Cartea funciară a fost definită ca fiind “un înscris autentic şi cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi menţionarea, după caz, a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciara, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie în scopul informării oricăror persoane interesate”. (M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. Universul juridic, Bucureşti 2006, vol II, p.131)

O definiţie legală a noţiunii de “carte funciară” nu este cuprinsă nici în Legea nr.7/1996 şi nici în Regulamentul de organizare şi funcţionare dar acestea conţin reglementări detaliate ale principalelor trăsături ale acesteia, ale structurii, obiectelor şi efectelor înscrierilor în cartea funciara, astfel încât să poată contura cu evidentă noţiunea de carte funciară

Noţiunea de “carte funciară “este întrebuinţata şi în alte accepţiuni: sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor, pe documentele tehnice cadastrale şi evidentă integrală a drepturilor reale imobiliare

Instituţie juridică, reglementată prin totalitatea normelor juridice în materia publicităţii drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara

Biroul de carte funciară sau oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară

Registrul cadastral de publicitate imobiliară, ce cuprinde totalitatea cărţilor funciare ale unei unităţi administrativ-teritoriale.

Principalele caracteristici ale unei cărţi funciare sunt:

Fiecare imobil este înscris într-o carte funciară, în care se trec toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi alte raporturi juridice legate de acel imobil. Spre deosebire de Legea nr.7/1996 care permitea înscrierea într-o singură carte funciară a mai multor imobile ce aparţineau aceluiaşi proprietar, Decretul –lege nr.115/1938 prevede înscrierea fiecărui imobil într-o singură carte funciară, care permite ţinerea evidentei pe imobile şi nu pe persoane. La înscrierea unui singur imobil într-o carte funciară întâlnim şi o excepţie, conform căreia, urmare a dezmembrării,

1

parcela dezlipită se reînscrie în aceeaşi carte funciară, ca un imobil de sine stătător

Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe localităţi, de la 1 la n, toate cărţile funciare dintr-o localitate alcătuind registrul cadastral al acelui imobil

Se întocmesc şi se păstrează într-un singur exemplar, de către birourile de cadastru şi publicitate imobiliară, fiind interzisă scoaterea originalului din incinta biroului teritorial (cf. Articol 18 din Regulament)

Cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente sau registre.

Cartea funciara este publică.

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:

Se obţine o evidentă clară a fiecărui imobil.

Se asigura realizarea condiţiilor legale necesare pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, transmise sau stinse fără ca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cartea funciara respectivă.

Structura cărţilor funciare

Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică. Acest lucru e posibil deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul, element precumpănitor tehnic, iar dacă luăm în considerare efectele de publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.

Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de hârtie cu un conţinut determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.

În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară.

2

Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au survenit succesiv în legătură cu acesta.

Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris.

Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:

a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei, dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.

Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2 şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate care ,,se înscrie în cartea funciară”.

Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice acest lucru.

Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte dintr-un corp de proprietate se face

3

împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un corp de proprietate separat”

Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.

Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine. La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.

b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.

În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.

4

Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).

c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.

Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu sarcinile din partea a III-a.

Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu documentele ce urmează:

planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .

înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară. După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare (art.8 L.c.f.)

Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)

Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)

Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea

5

funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.

In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se vor putea nota şi următoarele:

plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor din cartea funciară;

interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;

intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;

revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect un imobil;

Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

BIBLIOGRAFIE:

Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, comentarii şi explicaţii, Bucureşti, 2007;

Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate imobiliară, Editura C.H.Beck;

Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed. Hamangiu, 2006;

Noul Cod Civil;

6