docshare02.docshare.tipsdocshare02.docshare.tips/files/22548/225483476.pdf · denumirea de ”...
-
Upload
trinhquynh -
Category
Documents
-
view
250 -
download
24
Transcript of docshare02.docshare.tipsdocshare02.docshare.tips/files/22548/225483476.pdf · denumirea de ”...
5
ADNOTAŢIE
Teza de licenţă cu tema „ Evaluarea bunului imobil de depozitare, amplasat în
mun.Chişinău com.Tohatin, în scopul vînzării” este elaborat de diplomantul .., UASM 2011.
Un ansamblu vast de cunoştinţe teoretice şi practice din domeniul evaluării bunurilor
imobile în scop de vînzare au fost aplicate la elaborarea tezei date ce cuprinde patru capitole.
Informaţia cuprinsă în teză are diferite aspecte, precum sunt generalităţi ale activităţii de
evaluare, metodologia evaluării bunurilor imobile în scop de vînzare.
Evaluarea bunurilor imobile în scop de vînzare s-a efectuat în baza legislatie în vigoare şi
conform metodologie de evaluare a bunurilo imobile.
Teza dată este prevăzută pentru demonstrarea abilităţii de participare în procesul de
evaluare, a studiului pieţii imobiliare, a aplicării metodelor de evaluare a bunurilor imobile.
Conținutul informației din teza respectivă este redată și prin 18 tabele, 11 formule și 12
figuri, toate conținîndu-se în 74 de pagini.
6
INTRODUCERE
Dezvoltarea relaţiilor economice de pe piaţă în Republica Moldova a creat condiţii
favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate , cum ar fi evaluarea imobilului. Evaluarea
bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţă şi practică, apărută în Republica Moldova
relativ recent, aproximativ la mijlocul anilor 1990.
Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobile a apărut în procesul
formării pieţii imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare, donaţie,
gajare, obţinerea unui credit de la bancă şi multe altele. Deci, estimarea valorii de piaţă este un
lucru important într – o economie prosperă.
Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii bunului imobil. Unul din principiile
fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.
Scopul esenţial abordat în teza dată este particularităţile evaluării bunurilor imobile în scop de
vînzare, care necesită de a determina valoarea de piaţă a obiectului imobiliar. Evaluarea în scopul
vînzării se efectuează pentru a obţine preţul probabil pentru care ar putea fi vîndut bunul
imobiliar pe piaţa liberă.
Un spectru larg pentru trasăturile caracteristice ale bunurilor imobiliare induatriale este
redat în capitolul întîi sub denumirea „PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE
INDUSTRIALE CA MARFĂ”. Conţinutul acestui capitol are la bază definirea noţiunii de bun
imobiliar precum şi identificarea particularităţilor acestuia, a factorilor de influenţă asupra valorii
lor şi clasificarea proprietăţilor imobiliare industriale.
O caracteristică mai profundă a metodologiei de evaluare este specificată în următorul
capitol ”SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE”. Acest
capitol cuprinde baza teoretică şi legislativă din domeniul evaluării proprietăţii imobiliare. Iară
însăşi calculele aplcate asupra metodelor de evaluare sunt prezentate în capitolul trei al tazei sub
denumirea de ” EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COM. TOHATIN IN SCOPUL
VÎNZĂRII”.
Capitolul următor are la bază principii şi norme generale de desfăşurarea a activităţii de
muncă într-o instituţie. Acest capitol „SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE” este instituit
pe baza diferitor instrucţiuni privind securitatea şi sănătatea muncii.
Concluzii generale asupra desfăşurării temei propuse şi a rezultatului obţinut sunt
specificate la sfîrşitul tezei.
7
1 PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE CA
MARFĂ
1.1 Aspectele generale şi economice a bunurilor imobile
Orice fenomen natural sau obiect al lumii înconjurătoare care fac raportul cu relaţiile ditre
omeni prezintă valoare.
Pămîntul încă din cele mai vechi timpuri şi pînă în prezent are o importanţă deosebită
pentru omenire. În legislaţia Republicii Moldova conform Codul Civil al Republicii Moldova,
la categoria de bunuri imobiliare sînt raportate ”terenurile, porţiunile de subsol, obiectele
acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, cladirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid
de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea,
adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei
lor”[1]
Consideraţiile de ordin tehnic, juridic, economic, financiar incluse de existenţa
proprietăţilor imobiliare au o istorie foarte îndelungată. Terenurile au constituit mereu un mijloc
pentru a duce o viaţă decentă şi un scop pentru afirmarea socială. Construcţii datînd peste mii
5000 de ani continuă să existe pe planetă. Domeniul proprietăţilor imobiliare reprezintă ceva
diferit de la o persoană la alta. O parte din acestea sunt angrenate în actvităţi legate direct de
proprietăţile imobiliare: evaluatori, manageri ai proprietăţilor imobiliare, societăţi de
intermediere, de construcţii, dar practic orice persoană are preocupări în legătură cu acest
domeniu. Fiecare dintre noi îşi doreşte o locuinţă sau o casă de vacanţă. Avocaţii văd
proprietăţile imobiliare în legătură cu accepţiunea de proprietate generatoare de drepturi şi
obligaţiuni. Ţăranii percep terenurile ca factori de producţie. Managerii marilor firme consideră
proprietăţile imobiliare ca o investiţie. Statul ar trebui să identifice proprietăţile imobiliare cu o
sursă de venituri prin intermediul impozitelor. Oamenii politici ar trebui să perceapă imobilul ca
mijloace de îmbunătăţire a calităţii vieţii, şi de atragere a electoratului. În ceea ce priveşte acest
ultimaspect,se pot avea în vedere facilităţi pentru construcţie de locuinţe sociale sau pentru tineri,
precum şi implimentarea unor norme riguroase privind condiţiile de mediu.
Din aceste considerente, putem aborda problematica proprietăţilor imobiliare, care se
individualizează, dar se şi completează reciproc, fiecare fiind caracteristică unor puncte de
vedere:
8
Perspectiva afacerii-legată de domeniile construcţiilor şi dezvoltării în general,
investiţiilor, evaluării în perspectiva intermedierii, asigurării sau creditării asociate proprietăţilor
imobiliare;
Perspectiva legală-şi în acest domeniu trebuie cunoscute şi respectate
reglementările legale;
Perspectiva economică-deoarece fiecare individ este un consumator de proprietăţi,
oamenii interacţionînd pe piaţa pe piaţa imobiliară şi pe piaţa serviciilor legate de acestea;
Perspectiva financiară-pentru că oamenii pot să-şi plaseze disponibilităţile în
proprietăţi imobiliare şi să se împrumute pentru a achiziţiona şi a-şi controla aceste proprietăţi. O
prezentare a acestor idei este realizată în tabelul 1.1 [10].
Tabelul 1.1 -Abordările proprietăţii imobiliare
Proprietăţi
imobiliare
Abordarea afacerii Construcţii
Amenajare de terenuri
Investiţii în proprietăţi imobiliare
Intemediere imobiliară
Evaluarea proprietăţii imibiliare
Abordarea juridică Aspecte juridice referitoare la proprietatea
imobiliară
Fiscalitatea aplcabilă proprietăţilor imobiliare
Abordarea
economică Piaţa imobiliară
Investiţii în proprietăţi imbiliare
Abordarea financiară Investiţii în proprietăţi imobiliare
Asigurarea proprietăţilor imobiliare
Credit ipotecar
Evaluarea proprietăţii imobiliare
Conceptul de bun imobil în abordarea sa cuprinde diferite aspecte şi proprietăţi, cum ar fi:
1 Conceptul bunul imobil - bun economic
Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, „economia" se înţelege un proces de
producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului
ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre
numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a nunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată
sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine
cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai
importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază
sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de
necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile
de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor.
Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt:
9
- orice bun imobil este considerat ca un activ material;
- orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii lui;
- pământul, din punct de vedere fizic este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi
deplasate fără a cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor;
- bunul imobiliar este viabil – pentru o perioada îndelungată de utilizare
- oferta de bunuri imobiliare este limitată;
- bunul imobiliar este util oamenilor.
- bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.
2 Conceptul bunul imobil – marfă
Deseori cînd ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă.
Analiza acestei direcţii specifice poate fi concepută prin examinarea caracterului dublu al
satisfacerii necesităţilor legate de imobil:
a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;
b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie).
Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de
imobil.
Prin urmare imobilul există sub două forme :
- marfa-obiectul imobilului (proprietate)
- marfa - serviciu (arendă)
Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza
exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este
posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. în cazul unui bloc locativ această posibilitate de
delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi
timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele
componente ale structurii unui bloc.
Caracterul de delimitare în spaţiu poate fi cercetat numai în baza exemplului unei
proprietăţi individuale (casă de locuit).
3 Conceptul bunul imobil - sursă de venit
Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca
sursă de venit. în legătură cu acest aspect este principial de menţionat principalele principii ale
direcţiei date :
Nu toate bunurile imobile sînt sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în fondul
locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de venit.
Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur
10
imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru
utilizarea capitalului proprietăţii.
Este diferenţa dintre venitul de la imobilul şi venitul de la implicarea imobilului în
anumite proiecte. în primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea caz una dintre
mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială.[17]
1.2 Clasificarea bunurilor imobile industriale de tip depozit
Bunurile imobile cu destinaţie industrială cuprind bunurile imobiliare folosite pentru
prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri. Calsificarea bunurilor immobile industrial
este destul de vastă. Astfel, conform informaţiei prestate de O.Buzu clasificarea bunurilor
imobile industriale după destinaţia funcţională este prezentată în figura 1. 1 [8]
Fig. 1.1 Clasificarea bunurilor imobile industriale după destinaţia funcţională”
Factorii care determină varietatea mare de feluri şi tipuri de depozite de materiale şi
produse sunt multipli, iar o clasificare a lor este necesară pentru a orienta alegerea tipului de
depozit cel mai adecvat scopului urmărit şi cel mai corespunzător condiţiilor concrete din
întreprinderea sau unitatea respectivă
Deciziile referitoare la alegerea tipurilor de depozitare presupun analizarea de către
logisticieni a variantelor posibile. Selecţia anumitor tipuri şi modul lor de combinare sunt direct
influenţate de caracteristicile cererii clienţilor, politica firmei, avantajele şi limitele fiecărui tip de
depozit şi existenţa pe piaţă a unor operatori de încredere, specializaţi în oferirea de servicii de
depozitare.
Depozitarea se poate realiza pe o perioadă mai mare de timp sau produsele se pot afla în
tranzit. Există, de asemenea, o mare varietate de aspecte legale şi de natură financiară, toate
presupunînd culegerea de informaţii şi găsirea de alternative care să permită întegrarea eficientă
a depozitării în lanţul logistic.
Bunurile imobile cu destinaţie
funcţională
Întreprinderi industriale Depozite Ateliere de
producere
11
Direcţiile de clasificare a depozitelor industriale sunt prezentate în figura alaturată.
Direcţiile de clasificare a depozitelor
Fig. 1.2 Criterii de clasificare a depozitelor
Criteriile de clasificare ale depozitelor sunt multiple şi anume:
a. După destinaţie:
- depozite din sfera producţiei, din care fac parte cele aparţinînd întreprinderilor
industriale, cu excepţia celor pentru produse finite;
- depozite din sfera circulaţiei, din care fac parte depozitele unităţilor de aprovizionare şi
desfacere ale unităţilor industriale şi ale comerţului şi depozitele teritoriale de aprovizionare
tehnico-materială;
- depozite mixte, care servesc producţia şi circulaţia şi cuprind de regulă produse finite.
b. După natura produselor depozitate:
- depozite de materiale şi semifabricate;
- depozite pentru dispozitive, scule şi piese de schimb;
- depozite de produse finite.
c. După destinaţia materialelor:
- depozite de materii prime şi materiale;
- depozite de materiale pentru construcţii;
- depozite de ambalaje etc.
d. După felul materialelor ce se păstrează şi manipulează:
- depozite universale, în care se păstreaza mărfuri diverse;
• După destinaţie
• După natura produselor depozitate
• După destinaţia materialelor
• După felul materialelor ce se păstrează
• După sistemul constructiv
• După modul de folosire al spaţiului
• După modul de realizare al construcţiei
• După gradul de mecanizare a mişcării materialelor
• După gradul de mecanizare a evidenţelor materialelor
• După materialele din care sunt construite
12
- depozite specializate pentru depozitarea unui singur fel sau unei grupe de materiale
(produse chimice, feroase, electrice, alimente, textile, lubrifianţi, combustibili solizi sau lichizi,
produse metalice etc.).
e. După sistemul constructiv:
- depozite deschise, pentru produse care nu se degradeaza sub influenţa agenţilor
atmosferici;
- depozite deschise, de tip şopron sau sub copertina, în care se depozitează de obicei
materiale lemnoase, de construcţie, produse refractare, cocs etc.;
- depozite închise, pentru păstrarea materialelor care trebuie ferite de precipitaţii
atmosferice, umiditate şi razele solare. Depozitele închise trebuie să ofere izolare fata de mediul
înconjurator, să fie prevăzute cu instalaţii de încălzire, ventilaţie etc. pentru a proteja mărfurile şi
materialele împotriva variaţiilor de temperatura şi umiditate şi a le crea siguranţă împotriva
înstrăinării, risipirii etc.
f. După modul de folosire al spaţiului:
- depozitare pe suprafaţă sau depozitare pe înălţime.
g. După modul de realizare al construcţiei:
- pe un singur nivel, pe mai multe nivele;
- subterane, la sol, la etaje.
h. După gradul de mecanizare a mişcării materialelor:
- manuale, cu mică mecanizare, cu mecanizare complexă, parţial automatizate,
automatizate.
i. După gradul de mecanizare a evidenţelor şi mişcării mărfurilor şi materialelor:
- cu evidenţa manuală, mecanografică, cu ajutorul calculatoarelor electronice.
j. După materialele din care sunt construite:
- lemn, materiale de zidărie, beton, prefabricate, metalice, tablă ondulată, ţesături sau folii
gonflabile etc.[16]
O clasificare mai generală a bunurilor imobile industriale poate fi analizată în cadrul
„Indicilor comasaţi pentru calculul valorii de reconstituire” [6]
Clasificarea depozetelor analizată în cadrul indicilor se efectuează reeşind din materialul
de construcţie a elementelor constructive a bunului imobil, şi capacitatea volumului de păstare.
