Analiza Informa›iilor n Vederea Evaluƒrii

download Analiza Informa›iilor n Vederea Evaluƒrii

of 31

  • date post

    17-Dec-2015
  • Category

    Documents

  • view

    10
  • download

    1

Embed Size (px)

description

Economie

Transcript of Analiza Informa›iilor n Vederea Evaluƒrii

  • ANALIZA INFORMAIILOR N VEDEREA EVALURII

    Tema 7

    1

  • Metode de analiz

    1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

    2. Analiza informaiilor prin metoda costului de substituie

    3. Analiza informaiilor prin metoda valorii de investiie

    2

  • 1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

    Cea mai utilizata metod numit i metoda confruntrii vnzrilor

    Fundament teoretic: criteriul de substituie: valoarea unui bun tinde s fie determinat de costul de cumprare al unui substitut egal dezirabil.

    Evaluatorul trebuie s identifice alte proprieti vndute, condiiile tranzaciilor i preul de vanzare.

    3

  • Metod utilizat n special pentru active imobiliare.

    Pentru celelalte active, inclusiv pentru ntreprinderi se aplic tehnici de adaptare care in cont de diferenele dintre fiecare dintre proprietile confruntabile i aceea de evaluat

    Exist dou tehnici de adaptare: Modificarea preului tranzaciilor n funcie de particularitile

    activului evaluat. Raportarea tuturor preurilor la o unitate de baz comun i

    determinarea valorii activului evaluat n funcie de aceasta.(pre pe ha terenuri, pre pe m2 pentru cldiri, preul pe aciune pentru capitaluri, mrimea profitului/vnzrilor pentru ntreprinderi, ...)

    4

  • Pentru ca vnzarea real a unui activ s poat fi utilizat n confruntare, ea trebuie s satisfac dou cerine: activul vndut trebuie s fie substituibil celui de

    evaluat i n mod egal dezirabil;

    circumstantele vnzrii trebuie s fie identice sau foarte apropiate, astfel nct preul pltit pentru activul confruntabil s fie realmente semnificativ, n termeni de valoare de pia, pentru proprietatea de evaluat.

    5

  • Aplicarea de ctre evaluator a metodei datelor de pia se realizeaz n trei faze:

    1. Se individualizeaz un anumit numr de vnzri ce ndeplinesc cerinele de confruntabilitate menionate;

    2. Se confrunt fiecare din aceste vnzri cu activul de analizat, rectificnd preul fiecreia pentru compensarea eventualelor diferene semnificative;

    3. Se utilizeaz preurile de vnzare, astfel rectificate, ca baz pentru a ajunge la o concluzie legat de valoarea de pia a activului de evaluat.

    6

  • Din punctul de vedere al evaluatorului, cerinele menionate mai sus, implic aspecte specifice de interes:

    disponibilitatea de informaii n legtur cu vnzrile confruntabile;

    analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluat;

    circumstantele fiecrei vnzri confruntabile;

    condiiile de plat;

    7

  • a. Disponibilitatea de informaii Numr semnificativ de tranzacii Informaii privind vnzrile reale Pot exista i excepii de la vanzrile reale:de ex. Ofeta

    pentru cumprarea unui activ. Dac numrul tranzaciilor este redus: valorile vor

    trebui tratate cu o oarecare doz de scepticism. Informaiile referitoare la vnzrile confruntabile

    trebuie s fie: de ncredere, adic fr distorsiuni semnificative,

    intenionate sau nu. complete, astfel nct s furnizeze evaluatorului toate

    datele pertinente asupra vnzrii.

    8

  • b. Analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluat

    Teoretic, fiecare proprietate confruntabil ar trebui s fie identic, sub orice aspect, cu proprietatea de evaluat.

    n practic aceasta se ntmpl foarte rar Active identice: ncredere mare Active diferite: necesitatea aplicrii de

    rectificri: surse de erori sau omisiuni credibilitate sczut asupra rezultatelor.

    9

  • Modul i gradul de utilizare al activelor: Nu pot fi utilizate datele de comparaie dac

    activele tranzacionate nu sunt folosite conform principiului celei mai bune utilizri.

    Chiar dac sunt utilizate(si nu sunt inactive), modul de utilizare poate fi diferit de la un activ la altul, chiar dac acestea sunt similare.

    Chiar dac sunt la fel utilizate, depinde de orientarea produciei: ctre pia sau pentru consum intern.

    10

  • n estimarea valorii activelor ntreprinderii, punctele de confruntare ntre vnzri comparabile i bunurile de evaluat sunt: tipul de active; vrsta (pentru activele cu durat de via limitat); condiiile sau posibilitatea de utilizare; eventuale motive de interes n vnzare sau alte

    caracteristici specifice ale activului.

    11

  • Aspecte confruntabile pentru ntreprinderi: tipul de activitate a ntreprinderii; dimensiunea ntreprinderii; tipologia proprietii - restrns sau disponibil publicului

    (pe aciuni sau cu rspundere limitat, cu caracter familial); structura capitalului; nivelul de rentabilitate; poziia concurenial n cadrul sectorului industrial; rata de cretere n timp; structura tehnic; tipul de vnzare - al capitalului social sau al activelor.

