Principiile cartilor funciare

download Principiile cartilor funciare

of 58

description

Rezuma

Transcript of Principiile cartilor funciare

UNIVERSITATEA DE VEST DIN TIMIOARAFACULTATEA DE DREPT I TIINE ADMINISTRATIVE

LUCRARE DE LICEN

Coordonator: Prof. dr. Irina Sferdian

Student: Livia Garagancea

Timioara2015UNIVERSITATEA DE VEST DIN TIMIOARAFACULTATEA DE DREPT I TIINE ADMINISTRATIVE

PRINCIPIILE CRII FUNCIARE

Coordonator: Prof. dr. Irina Sferdian

Student: Livia Garagancea

Timioara2015

CUPRINS

Introducere ....6Cap.1. Sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare 81.1. Generaliti ...81.2. Structura i obiectul crii funciare .....10

Cap.2. Principiile crii funciare conform Legii nr. 7/1996 ..13 2.1. Principiul publicitii integrale ...13 2.2. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar 14 2.3. Principiul neutralitii (disponibilitii) ..17 2.4. Principiul legalitii nscrierilor n cartea funciar .18 2.5. Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciar ..19 2.6. Principiul prioritii nscrierilor n cartea funciar .20 2.7. Principiul publicitii materiale a crii funciare .23 2.8. Aspecte din practica instanelor judectoreti .25Cap.3. Aspecte comparative ...42 3.1. Comparaia principiului publicitii materiale cu principiul prioritii nscrierilor n cartea funciar .42 3.2. Comparaia principiului publicitii materiale a crii funciare cu principiul validitii aparenei de drept .43

Cap.4. Formulare specifice procedurilor de carte funciar .....................................................45 4.1. Cerere de nscriere n cartea funciar .............................................................................45 4.2. Cerere pentru extras de informare .................................................................................47 4.3. Declaraie proprietar ......................................................................................................48 4.4. Cerere de recepie i nscriere ........................................................................................49

Concluzii ...51Bibliografie ...55

Introducere

Instituia publicitii imobiliare i a cadastrului din Romnia a cunoscut i va cunoate o profund transformare n contextual noilor modificri legislative din domeniu.Obiectivele principale ale demersului mei sunt evideniate n faptul c, pe baza studiilor n literature de specialitate, am realizat o cercetare asupra multiplelor probleme teoretice i practice privind problematica publicitii imobiliare din Romnia. Sistematizarea, structurarea i succesiunea lucrrii n care au fost analizate principiile crii funciare, s-a fcut dup o logic menit s rspund, n principal, unor cerine de ordin practice.n epoca modern, pmntul nu mai este singura bogie de exploatat i au aprut profesiuni noi cu care oamenii pot s-i ctige existena. A aprut dorina de a pstra pmntul n snul familiei i au rmas s-l cultive cei mai pricepui din acest grup. Aadar, publicitatea operaiunilor juridice privind imobilele ndeplinete funcia de prevenire a fraudei i de consolidare a dobndirilor prin dovada public.Publicitatea imobiliar n Romnia a aprut din nevoia fireasc de linite i siguran a proprietii imobiliare, cu multe asemnri cu cea a statelor vecine, dar cu unele trsturi proprii. Rolul deosebit de important al imobilelor funciare n viaa oamenilor i necesitatea ocrotirii drepturilor cu privire la acestea au condus la stabilirea regulii potrivit creia cel care cumpr un bun, l cumpr pe riscul su propriu, fiind silit s-l restituie adevratului proprietar n urma aciunii n revendicare formulate de acesta.Scopul publicitii, prin care adevratul proprietar se face cunoscut tuturor, este de a da siguran deplin operaiunilor juridice, att sub aspect static, ct i sub aspect dinamic. Mijloacele prin care se realizeaz securitatea n operaiunile juridice privitoare la imobilele funciare sunt publicitatea i formalismul impus unor anumite nstrinri. Este tiut faptul c fiecare persoan fizic sau juridic are nevoie i este deopotriv interesat att de protecia acordat drepturilor al cror titular este la un moment dat, ct i de protecia acordat drepturilor pe care le va dobndi, eventual n viitor, iar dreptul obiectiv, prin normele sale, are sarcina de a asigura aceast dubl protecie. n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesar, dar i materialmente posibil datorit aezrii fixe a bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe care le poate oferi.Cartea funciar constituie punctual central al raporturilor juridice prin care drepturile reale se constituie, transmit, modific sau se sting i are sarcina de a da informaii complete i sigure asupra condiiilor de drept pivind aceste imobile. Aceste informaii se refer la individualizarea bunului imobil i la coninutul su, la identitatea persoanei fizice sau juridice ndreptite s exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se ntemeiaz dreptul, la unele ngrdiri ale exercitrii dreptului datorit situaiei personale a titularului, la sarcinile ce greveaz titlul nscris.Cartea funciar ndeplinete o funcie social pentru c titularul dreptului nscris tie c nu poate fi nlturat oricum de la exercitarea lui i nu este obligat s i-l apere n orice moment, iar terii tiu c tratnd cu cel nscris n cartea funciar trateaz cu adevratul proprietar. Fora probant a crii funciare se ntemeiaz tocmai pe publicitatea ei garantat de stat. Astfel, prin acest sistem, se previn desele conflicte de drept, i n cazul cnd ele totui apar, se faciliteaz rezolvarea lor.

CAP.1. Sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare

1.1.GeneralitiFiecare persoan fizic sau juridic i dorete, n egal msur, s -i protejeze drepturile reale pe care le are asupra imobilelor, precum i aceleai drepturi pe care urmeaz a le dobndi n viitor. Instituia crii funciare are ca prim scop aprarea acestor drepturi i mpiedicarea ivirii unor conflicte n legatur cu naterea, modificarea sau stingerea lor.A concepe cartea funciar ideal, cea care s-l protejeze, n acelai timp i cu aceeai eficien, pe subdobnditorul de bun credin cu titlu oneros, dar i pe proprietarul evins i fraudat, cruia nu i se poate imputa neglijena, este un demers dificil, poate chiar imposibil. Cu toate acestea, soluiile originale i inspirate descoperite n alte sisteme de publicitate a imobilelor ar putea constitui un model pentru legislaia din Romnia, n contextul eforturilor actuale de a sistematiza ntregul teritoriu i de a-l supune unei cri funciare.Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 ne d o definiie a noiunii de cadastru nc de la nceput, din art.1 alin1: Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.[footnoteRef:1] [1: Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.1 alin.1]

