Post on 07-Apr-2018
8/3/2019 Contractul de inchiriere
1/45
1
CAPITOLUL 1. NOIUNEA, CLASIFICAREA I CONDIIILEGENERALE ALE CONTRACTULUI
1.1. NOIUNEA DE CONTRACTEtimologic, termenul contract provine din latinescul contrahere (a trage mpreun).
Definiia legal a contractului este formulat n art. 942 C.Civ.Rom., unde se dispune:
contractul este acordul ntre dou sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnii
un raport juridic. Aceast definiie este ns incomplet, deoarece nu sunt enumerate toate
efectele pe care le poate produce un contract cum este, de pild, modificarea unui raport juridic.
Este motivul pentru care, n literatura de specialitate, au fost formulate mai multe definiii ale
contractului.
Contractul mai poate fi definit ca fiind acordul de voin realizat ntre dou sau mai
multe persoane cu intenia lor de a da natere, modifica sau stinge un raport juridic, cu
respectarea sau n executarea legii. n aceast formulare, definiia acoper ntreaga diversitate a
contractelor care se ncheie astzi n dreptul privat, indiferent c sunt contracte negociate,
contracte de adeziune ori contracte forate, precum i acelea care se ncheie n dreptul public,
cum sunt contractele administrative (definite ca fiind un acord de voin ntre o autoritate
administrativ sau un alt subiect de drept autorizat de aceasta i un particular, prin care
particularul se angajeaz, n schimbul unei sume de bani, s asigure funcionarea unui serviciu
public, ori s efectueze o lucrare public a cror organizare reprezint obligaii legale ale
administraiei). Aa, de pild, n sfera dreptului privat, contractele negociate i contractele de
adeziune trebuie ncheiate numai cu respectarea normelor legale n vigoare; prile nu sunt
obligate s le perfecteze. Dimpotriv, ncheierea contractelor forate este impus printr-o norm
juridic onerativ, motiv pentru care se poate spune cu temei c ele se ncheie n executarea legii.
n dreptul romn, termenul de contract este echivalent cu cel de convenie, concluzie
care rezult indubitabil din expresia folosit de legiuitor: Titlul IIIdin Codul civil este denumitDespre contracte sau convenii.
n dreptul francez, termenul de contract a fost folosit iniial pentru a desemna acordul
de voin creator de obligaii numai n cazurile expres artate de legiuitor ntr-una din
urmtoarele forme: verbal, scris sau remiterea obiectului contractului. Numai patru categorii
de contracte au fost numite consensuale: vnzarea, nchirierea, mandatul i societatea.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
2/45
8/3/2019 Contractul de inchiriere
3/45
3
unei alte persoane, numit donatar, care le accept), contractul de comodat (contract ncheiat
ntre comodant i comodator n bazacruia primul remite spre folosin temporar celui din urm
un lucru cu obligaia acestuia de a-l restitui mprumuttorului, care rmne proprietarul lui, n
natura sa specific), contractul de depozit (contractul prin care o persoan, numit deponent sau
depuntor, ncredinteaz un lucru mobil altei persoane, numit depozitar, care se oblig s -l
pstreze i s-l restituie n natur, la termenul convenit sau la cerere) etc.
n litreratura juridic apare i o categorie de contracte specifice, respectiv contractele
sinalagmatice imperfecte. Aceste contracte se formeaz iniial ca fiind contracte unilaterale dar,
pe parcursul desfurrii lor, ele nasc obligaii n sarcina ambelor pri, transformndu-le deci n
contracte sinalagmatice. De exemplu, contractul de depozit.
O alta important clasificare a contractelor este aceea care distinge ntre contractele cu
titlu gratuiti cele cu titlu oneros.Contractul cu titlu oneros este definit n art. 945 C.Civ. n sensul c: este acela n care
fiecare parte voiete a-i procura un avantaj. Avantajul pe care l urmrete fiecare parte este
unul de natur patrimonial. De exemplu, n contractul de nchiriere, locatorul se ndatoreaz s
pun la dispoziia locatarului spre folosin bunul nchiriat. Existena unei prestaii n
contrapartid este definitorie pentru categoria contractelor cu titlu oneros; aceast contrapartid
const ntr-o obligaie pus n sarcina celeilalte pri contractante.
n general, dar nu ntotdeauna, contractul cu titlu oneros este n acelai timp i un contract
sinalagmatic i invers.
Contractele cu titlu oneros pot fi, la rndul lor, contracte comutative i contracte
aleatorii.
Contractele comutative sunt acele contracte care presupun cunoaterea ntinderii
prestaiilor fiecreia dintre pri chiar din momentul ncheierii contractului (de exemplu,
contractul de vnzare-cumprare).
Contractele aleatorii sunt acele contracte n cazul crora ntinderea prestaiilor este
dependent de ndeplinirea unui eveniment viitor i nesigur c se va produce, care poart
denumirea de alea. Un exemplu de contract aleator este contractul de asigurare (const n
obligaia asiguratului s plteasc celeilalte pri, numit asigurator o sum determinat numit
prim de asigurare, n schimbul creia asiguratorul se oblig a suporta riscurile ce decurg din
producerea n viitor a unor evenimente expres menionate n contract).
8/3/2019 Contractul de inchiriere
4/45
4
Contractul cu titlu gratuit este definit n art. 946 C.Civ. astfel: este acela n care una din
pri voiete a procura, fr echivalent, un avantaj celeilalte. Aadar, contractul cu titlu gratuit
este un contract prin care una dintre pri se oblig s procure celeilalte un folos sau un avantaj,
fr aprimi ceva n contraprtid; altfel spus, debitorul se oblig s execute o prestaie sau mai
multe prestaii n favoarea creditorului, fr a primi nimic n schimb. De regul, contractele
unilaterale sunt i contracte cu titlu gratuit (contractul de donaie, contractul de comodat,
contractul de depozit gratuit, contractul de mandat gratuitcontractprin care o persoan, numit
mandatar, se oblig s ncheie acte juridice pe seama unei alte persoane, numit mandant, pe care
o reprezint n baza mputernicirii date -, contractul de mprumut gratuit etc.).
La rndul su, contractul cu titlu gratuit se subclasific n contracte dezinteresate i
liberaliti.
Contractele dezinteresatesunt acele contracte n baza crora una dintre pri execut unserviciu n favoarea altei pri fr ca prin aceasta s suporte o scdere a patrimoniului. De
exemplu, mprumutul fr dobnd.
n cazul liberalitilor avantajul material pe care l dobndete una dintre pri prin
ncheierea contractului i corespunde micorarea patrimoniului celeilalte pri. De exemplu,
contractul de donaie.
n funcie de faptul dac sunt sau nu prevzute i reglementate expres de lege,
contractele pot fi numite sau nenumite.
Contractele numitesunt acele contracte care i gsesc propria reglementare n cuprinsul
unui text de lege. De exemplu, contractul de vnzare-cumprare, de donaie sau de mandat etc.
Contractele nenumite sunt acele contracte nenominalizate de ctre legiuitor sub forma
unor contracte distincte. Ele apar, ca variante de exteriorizare a voinei prilor, n vederea
realizrii unui acord ntre ele.
Dupforma lor, contractele pot fi consensuale, solemne i reale.
Contractele consensuale sunt acele contracte care se consider a fi valabil ncheiate
numai prin exprimarea acordului de voin al prilor.
Contractele solemnesunt acele contracte care se consider a fi valabil ncheiate numai n
msura n care mbrac forma cerut de lege (de regul, forma autentic).
Contractele reale sunt acele contracte care se consider valabil ncheiate numai din
momentul remiterii materiale (predare efectiv) a lucrului ce reprezint obiect material a
8/3/2019 Contractul de inchiriere
5/45
5
contractelor respective. De exemplu, contractul de depozit, gajul cu deposedare adic
bunul/bunurile mobile sunt ncredinate n custodie creditorului, pn la stingerea fa de acesta a
tuturor obligaiilor-, etc.
Dup modul de executare a prestaiilor, contractele pot fi contracte cu executare
imediati contracte cu executare succesiv.
Contractele cu executare imediat sunt acele contracte ce presupun executarea
prestaiilor instantaneu (la un singur moment).
Contractele cu executare succesivsunt acele contracte ce presupun un lan de prestaii,
n timp.
Dup modul n care se exprim voina prilor n contracte, acestea pot fi contracte
negociate, de adeziune sau obligatorii.
Contractele negociate sunt acele contracte care presupun ncheierea lor n baza uneiprealabile negocieri ntre pri.
Contractele de adeziune sunt contracte care presupun stabilirea unui coninut precisctre
una dintre pri, cealalt parte neavnd dect posibilitatea de a accepta sau nu n totalitate acea
formul de contract propus.
Contractele obligatorii sunt cele impuse prin lege, cum este cazul contractului de
asigurare de rspundere civil pentru proprietarii de autovehicule.
n funcie de msura n care contractul se poate sau nu ncheia prin reprezentare , pot
exista contracte care permit reprezentareai contracte intuitu personae.
Marea majoritate a contractelor permit ncheierea sau executarea lor prin reprezentant, fie
el reprezentant legal, fie reprezentant conventional.
Contractele intuitu personae sunt acele contracte care nu pot fi ncheiate dect personal
deoarece se formeaz n considerarea calitilor personale ale prilor (de exemplu, contractul de
munc).
n funcie de corelaiile dintre ele, contractele pot fi principalei accesorii.
Contractele principale sunt acele contracte care au o existen de sine stttoare,
nedepinznd de existena altor contracte.
Contractele accesoriisunt contractele care exist alturi i n msura n care exist un alt
contract principal.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
6/45
6
1.3. CONDIII GENERALE ALE CONTRACTULUIPentru ca un contract s fie valabil ncheiat, el trebuie s ndeplineasc anumite condiii
de fond i, n cazul contractelor solemne i condiii de form prevzute de lege.Condiiile eseniale pentru validitatea unui contract sunt, conform art. 948 C.Civ.:
capacitatea de a contracta; consimmntul valabil al prii ce se oblig; un obiect determinat; o cauz ilicit.
