CURS 4 DREPT CIVIL

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATELimitele juridice: In functie de izvorul formal al instituirii lor, limtele juridice se impart in:a) Limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate Au ca obiect diminuarea atributelor dr de proprietate, mai cu seama atributul folosintei si cel al dispozitiei materiale sau juridice. In temeiul Constituiei si al jurisprudentei constitutionale, limtele legale trebuie stabilite prin lege organica si in aplicarea lor trebuie respectat principiul proportionalitatii protejarea interesului public sau privat si interventia asupra dreptului. Limitele legale sunt dispuse prin Codul Civil sau prin diferite legi speciale. Clasificare in functie de natura interesului protejat prin instituirea acestor limite:

A. Stabilite in inters public:

Stabilite in considerarea importantei unor bunuri imobile terenuri si constructiiReguli generale comune terenurilor si constructiilor: In legatura cu forma actelor juridice, exista principiul consensualismului, in sa in materia circulatiei juridice a imobilelor, Codul Civil reglementeaza o exceptie de la princ consensualismului, in sensul incheierii actelor juridice de dispozitie cu privire la terenuri in forma autentica; art 1244 coroborat cu art 888 C.Civ; limitarile privind forma autentica a actelor juridice vizeaza atributul dispozitiei juridice cu privire la imobile, deoarece titularul dr de proprietate un poate sa instraineze bunul imobil asa cum si-ar dori el, ci trebuie sa respecte forma autentica ad solemnitatem, ad validitatem. Transmiterea dr de proprietate asupra imobilelor, precum si contituirea unui dezmembramant in legatura cu aceste imobile presupune ndeplinirea a doua conditii imperative si cumulative: incheierea actelor de dispozitie in forma autentica notariala si inscrierea operatiunii juridice respective in Cartea Funciara a imobilelor; in aceasta materia trebuie avute in vedere urmtoarele aspecto importante de drept tranzitoriu: efectul translativ de proprietate, respectiv efectul constitutiv al unui dezmembramant asupra imobilelor urmeaza sa se produca numai din momentul incheierii lucrarilor de cadastru pentru majoritatea unitatilor administrativ-teritoriale. Pana la acel moment, inscrierea in cartea funciara are efecto de opozabilitate fata de terti in conformitate cu Legea Cartilor Funciare nr. 7 din 1996 sin cu respectarea formei autentice a actelor juridice de dispozitie respective.

Regimul juridic special al terenurilor:Art. 44 alin. 2 teza a 2 din Constitutie: legea 213 din 2005 privind dobandirea de catre cetatenii straini si apatrizii a dreptului de proprietate privata asupra; prevederea constitutionala mentionata stabilrste ca numai prin mostenire legala, cetatenii straini si apatrizii pot dobandi terenuri inpropr privata; se exclude ipoteza unui testament, iar explicatia acestei restrangeri se afla in ideea de a consolida relatiile dintre dispora romaneasca si tara, precum si in ideea necesitatii mentinerii terenurilor agricole.Regimul special al constructiilor:Dispozitiile cu carcter special in legatura cu constructiile sunt prevazute in doua acte normative: Legea nr 50 din 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si Legea 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul. Din coroborarea dispozitiilor acestor acte normative resulta ca pt desfiintarea, demolarea, sau executarea constructiilor este necesara obtinerea a doua acte administrative emise de autoritatile locale competente: certificatul de urbanism si autorizatia de construir sau de desfiintare a constructiilor. Prin instituirea acestor limite in privinta constructiilor este limitat atributul dispozitiei materiale in legatura cu dreptul de proprietate asupra constructiilor Stabilite in considerarea caracterului special al unor bunuriO serie de acte normatie prevad un regim special privind circulatia jurdica a unor bunuri, cum ar fi:Legea nr 31 din 1996 privind monopolul de stat Legea 103 din 1992 privind cultele religioaseLegea 295 din 2004 privind regimul armelor si munitiilor Stabilite pentru protejarea unor bunuri cu valoare istorica, culturala sau arhitecturalaLegea nr. 50 din 1991 prevede ca pentru a construi in zonele de inters arhitectural sau istoric este nevoie, pe langa cele 2 acte mentionate, o autotizatie suplimentara de a construi;Legea nr 182 din 2000 privind protejarea patrimoniului cultural, national, mobilArt 946 din C.Civ Drepturile asupra tezaurului gasit