Din aceast definiie ar putea exista tendina de confunda noiunea de cadastru cu noiunea de carte funciar, ns cele dou instituii nu se acoper, ci se completeaz. Att doar c registrul cadastral este alctuit din totalitatea crilor funciare ntocmite pe localiti.[footnoteRef:2] [2: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 121]

n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr-un registru public este necesar s se efectueze o serie de operaiuni de ordin material, prin care se ofer imobilului o identitate distinct.Aceste operaiuni sunt de delimitare, bornare, msurare i reprezentare pe hri i registre de suprafee.[footnoteRef:3] n acest sens preia informaiile de la tiina msurtorilor terestre, care studiaz globul pmntesc. Apoi cadastrul trebuie s ofere informaii legate de calitatea imobilului, astfel c apeleaz la informaiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producie a solului i calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri. [3: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 98]

Ca orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc valoarea imobilului su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul s poat determina impozitul, situaie n care se face apel la informaiile puse la dispoziie prin evidenele contabile i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. i nu n ultimul rnd se stabilesc diferite legturi ntre ceteni, ntre acetia i stat, ntre diferite organizaii obteti i stat, ntre acetia i ceteni. Aceste legturi (raporturi) sunt reglementate de acte normative i respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impus prin fora de constrngere a statului.[footnoteRef:4] [4: Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 158]

Cadastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul administrativ i dreptul funciar, de ale cror prevederi trebuie s in seama pe parcursul executrii lucrrilor de inventariere. nsui scopul, metodica i succesiunea executrii lucrrilor de ntocmire, pstrare i modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente i instruciuni.[footnoteRef:5] [5: Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All Beck, Bucureti, 2005, pag. 121.]

Cadastrul i documentaia cadastral nu servesc doar publicitii imobiliare ci i altor sectoare de activitate, pe lng documentaia tehnic, cea mai ampl de altfel, ce folosete la ntocmirea crii funciare. [footnoteRef:6] [6: Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, pag. 118]

Astfel documentaia tehnic a cadastrului servete la stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amenajrii teritoriului, n economie i administraie, la completarea hrilor topografice, n statistic, n cercetare, tiin i cultur, n administrarea justiiei.[footnoteRef:7] [7: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 119.]

Cele dou instituii se completeaz reciproc n sensul c are loc un schimb de informaii tehnice i juridice ntre ele. i anume cadastrul, pe baza mijloacelor de ntocmire, furnizeaz crii funciare informaiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaia imobilelor i identificarea posesorului, cum ar fi: aezare, mrime, categorie de folosin, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare i posesorul imobilului respectiv.[footnoteRef:8] [8: Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 113]

1.2.Structura i obiectul crii funciareDin punct de vedere ethnic, cartea funciar se prezint ca o coal de hrtie cu un coninut determinat de lege, care se ntregete cu unele anexe determinate de sistemul de cadastru.n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct nu mai poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar.[footnoteRef:9] [9: Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, ed. a II-a, revzut i adugit, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011, pag. 87.]

Cartea funciar este alctuit din trei pri: a) partea I este structurat pe mai multe coloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune), numrul casei, dac este vorba despre o construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Fiind indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecintilor este inutil, doar c ofer mai mult precizie n localizarea i identificarea unui imobil.b) n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul crii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii dreptului de proprietate, servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificri, ndreptri sau aciuni care privesc proprietarul n cauz.Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic, printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. c) partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteaz proprietatea.[footnoteRef:10] [10: Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 99.]

Legtura ntre cele trei pri const n faptul c drepturile reale imobiliare pot fi dobndite numai asupra bunului individualizat n partea I, de ctre titularul nscris n partea a II-a i cu sarcinile din partea a III-a.[footnoteRef:11] [11: Sztranyiczki S., Publicitatea imobiliar. Conform Noului Cod civil., Editura C.H.Beck, Bucureti, 2013, pag. 53 ]

Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.Cartea funciar propriu-zis se ntregete, conform legii, cu documentele ce urmeaz: planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu artarea numrului topografic al fiecreia. Orice schimbare cu privire la forma, ntinderea sau numrul topografic al parcelei, se va trece pe plan n temeiul unei schie prezentat de pri. nscrisurile privitoare la nscrieri,care dovedesc drepturile nscrise n cartea funciar. Dup fiecare nscris se oprete o copie, a crei conformitate cu originalul se adeverete din oficiu. Copiile nscrisurilor cu cererile de nscriere i alte acte nsoitoare, alctuiesc dosarul crii funciare, iar dosarele crilor funciare, n totalitatea lor formeaz arhiva crilor funciare. [footnoteRef:12] - Repertoriul alfabetic se ine pe localiti i cuprinde, n ordine alfabetic, pe toi proprietarii din localitate, cu indicarea n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii. [12: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 131]

- Repertoriul parcelar, care se ine tot pe localiti, cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe care se afl parcelele i numrul crilor funciare n care sunt nscrise parcelele.[footnoteRef:13] [13: Rusu A., Aciunie de carte funciar, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008, pag. 128]

Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.[footnoteRef:14] [14: Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 96]

n Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea i completarea Regulamentului privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiilor cadastrale n vederea nscrierii n cartea funciar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr. 634/2006 se menioneaz expres c, n partea a III-a a crii funciare, se vor putea nota i urmtoarele[footnoteRef:15]: [15: Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 181]

- plngerea sau aciunea penal n legtur cu o infraciune care a stat la baza nscrierilor din cartea funciar;- interdiciile de nchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare;- intenia de nstrainare sau ipotecare a bunului imobil;- revocarea procurii date n vederea ncheierii unui act translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil;[footnoteRef:16] [16: Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, pag. 122]

Cuprinsul crii funciare n afara ngrdirilor i a excepiilor legale , se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar.[footnoteRef:17] [17: Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti, 2003, pag. 98]

Cap.2. Principiile crii funciare conform Legii nr. 7/1996

2.1. Principiul publicitii integrale Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele.Principiul publicitii integrale este ntemeiat pe faptul c sistemul crilor funciare este un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece evidena se ine pe imobile, iar nu pe persoane i totodat asigur publicitatea integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare.[footnoteRef:18] [18: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 132.]

