Contractul de locatiune

Dupa vinzare, contractul de locatiune a cunoscut o frecventa deosebita, deoarece permite omului sa beneficieze de foloasele bunului altuia. Un prestigios autor sublinia ca locatiunea, in lumea moderna, este unul dintre "contractele care exercita cea mai mare inriurire asupra prosperitatii publice" . Obiectul contractului de locatiune iI pot forma lucrurile sau o lucrare (prestarea unui serviciu) . Vom defini contractul de locatiune ca fiind acel contract prin care o persoana (locator) se obliga sa asigure unei alte persoane (locatar) folosinta temporara a unui bun determinat sau sa faca ceva in schimbul unui pret. Caracterele juridice ale contractului de locatiune sint consensual, sinalagmatic, oneros, comutativ si temporar. In continuare, vom examina cele doua forme principale sub care se materializeaza locatiunea: locatiunea de lucruri si locatiunea de lucrari (art. 1410 Cod civil).

I.Locatiunea lucrurilor1.Reglementarea locatiunii lucrurilor

Consideratiuni generale Art. 1411 Cod civil defineste contractul de locatiune al lucrurilor ca fiind acel "contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat". Deci, locatorul asigura locatarului folosinta temporara a unui bun, in schimbul unui pret determinat.

Caracterele juridice ale locatiunii de lucruri a) Este un contract consensual, ceea ce inseamna ca se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, verbal sau scris. b) Este un contract cu titlu oneros. In schimbul folosintei lucrului, se plateste un pret care, ca si la vinzare, nu trebuie neaparat sa fie determinat in contract, fiind suficient sa fie si determinant. In absenta pretului, ne vom afla in prezenta unui imprumut de folosinta (comodat). Chiar cind ar exista pretul, dar ar fi neserios, conventia va fi un comodat. De regula, pretul este stabilit de parti, dar nimic nu le poate impiedica sa apeleze si la ajutorul unui tert. Desi s-a considerat de un autor ca pretul locatiunii de lucruri nu poate fi stabilit decit in bani,^1) alti autori au fost de parere ca pretul poate fi si in produse. Pretul se poate stabili global sau fractionat. El se calculeaza in raport de durata folosintei bunului. c) Este un contract sinalagmatic. Contractul naste obligatii in sarcina ambelor parti. Locatorul trebuie sa puna la dispozitie locatarului lucrului si sa-l garanteze pe locatar de evictiune si vicii ascunse. Locatarul, la rindul sau, trebuie sa foloseasca lucrul ca un bun fata de familie si sa plateasca pretul. Regulile aplicabile contractelor sinalagmatice se aplica si acestui contract; se va putea invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), in caz de neexecutare a obligatiei; se va putea cere rezolutiunea judiciara . d) Contractul este cu executare succesiva. Intr-adevar, durata folosintei lucrului este de esenta locatiunii. S-a considerat ca sint "valabile locatiunile cu perioade succesive si care pot fi remnoite dupa facultatea uneia sau celeilalte parti sau a amindurora impreuna". Mai mult, s-a considerat ca este posibila si stipularea unei clauze care sa cuprinda o conditie potestativa. Locatiunea poate avea loc si pe o perioada nedeterminata, situatie in care locatorul va pune capat contractului atunci cind va crede el de cuviinta. Dar locatiunea nu va putea fi perpetua. Legea interzice expres locatiunile ereditare (cunoscute sub denumirea de emfiteoza, embatic sau besman). Prevederea cuprinsa in art. 1415 alin. 1 Cod civil nu mai este aplicabila, deoarece pamintul care alcatuia

1

obiectul locatiunilor respective a fost expropriat in folosul embaticarilor, prin art. 7 al Legii pentru reforma agrara din 14 iulie e) Obiectul locatiunii de lucruri il pot forma toate bunurile aflate in circuitul civil (mobile sau imobile; corporale sau incorporale; prezente si viitoare).

Importanta locatiunii de lucruri O aplicabilitate deosebita, in lumea moderna, o are locatiunea bunurilor mobile (de exemplu, inchirierea autoturismelor, posturilor de radio si televiziune, de casete audio sau video, echipamente sportive etc.). In conditiile in care accesul la proprietatea imobiliara a fost ani la rind strangulat prin diferite prohibitii legislative, locatiunea imobiliara, sub forma contractului de inchiriere a locuintelor a fost cea mai frecventa.

Deosebirea locatiunii de alte contracte - Deosebirea de contractul de vinzare consta in faptul ca locatarul beneficiaza doar de un drept de folosinta asupra lucrului dat in locatiune, pe cind cumparatorul, la vinzare, dobindeste proprietatea asupra bunului vindut. - In cazul contractului de comodat, folosinta bunului este gratuita, pe cind locatiunea este intotdeauna oneroasa. - O anumita asemanare exista intre locatiune si uzufruct, dar cele doua institutii civile se deosebesc sub multe aspecte.

