54204436 Piata Imobiliara2

7/27/2019 54204436 Piata Imobiliara2

1/73

3. Piata imobiliara

Caracteristicile pietei imobiliare

O piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si serviciilor. Pe opiata eficienta:

- bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul;

- exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera;

- preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute;

- se autoreglementeaza;

- cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati;

- bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.

Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor sivanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.

Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul peaceste piete.

Tipuri de piete imobiliare

Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor,localizarii, varstei participantilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.


2/73

Se identifica cinci tipuri de piete:

- rezidentiale : case, blocuri, sir de case legate;

- comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine;

- industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare;

- agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri;

- speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri dedistractii, terenuri de

golf, cimitire, biserici etc.

Pietele se pot diviza in piete mai mici, specializate numite subpiete: urbane, suburbane,

rurale sau ieftine, medii, de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi senumestesegmentarea pietei.

Analiza pietei imobiliare

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu.Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati.

Conceptul de cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna11 pe de o parte, ca un amplasamenteste evaluat ca fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de altaparte, se estimeaza cea mai buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei.

Un amplasament poate avea cea mai buna utilizare ca fiind liber, iar combinatiaexistenta intre amplasament si constructii poate avea o alta cea mai buna utilizare.

Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele contribuie laamplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare aacestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna

utilizare a amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau deinlocuire. Constructia care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea maimare valoare amplasamentului .

4. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare se realizeaza in mai multe etape, in functie de misiunea deevaluare si de informatiile accesibile.


3/73

In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati:

1) Definirea problemei:

- identificarea proprietatii imobiliare;

- identificarea drepturilor de proprietate;

- definirea utilizarii evaluarii;

- data evaluarii;

- scopul evaluarii;

- sfera evaluarii;

- conditii limitative.

2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor:

- date generale privind amplasarea in localitate, vecinatati, aspecte economice, sociale, demediu;

- date specifice despre proprietatea imobiliara evaluata si proprietati comparabile: teren siconstructii, cost si uzura, venituri si cheltuieli, rata de capitalizare, istoric si utilitate;

- date privind cererea si oferta, respectiv piata proprietatii evaluate, inclusiv concurenta:

lista proprietatilor asemanatoare, tranzactii si oferte, capacitatea de absorbtie, studii decerere.

3) Analiza celei mai bune utilizari:

- terenul ca fiind neocupat (liber);

- proprietatea ca fiind ocupata.

4) Estimarea valorii proprietatii: aplicarea abordarilor si metodelor

- abordarea prin cost;

- abordarea prin comparatia vnzarilor;

- abordarea prin capitalizarea veniturilor.

5) Analiza rezultatelor si estimarea valorii finale


4/73

6) Redactarea raportului de evaluare

Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare

In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular,

cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de

investigare, selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati.

Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite

aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite

tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe

diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de participantii pepiata.

Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si

interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor

influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.

1. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de

alte bunuri sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind

comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor

tranzactionate.

- Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi

inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este

unic si amplasamentul este fix.

- Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori,

care creeaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine unsegment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila

asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot actiona putini vanzatori si

cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau cel mult o zona

restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de

cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului


5/73

salariilor, la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.

- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele

reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau

vanzare, pentru ca la un anumit pret, calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare,preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de cumparare sunt influentate de tipul

de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului,

durata rambursarii.

- o piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii

guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se

autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si locale care

afecteaza tranzactiile imobiliare.

- Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentruca piata tinde sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si

oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si

exista intotdeauna un decalaj intre ele.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in

cunostinta de cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la

activitatea pietei in trecut, la calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor.

Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si vanzari este disponibila imediat.

Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati,ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de oferta sau de

tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite

motive.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un

mecanism de plata organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru

vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. Pe pietele imobiliare, cererea

poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei.

- Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor

de transportat. Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi

greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru ca

implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat.

In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei


6/73

standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se

previzioneze precis comportamentul acestor piete. In acest caz, atentia din punctul de

vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si interactiunea participantilor

pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii

imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea.

2. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile,

localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si

restrictiile urbanistice ale proprietatii.

Se pot identiflca cinci tipuri de piete:

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de caselegate);

2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri,

magazine);

3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);

4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);

5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizareanumai la scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte,

parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai

mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane,

suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite (subclasificate) in functie de

preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine, medii si de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largise numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii

imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea

unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietatii.

O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari

identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii:


7/73

demografice, socio-economice, psihologice si legate de produs. Ei utilizeaza tehnici de

investigatie si cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza si concluziona compozitia

unor anumite subpiete.

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau

serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a

pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi

o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a unui amplasament intr-un moment in

viitor.

Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei

proprietati. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi

considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maximenumai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru

existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului

acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o

proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei

dezvoltari imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o

cucereasca proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile.

Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei

proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva depe piata analizata - in prezent si in viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau

dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si conditiile ce ar caracteriza piata dupa

o perioada de prognoza.

Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei

competitiva pe piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va

putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intelege avantajele

comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna

cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor asupra pietelor imobiliare,evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza proprietatea.

Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de

piata pot fi extrem de sofisticate.

Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele

cazuri, cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile


8/73

utilizate in elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a

prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie sa obtina si sa ordoneze date

cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul detaliaza o prognoza

a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si

evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.

4. ABORDAREA ANALIZEI

In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui

aplicate in analiza pietei, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele

specifice ale clientului si aceste cerinte sunt variate. Exista insa doua scoli de analiza a

pietei (Tabelul 1.) Multi practicieni pleaca de la economia generala catre proprietatea

specificata; altii incep cu proprietatea specificata si ajung la economia generala.

Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Populatia, utilizareafortei de munca si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la

spatiul disponibil in prezent, spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a

ofertei competitive. Comparand cererea cu oferta competitiva se identifica situatia

prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului).

Dupa analiza cererii si ofertei, analistii primei scoli studiaza utilizarile

alternative probabile si estimeaza valorile asociate acestor utilizari. Ei iau in considerare

atributele fizice, legale si de amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o

concluzie referitoare la cea mai buna utilizare. .

Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in

produsul imobiliar. Ei cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea

caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietatii analizate si sa

determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei specifica. Acesti analisti cred ca

intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe piata ce ar putea

sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu

chirie. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta

fortele cererii si ofertei care creeaza dinamica pietei respective.

Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati,

axata pe caracteristicile si atributele proprietatii analizate, faciliteaza identificarea

proprietatilor competitive si deci definirea pietei respective.

Dupa ce au finalizat analiza productivitatii, acesti analisti studiaza cererea si


9/73

oferta competitiva in zona pietei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pietei

pentru a ajunge la estimarile cererii prezente si viitoare si la inventarierea ofertei

disponibile si prognozate. Se determina starea de echilibru (sau de dezechilibru) si se

previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. Pentru aceasta analistii studiaza rata de

crestere a locurilor de munca, schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale locatarilor,nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul.

In continuare, acesti analisti iau in considerare fezabilitatea celei mai probabile

utilizari alternative a proprietatii, in functie de confirmarile pietei prezente si de

perspectiva. Se face apoi o analiza financiara pentru a determina care utilizare fezabila

este cea mai productiva si deci considerata ca prezentand cea mai buna utilizare.

In esenta, scopul analizei pietei este de a stabili daca exista o confirmare

adecvata a pietei pentru o proprietate cu o anumita utilizare sau daca exista evidente ale

pietei pentru o utilizare propusa in viitor.

5. CONCEPTE FUNDAMENTALE

5.1. Definirea pietei

O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt

in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piatapot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii,

constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este

alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare.

Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii

factori:

l. Tipul proprietatii (rezidentiale, comerciale, administrative)

2. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienti,calitatea constructiei, designul si avantajele comparative

a. gradul de ocupare - un chirias sau mai multi chiriasi (case, apartamente,

birouri, magazine)

b. baza de clienti - cei mai probabili utilizatori (se analizeaza date despre


10/73

populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate. Pentru pietele

rezidentiale, datele sunt separate in functie de profilul eventualului proprietar sau

chirias; pentru pietele comerciale datele sunt segmentate in functie de eventualii

utilizatori ai spatiului; pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de

chiriasii prospectivi; pentru piata birourilor, baza de clienti reflecta necesarul de spatiual firmelor ce vor inchiria spatiile respective)

c. calitatea constructiei

d. designul si avantajele

3. Aria pietei - definita geografic (o piata poate fi locala, regionala, nationala sau

internationala; poate fi urbana sau suburbana; poate corespunde unui cartier sau o

vecinatate a unui oras. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de

relatia timp-distanta)

4. Proprietati echivalente disponibile (proprietati competitive), adica proprietati

cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei.

