Contractul de Inchiriere a Locuintei

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

Secţiunea I. Noţiune, caractere juridice, reglementare

1. Noţiune. Închirierea locuinţei este contractul prin care prin

care o persoană, numită locator se obligă să asigure unei alte persoane

numită chiriaş (sau locatar) folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul

unei sume de bani determinate, numită chirie.

Contractul de închiriere a locuinţei se deosebeşte de contractul de lo-

caţiune (de drept comun) prin obiectul său specific, şi anume suprafaţa loca-

tivă (locuinţa) transmisă în folosinţă cu plată.

Contractul de închiriere a locuinţei nu este un contract distinct (inde-

pendent), ci o varietate a contractului de locaţiune. În consecinţă, acestuia îi

sunt aplicabile dispoziţiile speciale ale legislaţiei locative şi, în completare,

cele ale dreptului comun (referitore la locaţiune)1.

Reglementarea specială (permanentă şi consistentă) de care benefi-

ciază contractul de închiriere a locuinţei îşi are temeiul în importanţa covârşi-

toare pe care obiectul acestuia, locuinţa, o are în viaţa omului.

2. Caractere juridice.a). Închirierea este un contract consensual, deoarece se încheie valabil

prin simplul acord de voinţă al părţilor (solo consensu).

În schimb, ad probationem închirierea locuinţei trebuie consemnată

printr-un înscris (art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată).

b). Închirierea locuinţei este un contract sinalagmatic (bilateral) deoare-

ce presupune obligaţii pentru ambele părţi contractante.

c). Închirierea locuinţei este un contract oneros, deoarece ambele părţi

contractante (locatorul şi chiriaşul) urmăresc un avantaj.

d). Închirierea locuinţei este un contract comutativ deoarece părţile cu-

nosc existenţa şi întinderea obligaţiilor lor, încă de la momentul perfectării.

1 A se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1999, p. 222; D. Macovei , M.S. Str ib lea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 173.

CONTRACTE SPECIALE

e). Închirierea locuinţei este un contract cu executare succesivă, care

presupune derularea lui în timp (părţile executându-şi obligaţiile pe toată du-

rata acestuia).

f). Închirierea locuinţei este un contract translativ de folosinţă, tempo-

rară (nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi şi o altă persoană

decât proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).

3. Sediul materiei. Actele normative care au reglementat, după

1990, materia închirierii locuinţelor au fost numeroase. Dintre acestea, cele

mai importante sunt: Legea nr. 114/1996 legea locuinţei republicată; Legea nr.

145/1999, OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei

pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţe, aprobată cu modificări prin Legea

nr. 241/2001 şi OUG nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere 2.

Secţiunea a II-a. Încheierea contractului de închiriere a locuinţei

§ 1. Părţile contractante

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată „închirierea locuin-

ţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş”. Astfel, contractul

se încheie între locator şi chiriaş (locatar).

Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică sau chiar statul

sau o unitate administrativ-teritorială.

De regulă, locatorul este şi proprietarul locuinţei închiriate. Locatorul

poate fi însă şi titularul unui alt drept real sau al unui drept de creanţă deoa-

rece închirierea nu este translativă de proprietate3.

2 Alte acte normative cu incidenţă în materie sunt: Legea nr. 85/1992 privind vânzarea locuinţelor construite din fondurile statului, Legea nr. 112/1995 pri-vind reglementarea situaţiei unor imobile trecute în proprietatea statului, Legea nr. 10/2001 privind restituirea imobilelor abuziv preluare de stat etc.

3 „Nimic nu se opune ca închirierea să fie făcută şi de o altă persoană, decât proprietarul, dacă are dreptul de a culege fructele bunului, cum este, de exemplu, cazul uzufructuarului”; a se vedea, D. Chir ică, Drept civil. Con-tracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 188.

172


În cazul locuinţelor proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale, contractul se încheie de către persoana juridică care are imobilul

în administrare (de exemplu, DAFI în Bucureşti)4.

Chiriaşul (locatarul) este persoana care, ca urmare a încheierii valabile

a contractului de închirierea locuinţei, dobândeşte dreptul de folosinţă tempo-

rară a acesteia.

Persoana care încheie contractul, chiriaşul mai este denumit şi titular la

contractului de închiriere (sau beneficiar, potrivit Legii nr. 114/1996).

Contractul de închiriere poate fi încheiat de mai multe persoane în

calitate de chiriaşi, caz în care ele devin cotitulare ale contractului de locaţiu-

ne şi răspund împreună de exercitarea obligaţiilor locative5.

Ca excepţie, dreptul locativ se poate dobândi şi de alte persoane,

(decât titularii de contract) „care vor locui împreună cu titularul de contract”

[art. 21 lit. k) din lege]6.

§ 2. Forma contractului

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 „închirierea locuinţelor se face pe

baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris” (s.n.).

Contractul trebuie să cuprindă: adresa locuinţei, suprafaţa locuibilă şi

dotările, suprafaţa curţilor şi a grădinilor, valoarea chiriei lunare şi modul de

plată, obligaţiile părţilor, locul primirii şi restituirii cheilor, inventarul obiectelor

şi al dotărilor, data intrării în vigoare şi durata, folosinţa părţilor aflate în co-

proprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.

4 De exemplu, potrivit art. 55 pct. 3 din Legea nr. 114/1996 contractul de închiriere ce are ca obiect o locuinţă de necesitate „se încheie de către primarul localităţii sau de către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local”.

5 Potrivit regulilor care guvernează obligaţiile cu pluralitate de subiecte, în principiu, obligaţiile chiriaşilor fiind conjuncte (divizibile) afară de cazul în care, convenţional, s-a prevăzut solidaritatea între debitori; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 230.

6 În baza acestui drept locativ, în caz de deces sau părăsire a locuinţei de către titular, contractul de închiriere se transferă, la cerere, către: a) soţul ti-tularului, dacă a fost menţionat în contract, b) descendenţii sau ascendenţii titularului, dacă au locuit efectiv cu acesta, c) alte persoane, dacă erau men-ţionate în contract şi dacă au locuit efectiv cu titularul timp de cel puţin un an [art. 12 lit. a), b), c) din OUG nr. 40/1999].

173

CONTRACTE SPECIALE

Prin grija proprietarului în maximum 15 zile de la data semnării de că-

tre părţi, contactul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale.

Forma scrisă şi înregistrarea la organele fiscale teritoriale7 este cerută

numai ad probationem (lipsa înscrisului neafectând validitatea contractului,

închirierea nefiind un contact solemn).

În consecinţă, proba cu martori nu poate fi admisă.

Doctrina a apreciat însă, că proba cu martori sau prezumţiile pot fi ad-

mise, dacă contractul este în curs de executare şi dacă există un început de

dovadă scrisă (de exemplu, o chitanţă de plată a chiriei)8.

O dată cu încheierea contractului proprietarii, persoane fizice sau juri-

dice de drept privat, au obligaţia de a înregistra contractul de închiriere la or-

ganul fiscal teritorial” [art. 9 alin. (2) din ordonanţă].

§ 3. Obiectul contractului

Obiectul contractului de închiriere este dublu: locuinţa închiriată şi chiria.

1. Locuinţa închiriată. Potrivit art. 21, dispoziţiile Legii nr.

114/1996 sunt aplicabile exclusiv imobilelor cu destinaţie de locuinţă

(incluzând curtea şi grădina aferentă).

Potrivit art. 28 din OUG nr. 40/1999 suprafaţa utilă a locuinţei este for-

mată din suprafaţa locuibilă împreună cu suprafaţa dependinţelor.

Suprafaţa locuibilă cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.

Dependinţele sunt încăperile care, prin funcţiunile lor, asigură folosirea

corespunzătoare a locuinţei, şi anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă,

culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC,

spălătorie, uscătorie, pivniţă, boxă, logie, terasă şi magazie din zid.”

Nu fac parte din categoria locuinţei (care în accepţiunea Legii nr.

114/1996 presupune o clădire în care persoana locuieşte continuu) casele de

vacanţă definite de lege ca locuinţe temporare destinate odihnei şi recre erii.