Legea nr.71/1996 n art.33, instituie dou prezumii legale n domeniul crilor funciare: un drept real nscris n favoarea unei tere persoane creeaz prezumiac dreptul exist n folosul ei; dac un drept real s-a radiat n cartea funciar, se presupune c aceldrept nu exist.Aceste prezumii instituite de legile crilor funciare au fost mprumutate din Codul civil german potrivit cruia: "Dac un drept este nscris n favoarea unei persoane, se presupune c acelei persoane i se cuvine acel drept. Dac n cartea funciar un drept este radiat, se presupune c acel drept nu mai exist".[footnoteRef:19] [19: Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag. 118]

O limitare a principiului publicitii o constituie practica judectoreasc, ntruct dei instanele nu vor putea contesta starea tabular i concordana acesteia cu situaia juridic real, au totui drept de apreciere ori de cte ori intervine un litigiu i poate fi pus n discuie buna-credin.Prezumiile opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de nscriere n cartea funciar, precum i n cazul faptelor i raporturilor juridice care se pot nscrie.Ca atare, principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul care supune nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi personale, faptle sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse ntr-o anumit carte funciar.Cel obligat s efectueze formalitile de publicitate nu va putea face dovada c tera persoan a avut cunotin pe alt cale de mprejurarea pe care era obligat s o fac public prin nscrierea n cartea funciar. La rndul su, terul va invoca inopozabilitatea actului sau faptului care are legtur cu un anume imobil, atunci cnd msura publicitii nu a fost ndeplinit, chiar dac le-ar fi cunoscut pe alt cale.[footnoteRef:20] [20: Sferdian I., Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag. 708.]

Prin urmare, problema integralitii nscrierilor nu se pune n privina actelor i faptelor juridice referitoare la drepturile de crean, la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, ntruct, pe o parte, nscrierea acestora este, de regul, facultative, fiind obligatorie doar n cazurile prevzute de lege, i chiar n aceste din urm situaii, nscrierile se fac n scop de informare a terelor persoane i doar prin excepie, n scop de opozabilitate.[footnoteRef:21] [21: Idem, pag. 708.]

2.2. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar Prin acest principiu se asigur publicitatea integral a crii funciare i securitatea static a circuitului civil, adic protecia juridic a titularilor de carte funciar nscrii n cartea funciar.[footnoteRef:22] [22: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 145]

ntr-adevar, potrivit art. 19[footnoteRef:23] "nscrierea unui drept se poate svri numai: [23: Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, art.19]

mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii este nscris ca titular aldreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut. mpotriva aceluia, care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul,dac amndou nscrierile se cer deodat".[footnoteRef:24] [24: Motica Radu I., Trilescu A., Drept funciar i publicitate imobiliar, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, pag. 127]

n plus, n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobndi prin nscriere un bun nemictor, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive deodat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrierile originale, ntreg irul actelor juridice, care ntemeiaz nscrierile.[footnoteRef:25] Este cazul vnzrilor succesive, ultimul cumprtor avnd dreptul s cear nscrierea dobndirilor succesive deodat cu aceea a dreptului su, n condiiile art.24. [25: Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 106.]

Pe baza celor de mai sus putem defini principiul relativitii ca fiind acea regul n temeiul creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris n cartea funciar este posesorul tabular, iar cel care urmeaz s fie nscris se numete succesor tabular.[footnoteRef:26] [26: Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti, 2003, pag. 104]

Acest principiu asigur protecia securitii statice a circuitului juridic civil, aprnd drepturile titularilor nscrii n cartea funciar, care nu le pot pierde, n principiu dect n temeiul unor acte juridice ce le sunt opozabile. n acelai timp, prin respectarea acestui principiu se realizeaz i protecia securitii dinamice a circuitului civil, deoarece actualul dobnditor nu poate obine, dect de la adevratul titular nscris n cartea funciar, fcndu-se aplicarea regulii de drept conform creia, nimeni nu poate transmite un drept pe care el nsui nu l are. [footnoteRef:27] [27: Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 111]

Acest principiu se regsete n prevederile art. 894 NCC, care se refer la situaia actelor juridice succesive, caz n care cel ndreptit la nscriere nu poate cere nscrierea dreptului su dect dac solicit, n acelai timp i nscrierea dobndirilor succesive anterioare, pentru c doar astfel se asigur continuitatea nscrierii, iar cartea funciar este continu, nentrerupt, coninnd irul tuturor titularilor dreptului real asupra imobilului aflat n discuie.[footnoteRef:28] [28: Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 166]

Transmisiunile succesive ale unui drept real imobiliar se probeaz cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz, iar registratorul de carte funciar verific ndeplinirea tuturor condiiilor prevzute de lege pentru admiterea fiecrei nscrieri n parte. Dac, din ntregul ir al actelor juridice succesive pentru una dintre nscrieri nu sunt ndeplinite cerinele legale, registratorul de carte funciar sau judectorul investit cu soluionarea plngerii mpotriva ncheierii sale, conform art. 50 din Legea nr.7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, va respinge ca inadmisibil cererea de nscriere a dreptului real al ultimului dobnditor, deoarece nu este respectat principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar, existnd o ntrerupere n irul transmisiunilor succesive, care nu permite a concluziona c fiecare transmitor a avut calitatea de posesor tabular i a putut transmite un drept aflat n patrimoniul su.[footnoteRef:29] [29: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 144.]

Bineneles, n situaia n care ulterior persoana ndreptit deine toate nscrisurile necesare i probeaz ndeplinirea tuturor condiiilor prevzute de lege, aceasta poate s reitereze cererea de nscriere i se va efectua o nou verificare, n urma creia se va pronuna o soluie de admitere. Menionm, c ntr-un asemenea caz data nscrierii este data celei de-a doua cereri de nscriere, gsit ntemeiat i admis, i nu data primei cereri de nscriere respins ca inadmisibil pentru nclcarea principiului relativitii.[footnoteRef:30] [30: Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L., Bucureti, 2006, pag. 143]

n cazul n care persoana ndreptit la nscriere se afl n imposibilitatea de a prezenta nscrisuri originale sau copii legalizate ale actelor juridice anterioare, la care nu a fost parte, deoarece persoana de la care a dobndit dreptul real refuz s i le predea, calea procesual pentru realizarea nscrierii nu este plngerea reglementat de art. 50 din Legea nr.7/1996 cu modificrile i completrile ulterioare, ci aciunea n prescripie tabular, reglementat de art. 896 NCC.

2.3. Principiul neutralitii (disponibilitii)Regula este c nscrierea n cartea funciar se face la cererea persoanei ndreptite conform principiului disponibilitii ce guverneaz raporturile juridice private. Excepiile de la acest principiu sunt limitativ determinate de lege. Fac excepie de la acest principiu cazurile expres i limitativ prevzute de Regulament, cnd nscrierile n cartea funciar pot fi operate din oficiu. Spre exemplu: ntocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioar a crilor funciare distruse, pierdute sau care au devenit nefolosibile; nscrierea privilegiilor i ipotecilor etc.[footnoteRef:31] [31: Stoica V., Drept civil. Drepturile reale principale., Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 187]

Prin urmare, este interzis s se dispun efectuarea de nscrieri n cartea funciar fr ca persoana ndreptit s fi solicitat acest lucru.Procedura nscrierii n cartea funciar este reglementat n detaliu n capitolul II al Legii nr.7/1996. Cererea de nscriere se depune la biroul de carte funciar unde urmeaz s se fac nscrierea i va fi nsoit de nscrisul original sau copia legalizat a acestuia, iar n cazul hotrrii judectoreti, copia legalizat a acesteia cu meniunea c este definitiv i irevocabil.[footnoteRef:32] [32: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 153]