2.Conditii de validare ale contractului de locatiuneCapacitatea partilor Locatiunea lucrurilor este un act de administrare. Locatorul trebuie sa aiba deci capacitatea de a efectua acte de administrare. In aceste conditii, ele vor putea fi facute si de tutori, precum si de catre un sos, in timpul casatoriei, fara consimtammtul celuilalt sot. Ca sa poata fi considerat act de administrare, locatiunea nu trebuie sa depaseasca 5 ani; daca se va incheia contractul pe o perioada mai mare de cinci ani, atunci locatiunea va fi considerata un act de dispozitie. In acest din urma caz, va trebui ca locatorul sa aiba capacitatea de a face acte de dispozitie. In ce priveste locatiunea imobilelor, unii autori au considerat ca, daca se depaseste termenul de trei ani, locatiunea va fi considerata un act de dispozitie,^1) motivat de faptul ca, potrivit art. 711 Cod civil, o locatiune care depaseste trei ani va fi supusa transcrierii. S-au manifestat insa rezerve fata de acest punct de vedere, pe considerentul ea transcrierea nu afecteaza natura contractului, ci vizeaza numai opozabilitatea actului fata de terti. De altfel, termenul de cinci ani se aplica si in materie de uzufruct. Deoarece locatiunea este considerata un act de administrare, nu este necesar ca locatorul sa fie proprietarul bunului. Din acest motiv, asemenea acte pot fi efectuate si de mostenitorul aparent, curatorul unei succesiuni vacante, posesorul de buna credinta etc. In ce priveste capacitatea locatarului, acesta trebuie sa aiba capacitatea de a contracta, potrivit normelor de drept comun. Nimic nu impiedica insa pe un coindivizar sa ia in chirie bunul indiviz, deoarece "coproprietarul contractului este proprietarul partii sale si locatar pentru celelalte parti".^2)

Consimtamantul partilor In cazul locatiunii de lucruri se aplica regulile referitoare la consimtamint, care sint ale obligatiilor in general. In primul rind, consimtamintul trebuie sa existe asupra urmatoarelor elemente: asupra lucrului care face obiectul contractului; asupra destinatiei sale stipulate in contract; asupra pretului; asupra duratei de folosinta a

2

bunului. Consimtamintul poate fi tacit sau expres, iar vicierea lui atrage nulitatea relativa a contractului de locatiune.

Bunurile care pot face obiectul contractului de locatiune Desi legea n-o spune expres, vor putea forma obiectul locatiunii bunurilor mobile sau imobile, corporale sau incorporale, prezente sau viitoare, cu conditia sa se afle in circuitul civil. Cu toate acestea, s-a considerat ca si unele bunuri scoase din circuitul civil pot forma obiectul locatiunii. De exemplu, un spatiu dintr-o piata, o gradina sau o strada, desi fac parte din domeniul public, vor putea fi inchiriate. Prin Legea nr. 50 din 7 august 1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor terenurile apartinind domeniului privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale vor putea fi concesionate, in conditiile legii, pentru executarea unor constructii. De asemenea, cimitirele fac parte din domeniul privat al localitatilor, dar sint concesionate temporar sau permanent pentru inmormintari. Atit timp cit contractul de locatiune nu este translativ de proprietate, obiectul contractului il mai pot forma: dreptul de uzufruct, dreptul de a vina sau pescui etc. Nu pot face insa obiectul locatiunii dreptul de uz si de abitatie, deoarece aceste drepturi sint personale .

Pretul Nu este posibil de conceput o locatiune fara un pret, deoarece, in caz contrar, ne-am afla in prezenta unui comodat sau a unei donatii. De regula, pretul consta intr-o suma de bani, dar el poate fi format si din produse. Vom analiza problema pretului atunci cind vom examina obligatia locatarului de a-l plati locatorului.

3.Forma si dovada contractului de locatiune Contractul de locatiune este consensual, el putind fi materializat intr-un inscris (autentic sau privat) ori poate fi verbal. Uneori incheierea contractului poate fi si tacita, cum ar fi in cazul relocatiunii. Din motive practice, partile obisnuiesc sa concretizeze conventia intr-un inscris, pentru a nu exista dificultati de proba. In situatia in care contractul de locatiune este verbal si nu a fost pus in executare, iar una din parti ii neaga existenta, nu va fi admisibila proba cu martori, chiar daca s-ar pretinde ca s-a platit arvuna si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa (art. 1416 Cod civil). Dovada unui asemenea contract verbal se va putea face numai prin marturisirea judiciara. In cazul in care a existat un inscris, dar partea afirma ca l-a pierdut, dintr-o cauza care nu-i este imputabila, dovada se va putea face prin orice mijloc de proba. Prevederea cuprinsa in art. 1416 Cod civil este aplicabila numai raporturilor dintre partile contractante, nu se aplica in raporturile acestora cu tertii. Cind contractul va contine clauze obscure, interpretarea lui se va face in favoarea locatorului sau locatarului, dupa cum clauza contine o obligatie in sarcina unuia sau altuia . In situatia in care contractul verbal de locatiune a fost pus in executare, dar se contesta pretul, dovada acestuia va fi facuta cu ajutorul marturisirii locatorului. Este posibil ca locatarul sa apeleze si la un expert pentru stabilirea valorii locative.

4.Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune In principiu, atit locatorul, cit si arendasul au posibilitatea sa subinchirieze bunul inchiriat sau arendat, cu singura conditie ca aceasta facultate sa nu-i fi fost interzisa prin conventie (art. 1418 Cod civil). Interdictia trebuie insa stipulata in mod expres in contract. Subinchirierea sau subarendarea reprezinta tot un contract de locatiune si poate viza bunul in intregimea lui sau partial.