    12

  • c. Circumstanele fiecrei vnzri confundabile

    Pentru o valid aplicare a metodei, fiecare vnzare confruntabil trebuie s satisfac urmatoarele cerine:

    vnzarea trebuie s fie real pe piaa liber

    vnzarea trebuie s fie o tranzacie cu persoane din afara ntreprinderii.

    vnzarea trebuie s fi fost liber de presiuni i constrngeri;

    data fiecrei vnzri confruntabile ar trebui s fie apropiat de cea a evalurii.

    fiecare vnzare trebuie s fi fost efectuat pe aceeai pia cu proprietatea de evaluat.

    13

  • d. Condiiile de plat

    Termenele de plat,

    Forma de plat folosit,

    Nivelul sau volumul vnzrii: vnzarea cuprinde ntrega proprietate sau numai o parte din ea.

    14

  • Cazuri de aplicare a metodei de analiz a datelor de pia

    Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea ntregii ntreprinderi

    Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea aciunilor

    Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea proprietilor imobiliare

    Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea altor bunuri materiale

    Aplicarea metodelor de pia pentru evaluarea bunurilor necorporale

    15

  • Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea ntregii ntreprinderi

    Complex i dificil din urmtoarele motive: 1. dificultatea de a individualiza vnzrile de

    ntreprinderi similare celei de evaluat; 2. problemele ce se ntlnesc n obinerea de

    informaii suficiente legate vnzrile confruntabile individualizate;

    3. limitele procedeului de rectificare ca mijloc de compensare sau corectare a diferenelor dintre proprietatea de examinat i vnzrile confruntabile

    16

  • Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea aciunilor

    Utilizate la: Evaluarea ntreprinderilor n ansamblul lor Evaluarea efectiv a aciunilor

    Analiza pieei titlurilor: Piee cu tranzacii permanente Piee cu tranzacii sporadice Factori perturbatori/ perioade necaracteristice n funcionarea

    pieelor Elemente urmrite pentru confruntare: randamentul, rata

    dobnzii, dividende pltite, sigurana relativ a capitalului, etc.

    Dac individuarea preurilor nu este posibil cu un oarecare grad de ncredere: determinarea valorii titlurilor n funcie de valoarea activelor la care se refer.

    17

  • Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea proprietilor imobiliare

    Analiza tranzaciilor similare de pe pia n cazul terenurilor: preul pe hectar, pe metru

    ptrat n funcie de categoriile de folosin, ... Pentru cldiri de locuit: metrul patrat

    construit, metrul patrat util, tranzacii similare, poziionare, utiliti...

    Avantaj: n general, un volum foarte mare de tranzacii imobiliare.

    18

  • Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea altor bunuri materiale

    Se aplic: La utilizarea metodei costului de substituie al unei

    ntreprinderi prin determinarea activelor componente, n determinarea propriu- zis a valorii individuale a

    activelor. Piaa second hand reprezint o surs important de informaii. Pentru multe active(de exemplu autovehicule) exist un mare numr de tranzacii pe marci, productori, capacitate ciclindric, putere .... Pot fi utilizate i preurile de achiziie ale activelor de evaluat dac aceste preuri sunt corectate cu ratele inflaiilor i cu gradul de depreciere(uzur) a acestora.

    19

  • Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea bunurilor necorporale

    De multe ori nu este posibil obinerea informaiilor necesare aplicrii datelor de pia pentru estimarea bunurilor necorporale precum brevete, copyright-uri, procedee exclusive, liste de clieni, .a.m.d.

    Valoarea acestor bunuri este adesea estimat prin alte metode, n mod normal prin metoda valorii de investiie.

    Utilizare n special n cazul contractelor de antrepriz: atunci cnd pe pia sunt asemenea contracte i cnd pot fi aduse corecii n adaptarea acestora pentru diferite cazuri.

    20

  • Avantajelor i limite n analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

    Avantaje: Utilizarea datelor provenite direct de pe pia Uurina n nelegerea valorilor Facila identificare a informaiilor legate de vnzri

    confruntabile. Limite:

    Necesit o pia activ a bunurilor evaluate Limite n determinarea valorii ntreprinderilor Slab semnificaie atunci cnd activele nu sunt

    comparabile.

    21

  • 2. Analiza informaiilor prin metoda costului de substituie

    conduce la o mrime a valorii estimate pentru un activ n raport cu valoarea sa de substituie.

    metoda costului de substituie este o metod cu orientare patrimonial

    este unica dintre cele trei metode, ce presupune o estimare a valorii totale printr-o nsumare: metoda ncearc s estimeze costul necesar pentru reproducerea ntreprinderii sau a altei proprieti de evaluat, element cu element, bun cu bun, pasiv cu pasiv.

    Pentru aplicare necesit identificarea unui