Drept Civil Drepturile Reale Curs ModificatID

Aladar Sebeni – Note de curs

DREPTURI REALE

NOTE DE CURS

Lect.univ. dr. Aladar Sebeni

1


BUNURILE

INTRODUCERE

Bunurile reprezintă obiectul drepturilor reale. Se cuvine deci să începem studiul

drepturilor reale cu definiţia şi clasificarea bunurilor. Pe această temelie vom adăuga apoi

câteva noţiuni elementare despre patrimoniu şi despre drepturile patrimoniale, pentru a

examina în fine drepturile reale şi posesia.

Să afirmăm, alături de cei mai mulţi dintre autori, că sunt bunuri toate lucrurile care au o

valoare pecuniară şi care pot face obiectul unui drept subiectiv.

Pentru a înţelege chestiunea fundamentală a regimului juridic al bunurilor nu este nevoie

să apelăm la nenumăratele clasificări propuse de doctrină. Este suficient – cred eu - să ne

oprim la două dintre acestea, cunoscute încâ din dreptul roman şi care se aplică tuturor

bunurilor (summae divisiones). Avem în vedere împărţirea bunurilor în corporale şi

incorporale şi, respectiv, în mobile şi imobile. Legea leagă consecinţe importante de

încadrarea unui lucru într-o anumită categorie de bunuri. Este deci util să înţelegem

corect, de la început, aceste chestiuni.

BUNURILE CORPORALE ŞI INCORPORALE

Bunurile corporale sunt cele care au o existenţă materială şi care pot fi percepute prin

simţuri, quae tangi possunt, după cum spunea Gaius. În această categorie intră toate

lucrurile care ne înconjoară şi de care omul se serveşte pentru satisfacerea nevoilor, cum

sunt pământul, metalele, plantele, animalele s.a.m.d.

Bunurile incorporale sunt cele care au doar o existenţă abstractă, creată de mintea omului,

dar care reprezintă totuşi valori pecuniare importante cum sunt creaţia unui artist,

2


descoperirea realizată de un om de ştiinţă, numele sub care un comerciant îşi vinde

produsele, marca de fabrică de produs sau de serviciu ori prestaţia pe care un debitor s-a

obligat să o realizeze în beneficiul creditorului său.

Între drepturile reale distingem proprietatea, drept real care absoarbe întreaga utilitate a

lucrului, astfel încât ajunge să se confunde, în limbajul curent, cu obiectul asupra căruia

poartă, şi celelalte drepturi reale, care nu absorb întreaga utilitate a bunului. Pentru

aceasta, jurisconsulţii romani şi, urmând modelul acestora, juriştii moderni exceptează

proprietatea dintre drepturile reale, căci ea se confundă cu obiectul asupra căruia poartă.

BUNURILE MOBILE ŞI IMOBILE

Introducere

În materia drepturilor reale, semnificaţia juridică a conceptelor se desparte de sensul

obişnuit al cuvintelor. În limbajul curent, imobil este acel lucru ce nu poate fi deplasat,

cum este pământul ori o construcţie, spre deosebire de obiectele de îmbrăcăminte, de

autovehicule ori de bancnote. Dacă avem în vedere sensul obişnuit al acestui cuvânt,

atunci clasificarea bunurilor în mobile şi imobile ne apare ca o simplă subdiviziune a

categoriei generale a bunurilor corporale.

Acesta era, de altfel, şi înţelesul pe care îl dădeau jurisconsulţii romani, pentru care

distincţia dintre mobile şi imobile avea, de altfel, o importanţă practică redusă.

Codul civil nu a reluat însă în această materie concepţiile dreptului roman, ci cele ale

dreptului cutumiar francez care au deformat sensul distincţiei din dreptul roman.

Clasificarea bunurilor în mobile şi imobile a devenit în concepţia medievală o adevărată

summa divisio: Toate bunurile – ne spune articolul 461 din Codul civil – sunt mobile sau

imobile. Rezultă de aici că în dreptul nostru deosebim 4 categorii de bunuri: imobilele

corporale, imobilele incorporale, mobilele corporale şi mobilele incorporale.

3


În vechiul drept francez, proprietatea funciară era considerată – având în vedere

periodicitatea inepuizabilă a produselor sale - ca fiind elementul esenţial al patrimoniului

unei persoane. Demnitatea şi importanţa socială a oamenilor era strâns legată de

pământul pe care îl stăpâneau.

Importanţă economică şi socială a pământului determina două consecinţe importante. Mai

întâi, stabilitatea proprietăţii imobiliare era garantată printr-un număr mare de restricţii la

înstrăinare (atât prin acte între vii cât şi pentru cauză de moarte). Mai apoi, jurisprudenţa

a extins acest regim juridic restrictiv la alte bunuri incorporale susceptibile de a produce

venituri periodice (cum erau oficiile ministeriale – de ex. notariatul -, rentele funciare ori

drepturile senioriale) calificând aceste drepturi ca imobile fictive.

Revoluţia franceză şi măsurile legislative adoptate în dreptul intermediar au eliminat

multe din bunurile ce constituiau imobile fictive, iar revoluţia industrială din secolul al

XIX-lea a dat bunurilor incorporale – mai ales creanţelor – o importanţă economică

nemaiîntâlnită. Elaborat la scurt timp după revoluţia franceză, Codul civil nu a putut

anticipa această transformare şi a conservat multe vestigii ale concepţiei medievale,

potrivit căreia bunurile mobile sunt lipsite de valoare: res mobilis, res vilis.

Este sarcina noastră ca - ştiind originea acestei reglementări - să o adaptăm pe cale de

interpretare la relaţiile sociale din societatea contemporană.

Distincţia bunurilor în mobile şi imobile păstrează şi astăzi o importanţă deosebită. Dintre

numeroasele consecinţe ale acestei distincţii amintim:

(a) Drepturile reale asupra terenurilor se pot dobândi inter vivos numai prin acte

autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute (articolul 2 Titlul X din Legea

nr.247/2005);

4


(b) Acţiunea în revendicare imobiliară poate fi, de regulă1, contracarată numai prin

invocarea uzucapiunii (posesie de 30 de ani ori posesie de bună credinţă de 10

până la 20 de ani), în vreme ce acţiunea în revendicare mobiliară este adesea

blocată prin aplicarea articolului 1909 din Codul civil, care, în anumite condiţii,

atribuie în mod automat proprietatea bunurilor mobile posesorului de bună

credinţă;

(c) Posesia imobilelor este protejată prin acţiuni posesorii, în timp ce în materie

mobiliară, aceste acţiuni sunt adeseori blocate prin aplicarea dispoziţiilor

articolului 1909 din Codul civil;

(d) Prezumţia de mandatul tacit reciproc al soţilor nu operează în cazul actelor de

dispoziţie juridică având ca obiect bunuri imobile2.

Bunurile imobile

În dreptul nostru civil există, după cum arătam, mai multe categorii de imobile. Imobilele

corporale se împart în imobile prin natura lor şi imobile prin destinaţie, iar imobilele

incorporale se regăsesc în categoria bunurilor imobile prin obiectul la care se aplică.

Imobilele prin natura lor

Această clasă cuprinde două feluri de imobile: fondurile de pământ şi clădirile.

Fondul de pământ, adică solul, este bunul imobil prin excelenţă. El cuprinde atât

suprafaţa, cât şi subsolul, cu excepţia bogăţiilor naturale ale subsolului, care sunt

considerate imobile distincte, parte a domeniului public al statului (articolul 135 din

Constituţie şi Pct I.1 din Anexa la Legea nr.213/1998).

1 Atunci când pârâtul este înscris ca proprietar în cartea funciară, acţiunea în revendicare nu poate fi primită dacă reclamantul este decăzut din dreptul de a cere rectificarea tabulară. 2 Art. 34 C.fam. dispune: “Sotii administreazã si folosesc împreunã bunurile comune si dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soti, exercitând singur aceste drepturi, este socotit cã are si consimtãmântul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate înstrãina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune dacã nu are consimtãmântul expres al celuilalt sot.”

5


Toate plantele legate de rădăcini (inclusiv recoltele neculese) fac parte din solul pe care

sunt plantate şi sunt, prin urmare, imobile (articolul 465 alin. 1 din Codul civil). Ele devin

bunuri mobile îndată ce acestea capătă o individualitatea distinctă (articolul 465 alin.2 din

Codul civil).

Aceste reguli cunosc, în practică, mai multe excepţii.

Astfel, produsele pământului pot fi considerate, prin anticipaţie, mobile înainte de a fi

separate de sol, în anumite ipoteze şi din anumite puncte de vedere. (a) Vânzarea recoltei

neculese încă este considerată o vânzare de bunuri mobile în ceea ce priveşte competenţa

instanţei de judecată, care va fi cea de la domiciliul debitorului (b) Recolta neculeasă

poate face obiectul unei executări silite diferite de cea a solului (articolele 463 şi urm.

C.pr.civ), (c) Atunci când fructele sunt cultivate de către un arendaş, s-a propus ca

fructele neculese să fie considerate bunuri mobile şi o proprietate distinctă de fondul de

pământ, pentru că, deşi aceştia nu au nici o proprietate asupra pământului, fructele le

aparţin şi trebuie să le poată valorifica.

Clădirile sunt al doilea element al categoriei imobilelor prin natura lor. Între acestea şi

fondurile de pământ există însă o diferenţă notabilă, şi anume că ele sunt compuse din

materiale mobile care devin imobile prin încorporare în sol cu ajutorul unor elemente de

legătură (cuie, şuruburi etc).

Trebuie însă remarcat că uneori construcţia formează o proprietate imobiliară distinctă de

fondul de pământ pe care este ridicată, cum este cazul dreptului de superficie.

Expresia „clădire” cuprinde nu doar construcţiile terminate, ci şi orice lucrări de zidărie

ori de fierărie realizate în pământ sau pe pământ, cum sunt conductele de canalizare ori

de alimentare cu gaz, un dig, un tunel etc.

Orice asemenea lucrare devine imobil din faptul aderării sale stabile la pământ, indiferent

de durata pentru care este edificată. Astfel, clădirile construite pentru o expoziţie ori

6


morile de vânt sau de apă aşezate pe stâlpi sunt imobile prin natura lor. Dimpotrivă,

construcţiile provizorii, neataşate pământului, cum sunt chioşcurile dintr-un târg

temporar, sunt mobile.

În contextul dezvoltărilor urbane de astăzi, o categorie importantă de bunuri o constituie

conductele de apă, canalizare, termoficare ori conductele de gaz, cablurile de energie

electrică şi de telefonie, TV, internet etc.

Articolul 470 din Codul civil prevede că „urloaiele şi ţevile ce servesc pentru conducerea

apelor la un fond de pământ sau la vreo casă, sunt imobile şi fac parte din proprietăţile la

care servesc.”

Această dispoziţie poate fi extinsă, prin analogie, la conductele de gaz, energie electrică

şi telefonie (şi, de ce nu, cablu TV şi Internet). Trebuie înţeles că, în concepţia Codului

civil, toate aceste elemente sunt imobile prin natura lor, însă constituie imobile distincte

şi independente de fondul de pământ. Ele pot aparţine unui alt proprietar atunci când nu

constituie accesoriul unei clădiri.

În mod tradiţional, jurisprudenţa franceză şi română din perioada interbelică considera că

atunci când constituie accesoriul unei clădiri determinate, nu constituie un imobil distinct,

ci un element al edificiului respectiv. Astfel, conductele magistrale sau cele de distribuţie

a apei care trec sub calea publică nu sunt nici imobile distincte, nici dependinţe ale căii

publice, ci fac parte integrantă din uzina de distribuţie a apei, chiar dacă aceasta se află la

o distanţă foarte mare.

Concepţia Codului civil a suferit modificări prin legislaţia ce reglementează producerea şi

distribuirea diverselor utilităţi publice; determinarea exactă a regimului juridic al acestor

bunuri ridică, în practică, numeroase probleme.

În domeniul alimentării cu apă, reţelele publice existente precum şi cele realizate cu

fondurile autorităţilor publice sunt proprietate publică, în timp ce reţelele realizate

7


ulterior din fondurile investitorilor privaţi care operează serviciile publice aparţin

acestora şi sunt dependinţe ale uzinei de apă.

În domeniul furnizării de energie electrică, articolul 37 alin.3 din Legea energiei electrice

nr.318/2003 prevede că „reţelele electrice de distribuţie (adică mai mici de 110KV) se

delimitează faţă de instalaţiile de producere sau de reţelele electrice de transport şi de cele

ale consumatorilor în punctele de delimitare patrimonială”, fără a oferi criterii de

determinare a acestora. Legea distinge între reţelele de transport şi cele de distribuţie a

energiei electrice; numai reţeaua de transport este, potrivit articolului 32 alin.2 din lege,

proprietate publică a statului.

Imobilele prin destinaţie

Definiţie. Sunt denumite astfel „obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru

serviciul şi exploatarea fondului” (articolul 468 din Codul civil). Acestea sunt imobile

fictive cărora legea înlătură în anumite privinţe caracterul de bunuri mobile prin natura

lor. Scopul acestei ficţiuni este de a strânge legătura ce uneşte mobilele respective cu un

imobile şi, prin aceasta, să împiedice posibilitatea separării lor într-o serie de ipoteze,

cum sunt executările silite mobiliare, legatele cu titlu universal a tuturor bunurilor mobile

(dispoziţii testamentare prin care este instituit un succesor al tuturor bunurilor mobile ale

testatorului). Asemenea eventualităţi trebuie evitate deoarece, lipsite de aceste accesorii,

imobilele ar suferi o depreciere gravă şi, uneori, nici nu ar mai putea fi exploatate.

Originea acestei ficţiuni se găseşte în textele jurisconsulţilor romani care, studiind

efectele unui legat imobiliar, încercau să determine bunurile mobile care aparţineau

legatarului, fiind accesorii ale imobilului (Ulpian ad edictum D.19.1.13.31) Vechii autori

francezi, ţinând cont de faptul că devoluţiunea succesorală nu urma aceleaşi reguli pentru

bunurile mobile şi pentru cele imobile, au trecut toate lucrurile necesare exploatării unui

imobil în categoria imobilelor, pentru a evita separarea acestora. Trebuie însă remarcat

faptul că bunurile mobile necesare exploatării unui imobil erau înscrise în vechiul drept

francez în categoria imobilelor prin natura lor.

8


Redactorii Codului civil francez au reprodus clasificarea tradiţională din vechiul drept

francez şi au constituit o categorie nouă a imobilelor prin destinaţie. Această categorie

răspunde exigenţelor logicii, deoarece este de multe ori evident că bunurile mobile în

cauză nu îşi pierd individualitatea prin simplul fapt că au devenit accesorii ale unui fond,

spre deosebire de materialele de construcţie.

Există un interes practic important în distincţia dintre imobilele prin încorporare şi cele

prin destinaţie. Mai întâi, un obiect încorporat solului astfel încât devine un imobil prin

natura sa, dobândeşte această calitate oricare ar fi persoana care l-a încorporat.

Materialele de construcţie încorporate solului de către un locatar, uzufructuar sau chiar de

o persoană fără nici un drept asupra imobilului devin imobile prin natura lor.

Dimpotrivă, un bun mobil nu devine imobil prin destinaţie decât în cazul în care afectarea

bunului la exploatarea fondului este realizată de proprietarul ambelor bunuri. Explicaţia

este simplă şi rezidă în aceea că încorporarea este o operaţie materială, în timp ce

afectarea spre serviciu este o operaţie intelectuală. Simpla afectare pentru o anumită

destinaţie (ce nu duce la pierderea individualităţii bunului afectat) care emană de la o

persoană alta decât proprietarul bunului nu face din aceste bunuri un accesoriu al

fondului, deoarece fondul şi materialele nu fac parte din acelaşi patrimoniu.

Această ficţiune nu operează faţă de titularii unui drept real sau a unui privilegiu

mobiliar.

Cel care a vândut proprietarului fondului obiectele ce devin imobile prin destinaţie

păstrează un privilegiu care garantează plata preţului. Imobilizarea realizată prin simpla

voinţă a proprietarului nu poate fi opusă creditorilor privilegiaţi. Dacă proprietarul

încorporează însă bunul mobil în teren sau construcţie, acesta îşi pierde individualitatea,

iar creditorul pierde privilegiul creanţei sale.

9


Tot astfel, imobilizarea prin destinaţie nu are efecte în contra creditoului titular al unei

garanţii reale mobiliare asupra bunului mobil. El poate urmări bunul separat de fondul pe

care acesta îl deserveşte, pe calea unei executări silite mobiliare.

Creditorul ipotecar poate urmări bunurile imobile prin destinaţie odată cu imobilul

ipotecat, chiar în lipsa vreunei stipulaţii exprese în actul de ipotecă.

Mai mult, dacă asupra aceluiaşi imobil prin destinaţie există în acelaşi timp o garanţie

reală mobiliară şi o ipotecă, cel care a înscris primul garanţia sa la arhiva electronică de

garanţii reale mobiliare va fi preferat asupra preţului mobilelor.

În ceea ce priveşte restituirea bunurilor trecute în mod abuziv în proprietatea statului,

Legea nr.10/2001 stabileşte un regim distinct de reparaţie pentru imobilele prin

încorporare şi cele imobile prin destinaţie. Astfel, potrivit articolului 6 din această lege,

foştii proprietarii sunt îndreptăţiţi la despăgubiri numai pentru utilajele şi instalaţiile

pentru care se face dovada că au fost preluate de stat odată cu imobilul şi care nu au fost

înlocuite, casate ori distruse.

Codul civil împarte bunurile imobile prin destinaţie în două categorii în funcţie de scopul

afectării. Cea mai importantă priveşte bunurile destinate unei exploatări agricole,

industriale ori comerciale. Cea de-a doua are în vedere bunurile destinate ornării sau

decorării unui imobil.

Destinaţia agricolă, industrială sau comercială. Articolul 468 face o enumerare a

obiectelor care sunt considerate imobile prin destinaţia lor. Observăm că acest articol

insistă asupra bunurilor aferente unei exploatări agricole, în schimb, consacră un singur

paragraf pentru exploatările industriale - dovadă a importanţei scăzute a acestor activităţi

la adoptarea Codului civil. Art.468 omite exploatările comerciale, deoarece, în anul 1804,

era cu totul neobişnuit ca titularul unui fond de comerţ să fie proprietarul imobilului în

care îşi desfăşura activitate. Aceste două ultime categorii au astăzi desigur o importanţă

mult mai mare decât acum 200 de ani.

10


Fondul rural. Potrivit articolului 468 sunt imobile prin destinaţie:

a) Animalele afectate la cultură. În această privinţă, articolul 467 prevede că

„animalele ce proprietarul fondului dă arendaşului pentru cultură, sunt imobile pe

cât timp li se păstrează destinaţia lor. Animalele nu pot fi urmărite de creditorii

proprietarului separat de imobil atât timp cât li se păstrează destinaţia. Dacă însă

proprietarul vinde arendaşului animalele, ori dacă le afectează altei destinaţii

animalele vor putea fi urmărite separat de fond.

b) Ustensilele agricole. În această categorie sunt cuprinse atât instrumentele agricole

cât şi teascurile, căldările, alambicurile etc. Aceste obiecte sunt imobile prin

destinaţie numai în măsura în care sunt destinate să rămână pe fondul respectiv în

mod durabil. Nu intră în această categorie ambalajele şi recipientele destinate să

însoţească marfa vândută (spre exemplu butoaiele care sunt vândute odată cu

vinul nu sunt imobile prin destinaţie, spre deosebire de butoaiele în care vinul este

depozitat în pivniţele producătorului. O soluţie diferită a fost adoptată de

jurisprudenţă în materia exploatării comerciale). Evoluţia tehnologică impune o

adaptare a enumerării prin includerea în categoria bunurilor imobile prin

destinaţie a mijloacelor agricole mecanice, cum sunt tractoare, semănătoare,

pluguri etc. şi orice alte astfel de mijloace destinate exploatării fondului.

c) Seminţele date arendaşilor. Trebuie precizat că odată puse în pământ, seminţele

devin bunuri imobile prin natura lor.

d) Animalele sălbatice care trăiesc în stare de libertate pe fondul respectiv, cum sunt

porumbeii, iepurii de câmp, peştele din lacuri, stupii de albine. În Codul civil

român există o greşeală de traducere deoarece lapins de garennes din articolul

524 din Codul civil francez înseamnă iepuri sălbatici, iar nu iepuri de casă cum s-

ar putea înţelege din textul articolului 468 din Codul civil român (iepurii de casă,

ca şi toate celelalte animale de casă, altele decât cele folosite la cultură, sunt

bunuri mobile). Soluţia Codului francez este logică. Ceea ce posedă proprietarul

este un lac, un câmp ori arborii în care trăiesc diverse animale. Trăind în stare de

libertate, acestea nu au făcut obiectul unei aproprieri speciale din partea

11


proprietarului fondului. Trebuie subliniat de asemenea că animalele sunt accesorii

ale părţii din fond pe care trăiesc (lacul, câmpul ori arborii), iar nu accesorii ale

fondului întreg. Este deci evident că dacă proprietarul vinde în mod separat un

lacul ori un câmp, dacă părţile nu convin altfel, tot peştele şi toţi iepurii se cuvin

cumpărătorului.

Exploatările industriale. Articolul 468 se referă la instrumentele necesare pentru

exploatarea fierăriilor, fabricilor de hârtie şi a altor uzine. Această dispoziţie este

interpretată în mod larg de jurisprudenţă spre a include maşinile industriale ori mijloacele

destinate transportului produselor fabricate, dacă aparţin proprietarului exploatării

industriale.

Exploatările comerciale. Atunci când fondul de comerţ aparţine proprietarului

imobilului, sunt imobile prin destinaţie obiectele necesare exploatării, cum sunt

mobilierul, mijloacele de transport ori decorul unui teatru. Tot astfel sunt ascensorul,

telefoanele, covoarele, aparatele de toaletă. Acestea nu trebuie confundate cu obiectele

care sunt fixate în mod fizic şi care sunt imobile prin natura lor şi nici cu mobilierul

propriu-zis pe care proprietarul îl instalează în locuinţa sa pentru folosinţa sa personală,

cum sunt paturile, saltelele, mesele, scaunele, vesela etc. care sunt bunuri mobile.

Nu este necesar ca bunurile să fie imobilizate fizic pentru ca afectarea să fie în perpetuu.

Astfel, materia primă depozitată într-o uzină (în speţă varul destinat producerii de fosfaţi)

constituie bunuri imobile prin destinaţie.

Enumerarea bunurilor mobile care sunt accesoriile unui fond nu este limitativă. Pentru a

delimita sfera bunurilor care pot fi considerate imobile prin destinaţie, jurisprudenţa

franceză a făcut apel la criteriul caracterului necesar şi indispensabil al acestora pentru

exploatarea fondului, în timp ce jurisprudenţa belgiană aplică criteriul mai permisiv al

utilităţii reale şi incontestabile a bunurilor afectate exploatării fondului.

12


Calitatea de bunuri imobile prin destinaţie încetează atunci când încetează afectarea lor

către serviciul şi utilitatea fondului. În practica judiciară franceză s-a statuat că simpla

intenţie a proprietarului, în lipsa unei separări fizice a celor două bunuri, nu duce la

încetarea calităţii de imobil prin destinaţie. Aceasta se va produce numai în momentul

vânzării separate a bunului mobil.

Destinaţia ornamentală. Articolul 469 reglementează o altă categorie de bunuri imobile

prin destinaţie şi anume cea a destinaţiei ornamentale, cum sunt oglinzile, tablourile sau

statuile.

Este necesar, mai întâi, ca aceste bunuri să fie ataşate în mod durabil (în perpetuu). Mai

apoi, articolul 469 cere existenţa unei ataşări materiale care să tindă către încorporarea

bunurilor în imobil.

În mod evident, Codul civil a comis o eroare incluzând în categoria bunurilor imobile

prin destinaţie bunuri care sunt imobile prin natura lor, fiind încorporate în construcţii.

Condiţia unei legături fizice durabile a fost impusă pentru a se dovedi ataşarea durabilă.

În cazul unor obiecte de lux, creditorii care urmăresc bunurile mobile ale debitorului ar fi

prea uşor evitaţi dacă s-ar permite o simplă imobilizare intelectuală.

Astfel se explică de ce jurisprudenţa a admis abateri de la exigenţele articolului 469.

Condiţiile normale de exploatare a imobilelor variază în timp, odată cu progresul

confortului. Ceea ce era un ornament excepţional la data adoptării Codului civil este

astăzi o dotare normală a oricărei locuinţe. Jurisprudenţa admite că dispoziţiile articolului

469 sunt exemplificative, aşa încât va exista imobilizare ori de câte ori aşezarea bunurilor

arată cu certitudine intenţia proprietarului de a le destina în mod durabil folosirii

imobilului, chiar dacă nu sunt respectate în mod strict indicaţiile articolului amintit

(încastrare în boaserie, întărite cu var sau cu ciment).

13


Imobilele prin obiectul la care se aplică

Această categorie include, după cum am arătat, drepturile imobiliare, altele decât

proprietatea, care se confundă, absoarbe obiectele asupra cărora poartă, chiar dacă acestea

sunt imobile prin natura lor.

Sunt imobile prin obiectul la care se aplică drepturile reale principale şi dreptul de

ipotecă.

Creanţele imobiliare – un alt posibil exemplu de bunuri imobile prin obiectul la care se

aplică - impun o precizare. Un drept de creanţă este aproape întotdeauna mobiliar şi de

aceea articolul 471 nu menţionează drepturile de creanţă printre imobilele prin obiectul la

care se aplică. Într-adevăr, dreptul de creanţă are întotdeauna ca obiect prestaţia

debitorului de a face, a nu face ori de a da un lucru.

Dacă obligaţia are ca obiect un fapt sau o abstenţiune a debitorului, ea este inclusă în mod

tradiţional în categoria mobilelor, deoarece obiectul obligaţie este prestaţia efectivă a

debitorului, iar nu obiectul material asupra căreia aceasta poartă. Or, prestaţia efectivă –

ca fapt juridic – nu poate fi considerat imobil. Astfel, obligaţia unui constructor de a

edifica o clădire este mobiliară, chiar dacă rezultatul construcţiei este o clădire. Obligaţia

constructor presupune o serie de prestaţii succesive (întocmirea proiectului, obţinerea

avizelor şi autorizaţiilor etc.). Or, aceste prestaţii, nu locuinţa, constituie obiectul

obligaţiei.

Dacă obligaţia are ca obiect transferul proprietăţii unui lucru imobil, ar părea că obligaţia

debitorului ar putea fi considerată ca fiind imobiliară. Trebuie observat însă că, potrivit

articolului 971 din Codul civil, transferul proprietăţii operează prin consimţământul

părţilor, astfel încât dobânditorul devine proprietar, iar nu doar creditor. Obiectul creanţei

sale nu este imobilul, sau, mai exact, această obligaţie s-a stins îndată ce s-a născut.

Obiectul obligaţiei înstrăinătorului rămâne, în acest caz, predarea imobilului, adică o

obligaţie de a face, care, după cum am văzut, constituie o obligaţie mobiliară.

14


Situaţia este diferită în cazul în care dobânditorul nu devine proprietar din momentul

realizării convenţiei (spre exemplu atunci când obiectul vânzării trebuie determinat

ulterior). Această creanţă ar putea fi considerată imobiliară.

Acţiunile imobiliare sunt bunuri imobile prin obiectul la care se aplică. Aceste acţiuni

sunt de două feluri: acţiuni aferente drepturilor reale imobiliare (acţiune în revendicare,

acţiuni confesorii, acţiunea ipotecară) sau simplei posesiuni, pe de o parte, şi acţiuni care

tind să aducă un imobil în patrimoniul reclamantului (acţiunea în resciziune, acţiunea în

rezoluţiune, acţiunea în anulare privind un act de înstrăinare a unui imobil).

BUNURILE MOBILE

Bunurile sunt mobile prin natura lor sau prin determinarea legii (articolul 472 C.civ.).

Bunurile mobile prin natura lor

Sunt mobilele corporale sau, într-o concepţie mai savantă, dreptul de proprietate asupra

mobilelor corporale.

Sunt incluse în această categorie corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, atât

cele care se mişcă de la sine, cum sunt animalele, cât şi cele care nu se pot deplasa decât

intervenţia unei forţe exterioare, cum sunt lucrurile neînsufleţite.

Codul civil român nu a mai reprodus – ca fiind de la sine înţelese - articolele 531 şi 532

din Codul civil francez, potrivit cărora vapoarele, bărcile, bacurile, morile şi toate uzinele

care nu sunt fixate prin stâlpi şi care nu fac parte din locuinţe sunt mobile, iar materialele

rezultate din demolarea unei clădiri sau cele asamblate pentru construirea unei clădiri noi

sunt mobile până la încorporarea lor în construcţie.

15


Soluţiile propuse de Codul civil francez ar trebui să se impună şi în dreptul nostru. Un

corolar important al articolului 532 din Codul civil francez este că materialele detaşate

dintr-o construcţie momentan şi care trebuie să fie reîncorporate sau care sunt folosite

pentru o nouă construcţie a aceluiaşi proprietar îşi păstrează caracterul imobiliar.

Bunurile mobile incorporale sau mobilele prin determinarea legii

În această categorie sunt incluse toate drepturile mobiliare, altele decât dreptul de

proprietate, cum sunt: drepturile reale purtând asupra unor bunuri mobile şi acţiunile

mobiliare, drepturile de proprietate intelectuală, fondul de comerţ, creanţele, acţiunile,

părţile sociale şi părţile de interes din societăţile comerciale.

La alcătuirea listei bunurilor mobile prin determinarea legii nu a stat nici un principiu

raţional. Toate bunurile care nu intră în categoria bunurilor imobile sunt mobile.

Drepturile reale mobiliare

Sunt astfel de bunuri uzufructul unui bun mobil, dreptul de gaj ori de garanţie reală

mobiliară, precum şi acţiunile ce tind la revendicarea unui bun mobil ori la readucerea

acestuia în patrimoniul reclamantului (cum sunt acţiunea în rezoluţiunea vânzării unui

bun mobil).

Drepturile de proprietate intelectuală

Folosirea termenului de proprietate este oarecum inexact deoarece aceasta desemnează

drepturile autorului, artistului sau inventatorului asupra creaţiei sale. Aceste drepturi sunt

în realitate adevărate monopoluri de exploatare care, spre deosebire de dreptul de

proprietate, sunt în general temporare. Ele sunt clasate în această categorie deoarece ele

tind să procure titularului beneficii pecuniare.

16


Fondul de comerţ

Fondul de comerţ este ansamblul bunurilor afectate desfăşurării unei activităţi

comerciale, fiind compus din elemente diverse:

(a) bunuri corporale, cum ar fi mărfurile şi materiile prime;

(b) bunuri incorporale, cum ar fi vadul comercial, mărcile de comerţ, dreptul de

locaţiune (asupra localului unde se desfăşoară activitatea).

În mod obişnuit se consideră că toate aceste elemente diferite formează un întreg, iar

acest întreg constituie un bun distinct, numit fond de comerţ, care intră în categoria

bunurilor mobile. Legea nr.11/1991, printr-o modificare din 2001, a admis chiar că atunci

când fondul de comerţ este exploatat într-un imobil ce aparţine comerciantului. Această

soluţie face să reiasă inconvenientele concepţiei tradiţionale de a considera fondul de

comerţ ca un bun indivizibil şi mobil prin determinarea legii.

17


Patrimoniul

DEFINIŢIE

Prin patrimoniu se desemnează ansamblul raporturilor juridice, apreciabile în bani, şi care

au ca subiect activ sau pasiv aceeaşi persoană. Patrimoniul cuprinde, prin urmare, toate

drepturile cu valoare economică aparţinând unei persoane şi toate obligaţiile,

reprezentând o valoare pecuniară, de care aceasta este ţinută faţă de alte persoane.

Drepturile constituie activul, iar datoriile reprezintă pasivul succesoral.

Caractere

În definirea patrimoniului sunt de regulă avute în vedere trei idei. Mai întâi, se subliniază

că patrimoniul este alcătuit din elemente cu valoare economică. Mai apoi, se arată

patrimoniul este o universalitate juridică compusă atât din drepturi, cât şi din obligaţii şi,

in fine, se susţine că patrimoniul este un atribut al personalităţii.

Sunt în afara patrimoniului drepturile care nu au un caracter pecuniar, cum sunt drepturile

familiale (de exemplu puterile părinteşti), drepturile politice, şi celelalte drepturi personal

nepatrimoniale, chiar dacă încălcarea acestora dă dreptul titularului la o acţiune în

despăgubiri împotriva autorului prejudiciului, acţiune care, putând duce la acordarea unor

daune interese, prezintă un caracter pecuniar şi, cu acest titlu, intră în patrimoniu.

Patrimoniul - universalitate juridică

Patrimoniul constituie o universalitate juridică distinctă de elementele care-l compun.

Modificările care se produc cu privire la numărul de elemente, fluctuaţiile care măresc

sau reduc activul ori pasivul patrimonial, nu alterează caracterul de universalitate şi nu

18


împiedică subzistenţa sa ca entitate distinctă. Drepturile ce compun patrimoniul se pot

stinge şi pot fi înlocuite cu altele; datoriile pot să dispară şi să lase locul altor datorii; este

posibil ca valoarea datoriilor să depăşească valoarea bunurilor, toate acestea nu modifică

unitatea şi existenţa patrimoniului. Mai mult, patrimoniul subzistă chiar atunci când nu

cuprinde nici drepturi şi nici obligaţii.

Patrimoniul – emanaţie a persoanei

În mod tradiţional se consideră că patrimoniul constituie o emanaţie a persoanei. De aici

decurg în mod logic trei consecinţe: (1) numai persoanele pot avea un patrimoniu, (2)

orice persoană are un patrimoniu şi (3) o persoană nu poate avea decât un singur

patrimoniu.

Teoria clasică a patrimoniului, denumită şi teoria personalistă, a fost sintetizată de

Friedrich Charles von Savigny la începutul secolului al XIX-lea şi a fost - timp de 70 de

ani - teoria dominantă în Germania. Dintre numeroşii urmaşi ai lui Savigny, trebuie

remarcat Karl Zachariae von Lingenthal care a folosit teoria germană a patrimoniului

pentru a explica studenţilor din Heidelberg şi în general publicului german principiile

Codului civil francez. Explicaţiile teoretice ale lui Zachariae von Lingenthal au fost aduse

în Franţa prin eforturile a doi profesori de la universitatea din Strasbourg - C. Aubry şi C.

Rau. Teoria patrimoniului a fost primită cu mult entuziasm de mediul juridic francez din

epoca respectivă; ea a devenit şi a rămas, până astăzi, teoria dominantă în Franţa.

Spuneam că teoria personalistă a patrimoniului a dominant doctrina germană până în a

doua treime a secolului al XIX-lea, mai exact până în 1873, când Alois Brinz, profesor la

universitatea din München, a declanşat o critică vehementă a acestei construcţii teoretice,

încercând să demonstreze existenţa unor drepturi şi a unor patrimonii care nu aparţin nici

unei persoane, care nu au un titular determinat. Ceea ce este esenţial pentru existenţa unui

drept (şi deci a unui patrimoniu) – afirmă Brinz, sub influenţa ideilor lui Jhering - nu este

titularul său, ci destinaţia pentru care ele sunt recunoscute. Pornind de la această

19


afirmaţie, autorul pune bazele celebrei teorii a patrimoniului de afectaţiune

(Zweckvermögen).

Nu întâmplător, aceste dispute erau strâns legate de problema persoanei juridice. Această

controversă a ridicat şi ridică mari dificultăţi (indisolubil legate de concepţia asupra

dreptului subiectiv) asupra cărora este mult prea devreme să insistăm. Să spunem doar că

această problemă a fost rezolvată prin recunoaşterea deplină a persoanelor juridice, şi să

afirmăm că numai persoanele pot avea un patrimoniu şi că orice persoană are un

patrimoniu.

Indivizibilitatea patrimoniului

Ajungem astfel la cel de-al treilea corolar al caracterului personalist al patrimoniului,

adică indivizibilitatea acestuia. Întemeindu-se pe dispoziţiile legislaţiei noastre, doctrina

românească a afirmat că unicitatea patrimoniului nu exclude – atunci când legea o

permite - divizibilitatea acestuia în mai multe mase patrimoniale, adică în ansambluri de

drepturi şi obligaţii cu regim juridic distinct, reunite în funcţie de o anumită destinaţie.

Este cazul divizării patrimoniului soţilor în masa bunurilor şi obligaţiilor proprii şi în cea

a bunurilor şi obligaţiilor comune . Articolul 33 C.fam. prevede că bunurile comune nu

pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi, după urmărirea bunurilor

proprii ale soţului debitor, creditorii personali pot cere împărţirea bunurilor comune în

măsura necesară satisfacerii creanţei lor. Articolul 34 prevede că creditorii comuni vor

putea urmări şi bunurile proprii ale soţilor, însă numai după urmărirea bunurilor comune.

Este, de asemenea, cazul separaţiei de patrimonii şi a beneficiului de inventar, asupra

căreia vom reveni odată cu tratarea funcţiilor patrimoniului.

20


Funcţiile patrimoniului

Introducere

În prelegerea anterioară am arătat că patrimoniul reuneşte într-o universalitate juridică

toate drepturile şi obligaţiile, prezente şi viitoare, cu valoare pecuniară ce aparţin şi

respectiv de care este ţinută o persoană.

Dar care este interesul unei asemenea construcţii teoretice alambicate? Pentru ce să

privim în ansamblul lor obligaţiile şi bunurile prezente şi viitoare ale unei persoane şi să

nu considerăm, aşa cum pare firesc, în mod separat toate aceste drepturi şi obligaţii ?

Există cel puţin două puncte de interes. Mai întâi, universalitatea patrimoniului, ca masă

distinctă, exprimă ideea fundamentală a dreptului modern că orice creditor are un drept

de gaj general asupra patrimoniului debitorului, adică un drept ce priveşte toate bunurile

prezente şi viitoare ale debitorului (articolul 1718 din Codul civil). Mai apoi, ideea de

universalitate traduce destul de exact regula potrivit căreia, la moartea unei persoane,

patrimoniul lăsat moştenitorilor este fixat în mod definitiv, el nu este susceptibil nici de a

creşte şi nici de a scădea, ci trece ca atare la moştenitori, confundându-se cu patrimoniul

acestora.

Drepturile creditorilor asupra patrimoniului debitorului

Obligaţiile ce incumbă unei persoane grevează patrimoniul acesteia: oricine este obligat

personal este ţinut să îndeplinească angajamentul cu toate bunurile sale, mobile şi

imobile, prezente şi viitoare (articolul 1718 din Codul civil). Această regulă este

exprimată prin sintagma gaj general al creditorilor chirografari. Creditorii au dreptul să

sechestreze şi să vândă prin executare silită bunurile debitorului, dacă acesta nu-şi

execută obligaţiile.

21


Dreptul de gaj general, deşi poartă numele de drept de gaj, nu este un veritabil drept real

deoarece el nu poartă asupra unui sau mai multe bunuri determinate, ci planează asupra

întregului patrimoniu şi se exercită asupra lucrurilor care se vor găsi la momentul

executării silite. Prin urmare, toate modificările care au survenit în compunerea

patrimoniului sunt opozabile creditorilor. Debitorul poate vinde bunurile, le poate dona

sau poate dobândi altele noi. Elementele patrimoniului sunt, din acest punct de vedere,

fungibile, iar creditorii pot urmări bunurile existente la momentul executării.

Toate aceste efecte vizează situaţia normală, adică aceea în care debitorul nu a acţionat în

mod fraudulos; în caz contrar, creditorul poate ataca, prin acţiunea pauliană, actele prin

care s-a diminuat patrimoniul debitorului.

Subrogaţia reală

Înlocuirea unui bun cu altul în cadrul patrimoniului sau a unei mase patrimoniale poartă

denumirea de subrogaţie reală generală (care poate fi, la rândul său, subrogaţie universală

sau cu titlu universal, după cum patrimoniul este sau nu este divizat în mase

patrimoniale).

Doctrina delimitează subrogaţia reală generală de subrogaţia cu titlu particular, adică de

înlocuirea în urma căreia bunul nou dobândeşte regimul juridic particular al bunului

înlocuit. Spre exemplu, atunci când un bun ipotecat este distrus printr-un incendiu,

indemnizaţia de asigurare, dacă nu va fi cheltuită pentru repararea bunului, va trebui

afectată la plata creanţelor privilegiate şi ipotecare (articolul 1721 din Codul civil)

Această regulă este particularizată în privinţa imobilelor expropriate de articolul 28 alin.2

din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Tot astfel,

garanţia reală mobiliară se strămută asupra valorilor intrate în patrimoniul debitorului în

locul bunului grevat (articolul 24 alin.1 din Titlul VI privind regimul juridic al garanţiilor

mobiliare din Legea nr.99/1999.)

22


Transmiterea patrimoniului la încetarea persoanei

La decesul unei persoane, patrimoniul îşi conservă unitatea şi, cu titlu de moştenire, trece

în mâinile succesorilor. Jurisconsulţii romani au imaginat o ficţiune pentru a explica

faptul că moştenirea îşi conservă astfel unitatea, de la moartea proprietarului şi până în

ziua în care este transmisă efectiv moştenitorilor. Aceştia considerau ereditatea ca o

persoană juridică, astfel încât, pe perioada în care era fără stăpân, devenea ea însăşi

subiectul drepturilor şi obligaţiilor ce o compun. Hereditas personam domini sustinet;

dominus hereditas habebitur. În dreptul modern, această ficţiune a devenit inutilă,

deoarece transmiterea patrimoniului în beneficiul moştenitorilor are loc automat, la

moartea persoanei.

Moştenirea poate fi transmisă uneia sau mai multor persoane. Transmisiunea are loc fie

prin succesiune ab intestat sau legală, fie prin succesiune testamentară. În succesiunea ab

intestat legea determină care sunt persoanele chemate să culeagă moştenirea. În

succesiunea testamentară, proprietarul însuşi desemnează persoanele cărora doreşte să le

transmită drepturile. Această transmisiune se aplică atât drepturilor, cât şi obligaţiilor.

Transmisiunea poate opera fie cu titlu particular, atunci când cel având cauză dobândeşte

unul sau mai multe drepturi determinate, fie cu titlu universal atunci când cel având cauză

dobândeşte universalitatea bunurilor unei persoane sau o cotă parte din această

universalitate. Există deci două categorii de avânzi cauză: avânzii cauză cu titlu universal

şi avânzii cauză cu titlu particular.