Cazurile de inalienabilitate legala: Anumite imobile sa fie scoase din circuitul civil pentru o perioada determinate de timp, de regula 10 ani, pentru a evita deturnarea in scop speculativ a beneficiilor recunoscute de lege unor categorii de persoane in legatura cu dreptul de proprietate asupra imobilelor;Ex: cazul instituit de legea fondului funciar nr 19 din 1991 asupra terenurilor agricole, asupra carora s-a constituit cu titlu gratuit cu drept de proprietate in favoarea unor persoane fizice; aceste persoane fizice, potrivit legii, nu au voie sa instraineze ternerul astfel dobandit timp de 10 aniCazul instituit de Art 9 din legea nr. 112 din 1995 chiriasii apartamentelor sau imobilelor nationalizate, care au beneficiat de dreptul de a cumpara respectivele imobile, nu au voie sa le instraineze timp de 10 ani

B. LIMITE LEGALE STABILITE IN INTERES PRIVAT

Limite referitoare la folosirea apelor:Vom avea in vedere dispo art 604 C.Civ privind curgerea fireasca a apelor si art 608 privind intrebuintarea apelor Cf. Art 604, proprietarul fondului inferior trebuie sa suporte curgerea naturala a apelor care provin de pe fondul superior(acela situate pe un teren mai inalt); art are in vedere apele rezultate din precipitatii, precum si cele care izvorac. Totusi, daca aceasta curgere fireasca a apelor de vine prejudiciabila pentru proprietarul fondului inferior, acesta poate cere autorizarea de a efectua lucrarile necesare pentru schimbarea directiei apelor. Art 608 proprietarul poate aborda orice intrebuintare a izvorului ce a existat pe fondul sau; exista o limitare in sensul ca acest proprietar trebuie sa respecte eventualele drepturi pe care proprietarul fondului inferior le-ar fi dobandit asupra izvorului (poate fi vorba de o servitute asupra folosirii izvorului, dobandita de proprietarul fondului inferior printr-o folosinta timp de 30 aniAlin 2 art 608-interzice proprietarului fondului pe care se afla izvorul sa ii schimbe cursul, daca prin aceasta schimbare sau interventie i-ar lipsi pe locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor curente. Limite stabilite in interesul asigurarii bunei vecinatati in privinta imobilelorAcste limite sunt reglementate de Codul Civil in art 602 si urmatoarele, aspecto care in temeiul vechiului Cod Civil aveau natura jurdica a unor servituti naturale si legale. Aceste limite se refera la distanta prevazuta pentru anumite constructii, lucrari si plantatii fata de linia de hotar dintre 2 proprietati (regula este de o distanta de 60cm). O alta regula se refera la vederea asupra proprietatii vecinului (art 615 NCC) Limite aplicabile in situatii speciale (dreptul de trecere)Dreptul de trecere pe proprietatea vecinului art 617 622Dreptul de trecere este dreptul care apartine proprietarului unei constructii sau proprietarului unui teren care un are acces la drumul public (loc cufundat). Se considera ca este un loc cufundat imobilul care se afla intr.-o situatie de imposibiltate obiectiva absoluta de acces la drumul public. Ex: Este inconjurat de alte proprietati. Acestor imposibilitati obiective li se asimileaza ipoteza in care accesul la drumul publicv ar presenta inconveniente grave sau ar fi periculor pentru proprietarul locului cufundat. Aceasta situatie obiectiva face ca dreptul de trecere sa se nasca ex lege prin manifestarea unilaterala de vointa a proprietarului locului cufundat, insensul de a solicita proprietarului vecin permisiunea de a trece pe proprietatea acestuia. Dreptul de trecere este un drept potestativ, este imprescriptibil, un se stinge prin neuz si nu are carcter gratuit in sensul ca proprietarul fondului pe care se realizeaza trecerea are dreptul la despagubiri, insemnand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului pe care se asegura trecerea. Dreptul de trecere are asadar, natura jurdica a unei limite legale a dr de proprietate si un trebuie confundat cu servitutea de trecere, care este constituita in temeiul art 755 si urmatoarele. Diferenta este de natura jurdica si de situatie obiectiva a locului. Servitutea este un dezmembramant al dr de propr iar dreptul de trecere este o limita legala a dreptului de proprietate. O alta deosebire este ca servitutea de trecere se constituie prin acordul proprietarilor vecini in lipsa acelei situatii obiective de loc cufundat. In temeiul principiului liberatatii contractuale, partile pot opta ca inclusiv in situatia obiectiva carea ar da nastere unui drept legal de trecere, sa constituie o servitute.Dreptul de trecere, rezulta din lege insa modul concret de exercitare a dreptului se stabileste cf art 619 NCC prin conventie intre proprietarii vecini, in caz de neintelegere prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta continua timp de 10 ani a exercitarii modului de trecere respectiv.Dreptul de trecere in 2 situatii speciale: Art 622- dr de trecere pentru efectuarea unor lucrari Art 623 dr de trecere pentru intrarea in posesie