3

Dar art. 1419 Cod civil prevede nu numai posibilitatea subinchirierii sau subarendarii, ci si cedarea contractului catre o alta persoana. Cesiunea contractului de locatiune constituie o vinzare, motiv pentru care trebuie sa respecte formalitatile prevazute de art. 1393 Cod civil referitoare la vinzarea creantelor. Deosebirile dintre cesiune si subinchiriere sint evidente: - daca cesiunea trebuie notificata locatorului initial (art. 1393 C.civ.), sublocatiunea nu trebuie notificata si acceptata; - locatarul care a subinchiriat sau subarendat, pentru pretul sublocatiunii beneficiaza de privilegiul prev. de art. 1730 Cod civil, pe cind de acest privilegiu nu se va bucura cedentul; - bunul subinchiriat trebuie predat in starea de a fi folosit, pe cind cesionarul ia bunul in starea care se gaseste; - sublocatiunii ii sint aplicabile prevederile art. 1416 si 1417 Cod civil care reglementeaza proba contractului de locatiune, pe cind cesiunii nu. Sublocatiunea nu impiedica respectarea obligatiilor locatarului principal fata de proprietar. Mai mult, chiar daca proprietarul ar fi fost de acord cu sublocatiunea, obligatiile locatarului principal fata de proprietar vor continua sa subziste. Intre locatarul principal si sublocatar vor fi aceleasi obligatii care exista intre proprietar si locatarul principal. Sintem de parere ca sublocatarul nu va avea actiune directa impotriva proprietarului, cu care nu este in raporturi contractuale. Dar, in ceea ce priveste creanta rezultata din pretul chiriei, proprietarul va avea o actiune directa impotriva sublocatarului. Textul legii permite partilor sa diminueze sau chiar sa inlature dreptul locatarului sa subinchirieze sau sa cedeze bunul care face obiectul locatiunii. Cu toate acestea, s-a considerat ca locatarul poate da gratuit folosinta imobilului inchiriat unui tert. Prohibitia sublocatiunii ramine valabila si in ce priveaste pe mostenitorii locatarului. Desigur, nimic nu-l impiedica pe proprietar sa renunte la clauza prin care se restringe sau chiar se suprima posibilitatea locatarului de a subinchiria bunul. Renuntarea poate fi expresa sau tacita (renuntarea va fi tacita, de exemplu, atunci cind proprietarul incaseaza de la sublocatar subchiria etc.). In prezent, sublocatiunea apare mai frecvent in cazul contractului de inchiriere, cind locatarul subinchiriaza locuinta. Contractul de subinchiriere a suprafetei locative este reglementat atit de Codul civil (art. 1418 Cod civil), cit si de Legea nr. 114/1996. In prezent, s-a considerat ca "Sfera de aplicare a dispozitiilor Codului civil s-a restrins la subinchirierea locuintelor proprietate personala din mediul rural, locuintele exceptate in mod expres de la aplicarea Legii nr. 5/1973 (art. 60 alin. penultim coroborat cu art. 62)".^1) Exista un raport de dependenta a contractului de sublocatiune fata de contractul principal de inchiriere. Aceasta inseamna ca durata subinchirierii nu poate depasi pe cea a inchirierii; nulitatea absoluta sau relativa a contractului de inchiriere atrage si nevaliditatea contractului de subinchiriere. Nu trebuie sa se confunde situatia juridica a subchiriasului cu cea a toleratului. Toleratul este acea persoana care locuieste in locuinta chiriasului, cu consimtamintul acestuia, si care, neavind un drept locativ propriu asupra locuintei, poate fi oricind evacuat la cererea locatarului principal. Jurisprudenta a facut o distinctie constanta intre tolerat si subchirias.^2) Astfel, s-a stabilit ca toleratul nu va putea dobindi mai multe drepturi decit cel care il tolereaza. Instantele judecatoresti au mai decis ca: "Faptul proprietarului de a tolera o persoana, datorita, de exemplu, legaturii de rudenie, sa locuiasca in imobil fara plata vreunei chirii are caracterul unei situatii care nu poate fi mentinuta decit atit timp cit el intelege sa-i acorde acest avantaj, desigur, in masura in care nu este tinut de vreo obligatie de intretinere. Prin urmare, din moment ce, in raport de intelegerea partilor, proprietarul revoca acest avantaj, persoana tolerata va trebui sa-i plateasca, tinind seama de chiria legala, o suma ce i se cuvine pentru lipsa de

4

folosinta a locuintei ocupate". Retinem deci ca: o persoana poate avea calitatea de tolerat nu numai in raporturile cu chiriasul, dar si cu proprietarul. Spre deosebire de tolerat, subchiriasul are dreptul de a folosi locuinta pe durata stabilita, iar evacuarea lui nu se poate face decit pe calea unei acliuni de drept comun. O conditie a subinchirierii o constituie forma scrisa a conventiei, asa incit dovada se va face numai cu inscrisul contractului. In conditiile Legii nr. 5/1973, nu este posibil contractul verbal de subinchiriere. Fata de locator, subinchirierea nu produce nici un efect.