Aceste condiii sunt comune pentru validitatea oricrui act juridic, indiferent dac acesta este
unilateral, bilateral sau multilateral. Lipsa oricreia dintre condiiile enumerate mai sus la
ncheierea unui contract duce la nulitatea absolut a contractului astfel ncheiat.
a) Capacitatea de a contractaart. 949 C.Civ. stabilete c are capacitatea de a contractaorice persoance nu este declarat necapabil prin lege, legea enumernd ca necapabil de
a contracta n cuprinsul art. 950 C.Civ., minorii iinterziii;
b) Consimmntulconst n hotrrea prilor de a ncheia un contract. Pentru ca acestas fie valabil trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
s provin de la o persoan cu discernmnt; trebuie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice; trebuie s fie exteriorizat; trebuie s fie neviciat.
c) Obiectul contractuluiadic totalitatea prestaiilor sau bunurile la care se refer conduitaprilor. Pentru a fi valabil, acesta presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
s existe; s se afle n circuitul civil general (adic s se afle n comer); trebuie s fie determinat (adic un bun cert) sau determinabil (adic urmeaz a fi
determinat prin numrare, msurare sau cntrire);
trebuie s fie posibil; trebuie s fie licit i moral (adic s fie conform cu ordinea de drept i cu regulile
de convieuire social);
8/3/2019 Contractul de inchiriere
7/45
7
n cazul contractelor ce presupun prestaia de a da, cel ce transmite dreptul sureal trebuie s fie titular al acelui drept, deoarece nimeni nu se poate obliga
valabil la a da mai mult dect are;
n cazul contractelor intuitu personae, contracte ce presupun de regul prestaia dea face, se impune ca aceasta s se concretizese ntr-un fapt personal al debitorului.
d) Cauzaconst n obiectivul urmrit de pri la momentulncheierii contractului. Pentru afi valabil trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
s existe; s fie real; s fie licit i moral; existena cauzei ntr-un contract este ntotdeauna prezumat, considerndu-se c o
convenie este valabil i n msura n care cauza nu este expres. Prezumia devalabilitate i de existen a cauzei are valoare de prezumie relativ.
CAPITOLUL 2. CONTRACTUL DE NCHIRIERE
2.1. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI
DE NCHIRIERE
Potrivit unei definiii doctrinare, contractul de nchiriere este o varietate a contractului de
locaiune prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit
locatar(chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui bun mobil sau imobil (art. 1413
C.Civ. se cheam nchiriere, locaiunea edificiilor i aceea a mictoarelor) n schimbul unei
sume de bani determinate (art.1411 C.Civ. locaiunea lucrurilor este un contract prin care una
din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte folosina unui lucru pentru un timp
determinat, drept un pre determinat) numit chirie.
Cele mai cunoscute varieti de locaiune sunt contractul de nchiriere asuprafeelor
locative/lucrative i contractul de arendare(contract prin care una din pri, numit arendator,
8/3/2019 Contractul de inchiriere
8/45
8
transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n vederea exploatrii pe o durat
determinat, n schimbul unui pre numit arend, stabilit n produse agricole).
Ceea ce deosebete contractul de nchiriere de contractul de locaiune (de d rept comun)
este obiectul su specific transmis n folosin cu plat.
Contractul de nchiriere prezint urmtoarele caractere juridice:
este un contract sinalagmatic, deoarece genereaz obligaii reciproce i interdependententre prile contractante, fiecare dintre aceste obligaii reprezentnd cauza juridic a
obligaiei corelative;
este un contract esenialmente cu titlu oneros, ntruct fiecare dintre pri a contractat cuscopul de a obine un anumit folos drept echivalent al obligaiei pe care i -a asumat-o.
Astfel, chiriaul dorete s obin un drept de folosin asupra bunului nchiriat n
schimbul sumei de bani pltit cu titlul de chirie; este un contract comutativ, att pentru locator ct si pentru locatar, existena i ntinderea
obligaiilor cunoscndu-se din momentul ncheierii contractului (art. 947 din C.civ.);
este un contract consensual, ntruct pentru ncheierea sa valabil nu se cere respectareavreunei forme impuse de lege. nelegerea prilor trebuie consemnat printr-un nscris,
acesta fiind cerut ns ad probationem (o condiie de form a unui act juridic pentru a
exprima ideea c aceasta este ceruta de lege numai pentru dovada existenei actului
respectiv si nu pentru validitatea acestuia) i nu ad validitatem (o condiie de form a
unui act juridic prevazuta de lege pentru nsi validitatea actului respectiv);
este un contract cu executare succesiv, deoarece se execut treptat, n timp. Contractulde nchiriere este un contract ncheiat pe durat determinat;
este un contract generator de drepturi de drepturi de crean, deoarece transmite numaiun drept de folosin temporar asupra lucrului nchiriat. Prin urmare, chiriaul este un
simplu detentor precar al acestuia, cu toate consecinele care decurg din aceast calitate.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
9/45
9
2.2. CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE
NCHIRIERE
A. CONDIIILE DE FOND ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE Capacitatea juridic a prilor contractante nchirierea, ca i locaiunea, are natura
juridic a unui act de administrare.
Prin urmare, ambele pri contractante trebuie s aib capacitatea de a ncheia astfel de
acte, fiind aplicate regulile de drept comun (art. 948-952 C.Civ.). Locatorul poate fi o persoan
fizic sau juridic titular a unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asuprea
bunului ce formeaz obiectul contractului, i anume: proprietarul, uzulfructuarul, abitatorul,locatorul principal (n cazul sublocaiunii) etc. Calitatea de chiria o poate avea, n principiu,
orice persoan, dac ne raportm la destinaia spaiului supus nchirierii. Noiunea de chiria
cuprinde persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului, att membrii familiei
chiriaului, ct i alte persoane care locuiesc mpreun cu el, fr a avea calitatea de rude.
Contractul de nchiriere se ncheie doar cu titularul, dar celelalte persoane menionate dobndesc
i ele calitatea de chiriai, avnd un drept locativ derivat. Prin urmare, avem de a face cu
cotitulari, care rspund pentru executarea contractului conform regulilor specifice raporturilor
juridice complexe;
Consimmntul prilor n privina consimmntului nu exist reguli speciale nmaterie de nchiriere, astfel nct vor fi aplicabile regulile generale, i anume:
consimmntul trebuie s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice, s provin
de la o persoan cu discernmnt, s fie exteriorizat, s nu fie alterat de vicii;
Obiectul contractului de nchiriere contractul de nchiriere este un contractsinalagmatic, avnd un dublu obiect derivat: lucrultransmis n folosin i chiria.
Lucrul a cruifolosin a fost nchiriat poate fi un mobil sau imobil, corporal sau necorporal (deexemplu, dreptul de proprietate industrial). Lucrul nchiriat nu trebuie s se distrug sau s se
consume prin folosin (conform destinaiei dup natura obiectului sau cea stabilit de pri prin
acordul lor). nseamn c obiectul nchirierii l formeaz lucruri nefungibile (individual-
determinate) dup natura lor sau dup voina prilor.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
10/45
10
Potrivit art. 965 C.Civ., i lucrurile viitoare pot forma obiectul unei nchirieri, cu
excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare
sunt prohibite de lege.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale nu pot fi
nstrinate (fiind inalienabile), dar pot fi nchiriate sau concesionate, n condiiile legii (art. 12,
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public).
Chiria este preul pltit de chiria pentru folosina lucrului nchiriat. Modalitatea de plat a
chiriei se stabilete prin acordul prilor i reprezint o sum de bani.
Avnd n vedere c durata contractului este un element esenial al nchirierii, precum i
pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unic(global), dar , de regul, este stabilit
pe uniti de timp: zile, luni, ani etc.
Cuantumul chiriei, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuie precizate ncuprinsul contractului. Pe fond, legea nu limiteaz cuantumul chiriei, prile fiind libere s
negocieze profitul. Acest principiu cunoate ns i excepii.
Chiria trebuie s fie determinat, sau cel puin determinabil (putnd fi lsat, fie la
aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv, de exemplu , cursul valutar).
De asemenea, chiria trebuie s fie sincer i serioas. Lipsa preului atrage nulitatea
contractului urmnd ca manifestarea de voin s poat fi calificat ca mprumut de folosin
(comodat).
Cauza contractului de nchiriereca varietate a contractului de locaiune, nchirierea nuse particularizeaz prin norme speciale sub aspectul cauzei. Pentru a fi valabil, cauza
trebuie s ndeplineasc cerinele generale din dreptul comun: s existe (art. 967 alin. 2
din C.Civ. prezum relativ existena cauzei), s fie real, licit i moral. Dac lipsa
cauzei se datoreaz lipsei de discernmnt, sanciunea aplicabil este nulitatea relativ,
iar dac lipsete scopul imediat, contractul de nchiriere este nul absolut.
B. CONDIIILE DE FORM ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE
nchirierea bunurilor mobile sau imobile se face pe baza acordului dintre proprietar i
chiria, consemnat prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale. Prin
urmare, acordul de voin al prilor pentru ncheierea contractului de nchiriere trebuie s
8/3/2019 Contractul de inchiriere
11/45
11
mbrace ad probationem forma scris, fiind impus apoi cerina nregistrrii la organele fiscale
teritoriale. Lipsa nregistrrii contractului la organele fiscale teritoriale va atrage doar aplicarea
unor sanciuni fiscale, ntruct aceast operaiune nu reprezint o condiie de validitate (sau
opozabilitate fa de teri), ci o sarcin fiscal impus locatorului persoan fizic sau juridic (art.
41 lit. c combinat cu art. 61 din Codul fiscal).
C. PROBLEMATICA TERMENULUI N CONTRACTUL DE NCHIRIERE
Termenul nchirieriitermenul trebuie s fie ntotdeauna determinat, pentru c nchirierea, la fel
ca i locaiunea, nu poate fi perpetu. Contractul de nchiriere i va produce efectele pn la
expirarea termenului, dup care, prin acordul lor, prile pot prelungi efectele contractului sau
pot ncheia un contract nou.