7 Înregistrarea contractului la administraţia financiară are doar rolul de a asi-gura evidenţa veniturilor realizate din închirierea locuinţelor şi a preveni eva-ziunea fiscală. În acest sens, obligaţia de a înregistra contractul este prevă-zută şi de art. 30 din OG nr. 73/1999 privind impozitul pe venit; a se vedea, A. Ţuca, Fl. Ţuca, Construcţia, închirierea şi administraţia locuinţelor, Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, p. 77.

8 Dacă contractul verbal încheiat este în curs de executare, neînţelegerile cu privire la chirie se pot rezolva prin expertiză; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 233.

174


Rezultă că dispoziţiile Legii nr. 114/1996 reglementează exclusiv rapor-

turile juridice dintre locator şi chiriaş în vederea satisfacerii cerinţelor de locuit

ale unei persoane sau familii (celelalte bunuri închiriate, ce depăşesc

această cerinţă, fiind supuse dreptului comun în materie9).

De regulă, locuinţa trebuie să existe în momentul încheierii

contractului, dar şi o locuinţă viitoare poate face obiectul contractului de

închiriere10.

2. Chiria, ca obiect al prestaţiei chiriaşului, este un element esenţial

al contractului de închiriere (datorită caracterului său oneros).

Având în vedere caracterul bilateral al contractului de închiriere, chiria

reprezintă contraprestaţia chiriaşului pentru folosinţa temporară a locuinţei

(care i-a fost cedată de locator).

Dacă transmiterea folosinţei locuinţei s-a făcut gratuit contractul nu mai

poate fi calificat locaţiune (şi implicit nici închiriere a locuinţei), ci un alt con-

tract, cu reguli distincte (eventual, comodat).

În principiu, chiria practicată pentru locuinţe va trebuie să acopere

cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe

teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită

potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi

(art. 31 din lege).

Chiria pentru locuinţele proprietate particulară a persoanele fizice sau

juridice se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş, cu ocazia în-

cheierii contractului de închiriere (art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modi-

ficată)11.

Chiriile pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al

statului ori al unităţilor administrative ale acestuia, precum şi pentru locuin-

ţele, locuinţele de serviciu şi căminele pentru salariaţi ale societăţilor comer-

ciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi regiilor autonome se calculează

pornindu-se de la un tarif de bază lunar [art. 26 alin. (1) din ordonanţă], în

funcţie de suprafaţa utilă. Acestea se diferenţiază pe categorii de localităţi şi

9 De exemplu, dispoziţiile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile dacă contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi: curtea sau garajul închiriat pentru par-carea autoturismului.

10 A se vedea, E. Saf ta-Romano, Contracte civile. Încheiere. Executare. În-cetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, p. 93.

11 Potrivit art. 32 pct. 2, dispoziţiile art. 31 (privitoare la nivelul maxim al chiriei), se aplică corespunzător şi art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modificat.

175

CONTRACTE SPECIALE

pe zone de către consiliile locale şi se actualizează în funcţie de rata anuală

a inflaţiei.

Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele de mai sus (inclusiv terenul

aferent) nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care

venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu

net lunar pe economie12. Prin familie, în înţelesul ordonanţei de urgenţă, se

înţelege soţul, soţia, copiii, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii

acestora, dacă locuiesc şi gospodăresc împreună.

Chiriaşul este obligat să aducă la cunoştinţă proprietarului, în termen de

30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să de-

termine mărimea chiriei, sub sancţiunea rezilierii contractului [art. 31 alin. (2)].

Proprietarii ale căror locuinţe sunt ocupate de chiriaşii care plătesc o

chirie mai mică, potrivit art. 31 alin. (1) din ordonanţă, sunt scutiţi de impozitul

pe clădire, teren şi chirie pentru imobilul în cauză, pe durata contractului de

închiriere respectiv (art. 34).

În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai ma-

re de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în

care părţile, prin contract, s-au înţeles să nu majoreze chiria [art. 35 alin. (1)].

Cererea de majorare a chiriei trebuie adresată în scris chiriaşului şi tre-

buie motivată de efectuarea unor lucrări de reparaţii sau de consolidări ale

locuinţei sau clădirii ori de creşterea venitului mediu net lunar pe membru de

familie al chiriaşului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.

Acordul scris şi semnat de chiriaş şi de proprietar pentru majorarea

chiriei se va înregistra la organul fiscal teritorial ca parte integrantă a contrac-

tului de închiriere (act adiţional).

În cazul în care chiriaşul nu îşi dă acordul scris la cererea de majorare

a chiriei în termen de 60 de zile de la data notificării cererii de majorare, pro-

prietarul poate intenta acţiune în justiţie pentru majorarea chiriei.

De menţionat, că art. 35 alin. (5) interzice rezilierea contractului de în-

chiriere sau evacuarea chiriaşului pe motiv că acesta nu este de acord cu

majorarea chiriei.

În caz de neînţelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluţionează de

judecătoria în a cărei rază este situată locuinţa (art. 42 din OUG nr. 40/1999)13.

12 În cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între ve-nitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31).

13 Dacă chiriaşul a fost obligat prin hotărâre judecătorească definitivă să plă-tească o chirie majorată, proprietarul poate cere rezilierea contractului de

176


§ 4. Durata închirierii

Termenul este de esenţa contractului de închiriere, întrucât contractul

este cu executare succesivă.

Potrivit art. 21 lit. i) din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de

închiriere a locuinţei trebuie să cuprindă data intrării în vigoare şi durata.

Din textul de lege, rezultă că durata contractului (termenul) va fi sta-

bilită prin acordul părţilor (nu prin voinţa legiuitorului)14.

Având în vedere importanţa vitală a asigurării unei locuinţe pentru fie-

care persoană, dar şi deficitul existent în societatea noastră, legiuitorul a in-

tervenit în sprijinul chiriaşilor printr-o serie de dispoziţii menite să stabilească

ex lege, raporturi de închiriere a locuinţelor.

Modalităţile prevăzute de OUG nr. 40/1999 prin care părţile intră în ra-

porturi juridice obligatorii au fost prorogările, reînnoirile şi încheierile forţate

ale contractelor de închiriere.

1. Prorogarea legală reprezintă prelungirea efectelor

contractelor de închiriere a locuinţei, prin dispoziţia legii.

Astfel, potrivit art. 1 şi art. 5 din Legea nr. 17/1994 contractele de închi-

riere, indiferent de proprietarul suprafeţei locative, aflate în derulare la data

intrării în vigoare a legii, au fost prelungite de drept pe o perioadă de 5 ani.

De precizat că, prorogarea legală dispusă de Legea nr. 17/1994 nu a

avut ca obiect contractele de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietarii

particulari după 199015.

Potrivit Legii nr. 112/1995 contractele de închiriere s-au prelungit de

drept pe o perioadă de 5 ani, de la data rămânerii definitive a actului juridic

de restituire a imobilului către fostul proprietar. În cazul în care imobilul nu se

restituie, va opera o prorogare legală fără termen (art. 7 din lege).

închiriere şi evacuarea chiriaşului, dar numai atunci când chiriaşul, cu rea-credinţă, nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive, începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

14 Spre deosebire de legislaţiile străine, Legea nr. 114/96 nu prevede o durată minimală (şi nici maximală); a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 237.

15 Nu au beneficiat de prorogarea legală nici contractele de închiriere în care chiriaşii care au schimbat în mod abuziv destinaţia spaţiului de închiriat (art. 6 din Legea nr. 17/1994). În acest caz, proprietarul putând cere rezilierea con-tractului şi evacuarea chiriaşului; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 238.

177

CONTRACTE SPECIALE

Conform art. 1 din OUG nr. 40/1999 contractele de închiriere s-au pre-

lungit de drept pe o perioadă de cinci ani de la data intrării în vigoare16, dacă

sunt întrunite trei condiţii cumulative:

- contractul de închiriere are ca obiect suprafeţe locative deţinute de

stat sau unităţi administrativ-teritoriale, la data intrării în vigoare a ordonanţei;

- suprafeţele locative au destinaţia de locuinţă sau sunt folosite de o

unitate de învăţământ, de aşezămintele social-culturale… şi

- dacă contractele sunt legal înregistrate şi se află în curs de execu-

tare.

Ordonanţa de urgenţă a instituit două categorii de prorogări legale:

operante de drept şi facultative (ambele pe termen de cinci ani)17.

Prorogarea „de drept” a obligat deopotrivă părţile contractante să

prelungească efectele contractului, în schimb, prorogarea „facultativă” a

obligat numai locatorul, (chiriaşul având posibilitatea de a se manifesta liber

în legătură cu soarta contractului).