II.Efectele contractului de locatiune1.Obligatiile locatoruluia)Obligatia de a preda bunul inchiriat sau arendat locatarului Predarea bunului presupune si predarea tuturor accesoriilor acestuia. Locul predarii este cel unde se afla bunul inchiriat sau arendat, doar daca partile n-au convenit altfel. Daca locatorul ar refuza predarea bunului, locatarul va putea cere justitiei fie obligatia la predare, fie rezolutiunea contractului pentru neexecutare. Cum obligatia de predare este indivizibila, daca locatarul moare, atunci un mostenitor nu va putea preda doar partea sa, ci va trebui sa predea intreg bunul. Cind refuzul de predare a bunului l-ar prejudicia pe locatar, atunci locatarul va putea fi obligat si la plata despagubirilor civile. Daca predarea s-a facut cu intirziere, s-a considerat ca locatarul poate cere o diminuare de pret, proportional cu lipsa de folosinta. Impiedicarea predarii bunului din caz fortuit (care s-a realizat dupa incheierea contractului), locatarul este in drept sa ceara rezolutiunea contractului. Care va fi situatia cind locatorul inchiriaza bunul la doua persoane diferite? Deoarece consideram ca dreptul locatarului este personal, va trebui sa fie preferat locatarul al carui contract are o data certa anterioara.b)Obligatia locatorului de a mentine lucrul potrivit destinatiei Obligatia locatorului de a mentine lucrul in stare de a servi potrivit destinatiei pentru care a fost inchiriat sau arendat Exceptind reparatiile locative, care cad in sarcina locatarului sau arendasului, locatorul are obligatia de a face reparatiile necesare la bunul mobil sau imobil inchiriat sau arendat. Numai astfel se va putea asigura locatarului folosinta bunului. In cazul in care reparatiile necesare nu vor fi efectuate de locator, atunci ele vor putea fi executate de locatar, pe socoteala locatorului. Desigur, refuzul executarii reparatiilor necesare poate justifica promovarea unei actiuni in rezilierea contractului de locatiune . Cind lucrul se afla intr-un grad avansat de uzura, fapt care impune demolarea si reconstruirea lui, proprietarul nu mai are obligatia efectuarii lucrarii, deoarece contractul a incetat.^1)c)Obligatia de garantie Aceasta obligatie a locatorului o vom examina sub trei aspecte: garantarea locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat; garantarea pentru viciile ascunse; garantarea impotriva tulburarilor care provin de la locator sau de la terti. a) Garantarea locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat (art. 1423 si 1439 pet. 1 C.civ.). Vom distinge dupa cum pierderea lucrului este totala sau partiala. In primul caz, contractul de locatiune se va desfiinta de drept, deoarece lipseste obiectul. Pentru ca legea nu distinge, desfiintarea contractului va avea loc indiferent daca pieirea bunului este fortuita sau consecinta culpei locatorului. Daca pieirea este urmarea fortei majore, locatorul nu va datora daune-interese. Despagubirile vor fi datorate atunci cind pieirea lucrului este culpabila locatorului.

5

Este posibil ca pieirea totala a bunului inchiriat sau arendat sa fie urmarea faptei locatarului. In acest caz, locatarul are obligatia sa plateasca chiria pe perioada pina la o noua reinchiriere a bunului (art. 1453 Cod civil). b) Garantarea locatarului impotriva viciilor ascunse ale bunului inchiriat sau arendat (art. 1422 Cod civil). Locatorul are obligatia sa-l garanteze pe locatar atit pentru viciile ascunse, cit si pentru stricaciunile bunului care lezeaza intrebuintarea lui normala. Ca si in cazul vinzarii, va trebui garantat nu numai cind viciul ascuns impiedica total folosinta bunului, ci si atunci cind viciul ii diminueaza intrebuintarea. Solutia se impune, deoarece este de presupus ca, daca locatarul ar fi cunoscut viciul ascuns, n-ar fi incheiat contractul de locatiune. Locatarul poate renunta expres sau tacit la garantie. Daca datorita viciilor locatarul a suportat un prejudiciu, el va trebui despagubit. Deoarece contractul de locatiune contine o conditie rezolutorie tacita, cind viciile ascunse fac bunul impropriu folosintei, locatarul va putea cere rezilierea contractului. Dimpotriva, daca viciile nu sint grave, locatarul nu va putea pretinde decit o diminuare a pretului.

c) Garantarea pentru evictiune. Locatorul este obligat sa garanteze atit pentru faptele personale, cit si pentru faptele tertilor, prin care s-ar tulbura pasnica folosinta a lucrului. Garantarea locatarului pentru faptele personale. Locatarul este obligat sa se abtina de la orice fapta prin care ar tulbura folosinta lucrului. In timpul locatiunii, locatorul nu poate schimba forma bunului inchiriat sau arendat (art. 1424 C.civ.). Desigur, nimic nu-l impiedica pe locator sa faca unele schimbari, daca acestea nu-l afecteaza pe locatar. In cazul in care modificarile facute de locator iI stinjenesc pe locatar, acesta va putea solicita justitiei sa dispuna sistarea lucrarilor, iar daca au fost facute, locatorul sa fie obligat sa le ridice. Daca unele reparatii sint urgente si nu se mai poate astepta sfirsitul contractului, locatorul este in drept sa le execute. Cind reparatiile ar depasi perioada de 40 de zile, locatarul va putea pretinde o diminuare a pretului. Garantarea impotriva faptelor provenite din partea tertilor. Daca tulburarea provine de la un tert, vom distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept. Tulburarea de fapt poate proveni dintr-un delict sau cvasidelict al tertului, prin care este impiedicata folosinta linistita a bunului. Locatorul nu garanteaza pentru tulburarile de fapt, situatie in care tertul va putea fi urmarit direct de locatar in numele sau personal. In cazul tulburarii de drept, tertul pretinde un drept asupra bunului inchiriat sau arendat (de exemplu, considerindu-se proprietar asupra imobilului il cheama in judecata pe locatar, pentru a fi evacuat). Tertul poate invoca nu numai un drept de proprietate, dar si un drept de uzufruct, uz sau abitatie. In procesul in care tertul il declanseaza impotriva locatarului, acesta va trebui sa-l introduca in proces pe locator, pentru a-l garanta de evictiune. Cind locatarul a fost evins, atunci locatorul este obligat sa-l despagubeasca. Important de retinut este faptul ca evictiunea sa fie generata de o cauza anterioara contractului de locatiune, deoarece, daca ar proveni dintr-o cauza posterioara, nu va mai exista obligatia de garantie din partea locatorului. Desi pentru evictiunea care provine din cauze posterioare contractului nu exista obligatia de garantie, daca locatarul pierde folosinta bunului, el va putea pretinde sa i se restituie pretul sau acesta sa fie diminuat. Tulburarea din partea tertului va trebui sa fie adusa imediat la cunostinta locatorului, deoarece, in caz contrar, acesta nu va putea fi obligat la despagubiri. Cind evictiunea este totala, se produce rezilierea contractului de locatiune, iar locatarul este scutit de a mai plati pretul. Dimpotriva, daca evictiunea este partiala,