Transmisiunea cu titlu universal a patrimoniului unei persoane fizice nu se realizează, în

dreptul nostru, decât la moartea acesteia, cu titlu de moştenire. Moştenitorul cu titlu

universal primeşte toate bunurile care aparţineau defunctului; el este ţinut, pe de altă

parte, să achite toate obligaţiile care îl aveau drept debitor.

23


Avânzii cauză cu titlu particular sunt cei care au primit de la autorul lor unul sau mai

multe drepturi determinate, cum sunt donatarul, cumpărătorul sau legatarul unui lucru sau

a unei sume de bani. Spre deosebire de avânzii cauză cu titlu universal, aceştia nu sunt

ţinuţi să plătească datoriile autorului lor.

24


DREPTURILE PATRIMONIALE

Introducere

Drepturile subiective sunt puterile ce aparţin persoanelor în scopul satisfacerii intereselor

lor. Aceste puteri presupun posibilitatea unei constrângeri împotriva ce care le contestă

sau care le împiedică exerciţiul. Drepturile subiective nu se pot realiza decât cu concursul

dreptului obiectiv.

Drepturile reale sunt drepturile care au ca obiect lucruri din lumea exterioară cum sunt

fondurile de pământ, clădirile, obiecte mobiliare şi care conferă titularului o putere

directă şi imediată asupra lucrului, putere a cărei întindere variază în funcţie de dreptul

respectiv. Distingem două categorii de drepturi reale: drepturile reale principale şi

drepturile reale accesorii.

Drepturile reale accesorii sunt denumite astfel deoarece sunt accesoriul unui drept de

creanţă a cărui executare o garantează. Despre acestea vom discuta mai pe larg pe

semestrul al doilea în cadrul teoriei generale a obligaţiilor,.

Drepturile reale principale, adică cele care nu sunt accesorii unui drept de creanţă, sunt

puterea de a se servi de un lucru, de a extrage utilitatea pe care acesta o poate oferi într-o

mai mică sau mai mare măsură. Drepturile reale principale se pot împărţi astfel în dreptul

de proprietate şi drepturi reale asupra bunurilor altuia sau dezmembrămintele dreptului de

proprietate, adică dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie.

Dreptul de proprietate

Este dreptul cel mai complet pe care îl poate exercita cineva asupra unui lucru.

Proprietarul se bucură, cu excluderea tuturor celorlalte persoane, de toate avantajele pe

25


care lucrul este susceptibil să le procure; acesta se bucură de o putere exclusivă şi

aproape absolută, în ideea în care această putere nu este limitată de existenţa unor

drepturi reale asupra lucrului său şi în beneficiul altor persoane.

Drepturile reale asupra bunului altuia

Aceste drepturi, al căror număr este limitativ prevăzut de lege sunt: (a) uzufructul sau

dreptul unei persoane de a folosi şi de a culege, pentru un anumit timp, fructele bunului

ce aparţine unei alte persoane, (b) drepturile de uz şi abitaţie care sunt drepturi de

uzufruct limitate, (c) servituţile, sarcini reale stabilite asupra unui fond pentru utilitatea

unui alt imobil aparţinând altei persoane, (d) superficia care este un drept de proprietate

asupra unui edificiu însoţit de un drept de folosinţă asupra unui teren.

Drepturile de creanţă

Dreptul de creanţă este o putere ce aparţine unuia sau mai multor persoane cu privire la

una sau mai multe alte persoane determinate (de unde şi denumirea de drepturi personale

care le este uneori atribuită). Titularul dreptului de creanţă – creditorul – poate constrânge

debitorul să realizeze în beneficiul său o prestaţie, adică să-i dea un lucru, să întreprindă o

anumită acţiune sau să se abţină de a întreprinde o anumită acţiune.

Caracteristica esenţială a dreptului de creanţă este că, fiind un bun, un element de activ în

patrimoniul titularului, îi corespunde în mod necesar o datorie în sarcina unui debitor

determinat, ce constituie un element de pasiv în patrimoniul acestuia din urmă. Titularul

unui drept real, din contra, nu ia nimic din patrimoniul unei alte persoane, dreptul său nu

sărăceşte pe nimeni, nu poate pretinde celorlalte persoane nimic altceva decât să se abţină

de la orice acţiune care împiedică liberul exerciţiu al dreptului proprietarului. Uneori,

drepturile de creanţă au ca rezultat transmiterea către creditor a dreptului de proprietate

asupra unui lucru ce aparţine debitorului. Comentatorii au desemnat aceste drepturi de

26


creanţă jus ad rem, deoarece tind să procure titularului proprietatea unui lucru aparţinând

debitorului.

Drepturi absolute şi drepturi relative

Drepturile reale sunt deci drepturi absolute, ceea ce înseamnă, că nu reprezintă o legătură

juridică între două persoane determinate. El consistă în prerogativa de a folosi un lucru

asupra căruia poartă, în modul şi în măsura impusă de întinderea dreptului real. Este un

drept asupra unui lucru care se exercită de titularul său fără a avea nevoie de concursul

unei terţe persoane.

Aceste trăsături sunt evidente pentru dreptul de proprietate care este modul cel mai

complet de apropriere a unui lucru. Ele sunt însă adevărate şi pentru drepturile reale

asupra lucrului altuia. Spre exemplu, uzufructuarul foloseşte bunul ce face obiectul

dreptului său fără a avea nevoie de concursul sau de permisiunea nudului proprietar. Tot

astfel, titularul unei servituţi asupra fondului vecin poate face toate actele ce implică

exerciţiul servituţii asupra fondului aservit; proprietarul acestui fond nu trebuie decât să

suporte aceste acte.

Dreptul de creanţă este, dimpotrivă, un drept relativ; el este un raport de obligaţie între

două persoane; se rezumă la puterea creditorului de a cere debitorului să execute

obligaţia; subordonează într-o mai mică sau mai mare măsură activitatea juridică a unei

persoane determinate în interesul unei alte persoane; pune această persoană, şi numai

această persoană, în serviciul creditorului.

Drepturile reale accesorii

Există drepturi reale al căror rol este de a garanta executarea unei obligaţii. Acestea sunt

gajul, garanţia reală mobiliară, privilegiul şi ipoteca.

27


Pentru a înţelege rolul drepturilor reale accesorii, trebuie ştiut că atunci când un debitor

se obligă faţă de mai mulţi creditori şi nu are suficiente bunuri pentru a executa toate

obligaţiile, creditorii suportă proporţional riscul insolvabilităţii. Aceasta înseamnă că,

după sechestrul şi vânzarea silită a bunurilor debitorului, preţul se distribuie între aceştia

pro rata cu creanţele lor, fără a ţine cont de data la care s-au născut ori de ordinea

cererilor de executare silită. Un creditor care se încrede în situaţia actuală a debitorului

său, poate să se teamă că această situaţie se modifică prin naşterea unor noi obligaţii ale

debitorului al cărui patrimoniu ar putea deveni astfel insuficient pentru a-l dezinteresa pe

creditor.

Pentru a se pune la adăpost de acest risc, creditorul poate cere debitorului să-i constituie

un drept real accesoriu asupra unui bun determinat sau asupra unei anumite categorii de

bunuri din patrimoniul său. Spre exemplu, debitorul poate să constituie un garanţie reală

asupra unui bun mobil (un autovehicul, un număr de acţiuni ori obligaţiuni ale unei

societăţi comerciale, titluri de stat ori obligaţiuni municipale), ori o ipotecă asupra unui

fond de pământ sau asupra unei locuinţe a debitorului.

Avantajul obţinut de creditor este dublu. În primul rând, dacă debitorul nu plăteşte la

scadenţă, creditorul poate vinde lucrul şi se poate satisface înaintea oricărui alt creditor

din preţul obţinut. Acesta este denumit dreptul de preferinţă. În al doilea rând, creditorul

este titularul unui drept de urmărire, adică poate urmări lucrul grevat chiar atunci când

acesta nu se mai găseşte în proprietatea debitorului. Creditorii chirografari, dimpotrivă,

nu pot urmări decât bunurile care aparţin debitorului în momentul declanşării executării

silite; nu au nici un drept asupra celor pe care debitorul le-a înstrăinat mai înainte.

Drepturile patrimoniale atipice

Drepturile reale şi drepturile de creanţă constituie drepturile patrimoniale cele mai des

întâlnite. Nu sunt însă singurele drepturi din această categorie. Există o sumă de elemente

patrimoniale care nu se pot încadra în nici una din aceste clase.

28


Printre acestea se remarcă drepturile de proprietate intelectuală, cum sunt dreptul

autorului, al scriitorului ori al artistului asupra operei lor, drepturile inventatorilor asupra

invenţiilor, dreptul comercianţilor asupra mărcilor de fabrică, brevetelor şi desenelor

industriale, asupra numelui şi a clientelei.

Aceste drepturi nu pot fi catalogate nici ca drepturi reale, nici ca drepturi de creanţă, ci

constituie, în opinia noastră, drepturi speciale, sui generis, ce fac obiectul unui regim

legal aparte, şi al căror singură trăsătură comună este că se încadrează în drepturile

patrimoniale, adică prezentând o valoare pecuniară.

O categorie aparte de drepturi patrimoniale atipice sunt drepturile potestative, adică

drepturile subiective în temeiul cărora titularul (subiectul activ) poate, prin manifestarea

sa unilaterală de voinţă, să creeze, să modifice sau să stingă o situaţie juridică ce

interesează direct o altă persoană (subiectul pasiv) şi care este obligată prin contract, prin

lege sau printr-o hotărâre judecătorească să suporte consecinţele juridice ale exercitării

dreptului potestativ.

Legea recunoaşte cumpărătorului dintr-un magazin virtual sau de la distanţă (teleshoping

etc.) facultatea de a reveni asupra consimţământului dat şi de a returna bunul cumpărat,

vânzătorul fiind obligat să restituie preţul primit, chiar dacă produsul corespunde

descrierii publicate de vânzător şi nu prezintă defecte.

Se poate observa că dreptul potestativ nu se încadrează în categoriile tradiţionale de

drepturi patrimoniale. Spre deosebire de dreptul real, dreptul potestativ nu permite

titularului să acţioneze, în mod direct şi nemijlocit, asupra unui lucru din realitatea fizică.

Spre deosebire de creditor, titularul dreptului potestativ are facultatea de a crea, modifica

sau stinge drepturi şi obligaţii prin simpla manifestare a voinţei sale, fără a fi necesar

concursul subiectului pasiv.

29


POSESIA

NOŢIUNEA DE POSESIE

În sensul obişnuit, posedăm un lucru atunci când acesta se află sub puterea noastră.

Posesia ni se prezintă ca un fapt, iar acest fapt poate să nu fie în concordanţă cu dreptul

obiectiv. Altfel spus este posibil ca posesorul unui lucru să nu aibă nici un drept asupra

acestuia.

Dacă ne oprim la această constatare, nu avem încă o definiţie juridică a posesiei. Ea s-ar

confunda cu stăpânirea materială. Or, simpla stăpânire materială, denumită uneori posesie

naturală, se distinge, cel puţin în teoria clasică prezentată de jurisconsulţii romani şi

preluată în linii mari de Codul civil, de posesia în sensul juridic şi tehnic. Detenţia

reprezintă un element material, ce există atunci când un lucru se află în puterea noastră.

Acest element material era desemnat de romani prin termenul corpus. Posesia propriu

zisă comportă în plus un element psihologic sau intelectual, desemnat prin termenul de

animus, şi care este intenţia, voinţa de a exercita un drept asupra unui lucru şi, în special,

dreptul de proprietate. Astfel, locatarul, depozitarul şi alţi detentori precari (adică

detentori pentru altul) au corpus, fără a avea şi animus. Ei deţin, dar nu posedă.

Din cele afirmate anterior rezultă că admitem existenţa unei posesii care corespunde nu

doar dreptului de proprietate, ci şi altor drepturi pe care le putem avea asupra unui lucru.

Jurisconsulţii romani considerau la început că posesia corespunde numai dreptului de

proprietate, altfel spus că actele materiale săvârşite asupra unui lucru pot fi numai

manifestări ale dreptului de proprietate. Ei au extins mai apoi această noţiune la servituţi.

Cel care pretinde a avea o servitute asupra bunului altuia, spre exemplu, un drept de

trecere, realizează în mod firesc gesturi ce corespund exerciţiului acestui drept trecând pe

terenul vecin. Aceste acte de exerciţiu al servituţii au fost calificate de quasi-possessio şi

au fost protejate prin interdictele posesorii. În prezent, orice distincţie a dispărut şi

30


desemnăm cu numele de posesie toate situaţiile pe care romanii le includeau în noţiunea

de quasi-posesie.

Mai mult, unii autori, bazându-se pe anumite texte ale Codului civil (spre pildă art. 1097)

au pretins că noţiunea de posesie se extinde şi la bunurile incorporale, cum sunt creanţele

sau drepturile personale nepatrimoniale. Chiar dacă admitem această terminologie, este

important să ştim că posesia unui drept de creanţă produce anumite efecte specifice şi

restrânse, diferite de cele ale posesiei bunurilor corporale pe care le vom trata în

continuare.

Posesia este definită de articolul 1846 alin.2 ca fiind „deţinerea unui lucru sau folosirea

de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”.

Privită din punctul de vedere al teoriei clasice, această definiţie legală nu scoate suficient

în evidenţă elementul animus, astfel încât poate fi reformulată astfel: posesia este un

raport de fapt între o persoană şi un lucru, prin care acea persoană are posibilitatea de

a realiza asupra acelui lucru acte materiale de folosinţă şi de transformare, cu intenţia

de a-l supune exerciţiului unui drept căruia în corespund în mod normal acele acte.

Exerciţiul posesiei prin alte persoane, evocat în partea finală a articolului 1846, se aplică

ambelor elemente ale posesiei:

(a) elementului corpus, spre exemplu atunci când un teren este dat în arendă,

arendatorul nu pierde posesia ci o continuă prin persoana arendaşului;

(b) elementului animus, în cazul persoanelor care nu pot exprima o voinţă juridică,

cum sunt minorii sau incapabilii, şi care exercită posesia prin intermediul

ocrotitorilor sau reprezentanţilor legali.

EFECTELE POSESIEI

Faptul posesiei, adică exerciţiul în fapt al unui drept asupra unui lucru, produce efecte

juridice, indiferent de existenţa sau inexistenţa dreptului. Legea protejează posesia ca

atare, iar acest lucru poate părea surprinzător. În adevăr, dacă posesorul ar fi titularul

31


dreptului exercitat, la ce bun o dublă protecţie? Iar dacă el nu ar fi titularul dreptului, nu

ar fi oare contradictoriu să fie protejat, câtă vreme proprietatea aparţine altei persoane?

Şi cu toate acestea, protecţia posesiei ca atare se regăseşte în toate legislaţiile, semn că

această protecţie răspunde unei nevoi sociale certe şi invariabile. Există două raţiuni

principale care au determinat protecţia posesorie:

Cel mai adesea, dacă nu aproape întotdeauna, cel care se comportă ca şi cum ar avea un

drept, altfel spus cel care posedă, este chiar titularul dreptului. Foarte adesea proba

dreptului său este dificilă sau îndelungată. Este mai bine ca legea să vină imediat în

ajutorul său, cu titlu provizoriu, deoarece aparenţa este de partea sa, iar drepturile

eventualului neposesor îi sunt rezervate şi pot fi exercitate pe alte căi procesuale. Şi

aceasta este cu atât mai mult de dorit cu cât, dacă orice contestare a existenţei dreptului

posesorului ar duce la deposedarea acestuia, ar duce aproape invariabil la violenţă.

Interesul ordinii sociale cere deci legiuitorului să ia în considerare un fapt care, cel mai

adesea, este conform dreptului, o aparenţă care are toate şansele să corespundă realităţii.

Efectele juridice ale posesiei în dreptul nostru sunt numeroase şi variază ca importanţă,

după cum posesorul este de bună ori de rea credinţă şi după cum sunt în cauză bunuri

mobile ori imobile.

Posesorul, chiar de rea credinţă, se bucură în principal de trei avantaje:

(a) posesorul are dreptul să conserve beneficiul posesiei, cât timp altcineva nu

dovedeşte că el nu este titularul dreptului. Rezultă că ori de câte ori se naşte un

proces între două persoane care îşi dispută proprietatea unui bun, posesorul este

pârât; in pari causa melior est possidentis. Avantajul este considerabil, deoarece

sarcina probei revine reclamantului;

(b) posesorul unui lucru, dacă posedă de mai mult de un an, este investit cu acţiuni

speciale, numite acţiuni posesorii, care îi permit să menţină posesia, atunci când

este tulburat de pretenţiile unui terţ, sau să recupereze posesia, dacă a pierdut-o.

32


(c) Efectul cel mai considerabil ataşat posesiei, atunci când aceasta se prelungeşte

pentru un timp îndelungat (30 de ani) este că posesorul dobândeşte dreptul pe

care îl exercita în fapt. Este un mod de dobândire a proprietăţii denumit

uzucapiune. Datorită importanţei deosebite a acestei chestiuni o vom trata separat

în materia modurilor de dobândire a proprietăţii şi a celorlalte drepturi reale.

În mod special, dacă posesorul este de bună credinţă, posesia produce alte trei efecte:

(a) în materie de imobile, uzucapiunea se realizează într-un termen mai scurt, care

fluctuează între 10 şi 20 de ani, după caz;

(b) posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele produse de lucru percepute pe

durata posesiei. Atunci când proprietarul va revendica lucrul, posesorul nu va

trebui să restituie fructele sau contravaloarea lor;

(c) în privinţa mobilelor corporale, posesia are puterea de a conferi imediat

proprietatea posesorului de bună credinţă şi să şteargă dreptul de proprietate a

adevăratului proprietar care a comis imprudenţa de a se despărţi de bunul său.

Este celebra regulă stabilită de articolul 1909 din Codul civil.

Vom discuta în prezent numai aspectele legate de acţiunile posesorii şi de dobândirea

fructelor de către posesorul de bună credinţă, aspectele legate de uzucapiune vor fi tratate

la modurile de dobândire a proprietăţii, iar cele privitoare la prescripţia instantanee a

bunurilor mobile va fi tratată la capitolul privitor la acţiunea în revendicare.

CALITĂŢILE ŞI VICIILE POSESIEI

Pentru a produce diversele efecte juridice enumerate anterior, posesia trebuie să

îndeplinească anumite condiţii şi caractere, numite şi calităţi ale posesiei.

Articolul 1847 prevede că pentru a se putea prescrie (ca şi, de regulă, pentru a reclama

beneficiul oricărui alt efect al posesiei) se cere o posesiune continuă, neîntreruptă,

netulburată, publică şi sub nume de proprietar. Absenţa uneia dintre aceste condiţii

33


constituie un viciu al posesiei. Viciile posesiei sunt deci discontinuitatea, violenţa,

clandestinitatea, echivocul şi precaritatea.

Întreruperea posesiei nu constituie o posesie viciată, ci reprezintă o posesie care nu mai

poate fonda prescripţia achizitivă, deoarece întreruperea este un mod de întrerupere a

prescripţiei.

Precaritatea

Cuvântul precar este o expresie romană care desemna iniţial un raport juridic legat de

instituţia clientelei. Marii proprietari concedau terenurile unor tenuiores, clienţii lor, la

rugămintea acestora (preces, de unde cuvântul precar) Aceşti clienţi cultivau pământul şi

trăiau pe terenurile latifundiarului însă erau datori să-l restituie îndată ce concedentul o

cerea. Cuvântul precar a fost ulterior transportat în evul mediu, dar şi-a schimbat sensul.

În prezent, a poseda cu titlu precar înseamnă a deţine, iar nu a poseda, dacă luăm acest

cuvânt în sensul său tehnic, sau, după cum spune articolul 1853 a poseda pentru altul.

Acelaşi articol prezintă o serie de exemple de detentori precari, cum sunt locatarii,

depozitarii, uzufructuarii. Această enumerare nu este limitativă, putându-se adăuga

numeroase exemple, cum ar fi creditorul gajist, comodatarul, gerantul afacerilor altei

persoane, ocrotitorul legal sau reprezentantul incapabilului.

În teoria clasică a posesiei (reluată cu anumite atenuări de Codul civil), detentorii precari

nu sunt posesori. Ei deţin materialmente lucrul, au corpus, dar le lipseşte celălalt element

esenţial al posesiei, şi anume animus, intenţia de a se comporta ca proprietari. În

consecinţă, această stare nu poate produce efectele posesiei. Astfel, detentorii precari nu

vor putea uzucapa oricare ar fi durata detenţiei şi, mai mult, vor fi lipsiţi de acţiunile

posesorii.

Această teorie a fost criticată vehement, în lumina izvoarelor dreptului roman, de Rudolf

von Jhering în lucrările sale privitoare la fundamentul interdictelor posesorii şi, mai ales,

la rolul voinţei în posesie. Fără a intra în numeroasele şi complicatele detalii ale acestei

34


critici, este important de reţinut că, din punct de vedere practic, teoria lui Jhering atrage

două consecinţe importante: (a) recunoaşterea acţiunilor posesorii în beneficiul

detentorilor precari şi (b) detenţia precară este un simplu obstacol în calea uzucapiunii

deoarece detenţia este exercitată pentru o altă persoană, şi numai acesta – iar nu

detentorul precar - ar trebui să poată invoca beneficiul uzucapiunii.

Legea română aduce un corectiv important teoriei clasice a posesiei, acordând

detentorilor precari, în anumite limite, protecţia posesorie.

Indiferent de calificarea dată detenţiei precare (viciu al posesiei, simplu obstacol la

uzucapiunea proprietăţii sau inexistenţa posesiei) este important să discernem în practică

situaţiile în care suntem în prezenţa unei detenţii precare. Stabilirea acestor situaţii este

dificilă atunci când o persoană realizează asupra unui lucru acte de folosinţă normale

pentru un proprietar. Cum vom putea şti dacă suntem în prezenţa unui posesor sau a unui

detentor precar?

Articolul 1853 oferă o enumerare exemplificativă a detentorilor precari, astfel: „actele ce

exercităm sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari,

depozitari, uzufructuar etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a

acestuia, nu constituie posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea – precizează

alineatul al doilea – este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin

simpla îngăduinţă a proprietarului său.”

De cele mai multe ori, la originea detenţiei precare se află un contract, un titlu care

stabileşte în ce condiţii se va exercita detenţia. Pentru a reglementa situaţia în care titlul

nu există ori a fost pierdut, Codul civil instituie două prezumţii, care se completează

reciproc.

Potrivit articolului 1854 C.civ, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume

de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul (prezumţia de

neprecaritate).

35


Conform articolului 1855 C.civ, când posesorul a început a poseda pentru altul se

presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie (prezumţia de

neintervertire a titlului). Această ultimă regulă este însoţită de un corolar: articolul 1857

C.civ, potrivit căruia posesorul care posedă nu sub nume de proprietar nu poate să

schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei

asemenea posesiuni.

Articolul 1858 prezintă totuşi câteva situaţii excepţionale în care este admisă

transformarea detenţiei precare în posesie ad usucapionem prin intervertirea titlului

posesiei.

Un prim caz este acela în care detentorul primeşte cu bună credinţă bunul de la un terţ

care se pretinde proprietar. Spre exemplu arendaşul cumpără terenul dat în arendă de la

un moştenitor aparent al arendatorului. După expirarea termenului de prescripţie

achizitivă, moştenitorul real revendică bunul. Acestuia i se va opune însă excepţia

uzucapiunii deoarece încheierea cu bună credinţă a contractului translativ de proprietate a

transformat detenţia precară în posesie.

Un al doilea caz de intervertire a precarităţii este acela al opoziţiei detentorului precar,

însoţite de contestarea titlului de proprietate al celui pentru care deţine. Spre exemplu, la

încetarea locaţiunii, locatarul refuză restituirea bunului susţinând că are titluri care

demonstrează că el, şi nu locatorul, este adevăratul proprietar. Dacă această situaţie se

prelungeşte pe tot timpul cerut pentru a prescrie, locatorul va fi pierdut posibilitatea de a

reintra în posesiune imobilului.

Aceste două excepţii pot fi uşor justificate. În ambele cazuri, schimbarea dispoziţiei

mentale a detentorului este manifestă, se traduce prin fapte exterioare cu o semnificaţie

incontestabilă şi, prin urmare, pentru a o stabili nu este necesară cercetării atât de

anevoioase a atitudinii subiective a detentorului.

36


O a treia excepţie prevăzută de articolul 1858 pct.4 necesită precizări suplimentare.

Potrivit acestui articol detenţia precară se poate schimba în posesie când transmisiunea

posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă

acest succesor universal este de bună credinţă. Totodată, potrivit articolului 1859, „în

toate cazurile când posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând în mai multe mâini, fiecare

posesor începe, în persoana sa o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea

posesiunii s-a făcut în mod singular sau universal”. Iar articolul 1860 permite oricărui

posesor „să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”. În această privinţă,

Codul civil român adoptă soluţia contrară celei propuse de Codul civil francez.

Principala critică adusă soluţiei noastre este că precaristul este obligat să restituie lucrul

celui pentru care el posedă, iar această datorie se transmite succesorilor universali care,

indiferent de buna sau reaua lor credinţă, ar trebui să rămână obligaţi să restituie lucrul

adevăratului proprietar. Prin poziţia sa juridică, succesorul universal ar trebui să

primească şi să continue detenţia precară a autorului său.

Codul nostru civil a adoptat soluţia contrară, asimilând, în ce priveşte intervertirea titlului

posesiei, transmisiunile cu titlu universal cu cele având titlu particular.

Sursa acestei reglementări par a fi comentariile făcute la jumătatea secolului al XIX-lea

de jurisconsultul francez V. Marcadé. Cu referire la imposibilitatea succesorilor

universali ai detentorului precar de a prescrie şi evocând unele decizii de justiţie, acesta

afirma : ”este ceva straniu şi care poate nu ar fi trebuit menţionat în lege, această

eternitate a imposibilităţii de a prescrie, atunci când posesia a fost precară la origine. Este

bizar dacă te gândeşti că după două, trei sute de ani şi mai mult de posesiune, chiar de

bună credinţă, posesorul nu poate niciodată să fie sigur de proprietatea sa, dacă nu

cunoaşte originea primă a acestei posesii.”

37


Discontinuitatea

Continuitatea constă în realizarea actelor corespunzătoare dreptului asupra unui lucru în

mod regulat, fără intermitenţe anormale, altfel spus un comportament similar celui pe

care ar trebui să-l aibă un proprietar diligent al bunului. Discontinuitatea este un viciu

absolut, în sensul în care poate fi opus posesorului de orice persoană interesată.

Violenţa

Potrivit articolului 1851 C.civ, posesiunea este tulburată atunci când este fondată sau

conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului. Atunci când

posesorul a ajuns în posesia unui lucru folosind violenţa sau ameninţarea împotriva

posesorului anterior, acesta nu merită protecţia legii.

Articolul 1851 pare să asimileze violenţa activă, adică cea prin care posesorul dobândeşte

şi conservă posesia, cu violenţa pasivă, prin care posesorul apără posesia sa de agresiunea

unui terţ. Cu toate acestea, doctrina românească consideră că violenţa pasivă nu viciază

posesia. În acest caz, posesorul este cel care suferă violenţa, fără a o realiza el însuşi şi

este inadmisibil ca posesia să depindă, în privinţa caracterului paşnic, de fapte de violenţă

săvârşite exclusiv de terţi.

Spre deosebire de dreptul roman, în dreptul nostru civil violenţa este un viciu temporar,

ce există atâta timp cât actele de violenţă se manifestă. Îndată ce violenţa a încetat,

posesia redevine paşnică şi poate constitui temei al prescripţiei achizitive.

Această soluţie, deşi inechitabilă în raport cu victima violenţei, se justifică prin raţiuni

practice. În cazul unei posesii îndelungate pare dificil de stabilit că aceasta s-a întemeiat

iniţial pe violenţă.

Spre deosebire de discontinuitate, violenţa este un viciu relativ ce nu poate fi invocat

decât de victima actelor de violenţă.

38


Clandestinitatea

Posesia trebuie exercitată în mod vizibil, altminteri este viciată. Titularul legitim al unui

drept nu s-ar gândi niciodată să-şi ascundă comportamentul.

Clandestinitatea este uşor de imaginat în privinţa mobilelor, este însă foarte rară în ceea

ce priveşte imobilele. Singura ipoteză avută în vedere de doctrină este aceea a unor

construcţii realizate în subsolul unui teren, fără ştiinţa proprietarului.

Clandestinitatea este un viciu relativ, care nu poate fi invocat decât de cel în detrimentul

căruia au fost folosite manoperele destinate să disimuleze posesia.

Echivocul

Codul civil român, spre deosebire de modelul său francez, nu menţionează viciul

echivocului. Doctrina a considerat că această omisiune nu înlătură posibilitatea invocării

acestui viciu al posesiei.

Posesia este echivocă atunci când actele de folosinţă ale pretinsului posesor nu corespund

cu certitudine, în mod indiscutabil, dreptului a cărui manifestare o reprezintă, altfel spus

când aceste acte pot fi explicate altfel decât prin pretenţia unui drept asupra lucrului.

Exemplul comun în această materie este cel al comoştenitorilor unui imobil. Atunci când

unul dintre aceştia stăpâneşte singur şi foloseşte un timp îndelungat imobilul, va putea

invoca uzucapiunea în detrimentul celorlalţi coproprietari şi în ce condiţii ? Va trebui

acesta să facă dovada unei intervertiri a detenţiei precare în posesie, prin unul din

modurile prevăzute de articolul 1858, sau, dimpotrivă, va putea dovedi transformarea

coposesiei sa în posesie utilă şi exclusivă prin precizarea ulterioară a unei schimbări a

39


atitudinii sale?. Codul civil român pare să fi optat pentru prima soluţie coproprietarii fiind

menţionaţi de articolul 1853 C.civ. printre detentorii precari.

Dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă

Introducere

Potrivit articolului 485 „posesorul nu câştigă proprietatea fructelor decât când posedă cu

bună-credinţă; la cazul contrariu, el este dator de a înapoia productele, împreună cu

lucrul, proprietarului care-l revendică”, iar articolul 486 precizează că „ posesorul este

de bună credinţă când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de

proprietate, ale cărui viciuri nu-i sunt cunoscute”.

Legea presupune că posesorul unui imobil sau al unui bun mobil frugifer trebuie să

restituie lucrul proprietarului legitim. În consecinţă, el ar trebui să restituie şi fructele

produse de bun, care se cuvin proprietarului ca accesoriu al acestuia. O asemenea

obligaţie ar putea avea însă consecinţe dezastroase pentru posesor. Acesta a consumat

fructele pentru a se întreţine pe măsura perceperii lor; dacă ar fi fost obligat să restituie

valoarea acestora el ar trebui să consume propriul patrimoniu deşi proprietarul bunului a

fost neglijent permiţând ca lucrul să ajungă la posesorul de bună credinţă. Între interesele

contradictorii ale posesorului şi ale proprietarului nediligent, legea a acordat preferinţă

posesorului. Această regulă este preluată din dreptul roman, unde însă posesorul era

obligat să restituie fructele pe care nu le consumase. Codul civil acordă posesorului de

bună credinţă fructele bunului, fără a distinge după cum fructele au fost sau nu au fost

consumate de acesta, deoarece a considerat că proba consumării fructelor ar fi deosebit de

anevoioasă şi ar duce la multiplicarea şi prelungirea litigiilor. Consumarea fructelor este

prezumată de lege în mod absolut din simplul fapt al perceperii lor.

Aplicarea acestei reguli este legată de două condiţii cumulative: trebuie să existe o

percepere a fructelor şi posesorul trebuie să fie de bună credinţă.

40


Perceperea fructelor

Dacă fructele nu au fost percepute de posesor, acesta va trebui să le restituie deoarece, în

mod evident, nu le-a consumat; restituirea fructelor nu ar duce la sărăcirea patrimoniului.

Această condiţie se aplică deci atât fructelor naturale şi industriale, cât şi fructelor civile.

Articolul 485 nu priveşte însă raporturile dintre uzufructuar şi nudul proprietar, situaţie

reglementată în mod distinct de articolul 525 C.civ.

Care este situaţia fructelor civile percepute de posesor în mod anticipat, spre exemplu,

chiria încasată în avans pentru un anumit timp. Este evident că, în acest caz, restituirea

fructelor percepute duce la diminuarea patrimoniului posesorului. Cu toate acestea

doctrina consideră că posesorul trebuie obligat la restituirea fructelor percepute anticipat

deoarece acesta se află în culpă şi, în plus, nu există nici un motiv de a-i acorda un

tratament preferenţial faţă de uzufructuar, care, după cum vom vedea, este ţinut să

restituie fructele percepute anticipat.

Buna credinţă

Buna credinţă reprezintă eroarea posesorul care ignoră viciul titlului în temeiul căruia

posedă. Articolul 486 nu face nici o distincţie între eroarea de fapt şi eroarea de drept ci

afirmă doar necesitatea existenţei unui titlu. Din acest text rezultă două diferenţe

importante faţă de buna credinţă în materia uzucapiunii.

Mai întâi, în articolul 486 justul titlu nu este o condiţie distinctă de aceea a bunei

credinţe, pe când în materie de uzucapiune justul titlu existenţa unui just titlu este o

condiţie specială şi distinctă de aceea a bunei credinţe. De aici rezultă două consecinţe:

(a) un just titlu nul relativ sau absolut poate constitui, în toate cazurile, temei pentru

atribuirea fructelor posesorului de bună credinţă. Donatarul ce deţine bunul în

temeiul unui contract nul absolut pentru vicii de formă poate păstra fructele

culese, dacă, dintr-o eroare de drept, nu a cunoscut cauza nulităţii. Cu toate

acestea, jurisprudenţă a refuzat beneficiul articolului 485 posesorului de bună

41


credinţă care se întemeia pe un contract nul absolut pentru o cauză de ordine

publică.

(b) simplul titlu putativ (adică ce nu există decât în imaginaţia posesorului) este

suficient pentru dobândirea fructelor, dar nu este de ajuns pentru a funda

uzucapiunea.

În această privinţă trebuie făcută o precizare cu privire la proba bunei credinţe. Astfel,

se susţine adeseori că articolul 1899 alin. 2, potrivit căruia buna credinţă se prezumă

în favoarea celui ce o alegă, se aplică şi în cazul dobândirii fructelor de către

posesorul de bună credinţă. Dacă însă posesorul îşi fundamentează pretenţiile pe un

titlu putativ, considerăm alături de o parte a doctrinei că sarcina probei acestui

element al bunei credinţe revine posesorului, în sensul că acesta va trebui să

dovedească existenţa unor motive plauzibile ce l-au determinat să creadă în existenţa

titlului. Dacă titlul invocat este real, articolul 1898 se va aplica şi sarcina probei relei

credinţe va reveni proprietarului bunului, cel puţin în ceea ce priveşte eroarea de fapt.

Mai apoi, există o diferenţă în ceea ce priveşte momentul în care trebuie să existe buna

credinţă. În cazul uzucapiunii este esenţial ca posesorul să fie de bună credinţă la

momentul intrării în posesiune, reaua credinţă survenită ulterior neavând nici o influenţă

asupra uzucapiunii. Situaţia este diferită în cazul articolului 485, posesorul nu-şi mai

poate însuşi fructele după încetarea bunei sale credinţe.

Stabilirea momentului în care încetează buna credinţă este o chestiune de fapt, care se va

stabili de instanţe în funcţie de împrejurările fiecărui caz în parte. Jurisprudenţa admite că

posesorul trebuie prezumat de rea credinţă din momentul în care primeşte cererea

proprietarului de restituire a bunului. Această soluţie trebuie însă privită cu rezervă

deoarece posesorul chemat în judecată pentru revendicare poate considera cu bună

credinţă că acţiunea nu este întemeiată şi prin urmare poate conserva buna credinţă

despre care face vorbire articolul 485 C.civ. Obligaţia lui de restituire a fructelor din

momentul chemării în judecată se justifică mai curând prin efectul retroactiv al

hotărârilor judecătoreşti.

42


Acţiunile posesorii

Introducere Potrivit articolului 674 din Codul de procedură civilă:

(1) Cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dacă: 1. nu a trecut

un an de la tulburare sau deposedare; 2. reclamantul dovedeşte că, înainte

de această dată, a posedat cel puţin un an; 3. posesiunea lui întruneşte

condiţiile cerute de art. 1846 şi 1847 din Codul civil.

(2) În cazul când deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenţă

reclamantul este scutit de a face dovada cerută de punctele 2 şi 3 din acest

articol.

(3) Cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere.

(4) Întâmpinarea nu e obligatorie.

Articolul 675 prevede că: Asemenea cereri se pot face şi pentru ocrotirea servituţilor

continue şi aparente.

Articolul 676 dispune: Cererile posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în

interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă

tulburătorul este cel pentru care el deţine.

Acţiunile posesorii sunt cele care protejează posesia ca stare de fapt, fără a discuta

existenţa dreptului real ce corespunde posesiei. Acestea permit posesorului să apere, în

mod provizoriu, starea de fapt existentă împotriva oricărei atingeri, chiar provenită de la

adevăratul proprietar, până când adversarul său va clarifica printr-un litigiu separat

situaţia drepturilor asupra bunului.

În deschiderea cursului am amintit justificarea teoretică a protecţiei posesorii şi nu

considerăm necesar să revenim asupra acestei chestiuni.

43


Spre deosebire de legea franceză, Codul de procedură civilă nu limitează în mod explicit

acţiunile posesorii la domeniul bunurilor imobile. Cu toate acestea doctrina afirmă

adeseori că acţiunile posesorii nu pot proteja posesia bunurilor mobile deoarece

proprietatea acestora se dobândeşte cel mai adesea prin simpla posesie, astfel încât în

această materie nu se justifică separarea protecţiei posesorii de cea petitorie. Este

adevărat că, în materie mobiliară, aplicarea regulilor prevăzute de articolul 1909 din

Codul civil reduce considerabil aplicabilitatea practică a protecţiei posesorii. Suntem însă

de părere că acţiunile posesorii vor putea fi introduse ori de câte ori condiţiile cerute de

articolul 1909 C.civ nu sunt întrunite (spre exemplu în cazul subdobânditorului de rea

credinţă ori în cazul prevăzut de articolul 1910).

Titularii acţiunilor posesorii

Aceste acţiuni sunt recunoscute în primul rând celor care sunt sau se pretind titularii unor

drepturi reale asupra unor bunuri corporale, precum şi, în anumită măsură, simplilor

detentori precari.

În concret, acţiunile posesorii vor trebui recunoscute statului pentru apărarea domeniului

public sau privat şi concesionarilor de bunuri din domeniul public (mai puţin împotriva

tulburărilor provocate chiar de cel pentru care deţin, adică de concedent).

Acţiunile posesorii pot fi, de asemenea, introduse de uzufructuarul unor bunuri corporale,

dacă este tulburat în exerciţiul dreptului său. S-a susţinut, în mod justificat, că acţiunile

posesorii pot fi introduse chiar împotriva nudului proprietar, deoarece uzufructuarul se

manifestă ca un detentor precar doar la sfârşitul uzufructului, până atunci el exercită

posesia specifică dreptului său real, în mod distinct de posesia nudului proprietar (care

poate intenta, la rândul său, acţiunile posesorii împotriva terţilor).

În ceea ce priveşte servituţile, articolul 675 din Codul de procedură civilă precizează că

acţiunile posesorii pot fi introduse doar în privinţa servituţilor continue şi aparente (cum

sunt servitutea de vedere, servitutea de apeduct ş.a.m.d.). Hotărând astfel, legea a apreciat

că acestea sunt singurele servituţi susceptibile de o posesie reală. În cazul unor servituţi

44


necontinue sau neaparente (cum este servitutea de trecere) actele de exerciţiu nu

constituie o veritabilă posesie, ci constituie simple acte de îngăduinţă din partea

proprietarului. Prin urmare, atunci când acesta din urmă se opune, actele de exerciţiu a

servituţii trebuie să înceteze, afară numai dacă autorul acelor acte reuşeşte să

demonstreze prin titlu existenţa unui drept real de servitute.

Această regulă cunoaşte însă câteva atenuări. Astfel, când cel care exercită trecerea pe

drumul altei persoane pretinde a fi coproprietar al drumului şi nu titular al unei servituţi,

atunci acesta va putea introduce acţiunile posesorii. De asemenea, atunci când servitutea

este stabilită prin lege (cum este servitutea de trecere dintr-un loc înfundat) atunci

titularul servituţii ar putea beneficia de protecţia posesorie în cazul în care exerciţiul

dreptului este tulburat de proprietarul fondului aservit. Aceasta este posibil deoarece în

realitate se invocă în sprijinul posesiei un titlu, şi anume legea.

Un coproprietar poate introduce singur acţiunea posesorie, fie împotriva unui terţ, caz în

care acţionează în interesul comun al tuturor coproprietarilor, fie împotriva celorlalţi

coproprietari dacă şi-a arogat prin acte neechivoce posesia exclusivă a bunului.

De câte feluri sunt acţiunile posesorii

Codul de procedură civilă reglementează în mod unitar acţiunile posesorii, fără a distinge

în mod explicit, cum a făcut modelul său francez, între acţiunea în complângere şi

acţiunea reintegrandă. Doctrina a operat însă o asemenea departajare, justificată de

condiţiile diferite de exerciţiu a celor două acţiuni.

Acţiunea în complângere

Este acţiunea posesorie prin excelenţă, acţiunea prin care posesorul care este tulburat de

un terţ, poate să facă să înceteze de îndată această tulburare.

45


Pentru a putea fi promovată acţiunea în complângere trebuie:

(a) să existe o posesie utilă;

(b) posesia să fie exercitată de mai mult de un an. Legea nu oferă protecţia posesorie

imediat după intrarea în posesie, ci pretinde ca aceasta să se fi manifestat cel puţin

un an.

(c) acţiunea să fie exercitată în cel mult un an de la tulburare. Cel care suportă

tulburarea posesiei sale pentru o perioadă mai mare de un an, nu este încredinţat

de existenţa dreptului său, şi nu merită protecţia legii.

Prin tulburare nu se înţelege o simplă tulburare materială (pătrunderea fără drept într-o

locuinţă, spargerea unui geam, furtul de arbori dintr-o pădure privată etc) pentru care

singurul remediu este acela al răspunderii civile delictuale pentru daunele provocate. Este

vorba în primul rând de o tulburare întemeiată pe o pretenţie juridică, adică pe pretenţia

unui terţ care se comportă de aşa manieră, în fapt sau în drept, încât îşi manifestă intenţia

de a contesta posesia exercitată în prezent, deoarece se pretinde el însuşi posesor. Este o

tulburare orice fapt material sau act juridic care, fie în mod direct şi prin el însuşi, fie

indirect, pe cale de consecinţă, constituie sau implică o pretenţie contrară posesiei

exercitată de un altul (cum este spre exemplu mutarea gardului despărţitor).