De exemplu, art. 1 din ordonanţă a prevăzut că închirierile de suprafeţe

locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele so-

cial-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte orga-

nizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform

Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a

prezentei ordonanţe de urgenţă, au fost prelungite de drept pentru o perioadă

de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excep-

ţia nivelului chiriei.

Art. 2 din ordonanţă, a prevăzut un caz de prorogare facultativă; astfel,

contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994,

pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice

sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriaşilor, pentru o pe-

rioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă18.

Prin OUG nr. 8/2004 s-a intervenit cu o nouă prorogare legală, prin

care contractele de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă care se

16 Prelungirea contractelor operează de la data intrării ]n vigoare a ordonanţei şi nu de la dat dobândirii imobilelor preluate de stat; a s e vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 3874/2001.

17 Menţionăm că numai aplicarea prorogării poate fi facultativă (lăsată la apre-cierea chiriaşului), nu şi prorogarea în sine (care nu poate fi decât legală).

18 Tot la cerere, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 (şi cărora ulterior li s-a desfiinţat dobândirea), un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani (art. 6).

178


aflau în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în

curs de executare a căror durată expiră la data de 8 aprilie 2004, s-au

prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani.

Prin acelaşi act au beneficiat de prorogarea legală şi contractele de

închiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unităţilor

administrativ teritoriale, aflate în curs de executare, pentru o perioadă de trei

ani (la cererea chiriaşilor).

Actul normativ de mai sus a preluat o parte din concepţia OUG nr.

40/1999 instituind două categorii de prorogări legale: operante de drept şi

facultative (pe termeni diferiţi însă, de cinci ani şi respectiv trei ani). În

schimb domeniul de aplicare al OUG nr. 8/2004 a fost restrâns numai asupra

locuinţelor şi a garajelor proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale.

2. Reînnoirea contractelor de închiriere a fost prevăzută de

art. 14 şi urm. din OUG nr. 40/1999 modificată prin Legea nr. 241/200119.

În temeiul acestor prevederi, la expirarea termenului de închiriere

stabilit conform prevederilor OUG nr. 40/1999, chiriaşul are dreptul la

reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin

acord expres durata închirierii.

În consecinţă, după expirarea termenului contractului (sau a termenului

de prorogare) legea îi mai oferă chiriaşului „dreptul de a reînnoi repetat con-

tractul” de închirierea locuinţei (s. n.).20

Reînnoirea contractului de închiriere se aseamănă cu tacita relocaţiune

(studiată în materia contractului de locaţiune şi cunoscută în doctrină ca

“relocaţiunea de drept comun”).

Între reînnoirea contractului de închiriere şi relocaţiunea de drept

comun există şi deosebiri, atât prin dispunătorul lor, dar mai ales prin efectele

lor, în sensul că, de regulă, reînnoirea închirierii locuinţei operează pe acelaşi

termen (dacă părţile nu modifică expres durata reînchirierii), spre deosebire

de relocaţiunea de drept comun care are drept consecinţă încheierea unui

nou contract de locaţiune, cu aceleaşi clauze dar, pe durată nedeterminată

(oricare dintre părţi putând denunţa unilateral noul contract de locaţiune, cu

19 Şi Legea nr. 114/1996 a făcut referiri indirecte la reînnoirea contractelor de închiriere prevăzând că „în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual” (art. 13).

20 A se vedea, C. Toader , Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 169.

179

CONTRACTE SPECIALE

singura condiţie a respectării termenului de preaviz, prevăzut de art. 1436

alin. 2 C. civ.21).

Reînnoirea contractului de închiriere este o relocaţiune legală,

deoarece este rodul voinţei legii (şi nu a părţilor contractante).

Prin reînnoirea contractului de închiriere se încheie un nou contract de

închiriere a locuinţei (deci nu se prelungesc efectele contractului anterior

încheiat, ca în cazul prorogării legale)22. Existenţa unui nou (alt) contract are

importanţă, deoarece presupune îndeplinirea (reîndeplinirea) condiţiilor de

validitate la momentul încheierii lui (potrivit art. 948 C. civ.).

Potrivit art. 14 pct. 4 sunt permise mai multe reînnoiri succesive. Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere (ca

excepţie) numai dacă:- locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale

soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, cetăţeni români cu domi-

ciliul în România;

- locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile ordonanţei de urgenţă;

- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive în executarea

contractului de închiriere;

- chiriaşii au subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprie-

tarului;

- chiriaşii care au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura in-

terioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobă-

rile legale;

- chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este

situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăi-

nat fără drept părţi din acestea;

- chiriaşul are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau ca-

re împiedică folosirea normală a locuinţei.

Proprietarul este obligat să îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi

contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia [pen-

21 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 242; A.I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 97-98.

22 Consecinţă a faptului că tacita relocaţiune determină încheierea unui nou contract de locaţiune (ceea ce presupune respectarea condiţiilor de va-liditate a contractului); a se vedea, G. Boroi , L. Stănciu lescu, Drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licenţă, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p. 346.

180


tru situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b)] şi cu cel puţin 60 zile [în cazurile

prevăzute la alin. (2) lit. c) şi d)].

Dacă contractul de închiriere a locuinţei nu i-a fost reînnoit, chiriaşul

este obligat să părăsească locuinţa în 30 de zile de la expirarea termenului

contractual. În această situaţie, chiriaşul este obligat să plătească întreaga

chirie, precum şi toate cheltuielile pentru servicii şi întreţinere, aferente pe-

rioadei în care a ocupat efectiv locuinţa (art. 14 pct. 5).

În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte, pentru moti-

vele arătate în art. 14 alin. (2) lit. a), b), c) OUG nr. 40/1999 a prevăzut o se-

rie de măsuri de ocrotire a chiriaşului rămas fără titlu locativ.

Astfel, chiriaşilor cărora nu li se reînnoiesc contractele pentru motivele

de mai sus şi ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt

sub nivelul salariului mediu net pe economie, consiliile locale sunt obligate să

le pună la dispoziţie, cu prioritate, o locuinţă corespunzătoare, în termen de

un an de la data cererii chiriaşului [art. 15 alin. (1)].

3. Încheierea forţată a contractelor de închiriere a locuinţelor. În unele situaţii, legea obligă pe proprietar să încheie un

contract de închiriere cu persoana care ocupă efectiv imobilul, pe timp de trei

sau cinci ani23.

Deosebirea principală dintre prorogarea legală şi reînnoirea

contractului constă în aceea că în cazul acesteia din urmă, între părţile

obligate de lege să perfecteze contractul, nu au mai existat raporturi de

închiriere anterioare (cu privire la acelaşi obiect).

Astfel:

- pentru imobilele - terenuri şi construcţii -, redobândite de foştii pro-

prietari sau de moştenitorii acestora şi folosite la data cererii de retrocedare

de unităţi de învăţământ, de aşezăminte social-culturale sau de instituţii pu-

blice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului, un contract de închiriere

pe o durată de 3 ani (art. 4);

- pentru imobilele - terenuri şi construcţii -, precum şi pentru suprafeţele

locative cu destinaţia de locuinţă, privatizate după 1 ianuarie 1990 o dată cu

societăţile comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe, locuinţe de

serviciu, cămine pentru salariaţi, aşezăminte social-culturale sau unităţi de

învăţământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chi-

riaş care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani

(art. 5);

23 A se vedea, A.I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 88.

181

CONTRACTE SPECIALE

- În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor

imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate

prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu

persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o

ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioa-

dă de 5 ani (art. 6).

Menţionăm că, încheierea forţată a închirierilor de mai sus este, totuşi,

facultativ operantă (deoarece este condiţionată de cererea chiriaşului)

Asemenea reînnoirii contractului de închiriere, tot aşa, în unele din ca-

zurile prevăzute de art. 13 din ordonanţă, încheierea forţată a contractelor de

închiriere nu se aplică.

§ 5. Dreptul de preemţiune al chiriaşului

Potrivit art. 18 alin. (1) din ordonanţă, în cazul în care contractul de

închiriere nu se reînnoieşte, deoarece proprietarul doreşte să vândă locuinţa,

chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea acesteia24.

Proprietarul este obligat să notifice chiriaşului intenţia lui, cu cel puţin

un an înainte de expirarea termenului contractual.