6

in raport de imprejurari, locatarul va putea sa pretinda rezilierea contractului sau o diminuare a pretului. Daca evictiunea l-a prejudiciat pe locatar, el va putea cere si daune-interese.d)Obligatia locatorului sa restituie cheltuielile facute de locatar Obligatia locatorului sa restituie locatarului cheltuielile efectuate de acesta la bunul inchiriat Desigur, nu este vorba de plata contravalorii acelor reparatii care cadeau in sarcina locatarului. Daca insa locatarul a executat lucrarile care cadeau in sarcina locatorului, atunci cheltuielile suportate vor trebui restituite. I se vor restitui si cheltuielile utile, cu exceptia celor voluptorii. Jurisprudenta a stabilit ca, atunci cind "lucrarile de sporire a confortului au fost facute de chirias, fara autorizarea proprietarului, iar acesta, desi initial nu a inteles sa le retina, totusi la sfirsitul locatiunii si le insuseste, imbogatindu-se fara just temei, fostul locatar are dreptul sa pretinda valoarea investitiilor, acest drept fiind opozabil si proprietarului care a dobindit imobilul ulterior".^1) Totusi, cind lucrarile de sporire a confortului s-au facut fara aprobarea prealabila a locatorului, iar acesta nu doreste sa le retina, chiriasul nu va mai putea recupera cheltuielile, "ci va putea fi obligat ca, la incetarea locatiunii, sa le ridice si sa aduca locuinta in starea ei anterioara, platind eventual si despagubiri, dar fara a i se putea pretinde o majorare de chirie pentru sporul de confort".^2) Daca in urma sporului de confort realizat de locatar, locatorul pretinde o chirie majorata, acesta nu mai poate reveni ulterior asupra manifestarii de vointa; locatarul va putea deci solicita cheltuielile facute cu lucrarile care au dus la marirea confortului.

2.Obligatiile locataruluia)Obligatia de a folosi bunul inchiriat conform destinatiei Obligatia de a folosi bunul inchiriat sau arendat conform destinatiei sale si ca un bun proprietar (art. 1429 Cod civil) Folosirea bunului inchiriat ca un bun proprietar consta in faptul ca locatarul trebuie sa intrebuinteze bunul ca si cum ar fi al sau. Trebuie sa-l conserve si sa-i perceapa fructele. Daca spatiul va fi inchiriat in scopuri comerciale, trebuie sa nu fie tulburata linistea colocatarilor din imobil. Daca se abuzeaza de locuinta, locatorul poate cere repararea prejudiciului . Folosirea bunurilor inchiriate conform destinatiei lor este valabila atit la bunurile mobile, cit si la cele imobile (in acest caz, regula este valabila atit la constructii, cit si la terenuri). Este posibil ca partile sa fi omis sa precizeze in contract destinatia bunului inchiriat; in acest caz, "se va lua in consideratie destinatia care dupa imprejurari au avut-o partile in vedere la incheierea contractului". La aprecierea imprejurarilor se vor avea in vedere natura si destinatia anterioara a bunului inchiriat, obiceiurile locului, profesiunea locatarului etc. Cu consimtamintul locatorului, locatarul va putea efectua unele schimbari ale destinatiei bunului inchiriat. Consimtamintul poate fi expres sau tacit. Schimbarea destinatiei bunului de catre locatar permite locatorului sa solicite rezilierea contractului de locatiune; dar chiar daca nu s-ar face schimbari, ci ar fi folosit bunul intr-un alt mod, tot e posibila rezilierea. Va fi mai antrenata raspunderea locatarului in cazul distrugerilor provocate de membrii familiei sale sau de catre sublocatari. Instantele judecatoresti au insistat asupra necesitatii existentei acordului tuturor colocatarilor la efectuarea unor lucrari, in interiorul locuintei, totusi au considerat ca judecatorul va putea incuviinta acele lucrari care nu lezeaza drepturile locative ale colocatarilor, dar permit o folosire mai lesnicioasa a spatiului de locuit.^1) Instanta suprema a mers si mai departe, considerind ca judecatorul va putea incuviinta neamplasarea unei dependinte in cadrul apartamentului, atunci cind s-ar permite prin aceasta o folosire mai buna a dependintei de catre toti locatarii.^2)b)Obligatia de a nu schimba forma bunului