Reprezentarea clasificării bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire este arătată în figura 1.3.
13
Fig. 1.3. Clasificarea bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire
A. Depozite de păstrare a producţiei finite care include:
- depozite pentru păstarea produselor a înterprinderilor de prelucrae a lemnului;
- depozite pentru păstrarea articolelor de papitărie;
- depozite pentru păstrarea articolelor de beton armat; ş.a
B. Depozite pentru păstrarea produselor alimentare.
a. În dependenţă de numărul de nivele şi materialul de construcţie cum ar fi:
- depozite pentru păstrarea producţiei cu un nivel şi materialul de construcţie cărămidă;
- depozite pentru păstarea produselor cu două nivele şi materialul de construcţie cărămidă;
- depozite pentru păstarea produselor cu un nivel şi materialul de construcţie lemn;
b. În depindenţă de capacitatea de păstrare a volumului de producţie şi echipamentul
de utilaje ca de exemplu (camere frigorifice, camere de păstrae a temperaturii constante) astfel
avem:
- depozite de păstarea a porumbului în ştiulete;
Depozite
De păstrare a materiei prime
De păstrare a îngrăşămintelor
minerale
De păstare a bunurilor tehnico-
materiale
Pentru păstarea concentratelor
Pentru păstrarea produselor alimentare
De păstrare a producţiei finite
De păstrare a produselor petroliere
De păsrare a materialului de
construcţie
14
- depozite de păstarea a produselor de băcănie;
- depozite de păstarea a produselor de gastronomie, ş.a
C. Depozite pentru păstarea concentratelor ca exemplu avem depozete pentru păstarea
concentartelor alimentare animaliere.
D. Depozite de păstare a bunurilor tehnico-materiale:
- depozete de păstare a bunurilor tehnico-materiale fără încălzire cu suprafaţa 90 m.p;
- depozete de păstrare a materialului necesar uzinelor de fabricare a betonului armat.
V. Depozite de păstrare a îngrăşămintelor minerale.
VI. Depozite de păstrare a materiei prime:
- pentru fabricarea articolelor de piele, blană şi lînă;
- petru păstrarea bumbacucului, inului ca materie primă, ş.a
VII. Depozite de păsrare a materialului de construcţie.
VIII. Depozite de păstrare a produselor petroliere.
În ceea ce priveşte tipologia depozitelor există o gamă largă a criteriilor de clasificare,
unele din acestea sunt identificate în figura 1.4:
Fig. 1.4 Clasificarea depozitelor după mai multe criterii
1.3 Factorii de influenţă asupra valorii depozitelor
Preferinţele participanţilor la tranzacţiile efectuate cu proprietăţile imobiliare sunt de cele
mai multe ori atît de diferite, iar aceste proprietăţi sunt achiziţionate în scopuri atît de diverse
După dimensiuni
• mici
• medii
• mari
• foarte mari
După tipul de folosinţă
• individuale
• colective
După gradul de mecanizare
• nemecanizate
• mecanizate
• complex mecanizate
• autometizate
După varietatea mărfurilor
• specializate
• cu asortiment combinat
• universale
După fluxul de circulaţie a mărfurilor
• pentru producţie tehnico-industrială
• de materii prime
• de produse finite
• pentru bunuri de consum
15
încît a identifica o valoare obiectivă de piaţă constituie un demers foarte dificil. Astfel, un imobil
achiziţionat pentru a fi utilizat în calitate de sediu pentru o firmă va fi privit într-o manieră
diferită decît în cazul în care se doreşte folosirea sa drept loc de depozitare.
Bunurile imobiliare reprezintă una dintre cele mai importante componente ale existenţei
umane, atît dacă privim fenomenul la nivelul indivizilor, cît şi la cel al organizaţiilor. Putem
structura factorii de influenţă asupra bunurilor imobiliare în patru tipuri - fizice, de localizare,
legale şi de mediu. Fiecare dintre aceste elemente participă la satisfacerea nevoii umane. Există
unele aspecte la care potenţialul cumpărător al unei locuinţe sau al unui teren să reflecteze
înainte de a plăti preţul solicitat (sau pe care vînzătorul merită să le utilizeze ca argumente pentru
a-1 convinge pe cumpărător de oportunitatea actului de cumpărare). Fiecare dintre indivizi este
caracterizat prin propria funcţie de utilitate, respectiv atribuie un „punctaj" fiecăreia dintre
caracteristicile unei anumite proprietăţi imobiliare, în funcţie de importanţa acordată acestora. De
exemplu, o persoană poate fi interesată mai mult de poziţia în localitate (în anumite zone
industriale de interes, de exemplu, aproape de hala de producere, întreprinderi etc), în timp ce
alta de materialele de construcţie a depozitelor.
A. Caracteristicile fizice
Aspectele fizice constituie elementele cele mai vizibile ale unei proprietăţi imobiliare. Ele
se pot detalia după cum este vorba despre teren sau despre amenajările acestuia.
În ceea ce priveşte terenurile aferente depozitelor, sunt vizate accesul la amenajări şi
diverse utilităţi - gaze, iluminat public (sau chiar acces la curentul electric), apă ş. a., precum şi
căile de acces (străzi, căi ferate etc.) sau vecinătăţile (zone comerciale). Analiza caracteristicilor
fizice trebuie privită şi din punctul de vedere al utilizării respectivei proprietăţi atît în actualul
moment, dar şi în condiţiile optime.
În ceea ce priveşte amenajările sunt avute în vedere: mărimea, forma, calitatea,
componentele principale. Trebuie avute în vedere stilul arhitectonic, calitatea (ziduri, fundaţie,
tavan, podea), tipurile de construcţie, distribuirea în spaţiu, funcţionalitatea, facilităţile etc.
B. Caracteristicile de localizare
Caracteristicile de localizare se referă la distanţele exprimate din punctul de vedere al
timpului şi din punctul de vedere al costului dintre proprietate şi destinaţiile comune pentru un
utilizator tipic. Este de subliniat faptul că de multe ori nu este importantă atît de mult distanţa
efectivă, cît durata în care se parcurge această distanţă: un sat situat în apropierea unui oraş, dar
de care este legat numai printr-un drum de foarte proastă calitate poate fi considerat de multe ori
mai „depărtat"' decît o altă localitate, legată de acest oraş prin tren şi linie permanentă de
autobuz. Aceeaşi discuţie poate fi avută în vedere din punctul de vedere al costului: un sat care
16
nu este legat prin linii de transport în comun de un oraş, ci doar prin intermediul deplasării cu
autoturism proprietate personală poate fi considerat mai „depărtat" decît un altul, situat la mai
mulţi km, dar care este legat printr-o linie de autobuz de acel oraş.
C. Caracteristicile legale
Printre caracteristicile legale ale unei proprietăţi imobiliare se pot aminti:
tipul de proprietate - proprietate efectivă, închiriere etc;
restricţii publice sau private - zonarea terenurilor, restricţii arhitectonice, de mediu
legi şi reguli de mediu - în primul rînd, împotriva poluării;
fiscalitatea - în primul rînd fiscalitatea locală.
D. Caracteristicile de mediu
vecinătatea: zonă industrială: străzile şi calitatea lor; atractivitatea generală a
zonei; aspecte economice (mărimea afacerii firmelor); aspecte sociale ;
administraţia locală şi calitatea comunităţii - disponibilitatea serviciilor (protecţia
pompierilor şi a poliţiei, serviciile de gunoieri, serviciile sociale), a facilităţilor, reglementările
fiscale, organizarea politică;
regiunea;
gradul de dezvoltare a economiei.[10]
Factorii de influenţă joacă un rol important în determinarea valorii bunului imobil.
Conform autorilor O. Buzu şi A. Matcov valoarea bunului imobiliar este influenţată de
interacţiunea unor factori care sunt externi şi interni, reprezentați în figura 1.5.
Fig.1.5 Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii bunurilor imobile
Factorii de influenţă asupra valorii bunurilor
imobile
Factori externi Factori interni
Factorii econimici;
Factorii juridici,
administrativi şi politici;
Factorii sociali;
Factorii naturali şi de
mediu.
Amplasarea ;
Caracteristicile fizice;
Condiţiile de vînzare-
cumpărare.
17
Factorii externi sunt factori generali, care influenţează într-o oarecare măsură valoarea
tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.
Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării , regiunii sau a localităţii.
Dintre factorii economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţii
imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală:
1. Gradul de ocupare a populaţiei;
2. Mărirea salariului şi veniturilor populaţiei;
3. Solvabilitatea populaţiei;
4. Variaţia numărului populaţiei;
5. Modificările în preferinţele populaţiei;
6. Nivelul inflaţiei;
7. Disponibilitatea mijloacelor creditare;
8. Mărimea ratei dobînzii;
9. Mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor.
Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţii imobiliare. O condiţie obligatorie
pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor
cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Ca urmare a creşterii cererii vor creşte preţurile de
arendă şi preţurile de vînzare a proprietăţilor imobiliare. Majorarea preţurilor de arendă şi
preţurile pe toate segmentele pieţii imobiliare este determinată şi de procesele inflaţioniste.
Este important să fie studiată cererea pe termen scurt ,deoarece cererea pe piaţa
imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru proprietăţile
imobiliare şi influenţează, astfel,situaţia pe piaţă imobiliară.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de
proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de
bunuri imobiliare este influenţată de :
stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse la vînzare pe un anumit segment
de piaţă;
volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente.
Un alt grup de factorii economici care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare sunt :
utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare.
Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţa umană.
Valoarea unei servituţi se exprimă prin veniturile obţinute sub forma chiriei sau prin fluxul de
numerar.
Raritatea este o ofertă prezentă sau anticipată a unui bun, relativă la cererea pentru acesta.
Dacă cererea este constantă, raritatea îl face mai valoros.
18
Dorinţa este visul cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o necesitate umană
sau cerinţe individuale dincolo de necesităţile vitale.
Puterea efectivă de cumpărare. Este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa
pe piaţă prin achiziţionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor.
Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atît pozitivă cît şi negativă
asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă:
politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pămîntului şi valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, control asupra plăţilor de arenă, etc);
condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu
înveliş durabil; şcolilor; grădiniţelor de copii; transportului public,etc.
Factorii sociali sunt importanţi în determinarea valorii proprietăţii imobiliare , în deosebi
în condiţiile perioadei de tranziţie. La această categorie de factori se atribue:
prestigiu, în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau diferite
regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.
Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de cîteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi
valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.
compoziţia populaţiei pe grupe de vîrste;
variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele
populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi
divorţurilor;
situaţia criminogenă;
atitudinea faţă de dreptul de proprietate.
Factorii naturali şi de mediu. Valoarea proprietăţii , amplasate în perimetrul unui oraş sau
al unei regiuni este sensibil la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de
factori se referă:
Clima;
Seismicitatea;
Nivelul apelor subterane;
Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;
Contrucţii pe rocile sedimentare;
Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de
producere a substanţelor chimice, staţii de purificare.
Factorii interni de influenţă întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun
imobiliar şi sunt determinaţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru
19
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii
sunt diferiţi. Dintre factorii interni cei mai principali sunt : amplasarea , caracteristicile fizice,
condiţiile de vânzare-cumpărare, şi de exploatare.
Amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau regiune a ţării,
care se caracterizează prin anumite elemente distinctive:
Apropierea linii de transport;
Suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii;
Prestigiul;
Apropierea de sursele de materie primă;
Localizarea în regiunea industrială.
Caracteristicele fizice sunt:
Conducte de gaze şi apă, asigurarea calităţii acestor servicii;
Parametrii fizici;
Calitatea construcţiei şi exploatării;
Dotarea tehnică;
Exteriorul şi confortul;
Arhitectura clădirii;
Planificarea şi distribuirea obiectelor imobiliare original planificat şi stilizat;
Materiale de calitate superioară.
Condiţiile de vânzare-cumpărare :
Motivele vânzătorului şi a cumpărătorului;
Termenele de realizare a tranzacţiei.[8]
Bunurile imobile cu destinaţie comercială şi industrială poartă o importanţă deosebită
pentru potenţialii investitori, de aceea factorii de influenţă au o acţiune directă asupra preţurilor
la imobile, inclusiv şi a veniturilor acestor bunuri.
Fiecare dintre factori au rolul lor de acţiune asupra valorii imobilelor industriale, printre
aceştea sunt cei clasificaţi în figura 1.6:
20
Fig. 1.6 Factorii de influenţă asupra valorii bunurilr imobile industriale
Factorii şi cerinţele ce contribuie la alegerea avantajoasă a construcţiilor industriale de tip
depozit
În ceea ce priveşte amplasamentul unei zone industriale într-o localitate, acesta este
determinat de anumiţi factori precum caracteristicile terenului, aproprierea de căile de
comunicaţii, facilitatea căilor de acces, poziţia în raport cu aşezările omeneşti, direcţia
predominantă a vîntului. Alte elemente ce se iau în considerare la alegerea terenului unei
industrii sunt natura apelor subterane şi, în special, gradul de agresivitate al acestora, precum şi
gradul de seismicitate al regiunii.