Notificarea prealabilă a chiriaşului de către proprietar, privind refuzul de

a reînnoi contractul de închiriere, se face prin executorul judecătoresc şi tre-

buie să indice motivul refuzului, iar în cazul în care locuinţa este necesară

pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului şi familiei sale, notifica-

rea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice şi numele, prenumele, cetăţenia,

domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a

persoanei îndreptăţite [art. 22 alin. (1) şi (2)].

Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere,

ţine şi loc de ofertă de vânzare. Oferta de vânzare trebuie să cuprindă preţul

vânzării şi este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.

Dacă chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, sub

condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se

24 Dreptul de preemţiune al chiriaşului operează numai dacă înstrăinarea dorită de proprietar este o vânzare (dacă înstrăinarea se face prin donaţie sau întreţinere nu există drept de preemţiune); a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 246-249.

182


prelungeşte cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a per-

fectat, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţei25.

Lipsa notificării sau nulitatea acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor

de conţinut cerute de lege, determină reînnoirea contractului de închiriere

[art. 22 alin. (3)].

Dacă chiriaşul nu a acceptat oferta, cumpărătorul este obligat să res-

pecte contractul de închiriere, încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal,

dar numai până la expirarea termenului.

Când proprietarul nu respectă dreptul de preemţiune al chiriaşului şi

vinde locuinţa unui terţ la un preţ mai avantajos (redus) decât cel prevăzut în

oferta adresată chiriaşului (care nu a acceptat această ofertă), chiriaşul se

poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării în

termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare26.

Dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se

exercită potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă, privind ofertele de

plată şi consemnaţiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal

încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către

terţul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta

de plată şi consemnarea au fost declarate valabile, ţine loc de titlu de pro-

prietate pentru fostul chiriaş. Oferta de plată urmată de consemnaţiune, făcu-

tă de chiriaş pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevoca-

bilă [art. 20 alin. (1) şi (2)]27.

Prin efectul subrogării chiriaşului în drepturile cumpărătorului, vânzarea

locuinţei faţă de terţ se desfiinţează cu efect retroactiv, cu toate consecinţele

juridice.

Secţiunea a III-a. Efectele contractului de închiriere a locuinţei

25 Exercitarea cu rea-credinţă a dreptului de preemţiune atrage răspunderea civilă a chiriaşului pentru daunele cauzate proprietarului [art. 18 alin. (4)].

26 La mutarea din locuinţă chiriaşul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului [art. 19 alin. (2)].

27 Dispoziţiile privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere (art. 21 din ordonanţă).

183

CONTRACTE SPECIALE

§ 1. Obligaţiile proprietarului (locatorului)

Obligaţia principală a proprietarului este de a asigura locatarului folo-

sinţa locuinţei pe toată durata închirierii, obligaţie principală, cu caracter suc-

cesiv din care decurg obligaţii secundare28 (pentru a asigura folosinţa liniştită

şi utilă a spaţiului închiriat).

Pentru asigurarea executării obligaţiei principale de folosinţă a locuin-

ţei, proprietarul are două obligaţii subsecvente: a) obligaţia de predare a lo-

cuinţei şi b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale.

1. Obligaţia de predarea lucrului. Potrivit art. 28 pct. a din

Legea nr. 114/1996 proprietarul este obligat să predea chiriaşului locuinţa în

stare normală de folosinţă29.

Locuinţa trebuie predată la termenul convenit de părţi (care poate fi

ulterior momentului încheierii contractului de închiriere).

În caz de nerespectare a obligaţiei de predare, chiriaşul poate cere

instanţei de judecată, fie:

- predarea silită a locuinţei (inclusiv curtea şi grădina);

- rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiei principale;

- daune-interese.

2. Obligaţia efectuării reparaţiilor necesare. Potrivit art.

1420 pct. 2 şi 1421 pct. 2 C. civ., în general, locatorul trebuie să asigure starea

corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi), nu numai la

momentul predării, ci pe tot timpul derulării locaţiunii30.

Potrivit art. 28 din Legea nr. 114/1996 proprietarul are următoarele

obligaţii specifice închirierii locuinţei:

a) repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de

funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;

b) întreţinerea în bune condiţii a structurii de rezistenţă, a elementelor

de construcţie exterioare (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi

28 A se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 96.29 În doctrină s-a apreciat că „Lucrul trebuie predat în bună stare, încât să co-

respundă destinaţiei contractului, cu toate accesoriile sale la momentul con-tractării [art. 1421 alin. (1)]”; a se vedea, C. Hamangiu , I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 588.

30 Lucrul trebuie predat în starea corespunzătore destinaţie acestuia şi nu în starea existentă la încheierea contractului, aşa cum trebuie predat lucrul în contractul de vânzare-cumpărare; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 193; C. Toader , op. cit., p. 171.

184


grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa

ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

c) întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii (as-

censor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de în-

călzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze,

centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de

antenă colectivă, telefonice etc.).

În condiţiile art. 25 din Legea nr. 10/1995 proprietarul unei construcţii

are următoarele obligaţii principale:

a) efectuarea la timp a lucrărilor de întreţinere şi de reparaţii care le re-

vin, prevăzute conform normelor legale în cartea tehnică a construcţiei şi re-

zultate din activitatea de urmărire a comportării în timp a construcţiilor;

b) păstrarea şi completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei şi preda-

rea acesteia, la înstrăinarea construcţiei, noului proprietar;

c) asigurarea urmăririi comportării în timp a construcţiilor, conform pre-

vederilor din cartea tehnică şi reglementărilor tehnice;

d) efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, trans-

formare, extindere, desfiinţare parţială, precum şi de lucrări de reparaţii ale

construcţiei numai pe bază de proiecte întocmite de către persoane fizice sau

persoane juridice autorizate şi verificate, potrivit legii;

e) asigurarea realizării lucrărilor de intervenţii asupra construcţiilor, im-

puse prin reglementările legale;

f) asigurarea efectuării lucrărilor din etapa de postutilizare a construc-

ţiilor, cu respectarea prevederilor în vigoare.

În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, repartizarea cheltuielilor pentru

părţile de folosinţă comună ale imobilului (fundaţie, acoperiş, ascensor etc.)

se face proporţional cu suprafaţa locativă deţinută (suprafaţa construită a lo-

cuinţei aflate în proprietate exclusivă) deci proporţional cu cota indiviză din

părţile de construcţii şi instalaţii ori dotările de folosinţă comună şi se suportă

de fiecare proprietar31.

Ca excepţie, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care

îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi

executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea

acestora din chirie.

31 Fiind lipsit de importanţă dacă au fost folosite sau nu; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 252; E. Saf ta-Romano, op. cit., p. 102 şi TS, s. civ., dec. nr. 779/1976, în CD, 1976, p. 102.

185

CONTRACTE SPECIALE

Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, numai dacă sunt îndeplinite

următoarele condiţii:

- dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa nor-

mală a clădirii sau a locuinţei;

- dacă există sesizarea scrisă a chiriaşului;

- când proprietarul, în termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat

măsuri de executare a lucrării (art. 30 din lege).

Potrivit art. 43 din ordonanţă, proprietarul mai are obligaţia de despă-

gubire a chiriaşului pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile

necesare şi utile (efectuate cu aprobările prevăzute de lege şi confirmate pe

bază de acte justificative).

Chiriaşul are un drept de retenţie asupra locuinţei până la achitarea

integrală a despăgubirilor de către proprietar. În cazul înstrăinării locuinţei,

chiriaşul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar32.

§ 2. Obligaţiile chiriaşului

1. Folosirea locuinţei potrivit destinaţiei. Legea locuinţei nu are

dispoziţii exprese care să oblige chiriaşul la folosirea spaţiului închiriat numai

potrivit destinaţiei date prin contract.

Alte dispoziţii incidente însă, au obligat indirect chiriaşul să respecte

destinaţia locuinţei. Astfel, art. 1429 C. civ. a obligat chiriaşul să întrebuinţeze

bunul „ca un bun proprietar”, iar art. 14 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 40/1999 a

prevăzut că proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, în

cazul în care „chiriaşii au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura

interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără apro-

bările legale”.

Astfel, locuinţa nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului, ca

sediu de partid etc. se admite însă exercitarea unei profesii liberale sau a

unei meserii33.