b) Limite judiciareAu ca situatie permisa obiectiva starea de vecinatate. Astfel este posibil ca unul dintre proprietarii vecini, in exercitiul dr sau de proprietate sa il prejudicieze intr.-un anumit fel pe titularul fondului vecin. Acesta din urma, cel prejudiciat, poate sa solicite in instante repararea prejudiciului. In temeiul vechii legislatii un exista o reglementare cu titlu de sediu general al limitelor judiciare al dreptului de proprietate. In lipsa unei reglementari exprese, opinia majoritara in doctrina si jurisprudenta a fost aceea ca instantele sa intervina in asemenea situatii si sa limiteze exercitiul dreptului de proprietate in temeiul teoriei abuzului de drept. In actualul Cod Civil, limtele judiciare au o reglementare expresa art 630 NCC. In baza acestui articol, instantele vor interveni la cererea reclamantului, proprietarul prejudiciat, pentru a limita dreptul paratului, in temeiul echitatii si independent de atitudinea culpabila a paratului. Aceasta este principala deosebire dintre actala reglementare si vechea practica judecatoreasca intemeiata pe teora abuzului de drept, care are la baza reaua-credinta. O alta deosebire de teora abuzului de drept este aceea ca actala reglementare permite judecatorului sa intervina pentru a repara prejudicii de o anumita gravtate sau inconveniente anormale cauzate de proprietarul vecin parat. Modalitatile de reparare a prejudiciului prevazute de art 630 NCC sunt urmatoarele: Acordarea de despagubiri pentru repararea prejudiciului Dispunerea incetarii activitatii prejudiciabile (cu o exceptie: daca respectiva activitate desfasurata de parat face obiectul unei autoriza administrative, dispunerea incetarii este imposibila atata timp cat exista o autorizatie valabila emisa).Conform alin 3 al art 630, instante poate dispune si masuri provizorii de prevenire a pagubei in situatia unui prejudiciu iminent sau foarte probabil.