Cererile de nscriere se nregistreaz n registrele de intrare, cu menionarea datei, a orei i a minutului depunerii.[footnoteRef:33] [33: Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 170]

Cererea este admis prin ncheiere de ctre registratorul de carte funciar care va dispune intabularea sau nscrierea provizorie dac nscrisul ndeplinete condiiile limitative prevzute de art.29 alin.1 din Legea 7/1996:a) este ncheiat cu respectarea condiiilor de form prevzute de lege;b) identific corect numele sau denumirea prilor i menioneaz codul numeric personal, dac este atribuit, numrul de identificare fiscal, codul de nregistrare fiscal ori codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora;c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic, dup caz;d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn. n cazul actului autentic notarial, acesta trebuie s fie ncheiat de un notar public n funcie n Romnia;e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare, a extrasului de carte funciar pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului, cu excepia cazului n care se face meniune despre acestea n cuprinsul actului;f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia scutirilor stabilite prin lege sau a situaiei n care dovada ncasrii tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale ncheiate potrivit art.9 alin.4 i 5;g) ndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale. [footnoteRef:34] [34: I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag. 708]

2.4. Principiul legalitii nscrierilor n cartea funciarPrincipiul legalitii este acea regul care oblig biroul de carte funciar s se supun numai legii n soluionarea cererilor, pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate de pri, acte a cror legalitate este inut s o verifice.[footnoteRef:35] [35: Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 123.]

Legea nr.7/1996 determin procedura pe care trebuie s o urmeze biroul de carte funciar de la nregistrarea cererii i pn la soluionarea acesteia. Pe cerere se va face meniune despre existena sau inexistena vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii.[footnoteRef:36] [36: Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag. 122]

n sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, acest principiu se reducea exclusiv la aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea faptului dac actul sau faptul juridic este sau nu supus nscrierii.n sistemul de carte funciar principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea formal i legalitatea material.[footnoteRef:37] [37: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 140]

Legalitatea formal evoc ideea c nu se poate ncuviina dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume, prevzute de lege i nu poate sprijini dect cererea i actele ce o nsoesc.Legalitatea material vizeaz faptul c judecatorul trebuie s cerceteze, pe de o parte, dac nscrisul, pe baza cruia se solicit nscrierea, ntrunete condiiile cerute de lege pentru nscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alt parte, dac din cuprinsul crii funciare nu exist vreo piedic la svrirea nscrierii. Aceast latur a principiului legalitii nu a mai fost cuprins de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului de carte funciar doar verificarea legalitii formale.[footnoteRef:38] [38: Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti, 2003, pag. 112]

Registratorul de carte funciar are, prin urmare, competena de constata existena cauzelor de nulitate absolut expres ce pot exista n cuprinsul actului supus nscrierii, dar i orice alt nelegalitate ce poate surveni din nclcarea unor prevederi cuprinse n legi special. Va refuza, de pild, nscrierea unui drept de ipotec, dac actul nu este ncheiat n form autentic, dup cum va refuza nscrierea ipotecii dac actul nu cuprinde debitul garantat sau dac cel care constituie dreptul de ipotec nu este titular dreptului de proprietate asupra imobilului. n orice situaie, ncheierea de respingere a nscrierii va putea fi atacat n instan.[footnoteRef:39] [39: I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag. 724]

2.5. Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciarIndividualitatea sau specializarea nscrisurilor este acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare trebuie s fie exact, clar i complet, astfel nct s nu existe nicio ndoial n privina felului, obiectului sau nelesului nscrierilor pe care le atest.[footnoteRef:40] [40: Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag.133]

n conformitate cu acest principiu nscrierile n cartea funciar trebuie s arate persoana n favoarea creia se face nscrierea, imobilul la care se refer nscrierea i dreptul care se dobndete, modific sau stinge. Se va preciza, de asemenea, dac nscrierea se refer la ntregul corp funciar sau la o anumit parte determinant. La dreptul de ipotec se precizeaz suma datoriei, iar n cazul ipotecilor colective corpurile funciare ce se greveaz cu ipoteca.[footnoteRef:41] [41: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 138]

nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele care intr n alctuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cnd exist o proprietate indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.[footnoteRef:42] [42: Pop L., Harosa L.M., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag. 132]

Drepturile de uzufruct, uz, abitaie sau servitute pot s se nscrie i numai asupra unei parcele din corpul funciar. n schimb, ipoteca nscris pentru o anumit sum determinat trebuie s greveze ntregul corp funciar.[footnoteRef:43] [43: Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L., Bucureti, 2006, pag. 132]

2.6. Principiul prioritii nscrierilor n cartea funciarRangul nscrierii este determinat de data i de ora nscrierii.Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi reale principale, intrnd n concuren, vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile.[footnoteRef:44] [44: Albu I., Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 143.]

Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n aceeai zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu aceeai dat i aceeai ora .Dac dobnditorul ulterior a fost de bun-credin i a dobndit cu titlu oneros, dobnditorul anterior, care i-a nscris mai n urm dreptul n cartea funciar, nu va putea obine un rang preferenial al nscrierii sale. Dimpotriv, se va menine nscrierea n cartea funciar a dreptului dobnditorului ulterior care va putea cere radierea nscrierii efectuat mai n urm a dreptului dobnditorului anterior.[footnoteRef:45] [45: Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag. 99]

Potrivit legii, dobnditorul ulterior este considerat de bun-credin dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: dreptul dobndit s fi fost nscris n cartea funciar n favoareatransmitorului n momentul achiziionrii de ctre subdobnditor; dreptul s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu oneros; n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciarvreo aciune prin care se contest cuprinsul ei; dobnditorul nu a cunoscut, pe alt cale anterior sau n momentuldobndirii dreptului, aceast inexactitate din cuprinsul crtii funciare.n concluzie, prin aceste dispoziii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobndite cu titlu oneros i cu bun-credin.[footnoteRef:46] [46: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 142]

Fundamentul principiului prioritii nscrierilor nu este cel al efectului constitutiv al nscrierii drepturilor reale, pentru a fi ubrezit prea mult prin amnarea aplicrii acestuia. Aceasta, n principal, pentru c se aplic i drepturilor de crean, neexistnd, n cazul lor, argumentul c dreptul fr nscriere nu exist, deci c ceea ce s-ar cunoate nu este dreptul nsui, ci doar titlul izvor al su, care nu confer n sine prioritate. La aceasta se adaug i un argument secundar de ordin istoric privind reglementarea principiul prioritii n sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, respectiv art. 712 din Codul de procedur civil.[footnoteRef:47] [47: Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 119]