Dacă chiriaşul doreşte să schimbe destinaţia locuinţei, aceasta se poa-

te face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. În ve-

derea schimbării destinaţiei locuinţei, este necesar avizul favorabil al proprie-

32 Chiriaşii din locuinţele care au fost restituite, potrivit legii, foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora au dreptul, de asemenea, la despăgubiri [art. 43 alin. (4) din ordonanţă].

33 În acest caz, simpla venire a clientelei în locuinţă nu are semnificaţia schim-bării destinaţiei; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 254.

186


tarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu

care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării

(art. 64 din lege).

Adăugăm, în acest context, că pentru protejarea intereselor proprieta-

rilor, legea interzice (sub sancţiunea nulităţii absolute) schimbarea situaţiei

juridice, prin înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, con-

tractul de leasing, precum şi orice închiriere sau subînchiriere, în beneficiul

unui nou chiriaş, a bunurilor imobilele cu destinaţia de locuinţă, care fac

obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau rea-

lizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice de-

posedate de aceste bunuri (art. 44 din ordonanţă).

2. Obligaţia de întreţinere a locuinţei. În general, chiriaşul

trebuie să întrebuinţeze locuinţa ca un bun proprietar (art. 1429 C. civ.)

În special, art. 29 din Legea nr. 114/1996 obligă chiriaşul:

a) să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a ele-

mentelor de construcţii şi instalaţii de folosinţă exclusivă;

b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii

deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare,

indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii34;

c) să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile

de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere;

d) să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la

eliberarea acesteia.

Obligaţiile chiriaşului cu privire la întreţinerea şi repararea spaţiului în-

chiriat se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei.

În scopul asigurării executării obligaţiilor chiriaşului, art. 37 din ordo-

nanţă a instituit constituirea, la încheierea contractului de închiriere, a unui

depozit de garanţie la dispoziţia proprietarului.

Cuantumul depozitului de garanţie pentru executarea obligaţiilor loca-

tive ale chiriaşului nu poate depăşi chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni

la nivelul anului respectiv35.

34 Dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente [art. 29 lit. b) din lege].

35 În cazul în care chiria este plătită în avans pentru o perioadă mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozitul de garanţie.

187

CONTRACTE SPECIALE

La încetarea contractului de închiriere depozitul de garanţie se restituie

într-un interval de cel mult de 3 luni, începând cu data restituirii cheilor de

către chiriaş. Din acesta se pot reţine, la restituire, sumele datorate proprieta-

rului, sub rezerva justificării acestora.

De menţionat că, în cazul nerestituirii în termenul prevăzut, soldul

depozitului de garanţie produce dobânzi la vedere, în favoarea chiriaşului

(art. 39 din ordonanţă).

Sumele ce pot fi reţinute de proprietar36 din depozitul de garanţie sunt

destinate acoperirii cheltuielilor pentru:

a) reparaţia sau înlocuirea obiectelor sanitare, precum şi pentru lucră-

rile de construcţii, care sunt în sarcina chiriaşului;

b) întreţinerea curentă şi reparaţiile lunare la elementele de folosinţă

comună, care sunt în sarcina chiriaşului;

c) alte servicii realizate în folosul chiriaşului, de care acesta a benefi-

ciat pe perioada existenţei contractului de închiriere şi pe care nu le-a achitat.

3. Obligaţia de plată a chiriei. În lipsa unor dispoziţii speciale

în materie, se vor aplica regulile de drept comun37.

Astfel, locatarul va fi obligat să plătească chiria convenită la termenele

stabilite în contract (art. 1429 C. civ.), iar plata chiriei se va face la domiciliul

debitorului (chiriaşului), potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci,

cherabilă.

Dacă locatarul refuză să plătească chiria, proprietarul (locatorul) poate

cere: executarea silită, rezilierea contactului;38 sau poate invoca excepţia de

neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), dacă chiria urma să fie

plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.

Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulţi locatari, obligaţia de plată a

chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), dacă nu s-a

prevăzut altfel în contract (solidaritatea).

36 Pentru toate sumele încasate, proprietarul este obligat să emită chitanţă. Orice decont va fi justificat chiriaşului, precum şi modul de repartizare între chiriaşi a cheltuielilor comune(art. 41 din ordonanţă).

37 În doctrina franceză se apreciază că plata chiriei şi depunerea garanţiei de către chiriaş sunt principalele obligaţii ale acestuia; a se vedea J. Huet , Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 834.

38 Părţile pot însă stipula un pact comisoriu, potrivit căruia, în caz de neplată a chiriei la termen, contractul să fie reziliat de drept, fără notificare şi fără che-mare în judecată; a se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 182.

188


În situaţia în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul locator (proprie-

tar) nu-l înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

Pentru plata chiriei restante, dreptul la acţiune se prescrie în termen de

trei ani (potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958), „dar fiecare rată se stinge

însă printr-o prescripţie deosebită, iar data de la care începe să curgă ter-

menul de prescripţie este aceea la care rata respectivă a devenit exigibilă”39.

4. Obligaţii care nu pot fi asumate de chiriaşi. Potrivit

art. 22 din Legea nr. 114/1996 în contractul de închiriere a locuinţei nu pot fi

introduse următoarele clauze:

a) obligarea chiriaşului la recunoaşterea sau la plata în avans către

proprietar a oricărei sume cu titlu de reparaţie;

b) responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a ele-

mentelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spa-

ţiilor comune;

c) impunerea chiriaşilor să facă asigurări de daune;

d) exonerarea proprietarului de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor

legale;

e) autorizarea proprietarului de a obţine venituri din nerespectarea clau-

zelor contractului de închiriere.

Secţiunea a IV-a. Subînchirierea, cesiunea închirierii locuinţei, schimbul de locuinţe

§ 1. Subînchirierea locuinţei

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 „Chiriaşul poate subîn-

chiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil

scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin

contractul de închiriere principal”.

Din textul de lege de mai sus rezultă că, în principiu, chiriaşul are drep-

tul de a subînchiria locuinţa pe care o foloseşte contractual, dar dreptul său

este supus unei triple condiţionări:

a) să existe acordul scris al proprietarului;

b) clauzele subînchirierii să fie acceptate de proprietar;

39 A se vedea, E. Sa f t a -Romano , op. cit., p. 109 şi TS, s. civ., dec. nr. 1889/1977, în CD 1977, p. 52.

189

CONTRACTE SPECIALE

c) subînchirierea să nu fi fost interzisă în contractul principal40.

Având în vedere că legea [art. 26 alin. (1)] dă, expres, dreptul chiriaşu-

lui de a subînchiria, acesta poate deci, încheia un nou contract numit subîn-

chiriere prin care se obligă să asigure altei persoane numită subchiriaş drep-

tul de folosinţă temporară asupra aceluiaşi lucru (închiriat de la proprietar), în

schimbul unei chirii.

Subînchirierea reprezintă un nou contract de închiriere a locuinţei.

Când chiriaşul subînchiriază fără acordul proprietarului, acesta (din ur-

mă) va putea cere instanţei de judecată fie:

a) executarea obligaţiilor potrivit contractului de închiriere;

b) rezilierea contractului de închiriere (cu daune-interese).

Subînchirierea încheiată cu respectarea condiţiilor de valabilitate de mai

sus, produce efecte între părţi ca orice contract de închiriere a locuinţei41.

Ca şi în cazul sublocaţiunii (de drept comun), şi în cazul subînchirierii

locuinţei ne aflăm în prezenţa a două contracte distincte (contractul de în-

chiriere a locuinţei şi contractul de subînchiriere); în consecinţă, vor exista şi

două raporturi juridice diferite: raportul de închiriere dintre proprietar şi chi-

riaş, respectiv raportul de subînchiriere dintre chiriaş şi subchiriaş. Rezultă că

proprietarul şi subchiriaşul se găsesc în raporturi juridice diferite (unul numai

în raportul de închiriere, iar celălalt numai în raportul de subînchiriere), fapt

pentru care subînchirierea nu produce efecte faţă de proprietar (pentru care

este o res inter alios acta). În acest sens, legea a precizat că „Beneficiarul

contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva

proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare” [art. 26 alin. (2)].

Pentru considerentele de mai sus proprietarul şi subchiriaşul nu au ac-

ţiune directă unul împotriva celuilalt (putându-se acţiona numai pe calea in-

directă a acţiunii oblice, prevăzută de art. 974 C. civ.).

Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor lega-

le, se înregistrează la organele fiscale teritoriale [art. 26 alin. (3)].

§ 2. Cesiunea contractului de închiriere a locuinţei

40 Condiţia pusă de art. 26 este o reluare a prevederilor art. 1418 alin. (1) C. civ. potrivit cărora „locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda şi de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă” (s.n.). În acest sens, a se vedea, şi A.I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 121.

41 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 260.

190


Legea nr. 114/1996 nu are dispoziţii privind cesiunea contractului de

închiriere. Făcând trimitere la regula din materia locaţiunii42, potrivit căreia: ori

de câte ori este permisă sublocaţiunea, este permisă şi cesiunea locaţiunii şi

având în vedere că subînchirierea locuinţei este reglementată de lege, putem

concluziona că şi cesiunea contractului de închiriere a locuinţei este per-

misă43.

În lipsa unor dispoziţii speciale în materie de cesiunea închirierii locuin-

ţei, urmează a se aplica dreptul comun44.

Cesiunea închirierii locuinţei este un contract prin care chiriaşul trans-

mite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract

de închiriere a locuinţei, unei terţe persoane (care se va subroga chiriaşului,

intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul).

Părţile celor două contracte sunt: cedentul (chiriaşul, care transmite

drepturile şi obligaţiile sale din contractul de închiriere), cesionarul (terţul, că-

ruia i se cedează contractul şi se subrogă în drepturile şi obligaţiile chiriaşu-

lui) şi cedatul (proprietarul, care va intra în raporturi juridice directe cu cesio-

narul, ca urmare a înlocuirii chiriaşului).

Încheierea valabilă a contractului de cesiune a închirierii locuinţei, are

drept consecinţă principală, modificarea raportului de închiriere prin schimba-

rea persoanei chiriaşului (cu cesionarul care dobândeşte drepturile şi obliga-

ţiile sale).

Pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi (proprietari), cesiunea

închirierii trebuie să întrunească condiţiile cerute de art. 26 alin. (1) din lege,

respectiv acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar.

Când contractul de închiriere a locuinţei s-a încheiat cu aprobarea

autorităţii, atunci şi cesionarea închirierii trebuie făcută cu aprobarea ace-

luiaşi organ (art. 33 din lege).

§ 3. Schimbul de locuinţe

42 Potrivit art. 72 din lege „Dispoziţiile prezentei legi privind închirierea locuin-ţelor se completează cu dispoziţiile Codului civil privind contractul de loca-ţiune”.

43 În sprijinul admiterii cesiunii închirierii s-a adus şi argumentul că o dată ce este permis schimbul de locuinţe care reprezintă o dublă cesiune nu poate fi interzisă cesiunea simplă a contractului de închiriere; a se vedea, A.I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 122; Fr. Deak, op. cit., p. 263.

44 A se vedea, E. Saf ta-Romano, op. cit., p. 119; Fr. Deak, op. cit., p. 263; D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 181.

191

CONTRACTE SPECIALE

Legea permite chiriaşilor să-şi schimbe locuinţele, cu altele sau între ei.

Schimbul de locuinţe poate fi voluntar sau obligatoriu.

1. Schimbul de locuinţe voluntar. Potrivit art. 33 din Legea

nr. 114/1996, republicată şi modificată, titularii contractelor de închiriere pot

face între ei schimb de locuinţe, cu avizul autorităţii care a aprobat închirierea

sau, după caz, al proprietarului locuinţei.

La baza schimbului voluntar de locuinţe se află voinţa chiriaşilor res-

pectivi, manifestată prin consimţământul dat la încheierea contractului.

Schimbul poate avea loc între doi sau mai mulţi chiriaşi din aceeaşi clă-

dire, din clădiri diferite, din aceeaşi localitate sau din localităţi diferite.

Schimbul poate avea ca obiect locuinţe din fondul de stat, pe de o

parte, cât şi proprietate particulară, pe de altă parte45.

Ca efect al schimbul de locuinţe voluntar se realizează o dublă cesiune

de creanţă care, spre deosebire de dreptul comun în acest caz, va avea ca

obiect drepturile, dar şi obligaţiile cedentului, fapt care are ca efect şi o dublă

delegaţie perfectă46.

2. Schimbul obligatoriu de locuinţe. Chiriaşii pot fi mutaţi din lo-

cuinţele ocupate şi prin dispoziţia legii47.

Schimbul obligatoriu a fost reintrodus în legislaţie prin art. 23 din OUG

nr. 40/199948.

Potrivit art. 23 alin. (1) din ordonanţă, proprietarii au dreptul să ceară

mutarea chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă pe calea unui schimb

obligatoriu.

Pentru aceasta legea obligă proprietarul să pună la dispoziţia chiriaşu-

lui, cu contract de închiriere, un alt spaţiu cu destinaţia de locuinţă în aceeaşi

localitate sau într-o altă localitate (cu acordul chiriaşului), cu asigurarea exi-

45 A se vedea, C. Toader , op. cit., p. 173.46 Posibilă prin reglementarea specială a raporturilor locative, respectiv

acordul locatorilor; a se vedea, Fr. D e a k , op. cit., p. 262; A.I. Ţuca , Fl. Ţuca, op. cit., p. 123.

47 Schimbul obligatoriu de locuinţe este un corectiv la extinderea efectelor contractului de închiriere peste termenul convenit; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 269.

48 Legea nr. 114/1996 nu a mai cuprins dispoziţii privind mutarea forţată a chiriaşilor, la data respectivă schimbul obligatoriu fiind reglementat numai de art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995.

192


genţelor minimale prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, cu modifi-

cările şi completările ulterioare [art. 23 alin. (2) din ordonanţă].

Potrivit art. 24 pentru a avea asigurate exigenţele minimale49 locuinţa

trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- să fie situată în aceeaşi localitate;

- să aibă asigurată o suprafaţă minimă de 15 mp de persoană;

- să se asigure numărul de camere (inclusiv celor îndreptăţiţi delege la

o cameră în plus);

- locuinţa să nu fie insalubră şi nici lipsită de dependinţele strict nece-

sare: bucătărie, baie, WC etc. [art. 24 alin. (2)]50.

Chiriaşul nu va putea însă să invoce, ca motiv al refuzului de a se mu-

ta, faptul că locuinţa oferită este situată într-un cartier periferic, că este mai

puţin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are curte ori da-

torită etajului la care se află locuinţa oferită în schimb.

Dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, con-

tractul de închiriere se încheie pentru un termen care nu poate fi mai mic de-

cât cel prevăzut în contractul iniţial [art. 23 alin. (3)].

Chiriaşul poate fi evacuat şi din garajul deţinut, dacă acesta a apar-

ţinut, la data preluării de către stat, locuinţei din care urmează să se mute,

chiar dacă proprietarul nu poate să-i ofere chiriaşului un alt garaj la schimb.

Litigiile dintre proprietari şi chiriaşi, legate de schimbul obligatoriu de lo-

cuinţe, sunt de competenţa judecătoriei în raza căreia se află imobilul. Hotă-

rârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu recurs. Hotărârea instan-

ţei de recurs este definitivă şi irevocabilă (art. 25 din ordonanţă).

§ 4. Atribuirea contractului în caz de divorţ

În practică, problema beneficiului contractului de închirierea în caz de

divorţ a fost şi rămâne disputată, prin lipsa unor dispoziţii în materie.

Modul de atribuire al contractului de închiriere în urma divorţului, a fost

reglementat prima oară după 1990, prin dispoziţiile OUG nr. 40/1997 care au

49 De remarcat că Legea nr. 241/2001 nu mai prevede punerea la dispoziţia chiriaşului a unei locuinţe „în condiţii egale” şi nici „corespunzătoare”.

50 Chiriaşul nu poate însă pretinde o suprafaţă locuibilă sau un număr de ca-mere mai mare decât cele la care este îndreptăţit potrivit OUG nr. 40/1999 sau decât cele pe care le deţine cu chirie şi nici condiţii mai bune de locuit decât cele pe care le are în locuinţa din care urmează să se mute [art. 24 alin. (1)].

193

CONTRACTE SPECIALE

preluat reglementarea dată de art. 5 şi 22 din vechea Legea nr. 5/1973

( deşi fusese abrogată anterior, prin dispoziţiile Legii nr. 114/1996).