O problemă aparte priveşte posibilitatea reprimării unor tulburări eventuale de care

posesorul se poate teme datorită unor acţiuni întreprinse deja de un terţ (spre exemplu

titularul unei servituţi de vedere se poate teme că o construcţie ce începe să fie edificată

pe fondul aservit îi poate stânjeni în viitor exerciţiul dreptului). Spre deosebire de Codul

francez de procedură civilă, Codul de procedură civilă român nu reglementează acţiunea

posesorie pentru denunţarea lucrărilor noi (denonciation de nouvel oeuvre). Doctrina şi

jurisprudenţa admit însă că o tulburare eventuală poate fi prevenită pe calea unei acţiuni

posesorii în complângere.

Reintegranda

Această acţiune sancţionează tulburările rezultate din acte de violenţă ce aduc atingere

directă posesiei, ducând la deposedarea posesorului. Doctrina şi jurisprudenţa au dat

46


noţiunii de violenţă un conţinut larg, care nu se limitează la violenţa fizică, ci include şi

violenţa morală; ea justifică protecţia posesorie chiar dacă deposedarea nu a fost

concomitentă cu actele de violenţă. Dată fiind gravitatea atingerilor, legea prevede un

regim simplificat pentru introducerea acţiunii reintegrande. Singura condiţie pentru

admiterea acestei acţiuni, pe lângă deposedarea prin violenţă, este ca de la data

deposedării să nu fi trecut mai mult de un an.

47


DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

INTRODUCERE

Vorbind despre drepturile reale principale, prelegerile noastre se vor împărţi în cinci

capitole mari. Primul capitol va fi consacrat studiului drepturilor reale în sine. Al doilea şi

a treia va trata modurile de dobândire şi de stingere a acestora, al patrulea va privi

publicitatea drepturilor reale, iar al cincilea va fi dedicat protecţiei judiciare a drepturilor

reale, adică acţiunilor prin care aceste drepturi sunt valorificate în justiţie şi a probei

drepturilor.

Drepturile reale, potrivit definiţiei formulate, se împart în drepturi reale principale şi

drepturi reale accesorii. Drepturile reale principale sunt proprietatea, uzufructul,

servituţile şi superficia. Drepturile reale accesorii sunt ipoteca, privilegiile, gajul şi

garanţiile reale mobiliare. Sunt considerate accesorii deoarece funcţia lor este de a servi

de garanţie unor drepturi de creanţă a căror realizare o asigură. Deoarece studiul

drepturilor reale din această categorie se leagă în mod logic de cel al drepturilor de

creanţă, în cele ce urmează vom trata drepturile reale principale.

Definiţia dreptului de proprietate

Proprietatea poate fi definită ca fiind puterea de a se folosi de un lucru şi de a extrage, în

mod exclusiv şi perpetuu, toată utilitatea pe care acesta e susceptibil să o procure.

Acţiunea proprietarului se poate exercita prin acte materiale. Astfel, proprietarul poate

folosi lucrul, poate conduce un autoturism, cultiva un câmp, locui într-o casă sau, dacă

preferă, poate neglija bunul său, poate să nu-l utilizeze, sau chiar poate să-l deterioreze

sau să-l distrugă. Pe de altă parte, acţiunea proprietarului se poate traduce în acte juridice.

Astfel, proprietarul unei case poate să a închirieze unei alte persoane, poate să o vândă

sau să o ipotecheze. Proprietarul are dreptul să facă toate aceste acte şi este singurul care

48


are acest drept. Toate celelalte persoane fizice sau juridice, inclusiv statul şi autorităţile

locale, sunt ţinute să respecte exerciţiul acestor acte materiale sau juridice.

Am adăugat această caracteristică a proprietăţii de a fi perpetuă. Aceasta nu înseamnă că

proprietatea unui lucru aparţine pentru totdeauna aceluiaşi titular, deoarece proprietarul

poate muri şi atunci lucrul este transmis succesorilor, el poate de asemenea să-l vândă

unei alte persoane. Însă dreptul propriu-zis nu se stinge: ci se perpetuează prin

transmitere.

Aceste idei se regăsesc exprimate în celebra definiţie a proprietăţii formulată de articolul

480 din Codul civil: „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de

un lucrul în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.

Caracterul absolut. Sub influenţa transformărilor sociale care au avut loc în secolul al

XIX-lea, doctrina a exprimat rezerve cu privire la caracterul absolut al proprietăţii.

Interpretat în sens strict, acest caracter ar duce la consecinţe atât anti-sociale, cât şi

contrare dreptului.

În ceea ce priveşte caracterul pretins anti-social trebuie amintite criticile teoriei socialiste

care contestau posibilitatea unei aproprieri individuale a lucrurilor ce aparţin lumii

exterioare, mai ales a celor care, prin natura lor, se găsesc într-o cantitate limitată, cum

este pământul, în beneficiul unei singure persoane, care dobândeşte astfel un monopol ce

îi permite, cu ajutorul protecţiei sociale a dreptului său, să domine pe ceilalţi indivizi, mai

puţin favorizaţi şi să supună o parte a activităţii lor la creşterea infinită a propriei averi.

Juristul nu trebuie însă să justifice proprietatea funciară, deoarece aceasta se justifică de

la sine. Este un fapt istoric, rezultatul unei lungi evoluţii care, astăzi se impune cu forţa

unei legi a naturii. Este însă adevărat că inconvenientele adevărate sau presupuse ale

proprietăţii, mai ales a proprietăţii funciare, ar fi mult agravate dacă dreptul de proprietate

ar fi cu adevărat absolut, în sensul în care nu ar fi susceptibil de atenuări sau limitări.

Acest punct de vedere este însă inexact, interpretat astfel, textul articolului 480 ar fi

contrar dreptului. Dreptul de proprietate, mai ales proprietatea funciară, comportă

49


numeroase atenuări ale căror număr şi importanţă cresc în mod constant. De altfel, chiar

articolul 480 in fine face o aluzie, demonstrând astfel că termenul absolut nu trebuie

înţeles în sensul adoptat de cei care critică definiţia din Codul civil. În fapt, proprietatea,

instituţie individualistă, este supusă unui regim de restricţii care îi conferă în mare măsură

un caracter social.

Care este atunci înţelesul termenului absolut folosit de articolul 480 din Codul civil? Mai

întâi, când se afirmă că proprietatea este dreptul cel mai absolut, articolul 480 exprimă

ideea că acest drept real este dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru.

Celelalte drepturi reale nu reprezintă decât o fracţiune, o parte a facultăţilor ce sunt

reunite, ca un mănunchi, în dreptul de proprietate. Acestea din urmă nu sunt concepute

decât având ca suport dreptul de proprietate ce subzistă în beneficiul unui alt titular, după

ce a suportat amputarea unei părţi din avantajele proprietăţii. Spre exemplu, uzufructul

este dreptul de a se folosi (usus şi fructus) de un lucru al altuia. Acesta este motivul

pentru care celelalte drepturi reale sunt calificate ca dezmembrăminte ale proprietăţii.

În al doilea rând, atunci când califică proprietate ca un drept absolut, Codul civil face

aluzie la independenţa proprietarului, în opoziţie cu caracterul dependent şi subordonat al

proprietăţii feudale.

Scurtă perspectivă istorică

În Roma antică proprietatea funciară era simplă, pragmatică şi independentă (ne referim

doar la dominium ex jure quiritium, deoarece proprietatea fondurilor provinciale,

drepturile de emfiteoză şi altele asemenea drepturi aveau în realitate un regim juridic

destul de complex). Proprietarul exercita asupra parcelei sale un drept exclusiv ce

cuprindea usus, fructus şi abusus. Proprietarul putea dezmembra dreptul său, constituind

în favoarea altor persoane un drept de uzufruct, servitute sau ipotecă.

În vechea Franţă, din contră, proprietatea funciară era în acelaşi timp dependentă şi

complexă.

50


Proprietatea era dependentă, deoarece, cu excepţia unui mic număr de pământuri libere,

numite franc alleux sau, în latină, francum allodium, nu putea exista nici un pământ care

să nu aparţină vreunui senior: nulle terre sans seigneur. Nobilul vasal sau omul de rând,

deşi poseda aceste terenuri în mod perpetuu, era presupus că le-a primit prin concesiunea

unui proprietar eminent care, conferind domeniul util posesorului, reţinea domeniul

direct, care se traducea în redevenţe fixe sau variabile. Alături de acestea existau şi

terenuri acordate în folosinţă perpetuă, fără să creeze relaţii de subordonare socială.

Se crea astfel o multiplicare a drepturilor de proprietate asupra aceluiaşi bun, situaţie

descrisă de izvoarele epocii ca fiind un complexum feudale. Pământul era încărcat de

numeroase redevenţe ce trebuiau plătite în vecie moştenitorilor foştilor stăpâni.

La 4 august 1789 adunarea constituantă franceză a decis suprimarea drepturilor feudale.

A fost cea mai mare binefacere a revoluţiei franceze şi totodată rezultatul său cel mai

durabil. Complexum feudale a fost înlăturat, Codul civil revenind la simplitatea

concepţiei romane. Proprietatea funciară a devenit astfel un drept absolut, liberat de

restricţiile, de impozitele datorate unor persoane privilegiate. Au subzistat numai

restricţiile proprietăţii private stabilite în beneficiul interesului social.

Ideea unui domeniu eminent suprapus dreptului efectiv de proprietate a dispărut în

întregime, iar dezmembrămintele dreptului de proprietate au fost reduse la numărul

minim şi limitat de lege: acestea sunt uzufructul, cu variantele sale uzul şi abitaţia, şi

servitutea. În ceea ce priveşte locaţiunile, acestea sunt prin definiţie temporare şi nu duc

la dezmembrarea proprietăţii: dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă.

În plus, articolul 1415 din Codul civil român a interzis constituirea emfiteozelor (adică a

locaţiunile ereditare pe termen nelimitat sau foarte lung). Este adevărat că acest articol

menţionează că emfiteozele existente la data adoptării codului rămân în vigoare, însă

această dispoziţie e lipsită de aplicare întrucât prin articolul 7 al Legii pentru reforma

agrară din 14 iulie 1921, pământul ce forma obiectul locaţiunilor a fost expropriat în

folosul emfiteoţilor.

51


Precizare terminologică

În sensul precis şi tehnic, proprietatea nu poartă decât asupra lucrurilor corporale, mobile

sau imobile. Într-un sens metaforic, cuvântul proprietate a fost aplicat de unii autori unor

drepturi de natură diferită, în special în ceea ce priveşte bunurile incorporale, pentru a

desemna facultatea recunoscută titularilor de a folosi şi de a dispune de acele drepturi. Se

vorbeşte astfel de proprietate intelectuală ori de proprietatea unui drept de creanţă.

Una din aplicaţiile cele mai interesante ale acestei concepţii le întâlnim în articolul 1 al

Primului Protocol Adiţional al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, astfel cum

este interpretat în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului de la Strasbourg.

Acest articol consacră dreptul oricărei persoane la respectul bunurilor sale de către statele

semnatare. Noţiunea de bunuri şi de proprietate – ca toate celelalte noţiuni folosite de

Convenţie – are un caracter autonom, independent de interpretările specifice ordinilor

juridice naţionale. Astfel înţeleasă, noţiunea de proprietate a fost extinsă de la

proprietatea bunurilor corporale, la toate celelalte drepturi reale, la drepturile de

proprietate intelectuală, la drepturile de creanţă, la licenţe sau autorizaţii de exercitare a

unei activităţi comerciale şi chiar la clientelă.

LIMITELE MATERIALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARĂ

Potrivit articolului 489 din Codul civil, „proprietatea pământului cuprinde în sine

proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui.” Proprietarul poate realiza pe sol toate plantaţiile,

construcţiile şi lucrările pe care le consideră de cuviinţă, şi să extragă din aceste lucrări

toate produsele care pot rezulta, sub rezerva dispoziţiilor de ordine publică pe care le vom

menţiona în partea privitoare la restrângerile legale ale dreptului de proprietate.

52


Interpretat ad literam, textul articolului 489 ar lăsa să se înţeleagă că proprietarul unei

parcele de pământ are un drept exclusiv asupra porţiunii de atmosferă situată deasupra

parcelei sale şi asupra scoarţei terestre la infinit. Această idee, calificată, pe bună

dreptate, ca simplistă, comportă atenuări notabile.

Limitarea proprietăţii funciare în înălţime

Proprietatea asupra coloanei de aer situată deasupra proprietăţii funciare este mai puţin

protejată decât proprietatea subsolului.

Astfel, în cazul unei tulburări materiale făcută de posesorului unui fond învecinat,

proprietarul lezat are drepturi mai mult sau mai puţin energice, cel puţin atunci când este

vorba de tulburările datorate unor plantaţii. Astfel, potrivit articolului 608 alin. 2 şi 3 din

Codul civil „acela pe a cărui proprietate se întind crăcile arborilor vecinului îl poate

obliga pe acesta să le taie”, în timp ce „dacă rădăcinile se întind pe pământul său are

drept a le tăia singur” (excepţie remarcabilă a principiului interzicerii justiţiei private).

Jurisprudenţa franceză considera că aceeaşi soluţie se aplică, mutatis mutandis, firelor

trase peste un teren de posesorului terenului învecinat.

Există deci îndoială că proprietatea pământului conferă şi proprietatea coloanei de aer de

deasupra acestuia şi în consecinţă dreptul de a se opune oricărei utilizări a coloanei de aer

de către o altă persoană, cel puţin atâta timp cât această folosinţă nu se traduce printr-o

ocupare permanentă (cum este cazul firelor electrice, a construcţiei unui pod, a unei

pasarele etc. cu excepţia cazurilor de utilitate publică cum sunt cele stabilite de articolele

16 şi 18 din Legea energiei electrice) Pare deci inadmisibil ca proprietarul solului să se

poată opune trecerii unor aparate de zbor pe cerul de deasupra terenului său. Articolul

489 este plasat în capitolul privitor la dreptul de accesiune asupra celor unite sau

încorporate cu lucrul şi nu se poate aplica părţii din atmosferă care nu are legătură

imediată cu fondul. În realitate, proprietarul unui fond este numai proprietarul coloanei de

aer care se află în aproprierea pământului, deoarece numai aceasta îi este necesară pentru

a extrage toată utilitatea proprietăţii sale.

53


În acest sens, proprietatea privată este limitată în înălţime de spaţiul aerian care face

obiectul exclusiv al proprietăţii publice, potrivit articolului 136 alin.3 din Constituţie.

Spaţiul aerian are ca limită superioară spaţiul extraatmosferic, iar limita inferioară este

stabilită prin reglementări ale Ministerului Lucrărilor Publice, Transportului şi Locuinţei

şi ale Ministerului Apărării Naţionale în temeiul articolului 7 din Codul aerian. Această

limită poate duce la instituirea unor servituţi aeronautice, adică limitarea dreptului de a

amplasa construcţii, instalaţii sau echipamente.

Limitarea proprietăţii subsolului

În anii imediat următori adoptării Codului civil, articolul 489 era interpretat ad literam în

sensul de a atribui proprietarului suprafeţei şi proprietatea bogăţiilor naturale ale

subsolului. Aceasta era şi soluţia tradiţională a dreptului francez. Regalitatea încercase

fără succes să îşi atribuie monopolul exploatărilor minelor (care, e adevărat, nu prezenta

la acea epocă importanţa de astăzi). Această soluţie a fost menţinută în dreptul

intermediar al revoluţiei franceze.

La şase ani după adoptarea Codului (adică la 21 aprilie 1810), s-a ajuns la concluzia că o

asemenea soluţie este incompatibilă cu interesul general. Exploatarea minelor, pentru a se

face în mod eficient şi pentru a asigura o protecţie suficientă pentru muncitori, necesită

capitaluri importante şi nu ar putea suferi, fără dezavantaje considerabile, o divizare

asemănătoare cu cea a proprietăţii solului.. Pe de altă parte, bogăţiile naturale ale unei ţări

reprezintă una din principalele resurse, necesare pentru dezvoltarea industriei. Interesul

superior al colectivităţii este incompatibil cu urmările logice ale conceptului de

proprietate privată.

În ţara noastră, regimul resurselor minerale din subsol este reglementat, cu titlu general

de Constituţie şi, în particular, de Legea minelor nr.85/2003 şi de Legea petrolului

nr.238/2004.

54


Proprietatea zăcămintelor de minereuri sau hidrocarburi, precum şi apele minerale

constituie o proprietate imobiliară distinctă de proprietatea suprafeţei, astfel încât titularul

resurselor poate să fie sau să nu fie şi proprietarul solului. În România aceste resurse fac

obiectul exclusiv al proprietăţii publice a statului român.

În plus, un zăcământ constituie în principiu o proprietate indivizibilă, oricare ar fi

împărţirea proprietăţii solului de deasupra.

Dreptul de exploatare a resurselor minerale poate fi atribuit de statul român unor

persoane private, fără ca dreptul de proprietate asupra terenului să confere un drept de

preferinţă la acordarea concesiunii exploatării miniere sau petroliere (articolul 12 din

Legea nr.85/2003 şi articolul 13 din Legea nr.238/2004)

În schimb, titularul unei concesiuni petroliere are prioritate la concesionarea exploatării unor alte substanţe

minerale utile descoperite prin operaţiunile sale petroliere (articolul 47 lit.h din Legea petrolului).

De regulă, dreptul de exploatare a resurselor minerale se acordă unei persoane juridice

specializate prin concesiune, la capătul unei licitaţii publice. În mod excepţional, rocile

utilizabile în construcţii şi acumulările de turbă pot fi extrase, chiar în scop de

comercializare, de orice persoană fizică sau juridică pe baza unui permis de exploatare

care poate fi acordat direct (adică fără licitaţie publică) primului solicitant. Acelaşi regim

juridic este aplicabil activităţilor de recuperare a aurului din aluviunile râurilor. Mai mult,

rocile utilizabile în construcţii, acumulările de turbă şi apele minerale pot fi exploatate în

mod liber de persoanele fizice care sunt proprietare ale terenurilor, însă numai pentru

nevoile proprii şi numai în măsura în care aceste resurse nu fac obiectul unei concesiuni.

Proprietarul solului poate suferi anumite restrângeri ale dreptului său. Astfel, titularul

licenţei sau permisului de exploatare minieră sau a concesiunii petroliere are dreptul de a

dobândi folosinţa terenurilor necesare efectuării activităţilor miniere sau petroliere, fie în

temeiul acordului încheiat cu proprietarul terenurilor (vânzare cumpărare, închiriere,

concesiune etc.), fie prin expropriere (articolul 6 din Legea minelor şi din Legea

55


petrolului). În plus, titularul licenţei sau a permisului de exploatare are, în temeiul şi în

condiţiile legii (articolele 7 şi 8 din Legea nr.85/2003), un drept de servitute de trecere pe

terenurile învecinate exploatării miniere sau petroliere (inclusiv pentru a accede la

conductele de transport a petrolului).

Exploatarea nisipurilor şi pietrişurilor din albiile minore ale râurilor se poate face de orice

persoană fizică sau juridică pe baza unei autorizaţii de gospodărire a apelor emise de

autoritatea publică centrală în domeniul apelor (în prezent, Ministerul pădurilor, apelor şi

mediului înconjurător) (articolul 33 alin.2 şi 48 şi urm. din Legea apelor nr.107/1996).

Proprietatea apelor

Marea problemă juridică este de a şti în ce măsură apa, această substanţă indispensabilă

vieţii tuturor, poate fi considerată ca un accesoriu sau un produs al unui fond pe care

curge şi, ca atare, să aparţină unor particulari sau, din contră, în ce măsură ea scapă

proprietarului solului şi constituie un res nulius, adică un bun ce aparţine primului care

şi-l însuşeşte prin ocupaţiune, sau un res communis, adică un lucru ce aparţine folosinţei

comune a tuturor şi care, prin urmare, nu este susceptibilă de apropriere privată.

În această materie trebuie să acordăm mare atenţie sensului termenilor folosiţi. Cursurile

de apă sunt bunuri de natură complexă în care putem distinge mai multe elemente.

(a) Mai întâi, apa propriu-zisă, conţinută de cursul de apă, considerată ca materie

inertă, care nu este susceptibilă de apropriere privată datorită regenerării sale

continue. Faptul de a lua în stăpânire o anumită cantitate de apă pentru a o

apropria constituie o aplicare a ocupaţiunii ca mod de dobândire a proprietăţii

private. Nimeni nu se poate însă pretinde proprietarul întregii ape care va curge

vreodată printr-un râu.

(b) Mai apoi, albia râului, care este o bucată de teren susceptibilă teoretic de

apropriere privată, dar care, de regulă, din motive practice, nu este privită de

legislaţie în mod distinct de cursul de apă ce curge deasupra sa.

56


(c) În fine, cursul de apă, adică masa fluidă, producătoare de bogăţii de natură foarte

diferită (irigaţii, alimentaţie, energie electrică, transport etc.)

În vechiul drept francez, regimul apelor era supus unei reglementări variate şi confuze,

cutumele locale având un rol important în determinarea regimului juridic aplicabil

fiecărui curs de apă în parte (cu excepţia Ordonanţei privitoare la păduri şi ape din 1669).

Codul civil consacră doar câteva articole privind dreptul proprietarilor solului asupra

apelor. Astfel, articolul 476 declară, potrivit unei vechi tradiţii cutumiare, că fluviile şi

râurile navigabile sau plutitoare constituie dependinţe ale domeniului public; articolele

578-583 determină, destul de incomplet, drepturile proprietarilor asupra izvoarelor şi

asupra apelor curgătoare nenavigabile. Deşi în realitate privesc problema proprietăţii,

aceste articole au fost plasate - destul de ilogic - în materia servituţilor.

Legea apelor nr. 107/1996 pune accentul pe socializarea resurselor de apă însă ridică

probleme destul de dificile de interpretare datorită confuziei frecvente între diversele

accepţii amintite anterior (sub influenţa a fostei legi a apelor nr.8/1974)

Astfel, potrivit articolului 1 din lege, apele fac parte din domeniul public al statului.

Această dispoziţie are în vedere, credem noi, apa ca bogăţie naturală şi ar trebui să aibă o

valoare mai curând metaforică în sensul că regimul utilizării apelor este reglementat de

autorităţile publice, potrivit interesului general (amintim că anumite teorii ale dreptului

administrativ vorbesc de bunuri private care sunt incluse în domeniul public datorită

supunerii lor unui regim de supraveghere şi control din partea administraţiei în

considerarea unui interes public). De altfel, legea tranşează în mod diferit proprietatea

cursurilor de apă în funcţie de dimensiunile acestora.

Astfel potrivit articolului 3 alin.1 din Legea apelor, apele de suprafaţă importante (cu

albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine hidrografice ce depăşesc

suprafaţa de 10 km2), malurile şi cuvetele lacurilor, precum şi apele subterane, apele

maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăţiile lor naturale şi potenţialul

57


valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime aparţin domeniului public al

statului.

Potrivit articolului 3 alin.2 din Legea apelor, albiile minore care au lungimi mai mici de 5

km şi cu bazine hidrografice cu o suprafaţă mai mică de 10 km2, pe care apele nu curg

permanent aparţin deţinătorilor terenurilor pe care acestea izvorăsc şi curg. În aceste

cazuri, proprietarii riverani sunt şi proprietarii izvoarelor sau albiei acestor ape şi pot

dispune de apa curgătoare în condiţiile generale de folosire a apei în bazinul hidrografic

respectiv.

Prin bazin hidrografic înţelegem suprafaţa de teren de pe care toate scurgerile de

suprafaţă curg printr-o succesiune de curenţi, râuri şi posibil lacuri, spre mare într-un râu

cu o singură gură de vărsare, estuar sau deltă.

Privite împreună, aceste două texte - esenţiale pentru determinarea regimului juridic al

apelor - contravin logicii celei mai elementare. Iată de ce:

Condiţiile alineatului întâi sunt, după cum lesne ne putem da seama, cumulative. Altfel

spus, pentru a aparţine domeniului public, cursul de apă trebuie să fie de minim 5 km şi

bazinul hidrografic trebuie să depăşească 10 km2 . Prin urmare, râurile mai mici de 5 km

nu fac parte din domeniul public, deşi fac parte dintr-un bazin hidrografic mai mare de

10 km2 . Tot astfel, râurile mai mari de 5 km nu sunt în domeniul public, chiar dacă fac

parte dintr-un bazin hidrografic mai mic de 10 km2.

Condiţiile alineatului al doilea sunt, de asemenea, cumulative. Astfel, aparţin riveranilor

numai râurile mai mici de 5km şi care sunt incluse în bazine hidrografice mai mici de

10km2. În alte cuvinte, râurile mai mari de 5km şi cu bazine hidrografice mai mici de 10

km2 nu aparţin riveranilor şi, tot astfel, nu aparţin riveranilor râurile mai mici de 5km şi

care aparţin unor bazine hidrografice mai mari de 10 km2.

58


Putem vedea că apele a căror albie majoră se întinde pe mai puţin de 5 km şi care aparţin

unor bazine hidrografice mai mari de 10 km2 ca şi apele a căror albie majoră se întinde

pe mai mult de 5 km dar care aparţin unor bazine hidrografice mai mici de 10 km2 nu

aparţin, în logica celor două dispoziţii, nici domeniului public şi nici proprietăţii private a

riveranilor. Problema se complică deoarece alineatul al doilea introduce un al treilea

criteriu, şi anume ce al caracterului temporar al cursului de apă. Suntem nevoiţi să ne

întrebăm cui aparţin cursurile de apă ce nu se încadrează în cele două categorii stabilite

anterior?

După cum lesne ne putem imagina, această întrebare nu este pur teoretică, ci atrage

consecinţe practice importante. Astfel, în măsura în care proprietatea cursului de apă

aparţine riveranilor, aceştia pot dispune de acesta în mod exclusiv şi aproape absolut, iar

nu doar în limitele permise de lege pentru apele aparţinând domeniului public. Tot astfel,

articolul 33 din Legea apelor permite autorităţii publice să concesioneze sau să închirieze

o parte din domeniul public pentru, să zicem, exploatarea agregatelor minerale din albiile

râurilor sau pentru pescuit, acest drept nu există, se înţelege, pentru apele ce aparţin

proprietăţii private a riveranilor.

Înainte de a tranşa această problemă trebuie să introducem în ecuaţie alţi doi termeni. Mai

întâi, potrivit articolului 136 din Constituţie, aparţin domeniului public apele cu potenţial

energetic valorificabil, indiferent de lungimea cursului de apă sau de aria bazinului

hidrografic. Mai apoi, articolul 476 din Codul civil include în domeniul public râurile

navigabile şi plutitoare, fără nici o referire la lungimea acestora sau a bazinelor

hidrografice din care fac parte.

În mod evident, cursurile de apă care nu se încadrează în criteriile de domenialitate

stabilite de diversele acte normative nu fac parte din domeniul public al statului. Din

acest punct trei soluţii sunt posibile: fie ele aparţin proprietarilor riverani, fie proprietăţii

private a statului, fie nu aparţin nimănui, sau mai exact nu sunt susceptibile de apropriere

privată, fiind res nulius.

59


În susţinerea primului punct de vedere se poate aduce interpretarea per a contrario a

articolului 476 din Codul civil, care reflectă principiul potrivit căruia toate bunurile care

nu sunt incluse în mod explicit în domeniul public fac obiectul proprietăţii private, iar

aceasta aparţine proprietarilor riverani, întocmai ca în cazul articolului 500 din Codul

civil.

În susţinerea celui de-al doilea punct de vedere, se poate invoca un argument istoric.

Astfel, în timpul regimului comunist toate cursurile de apă, indiferent de dimensiuni

constituiau fondul unic al statului, fiind în proprietatea socialistă a întregului popor şi în

administrarea diverselor persoane fizice sau juridice. În urma transformării ordinii

juridice româneşti, proprietatea întregului popor s-a transformat în proprietate a statului,

care este, după caz, publică sau privată. Or, întrucât cursurile de apă amintite nu fac parte

din domeniul public, ele fac parte din domeniul privat.

În fine, se poate susţine că râurile mici, fără a intra în domeniul public, sunt res

communes, adică intră în categoria lucrurilor care nu sunt susceptibile de apropriere

privată şi a căror folosinţă aparţine tuturor. Acest sistem a fost susţinut şi de jurisprudenţa

franceză în secolul al XIX-lea (legea franceză a apelor din 1898 a tranşat disputa în

favoarea proprietarilor riverani) este, în realitate, cel mai practic.

Folosirea resurselor de apă

Toate persoanele au dreptul de a „folosi” resursele de apă pentru satisfacerea nevoilor lor.

Stabilirea regimului de folosire a apelor, indiferent de proprietarul lor, este lăsat la

latitudinea exclusivă a Guvernului (articolul 4 din Legea apelor). Folosirea apelor poate fi

liberă sau poate fi condiţionată de o autorizaţie de gospodărire a apelor.

Folosirea apelor naturale aflate în proprietatea publică a statului este liberă (nu neapărat

şi gratuită): (a) pentru trebuinţe gospodăreşti, dacă pentru captarea acestora nu sunt

folosite instalaţii speciale sau dacă aceste instalaţii au capacitate mai mică de 0,2 litri/sec

60


(b) pentru îmbăiere în apele marine sau apele interioare în afara zonelor de restricţie (c)

pentru recreare, accesul pe malul acestor ape fiind în principiu liber.

Pentru orice alte utilizări ale apelor (inclusiv pentru serviciile publice de furnizare a apei

potabile pentru populaţie) este necesară obţinerea unei autorizaţii de gospodărire a apelor.

În această privinţă se impune două precizări. Mai întâi, folosirea apelor naturale aflate în

proprietatea privată revine, în limitele legii, proprietarilor albiei, astfel încât un terţ nu

poate pretinde dreptul de folosire a acestor ape. Mai apoi, dreptul de folosire a apei

potabile livrate populaţiei se face numai în baza unui contract încheiat cu prestatorul

serviciului public respectiv, cu plata contravalorii serviciului prestat.

Să ne rezumăm, pentru moment, la apele susceptibile de apropriere privată. Apele

pluviale sunt desigur susceptibile de apropriere privată, astfel încât proprietarul solului pe

care cad are dreptul de a le reţine şi de a le folosi după cum crede de cuviinţă. Articolul

641 din Codul civil francez (astfel cum a fost modificat prin legea din 8 aprilie 1898)

consacră această regulă în mod explicit. Chiar dacă această dispoziţie nu a fost reluată în

Codul civil român suntem de părere că aceeaşi regulă se impune, deoarece proprietatea

apelor pluviale poate fi dobândită prin ocupaţiune de proprietarul terenului. Dacă acesta

nu doreşte să le folosească, el le poate lăsa să se scurgă pe terenul situat mai jos.

În ceea ce priveşte izvoarele (cele care sunt, desigur, susceptibile de apropriere privată

potrivit Legii apelor) articolul 579 prevede că „cel care are un izvor pe proprietatea sa

poate face orice întrebuinţare cu dânsul, fără însă a vătăma dreptul ce proprietarul

fondului inferior are dobândit sau prin vreun titlu sau prin prescripţie asupra acelui

izvor”. Nu are importanţă dacă izvorul este natural sau este rezultatul unor lucrări de

captare (cu autorizaţia prealabilă a autorităţii publice). Ce se întâmplă atunci când

proprietarul fondului inferior nu a dobândit un drept asupra izvorului? Poate proprietarul

izvorului să epuizeze pentru sine toate apele ce curg din izvor?

61


Mai întâi, dacă izvorul dă apa „trebuincioasă” unei comune, unui sat sau unui cătun (dar

nu şi unor case izolate), articolul 581 nu permite proprietarului să schimbe cursul şi, a

fortiori, de a opri curgerea izvorului. Interpretarea noţiunilor de comună, sat sau cătun nu

depinde, credem noi, de calificările administrative, ci este o chestiune de fapt care poate

fi determinată în mod liber de instanţe. Ce trebuie să înţelegem prin apele

„trebuincioase”? Jurisprudenţa a stabilit că nu există necesitate atunci când respectivele

comune beneficiază de alte surse de apă.

De asemenea, dacă izvorul dă naştere unui curs de apă, soluţia depinde de interpretarea

articolului 3 alin.2 din Legea apelor, potrivit căruia apele aparţin titularilor albiilor care

trebuie să le folosească în concordanţă cu condiţiile generale de folosire a apelor, care pot

impune, cel mai adesea, restricţii în privinţa dispoziţiei materiale, în aplicarea principiului

solidarităţii umane şi interesului comun ce guvernează gospodărirea apelor pentru

realizarea maximului de profit social (articolul 6 alin.2 din Legea apelor).

Dacă izvorul nu dă naştere unui curs de apă (adică nu are o albie a sa) proprietarul

izvorului poate dispune în mod absolut de acesta, sub rezerva unei servituţi de non

retinendi sau a restricţiilor impuse în temeiul abuzului de drept.

LIMITELE LEGALE ŞI JUDICIARE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

După cum arătam în prelegerea anterioară, caracterul absolut al dreptului de proprietate

nu trebuie înţeles ad literam. Proprietatea cunoaşte limite atât în ceea ce priveşte

întinderea obiectului asupra căruia poartă, cât şi în ceea ce priveşte prerogativele

conferite titularului. Articolul 44 alin.7 din Constituţie, recunoscând funcţia socială a

proprietăţii, prevede că: „ Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind

protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte

sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.”

62


Dispoziţiile legale care aduc restrângere proprietăţii trebuie culese din multe acte

normative.

În cele ce urmează, vom avea în vedere mai întâi limitările aduse de lege dreptului de a

dispune prin acte juridice de bunurile ce fac obiectul proprietăţii private, mai apoi

limitele stabilite de lege şi de jurisprudenţă în raporturile de vecinătate şi, în fine, limitele

aduse prerogativei dispoziţiei prin acte juridice.

Limitele impuse prin legi speciale dispoziţiei juridice

Dobândirea proprietăţii terenurilor de către cetăţenii străini. Constituţia României din

1991 a consacrat interzicerea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de

către cetăţenii străini şi apatrizi, prin articolul 41 alin.2. Printr-o decizie din 1997, Curtea

Constituţională a întărit efectele acestei interdicţii. Deşi textul amintit se referă numai la

cetăţeni şi apatrizi, el se aplică, în egală măsură, pentru identitate de raţiune, persoanelor

juridice de naţionalitate străină.

Nu vom insista asupra controverselor generate de interpretarea acestei dispoziţii

constituţionale şi care sunt detaliate în manual. Este important să amintim că, în opinia

noastră, această interdicţie nu a dorit să închidă calea investiţiilor imobiliare străine, ci să

le direcţioneze pe un făgaş care să permită statului să menţină un control asupra

activităţilor imobiliare speculative. În practică, investiţiile sunt realizate de persoanele

fizice sau juridice interesate prin societăţi comerciale de drept românesc create în acest

scop. Nu trebuie însă uitat că aceste societăţi sunt supuse legilor române în ceea ce

priveşte constituirea, funcţionarea şi încetarea, regimul contabil şi fiscal, reorganizarea şi

falimentul.

Această dispoziţie a fost modificată cu ocazia revizuirii Constituţiei. În noua formulare,

articolul 44 alin.2 prevede că „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de

proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României

la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază

63


de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire

legală.”

Articolul 3 din Titlul X Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr.247/2005 prevede că

cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de

proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială. Acest

text este, în aparenţă, inutil; el reia – destul de inexact de altfel - dispoziţiile

constituţionale. Un detaliu ne atrage atenţia. Spre deosebire de textul din legea

fundamentală care priveşte exclusiv cetăţenii şi apatrizii, noua lege se referă la persoanele

juridice străine al căror regim juridic, ni se spune, va fi stabilit printr-o lege specială. Nu

excludem ca legiuitorul să dorească pe această cale să impună o interpretare restrictivă a

interdicţiei constituţionale, şi să preîntâmpine o interpretare asemănătoare celei date în

1997 de Curtea Constituţională.

Articolul 44 alin.3 face o concesie importantă şi cu efect imediat. Persoanele care nu au

cetăţenia română pot dobândi terenuri prin moştenire legală (nu şi prin legate ori donaţii

pentru cauză de moarte). În rest, liberalizarea pieţii imobiliare româneşti este legată de

aderarea României la Uniunea Europeană. Având în vedere jurisprudenţa Curţii de

Justiţie a Comunităţilor Europene din cazul Comisia Europeană c. Republicii Elene din

1989, este de presupus că – în temeiul libertăţii de circulaţie a persoanelor - cetăţenii

statelor membre ale Uniunii vor putea dobândi în mod liber terenuri în România.

Legea nr.312/2005, care va intra în vigoare la data aderării României la Uniunea

Europeană, stabileşte în detaliu situaţia terenurilor ce pot fi dobândite de persoanele

fizice sau juridice străine.

Forma autentică cerută pentru constituirea si transmiterea drepturilor reale asupra

terenurilor. Articolul 2 din Titlul X Circulaţia juridică a terenurilor din Legea

nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei consacră, sub sancţiunea

nulităţii absolute, obligativitatea formei autentice pentru actele juridice translative sau

constitutive de drepturi reale care poartă asupra terenurilor cu sau fără construcţii. Legea

64


nr.247/2005 abrogă expres şi direct Legea nr.54/1998 şi extinde forma autentică ad

validitatem de la actele translative de proprietate, la cele care constituie – şi, credem noi,

transferă - dezmembrăminte ale proprietăţii, cum sunt uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea

ori superficia.

Inalienabilitatea anumitor bunuri. În anumite cazuri, pentru a evita deturnarea în scop

speculativ a unor beneficii recunoscute de lege unor anumite persoane sau pentru a evita

fraudarea intereselor unor terţe persoane, legea instituie inalienabilitatea temporară, totală

sau parţială, a anumitor bunuri.

(a) potrivit Legii fondului funciar, terenurile acordate în mod gratuit persoanelor care

nu au adus terenuri în cooperativele agricole de producţie, dar care locuiesc sau

care se obligă să locuiască în anumite zone, nu pot fi înstrăinate prin acte între vii

timp de 10 ani socotiţi din anul următor celui în care s-a făcut înscrierea

proprietăţii în registrele de publicitate;

(b) apartamentele trecute în proprietatea statului în timpul regimului comunist

(cunoscute sub numele inexact de „case naţionalizate”) şi cumpărate de chiriaşi în

condiţiile Legii nr.112/1995 nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data

cumpărării, sub sancţiunea nulităţii absolute (articolele 9 alin. ultim şi 11 din

lege);

(c) „sub sanţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative

şi, după caz, judiciare generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea,

concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea,

locaţiunea precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou

chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile –

terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi „ (articolul

20 alin. 41 din Legea nr.10/2001 modificată prin Legea nr.247/2005). O

reglementare similară poate fi regăsită în articolul 48 alin11 din aceeaşi lege „sub

sanţiunea nulităţii absolute, este interzisă întrăinarea în orice mod a imobilelor

dobândite în baza legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, până la

65


soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunilor formulate de persoanele

îndreptăţite, foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora, potrivit art.50”

(d) pe durata litigiilor privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate şi la

legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, este interzisă

înstrăinarea ori constituirea unor altor drepturi reale sau de creanţă (articolul 4 din

Titlul X Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr.247/2005).

(e) actele de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la un imobil supus

urmăririi silite încheiate după notarea în cartea funciară a somaţiei de executare

silită este inopozabil creditorului sau cumpărătorului în cadrul executării silite.

Dreptul de preempţiune. Titlul X din Legea nr.247/2005 abrogă Legea nr.54/1998 privind

circulaţia juridică a terenurilor şi OG nr.226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor

cu destinaţie forestieră, inclusiv textele privitoare la dreptul recunoscut coproprietarilor,

arendaşilor, vecinilor sau statului de a cumpăra cu preferinţă, adică înaintea altor

persoane, terenurile agricole din extravilan, respectiv terenurile din fondul forestier

proprietate privată. În prezent, terenurile pot fi înstrăinate în mod liber oricărei persoane.

Drepturi legale de preempţiune se mai întâlnesc în situaţii excepţionale dintre care notăm

dreptul de preempţiune al statului cu privire la bunuri din patrimoniul cultural mobil

(Legea nr.182/2000) ori cu privire la monumente istorice (Legea nr. 422/2001), precum şi

dreptul de preempţiune al chiriaşilor din locuinţele care au fost închiriate în temeiul Legii

nr.5/1973 asupra locuinţelor respective (OUG nr.40/1999).

Limitări ale dispoziţiei materiale

În principiu un proprietar poate realiza asupra terenului său orice construcţii, lucrări sau

plantaţii. Legislaţia specială privitoare la fondul funciar, precum şi cea privitoare la

urbanism şi construcţii încearcă armonizarea drepturilor individuale cu interesul general

şi impun restricţii importante ale dispoziţiei materiale. Spre exemplu, Legea fondului

funciar nr.18/1991 împarte terenurile din România în funcţie de destinaţia lor (destul de

inexact, de altfel) în 5 categorii: terenuri cu destinaţie agricolă, terenuri cu destinaţie

66


forestieră, terenuri aflate permanent sub ape, terenuri din intravilan (care pot fi terenuri

cu destinaţie de construcţie, agricolă sau forestieră) şi terenuri cu destinaţie specială. În

funcţie de calitate, terenurile agricole se împart în 5 clase de la I la V. În principiu,

terenurile, indiferent de titular, trebuie să fie exploatate numai potrivit destinaţiei actuale.

Schimbarea destinaţiei ori a categoriei de folosinţă se face cu acordul autorităţilor

publice. În plus, amplasarea construcţiilor este permisă, cu câteva excepţii, numai pe

terenurile din intravilanul localităţilor. Pe fondul dezvoltării explozive a aglomeraţiilor

urbane şi al extinderii suprafeţei acestora prin construirea de cartiere noi, în special de

vile, numeroase terenuri agricole din extravilan sunt introduse în intravilanul localităţilor.

Pentru a facilita realizarea acestor transformări a fost adoptată modificarea Legii fondului

funciar prin Titlul V din Legea nr.247/2005 şi a fost emis Regulamentul din 7 septembrie

2005 privind conţinutul documentaţiilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul

agricol. Procedura de scoatere a terenurilor din circuitul agricol depinde de clasa de

calitate a terenului şi de suprafaţa ce se doreşte a fi scoasă din circuitul agricol şi implică

oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, direcţia pentru agricultură şi dezvoltare rurală

şi, după caz, Ministerul Agriculturii şi Guvernul României.