5. Proprietati complementare, adica alte proprietati sau tipuri de proprietati

imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietatii analizate

trebuie sa aiba acces la proprietati complementare, care se mai numesc si utilitati sau

servituti)

In concluzie, segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata, cat si

proprietatile competitive si complementare.

5.2. Cererea

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si

preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor

potentiali (cumparatori, chiriasi), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau

serviciul final pe care il asigura proprietatea. Astfel, analiza cererii de spatii comerciale

va incerca sa determine cererea de servicii comerciale generata de potentialii clienti in

aria pietei.

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata locuintelor:

. populatia in aria pietei - dimensiunea si numarul familiilor locatare, rata de


11/73

crestere sau descrestere in formarea locatarilor, compozitia si distributia pe varste;

. veniturile si salariile;

. tipologia locurilor de munca si rata somajului;

. raportul dintre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi;

. consideratii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerintele de creditare

(dobanzi, raportul credit/valoare, comisioane si taxe, disponibilitatea asigurarilor);

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. factorii ce afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii, adica geografia/geologia

(climatul, topografia, drenajul, stratul de fundatie si barierele naturale sau artificiale);

. structura taxelor locale si ale administratiei;

. disponibilitatea facilitatilor de sprijin si serviciile comunale (institutii culturale,

facilitati de educatie si calitatea scolilor, facilitati sanitare si medicale, servicii de

pompieri si politie).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata spatiilor

comerciale:

. populatia in zona comerciala - dimensiunea si numarul familiilor ce locuiesc in

zona, rata de crestere sau descrestere a acestora, compozitia si distributia pe varsta a lor;

. venituri pe cap de locuitor si pe familie (medie);

. procentul de venit pe familie cheltuit pe cumparaturi si procentul de venit

disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;

. rata de incetinire a vanzarilor in zona comerciala;

. volumul minim de vanzari pentru ca spatiul comercial sa fie exploatat profitabil

si volumul existent de vanzari pe mp;

. gradul de ocupare a spatiilor comerciale pe piata;


12/73

. procentul de cumparaturi facute de persoane din afara ariei pietei;


. accesibilitatea (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul

transportului;

. factorii ce afecteaza atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea

bunurilor si reputatia operatorului).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata cladirilor

administrative:

. zona salariatilor care lucreaza in spatii de birouri; necesarul de personal curent

si estimat in viitor;

. suprafata medie de spatiu de birouri necesar pentru o persoana (cerintele

variaza in functie de categoria cladirilor, de pozitia lucratorului in firma si de localizare

- in centru sau in suburbii);

. . gradul de ocupare pentru categoria specifica a cladirii;

. cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri;


. accesibilitatea, (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul

transportului;

. factorii care afecteaza atractivitatea cladirii administrative (calitatea

constructiei, managementul si chiriasii) si disponibilitatea facilitatilor complementare

(magazine, restaurante, centre de recreere).

Pentru o estimare corecta, trebuie acordata atentie deosebita urmatorilor factori:

. structura familiilor de locatari;

. dimensiunea familiei de locatari;

. veniturile medii.


13/73

5.3. Oferta competitiva

Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,

trebuie sa se treaca in revista inventarul de proprietati competitive, care include stocul

de proprietati existente, in constructie si in faza de proiect. Trebuie acordata o atentiedeosebita analizei datelor luate din proiecte si din propuneri pentru ca unele ar putea sa

nu se materializeze.

Evaluatorul trebuie sa determine numarul de unitati pierdute prin demolare si

numarul adaugat sau scazut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea

cladirilor, consultarea autorizatiilor de constructie, discutiile cu antreprenorii si

planificatorii urbanistici.

Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori:

. cantitatea si calitatea concurentei disponibile;

. volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) - proiecte in

constructie sau planificate;

. disponibilitatea si pretul terenului liber;

. costurile de constructie si dezvoltare;

. proprietatile oferite curent (vechi si noi);

. gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi;

. cauzele si numarul de proprietati vacante;

. transformarea pentru utilizari alternative;

. conditii economice si imprejurari speciale;

. disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii;

. impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari

asupra volumului si costului constructiilor.

5.4. Echilibrul pietei


14/73

Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere.

Daca cererea este neobisnuit de mare, preturile si chiriile vor incepe sa creasca inainte

ca sa inceapa noua constructie. Finalizarea cladirii si inchirierea poate sa fie decalata in

timp fata de cerere si prin urmare, in general pe termen scurt, pietele sunt in

dezechilibru.

Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite

moduri. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o ramanere in

urma a ofertei si preturi in crestere; o piata activa este uneori numita piata a vanzatorilor

pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile disponibile. O piata in

cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o

scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata cumparatorilor pentru ca au

avantaj cumparatorii.

Activitatea pietei imobiliare este ciclica. La fel ca si ciclul afacerilor, ciclul

imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si

epuizare. Totusi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea

imobiliara raspunde la doua seturi de stimuli, unul care actioneaza pe termen lung si

altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbarile in

caracteristicile populatiei existente si in veniturile sale. Daca economia locala poate

asigura o utilizare stabila a fortei de munca si sa genereze noi locuri de munca, populatia

existenta va ramane in zona si vor veni altii din afara zonei in cautare de lucru. Tipul

specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri in localitate.

Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea si costul

creditului. Inceperea de noi constructii depinde mult de fluctuatiile in rata dobanzii si de

aceea activitatea imobiliara devanseaza ciclul afacerilor. Gradul de ocupare si rata

absorbtiei pot fi considerati indicatori ai ciclului pe termen scurt.

Indicatorii pe termen scurt reflecta in mod obisnuit numai viitorul imediat. Rata

dobanzii este foarte schimbatoare, iar gradul de ocupare si rata de absorbtie pot fi mai

greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.

Indicatorii pe termen lung includ baza economica si infrastructura planificata.

ANALIZA DE PIATAFUNCTIUNI

Baza pentru valoarea finala luata de pepiata

Baza pentru studii de fezabilitate,marketing si alte studii de evaluare

COMPONENTE


15/73

Delimitarea ariei pietei tinand cont de:Examinarea efectelor conditiilor pietei in

aria delimitata:1. Tipul utilizarii (rezidentiala, comerciala,industriala, agricola, de recreere, cu scop

special sau teren liber bun pentru

dezvoltare)

1. Oferta curenta si previzionata si situatiacererii

2. Localizarea proprietatii2. Relatia dintre conditiile pietei si

utilizarea proprietatii.3. Tipuri de prorpietati similare

4. Dimensiune geografica pentruproprietatile competitive (locala, regionala,

nationala, internationala)5. Cum se aplica principiul substitutiei la

proprietatile comparabile

6. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlATA - APLICATII

Analiza de piata se face pentru a estima cererea pentru o anumita categorie de

proprietati imobiliare (ex.: locuinte, magazine, birouri) si caracterul confirmarii pietei

pentru proprietatea analizata. Procedurile de analiza ale pietei sunt aceleasi pentru

proprietatile imobiliare existente si pentru cele in perspectiva.

Pentru proprietatile existente, analistul poate studia istoricul vanzarilor sau

veniturilor generate de proprietate si sa evalueze performantele viitoare si piata cucerita

in ipoteza in care proprietatea isi mentine sau isi imbunatateste nivelul actual de

performanta. Pentru a elabora o analiza a pietei pentru o proprietate imobiliara propusa

(aflata in constructie sau in proiect), lucru cerut frecvent in evaluarea fezabilitatii

proiectului, analistul trebuie sa determine daca proiectul va atinge un nivel de

performanta competitiv.

Cererea pentru o proprietate propusa trebuie in general previzionata, iar

potentialul de cucerire a pietei necesita analize complexe.

Procedurile prezentate in continuare, reflecta modul conventional de abordare a

analizei de piata, incepand cu analiza economica si identificarea pietei.

6.1. Cererea de locuinte

Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada

(tipic 5 ani), poate fi utilizata procedura descrisa in continuare.

1. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii,


16/73

explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri, precum si

rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri, ambele fiind functie de locurile de

munca. Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu

amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului de

vanzari, nivelului activitatii de constructii, dobanzilor si ratei de absorbtie.

2. Identificarea pietei si a proprietatii. Se analizeaza caracteristicile eventualilor

cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Se elaboreaza un profil al

consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa), marimea

familiei, varsta si preferintele. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi definita prin

relatia timp-distanta, prin granite sociale sau politice (circa scolara, circa electorala,

limite municipale), granite naturale sau construite de om si localizarea locuintelor

competitive. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de

amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie.

3. Analiza cererii. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in

perspectiva in limitele pietei. Se determina numarul actual si in perspectiva al familiilor

locatare, avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta capului familiei.

Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si chirisi. S-ar putea sa existe

o categorie suprapusa, si anume a chiriasilor care isi permit sa cumpere locuinta. Se

imparte numaruI de familii proprietare in functie de nivelul de venituri, pentru a estima

procentul de locatari care pot achita ratele, dobanzile si alte costuri de finantare sau/si

intretinerea, asigurarile, reparatiile si taxele. Se ajusteaza numarul de familii proprietare

ce sunt sau vor fi in stare sa-si permita locuinta din cele neocupate pe piata, in scopul de

a estima cererea existenta si cea anticipata pentru proprietatea analizata.

4. Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietatilor competitive

existente, a proprietatilor in constructie, a proprietatilor planificate ce au obtinut

autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. Se detaliaza inventarul

prin compararea numarului de autorizatii de constructie, emise in ultimii 3-5 ani, cu

numarul de constructii realizate. Se pune in corespondenta inventarul ofertei

competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. Se apreciaza

proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele care

reprezinta pentru locuinte avantaje competitive.

5. Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta

competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si

cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea


17/73

competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata.

6.2. Cererea de spatii comerciale

Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus

intr-o anumita zona sau pe o perioada data (ex. 5 sau 10 ani), se va urmari procedura de

mai jos: .

a. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii

prin explorarea activitatii economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si

rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de

munca). Se studiaza activitatea economica asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul

si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor si nivelul activitatii

in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

b. Identificarea pietei si a proprietatii. Se defineste zona comerciala a

complexului utilizand tehnici cum ar fi modelele gravitationale si gasirea clientilor sau

prin corectarea granitelor zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice

si economice specifice. Se executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de

amplasament ale complexului, in apropierea zonei lui comerciale.

c. Analiza cererii. Se identifica volumul de spatiu comercial de inchiriat care

poate asigura desfacere, folosind datele demografice si de venituri prognozate. Acest

volum de spatiu se poate obtine inmultind numarul de familii ce locuiesc in zona.comerciala a complexului cu valoarea medie a veniturilor. La aceasta cifra rezultata se

aplica urmatoarele procentaje:

. procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe marfuri;

. procentul din marfurile cumparate la complexe comerciale similare cu cel

analizat;

. procentul de reducere a vanzarilor in zona comerciala.

Apoi se imparte aceasta estimare a totalului vanzarilor potentiale cu amanuntul,

la vanzarile estimate pe metru patrat comercial, care asigura rentabilitatea. Se corecteaza

cifra rezultata cu gradul normal de ocupare de pe piata pentru a obtine o estimare a

spatiului de inchiriat, care poate asigura o desfacere rentabila. Aceasta estimare poate fi

corectata in continuare, tinand cont de veniturile din vanzari, facute celor din afara zonei


18/73

si de pierderile de vanzari pentru cei ce cumpara din alte zone.

d. Analiza ofertei competitive. Se determina volumul de spatiu comercial

existent inchiriat sau liber si spatiul in constructie sau in faza de proiect din zona

comerciala sau din apropierea ei. Se detaliaza inventarul verificand numarul total deautorizatii de constructie emise fata de numarul celor realizate in ultimii 3-5 ani. Se face

o clasificare a complexului comercial analizat si a celor competitive in raport cu

atributele si avantajele care confera complexului comercial un avantaj competitiv.

e. Analiza echilibrului. Se compara spatiul estimat de inchiriat rentabil cu spatiul

comercial existent. Diferenta dintre cele doua spatii va reprezenta estimarea necesarului

de spatiu suplimentar sau cererea marginala. Vanzarile pe mp in magazinele individuale

pot indica, de asemenea, nivelul de performanta al unui complex comercial existent si

daca exista oportunitatea unei dezvoltari suplimentare. Aceste date pot fi folosite pentru

a verifica daca cererea marginala estimata este rezonabila. Daca exista un surplus de

spatiu comercial, prognoza conditiilor pietei poate identifica cand va fi absorbit in viitor

acest spatiu comercial in surplus ca si momentul in care cererea pentru spatii

suplimentare (cererea marginala) va incepe sa creasca. Se analizeaza piata competitiva

pentru a previziona care ar putea fi segmentul de piata cucerit de complexul analizat.

6.3. Cererea de spatii administrative

Pentru a prognoza cererea existenta sau suplimentara de spatii administrative

intr-o anumita zona, pe o perioada data, evaluatorul analizeaza relatia dintre cerere sioferta pe piata generala si cota actuala si potentiala a zonei referitoare la cererea

existenta si prognozata. Astfel, se poate prognoza momentul cand o cladire

administrativa va atinge un grad de ocupare stabilizat. Cererea pentru spatii

administrative pe piata generala se estimeaza in urmatoarele etape:

Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii prin

explorarea activitatilor economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si

rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de

munca). Se studiaza activitatea economica, asa cum se reflecta in vanzarile cuamanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor

imobiliare, nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

Identificarea pietei si a proprietatii. Se segmenteaza piata utilizatorilor de

proprietati imobiliare, in functie de tipul de chiriasi care inchiriaza birouri in prezent sau

in viitor, de necesitatile lor de spatiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De


19/73

exemplu, firmele de avocati vor cauta probabil spatii in cladiri amplasate central, in

locuri cu prestigiu pe cand firme ce presteaza alte tipuri de servicii poate prefera birouri

in cartiere care au parcaje mari si chirii rezonabile. Aria pietei pentru cladiri

administrative este de obicei difuzata pe o zona oraseneasca mai larga. Spatiile

competitive se deosebesc prin categoria cladirii, chiriasi si localizare. O analizapreliminara a cladirii avute in vedere si a celor in competitie pe piata cuprinde

compararea concentrarilor de cladiri administrative in zona oraseneasca, precum si

cladirile competitive din concentrarea propriu-zisa.

a) Analiza cererii. Se previzioneaza evolutia locurilor de munca pe piata

generala, pe baza estimarilor Oficiului muncii si protectiei sociale. Se elaboreaza

estimari privind numarul de salariati din fiecare sector economic ce muncesc in birouri.

Se va lua in considerare si cresterile de locuri de munca ce au avut loc in perioadele

trecute. Se transforma numarul de ocupanti de birouri in cererea anuala de spatiiadministrative. Spatiul mediu necesar pentru un salariat poate fi intre 6 si 9 mp. Pe

pietele slabe, cu grad mic de ocupare, exista spatiu excedentar si norma pe salariat poate

fi mai mare. Numarul total de salariati este multiplicat cu spatiul mediu pe salariat. Daca

se anticipeaza o crestere constanta, spatiul estimat se imparte la numarul de ani pentru

care se prevede cresterea.

b) Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive consta in spatiile

competitive inchiriate curent si cele libere, precum si spatiile in constructie sau in

proiect. Inventarul poate fi afectat de demolari, renovari sau adaptari de spatii utilizate

altfel in prezent (de ex. locuinte sau magazine). Se detaliaza inventarul verificand

numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul de cladiri realizate in

ultimii 3-5 ani. Se apreciaza cladirea analizata si cele in competitie dintr-o concentrare,

pe criteriile atributelor si avantajelor ce confera spatiilor administrative un avantaj

competitiv.

c) Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si prognozata de spatii

administrative,cu oferta totala de spatii competitive actuala si anticipata. Daca cererea

prognozata depaseste oferta totala competitiva se determina cererea nesatisfacuta. Se

detaliaza prognoza cererii marginale verificand precizia prognozei cererii fata de

caracterul cererii in perioadele trecute. Intr-o analiza mai profunda se iau in considerare

spatii inchiriate in avans, precum si spatiile ce raman libere dupa expirarea contractele

de inchiriere. Daca se anticipeaza o cerere in crestere constanta, oferta totala poate fi

impartita in cererea prognozata anual pentru a determina perioada de absorbtie. La

finele perioadei de absorbtie vor fi necesare spatii suplimentare. Aceasta perioada


20/73

reprezinta o 'fereastra' pentru construire de noi spatii. Se analizeaza clasificarea

proprietatilor competitive pentru a prognoza cota de piata ce ar fi acoperita de cladirea

analizata

Pentru a determina cota de piata pe care o are un nod sau un cartier din cerereatotala prognozata, trebuie sa se analizeze caracterul dezvoltarii din cartier prin

comparatie cu alte cartiere. Se vor avea in vedere criterii cum ar fi: populatia totala,

nivelele de educatie si de venituri, etc

Se va analiza raportul dintre totalul spatiilor administrative existente in cartier si

totalul spatiilor administrative de pe piata generala. Acest raport reflecta numai cota

istorica de piata si la prognoza trebuie luate in calcul si preferintele de pe piata.