2.3. EFECTELE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE
n cadrul problematicii efectelor contractului de nchiriere, n mod uzual, se au n vedere
i se examineaz drepturile i obligaiile pe care le creeaz acest contract, n favoarea, respectiv,
n sarcina fiecreia dintre prile contractante. innd seama de natura juridic i de funciilesocial-economice pe care le poate ndeplini contractul de nchiriere, acest contract poate da
natere la urmtoarele categorii de obligaii (care, bineneles, sunt drepturi pentru cealalt parte):
obligaiile proprietarului; obligaiile chiriaului.
2.3.1. OBLIGAIILE PROPRIETARULUI
1. Obligaia de a preda bunul nchiriat chiriauluiPrincipala obligaie a proprietarului o constituie predarea bunului nchiriat, astfel nct
acesta s poat fi ntrebuinat (potrivit art. 1420 pct. 1 i art. 1421 alin. 1 C.Civ.). Bunul se va
preda mpreun cu toate accesoriile sale, acolo unde acesta se afl, dac prile nu au prevzut alt
loc al predrii. Predarea trebuie s se fac la termenul convenit, iar n lipsa stipulrii unui astfel
8/3/2019 Contractul de inchiriere
12/45
12
de termen, imediat dup ncheierea contractului. Pn n momentul predrii, locatorul trebuie s
fi efectuat toate reparaiile necesare. Dac locatorul nu i execut sau i execut
necorespunztor
obligaia de predare a lucrului ce formeaz obiectul derivat al contractului, chiriaul are la
ndemn urmtoarele mijloace de aprare:
excepia de neexecutare a contractului; aciunea n executarea silit a obligaiei de predare; aciunea n rezilierea contractului de nchiriere.
Rezilierea contractului va fi soluia i atunci cnd locatorul este mpiedicat s predea
bunul de un caz fortuit.
Obligaia de predare a bunului privete bunul n integralitatea sa, astfel n cazul n care
locatorul decedeaz, toi motenitorii si sunt obligai la predarea ntregului bun.Cnd refuzul locatorului de a preda bunul l-ar prejudicia pe chiria, atunci acesta din
urm poate solicita instanei s l oblige pe locator la plata unor daune -interese. n cazul n care
locatorul preda bunul cu ntrziere, chiriaul este ndreptit la solicitarea unei diminuri a
preului chiriei, proporional cu lipsa de folosin.
Dac locatorul a nchiriat acelai bun la dou persoane diferite, chiriaul care va primi
bunul este cel al crui contractde nchiriere are o dat cert anterioar.
2. Obligaia proprietarului de menine bunul n stare de a servi potivit destinaiei pentrucare a fost nchiriat
n acest sens, proprietarul are obligaia de a face reparaiile necesare bunului nchiriat,
astfel nct acesta s fie n stare de a fi folosit, cu excepia reparaiilor locative care cad n sarcina
locatarului.
Aceste reparaii privesc nu numai bunul n sine dar i toate accesoriile sale care l fac
propriu utilizrii, cum ar fi, spre exemplu, elementele de instalaii aferente cldirii (ascensorul,
hidroforul, punctele termice, etc).
n cazul n care aceste reparaii nu vor fi efectuate de proprietar, atunci vor putea fi
realizate de chiria n contul proprietarului, fie chiriaul va solicita instanei constatarea rezilierii
contractului de nchiriere.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
13/45
13
3. Obligaia de garanieAceast obligaie a proprietarului va fi analizat sub trei aspecte: garantarea chiriaului
pentru pierderea bunului nchiriat, garantarea pentru viciile ascunse ale bunului i garantarea
pentru eviciune provocat fie de faptele personale ale proprietarului, fie mpotriva faptelor
provenite din partea terilor.
Garantarea chiriaului pentru pierderea bunului nchiriat(art. 1423 C.Civ.)n cazul n care piederea bunului ce formeaz obiectul contractului de nchiriere este
total, contractul se va desfiina de drept pentru lipsa obiectului su, fr a avea importan dac
pieirea bunului este fortuit sau consecina culpei proprietarului. Dac pierderea bunului este
urmare a forei majore, proprietarul nu datoreaz daune-interese.
Cnd pierderea bunului este parial, datorit forei majore sau cazului fortuit, chiriaul
va putea, dup mprejurri s cear fie o scdere proporional din pre sau desfiinareacontractului.
Garantarea pentru viciile ascunse ale bunului (art. 1422 C.Civ.)Proprietarul are obligaia s-l garanteze pe chiria att pentru viciile ascunse ct i pentru
stricciunile bunului care lezeaz ntrebuinarea normal a bunului.
Ca i n cazul contractului de vnzare-cumprare, garania se refer nu numai la situaia
n care viciul mpiedic total folosina bunului, ci i atunci cnd viciul i diminueaz
ntrebuinarea.
Obligaia de garanie exist chiar i atunci cnd proprietarul nu cunotea viciile la
momentul ncheierii contractului.
Chiriaul poate renuna expres sau tacit la aceast garanie.
Dac datorit viciilor chiriaul a suferit un prejudiciu, el va trebui s fie despgubit de
proprietar.
Cnd viciile ascunse fac bunul imposibil de folosit, chiriaul va putea cere rezilierea
contractului. Dimpotriv, dac viciile nu sunt grave, chiriaul nu va putea pretinde dect o
diminuare a preului.
Garantarea pentru eviciuneProprietarul este obligat s garanteze att pentru faptele personale, ct i pentru faptele
terilor, prin care s-ar tulbura folosina panic a bunului nchiriat.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
14/45
14
Proprietarul este obligat s se abin de la orice fapt prin care ar tulbura folosina
bunului nchiriat. Astfel, pe perioada de executare a contractului de nchiriere, proprietarul nu
poate schimba forma bunului nchiriat (art. 1424 C.Civ.). desigur, proprietarul poate realiza
anumite schimbri dac acestea nu l afecteaz pe chiria, n caz contrar, chiriaul va putea
solicita instanei de judecat s dispun sistarea lucrrilor n curs sau ridicarea celor terminate.
n situaia n care unele reparaii sunt necesare i urgente proprietarul poate s le
efectueze cu condiia ca acestea s nu depeasc o perioad de 40 de zile, altfel chiriaul va
putea pretinde o diminuare a preului nchirierii.
n cazul tulburrilor provenite de la teri, trebuie s distingem dup cum este o tulburare
de fapt sau de drept.
n cazul tulburrii de fapt, care poate proveni dintr-un delict sau cvasi-delict (conform
art. 999 C.Civ. Omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar i deacela ce a cauzat prin neglijena sau prin imprudena sa.) al terului, proprietarul nu garanteaz
pentru aceasta, drept pentru care chiriaul va urmri direct i personal pe terul care i mpiedic
folosina linitit a bunului nchiriat.
n cazul tulburrii de drept, terul pretinde un drept asupra bunului nchiriat (drept de
proprietate, uzufruct, uz sau abitaie).
n cadrul procesului declanat de ter mpotriva chiriaului, acesta din urm trbuie s-l
mplice n proces pe proprietar pentru a-l garanta de eviciune. n cazul n care chiriaul a fost
evins (conform DEX cel are a fost deposedat prin lege de un bun deinut pe nedrept),
proprietarul are obligaia de a-l despgubi, cu condiia ca tulburarea din partea terului s fi fost
adus imediat la cunotina proprietarului.
Cnd eviciunea este total, are loc rezilierea contractului, chiriaul fiind scutit de a mai
plti chiria. Dac eviciunea este parial, n raport de situaia concret, chiriaul va putea fie s
solicite rezilierea contractului, fie prin diminuarea cuntumului chiriei proporional cu eviciunea
produs.
Eviciunea trebuie s fie generat de o cauz anterioar contractului de nchiriere. n
cazul n care provine dintr-o cauz ulterioar momentului ncheierii contractului de nchiriere, nu
mai exist obligaia proprietarului de garanie pentru eviciune.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
15/45
15
Dac se exercit o servitute neaparent asupra bunului nchiriat, drept care nu a fost adus
la cunotin la data ncheierii contractului, chiriaul va putea desprinde despgubiri de la
proprietar.
4. Obligaia proprietarului de a restitui chiriaului cheltuielile efectuate de acesta la bunulnchiriat
Proprietarul este obligat s restituie chiriaului contravaloarea lucrrilor de reparaii ce
cad n sarcina sa, precum i cheltuielile utile, cu excepia celor voluptorii (cele care nu sunt nici
necesare, nici utile, ci sunt fcute n scop de lux sau plcere).
n practic s-a stabilit c, chiriaul este n drept s primeasc contravaloarea lucrrilor
prin care a sporit confortul bunului nchiriat, chiar i n situaia n care le-a efectuat fr acordul
proprietarului, dac acesta i le nsuete la momentul ncetrii perioadei de nchiriere. n cazuln care proprietarul nu a autorizat asemenea lucrri i nu dorete s le rein, chiriaul nu va mai
putea recupera cheltuielile, ci va putea fi obligat s le ridice la ncetarea nchirierii, prednd
bunul n situaia avut la ncheierea contractului.
2.3.2. OBLIGAIILE CHIRIAULUI
1. Obligaia de a folosi bunul nchiriat conform destinaiei sale i ca un bun proprietar(art.1429 C.Civ.)
Indiferent dac bunul nchiriat este mobil sau imobil, chiriaul are obligaia de a-l folosi
conform destinaiei sale. n situaia n care prile au omis s precizeze n contract destinaia
bunului nchiriat, se va lua n considerare destinaia care dup mprejurri au avut-o prile n
vedere la ncheierea contractului. La stabilirea mprejurrilor se vor avea n vedere natura i
destinaia anterioar a bunului nchiriat, obiceiul locului, profesiunea chiriaului etc.
Cu consimmntul proprietarului, chiriaul va putea efectua unele schimbri ale
destinaiei bunului nchiriat. Consimmntul poate fi expres sau tacit. n caz contrar,
proprietarul este ndreptit s solicite instanei rezilierea contractului de nchiriere.
