Creditul ipotecarCreditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai importante categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă si dezvoltă, sprijină şi susţine,proprietatea individuală. Creditul ipotecar se afirmă deci, ca principal modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare.Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în care se prevede, în general:- proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării împrumutului ;- condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;- penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă, a împrumutului;- circumstanţele în care prin nerespectarea, condiţiilor de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea.Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o rată a dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă şi fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă, dobânda şi suma cu care se reduce datoria în curs .De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile şi creşte partea privind rambursarea propriu-zisă. În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi : împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile; împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă; împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi.Creditul pe ipotecă cu dobanzi variabile presupune variaţia acestora în funcţie de un indicator precis al pieţei financiare.Creditele pe ipotecă cu rambursarea progresivă satisfac cerinţele crescânde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care au perspectiva ameliorării veniturilor lor. Formulele propuse prevăd pentru perioadele iniţiale, reduceri între 9 si 95 % faţă de rambursările constante.Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi, urmăreşte să valorifice capitalul imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct. Ca atare, împrumutul obţinut prin ipotecarea unei părti a proprietăţii serveşte la achiziţionarea unui contract de anuităţi şi aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este un sistem considerat de perspective.Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate, implică o imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe termen lung.Întrucât o serie de instituţii de credit şi financiare constituie asemenea resurse pe termen lung, care în mod necesar implică valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a creat în toate ţările o piată ipotecară firească.Între băncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse, se afirmă primordial casele de economii, respectiv băncile mutuale de economii, companiile de asigurări pe viaţă, băncile şi societăţile ipotecare şi chiar băncile comerciale.Într-o epocă mai departată aceste instituţii deţinătoare de resurse desfăşurau pe cont propriu operaţii de credit ipotecar, asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor contracte de credit. Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi propăşirea proprietăţii, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate ţările, pe multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

LEASING-UL CA FORMĂ DE FINANŢARE

Finanţările prin sistem leasing constituie în economia românească o adevărată gură de oxigen pentru agenţii economici pentru care investiţiile reprezintă o cerinţă esenţială pentru dezvoltarea activităţii lor. Şi cum 99% din activităţile din economie necesită investiţii pentru a se dezvolta, finanţările în sistem leasing vor cunoaşte o creştere constantă.

Leasing-ul s-a impus şi la noi în ţară, aşa cum a făcut-o peste tot în lume (poate mai puţin în economiile ţărilor din lumea a III-a) în primul rând prin simplitate. În condiţiile în care mediul concurenţial din ţara noastră devine tot mai aspru, viteza de reacţie a companiilor la schimbările din mediul extern este vitală. Leasing-ul, prin operativitatea, sa satisface în intervale de timp foarte scurte nevoia de fonduri pentru investiţii a agenţilor economici. De asemenea, prin leasing, agenţii economici evită procedurile complicate ale contractării de credite bancare, proceduri care presupun imobilizarea unor elemente din patrimoniul societăţii sau cel privat pentru constituirea de garanţii.

Leasingul presupune existenta a trei terţe persoane: furnizorul, societatea finanţatoare (societatea de leasing) şi utilizatorul (beneficiarul finanţării). Societatea de leasing cumpăra de la furnizor bunul solicitat de utilizator şi îl cedează acestuia din urmă pe o anumita perioadă de timp contra unor redevenţe lunare. Aceasta reprezintă în esenţă operaţiunea de finanţare prin leasing. Pentru utilizator, această operaţiune îi va aduce şi alte avantaje cum ar fi:1. Îi permite realizarea de investiţii atunci când nu dispune de lichidităţile

necesare. Şi cum investiţiile contribuie de cele mai multe ori la sporirea cifrei de afaceri, surplusul de venit obţinut poate acoperi redevenţele lunare. 

2. Îi permite să-şi folosească fondurile pentru sporirea capitalului de lucru (a activelor circulante), cele care sunt aducătoare de bani. 

3. Îi permite să fie în pas cu noua tehnologie prin aceea că la sfârşitul contractului de leasing poate returna bunul societăţii finanţatoare şi să închirieze altul ale cărui caracteristici tehnice sporite îi pot oferi o eficienţă mai mare în exploatare.

4. Îi permite să beneficieze de amânarea plaţii taxelor vamale până la sfârşitul contractului pentru bunurile aduse din import. Plata taxelor vamale se va face doar la 20% din valoarea bunului.

5. Îi permite să beneficieze de facilităţile fiscale Întreaga valoare a ratei de leasing este deductibilă fiscal pentru IMM.

Credit pentru nevoi personale. Creditele pentru nevoi personale garantate cu ipoteca au aparut in Occident prin

anii '80, in urma cresterii preturilor la proprietatile imobiliare. Acest produs a

aparut la noi tot intr-un moment de crestere accelerata a preturilor caselor si

terenurilor.

Principalul avantaj al acestor produse il reprezinta dobanzile mici la care este

oferit creditul. Rata dobanzii este practic la fel de scazuta ca la un credit pentru

locuinta, cel mai ieftin produs de finantare. Garantia ipotecara ofera bancilor

siguranta rambursarii ratelor la timp, pentru ca, in caz contrar, debitorul isi poate

pierde casa.

Principalul dezavantaj al creditelor pentru cei care decid sa apeleze la aceasta

varianta il reprezinta tocmai aceasta garantie. O evolutie nefericita a situatiei

financiare a imprumutatului poate duce la pierderea acoperisului de deasupra

capului.

Un alt dezavantaj este procedura greoaie. Este posibil sa dureze ceva mai mult

pana veti obtine imprumutul.

De aceea, daca suma pe care o solicitati este mai mica, ar trebui sa optati

pentru credite nevoi personale fara ipoteca

Imprumuturile cu garantie imobiliara sunt foarte populare in Occident pentru

finantarea achizitiilor de mare valoare. Cele mai frecvente utilizari se regasesc in

zona modernizarii si reamenajarii locuintelor. Exista si cazuri cand acest tip de

imprumut, avand dobanda mai mica, este folosit pentru stingerea datoriilor

acumulate la produse de creditare cu dobanzi foarte mari, cum ar fi cardurile de

credit. Insa, dobanda atractiva il face sa fie folosit si pentru finantarea cheltuielilor

legate de educatie, pentru cumpararea unui autoturism sau pentru achizitionarea

unei resedinte de vacanta.

Suma maxima acordata pentru acest tip de imprumut depinde de valoarea

proprietatii ipotecate in favoarea bancii. Daca imprumutul initial nu acopera

aceasta valoare, se poate obtine ulterior un alt imprumut, utilizand ca garantie

acelasi imobil.