Astfel, potrivit art. 27(1) din OUG nr. 40/19997 pentru modificarea şi

completarea legii nr. 114/1996 (a locuinţei), în caz de divorţ, dacă soţii nu au

convenit altfel, beneficiul contractului de închiriere privitor la locuinţă se

atribuie soţului căruia i s-a dat în îngrijire copiii, iar în cazul în care nu sunt

copii, soţului are a obţinut divorţul. Textul de lege în materie, nu a fost însă

reţinut în prevederile Legii nr. 196/1997 (de aprobarea şi modificare a OUG

nr. 40/1997).

În condiţiile de mai sus, instanţelor judecătoreşti nu le-a mai rămas la

dispoziţie de cât posibilitatea aplicării regulilor instituite de art. 607-619 C. pr.

civ. şi cele ale dreptului comun.

Analizând situaţia creată doctrina s-a pronunţat în sensul că în lipsa

acordului celor doi soţi titulari ai contractului de închiriere şi a imposibilităţii

de împărţire a locuinţei între aceştia, instanţa trebuie să ţină cont, la

atribuirea beneficiului locuinţei, de soţul „care are mai multă nevoie de

locuinţă sau este mai îndreptăţit”51.

Secţiunea a V-a. Încetarea contractului de închiriere a locuinţei

Legea nr. 114/1996 prevede următoarele cazuri de încetare a contrac-

tului de închiriere a locuinţei: a) expirarea termenului, b) denunţarea unilate-

rală a contractului de către chiriaş, c) rezilierea contractului pentru neexecu-

tarea obligaţiilor de către chiriaş, d) decesul sau părăsirea locuinţei de către

chiriaş.

Alte cauze de încetare a închirierii, din dreptul comun în materie (con-

tractul de locaţiune), sunt: pieirea locuinţei, desfiinţarea sau desfacerea titlu-

lui proprietarului sau acordul părţilor.

1. Expirarea termenului închirierii. La împlinirea

termenului, contractul de închiriere a locuinţei încetează de drept, fără vreo

formalitate.

51 Desigur că, în cazul în care numai unul dintre soţi este titularul contractului de închiriere, problema beneficiului acestuia nu se mai pune; se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 279; A. I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 136-137.

194


La expirarea termenului contractual, dacă părţile nu convin asupra re-

înnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa

(art. 23 din lege).

În materie locativă însă, expirarea termenului nu atrage direct şi înceta-

rea raporturilor locative, întrucât, de regulă, operează prelungirea sau reînnoi-

rea de drept a contractelor.

Încetarea contractului de închiriere a locuinţei va opera deci, fie dacă

părţile nu mai doresc prelungirea contractului anterior ori încheierea unui nou

contract de locaţiune, fie a intervenit unul dintre cazurile în care prelungirea

contractelor de închiriere nu se aplică [art. 13 lit. a)-j) din lege] sau unul dintre

cazurile în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere

[art. 14 alin. (2) pct. a)-d) din lege].

2. Denunţarea unilaterală de către chiriaş. Potrivit art. 24 lit. a)

din lege, contractul de închiriere a locuinţei poate înceta înainte de termen

prin denunţarea unilaterală cerută numai de chiriaş.

Pentru a fi valabilă, încetarea închirierii prin denunţare unilaterală de

către chiriaş trebuie să fie precedată de un preaviz notificat în termen de mi-

nim 60 de zile.

Denunţarea unilaterală ar putea fi făcută, atât de proprietar, cât şi de

chiriaş, dar numai dacă contractul ar fi încheiat pe durată nedeterminată

(conform dreptului comun în materie).

3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către

chiriaş. Încetarea contractului înainte de termen (în acest caz) poate fi cerută,

fie de proprietar, fie de asociaţia de proprietari [art. 24 lit. b) şi c) din lege].

a). Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului de închirie-

re a locuinţei pentru faptele culpabile ale chiriaşului, în următoarele condiţii:

- dacă chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;

- dacă chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în ca-

re este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente

lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;

- dacă chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea

sau împiedică folosirea normală a locuinţei (de exemplu, prin producerea re-

petată de zgomote, de natură să tulbure liniştea colocatarilor, prin fapte re-

petate şi de reală gravitate52);

- dacă chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obli-

gaţiile principale, precum: abuzul de folosinţă, schimbarea destinaţiei etc.).

52 A se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 312/1990, în CD 1990, p. 83.

195

CONTRACTE SPECIALE

b). Asociaţia de proprietari (locatori) poate cere, de asemenea, rezilie-

rea contractului de închiriere, când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i

revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni (dacă au fost stabilite,

prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului).

Spre deosebire de legislaţia anterioară care condiţiona evacuarea chi-

riaşului căruia i-a încetat contractul de închiriere, de reaua-credinţă a aces-

tuia, în noua reglementare a Legii nr. 114/1996 cauza neachitării cotelor de

întreţinere nu are relevanţă53.

4. Părăsirea locuinţei sau decesul chiriaşului. Potrivit

art. 27 din lege, în caz de părăsire definitivă a locuinţei de către titularul

contractului de închiriere sau în cazul decesului acestuia, contractul

încetează în termen de 30 de zile.

a) Dacă titularul contactului de închiriere părăseşte definitiv locuinţa,

contractul încetează, cu excepţia cazului când există persoane cu drepturi

locative, pentru care închirierea continuă, la cerere, astfel:

- în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul;

- în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit îm-

preună cu acesta;

- în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul

cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin ho-

tărâre judecătorească.

Secţiunea a VI-a. Locuinţe cu destinaţie specială

Pe lângă reglementările anterioare, Legea nr. 114/1996 cuprinde şi

dispoziţii speciale referitoare la anumite categorii de locuinţe cu destinaţie

specială.

Având în vedere că raportul în care se află contractul de închiriere a

locuinţei şi închirierile locuinţelor cu destinaţie specială este asemănător ra-

portului dintre locaţiune (dreptul comun) şi închirierea locuinţei, putem apre-

cia că închirierile locuinţelor cu destinaţie specială reprezintă varietăţi ale

contractului de închiriere a locuinţei.

53 Asociaţia de proprietari nu poate fi obligată să suporte consecinţele insolva-bilităţii chiriaşului; a se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 1740/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p. 353.

196


În consecinţă, contractelor de închiriere a locuinţelor cu destinaţie spe-

cială le sunt aplicabile regulile speciale prevăzute de lege şi, în completare,

dispoziţiile care reglementează contractul de închiriere a locuinţei.

Legea nr. 114/1996 cuprinde dispoziţii care reglementează închirierea

următoarelor locuinţe cu destinaţie specială: locuinţa socială, locuinţa de ser-

viciu şi de intervenţie, locuinţa de necesitate şi locuinţa de protocol.

Prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996 republicată, unor

categorii de persoane cu funcţii în stat, prevăzute de art. 2 din OG nr.

80/2001 (aprobată prin Legea nr. 717/2001) li se pot atribui temporar locuinţe

de serviciu din fondul locativ al APPS şi a RA „Locato”.

§ 1. Locuinţa socială

Locuinţa socială se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau

familii cu situaţie economică care nu le permite cumpărarea sau închirierea

unei locuinţe în condiţiile pieţii [art. 2 lit. c) din lege].

Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-

teritoriale, sunt inalienabile, deci nu pot fi vândute chiriaşilor (art. 39)54.

Beneficiază de locuinţe sociale familiile cu un venit mediu net lunar

realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru ca-

re se acordă ajutor social, potrivit legii, majorat cu 10% [art. 42 alin. (1)].

Venitul net lunar pe familie se stabileşte pe baza declaraţiei de venit şi

a actelor doveditoare.

Locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza cri-

teriilor stabilite anual, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătorii care

au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire

socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele

cu handicap, pensionarii, veteranii şi văduvele de război etc. (art. 43).

Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o per-

soană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local, pe o

perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire.

Chiria nu va depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12

luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, va fi subven-

ţionată de la bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale unde este situată

locuinţa socială (art. 44).

54 Potrivit art. 40 locuinţele sociale care se vor construi se vor amplasa numai pe terenurile aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale.

197

CONTRACTE SPECIALE

Contractul de închiriere se poate rezilia:

a) la cererea proprietarului sau a asociaţiei de proprietari (locatori) în

condiţiile art. 24 din lege;

b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani

fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim, iar titularul con-

tractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90

de zile de la comunicare (art. 46).

