Abordarea veniturilor75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:a) prognozarea veniturilor viitoare;b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.76. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend.77. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV (5)unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile;c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele);cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele);cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).78. Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul: VON = VBE - CO (6)unde, VON - venitul operaional net, CO - cheltuieli operaionale.79. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.80. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:a) capitalizarea direct;b) actualizarea fluxurilor de numerar.81. Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel, V = VON/r (7) unde, V - valoarea estimat, r - rata de capitalizare.82. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:a) metoda analizei vnzrilor comparabile;b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului investiional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei83. Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament.84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este: r = (1- CCO)/MVBE (8) unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv.Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv.85. Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n pri componente: teren i construcii).86. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se determin dup urmtoarea formul: r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp) (9)unde,m - ponderea mijloacelor mprumutate;(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare.Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este cunoscut sub denumirea de constant ipotecar este determinat dup urmtoarea formul: rc = DC/SC (10) unde,DC - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);SC - suma creditului ipotecar.Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea formul: rp = FNII/CP (11) unde,FNII - fluxul de numerar nainte de impozit;CP - suma capitalului propriu investit.87. Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii), precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este: r = T x rteren + C x rcontructive (12)unde,T - ponderea terenului n valoarea total a bunului imobil;r teren - rata de capitalizare pentru teren;C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil;r construcie - rata de capitalizare pentru construcie.Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula: r = CAD x rc x m (13)unde,CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului.89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).90. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul: n V=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n (14) t=1unde,t - perioada de calcul;Y - rata de actualizare;R - reversia.91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.92. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1) R =VONn+1/(1+r)n+1 (15) unde,R - reversia;r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.93. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:a) metoda adiionrii;b) metoda extraciei;c) metoda investiiilor de alternativ.94. Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate investiiile din economia naional.Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii.Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile.95. Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Aceast metod poate fi utilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri.96. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:Yo = Rata pur a rentabilitii + (Rata investiiei de alternativ - Rata pur a rentabilitii) + Rata riscului (16)