Studiu de Fezabilitate Pentru Imobil de Locuinte 1

5/27/2018 Studiu de Fezabilitate Pentru Imobil de Locuinte 1

1/

STUDIU DE FEZABILITATE IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E

FILIP COSTEL ,anul IV - IMC ~ 1 ~

STUDIU DE FEZABILITATE PENTRU IMOBIL DE LOCUINTE S+P+3E

(conform HG.nr.28 din 09.01.2008)

CUPRINS:

Pag.Date generale...........................................................................2

Informatii generale privind proiectul

Situatia actuala .............................................................2 Descrierea investitiei.....................................................3 Date tehnice ale investitiei............................................6 Durata de realizare si etapele principale.......................12

Costurile estimative ale investitiei.........................................13

Analiza costbeneficiu............................................... ..........19

Sursele de finantare a investitiei.............................................37

Estimari privind forta de munca...........................................38

Principalii indicatori tehnicoeconomici ai investitiei......39

Avize si acorduri de principiu................................................40


2/



1.Date generale

1.1.Denumirea obiectivului de investiii: imobil de locuinte1.2.Amplasament:str. Primaverii, nr. 65, loc. Constanta, jud. Constanta

Judetul Constanta este situat in jumatatea de Sud a Dobrogei si respectiv de Sud-Est atarii,avand o suprafata de 7071 kmp, avand urmatorii vecini:

la Est si Vest este scaldat de apele Marii Negre si Fluviul Dunarea (limitelejudetelor Ialomita si Calarasi)

la Nord se invecineaza cu judetul Tulcea la Sud, pe toata lungimea, se afla frontiera de uscat cu Bulgaria.

1.3.Titularul investiiei: Filip Costel1.4.Beneficiarul investiiei: Filip Costel1.5.Elaboratorul studiului: Filip Costel

2.Informaii generale privind proiectul

2.1. Situaia actual

La sfarsitul anului 2007 indicele inestitiilor realizatefata de anul precedent-

A fost de 143% pe total, din care:

lucrari de constructii= 245,5% utilaje +mijloace de transport=107,4%

Investitiile realizate in trim.II 2008 in jud. Constanta au insumat 14.211.200 lei ,din care :

lucrari de constructii montaj reprezinta 40,7% din total.


3/



Autorizatii de construire eliberate pentru cladiri rezidentiale

In anul 2007 s-au eliberat 520 autorizatii,din care:

310 autorizatii in mediul urban 220 autorizatii in mediul rural

In conformitate cu datele din Buleinul Statistic Lunar al judetului Constanta, elaborat deDirectia Regionala de Statistica Constanta, rezulta ca forta de munca ocupata in industrie siconstructii, la sfarsitul lunii august 2008 era de 67343 de persoane, iar numarul somerilorinregistarati era de 5428 de persoane, din care 3139 erau femei, ceea ce face ca rata somajuluisa fie de 1,8%.

2.2. Descrierea investiiei:

2.2.1. Concluziile studiului de prefezabilitate, necesitatea i oportunitatea promovrii

investiiei

Realizarea obiectivului de investitie (caladire rezidentiala S+P+3E) impune necesitateaexistentei unor servicii importante cum ar fi: existenta zonelor de parcare, realizarea unicadru adecvat de liniste si relaxare etc.

In urma analizelor efectuate s-a tras concluzia ca realizarea obiectivului de investitie este

oportuna (din punct de vedere economic) datorita posibilitatilor multiple de cazare, mai alespe perioada sezonului estival, pe care le ofera zona litoralului.

2.2.2. Scenariile tehnico-economice prin care obiectivele proiectului de investiii pot fi

atinse

Se propun doua scenarii:

Varianta inchirierii apartamentelor Varianta vanzarii apartamentlor

a) Varianta inchirieriiValoarea ncasrilor o evaluam in funcie de preul existent pe piaa pentru

apartamentele ce se vor nchiria, valoare corectata cu un coeficient de neuniformitate de 0,92.Acest coeficient exprima procentul de ocupare a cldirii in tot timpul anului.

Vom inchiria apartamentele pe perioada iunie-septembrie turistilor cu urmatoarelepreturi:

-Pentru apartamentele cu doua camere:100euro/zi;-Pentru apartament cu patru camere:180euro/zi.