Limitele stabilite de Codul civil

Codul civil reglementează anumite limite ale proprietăţii în mod neinspirat în materia

servituţilor, sub numele de servituţi naturale şi legale. Codul civil împarte servituţile în

trei categorii: servituţi naturale, adică ce rezultă din situaţia naturală a fondurilor de

pământ; servituţi legale, adică stabilite de lege şi servituţi prin fapta omului. Această

clasificare este criticabilă. Servituţile naturale şi cele legale nu sunt fundamental diferite.

Obligaţiile impuse proprietarilor sub numele de servituţi naturale nu produc efecte decât

pentru că legea o impune. Pe de altă parte, multe din servituţile legale sunt consacrate în

considerarea unei anumite situaţii de fapt, şi ar putea fi, de asemenea, numite servituţi

naturale.

Cel mai important de reţinut este că aceste pretinse servituţi naturale şi legale nu sunt în

realitate servituţi. Servitutea, ca dezmembrământ al proprietăţii, reprezintă o derogare de

67


la ordinea normală a lucrurilor care este libertatea şi independenţa fondurilor. Or,

pretinsele servituţi reprezintă situaţia juridică normală a fondurilor care se găsesc în

anumite condiţii determinate de lege. Astfel, spre exemplu, interdicţia adresată

proprietarilor de a delimita proprietatea lor nu este o servitute deoarece această obligaţie

se adresează tuturor proprietarilor care nu sunt învecinaţi cu o cale publică. Dovada

acestei afirmaţii stă în aceea că dacă proprietarii convin, împotriva dispoziţiei legale,

realizarea unor deschideri, atunci suntem în prezenţa unei servituţi de vedere. De

asemenea, atunci când vânzătorul unui fond garantează pe cumpărător de inexistenţa unor

sarcini, această garanţie nu priveşte servituţile legale şi naturale. Pentru acestea nu există

obligaţia de garanţie, probă decisivă că adevăratele servituţi sunt cele constituite prin

fapta omului. Prin urmare, desemnarea acestor limite ale proprietăţii cu numele de

servituţi este făcută numai pentru comoditatea exprimării.

Putem împărţi limitele proprietăţii în limite de ordin administrativ stabilite pentru un

interes public, limite de drept civil rezultând din raporturile de vecinătate şi limite

contractuale, rezultând dintr-o clauză de inalienabilitate ori de preferinţă impusă

proprietarului unui lucru.

Limitele administrative vă rugăm să le conspectaţi din bibliografia recomandată. Vom

discuta în continuare limitele legate de raporturile de vecinătate.

Restricţiile aduse de lege drepturilor proprietarilor în beneficiul fondurilor învecinate se

pot împărţi în trei categorii:

1. Cele care impun proprietarului o abstenţiune, o atitudine pur pasivă;

2. Cele care impun proprietarului o prestaţie;

3. Jurisprudenţa impune proprietarilor o obligaţie generală de a nu aduce prejudicii

vecinilor. Se distinge astfel între inconvenientele normale şi inconvenientele

anormale ale vecinătăţii.

68


Abstenţiuni impuse proprietarilor.

A. Obligaţii legate de regimul apelor. Intră în această categorie obligaţia de a primi

apele ce curg în mod natural din locurile superioare (articolul 578 din Codul civil)

şi obligaţiile de irigaţie şi drenaj.

B. Obligaţii legate de vederea pe fondul învecinat. Ar părea că libertatea

proprietarului de a amenaja terenul după placul său, implică şi posibilitatea de a

asigura luminarea după cum doreşte. Însă legea aduce o limitare importantă aceste

libertăţi esenţiale pentru a preveni animozităţile pe care deschiderea de ferestre le-ar

putea pricinui între vecini.

Codul civil vorbeşte, în articolul 611 de fereastră sau deschidere, iar în articolul 612

de vedere sau ferestre de vedere. Terminologia folosită este confuză dar autorii

codului nostru civil nu au găsit altă traducere termenilor folosiţi de articolele 675 şi

676 din Codul civil francez. Vorbind despre deschiderile pe care un proprietar le

poate face înspre fondul vecin, Codul francez face referire la vues libres (textual:

vederi libere, nestânjenite) şi jours de souffrance (textual: zile de suferinţă). Prin

jours de souffrance se înţeleg deschiderile care servesc exclusiv pentru iluminarea

propriei locuinţe, iar nu pentru vedere ori pentru a arunca obiecte pe fondul vecin.

Codul civil francez precizează chiar că acestea nu se vor putea deschide şi trebuie să

se afle la o anumită înălţime astfel încât să nu permită unei persoane să privească, fără

a urca pe o scară ori mobilă.

Codul civil distinge de asemenea între vederile drepte şi cele piezişe. Vederea este

dreaptă atunci când este practicată într-un zid paralel cu fondul vecin. Altfel spus, o

fereastră oferă vederea dreaptă atunci când ne putem privi la vecin stând în axul

ferestrei şi fără a fi nevoiţi să întoarcem capul în stânga sau în dreapta. Vederea este

oblică (piezişe) atunci când zidul în care este practicată este perpendicular, sau

aproape perpendicular pe fondul vecin.

Dacă zidul este lipit de proprietatea vecinului, nu este permisă nici un fel de

deschidere. În cazul contrar, se pot deschide ferestre de vedere numai la o anumită

69


distanţa minimă de limita proprietăţii, adică 1,90 m (măsuraţi de la zidul în care e

realizată fereastra) dacă vederea e dreaptă şi 60 cm, dacă vederea e oblică.

Aceste dispoziţii se aplică oricăror fonduri, atât cele din oraşe, cât şi cele de la sate,

indiferent dacă este vorba de un zid al casei sau de un gard din zidărie, dacă este

vorba de ferestre propriu-zise sau de balcoane, terase ori alte locuri aflate la înălţime

şi de pe care se poate privi la fondul vecin.

Ele nu se aplică aerisirilor de la pivniţe, spaţiilor din garduri rezultate din modul lor

de construcţie (de exemplu în cazul unui gard din plasă de sârmă vecinul nu ar putea

cere înlocuirea cu un gard plin), cazului în care fondurile sunt despărţite de o cale de

acces (oricât de îngustă). Este de asemenea posibil ca unul dintre vecini să

dobândească o servitute de vedere, fie pe cale convenţională, fie prin uzucapiune (în

acest caz, poate proprietarul fondului aservit să construiască un zid care să blocheze

vederea?).

Obligaţii rezultate din dreptul de trecere dinspre un loc înfundat.

În principiu, un proprietar are în mod evident dreptul de a refuza unei alte persoane

facultatea de a trece pe terenul care-i aparţine, pe coloana de aer de deasupra ori prin

subsol. Există, după cum am văzut, numeroase excepţii de la această regulă (în

materie aeriană). O altă excepţie e aceea care se întâlneşte în ipoteza unui loc

înfundat. Se numeşte loc înfundat sau enclavă, un teren care nu are nici un acces la

calea publică. Un asemenea fond nu ar putea fi exploatat dacă proprietarul nu ar avea

posibilitatea de a trece pe terenurile limitrofe pentru a putea intra şi ieşi. Pentru

aceasta a fost impusă proprietarilor vecini obligaţia de a suporta trecere, cu plata unei

despăgubiri.

Când este acordat dreptul de trecere? Codul civil român prevede că acesta va avea

loc numai atunci când terenul înfundat nu are nici o ieşire la calea publică3. Acestei

3 Articolul 682 din Codul civil francez a fost modificat prin legea din 20 august 1881 pentru a adăuga ipoteza în care ieşirea este insuficientă pentru exploatarea agricolă sau industrială a proprietăţii.

70


ipoteze trebuie adăugată aceea în care calea publică a devenit impracticabilă (spre

exemplu ca urmare a unei alunecări de teren). Dreptul de trecere se va exercita chiar

împotriva terenurilor din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ

teritoriale (cu excepţia celor care, prin destinaţia lor, nu sunt susceptibile de a permite

trecerea)

Organizarea dreptului de trecere. Principalele probleme constau în determinarea

terenului învecinat care trebuie să suporte trecerea şi în stabilirea indemnităţii.

Trecerea trebuie organizată pe linia cea mai scurtă spre calea publică. Cu toate

acestea, „trecerea trebuie fixată prin locul ce ar cauza o mai puţină pagubă acelui pe

al cărei loc trecerea urmează a fi deschisă”, adică altfel decât în linie dreaptă, dacă

această cale, deşi cea mai scurtă prezintă mari inconveniente pentru fondul traversat.

Despăgubirea datorată proprietarului fondului aservit este stabilită de judecător în

proporţie cu prejudiciul suferit de acesta şi trebuie să fie stabilită în prealabil. Ea poate

consta în plata unei sume globale sau într-o serie de prestaţii succesive sau în remiterea

unui alt bun (cum ar fi o altă porţiune de teren).

Trebuie precizat că atunci când situaţia de loc înfundat nu rezultă din starea naturală a

terenurilor, ci dintr-o operaţiune voluntară, adică din divizarea unui teren ca urmare a

unei vânzări, a unui schimb sau a unei donaţiuni, temeiul legal al dreptului de trecere nu

se mai găseşte în limitarea legală a dreptului proprietarilor învecinaţi, ci în contractul

încheiat care impune, în obligaţia implicită de a asigura folosinţa bunului ce face obiectul

acelui contract. Din această împrejurare decurg mai multe consecinţe. Mai întâi, dreptul

de trecere poate fi cerut numai asupra terenurilor ce au făcut obiectul acestor acte, şi nu

asupra oricărui teren învecinat. Mai apoi, în lipsă unei convenţii contrare, dreptul de

trecere nu dă naştere nici unei despăgubiri, fiind o consecinţă normală a vânzării,

schimbului sau donaţiunii.

Prestaţii impuse proprietarilor

Potrivit articolului 588: „legea supune pe proprietari la osebite obligaţii unul către altul,

fără chiar să existe vreo convenţie între dânşii.”

71


Prin grăniţuire se înţelege stabilirea limitelor a două proprietăţi învecinate prin aşezarea

de semne vizibile de demarcaţie, cum sunt borne sau pietre de hotar ori ţăruşi. Utilitatea

acestei operaţiuni este evidentă: ea preîntâmpină contestaţiile între vecini privitoare la

întinderea terenurilor respective. În acest sens, articolul 584 din Codul civil precizează că

„orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa;

cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate.” Această operaţiune poate avea loc numai

atunci când nu există pretenţii ori contestaţii asupra întinderii terenurilor, în cazul contrar

acestea trebuie tranşate pe calea unei acţiuni în revendicare. Pentru motive pe care le vom

expune în capitolul privitor la protecţia proprietăţii, practica instanţelor de judecată din

ţara noastră este confuză cu privire la obiectul şi condiţiile cerute pentru admiterea unei

acţiuni în grăniţuire.

Obligaţii rezultate din raporturile de vecinătate

Enumerarea făcută de Codul civil sau de legile speciale cu privire la restrângerile

dreptului de folosinţă al proprietarilor este limitativă? Un proprietar are dreptul să facă tot

ceea ce legea nu îi interzice în mod expres? Aceasta ar trebui să fie concluzia logică a

textelor şi principiilor Codului civil. Însă instanţele judecătoreşti nu au admis această

concluzie şi au hotărât de mult timp că proprietarii sunt obligaţi să limiteze exerciţiul

drepturilor lor, aducând acestuia anumite atenuări, precauţii care se regăsesc sub numele

generic de obligaţii de vecinătate. În prezent, aceste obligaţii de vecinătate au un temei

constituţional, prin articolul 44 alin.7 din Constituţie. O soluţie contrară ar duce la

instaurarea unei stări conflictuale între vecini. Să ne imaginăm un proprietar care

realizează pe terenul său excavaţii atât de importante încât produce surparea caselor

învecinate ori desfăşoară activităţi producătoare de zgomot sau mirosuri insuportabile. În

asemenea cazuri instanţele au permis vecinilor să formuleze acţiuni prin care să ceară

acordarea de daune interese şi obligarea autorului să înceteze activităţile respective. Se

distinge astfel între inconvenientele normale şi cele anormale ale vecinătăţii. Diversitatea

impresionantă şi complexitatea situaţiilor a dus la nenumărate probleme în practică.

72


Mai întâi, trebuie precizat că existenţa unei autorizaţii administrative (spre exemplu o

autorizaţie de construire) nu înlătură răspunderea proprietarului pentru deranjul cauzat

vecinilor, acesta putând fi obligat la despăgubiri pe calea unei acţiuni civile.

Mai apoi, trebuie determinat criteriul după care distingem între inconvenientele normale

şi cele anormale ale vecinătăţii. Stabilirea acestui criteriu depinde în foarte mare măsură

de temeiul juridic al acestor obligaţii de vecinătate. După o evoluţie lungă şi oscilantă,

caracterizată de invocarea unor argumente destul de vagi de echitate, jurisprudenţa a

înclinat spre aplicarea teoriei abuzului de drept.

În această privinţă există două concepţii antagonice: una subiectivă, ce întemeiază abuzul

de drept pe atitudinea subiectivă (intenţia) proprietarului de a cauza un prejudiciu şi

cealaltă obiectivă, după care abuzul nu are o esenţă intenţională ci de esenţă economică şi

socială; fiecare prerogativă individuală are o misiune colectivă şi, în măsura în care se

îndepărtează de această misiune, chiar fără rele intenţii sau în mod inconştient, aceasta nu

mai poate spera să obţină protecţia legii, organ de pază al intereselor comunităţii sociale.

Prima este urmată de codul civil german din 1900 şi de jurisprudenţa franceză, cea de a

doua a fost urmată de codul civil elveţian (1907) şi mai ales de codul civil sovietic

(1923).

Reflectând concepţia obiectivă a abuzului de drept, inspirat din dispoziţiile Codului civil

al sovietelor din 1923, articolul 3 din Decretul nr.31/1954 privind persoanele fizice şi

juridice prevede în mod explicit că „drepturile pot fi exercitate numai potrivit cu scopul

lor economic şi social”. Atunci când, prin voinţa titularului, exerciţiul dreptului s-a

depărtat de funcţia socială a acestuia, instanţele de judecată ar trebui să fie chemate să

înlăture sau să compenseze efectele cauzate.

În realitate însă concepţia obiectivă a abuzului de drept propusă de Decretul nr.31/1954

nu a fost urmată de jurisprudenţa română care, pentru a constata existenţa abuzului de

drept, a ţinut întotdeauna cont de atitudinea subiectivă a titularului şi, credem noi, nu doar

pentru a verifica respectarea scopului social al dreptului. Or, în măsura în care

73


fundamentul abuzului de drept îl constituie, fie şi în parte, atitudinea subiectivă

reprobabilă a titularului dreptului, simpla depăşire a limitelor normale ale dreptului de

proprietate nefiind suficientă pentru a obţine repararea prejudiciilor, această teorie se

dovedeşte neacoperitoare pentru situaţiile întâlnite în practică. În al doilea rând, adeseori

autorul faptelor prejudiciabile nu este proprietarul, ci o altă persoană, cum ar fi un chiriaş

ori un posesor de rea credinţă. De bună seamă, aceştia nu pot răspunde pentru exerciţiul

abuziv al dreptului de proprietate.

Pentru a evita aceste dificultăţi, jurisprudenţa franceză a dezvoltat o teorie obiectivă a

inconvenientelor vecinătăţii, potrivit căreia cel care se foloseşte de un imobil poate fi

obligat la repararea prejudiciilor cauzate vecinilor prin exercitarea dreptului de

proprietate, chiar dacă acest exerciţiu nu îmbracă forma unui abuz de drept. Se asigură

astfel o repartizare mai echitabilă a riscului dezvoltării. Spre exemplu, proprietarul unui teren care ridică o clădire mult mai înaltă decât cea a vecinului dar în

acelaşi timp lipită de aceasta, poate fi obligat să-l despăgubească pe vecin pentru cheltuielile de înălţare a

coşurilor de sobă.

Prin adoptarea articolului 44 alin. 7 din Constituţie jurisprudenţa română are un nou

temei pentru a reglementa pe criterii obiective raporturile de vecinătate pornind de la

ideea că exerciţiul dreptului de proprietate este însoţit de „sarcini privind protecţia

mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi”, sarcini ce revin titularului dreptului de

proprietate în temeiul legii sau al obiceiului.

LIMITELE CONVENŢIONALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Ce se întâmplă atunci când cel care înstrăinează un imobil, spre exemplu un donator sau

un testator, doreşte să impună dobânditorului obligaţia de a nu înstrăina? O asemenea

convenţie este valabilă? Şi ce efecte va produce?

74


Doctrina şi jurisprudenţa franceză au susţinut iniţial nulitatea unor asemenea clauze

deoarece aduc atingere caracterului absolut al dreptului de proprietate şi încalcă restricţia

numărului limitat de drepturi reale. La aceste consideraţii juridice se adăugau cele

economice, şi anume necesitatea asigurării liberei circulaţii a bunurilor. După cum s-a

afirmat, printr-un fel de superstiţie, asemănătoare celei care animă doctrinarii simplişti ai

liberei concurenţe, cele mai luminate spirite erau convinse că simplul joc al intereselor

private urma fatalmente să aducă bunurile, cât timp circulaţia lor rămânea liberă, în

mâinile persoanelor care erau cele mai apte să le exploateze. De la mijlocul secolului al

XIX-lea jurisprudenţa şi doctrina franceze sau admis clauzele de inalienabilitate în

măsura în care erau temporare şi se justificau printr-un interes legitim.

Interesul legitim poate aparţine fie înstrăinătorului, fie dobânditorului, fie unui terţ (spre

exemplu în cazul unei vânzări cu pact de răscumpărare, vânzătorul poate avea interesul

de a stipula inalienabilitatea bunului în mâinile cumpărătorului până la exercitarea

facultăţii de răscumpărare)

Clauzele de inalienabilitate trebuie să fie temporare deoarece în principiu orice obligaţii

personale trebuie să fie temporare. Jurisprudenţa asimilează clauzelor perpetue cele care

sunt încheiate pe un termen nedeterminat ori foarte lung.

Care este sancţiunea clauzelor de inalienabilitate? Un timp s-a admis că singurul remediu

ar fi o acţiune îndreptată împotriva dobânditorului prin care să se ceară rezoluţiunea sau

după caz revocarea actului de înstrăinare. Este însă posibil ca acest remediu să contravină

intenţiei părţilor, mai ales atunci când interdicţia de înstrăinare era introdusă în interesul

dobânditorului (care era un minor sau o persoană risipitoare). Prin urmare, instanţele au

admis posibilitatea unei acţiuni în nulitatea actului încheiat cu încălcarea interdicţiei de

înstrăinare (Decizia Curţii franceze de Casaţie din 20 aprilie 1858).

Atunci când interdicţia de înstrăinare este înscrisă în registrele de carte funciară, nu există

impedimente serioase în a sacrifica drepturile dobândite de terţii care puteau şi trebuiau

să verifice situaţia juridică a imobilului. În cazurile în care terţul este de bună credinţă în

75


sensul că nu cunoştea şi nici nu putea cu diligenţe rezonabile să cunoască existenţa unor

clauze de inalienabilitate găsirea unei soluţii este mai dificilă. Amintim în treacăt că

instanţele franceze, şi chiar unele instanţe româneşti, au blocat aplicarea efectelor nulităţii

prin recunoaşterea excepţiei erorii comune invincibile: error communis facit jus.

EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE UTILITATE PUBLICĂ

Potrivit articolului 44 alin.3 din Constituţie, nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o

cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire,

principii reflectate de asemenea de articolul 481 din Codul civil şi articolul 1 din Legea

nr.33/1994. Aceasta este una din consecinţele inviolabilităţii proprietăţii. În dreptul

românesc exproprierea este reglementată de Legea nr.33/1994.

În procedura exproprierii trebuie distinse trei etape:

(a) declararea utilităţii publice de către diverse autorităţi publice, în funcţie de natura şi

importanţa lucrărilor care urmează a fi realizate, iar în anumite cazuri utilitatea

publică se declară prin lege;

(b) exproprierea care poate fi amiabilă sau judiciară. Este amiabilă atunci când părţile

convin transferul dreptului de la proprietar la autoritatea administrativă. În lipsa

unei asemenea convenţii este necesară o hotărâre judecătorească de expropriere;

(c) în cazul unei cesiuni amiabile indemnizaţia este stabilită prin convenţie. În cazul

unor neînţelegeri, cuantumul indemnizaţiei se stabileşte în justiţie;

Despăgubirea trebuie să fie dreaptă şi prealabilă. Ea trebuie să fie dreaptă în sensul că

trebuie să corespundă pierderii efectiv suferite de expropriat. Ea trebuie să fie de

asemenea prealabilă, adică trebuie plătită înaintea intrării în posesie a expropriatorului. În

consecinţă, cu excepţia unor cazuri de extremă urgenţă (articolul 32 din Legea

exproprierii), expropriatul poate refuza predarea imobilului până la plata efectivă a

despăgubirilor.

76


Pe lângă expropriere, dreptul românesc cunoaşte o serie lungă de limitări ale proprietăţii

cum sunt rechiziţiile sau aşa numitele servituţi administrative (spre exemplu accesul pe

terenurile proprietate privată pentru diverse activităţi). Pentru toate acestea vă rog să

consultaţi manualul.

77


DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

Introducere

Aproprierea bunurilor se poate realiza fie individual, de fiecare persoană în parte, fie

colectiv, de către o comunitate de persoane, ambele forme de apropriere existând din cele

mai vechi timpuri.

Astăzi admitem că statul şi unităţile administrativ teritoriale – ca expresii ale puterii

publice derivate dintr-o comunitate de locuitori şi ca reprezentanţi ai intereselor acesteia -

pot avea asupra bunurilor ce le aparţin fie un drept de proprietate privată, fie un drept de

proprietate publică. Ansamblul bunurilor ce se găsesc în proprietatea privată a statului şi

unităţilor administrativ teritoriale constituie domeniul privat al acestora, în vreme ce

totalitatea bunurilor supuse proprietăţii publice sunt reunite sub numele de domeniu

public.

Proprietatea publică se bucură de un regim juridic exorbitant, bunurile publice fiind

inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Ceea ce înseamnă că terţii nu pot fi dobândi

proprietatea acestor bunuri prin acte sau fapte juridice de drept civil, iar creditorii nu se

pot satisface prin vânzarea lor silită.

De cealaltă parte, bunurile din domeniul privat se supun regimului general al proprietăţii

private şi, ca atare, pot face obiectul unor acte de înstrăinare sau pot fi dobândite de terţi

prin uzucapiune. Cu toate acestea, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate este

supusă unor restricţii importante, deoarece statul şi unităţile administrativ-teritoriale sunt

obligate să acţioneze întotdeauna pentru realizarea interesului public. Astfel, dacă doresc

78


să achiziţioneze bunuri folosind fonduri publice, acestea trebuie să respecte regulile

privitoare la achiziţiile publice. Tot astfel, atunci când o autoritate publică doreşte să

înstrăineze bunuri din domeniul său privat, este obligată să procedeze să realizeze o

evaluare şi să urmeze procedurile impuse de lege pentru obţinerea unui preţ avantajos. În

fine, dată fiind prezumţia de solvabilitate a statului, Ordonanţa Guvernului nr.22/2002

privind executarea obligaţiilor de plată ale instituţiilor publice, prevede că „executarea

obligaţiilor de plată ale instituţiilor publice în temeiul titlurilor executorii se realizează

din sumele aprobate prin bugetele acestora la titlul cheltuieli la care se încadrează

obligaţia de plată respectivă”. În temeiul acestui act normativ, jurisprudenţa instanţelor

ordinare, susţinută de jurisprudenţa constantă a Curţii Constituţionale, refuză creditorilor

statului, în temeiul actului normativ amintit, posibilitatea executării silite a bunurilor din

domeniul privat.

În cele ce urmează ne vom îndrepta atenţia asupra regimului bunurilor aflate în domeniul

public al statului şi al unităţilor administrativ teritoriale astfel: vom enunţa, mai întâi,

cadrul legislativ general al proprietăţii publice; vom încerca, mai apoi, să stabilim

criteriile după care trebuie să distingem bunurile din domeniul public de cele din

domeniul privat; vom preciza caracterele dreptului de proprietate publică şi, în fine, vom

discuta modalităţile de exercitare a dreptului de proprietate publică.

Cadrul legislativ

Cadrul legislativ referitor la proprietatea publică cuprinde numeroase acte normative

pentru a căror simplă amintire ar depăşi cu mult cadrul acestei prelegeri. Ne vom mărgini

la evocarea actelor normative care stabilesc regimul juridic general, aplicabil tuturor

cazurilor de proprietate publică, indiferent de natura bunului şi de titular. La nivel

constituţional, proprietate publică este reglementată de articolul 136 alin.1-4 din

Constituţie, în forma revizuită. Legea nr.213/1998 detaliază dispoziţiile constituţionale şi

stabileşte regimul juridic al proprietăţii publice. Codul civil face referire la ideea de

domeniu public în cinci articole, şi anume art. 475 alin.2, 476, 478, 499 şi 1844.

79


Criteriile de domenialitate

Deşi forme de apropriere colectivă a bunurilor au existat din cele mai vechi timpuri,

noţiunile de domeniu public şi domeniu privat al statului şi unităţilor administrativ

teritoriale sunt de dată relativ recentă. Necesitatea conturării acestor concepte este strâns

legată de apariţia statului naţiune în secolul al XIX-lea şi de creşterea intervenţiei statului

providenţă în viaţa comunităţii, fenomen specific secolului al XX-lea.

Concepţia dreptului roman asupra res extra patrimonium, precum şi concepţia vechiului

drept francez asupra domeniului coroanei nu au exercitat o influenţă notabilă asupra

teoriei moderne a domeniului statului, astfel încât, de această dată, vom limita discuţia

noastră la problemele legate de dreptul pozitiv. Concepţia modernă a proprietăţii publice,

separarea domeniului public de domeniul privat şi consecinţele practice legate de

inalienabilitatea şi imprescriptibilitatea bunurilor din domeniul public au fost formulate

de doctrina şi jurisprudenţa franceză în a doua jumătate a secolului al XIX-lea şi au fost

preluate cu relativă fidelitate de doctrina, jurisprudenţa şi legislaţia română. Această

concepţie este reflectată atât în Constituţia din 1991, cât şi în Legea proprietăţii publice

nr. 213/1998. Codul civil francez de la 1804 şi, după acesta, Codul civil român de la

1864, tributare unei concepţii mai vechi, folosesc termenul de domeniu public într-un

sens larg şi inexact pentru a desemna toate bunurile statului sau autorităţilor publice

locale, oricare ar fi natura sau destinaţia lor.

Teoria proprietăţii publice trebuie să înceapă prin desluşirea unei probleme fundamentale

şi anume prin a stabili care sunt limitele domeniului public. Altfel spus, trebuie clarificat

care sunt bunurile care beneficiază de regimul exorbitant aplicabil proprietăţii publice.

Articolul 136 alin.3 din Constituţie stabileşte că bogăţiile de interes public ale

subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,

plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului

continental, precum şi alte bunuri stabilite prin legea organică, fac obiectul exclusiv al

proprietăţii publice.

80


Articolul 3 alin.1 din Legea proprietăţii publice prevede că domeniul public cuprinde, pe

lângă bunurile enumerate anterior, alte bunuri menţionate în anexa legii, precum şi orice

alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public şi sunt

dobândite de stat printr-unul din modurile prevăzute de lege. Natura uzului sau

interesului public – naţional, judeţean sau local - determină apartenenţa lor la domeniul

public al statului, al judeţului sau al oraşelor şi comunelor.

Din textele amintite se desprinde concluzia că există două condiţii esenţiale pentru

determinare a domenialităţii publice: bunul trebuie să se afle în proprietatea statului sau a

unei unităţi administrativ-teritoriale şi să fie de utilitate publică. Pentru determinarea

utilităţii publice legea foloseşte două criterii subsecvente asupra cărora vom reveni.

Prima condiţie esenţială este ca bunul să aparţină statului sau unei unităţi administrativ

teritoriale; altfel spus, ca acestea să dobândească bunul printr-unul din modurile

prevăzute de lege. Atunci când bunul nu a fost dobândit în mod valabil, afectarea sa

pentru uzul sau interesul public nu are ca efect stingerea dreptului adevăratului proprietar

şi scoaterea bunului în afara circuitului civil. Articolul 6 alin.2 din Legea proprietăţii

publice precizează că bunurile preluate de stat fără titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin

vicierea consimţământului, pot fi revendicate de proprietari, iar instanţele judecătoreşti

sunt competente să stabilească valabilitatea titlului prin care statul sau unităţile

administrativ teritoriale au dobândit bunurile respective. Textul de lege, în lipsa unei

distincţii, este aplicabil deopotrivă bunurilor mobile şi imobile.

Dacă bunul aparţine statului sau unităţilor administrativ teritoriale, încadrarea acestuia în

domeniul public sau, respectiv, în domeniul privat se realizează în funcţie de două

criterii: (a) criteriul declaraţiei legii, atunci când legea stabileşte explicit anumite

categorii de bunuri ce aparţin domeniului public (cum sunt plajele sau resursele naturale

ale subsolului) (b) criteriul general al destinaţiei bunurilor, adică afectarea unui bun - care

nu intră în categoriile de bunuri publice enunţate de lege - pentru uzul sau interesul

public.

81


Cu privire la primul criteriu, distingem între bunurile declarate dependinţe ale domeniului

public prin Constituţie şi cele declarate astfel prin lege. Potrivit Constituţiei, bunurile

enumerate de articolul 136 fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Această dispoziţie

fixează – în virtutea principiului ierarhiei normelor - limitele libertăţii de apreciere a

legiuitorului. Pe cale de consecinţă, o lege ulterioară nu va putea permite ca aceste bunuri

să facă obiectul proprietăţii private. În rest, legiuitorul va putea stabili care sunt bunurile

– altele decât cele menţionate în Constituţie - care fac obiectul exclusiv sau neexclusiv al

proprietăţii publice. Spre exemplu, după cum aminteam, potrivit Constituţiei, plajele fac

obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin urmare, o lege care ar permite înstrăinarea

în tot sau în parte a plajelor va trebui cenzurată de jurisdicţia constituţională. Potrivit

Legii proprietăţii publice, infrastructura căilor ferate aparţine domeniului public, dar,

întrucât apartenenţa la domeniul public este stabilită prin lege, o lege ulterioară ar putea

dispune ca toată sau o parte a acestei infrastructuri să fie susceptibilă de apropriere

privată.

Să ne referim în continuare la criteriul general al destinaţiei bunurilor. Am precizat

anterior că legea include în domeniul public toate bunurile care sunt de uz sau interes

public, prin natura lor.

Bunurile de uz public sunt cele care nu sunt susceptibile de apropriere privată şi sunt

afectate folosirii directe a tuturor membrilor comunităţii, indiferent de momentul,

condiţiile şi durata acestei utilizări, cum sunt drumurile, parcurile şi pieţele publice ori

fluviile şi râurile navigabile. Aceste bunuri sunt scoase din circuitul civil prin chiar natura

lor. Caracterul de bun public derivă din faptul că orice persoană poate pretinde accesul la

folosinţa bunului respectiv, în condiţii egale cu toate celelalte persoane. Un asemenea bun

şi-ar pierde iremediabil natura sa dacă ar putea face obiectul unei aproprieri private şi

exclusive. Acesta este domeniul natural şi predilect al proprietăţii publice.

Legea extinde însă domenialitatea publică la bunurile care sunt de interes public, adică

acele bunuri care, deşi nu sunt destinate uzului public, sunt necesare funcţionării unor

servicii publice (cum sunt clădirile în care îşi desfăşoară activitatea spitalele, teatrele,

82


muzeele, şcolile sau bibliotecile publice) sau care permit realizarea unui interes general

(cum sunt anumite resurse naturale sau obiectivele militare).

Dat fiind că includerea acestor bunuri în domeniul public este determinată de destinaţia

lor, apartenenţa la domeniul public ar trebui să înceteze atunci când încetează afectarea

pentru uzul sau interesul public. Spre exemplu, terenul pe care trece un drum public ar

trebui să reintre în circuitul civil din momentul desfiinţării drumului. Cu toate acestea,

Legea proprietăţii publice condiţionează schimbarea regimului juridic aplicabil acestor

bunuri de trecerea lor în domeniul privat prin acte administrative distincte (articolul 10

din Legea proprietăţii publice).

Din domeniul public fac parte atât bunuri imobile, cât şi bunuri mobile (cum sunt, spre

exemplu, obiecte de artă aparţinând patrimoniului naţional cultural mobil). Bunurile

mobile proprietate publică sunt inalienabile şi imprescriptibile ca urmare a afectării lor

uzului sau interesului public. Ele pot fi oricând revendicate în mâinile oricărui posesor,

chiar de bună credinţă, fără ca posesorul să poată opune excepţia prevăzută de articolul

1909 alin.1 din Codul civil.

Pentru a clarifica situaţia juridică a bunurilor ce aparţin instituţiilor publice, Legea

proprietăţii publice obligă statul şi unităţile administrativ-teritoriale să întocmească

inventare ale bunurilor ce constituie domeniul public. Se naşte însă întrebarea ce valoare

juridică au aceste inventare? Care va fi soarta bunurilor omise la întocmirea listei şi,

respectiv, a celor incluse în mod eronat? Alături de majoritatea doctrinei, credem că

înscrierea pe lista bunurilor publice instituie o prezumţie de apartenenţă la domeniul

public, iar dacă actul de aprobare a inventarului nu a fost atacat la instanţele de

contencios administrativ, forţa juridică a înscrierii nu poate fi combătută decât prin

producere unui act administrativ ulterior de trecere în domeniul privat. Pe de altă parte,

omisiunea de a înscrie un bun nu înlătură posibilitatea calificării lui ulterioare ca bun din

domeniul public.

83


Natura, conţinutul şi caracterele dreptului de proprietate publică

Natura juridică a dreptului de proprietate publică este controversată. Principala

dificultate constă în aceea că regimul juridic aplicabil este – în mare parte – unul de drept

administrativ, iar modelul proprietăţii private – cu atributele sale: usus, fructus şi abusus

– nu explică multe din efectele specifice ale dreptului de proprietate publică.

În pofida acestor dificultăţi, legea proprietăţii publice recurge la modelul proprietăţii

private pentru a stabili natura dreptului de proprietate publică. Articolul 2 din lege

prevede că statul sau unităţile administrativ teritoriale exercită posesia, folosinţa şi

dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în limitele şi condiţiile legii.

Exercitarea acestor prerogative îmbracă totuşi o formă particulară deoarece – precizează

doctrina - dreptul de proprietate publică este expresia juridică a aproprierii comunitare a

bunurilor. Astfel, bunurile afectate uzului public nu sunt folosite de stat, ci direct de

membrii comunităţii. Drumurile publice sunt folosite de persoanele fizice care trec pe

zilnic pe acestea, iar nu de stat ori de unităţile administrativ teritoriale care au rolul unor

simpli administratori al acestora. Statul poate însă folosi în mod direct şi exclusiv, prin

organele sale, anumite bunuri afectate unui interes public (cum sunt clădirile în care îşi

desfăşoară activitatea Guvernul ori ministerele, cazărmile şi penitenciarele, care nu sunt

accesibile publicului). Statul poate de asemenea culege fructele naturale sau civile legate

de folosirea unor bunuri din domeniul public (cum sunt redevenţele plătite de

concesionarii unor bunuri publice). Chiar dacă bunurile din domeniul public nu pot fi

înstrăinate ori grevate de sarcini (cu excepţia servituţilor compatibile cu destinaţia

bunului), titularul proprietăţii publice poate exercita dispoziţia materială. Dispoziţia

juridică poate fi exercitată, în regim de drept administrativ, prin declasarea bunurilor şi

trecerea lor în domeniul privat.

Caracterele proprietăţii publice

84


Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, după cum

precizează articolul 136 alin.4 din Constituţie, articolul 11 din Legea proprietăţii publice

şi articolul 1844 din Codul civil.

Prin inalienabilitate înţelegem, mai întâi, faptul că dreptul de proprietate asupra acestor

bunuri nu poate fi înstrăinat şi dobândit prin mijloace de drept privat, cum ar fi contracte

de vânzare cumpărare sau de schimb. Încălcarea acestei interdicţii atrage nulitatea

absolută a actului de înstrăinare (articolul 11 alin.2 din Legea proprietăţii publice).

Inalienabilitatea determină totodată imposibilitatea dezmembrării dreptului de proprietate

publică, adică a constituirii unor drepturi de uzufruct, uz, abitaţie, superficie ori servitute.

Singurele excepţii recunoscute de lege sunt servituţile naturale sau legale, precum şi

servituţile constituite prin fapta omului anterior intrării bunului în domeniul public, care,

unele şi altele, sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi este afectat bunul.

Subliniem că inalienabilitatea vizează numai mijloacele juridice de drept privat. Prin acte

de drept public, titularul proprietăţii publice poate introduce bunul în circuitul civil prin

transferul acestuia din domeniul public în domeniul privat al statului sau al unei unităţi

administrativ teritoriale. După realizarea acestei operaţiuni administrative bunul poate

face obiectul unor acte juridice de drept civil sau poate fi transferat cu titlu de

reconstituire a dreptului de proprietate persoanelor îndreptăţite.

Ca o consecinţă a inalienabilităţii, bunurile proprietate publică sunt insesizabile, adică nu

pot fi urmărite de creditori pe calea executării silite pentru realizarea creanţelor lor.

Insesizabilitatea determină şi imposibilitatea constituirii unor garanţii reale asupra

bunurilor din domeniul public.

Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. Împotriva statului sau unităţilor

administrativ teritoriale, pentru asemenea bunuri, nu curge nici prescripţia achizitivă şi

nici prescripţia extinctivă. Astfel, o terţă persoană nu poate dobândi prin uzucapiune

proprietatea unui bun din domeniul public oricare ar fi durata posesiei sale. De altfel,

85


potrivit articolului 1864 C.civ, scoaterea bunurilor din circuitul civil atrage cu sine

întreruperea prescripţiei achizitive. Tot astfel, dobânditorul de bună credinţă al unor

bunuri mobile ce aparţin domeniului public nu vor putea invoca articolele 1909-1910 din

Codul civil pentru a se pretinde proprietar prin efectul posesiei de bună credinţă.

Exercitarea dreptului de proprietate publică Titularul dreptului de proprietate publică trebuie să asigure administrarea eficientă a

bunurilor publice în acord cu interesul general. În exercitarea rolului de gestionar al

afacerilor publice, statul poate acorda unor persoane fizice sau juridice, de drept public

sau de drept privat concesiuni sau autorizări de ocupare temporară, cu caracter precar,

adică esenţialmente temporare şi, în general, revocabile sau susceptibile de răscumpărare.

Vom vorbi în cele ce urmează de dreptul de administrare, dreptul de închiriere, dreptul de

concesiune şi dreptul de folosinţă gratuită.

Dreptul de folosinţă gratuită Pentru a încuraja desfăşurarea unor activităţi de utilitate publică, articolului 17 din Legea

proprietăţii publice prevede că statul şi unităţile administrativ teritoriale pot da imobile

din patrimoniul lor, în folosinţa gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop

lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor

publice. Observăm că obiectul dreptului de folosinţă gratuită îl pot constitui atât imobile

din domeniul public cât şi bunuri din domeniul privat al persoanelor juridice de drept

public. Constituţia revizuită extinde domeniul de aplicare al acestei dispoziţii şi asupra

bunurilor mobile din domeniul public, iar în privinţa beneficiarilor potenţiali face referire

la instituţii de utilitate publică.

Alături de doctrină apreciem că beneficiarii unui asemenea drept de folosinţă gratuită pot

fi (a) persoanele juridice de drept privat fără scop lucrativ, care desfăşoară activităţi de

utilitate publică, în sensul articolelor 38 şi 381 din Ordonanţa Guvernului nr.26/2000

privind asociaţiile şi fundaţiile şi (b) persoanele juridice de drept privat care exploatează

86


un serviciu public dar, în acest caz, dreptul de folosinţă poate purta numai asupra unor

bunuri din domeniul privat.

Dreptul de folosinţă gratuită se constituie prin act administrativ unilateral de titularul

proprietăţii publice, adică, după caz, prin Hotărâre a Guvernului, prin hotărâre a

Consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliilor

locale.

Titularul acestui drept poate să folosească bunul în condiţiile actului de constituire şi

potrivit scopului stabilit şi poate culege fructele naturale sau industriale produse de

bunule respectiv. Fiind recunoscut intuitu personae, dreptul de folosinţă gratuită el

împrumută caracterul inalienabil şi insesizabil al dreptului de proprietate publică.

Titularul nu poate să închirieze bunul sau să cedeze în tot sau în parte dreptul său.

Dreptul de administrare Bunurile din domeniul public pot fi date – cu titlu gratuit - în administrare regiilor

autonome şi instituţiilor publice. Dreptul de administrare se constituie prin act

administrativ unilateral emis de titularul proprietăţii publice, adică, după caz, prin

Hotărâre a Guvernului, prin hotărâre a Consiliului judeţean, a Consiliului General al

Municipiului Bucureşti sau a consiliilor locale.

Dreptul de administrare este considerat de doctrină ca fiind un drept real, inalienabil şi

imprescriptibil, ce conferă titularului dreptul de a folosi şi de a dispune de bunul

respectiv, în condiţiile stabilite de actului constitutiv. Aceasta poate folosi el însuşi bunul,

îl poate închiria unor terţe persoane şi îşi poate însuşi fructele naturale, industriale sau

civile produse de acesta.

Dreptul de administrare poate înceta prin revocare: (a) cu titlu de sancţiune, în cazul în

care titularul său nu exercită drepturile şi nu execută obligaţiile stabilite prin actul

administrativ care constituie dreptul de administrare; (b) prin trecerea bunului în

administrarea unei alte persoane juridice de drept public (c) prin reorganizare sau

desfiinţarea titularului; (d) prin trecerea bunurilor în domeniul privat.

87


Concesiunea Legea nr.219/1998 a fost abrogată prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 34/2006

privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a contractelor de concesiune de lucrari

publice si a contractelor de concesiune de servicii.

Cadrul legislativ a fost completat de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006

privind regimul concesiunilor de bunuri proprietate publică.

88


DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

UZUFRUCTUL

INTRODUCERE Potrivit articolului 517 din Codul civil uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de

lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea

de a le conserva substanţa. Acest articol reproduce aproape ad literam celebra definiţie

dată uzufructului de Institutele lui Justinian 2, 4, 1: jus alienis rebus utendifruendi salva

rerum substantia.

Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate ce reuneşte două dintre

atributele acesteia, şi anume dreptul de a folosi lucrul şi de a-şi însuşi fructele produse de

acesta. Proprietarului nu-i rămâne decât prerogativa dispoziţiei şi dreptul de a culege

productele lucrului. Cu toate acestea, este important de reţinut că uzufructul diminuează

semnificativ valoarea economică a proprietăţii.