Din punctul de vedere al reliefului solului, este recomandat un teren plat sau, şi mai bine,
cu o uşoară înclinare, care să asigure o scurgere naturală a apelor din precipitaţii. O astfel de
situaţie evită săpături, umpluturi şi deplasări mari de pămînt, cerute de amenajarea terenului,
Factorii de influenţă asupra bunurilor
imobile industriale
Factorii de mediu
- Topografia;
- Spaţii libere;
- Surse de poluare;
- Calitatea
serviciilor
comunale;
- Caracteristici de
microclimat
- Schimbări
survenite în timpul
de utilizare al
bunurilor
- Accesul la
principalii furnizori
de servicii,
platformele
industriale.
Factorii sociali
- Densitatea
demografică;
- Existenţa şi
calitatea
serviciilor;
- Nivel de
pregătire;
- Gradul de
şomaj;
- Nivel
infracţional
- Dimensiunea
obiectului
Factorii economici
- Venitul pe cap de
locuitor;
- Venitul mediu pe
obiect;
- Procentajul de
ocupare a l
construcţiilor de
către proprietar;
- Nivelul şi
tendinţele chiriei;
- Nivelul şi
tendinţele valorii
proprietăţilor
volumul de
amenajări şi
construcţii
Factorii
administrativi
- Impozitul pe
proprietate;
- Regulile privind
sistematizarea,
construcţiile,
serviciile sanitare;
- Calitatea
serviciilor publice;
- Reglementările
de mediu;
- Restricţii asupra
terenului sau a
construcţiei;
- Reţele de
transport şi
perspectivă în
domeniu
21
uşurează aşezarea şi execuţia căilor ferate şi a drumurilor şi evită pierderea unor mari suprafeţe
de teren dintre obiective.
Apropierea căilor de comunicaţii şi a altor utilităţi constituie un aspect fundamental în
opţiunea pentru alegerea amplasamentului unei zone industriale. Acesta trebuie poziţionat în
apropierea unor artere rutiere mari, lîngă un nod de cale ferată şi, în unele cazuri, lîngă un curs
de apă navigabil. La alegerea amplasamentului unei clădiri industriale merită să se ţină cont şi de
existenţa unor reţele energetice (electricitate şi gaze) şi de posibilităţile de racordare la acestea.
În mod egal, aşezarea unei clădiri industriale poate fi condiţionată de existenţa în apropiere a
unor surse de apă necesare, şi în care să se verse apele uzate, provenite din zona industrială,
bineînţeles după o tratare a acestora, pentru evitarea problemelor de mediu.
Apropierea spaţiilor industriale de anumite aşezări umane trebuie analizată în mod
biunivoc. Pe de o parte, dezvoltarea unei anumite zone ca zonă industrială implică aşezarea unui
număr de persoane în această zonă, ceea ce duce la crearea unei comunităţi umane ce se dezvoltă
o dată cu dezvoltarea industriei: după construcţia zonei industriale, se vor ridica locuinţe, iar apoi
magazine de aprovizionare, şcoli, policlinici, spitale, centre de cultură, diferite organizaţii pentru
servirea populaţiei. Pe de altă parte, apropierea zonele industriale de centre populate prezintă o
importanţă deosebită, atît în ceea ce priveşte asigurarea unor locuinţe pentru personal, cît şi a
unui potenţial debuşeu direct şi apropiat pentru propriile produse.
Pentru clădirile de tip industrial depozitar, amplasarea pe lot este determinată de
funcţiunile clădirii. Clădirile de depozitare trebuie să servească scopului specific pentru care au
fost construite.
Clădirile industriale de depozitare trebuie să satisfacă un ansamblu de cerinţe; acestea
sunt analizate în egală măsură, în situaţii concrete, unele avînd prioritate faţă de celelalte. Aceste
cerinţe ale zonelor interioare sunt prezentate succint în tabelul 1.2.
Pentru clădirile industriale, depozite se va verifica dacă pardoseala este groasă sau
precomprimată pentru a suporta greutăţi mari. Pentru zonele cu trafic intens, se recomandă
pardoseala din materiale cu proprietăţi antiderapante şi rezistente la uzură.
Tabelul 1.2 -Cerinţele zonelor interioare ale clădirilor industrial de tip depozit
Indici Caracteristica
1 2
Cerinţe
impuse de
exploatare
satisfacerea necesităţilor procesului de fabricaţie; posibilităţi de adaptare la
modificările proceselor tehnologice.
22
Continuarea tabelului 1.2
1 2
Cerinţe de
ordin tehnic
siguranţă (modul în care aceasta se comportă sub acţiunea încărcărilor celor
mai defavorabile, care ar putea apărea pe întreaga durată de utilizare a clădirii);
durabilitate (durata de utilizare) (20-100 de ani, dar uneori şi mai mult);
confort, estetică, condiţii normale pentru desfăşurarea activităţii oamenilor
(materiale şi elemente pentru închiderea halelor şi pentru realizarea unor aspecte
plăcute, materiale corespunzătoare pentru izolare, finisaje şi protecţie a
pardoselilor, crearea unui mediu ambiant favorabil desfăşurării activităţii
oamenilor).
Cerinţe ale
climatului
interior
temperatura, umiditatea, aerisirea (cît mai apropiate de cele oferite de climatul
natural normal). Se va verifica dacă există pierderi de căldură, eficienţa corpurilor
de încălzit, umiditate normală, o viteză a aerului mai mică de 0,7 m / s;
lumina, culorile (raportul dintre aria ferestrelor ăi aria pardoselii încăperii
respective, existînd valori minime acceptate pentru acest raport);
zgomotul (zgomotele devin supărătoare dacă nivelul lor depăşeşte 80 dB;
începînd de la aproximativ 120 dB, zgomotele produc unele leziuni, iar peste 140
dB au consecinţe foarte grave).
Protecţia la
foc
Amenajări interioare (pereţi rezistenţi le foc, uşi rezistente la foc, sisteme de
evacuare a rumului, montate în tavane; instalaţii de semnalizare şi stingere a
incendiilor; traseele de evacuare, ce trebuie dirojate spre ambele laturi ale clădirii)
Clădirile pentru depozitare trebuie să îndeplinească următoarele funcţiuni :
a. să asigure depozitarea materialelor într-un mediu protejat;
b. să organizeze materialele astfel încît să fie realizat uşor inventarul şi mutarea lor;
c. să asigure facilităţi pentru livrarea eficientă;
d. să asigure facilităţi pentru acces eficient şi transport.[10]
23
2 SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE
2.1 Cadrul teoretic şi legislativ în evaluarea bunurilor imobile din Republica
Modova
Activitatea de evaluare reprezintă activitatea desfăşurată de întreprinderile de evaluare,
care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării. Din punctul de
vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de atitudinea pieţii,
vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru preţiozitatea bunurilor imobiliare. În urma
interacţiunii factorilor pieţii ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă
atitudinea şi acţiunile oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.
În economia de piaţă există o atitudine principal diferită faţă de activitatea de evaluare.
Orice bun imobiliar este marfă şi trebuie evaluat în mod corespunzător.
Piaţa serviciilor de evaluare este parte componentă a pieţii imobiliare, unde obiectul
vînzării – cumpărării sînt serviciile de evaluare. Obiect al evaluării pot fi bunurile mobile şi
imobile şi drepturile asupra lor; hîrtiile de valoare, maşini şi mecanisme, echipament tehnologic,
active necorporale. Subiecţi ai pieţei serviciilor de evaluare sunt evaluatorii şi întreprinderile care
au licenţă ce le acordă dreptul de a practica activitatea de evaluare.
Evaluarea bunurilor imobiliare reprezintă procesul de determinare a valorii acestor
bunuri. În fiecare caz concret, evaluarea se caracterizează prin particularităţi specifice ce reflectă
esenţa şi specificul obiectului evaluării. Evaluarea este întotdeauna legată de:
un anumit tip de tranzacţie presupusă în legătură cu obiectul evaluării (vînzare,
cumpărare, schimb, ipotecare, asigurare, donaţie, moştenire, etc.);
anumiţi participanţi la proces: beneficiarul şi evaluatorul;
o anumită dată de timp pentru care se efectuează evaluarea.
Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuţiei mondiale, iar evaluarea
acesteia este fundamentală pentru asigurarea viabilităţii proprietăţii globale şi a pieţelor
financiare. Termenul proprietate utilizat fără alte precizări sau identificări se poate referi la
oricare din alte tipurile de proprietate. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se referă la
tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliară sau la proprietăţi a căror valoare include
mai multe tipuri de proprietate, este esenţială întelegerea fiecărui tip de proprietate şi distingerea
caracteristicilor acestuia.
Deşi divizarea proprietăţii în cele patru categorii distincte este recunoscută de mult timp,
în ultimele decenii au apărut noi entităţi şi instrumente. Cadrul de referinţă acceptat descrie
24
aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de
proprietate şi participaţii devine tot mai importantă pentru practica evaluării. Comitetul pentru
Standarde Internaţionale de Evaluare recunoaşte următoarele patru tipuri de proprietate:
proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi şi active financiare.
Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia
Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deci
companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor 90 ai
secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului
legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a
specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. În aprilie
2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Astfel, pentru prima data în legislaţia Moldovei a
apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului.
Evaluatorul poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare sau după caz studii superioare
economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru – organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra activităţii de evaluare
a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strictă
a rolului organelor de stat, asociaţilor obşteşti ale evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în
organizarea activităţii de evaluare.
În ultimii ani au fost întreprinse cu succes măsuri pentru modificarea legislaţiei.
Importante modificări şi completări au fost efectuate de legile fundamentale care determină
dezvoltarea pieţei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
Legea cu privire la privatizare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare –
cumpărare a pămîntului, Legea cu privire la gaj, Legea cu privire la ipotecă şi alte acte
normative.
Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de
elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea
metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până
la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii
profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor.
În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este
necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere,
stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate,
pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor
materiale în caz de divorţ şi alte cazuri.
25
Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imbiliare este determinată de
atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali. În urma interacţiunii factorilor pieţii ia
naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile
oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.
Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:
Valoare de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie
liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoaştere de cauză, prudent
şi fără constrîngere.
Bun imobil – sectoare de teren sau amenajări amplasate pe ele, clădiri, construcţii,
apartamente şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza prejudicii directe
destinaţiei lor.
Evaluare – procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinînd cont de
factorii fizici, economici, sociali ce au influenţat asupra valorii.
Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.
Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.
Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul
valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evaluării.
Valoarea de reconstituire – suma cheltuelilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.
Elemente de comparaţie – caracteristica bunlui imobil sau condiţia de efectuare a
tranzacţiilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.
Unitate de comparaţie – indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a
vînzărilor.
Ajustare – suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil
comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil
evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative.
Vîrsta efectivă – vîrsta clădirii sau a construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta
efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau
poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte.
Depreciere acumulată – o pierdere de valoare faţă de valoarea de reconstituire sau de
înlocuire a construcţiilor ce poate apăre din cauze fizice, funcţionale sau economice.
26
Capitalizare – procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil în
valoarea lui la data evaluării.
Cea mai bună utilizare – utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil care este posibilă
din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere
economic şi justificată în mod corespunzător din care rezultă cea mai mare valoare a bunului
imobil supus evaluării.
Rata de capitalizare – rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun
imobil prin capitalizarea venitului anual general de el.
Rata de actualizare – valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor.
Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte
neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor
nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa
terenurilor şi imobilul industrial (de business).[5]
2.2 Abordări şi metode de evaluare a bunului imobil industrial de tip depozit
Orice evaluare a unui bun imobiliar este necesar de a încesar de a începe cu estimarea
valorii terenului, astfel pentru evaluarea terenului sub construcții industriale se utilizează
metodele descrise în continuare.
Metoda comparaţiei directe presupune estimarea valorii de piaţă a loturilor de teren în baza
analizei comparative a loturilor similare obiectului evaluării. Metoda dată se utilizează în
cazurile cînd există suficientă informaţie despre vîzările bunurilor similare obiectului evaluării.
Loturile de pămînt comparabile trebuie să fie similare cu cele supuse evaluăriidin punct de
vedere ale caracteristicilor fizice. În scopul aplicării metodei date evaluatorul trebuie să dispună
de informaţia privind preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură: 1 m2, 1 ar, 1 ha
sau un lot de teren.
Metoda alocaţiei este utilizată pentru detreminarea valorii terenuriloe cu construcţii.
Metoda dată poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:
1. disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare
obiectului evaluării;
2. existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului
imobil complex;
27
3. corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente
utilizări.
Următoarele etape sunt aplicate în cadrul metodei alocţiei:
1. estimarea valorii bunului imobil complex di care face parte terenul evaluat, (V P b.i.c);
2. determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului în valoarea bunului imobil
complex:
3. estimarea valorii terenului evaluat:
Metoda extragerii se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia
existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră
terenuri similare terenului evaluat.
În cadrul metodei extracţiei sunt aplicate următoarele etape:
1. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat,
(VP b.i.c);
determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil
complex, parte componentă a căruia este terenul evaluat;
determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;
estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
2. calcularea valorii de reconstituire sau de înlociure a îmbunătăţirilor de peternul
evaluat;
3. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire a
îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.
Metoda capitalizării directe implică transformarea venitului operţional net obţinut pe
parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare.
Metoda dată se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe
parcursul perioadei de exploatare. Metoda dată se aplică pentru evaluarea ternurilor cu
construcţii şi celor fără construcţii în cazurile cîndd este disponibilă informaţia despre veniturile
generate de terenurile similare obiectului evaluării.
Venitul obţinut în urma utilizării terenului poate proveni atît din darea în arendă a terenului
cît şi din exploatarea lui de către proprietar în scopuri economice.
28
Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenutilor cu construcţii şi terenurilor
destinate construcşiilor.
Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale:
1. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a ămbunătăţirilor existente pe
terenul evaluate sau ce urmează a fi construite. Valoarea de reconstituire se calculează după una
din metode:
2. estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în rezultatul utilizării bunului
imobil complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului
imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat;
3. estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de
reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri;
4. calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului
operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitului operaţional net generat de bunul imobil
complex;
5. determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit terenului
la rata de capitalizare a terenului.
Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează
două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil.
Metodele de evaluare a construcțiilor industriale sunt cele expuse în figura 2.1.
Fig. 2.1 Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale
Metoda cheltuielilor.Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii
totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea
uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil
pentru construcţii.
Metoda cheltuelilor este aplicată în următoarele cazuri:
Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale
Abordarea comparativă
• Metoda comparaţiei directe
Abordarea veniturilor
• Metoda capitalizării directe
• Metoda actualizării fluxului de numerar
Abordarea cheltuililor
• Metoda costului
29
evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent, în aceste cazuri costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă;
evaluarea construcţiilor nefinisate;
analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
determinarea celei mai celei mai bune utilizări a obiectului evaluării;
evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Metoda dată se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuite (replacement cost), fie a
valorii de reconstituire (reproduction cost)
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor în preţuri curente, pentru a construi
un obiect cu utilitate echivalentă cu acea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de
construcţie, tehnologii de construcţie comtemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente,
pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de
construcţie, tehnologii şi manopere.[5]
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin
aplicarea metodei costului este prezentată în umătorul algoritm:
1. determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind
considerat liber şi disponibil;
2. determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau de reconstituire a
clădirii sau edificiului), în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind sumă a uzurii fizice (recuperabile sau
nerecuperabile), deprecierii funcţionale (recuperabile sau nerecuperabile) şi deprecierii
economice;
4. estimarea valorii construcţiei ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate
(valoarea netă);
5. estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a
terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei.
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V=Vt+(Vc-D) (2.1)
30
unde: V- valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea construcţiei noi (de reconstituire sau de înlocuire);
D - deprecierea acumulată.
În cazul aplicării metodei costurilor este necesar să fie determinată valoarea de piaţă a
terenului pe care este amplasată construcţia, analiza celei mai bune utilizări solicitată opinia
evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu
construcţia actuală.
Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este constituită din
următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuelilor legate nemijlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente
normative.
Cheltueli indirecte reprezintă totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitului, cheltuieli curente pentru menţinerea obiectului în perioada
dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuelile indirecte se
calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţii construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensarea pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe
piaţă şi se determină în baza celei mai bune utilizări.
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în
consideraţie mărimea deprecierii acumulate , care reprezintă reducerea calităţilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea
valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.
Formula depercierii acumulate este prezentată mai jos:
Da=Uf+De+Df
(2.2)
Se disting următoarele forme de depreciere:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
31
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui
sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi ( factorii fizici, chimici, exploatarea
incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei).
Metodele de determinare a uzurii fizice sînt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică:
c) metoda vîrstei efective.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda se aplică in două etape:
1. se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
2. se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement.*100/GSelement. (2.3)
unde: Uconstr- uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement.-uzura fizică a elementelor construcţiei(% );
GSelement. – greutatea specifică a elementelor contructive (%).
Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capital a construcţiei. În acest
caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capital şi valoarea
de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice.
Metoda vîrstei efective se aplică la determinarea uzurii fizice prin aplicarea formulei:
Uf=VE/DVF *100 (2.4)
unde: VE- viața economică;
DVF – durata de viață fizică.
Deprecierea funcţională este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit
crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţii. Deprecierea funcţională este
determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor
contemporane ale pieţii.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condişiilor de finanţare şi altele.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil industrial în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării
care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri
şi obiectul evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluării prin
aplicarea metodei analizei comparative a vînzăriior este prezentată în felul următor:
32
1. Definirea misiunii de evaluare;
2. Colectarea datelor de pe piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării obiectelor
comparabile;
3. Selectarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
4. Determinarea mărimii ajustărilor;
5. Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul
corectării preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare comparabile;
6. Analiza preţurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de
piaţă a obiectului evaluării.
În practica de evaluare se utilizează 9 elemente principale de comparaţie care urmează a fi
analizate:
• dreptul de proprietate,
• condiţiile de finanţare,
• condiţiile de tranzacţiei,
• condiţiile peţii,
• amplasamentul,
• caracteristicile fizice,
• caracteristicile economice,
• modul de folosire;
• componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional
net ce poate fi generat de acest bun imobil în viitor.
Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială
sau cea de producţie, fie din darea lui în arendă.
Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape:
a) prognoza veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de
evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru
evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază căreia este
calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele.
Venitul brut potenţial reprezintă suma arenzii ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a
bunului imobiliar..
33
Cheltueli operaţionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar.
Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mărimea venitului
operaţional net.
Cheltuelile operaţionale sunt grupate în patru categorii:
1. cheltuieli operaţionale fixe;
2. cheltuieli operaţionale variabile;
3. cheltuieli operaţionale de menţinere şi reparaţie;
4. cheltuieli pentru înlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale cărora e
expirat.
Formula în baza căreie se determină venitul operaţional net este:
VON=VBE-CO (2.5)
unde: VON – venitul operaţional net;
VBE- venitul brtu efectiv;
CO- cheltuieli operaţionale.
VBE=(VBP-DSL)+AV (2.6)
unde: VBP- venitul brut potenţial;
DSL- deduceri din spaţii libere;
AV- alte venituri.
În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii:
capitalizarea directă;
actualizarea fluxului de numerar.
Capitalizarea directă implică transformarea venituluioperaţional net obţinut pe parcusul
unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei capitalizare. Astfel:
V = VON/R (2.7)
unde: V – valoarea estimată;
VON – venitul operaţional net;
R – rata de capitalizare.
Metoda actualizării fluxului de numerar se bazează pa determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul deteminată. Pe lîngă veniturile anuale
obţinute, această metodă presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de
calcul (reversia).
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul
perioadei de calcul.
34
În cadrul metodei de actualizare a fluxului de numerar valoarea bunului imobil este
calculată după formula:
n
n
1tt
t
r1
R
r1
VONV
(2.8)
unde: t- perioada de calcul;
r – rata de actualizare;
R- reversia.
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de
valoarea prezentă a fluxului de venituri.
2.3 Analiza pieţii imobiliare a depozitelor din mun.Chişinău
Piaţa imobiliară reprezintă mediul în care bunurile imobiliare sunt comercializate între
cumpărător şi vînzător. Piaţa în care sunt expuse bunurile imobile este destul de variată şi se
determină printr – o multitudine de caracteristici. Piaţa imobiliară este o acumulare de
mecanisme prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele legate de ele,
se stabilesc preţurile imobilelor şi se repartizează diverse oportunităţi ale obiectelor comparabile.
Piaţa imobiliară include aceleaşi mecanisme ca şi orice alt segment de piaţă: cererea ,
oferta, preţul, concurenţa.
Piaţa – forma organizării producţiei care asiugură interecţiunea dintre producere şi consum
prin intermediul preţului.
Cerere - totalitatea bunurilor care agenţii economici în calitate de cumpărători sunt gata să
cumpere la un preţ anumit, într – o unitate de timp.
Ofertă – totalitatea bunurilor oferite pe piaţă într – un anumit moment de timp.[5]
Subiecţii pieţii imobiliare sunt vînzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobiliare şi agenţii intermediari de marketing.
În centrul oricărei activităţi umane se afla consumatorul, cu nevoile, dorinţele şi aspiraţiile
sale. Satisfacerea acestora se poate realiza în principal prin vînzare -cumpărare. Condiţiile
cumulative ale vînzării- cumpărării sunt:
- existenţa a două părţi;
- fiecare parte să deţină ceva ce constituie valoare pentru cealaltă parte;
- fiecare parte este capabilă să comunice şi să ofere ceea ce face obiectul vînzării-
cumpărării;
35
- fiecare parte are libertatea de a accepta sau nu, oferta celeilalte părţi.
Cu toate acestea existenţa cumulativă a condiţiilor prezentate asigură numai potenţialitatea
vînzării între cele două părţi, tranzacţiile realizîndu-se pe piaţă. Condiţiile existenţei pieţei ar fi:
- existenţa unei nevoi clar definite;
- existenţa unei cereri solvabile, legate de materializarea şi manifestarea acestei nevoi;
- existenta unei oferte capabile să satisfacă nevoia manifestată;
- existenţa preţului serviciului care face obiectul tranzacţiei.
Aşadar mărimea pieţei depinde deci, de numărul persoanelor care dovedesc:
- o anumită nevoie sau dorinţa pentru serviciu;
- că dispun de resursele necesare pentru obţinerea bunului dorit;
- voinţa de a schimba aceste resurse cu bunul dorit.[17]
Odată cu criza financiară a dispărut mijloacele bănești și prețul pentru un metru pătrat a
scăzut cu aproximativ o pătrime. Pentru a continua scăderea prețurilor la un nivel și mai mic este
necesar să dispară și deficitul de cerere. Iar pentru ca prețurile să revină la nivelul de până la
criză trebuie să apară din nou un surplus de lichiditate, adică populația să dispună de mijloace
bănești mai mari. Criza financiara a continuat pe parcursul anului 2010 și, prin urmare, revenirea
fostului boom de investiții, a creditelor și ipotecii ușoare și accesibile, precum și cresterea
fostelor vânzări – nu s-au observat.
Practic întreg anul 2010 piața imobiliară din Chișinău a lucrat pe turații scăzute.
Principalul motiv – diferența dintre prețurile cererii și ofertei. Adesea, în ciuda argumentelor
întemeiate ale agenților imobiliari privind concesiile reciproce, aceste argumente au fost respinse
atât de către vânzători, cât și de către cumpărători. Vânzătorii nu întelegeau de ce ei ar trebui să
reducă prețurile în condițiile create. Cumpărătorii erau încrezuți că prețurile în viitorul apropiat
vor scădea neapărat, și, prin urmare, nu se grăbeau să cumpere. Tactica așteptărilor reciproce nu
a permis prețului să scadă rapid, dar a și adus la un deficit profund atât din partea cererii, cât și a
ofertei.
Piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă atât la capitolul
indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ, care sunt influenţaţi de
factorii enumeraţi mai sus. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a segmentului de
producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent decât cel de
birouri sau comercial, construcţiile noi se desfasoară extrem de lent. Companiile încă îşi
optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a
noilor spaţii se lasa pentru viitor.
Principala cerere din numărul total de cereri, circa 70 %, se întîlnesc încăperi de
depozitare cu o suprafaţa de la 200 până la 1000 m.p. situate în preajma oraşului. Mai puţin sunt
36
întrebate blocurile de la 1000 până la 3000 m.p., care reprezintă 20% din toate cererile. Pentru
zonele mai mari cererile sunt foarte rare.
Imobilul de depozitare în mun. Chişinău de construcţie veche „sovietică” cu un nivel
mediu de reparaţie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un preţ de vânzare de 120-190
€/1m.p. şi de închiriere de 0,8-1,5 €/m.p./lună. În acelaşi timp imobilul de producţie şi depozitare
nou cu indicatori înalţi de reparatie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un pret de vânzare
de 200-370 €/1m.p. şi de închiriere de 2-4 €/1m.p./lună. [14]
Aceste date pot fi urmărite în următoarele figuri, precum şi în anexele 1, 2.
În figura 2.1 este reprezentat numărul de bunuri imobile analizate pentru anii 2009-2011
(ianuari-mai). Din figura se observă că numărul de bunuri imobile ofertate în anii 2009 și 2010
sunt practic egale, ceea ce ne spune despre faptul că piața imobiliară în anul 2010 nu a evoluat
esențial. În anul 2010 nu au existat temei care ar determina o creștere a ofertelor la imobile. În
anii precedenți aceasta a avut loc, în primul rând, din cauza surplusului de mijloace bănești
libere, și, în al doilea rând, din cauza deficitului de cerere.
Fig.2.2 Numărul de oferte analizate 2009-2011(ianuari-mai)
40
43
23
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2009 2010 2011
Numărul de oferte analizate
37
Fig. 2.3 Preţul de ofertă a depozitelor din com. Tohatin pentru anii 2009-2011(ianuari-mai)
Fig. 2.4 Numărul depozitelor analizate pentru arendă în anii 2009-2011 (ianuarie- mai)
206.67
204
293.16
0 50 100 150 200 250 300 350
2011
2010
2009
Prețul mediu de ofertă, € pentru un m.p. a depozitelor în com. Tohatin în anii
2009- 2011 (ianuarie - mai)
Anul
2009
19
Anul 2010
28
Anul 2011
25
Numărul depozitelor analizate pentru arendă
2009
2010
2011
38
Fig. 2.5 Preţul de arendă a depozitelor din com. Tohatin
În ceia ce priveşte tranzacţiile înregistrate la secţile Oficiilor Cadastrale de pe piaţa
imobilului industrial din municipiul Chişinău în delungul perioadei anului 2010 sunt anexate la
sfîrşitul tezei a căror date sunt expuse în figura 2.6:
Fig. 2.6 Preţul de vînzare a depozitelor din suburbiile mun. Chişinău
Numărul tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile a crescut în primul
trimestru 2011 cu 18.6% faţă de perioada similară a anului precedent, pînă la 27 726, potrivit
datelor Întreprinderii de stat "Cadastru".