Cererea prognozata este comparata cu oferta actuala si anticipata, iar precizia

prognozei cererii se compara cu datele istorice.

Pentru a prognoza cand o cladire va atinge un grad de ocupare stabilizat, se

poate estima perioada de constructie si o rata de absorbtie pe baza solicitarilor de

preinchiriere, daca sunt, si pe baza evolutiei in trecut a performantelor cladirilor

competitive. Evolutia in trecut trebuie folosita cu atentie si corelata cu evolutia

economica a zonei.

BIBLIOGRAFIE

1. ANEVAR IROVAL Evaluarea proprietatii imobiliare, Colectia Biblioteca ANEVAR

2. IROVAL Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I Bazele evaluarii sifinantarii proprietatilor imobiliare, Colectia Biblioteca ANEVAR

3. Crivii Adrian, Vascu Adrian Evaluarea intreprinderilor curs , ed. a V-a, Biblioteca

ANEVAR, 1999


21/73

2.4 PIAA SPAIILOR DE BIROURI CONSTANA

Piaa spaiilor de birouri din Constana nu este nc bine definit, zona cea mai

cutat fiind centrul oraului, n principal bd. Mamaia. n prezent, n aceast zon

exista n jur de 7 - 8 cldiri de birouri noi care au un regim de nlime mic,

majoritatea fiind construite dup modelul P+4E sau maximum P+6E. Dat fiind

aceast situaie, suprafaa oferit spre nchiriere nu este foarte mare.

Cea mai mare cldire de birouri este Millenium BC situat pe bd. Mamaia, care

a fost finalizat n 2005. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergur,aceste existnd doar la nivel de intenie din partea unor dezvoltatori, cu excepia

proiectului mixt Trident Plaza care va livra pe pia, n 2008, aproximativ 14.000 mp

nchiriabili.

Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine - birouri - hotel de 4 stele)ise ridic pe valea Portului Constana. Aici, un metru ptrat va avea o chirie medie de30 euro.

Datorit ofertei limitate, nivelul chiriilor a crescut semnificativ n 2007, fa de

2006. Astfel, avantajul financiar este cu siguran de partea proprietarilor de spaii de

birouri care prefer s nchirieze imobilele, nu s le vnd.

Nivelul chiriilor se situeaz n intervalul 10 - 20 euro/mp/lun, preul variind n

funcie de locaie i de dotrile cldirii. Preul maxim de 22 euro/mp/lun este ntlnit

la spaii de dimensiuni reduse, localizate ultracentral.

2.5 TERENURI I INVESTIII CONSTANAn 2007, piaa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieei imobiliare

din Constana. Mai ales terenurile cu destinaie rezidenial. n acest context, asistm

la o dezvoltare n paralel a pieei terenurilor cu cea a proiectelor rezideniale. Aceast

ascensiune este susinut de creterea economiei locale i de atracia turistic

exercitat de zon. Datorit activitilor investiionale intense din aceast zon, dar i


22/73

a ofertei limitate din ora, preul terenurilor a nregistrat creteri de 20 - 25% n

decursul anului 2007. Zona cea mai scump din Constana este zona Parcului

Tbcriei, unde un metru ptrat de teren poate ajunge i la 1.800 euro, urmat

ndeaproape de zonele Faleza Nord i Tomis 2. i terenurile cu acces la plaj au un

pre ridicat, n staiunea Mamaia un metru ptrat de teren putnd s ajung i la 2.000euro.

Se poate spune c n privina terenurilor, piaa constnean este una atipic, deoareceexist diferene foarte mari de pre ntre periferie i centrul oraului.

CONCLUZII


23/73

Sectorul imobiliar reprezint cea mai profitabil afacere din ultimii 15 ani din

Romnia. Cei care au cumprat n urm cu 10-15 ani imobile au realizat c valoarea

acestora a crescut chiar i cu peste 1000%. Investiii profitabile s-au putut face i pe

termen scurt dac existau sume de bani mari i cunotiine despre pia. n continuare,

sectorul imobiliar pare s fie profitabil, n special pentru speculatori.

n concluzie se poate spune c piaa imobiliar din Constana evolueaz n mod

continuu, este o pia imatur, lipsit de transapren creia i va trebui nc civa ani

ca s se maturizeze i s poat fi comparat cu o pia occidental din toate

perspectivele.

Piaa imobiliar este imobil, nu att din cauza vnztorilor, ct a

cumprtorilor, crora oferta le copleete puterea financiar. Nu mai sunt cutate nici

mcar terenurile de pe litoral.

n ciuda multor articole auzite i citite recent n pres, scderea preurilor pe o

pia imobiliar se datoreaz n proporie de 90% unui singur i unic motiv: Nevoia de

lichiditi a proprietarilor sau dorina acestora de a-i vinde proprietile, din diverse

motive care pot fi altele dect cele de natur pur economic (de exemplu: criza

politic, perspectiva rzboiului sau a catastrofelor naturale iminente).

BIBLIOGRAFIE1.Silviu Banacu, Investiii imibiliare; Ed. Tribuna Economic, Bucureti,20082.http://www.insse.ro3. http://www.iasi.insse.ro

4.www.imonews.ro5.http://realestate.doingbusiness.ro

6.http://colliers.iworks.ro

7.www.magazinuldecase.ro/articole/analize-imobiliare


24/73

8.http://stiri.zdi.ro/Analiza_Consultanta-3.html

9.http://www.ziare.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008-

629085.html

10.www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un-

pilon-

al-pietei-imobiliare-din-Romania.html11.http://colliers.iworks.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMid-yearReport.pdf12.www.imibiliare.ro13.http://www.city-park.ro/

14.http://www.cauta-imobiliare.ro/polus-city-center-constanta-p772

15.http://www.wtcc.ro/

16.www.yf.ro

17.http://www.business-adviser.ro/stiri_trident_plaza.html

18.http://www.financiarul.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa-

bage-metrou-in-statiune.html

Piata imobiliara a anului 2011

In perioada 2000 2008 s-au terminat in jur de 64 400 de locuinte, conform INS, majoritatea fiindapartamente cu 3 camere.


25/73

Conform BNR, diagrama analizei creditelor de locuinte de la sfarsitul anului 2008, arata faptul ca 42% dintrecei care au luat un credit sunt din Bucuresti si 58% din restul tarii.

In aprilie 2009, BNR stipuleaza intr-un raport faptul ca datoria creditelor de locuinte ale romanilor

insumeaza in total 5 miliarde de euro si ca 92% dintre romani au creditul in valuta (euro sau franc elvetian).

Se pare ca piata a inceput sa cunoasca o crestere seminificativa la tranzactiile imobiliare in vara si toamnaanului 2007, o usoara scadere in august 2008 si o prabusire in august octombrie 2009.

In 2009 statul a incasat cu 60% mai putini bani din impozitele si taxele datorate tranzactiilor imobliare,fata de aceeasi perioada a anului precedent, de exemplu in iulie 2008 pretul unui apartament care era de100 000 euro, in 2009 aceasi luna pretul acestuia a scazut la 80 000 euro iar in aprilie 2010 acelasiapartament a ajuns la 65 000 euro, aflandu-se inca in scadere, estimata undeva intre 15% si 20%.

Conform Anexei nr. 39/1 din Ghidul privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare pentruBucuresti din anul 2009 un apartament Zona 2, Drumul Taberei, Subzona B-dul Timisoara de laRomancierilor la Valea Oltului in Prelungirea Ghencea, confort I, apartament 3 camere, construitinainte de 1977, etaj 4/4, costa 87 000 euro;

Conform aceleasi Anexe, din acelasi Ghid, pentru anul 2010 acelasi apartament din aceeasi zona costa 63700 euro cu 23 300 euro mai putin decat anul trecut.