Chiriaul trebuie s foloseasc bunul nchiriat ca i cum ar fi al su, cu grija cu care l
folosete orice proprietar. Chiriaul rspunde nu numai pentru faptele sale ci i n cazul
distrugerilor provocate de membrii familiei sale sau de ctre sublocatari.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
16/45
16
2. Obligaia de a nu schimba forma bunuluiNu numai proprietarul este obligat s respecte forma bunului nchiriat, ci i chiriaul
pentru a-l restitui, la ncetarea contractului, n starea n care l-a primit. Acest obligaie este
strns legat de cea privind folosirea bunului conform destinaiei sale iniiale.
3. Obligaia de a ntreine bunul n stare de ntrebuinare aa cum a fost predat deproprietar la ncheierea contractului
Chiriaul va trebui s fac anumite reparaii curente i necesare n cursul executrii
contractului de nchiriere, aa-numitele reparaii locative. n cazul n care chiriaul refuz s
execute aceste reparaii, instana de judecat l va putea obliga s le efectueze, determinnd i
valoarea lor; n al doilea rnd, va putea s ncuviineze ca proprietarul s le efectueze n contul i
pe cheltuiala chiriaului.Cnd anumite reparaii care sunt de regul n sarcina proprietarului nu se impun a fi
efectuate din culpa chiriaului, acesta din urm este obligat s le execute. Dac reparaiile au
devenit necesare printr-un caz de fort major, ele vor trebui executate de proprietar.
4. Obligaia de a plti preul (chiria) (art. 1429 pct. e C.Civ.)Una din obligaiile principale ale chiriaului este plata chiriei la termenele stabilite n
contract. Plata se va face proprietarului sau unui mputernicit al acestuia. De regul, plata chiriei
se va face la domiciliul chiriaului, prile putnd stipula n contractul de nchiriere ca plata s se
fac la domiciliul proprietarului sau n alt loc.
Atunci cnd sunt mai muli chiriai, acetia sunt obligai n solidar la plata chiriei. Faptul
c, chiriaul nu pltete, cu rea credin, chiria la termenele stabilite n contract, sau a cotei -pri
din cheltuielile ce-i revin, atrage rezilirea contractului cu daune-interese (n cazul unui bum
imobil, chiriaul este evacuat).
Dac prile au omis s stabileasc prin contract termenele de plat a chiriei, plata se va
face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului.
Dovada plii chiriei cade n sarcina chiriaului i se va face potrivit regulilor generale.
Dac proprietarul vinde bunul nchiriat, iar noul proprietar nu l ncunotineaz pe chiria despre
aceasta, plata chiriei facut vechiului proprietar este valabil.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
17/45
17
Chiriaul va putea recurge la consemnarea chiriei la C.E.C. n cazul n care proprietarul
refuz ncasarea chiriei, cu condiia de a comunica proprie tarului depunerea sumei n contului
debitului; n caz contrar, se va considera c, chiriaul nu i-a ndeplinit obligaia de plat a
chiriei.
5. Obligaia de a apra bunul nchiriat mpotriva uzurprilorPe lng obligaia de a conserva bunul, chiriaul trebuie nu numai sa l ntiineze pe
proprietar de uzurprile care au loc asupra bunului, dar s-i apare bunul mpotriva acestor
uzurpri.
Doctrina i practica au stabilit faptul c uzurpare reprezint nu numai luarea n posesie a
bunului de ctre un ter dar i orice tulburri de drept.
6. Obligaia restituirii bunuluiLa expirarea contractului, chiriaul este obligat s restituie bunul nchiriat cu toate
accesoriile lui, n starea n care i-a fost ncredinat.
Exceptnd situaia n care bunul s-a degradat datorit vechimii sau unei cauze de for
major, chiriaul rspunde pentru degradrile bunului nchiriat care se datoreaz culpei sale.
Trebuie s distingem dup cum bunul nchiriat a fost luat de chiria n baza unui inventar
sau nu.
n cazul n care s-a ntocmit inventarul, bunul va trebui s fie restituit n starea n care se
afl la momentul ncheierii contractului, astfel cum reiese din inventar.
n absena inventarului, se va prezuma c, chiriaul a primit bunul n stare bun.
Aceast obligaie de restituire a bunului va nceta n situaia n care bunul nchiriat a pierit dintr-o
cauz de for major.
Potrivit art. 1435 C.Civ., n cazul nchirierii bunului imobil, chiriaul este rspunztor de
prejudiciul produs prin incendiu. Exonerarea (eliberarea) de rspundere va opera doar dac se va
face dovada c incendiul este consecina cazului fortuit, forei majore, defeciunii de construcie,
provenienei de la un imobil vecin sau faptului unui ter (chiar identificabil). Chiriaul va putea
face dovada cincendiul nu este consecina culpei sale, conservnd bunul ca un bun proprietar.
n ipoteza c bunul este nchiriat mai multor chiriai, rspunderea lor nu este solidar,
fiecare rspunde proporional cu valoarea locativ a poriunii din imobilul ocupat.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
18/45
18
7. Sanciunea neexecutrii obligaiilor chiriauluiSituaiile cnd locatorul poate solicita rezilierea contractului sunt definite prin
urmtoarele fapte culpabile:
chiriaul nu a achitat chiria cel puin trei luni consecutiv; chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni bunurilor nchiriate sau dac
nstrineaz fr drept pri ale acestora;
chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedicfolosirea normal a bunului nchiriat;
chiriaul nu a respectat clauzele contractuale.
2.4. SUBNCHIRIEREA I CESIUNEA CONTRACTULUI DENCHIRIERE
A. SUBNCHIRIEREA
Subnchirireareprezint tot un contract de nchiriere i poate viza bunul n ntregul su
sau numai o parte a acestuia.
Subnchirierea reprezint acel contract prin care chiriaul se oblig fa de un ter,
subchiria, s-i asigure folosina temporar total sau parial a bunului deinut de ctre
chiria cu titlu de nchiriere, n schimbul unui pre, pltit de subchiria cu titlu de chirie.
Spre deosebire de sublocaiune, subnchirierea se poate face numai cu respectarea
urmtoarelor condiii:
acordul scris al proprietarului; respectarea termenelor stabilite de acesta;
subnchirierea s nu fi fist interzis n contractul iniial de nchiriere.Subliniem faptul c aceast ultim condiie trebuie stipulat n mod expres n contract (art. 1418
C.Civ.). Mai mult, clauza de interzicere a subnchirierii este supus unei interpretri restrictive.
Astfel, dac, spre exemplu, s-a interzis subnchirierea total, este permis cea parial.
Subnchirierea ncheiat cu respectarea condiiilor artate i produce efecte ntre pri
(chiriaul principal i subchiria) fr a-l viza pe proprietarul principal care nu este parte
8/3/2019 Contractul de inchiriere
19/45
19
contractant. Prin urmare, subnchirierea nu mpiedic respectarea obligaiilor chiriaului
principal fa de proprietarul principal.
n doctrin se arat c exist un raport de dependen a contractului de subnchiriere fa
de contractul de nchiriere principal. Aceasta nseamn c durata subnchirierii nu poate depi
pe cea nchirierii, nulitatea absolut sau relativ a contractului principal atrage i nevaliditatea
contractului de subnchiriere.
Nu trebuie confundat situaia juridic a subchiriaului cu cea a toleratului (persoana
creia, cu respectarea prevederilor legale referitoare la evidena populaiei, i se permite s
foloseasc o parte din suprafaa locativ, de ctre persoana care deine legal, cu titlu de proprietar
sau chiria, aceasta suprafa). Astfel, n practic, instanele de judecat au hotrt faptul c
toleratul nu va putea dobndi ma multe drepturi dect cel care l tolereaz.
Spre deosebire de tolerat, subchiriaul are dreptul de a folosi bunul nchiriat pe duratastabilit n contractul de subnchiriere, putnd fi evacuat numai pe calea unei aciuni de drept
comun.
B. CESIUNEA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE
Art. 1419 C.Civ. prevede nu numai posibilitatea subnchirierii ci i cedarea contractului
ctre o alt persoan.Dac subchirierea reprezint un nou contract denchiriere, cesiunea nchirierii constituie
o vnzare a dreptului de folosin (adic o cesiune de crean cu titlu oneros art. 1391 i 1392
C.Civ.), de unde rezult urmtoarele deosebiri:
pentru opozabilitatea contractului fa de teri, cesiunea trebuie s fie notificatproprietarului principal;
bunul subnchiriat trebuie predat n stare de a fi folosit, n timp ce cesionarul iabunul n starea n care se gsete;
subchiriaul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile chiriaului principalspre deosebire de cesionar care ia locul cedentului;
chiriaul care a subnchiriat beneficiaz de privilegiul prevzut la art. 1730 C.Civ.pentru preul subnchirierii, n timp ce de acest privilegiu nu se bucur cedentul;
8/3/2019 Contractul de inchiriere
20/45
20
subnchirierea este guvernat de prevederile art. 1416 i 1417 C.Civ., carereglementeaz proba contractului de nchiriere, pe cnd cesiunea nu este
guvernat de aceste dispoziii.
2.5. NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE
Contractul de nchiriere poate nceta pentru urmtoarele cauze:
acordul de voin al prilor(reziliere convenional)Ca orice contract sinalagmatic, nchirierea va putea nceta prin consimmntul prilor. n aceste
caz, contractul de subnchiriere se va menine deoarece, n caz contrar, subchiriaul ar putea fi
prejudiciat prin nelegerea dintre proprietar i chiriaul principal.
denunarea unilateral a contractului de nchirierePrin derogare de la dreptul comun, acest drept aparine numai chiriaului. Acesta poate denuna
n mod unilateral contractul, cu un preaviz de 60 de zile, chiar dac contractul de nchiriere este
ntotdeauna un contract cu termen.
expirarea termenului nchirieriiDac termenul nchirierii a fost determinat prin contract sau prin lege, nchirierea cedeaz de
drept prin simpla trecere a termenului, fr a fi necesar o ntiinare prealabil (art. 1436 alin. 1C.Civ.). Astfel, chiriaul este obligat s predea bunul nchiriat proprietarului.