Această scădere de valoare ar fi mai gravă dacă uzufructul ar fi perpetuu. Însă legea, în

virtutea unei vechi tradiţii, admite numai drepturi de uzufruct temporare. Uzufructul nu

poate depăşi durata vieţii uzufructuarului. Această regulă se exprimă prin ideea că dreptul

de uzufruct este un drept personal, adică netransmisibil pe cale succesorală moştenitorilor

uzufructuarului. Dacă uzufructul aparţine unei persoane juridice, articolul 559 stabileşte

limita maximă la 30 de ani.

Uzufructul nu este favorabil unei bune administrări a bunurilor. Uzufructuarul este tentat

să abuzeze de folosinţa unui lucru pe care trebuie să-l restituie la moartea sa, pentru a

obţine în timpul vieţii sale cât mai multe beneficii. Cu toate acestea, dezavantajele

uzufructului nu trebuie exagerate. Ele sunt evidente atunci când vorbim de fonduri rurale.

89


Ele sunt importante atunci când vorbim de fonduri de comerţ. Ele sunt însă mai puţin

importante în cazul clădirilor şi a fondurilor urbane şi încă mai puţin în cazul valorilor

mobiliare (cum sunt acţiunile, obligaţiunile ori titlurile de stat)

Uzufructul este procedeul juridic cel mai simplu şi mai comod pentru a asigura unei

persoane procurarea unor venituri, fără a înstrăina proprietatea, ce va reveni succesorilor

legali sau testamentari ai nudului proprietar. Uzufructul este – din aceste motive - un

element indispensabil al dreptului civil, care a dat naştere unei reglementări foarte

detaliate în dreptul roman şi în vechiul drept francez, de unde a fost împrumutată – cu lux

de amănunte – de codul civil francez şi apoi de codul civil român. Mai trebuie adăugat că

în practica judiciară litigiile dintre uzufructuari şi proprietari sunt destul de rare, fără

îndoială datorită clarităţii şi detaliului remarcabil al regulilor din codul civil, precum şi

datorită relaţiei de rudenie ce există de regulă între aceste persoane.

Potrivit articolului 517, uzufructuarul trebuie să folosească bunurile întocmai ca şi

proprietarul. Această formulă nu înseamnă că drepturile uzufructuarului sunt egale cu

cele ale proprietarului. Uzufructuarul nu are dreptul de a dispune de lucru. El trebuie să

exercite folosinţa cu grija unui bun părinte de familie şi cu numeroase precauţii. Legea a

dorit să afirme că uzufructuarul este dator să respecte şi să menţină destinaţia şi

amenajarea pe care proprietarul a conferit-o lucrului. Astfel, uzufructuarul unei case de

locuit nu o poate transforma în sediul unei întreprinderi comerciale, uzufructuarul unei vii

nu o poate defrişa pentru a folosi terenul în alte scopuri

Afirmaţia că dreptul de uzufruct este un drept real are în vedere uzufructul asupra unor

bunuri corporale. Însă uzufructul poate purta şi asupra unor bunuri incorporale cum sunt

un fond de comerţ, o creanţă sau un ansamblu de creanţe, un portofoliu de valori

mobiliare sau un drept de autor. În aceste cazuri nu mai putem vorbi, în sens strict, de un

drept real. Însă din punct de vedere practic, uzufructul asupra bunurilor incorporale

conferă titularului o poziţie similară cu cea a uzufructuarului unui bun corporal: acesta

culege fructele bunului şi beneficiază un drept de urmărire şi de preferinţă. Spre exemplu,

atunci când se cesionează o creanţă grevată de un uzufruct, cesionarul este obligat să

90


respecte drepturile uzufructuarului; el încasează dobânzile şi capitalul la încetarea

uzufructului.

Delimitarea uzufructului de locaţiune Dreptul de uzufruct, ca drept real, se distinge de dreptul locatarului născut dintr-un

contract de locaţiune. Dreptul de uzufruct, fiind un drept real, se exercită direct şi

nemijlocit asupra bunului, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane. Proprietarul

suferă atenuarea adusă dreptului său, dar nu este ţinut faţă de uzufructuar de nici o

obligaţie; el trebuie să tolereze exerciţiul dreptului de către uzufructuar. De cealaltă parte,

locatorul este obligat personal să asigure locatarului folosinţa utilă a lucrului. Locatarul,

spre deosebire de uzufructuar, este titularul unui drept de creanţă; el obţine folosinţa

lucrului prin prestaţia asigurată de locator. Din aceste diferenţe reies mai multe

consecinţe:

1. când întră în posesia lucrului, uzufructuarul ia lucrul în starea în care se găseşte, însă

locatarul poate cere locatorului să predea bunul în stare bună de funcţionare;

2. dacă lucrul se deteriorează în cursul uzufructului, proprietarul nu este ţinut să îl repare,

în vreme ce locatorul este obligat să menţină lucrul în stare bună de funcţionare;

3. uzufructul, ca drept real, poate fi calificat ca bun mobil sau imobil, în funcţie de natura

bunului asupra căruia poartă. Dreptul locatarului – fiind un drept de creanţă - este

întotdeauna mobil, chiar atunci când locaţiunea poartă asupra unui imobil;

4. în fine, dreptul locatarului – fiind un drept personal – produce efecte numai între părţi

şi nu este opozabil terţilor care nu cunosc existenţa acestuia. Uzufructul este opozabil

tuturor terţilor, chiar celor care ignoră, cu bună credinţă, existenţa uzufructului. Această

diferenţă teoretică este atenuată de legislaţie care, din motive practice, a extins

opozabilitatea locaţiunilor imobiliare la cumpărătorii subsecvenţi (articolul 1441 C.civ.)

DIFERITELE FELURI DE UZUFRUCT

91


Introducere Uzufructul poate avea ca obiect atât mobile, cât şi imobile, atât corporale, cât şi

incorporale. Printre bunurile incorporale se numără chiar uzufructul însuşi. Poate exista

un uzufruct asupra uzufructului, spre exemplu atunci când cineva are un uzufruct asupra

tuturor bunurilor unei alte persoane, iar aceasta din urmă dobândeşte, din partea unei a

treia persoane, un drept de uzufruct asupra unui alt bun.

Uzufructul poate purta asupra unor bunuri individual determinate (uzufruct cu titlu

particular) sau asupra unui patrimoniu ori a unei fracţiuni de patrimoniu (uzufruct

universal sau cu titlu universal). Diferenţa esenţială între cele două forme de uzufruct

constă în aceea că uzufructuarul universal sau cu titlu universal este obligat să contribuie

– în măsura dreptului său - la plata pasivului patrimonial.

Uzufructul bunurilor consumptibile sau quasi-uzufructul Există obiecte mobiliare care, prin natura lor, nu se pretează la o dedublare între uzufruct

şi nuda proprietate. Acestea sunt bunurile care se consumă rapid prin folosinţă, cum sunt

banii, vinul, produsele alimentare. Folosinţa acestor bunuri nu poate fi concepută fără

consumarea lor, adică fără distrugerea lor materială ori transferul proprietăţii lor către alte

persoane. În acest caz, uzufructuarul are dreptul să consume bunurile, cu sarcina de a

înapoia bunuri similare la sfârşitul uzufructului. Acest drept a fost numit, în mod inspirat,

quasi uzufruct. Într-adevăr, quasi-uzufructul se aseamănă uzufructului deoarece titularul

dreptului este obligat să restituie bunul la un moment dat, cu diferenţa esenţială că în

primul caz uzufructuarul nu este obligat să restituie aceleaşi bunuri, ci o aceeaşi cantitate

de bunuri similare. Quasi uzufructuarul devine în realitate proprietar, iar nudul proprietar

este un simplu creditor al valorii lucrurilor date în quasi-uzufruct.

Această situaţie prezintă pentru quasi uzufructuar avantaje şi dezavantaje. Avantajul este

că dobândeşte asupra bunului cel mai complet drept cu putinţă. Pe de altă parte, el

suportă riscul pieirii fortuite a bunului. Altfel spus, dacă lucrul piere în timpul

uzufructului din caz fortuit, fără ca uzufructuarul să fi putut dispune de bun, acesta va fi

92


obligat la restituire. Acesta este sensul articolului 526 din Codul civil. Trebuie însă

precizat că părţile pot conveni să asimileze bunurilor consumptibile lucruri care, prin

natura lor, sunt neconsumptibile şi ar putea face obiectul unui uzufruct propriu-zis. Spre

exemplu, donatorul unui uzufruct poate dori ca beneficiarul să poate dispune de bunuri,

cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi valoare la sfârşitul uzufructului. Această

clauză conferă uzufructuarului jus abutendi. Este posibil chiar ca această clauză să fie

subînţelesă. Spre exemplu, estimarea obiectelor mobiliare prin actul constitutiv al

uzufructului poate avea o asemenea semnificaţie, deoarece se poate presupune că făcând

o asemenea estimare, constituitorul a înţeles să determine cuantumul sumei ce trebuie

restituite. Estimarea ar putea prezuma că uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date

în uzufruct. Aceasta este însă o prezumţie simplă, iar nu o prezumţie legală care se

impune judecătorului.

Uzufructul fondului de comerţ Fondul de comerţ este, după cum se ştie, ansamblul bunurilor corporale şi incorporale

necesare pentru desfăşurarea unei activităţi comerciale organizate şi include mărcile şi

brevetele, clientela, utilajele, materia primă etc. Unele bunuri sunt destinate să fie

consumate şi înlocuite cu altele, iar altele trebuie în principiu restituite în natură la

sfârşitul uzufructului.

Se naşte întrebarea dacă în acest caz suntem în prezenţa unui uzufruct sau a unui quasi

uzufruct? Întrebarea are o importanţă capitală în cazul falimentului întreprinderii. Dacă

este un uzufruct propriu-zis, nudul proprietar poate recupera lucrul înaintea creditorilor

uzufructuarului falit, în puterea dreptului de preferinţă inerent proprietăţii, iar creditorii

nu pot urmări decât dreptul de uzufruct aflat în patrimoniul debitorului lor. Dacă dreptul

uzufructuarului este calificat ca fiind un quasi uzufruct, creditorii uzufructuarului pot

urmări bunurile din fondul de comerţ, iar nudul proprietar este un simplu creditor ce se

alătură celorlalţi creditori în procedura falimentului. La sfârşitul secolului al XIX-lea

jurisprudenţa a admis că este vorba de un uzufruct propriu-zis asupra unei universalităţi,

iar nu un quasi uzufruct: uzufructuarul este ţinut să restituie ansamblul juridic ce

93


constituie fondul de comerţ. Cum se poate justifica atunci dreptul uzufructuarului de a

dispune de anumite bunuri care, prin natura lor, sunt destinate să fie consumate în cursul

obişnuit al afacerii? Pentru aceasta a fost folosită teoria subrogaţiei reale cu titlu

universal. Fondul de comerţ este o universalitate juridică, un patrimoniu special, de

afectaţiune. Or, în asemenea universalităţi, lucrurile dobândite în locul celor care sunt

înstrăinate sunt subrogate de plin drept. Patrimoniul subzistă în pofida dispariţiei

momentane a elementelor sale. Consecinţa practică a acestei teorii este că uzufructuarul

are dreptul de a dispune de materiile prime şi de produsele finite, cu sarcina de a le

înlocui treptat; dreptul proprietarului se extinde ipso jure asupra mărfurilor şi materiilor

prime noi care sunt subrogate celor de care a dispus uzufructuarul.

Uzufructul turmei Codul civil consacră articolul 556 problemei uzufructului asupra turmei. Această variantă

de uzufruct dă naştere aceloraşi probleme ca în materia fondului de comerţ. Nu trebuie

considerat că uzufructul poartă asupra animalelor individuale, ci asupra unui ansamblu,

universum corpus, pe care nudul proprietar îl are în proprietate. Articolul 556 alineatul 1

deduce o consecinţă importantă: uzufructuarul este liberat de obligaţia de restituire în

cazul în care întreaga turmă piere în mod fortuit. Nudul proprietar nu este un simplu

creditor, ci un proprietar care suportă riscul dispariţiei bunului său.

Uzufructuarul îşi poate însuşi produsele animalelor, lâna, laptele, mieii şi întrucât

uzufructul poartă asupra turmei privită ca universalitate juridică, adică făcând abstracţie

de animalele care o compun, uzufructuarul are dreptul de a dispune de animalele din

turmă. Acesta este însă obligat să înlocuiască animalele individuale de care a dispus sau

care au murit cu cele născute ulterior. Doctrina acordă subrogaţiei reale un fundament

mai larg decât ar rezulta la prima vedere. În această interpretare, dreptul nudului

proprietar se extinde şi asupra sumelor de bani ori a produselor obţinute din valorificarea

animalelor. Uzufructuarul trebuie să se comporte ca un bun proprietar, el trebuie să

conserve universalitatea asupra căreia îşi exercită dreptul de folosinţă, iar proprietarul

94


trebuie să regăsească turma, la expirarea uzufructului, în starea în care aceasta s-ar fi aflat

dacă dreptul său nu ar fi fost niciodată dezmembrat.

Uzufructul lucrurilor care se pot deteriora prin folosinţă La limita dintre lucrurile supuse unui uzufruct obişnuit şi cele ce fac obiectul unui quasi

uzufruct trebuie remarcate lucrurile care, fără a se consuma, se deteriorează treptat prin

folosinţă, cum sunt obiectele de mobilier, lenjeria, hainele. Uzufructul constituit asupra

unor asemenea lucruri este supus unui regim juridic mixt. Potrivit articolului 528,

uzufructuarul are dreptul de a se sluji de bunuri potrivit destinaţiei lor şi deci le poate

deteriora treptat, ceea ce se traduce într-un fel de jus abutendi limitat. El este însă obligat

să le restituie la încetarea uzufructului în starea în care se găsesc. Uzufructuarul nu

devine proprietarul lucrurilor care îi sunt încredinţate, Prin urmare, dacă le deteriorează

prin dolul sau culpa sa, el trebuie să restituie valoarea pe care acestea ar fi trebuit să o

aibă la încetarea uzufructului.

CONSTITUIREA UZUFRUCTULUI Potrivit articolului 518 c. civ., uzufructul se stabileşte prin lege sau prin voinţa omului.

Prin abrogarea articolelor 285, 338, 684 şi 1242 c.civ. au fost desfiinţate drepturile de

uzufruct legal stabilite de Codul civil, şi anume uzufructul legal al părinţilor asupra

bunurilor copiilor, dreptul soţului asupra bunurilor dotale şi dreptul văduvei fără avere la

moştenirea bărbatului ei. Uzufructul se poate constitui prin convenţie sau prin legat şi se

poate dobândi prin uzucapiune.

DREPTURILE UZUFRUCTUARULUI În cele ce urmează, vom aborda problematica uzufructului propriu-zis, lăsând de o parte

situaţia uzufructului asupra bunurilor consumptibile.

95


Uzufructuarul are dreptul de a se folosi se lucrul ce face obiectul dreptului său precum şi

de toate accesoriile acestuia, precum şi dreptul de a-şi însuşi fructele naturale, industriale

sau civile produse de acesta.

Dreptul de a culege fructele revine uzufructuarului din momentul deschiderii

uzufructului. Prin excepţie, atunci când uzufructul este constituit prin legat, uzufructuarul

nu percepe fructele decât după ce a fost pus în posesie (articolul 653 C.civ.).

Uzufructuarului nu i se cuvin toate produsele bunului. Codul civil distinge fructele de

producte. Fructele sunt lucruri produse în mod periodic, fără a consuma în mod sensibil

substanţa bunului frugifer (cum sunt recoltele).

Productele sunt obiectele care rezultă dintr-un lucru şi care îi epuizează substanţa,

deoarece acestea nu se regenerează sau se regenerează într-un timp îndelungat, cum sunt

minereurile extrase dintr-o mină sau arborii unei păduri. Aceste produse sunt o parte a

capitalului şi, în mod normal, nu se cuvin uzufructuarului. Prin excepţie, uzufructuarul

poate continua exploatarea începută de proprietar. În acest caz, arborii sunt asimilaţi

fructelor şi vor aparţine uzufructuarului din momentul tăierii lor.

Codul civil distinge fructele naturale şi industriale – produse periodice extrase din lucru

(cum sunt recoltele, laptele, lâna etc.) - de fructele civile, adică de veniturile în bani ce

reprezintă contravaloarea folosinţei unui lucru (cum sunt chiriile).

Fructele naturale sau industriale se dobândesc prin percepere. Ele aparţin proprietarului

câtă vreme sunt legate de bunul principal, fiind, spre exemplu, ataşate de ramuri sau de

rădăcini. Acestea se cuvin uzufructuarului numai prin separarea lor, chiar datorată unui

caz fortuit (spre exemplu o furtună care doboară fructele din pomi). Prin urmare, dacă la

începutul uzufructului recolta nu este culeasă, ea revine uzufructuarului, iar recolta

neculeasă la sfârşitul uzufructului revine proprietarului, fără să poată cere restituirea

cheltuielilor efectuate cu producerea fructelor. Prin această regulă - ce contravine echităţii

96


- codul civil a dorit să înlăture dificultăţile legate de calculul cheltuielilor aferente

producerii fructelor.

Fructele civile se percep zi cu zi şi aparţin uzufructuarului proporţional cu durata

uzufructului, indiferent de scadenţa acestora. Spre exemplu, dacă un imobil este închiriat

pentru o sumă de 365000 lei pe an, iar uzufructul durează o sută de zile, uzufructuarul

are dreptul la 100/365 din chirie, adică 100.000 lei.

Modalitatea de exploatare a lucrului

Locaţiunea bunurilor Articolul 534 recunoaşte în mod explicit dreptul uzufructuarului de a închiria bunul

primit în uzufruct. El nu poate însă pe această cale schimba destinaţia stabilită de

proprietar. Care este soarta locaţiunilor încheiate de uzufructuar la încetarea uzufructului?

Vor înceta odată cu uzufructul sau îşi vor produce efecte faţă de nudul proprietar? Pentru

a răspunde la aceste întrebări distingem între locaţiunile de bunuri mobile şi cele de

bunuri imobile. Locaţiunile de bunuri mobile încheiate de uzufructuar încetează odată cu

uzufructul. Situaţia bunurilor imobile este mai complicată. Articolul 534 din Codul civil

face trimitere la regulile stabilite de articolele 1268 şi 1269 privitoare la actele bărbatului

asupra averii dotale, în prezent abrogate. Fără a intra în detalii, amintim că închirierile

sunt opozabile nudului proprietar pentru o perioadă de maxim cinci ani de la încetarea

uzufructului. La această perioadă se mai poate adăuga unul sau doi ani (după cum este

vorba de case sau de imobile rurale), reprezentând termenul de reînnoire anticipată.

Cesiunea uzufructului Articolul 534 prevede că uzufructuarul poate ceda exerciţiul dreptului său. În această

privinţă, codul nostru civil – fidel tradiţiei dreptului roman - adoptă o soluţie diferită de

codul civil francez care, în articolul 595, permite cesiunea dreptului de uzufruct şi nu

doar a exerciţiului acestuia. Principala consecinţă a acestei distincţii este următoarea: prin

cesiunea emolumentului uzufructului, cesionarul nu dobândeşte chiar dreptul de uzufruct,

97


ci un drept sui generis. Acestui drept nu îi sunt aplicabile dispoziţiile articolului 1750 din

codul civil care permite ipotecarea uzufructului. În plus, este de la sine înţeles că dreptul

dobândit de cesionar se stinge odată cu stingerea uzufructului, iar cesiunea

emolumentului uzufructului nu eliberează pe uzufructuar de răspunderea pentru

prejudiciile aduse bunului dat în uzufruct.

Uzufructul bunurilor incorporale Veniturile fondului de comerţ, beneficiile rezultate din drepturile de autor, dobânzile

creanţelor, dividendele acţiunilor sunt asimilabile fructelor civile şi revin uzufructuarului

unor asemenea bunuri incorporale.

Astfel, potrivit articolului 527, uzufructul unei rente viajere dă uzufructuarului dreptul de

a percepe veniturile fără a fi obligat la restituire.

Tot astfel, în cazul unui uzufruct asupra uzufructului, sub uzufructuarul percepe toate

fructele fără a fi obligat la vreo restituire. Uzufructuarul reia folosinţa lucrului la sfârşitul

sub-uzufructului. Sub-uzufructul încetează de plin drept dacă uzufructul principal

încetează înainte, prin aplicarea articolului 557 in fine, potrivit căruia uzufructul

încetează prin totala desfiinţare a lucrului asupra căruia poartă.

Uzufructuarul poate percepe dobânzile creanţei constituite în uzufruct. Ce soluţie

adoptăm atunci când creanţa devine scadentă în timpul uzufructului? Dacă debitorul

refuză executarea, uzufructuarul are dreptul şi obligaţia de a-l urmări pentru plata

creanţei. Credem, de asemenea, că uzufructuarul are dreptul să-şi însuşească capitalul

restituit de debitor. Uzufructul creanţei se transformă în quasi-uzufruct al sumelor de bani

plătite de debitor, uzufructuarul va avea dreptul să dispună de aceste sume, cu obligaţia

de restituire la sfârşitul uzufructului. În acest caz singura garanţie a nudului proprietar o

reprezintă cauţiunea depusă de uzufructuar.

O problemă de mare actualitate o reprezintă uzufructul valorilor mobiliare. Dată fiind

imensa varietate de valori mobiliare (acţiuni, obligaţiuni, contracte futures, contracte

98


swap, titluri de stat etc.) ipotezele trebuie analizate de la caz la caz. Ne vom opri numai

asupra situaţiei obligaţiunilor şi a acţiunilor. În mod evident, uzufructuarul are dreptul să

îşi însuşească dividendele acţiunilor şi dobânzile aferente obligaţiunilor. Credem că

uzufructuarul trebuie să poată dispune şi de capitalul restituit (sub formă de primă ori de

răscumpărare a obligaţiunilor sau restituire a fondurilor de rezervă a acţiunilor) cu

obligaţia de a-l restitui la sfârşitul uzufructului.

OBLIGAŢIILE UZUFRUCTUARULUI În mod tradiţional distingem între obligaţiile uzufructuarului la începutul uzufructului,

obligaţiile uzufructuarului în timpul uzufructului şi cele ce îi revin la sfârşitul

uzufructului.

Obligaţii la începutul uzufructului Înainte de a intra în posesia bunurilor date în uzufruct, uzufructuarul trebuie să ofere

anumite garanţii şi anume să întocmească un inventar la lucrurilor mobile sau o

constatare a stării imobilelor şi este obligat să prezinte o cauţiune.

Inventarul constă într-o listă care conţine enumerarea bunurilor date în uzufruct şi o

menţionare a stării în care se află (fără a indica neapărat valoarea acestora). Inventarul

trebuie întocmit în prezenţa nudului proprietar sau după convocarea acestuia prin

notificare. Inventarul poate fi încheiat prin act sub semnătură privată. Această formalitate

asigură restituirea obiectelor şi previne apariţia conflictelor legate de întinderea

uzufructului. Neîntocmirea inventarului atrage două sancţiuni. Pe de o parte,

uzufructuarului i se poate refuza intrarea în posesia bunurilor date în uzufruct. Această

sancţiune nu afectează dreptul acestuia de a-şi însuşi fructele. Pe de altă parte, în lipsa

unui inventar nudul proprietar va putea face dovada bunurilor date în uzufruct prin orice

mijloc de probă, inclusiv prin prezumţii.

99


Cauţiunea constituire garanţia oferită de uzufructuar cu privire la comportamentul său în

privinţa bunului dat în uzufruct şi constă, de regulă, într-un garant personal, un fidejusor

care se angajează să plătească, în cazul insolvabilităţii uzufructuarului, sumele datorate

de acesta nudului proprietar cu titlu de despăgubiri. Până la prezentarea cauţiunii,

uzufructuarul nu-l va putea constrânge pe nudul proprietar să-i remită lucrul ce face

obiectul uzufructului. Dacă uzufructuarul se află în imposibilitate de a prezenta un garant

el va putea oferi o garanţie reală. Dacă nu poate oferi nici o garanţie, bunurile imobile vor

fi închiriate de nudul proprietar sau încredinţate spre gestionare unui terţ, iar

uzufructuarul va primi fructele produse de bun. Cât priveşte bunurile mobile, sumele de

bani, inclusiv preţul bunurilor perisabile sau care se deteriorează prin folosinţă, vor fi

plasate, iar uzufructuarul va primi dobânzile.

Uzufructuarul poate fi scutit de cauţiune. Potrivit articolului 541, sunt scutiţi de cauţiune

vânzătorul sau donatorul care şi-au rezervat uzufructul. Constituitorul uzufructului poate,

de asemenea, scuti pe uzufructuar de obligaţia de a da cauţiune. Jurisprudenţa a admis că

scutirea de cauţiune este inoperantă dacă survine falimentul sau insolvabilitatea notorie a

uzufructuarului ori dacă acesta abuzează de folosinţa bunului. Nudul proprietar poate cere

instanţei să-l oblige pe uzufructuar să prezinte o cauţiune, chiar dacă iniţial acesta era

scutit. De asemenea, se poate recurge la deposedarea uzufructuarului, gestiunea bunului

urmează să fie asigurată de nudul proprietar, potrivit regulilor amintite.

Obligaţii în timpul uzufructului Obligaţiile uzufructuarului se circumscriu ideii generale că uzufructuarul este obligat să

continue folosinţa începută de nudul proprietar.

Uzufructuarul este obligat, mai întâi, să asigure conservarea lucrului. Această obligaţie nu

priveşte numai existenţa fizică a lucrului ci se extinde şi la conservarea drepturilor

nudului proprietar. Astfel, potrivit articolului 554, uzufructuarul trebuie să informeze

proprietarul despre orice uzurpare bunului sau încălcare a dreptului acestuia. Tot astfel,

credem că uzufructuarul este dator să întrerupă prescripţia achizitivă ce ar curge

100


împotriva proprietarului din faptul posesiei exercitate de un terţ asupra bunului dat în

uzufruct.

Mai apoi, uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere. Reparaţiile

mari sunt în sarcina nudului proprietar, cu excepţia cazului în care ele au fost cauzate de

neefectuarea de către uzufructuar a reparaţiilor de întreţinere. Cum vom distinge între

aceste reparaţii? Articolul 546 se referă numai la reparaţiile aferente clădirilor şi include

în categoria marilor reparaţii, refacerea zidurilor cele mari şi a bolţilor, restabilirea

grinzilor şi a acoperişului, a digurilor şi a zidurilor de împrejmuire în întregime. Cu

privire la celelalte bunuri, repartizarea sarcinilor reparaţiilor se face de către instanţă, de

la caz la caz. Aceasta va trebuie să stabilească, în funcţie de natura bunului, reparaţiile

care se realizează din capital şi cele care se realizează din dobânzi. Primele sunt fi în

sarcina proprietarului, cele din urmă revin uzufructuarului.

Articolul 545 foloseşte două expresii diferite cu privire la executarea reparaţiilor.

Uzufructuarul este obligat la reparaţiile de întreţinere, în vreme ce reparaţiile cele mari

rămân în sarcina proprietarului.

Reparaţiile cele mari sunt cele care privesc zidurile cele mari şi boltele, restabilirea

grinzilor şi acoperişului întreg, acelea ale zăgazelor şi ale zidurilor de sprijinire şi de

împrejmuire în total. Jurisprudenţa a considerat că această enumerare este limitativă,

deoarece art.546 adaugă că toate celelalte reparaţii sunt de întreţinere şi revin

uzufructuarului.

Uzufructuarul nu va putea niciodată cere obligarea nudului proprietar la efectuarea

reparaţiilor în timpul uzufructului. Altminteri, s-ar impune nudului proprietar o sarcină

excesivă şi injustă deoarece acesta ar fi obligat să ia din propriul capital pentru a efectua

reparaţii care nu îi profită poate niciodată. Dacă uzufructuarul efectuează pe cheltuiala sa

reparaţiile mari, el va putea pretinde nudului proprietar restituirea sporului de valoare al

fondului, la sfârşitul uzufructului, în virtutea principiului interdicţiei îmbogăţirii fără justă

cauză.

101


Pe de altă parte, jurisprudenţa a recunoscut nudului proprietar dreptul de a pretinde

uzufructuarului efectuarea reparaţiilor de întreţinere.

Obligaţia de suportare a cheltuielilor. Uzufructuarul suportă sarcinile folosinţei, adică

cele care sunt plătite de un proprietar diligent din veniturile bunului. Astfel, uzufructuarul

trebuie să plătească impozitul pe terenuri şi clădiri, precum şi toate cheltuielile legate de

folosinţa normală a lucrului (cum ar fi cheltuielile de vidanjare, decolmatare a albiilor,

îmbunătăţiri funciare etc). Tot astfel, uzufructuarul unui patrimoniu grevat de o rentă în

beneficiul unui terţ este obligat să plătească această rentă.

Cheltuielile extraordinare, cum sunt sarcini fiscale extraordinare instituite pentru anumite

scopuri, trebuie suportate de nudul proprietar. Uzufructuarul este obligat să restituie

dobânzile sumelor plătite. În jurisprudenţă s-a apreciat că cheltuielile cu grăniţuirea unui

teren sunt în sarcina nudului proprietar, deoarece grăniţuirea are ca scop fixarea definitivă

a întinderii şi limitelor terenului şi deci tinde la consolidarea dreptului de proprietate.

De regulă, uzufructuarul nu este obligat să plătească datoriile contractate de nudul

proprietar înaintea constituirii uzufructului deoarece actul constitutiv al uzufructului este

opozabil creditorilor nudului proprietar. Aceştia nu pot urmări debitorul decât asupra

bunurilor existente în patrimoniul său la momentul executării silite; mai exact, ei nu vor

putea urmări decât nuda proprietate.

De la această regulă există două excepţii. Uzufructuarul cu titlu particular al unui imobil

ipotecat poate fi constrâns de creditori să achite capitalul creanţei ajunse la scadenţă.

Uzufructuarul se va putea întoarce împotriva nudului proprietar pentru rambursarea

sumelor plătite. În al doilea rând, uzufructuarul universal sau cu titlu universal este

obligat să suporte o parte din cheltuielile aferente masei patrimoniale respective. Pentru a

realiza repartizarea acestei sarcini se procedează astfel: se estimează valoarea fondului

(sau a cotei părţi) ce face obiectul uzufructului şi se stabileşte contribuţia la cheltuieli

aferentă acestei valori. În esenţă, proprietarul răspunde de plata capitalului şi

uzufructuarul de plata dobânzilor. Prin urmare, dacă uzufructuarul doreşte să avanseze

102


suma datorată, nudul proprietar e obligat să o restituie, fără dobânzi, la încetarea

uzufructului. Dacă nudul proprietar avansează suma, uzufructuarul e obligat să o restituie

şi datorează dobânzi pe toată durata uzufructului, până la restituire.

Sancţiunea neexecutării obligaţiilor. În principiu, neexecutarea obligaţiilor

uzufructuarului se apreciază la încetarea uzufructului prin obligarea acestuia la daune

interese. Pentru a preveni consecinţele negative ale unei gestiuni defectuoase, legea

permite nudului proprietar să ceară decăderea uzufructuarului din dreptul său pentru abuz

de folosinţă. Instanţa judecătorească este liberă să aprecieze necesitatea şi întinderea

sancţiunii. Aceasta poate decide stingerea completă a uzufructului sau, în cazuri mai

puţin grave, deposedarea uzufructuarului cu obligaţia nudului proprietar de a plăti anual

uzufructuarului o anumită sumă, pe toată durata uzufructului sau obligarea

uzufructuarului la furnizarea unei garanţii.

Obligaţia de restituire la sfârşitul uzufructului La încetarea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie lucrul în starea în care se

găseşte. În cazul în care bunul a pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarul este liberat de

obligaţia de restituire. Nudul proprietar are la dispoziţie atât acţiunea în revendicare, cât

şi o acţiune personală pentru a obţine restituirea lucrului.

Dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri consumptibile, quasi uzufructuarul este obligat

să restituie bunuri similare de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare ori preţul, la sfârşitul

uzufructului. Să observăm, mai întâi, că prin „preţ” codul civil are în vedere estimarea

(preţuirea) valorii bunului, iar nu preţul obţinut în urma unei vânzări. Alături de doctrina

franceză suntem de părere că nu este vorba de o opţiune a uzufructuarului. Codul civil

distinge după cum bunurile au fost sau nu supuse unei estimări la constituirea

uzufructului. Dacă există o estimare, uzufructuarul e obligat să restituie valoarea

estimată. În caz contrar, el este ţinut să restituie bunuri de aceeaşi natură, cantitate şi

calitate.

103


În privinţa îmbunătăţirilor realizate de uzufructuar pe cheltuiala sa, articolul 539 alin.2

oferă o soluţie aparent inechitabilă. Uzufructuarul nu poate cere vreo despăgubire pentru

îmbunătăţirile ce a făcut, chiar dacă prin ele se sporeşte valoarea bunului. Prin această

reglmentare s-a dorit ca uzufructuarul – care a urmărit, spre pildă, să mărească

productivitatea bunului - să nu impună proprietarului o cheltuială nedorită şi uneori

substanţială. O îmbunătăţire nu se impune niciodată, cu atât mai mult cu cât uzufructuarul

ar fi putut folosi bunul şi fără aceasta investiţie. Diferenţa de regim juridic dintre

îmbunătăţiri şi reparaţiile mari, care, după cum am arătat, în măsura în care profită

nudului proprietar, trebuie restituite uzufructuarului la încetarea uzufructului, se explică

prin aceea că, fără acele reparaţii, uzufructuarul nu ar fi putut folosi bunul.

Tot astfel, trebuie să deosebim îmbunătăţirile de construcţiile sau plantaţiile noi ridicate

de uzufructuar. Este discutabil în ce măsură acestea din urmă se supun regimului juridic

al accesiunii construcţiilor făcute cu rea credinţă pe terenul altuia (articolul 494 C.civ)

sau, din contră, celui aplicabil îmbogăţirii nedrepte.

Pentru modurile de stingere a uzufructului şi pentru drepturile de uz şi abitaţie sunteţi

rugaţi să consultaţi manualul.

SERVITUŢILE

Introducere Potrivit articolului 576 c.civ. servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru

uzul şi utilitatea unui imobil având un proprietar diferit. Imobilul în favoarea căruia există

servitutea se numeşte fond dominant, iar cel în detrimentul căruia se exercită servitutea se

numeşte fond aservit.

Numărul sarcinilor ce pot fi impuse cu titlu de servitute nu este limitat prin lege. Acestea

pot consta fie în acte de folosinţă exercitate asupra fondului aservit (trecerea cu piciorul

sau cu mijloace de transport), fie în anumite abstenţiuni impuse deţinătorului fondului

aservit (sarcina de a nu edifica sau de a nu edifica peste o anumită înălţime). Indiferent de

104


conţinutul sarcinii, servitutea ne apare, pe de o parte, ca un dezmembrământ al

proprietăţii, deoarece atrage o micşorare a valorii economice a fondului aservit şi, pe de

altă parte, ca o mărire a valorii economice a fondului dominant.

Conţinutul efectiv al sarcinilor este lăsat la latitudinea părţilor, însă legea impune anumite

limitări cu privire la servituţile convenţionale. Astfel nu vor putea fi create servituţi

contrare ordinii publice. Tot astfel, nu vor putea fi create servituţi decât în beneficiul sau

în detrimentul unui imobil, iar nu în beneficiul sau în detrimentul unei anumite persoane

(articolul 620 c.civ.).

Clasificarea servituţilor Potrivit codului civil, servituţile se împart, după izvorul lor în servituţi naturale sau legale

şi servituţi prin fapta omului. După cum am arătat în cursurile anterioare, această

clasificare este criticabilă deoarece servituţile naturale şi legale sunt, în realitate, limite

legale ale dreptului de proprietate. Adevăratele servituţi sunt cele constituite prin fapta

omului.

Două dintre numeroasele criterii de clasificare reţinute de doctrină ridică probleme şi

considerăm util să insistăm.

Servituţile sunt continue sau discontinue Servituţile continue sunt cele a căror folosinţă este sau poate fi continuă, fără a fi nevoie

de faptul actual al omului (cum este servitutea de apeduct sau servitutea de vedere).

Textul legal se referă la faptul actual al omului, pentru că este posibil ca exercitarea

servituţii să fi necesitat iniţial efectuarea unor anumite lucrări (cum este construirea unui

apeduct sau a unei ferestre). Odată ce lucrarea a fost realizată, nu mai este necesară nici o

altă intervenţie a proprietarului fondului dominant pentru ca servitutea să fie exercitată.

Servituţile discontinue sunt cele care, pentru a fi exercitate, presupun faptul actual al

omului, cum sunt servituţile de trecere.

105


Servituţile sunt aparente sau neaparente Servituţile aparente sunt cele a căror existenţă este atestată de lucrări vizibile din exterior,

cum sunt ţevi, apeducte, ferestre, o uşă, un drum pietruit sau betonat. Servituţile

neaparente sunt cele a căror existenţă nu este atestată de vreo lucrare exterioară, cum sunt

servituţile de a nu construi.

Combinarea criteriului servituţilor aparente sau neaparente cu cel al servituţilor continue

sau necontinue prezintă un mare interes în ceea ce priveşte dobândirea prin prescripţie

achizitivă ori stingerea prin neuz.

Naşterea dreptului de servitute Servituţile se pot constitui prin convenţie, prin testament, prin destinaţia proprietarului,

iar cele continue şi aparente se pot dobândi şi prin prescripţie achizitivă.

Stingerea servituţilor. Servituţile se sting prin imposibilitatea materială de exercitare, prin

confuziune – când fondul aservit şi fondul dominant au acelaşi proprietar -, prin neuz

timp de 30 de ani. Acestea sunt moduri specifice de stingere a servituţilor. Încetarea

acestui drept poate proveni din numeroase alte cauze generale, cum ar fi renunţarea la

drept, desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii etc.

MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

PROPRIETATEA COMUNĂ Dreptul de proprietate privată cunoaşte mai multe modalităţi, dintre care cea mai

importantă este proprietatea comună. Proprietatea comună poate lua forma proprietăţii

106


comune pe cote părţi sau cea a devălmăşiei. Coproprietatea poate fi, la rândul său,

coproprietate obişnuită şi coproprietate forţată.

Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită Dreptul de proprietate poate aparţine în acelaşi timp mai multor persoane, fără o divizare

materială a lucrului. Această stare de drept se numeşte coproprietate.

Cauza cea mai frecventă a acestei situaţii este decesul proprietarului care lasă mai mulţi

moştenitori sau legatari universali. Fiecare moştenitor primeşte o fracţiune, egală sau

inegală, după caz, din bunurile defunctului. Coproprietatea se poate naşte şi dintr-un

contract, spre exemplu, atunci când mai multe persoane cumpără în comun un lucru.

Codul civil nu consacră o reglementare de ansamblu privind efectele coproprietăţii. Ideea

de coproprietate este amintită, cu titlu general, de articolul 728, care priveşte durata

coproprietăţii ce se formează, după decesul unei persoane, între moştenitorii acesteia.

Teoria coproprietăţii a fost construită de doctrină pe modelul principiilor dreptului roman.

Instituţia coproprietăţii romane este caracterizată prin aceea că ea este o formă, o

modalitate a proprietăţii individuale. Fiecare coproprietar are un drept complet şi absolut

asupra unei cote părţi abstracte din lucrul comun. În consecinţă el păstrează dreptul de a

dispune în mod liber de această cotă parte.

Din perspectiva dreptului comparat, la polul opus se află proprietatea colectivă de tip

germanic numită gesammte Hand, în traducere, proprietatea în mână comună. Diverşii

coproprietari sunt prezumaţi a acţiona ca unul, adică ei nu pot dispune de părţile lor din

proprietatea comună. Acestea nu sunt, de altfel, determinate decât în momentul încetării

stării de coproprietate. Dreptul de administrare şi de dispoziţie aparţinea unui organ

colectiv, independent de patrimoniile fiecărui asociat. O asemenea formă de proprietate a

existat şi în Transilvania în cazul aşa numitelor composesorate. Starea de devălmăşie în

care se găsesc bunurile comune ale soţilor este, după cum vom vedea, o formă destul de

107


apropiată de această proprietate în mână comună, în sensul inexistenţei unei proprietăţi

individuale a soţilor fixate pe o cotă parte a dreptului.

Vom analiza, pe scurt, regulile ce guvernează coproprietatea obişnuită, astfel cum se

desprinde din doctrină şi jurisprudenţă. În procesul de conturare a regimului juridic al

coproprietăţii jurisprudenţa a folosit, pe de o parte, articolul 728 şi, pe de altă parte, prin

analogie, dispoziţiile existente în materie de societate civilă, în special, articolul 1517

C.civ.

Drepturile coproprietarilor Coproprietarii pot amenaja prin convenţii modalitatea de exploatare a dreptului comun. În

lipsa unei asemenea convenţii, se aplică regulile pe care le vom detalia în continuare.

Distingem facultatea de a încheia acte juridice asupra părţii indivize ce aparţine

coproprietarului de actele materiale de folosinţă pe care proprietarul le poate realiza

asupra bunului comun.

Proprietarul poate dispune în mod liber de cota sa parte, fără consimţământul celorlalţi

coproprietari. El poate vinde sau dona dreptul său indiviz. El poate chiar să ipotecheze

cota parte din dreptul de proprietate dintr-un imobil. Însă efectul ipotecii depinde de

rezultatul partajului deoarece, în dreptul românesc, ca şi în dreptul francez, partajul are un

efect declarativ. Dacă imobilul revine în lotul unui alt coproprietar sau este adjudecat la

licitaţie, ipoteca dispare. Ea va subzista numai dacă bunul este atribuit în întregime

coproprietarului care a constituit ipoteca.

Dreptul coproprietarilor de a dispune de cota lor parte se justifică prin aceea că nu aduc

atingere dreptului celorlalţi. Cel care dispune de dreptul său nu face decât să substituie o

altă persoană care ia locul său în coproprietate. Libera dispoziţie a fiecărui coproprietar

asupra cotei sale părţi cunoaşte anumite restricţii. Astfel, potrivit articolului 1825 C.civ,

care vizează explicit numai coproprietatea succesorală, creditorii unui succesor nu pot

vinde partea indiviză din imobilele succesiunii. Pentru a putea realiza această parte a

108


gajului lor general, aceştia trebuie să aştepte partajul, pe care îl pot, de altfel, provoca.

Motivul acestei reglementări este că vânzarea forţată a părţii indivize s-ar face în condiţii

dezavantajoase. Pentru identitate de raţiune, această dispoziţie trebuie aplicată în toate

cazurile de coproprietate şi nu doar în ipoteza coproprietăţii succesorale.