Dupa declaratiile reprezentantilor Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), pretul real alapartamentelor comuniste construite inainte de 1977 este de 600 euro/mp, ceea ce in piata exista altarealitate.

Proprietarii de apartamente vechi au plusat in piata si au reusit pana acum sa obtina un pret ireal pentruimobilele lor si de cele mai multe ori chiar de 3 ori mai mare. Acest fenomen s-a materializat datorita faptuluica numarul apartamentele noi, finalizate, dupa revolutie si introduse in cursa imobiliarelor, a fost infinit maimica decat apartamentele vechi existente deja iar cererea a depasit cu mult oferta de pe piata imobilelelornoi.

Piata imobiliara a anului 2010 vine cu o descrestere destul de semnificativa la pretul pe metrul patrat atatpentru apartamentele vechi cat si pentru cele noi, ajungandu-se la o oarecare apropiere intre preturile celordoua tipuri de apartamente (vechi si noi).Cu toate acestea, cerea de pe piata a scazut la mai mult de jumatate fata de anul trecut, datorita crizeieconomice care a determinat bancile sa nu mai acorde imprumuturi atat de usor ca pana acum iar multedintre firmele private au intrat in faliment eliberand din functii foarte multi angajati.


26/73

Se estimeaza ca piata imobiliara a anului 2011 va intra intr-o asa zisa criza a imobilialelor, preturileacestora ajungand la cele din 2005 - 2006 cand in Bucuresti puteai cumpara o o garsoniera confort I cupreturi intre 15.000 si 20.000 Euro, un apartament cu 2 camere confort I putea fi cumparat la acea vreme cu20.000 - 25.000 Euro iar un apartament cu 3 camere confort I cu 35.000 - 40.000 Euro. Tinand seama ca inEuropa si SUA pretul pe metru patrat construit nu depaseste doua salarii medii pe economie cele afirmate

mai sus ar trebui sa se adevereasca, un metru patrat construit in blocurile vechi nu ar trebuie sadepaseasca 500 Euro

CAT COSTA UN APARTAMENT IN BUCURESTI ? PRETURI IMOBILIARE 2010-2012

Luni 28 iunie 2010 a avut loc o dezbatere de analiza a evolutiilor imobiliare din primele sase luni ale anului2010. Experti imobiliari, jurnalisti , reprezentanti unor fonduri de investitii imobiliare si economisti de renumeau participat la dezbaterea PRETURI SI EVOLUTII PE PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA ( 2010-2012 ) .

Preturile continua sa scada vertiginos.

Prima concluzie care s-a impus din analiza datelor furnizate de primarii, notariate sisocietati imobiliareeste aceea a devalorizarii rapide a patrimoniului imobiliar. Cele mai mari scaderi la preturi ( cu 50% ) sauinregistrat pe segmentul terenuri. Ingetarea pietii, dificultatile investitiilor imobiliare, inghetarea creditelortoate au redus dramatic cererea pe segmentul terenuri actualmente preturile la terenurile centrale secifreaza la cc. 60-100 de euro coborand pana la 20 de euro pe metru patrat la periferie .

Alta zona ce se devalorizeaza rapid este aceea a locuintelor in blocurile vechi care au pierdut la randul lorpeste 50% din valoare in ultima perioada si suntem departe de a fi atins nivelul minim.Expertii bancari au apreciat ca bancile considera ca in 2011 preturile pentru apartamente vor fi in jurul a20.000 de euro garsoniera , 30-50.000 apartamentele cu 2 camere in functie de zona si 50.000

apartamentele cu 3 camere. Facturile la intretinere din iarna anului 2010/2011 se anunta a fi decisive in aimpinge spre o prabusire rapida preturile in acest domeniu.Segmentul Case si Vile .

Preturi in cadere libera.

O astfel de casa costa in New Jersey un milion de dolari in 2007 acum nu se gasesc cumparator la 50.000de dolari. SUA incotro ?Zona Case si Vile este cea mai sensibila la prabusirea preturilor si la climatul economic , deoareceintretinerea unei astfel de patrimoniu imobiliar este extrem de dificila in perioade de criza economica siefectele se vad aici cel mai dramatic. Locuintele din zonele altadata vedete, precum zona Nord au pierdutpeste 60% din valoare, locuintele din zona Pipera, Baneasa , Otopeni care atingeau 300.000 de euroinainte crizei au scazut la 100.000 de euro in prezent si se apreciaza ca practic piata lor este blocata inconditiile in care piata revine la preturile anilor `94-`95 de cc. 20-30.000 de euro casa . Singurele relativ

ferite de deprecierea uluitoare a proprietatilor sunt casele situate in perimetrul central unde desi caderea afost dramatica de la 1,5 milioane de euro cat costa o astfel de proprietate inaintea crizei la 150.000 de euroin prezent si cu o marja de scadere in urmatorii 2 ani de pana la 100.000 de euro totusi mai existacumparatori.

2010 si 2011 anii vanzatorilor.

Fara indoiala anii 2010 si 2011 sunt anii in care se obtine profit doar de catre cei care vand rapid, inainte deaccentuarea caderii de pret anuntata pentru aceasta iarna. Lunar casele si apartamentele se devalorizeazacu aproape 5% asa incat putinii care reusesc sa gaseasca cumparatori sunt castigatorii acestei crize.Pentru cumparatori investitiile in acest moment sunt cel putin riscate , daca nu chiar ruinatoare , deoarece


27/73

piata imobiliara cunoaste acum efecte specifice pietei automobilistice, odata iesita cu masina dinshowroom valoarea ii scade cu 30% la fel se intampla acum cu locuintele, abia semnat contractul sivaloarea casei a scazut cu 10% daca nu cu mai mult, a subliniat economistul sef Mihai Racaceanu. Caurmare a acestui fapt acum cumpara doar cei care au fonduri negarantate de banci sau cei cu rezervefinanciare care asteapta ca peste 10-15 ani cand preturile vor relua un trend ascendent sa faca un profitfrumos.

2012- anul cumparatorilor.

Abia in 2012 , cand piata se va stabili la nivelul anilor 1994, abia atunci se va putea cumpara la preturi realesi nu la cele prezente, mult umflate fata de potentialul economic al Romaniei, a declarat Inger Petersen ,reprezentantul unui Fond Imobiliar Suedez. In conditiile in care somajul va depasii 2 milioane de oameni ,orice pret pe metru patrat construit de peste 200 de euro este nesustenabil si noi nu vom investii. Marilefonduri imobiliare care au asigurat cresterea de pe piata din Romania sau retras deja si asteapta inca 4-5ani ca preturile sa se stabilizeze la 200 de euro metrul patrat construit in zone centrale pentru a revenipe piata.

Cat va dura criza imobiliara ?

Mult , a declarat , incruntat si chiar alarmat economistul sef Mihai Raceaceanu. Pana in luna martie 2010eram optimisti si credeam ca undeva in jurul a 5 ani de recesiune vor fi suficienti economiei mondiale sa isirevina. Acum cand in ultimele 2 luni falimentele de piata din SUA a imobiliarelor au crescut cu 500% iarpreturile au scazut la 90 % repet la 90% din valoarea dinaintea crizei perspectivele sunt sumbre.Un raportal Uniunii Europene considera ca economia Romaniei va iesi din criza in urmatorii 10 ani decirevenirea pietei imobiliare va putea incepe undeva prin 2020 , in varianta optimista ca evolutiile europene seconfirma si Romania iese intradevar din criza in 10 ani.

Conferinta de presa s-a sfarsit in aceasta nota amara consolidata de stirea ca Bursa de la New York aanuntat ca recesiunea in SUA va mai dura inca cel putin 3 ani.