Prin modul de reglementare a celor dou aplicaii ale aciunii pauliene n materie de carte funciar, codul nu doar recunoate oricrei persoane dreptul de a fi informat n ceea ce privete cuprinsul crii funciare, ci instituie i obligaia consultrii acestui cuprins, cel puin o dat la un interval de 3 ani, n vederea conservrii sau realizrii unor drepturi, reale sau de crean, asupra imobilului. De remarcat, n acest sens, c instituie ca moment de nceput al cursului termenului de prescripie extinctiv pentru aciunea n prestaie tabular mpotriva terului i cea n radiere sau de acordare a rangului preferenial data nscrierii dreptului de ctre ter, i nu aceea a cunoaterii sau posibilitii cunoaterii efective a prejudiciului.Dei extinde aplicarea aciunilor de carte funciar privind prioritatea nscrierilor pentru rezolvarea conflictului ntre terii dobnditori de la un autor comun i la drepturile de crean, codul refuz s reglementeze aciunea n prestaie tabular pozitiv i n ceea ce privete nscrierea lor, n cazul drepturilor de crean rmnnd deschis doar calea unei aciuni n executarea contractului. n realitate, aceasta este o dovad a inutilitii prestaiei tabulare pozitive i pentru executarea obligaiei de predare a nscrisurilor necesare nscrierii drepturilor reale, ntruct nu este altceva dect o obligaie contractual de a face, ce poate fi executat pe trmulrspunderii contractuale nc de la momentul ncheierii contractului, deoarece modalitatea care afecteaz dreptul real nu mpiedic nscrierea sa n cartea funciar, ci influeneaz doar felul nscrierii, n cazul drepturilor afectate de modaliti, acestea fiind nscrise provizoriu sau notate.Dei renun la actul real, respectiv consimmntul la intabulare, pentru nscrierea dobndirii drepturilor reale, codul instituie necesitatea consimmntului la radiere i rectificare, reglementnd aciunea n rectificare ca o imagine n oglind a fostei aciuni n prestaie pozitiv, cu alte cuvinte, ca fiind una n suplinirea consimmntului la nscrierea stingerii sau rectificrii dreptului, deci ntotdeauna personal.[footnoteRef:48] [48: Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag. 104]

Se menine acelai echilibru ntre ocrotirea securitii statice i dinamice a circuitului civil prin modul de reglementare a principiului publicitii materiale. Totui, calificarea expres a termenului de exercitare a aciunii n rectificare mpotriva terului dobnditor de bun credin, cu titlu oneros ca fiind unul de decdere, cu omisiunea de a se elimina cauza de suspendare specific acestui termen, dup modelul, mai reuit sub acest aspect, al vechii legi a crilor funciare, diminueaz, n loc s ntreasc, aa cum s-a dorit, probabil, securitatea dinamic a circuitului civil i efectul achizitiv al nscrierii.[footnoteRef:49] [49: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 149]

Dac ar fi s formulm o concluzie general, am spune c, prin modul n care a reglementat publicitatea imobiliar prin dispoziiile noului cod, poate pe alocuri prea subtil pentru un nespecialist, legiuitorul a dorit, de fapt, s realizeze un vechi deziderat al acestei instituii, acela de a face din cartea funciar o oglind complet a drepturilor reale i de crean asupra imobilului obiect material al ei.

2.7. Principiul publicitii materiale a crii funciareDac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei.[footnoteRef:50] [50: Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 117]

Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.Principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar este acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact n folosul acelora care i-au nscris cu bun-credin un drept real n cartea funciar.[footnoteRef:51] [51: Roioru E.,Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed Hamangiu i Sfera juridic, 2008, pag. 101]

Publicitatea material a crilor funciare comport att un efect juridic negativ, ct i un efect juridic pozitiv.[footnoteRef:52] [52: Bos N. Cartea funciar i expertiza tehnic topo cadastral, Ed. All Beck, Bucureti, 2003, pag. 117]

Publicitatea material a crilor funciare asigur deopotriv att securitatea static a circuitului civil prin faptul c posesorul tabular nu-i poate pierde dreptul dect dac a consimit sau dac este n culp ori neglijent, ct i securitatea dinamic deoarece terii dobnditori de bun-credin sunt pui la adpost fa de orice cauz de eviciune anterioar titlului lor de dobndire, dac cei vtmai prin nscriere nu reacioneaz n termenele prevzute de lege in vederea rectificrii cuprinsului crii funciare.[footnoteRef:53] [53: Tbra M., Constantin M., Cadastru i publicitate imobiliar, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 188]

Regula forei probante absolute a nscrierii este strict reglementat de lege att sub aspectul operaiunilor juridice la care se refer, ct i n privina persoanelor n folosul crora acioneaz.[footnoteRef:54] [54: Boroi G., Anghelescu C.A., Instituii de drept civil n reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 146]

Prin urmare, principiul publicitii materiale nu se aplica: nscrierilor materiale; Faptelor juridice, care dei nu sunt nscrise, exist independent denscriere; Drepturilor personale patrimoniale; ngrdirilor legale; Excepiunilor legale.n al doilea rand, pricipiul publicitii materiale a crilor funciare opereaz numai n folosul terilor de bun-credin care au dobndit cu titlu oneros sau gratuit vreun drept real ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare.[footnoteRef:55] n consecin, publicitatea material nu poate fi invocat: [55: Nicolae M., Tratat de publicitate imobiliar, Vol. I si II, Ed. Universul Juridic S.R.L., Bucureti, 2006, pag. 138]

ntre pri; De dobnditorul prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit de rea-credin; De motenitor; De creditorul care dobndete dreptul de ipotec nscris n cadrulexecutrii silite; - ntre aceeai dobnditori.[footnoteRef:56] [56: Cosma D. M., Cartea funciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, pag. 139]

Principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar acioneaz numai dac sunt ntrunite urmatoarele condiii[footnoteRef:57]: [57: Adam I., Proprietatea public i privat asupra imobilelor n Romnia, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, pag. 152]

n momentul dobndirii dreptului s nu fi fost notat n cartea funciarvreo aciune prin care se contest cuprinsul ei i nici s nu fi fost cunoscutaceast inexactitate de ctre terul dobnditor; - terul s fi dobndit cu bun-credin vreun drept real ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare; - la data dobndirii publicitatea material s nu fi fost suspendat prin efectul legii.Principiul forei probante absolute a nscrierii este deci regula de drept care asigur stabilitatea i consolidarea proprietii funciare, precum i sigurana tranzaciilor imobiliare.[footnoteRef:58] [58: Chelaru E., Drept civil.Drepturile reale principale, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2009, pag. 149]