Actele de folosinţă a bunului comun În principiu, actele materiale de folosinţă ori actele juridice de dispoziţie sau de

administrare care au în vedere întregul bun, cum ar fi cele prin care se schimbă destinaţia

economică a bunului, nu pot fi realizate decât cu consimţământul tuturor coproprietarilor

(această regulă poartă numele de regula unanimităţii). Într-adevăr, actele materiale asupra

întregului lucru sau actele juridice privind întregul bun depăşesc drepturile

coproprietarului care poartă numai asupra unei cote părţi ideale din fiecare moleculă a

lucrului.

O asemenea soluţie limitează în mod apreciabil exploatarea bunului comun. Jurisprudenţa

a admis, prin analogie cu dispoziţiile art. 1517 pct.2 din materia contractului de societate,

că fiecare coproprietar este liber să se servească de bunul comun, dacă respectă destinaţia

acestuia şi nu îi împiedică pe ceilalţi coproprietari să folosească bunul. După cum s-a

observat, această obligaţie de a respecta drepturile celorlalţi poate sfârşi prin a face

iluzoriu dreptul coproprietarului şi mai ales prin a face imposibilă orice amelioraţiune a

bunurilor comune. Dacă, spre exemplu, se doreşte introducerea unui anumit mod de

exploatare a pământului, sau aducerea unor îmbunătăţiri clădirilor, sau de a construi

clădiri noi sau de a dărâma pe cele vechi, este necesar întotdeauna acordul tuturor

celorlalţi coproprietari. Coproprietarii pot conveni asupra modului de exercitare a

folosinţei bunului comun, această convenţie este cunoscută sub numele de partaj de

folosinţă. Se pune însă întrebarea dacă – în lipsa unei convenţii – unul dintre

coproprietari poate cere stabilirea pe cale judiciară a modului de folosire a bunului, cu

alte cuvinte dacă acesta poate cere un partaj judiciar de folosinţă. Deşi problema este

controversată, o parte a doctrinei şi a jurisprudenţei a recunoscut, din raţiuni practice,

posibilitatea admiterii unei acţiuni în partaj de folosinţă care poate avea drept consecinţă

109


fie atribuirea spre folosinţă unui anumit coproprietar a anumitor părţi din bun, fie

folosinţa succesivă de către fiecare copărtaş a întregului bun.

De asemenea, este important de amintit că fiecare coproprietar dobândeşte fructele

bunului, proporţional cu cota parte din dreptul de proprietate, chiar dacă fructele au fost

produse prin contribuţia exclusivă a unui alt coproprietar. Distingem între fructele

naturale şi industriale şi fructele civil. Atâta timp cât fructele naturale şi industriale nu au

fost consumate, coproprietarii pot cere partajul acestora şi atribuirea lor în natură, chiar

independent de partajului bunului frugifer. Pe de altă parte, coproprietarii au un drept de

creanţă împotriva aceluia dintre ei care şi-a însuşit exclusiv fructele naturale şi

industriale. De asemenea, coproprietarii au un drept de creanţă împotriva celui care a

perceput fructele civil. Aceste distincţii sunt importante din perspectiva prescripţiei

extinctive. Astfel, spre deosebire de acţiunea de ieşire din indiviziune, care este, după

cum vom vedea, imprescriptibilă, dreptul de creanţă amintit se prescrie în termen de trei

ani socotit de la data perceperii fructelor.

Pe de altă parte, actele juridice de administrare a bunului comun nu pot fi realizate decât

cu acordul tuturor coproprietarilor. În jurisprudenţă s-a pus problema extinderii prin

analogie a dispoziţiilor articolului 1517 pct.1 din materia contractului de societate,

potrivit cărora asociaţii sunt prezumaţi că şi-au dat mandat reciproc pentru administrarea

bunului. Deşi soluţia este controversată, suntem de părere că această dispoziţie legală se

explică prin faptul că asocierea presupune relaţii de încredere între asociaţi ce se explică

prin affectus societatis, adică prin legătura contractuală ce îi uneşte. Prin urmare, ea nu

poate fi extrapolată în cazurile de coproprietate în care nu există o asemenea intenţie de a

se asocia, cu încrederea reciprocă pe care aceasta o presupune.

Pentru a atenua rigorile acestei reguli, instanţele au admis aplicarea regulilor gestiunii de

afaceri. Potrivit acestei idei, coproprietarul care, spre exemplu, închiriază întregul bun

sau care realizează lucrări în interesul comun al copărtaşilor este presupus că a acţionat ca

un gerant al afacerilor celorlalţi. Aceştia vor trebuie să respecte operaţiunile realizate şi să

execute obligaţiile născute în legătură cu aceste operaţiuni, dacă gestiunea le-a fost utilă.

110


Uneori instanţele au sancţionat refuzul unui coproprietar de a consimţi la realizarea unor

acte de administrare prin aplicarea teoriei abuzului de drept şi au suplinit pe cale judiciară

consimţământul copărtaşului reticent.

Pe de altă parte, instanţele au recunoscut, aplicând prin analogie dispoziţiile articolului

1517 pct.3 că fiecare coproprietar îi poate obliga pe ceilalţi la efectuarea cheltuielilor

necesare pentru conservarea bunului comun (cum ar fi întreruperea cursului unei

prescripţii ori efectuarea de reparaţii necesare pentru conservarea bunului), iar dacă

aceste cheltuieli au fost suportate exclusiv de unul dintre copărtaşi, el le poate recupera

de la ceilalţi.

În mod cert însă actele materiale sau juridice de dispoziţie sunt supuse regulii

unanimităţii. Astfel, acţiune în revendicare este considerată un act de dispoziţie şi nu

poate fi exercitată decât cu acordul tuturor coproprietarilor. În schimb, acţiunea posesorie

este un act de conservare şi poate fi introdusă de oricare dintre coproprietari împotriva

unui terţ. Jurisprudenţa a admis uneori chiar posibilitatea introducerii acţiunii posesorii de

coproprietarul care a devenit posesor exclusiv prin intervertirea precarităţii în posesie

împotriva celorlalţi coproprietari.

Ce se întâmplă însă atunci când unul dintre coproprietari încheie acte juridice de

dispoziţie sau de administrare privind întregul bun, cu încălcarea regulii unanimităţii.

Opinia comună în doctrină şi practică este că, până la partaj, actul de dispoziţie juridică

este afectat de o condiţie rezolutorie. Aceasta rezultă în mod indirect din articolul 786

care consacră efectul retroactiv al partajului. Evenimentul care atrage desfiinţarea actului

juridic este includerea bunului comun la partaj în lotul coproprietarului care nu a

participat la încheierea actului. Dacă bunul este inclus în lotul coproprietarului care a

încheiat actul de dispoziţie juridică, condiţia nu este îndeplinită, iar actul de înstrăinare

este consolidat în mod retroactiv.

111


Încetarea coproprietăţii Inconvenientele pe care le-am prezentat explică faptul că legiuitorul a privit situaţia

coproprietăţii ca esenţialmente temporară; potrivit articolului 728 – menţionat în titlul

despre Succesiuni, dar aplicabil tuturor coproprietăţilor, indiferent de originea lor -

„Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate oricând cere

împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii sau prohibiţii contrarii.” De

asemenea, în materia partajului sun aplicabile şi dispoziţiile art. 6731-67314 din Codul de

procedură civilă.

Coproprietatea poate înceta prin partaj ori atunci când toate cotele părţi revin unei singure

persoane, fie acesta un coproprietar sau un terţ, sau când bunul este dobândit prin

uzucapiune.

Se numeşte partaj operaţiunea prin care bunul comun este divizat în tot atâtea loturi câţi

coproprietari, iar fiecare dintre coproprietari primeşte în proprietate individuală şi

exclusivă un lot. Acestei operaţiuni îi este asimilată de doctrina contemporană,

dobândirea întregului bun de către un copărtaş în schimbul unui alt bun ori a unei sume

de bani, precum şi înstrăinarea întregului bun către un terţ în schimbul unui preţ care se

distribuie între copărtaşi. Partajul poate fi realizat prin acordul tuturor coproprietarilor –

şi atunci vorbim de partaj convenţional - sau prin intervenţia justiţiei – şi atunci avem în

vedere un partaj judiciar.

Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, astfel încât prelungirea indiviziunii pe o

perioadă mai lungă de 30 de ani nu duce la stingerea dreptului de a pretinde ieşirea din

indiviziune. De asemenea, un coproprietar nu poate renunţa în mod valabil la dreptul de a

cere partajul, regula stabilită de articolul 728 fiind de ordine publică, datorită motivelor

economice şi de utilitate socială pe care se întemeiază.

Caracterul partajului este în mod raţional acela al unui schimb, fiecare coproprietar

schimbă dreptul abstract asupra unei cote părţi din lucru contra proprietăţii exclusive

asupra unei porţiuni materiale din bunul supus împărţelii. Datorită unor raţiuni de utilitate

112


şi istorice, articolul 786 stabileşte o ficţiune contrară şi prevede că partajul nu este un act

translativ, ci unul declarativ, ceea ce înseamnă că efectele sale retroactivează, iar actele

realizate de un copărtaş în timpul indiviziunii asupra părţii din bun care cade în lotul

celorlalţi este desfiinţată în mod retroactiv.

Părţile pot conveni amânarea ieşirii din indiviziune, dar o asemenea convenţie nu poate

produce efecte pe perioade mai mari de cinci ani.

Există situaţii în care coproprietatea nu este o stare accidentală şi temporară, ci este

impusă de o stare de fapt şi este perpetuă.

Coproprietatea forţată şi perpetuă Această varietate de coproprietate se datorează deci unei stări de fapt care o face

inevitabilă sau unei convenţii a coproprietarilor justificată de necesitatea exploatării în

comun a bunului. Este de înţeles că în aceste cazuri de foarte mult timp practica a

înlăturat caracterul temporar al coproprietăţii, deoarece coproprietatea nu numai că nu

stânjeneşte exploatarea bunului comun, ci este indispensabilă bunei exploatări a acestuia.

Un prim caz îl reprezintă lucrurile a căror destinaţie este de a servi folosinţei comune a

unui grup, a unei familii, cum sunt titlurile de familie sau mormintele familiei.

În al doilea rând, sunt considerate în coproprietate forţată bunurile care sunt accesoriile

indispensabile a unor fonduri învecinate care aparţin unor proprietari diferiţi, cum sunt

curţile sau aleile comune. În aceste cazuri, drepturile coproprietarilor sunt mai extinse

decât în materia coproprietăţii temporare. Aceştia se pot comporta întocmai ca

proprietarii exclusivi, fără a lipsi pe ceilalţi coproprietari de folosinţa bunului (cum ar fi

în cazul schimbării destinaţiei acestora). Coproprietarii nu pot cere partajul bunurilor

comune şi nu pot înstrăina cota lor parte indiviză în favoarea unor terţi independent de

proprietatea bunului principal.

113


O categorie aparte de coproprietate forţată o reprezintă spaţiile comune din clădirile cu

mai multe apartamente ce aparţin unor proprietari diferiţi. Acest tip de coproprietate

forţată este reglementată prin dispoziţiile articolelor 34-36 din Legea nr.114/1996 privind

locuinţele, prin Regulamentul cadrul al asociaţiei de proprietari, care constituie Anexa

nr.2 la această lege, prin dispoziţiile O.G. nr.85/2001 privind organizare şi funcţionarea

asociaţiilor de proprietari şi prin Normele Metodologice privind organizarea şi

funcţionarea asociaţiilor de proprietari aprobate prin HG nr.400/2003.

Această reglementare are în vedere clădirile care cuprind spaţii cu destinaţie de locuinţă,

chiar dacă, pe lângă acestea, cuprinde şi spaţii cu altă destinaţie (cum ar fi sedii ale

societăţilor comerciale sau spaţii de desfacere), denumite de lege condominii. Prin

urmare, clădirile compuse exclusiv din spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă (spre

exemplu spaţii pentru birouri) nu sunt supuse acestei reglementări. Cu toate acestea,

alături de doctrină, apreciem că unele dispoziţii se pot aplica prin analogie.

Drepturile proprietarilor din aceste clădiri cuprind, pe de o parte, proprietatea exclusivă a

spaţiilor privative şi, pe de altă parte, cu titlu accesoriu, un drept de coproprietate forţată

asupra părţilor comune.

Constituie părţi comune terenul pe care este construită clădirea, fundaţia, structura de

rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolul, casa

scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele, instalaţiile pluviale etc.

Cota parte din părţile comune ce revine fiecărui proprietar exclusiv al unui spaţiu privativ

este stabilită prin titlul de proprietate, iar, în lipsă, va fi determinată ca raport dintre

suprafaţa utilă a spaţiului privativ şi totalul suprafeţei utile a spaţiilor privative din

condominiu.

Drepturile proprietarilor de spaţii privative sunt limitate prin natura bunului, atât în

privinţa bunurilor proprietate privată, cât şi a bunurilor comune. Astfel, potrivit art. 14

din Regulamentului cadru, nici un proprietar nu poate încălca sau prejudicia dreptul de

114


proprietate comună sau individuală. Tot astfel, proprietarul unui apartament este obligat

să menţină apartamentul în stare bună pe propria sa cheltuială, sub sancţiunea obligării la

daune interese. Schimbarea destinaţiei spaţiului privativ poate avea loc numai cu acordul

adunării generale a asociaţiei de proprietari şi a proprietarilor individuali direct afectaţi

(art.11 din OG nr.85/2001).

Este esenţial de reţinut că în gestiunea acestor bunuri, regula unanimităţii a fost înlocuită

cu regula majorităţii exercitată, de regulă, în cadrul asociaţiei de proprietari din

condominiul respectiv. Hotărârile adunării generale sunt obligatorii nu numai pentru

membrii prezenţi în adunarea generală, ci şi pentru membri care nu au participat la

această adunare şi chiar pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei, însă, pentru

aceştia din urmă, în măsura în care hotărârile privesc buna întreţinere şi exploatare a

condominiului. Asociaţia de proprietari asigură administrarea clădirii printr-un

administrator persoană fizică sau juridică, în baza unui contract de administrare, aprobat

de adunarea generală.

SUPERFICIA

Dreptul de superficie constă în dreptul unui proprietar (numit superficiar) asupra

suprafeţei unui teren, al cărui subsol aparţine unui alt proprietar. Această modalitate a

proprietăţii funciare are originea în dreptul roman şi a fost receptată în dreptul modern

prin intermediul dreptului cutumiar. Codul civil nu a abolit această veche modalitate a

proprietăţii funciare, dar nici nu i-a consacrat vreo reglementare specială.

În mod tradiţional, superficia se întâlnea sub două forme:

Dreptul de superficie incomplet. Uneori, proprietarul are dreptul numai asupra unor

anumite obiecte aşezate în perpetuu pe sol, cum sunt plantaţiile sau construcţiile, dar nu

asupra întregii suprafeţe. O asemenea situaţie întâlnim în cazul locaţiunii cu permisiune

de construire.

115


Tribunalul Suprem a recunoscut un drept de superficie celui care a construit cu

materialele sale pe terenul altei persoane, având acordul acesteia. În opinia instanţei, în

atare situaţie, dreptul de superficie se cuvine să fie recunoscut numai în privinţa terenului

aflat sub construcţie, accesul la calea publică urmând a se realiza prin constituirea unei

servituţi legale de trecere.

Dreptul de superficie complet. Alteori, dreptul de superficie poartă asupra întregii

suprafeţe de pământ. Proprietarul subsolului păstrează dreptul de a exploata subsolul cu

îndatorirea de a nu vătăma dreptul superficiarului, precum şi dreptul de a primi ½ din

comoara descoperită în acel fond de pământ.

Deşi natura juridică a superficiei face obiectul unor controverse teoretice, majoritatea

autorilor sunt de părere că superficia constă în suprapunerea a două drepturi de

proprietate distincte. De aici rezultă următoarele consecinţe:

1. dreptul de superficie nu se stinge prin neuz timp de 30 de ani ca uzufructul;

2. dreptul de superficie e perpetuu.

Această concepţie exclude ideea unei indiviziuni între cele două drepturi de proprietate.

Interesul acestei calificări se manifestă prin aceea că superficia se poate prelungi fără a

intra sub incidenţa art. 729 c.civ.

Pe cale de excepţie, atunci când părţile o doresc, cum este cazul locaţiunii cu permisiune

de construire, proprietarul subsolului sau superficiarul are dreptul de a pune capăt acestei

stări de lucruri, transmiţând toate imobilele construite către proprietarul subsolului cu

obligaţia acestuia de a plăti superficiarului o despăgubire la valoarea de piaţă, estimată de

experţi.

Aceasta este doctrina tradiţională a superficiei astfel cum ea ne-a fost adusă de şcoala

juridică franceză. Noile modificări legislative din ţara noastră ridică însă câteva semne de

întrebare asupra acestor reguli.

116


Mai întâi, potrivit Legii nr.7/1996 privind publicitatea imobiliară, pentru a fi opozabil

celor de-ai treilea, dreptul de superficie trebuie înscris în cartea funciară, atât în partea a

III-a din cartea funciară ca sarcină a terenului, cât şi, credem noi, în partea I a unei cărţi

funciare distincte.

Mai apoi, legea privind circulaţia juridică a terenurilor, modificată de legea nr.247/2005,

impune forma autentică notarială pentru toate actele translative sau constituire de drepturi

reale imobiliare, fără a distinge între terenuri şi clădiri ori între transferul dreptului de

proprietate şi constituirea ori transferul dezmembrămintelor sale. În noul cadru legislativ,

simplul acord verbal al proprietarului terenului nu mai poate conferi constructorului

dreptul de superficie, ceea ce face inaplicabile soluţiile adoptate în anii 1970 de instanţa

noastră supremă.

117


DOBÂNDIREA PROPRIETĂŢII

OCUPAŢIUNEA, TRADIŢIUNEA, CONVENŢIA, HOTĂRÂREA JUDECĂTOREASCĂ ŞI ACCESIUNEA

OCUPAŢIUNEA

Definiţie. Ocupaţiunea este modul de dobândire a proprietăţii unui lucru care nu aparţine

nimănui sau asupra căruia nimeni nu emite pretenţii, prin luarea sa în posesie cu intenţia

de a deveni proprietar.

Acest mod de dobândire a proprietăţii era foarte important în societăţile primitive. Astăzi,

în majoritatea ţărilor dezvoltate, sfera sa de aplicare este foarte limitată. Ne putem întreba

dacă ocupaţiunea nu este chiar interzisă, deoarece articolul 646 din Codul civil prevede

că „bunurile fără stăpân sunt ale statului”. Răspunsul este negativ. Pe de o parte,

articolele 647-649 sugerează existenţa unor res nullius. Pe de altă parte, proiectul de cod

civil francez conţinea o dispoziţie potrivit căreia „legea civilă nu recunoaşte dreptul de

simplă ocupaţiune”. Faptul că această dispoziţie nu a fost inclusă în textul Codului civil

ne permite să afirmăm că legiuitor a dorit să menţină o categorie de bunuri – res nullius –

şi un mod de dobândire a proprietăţii – ocupaţiunea – care, deşi restrânse ca aplicare

practică, îşi conservă uneori utilitatea.

Care este atunci sensul dispoziţiei articolului 646? Credem că aceasta are două efecte

principale. Mai întâi, atunci când este vorba de abandonarea unui întreg patrimoniu, spre

exemplu o succesiune vacantă, aceasta revine de drept statului; ea nu ar putea fi

dobândită de un terţ prin ocupaţiune. Mai apoi, se admite în mod tradiţional că terenurile

şi clădirile abandonate devin proprietatea statului (a se vedea printre altele Ordonanţa

nr.128/1998, republicată).

118


În privinţa mobilelor, ocupaţiunea continuă să ocupe un rol destul de important. În mod

tradiţional se aminteşte ocupaţiunea bunurilor care „nu aparţin nimănui şi al căror uz e

comun tuturor”, cum ar fi apa mării, scoicile şi algele aruncate pe mal. În acelaşi sen,

trebuie amintite pescuitul şi vânatul, precum şi descoperirea unei comori, adică a unui

bun mobil, ascuns sau îngropat, cu privire la care nimeni nu poate justifica proprietatea şi

care este descoperit din întâmplare. Tot astfel, putem aminti dobândirea bunurilor

abandonate (spre exemplu obiectele aruncate de proprietari la pubelele de gunoi).

ACCESIUNEA

INTRODUCERE

Prin accesiune desemnăm unirea, încorporarea materială a unui lucru în altul, considerat

mai important.

Atunci când această unire se produce, proprietarul bunului principal dobândeşte şi

proprietatea bunului accesoriu. Potrivit articolului 488, tot ceea ce se uneşte şi se

încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului”. Această regulă se justifică atât din

raţiuni practice, cât şi teoretice.

Este posibil ca bunul încorporat să nu aparţină nimănui. Atunci putem privi această

atribuire de proprietate ca o varietate de ocupaţiune. Dacă cele două lucruri aparţineau

unor proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia ar trebui să poată cere separarea. Această

separare nu este însă întotdeauna posibilă ori atrage o diminuare semnificativă a valorii

economice a lucrurilor. Legea intervine şi, de regulă, atribuie întreaga proprietate a

lucrului nou, proprietarului bunului principal. Totodată, din raţiuni de echitate, ea conferă

proprietarului bunului accesoriu o compensaţie pecuniară, cel puţin în cazurile în care

încorporarea nu s-a realizat din vina sa în condiţii care îl fac nedemn de a primi această

indemnizare.

119


La această justificare practică se adaugă o justificare teoretică pe care o regăsim la

jurisconsulţii romani. Atunci când două lucruri s-au unit în mod complet, ele îşi pierd

individualitatea şi încetează să mai existe, dând naştere unui lucru nou. Este firesc ca

întreaga proprietate să revină proprietarului bunului care, înainte de unire, era mai

important, deoarece caracterele sale domină bunul nou creat.

Accesiunea poate fi industrială sau naturală, după cum se produce prin fapta omului sau

fără intervenţia acestuia. Ea poate avea loc cu privire la un bun imobil ori la un bun

mobil.

ACCESIUNEA IMOBLIARĂ

Atunci când un bun mobil este încorporat într-un imobil, solul este considerat bunul cel

mai important. Prin urmare, în cazul construcţiilor edificate pe sol, proprietatea aparţine

întotdeauna titularului terenului, chiar atunci când construcţia este mult mai valoroasă

decât terenul: superficies solo cedit.

ACCESIUNEA IMOBILIARĂ INDUSTRIALĂ

Accesiunea industrială există atunci când plantaţiile sau construcţiile sunt realizate pe sol,

sau atunci când se suprapun construcţii noi peste cele vechi. Când acest lucru se întâmplă

legea instituie o primă prezumţie, şi anume că lucrările, construcţiile sau plantaţiile noi se

presupune că sunt făcute de proprietar sau de reprezentantul său, cu materiale care îi

aparţin. Articolul 492 admite însă proba contrară, iar aceasta se poate realiza, afirmă

jurisprudenţa, prin orice mijloc de probă, deoarece părţile se află, cel mai adesea, în

imposibilitatea de a-şi constitui o probă scrisă.

Există două ipoteze: fie construcţia este realizată de proprietarul terenului cu materialele

altei persoane, fie construcţia este realizată de un terţ cu materialele sale însă pe terenul

altuia.

120


Construcţiile ridicate cu materialele altuia

În acest caz, proprietarul solului devine şi proprietarul plantaţiilor şi construcţiilor.

Articolul 493 nu distinge între buna şi reaua credinţă a celui care realizează construcţia.,

Reglementarea situaţiei constructorului de bună credinţă ar fi, în mare parte, inutilă

deoarece, cu excepţia cazului materialelor pierdute sau furate, constructorul, ca posesor

de bună credinţă, dobândeşte proprietatea acestora înainte de încorporarea lor în sol, în

temeiul articolului 1909. În toate cazurile, cel ale cărui materiale au fost folosite la

construcţie are dreptul la o despăgubire bănească ce cuprinde valoarea materialelor şi,

dacă este cazul, repararea prejudiciului pe care l-a suferit ca urmare a acţiunii

constructorului. Spre exemplu, proprietarul poate fi obligat să repare prejudiciul cauzat

de amânarea unor reparaţii urgente pe care proprietarul materialelor trebuia să le facă la

propriul imobil şi pentru care îşi procurase respectivele materiale.

Singura condiţie cerută de lege este ca lucrările să fie făcute de proprietarul solului. De

aici rezultă mai multe consecinţe:

a. Materialele trebuie să fi fost încorporate. Simpla afectare de către proprietar la

serviciul fondului nu este suficientă pentru a le transforma în imobile prin

destinaţie;

b. Arborii aparţin proprietarului din momentul încorporării în sol, iar nu din

momentul în care au prins rădăcini, după cum prevedea dreptul roman;

c. Dacă ulterior edificiul construit cu materialele altuia este demolat, fie din caz

fortuit, fie din voinţa proprietarului, proprietarul materialelor nu le poate

revendica. El are numai posibilitatea de a cere o reparaţie pecuniară a

prejudiciului suferit. Şi în acest punct soluţia este opusă celei din dreptul roman

(D 41.1.7.1. Gaius). Dreptul roman justifica această regulă prin faptul că bunurile

supuse accesiunii îşi pierdeau identitatea. Lucrul accesoriu nu mai putea fi

revendicat întrucât îşi pierduse identitatea. Dacă cele două bunuri erau ulterior

separate, lucrul redobândea identitatea şi putea fi revendicat de proprietar. La noi,

121


articolul 488 priveşte accesiunea ca un mod de dobândire a proprietăţii, o atribuire

legală definitivă, pe care legea nu o supune nici unei condiţii (jurisprudenţa

română în timpul vechiului regim a dat o altă interpretare regulilor din materia

accesiunii).

Constructorul pe terenul altuia

Cel care a încorporat într-un fond străin materiale sau plante nu le poate ridica fără

consimţământul proprietarului acelui fond. Situaţia juridică a constructorului şi a

proprietarului terenului este diferită după cum constructorul este de bună sau de rea

credinţă.

Să precizăm, mai întâi, ce se înţelege prin bună credinţă în această materie. Articolul 555

alin 3 din Codul civil francez trimite în mod explicit la dispoziţiile privitoare la

dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă. Articolul 494 din Codul civil

român nu reia această trimitere, însă doctrina română admite în mod unanim că noţiunea

de bună credinţă trebuie înţeleasă în sensul articolului 486. Constructorul este de bună

credinţă dacă face construcţiile cu convingerea că este proprietarul terenului, iar această

convingere se bazează pe un titlu care l-a considerat, în mod eronat, ca fiind valabil. Buna

credinţă trebuie să existe în momentul încorporării bunurilor în sol.

Situaţia posesorului de rea credinţă

Constructorul comite un delict atunci când face lucrări pe un teren despre care ştie că nu

este al său. Ar fi, prin urmare, inechitabil ca proprietarul solului să fie constrâns să

păstreze lucrări pe care nu le-a dorit şi să fie obligat să achite contravaloarea acestora. Pe

de altă parte, dacă proprietarul doreşte să păstreze lucrările, ar fi inechitabil ca acesta să-

şi însuşească, fără nici o despăgubire, bunuri plătite de constructor. Prin urmare, articolul

484 oferă proprietarului o opţiune:

122


Dacă nu doreşte să păstreze lucrările, proprietarul îl poate constrânge pe constructor să

ridice lucrările pe cheltuiala sa. Constructorul poate fi obligat la daune interese pentru

prejudiciile suferite de proprietar, spre exemplu, atunci când ridicarea lucrărilor noi

implică degradarea imobilului.

Dacă proprietarul doreşte să păstreze lucrările, el trebuie să restituie constructorului

valoarea materialelor şi preţul muncii, indiferent de sporul de valoarea adus fondului prin

ridicarea construcţiei.

În concepţia Codului civil, facultatea recunoscută proprietarului de a înlătura lucrările pe

cheltuiala constructorului constituie un element de presiune ce-i permite să negocieze

eventual plata unei sume mai mici decât valoarea materialelor şi a muncii. Jurisprudenţa

română mai veche a adus unele atenuări drepturilor proprietarului. Printr-o decizie

celebră, nr.13 din 6 august 1959, Tribunalul Suprem îndruma instanţele să sancţioneze în

temeiul abuzului de drept atitudinea pasivă a proprietarului care aşteaptă terminarea

construcţiei pentru a-şi formula pretenţiile împotriva constructorului. Pe acest temei,

instanţele inferioare au respins uneori acţiunea prin care proprietarul fondului cerea

demolarea construcţiei ridicate cu rea credinţă. Aceeaşi decizie de îndrumare cerea de

asemenea instanţelor să armonizeze interesele individuale (adică interesele proprietarului

fondului) cu interesele generale şi să se înlocuiască soluţia demolării cu aceea a plăţii

unei despăgubiri ori de câte ori această rezolvare este mai echitabilă. Aceste îndrumări

trebuie urmate cu precauţie deoarece o aplicare sistematică şi generalizată poate încuraja

constructorii de rea credinţă.

Situaţia posesorului de bună credinţă

Dacă posesorul este de bună credinţă, proprietarul nu poate impune acestuia înlăturarea

construcţiilor şi trebuie să achite contravaloarea acestora. Cum se calculează această

valoare? Proprietarul – ne spune articolul 494 - poate alege să restituie fie contravaloarea

materialelor şi preţul muncii, fie o sumă egală cu sporul de valoare al fondului. Se admite

123


în genere că proprietarul este dator să restituie preţul materialelor şi al muncii din

momentul facerii construcţiei, iar nu din momentul restituirii fondului.

Dreptul de creanţă al constructorului se naşte în momentul în care proprietarul îşi

manifestă alegerea să păstreze construcţia şi se prescrie în termen de 3 ani de la această

dată.

Ce se întâmplă atunci când proprietarul terenului nu se manifestă şi prelungeşte

incertitudinea situaţiei juridice a constructorului? În lipsa vreunei soluţii legislative,

practica judiciară a permis constructorului, în temeiul art.111 C.pr.civ, să introducă o

acţiune cu dublu scop: constatarea calităţii sale de constructor pe terenul altuia şi

stabilirea întinderii drepturilor sale de care vor depinde existenţa şi limitele dreptului la

despăgubire în momentul opţiunii proprietarului.

Jurisprudenţa recunoaşte constructorului de bună credinţă – şi, uneori, chiar celui de rea

credinţă - un drept de retenţie, adică puterea de a refuza restituirea bunului până la plata

efectivă a sumelor datorate de proprietarul fondului.

Sporul de valoare este uneori important, iar proprietarul nu îl poate plăti. Vechiul drept

francez oferea posibilitatea înlocuirii creanţei constructorului cu o rentă plătită din

veniturile produse în timp de imobil. În prezent, în absenţa unei soluţii legislative, trebuie

să conchidem că proprietarul fondului rămâne expus urmăririi constructorului. Acesta va

putea vinde silit bunurile debitorului său, mai ales imobilul pe care s-a ridicat construcţia.

Cel mult, proprietarul poate cere judecătorului – în temeiul articolului 1101 alin.2 – un

termen de graţie pentru a achita eşalonat sumele datorate.

Care sunt bunurile despre care vorbeşte articolul 484?

Legea vorbeşte de plantaţii, construcţii şi lucrări, iar aceste cuvinte par să desemneze un

lucru nou, iar nu simple amelioraţiuni, îmbunătăţiri sau reparaţii ale unui bun existent.

Pentru acestea din urmă se aplică regulile restituirii cheltuielilor făcute de posesorul unui

124


bun revendicat. Se distinge între cheltuielile necesare, utile şi voluptuarii. Cel care

revendică bunul trebuie să restituie cheltuielile necesare, fără de care bunul ar fi pierit sau

s-ar fi deteriorat în mod grav, precum şi cheltuielile utile, care aduc un spor de valoare

lucrului. El nu va trebui să restituie cheltuielile voluptuarii, adică cele făcute exclusiv

pentru plăcerea posesorului. În aceste cazuri, proprietarul nu poate cere desfiinţarea

amelioraţiunilor sau reparaţiilor, chiar dacă au fost realizate de un posesor de rea

credinţă.

Care sunt persoanele la care se referă articolul 494?

Pentru a înţelege această problemă trebuie să facem o nouă paralelă cu modelul francez.

Articolul 555 din Codul civil francez desemnează pe constructor prin expresia terţul

evins. Întrucât evicţiunea este, după cum ştim, tulburarea posesiei unui cumpărător, se

înţelege că regulile privitoare la accesiune se aplică numai atunci când constructorul are

calitatea de posesor, în sensul strict al cuvântului, adică este o persoană care stăpâneşte

animo domini. Aceste reguli nu ar trebui să se aplice, prin urmare, mandatarilor ori

geranţilor de afaceri care deţin imobilul în contul proprietarului, locatarilor şi arendaşilor,

proprietarilor sub condiţie rezolutorie, al căror drept s-a stins retroactiv ca efect al

împlinirii condiţiei. Cu toate acestea, jurisprudenţa franceză şi cea română au admis

aplicarea regulilor privitoare la accesiune în cazul locatarilor, al arendaşilor ori al

proprietarilor sub condiţie rezolutorie, situaţia juridică depinzând de îndeplinirea

exigenţelor bunei credinţe. Astfel, locatarii şi arendaşii sunt întotdeauna de rea credinţă

deoarece din chiar titlul lor rezultă că stăpânesc pentru altul. Proprietarul sub condiţie

rezolutorie poate de fi bună ori de rea credinţă, după cum în cazul concret cunoaşte

îndeplinirea condiţiei (spre exemplu, după cum veţi afla, donaţia este revocată de drept în

cazul survenienţei de copii. Donatarul este constructor de bună credinţă dacă realizează

lucrările fără a cunoaşte împrejurarea ce duce la stingerea dreptului său).

Spre deosebire de Codul civil francez, codul civil român nu vorbeşte de terţi evinşi, ci de

terţi de bună credinţă. Această reformulare permite - credem noi - aplicarea regulilor

125


speciale privitoare la accesiune şi în cazul detentorilor precari, cum sunt locatarul,

arendaşul ori proprietarul al cărui drept este desfiinţat retroactiv.

Să vedem ce ne spune jurisprudenţa în această materie.

Regulile accesiunii nu se aplică în ipoteza în care constructorul este îndreptăţit printr-un

contract încheiat cu proprietarul terenului să realizeze lucrările. Într-o asemenea situaţie

prevalează dispoziţiile contractuale sau, în lipsă, principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Este ştiut că obligaţia de restituire a îmbogăţirii fără just temei este limitată, pe de o parte,

de sărăcirea unui patrimoniu şi, pe de altă parte de îmbogăţirea altui patrimoniu. Prin

urmare, în acest caz, despăgubirea reprezintă cea mai mică sumă dintre costul construcţiei

– cu care s-a micşorat patrimoniul constructorului - şi sporul de valoare al fondului – cu

care s-a majorat patrimoniul proprietarului fondului.

Într-o decizie de principiu, Curtea de Casaţie a decis că „detentorul precar, făcând

construcţiuni pe terenul proprietarului fără consimţimântul acestuia şi fără să fie în

privinţa aceasta vre-o convenţiune, se găseşte faţă de proprietar într-o situaţie analoagă ca

şi a unui terţiu şi deci raporturile între dânşii urmează să fie regulate ca acele dintre terţiul

constructor şi proprietar.”

Articolul 494 C.civ. nu se aplică în cazul în care proprietarul terenului a contribuit la

edificarea construcţiei, dobândind astfel şi calitatea de coproprietar al construcţiei.

Eventualele pretenţii se vor lămuri pe calea unei acţiuni în partaj.

Regula accesiunii operează în favoarea arendatorului cu privire la recolte? După cum se

ştie, arendaşul are dreptul de a folosi imobilul şi de a-i culege fructele naturale şi

industriale în temeiul contractului de arendă. Este firesc ca arendaşul să fie proprietarul

recoltelor înante de culegerea lor. S-a propus chiar ca fructele neculese să fie considerate

bunuri mobile şi o proprietate distinctă de fondul de pământ, care să aparţină arendaşului.

În cazul desfacerii retroactive a contractului revine proprietarului terenului în puterea

acesiunii.

126


Quid despre soţul care construieşte cu materialele sale pe terenul bun propriu al celuilalt

soţ? În lipsa unui acord expres, soţul nu dobândeşte un drept de coproprietate asupra

imobilului pe care a construit.

Accesiunea operează între soţi. De aceea s-a decis că proprietarul terenului devine şi

proprietar al construcţiei, cu obligaţia de a plăti celuilalt sporul de valoare al fondului.

Obligaţia de restituire este personală sau reală? Cu alte cuvinte, ea revine numai

proprietarului care invocă accesiunea sau trece la persoanele care dobândesc ulterior

terenul de la acesta? S-a decis că obligaţia de despăgubire nu trece la adjudecatarul

terenului, în cadrul unei executări silite şi, în general, la succesorii cu titlu particular ai

proprietarului terenului.

Regula accesiunii nu se aplică celui care, cumpărând un imobil ipotecat, este urmărit de

creditorul ipotecar, după ce ridicase însă mai multe construcţii pe acel teren, deoarece

cumpărătorul nu este un simplu posesor, el este un adevărat proprietar care a construit pe

fondul său, iar nu pe fondul altuia. Cu toate acestea, constructorul se cuvine a fi

despăgubit pentru valoarea construcţiilor de creditorul ipotecar, care, altminteri, s-ar

îmbogăţi pe nedrept.

127


UZUCAPIUNEA ŞI POSESIA DE BUNĂ CREDINŢĂ

PRESCRIPŢIA ACHIZITIVĂ SAU UZUCAPIUNEA OBIŞNUITĂ Atunci când posesia utilă se prelungeşte un timp suficient de lung posesorul, dacă nu este

deja proprietar al lucrului sau titular al unui alt drept real pe care îl exercită în fapt, are

dreptul să dobândească proprietatea sau dreptul real pe care l-a exercitat în fapt. Acest

efect se numeşte prescripţie achizitivă sau uzucapiune.

Care este justificarea acestei instituţii care spoliază adevăratul proprietar în beneficiul

unui uzurpator.

Mai întâi, experienţa ne arată că tulburarea unei situaţii de fapt care se prelungeşte un

timp îndelungat poate aduce atingere ordinii sociale. Aceasta este, în oarecare măsură,

interesată de menţinerea stabilităţii situaţiilor existente.

Mai apoi, proprietarul care, timp de mulţi ani, lasă lucrul său în mâinile unui posesor se

face vinovat de o neglijenţă incontestabilă, pentru care este firesc să fie sancţionat.

În fine, dacă o persoană posedă mult timp un lucru, fără ca pretinsul titular să-l revendice

se poate prezuma că cel care îl revendică în prezent sau autorii săi l-au înstrăinat în trecut.

Privită astfel, uzucapiunea este mai puţin un mod de dobândire a proprietăţii,un titulus

adquirendi, cât indiciul existenţei unui titlu anterior care nu mai poate fi găsit. Această

viziune se aplică mutatis mutandis şi prescripţiei extinctive. Astfel se explică de ce Codul

civil face aluzie la cele două forme de prescripţie atunci când vorbeşte despre prezumţiile

legale în articolul 1200.

128


Acest ultim punct ne apropie de cea mai bună justificare pe care o putem da astăzi

prescripţiei achizitive. În dreptul nostru modul curent de dobândire a dreptului de

proprietate sau a altor drepturi reale îl reprezintă actul juridic translativ sau constitutiv de

drepturi (fie acesta un contract, un legat etc) care provine de la proprietarul anterior. Dar

pentru ca actul să transfere proprietatea, autorul trebuie să fie el însuşi proprietar, adică

să-l fi dobândit de la un altul care era, la rândul său proprietar, şi aşa mai departe. Pentru

a dovedi existenţa proprietăţii, nu este suficient să fie prezentat titlul din care aceasta

rezultă; trebuie, de asemenea, produs titlul prin care proprietatea a fost transmisă

autorului şi cel care a transmis proprietatea autorului autorului. Şi aşa la infinit. Or,

dificultatea este în mare parte înlăturată prin prescripţia achizitivă. Nu este nevoie de nici

o altă probă a proprietăţii decât posesia îndelungată. Nu contează că posesorul nu poate

produce titluri mai vechi de 30 de ani, deoarece, chiar dacă aceste titluri nu au existat ori

erau nule sau anulabile, prescripţia poate opera şi poate da naştere unui drept de

proprietate posesorului actual.

Condiţiile cerute pentru a putea opera uzucapiunea sunt în număr de patru: să existe o

posesie ad usucapionem; posesia să fie exercitată un anumit timp, în acest interval să nu

existe cauze de suspendare ori de întrerupere şi este nevoie ca prescripţia să fie invocată

în mod formal.

Condiţiile posesiei utile au fost studiate la capitolul privitor la posesie. Ne vom opri

asupra celorlalte condiţii ale uzucapiunii.

Calculul termenului de prescripţie Calculul termenului de prescripţie face obiectul unor reguli foarte simple. În primul rând,

potrivit articolului 1887, termenul prescripţiei se calculează pe zile, şi nu pe ore. Prin

urmare ziua în care începe posesia nu este inclusă în termenul de prescripţie.

129


În al doilea rând, ziua în care se împlineşte termenul este inclusă în calculul termenului

de prescripţie. Astfel, dacă posesia a început pe 1 octombrie 2000, ea se va împlini la ora

24 ce separă ziua de 1 octombrie de 2 octombrie 2030.

În al treilea rând, prescripţia se numără pe ani, potrivit calendarului gregorian, indiferent

de numărul de zile al fiecărui an.

În al patrulea rând, zilele de sărbătoare legală sunt incluse în termen. Acesta se poate

împlini deopotrivă într-o zi lucrătoare sau nelucrătoare.

Joncţiunea posesiilor O ultimă regulă ne este dată de articolul 1860 potrivit căruia: „orice posesor posterior are

facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea

autorului său”. Justificarea acestei reguli este uşor de înţeles. Lucrurile schimbă destul de

des posesorii, fie prin acte între vii, fie pentru cauză de moarte. Dacă legea ar pretinde ca

aceeaşi persoană să posede lucrul în tot timpul cerut pentru a prescrie, uzucapiunea ar

avea o aplicare redusă. Or, legea îşi propune să consolideze situaţiile existente, datorită

intereselor legitime legate de acestea.

Pentru a putea invoca joncţiunea posesiilor trebuie să existe o legătură între posesorii

succesivi ai bunului; legea cere ca posesorul anterior să fie autorul posesorului actual.

Între aceştia trebuie să existe o transmitere legală (prin succesiune ab intestat) ori

voluntară – prin contract sau testament încheiat în mod valabil. Joncţiunea posesiilor nu

poate opera dacă transmiterea posesiei se datorează unui eveniment fortuit.