Bucurestiul tine in continuare capul de lista al celor mai scumpe locuinte din Romania, cu un pret mediu pemetru patrat de 2.700 de euro, urmat de Timisoara, in care cea mai ieftina garsoniera poate fi achizitionatala un pret de circa 43.000 de euro.Pe locul trei in top se situeaza Clujul, in care pretul minim de achizitie este de 41.500 de euro, potrivit unuistudiu realizat de compania de evaluare Darian, care urmareste, printre altele, evolutia pretuluiapartamentelor vechi in 2008.La fel ca in Bucuresti, unde in a doua parte a anului trecut s-au inregistrat scaderi de pret de pana la 30%,din cauza blocajului din vanzari si principalele orase din tara urmeaza trendul. Daca in Constanta pretul uneigarsoniere era in primul semestru din 2008 in jur de 32.000 de euro, aceasta se vindea in a doua parte a


28/73

anului cu 22.500 de euro. Cele mai mari ieftiniri se pot remarca in cazul apartamentelor cu patru camere,unde variatiile de pret depasesc 10.000 de euro. De exemplu, in Cluj, pretul unui apartament de patrucamere a ajuns la sfarsitul lui 2008 la valoarea unuia de trei camere, respectiv 87.000 de euro.Potrivit studiului Darian, in Bucuresti, la inceputul lui 2008 un metru patrat in apartamentele noi era mai ieftindecat in cele vechi. Cel mai mare pret se inregistra in Cotroceni, 3.600 de euro pe metru patrat, iar cel maiieftin, in Berceni, de 1.000 de euro pe mp. Cartierele Primaverii, Kiseleff, Dorobanti, Cotroceni si Herastrausunt cele mai scumpe cartiere bucurestene in ceea ce priveste pretul pe metru patrat intr-un apartament,

nou sau vechi. Preturile pe metru patrat util intr-un apartament vechi din zona Primaverii variaza intre 3.000si 3.500 de euro, in timp ce la un apartament nou pretul este acelasi, insa per metru patrat construit.Necesarul de apartamente din Timisoara este de circa 10.000 de unitati, iar in urmatorii doi-trei ani sepreconizeza ca pe piata rezidentiala se vor livra 1.440 de apartamente noi, ce fac parte din 26 de proiecte,cuprinzand 54 de blocuri. In cursul acestui an vor demara alte 19 proiecte, ce insumeaza circa 4.900 deapartamente.

Cum au evoluat preturile apartamentelor in primultrimestru

Mon, Apr 4, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Trei portaluri imobiliare au analizat preturile cerute de proprietari si agentii in primeletrei luni ale acestui an. Daca unii au observat preturi in crestere, altii vorbesc de scaderide pana la 17% fata de anul trecut. Preturile cerute pentru apartamentele noi si vechi dintara au crescut in luna martie cu 0,9% fata de februarie, pana la 1.043 euro/mp util, insareprezinta o scadere cu 13,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut, arata o analiza aportalului imobiliare.ro.

In Bucuresti, preturile solicitate de proprietari si agentii pentru apartamente au crescut cu0,8% in luna martie, pana la 1.169 euro/mp util, dar au ramas cu 9,9% mai mici fata de

aceeasi perioada a anului trecut, mai arata datele imobiliare.ro. Pe segmentulapartamentelor noi, cresterea preturilor cerute a fost de 0,3% in ultima luna, in timp ce pesegmentul locuintelor vechi, cresterea a fost de 0,9%.

Pe segmentul garsonierelor din Capitala, preturile cerute de proprietari au scazut cu 15%in primul trimestru al anului comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, arata oanaliza realizata de magazinuldecase.ro. Pentru apartamentele cu doua si trei camere din
http://www.grupdelux.ro/blog/cum-au-evoluat-preturile-apartamentelor-in-primul-trimestru/http://www.grupdelux.ro/blog/cum-au-evoluat-preturile-apartamentelor-in-primul-trimestru/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/http://www.grupdelux.ro/blog/wp-content/uploads/2011/04/101699_articol.jpghttp://www.grupdelux.ro/blog/cum-au-evoluat-preturile-apartamentelor-in-primul-trimestru/http://www.grupdelux.ro/blog/cum-au-evoluat-preturile-apartamentelor-in-primul-trimestru/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/


29/73

Bucuresti, preturile au scazut cu 17% in primele trei luni ale acestui an fata de aceeasiperioada din 2010, mai arata analiza citata.

O alta analiza a unui portal imobiliar, anunturiparticulari.ro, indica scaderi de 1% pentrupreturile garsonierelor din Bucuresti in luna martie comparativ cu luna februarie si de

12% fata de aceeasi perioada a anului trecut.

Apartamentele cu doua camere se regasesc pe piata cu un pret mediu de 58.815 de euro.In luna februarie, o astfel de locuinta era scoasa pe piata la pretul mediu de 59.921 deeuro, pretul fiind in scadere cu 2%. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea estede 14 procente, sustin cei de la anunturiparticulari.ro.

Pe segmentul apartamentelor cu trei camere, pretul mediu in luna martie a fost de 81.365de euro, cu 3% mai mic fata de pretul din luna februarie si cu 12% mai scazut fata demartie anul trecut.

In acest moment se poate vorbi de un interes crescut pentru achizitia de locuinte, darcare nu a dus la o crestere a preturilor, ci dimpotriva. Asa cum unii se grabesc sacumpere, altii se grabesc si mai tare sa vanda, concluzioneaza cei de laanunturiparticulari.ro.

Prima Casa 4 va incepe dupa Paste

Mon, Apr 4, 2011


Noul program Prima Casa, in care garantia aferenta creditelor contractate pentruachizitionarea unei locuinte sunt impartite intre stat si banca, va incepe dupa Sarbatorile

de Paste, in urmatoarele doua saptamani urmand sa fie aprobate si normele de aplicare, aspus Emil Boc, premierul Romaniei. El s-a intalnit cu presedintele Fondului National deGarantare a Creditelor, pentru o evaluare a ofertelor depuse de banci dupa deciziaGuvernului de a imparti garantia aferenta creditelor contractate pentru cumpararea uneilocuinte prin programul Prima Casa.

La finalul discutiei, seful Guvernului a aratat ca date neoficiale releva existenta a celputin doua-trei banci care accepta noile conditii la Prima Casa, dar ca optiunea clara va
http://www.grupdelux.ro/blog/prima-casa-4-va-incepe-dupa-paste/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/http://www.grupdelux.ro/blog/wp-content/uploads/2011/04/101639_articol.jpghttp://www.grupdelux.ro/blog/prima-casa-4-va-incepe-dupa-paste/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/


30/73

fi conturata incepand cu saptamana viitoare, dupa publicarea in Monitorul Oficial aordonantei de modificare a programului.

Dupa Sarbatorile de Paste, persoanele interesate pot merge la banci pentru a discuta deforma modificata. Niciun client care are contract in derulare nu va fi afectat de modificari

de costuri sau rate, a spus Boc, care a apreciat ca statul va putea astfel acorda noiimprumuturi pentru inca 40.000 familii.

El a asigurat din nou ca plafonul maximal al dobanzii nu va fi modificat.

La randul sau, presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor IMM, AurelSaramet, a apreciat ca dupa impartirea garantiei intre stat si banca ar putea fi emise noigarantii in cuantum de 900 milioane euro 1,1 miliarde euro, in cazul in care nu toatebancile vor accepta aceasta varianta.

Teoretic, pot fi disponibilizate inca 1,5 miliarde euro, dar este posibil ca unele banci sa

nu fie de acord si atunci s-ar putea sa fie acordate doar 1-1,2 miliarde euro. Opinia meapersonala, fara elemente statistice, este ca intre 900 milioane euro si 1,1 miliarde euro cucertitudine vor fi reactivate, a spus Saramet.

Prima Cas 4: Cum va afecta piaa imobiliar

Fri, Apr 1, 2011


Banii pentru Prima Casa se termina, iar Guvernul a elaborat deja noile conditii pentruderularea, in continuare, a acestui program, cerand bancilor sa imparta riscul pentrugarantii si acceptand si persoane care detin deja o locuinta. Cateva banci, printre care

CEC si Raiffeisen, si-au epuizat deja plafonul acordat, iar premierul Emil Boc a precizatca jumatate din suma totala pusa la dispozitie prin program, de 200 de milioane de euro,s-a folosit deja, scrie Ziare.com.

Seful Guvernului a anuntat inca de saptamana trecuta inceperea renegocierii conditiilordin cadrul programului, iar, miercuri, s-au hotarat, in sedinta de Guvern, catevamodificari. Astfel, nu va mai exista limita de varsta de 35 de ani pentru intrarea in
http://www.grupdelux.ro/blog/prima-casa-4-cum-va-afecta-piata-imobiliara/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/http://www.grupdelux.ro/blog/wp-content/uploads/2011/04/articol-4.jpghttp://www.grupdelux.ro/blog/prima-casa-4-cum-va-afecta-piata-imobiliara/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/


31/73

program, iar cei care detin o locuinta de sub 50 de metri patrati vor putea, de asemenea,sa isi cumpere o casa mai mare cu ajutorul programului.