2.8. Aspecte din practica instanelor judectoretiPrincipiul publicitii integrale asigur posibilitatea oricrei persoane, chiar fr a justifica vreun interes, de a cerceta orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se ntregete potrivit legii.[footnoteRef:59] Poate fi consultat inclusiv mapa cu nscrisurile care au stat la baza nscrierilor n cartea funciar, dac sunt respectate dispoziiile legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal i libera circulaie a accestor date. La cererea celor interesai, se pot elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat n arhiv.[footnoteRef:60] [59: Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 163] [60: I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag. 708]

Astfel, prin cererea de chemare n judecat nregistrat pe rolul Judectoriei Sectorului 2 Bucureti sub nr. x/300/2007, la data de 23.11.2007, petenta SC P.M. SA a formulat plngere mpotriva ncheierii nr. 1025907/08.10.2007, emis de ctre O.C.P.I. Sector 2 Bucureti, prin care s-a dispus notarea n cartea funciar a imobilului a soluiei prin care s-a dispus, n baza art. 183 CPC, suspendarea judecii cauzei i naintarea ctre Parchetul de pe lng Judectoria Sectorului 3 a nscrisurilor defimate n vederea cercetrii falsului.[footnoteRef:61] [61: Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 112]

Prin sentina civil nr. 646/25.01.2008, Judectoria Sectorului 2 Bucureti a respins ca nentemeiat plngerea formulat de petenta SC P.M. SA, n contradictoriu cu intimata SC C. SA.Pentru a hotr astfel instana de fond a reinut c plngerea este nentemeiat, att timp ct notarea este permis n situaia menionat.Prin decizia civil nr. 1462A/17.11.2008, Tribunalul Bucureti a respins ca nefondat apelul declarat de petent, reinnd faptul c obiectul disputei l constituie legalitatea notrii n cartea funciar a msurii luate de instana de judecat prin ncheiere n sensul suspendrii judecii unui litigiu a crui existen era deja notat.Notarea a fost definit n doctrin ca acea nscriere n cartea funciar prin care se asigur opozabilitatea fa de teri sau, dup caz, informarea acestora n cazurile anume prevzute de lege, cu privire la drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilul cuprins n cartea funciar.[footnoteRef:62] [62: Sabau Pop I., Hodos R. F., Elemente de drept civil, Ed. Sfera Juridica, 2008, pag. 181]

Notarea soluiei de suspendare a judecii unui proces civil n temeiul art. 183 CPC i a sesizrii organelor de urmrire penal pentru efectuarea de cercetri privind pretinsa svrire a unei infraciuni de fals poate fi circumscris instituiei notrii, n sensul c este vorba despre un raport juridic n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.Un ultim argument deriv dintr-un principiu fundamental al noilor cri funciare, i anume principiul publicitii integrale, care traduce n limbaj juridic postulatul c nscrierile n cartea funciar trebuie s reprezinte o oglind ct mai fidel a realitii imobilului nscris, astfel c o notare care reflect n detaliu situaia juridic a bunului (litigios) este admisibil.Prin decizia civil nr. 260R/14.05.2009 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IX-a civil i pentru cauze privind proprietatea intelectual, a fost respins ca nefondat recursul declarat de petent, pentru urmtoarele considerente.Potrivit dispoziiilor art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.Art. 42 din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar prevede c Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte i drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i alte nscrieri cu caracter temporar n legtur cu imobilul.[footnoteRef:63] [63: Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 166]

La alin (2) lit. k) se enumer n aceast categorie orice alte fapte drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege i au legtur cu imobilul.Curtea a constatat c n mod corect instana de apel a apreciat c se ncadreaz n categoria nscrisurilor cu caracter temporar n legtur cu imobilul, soluia de suspendare ce privete dosarul avnd ca obiect plngerea mpotriva ncheierii dc carte funciar care privete intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului n favoarea recurentei, de vreme ce n temeiul art. 50 alin. (2) CPC, din oficiu, plngerea a fost la rndul ei notat, iar nscrisurile defimate reprezint chiar documentaia ce a stat la baza intabulrii.Recurenta susine n mod nefondat faptul c prin notarea msurii de suspendare a judecii i este ngrdit exercitarea prerogativei eseniale a dreptului de proprietate, respectiv aceea de a dispune de bunul respectiv, far, ns, a arta n ce const vtmarea pe care o invoc.Pe de alt parte, efectele msurii notrii plngerii formulate mpotriva ncheierii de intabulare au fost acceptate de recurenta-petent, de vreme ce nu a fost contestat. Or, nu se poate susine c i se aduce recurentei o ngrdire a dreptului de proprietate prin aceast ultim notare, care vizeaz aa cum s-a artat anterior, suspendarea judecrii cauzei avnd ca obiect plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar, msur intervenit ulterior i cu caracter de subsi-diaritate fa de aceea care constat existena litigiului i care nu a fost contestat.Curtea a constatat c instana de apel n mod corect a apreciat ca fcnd parte din categoria aciunilor n justiie sesizarea parchetului cu svrirea unei infraciuni de fals, de vreme ce acest demers poate avea ca finalitate existena unui proces penal.Msura notrii suspendrii judecii nu este, prin urmare, nelegal i abuziv, cum greit susine recurenta, ct timp nscrisurile defimate reprezint documentaia ce a stat la baza intabulrii dreptului de proprietate al recurentei asupra imobilului, avnd, deci, o influen hotrtoare asupra fondului litigiului.[footnoteRef:64] [64: Decizia civil nr. 260R/14.05.2009 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IX-a civil]

Relativitatea efectelor hotrrii judectoreti semnific faptul c doar persoanele ce au figurat ca pri n cauza n care aceasta a fost pronunat au dreptul de a pretinde executarea unei anumite obligaii sau, dimpotriv, sunt inute a executa o obligaie fa de cealalt parte din proces.[footnoteRef:65] [65: Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All Beck, Bucureti, 2005, pag. 98]

Or, nscrierea n cartea funciar are tocmai rolul de a face cunoscut existena acestei hotrri, n aplicarea principiului opozabilitii efectelor acesteia i far a nclca principiul relativitii.[footnoteRef:66] [66: Sentina civil nr. 10110/21.12.2009, Judectoria Sectorului 2 Bucureti]