Spre exemplu, posesorul actual – B - dobândeşte bunul de la ocupantul anterior –A - în

urma unei acţiuni în revendicare, dar, în realitate, nici unul nu este adevăratul proprietar.

Dacă verus dominus revendică bunul, s-a apreciat că B nu poate uni timpul posesiei sale

cu cel al posesiei lui A, deoarece acesta nu deţine posesia de la A, ci datorită situaţiei sale

personală, considerată preferabilă de instanţă.

130


Întreruperea prescripţiei Prin întrerupere a prescripţiei se desemnează faptele care pun capăt efectului util al

posesiei. Întreruperea este naturală atunci când rezultă din încetarea posesiei ca stare de

fapt. Întreruperea este civilă atunci când rezultă din reclamaţia făcută de adevăratul

proprietar. Atât întreruperea civilă, cât şi cea naturală au ca efect ştergerea timpului în

care posesorul a stăpânit lucrul de la calculul uzucapiunii. Dacă posesia este reluată

ulterior de aceeaşi persoană, aceasta începe o nouă prescripţie.

Prescripţia este întreruptă natural atunci când posesorul este lipsit mai mult de un an de

folosinţa lucrului. Acest termen este legat de termenul de un an stabilit de Codul de

procedură civilă pentru introducerea acţiunilor posesorii. Prescripţia nu se consideră

întreruptă cât timp vechiul posesor poate introduce acţiunile posesorii.

Prescripţia este, de asemenea, întreruptă natural, potrivit art. 1864, atunci când bunul este

lucrul este declarat scos din circuitul civil, spre exemplu, prin expropriere şi trecerea lui

în domeniul public. Această soluţie trebuie legată de dispoziţiile art. 1844 şi 1845.

În practica judiciară s-a pus problema de a şti dacă legile nr.58 şi 59/1974 au avut ca efect

întreruperea uzucapiunilor începute înainte de intrarea în vigoare a acestor acte

normative. Plenul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a tranşat această chestiune prin

decizia nr.IV din 16 ianuarie 2006 : “prin dispoziţiile legilor nr.58/1974 şi nr. 59/1974,

terenurile nu au fost scoase din circuitul juridic civil, spre a li se transforma natura sau

destinaţia legală, ci doar au fost restrânse modalităţile de transmitere şi dobândire a

acestora, astfel că nu se poate considera întreruptă prescripţia pentru perioada în care

acele legi au fost în vigoare.” Această decizie a fost pronunţată în recurs în interesul legii

şi este obligatorie pentru toate instanţele române.

Mare parte a doctrinei susţine – pentru motive de uniformitate - aplicarea prin analogie a

dispoziţiilor Decretului Lege nr.167/1958 în materia întreruperii civile şi a suspendării

cursului prescripţiei achizitive. Această soluţie este discutabilă ţinând cont de obiectul

distinct de reglementare al Decretului Lege 167/1958, precum şi absenţa unei dispoziţii

131


care să extindă aplicarea principiilor acestui act normativ în materia prescripţiei

extinctive. Potrivit art. 1856, prescripţia achizitivă este întreruptă civil prin cererea de

chemare în judecată iniţiată de adevăratul proprietar ori prin recunoaşterea dreptului

acestuia de către posesorului actual. În ceea ce priveşte această ultimă cauză de

întreruperea, considerăm că aceasta duce la pierderea elementului animus şi deci

constituie, mai curând, o întrerupere naturală decât civilă.

Chemarea în judecată nu distruge nici elementul animus, nici elementul corpus însă

întreruperea prescripţiei ţine de consideraţii practice şi de echitate. Procesul de

revendicare poate dura mult timp şi nu este echitabil să se permită împlinirea prescripţiei

intra moras litis, adică pe durata litigiului.

Spre deosebire de întreruperea naturală, întreruperea civilă are efect relativ, adică poate fi

invocată numai de cel care introduce cererea de chemare în judecată.

Facultatea de a invoca prescripţia şi efectul retroactiv al acesteia Pentru comoditatea exprimării se afirmă că uzucapiunea este un mod de dobândire a

proprietăţii, ceea ce nu este juridic exact. Ea este, după cum afirmă şi art. 1837, un mijloc

de dobândire a proprietăţii. Altfel spus, împlinirea termenului de prescripţie nu

determină, în mod automat, naşterea dreptului real. Pentru aceasta posesorul trebuie să îşi

manifeste voinţa şi să reclame în mod formal beneficiul uzucapiunii. Potrivit art. 1841,

judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc.

Raţiunea acestei dispoziţii este că efectele uzucapiunii pot repugna conştiinţei celui care

posedă lucrul altuia, având în vedere calitatea adevăratului proprietar.

Potrivit art. 1842, prescripţia poate fi opusă până la pronunţarea unei hotărâri definitive în

apel. Ea nu poate fi invocată în recurs deoarece, în această fază procesuală litigiul pe

fond nu s-a încheiat.

Uzucapiunea produce efecte retroactive din momentul intrării uzucapantului în posesia

bunului. Această soluţie poate fi explicată prin justificarea teoretică a uzucapiunii.

132


Posesia paşnică exercitată un timp îndelungat prezumă că cel care revendică nu mai este

titularul dreptului, deoarece a renunţat la proprietatea sa printr-un act anterior, care nu

mai poate fi găsit.

Efectul retroactiv al uzucapiunii produce mai multe efecte practice:

(a) Dacă o persoană a început să posede, iar ulterior se căsătoreşte, bunul dobândit prin

uzucapiune este bun propriu, chiar dacă termenul de prescripţie se împlineşte în timpul

căsătoriei;

(b) Fructele percepute de posesorul uzucapant îi aparţin în mod definitiv, chiar dacă

acesta a fost de rea credinţă;

(c ) Uzucapantul dobândeşte imobilul liber de sarcinile constituite de adevăratul

proprietar în cursul prescripţiei şi, reciproc, prin împlinirea prescripţiei, actele încheiate

de posesor se consolidează retroactiv.

Renunţarea la prescripţie Concepţia asupra prescripţiei achizitive produce consecinţe importante în ceea ce priveşte

renunţarea la uzucapiune. Art. 1838 prevede că această renunţare poate avea loc numai

după împlinirea termenului. Renunţarea poate fi expresă sau tacită atunci când rezultă din

delăsarea dreptului câştigat. Care este natura şi efectele actului de renunţare?

Dacă uzucapiunea ar fi un mod de dobândire a proprietăţii care operează de drept la

împlinirea termenului, atunci renunţarea ar fi un act translativ de proprietate, prin care

uzucapantul retransmite fostului proprietar dreptul câştigat. În susţinerea acestui punct de

vedere pot fi invocate dispoziţiile art. 1839 care vorbeşte de dreptul câştigat şi cele ale

art. 1840 care spune că cel care nu poate înstrăina, nu poate renunţa la prescripţie. Cu

toate acestea, pornind de la principiul fundamental că prescripţia este un mijloc de

dobândire a proprietăţii, se consideră că renunţarea la prescripţie nu are un caracter

translativ; ea este o simplă abdicare unilaterală la o facultate conferită de lege şi care nu a

fost încă exercitată.

Iată câteva consecinţe practice:

133


(a) actul de renunţare fiind un act unilateral, nu necesită acceptarea beneficiarului. Dacă

renunţarea este viciată prin dol, ea va fi anulabilă, chiar dacă dolul nu provine de la

cealaltă parte;

(b) dacă ar fi un act translativ, renunţarea ar constitui o donaţie, supusă regulilor de fond

şi de formă ale acestor acte, cauzelor legale de revocare şi raportului;

(c) renunţarea nu trebuie înscrisă în registrele de publicitate pentru a fi opozabilă terţilor.

UZUCAPIUNEA DE LA 10 LA 20 DE ANI Potrivit art. 1895 „cel ce câştigă cu bună credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător

determinat va prescrie proprietatea acestuia”. Această prescripţie aplicabilă numai

imobilelor presupune întrunirea a două condiţii suplimentare: justul titlu şi buna credinţă.

Justul titlu. Prin just titlu se înţelege actul juridic – ca negotium juris – care, prin natura

sa, este translativ de proprietate sau constitutiv de drepturi reale dar care nu emană de la

adevăratul proprietar. Astfel, vânzarea sau donaţia făcută de un neproprietar nu transferă

proprietatea dobânditorului, dar, dacă acesta e pus în posesie, contractul constituie just

titlu în sensul articolului 1895.

Când suntem în prezenţa unui just titlu? Această problemă este delicată. Cea mai simplă

concepţie este să considerăm că există just titlu de fiecare dată când cineva dobândeşte cu

bună credinţă posesia unui bun, în mod legitim, prin vânzare, schimb, partaj, hotărâre

judecătorească, iar nu ca uzurpator ce profită de lipsa de atenţie a proprietarului. Altfel

spus, justul titlu ar trebui să fie un element al bunei credinţe. Codul civil adoptă însă o

soluţie diferită, preluată din dreptul roman şi din vechiul drept francez. Justul titlu este o

condiţie distinctă şi independentă de buna credinţă. Acesta trebuie să fie neapărat un act

translativ, iar nu şi un act declarativ. Iată câteva consecinţe practice.

1. Plata unui legat cu titlu particular făcută din eroare nu constituie just titlu, deoarece

prin plata legatului nu se transmite proprietatea, ci doar posesia bunului. Proprietatea se

strămută, dacă este cazul, prin efectul legii şi al testamentului, la moartea testatorului.

134


Succesiunea legală nu constituie just titlu;

2. Partajul, convenţional sau judiciar, nu constituie just titlu deoarece, în dreptul nostru,

acesta produce un efect declarativ, iar nu unul constitutiv de drepturi;

3. Antecontractul de vânzare cumpărare nu constituie just titlu, chiar dacă promitentul

cumpărător este pus în posesia lucrului;

4. Pentru acelaşi motiv actele de tranzacţie judiciară sau extrajudiciară nu constituie just

titlu;

Pentru a fi just titlu, nu este suficient ca actul să fie, prin natura sa, translativ de

proprietate. Se cere ca acesta să fie încheiat în mod corect, adică să fie just, astfel încât să

fie în măsură să transfere proprietatea, dacă provine de la adevăratul proprietar. Prin

urmare, un titlu nul absolut nu poate întemeia uzucapiunea scurtă (art.1897). Nu aceeaşi

este soluţia şi în cazul actelor lovite de nulitate relativă. Să presupunem a vânzare

încheiată de un incapabil. Verus dominus revendică bunul de la cumpărător. Acesta poate

invoca actul de vânzare ca just titlu deoarece adevăratul proprietar nu este în măsură să

ceară desfiinţarea actului.

Care este soluţia în cazul titlurilor putative? Se numeşte astfel titlul care nu există decât

în imaginaţia posesorului (puto, -are = a gândi, a crede) Spre exemplu o persoană se

crede beneficiarul unui testament fără să ştie că acesta a fost revocat printr-un testament

ulterior. Aceste acte nu pot susţine uzucapiunea de 10-20 ani din două motive: Mai întâi,

justul titlu este o condiţie distinctă de buna credinţă ce constituie eroarea asupra cauzei

posesiei. Mai apoi, art. 1897 prevede că un titlu nul absolut nu poate întemeia

uzucapiunea scrută, chiar dacă posesorul ignoră cauza de nulitate. A fortiori, nu exista un

just titlu dacă eroarea poartă chiar asupra existenţei actului şi nu asupra validităţii lui.

Condiţia bunei credinţe Buna credinţă este convingerea eronată că cel de la care provine justul titlu este

proprietarul bunului. Potrivit principiului general, buna credinţă se prezumă, cel care

alegă reaua credinţă trebuie să o dovedească. Buna credinţă trebuie să existe în momentul

„câştigării imobilului” adică în momentul în care posesorul intră în stăpânirea de fapt a

135


bunului. Legiuitorul a considerat că cel care intră în posesia unui imobil, fără a cunoaşte

viciul actului prin care l-a dobândit, nu trebuie judecat prea aspru chiar dacă păstrează

posesia şi după ce află viciul titlului său.

Termenul uzucapiunii prescurtate Durata acestui termen este de 10 sau 20 de ani după cum proprietarul locuieşte în

circumscripţia tribunalului unde se află imobilul sau în afara acesteia. Neglijenţa

proprietarului este mai puţin gravă dacă locuieşte departe de imobilul său. Codul civil

vorbeşte de locuinţă (adică de locul unde proprietarul locuieşte efectiv), iar nu de

domiciliu în sensul tehnic al cuvântului.

Ce se întâmplă atunci când proprietarul schimbă locuinţa în timpul prescripţiei. Art. 1896

ne spune că „prescripţia se va completa adăugându-se la anii de prezenţă, un număr de

ani de absenţă îndoit decât cel ce lipseşte la anii de prezenţă pentru ca să fie zece”.

Această frază – deşi stilul nu este ireproşabil – este destul de clară. Pentru a prescrie, un

an de prezenţă în circumscripţia tribunalului locului situării imobilului, echivalează cu

doi ani de absenţă. Spre exemplu, presupunem că la începutul termenului proprietarul a

locuit în circumscripţia tribunalului din locul situării imobilului şi după 4 ani se mută în

altă regiune. Dacă proprietarul nu ar fi schimbat locuinţa, pentru a prescrie ar mai fi fost

necesari 6 ani. Deoarece acesta a schimbat locuinţa sunt necesari 2x6, adică 12 ani. În

alte cuvinte, prescripţia se împlineşte după 16 ani de la intrarea în posesie.

Care sunt drepturile imobiliare la care se aplică uzucapiunea prescurtată. Articolul 1895

vorbeşte de un „nemişcător determinat”. Prin urmare, uzucapiunea scurtă nu se aplică

maselor de bunuri, cum ar fi succesiunile, chiar dacă acestea sunt compuse exclusiv din

imobile. Uzucapiunea scurtă se aplică de asemenea uzufructului, dar nu şi servituţilor

care pot fi dobândite exclusiv prin posesie de 30 de ani, după cum prevede art. 623.

136


PUBLICITATEA DREPTURILOR

Potrivit Codului civil, naşterea sau transmiterea drepturilor reale are loc prin simplul

efect al convenţiei părţilor (art.971). Acest sistem prezintă avantajul simplităţii şi al

rapidităţii circulaţiei bunurilor, însă este marcat de marele inconvenient al posibilei

clandestinităţi a actului translativ. Terţii pot trata – fără să ştie - cu o persoană care nu

mai este titularul dreptului. Spre exemplu, A vinde un bun lui B, fără ca acesta să obţină

detenţia lucrului. Ulterior, A vinde acelaşi bun lui C, dispunând de lucrul aflat deja în

proprietatea lui B. Această ultimă vânzare este, desigur, nulă deoarece nimeni nu poate da

ceea ce nu are. Dacă B revendică bunul de la C, acestuia din urmă nu îi rămâne deschisă

decât calea unui recurs – de multe ori iluzoriu - împotriva lui A. Clandestinitatea

tranzacţiilor reprezintă aşadar un mare pericol de natură să stânjenească tranzacţiile şi să

împiedice libera circulaţie a bunurilor.

Acest inconvenient nu exista în dreptul roman, unde – după cum ştim - transferul

proprietăţii se realiza prin remiterea materială a bunului vândut. În sistemul tradiţiunii,

terţii sunt informaţi de existenţa vânzării prin faptul exterior şi vizibil al posesiei. Cât

timp A nu transferă posesia lui B, C este sigur că B, chiar dacă a cumpărat înaintea sa, nu

a devenit proprietar. Dacă bunul a fost remis lui B, C este avertizat că A poate nu mai

este proprietar şi se poate informa despre situaţia juridică reală înainte de a încheia

contractul de vânzare-cumpărare.

Sistemul roman avea totuşi importante neajunsuri.

1. Mai întâi, dacă nici unul dintre cumpărătorii succesivi nu intra în posesia bunului, ei

rămâneau simpli creditori ai lui A. Interesele unuia dintre aceştia trebuiau sacrificate

deoarece acelaşi obiect nu poate fi transmis în proprietate ambilor cumpărători. În

cazul insolvabilităţii lui A, ambele creanţe erau transformate în creanţe băneşti.

2. Mai apoi, dreptul roman recunoştea posibilitatea transmiterii proprietăţii prin remiterea

fictivă a lucrului (aşa numita tradiţiune simbolică), caz în care operaţiunea rămânea

clandestină.

137


3. De asemenea, remiterea materială a lucrului nu putea opera decât pentru transmiterea

proprietăţii ori a uzufructului. Ea rămânea inoperantă pentru ipoteci sau servituţi

neaparente, care păstrau caracterul ocult, clandestin.

4. În fine, sistemul tradiţiunii expune creditorul la riscul unor confuzii constante deoarece

nimic nu deosebeşte din exterior un proprietar de un simplu detentor precar.

În cazul legislaţiilor care consacră principiul transmiterii proprietăţii prin efectul

convenţiilor, singurul remediu pentru inconvenientele arătate anterior îl reprezintă

organizarea unei publicităţi eficiente în jurul actelor translative. Această publicitate dă

publicului posibilitatea să estimeze riscurile pe care le asumă încheind un act juridic cu o

anumită persoană. Sistemul publicităţii mobiliare este, în principiu, destul de simplu.

Organizarea publicităţii imobiliare este însă de o complexitate remarcabilă.

Publicitatea mobiliară

Principiul art. 972 din Codul civil. La data elaborării Codului civil, organizarea unei

publicităţi eficiente în materie mobiliară părea imposibilă din motive practice, cum ar fi

numărul mare al bunurilor mobile, valoarea lor adeseori redusă, precum şi dificultatea

identificării lor.

În materia bunurilor corporale sau a titlurilor la purtător, inconvenientele clandestinităţii

transferurilor de proprietate sunt ponderate de regula stabilită de articolul 972: „Dacă

lucrul ce cineva s-a obligat a da succesiv la două persoane este mobil, persoana pusă în

posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată

posterioară, numai posesiunea să fie de bună credinţă.” Aceasta este o aplicaţie a regulii

generale stabilite de articolul 1909 alin.1. Prin urmare, dacă al doilea dobânditor este de

rea credinţă, primul cumpărător poate revendica bunul în mâinile acestuia.

Regula stabilită de art. 972 cunoaşte mai multe excepţii importante, unele consacrate

chiar de Codul civil, iar altele prevăzute de acte normative mai recente.

138


Trebuie amintit, mai întâi, că regula stabilită de art.972 se aplică exclusiv bunurilor

corporale şi titlurilor la purtător. Creanţele obişnuite se transmit prin simplul acord de

voinţă al părţilor. Cu toate acestea, art. 1393 impune anumite formalităţi care ţin loc de

publicitate, într-o anumită măsură. Debitorul cedat trebuie informat de existenţa cesiunii

printr-o notificare. Terţii care doresc să dobândească creanţa respectivă vor putea afla

existenţa cesiunii dacă iau măsura elementară de a cere informaţii debitorului cedat.

Mai apoi, titlurile de valoare nominative emise de societăţi comerciale se transmit prin

înscriere în registrele societăţii ori, în cazul societăţilor cotate pe pieţe de valori

mobiliare, prin înscriere în registrele publice ce deservesc aceste instituţii.

Tot astfel, mărcile de comerţ şi de industrie sunt supuse publicităţii prin înscriere în

registrele ţinute de Oficiul de Stat pentru Invenţii şi Mărci, cesiunile de fonduri de comerţ

sunt supuse înregistrării în Registrul Comerţului, iar drepturile asupra navelor se înscriu

în registrele speciale organizate de căpităniile porturilor de domiciliu.

În fine, potrivit Titlului VI din Legea nr.99/1999, garanţiile reale mobiliare, inclusiv

cesiunile de creanţă, se înscriu într-un registru electronic de publicitate, numit Arhiva

Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Regimul acestei publicităţi - destul de complex

de altfel, va fi studiat în cadrul teoriei generale a obligaţiilor.

Publicitatea imobiliară

Evidenţa drepturilor reale, a transferurilor şi constituirilor de asemenea drepturi se

realizează prin înscriere în registrele de publicitate imobiliară. Prin legea nr.7/1996 a fost

extins la nivelul întregii ţări sistemul de publicitate al Cărţilor funciare, sistem de origine

germanică, inspirat în parte din dispoziţiile Codului civil elveţian, dar marcat de

numeroase soluţii originale.

Evoluţia sistemelor de publicitate imobiliară din ţara noastră în ultimii 150 de ani este

relativ complicată, datorită atât conjuncturii istorice, câr şi datorită inconsecvenţelor

legislative. Fără a insista asupra acestor chestiuni amintim că – înaintea adoptării Legii

nr.7/1996 - în România au existat, concomitent, patru sisteme de publicitate imobiliara:

139


(a) sistemul registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni (de inspiraţie belgiană)

in Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea ;

(b) cartile funciare (de inspiraţie austriacă) in Transilvania, Banat, Crisana,

Satu-Mare, Maramures si Bucovina de sud;

(c) cartile de publicitate imobiliara reglementat prin Legea nr.242/1947

aplicat in Bucureşti si judeţul Ilfov;

(d) cărţile de evidenta funciara prin Legea nr.163/1946 in Transilvania in

localităţile in care s-au pierdut fostele cărţi funciare.

Registrele de transcripţiuni si inscripţiuni au fost consacrate de Codul civil din 1864 si de

Codul de Procedura Civila, urmând modelul legii belgiene din 1851 şi a legii franceze din

1855.

Actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi locaţiunile imobiliare pe o

durată mai mare de cinci ani erau supuse formalităţii transcripţiunii. Altfel spus,

conţinutul acestor acte era copiat literal şi complet în registrul de transcripţiuni în ordinea

cronologică a cererilor de înscriere. Actele de ipotecă şi privilegiile imobiliare erau

supuse formalităţii inscripţiunii, fiind menţionate în extras, în ordinea cronologică a

cererilor, în registrul special de inscripţiuni. Circulara Ministerului Justiţiei 1035/28 din

aprilie 1950 – din dorinţa de a simplifica acest sistem - a dispus tinerea unui singur

registru de transcripţiuni/inscripţiuni, iar transcrierea integrală a actelor a fost înlocuită cu

notarea unor simple menţiuni.

Pana in 1960 registrele au fost ţinute de judecătorii. Ele au trecut ulterior în competenţa

notariatelor de stat, pentru a se reîntoarce la judecătorii, în anul 1995.

În absenţa unei asemenea înscrieri, drepturile reale imobiliare erau inopozabile terţilor,

altfel spus aceştia nu erau prezumaţi a cunoaşte existenţa drepturilor reale respective.

Sistemul publicităţii personale, prezenta numeroase inconveniente. În primul rând, acesta

avea un caracter incomplet; el nu conţinea toate actele şi faptele juridice privitoare la

dreptul de proprietate, cum sunt hotărârile judecătoreşti declarative ori modurile originare

de dobândire a proprietăţii. În al doilea rând, el avea un caracter imprecis, deoarece

140


înscrierea în registre se făcea după numele proprietarilor ceea ce îngreuna semnificativ

reconstituirea istoriei proprietăţii. Nu în ultimul rând, înscrierea actului nu era însoţită de

o verificare a aparentei sale legalităţi.

Cărţile funciare. Spre deosebire de sistemul francez, sistemul german al cărţii funciare

(Grundbuch) – bazat pe efectul constitutiv al înscrierii dreptului în registrele de

publicitate imobiliară - prezintă incontestabile avantaje. El a început să fie introdus pe

teritoriul actual al ţării noastre în regiunile aflate sub influenţa austriacă sau maghiară

astfel: in 1794 in localităţile grănicereşti, în 1870 in celelalte localităţi unde se aplica

dreptul austriac; in 1855 in localităţile în care se aplica dreptul cutumiar maghiar (Banat,

Crişana, Satu Mare si Maramureş) şi în 1873 în Bucovina.

După 1918 s-a încercat extinderea acestui sistem în întreaga ţară. Astfel, legea nr.93/1933

dorea unificarea cadastrului funciar si introducerea cărţilor funciare in vechiul Regat si

Basarabia, iar Decretul-lege nr.115/1938 urmărea unificarea dispoziţiunilor privitoare la

cărţile funciare. Evenimente tragice pe care le cunoaştem au pus capăt acestor reforme.

Prin urmare, dispoziţiile amintite s-au aplicat efectiv numai în regiunile care aveau deja

sistemul de carte funciară, adică în Transilvania (prin Legea nr.241/1947) şi în Bucovina

(prin Decretul-lege nr. 115/1938). Un sistem experimental a fost implementat în

Bucureşti şi câteva comune limitrofe. (Legea nr.242/1947).

Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară reia iniţiativa modernizării

publicităţii imobiliare prin introducerea unui sistem inspirat din cărţile funciare.

Legea nr.7/1996 a intrat în vigoare pe 24 iunie 1996. Potrivit dispoziţiilor tranzitorii din

art.72, la data intrării în vigoare a legii sunt abrogate doar câteva dispoziţii privitoare la

activitatea cadastrală. Actele normative ce guvernează publicitatea imobiliară (Codul

civil, Codul de procedură civilă etc.) urmau să îşi înceteze treptat aplicarea odată cu

definitivarea lucrărilor cadastrale pe teritoriul fiecărui judeţ. Ele vor fi abrogate numai

după definitivarea lucrărilor cadastrale pe întregul teritoriu al ţării.

Având în vedere dificultăţile majore întâlnite în practică, Regulamentul de organizare a

Cărţilor Funciare aprobat pe 22 decembrie 1997 Mof 84 din 23 februarie 1998 şi, mai

141


apoi, Ordinul Ministrului Justiţiei 1330/C din 25 iunie 1999 au impus o nouă abordare.

Până la definitivarea lucrărilor cadastrale se înfiinţează cărţi funciare cu caracter

nedefinitiv, supuse regimului juridic al Legii nr.7/1996. Această lege este de imediată

aplicare, astfel încât, de la intrarea sa în vigoare sau, mai exact, de la punerea sa în

aplicare nu se mai pot efectua înscrieri în vechile registre.

Astăzi suntem în prezenţa unui sistem mixt, caracteristic tranziţiei spre un sistem naţional

de publicitate reală. Astfel, în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni, drepturile înscrise

în noile cărţi funciare se supun Legii nr.7/1996, în timp ce vechile acte normative produc

efecte în privinţa drepturilor care nu sunt încă înscrise în cărţile funciare nedefinitive.

Mai mult, potrivit art.60 din lege, privilegiile, ipotecile legale, sechestrele constituite

asupra unor bunuri pentru care nu există cărţi funciare nedefinitive se înscriu în vechile

registre.

În regiunile de carte funciară, înscrierile continuă să fie realizate în vechile cărţi funciare,

însă regimul juridic al acestor înscrieri este cel stabilit de Legea nr.7/1996. (spre

exemplu, pe această cale se renunţă la caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea

funciară).

Să începem prezentarea sistemului Legii nr.7/1996.

Cadastrul. Este un sistem de evidenţă tehnică, economică şi juridică a terenurilor situate

în România. Acesta realizează determinarea poziţiei configuraţiei si mărimii suprafeţelor

terenurilor în funcţie de destinaţie, categorii de folosinţă si proprietari.

Cadastrul reprezintă baza tehnică pe care se constituie cărţile funciare.

Cartea funciară: este un registru public care descrie imobilele, arată drepturile reale ce

poartă asupra acestora si aduce la cunoştinţa publicului drepturile de creanţă, actele sau

faptele juridice, precum şi alte raporturi juridice care au legătură cu imobilele.

142


Structura cărţii funciare. Titlul cărţii funciare conţine numărul acesteia şi localitatea şi

indică, dacă este cazul, faptul că obiectul înscrierii îl reprezintă un drept de superficie ori

de concesiune.

Partea I - descrierea imobilelor - conţine numărul de ordine si numărul cadastral;

suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi construcţiile existente, amplasamentul si

vecinătăţile, valoarea impozabilă şi eventuale observaţii.

Partea II - proprietatea – conţine numărul curent, numele/denumirea proprietarului,

domiciliul sau sediul acestuia; înscrieri privitoare la proprietate, actul constitutiv de

proprietate, strămutările proprietăţii si modalităţile proprietăţii, servituţile pentru care e

fond dominant, observaţii.

Partea III – sarcinile – cuprinde nr. curent, dezmembrămintele proprietăţii, ipotecile,

privilegiile şi urmăririle silite ; contractele de închiriere pe o durată mai mare de 3 ani,

chitanţele de plată anticipară a chiriei pe o durată mai mare de 2 ani, leasingul imobiliar,

anumite fapte juridice (cum ar fi minoritatea, interdicţia sau falimentul proprietarului),

acţiuni judiciare în curs privitoare la imobile şi observaţii.

Tipuri de menţiuni în cartea funciară. Operaţiunile efectuate în cartea funciară, în funcţie

de natura lor, pot fi înscrieri (intabulări) şi radieri de drepturi reale (inclusiv înscrieri

provizorii) sau notări de drepturi de creanţă sau a altor împrejurări care au legătură cu

situaţia imobilului.

Efectele cărţii funciare. Efectele menţiunilor din cartea funciară depind de natura

informaţiei ce face obiectul înscrierii. Distingem astfel efectele înscrierilor şi radierilor

privitoare la drepturile reale şi efectele notărilor.

Efectele înscrierilor privitoare la drepturile reale. O înscriere în cartea funciară poate fi

corectă sau incorectă, după cum condiţiile dreptului material – singurele care contează în

definitiv – sunt îndeplinite.

143


În domeniul principiului absolut al înscrierii – tipic sistemului german şi aplicabil până la

adoptarea Legii nr.7/1996 în Transilvania - înscrierea realizată în mod corect dă naştere

sau stinge dreptul real. În absenţa unei înscrieri, dreptul real nu există sau stingerea

acestuia nu operează.

În domeniul principiului relativ al înscrierii – recunoscut de legea nr.7/1996 – la data

înscrierii, dreptul este deja născut sau deja stins. Înscrierea realizată în mod corect nu face

decât să releve o stare de drept existentă. Ea este, cu alte cuvinte, declarativă.

Operaţiunea de cartea funciară nu produce efecte în ceea ce priveşte existenţa sau

inexistenţa dreptului. Valoarea înscrierii rezultă numai din faptul că face publică naşterea

sau stingerea dreptului real. Proprietarul neînscris în cartea funciară – sau cel care

dobândeşte dreptul de proprietate în afara cărţii funciare, are toate prerogativele şi

sarcinile unui proprietar tabular, cu excepţia celor strâns legate de efectele înscrierii. Spre

exemplu, un imobil grevat de o sarcină (de exemplu o servitute) este liberat de sarcina

respectivă din momentul în care aceasta s-a stins pentru cauzele prevăzute de lege, chiar

dacă stingerea ei nu este marcată prin radierea din cartea funciară.

Dacă am urma logica efectului relativ al înscrierii, rangul drepturilor reale ar trebui

stabilit, în afara cărţii funciare, după momentul naşterii lor efective, potrivit regulilor

dreptului material şi a principiului prior tempore, potior jure. Înscrierea subsecventă a

acestui drept nu ar trebui să aducă atingere rangului drepturilor. Din raţiuni de securitate

a circuitului civil, legea noastră adoptă o soluţie diferită. Potrivit art. 27 alin.1 ordinea

înregistrării determina rangul înscrierii. Această regulă operează însă numai pentru

transmiterile convenţionale ale dreptului de proprietate. În cazul dobândirii proprietăţii

prin moduri originare sau prin vânzări silite ori hotărâri judecătoreşti, potrivit articolului

28, rangul acestor drepturi se stabileşte în afara cărţii funciare, revenind la ipoteza

amintită la început.

Indiferent dacă este corectă sau incorectă, înscrierea sau radierea produce anumite efecte.

Aceste efecte reprezintă avantaje pentru proprietarul înscris în cartea funciară şi

constituie, totodată, riscuri pentru proprietarul care omite să se înscrie în registrele de

publicitate.

144


Mai întâi, ea naşte în sarcina titularului tabular o prezumţie de existenţă a dreptului.

Această prezumţie atrage cu sine poziţia procesuală favorabilă a titularului tabular; cel

care contestă acest drept trebuie să facă dovada caracterului incorect al înscrierii.

Prezumţia existenţei dreptului tabular, înlătură prezumţia de proprietate a posesorului

actual. Aceasta din urmă prezumţie se aplică numai imobilelor neînscrise în cartea

funciară.

Mai apoi, ca o continuare a prezumţiei stabilite anterior, titularul tabular se bucură de

puterea formală de a dispune de dreptul înscris. Potrivit art.24 alin.1 lit.(a) din lege,

„înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea

cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi

făcută”. Acest lucru rezultă şi din art. 28 potrivit căruia, cel care a dobândit drepturi prin

succesiune, accesiune, vânzare silită, hotărâri judecătoreşti ori uzucapiune trebuie să

înscrie aceste drepturi în cartea funciară pentru a putea dispune de ele. Prin urmare,

persoana care este desemnată de cartea funciară ca titular al dreptului are posibilitatea

formală de a dispune de acesta, chiar dacă în realitate nu este proprietar.

În plus, dacă înscrierea este corectă, nimeni nu se poate prevala de faptul necunoaşterii

informaţiilor înscrise în cartea funciară.

În fine, o înscriere incorectă poate constitui baza unei dobândiri a proprietăţii prin posesie

de bună credinţă în temeiul uzucapiunii prescurtate sau ca urmare a aplicării principiului

credinţei publice şi a decăderii proprietarului extra-tabular din acţiunea în rectificare

tabulară.

În conformitate cu dispoziţiile art. 27 din Legea nr.7/1996, înscrierile în cartea funciară

devin opozabile de la data înregistrării cererii, iar nu la data ulterioară la care s-a operat

efectiv înscrierea în sens material. Altfel spus, efectul de opozabilitate se va produce

chiar dacă, în concret, terţii nu au posibilitatea de a lua cunoştinţă de înscrierea de carte

funciară.

145


Efectele operaţiunilor juridice supuse notării.

Materia notărilor este deosebit de complexă datorită numărului foarte mare de situaţii

juridice care pot fi înscrise şi efectelor juridice diferite pe care o asemenea înscriere le

poate produce, în funcţie de natura informaţiei înscrise. Fără a intra în detaliile acestei

probleme, vom distinge între notările care au efect constitutiv, în sensul că nasc sau

schimbă conţinutul juridic al drepturilor înscrise şi notările care au un rol de informare a

terţilor.

În materia înscrierii drepturilor reale, conţinutul drepturilor înscrise este dat de regulile de

drept substanţial privitoare la proprietatea imobiliară, uzufruct, servituţi, ipoteci etc. În

materia notărilor, situaţia este diferită. Menţionarea acestor raporturi în cartea funciară,

conferă un regim juridic particular raporturilor juridice supuse notării. Aceste raporturi

aparţin unor ramuri de drept foarte diferite (dreptul familie, dreptul obligaţiilor, dreptul

societăţilor comerciale sau procedurii civile).

Efectul tipic al acestor notări rezidă în restrângerea puterii de a dispune de un imobil.

Astfel drepturile personale notate cu privire la un imobil (cum ar fi drepturile de

preemţiune ori de răscumpărare) pot dobândi prin aceasta un caracter propter rem. Spre

exemplu, prin notare, un drept de creanţă, cum ar fi un drept de preemţiune, devine

opozabil tuturor celor care dobândesc ulterior imobilul. În acest caz, prin notare se aduce

o restrângere a puterii de a dispune care completează o pretenţie personală privitoare la

dobândirea unui drept real. O precizare se impune. Proprietarul conservă dreptul de a

transfera imobilul sau de a-l greva cu sarcini reale, însă asigură dreptului de creanţă o

prioritate faţă de orice drept ulterior asupra bunului. Altfel spus, titularul creanţei poate să

se prevaleze de titlul său de proprietate împotriva drepturilor dobândite de terţi înainte de

exercitarea sau recunoaşterea dreptului de creanţă. Care este natura acestui drept şi cu ce

titlu se va realiza el împotriva terţului? Chestiunea este extrem de dezbătută în doctrină

română şi străină şi pentru detalii ale acestei probleme vă rog să consultaţi manualul, la

capitolul privitor la obligaţiile propter rem.

146


Efectele notărilor cu efect de informare. Prin această notare este făcută publică o anumită

împrejurare care are o anumită legătură cu situaţia juridică a unui imobil dar a cărei

existenţă nu este în sine legată de cartea funciară. Efectele menţiunilor sunt legate

exclusiv de valoarea sa informativă. Prin aducerea unui raport juridic la cunoştinţa

publicului nu se creează o prezumţie legală, însă aceasta poate avea un rol important în

materie de probă şi poate produce consecinţe juridice indirecte (cum sunt convenţiile

privitoare la organizarea unei coproprietăţi, calitatea unui bun mobil de a fi accesoriul

unui imobil, situaţia derivată din anumite acte administrative etc.) Terţii dobânditori ai

unui imobil nu se pot baza pe absenţa menţiunii pentru a pretinde că împrejurarea

respectivă nu există. Reciproc, faptul că o anumită împrejurare este menţionată în cartea

funciară nu îl îndreptăţeşte pe dobânditorul tabular să pretindă existenţa acestei

împrejurări. Cu toate acestea, credem, prin analogie cu situaţia drepturilor reale, că

nimeni nu poate pretinde că nu a cunoscut o împrejurare menţionată în cartea funciară.

De aici rezultă că efectuarea unei menţiuni poate avea importanţă probatorie în anumite

împrejurări (spre exemplu în determinarea bunei credinţe a unei persoane).

Principiul legalităţii materiale. Înscrierile în cartea funciară nu trebuie să producă efecte

dacă sunt în dezacord cu realitatea juridică. Altfel spus, existenţa unei înscrieri în registru

nu este suficientă pentru a garanta existenţa sau stingerea unui drept real sau a unui raport

juridic supus notării, iar absenţa unei asemenea înscrieri nu înseamnă că dreptul real sau

situaţia juridică respectivă nu există. Aceasta este adevărat, credem noi, chiar dacă,

potrivit articolului 50 din lege, înainte de înscriere trebuie verificate cerinţele formale de

validitate ale actului.

Potrivit art.34 din lege, cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul persoanei

care a dobândit prin act juridic cu titlu „legal” şi cu bună credinţă un drept real înscris în

cartea funciară. Per a contrario, cuprinsul cărţii funciare nu se consideră exact în privinţa

dobânditorilor care cunoşteau inexistenţa sau nevalabilitatea titlului transmiţătorului sau a

titlului prin care ei au dobândit proprietatea sau care puteau cunoaşte aceste împrejurări

din faptul notării unei acţiuni în cartea funciară ori din inadvertenţele care reies din titlul

transmiţătorului. O înscriere nulă nu poate produce efecte juridice.

147


De aici rezultă că atunci când cuprinsul cărţii funciare nu corespunde cu situaţia juridică

reală orice persoană interesată poate cere rectificarea cărţii funciare, prin înlăturarea

operaţiunii de înscriere sau radiere realizate anterior (art.35). Această situaţie poate exista

atunci când înscrierea este iniţial corectă, dar ulterior devine incorectă, datorită unei

schimbări de situaţie care s-a produs în afara cărţii funciare. De asemenea, este posibil ca

înscrierea sau radierea să fie incorectă de la început.

Principiul legalităţii materiale a înscrierilor din cartea funciară se completează cu

principiul credinţei publice, potrivit căruia înscrierea se consideră exactă în folosul celui

care dobândeşte cu bună credinţă drepturi reale în regim de carte funciară. Principiul

credinţei publice poate avea drept consecinţă, în anumite cazuri, consolidarea drepturilor

tabulare, în detrimentul situaţiei juridice reale.

Acţiunea în rectificare a cărţii funciare.

Divergenţa între starea înscrierilor în cartea funciară şi situaţia juridică reală reprezintă un

izvor de riscuri şi inconveniente pentru veritabilul titular al drepturilor. Amintim că dacă

adevăratul proprietarul nu este înscris în cartea funciară, el poate pierde dreptul său, spre

exemplu, în favoarea unui terţ care este înscris în temeiul unui titlu care provine de la un

neproprietar dacă posedă un timp suficient pentru a prescrie.

Rectificarea cărţii funciare tinde să restabilească acordul între înscrierile din cartea

funciară şi situaţia juridică reală a imobilului, în favoarea persoanei interesate de

restabilirea acestei concordanţe. Rectificarea priveşte existenţa şi natura drepturilor

înscrise în cartea funciară şi trebuie distinsă de modificarea cărţii funciare, această din

urmă operaţiune vizează exclusiv datele tehnice ale înscrierii şi care nu afectează

existenţa dreptului înscris. Rectificarea trebuie distinsă, de asemenea, de procedura de

îndreptare a erorilor materiale care au apărut cu ocazia efectuării unei înscrieri.

Rectificarea poate opera pentru orice operaţiuni înscrise în cartea funciară, atât pentru

înscrierile şi radierile de drepturi reale, cât şi pentru notările raporturilor juridice ale căror

efecte au legătură cu situaţia juridică a imobilului.

148


Ea are natura unei acţiuni în constatare a dreptului. Ea stabileşte, prin raportare la un

imobil determinat, adevărata situaţie juridică, cu privire la titularii proprietăţii, la

drepturile reale care grevează sau profită bunului. Această acţiune nu este constitutivă de

drepturi în sensul că nu face decât să constate starea existentă cu privire la drepturile

reale. Promovarea ei este esenţială pentru înscrierea în cartea funciară a unei persoane

care nu a dobândit de la proprietarul tabular actual.

Acţiunea în rectificare este, ca regulă generală, imprescriptibilă. Cealaltă parte are la

dispoziţie anumite excepţii care o pot face inoperantă.

O primă ipoteză se referă la dobândirea proprietăţii de către un terţ prin uzucapiune (de

30 de ani sau de 10 la 20 de ani). În acest caz, efectul constitutiv şi retroactiv al

uzucapiunii se opune intentării unei acţiuni din partea fostului proprietar.

O a doua ipoteză este prevăzută chiar de art.37 şi 38 din lege. Acţiunea în rectificare

întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita

calificare a dreptului înscris, nu se poate îndrepta împotriva terţelor persoane care au

dobândit bunul în regim de carte funciară, prin acte cu titlu oneros şi care au fost de bună

credinţă decât într-un termen de 3 ani socotit de la data înregistrării cererii de înscriere

formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere. Să

presupunem că A este primul titular de carte funciară şi s-a înscris în temeiul unui titlu

nul pe 1 februarie 2004. Ulterior, A vinde în regim de carte funciară imobilul lui B pe 1

februarie 2005, iar acesta dobândeşte lucrul cu bună credinţă. C – adevăratul proprietar –

nu va putea introduce acţiunea în rectificare tabulară decât în termen de 3 ani de la

înscrierea dreptului lui B, adică până la 1 februarie 2008.

Faţă de terţii care au dobândit cu bună credinţă un drept real prin donaţie sau legat,

acţiunea în rectificare nu se poate porni decât în termen de 10 ani de la data înscrierii

dreptului lor.