De asemenea, Guvernul a hotarat sa fie pastrat nivelul dobanzilor (Euribor la trei luniplus maximum 4%, respectiv Robor la trei luni plus maximum 2,5%), precum si al

avansului, la 5 la suta din suma totala. Sunt pastrate si sumele garantate, de 60.000 deeuro pentru o locuinta veche, 70.000 de euro pentru una a carei constructie nu a inceput side 75.000 de euro pentru asociatii care vor sa isi construiasca un imobil cu mai multeunitati.

Bancile vor avea la dispozitie trei luni pentru a se decide daca vor sa participe, incontinuare, la acest program.

Sursa: www.money.ro

Afla cat s-au ieftinit chiriile locuintelor in ultimele 6

luni in principalele orase

Mon, Mar 21, 2011


Chiriile apartamentelor din tara au scazut in ultimele sase luni cu pana la 12%, cele maiafectate fiind garsonierele din Constanta si Timisoara, arata un studiu al portaluluiimobiliare.ro. Tot mai multi proprietari au preferat sa isi inchirieze apartamentele, ceeace a determinat o crestere a numarului de oferte si, implicit, scaderea preturilor. Incomparatie cu inceputul toamnei trecute, chiriile sunt cu pana la 12% mai mici. Cele maimari diferente exista la garsonierele din Constanta (-11,9%) si Timisoara (-8,9%), dar si

la apartamentele cu doua (-7,2%) si trei camere (-8,3%) din Cluj-Napoca, explicaAdrian Erimescu, director general al portalului imobiliare.ro.

Bucuresti. In prezent, chiria unei garsoniere in zone precum Rahova, Militari sau Berceniporneste de la 150 de euro/luna. Pe de alta parte, pot fi gasite apartamente cu douacamere la preturi incepand de la 200-220 de euro/luna in zone precum 13 Septembrie,Stefan cel Mare, Mihai Bravu, Crangasi sau Drumul Taberei. Chiriile in cazul
http://www.money.ro/prima-casa-4--cum-va-afecta-piata-imobiliara_914146.htmlhttp://www.grupdelux.ro/blog/cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni/http://www.grupdelux.ro/blog/cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/http://www.grupdelux.ro/blog/wp-content/uploads/2011/03/100799_articol.jpghttp://www.money.ro/prima-casa-4--cum-va-afecta-piata-imobiliara_914146.htmlhttp://www.grupdelux.ro/blog/cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni/http://www.grupdelux.ro/blog/cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/


32/73

apartamentelor cu trei camere pornesc de la 250 de euro/luna in Berceni, Colentina sauCamil Ressu, potrivit portalului imobiliar.

In Brasov, cu 120 euro/luna pot fi inchiriate garsoniere mobilate si utilate in cartiereleTractorul sau Bartolomeu. In aceasta perioada, preturile apartamentelor cu doua camere

pornesc de la 150 de euro/luna in zonele Florilor, Racadau, Grivitei sau in apropiereaSpitalului Judetean, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 200 de euro/luna in13 Decembrie sau Tractorul.

Cluj-Napoca. In Floresti sau Horea pot fi inchiriate garsoniere cu 150 de euro/luna, intimp ce preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 170 de euro/luna in AndreiMuresanu sau Floresti, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 270 de euro/lunain zonele Buna Ziua, Zorilor sau Manastur.

Constanta. In zonele CET sau Energia, pretul cerut pentru inchirierea unei garsonieremobilate porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru un apartament cu doua

camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Boema, Tomis Nordsau Tabacarie. Apartamentele cu trei camere pot fi inchiriate cu 250 de euro/luna, zonelecu cele mai multe oferte pe piata fiind Far, Tomis II, Tomis Nord sau Dacia.

Iasi. In Iasi pot fi gasite garsoniere la preturi care pornesc de la 140 de euro/luna inTatarasi sau Podu Ros. In Tatarasi, pretul de inchiriere al apartamentelor noi cu douacamere porneste de la 230 de euro/luna, In cazul apartamentelor cu trei camere, pretulsolicitat de proprietari se situeaza in jurul sumei de 280-300 de euro/luna.

Timisoara. In zona Matei Basarb sau Balcescu, pretul cerut pentru inchirierea uneigarsoniere mobilate, in stare buna, porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru

un apartament cu doua camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna inzonele Take Ionescu, Aradului sau la Centrul Bancar. Pentru un apartament cu treicamere, chiria porneste de la 220-250 de euro/luna in Dacia sau Bucovina, potrivitimobiliare.ro.

Sursa: www.wall-street.ro

Reff si Asociatii: Tranzactiile imobiliare isi vor revenirapid in 2011

Wed, Mar 16, 2011Grup de Lux noutati, Stiri
http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/100799/Cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni.htmlhttp://www.grupdelux.ro/blog/reff-si-asociatii-tranzactiile-imobiliare-isi-vor-reveni-rapid-in-2011/http://www.grupdelux.ro/blog/reff-si-asociatii-tranzactiile-imobiliare-isi-vor-reveni-rapid-in-2011/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/100799/Cat-s-au-ieftinit-chiriile-locuintelor-in-ultimele-6-luni.htmlhttp://www.grupdelux.ro/blog/reff-si-asociatii-tranzactiile-imobiliare-isi-vor-reveni-rapid-in-2011/http://www.grupdelux.ro/blog/reff-si-asociatii-tranzactiile-imobiliare-isi-vor-reveni-rapid-in-2011/http://www.grupdelux.ro/blog/category/noutati-grup-de-lux/http://www.grupdelux.ro/blog/category/imo-world/stiri/


33/73

Reff si Asociatii, societatea de avocati afiliata Deloitte Romania, a asistat clienti in uneledintre cele mai importante tranzactii incheiate in anul 2010 pe piata din Romania,valoarea cumulata a acestora depasind pragul de un miliard de euro. Potrivit casei deavocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011, dupa oincetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor.

Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toate

semnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim derezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptato revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cumva avolua aceasta piata in 2011 , a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei deavocatura Reff & Asociatii.Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta,continua managrul. Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul,proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca existacerere inainte de a face calcule exacte, subliniaza el.Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fostmai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar,

unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sud-africanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste140 milioane de euro.Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa neconsolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti,a adaugat Reff.O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezintadecizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorulbancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatiisunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-sireduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile.

Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile suntmari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiardin resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multedintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar estecazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prinfinantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare ,a precizat Alexandru Reff.
http://www.grupdelux.ro/blog/wp-content/uploads/2011/03/sales-rise.jpg


34/73

Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de duediligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuireacontractelor de constructie si a contractelor de inchiriere.

Potrivit casei de avocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid

in 2011, dupa o incetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor.Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toatesemnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim derezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptato revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cumva avolua aceasta piata in 2011 , a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei deavocatura Reff & Asociatii.Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta,continua managrul. Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul,proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca existacerere inainte de a face calcule exacte, subliniaza el.

Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fostmai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar,unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sud-africanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste140 milioane de euro.Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa neconsolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti,a adaugat Reff.O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezintadecizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorulbancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatii

sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-sireduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile.Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile suntmari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiardin resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multedintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar estecazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prinfinantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare ,a precizat Alexandru Reff.Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de duediligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuireacontractelor de constructie si a contractelor de inchiriere.

Cum i-a ajustat romnul bugetul de achiziie pentru ocas n ultimul an

Scris deAdriana Drguin n categoria Cumprtori,Proprietari, tirea zileiShare
http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/cum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/cum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db/http://www.imobiliare.ro/info/author/adriana-dragusin/http://www.imobiliare.ro/info/author/adriana-dragusin/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/cumparatori/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/cumparatori/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/proprietari/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/proprietari/http://www.imobiliare.ro/info/category/stiri-imobiliare/stirea-zilei/http://www.facebook.com/sharer.php?u=http%3A%2F%2Fwww.imobiliare.ro%2Fapartamente-noi%2Fcum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db%2F&t=Cum%20%C5%9Fi-a%20ajustat%20rom%C3%A2nul%20bugetul%20de%20achizi%C5%A3ie%20pentru%20o%20cas%C4%83%20%C3%AEn%20ultimul%20an&src=sphttp://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/cum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/cum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db/http://www.imobiliare.ro/info/author/adriana-dragusin/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/cumparatori/http://www.imobiliare.ro/info/category/ghiduri/ghid-imobiliar/proprietari/http://www.imobiliare.ro/info/category/stiri-imobiliare/stirea-zilei/http://www.facebook.com/sharer.php?u=http%3A%2F%2Fwww.imobiliare.ro%2Fapartamente-noi%2Fcum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db%2F&t=Cum%20%C5%9Fi-a%20ajustat%20rom%C3%A2nul%20bugetul%20de%20achizi%C5%A3ie%20pentru%20o%20cas%C4%83%20%C3%AEn%20ultimul%20an&src=sp


35/73

Tierea salariilor i majorarea TVA au dus la scderea sensibil a puterii decumprare a populaiei, fapt ce a pus presiune i asupra preurilor.

