Analiza pieei comerciale din Romnia

Analiza pieei comerciale din Romnia

n semestrul 1 din 2008 piaa spaiilor comerciale a ntregistrat o evolutie pozitiv, noile proiecte livrate fiind reprezentate n exclusivitate de hipermarket-uri i centre comerciale. Dezvoltatorii au fost ncurajai de continua expansiune a comercianilor internationali i locali, tendina reflectat de volumul crescut al stocului de spaii nregistrat n primele 6 luni din 2008. Nivelul n cretere al cheltuielilor de consum i obiceiurile de cumprare ale populaiei au determinat creterea numrului de companii internaionale dornice s-i deschid spaii comerciale n proiecte de calitate situate n zone atractive.

Oferta de spaii comerciale moderne s-a mrit cu aproximativ 110.000 mp ajungndu-se la un total de 805.000 mp. Structura stocului existent de spaii comerciale reflect noua tendin ctre spaii de calitate de dimensiuni mai mari, situate n zone atractive. 35% din totalul stocului existent de spaii moderne sunt amplasate n proiecte de tip mall, n timp ce hipermarketurile reprezint 26%.

Cel mai mare proiect finalizat n sementrul 1 din 2008 a fost Bneasa Shopping City, parte a parcului comercial dezvoltat de Bneasa Investments. Cei 85.000 de mp de suprafa nchiriabil brut au fost n totalitate pre-nchiriai, ceea ce demonstreaz cererea crescut pentru acest tip de proiect. Bneasa Shopping City ofera spaii comerciale de calitate pentru mrcile renumite de mod, accesorii i nclminte care au intrat pe piaa local n cursul acestui an. Prezena acestor mrci va determina creterea gradului de ncredere n piaa local i va ncuraja alte firme s includ Romnia n planurile lor de expansiune.

Centrele comerciale reprezint nc singura opiune a mrcilor care intr pe piaa local, datorita lipsei spaiilor stradale de calitate i a chiriilor solicitate excesiv de mari. Proprietarii ncearc s profite de lipsa ofertei i au nceput modificarea unor spaii centrale pentru mrcile de lux. n acest sens fostul magazin Cocor va fi renovat pentru a ndeplini cerinele comercianilor mrcilor de lux, care au n prezent opiuni limitate pentru deschiderea de magazine n zonele centrale.

Finalizarea fazei a doua a Vitantis Shopping Center a contribuit cu 11.250 mp la stocul existent de spaii comerciale moderne. Proiectul a fost nchiriat de Praktiker, hipermarketul Carrefour cu o galerie comercial (operaional din trimestrul al doilea al acestui an) i primul magazin Tehnomarket din Bucureti. Ultima faz a proiectului va fi finalizat n Septembrie 2008, odat cu terminarea lucrrilor la galeria comercial i inaugurarea unui magazin de mobila Mobila Bontas. n afara proiectelor menionate mai sus, pe piaa local a spaiilor comerciale au fost livrate proiecte de dimensiuni mici i medii, cum ar fi Profi Discount Store (536 mp) i Real hipermarket n zona Berceni (aproximativ 7.320 mp de spaiu de vnzare). Proiectele de mici dimensiuni sunt n general reprezentate de magazinele de tip discount i sunt situate n zone dens populate, n apropierea proiectelor comerciale importante. Aceste proiecte concureaz n principal cu spaiile stradale care au fost afectate negativ din punct de vedere al vnzrilor de expansiunea altor tipuri de spaii comerciale.

Concurena acerb ntre comerciani se reflect nu numai n planurile continue de extindere, dar i n achiziiile strategice care au avut loc pe segmentul supermarket-urilor, aflate n prezent n proces de consolidare. Lanul Mega Image, parte a grupului Delhaize Group, i-a extins reeaua cu 14 uniti (totaliznd aproximativ 6.200 mp) prin achiziia lanului local de supermarket-uri La Fourmi de la Global Finance, fond de investiii din Grecia. n 2007 magazinul de tip discount Profi a intrat pe piaa local prin achiziia lanului de supermarketuri Albinua (aproximativ 3.000 mp) de la compania lituanian Maxima LT.

Aceste tranzacii au reprezentat ieirea de pe pia a fondurilor de investiii de pe segmentul supermarketurilor, determinnd o competiie acerb ntre comerciani ca urmare a concentrrii pieei. Companiile ce dein supermarketuri au ales s achiziioneze alte lanuri de magazine, investiiile de tip green-field fiind dificile datorit preului mare al terenurilor i lipsei acestora n zone populate, precum i costurilor mari de construcie.

Evoluia pieei spaiilor comerciale este dovedit nu numai de creterea volumului de vnzri, dar i de ncetarea activitii unor comerciani. Dup Anador Shopping Centre i lanul Universall, competiia i neadaptarea la condiiile pieei au determinat falimentul Teknosa, o companie nou pe piaa local a aparatelor electrocasnice. Acest segment a fost afectat n mod special de noile reglementri ale BNR cu privire la condiiile de creditare, care au avut ca scop descurajarea achiziiei aparatelor electrocasnice prin intermediul creditelor.

CEREREA I GRADUL DE OCUPAREActivitatea de nchiriere s-a meninut la niveluri ridicate, numeroase companii internaionale intrnd pe piaa local, iar companiile deja prezente, att cele locale ct i cele internaionale, i-au continuat planurile de extindere.