4/



Iar pentru restul anului preturile pentru chirie sunt:-Pentru apartamentele cu doua camere:800euro/luna.-Pentru apartament cu patru camere:1100euro/luna.

Valoarea ncasrilor anuale se calculeaz astfel:

V= (100 x 6 + 180) x 30zile x 4luni x 0.92 + (800 x 6 + 1100) x 8 luni x 0,92 =129536euro/anCheltuielile estimate pentru o luna pe perioada iunie-septembrie:

energie electrica=300euro apa =150euro personal curenie =500euro

Pe restul perioadei a anului cheltuielile de exploatare sunt suportate de catre chiriasiiar proprietarul trebuie sa dispuna de un fond de reparatii lunare 150euro/luna si achitareaimpozitului pe cladire 350euro/an.

Cheltuieli pe o luna =(300+150+500)x4luni+150x12=5600euro/anTotal cheltuieli pe un an = 5600+ 350 = 5950euro/anVnet =129536 -5950=123586euro/an

Durata de recuperare a investitiei =

= 10 ani

b) Varianta vanzariiIn cazul vanzarii imobilului se presupune valoarea de 1200Euro/mp de suprafata utila

si astfel rezulta valoarea de:1291,9mp x 1200 /mp = 1.550.280

Vvanzare= 1.550.280 Cheltuieli pentru realizarea acestor apartamente le-am luat din devizul general:

C=1.233.700Euro (inclusiv valoarea terenului)

Profit investitor = 1.550.2801.233.700 = 270.280Se recomnada varianta b) vanzarea imobilului- deoarece se constata ca termenul de

recuperare a investitiei in variaanta a) este destul de mare (10 ani) iar adoptarea variantei b)ar duce la un profit imediat de 20% din valoarea investitiei.

223.Descrierea constructiva si functionala

Se propune edificarea unui imobil S+P+3E, care va avea la parter, etajul 1 si 2, cate 2

apartamente fiecare cu 2 dormitoare, 2 bai, hol, grup sanitar. Etajul 3 va avea un singur

apartament care va cuprinde 2 dormitoare,bucatarie , living, si dressing.Etajul 3 fiind un etaj

retras va beneficia si de o terasa de 120mp.


5/



Terasa este circulabila, prevazuta de jur - imprejur cu un atic cu inaltimea de 0.90m si

grosime de 0.15m.

Subsolul se va extinde pe totata suprafata constructiei si va avea functionalitatea de

garaj.

Fundaiile: vor fi de tipul grinzi de fundare, realizate din beton armat.

Structura: va fi din cadre din beton armat turnate monolit dispuse pe doua directii .

Subsolul se va realiza din pereti diafragma cu grosimea de 25 cm armati pe orizontala cu

10/15ml si pe verticala 12/15/ml

Planeul peste parter, etajul 1, etajul 2 si 3 va fi realizat placi din beton armat cu grosim e

de 0.13m turnate monolit.planseul peste etajele 2,3 este prevazut si cu un strat realizat dinmembrana hidroizolatoare.

Acoperiul: acoperirea imobilului se va realiza cu o teras necirculabil, realizata dintr-o

placa din beton armat de 0.13m, sapa de egalizare cu panta de 2%, si o grosime de 3cm,

termoizolatie din polistiren extrudat cu grosime de 10cm, hidroizolatie cu grosime de 2cm.

nchideri perimetrale: Se vor realiza din zidarie de BCA de 35 cm .

Tmplria: Se vor realiza n toate cazurile cu tmplrie PVC cu geam termopan, pentru

asigurarea unui confort termic ridicat.

nchideri interioare: Se vor utiliza panouri de umplutura din zidarie din blocuri de

BCA,cu grosime de 12,5 si 25 cm.

Izolatii hidrofuge:

Sub pardoselile de la nivelul parterului s-a prevazut un strat de pietris cu rolul de

ruperea capilaritatii si hidroizolatie membrana bituminoasa. Invelitoarea este tip terasa

necirculabila cu panta de 2% pentru a se asigura scurgerea apelor pluviale prin burlane

din pvc ce se vor racorda la reteaua pluviala ingropata a imobilului.