Dei la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru juctorii activi pepiaa rezidenial au existat totui i cteva variaii. Una dintre acestea ine de bugetul pe

care i-l stabilesc romnii cu venituri medii atunci cnd achiziioneaz o cas. IgorPostovanu, broker/owner al ageniei Sims Parkman, spune c pe segmentulapartamentelor vechi, profilul cumprtorilor a rmas n mare parte acelai ca n 2009.Singura schimbare este c bugetele de achiziie au suferit o ajustare notabil. Astfel, dacn primul an de funcionare a programului Prima Cas preurile s-au stabilizat undeva njurul valorii de 60.000 de euro pentru un apartament vechi cu dou camere ntr-unuldintre cartierele decente ale Capitalei, n 2010 valorile de tranzacionare au alunecat uor-uor sub acest nivel. Tierea salariilor i majorarea TVA au dus la diminuareasemnificativ a puterii de cumprare a populaiei, fapt ce a fost resimit n mod direct lanivelul preurilor, explic Postovanu.

Aa se face c, n momentul de fa, majoritatea cumprtorilor care pot i sunt dispui sse ndatoreze pentru suma de 60.000 de euro au n vedere achiziia unei locuine cu treicamere sau chiar mai mult. Postovanu spune c, la sfritul verii lui 2010, a intermediatvnzarea unei locuine cu trei camere, confort 1, n cartierul Titan, pentru suma de 62.000de euro. n ceea ce-i privete pe cumprtorii care i doresc n continuare un apartamentcu dou camere, disponibilitatea de plat a acestora se situeaz undeva la 50.000 de euro.

60.000 de euro, pragul de sus pentru dou camere, darntr-un ansamblu rezidenial nouCumprtorii nu i-au revizuit bugetele de achiziie doar pe segmentul locuinelor vechi.Acelai lucru s-a ntmplat i pe piaaapartamentelor noi. Dac n 2009 era vzut ca unfapt relativ firesc ca preul de tranzacionare al unui apartament nou-construit sdepeasc uor pragul propus de Prima Cas, anul trecut a adus tot mai multe presiunipentru ca dezvoltatorii s se ncadreze n aceast limit. Romeo Cznescu, generalmanagerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate, spune c cea mai mare parte a
http://comunitate.imobiliare.ro/Igor/http://comunitate.imobiliare.ro/Igor/http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-bucuresti-7054445http://www.imobiliare.ro/apartamente/deciziile-guvernului-principalele-vinovate-ca-au-tras-piata-in-jos-anul-trecut_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente/apartamente-cu-2-si-3-camere-cat-o-garsoniera-in-2007_db/http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-noi-bucuresti-5241588http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-noi-bucuresti-5241588http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/cum-si-a-ajustat-romanul-bugetul-de-achizitie-pentru-o-casa-in-ultimul-an_db/credit-prima-casa-4/http://comunitate.imobiliare.ro/Igor/http://comunitate.imobiliare.ro/Igor/http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-bucuresti-7054445http://www.imobiliare.ro/apartamente/deciziile-guvernului-principalele-vinovate-ca-au-tras-piata-in-jos-anul-trecut_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente/apartamente-cu-2-si-3-camere-cat-o-garsoniera-in-2007_db/http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente-noi-bucuresti-5241588


36/73

cererii pentru locuine noi se ndreapt spre unitile locative reduse ca suprafa garsoniere i apartamente cu dou camere -, care s poat fi achiziionate cu maximum60.000 de euro. Clienii nu i asum nc rate mai mari de 250-300 de euro, subliniazCznescu.

nelegerea acestei caracteristici eseniale a cumprtorului actual de locuin a fost imotivul pentru care dezvoltatorul a regndit un proiect conceput n perioada de boom apieei. Dac la lansarea din 2008, proiectul Quadra 2 ar fi trebuit s cuprind 850 delocuine, cu una pn la patru camere, n 2010 compania a decis s construiasc 242 deuniti, majoritatea garsoniere. Astfel, rata lunar pentru o garsonier de 39.000 de euro(+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Cas. Pentru cineva carest cu chirie n Militari are sens s plteasc aceiai bani n cuantumul ratei i nu alchiriei, devenind astfel proprietar, arat Cznescu.

Tranzacii au loc, ns doar la preul pieeiChiar i n urma acestor ajustri radicale de buget, cererea de locuine din partea

romnilor rmne n picioare. n ciuda situaiei economice dificile pe care o traversm,potenialul pieei rezideniale rmne ridicat. Teoretic, exist sute de mii de romni fr olocuin sau care i doresc s se mute ntr-un apartament mai mare, la un nivel ridicat deconfort, subliniaz reprezentantul Conarg. Cumprtorii sunt foarte bine informai, vors cumpere, dar nu cumpr dect la preul pieei, spune, la rndul su, Postovanu.Acesta precizeaz c un cumprtor hotrt, care tie ce vrea, poate ncheia o tranzacie in dou-trei sptmni din momentul n care gsete o ofert pe msura exigenelor sale.

60.000 de euro pentru dou camere? Crestere economica? In 2011? Poate pehartiile guvernantilor si fraierilor care cred asta. Realitatea este ca pretul estedictat si de puterea de cumparare a romanilor. Si aceasta este in scadere. Cati din

cei ce au cumparat cu credit la preturi de 2000-3000 euro\mp mai pot plati ratele?Cati mai castiga acum sau in viitor cat castigau in 2007-2008. Cu cat a crescutsomajul? Cate firme au dat faliment sau vor da cat de curand? Cata populatie aredeja credite? Cati mai sunt eligibili pt un credit imobiliar si pt ce sume? Care estesalariul mediu in ROMANIA?CUI VRETI SA VINDETI !!?? Austriecilor, germanilor? Ei investeau doar ptspecula ca apoi sa vanda la suprapret tot romanilor. Care este publicul tintamajoritar?Sunt romanii inglodati in datorii si credite cu salarii de 200-500 euro\luna. Cufamilii de 1-3 copii in care daca muncesc amandoi parintii abia daca platescintetinerea, gradinita, scoala, mancarea si imbracamintea plus taxe si impozite,plus rate la alte credite, benzina, telefonie, cablu TV, gaze, electricitatea,medicamente, plus spaga peste tot. Inflatia creste si veniturile scad. Care este deciputerea de cumparare ?CUI VRETI SA VINDETI !!?? La 1000 euro\mp?Poate la 400-500 euro\mp aveti o sansa sa vindeti apartamente in blocurile noi de12 etaje de la periferia oraselor si chiar mai departe, blocuri facute din BCA inexterior si cu pereti din rigips in interior. Niste mizerii in zone in care si cu tanculti-e frica sa intri. Acolo si 400 euro\mp e mult. Iar cei care mai au bani nu
http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/ce-sa-iei-prin-prima-casa-apartament-vechi-cu-trei-camere-sau-unul-nou-cu-doua_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/ce-sa-iei-prin-prima-casa-apartament-vechi-cu-trei-camere-sau-unul-nou-cu-doua_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/ce-sa-iei-prin-prima-casa-apartament-vechi-cu-trei-camere-sau-unul-nou-cu-doua_db/http://www.imobiliare.ro/apartamente-noi/ce-sa-iei-prin-prima-casa-apartament-vechi-cu-trei-camere-sau-unul-nou-cu-doua_db/


37/73

investesc in astfel de imobile si nici in cele vechi din cartiere.Deci cine sunt clientii vostrii care vor face rate pe viata la banci pt mizeriile deapartamente de pe piata din Romania? Succesuri maxime la vanzari cand isi vareveni piata si va creste pretul

54204436 Piata Imobiliara2

Documents

Transcript of 54204436 Piata Imobiliara2