Dac chiriaul continu s foloseasc bunul nchiriat i dup expirarea termenului nchirierii fr
ca proprietarul s-l mpiedice (deci cu permisiunea lui), nchirierea se consider rennoit prin
tacita reconduciune (rennoirea nchirierii dac chiriaul dup expirarea termenului din contract
rmne in folosina lucrului i cu acordul proprietarului). Deoarece tacita reconduciune
presupune un nou contract de nchiriere trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru
nchirierea contractului de nchiriere. Tacita reconduciune, dac nu a fost interzis printr-o cauz
expres, poate fi mpiedicat numai prin denunare (care n aceast situaie nu reprezint o
denunare unilateral a nchirierii, ci manifestarea voinei de a nu rennoi contractul desfcut prin
efectul expirrii contractului). Tacita reconduciune va avea loc n condiiile contractului iniial
(inclusiv cuantumul chiriei), dar se va considera ncheiat fr termen i fr garaniile existente
n primul contract.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
21/45
21
rezilierea contractului de nchiriere prin neexecutareConform art. 1439 alin. 2 C.Civ, neexecutarea obligaiilor de ctre una din pri d dreptul
celeilalte pri de a cere dup punerea n ntrziere a debitorului culpabil, rezilierea contractului
cu daune-interese (art. 1453 C.Civ.)
Proprietarul poate cere rezilierea contractului de nchiriere pentru faptele culpabile ale
chiriaului, n urmtoarele condiii:
cnd chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv; atunci cnd chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni bunului sau dac nstraineaz fr
drept bunul nchiriat;
cnd chiriaul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obligaiile principale,precum i abuzul de folosin, schimbarea destinaiei etc.).
pieirea total a bunului nchiriatn acest caz, contractul este desfiinat de drept, deoarece i lipsete obiectul. Nu are relevan
dacpieirea este fortuit sau culpabil. Dac pieirea este culpabil, partea vinovat va fi obligat
s pltesc daune-interese.
bunul a fost transmis altei persoanePotrivit art. 1441 C.Civ., dac proprietarul vinde bunul nchiriat, cumprtorul, chiar dac nu s-a
obligat n acest sens, este dator s respecte nchirierea fcut anterior vnzrii, cu condiia s fi
fost nchiriat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat cu dat cert.
ntruct prin efectul art. 1441 C.Civ., cumprtorul se substituie n drepturile i obligaiile
proprietarului-vnztor, el are dreptul s pretind executarea obligaiilor astfel cum au fost
stabilite n contractul de nchiriere.
decesul chiriauluiDac titularul contractului decedeaz,contractul de nchiriere nceteaz. ncetarea nu se produce
ns imediat, ci n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului. Totui, dac exist
persoane care pot invoca beneficiul contractului, nchirierea poate continua n beneficiul: soului
sau soiei, descendenilor sau ascendenilor sau altor persoane care au fost nscrise n contractul
de nchiriere.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
22/45
22
CAPITOLUL 3. ASPECTE CONTABILE I FISCALE PRIVIND
CONTRACTUL DE NCHIRIERE
3.1. ASPECTE CONTABILE PRIVIND CONTRACTUL DE NCHIRIERE
Organizarea contabilitii unui contract de nchiriere, indiferent de obiectul su, difer n
funcie de persoanele (fizice sau juridice) ntre care se ncheie acest contract, iar n cazul
persoanelor fizice se mai ine cont i de numrul de contracte de nchiriere n derulare n cursul
unui an.
Veniturile obinute din derularea unui contract de nchiriere se numesc venituri dincedarea folosinei bunurilorcare sunt definite n art. 61 alin. 1 Cod Fiscal ca fiind: veniturile, n
bani i/sau n natur, provenind din cedarea folosinei bunurilor mobile i imobile, obinute de
ctre proprietar, uzufructuar sau alt deintor legal, altele dect veniturile din activiti
independente.
1. O persoan fizic care deine venituri din derularea unui numr mai mic de 5contracte de nchiriere/subnchiriere indiferent dac chiriaii sunt persoane fizice sau
juridice nu au obligaia s in i s organizeze contabilitatea proprie, ns este obligat sle declare la Administraia Fiscal.
2. Potrivit art. 61 alin. 2 Cod Fiscal, persoanele fizice care realizeaz venituri dincedarea folosinei bunurilor din derularea unui numr mai mare de 5 contracte de
nchiriere la sfritul anului fiscal, ncepnd cu anul fiscal urmtor calific aceste
venituri n categoria venituri din activiti independente i le supun regulilor de stabilire a
venitului net pentru aceast categorie.1
Aadar, persoanele fizice precizate mai sus au obligaia s-si conduc i s organizezecontabilitatea n partid simpl conform OMFP 1040/2004 pentru aprobarea Normelor
metodologice privind organizarea i conducerea evidenei contabilitii n partid simpl cu
modificrile ulterioare.
1Aceste venituri sunt calificate ca venituri din profesii libere, potrivit pct. 23 din Normele metodologice pentru
aplicarea art. 46 Cod Fiscal
8/3/2019 Contractul de inchiriere
23/45
23
La art. 48 alin. 8 Cod Fiscal se menioneaz c : contribuabilii care obin venituri din
activiti independente sunt obligai s organizeze i s conduc contabilitate n partid simpl,
cu respectarea reglementrilor n vigoare privind evidena contabil, i s completeze Registrul-
jurnal de ncasri i pli, Registrul-inventar i alte documente contabile prevzute de legislaia n
materie.
La art. 48 alin. 9 Cod Fiscal se precizeaz c : n Registrul-inventar se trec toate bunurile
i drepturile aferente desfurrii activitii.
3. Persoanele juridiceA. Contabilitatea proprietaruluiPersoanele juridice care au ncheiate contracte de nchiriere cu persoane fizice sau
juridice i care organizeaz contabilitatea n partid dubl in evidena analitic a bunurilor
mobile sau imobile date n chirie doar n Fia mijlocului fix i nu n contabilitate; acestea
factureaz ulteriorchiria i astfel obin venituri din chirii pe care le ncaseaz.
Utilitile spaiului nchiriat sunt pltite de ctre chiria (persoan fizic sau juridic) dac
i-au transcris contractele de utiliti pe numele lor; iar dac acest lucru nu a fost reali zat
persoana juridic-proprietar le refactureaz utilitile respective (curent, gaz, ap,etc.).
Amortizarea bunurilor date n chirie se face de ctre proprietar care pltete i impozitul
aferent acestor bunuri.
La ncetarea contractului de nchiriere sau la expirarea termenului primirea bunurilor
mobile sau imobile aflate n chirie se precizeaz tot n evidena analitic, n Fia mijlocului fix.
n cazul n care, chiriaul execut, cu acordul proprietarului, lucrri de modernizare sau
de mrire a performanelor iniiale ale bunurilor mobile sau imobile luate n chirie, la ncetarea
contractului de nchiriere sau la expirarea termenului, acesta pred valoarea nemortizat a acestor
lucrri de modernizare proprietarului, ca o refacturare i partea amortizat ca o scoatere din
eviden pentru chiria.
Aadar, proprietarul va nregistra factura primit de la chiria cu lucrrile demodernizare-partea neamortizat ca o mrire a valorii bunului respectiv i partea amortizat a
lucrrilor de modernizare ca o mrirea valorii bunului respectiv cu acea amortizare nregistrat
de ctre chiria pn n momentul ncetrii sau expirrii termenului contractului.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
24/45
24
B. Contabilitatea chiriauluiChiriaul care primete n chirie un bun mobil sau imobil pe baza unui contract de
nchiriere va nregistra n conturile din afara bilanului valoarea bunului respectiv.
Acesta suport utilitile bunului nchiriat i nregistreaz chiria pe care o datoreaz pe
baza facturii de la proprietar dac acesta este persoan juridic sau doar pltete chiria prin
dispoziie de plat dac acesta este persoan fizic.
n cazul n care, cu acordul proprietarului, acesta efectueaz lucrri de modernizare sau
de mrire a performanelor iniiale ale bunului respectiv, va nregistra n contabilitate aceste
lucrri ca o mrire a valorii bunului respectiv i are obligaia s le amortizeze din momentul
efecturii lor i pn la expirarea sau ncetarea contractului de nchiriere.
n acest ultim moment, chiriaul pred bunul luat n chirie, evideniind n conturile din
afara bilanului valoarea acestuia i va factura lucrrile de modernizare-partea neamortizatproprietarului, iar partea amortizat o va evidenia ca i o scoatere din eviden.
Exemplu privind nchirierea unei cldiri:
Proprietar-persoan juridic Chiria-persoan juridic
a) darea n chirie a cldirii evidenanalitic a operaiunii, se precizeaz nFia mijlocului fix, NU n contabilitate;
b) facturare contravaloare chirie4111 (461) = 706
c) ncasarea chiriei5311 = 461
(5131) (4111)
f) primirea cldirii aflate n chirie tot neviden analitic
a) primire n chirie8031 = 100.000
b) nregistrare factur de chirie primit612 = 401
c) plat chirie401 = 5311
(5121)
d) efectuare lucrri de modernizare% = 404 59.500212 50.0004426 9.500
e) amortizarea lucrrii de modernizare6811 = 2812 30000
f) predarea lucrrii luate n chirie= 8031 100.000
8/3/2019 Contractul de inchiriere
25/45
25
Proprietar-persoan juridic
g) preluare lucrri modernizareneamortizate
% = 404 23.800
212 20.0004426 3.800
h) preluare lucrri modernizare amortizate212 = 2812 30.000
Chiria-persoan juridic
g) facturare lucrri neamortizate461 = % 23.800
7583 20.0004427 3.800
h) scoatere din eviden% = 212 50.000
2812 30.0006583 20.000
3.2. ASPECTE FISCALE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE3.2.1. ASPECTE PRIVIND TVA
Potrivit art. 127 alin. 1 Cod Fiscal: este considerat persoan impozabil orice persoan
care desfoar, deo manier independent i indiferent de loc, activiti economice de natura
celor prevzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activiti.