Izolatii termice


6/



Avand in vedere particularitatea obiectivului cat si solicitarea prin tema , solutia aleasa a

fost ca zidurile exterioare sa fie de placate la exterior cu polistiren expandat de 3 cm. De

asemenea se vor placa toate grinzile si stalpii ce vor forma punti temice

Finisaje: Spaiile de intrare, anexele precum i spaiile umede si bucataria (grupuri

sanitare), vor avea pardoseala din gresie ceramic mat, antiderapant iar dormitoarele vor fi

finisate cu parchet laminat. Peretii si tavanele vor fi finisate cu vopsele lavabile pe gleturi de

ipsos, cu exceptia bailor care vor fi placate cu faianta pina la cota h=1.7 m. Casa scarii va

avea pardoseala din mozaic lustruit sau gresie. La exterior, construcia va fi finisat cu

tencuieli fin driscuite cu vopsele lavabile si glafuri mozaicate la ferestre

2.3.Date tehnice ale investitiei

2.3.1.Zona si amplasamentul

Amplasament: str. Primaverii, nr. 65, loc. Constanta, jud. Constanta

Judetul Constanta este situat in jumatatea de Sud a Dobrogei si respectiv de Sud-Est atarii,avand o suprafata de 7071 kmp, avand urmatorii vecini:

la Est si Vest este scaldat de apele Marii Negre si Fluviul Dunarea (limitelejudetelor Ialomita si Calarasi)

la Nord se invecineaza cu judetul Tulcea

la Sud, pe toata lungimea, se afla frontiera de uscat cu Bulgaria

Terenul pe care se amplaseaza constructia, in suprafata de 600 mp este situat in Constanta pe

strada Primaverii 65A si are o forma aproximativ dreptunghiulara in plan si o suprafata

plana.

Nord: Proprietate privata

Sud: Proprietate privata

Vest: Str. Ileana Cozanzeana

Est: Str. Primaverii

Terenul pe care se va amplasa noua construcie propus este aproximativ plat, n

momentul de fa ntreaga suprafa fiind complet neamenajat. Pe teren nu exist construciisau amenajri care s necesite demolare/dezafectare.


7/



2.3.2.Statutul juridic al terenului care urmeaza sa fie ocupat

Terenul pe care urmeaza a se realiza obiectivul de investitie este proprietate privata

apartinand d-lui Cruceru Constantin. Drepturile de proprietate vor fi transferate catre d-nulFilip Costel ,in urma unui contract de vanzare-cumparare, prettul pe mp fiind de 400.

2.3.3.Situatia ocuparilor definitive de teren

Pentru realizarea investitiei este necesara ocuparea definitiva a suprafetei de teren de282,58 mp iar restul pna la 600mp (317,42 mp) este suprafata de teren ocupata temporar pe

parcursul desfasurarii lucrailor de constructii montaj (depozit materriale, stationare utilaje,drumuri acces etc.)

2.3.4.Studii de teren

Loc Constanta este aezata n partea de S-E a Romaniei.

Conform Normativului PI00/2006, terenul comunei Crucea se afla in zona cu perioada de

colt Tc = 0.7 s si acceleraia terenului ag = 0.16 g.

Conform studiului geotehnic amplasamentul studiat se ncadreaz n CategoriaGeotehnic 2 cu Risc Geotehnic Moderat.

La data efecturii forajelor nu s-a interceptat ap subteran.

Adncimea minim de fundare este de -1,50 m de la cota actual a terenului.

TEMPERATURA - media anul a temperaturii nregistrate n ultimii 22 de ani n Loc.Constanta este de 12,7 C.

VNTUL - media anual a vitezei vntului in ultimii 10 de ani, msurat la o distan

de 10 m fa de teren este de 6,21 m/s.

PRESIUNEA ATMOSFERICA - media anual a presiunii atmosferice n ultimii 22 deani are valoarea de 100 kPa.

Cercetarea geotehnie.

Premergtor efecturii lucrrilor de teren a fost efectuat o cercetare vizual aamplasamentului.

Investigarea amplasamentului s-a fcut prin intermediul unui foraj geotehnic cu

diametrul de 85/8 oii. din care s-au recoltat probe pentru determinarea n laborator aprincipalelor caracteristici fizice ale pmnturilor.