2009 2010 2011
1.38
0.93 1.00
Prețul mediu de arendă ofertat pentru 1 m.p. a depozitelor din com. Tohatin pentru anii 2009-2011 ianuarie-mai
0.00
1000.00
2000.00
3000.00
4000.00
5000.00
6000.00
Sîngera Durlești Bubuieci Colonița Maximov
ca
Stăuceni
Series1 1798.00 5622.00 2964.00 1282.00 819.00 3879.00
Prețul mediu de vînzare a depozitelor pentru un m.p. în baza analizei
tranzacțiilor a Î.S. ”Cadastru”
39
3 EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COMUNA TOHATIN ÎN SCOPUL
VÎNZĂRII
3.1 Descrierea şi carateristica obiectului evaluării
În prezent proprietatea imobiliară supusă evaluării reprezintă o construcţie cu destinaţie
industrială, depozit ceea ce s-a determinat în urma inspectării proprietăţii, care aparţine
următorilor proprietari: 1.Miloş-Ciurea Irina şi Ciurea Ion cu cota parte ½; 2.Ciurea Boris şi
Ciurea Maria cu cota parte ½; amplasată în Republica Moldova mun.Chişinău com.Tohatin
sat.Tohatin str.Sf.Vineri 12 la periferiile localităţii cu ieşire directă la stada Sf.Vineri, care este
o stradă cu densitatea de transport scăzută. Proprietarii obiectului evaluării au drept de
proprietate deplin asupra terenului şi a construcţiei identificat prin extrasul din registrul bunurilor
imobile.
La momentul inspectării proprietatea este formată din elementele:
1.Teren pentru construcţii nr.cadastral 0146113.214 cu suprafaţa de 0,141 ha;
2. Construcţia cu categoria de folosinţă depozit cu nr.cadastral 0146113.214.01 cu suprafaţa de
112.2 m.p. Construcţia la momentul dat nu se expluatează, din ce rezultă că starea tehnică a
construcţiei este puţin satisfăcătoare, necesitînd lucrări de reparaţie capitală, planşeul şi pereţii
de rezistenţă sunt atacaţi de mucegai şi pete de gresie, piarta din care sunt pereţii capitali este
în stare nesatisfăcătoare şi se macină.Terenul pe care este amplasat bunul evaluării reprezintă
o suprafaţă plan orizontală cu forma unui poligon regulat. Drumurile de acces sunt comode din
stradă. Terenul este asigurat cu reţele inginereşti electrice, care sunt în funcţiune. Toate
caracteristicile obiectului pot fi vizualizate în anexa 5.
Tabelul 3.1 -Descrierea proprietăţii imobiliare supuse evaluării
Elementele
descrierii
Semnificaţia
1 2
Referinţe
Destinaţia
proprietăţii
Industrială
Modul de utilizare
curentă
Depozit
Amplasarea Mun.Chişinău com.Tohatin sat.Tohatin str.Sf.Vineri 12
Descrierea juridică
Natura drepturilor
evaluate
Drept de proprietate privat deplin asupra terenului şi a contrucţiei
40
Continuarea tabelului 3.
1 2
Cerinţele legale
Planul general de
dezvoltare
Obiectul este amplasat în condiţii favorabile şi dispune de condiţii
satisfăcătoare pentru dezvoltare.
Factorii de mediu
Starea ecologică Satisfăcătoare
Prezenţa liniilor
electrice de
tensiune înaltă în
apropiere
Nu există
Prezenţa
construcţiilor
ridicate ilegal
Nu există
Terenul
Destinaţia Pentru construcţii
Nr.Cadastral 0146113.214
Suprafaţa, ha 0.141
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 1972
Depozit cu nr.cadastral 0146113.214.01 clădire de depozitare cu suprafaţa 112,2 m.p.
Data evaluării 5.06.2011
3.2 Analiza celei mai eficiente utilizări
Analiza celei mai eficiente utilizări reprezintă utilizarea obiectelor evaluării cu
îmbunătăţirile deja existente şi identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un
venit maxim.
Există două temeiuri pentru care este necesară anliza celei mai bune și eficiente utilizări.
Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile.
Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie indentic sau similar din punct de vedere a celei
mai bune și eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea
menținerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura
obținerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menținut în starea
curentă atîta timp cît profitul obținut de la utlizarea curentă este mai mare decît profiturile ce pot
fi obținute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului
de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menționăm că cea mai bună și eficientă
utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal și
eficientă din punct de vedere economic.
41
În calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi eficiente
utilizări a obiectului evaluării se propune de a accepta: utilizarea obiectului evaluării în calitate
de încăpere cu destinaţie socială, ca cea mai eficientă variantă de utilizare şi care nu cere
investiţii capitale suplimemtare.
Cea mai eficientă utilizare la momentul actual al proprietăţii imobiliare este cea de depozit.
3.3 Evaluarea depozitului prin aplicarea metodelor de evaluare
Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda cheltuielelor
Metoda cheltuielilor are la bază principiul estimării cheltuielilor pentru crearea unui
obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.
Determinarea valorii de piaţă a terenului aferent
În urma analizei pieţii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcţii
industriale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vînzărilor
comparative, prezentată în tabelul 3.2 și 3.3. Terenurile similare bunului imobil supus evaluării
sunt anexate în anexa 6.
Tabelul 3.2- Caracteristica terenului evaluării şi a terenurilor analogice
Elemente de
comparaţie
Terenul
evaluat
Terenuri analogice
Terenul I Terenul II Terenul III
Locul amplasării Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin
Preţ de vînzare, € 16000 15500 18000
Suprafaţa , ari 14,1 11,5 6 9
Sursa www.999.md
data ofertată:
15.04.2011
www.999.md
data ofertată:
15.04.2011
www.999.md
data ofertată:
15.04.2011
Drept de proprietate privat privat privat privat
Condiţii de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
Condiţiile tranzacţiei ordinare ordinare ordinare ordinare
Distanţa pînă la Chişinău,km 5 8 7 3
Dotarea cu reţele inginereşti satisfăcătoare bună bună satisfăcătoare
Panta terenului Cu nunghi de
înclinaţie nu
mare
fără înclinaţie fără înclinaţie fără înclinaţie
Forma sectorului regulat regulat regulat regulat
42
Tabelul 3.3 - Calculul valorii de piaţă a terenului destinat construcţiei prin metoda analizei
comparative a vînzărilor
Elemente de
comparaţie
Terenul evaluat Terenuri analogice
Com.Tohatin Terenul II Terenul III
Preţ de vînzare, € 16000 15500 18000
Suprafaţa , ari 14,1 11,5 6 9
Preţul de vînzare €/ar 1391 2583 2000
Drept de proprietate
Corecţia
Preţul corectat, €
privat privat
1,0
1391
privat
1,0
2583
privat
1,0
2000
Condiţii de finanţare
Corecţia
Preţul corectat, €
de piaţă de piaţă
1,0
1391
de piaţă
1,0
2583
de piaţă
1,0
2000
Condiţiile tranzacţie
Corecţia
Preţul corectat, €
ofertă ofertă
0,90
1252
ofertă
0,90
2325
ofertă
0,90
1800
Amplasarea Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin
Distanţa pînă la
Chişinău, km
Corecţia
Preţul corectat, €
5 8
1,15
1440
7
1,1
2558
3
0,9
1620
Dotarea cu reţele
inginereşti
Corecţia
Preţul corectat, €
satisfăcătoare
bună
0,9
1296
bună
0,9
2302
satisfăcătoare
1,0
1620
Panta terenului
Corecţia
Preţul corectat, €
cu nunghi de
înclinaţie nu
mare
fără înclinație
0,9
1166
fără înclinație
0,9
2072
fără înclinație
0,9
1458
Forma sectorului
Corecţia
Preţul corectat, €
regulat regulat
1,0
1166
regulat
1,0
2072
regulat
1,0
1458
Corecţia generală 0,8383 0,8019 0,8100
Corecţia absolută% 16,17 19,81 19
Coeficientul de
greutate
3 1 2
Valoarea a 1 ar, € (1166*3+2072*1+1458*2)/6=1414
Valoarea terenului
evaluat, €
1414*14,1=19900
Valoarea terenului
evaluat, lei (16,50 €)
19900*16.50=328400
Valoarea terenului determinată prin aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor
este de 19900 € (nouăsprezece mii nouă sute), sau 328400 (treisute douăzeci și opt mii patru
sute) lei.
43
Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii
de comparaţie, exprimată în preţuri curente în conformitate cu Corelaţia preţurilor curente pe
trimestrul I anul 2011 (K2011=20,692) în construcţii a Departamentului Statistică şi Sociologie al
Republicii Moldova prezentat şi în anexa nr.7.
Caracterizarea bunului imobil pentru determinarea valorii de reconstituire este expusă în
tabelul 3.4 .
Tabelul 3.4 - Caracteristica bunului imobil evaluat în raport cu indicii valorici comasaţi de
reconstituire
Indici Indici comasaţi ai valorii de
reconstituire
Bunul imobil evaluat
Denumirea construcţiei Clădirte industrială Depozit
Numărul culegerii Culegeri, nr. 26, tab.54 ICVR
Volumul construcţiei, m.c. 359
Pereţi Piatră albă Piatră albă
Planşeu Panouri din beton armat Panouri din beton armat
Acoperişul Ruberoid Ruberoid
Golurile Metal Metal
Pardoseli - -
Preţul în anul 1969, ruble 12,9
Coeficientul de folosire a
materialului local
1 0,96
Seismicitatea 10 7
Coeficientul la seismicitate 1 1,04
În tabelul 3.4 ce este expus mai jos se efectuează calculul valorii reconstituire a 1 m.c.
Tabelul 3.4 - Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c.
Indicii Valoarea de
bază
Coeficienţi
Costul 1 m.c.în anul 1969 ,ruble 12,9
Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 15.35 1,19
Valoarea de reconstituire 1991,ruble 23.49 1,53
Valoarea de reconstituire la data evaluării în simestrul I,
2011, lei
486 20,692
Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de
folosire a materialului local,lei
466.56
0,96
Valoarea de reconstituire cu evidenţa
coeficientului de seismicitate, lei
485
1,04
Tabelul 3.5 - Calculul valorii de reconstituire
Indicii Valoarea de
bază
Coeficienţi
1 2 3
Valoarea de reconstituire a l m.c, lei 485
Volumul constructiei,m.c. 359
44
Continuarea tabelului 3.5
1 2 3
Valoarea de reconstituire total, lei 174115
Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 179338 1,03
Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiului
investitorului, lei
182925 1,02
Valoarea de reconstituire cu evidenţa taxei de valori
adăugată, lei
219510 1,20
Valoarea de reconstituire a depozitului este de 219510 lei
Determinarea deprecierii acumulate
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în
consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea
valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme de depreciere:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi. În tabelele următoare sunt
identificate datele şi efectuate calculele cu privire la determinarea mărimii uzurii fizice
Tabelul 3.6 - Determinarea uzurii fizice
Nr.
ord
Denumirea
elementelor
constructive
Starea elementelor
constructive
Greutatea
specifică,
%
Uzura
fizică a
elementelor
clădirii,%
Uzura fizică în
raport cu
clădirea în
ansamblu,%
1 Fundaţia Destul de nesatisfăcător 15 55 8,25
2 Pereţi Destul de nesatisfăcător 30 65 19.50
3 Planşeu Destul de nesatisfăcător 15 70 10,50
4 Acoperiş Destul de nesatisfăcător 10 65 6,50
6 Goluri Destul de nesatisfăcător 15 60 9.00
8 Instalaţii tehnico-
edilitare
Destul de nesatisfăcător 6 65 3,90
9 Alte lucrări Destul de nesatisfăcător 9 60 5,40
10 Total 100 63
Procedura de determinare a valorii reziduale este efectuată în tabelul 3.7.
45
Tabelul 3.7- Determinarea valorii de reconstituire
Denumirea
elementelor
constructive
Greutate
a
specifică
%
Valoare de
reconstituire
a elementelor
clădirii
lei
Uzura fizică
recuperabilă
Valoarea
reziduală,
lei
Uzura
fizică
nerecup
erabilă
Valoarea
reziduală,
lei
% lei 61%, lei
Cădire industrială (grupul de durabilitate II)
Fundaţia 15 32926.50 25 18110 14817 5779 9038
Pereţii 30 65853.00 25 42804 23048 8989 14060
Planşeul 15 32926.50 30 23049 9878 3852 6025
Acoperiş 10 21951.00 30 14268 7683 0 7683
Goluri 15 32926.50 20 19756 13171 0 13171
Lucrări de
finisare
6 13170.60 20 8561 4610 0 4610
Alte lucrări 9 19755.90 20 11853 7902 0 7902
Total 100 138401 81109 18620 62489
Tabelul 3.8 – Uzura fizică totală
Nr Indicii Mărimea
1 Uzura fizică recuperabilă, lei 138401
2 Uzura fizică nerecuperabilă, lei 18620
3 Uzura fizică totală, lei 157021
Deprecierea economică este reducerea valorii clădirilor în rezultatul influenţei negative a
mediului exterior, condiţionată fie de factorii economici, politici sau de altă natură.
Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile
Guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării.
Avînd în vedere specificul pieţei şi destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea
deprecierii economice - 0%.
Deprecierea funcţională (morală) a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul
evaluat corespunde tehnologiilor şi dotărilor moderne ale pieţei vizavi de utilitatea lui
funcţională. Luînd în consideraţie destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii
funcţionale – 20%, pentru că nu corespunde în totalmente cu cerințele de pe piață (lipsesc toate
dotările în afară de electricitate). Mărimea deprecierii funcționale va fi 20% din valoarea de
reconstituire.
D f=20%* VR (2.9)
D f=0,20*219510=43902
46
Mărimea deprecierii acumulate se va calcula după formula 2.2.
Da=Uf+De+Df
Da=157021+0+43902= 200923 lei
Aplicînd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin
sumarea valorii de reconstituire determinată ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate şi
valoarea de piaţă a terenului, precum urmează:
328400+(219510 –200923) = 346987 lei
Valoarea de piaţă a obiectului evaluat calculată prin metoda cheltuielilor constituie
347000(trei sute patruzeci și șapte mii) lei sau 21000(douăzeci şi unu mii) €
Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda analizei comparativă a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării.Caracterizarea bunurilor imobile
analogice (anexa 5) şi a celui evaluat este reflectată în tabelul 3.9.
Tabelul 3.9- Caracteristica obiectului evaluării şi a obiectelor analogice
Elementele de
comparaţie
Bunul
imobil
evaluat
Bunuri imobile analogice
Bunul imobil 1
Ciocana
Bunul imobil 2
Grătiești
Bunul imobil 3
Colonița
Amplasarea com.