Comercianii au rmas activi pe parcursul primului semestru din 2008, n special cei din sectoarele de mbrcminte i nclminte, fast food i furnizori de servicii GSM, care au nchiriat spaii n principal n centre comerciale. Totui, sectoarele de mbrcminte i cosmetice au nregistrat cea mai rapid dezvoltare.

Nivelul ridicat al chiriilor solicitate i lipsa de spaii comerciale de calitate amplasate stradal i-au determinat chiar i pe cei mai conservatori comerciani s renune la prezena pe arterele principale ale oraului i s nchirieze spaii n proiectele recent finalizate. Prima jumtate a anului 2008 a marcat intrarea pe piaa romneasc a unor noi nume internaionale cum ar fi: Peek & Cloppenburg, Douglas, Manoush, Next, IKKS, Elle, Maria Rinaldi i operatori fast food (Burger King, Nord See) care au nchiriat spaii n cadrul Bneasa Shopping City. Brandul de accesorii Louis Vuitton a ales Grand Avenue Marriott.

Comerciantii locali i internaionali i mentin strategia de extindere a activitii, anticipnd n continuare creterea cheltuielilor de consum i modificarea obiceiurilor cumprtorilor, care ncep s prefere zonele comerciale concentrate.

Competiia ntre comercianii importani de pe pia pentru cele mai bune spaii comerciale a devenit acerb. Centrele comerciale sunt vizate de companii mari precum lanurile de supermarket-uri i hipermarket-uri, care prefer s nchirieze spaii n locul dezvoltrii de proiecte proprii. Aceast situaie este demonstrat de activitatea susinut de pre-nchiriere nregistrat n proiectele propuse spre finalizare n semestrul 2 din 2008 i semestrul 1 din 2009 (Liberty Centre, Sun Plaza, Grand Arena Mall).

Spaiile comerciale situate pe arterele principale, n zone centrale i secundare sunt foarte solicitate de ctre banci, institutii non-bancare i operatori de jocuri. n acelai timp, numeroi comerciani au ales s se mute din spaiile stradale consacrate care au chirii foarte ridicate, n centre comerciale.

Perioada standard de nchiriere a spaiilor situate n centrele comerciale rmne de 5-7 ani, pn la 10 ani pentru chiriaii principali (cu peste 2.500 mp nchiriai) care beneficiaz de opiuni de nnoire sau reziliere a contractului.

NIVELUL CHIRIILORNivelul mediu al chiriilor pentru spaiile comerciale stradale a crescut cu aproximativ 10-15% comparativ cu nivelurile nregistrate n semestrul 1 din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupanilor, n principal a mrcilor internationale de lux (mbrcminte i accesorii). Chiriile maxime au fluctuat ntre 120-140 Euro/mp/lun, pentru spaii de pn la 75 mp, n timp ce pentru spaii mai mari chiriile se situeaz ntre 80-100 Euro/mp/lun. n prezent n zonele secundare chiriile sunt de 45-75 Euro/mp/lun, iar la periferie acestea variaz ntre 15-25 Euro/mp/lun.

n galeriile comerciale chiriile s-au meninut la un nivel stabil n semestrul 1 din 2008, variind ntre 90-120 Euro/mp/lun (pentru spaii ntre 50-75 mp), respectiv 25-40 Euro/mp/lun pentru spaii ntre 75-100 mp.

Costurile de ntretinere au rmas la un nivel stabil n centrele comerciale, variind ntre 7-9 Euro/mp/lun, iar cheltuielile de marketing sunt de obicei de 1-1,5 Euro/mp/lun.

PREVIZIUNIPiaa spaiilor comerciale i-a continuat evoluia ascendent, fiind susinut n principal de creterea cererii interne, datorate creterii veniturilor populaiei i ncrederii crescute a comercianilor n piaa local. n urmtoarele 12 luni piaa local a spaiilor comerciale va cunoate o activitate intens de dezvoltare, construcia de mall-uri fiind cel mai important factor ce va determina extinderea pieei. n semestrul 2 din 2008 i primul semestru din 2009 sunt propuse pentru finalizare proiecte de mari dimensiuni, estimndu-se c vor fi adugai la stocul existent aproximativ 240.000 mp de spaii comerciale. Printre cele mai importante proiecte se numr Grand Arena, (50.000 mp), Liberty Center (30.000 mp) i hipermarket-ul Auchan.

Din punct de vedere al zonei, dezvoltatorii au ales n special cartierele dens populate din zonele de sud i est ale Bucuretiului. Aceasta tendin a nceput cu finalizarea unor proiecte ca Vitantis Shopping Center, Real Berceni i Auchan.

Sectorul magazinelor specializate are nc perspective de dezvoltare, creterea accelerat a segmentului rezidenial determinnd o cerere crescut pentru materiale de construcie, accesorii, mobilier i bunuri de uz casnic. Pe acest segment vor fi finalizate trei proiecte importante: OBI n sud (11.000 mp), Hornbach (22.900 mp) i KIKA (27.000 mp) n vest.

Pe pia apar noi formate de spaii comerciale, precum parcurile comerciale i centrele de tip outlet, uor accesibile, acestea fiind atractive pentru clieni n special datorit strategiilor de promovare a unor preuri mai sczute. Dezvoltatori precum Liebrecht & Wood, Mega Company i American Outlets Overseas au ales ieirea din partea de vest a Bucuretiului, de-a lungul autostrzii A1, n timp ce BelRom intenioneaz s construiasc un parc comercial n estul oraului.