Natura juridică a termenelor de 3, respectiv, 10 ani este controversată. În opinia noastră,

urmând, în acest sens, doctrina şi jurisprudenţa elveţiană, aceste termene nu sunt termene

149


de prescripţie, ci termene de decădere care duc la stingerea dreptului adevăratului

proprietar şi la consolidarea situaţiei juridice consfinţite de cartea funciară.

O a treia ipoteză o constituie prescripţia acţiunii de fond prin care persoana interesată

poate cere desfiinţarea dreptului sau a situaţiei juridice înscrise în cartea funciară (spre

exemplu prescrierea unei acţiuni în anularea unui act juridic lovit de nulitate relativă). În

acest caz, acţiunea în rectificare este inadmisibilă, deoarece este de neconceput ca pe

calea acţiunii în rectificare tabulară să se ajungă pe cale indirectă la realizarea unor

drepturi afectate de prescripţia extinctivă.

Efectul acţiunii în rectificare. Ca urmare a admiterii acţiunii în rectificare tabulară,

instanţa constată situaţia juridică a drepturilor reale sau a raporturilor juridice ce privesc

un imobil. Se constată, spre exemplu, că o anumită persoană nu este titulara dreptului de

proprietate şi că această calitate aparţine altei persoane, ori că un drept care a fost radiat

continuă să existe. Această decizie nu creează drepturi reale noi şi nici nu stinge pe cele

existente, ci doar constată existenţa lor în afara cărţii funciare, punând de acord situaţia

din cartea funciară cu cea reală.

PROTECŢIA JUDICIARĂ A PROPRIETĂŢII PRIVATE

Introducere

Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate sunt acele acţiuni prin care titularul

înlătură atingerile aduse dreptului său.

Relaţia de apropriere a unui anumit bun este apărată prin:

acţiuni personale - atunci când se invocă obligaţia detentorului unui bun al altuia

de a-l restitui celui de la care îl deţine (restituirea bunului încredinţat cu titlu de

depozit ori de locaţiune);

150


acţiuni reale – care pot fi, la rândul lor, acţiuni posesorii – dacă obiectul protecţiei

juridice este posesiunea ca stare de fapt – sau acţiuni petitorii – dacă obiectul

protecţiei juridice îl reprezintă un drept real.

Tribunalul Suprem afirma, într-o decizie de principiu, că „a nu recunoaşte deponentului-

proprietar dreptul decât la acţiunea personală, ar însemna că în cazul în care acea

acţiune s-ar fi prescris şi depozitarul ar refuza să restituie lucrurile de bună voie,

proprietarul ar rămâne lipsit pentru totdeauna de ele; în schimb, le-ar folosi deţinătorul

deşi, prin efectul prescripţiei extinctive, acesta nu a putut dobândi nici un drept asupra

lor, soluţie inadmisibilă, lipsită de orice raţiune. Existenţa a două acţiuni distincte în

patrimoniul deponentului-proprietar, rezultă, de altfel, şi din art.1598 c.civ, care face o

aplicare a acestui principiu în situaţia în care contractul de depozit s-a încheiat cu o

persoană incapabilă şi când – datorită nevalabilităţii acelui contract – deponentului nu-i

rămâne decât acţiunea în revendicare spre a-şi readuce lucrurile în posesia sa, dacă,

bineînţeles, le mai găseşte în mâna depozitarului incapabil.”

Acţiunea în revendicare este principala acţiune petitorie care protejează dreptul de

proprietate. Alături de aceasta trebuie plasate acţiunea în grăniţuire (acţiunea prin care se

solicită delimitarea pe cale judiciară a două proprietăţi limitrofe), acţiunea negatorie

(acţiunea prin care se cere constatarea inexistenţei unui dezmembrământ al dreptului de

proprietate), acţiunea în prestaţie tabulară (acţiunea prin care persoana îndreptăţită să

întabuleze un drept real imobiliar solicită instanţei să hotărască înscrierea dreptului, dacă

cel obligat refuză să predea înscrisul necesar pentru înscrierea dreptului) şi petiţia de

ereditate (Trib Suprem s.civ. dec 1051/1969 CD 1969 p.160; Trib Suprem s.civ. dec

447/1972 Rep 1969-1975 p.212).

Acţiunile posesorii protejează în mod indirect proprietatea, proprietarul tulburat în

exercitarea posesiunii poate cere încetarea tulburării sau restituirea bunului, fără a fi

nevoit să probeze dreptul său de proprietate.

151


Acţiunea în grăniţuire

Potrivit art. 584 C.civ. „ Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea

proprietăţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate.”

Acţiunea în grăniţuire este foarte des folosită în practica judiciară românească.

Proprietarul unui terem are la dispoziţie două acţiuni care, în lumina jurisprudenţei din

ultimii 30-40 de ani, produc, în anumite privinţe, efecte similare. Suprapunerea lor duce

adeseori la soluţii contradictorii, care slăbesc autoritatea justiţiei.

Se impune deci studierea domeniului tradiţional al acţiunii în grăniţuire pentru a o separa

în mod clar de acţiunea în revendicare.

Să începem prin a spune – alături de doctrină - că grăniţuirea este actul prin care doi

vecini stabilesc limitele terenurilor lor. Pentru aceasta ei folosesc semne exterioare, cum

sunt pietrele de hotar, ţăruşi, garduri vii, arborii etc.

Acţiunea în grăniţuire era – la origine – acţiunea prin care reclamantul constrânge pe

vecinul său să aşeze pietrele de hotar. Ea se justifica prin aceea că fiecare proprietar

funciar era prezumat a avea interesul de a-şi delimita terenul pentru a evita uzurpările şi

contestaţiile viitoare. S-a admis ulterior că acţiunea poate fi admisă nu numai atunci când

între proprietăţi nu au existat niciodată semne exterioare de hotar, ci şi în situaţia în care

există, dar sunt obiect de controversă.

Se admite, în genere, că acţiunea este reală şi petitorie întrucât facultatea de a cere

stabilirea hotarelor este un atribut al dreptului de proprietate. Ea reprezintă un act de

dispoziţie în privinţa căruia nu operează prezumţia de mandat tacit între soţi.

Este esenţial de notat că în realitate acţiunea în grăniţuire se manifestă în două ipoteze

diferite.

152


Un vecin poate refuza marcarea hotarului, chiar dacă linia de hotar este clară şi

necontestată, spre exemplu pentru a nu contribui la cheltuiala comună. Acţiunea în

grăniţuire sancţionează în acest caz neexecutarea unei obligaţii pozitive şi are un caracter

personal.

Atunci când limitele terenurilor sunt incerte şi constestate, acţiunea în grăniţuire are în

vedere stabilirea judiciară a liniei de hotar ce separă cele două fonduri; fiind posibil ca

hotărârea să oblige pe una dintre părţi la restituirea unei porţiuni de teren.

Prin aceast efect, acţiunea în grăniţuire se aseamănă cu acţiunea în revendicare cu privire

la o porţiune de teren învecinat. Asemănarea este cu atât mai mare cu cât ambele acţiuni

aduc în discuţie de regulă aceleaşi mijloace de probă: titluri, expertize, martori, cercetări

la faţa locului etc.

Cele două acţiuni se deosebesc însă prin domeniul lor de aplicare.

Se admite, în genere, că acţiunea în revendicare are ca obiect un lucru determinat, adică o

porţiune de teren determinată fie prin suprafaţă, fie prin aşezare. Reclamantul pretinde a

cunoaşte limitele terenului său şi cere restituirea unei anumite porţiuni, ocupate pe

nedrept, făcând dovada dreptului său.

Pe de altă parte, în acţiunea în grăniţuire limitele terenurilor sunt incerte chiar pentru

reclamant. Acesta nu poate pretinde că o anumită porţiune de teren îi aparţine, deoarece,

prin ipoteză, el recunoaşte că nu ştie amplasamentul liniei de hotar. Delimitărea judiciară

va stabili în ce măsură se impune o restituire de teren şi unde anume aceasta va avea loc.,

dar la data introducerii acţiunii, reclamantul nu pretinde a cunoaşte nici existenţa şi nici

întinderea acelei porţiuni.

Între cele două acţiuni există deosebiri şi în plan probatoriu. Se afirmă uneori că

grăniţuirea nu implică obligaţia reclamantului de a dovedi dreptul de proprietate. Luată

153


au pied de la lettre, această afirmaţie este greşită. Este suficient să deschidem Codul civil

pentru a constata că, potrivit art.584 C.civ., pentru a cere grăniţuirea fondului,

reclamantul este dator să facă proba calităţii sale de proprietar.

Afirmaţia are totuşi un înţeles mai subtil. În cazul unei grăniţiuni, pârâtul este obligat să

restituie porţiunile aflate dincolo de linia de hotar, chiar dacă reclamantul nu face doveda

dreptului său de proprietate asupra acelor porţiuni (deşi face proba existenţei dreptului

său asupra fondului învecinat).

În revendicare, pârâtul posesor este prezumat proprietar, iar reclamantul are sarcina de a

răsturna prezumţia, făcând dovada dreptului său asupra fiecărui milimetru din porţiunea

revendicată. El nu poate răsturna prezumţia de proprietate dovedind doar viciile titlului

pârâtului.

Care este efectul hotărârii de grăniţuire asupra proprietăţii? Am afirmat că acţiunea în

grăniţuire poate avea ca efect restituirea unei porţiuni de teren, deşi nu are ca obiect

dreptul de proprietate. Aceasta înseamnă că hotărârea nu este constitutivă, ci declarativă

de drepturi. În plus, hotărârea în grăniţuire nu are putere de lucru judecat în faţa unei

acţiuni în revendicare.

Pe de altă parte, grăniţuirea nu poate fi admisă dacă hotarul ce separă două fonduri a fost

stabilit anterior prin convenţia părţilor sau printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi

irevocabilă.

Proprietarii fondurilor limitrofe suportă egal cheltuielile grăniţuirii, chiar dacă fondurile

sunt de întindere şi de valoare diferită, deoarece se consideră că delimitarea proprietăţilor

foloseşte în egală măsură celor doi proprietari. Aceasta nu include şi cheltuielile de

ridicare a unui gard comun.

154


Acţiunea în revendicare

Definiţie

Acţiunea în revendicare este definită în doctrină ca fiind acţiunea petitorie prin care

proprietarul neposesor solicită recunoaşterea dreptului său de proprietate şi obligarea

posesorului neproprietar la restituirea bunului.

Această acţiune nu este reglementată în mod distinct de codul civil, ceea ce a dus la

numeroase controverse şi dezbateri în vedere precizării caracterului, condiţiilor de

exercitare şi a efectelor sale.

Caracterele juridice ale acţiunii în revendicare

Caracterul real. Deoarece acţiunea în revendicare se bazează pe dreptul de proprietate şi

concretizează prerogativa urmăririi bunului în mâinile terţilor. Acţiunea în revendicare

încetează dacă încetează dreptul de proprietate (fie prin dispariţia fizică ori contopirea

lucrului cu un bun mai important, fie prin uzucapiune, expropriere etc.)

Caracterul petitoriu. Pune în discuţie dreptul de proprietate al reclamantului, reclamantul

fiind ţinut să dovedească existenţa dreptului său (probatio incubit actio).

Caracterul imprescriptibil. Rezultă din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate,

care nu se stinge prin neuz şi se perpetuează prin transmitere.

În timp ce art.21 din Decr. 167/1958 exclude aplicarea decretului la acţiunile privitoare la

dreptul de proprietate, art. 1890 din Codul civil consacră termenul general de prescripţie

de 30 ani pentru toate acţiunile reale, altele decât cele declarate imprescriptibile de lege.

(acţiunea în revendicare nu e declarată imprescriptibilă!). Art. 2262 C.civ.fr. nu

menţionează excepţia acţiunilor declarate prin lege imprescriptibile. După unele ezitări s-

155


a statuat că imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare există indiferent de caracterul

mobil sau imobil al bunului (Trib Suprem s.civ. dec 539-1953 CD 1952-1954 p.42; Trib

Suprem s.civ. dec 406/1965 Justiţia Nouă nr.10/1965; Trib Suprem s.civ. dec 144/1982

Repertoriu 1980-1985).

Excepţii de la caracterul imprescriptibil sunt: (a) termenul de 3 ani pentru revendicarea

bunurilor adjudecate la licitaţie publică cu ocazia executării silite imobiliare (art.520

C.civ) (b) termenul de 1 an pentru revendicarea avulsiunii (498 C.civ.)

Legitimarea procesuală în cadrul acţiunii în revendicare

Subiectul activ poate fi numai proprietarul exclusiv, care face dovada dreptului său (Trib

Suprem s.civ. dec 1338/1958 Repertoriu 1950-1969), moştenitorii sub beneficiu de

inventar, moştenitorii sezinari şi cei nesezinari puşi în posesie şi creditorii chirografari pe

calea acţiunii oblice.

Jurisprudenţa tradiţională. Acţiunea în revendicare nu se poate introduce de un

coproprietar împotriva altui coproprietar pentru că reclamantul nu este titular exclusiv al

dreptului (Trib Suprem s.civ. dec 1335/1978 CD 1978 p.31; Trib Suprem s.civ. dec

2063/1955 CD 1955 p.53). Coproprietarii nu pot introduce acţiunea în revendicare

împotriva unui terţ decât împreună, deoarece acţiunea în revendicare este un act de

dispoziţie şi s-ar încălca regula unanimităţii (Trib Suprem s.civ. dec 1105/1969 CD 1969

p.237; Trib Suprem s.civ. dec 2241/1972 CD 1972 p.84; Trib Suprem s.civ. dec

1030/1975 CD 1975 p.222; Trib Suprem s.civ. dec 362/1984 Repertoriu 1980-1985

p.285).

În cazul proprietăţii devălmaşe a soţilor se distinge în funcţie de natura mobiliară sau

imobiliară a bunului revendicat, deoarece în primul caz funcţionează prezumţia de

mandat tacit reciproc (o soluţie derogatorie Trib Suprem s.civ. dec 538/1983 CD 1973

p.243)

156


Doctrina contemporană. Acţiunea în revendicare reprezintă un simplu act de conservare

ce evită dispariţia juridică a unui drept de proprietate prin întreruperea prescripţiei

achizitive, astfel încât ar putea fi introdusă de un singur coproprietar (D. Chirică –

Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar, Dreptul

11/1998 p.23-30).

Proba dreptului de proprietate.

În mod obişnuit tratăm problema probei dreptului de proprietate în cadrul acţiunii în

revendicare dar trebuie ştiut că interesul acestei discuţii este mult mai larg. Pe de o parte

poate fi vorba de litigii privitoare la alte drepturi reale. Pe de altă parte, proprietarul poate

avea interesul să facă proba dreptului său în alte ipoteze cum ar fi în cazul unei

exproprieri sau pentru acordarea unor daune interese atunci când lucrul ce-i aparţine a

fost distrus în tot sau în parte. Explicaţiile pe care le vom sugera se aplică mutatis

mutandis tuturor acestor ipoteze.

Un prim aspect ce trebuie clarificat este dacă regulile generale prevăzute de articolele

1169 şi următoarele se aplică în materia proprietăţii. Deşi aceste reguli se găsesc înscrise

în capitolul privitor la probaţiunea obligaţiilor şi a plăţii ele au aplicabilitate generală şi

servesc probei oricărui act sau fapt juridic. Am putea spune că în realitate proba

proprietăţii se face prin dovedirea actului sau faptului juridic pe care se întemeiază. Dacă

proprietatea a fost dobândită printr-un act juridic ar trebui ca proba proprietăţii să fie

făcută prin act scris, cu excepţiile şi precizările cunoscute. Dimpotrivă dacă se pretinde că

proprietatea a fost dobândită printr-un fapt juridic, cum este posesia de lungă durată,

dovada s-ar putea face cu orice mijloc de probă. În realitate, jurisprudenţa a înlăturat în

mare parte aceste principii în cazul probei proprietăţii.

Este incontestabil însă că dispoziţiile articolului 1169 se aplică cu exactitate. Sensul

acestei dispoziţii este că sarcina probei revine întotdeauna celui care pretinde să schimbe

o stare de fapt existentă. Prin urmare, posesorul actual al lucrului nu are, în principiu,

nimic de dovedit. El trebuie să aştepte ca adversarul să facă dovada împotriva sa. Aceasta

157


dă mare parte din interesul acţiunilor posesorii prin care posesorul, despărţit momentan

de bun, poate fi repus în posesie. Interesul nu este atât cel de a acorda posesorului

ameninţat de evicţiune avantajul prelungirii efemere a folosinţei, ci posibilitatea de a

conserva privilegiul de a nu trebui să dovedească nimic până ce adversarul său nu

depăşeşte dificultatea dovedirii dreptului său.

Proba proprietăţii mobiliare În principiu nu există în această materie dificultăţi teoretice însemnate. Potrivit

articolului 1909, posesorul de bună credinţă este protejat împotriva oricărei revendicări,

iar buna credinţă este prezumată. Cel care revendică un bun mobil trebuie să dovedească

reaua credinţă a posesorului actual sau că dispoziţiile articolului 1909 nu sunt aplicabile.

Apoi, el trebuie să dovedească posesiunea sa anterioară, ceea ce echivalează cu proba

proprietăţii, deoarece posesia, prezumată de bună credinţă, îl îndreptăţea să se pretindă

proprietar.

Proba proprietăţii imobiliare În această materie trebuie să distingem între imobilele înscrise în cartea funciară şi cele

care nu sunt încă înscrise în cartea funciară.

Proba proprietăţii în sistemul de transcripţiuni În acest sistem, cel care doreşte să demonstreze proprietatea trebuie să stabilească mai

întâi faptul din care s-a născut dreptul său. Cu excepţia ocupaţiunii, proprietarul poate să

dovedească dreptul său fie pe baza unui fapt prevăzut de lege, fie arătând existenţa unui

act juridic prin care proprietatea i-a fost transferată. Dacă demonstrează că a posedat

singur sau împreună cu autorii săi 30 de ani, orice dificultate de probă dispare. El este

scutit de a face proba existenţei unui titlu; proba dreptului său e realizată faţă de orice

persoană. Aceasta este de altfel principala utilitate a uzucapiunii. Dar această probă nu

este întotdeauna posibilă. Chiar atunci când se face proba posesiei, adversarul poate

opune existenţa unor cauze care au dus la suspendarea ori întreruperea prescripţiei.

158


Proprietarului nu îi rămâne decât să dovedească existenţa titlului prin care a dobândit

proprietatea.

Să presupunem că proprietarul a adus ca probă un contract de vânzare care atestă

transmiterea proprietăţii. Dar această probă nu este suficientă deoarece titlul nu este

valabil decât dacă autorul era la rândul său proprietar. Dobânditorul trebuie, prin urmare,

să demonstreze şi dreptul de proprietate al acestuia, adică să arate actul de vânzare,

donaţie etc. prin care acesta a dobândit de la autorul său. Şi aşa mai departe la infinit.

Această demonstraţie a fost denumită, pe drept cuvânt, probatio diabolica.

Mai mult, este posibil ca atunci când se produce împotriva posesorului actual un titlu prin

care rezultă că reclamantul a dobândit proprietatea, posesorul ar putea răspunde, potrivit

regulilor aplicabile în materia actelor juridice civile, că el nu contestă existenţa actului, ci

existenţa dreptului, iar actul în sine nu îi este opozabil. El poate fi desigur opus celui care

l-a încheiat – va spune posesorul – dar nu şi terţilor: res inter alios acta aliis neque nocere

neque prodesse potest. Această excepţie este posibilă pentru că dreptul francez modern,

spre deosebire de dreptul german şi chiar de vechiul drept francez, admite posibilitatea

transmiterii proprietăţii imobiliare prin acte juridice cu efecte relative, iar nu printr-o

procedură distinctă de investitură publică (cum este, spre exemplu, înscrierea în cartea

funciară din Transilvania). Această obiecţie se bazează însă pe o confuzie între efectul

obligatoriu al actului juridic şi opozabilitatea acestuia. Orice act juridic este opozabil, ca

realitate socială şi juridică, celorlalte persoane, care, în acţiunile lor trebuie să ţină cont

de existenţa actului juridic şi să se abţină de la orice acţiune care ar tulbura exercitarea

drepturilor născute din acestea. Însă actele juridice nu produc efecte obligatorii, adică nu

nasc drepturi şi obligaţii determinate, decât între părţi. Invocarea unui titlu pentru a face

proba dreptului de proprietate nu constituie o aplicare a relativităţii efectelor sale

obligatorii, ci o punere în valoare a opozabilităţii.

159


Acţiunea publiciană

Pentru a înţelege mai bine modul în care este rezolvată problema probei proprietăţii în

sistemul Codului civil este important să facem o scurtă incursiune în dreptul roman care

s-a confruntat într-o anumită perioadă cu probleme similare.

La început dobândirea proprietăţii quiritare avea loc, după cum ştim, prin mancipatio şi in

jure cessio. În cazul unei vânzări simple însoţite de tradiţiunea lucrului, dobânditorul nu

dobândea proprietatea în sensul strict al cuvântului însă lucrul era in bonis, adică era

protejat de revendicare vânzătorului prin excepţia rei venditae et traditae, iar contra

terţilor putea introduce interdictele posesorii. Dar dacă era deposedat de un terţ înainte de

a putea uzucapa şi din diferite motive nu putea introduce interdictele posesorii,

cumpărătorul nu avea nici un remediu. Pentru aceasta prin edict al pretorului a fost creată

acţiunea publiciană care se baza pe o ficţiune. Posesorul care era de bună credinţă şi avea

un just titlu era presupus că a uzucapat înaintea împlinirii termenului cerut de lege.

Când distincţia dintre proprietatea quiritare şi proprietatea bonitară a dispărut, tradiţiunea

a devenit modul obişnuit de dobândire a proprietăţii, cu condiţia ca proprietatea să

provină de la adevăratul proprietar: verus dominus. Prin urmare, pentru a dovedi dreptul

său trebuia să probeze existenţa dreptului autorului său: dominium auctoris şi se întâlneau

aceleaşi probleme. Pentru a remedia aceste inconveniente acţiunea publiciană a fost

adaptată. Prin ficţiune s-a stabilit că cel care nu poate dovedi proprietatea autorului său e

presupus a fi uzucapat deja. El putea revendica lucrul din mâinile terţilor. Dacă

oponentul său era adevăratul proprietar atunci acţiunea era respinsă în temeiul excepţiei

justi dominii. Dacă însă atât reclamantul cât şi pârâtul puteau beneficia de ficţiunea

acţiunii publiciene problema devenea mult mai complicată deoarece se năştea întrebarea

legitimă de ce s-ar acorda preferinţă mai degrabă unuia decât celuilalt. Pentru aceasta se

trecea la compararea posesiilor, cea veche a reclamantului, şi cea actuală a pârâtului. Cel

a cărui posesie era mai justificată prin titlu sau prin bună credinţă era recunoscut

proprietar. Iar dacă posesorii deţineau bunul de la acelaşi autor era preferat cel care

160


justifica o posesie mai veche. Dacă aceştia deţineau bunurile de la autori diferiţi se acorda

preferinţă posesorului actual.

Revendicarea în dreptul actual.

Dacă nici posesorul actual şi nici reclamantul nu pot produce un titlu, acţiunea ar trebui

teoretic respinsă în aplicarea principiului in pari causa melior est possidentis. Însă de mult

timp jurisprudenţa a admis că trebuie procedat la o comparaţie a posesiilor. Astfel,

reclamantul va avea câştig de cauză dacă justifică o posesie mai veche sau mai

caracterizată. Ce înseamnă însă posesie mai caracterizată? Mai întâi este posibil ca

posesia reclamantului să fie utilă (adică să îndeplinească toate condiţiile de la articolul

1847) în timp ce posesia actuală nu îndeplineşte (sau nu a îndeplinit la un moment dat)

aceste condiţii. Mai apoi este posibil ca unul reclamantul să facă dovada unor înscrieri în

registrele cadastrale sau în registrele agricole ori a altor elemente de fapt care fac

probabilă existenţa unui titlu. În fine este posibil ca una dintre posesii să fie de bună

credinţă, iar cealaltă să fie de rea credinţă. Dacă reclamantul nu reuşeşte să facă dovada

unei posesii mai vechi sau mai bine caracterizate, acţiunea în revendicare va fi respinsă.

Dacă posesorul actual nu poate face dovada proprietăţii sale cu un titlu, iar reclamantul

aduce în susţinerea acţiunii sale un titlu care atestă că bunul i-a fost vândut lui sau

autorului său înaintea intrării în posesie a posesorului actual, jurisprudenţa tinde să dea

câştig de cauză reclamantului, cel puţin atâta timp cât titlul provine de la un terţ (spre

exemplu, un plan urbanistic realizat de autorităţile locale pe baza declaraţiilor anterioare

ale reclamantului nu constituie un titlu suficient pentru a câştiga o acţiune în revendicare

fără a mai pune problema comparării posesiilor). În realitate această soluţie poate fi

apropiată de cea din prima ipoteză deoarece reclamantul se bazează pe posesia ce i-a fost

transmisă prin încheierea actului invocat (de aici şi condiţia anteriorităţii titlului).

Dacă ambele părţi produc un titlu jurisprudenţa distinge între mai multe ipoteze, deşi în

esenţă, soluţiile se reduc la cele expuse anterior.

161


Dacă titlurile invocate provin de la acelaşi autor, va fi preferat cel care a înscris primul în

registrele de publicitate. Dacă titlurile sunt două testamente, va fi preferat cel care are

dată certă mai recentă deoarece potrivit legii acesta duce la revocarea testamentului

anterior.

Dacă titlurile provin de la autori diferiţi atunci se va trece la o comparaţie a titlurilor.

Astfel, reclamantul va avea câştig de cauză dacă reuşeşte să dovedească o posesie mai

veche sau mai caracterizată a autorului său, ori produce titlul în baza căruia acesta a

dobândit posesia, în timp ce posesorul actual nu poate face această dovadă.

Trebuie precizat, în fine, că prin titlu jurisprudenţa înţelege nu doar titlurile translative ori

constitutive de drepturi, ci şi titlurile declarative cum sunt hotărârile judecătoreşti sau

convenţiile de ieşire din indiviziune.

Revendicarea în sistemul de carte funciară. În această privinţă trebuie să distingem din nou între regulile aplicabile cărţilor funciare

în temeiul Decretului Lege nr.115/1938 şi aplicabile în Transilvania şi Bucovina şi

regulile aplicabile noilor cărţi funciare instituite prin Legea nr.7/1996.

Sistemul Legii nr.7/1996.

Legea nr.7/1996 renunţă la efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară astfel încât

proprietatea se transferă între părţi la momentul realizării acordului de voinţă în forma

cerută de lege. Dreptul său devine opozabil terţilor numai din momentul înscrierii în

cartea funciară.

Până în prezent, efectele cărţii funciare provizorii se manifestă ca o răsturnare a sarcinii

probei în beneficiul proprietarului înscris în cartea funciară. Astfel, dacă reclamantul este

înscris ca proprietar în cartea funciară, acţiunea în revendicare va fi admisă, în afară de

cazul în care posesorul actual dovedeşte că înscrierea nu corespunde situaţiei juridice

actuale, cerând rectificarea cărţii funciare. Dacă acţiunea în rectificare este admisă litigiul

162


dintre părţi va fi tranşat după regulile amintite anterior privitoare la acţiunea în

revendicare în sistemul Codului civil. Asupra condiţiilor şi efectelor acţiunii în rectificare

tabulară vom reveni în capitolul privitor la publicitatea drepturilor, trebuie însă precizat

că, potrivit articolului 38 din lege, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.247/2005,

acţiunea în rectificare tabulară se prescrie în termen de 3 ani de la înscrierea

dobânditorului nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere. Prin urmare, posesorul

care nu se întemeiază pe cartea funciară nu beneficiază de prezumţia de proprietate.

DOBÂNDIREA PROPRIETĂŢII BUNURILOR MOBILE DE CĂTRE DOBÂNDITORUL DE BUNĂ CREDINŢĂ

Am văzut că, sub rezerva regulilor privitoare la cartea funciară, posesia conferă

posesorului avantajul de a beneficia de prezumţia de proprietate. În cazul revendicării

sarcina probei nu revine posesorului (fie el de bună sau de rea credinţă) care poate adopta

o atitudine pasivă, conservând totodată folosinţa lucrului. Adversarul trebuie să

dovedească existenţa unui drept contrar posesiei, iar această regulă se aplică deopotrivă

mobilelor şi imobilelor.

În cazul bunurilor mobile posesia produce însă efecte mai importante. Dacă posesorul

este de bună credinţă (iar buna credinţă este prezumată până la proba contrară)

revendicarea nu poate fi intentată. Simpla posesie este suficientă pentru a transfera

proprietatea, întocmai ca un titlu valabil emis de adevăratul proprietar. Acesta este efectul

original al posesiei consacrat de articolul 1909 alin.1 din Codul civil.

Originea istorică a regulii Această regulă nu provine din dreptul roman. Acesta supunea toate transferurile de

proprietate aceloraşi reguli, fără a rezerva mobilelor un regim juridic privilegiat.

Cumpărătorul unui mobil putea fi supus aceloraşi cauze de evicţiune ca şi autorul său.

Titlul său putea fi consolidat numai prin uzucapiune. Singura dispoziţie de favoare era că

163


termenul de prescripţie în materie mobiliară era de 1 an, iar în timpul lui Justinian a ajuns

la 3 ani. Dacă lucrul era furat, bunul nu mai putea fi dobândit prin uzucapiune. Mai mult,

dată fiind concepţia foarte largă despre furtum multe bunuri puteau fi revendicate pe

termen nelimitat.

Această regulă provine, se pare, din cutumele germanice care au fost aduse în Franţa

după căderea Imperiului Roman de Apus, fiind atestată încă din secolele al VII-VIII-lea

de legea salică, legea burgundă etc.

Justificarea regulii

Cu toate condiţiile care îi limitează aplicarea, această regulă constituie o anomalie care

contrastează cu soluţiile raţionale privitoare la înstrăinarea imobilelor. Ea contravine

principiului nemo plus juris transferre quam ipse habet. Cumpărătorul unui bun mobil

devine proprietar chiar dacă autorul său nu era titularul dreptului, ci era un simplu

depozitar, creditor gajist sau locatar. Mai mult, dacă drepturile înstrăinătorului au fost

desfiinţate retroactiv prin rezoluţiune sau anulare, drepturile subdobânditorilor se

conservă în contra principiului resoluto jure dantis, reslovitur jus accipientis. Justificarea

acestor derogări este legată de necesităţi practice şi economice imperioase. Bunurile

mobile circulă cu o foarte mare frecvenţă şi rapiditate. De cele mai multe ori vânzarea lor

nu este consemnată prin acte scrise, astfel încât vânzătorii nu pot dovedi prin înscrisuri

dobândirea dreptului lor. În aceste împrejurări, legea protejează posesorul de bună

credinţă împotriva unui proprietar care a ales să se despartă de bunul său. Dacă

deposedarea a avut loc în urma pierderii sau furtului, legea continuă să protejeze

proprietarul împotriva posesorului de bună credinţă. Această rigoare este temperată de

obligaţia proprietarului de a restitui posesorului preţul plătit atunci când bunul a fost

cumpărat într-un loc sau de la o persoană care vinde în mod obişnuit asemenea bunuri,

altfel spus în condiţii care ar putea înlătura precauţiile celui mai diligent dintre

cumpărători

164


Sfera de aplicare a regulii

Justificarea acestei reguli permite înţelegerea limitelor domeniului său de aplicaţie.

Această regulă se aplică numai bunurilor corporale, adică celor susceptibile de detenţie

materială. Ea nu se aplică:

(a) creanţelor şi altor bunuri mobile incorporale (a căror circulaţie este prezumată de

cod ca fiind mai redusă şi realizată, de regulă prin înscrisuri), cu excepţia

creanţelor încorporate în titluri;

(b) navelor, deoarece transmiterea drepturilor asupra acestora se realizează numai

prin acte în formă scrisă;

(c) bunurile din domeniul public (în virtutea caracterului inalienabil şi

imprescriptibil);

(d) universalităţile de bunuri mobile, cum este o succesiune mobiliară. Este evident

că un moştenitor aparent care a fost pus în posesiunea succesiunii nu se poate

prevala de articolul 1909 pentru a înlătura acţiunea în petiţie de ereditate

exercitată de adevăratul moştenitor.

(e) bunurilor mobile corporale care sunt accesorii ale unui imobil (fără a fi imobile

prin destinaţie) şi care pot fi revendicate odată cu imobilul.

Condiţiile aplicării acestei reguli.

Condiţiile care rezultă din lectura articolului 1909 sunt: posesorul să fie de bună credinţă,

iar proprietarul să se fi desesizat de bun în mod voluntar.

Buna credinţă a posesorului este o condiţie de aplicare a acestei reguli. Însă articolul

1909 nu menţionează nimic în această privinţă, el afirmă doar că „ lucrurile mişcătoare se

prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo curgere de timp.” Această

condiţie este dedusă de doctrină din aproprierea articolului 1909 de articolul 972 care

reprezintă o aplicaţie a acestei reguli. În acest articol se face vorbire de un vânzător care

vinde succesiv acelaşi bun mobil către doi cumpărători diferiţi. Chiar dacă primul

cumpărător a devenit proprietar prin efectul contractului de vânzare, articolul 972

165


stabileşte că al doilea cumpărător este preferat dacă a intrat în posesia bunului si este de

bună credinţă. Prin urmare, dacă al doilea cumpărător, simplu posesor al lucrului altuia,

nu este de bună credinţă, primul cumpărător, adevăratul proprietar, poate revendica

lucrul.

Pentru ca articolul 1909 să poată fi invocat, trebuie ca adevăratul proprietar să se fi

desesizat în mod voluntar de bunul său mobil. Într-adevăr, potrivit alineatului 2 „cel care

a pierdut sau cel cărui s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în curs de trei ani din ziua

când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care-l găseşte, rămânând acestuia recurs

în contra celui de la care îl are.” Prin urmare, nu poate revendica cel care nu a fost

victima unui furt sau care nu a pierdut lucrul, ci a consimţit să încredinţeze lucrul unei

alte persoane (depozitar, mandatar, locatar etc.) şi care a abuzat de încrederea acordată

dispunând de bun.

Se impun două precizări. Mai întâi, articolul 1909 alin.2 nu priveşte raporturile dintre

adevăratul proprietar şi hoţ sau găsitor deoarece aceştia nu sunt posesori de bună credinţă.

Revendicarea poate fi introdusă împotriva acestora până la împlinirea termenului de

uzucapiune de 30 de ani. Acest text priveşte relaţia proprietarului cu terţii care au

dobândit bunul de la hoţ sau găsitor. Faţă de aceştia revendicarea este posibilă însă numai

în termen de trei ani de la data pierderii sau a furtului.

Mai apoi, doctrina şi jurisprudenţa română susţin că terţul trebuie să fie de bună credinţă.

Cel care dobândeşte cu bună ştiinţă un lucru furat sau pierdut se expune pericolului

revendicării până la împlinirea termenului de uzucapiune. Nici această condiţie nu rezultă

din textul articolului 1909. În Franţa ea este dedusă din coroborarea unor texte din codul

civil francez. Astfel, potrivit articolului 1599 din codul civil francez, „vânzarea lucrului

altuia este nulă, ea poate da loc la daune interese atunci când cumpărătorul nu cunoştea că

lucrul era al altuia”. Per a contrario, vânzătorul lucrului altuia nu este obligat la daune

interese atunci când cumpărătorul cunoştea că lucrul aparţine altei persoane. Astfel încât

regresul despre care vorbeşte articolul 2279 c.civ.fr nu poate avea loc decât dacă

dobânditorul este de bună credinţă. Acest articol din materia vânzării nu a fost preluat de

166


codul civil român însă doctrina şi jurisprudenţa au admis aceeaşi soluţie în temeiul

dispoziţiilor articolului 1340 din Codul civil.

Oricare ar fi explicaţia teoretică a regulii, este necesar să existe o posesie reală care să

cuprindă atât animus, cât şi corpus. Prin urmare, excepţia de la articolul 1909 nu poate fi

invocată de posesorul corpore alieno şi nici de către detentorul precar. O excepţie

notabilă a fost însă consacrată de jurisprudenţă care a admis posibilitatea creditorului

gajist de bună credinţă de a dobândi dreptul real de gaj asupra lucrului altuia în condiţiile

articolului 1909.

Posesia trebuie să fie utilă, adică să fie publică şi neechivocă. Continuitatea nu intră în

discuţie deoarece, în acest caz, legea acordă în mod excepţional un privilegiu posesiei

instantanee. Caracterul paşnic este de asemenea subinteles deoarece posesorul trebuie să

fie de bună credinţă, or el nu poate fi astfel dacă dobândirea sau conservarea posesiei s-a

făcut prin mijloace violente. Viciul echivocului este adeseori invocat de jurisprudenţă

pentru a nuanţa aplicarea acestei reguli. Spre exemplu, o persoană care a convieţuit cu o

altă persoană şi care pretinde după decesul acesteia din urmă că anumite bunuri mobile i-

au fost date pe calea unui dar manual. Teoretic, această persoană nu ar trebui să

demonstreze existenţa darului manual putând invoca articolul 1909 alin.1. Însă succesorii

pot înlătura această excepţie invocând caracterul echivoc al posesiei datorită vieţii

comune cu de cujus.

Posesia trebuie să fie de bună credinţă. Potrivit dreptului comun, buna credinţă trebuie să

existe în momentul dobândirii posesiei, fără a fi necesar ca aceasta să continue după

aceea. Fiind vorba de o prezumţie legală absolută de proprietate, justul titlu este un

simplu element al bunei credinţe şi se prezumă odată cu aceasta. De aceea, posesorul nu

trebuie să facă dovada existenţei justului titlu (cum este cazul în situaţia uzucapiunii

prescurtate). Mai mult, justul titlu poate fi şi un titlu putativ.

167


Cine poate invoca această regulă?

Poate ea să fie invocată chiar de înstrăinător? Pentru a înţelege sensul acestei întrebări

este util să examinăm situaţiile de fapt la care se referă.

Mai întâi, să presupunem că un vânzător sau un donator de bunuri mobile pretinde că

actul translativ este lovit de nulitate, rezoluţiune, revocare etc. şi solicită restituirea

bunului. Mai apoi, să ne imaginăm un pretins locator, deponent, constituitor al unui gaj

care doreşte să recupereze bunul de la cel la care pretinde că l-a remis.

În ambele cazuri este evident că, dacă se face proba faptelor pretinse de reclamant,

detentorul nu se poate apăra invocând regula articolului 1909 alin.1 pentru a refuza

restituirea. Detentorul este ţinut de o obligaţie personală de restituire, iar regula amintită

nu îi poate permite să se sustragă de la această obligaţie.

Însă în aceste cazuri se naşte întrebarea: revendicarea este posibilă, ca alternativă la

acţiunea personală? Altfel spus, dacă presupunem că reclamantul nu reuşeşte să probeze

faptele pretinse (nulitatea, revocarea, depozitul etc.) se poate el mulţumi cu introducerea

unei acţiuni în revendicare spunând că articolul 1909 nu priveşte decât relaţia

proprietarului cu un terţ dobânditor, iar nu relaţia directă cu cel care a primit bunul de la

proprietar, astfel încât posesia acestor din urmă nu este opozabilă proprietarului?

Jurisprudenţa a dat un răspuns negativ. Ea a stabilit că regula de la 1909 poate fi invocată

de dobânditor împotriva celui care i-a remis lucrul şi în general împotriva oricărei

persoane. Motivele care justifică această regulă nu pot impune o altă soluţie, dacă nu

dorim să expunem dobânditorii de bunuri mobile care nu au redactat un înscris sau care

au pierdut înscrisul iniţial riscului evicţiunii de către înstrăinători de rea credinţă, care ar

putea invoca o pretinsă nulitate a contractului pentru a-i denatura caracterul şi de a invoca

o pretinsă precaritate a posesiei pentru a transfera posesorului sarcina probei. O decizie

celebră a curţii franceze de casaţie (din 5 decembrie 1893) a statuat: „articolul 2279-1 nu

îl pune pe posesorul obiectelor mobiliare la adăpostul unei acţiuni în restituire, când este

168


personal obligat la restituire; însă această regulă implică, pentru autorul unei asemenea

acţiuni, sarcina justificării legăturii personale pe care se întemeiază.”

Este important de amintit că aici nu este vorba de o suprimare a acţiunii în revendicare, ci

doar de o chestiune de probă. Trebuie aflat dacă posesorul unui lucru este obligat la

restituire. În cazul unui răspuns afirmativ, el este un detentor precar şi, prin urmare, nu

este un posesor în sensul strict al termenului. Or, articolul 1909 are în vedere numai

posesorii propriu-zişi. De aceea acţiunea în revendicare este posibilă împotriva unei

asemenea persoane, ca şi acţiunea în restituire. Jurisprudenţa afirmă doar că reclamantul

trebuie să facă dovada acestei obligaţii de restituire pentru a putea intenta acţiunea în

revendicare. Dar ce interes mai poate avea un proprietar de a introduce acţiunea în

revendicare, atunci când are la dispoziţie acţiune mult mai lejeră în restituire întemeiată

pe legătura personală cu debitorul? Iată trei exemple:

1. Este posibil ca acţiunea personală în restituire să fie prescrisă. Acţiunea în

revendicare îi va permite acestuia să recupereze bunul, chiar după împlinirea

termenului de prescripţie.

2. Este posibil ca proprietarul să fi remis lucrul unei persoane incapabile în temeiul

unui contract încheiat cu aceasta. El nu ar putea introduce acţiunea personală

deoarece contractul respectiv nu este valabil, după cum rezultă şi din articolul

1598 în materie de depozit „Dacă depozitul s-a făcut de către o persoană capabilă

către una necapabilă, aceea ce a făcut depozitul are numai acţiunea de revendicare

a lucrului depozit, pe cât timp se află în mâna depozitarului, sau acţiune de

restituţiune, pe cât acesta s-a folosit”.

3. Este posibil ca printr-un testament două persoane să primească un bun, una în

nudă proprietate şi cealaltă în uzufruct. Întrucât între cele două persoane nu există

169


o legătură obligaţională, nudul proprietar nu poate solicita restituirea la sfârşitul

uzufructului decât pe calea unei acţiuni în revendicare. 4

4 Aceste note de curs au la bază mai multe metode clasice franceze şi germane, care

au fost adaptate la particularităţile dreptului românesc şi completate cu ultimele

tendinţe ale doctrinei şi jurisprudenţei româneşti şi străine.

170

Drept Civil Drepturile Reale Curs ModificatID

Documents

Transcript of Drept Civil Drepturile Reale Curs ModificatID