Astfel, prin plngerea nregistrat la Judectoria Sectorului 2 Bucureti la data de 03.09.2009, petentul a formulat plngere mpotriva ncheierii nr. 297098, soluionat la data de 17.08.2009 de O.C.P.I. Sector 2 Bucureti.n motivarea plngerii, petentul a artat c O.C.P.I. a dispus, prin ncheierea atacat, notarea existenei litigiului asupra imobilului situat n str. B., sector 2, nscris n cartea funciar n favoarea intimatei i c, totodat, s-a notat soluia pronunat de Judectoria Sectorului 2 Bucureti prin sentina civil nr. 8784/2008, respectiv suspendarea provizorie a dispoziiei nr. 10514/21.05.2008, emis de Primarul General al Municipiului Bucureti.A invocat nelegalitatea ncheierii atacate, artnd c sentina civil nr. 8784/2008, pronunat de Judectoria Sectorului 2 Bucureti n dosarul nr. y/300/2008, privete ca pri pe intimata din prezenta cauz i pe Primarul General al Municipiului Bucureti, petentul nefiind parte n procesul care s-a soluionat prin respectiva hotrre, dei este titular al dreptului de proprietate asupra imobilului n discuie.Prin urmare, petentul consider c sentina nu i este opozabil, fa de neparticiparea sa n cauza n care aceasta a fost pronunat.Intimata a depus ntmpinare, prin care a solicitat respingerea plngerii, considernd legal ncheierea atacat. A artat c publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile i c nu are nicio relevan faptul c petentul nu a fost parte n procesul n care s-a pronunat sentina ce a fost notat, avnd n vedere c nregistrrile n cartea funciar privesc imobilul, i nu persoana titular a dreptului de proprietate.Prin sentina civil nr. 10110/21.12.2009, Judectoria Sectorului 2 Bucureti a respins ca nentemeiat plngerea formulat de ctre petent.Pentru a pronuna aceast soluie prima instan a reinut c, prin sentina civil nr. 8784/16.10.2008, instana a admis cererea formulat de intimata din prezenta cauz, n contradictoriu cu Primarul General al Municipiului Bucureti i a dispus suspendarea provizorie a dispoziiei nr. 10514/21.05.2008, emis de acesta din urm, pn la soluionarea dosarului nr. x/300/2008.Petentul, nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului situat n Bucureti, str. B., sector 2, nu a fost parte n dosarul nr. y/300/2008, n care s-a pronunat sentina civil nr. 8784/16.10.2008.Prin ncheierea nr. 297098, soluionat la data de 17.08.2009 de O.C.P.I. Sector 2 Bucureti, s-a admis cererea formulat de intimata din prezenta cauz i s-a dispus notarea existenei litigiului i a soluiei mai sus artate n cartea funciar a imobilului.Instana reine c publicitatea imobiliar are ca obiect, conform art. 17 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ. Conform art. 26 alin. (4) lit. c) din acelai act normativ, notarea are ca obiect, printre altele, existena aciunilor i cilor de atac n justiie n legtur cu imobilele din cartca funciar.Prin urmare, nscrierea n cartea funciar a existenei litigiului, precum i a soluiei materializate n sentina civil nr. 8784/2008 a Judectoriei Sectorului 2 Bucureti s-a fcut n aplicarea, i nu cu nclcarea regulilor de carte funciar.Argumentul esenial adus de petent n justificarea nelegalitii ncheierii contestate este acela c, din moment ce nu a fost parte n procesul n care s-a pronunat hotrrea notat, aceasta nu i este opozabil.Aceast susinere nu poate fi primit. Astfel, opozabilitatea efectelor hotrrii judectoreti reprezint o chestiune diferit de relativitatea efectelor actului jurisdicional. Opozabilitatea semnific faptul c orice persoan, indiferent c a fost parte sau nu n procesul n care a fost pronunat o hotrre, este inut s recunoasc existena acesteia, ca realitate juridic.Astfel, se constat c, prin sentina civil nr.775/2009 Judectoria Topoloveni a respins plngerea formulat de petenta B F n contradictoriu cu intimatul O CPI Arge BCPI Topoloveni, plngere formulat mpotriva ncheierii nr.4094/03.09.2009 emis de intimat i prin care petenta a solicitat instanei s constate prescrierea dreptului de retenie instituit n favoarea numiilor F G i L A i radierea din cartea funciar nr.80010 a comunei T jud.Arge, a acestui drept.[footnoteRef:67] [67: Sztranyiczki S., Publicitatea imobiliar. Conform Noului Cod civil., Editura C.H.Beck, Bucureti, 2013, pag. 134]

Pentru a pronuna aceast soluie, prima instan a reinut c potrivit art.47 alin.5 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu, iar potrivit art.50 alin.1 din lege, nscrierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar.A constatat, analiznd cu prioritate excepia lipsei calitii procesuale pasive invocat de intimat, c prin textele de lege enunate a fost recunoscut calitate procesual pasiv n plngerile privind cartea funciar numai persoanelor interesate, adic persoanelor fizice sau juridice care invoc un drept propriu asupra imobilului n cauz i nu oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, n acest sens, fiind statuat i prin decizia nr.72/15.10.2007 a naltei Curi de Casaie i Justiie Seciile Unite.A concluzionat c intimatul nu are calitate procesual pasiv, motive pentru care a respins plngerea.mpotriva sentinei civile nr.775/2009, a declarat apel petenta, criticnd-o pentru nelegalitate i netemeinicie pentru urmtoarele motive:- prima instan nu a analizat plngerea n cuprinsul creia petenta a precizat persoanele fizice n favoarea crora s-a notat dreptul de retenie, fiind astfel evident c cererea de chemare n judecat a fost formulat n contradictoriu i cu acestea, respectiv n contradictoriu cu F G i L A.- cadrul procesual nu a fost stabilit n mod corect de prima instan iar procedura nu a fost legal ndeplinit cu F G i L A.Aceasta, cu att mai mult cu ct, n cuprinsul ncheierii din data de 05.11.2009, s-a menionat lipsa intimailor , ceea ce denot faptul c, nsi instana a observat c n cauz, n calitate de intimai, figurau i acele persoane.- prima instan nu a manifestat rol activ i nu a stabilit cadrul procesual legal.- n respectarea aceluiai principiu prima instan avea obligaia nu s amne pronunarea asupra excepiei lipsei calitii procesuale pasive, cum greit a procedat, ci s repun cauza pe rol pentru clarificarea situaiei de fapt.n apel, s-au depus la dosar nscrisuri.Examinnd sentina apelat, prin prisma criticilor aduse i n raport cu probatoriul administrat n fond i n apel, se constat c apelul este nefondat, pentru urmtoarele considerente:Principiul rolului activ al judectorului este consacrat de dispoziiile art.129 alin.5 Cod pr.civil, i se manifest, printre altele, n posibilitatea de a pune n discuia prilor necesitatea lrgirii cadrului procesual prin introducerea n proces a altor persoane.[footnoteRef:68] [68: Cucu C., Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Editura All Beck, Bucureti, 2005, pag. 105]