7

Nu numai locatorul este obligat sa respecte forma bunului inchiriat, dar si locatarul, pentru a-l putea remite, la incetarea contractului, in starea in care a fost primit. Consideram ca aceasta obligatie este strins legata de cea privind folosirea bunului conform destinatiei sale initiale. Astfel, pe terenul inchiriat, nu se vor putea face constructii sau plantatii .c)Obligatia de a intretine bunul in stare de functionare Obligatia de a intretine bunul in stare de intrebuintare, asa cum a fost predat de locator la incheierea contractului Locatarul va trebui sa faca reparatiile necesare in cursul contractului. In caz de conflict, instanta va stabili care reparatii trebuie efectuate de locator si care de locatar. Art. 48 alin. 1 din Legea nr. 5/1973 obliga pe chiriasi la intretinerea si repararea elementelor de constructii si instalatii din interiorul unei locuinte, precum si a partilor de folosinta comuna ale cladirii si anexelor acesteia. Cind reparatiile au devenit necesare din culpa locatarului, acesta este obligat sa le execute. Sub acest aspect, art. 48 alin. 2 din Legea nr. 5/1973 dispune ca chiriasii au obligatia de a repara si inlocui elementele de constructii si instalatii deteriorate prin folosirea lor necorespunzatoare. Daca reparatiile au devenit insa necesare printr-un caz de forta majora, ele vor trebui executate de locator (art. 1448 Cod civil). Daca locatarul refuza sa execute reparatiile care cad in sarcina sa, instanta judecatoreasca il va putea obliga sa le efectueze, determinind si valoarea lor; in subsidiar, se va putea recunoaste proprietarului, cind locatarul refuza, sa execute el insusi reparatiile in contul si pe cheltuiala locatarului.^1)d)Obligatia de a plati chiria Una din obligatiile principale ale locatarului este plata chiriei la termenele stabilite in contract. Plata se va face locatorului sau mandatarului acestuia. Cind inchirierea sau arendarea s-a facut la mai multe persoane, din partea acestora va exista solidaritate in ce priveste plata chiriei. Daca proprietarul vinde imobilul, iar noul proprietar nu incunostiinteaza pe locatar, va fi valabila plata facuta de acesta vechiului proprietar. Omisiunea stabilirii termenelor de plata a chiriei in contract, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului (de exemplu, plata se va face la Sf. Gheorghe). Plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (fiind, deci, cherabila), iar daca dupa incheierea contractului debitorul isi schimba domiciliul, plata se va face la noul sau domiciliu. Desigur, partile pot decide ca plata prevazuta sa fie portabila sau sa se faca intr-un alt loc. Dovada platii chiriei se va face potrivit regulilor generale de drept. Problema platii pretului la contractul de locatiune a facut obiectul unei vaste jurisprudente atit in trecut, cit si in prezent. Cele mai frecvente probleme au aparut in aplicarea prevederilor Legii nr. 5/1973. Neplata la termen a chiriei in cazul contractului de inchiriere a locuintelor din fondul locativ de stat atrage majorari de intirziere, atunci cind neplata chiriei este urmarea unui fapt culpabil al locatarului. Termenul in care se poate solicita plata chiriei restante este de trei ani si "fiecare rata se stinge printr-o prescriptie deosebita, iar data la care incepe sa curga termenul de prescriptie este aceea la care rata respectiva a devenit exigibila". Daca sotii sint despartiti in fapt, iar unul din ei a parasit irevocabil domiciliul conjugal, declaratia data de sotul respectiv, in sensul ca renunta la dreptul sau locativ, este valabila si s-a considerat ca "ar fi inechitabil ca in asemenea situatii sa continue a plati chirie numai pe motiv ca este titularul contractului de inchiriere asi ca inca nu a divortat de celalalt sot". O asemenea renuntare nu este interzisa de codul civil sau de Legea nr. 5/1973. Locatarul va putea recurge la consemnarea chiriei la CEC, doar daca proprietarul refuza incasarea sumei. El are insa obligatia sa comunice proprietarului depunerea sumei in contul debitului, deoarece, in caz contrar, se va considera ca locatarul nu si-a satisfacut obligatia contractuala referitoare la plata chiriei. Neplata chiriei sau a cotei-parti din cheltuielile ce-i revin, cu rea credinta, atrage evacuarea locatarului din imobil (art. 24 alin. 1 lit. d din Legea nr. 5/1973).

8

Locatarul are posibilitatea sa retina din chirie contravaloarea lucrarilor executate in contul proprietarului, fara a mai fi necesar sa se adreseze justitiei; daca va fi chemat in judecata de proprietar pentru plata chiriei restante, locatarul va putea opune, in vederea compensarii, sumele investite in lucrarile de imbunatatire a imobilului, cu aprobarea proprietarului, fara a trebui sa mai introduca o cerere reconventionala. Locatarului ii incumba obligatia de a face proba platii chiriei.^1)e)Obligatia de a pastra bunul impotriva uzurparilor Pe linga obligatia de a conserva bunul, locatarul va trebui nu numai sa-l instiinteze pe locator de uzurparile care au loc asupra bunului, dar sa si apere bunul impotriva uzurparilor. Prin uzurpare vom intelege nu numai luarea in posesie, integral sau partial, de catre un tert, a bunului inchiriat, dar si tulburarile de drept. Aducerea la cunostinta se va putea face in scris sau verbal.f)Obligatia de a mobila locuinta inchiriata(art. 1446 Cod civil) Textul urmareste sa asigure privilegiul proprietarului asupra bunurilor mobile ale chiriasului (art. 1730 Cod civil). S-a considerat insa ca dispozitia cuprinsa in art. 1446 Cod civil ar constitui o garantie excesiva a dreptului proprietarului, neputindu-se admite rezilierea contractelor de locatiune pentru lipsa unor garantii indestulatoare ale platii chiriei.g)Obligatia de a nu parasi imobilul Din interpretarea art. 1429 Cod civil, rezulta ca locatarul nu poate parasi imobilul inchiriat inainte de expirarea contractului. Potrivit art. 19 al legii nr. 5/1973, lipsa din locuinta mai mult de sase luni atrage evacuarea locatarului; aceasta prevedere speciala nu este declt reflectarea obligatiei locatarului de a nu parasi locuinta. Absentarea de la locuinta (exceptind cazurile prevazute de lege) mai mult de sase luni atrage pierderea dreptului locativ. Dar pentru acest drept, este necesar ca locatarul sa fi abandonat locuinta. Absenta sa aiba un caracter continuu si definitiv. Parasirea efectiva si definitiva a locuintei, fiind o chestiune de fapt, va putea fi dovedita prin orice mijloc de proba. Cind copilul se casatoreste si paraseste locuinta parintilor mutindu-se la locuinta celuilalt sot inseamna "ca a renuntat implicit, dar neechivoc, la dreptul locativ avut in familia parintilor si ca a intervenit o pierdere ireversibila a acestuia". Pierde dreptul locativ cel care a incheiat un contract de inchiriere, dar nu l-a valorificat, ceea ce inseamna ca nu mai are nevoie de locuinta.h)Obligatia de a plati cheltuielile contractului In absenta unei clauze contrarii, locatarul are obligatia de a suporta cheltuielile necesare incheierii contractului (taxe de timbru, de transcriere etc.). Dimpotriva, impozitele si celelalte taxe datorate statului vor fi platite de locator.