Aadar, persoanele impozabile, indiferent de locul unde sunt stabilite, trebuie s senregistreze n scop de TVA, n Romnia, dac sunt ndeplinite, cumulativ, urmtoarele condiii:
a) desfoar o activitate n scopul obinerii de venituri cu caracter de continuitate;b) dac veniturile obinute din aceast activitate ating sau depesc plafonul de scutire
(35.000 euro);
c) dac realizeaz o activitate economic ce implic operaiuni taxabile i/sau scutite deTVA ce drept de deducere.
EXCEPII: persoanele impozabile care realizeaz numai operaiuni scutite fr drept de deducere
(bnci);
persoanele impozabile care beneficiaz de regimul special de scutire (ntreprinderi mici).O persoan fizic a crei activitate este reprezentat de cedarea folosinei bunurilor
imobile n baza unor contracte, indiferent de statutul juridic al beneficiarilor acestor contracte nu
8/3/2019 Contractul de inchiriere
26/45
26
se nregistreaz ca i pltitoare de TVA, potrivit art. 142 alin. (2) lit. e) Cod Fiscal: arendarea,
concesionarea, nchirierea i leasingul de bunuri imobile, cu urmtoarele excepii:
1. operaiunile de cazare care sunt efectuate n cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor
cu funcie similar, inclusiv nchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. nchirierea de spaii sau locaii pentru parcarea autovehiculelor;
3. nchirierea utilajelor i a mainilor fixate definitiv n bunuri imobile;
4. nchirierea seifurilor.
De asemenea, persoanele juridice care realizeaz venituri din nchirierea bunurilor
imobile sunt scutite de TVA, scutirea fiind opional, n sensul c proprietarul bunului imobil
poate opta pentru aplicarea regimului de taxare asupra sumelor obinute de nchiriere.
Opiunea de taxare se exprim pe baza unei notificri care se depune la organul fiscal
teritorial al firmei care are bunul imobil n patrimobiu.Modul de notificare se regsete n Normele de aplicare a Codului Fiscal. Renunarea
aplicrii regimului de taxare se poate efectua tot n baza unei notificri care se depune la organul
fiscal teritorial pe baza modelului care se regsete, de asemenea, n normele Codului Fiscal.
Aplicarea regimului de scutire fr drept de deducere este recomandabil numai n situaia
n care acel bun imobil este vechi i nu a mai suferit lucrri de modernizare i transformare
pentru care firma s fi exercitat dreptul de deducere TVA. n situaia n care bunul imobil este
relativ nou, iar firma nu opteaz pentru taxarea operaiunii de nchiriere cu cota standard TVA de
24%, va avea obligaia s ajusteze dreptul de deducere exercitat anterior pentru suma TVA
nscris n facturile furnizorilor i prestatorilor legate de acel bun imobil.
Ajustarea pentru o cldire nou efectuat n cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani
pentru o douzecime din taxa dedus iniial, calculat pentru fiecare an n bunul respectiv, nu
mai este utilizat pentru realizarea de operaiuni taxabile, conform art. 149 alin. (5) lit. b).
Ajustarea se efectueaz o singur dat pentru ntreaga perioad de calcul, n intervalul
celor 20 de ani. Deci, suma ajustat n negru se nregistreaz n evidena contabil a lunii n care
firma ncepe s realizeze operaiuni scutite fr drept de deducere a TVA.
Dac se revine prin renunarea la aplicarea regimului de taxare, ajustarea se efectueaz
din nou, dar n rou.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
27/45
27
Ajustarea se nregistreaz n contabilitate i se evideniaz n jurnalul pentru cumprri
ntocmit lunar sau trimestrial, n funcie de perioada fiscal. Ajustarea se opereaz i n registrul
bunurilor primite.
Exemple privind ajustarea taxei pentru bunurile de capital aflate n diverse situaii
ipotetice se regsesc n Normele de aplicare a Codului fiscal la art. 149 punctul 54:
Exemplul nr. 2, pentru situaia prevzut la art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul
fiscal:
O persoan impozabil nregistrat n scopuri de tax conformart. 153 din Codul fiscal
achiziioneaz un imobil n anul 2007 n vederea desfurrii de operaiuni cu drept de deducere
i deduce integral taxa pe valoarea adugat la data achiziionrii. n anul 2009 nchiriaz n
ntregime imobilul n regim de scutire de taxa pe valoarea adugat. Perioada de ajustare este de
20 de ani, cu ncepere de la 1 ianuarie 2007 i pn n anul 2026 inclusiv. Ajustarea trebuie s seefectueze pentru toat taxa aferent perioadei rmase din perioada de ajustare (2009 - 2026) i
persoana respectiv trebuie s restituie 18 douzecimi din TVA dedus iniial.
Exemplul nr. 4,pentru situaia prevzut la art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 3 din Codul
fiscal, dispoziii tranzitorii:
O persoan impozabil nregistrat n scopuri de tax conformart. 153 din Codul fiscal
nchiriaz n cursul anului 2007 o cldire care a fost cumprat n cursul aceluiai an i s-a dedus
TVA de 9 milioane lei aferent bunului cumprat. n cursul anului 2007, o parte din bunul imobil
este nchiriat n regim de scutire conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, respectiv 50%
din suprafaa bunului imobil. Persoana impozabil a efectuat urmtoarea ajustare n anul 2007:
9.000.000 : 20 = 450.000; 450.000 x 50% = 225.000 lei, tax de ajustat aferent anului
2007, care s-a nscris n decontul din decembrie 2007 la rubrica corespunztoare cu semnul
minus.
n anul 2008, persoana impozabil trebuie s efectueze urmtoarea ajustare: 225.000 x
19 = 4.275.000 lei, care se va nscrie n decontul lunii decembrie cu semnul minus. Dac,
ncepnd cu data de 1 ianuarie 2008 i pn n anul 2026 inclusiv, se va modifica suprafaa
nchiriat n regim de scutire n plus sau n minus, de fiecare dat se vor efectua ajustri ale taxei
pentru toat taxa aferent perioadei rmase din perioada de ajustare n decontul lunii n care a
aprut fiecare modificare.
http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a149http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a149http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a141http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a141http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a149http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a153http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a1498/3/2019 Contractul de inchiriere
28/45
28
Dac taxa aferent aceluiai bun imobil s-ar fi dedus pe baz de pro rata n anul 2007,
nu se mai aplic ajustrile din exemplul nr. 4, ci se aplic ajustarea prevzut la alin. (6).
3.2.2. ASPECTE PRIVIND IMPOZITAREA VENITURILOR DIN CHIRII
Potrivit Normelor metodologice pentru aplicarea art. 61 Cod Fiscal, n categoria
veniturilor din cedarea folosinei bunurilor se cuprind:
veniturile din nchirieri i subnchirieri de bunuri mobile i imobile, precum iveniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal;
veniturile obinute din nchirieri i subnchirieri de bunuri imobile sunt cele dincedarea folosinei locuinei, caselor de vacan, garajelor, terenurilor i alteleasemenea, a cror folosin este cedat n baza unor contracte de
nchiriere/subnchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor
pri din acestea, utilizate n scop de reclam, afiaj i publicitate.
ncepnd cu data de 01.01.2008, impozitarea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor
se realizeaz diferit n funcie de numrul de contracte pe care o persoan fizic le are n derulare
la sfritul anului precedent.
Dac numrul de contracte de nchiriere n derulare la sfritul anului precedent este mai
mic sau egal cu 5 contracte, impunerea n anul fiscal curent a veniturilor obinute din cedarea
folosinei bunurilor se face conform art. 6164 din Codul Fiscal.
Astfel, impozitul datorat este n procent de 16% aplicabil asupra venitului net calculat ca
diferen ntre venitul brut i cota de cheltuial forfetar de 25%, reprezentnd cheltuieli
deductibile aferente venitului.
Conform art. 62 alin (2) Cod Fiscal, venitul net din cedarea folosinei bunurilor se
stabilete prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin ap licarea cotei de 25%
asupra venitului brut.
Potrivit Normelor metodologice pentru aplicarea art. 62 alin. 2 Cod Fiscal, pct. 138 i
139: Venitul net se determin ca diferen dintre sumele reprezentnd chiria/arenda n bani
i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur, prevzute n contractul ncheiat ntre pri, i
cota de cheltuial forfetar de 25%, reprezentnd cheltuieli deductibile aferente venitului.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
29/45
29
Pentru recunoaterea deductibilitii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este
obligat s prezinte organului fiscal documente justificative.
Cheltuiala deductibil aferent venitului, stabilit n cota forfetar de 25% aplicat la
venitul brut, reprezint uzura bunurilor nchiriate i cheltuielile ocazionate de ntreinerea i
repararea acestora, impozitele i taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reinut de
intermediari, primele de asigurare pltite pentru bunul cedat spre folosin, respectiv eventuale
nerealizri ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiii naturale nefavorabile, cum
ar fi: grindina, seceta, inundaii, incendii i altele asemenea.
Venitul brut este reprezentat de totalitatea sumelor n bani i/sau echivalentul n lei al
veniturilor n natur, stabilite pe baza chiriei prevzute n contractul ncheiat ntre pri pentru
fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii chiriei sau arendei.
Potrivit art. 62 alin. (1) Cod Fiscal, venitul brut se majoreaz cu valoarea cheltuielilor cecad, conform dispoziiilor legale, n sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor
legal, dac sunt efectuate de cealalt parte contractant.
Normele metodologice pentru aplicarea art. 62 precizeaz la pct. 135 i 1351urmtoarele:
n vederea determinrii venitului brut, la sumele reprezentnd chiria sau arenda n bani i/sau la
echivalentul n lei al veniturilor n natur se adaug, dac este cazul, i valoarea cheltuielilor ce
sunt, conform dispoziiilor legale sau nelegerii contractuale, n sarcina proprietarului,
uzufructuarului sau a altui deintor legal, dar sunt efectuate de cealalt parte contractant.