Tohatin
Ciocana Grătieşti Coloniţa
Preţul de vînzare,€ 180000 65000 155000
Suprafaţa, m.p. 112,2 371 250 750
Suprafaţa terenului,ari 14,1 30 27 32
Sursa www.999.md
data
ofertată:15.04.11
www.999.md
data
ofertată:15.04.11
www.999.md
data
ofertată:15.04.11
Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
Condiţii de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Condiţii
tranzacţionale
Ordinare Ordinare Ordinare Ordinare
Amplasarea Com
Tohatin
Sect.Ciocana
or.Chişinău
Grătieşti Coloniţa
Starea tehnică Puţin
satisfăcător
Satisfăcătoare Bună Bună
Materialul de
construcţie a pereţilor
Piatră albă Piatră albă Cărămidă Piatră albă
Existenţa reţelelor
tehnica
Electricitate Toate Toate Toate
47
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile este
rezentat în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10- Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Elemente de
comparaţiei
Bunul imobil
evaluat
Bunuri imobil analogice
Bunul imobil I Bunul imobil II Bunul imobil III
Amplasarea com. Tohatin Ciocana Grătieşti Coloniţa
Preţul de vînzare, € 180000 65000 155000
Suprafaţa, m.p. 112,2 371 250 750
Preţul 1 €/m.p. 485 260 207
Drept de proprietate
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p.
Privat Privat
1,0
485
Privat
1,0
260
Privat
1,0
207
Condiţii de finanţare
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p.
De piaţă De piaţă
1,0
485
De piaţă
1,0
260
De piaţă
1,0
207
Condiţii
tranzacţionale
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p.
Ofertă
Ofertă
0,9
437
Ofertă
0,9
234
Ofertă
0,9
186
Amplasarea
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p.
Rural Urban
0,85
371
Rural
1,0
247
Rural
1,0
186
Starea tehnică
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p.
Puţin
satisfăcător
Satisfăcătoare
0,95
352
Bună
0,9
222
Bună
0,9
167
Materialul de
construcţie a pereţilor
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p
Piatră albă Piatră albă
1,0
352
Cărămidă
1,10
244
Piatră albă
1,0
167
Reţele inginereşti
Corecţia
Preţul corectat, €/m.p
Electricitate Toate
0,9
317
Toate
0,9
220
Toate
0,9
150
Corecţia generală 0,6541 0,8019 0,7290
Corecţia absolută 34,59 19,81 27,1
Coeficientul de
greutate
1 3 2
Preţul mediu
ponderat, €
(317*1+220*3+150*2)/6=213
Valoarea de piaţă,€ 213*112,2=23900
Valoarea de piaţă, lei
(1€= 16,50lei)
23900*16,50=394400
În baza analizei rezultatelor tranzacţiilor cu obiecte asemănătoare sau comparabile din
tabelul , aplicînd metoda analizei comparative a vînzărilor, am apreciat valoarea obiectului
48
supus evaluării egală cu 23900(douăzeci și trei mii nouă sute) € sau 394400 (trei sute nouăzeci
și patru mii patru sute ) lei.
Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda veniturilor (actualizarea fluxurilor
de numerar)
Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaţie industrială, depozit s-a aplicat
metoda acualizării fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazează pe
determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul
determinată.
În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai
sigure posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă.
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este
estimată aplicarea metodei adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor
individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata infleţiei
anticipate, rata riscului. Formula de calcul este următoarea:
ra=rp.r.+rl+rr.i + ri.a.; (2.10)
unde: rp.r.-rata pură a rentabilității, conform BNM - 8%;
rl – rata lichidităţii .r.pl r12
tr =10/12*8=6,6;
ri.n – rata riscului investițional, conform tabelului 3.11;
ri.a – rata inflaţiei aşteptate, 7,5% conform legii bugetului;
Dar pentru a se determina rate de actualizare este necesar de a calcula riscul investiţional
care este prazentat în tabelul de mai jos..
Tabelul 3.11- Prima riscului investiţional
№ Tipul şi denumirea
riscului
riscului Gradaţia
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Riscul sistematic
1 Situaţia economică
generală
Dinamic 1
2 Majorarea numărului
de obiecte competitive
Dinamic 1 1
3 Modificarea legislaţiei Dinamic 1
Riscul nesistematic
4 Mediul ambiant şi
situaţiile excepţionale
1
5 Situaţii excepţionale
naturale şi antropogene
1
49
Continuarea tabelului 3.11
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
6 Managementul
neefectiv
1
7 Factorii criminologici 1
8 Controale financiare 1 0
9 Nelichiditatea
obiectului
1
Numărul observaţiilor 0 1 1 2 2 1 1 1 0 1
Suma ponderată 0 2 3 8 10 6 7 8 0 10
Suma 54
Numărul factorilor 9
Riscul investiţional 6 %
ra= 8+6,6+6+7,5=28 %
Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării se va determina prin formula 2.10.
Rc=Rp.r.+Rr.i+Rl+Rn.r .+Rm.n. (2.11)
unde: rp.r – rata pură a rentabilităţii;
rr.i – rata riscului investiţional;
rl – rata lichidităţii .r.pl r12
tr =10/12*8=6,6;
rn.r.c – rata normei de restituire a capitalului %100DVE
1r .c.r.n =1/39*100=2,6;
rr.p - rata managementului neefectiv,(2-5%);.
Rc=8+2+6+6,6+2,6=25%
Pentru aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar ca date iniţiale s-au folosit
datele reprezentate în tabelul 3.12.
Tabelul 3.12- Date generale pentru estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin metoda
veniturilor
Elemente descriptive Valoarea
Plata de arendă lunară lei/m.p./lună 16
Suprafaţa bunului imobil, m.p. 112,2
Perderi de neachitarea plăţii de arendă, % din costul arendei anuale
(conform datelor din analiza pieţii)
5
Majorarea plăţii de arendă se prognozează o majorare de 4 % pentru
perioada 3,4
1,04
Cheltuieli operaţionale, lei/an le achită arendaşul cu excepţia
impozitului imobiliar
Fixe: Impozit imobiliar conform Codului Fiscal, 0,02%
83
Rata de capitalizare, % 25
Rata de actualizare, % 28
50
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda actualizării fluxului de numerar este
efectuată în tabelul 3.13 .
Tabelul 3.13- Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizării fluxului de numerar
Indicatorii Valoarea
de bază
Perioada prognozată
2012 2013 2014 2015 Post
prognoză
Suprafaţa arendată, m.p. 112,2 - - - - -
Plata de arendă pentru
lei/m.p./lună
16 - - - - -
Majorarea prognozată a plăţii de
arendă, %
- - 1,04 1,04 -
Plata de arendă ajustată,
lei/m.p./lună
16 16 16,64 16,64
Venitul brut potenţial, lei
(Plata de arendă ajustată*S*12)
21542 21542 22404 22404
Pierderi la neachitarea plății de
arendă, lei
1077 1077 1120 1120
Venitul brut efectiv, lei 20465 20465 21284 21284
Cheltuieli operaţionale, lei 83 83 83 83
Venitul operaţional net, € 20382 20382 21201 21201
Rata actualizării% 28
Coieficientul actualizării 1)28,01(
1
0,7813
2)28,01(
1
0,6104
3)28,01(
1
0,4768
4)28,01(
1
0,3725
5)28,01(
1
0,2910
Venitul operațional net
actualizat, lei
15924 12441 10109 7897
Rata de capitalizare 25
Reversia, lei 21201/0,25=84804
Reversia actualizată, lei 84804*0,2910=24678
Valoarea de piaţă, lei 15924+12441+10109+7897+24678=71000
Valoarea de piaţă, € 71000/16,50=4300
Valoarea depozitului amplasat în comuna Tohatin, calculată prin metoda actualizării
fluxurilor de numerar este 4300 (patru mii cinci sute) € sau 71000 (șapte zeci și unu mii cinci)
lei.
3.4 Reconcilierea rezultatelor obţinute şi estimarea valorii finale a obiectului
evaluării
Reconcilierea rezultatelor evaluării presupune că evaluatorul, ţinînd cont de rezultatele
obţinute în urma aplicării celor trei metode de bază:cheltuielilor, analizei comparative a
51
vînzărilor, veniturilor , le analizează şi aplică procedeul de stabilire a indicatorului unic al valorii
bunului imobil. Standardele europene în domeniul evaluării prevăd expres ca, în nici un caz,
această valoare nu poate fi stabilită în calitate de valoare medie aritmetică a rezultatelor celor trei
metode de evaluare.
În tabelul de mai jos sunt înscrise valorile de piaţă ale bunului imobil determinat prin cele
trei abordări iar în tabelul 3.14 se determină ponderea specifică a fiecărei abordări.
Tabelul 3.14 - Abordările utilizate pentru calculul valorii bunului imobiliar
Abordări Valoarea, €
Abordarea costului 21000
Abordarea comparativă a vînzărilor 23900
Abordarea venitului 4300
Tabelul 3.15 - Calculul ponderii specifice a fiecărei metode
Denumirea abordării Abordarea
costului
Abordarea
comparativă a
vînzărilor
Abordarea
venitului
rang grad rang grad rang grad
Corespunderea scopului
evaluării
Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1
Capacitatea de a considera
conjuctura pieţii
Scăzut 0 Mediu 1 Înalt 2
Capacitatea de a considera
parametrii fizici şi economici
Înalt 2 Înalt 2 Mediu 1
Veridicitatea
informaţei
Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1
În total 4 7 5
Ponderea specifică 25,00 40 35
Pentru determinarea mărimii finale se utilizează metoda mediei ponderate în corespundere
cu care rezultatul obţinut prin fiecare metodă i se atribue coeficient de pondere. Calculele sunt
efectuate în tabelul 3.16
Tabelul 3.16-Reconcilierea rezultatelor evaluării
Denumirea abordării Valoarea, € Ponderea
specifică
Rezultatul
ponderabil
Abordarea costului 21000 25 5250
Abordarea comparativă a vînzărilor 23900 40 9560
Abordarea venitului 4300 35 1505
Valoarea reconciliată, €
5250+9560+1505=16300
Valoarea finală a bunului imobil evaluat, depozit, constitue 16300 (șaisprezece mii trei
sute) € sau 269000 (două sute șaizeci și nouă mii) lei.
52
4 SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE
4.1 Analiza stării securităţii muncii şi mediului ambiant a întreperinderii
Securitatea muncii şi a mediului ambiant în întreprinde ţine obligaţia angajatorului, care
trebuie să asigure securitatea şi sănătatea lucrătorilor sub toate aspectele ce ţin de activitatea
desfăşurată:
1. În cadrul responsabilităţilor sale, angajatorul este obligat să ia măsurile necesare pentru
protecţia securităţii şi sănătăţii lucrătorilor, inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale,
asigurarea informării şi instruirii, precum şi pentru asigurarea organizării şi a mijloacelor
necesare.
2. Angajatorul este obligat să vegheze la adaptarea măsurilor prevăzute anterior, ţinînd
seama de schimbarea împrejurărilor, cu scopul de a ameliora situaţia existentă.
3. Angajatorul este obligat să aplice măsurile prevăzute în baza următoarelor principii
generale de prevenire:
a) evitarea riscurilor profesionale;
b) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate;
c) combaterea riscurilor profesionale la sursă;
d) adaptarea muncii în funcţie de persoană, în special în ceea ce priveşte proiectarea
locurilor de muncă, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producţie şi de lucru, în
vederea atenuării muncii monotone şi a muncii normate şi reducerii efectelor acestora asupra
sănătăţii;
e) adaptarea la progresul tehnic;
f) înlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puţin periculoase;
g) dezvoltarea unei politici de prevenire ample şi coerente, care să includă tehnologia,
organizarea muncii, condiţiile de muncă, relaţiile sociale şi influenţa factorilor legaţi de mediul
de lucru;
h) acordarea priorităţii măsurilor de protecţie colectivă faţă de măsurile de protecţie
individuală;
i) asigurarea lucrătorilor cu instrucţiunile corespunzătoare privind securitatea şi sănătatea
în muncă.
La analiza strării şi securităţii muncii şi a mediului ambiant în întreprindere industriale
este necesar:
53
a) să se evalueze riscurile profesionale, în special la alegerea echipamentelor de lucru, a
substanţelor sau a preparatelor chimice utilizate, precum şi la amenajarea locurilor de muncă;
b) să se asigure, ulterior evaluării prevăzute la lit.a) şi în funcţie de necesităţi, aplicarea de
către angajator a măsurilor de prevenire, precum şi a metodelor de producţie şi de lucru care să
ducă la îmbunătăţirea nivelului securităţii şi al protecţiei sănătăţii lucrătorilor şi să fie integrate în
toate activităţile unităţii respective şi la toate nivelurile ierarhice;
c) să se ia în considerare capacitatea lucrătorilor în ceea ce priveşte sănătatea şi securitatea
acestora ori de cîte ori le încredinţează o sarcină;
Mijloacele financiare cheltuite de către angajator pentru realizarea măsurilor de securitate
şi sănătate în muncă sînt deductibile. Măsurile privind securitatea, igiena şi sănătatea în muncă
nu vor comporta, în nici o situaţie, obligaţii financiare din partea lucrătorilor.