i)Obligatia restituirii bunului La expirarea contractului, locatarul este obligat sa restituie locatorului bunul inchiriat sau arendat cu toate accesoriile lui. Exceptind situatia cind bunul s-ar fi degradat datorita vechimii sau fortei majore, locatarul va raspunde pentru degradarile care ii sint culpabile. Vom distinge dupa cum luarea in primire a bunului de catre locatar s-a facut sau nu in baza unui inventar. Cind s-a intocmit inventarul, bunul va trebui restituit in starea in care a fost primit. in absenta inventarului, va actiona prezumtia ca locatarul a primit bunul in stare buna.^1) Cheltuielile necesare efectuate de locatar in timpul locatiunii vor trebui restituite de locator. Cind locatarul a ridicat constructii sau a facut plantatii pe terenul locatorului, daca nu s-a convenit nimic de catre parti, atunci constructiile si plantatiile vor deveni proprietatea locatorului, in virtutea dreptului la ascensiune (art. 494 Cod civil). Obligatia de restituire va inceta in situatia in care bunul a pierit din forta majora.

9

III.Incetarea contractului de locatiune1.Incetarea contractului prin incetarea termenuluiVom distinge, dupa cum partile au prevazut sau nu un termen determinat: a) Cind locatiunea s-a facut pentru un termen determinat, la implinirea termenului, contractul inceteaza de drept (art. 1436). Partile pot conveni insa ca locatarul sa paraseasca imobilul inainte de expirarea termenului, daca locatorul va avea absoluta nevoie de imobil. La implinirea termenului, contractul inceteaza de drept, fara instiintare prealabila. Tacita relocatiune (reconductiune). Este posibil ca, dupa expirarea termenului prevazut de parti prin contract, locatarul sa continue sa foloseasca bunul, fara a fi impiedicat de locator (art. 1437 Cod civil). In acest caz, se considera ca locatiunea a fost reinnoita in mod tacit, desi, in contract, partile n-au stipulat expres aceasta prelungire. Este insa absolut necesar ca locatarul sa aiba intentia de a folosi in continuare bunul, iar contractul de locatiune sa fi fost incheiat pe o perioada determinata. Totusi, la incheierea contractului, partile vor putea stipula clauza ca, la implinirea termenului, tacita relocatiune nu va fi posibila. Judecatorul va aprecia daca durata posesiunii dupa expirarea termenului va putea conduce la concluzia daca exista sau nu o tacita relocatiune. In continuare, locatarul si locatorul vor avea aceleasi drepturi si obligatii, pe care le-au avut in contractul initial. In doctrina juridica s-a aratat ca: "relocatiunea tacita ia nastere fara garantiile ce fusesera stipulate pentru executarea contractului primitiv" Prelungirea legala a contractului de locatiune. Daca in cazul relocatiunii tacite prelungirea contractului este consecinta vointei partilor, uneori legea prelungeste termenul. Pina in anul 1989, o serie de acte normative au prelungit de drept contractele de inchiriere incheiate pina la o anumita data. Contractele de locatiune care nu intrau sub incidenta decretului nr. 78/1952, Legii nr. 10/1968 si legii nr. 5/1973 ramineau supuse prevederilor Codului civil si nu le erau aplicabile prelungirile legale. In cazul acestor contracte, prelungirea este posibila, dar prin acordul partilor. Tacita reconductie si decretele de prelungire a contractelor de inchiriere nu pot opera cu privire la un contract nu de drept". b) Situatia in care partile nu au determinat in contract termenul locatiunii. Dar in cazul inchirierii bunurilor mobile, legea fixeaza durata locatiunii. Aceasta va fi determinata de scopul locatiunii (de exemplu, inchirierea unui autoturism in vederea efectuarii unei calatorii va dura atit cit tine calatoria). Cind locatarul va inchiria bunurile mobile pentru apartamentul sau, se prezuma ca inchirierea lor va dura atit timp cit a fost inchiriat apartamentul.

2.Pieirea totala a bunului inchiriat In acest caz, contractul este desfiintat de drept, deoarece ii va lipsi obiectul. Nu are relevanta daca pieirea este consecinta uneia din parti sau a fortei majore. Desigur, in cazul in care pieirea totala este culpabila uneia din parti, aceasta va trebui sa plateasca despagubirile civile. Pieirea partiala a bunului va putea duce la desfiintarea contractului, dar numai atunci cind partea care a pierit este atit de grava, incit este de presupus ca, initial, partea n-ar fi fost de acord cu incheierea contractului. In caz contrar, se va cere doar o reducere de pret.