Reprezint venit brut i valoarea investiiilor la bunurile mobile i imobile ale proprie tarului,
uzufructuarului sau ale altui deintor legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a
folosinei bunurilor, inclusiv a contractelor de comodat, i care sunt efectuate de cealalt parte
contractant. n termen de 30 de zile de la finalizarea investiiilor partea care a efectuat investiia
este obligat s comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deintor legal valoarea
investiiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deintor legal are obligaia s declare la organul
fiscal competent valoarea investiiei, n declaraia de impunere.
Art. 63 Cod Fiscal prevede la alin. (1) i (2) urmtoarele: Contribuabilii care realizeaz
venituri din cedarea folosinei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepia veniturilor din
arendare, datoreaz pli anticipate n contul impozitului pe venit ctre bugetul de stat, potrivit
prevederilor art. 82.
http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a828/3/2019 Contractul de inchiriere
30/45
30
Fac excepie contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pentru care
chiria prevzut n contractul ncheiat ntre pri este stabilit n lei, nu au optat pentru
determinarea venitului net n sistem real i la sfritul anului anterior nu ndeplinesc condiiile
pentru calificarea veniturilor n categoria veniturilor din activiti independente pentru care
plile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, i impozitul este final.
Astfel, din punct de vedere al obligaiilor declarative, trebuie depus Declaraia privind
venitul estimat (220), n termen de 15 zile de la ncheierea contractului ntre pri, o dat cu
nregistrarea la organul fiscal a contractului ncheiat ntre pri.
In urma depunerii declaraiei estimative, organul fiscal competent stabilete plile
anticipate i emite Decizia de impunere pentru pli anticipate cu titlul de impozit pentru anul
2011. Termenul limit pentru plile anticipate de impozit este data de 15 a ultimei luni din
fiecare trimestru (15 martie, 15 iunie, 15 septembrie, 15 decembrie). De asemenea, pentruregularizarea impozitului,pn la data de 25 mai a anului urmtor celui de realizare a venitului,
persoana fizic are obligaia depunerii Declaraiei privind veniturile realizate (200). Declaraia se
completeaz pentru fiecare surs de venit.
Ulterior prelucrrii acestei declaraii, organul fiscal emite Decizia de impunere anual
pentru veniturile realizate din Romnia de persoanele fizice pentru anul 2010 n care se
definitiveaz calculul impozitului pe venitul anual, stabilindu-se eventualele diferene fa de cel
achitat n cursul anului sub forma plilor anticipate.
n situaia n care persoanele fizice care ndeplinesc condiiile de mai sus, nu au
nregistrat contractele, organul fiscal va notifica din oficiu contribuabilii respectivi.
Dac numrul de contracte de nchiriere n derulare la sfritul anului precedent este mai
mare de 5 contracte, n anul fiscal curent veniturile din cedarea folosinei bunurilor se vor
califica n categoria veniturilor din activiti independente, impunerea efectundu-se n
conformitate cu prevederile art. 4654 din Codul Fiscal.
Art. 62 alin. (3) Cod Fiscal precizeaz: prin excepie de la prevederile alin. (1) i (2),
contribuabilii pot opta pentru determinarea venitului net din cedarea folosinei bunurilor n
sistem real, pe baza datelor din contabilitatea n partid simpl.
La art. 62 alin. (4) Cod Fiscal se prevede c: dispoziiile privind opiunea prevzut la
art. 51 alin. (2) i (3) se aplic i n cazul contribuabililor menionai la alin. (3).
http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a82http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a51http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Cod_fiscal_norme_2011.htm#a518/3/2019 Contractul de inchiriere
31/45
31
Astfel, impozitul datorat este n procent de 16% aplicabil asupra venitul net. Venitul net
se determin n sistem real, potrivit regulilor prevzute pentru veniturile din activiti
independente.
Veniturile i cheltuielile luate n calcul pentru stabilirea venitului net sunt cele realizate la
nivelul tuturor contractelor de nchiriere/subnchiriere aflate n derulare n anul de raportare.
Pentru impunerea n sistem real a persoanelor fizice care la sfritul anului precedent au
n derulare un numr mai mare de 5 contracte de nchiriere, persoanele fizice au obligaia
declarrii venitului estimat pn la data de 31 ianuarie a anului de impunere, prin depunerea
declaraiei 220 Declaratie privind venitul estimat .
Obligaia contribuabililorde nregistrare a contractelor de nchiriere la organul fiscal se
menine indiferent de numrul de contracte i de modul n care se realizeaz impozitarea
veniturilor obinute din cedarea folosinei bunurilor.n continuare, prezentm legislaia relevant cuprins n OANAF 2333/2007 pentru
aprobarea Procedurii privind declararea i stabilirea impozitului pe veniturile din cedarea
folosinei bunurilor realizate din derularea unui numr mai mare de 5 contracte de
nchiriere/subnchiriere:
Ordinul nr. 2333/2007
1. Persoanele fizice care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor din derularea
unui numr mai mare de 5 contracte de nchiriere sau subnchiriere la sfritul anului fiscal,
ncepnd cu anul fiscal urmtor, calific aceste venituri n categoria veniturilor din activiti
independente. La stabilirea numrului de contracte se iau n calcul contractele de nchiriere sau
subnchiriere aflate n derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu
excepia contractelor de arendare a bunurilor agricole.
................................
4. Stabilirea plilor anticipate i a impozitului anual datorat se efectueaz de organul fiscal
competent, potrivit regulilor prevzute pentru veniturile din activiti independente pentru care
venitul net se stabilete n sistem real. n vederea stabilirii pl ilor anticipate pentru primul an n
care veniturile realizate n conditiile de la pct. 1 au fost calificate ca venituri din activiti
independente, contribuabilii declar pn la data de 15 ianuarie a anului de impunere, la organul
fiscal competent, veniturile i cheltuielile estimate.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
32/45
32
................................
6. Prin organ fiscal competent se nelege:
a) organul fiscal n a crui raz teritorial contribuabilul are adresa unde i are domiciliul
potrivit legii sau adresa unde locuiete efectiv, n cazul n care aceasta este diferit de domiciliu -
pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal n Romnia;
b) organul fiscal n a crui raz teritorial se afl sursa de venit, pentru ceilali
contribuabili persoane fizice.
Persoanele fizice fr domiciliu fiscal n Romnia care ndeplinesc condiiile de la pct. 1,
iar bunurile nchiriate/subnchiriate se afl n raza teritorial a mai multor organe fiscale au
obligaia s desemneze o surs principal de venit, n funcie de care vor ndeplini obligaiile
fiscale prevzute n prezenta procedura.
CAPITOLUL 4. VARIANTE ALE CONTRACTULUI DE
NCHIRIERE
4.1.CONTRACTUL DE NCHIRIERE AUTO (RENT A CAR)Contractul de nchiriere auto (rent a car) const n darea n folosin (nchirierea) n
regim de rent a car de ctre locator-firma specializat rent a car, locatarului, a
autovehiculului/ autovehiculelor descrise n contract, n schimbul achitrii de ctre locatar,
locatorului a unui pre.
Varsta Clientului
oferul, conform condiiilor de nchirieri auto, trebuie s aiba vrsta minim de 21 ani i
s fie de minim 1 an posesor al unui permis de conducere categoria B. Chiriaul este responsabil,
n perioada de nchirieri maini, de orice accident sau pagube produse de ctre un ofer ce nu
ndeplinete condiiile din contractul de rent a car.
La nceputul perioadei de rent a car se poate solicita o garanie, n funcie de clasa maini
din parcul de nchirieri auto. Garania, depus la firma de rent a car, nu va fi returnat clientului,
8/3/2019 Contractul de inchiriere
33/45
33
n cazuri de distrugeri ce apar n interiorul sau exteriorul autoturismului, n timpul de nchirieri
auto, care a fost nchiriat n bun stare de funcionare, cu toate documentele, accesoriile din
dotarea mainii nchiriate, conform protocolului predare-primire semnat la nceputul perioadei de
rent a car.
Predarea i returnarea
Predarea i returnarea, conform contractului de nchirieri auto, se vor face la data, ora i
locaia stabilit de comun acord la nceputul perioadei de rent a car.
a) PredareaPredarea autovehiculului se face pe baza unui proces verbal de predare-primire de
nchirieri maini, n care se va consemna starea general a autovehiculului n momentul prelurii
din parcul de nchirieri auto, de ctre chiriai penalitile aplicate depozitului de rent a car ncazul n care pe perioada derulrii contractului de nchirieri maini sufer diverse pagube sau
avarii, i care va fi semnat de ctre chiriai proprietar n actul de nchirieri auto.
Odata cu livrarea autovehiculului, chiriaului i se ncredineaz documentele de
identificare ale acestuia i anume: talon - copie; RCA - copie; asigurare Casco - copie; Rovinieta;
Factura pentru nchiriere maini i cea pentru garanie - original i cu un set de chei.
Autovehiculul este predat, conform procesului verbal de nchirieri auto, n stare bun de
funcionare, fr vicii ascunse de natura a mpiedica deplasarea autovehiculului i cu rezervorul
la nivelul la care a fost consemnat n contractul de rent a car. Orice plngere legat de starea
mainii trebuie fcut imediat dup primirea autovehiculului, dup cum se precizeaz n
contractul de nchirieri maini.
b) ReturnareaChiriaul se oblig s returneze autovehiculul, precum i toate documentele (cu excepia
facturilor) i cheile, n starea care i-au fost predate de ctre proprietar la nceputul perioadei de
nchirieri auto, cu rezervorul avnd aceeai cantitate de combutisbil, n caz contrar el fiind
obligat la plata de despgubiri ctre proprietar.
n cazul unei ntarzieri, neanunate prin telefon, fax sau e-mail, mai mare de 3 ore fa
de ora stabilit, proprietarul (firma de rent a car) va face plngere penal mpotriva chiriaului
pentru furt.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
34/45
34
Returnarea autovehiculului se face pe baza unui proces verbal de predare-primire de
nchirieri maini n care se va consemna starea autovehiculului la respectivul moment i se vor
reine penaliti, dac este cazul, din depozitul depus la nceperea contractului de nchirieri auto .
n cazul n care n timpul nchirierii mainii, adic derulrii contractului de nchirieriauto, se constat c chiriaul se afl in evidena firmelor de nchirieri auto cu antecedente
negative, de orice fel, sau a participat ori se intuiete intenia de participa la activiti ilegale care
implic autoturismul, firma de rent a car i rezerv dreptul fr echivoc de a intra n posesia
acestuia prin orice fel de aciuni, chiriaul fiind obligat la predarea imediat i nemijlocit a
autoturismului, acesta nemaiavnd dreptul la nici o despgubire de orice natur din partea firmei
de nchirieri maini, firma putandu-se constitui n parte lezat mpotriva acestuia.