8/4



Rezultatele ncercrilor de teren i laborator.Din analiza acestor probe de pmnt rezultc formaiunile geologice ntlnite n forajulgeotehnic sunt urmtoarele:

Sol vegetal, cu grosimea de 1,00 m; Loess prfos argilos galben, cu carbonai de calciu, friabil.cu grosimea de - 3,50 m; Praf argilos - argila prfoas de culoare cafeniu rocat, plastic vrtoas. cu grosimea

de -0.50 m;

Argil prfoas rocat, plastic vrtoas, cu carbonai de calciu,cu grosimea de~0,50m;

isturi verzi degradate cu intercalaii de argil prfoas rocat, cu carbonai decalciu, cu grosimea de ~ 1,00 m;

isturi vezi (plac) de la - 6,50 m.. Pentru pmntul din terenul de fundare, interceptat de forajul geotehnic, valorile

indicilor geotehnici, determinate n laborator, au fost urmtoarele:

Umiditatea -11,74 22,83 % Limita de curgere - 28,40 38,60 % Limita de frmntare - 18,68 20,82 % Indice de plasticitate - 8,36 19,92 % Indice de consistenta - 0,79 1,00 ;

Apa subteran nu a fost interceptat n forajul executat, la data efecturii acestuia.

Conform NP074 / 2002, pentru stabilirea categoriei geotehnice i a risculuigeotehnic se analizeaz urmtoarele aspecte:

- Condiiile de teren,

- Apa subteran,

- Categoria de importana a construciei,

- Vecinti.

Astfel pentru amplasamentul studiat rezult urmtorul punctaj:

- Condiiile de teren: terenuri medii 3 puncte

- Apa subteran: fr epuismente 1 punct

- Categoria de importana a construciei: deosebit 5 puncte

- Vecinti: far risc de deteriorare a cldirilor i reelelor 1 punct

Total punctaj : 10 puncte


9/



Conform acestui punctaj amplasamentul studiat se ncadreaz n Categoria Geotehnic 2

cu Risc Geotehnic Moderat.

Concluzii i recomandri.

Analiznd fia forajului precum i buletinele de analiz constatm c pmntul dincuprinsul terenului de fundare este alctuit n general din loessuri de grupa A, pmnturiloessoide macroporice cu umiditate mic ctre medie i isturi verzi.

Incercrile de compresiune n endometru au evideniat faptul c loessul din cuprinsulterenului de fundare are o foarte mare sensibilitate la umezire, im3 = 10,25 % i o asemeneacompresibilitate la umiditate natural mare ctre medie, M2-3 = 10526 kPa. Deasemenea ncercrile de compresiune triaxial efectuate pe probe de loess au furnizaturmtoarele date :

- Coeficientul mpingerii pmntului, ko = 0,50

- Unghiul de frecare intern n eforturi totale, f = 22,02

- Coeziunea n eforturi totale, c = 54,15 kPa

- Unghiul de frecare intern n eforturi efective, f = 24,51

- Coeziunea n eforturi efective, c = 44,77 kPa.

Avnd n vedere adncimea de nghe din zon, litologia terenului i regimul de

nlime al viitoarei construcii, adncimea minim de fundare va fi de -1,50 m de la cotaactual a terenului.

Presiunea convenional de calcul pentru dimensionarea sistemului de fundare va fi:

Pconv=120 kPa (gruparea fundamental), dac fundarea se face pe orizontul deloess;

Pconv=800 kPa (gruparea fundamental), dac fundarea se face pe orizontulisturi verzi. Aceast presiune convenionala se va corecta n funcie de gradul alterare,

gradul de fisurare i poziia planelor de clivaj ale orizontului de istverde.

Valorile indicate pentru presiunea convenional corespund unei fundaii avndlimea tlpii B = 1,00 m i adncimea de fundare fa de nivelul terenului sistematizat Df =2,00 m.


10



PROFILUL FORAJULUI

Centralizator cu rezultatele ncercrilor de laborator

Adancime[m]

Grosimestrat[m

]

Descriere

Compoziiegranulometric

Indicedecon

sistenta

Greutatevolumica

Instarenaturala

Modulul

de

deforma

tie

Unghidefrecare

interna

Coeziun

ea

Argila

Studiu de Fezabilitate Pentru Imobil de Locuinte 1

Documents

Transcript of Studiu de Fezabilitate Pentru Imobil de Locuinte 1