3.Rezilierea contractului de locatiune Art. 1439 alin. 2 Cod civil prevede expres ca: "in cazul cind una din parti nu-si indeplineste indatoririle sale principale, cealalta parte poate cere desfiintarea contractului". Textul nu este decit o aplicare a prevederilor art. 1021 Cod civil Cind o parte nu-si executa obligatiile, contractul nu se desfiinteaza de drept, ci va trebui sa fie sesizata instanta judecatoreasca, care va aprecia in ce masura se impune desfiintarea conventiei.

10

Cind partile au stipulat in contract un pact comisoriu expres, in acest caz va fi aplicat pactul respectiv. Rezilierea poate avea loc atunci cind o locuinta este obtinuta prin savirsirea infractiunii de pretindere, primire sau plata a unei filodorme; neplata cu rea credinta, timp de trei luni de zile consecutiv, a chiriei sau cota-parte a cheltuielilor de intretinere. Desigur, rezilierea contractului poate avea loc si ca urmare a incalcarii celorlalte obligatii contractuale de catre parti.

4.Desfiintarea titlului locatorului O asemenea desfiintare are drept efect si incetarea contractului de locatiune, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului (resolutio jure dantis, resolvitur jus accipientis). Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvit sau locatorul este evins. Legea cunoaste insa citeva exceptii de la regula sus-mentionata. In primul rind contractul de locatiune incheiat de uz.ufructar ramine in vigoare timp de cinci ani, chiar daca uzufructul a incetat. In al doilea rind, ramin valide contractele de locatiune incheiate de mostenitorul aparent, in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta, in al treilea rind, s-a considerat ca "ramin valabile si contractele incheiate de tertul dobinditor al imobilului ipotecat (s.n. - SRE), chiar daca este evins, cu conditia ca contractul de locatiune sa fi fost incheiat cu buna credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului . Incetarea contractului de locatiune pentru neplata pretului atrage si incetarea contractului de sublocatiune si a cesiunilor contractului.5.Obiectul contractului a fost vandut sau transmis altei persoane In dreptul roman si in dreptul francez vechi, constituia o cauza de incetare a contractului de locatiune instrainarea bunului inchiriat. In prezent, dimpotriva, o asemenea instrainare nu mai constituie o cauza de incetare a locatiunii. In principiu, cumparatorul imobilului este obligat sa respecte contractul de locatiune incheiat de locator. Solutia se impune, deoarece contractul a fost intocmit sub forma autentica sau printr-un act sub semnatura privata, care a dobindit data certa anterioara instrainarii . Dar principiul consacrat si de jurisprudenta nu-si va gasi aplicarea in urmatoarele cazuri: - partile au convenit in contract ca, in momentul instrainarii, locatiunea sa inceteze; - contractul de locatiune nu a fost autentificat si nici nu are data certa (de exemplu in cazul unui contract verbal).

6.Incetarea contractului de locatiune prin acordul ambelor parti Ca orice contract sinalagmatic, locatiunea va putea inceta prin consimtamintul partilor. In acest caz, contractul de sublocatiune se va mentine, deoarece, in caz contrar, sublocatarul ar putea fi fraudat prin intelegerea dintre locator si locatar.

7.Incetarea contractului de locatiune prin denuntarea unilaterala Cind partile au stabilit in contract durata locatiunii, oricare dintre ele poate denunta unilateral contractul, dar cu obligatia de a respecta termenul de preaviz. In doctrina juridica s-a relevat ca "manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege concediu, este un act unilateral de vointa, care produce efecte chiar daca a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului". Desi legea nu reglementeaza cum trebuie materializata denuntarea, practic ea va avea loc in scris, fie direct, fie prin intermediul executorului judecatoresc. Prin termenul de preaviz prevazut de art. 1436 alin. 2, vom intelege intervalul dintre momentul in care se manifesta vointa de a inceta contractul de locatiune si

11

ziua cind contractul va trebui sa inceteze efectiv. Ratiunea acestui preaviz consta in faptul ca se ofera posibilitatea locatarului sa gaseasca un alt bun. Denuntarea unilaterala nu trebuie motivata. Denuntarea unilaterala va trebui sa rezulte insa din fapte si imprejurari neechivoce. Casatoria trebuie protejata, dar nu oricum, in orice situatie si cu orice pret. De aceea, atunci cind locatarul paraseste locuinta, "iar aceasta imprejurare nu poate fi interpretata in alt mod ca o renuntare definitiva, revenirea lui in aceeasi locuinta este lipsita de orice efecte juridice, deoarece in urma renuntarii are nevoie de un nou titlu locativ".^1)

8.Exproprierea obiectului contractului(cauza de utilitate publica) Incetarea contractului de inchiriere mai poate avea loc prin exproprierea totala a bunului, deoarece, in acest caz, locatiunii ii lipseste obiectul. Locatarul va fi despagubit, chiar daca contractul nu avea data certa. Daca exproprierea este partiala, locatarul beneficiaza de un drept de optiune: fie va putea solicita rezilierea contractului, cind partea expropriata este insemnata, fie va putea cere o reducere a pretului. Oricum, in cazul exproprierii, locatarul nu va putea cere niciodata despagubiri de la locator. Deoarece exproprierea a fost asimilata cazului fortuit, s-a considerat ca locatorul nu-l va putea obliga pe locatar sa recladeasca imobilul distrus prin expropriere.

12