4.2 Măsuri de ameliorare
Există mai multe măsuri de ameliorare, de exemplu în scopul asigurării securităţii
antiincendiare este necesar de ţinut cont de următoarele cerinţe:
1. Fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne şi mijloace
antiincendiare;
2. Nu se aprind ruguri, nu se arde gunoiul şi deşeurile;
3. Nu se lasă fără supraveghere echipamentului de muncă cu acţionare electrică, aparate de
încălzit, aparate de casiere, maşini de calcul, aparate radio, televizoare, etc. conectate în reţea
electrică;
4. Nu se blochează accesul şi trecerile spre mijloacele antiincendiare.
În scopul asigurării electrosecurităţii există următoarele cerinţe:
1. Pentru evitarea electrocutării nu se admite contactarea cu părţile conductelor deschise
neizolate ale instalaţiilor electrice, cu conduct. neizolate; să nu execute în mod samovolnic
reparaţii şi conectării a conductoarelor electrice;
2. Instalarea lămpilor electrice, conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă
trebuie să le îndeplinească numai personalul electotehnic (electricianul de serviciu);
3. Conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă cu acţionare electrică se
admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;
4. Nu se admite repararea şi regularea echipamentului de muncă cu acţionare electrică,
utilizarea lui, dacă se simte cîtuşi de puţin acţiunea curentului electric;
54
5. În calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru
acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;
6. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staţionare în calitate de iluminare mobilă;
7. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legării la pămînt
şi a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct sau electricianul de serviciu.
4.3 Elaborarea unei instrucţiuni
Aprobat de „DEPOZIT”
Nr. 160 din 02.06.2010
Instrucţiune Nr.009
cu privire la şi securitatea şi sănătatea muncii oragnizate în depozit
Cerinţe generale ale securităţii
1.1. Prezenta instrucţiune stabileşte principii generale privind prevenirea riscurilor
profesionale, protecţia sănătăţii şi securităţii, eliminarea factorilor de risc şi de accident,
informarea, consultarea, participarea echilibrată potrivit legii, instruirea lucrătorilor şi a
reprezentanţilor lor, precum şi liniile directoare generale privind aplicarea principiilor
menţionate.
1.2. Prevederile prezentei instrucţiuni se aplică:
a) angajatorilor;
b) lucrătorilor;
c) reprezentanţilor lucrătorilor cu răspunderi specifice în domeniul securităţii şi sănătăţii în
muncă;
d) persoanelor care solicită angajarea în cîmpul muncii, aflate în unitate cu permisiunea
angajatorului, în perioada de verificare prealabilă a aptitudinilor profesionale;
1.3. Lucrătorul este obligat:
1. să îndeplinească cerinţele regulamentului de ordine interioară şi dispoziţiile zilnice ale
conducătorului său direct;
2. să utilizeze echipamentul individual de lucru şi ehipamentul individual de protecţie din
dotare, corespunzător scopului pentru care a fost acordat;
3. să ţină aminte despre răspunderea personală pentru respectarea regulilor protecţiei
muncii şi securitatea colegilor săi;
55
4. să îndeplinească numai lucrulul pentru executarea căruia a fost instructat şi admis de
către conducătorul său direct;
5. să renunţe la îndeplinirea dispoziţiilor, cerinţele cărora contravin regululor protecţiei
muncii;
6. să întrerupă activitatea şi să refuze să o continue dacă nu sunt respectate cerinţele de
securitate, cu condiţia că astfel să nu dea naştere unui pericol iminent de accidentare sau
îmbolnăvire profesională şi sa – şi anunţe conducătorul direct.
7. să anunţe imediat conducătorul sau direct în cazul producerii unui accident de muncă şi
să ia imediat măsuri pentru acordarea primului ajutor şi stabilizarea situaţiei astfel închîtpericolul
să nu să se extindă;
8. să semnalizaze imediat conducătorul direct al locului de muncă despre orice defecţiune
sau altă situaţie care poate constitui un pericol de accidentare şi/sau îmbolnăvire profesională;
9. să menţină încăperile, din punc de vedere al mediului, într-o stare corespunzătoare
cerinţelor de securitate şi igienă;
10.să însuşească şi să respecte instrucţiunile de protecţie a muncii specifice activităţii
prestate;
11.angajaţii care utilizează echipamente de muncă cu acţionare electrică trebuie să
cunoască măsuri de protecţie contra electrocutării şi metodelor de acordare a primului ajutor
medical.
Angajatul care nu îndeplineşte cerinţele instrucţiunii de protecţie a muncii prezente va fi
tras la răspundere în conformitate cu legislaţia în vigoare.
2. Cerinţele securităţii înainte de începerea lucrului.
2.1. de controlat starea bună de funcţionare a mijloacelor de muncă;
2.2. de controlat prezenţa trusei medicale la locul de muncă;
2.3. de primit informaţie de la şeful sectorului de odihnă, primirea mesei şi a apei
potabile;
2.4. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele antiincendiare;
2.5. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele sanitare la locul de muncă.
3. Cerinţele de securitate în timpul lucrărilor
3.1. de folosit mijloacele de muncă după destinaţie;
3.2. de controlat locul de muncă dacă tot e în regulă, sistemul de semnalizare, ventilare,
electricitate, iluminare etc.;
3.3. de respectat disciplina şi programul de muncă, normele de securitate şi sanitărie;
3.4. a fi atent în timpul executării lucrului, a nu se distrage cu convorbire sau lucru străin;
56
3.5. a se folosi numai de insrumente spacializate într-o stare bună de funcţionare. De a nu
folosi instrumente ocaziţionale.
4. Cerinţele de securitate în caz de accident
4.1. la apariţia situaţiei de avarie lucrătorul este obligat să suspendeze imediat lucrul, să
preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona periculoasă, să informeze conducătorul
său direct şi să participe la lichidarea consecinţei situaţiei date;
4.2. în caz de incendiu lucrătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre pericol, să
solicite ajutorul echipei de pompieri şi să participe la stingerea focului (flacăra se stinge cu nisip,
stingătoare). Lucrătorul este obligat să cunoască metodele de acordare a primului ajutor medical
în caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei şi scoaterea de pe
rană. Locurile arse se spală cu apă curată, ulterior cu o soluţie slabă de acid acetic sau boric. În
cazul arsurii ochilor se aplică comprese din soluţie slabă de acid boric.
4.3. în situaţie de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.) angajatul
este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de traumare), să informeze
conducătorul său direct şi să participe la lichidarea consecinţelor avariei.
4.4. în caz de electocutare accidentatul imediat se eliberează de sub acţiunea curentului
electic, deconectînd reţeaua cu întrerupătorul sau printr-o metodă de rupere a ei. Dacă aceste
acţiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de părţile conducătoare folosind
echipamentul de protecţie sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea
medicului, dacă accidentatul nu respiră se execută respiraţie artificială şi masajul exterior al
inimii, atragînd atenţie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mărite indică la agravarea bruscă
a circuitului sîngelui în creier. În acest caz readucerea la viaţă se începe imediat.
5. Cerinţele la finalizarea lucrărilor
5.1. de a lăsa curăţenie şi regulă la locul de muncă;
5.2. după finalizarea lucrului uneltele de lucru se păstrază la locul respectiv.
5.3. de a lăsa instrumentele în funcţionare bună.
Executor: Diplomantul facultăţii „Cadastru şi Drept”
Pulbere Anatol
Conducător ştiinţific: lector Nașco-Scacuș Ludmila
Consultant la Securitatea Lector superior univeritar
activităţii vitale : Ulier Anatol
57
4.4 Măsurile de protecţie a mediului ambiant a bunului imobil industrial, depozit
Pentru aprecierea calităţii componentelor mediului –aerul, apa ,solul- sunt folosiţi indicii
stării lor normative.Cei mai răspîndiţi indici normativi sînt CMA ale substanţelor dăunătoare în
mediile numite , eleborate în deosebi pentru oameni.
Măsurile de bază pentru protecţia şi folosirea raţianală a resurselor de apă includ: controlul
calităţii apelor de suprafaţă şi subterane, respectarea normelor sanitare la crearea şi exploatarea
punctelor de captare a apei .
În dezvăluirea activităţii de muncă în depozite apa este folosită la necesităţile vitale
precum şi la igienă. Procesele tehnologice şi alimentarea cu apă a instalaţiilor care necesită
cantităţi mari de apă, trebuie să fie trecute la alimentarea în ciclu închis sau repetat.
Protecţia aerului atmosferei exercită o influenţă mare de a exclude poluarea lui. Lucrările
cu diferite surse ce emit un volum de radiaţie acţionează negativ asupra mediului ambiant. Pentru
a exclude poluarea la efectuarea acestor lucrării şi procese este necesar de folosit mai pe larg
încălzirea electrică a materialelor prin inducţie.
Una din direcţiile principale a măsurilor de protecţie a naturii este prevenirea poluării
mediului ambiant la exploatarea maşinelor de construcţie şi a unităţilor de transport. Acest scop
pote fi atins pe umătoarele căi:
- micşorarea concentraţie substanţelor toxice în gaze de eşapament a maşinelor de
construcţie, prin reglarea minuţiosă a sistemului de alimentare cu combustibil a motoarelor cu
ardere internă;
- excluderea compactă a degajărilor toxice în atmosferă prin trecerea maşinilor de
construcţie la acţiunea electrică gaz natural.
O altă măsură de protecţie este instalarea în aproximativ toate la întrăile şi ieşirle a urnelor
de gunoi.
58
CONCLUZIE
Impresionanta dezvoltare a pieţii imobiliare în ultimii cîţiva ani a fost întemeiată pe
principiile competiţionale ale economiei de piaţă. Dar ca la orişice început există mai multe
probleme de dezvoltare printre care se numără: lipsa resurselor pe termen lung, nivelul mic al
veniturilor populaţiei, predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale, ş.a.
În cea ce priveşte piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă
atât la capitolul indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ. De acea
analiza pieţei respective este efectuată într-un mod mai general, din cauza limitărilor de date
privind ofertele şi cererile de vînzare. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a
segmentului de producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent
decât cel de birouri sau comercial, construcţiile noi se desfaşoarî extrem de lent. Companiile încă
îşi optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a
noilor spaţii se lasă pentru viitor.
Depozitul, obiectul supus evaluării face parte din numărul de bunuri imobiliare sovietice,
a cărui valoare a scăzut considerabil, ceea ce se poate substitui din urma rezultatelor obținute
aplicînd cele trei metode de evaluare. Pentru a crește valoarea bunului precum și cererea asupra
obiectului este necesar de a se efectua reparație și a se dota cu rețele inginerești. Investițiile
efectuate nu vor atrage un grad înalt de risc, deoarece mărimea uzurii fizice recuperabile este
mai mare decît uzura fizică nerecuperabilă.
59
BIBLIOGRAFIE:
Acte legislative
1. Codul Civil al republicii Moldova Nr.1107 – XV din 06.06.2002;
2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din
18.04.2002;
3. Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;
4. Legea cu privire la securitate, nr 587 din 05.08.2008;
5. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
6. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire;
Cărţi şi monografii
7. O. Buzu „Organizarea activităţii de evaluare ”, Chişinău 2002;
8. O.Buzu, A. Matcov „Evaluarea bunurilor imobile teorie şi practică”, Chişinău 2003;
9. V. Dragotă ”Gestiunea imobiliară”, Bucureşti 2005.
Surse internet
10. www.makler.md;
11. www.casa-ta.info;
12. www.lara.md;
13. www.imobile.md;
14. www.scritube.md;
60
Anexe
61
Anexa 1
Informaţii despre preţurile de ofertă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău
Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011
Localitatea Preţul, € Suprafaţa, m.p. Preţul 1 €/m.p. Sursa
1 2 3 4 5
Ghidighici 226800.00 1800.00 126.00 www.makler.md
Ghidighici 105000.00 700.00 150.00 www.999.md
Bîc 190000.00 970.00 195.88 www.makler.md
Bîc 39000.00 300.00 130.00 www.999.md
Bîc 120000.00 1200.00 100.00 www.makler.md
Tohatin 155000.00 750.00 206.67 www.999.md
Cruzeşti 15000.00 250.00 60.00 www.999.md
Dolinoe 200000.00 678.00 294.99 www.makler.md
Grătieşti 24900.00 110.00 226.36 www.999.md
Vatra 135000.00 1700.00 79.41 www.999.md
Vatra 43200.00 432.00 100.00 www.999.md
Vatra 145000.00 700.00 207.14 www.999.md
Mugurel 134400.00 1680.00 80.00 www.999.md
Codru 36000.00 200.00 180.00 www.makler.md
Codru 1800000.00 3331.00 540.38 www.999.md
Codru 212500.00 850.00 250.00 www.999.md
Codru 54000.00 400.00 135.00 www.999.md
Schinoasa 43000.00 324.00 132.72 www.999.md
Schinoasa 52000.00 420.00 123.81 www.999.md
Sîngera 2000000.00 7345.60 272.27 www.lara.md
Sîngera 95000.00 340.00 279.41 www.makler.md
Sîngera 95000.00 344.20 276.00 www.999.md
Stăuceni 84000.00 300.00 280.00 www.999.md
Preţul mediu pe an - 201.18 €/m.p.
Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010
Bîc 74000.00 400.00 185.00 Makler
Bîc 40000.00 200.00 200.00 Makler
Durleşti 163200.00 680.00 240.00 Makler
Durleşti 290000.00 1160.00 250.00 Makler
Durleşti 37000.00 130.00 284.00 Makler
Grătieşti 134300.00 790.00 170.00 Makler
Grătieşti 90720.00 540.00 168.00 Makler
Grătieşti 160000.00 800.00 200.00 Makler
Codru 109200.00 420.00 260.00 Makler
Codru 98629.60 397.70 248.00 Makler
Codru 151782.40 689.92 220.00 Makler
Bacioi 72432.96 367.68 197.00 Makler
Bacioi 137580.00 573.25 240.00 Makler
Bacioi 202540.80 876.80 231.00 Makler
62
Continuarea anexei 1.