Art. 48 din lege declară incapabile să închirieze locuinţe sociale per-

soanele sau familiile care:

a) deţin în proprietate o locuinţă;

b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;

c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru reali-

zarea unei locuinţe;

d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.

Chiriaşii locuinţelor sociale nu le pot subînchiria, sau schimba desti-

naţia, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere şi a suportării even-

tualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz (art. 49).

§ 2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

Locuinţa de serviciu este destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor

instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă

[art. 2 lit. d)].

Art. 51 împarte locuinţele de serviciu în două categorii (după sursa fi-

nanţării), cu regimuri juridice diferite: locuinţe existente (cele care aveau des-

tinaţia de locuinţe de serviciu la data intrării în vigoare a legii) şi locuinţe noi.

Locuinţele de serviciu finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele

locale(cele noi) se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor, în

limita suprafeţei construite pe apartament, potrivit legii locuinţei55.

Locuinţele de serviciu noi se construiesc pe terenurile aflate în pro-

prietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, pentru locuinţele fi-

nanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale sau pe terenurile

55 În situaţii deosebite, determinate de natura amplasamentului şi de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuinţele prevăzute la alin. (1) se pot construi cu suprafeţe majorate cu până la 20% faţă de cele prevăzute în anexa nr. 1, iar peste această limită, cu aprobarea Guvernului [art. 53 alin. (3)].

198


aparţinând agenţilor economici, pentru locuinţele finanţate din bugetele aces-

tora.

Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile Legii nr. 114/1996 şi, finan-

ţate din bugetul de stat şi din bugetele locale, pot fi vândute cu respectarea a

două condiţii:

a) când activitatea care a generat realizarea locuinţelor s-a restrâns

sau a încetat;

b) cu aprobarea Guvernului.

Prin derogare de la prevederile Legii locuinţei nr. 114/1996, repu-

blicată, persoanelor prevăzute la art. 2, li se pot atribui temporar imobile cu

destinaţia de locuinţă de serviciu din fondul locativ aflat în administrarea

Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” şi a Re-

giei Autonome „Locato” (art. 1 din OUG nr. 80/2001)56.

Atribuirea imobilelor se va face la cerere şi în limita fondului locativ

existent.

Contractele de închiriere sunt încheiate între beneficiari şi Regia Auto-

nomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” sau Regia Autonomă

„Locato”, în calitate de locatori.

Contractele de închiriere se încheie pe o perioadă de un an, cu posi-

bilitatea de a fi prelungite, prin act adiţional (art. 1 alin. ultim).

Pot fi „beneficiari” (chiriaşi – s.n.) ai locuinţei de serviciu, persoanele

care ocupă funcţii de demnitate publică numite sau asimilate, secretarii gene-

rali, precum şi persoanele care sunt încadrate pe funcţii din cabinetul dem-

nitarului, în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale adminis-

traţiei publice centrale şi instituţiilor publice (art. 2).

Cuantumul chiriei pentru imobilele cu destinaţia de locuinţă de serviciu,

atribuite potrivit art. 1 din OUG nr. 80/2001 se calculează în conformitate

art. 26 şi urm. din OUG nr. 40/1999 şi se suportă de chiriaşi.

Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calităţii care

a determinat atribuirea locuinţei de serviciu.

Locuinţele de serviciu care intră sub incidenţa OUG nr. 80/2001 nu pot

fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute şi nu pot fi subînchiriate de

locatari (sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere).

56 Nu pot face obiectul închirierii imobilele care au destinaţia de locuinţă de protocol şi nici alte imobile din domeniul public al statului aflate în adminis-trarea Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” şi a Regiei Autonome „Locato” (art. 5).

199

CONTRACTE SPECIALE

Locuinţa de intervenţie este destinată cazării personalului unităţilor

economice sau bugetare, care îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită

prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în unitate [art. 2 lit. e)].

Locuinţele de intervenţie se caracterizează prin aceea că se realizează

o dată cu obiectivul de investiţie şi se amplasează în incinta acestuia sau în

imediata apropiere.

Locuinţele de intervenţie nu pot fi vândute chiriaşilor.

Încetarea contractului de muncă al chiriaşului atrage implicit şi înceta-

rea contractului de închiriere (chiar dacă a intervenit pensionarea). În schimb

evacuarea este condiţionată de atribuirea altui spaţiu locativ corespunzător57.

Sub celelalte aspecte, locuinţa de intervenţie urmează regimul juridic al

locuinţei de serviciu.

§ 3. Locuinţa de necesitate

Locuinţa de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor

şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe

naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vede-

rea realizării unor lucrări de utilitatea publică, precum şi lucrărilor de reabili-

tare ce nu se pot efectua ocupate de locatari [art. 2 lit. f)].

Locuinţa de necesitate se finanţează şi se realizează în aceleaşi con-

diţii ca şi locuinţa socială.

Contractul de închiriere se încheie de către primarul localităţii sau de

către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local.

Termenul pe care se încheie contractul de închiriere este nedetermi-

nat, conferind drepturi locative chiriaşului „până la înlăturarea efectelor care

au făcut inutilizabile locuinţele” (art. 55).

Prin dispoziţii ale consiliilor locale, locuinţele de necesitate se pot consti-

tui temporar, ca fond de locuinţe sociale [art. 56 alin. (2)].

§ 4. Locuinţa de protocol

Locuinţa de protocol este destinată utilizării de către persoanele alese

în funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării mandatului [art. 2

lit. g)].

57 Potrivit art. 13 din Legea nr. 1/1991, republicată, coroborat cu art. 71 din Legea nr. 114/1996, a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 291.

200


Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului şi se adminis-

trează de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de

Stat”.

Legea nr. 114/1996 împarte locuinţele de protocol (în sens general) în

două categorii cu regimuri juridice diferite: reşedinţe oficiale şi locuinţe de

protocol (propriu-zise).

Reşedinţele oficiale sunt locuinţe de protocol de care beneficiază, în

condiţiile legii, Preşedintele României, preşedintele Senatului, preşedintele

Camerei Deputaţilor şi primul-ministru (art. 58).

Reşedinţele oficiale se atribuie de către Guvern58 şi sunt puse la dis-

poziţia persoanelor ce îndeplinesc funcţiile de mai sus (împreună cu dotările

aferente) pe întreaga perioadă a exercitării funcţiei.

Contractele de închiriere având ca obiect reşedinţele oficiale se încheie

de Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” în calita-

te de locator, cu serviciile de specialitate ale instituţiilor în care îşi desfăşoară

activitatea persoanele beneficiare, în calitate de chiriaşi [art. 60 alin. (1)].

Pot beneficia de locuinţă de protocol (propriu-zisă), la cerere, cu plata

chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcţii pu-

blice: vicepreşedinţi ai Senatului şi ai Camerei Deputaţilor, miniştri de stat,

miniştrii şi asimilaţii acestora, precum şi preşedintele Curţii Supreme de Justi-

ţie, preşedintele Curţii Constituţionale, preşedintele Curţii de Conturi, preşe-

dintele Consiliului Legislativ şi avocatul poporului, pe durata exercitării func-

ţiei sau a mandatului.

Pentru persoanele de mai sus, atribuirea locuinţei de protocol se face

prin decizie a primului-ministru şi este posibilă numai dacă persoanele abili-

tatea de lege nu deţin, în localitate în care îşi desfăşoară activitatea, o altă lo-

cuinţă corespunzătoare.

Contractele de închiriere pentru locuinţele de protocol (propriu-zise) se

încheie de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de

Stat” în calitate de locator, cu beneficiarii direcţi (împreună cu membrii fami-

liei), în calitate de chiriaşi.

Contractele de închiriere a locuinţelor de protocol şi a celor cu desti-

naţie de reşedinţă oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la

data eliberării din funcţie a beneficiarului [art. 60 alin. (3)].

58 Lista imobilelor cu destinaţie de reşedinţă oficială, precum şi a celorlalte lo-cuinţe de protocol, şi condiţiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească se stabilesc prin hotărâre a Guvernului [art. 58 alin. (3)].

201

CONTRACTE SPECIALE202

Contractul de Inchiriere a Locuintei

Documents

Transcript of Contractul de Inchiriere a Locuintei