Procedura special a evacurii n reglementarea noului cod de procedur civil ART 1033-1048 NCPC Domeniul de aplicare: procedura speciala a evacuarea n reglementarea noului cod de procedur civil se aplica urmatoarelor categorii de imobile si urmatoarelor persoane: 1 - imobilele folosite sau 2 ocupate fara drept de catre A -fostii locatari avand in vedere aici persoanele care in prezent au ocupat un imobil in baza unui contract de inchiriere/locatie si din diferite motive acesta a incetat sau s-a reziliat; B persoanele care ocupa fara drept adica acele persoane care sunt tolerate de catre fostii chiriasi in imobilulu respectiv.(membrii familiei titularului de contract). Caracterul facultativ al procedurii de evacuare: Legiuitorul a prevazut in mod expres faptul ca procedura speciala a evacuarii introdusa prin disp. art 1033 1048 NCPC este o procedura facultativa, reclamantul avand alegerea intre procedura reglementata de procedura speciala si procedura de drept comun. Totodata prin demararea procedurii speciale a evacuarii in aceasta forma o procedura speciala si urgenta nu se aduce nicio atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, la plata de despgubiri i nici altor drepturi nscute n temeiul contractului sau al legii, dup caz, aceste drepturi urmand a fi valorificate potrivit dispoziiilor referitoare la ordonana de plat sau celor privind soluionarea cererilor cu valoare redus ori la sesizarea instanei competente, n condiiile dreptului comun. Competenta:judecatoria din circumscripia creia se afl situat imobilul ocupat fr drept ori, dup caz, nchiriat sau arendat, chiar dac locatarul a prsit imobilul sau contractul a ncetat. Citarea si comunicarea actelor procedurale: noutatea adusa de noua procedura este faptul ca locatarul i ocupantul imobilului sunt socotii ca avnd domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care l ocup fr niciun drept, iar in cazul in care se refuza primirea actelor de procedura sau imobilul este nchis, toate notificrile, citaiile i celelalte acte de procedur emise potrivit procedurii speciale a evacuarii vor fi afiate la ua imobilului. Procedura de evacuare: Procedura de evacuare difera in functie de perioada pentru care a fost incheiat contractul de locatiune. Astfel dac locaiunea este pe durat nedeterminat, denunarea cerut de lege pentru ncetarea contractului va fi considerat i notificare de evacuare a imobilului, acordandu-i in acest sens ocupantului imobilului un termen de 5 zile de la primirea notificarii in vederea eliberarii; Cnd locaiunea este pe durat determinat, notificarea de evacuare a imobilului trebuie fcut cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege nu se prevede altfel. Insa atunci cnd proprietarul unui imobil dorete s l evacueze pe ocupantul acestuia, proprietarul va notifica n scris ocupantul, punndu-i n vedere s elibereze imobilul pe care l ocup fr niciun drept, n termen de 5 zile de la comunicarea notificrii, in cazul incetarii dreptului de a ocupa imobilul. Felurile evacuarii:Evacuarea poate fi facuta voluntar sau in temeiul unei hotarari judecatoresti Evacuarea voluntara este considerata evacuare voluntara daca ocupantul care a fost notificat, a prsit imobilul, proprietarul putand intra n posesia acestuia, de drept, fr nicio procedur judiciar de evacuare. Noutatea adusa de NCPC privin parasirea imobilului este expres prevazuta de legiuitor cand arata ca se prezum c imobilul este prsit n caz de ncetare a activitii economice ori de ncetare a folosirii imobilului de ctre locatar sau

ocupant ori de ctre persoanele aflate sub controlul lor, precum i n cazul returnrii cheilor imobilului, ridicrii echipamentelor, mrfurilor sau altor bunuri mobile din imobil. Evacuarea in temeiul unei hotarari judecatoresti - proprietarul poate sesiza instanta de juecata in vederea evacuarii locatarul sau ocupantul notificat, daca acesta refuz s evacueze imobilul ori dac locatarul a renunat la dreptul su de a fi notificat i a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul. Proprietarul va solicita instanei s dispun, prin hotrre executorie, evacuarea imediat a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lips de titlu. Judecata cererii de evacuare: cererea se judeca de urgenta, in camera de consiliu, cu citarea partilor sau fara citarea acestora, cu dezbateri sumare. Se citeaza partile obligatoriu atunci cand reclamantul solicita prin procedura speciala i plata chiriei. In aceasta situatie instana, va putea dispune odat cu evacuarea i obligarea prtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile n cursul judecii. Hotrrea de evacuare este executorie i poate fi atacat numai cu apel n termen de 5 zile de la pronunare, dac s-a dat cu citarea prilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr citarea lor. Apararile care se pot formula de catre parat:Prtul chemat n judecat nu poate formula cerere reconvenional, de chemare n judecat a altei persoane sau n garanie, preteniile sale urmnd a fi valorificate numai pe cale separat. Prtul poate invoca aprri de fond privind temeinicia motivelor de fapt i de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului. Contestatia la executare:mpotriva executrii hotrrii de evacuare cei care demonstreaza un interes pot introduce contestaie la executare. Suspendarea executarii sentintei de evacuare: Regula este ca executarea hotrrii de evacuare nu va putea fi suspendat. Exista insa si exceptii de la aceasta regula : n cazul evacurii pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executrii hotrrii n cadrul contestaiei la executare sau a apelului exercitat de ctre prt numai dac acesta consemneaz n numerar, la dispoziia creditorului, chiria la care a fost obligat, suma stabilit pentru asigurarea ratelor de chirie datorate pn la data cererii de suspendare, precum i cea aferent ratelor de chirie sau arend ce ar deveni exigibile n cursul judecii procesului. Suspendarea nceteaz de drept dac, la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperit, debitorul nu cere i nu depune suma ce se va fixa de instana de executare pentru acoperirea unor noi rate. Cereri ale asociatiilor de proprietari:Asociaiele de proprietari pot formula mpotriva proprietarilor, membri ai acesteia, cereri de ordonanta presedintiala n cazul n care neefectuarea reparaiilor ce sunt n sarcina fiecrui proprietar ori a reparaiilor sau a oricror lucrri la prile sau la instalaiile aflate n coproprietatea acestora ori la spaiile aflate n proprietate exclusiv afecteaz folosina normal a prilor comune sau a altor spaii locative din imobil, precum i sigurana locuirii n acel imobil. Av. Gabriela Cenusa