1 2 3 4 5
Bacioi 256620.00 987.00 260.00 Makler
Tohatin 200000.00 1000.00 200.00 Makler
Tohatin 76000.00 400.00 190.00 Makler
Tohatin 223200.00 930.00 240.00 Makler
Tohatin 172725.00 822.50 210.00 Makler
Tohatin 124326.00 690.70 180.00 Makler
Stăuceni 178128.60 456.74 390.00 Makler
Stăuceni 180000.00 600.00 300.00 Makler
Stăuceni 213675.00 777.00 275.00 Makler
Sîngera 428498.00 1687.00 254.00 Makler
Sîngera 114721.70 498.79 230.00 Makler
Sîngera 153900.00 570.00 270.00 Makler
Sîngera 74400.00 300.00 248.00 Makler
Sîngera 102900.00 490.00 210.00 Makler
Floreni 114546.00 673.80 170.00 Makler
Vatra 192000.00 1200.00 160.00 Makler
Vatra 313025.00 1647.50 190.00 Makler
Ghidighici 90699.08 546.38 166.00 Makler
Ghidighici 145250.00 830.00 175.00 Makler
Ciorescu 156160.00 976.00 160.00 Makler
Ciorescu 134680.00 740.00 182.00 Makler
Ciorescu 94761.80 676.87 140.00 Makler
Floreni 241240.00 1480.00 163.00 Makler
Floreni 46800.00 234.00 200.00 Makler
Cruzeşti 29760.00 160.00 186.00 Makler
Cruzeşti 59160.00 348.00 170.00 Makler
Cruzeşti 49010.00 377.00 130.00 Makler
Preţul mediu pe an - 218.55 €/m.p.
Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun.Chişinău în anul 2009
Codru 27000.00 100.00 270.00 Obzor nedvijimasti
Codru 102760.00 367.00 280.00 Obzor nedvijimasti
Codru 191040.00 597.00 320.00 Obzor nedvijimasti
Bacioi 135000.00 456.00 296.05 Makler
Bacioi 60000.00 200.00 300.00 Makler
Bacioi 180000.00 750.00 240.00 Makler
Bacioi 88400.00 340.00 260.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 240000.00 470.00 510.64 Obzor nedvijimasti
Tohatin 90000.00 620.00 145.16 Makler
Tohatin 16000.00 80.00 200.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 53000.00 212.00 250.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 46440.00 129.00 360.00 Makler
Stăuceni 87500.00 126.60 691.15 Obzor nedvijimasti
Stăuceni 202500.00 450.00 450.00 Obzor nedvijimasti
Stăuceni 240000.00 600.00 400.00 Makler
63
Continuarea anexei 1.
1 2 3 4 5
Sîngera 420000.00 1530.00 274.51 Makler
Sîngera 176000.00 800.00 220.00 Obzor nedvijimasti
Sîngera 670000.00 1800.00 372.22 Obzor nedvijimasti
Sîngera 220500.00 630.00 350.00 Obzor nedvijimasti
Sîngera 128000.00 400.00 320.00 Obzor nedvijimasti
Durleşti 72000.00 203.00 354.68 Makler
Durleşti 101500.00 350.00 290.00 Makler
Durleşti 141900.00 430.00 330.00 Obzor nedvijimasti
Durleşti 198360.00 661.20 300.00 Obzor nedvijimasti
Grătieşti 154770.00 469.00 330.00 Obzor nedvijimasti
Grăteşti 175200.00 730.00 240.00 Makler
Grăteşti 151902.00 562.60 270.00 Obzor nedvijimasti
Schinoasa 52000.00 108.00 481.48 Obzor nedvijimasti
Schinoasa 110528.00 345.40 320.00 Obzor nedvijimasti
Schinoasa 85284.00 473.80 180.00 Obzor nedvijimasti
Bîc 90000.00 650.00 138.46 Makler
Bîc 77000.00 650.00 118.46 Makler
Bîc 225000.00 548.00 410.58 Obzor nedvijimasti
Floreni 515000.00 1068.00 482.21 Obzor nedvijimasti
Vatra 45000.00 480.00 93.75 Obzor nedvijimasti
Ghidighici 140000.00 700.00 200.00 Obzor nedvijimasti
Ciorescu 175000.00 700.00 250.00 Obzor nedvijimasti
Ciorescu 153900.00 570.00 270.00 Makler
Ciorescu 132000.00 600.00 220.00 Obzor nedvijimasti
Ciorescu 185000.00 800.00 231.25 Obzor nedvijimasti
Preţul mediu pe an - 308.22 €/m.p.
64
Anexa 2.
Informaţii despre preţurile de arendă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău
Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011
Localitatea Preţul,€/lună Suprafaţa,m.p. Preţul 1€/lună/m.p. Sursa
1 2 3 4 5
Codru 439.2 549.00 0.80 www.999.md
Codru 354.7 354.70 1.00 www.999.md
Codru 1440 400.00 3.60 www.999.md
Bacioi 1200 800.00 1.50 www.999.md
Bacioi 1670 1670.00 1.00 www.999.md
Bacioi 624 480.00 1.30 www.999.md
Bacioi 500 250.00 2.00 www.999.md
Bubuieci 1200 600.00 2.00 www.999.md
Bubuieci 500 250.00 2.00 www.999.md
Bubuieci 12000 6000.00 2.00 www.999.md
Bubuieci 700 350.00 2.00 www.999.md
Bubuieci 97.5 65.00 1.50 www.999.md
Bîc 930 310.00 3.00 www.999.md
Bîc 300 500.00 0.60 www.999.md
Bîc 375 250.00 1.50 www.999.md
Bîc 1600 1600.00 1.00 www.999.md
Floreni 1000 1000.00 1.00 www.999.md
Floreni 930 310.00 3.00 www.999.md
Sîngera 840 280.00 3.00 www.999.md
Schinoasa 540 180.00 3.00 www.999.md
Stăuceni 1200 1200.00 1.00 www.999.md
Tohatin 900 900.00 1.00 www.999.md
Tohatin 670 670.00 1.00 www.999.md
Coloniţa 210 350.00 0.60 www.999.md
Coloniţa 790 790.00 1.00 www.999.md
Preţul mediu de arendă în anul 2011 1.66 €/lună/m.p.
Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010
Stăuceni 2800 700.00 4.00 Makler
Stăuceni 2170 620.00 3.50 Makler
Stăuceni 1800 600.00 3.00 Makler
Sîngera 3000 1200.00 2.50 Makler
Sîngera 1980 990.00 2.00 Makler
Tohatin 1400 1400.00 1.00 Makler
Tohatin 375.2 469.00 0.80 Makler
Tohatin 221 221.00 1.00 Makler
Coloniţa 660 440.00 1.50 Makler
Coloniţa 1000 1000.00 1.00 Makler
Bubuieci 1167 389.00 3.00 Makler
Bubuieci 1074 537.00 2.00 Makler
65
Continuarea anexei 2.
1 2 3 4 5
Bubuieci 490 490.00 1.00 Makler
Vatra 1658 1658.00 1.00 Makler
Vatra 300 150.00 2.00 Makler
Cheltuitori 160 200.00 0.80 Makler
Buneţi 350 350.00 1.00 Makler
Buneţi 846 564.00 1.50 Makler
Coloniţa 322 161.00 2.00 Makler
Coloniţa 920 920.00 1.00 Makler
Coloniţa 1046.25 697.50 1.50 Makler
Grătieşti 1778 889.00 2.00 Makler
Grătieşti 1244.4 497.76 2.50 Makler
Codru 1062 354.00 3.00 Makler
Codru 1710 684.00 2.50 Makler
Codru 353.1 235.40 1.50 Makler
Codru 1100 550.00 2.00 Makler
Preţul mediu de arendă în anul 2010 1,86 €/lună/m.p.
Analiza arendei depozitelor din suburbia mun.Chişinău în anul 2009
Tohatin 300 300.00 1.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 500 500.00 1.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 1579.6 789.80 2.00 Obzor nedvijimasti
Tohatin 1800 1200.00 1.50 Obzor nedvijimasti
Bîc 7460 3016.00 2.47 Obzor nedvijimasti
Vatra 500 100.00 5.00 Obzor nedvijimasti
Vatra 2601 867.00 3.00 Obzor nedvijimasti
Durleşti 1048 524.00 2.00 Obzor nedvijimasti
Durleşti 6000 2000.00 3.00 Obzor nedvijimasti
Durleşti 2700 600.00 4.50 Obzor nedvijimasti
Bîc 1445 578.00 2.50 Obzor nedvijimasti
Bîc 649.4 324.70 2.00 Obzor nedvijimasti
Bacioi 400 400.00 1.00 Obzor nedvijimasti
Bacioi 1200 800.00 1.50 Obzor nedvijimasti
Bacioi 3540 1770.00 2.00 Obzor nedvijimasti
Coloniţa 1305.2 652.60 2.00 Obzor nedvijimasti
Coloniţa 297 165.00 1.80 Obzor nedvijimasti
Coloniţa 400 400.00 1.00 Obzor nedvijimasti
Coloniţa 726.5 726.50 1.00 Obzor nedvijimasti
Preţul mediu de arendă în anul2009 2,12 €/lună/m.p.
66
Anexa 3.
Informaţii despre preţul tranzacţional din suburbiile mun. Chişinău
Localitatea Suprafaţa,m.p. Preţul,lei Preţul lei/m.p. Data
Sîngera 199.5 7000000.00 35087.71 08.06.2009
Sîngera 8058.6 7000000.00 868.63 08.06.2009
Preţul mediu 17978,17 lei/m.p.
Durleşti 415.4 2350000.00 5657.19 02.02.2009
Durleşti 420.5 2350000.00 5588.58 02.02.2009
Preţul mediu 5622,89 lei/m.p.
Bubuieci 122.9 364299.00 2964.19 09.08.2010
Preţul mediu 2964.19 lei/m.p.
Coloniţa 115.3 330000.00 2862.09 16.02.2009
Coloniţa 669.8 330000.00 492.68 16.02.2009
Coloniţa 669.8 330000.00 492.68 16.02.2009
Preţul mediu 1282,50 3 lei/m.p.
Maximovca 12.6 1005787.00 79824.36 05.02.2009
Maximovca 31.7 1005787.00 31728.29 05.02.2009
Maximovca 748.4 1005787.00 1343.916355 05.02.2009
Preţul mediu 37632, 19 lei/m.p.
Stăuceni 541 975364.00 1802.890943 27.10.2010
Stăuceni 214.3 50000.00 233.3177788 05.03.2009
Stăuceni 378.4 1440000.00 3805.496829 14.05.2009
Stăuceni 34.5 1440000.00 41739.13043 14.05.2009
Stăuceni 19.2 1440000.00 75000 14.05.2009
Stăuceni 250.2 1440000.00 5755.395683 14.05.2009
Preţul mediu 21389.37 lei/m.p.
67
Anexa 4
Pozele bunului imobil evaluat
68
69
70
71
72
73
74
Anexa 6
Caracteristica bunurilor imobile analogice
LOT DE PAMINT LA TOHATIN 9ari
autor: serghei-sdata: 15 aprilie 2011, 09:21regiunea: Chişinăutip: vindvizualizari: 4
la Tohatin
caracteristici:
тип участка: под строительство
suprafata terenului, ari: 9
adaugator:
водоснабжение
асфальтированная трасса до участка
расположен в населенном пункте
preţul: 18000 € регион: Chişinău, Tohatin (Periferie)
Se vinde lot de pamint 6 ari
autor: porothermdata: 15 aprilie 2011, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind
lotul se afla in centru toate comunicatiile
caracteristici:
тип участка: под строительство
suprafata terenului, ari: 6
preţul: 15500 € регион: Chişinău, Tohatin (Centru)
75
Continuarea anexei 6
vind lot teren 11,5 ari
autor: dan74data: 15 aprilie 2011, 10:17regiunea: Chişinăutip: vind
vind lot teren 11,5 ari
caracteristici:
тип участка: под строительство
preţul: 16000 € регион: Chişinău, mun. Chisinau Tohatin
Depozit, 14 km de la Chisinau Colonita
Depozit, 14 km de la oras. 750 m.p, 6.5m inaltimea, 32 ari asfalt. 155000 euro
UZINELOR 11 DEPOZIT data: 14 aprilie 2011, regiunea: Chişinău tip: vind
DEPOZIT 371 m. inaltimea 6m. plus pamint 30 ari 180000 EUR
tel. 069180092
caracteristici: piatra de calcar
тип: склады
preţul: 180000 €
регион: Chişinău, mun. Chisinau (Ciocani), UZINELOR 11
76
Continuarea anexei 6
vind depozit Gratiesti (Periferie), str.Prieteniei 2/g data: 29 martie 2011,tip: vind
Alaturi are loc pentru parcare 50 de locuri.Sosea asfaltata pina la intrare. Pamint 27 ari
caracteristici:
тип: склады
suprafata totala, m 250
suprafata de lucru, m 250
nr. de cabinet: 1
starea casei: белый вариант
nr. de telefone, baie 1
adaugator:
парковочные
места
выход на
проезжую
часть
автономное
отопление
сигнализация
газофицирован
водопровод
preţul: 65000 €
77
Anexa 7
Indicii preţurilor la lucrările de construcţii-montaj pe ramuri ale economiei naţionale
(în % faţă de preţurile de deviz ale a.1991, adoptate ca constante)
Anii Trimestrul I Trimestrul II Trimestrul III Trimestrul
IV
Construcţii 1992 1210.6 1914.1 3440.8 3816
1993 6825.3 21075.7 46353 58186.2
1994 150600 280300 250700 287900
1995 235600 326900 318100 322500
1996 343400 296500 406400 442800
1997 473400 516600 465500 515500
1998 475600 440800 506400 535900
1999 564300 745200 845500 818900
2000 847400 913400 933900 948300
2001 910800 948600 966300 980900
2002 954700 989400 1032600 1072300
2003 1052000 1028400 1057600 1101200
2004 1076400 1106600 1192500 1270500
2005 1258300 1483200 1667200 1705300
2006 1677100 1831000 1919600 2002600
2007 1933300 2083400 2249400 2346400
2008 2273900 2444000 2655100 2735700
2009 2149700 2097200 2354500 2324700
2010 2154600 2262400 2368300 2556700
2011 2298100
78