Condiii de utilizare a autovehiculului de rent a car
Chiriaul, prin contractul de nchirieri maini, se oblig n mod irevocabil:
s respecte toate reglementrile legale n vigoare cu privire la circulaia rutier; s nu foloseasc autovehiculul pentru desfurarea n interes personal sau al unor teri de
activiti comerciale sau de alt naturi s nu l subnchirieze;
s nu permit suprancarcarea autovehiculului (nr. de locuri i greutate) peste limitelemaxime prevzute n talonul autovehiculului;
s nu foloseasc autovehiculul pentru participarea la ntreceri, competiii, alte teste auto; s repare autovehiculul numai ntr-un service agreat de ctre productor; s nu prseasc autovehiculul cu cheile n contact i/sau cu uile/geamul/portbagajul
deschis;
s nu foloseasc autovehiculul dect n concordan cu instruciunile i recomandrileproductorului i numai cu destinaia prevzut n prezentul contract;
s nu conduc autovehiculul dect pe drumurile publice (naionale i judeene), fiindinterzis folosirea acestuia pe drumurile forestiere, n expediii montane sau pe oseleneasfaltate;
s nu mping sau s tracteze orice vehicul, rulot sau alt obiect; s nu conduc sub influena alcoolului, drogurilor, narcoticelor, barbituricelor sau a
oricrei alte substane care s-i afecteze starea de concentrare sau capacitatea de
conducere.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
35/45
35
Condiii i termene de plat
Pentru serviciul de nchirieri maini chiriaul va plti proprietarului pentru nchiriere, n
funcie de tipul maini de nchiriat, contravaloarea taxelor de timp. Plata se face n avans, pentru
ntreaga perioad de nchiriere auto.
La livrarea autovehicolului, chiriaul, n funcie de tipul mainii, va achita o suma cu
titlu de garanie. Proprietarul va restitui garania la expirarea duratei contractului de nchiriere
maini n condiiile n care chiriaul restituie autovehiculul n condiiile menionate.
Pentru returnarea autovehiculului cu lipsa combustibil, chiriaul datoreaz proprietarului
contravaloarea combustibilului lips.
Pentru nereturnarea autovehiculului la data i la ora stabilit, chiriaul datoreaz
proprietarului, pe lng avansurile acordate, urmtorele sume de bani:
primele 2 ore care depesc ora stabilit pentru returnare sunt gratuite; pentru orele de ntrziere ulterioare - contravalorarea unei zile ntregi de nchiriere.
n cazul n care pe perioada de nchiriere auto maina suport pagube produse
anvelopelor ori camerelor prin tiere, nepare, explozie, vulcanizarea acestora cade n sarcina
chiriaului. Avansurile primite de proprietar pentru rezervarea autovehiculului sunt reinute n
cazul n care clientul nu se prezint la data convenit.
Asigurarea autovehiculului de rent a car
Autovehiculul nchiriat este asigurat de ctre proprietar conform dispoziiilor legale n
vigoare (RCA i CASCO).
Autovehiculul este asigurat numai pe perioada de nchiriere auto. De aceea, n cazul n
care acest contract de nchiriere maini nu a fost prelungit cu acordul ambelor pri proprietarul
este exonerat de orice responsabilitate n cazul unui accident care are loc n intervalul de timp
depit. n acest caz daunele vor fi suportate de ctre chiria.
Proprietarul nu poate fi fcut responsabil pentru pagube suferite de ctre chiria sau
persoane ce l acompaniaz n legtur cu autovehiculul, pentru pierderea sau deteriorarea
proprietilor acestora lsate n interiorul autovehiculului.
8/3/2019 Contractul de inchiriere
36/45
36
Raspundere
Chiriaul se oblig ca, n situaia furtului sau accidentrii autovehiculului, s ntreprind
demersurile prevzute de lege n scopul identificrii persoanelor vinovate i al recuperrii
sumelor de bani (corespunztoare) de la societatea de asigurare. Totodata, n oricare din aceste
situaii, chiriaul are urmtoarele obligaii:
obinerea numelor i a adreselor prilor implicate i ale martorilor; neabandonarea autovehiculului fr asigurarea pazei sale; anunarea proprietarului, prin telefon, n maxim o ora de la producerea evenimentului;
Documentele care trebuie obinute, n mod obligatoriu de ctre chiria n cazul furtului
sau accidentrii autovehiculului sunt:
raportul poliiei - proces verbal cu semnatura ofierului care a redactat raportul i cutampila seciei de poliie emitent (se va specifica n mod obligatoriu dac autovehicululera condus sub influena buturilor alcoolice sau a altor substane interzise) sau anexa
2.1, cu semntura ofierului care a redactat documentul i tampila seciei de poliie,
pentru compania de asigurri;
autorizaia de reparare cu semntura ofierului de poliie i tampila seciei de poliie; copii dup actele de identitate i permisele de conducere ale oferilor implicai n
accident;
copii dup poliele de asigurare i taloanele celorlalte persoane implicate n accident.Clauzele contractuale, condiiile i tarifele de nchiriere difer de la o firm la alta n
funcie de politica aplicat a acestora.
4.2.CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEIContractul de nchiriere a locuinei are ca obiect transferul de la locator (cel care
nchiriaz imobilul cu destinaia de locuin) la locatar (persoana creia i se nchiriaz
respectivul imobil) a dreptului de folosin temporar, total sau parial asupra bunului cu
destinaia de locuit.
Locatorul pstreaz asupra bunului pe care l-a nchiriat nuda proprietate (proprietate pe
care o stapnete cineva fr a se bucura vremelnic de uzufructul ei). Ca urmare, are dreptul de a
8/3/2019 Contractul de inchiriere
37/45
37
vinde unui ter bunul respectiv. ns cumprtorul bunului are obligaia de a respecta ntocmai
clauzele contractului aflat n curs de executare.
Actul normativ care reglementeaz contractul de nchiriere a unei locuine este legea
nr.114/1996.
Potrivit art. 21 din legea nr.114/1996, nchirierea locuinelor se face pe baza acordului
dintre proprietar i chiria, consemnat prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale
teritoriale i va cuprinde:
a) adresa locuinei care face obiectul nchirierii;
b) suprafaa locativi dotrile folosite n exclusivitate i n comun;
c) suprafaa curilor i a grdinilor folosite n exclusivitate sau n comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat;
e) suma platit n avans n contul chiriei;f) locul i condiiile n care se realizeaz primirea i restituirea cheilor;
g) obligaiile prilor privind folosirea i ntreinerea spaiilor care fac obiectul
contractului;
h) inventarul obiectelor i al dotrilor aferente;
i) data intrriin vigoare i durata;
j) condiiile privind folosina exclusivi n comun a prilor aflate n coproprietate;
k) persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului;
l) alte clauze convenite ntre pri.
Contractul se ncheie n form scris, nefiind necesar perfectarea sa n form
autentic, n faa notarului, fcnd parte din categoria acelor convenii care sunt valabile prin
simpla exprimare a consimmntului (solo consensu). Exist, de asemenea, obligaia nscrierii,
n termen de 15 zile de la data ncheierii contractului, la administraia financiar pentru a fi luat
n evidena fiscal, n vederea perceperii impozitului aferent. Muli proprietari de imobile evit
nregistrarea fiscal sau, n cel mai bun caz, declar o valoare mult sub cea din contract. n
asemenea situaie, pentru locatori, exista o data riscul de a fi sancionai penal pentru evaziune
fiscal, iar in al doilea rnd, pot fi expui icanelor chiriailor, care se pot prevala de
nenregistrarea fiscal a contractului pentru a nu da napoi cheile proprietarului pn nu obin
restituirea unei pri din chiria pe care au pltit-o, de exemplu, sau, dac reaua-credin merge i
8/3/2019 Contractul de inchiriere
38/45
38
mai departe, pot sustrage bunuri aparinnd proprietarului ori pot lsa facturi telefonice puin
cam ncarcate.
Chiriaul nu poate subnchiria total sau parial imobilul n care locuiete, dect dac are
consimmntul proprietarului locator. Aceasta este o situaie derogatorie de la dreptul comun, i
anume contractul de locaiune reglementat de Codul civil, unde consimmntul nu este necesar
dac nu rezult n mod expres din contractul de locaiune.
Obligaiile celor dou pri contractante sunt urmtoarele:
Proprietarul:
a) s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin;
b) s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de
funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei;
c) s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementelede construcie exterioare ale cldirii (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i
grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului, holuri,
coridoare, subsoluri, scri exterioare);
d) s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor,
instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire centrali de preparare a apei
calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a
deeurilor, instalaii de antena colectiv, telefonice etc.).
n cazul nendeplinirii de ctre proprietar a obligaiilor care i revin cu privire la
ntretinerea i repararea locuinei nchiriate, lucrrile pot fi executate de ctre chiria n contul
proprietarului, reinnd contravaloarea acestora din chirie.
Chiriaul va putea executa aceste lucrri, dac degradarea produs este de natur s
afecteze folosina normal a cldirii sau a locuinei i numai atunci cnd proprietarul, la sesizarea
scris a chiriaului, nu a luat msuri de executare a lucrrii, n termen de 30 de zile de la data
sesizrii.
Chiriasul:
a) s efectueze lucrrile de ntretinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de
construcii i instalaii din folosina exclusiv;
b) s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din
folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt n
8/3/2019 Contractul de inchiriere
39/45
39
interiorul sau n exteriorul cldirii. n cazul n care per