c) Limite conventionaleLimitele conventionale pot resulta in 2 moduri dintr.un contract dupa cum limitarea dreptului de proprietate constituie obiectul principal al contractului (partile agreaza sa construiasca sau sa planteze la o distanta mai mare de 60cm, distanta legala prevazuta sau mai mica) sau ca obiect secundar al contractului, obiectul principal in acest caz constand in transferul cu titlu oneros sau gratuit al dreptului de proprietate asupra unui bun. Clauza de inalienabilitate regim juridicClauza prin care printr-un contract, dar si testament, se prevedere ca bunul ce formeaza obiectul sa un fie instrainat. Ea este reglementata cu titlu de noutate legislativa in actualul C.Civ in art 627-629.Clauza de inalienabilitate are o aplicare larga in practica in privinta actelor juridice de dispozitie cu titlu gratuit (donatii dar si testamente), mai putin ste intalnita in CVC dintr-un intereseconomic, intrucat presenta unei asemenea clauze ar face ca pretul vanzarii sa fie myult mai mic. In plus, clauza de inalienabilitate este subinteleasa in contrctele din care resulta obligatia de a transmite la o data ulterioara dreptul de proprietate asupra bunului imobil. De asemenea, este subinteleasa si in antecontractele sau promisiunile de instrainare a unui bun mobil sau imobil (este reglementata prin art 60 indice 1 din legea 71 din 2011, introdus prin legea 60 din 2012 de modificare a LANCC.Conditiile de valabilitate ale clauzei:- clauza sa fie temporara cf art 627 alin 1, clauza de inalienabilitate trebuie sa aiba o durata maxina de 49 ani; este considerata temporara si indeplineste conditiile devalabilitate o clauza care ar prevede indeplinirea a 18 ani a contractantului;este considerata o clauza care ar fi valabila pana la sfarsitul vietii dobanditorului sau instrainatorului bunului. In doctrina se considera ca este perpetua acea clauza care un are o durata determinata, cu consecinta nulitatii absolute a clauzei, Astfel un se agreaza reducerea sau fixarea perioadei pana la limita maxina de 49 ani pe considerentul ca art 627 nu a abilitat judecatorul sa procedeze in acest sens. - clauza sa fie intemeiata pe un inters serios si legitim interesul poate sa apartina sau sa fie al instrainatorului bunului(stipulantul clauze), al dobanditorului bunului (destinatarul clauze) sau al unui tert de contract. Se admite ca un este obligatorie prevederea expresa in cauza a interesului respectiv (spre deosebire de prevederea expresa a termenului de inalienabilitate) Intr-o asemenea situatie, proba interesului respectiv de a fi serios sau legitim poate fi facuta in instante de parat. Asadar, ceea ce ar atrage nevalabilitatea ar fi caracterul neseior sau nelegitim si un lipsa prevederii. Cele 2 conditii de valabilitate sunt cumulative pentru valabilitatea clauzei, in sensul ca nerespectarea oricarei dintre conditii atrage nulitatea absoluta a clauzei. Nulitatea clauzei poate fi atrasa independent de respectarea acestor conditii prin nulitatea contractului in care este stipulata. Invers, nulitatea clauzei pentru nerespectarea conditiilor respctate va atrage nulitatea intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta pentru incheierea respectivului contract. Potrivit alin 3 al art 627, caracterul determinant al clauzei se prezuma relativ in contrctele cu titlu oneros. In legatura cu conditiile de opozabilitate fata de terti, in materia imobiliara se impune notarea clauzei de inalienabilitate in Cartea Funciara a imobilului, pentru a asegura opozabilitatea clauzei fata de terti. Terii in aceasta materia sunt:-subdobanditorii ulteriori sau succesivi ai bunului-Creditorii dobanditorului sau a persoanei care este tinuta sa respecte clauza (destinatarul clauzei); fata de aceasta categorie de terti trebuie avute in vedere dispo alin 2 art 628.Sanctiunile in caz de nerespectare a clauzei de inalienabilitate se produc efecte juridice referitoare la 2 acte juridice: -soarta contractului initial in care este stipulata clauza(el poate fi desfiintat prin rezolutiune la cererea instrainatorului sau stipulantului in cauza) - cu privire la cel de-al doilea contract incheiat de dobanditorul clauzei cu un tert subdobanditor acest contract cf art 629 este anulabil-nulitatea relativaConform alin 3 al art 629, inalienabilitatea bunului preste si urmarirea bunului de catre creditorii dobanditorului (alin 2 art 628).-judecatorul, respectiv partile vor pune in aplicare aceasta posibiltate de limitare a dreptului de proprietate prin hotarare judecatoreasca, respectiv prin conventie