Instana nu poate ns din oficiu s dispun introducerea n proces a terilor, pentru c s-ar nclca astfel principiul disponibilitii.ntr-adevr, n spe, prin plngerea formulat petenta nu a artat persoanele pe care nelege s le cheme n judecat n calitate de intimate.Tocmai de aceea, avnd n vedere i adresa de naintare a plngerii, prin care intimatul a invocat lipsa calitii procesuale pasive, la termenul de judecat din data de 05.05.2009, prima instan a pus n discuie aceast excepie.Petenta a artat ns, astfel cum reiese din cuprinsul ncheierii din data de 05.11.2009, c nelege s se judece cu intimatul OCPI Arge - BCPI Topoloveni.Or, n aplicarea principiului disponibilitii, instana era obligat s se pronune n cadrul stabilit de petent.Respectarea principiului rolului activ al judectorului nu nseamn c prima instan trebuia s pun n discuia prilor i s pretind petentei necesitatea completrii cererii de chemare n judecat i a numiilor F G i L A.Aceasta ar echivala, pe de o parte, cu o antepronunare, iar pe de alt parte, s-ar fi creat un dezechilibru n situaia prilor n sensul de a putea folosi n msur egal drepturile procesuale.Or, rolul activ prevzut de art.129 Cod pr.civil, nu poate constitui temeiul substituirii instanei n poziia procesual a uneia din pri i n aprarea intereselor acesteia.Se va observa de asemenea c, n spe, prima instan a respectat principiul contradictorialitii, soluionnd procesul pe o excepie peremptorie de procedur, ce a fcut obiectul dezbaterilor consemnate n ncheierea din data de 05.11.2009.Prin urmare, criticile invocate nu i gsesc aplicabilitatea i nu pot conduce la nulitatea hotrrii, sanciune aplicabil n cazul nclcrii dispoziiilor legale imperative, a crei inciden este incompatibil cu o culp procesual iar n spe, petenta nu a neles s-i exercite propriile obligaii procesuale prevzute de art.129 alin.1 Cod pr.civil.De aceea, fa de cele mai sus artate, n baza art.269 Cod pr.civil, urmeaz s fie respins apelul ca nefondat.Pentru aceste motive, n numele legii decide:Respinge ca nefondat apelul declarat de petenta BF, domiciliat jud.Arge, mpotriva sentinei civile nr.775 din data de 12.11.2009, pronunat de Judectoria Topoloveni n dosarul nr.1271/828/2009, intimat fiind OCPI ARGE - BCPI TOPOLOVENI, cu sediul n jud.Arge.[footnoteRef:69] [69: Decizie civil Nr. 6/19 Ianuarie 2010, Tribunalul Arge]

n materia dreptului procesual civil, este de principiu c prile au dreptul s hotrasc singure cu privire la exercitarea aciunii determinnd obiectul n limita cruia urmeaz a fi soluionat litigiul, iar instana, n exercitarea rolului su activ, reglementat de art. 129 alin.4 Cod procedur civil, are obligaia s le pretind precizrile necesare pentru stabilirea cadrului corect al litigiului i pentru a putea da calificarea juridic corespunztoare cererilor formulate.Astfel, prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Drobeta Turnu Severin la data de 24.08.2011, sub nr. 11536/225/2011, petenii P.T. i P.C. au chemat n judecat pe intimatul Oficiul de cadastru i Publicitate Imobiliar Mehedini contestnd ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011 a OCPI Mehedini prin care le-au fost respinse cererile de reexaminare a ncheierilor nr.18246/2011 i nr. 18247/2011, solicitnd de asemenea reexaminarea i anularea ncheierilor nr.18246/2011 i nr. 18247/2011 n conformitate cu Legea 50/1991 i Legea 7/1996.n fapt, petenii au artat c n anul 2001 prin contractul de vnzare cumprare nr.3400/2001 a cumprat imobilul situat n Drobeta Turnu Severin, str. Dr. Saidac nr.38, iar contractul de vnzare cumprare a fost fcut n baza unor date tehnice incluse n Plan de amplasament i delimitare a bunului imobil nr.1502/29.03.2001.Arat c a cerut de la Primria Drobeta Turnu Severin n anul 2008 un certificat de urbanism, ocazie cu care a constatat c scara de acces n beciul locuinei fusese omis din Planul de amplasament i delimitare a bunului imobil, iar n anul 2009 a apelat la o firm care a refcut ntreaga lucrare i a cerut actualizarea datelor tehnice a lucrrii realizate n 2001, constatnd cu ocazia msurtorilor c prima lucrare are date eronate n ceea ce privete forma i dimensiunile terenului, ct i forma, dimensiunile i suprafeele cldirilor nscrise n lucrare i n baza crora s-a ntocmit contractul de vnzare cumprare nr.3400/2001 .Arat c prin ncheierea nr.6744/2009 i-a fost respins cererea de actualizare date tehnice pe motiv c nu se poate efectua conversia crii funciare nr.4494/N n modulul e - Terra ntruct terenul n suprafa total de 537 mp fiind n indiviziune, nu se cunosc toi coproprietarii, iar n anul 2010 prin ncheierea nr.13296 li s-a adus la cunotin c s-a nscris terenul i CF-ul 4494 este acum 53949.n drept, aciunea a fost ntemeiat pe dispoziiile Legii 50/1991 i Legii 7/1996.n dovedirea aciunii au fost ataate n copie: ncheierile nr. 21525/2011, nr. 22383/2011, nr.18246/2011, nr. 18247/2011, plan de amplasament i delimitare a bunului imobil nr.1502/29.03.2001/varianta contract de V-C 3400, plan de amplasament i delimitare a bunului imobil nr.1502/29.03.2001/varianta OCPI, ncheiere 6744/2009, plan de amplasament i delimitare a bunului imobil /2009 SC TOPO IUCO, adresa nr. 2262/2010, certificat de urbanism, plan de amplasament i delimitare a bunului imobil /2011, adresa ISC Mehedini, adresa Primria Drobeta Turnu Severin/2008.[footnoteRef:70] [70: Stanciu R., Plngerile mpotriva ncheierilor de carte funciar.Practic judiciar., Editura Hamangiu, Bucureti, 2011, pag. 108]

La data de 19.10.2011 avnd n vedere c niciuna dintre pri nu s-a prezentat i nici nu a solicitat judecarea cauzei n lips instana a suspendat cauza n temeiul art.242 pct.2 C.p.civ. pentru lipsa prilor.Dup repunerea cauzei pe rol, aciunea a fost legal timbrat cu taxa de timbru iniial de 8 lei i taxa de timbru de 4 lei pentru repunea pe rol i timbru judiciar de 0,3 lei.La termenul de judecat din 6 februarie 2012 instana a dispus emiterea unei adrese la Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar Mehedini pentru a comunica toat documentaia care a stat la baza ncheierilor contestate de ctre peteni respectiv ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011.Legal citat intimatul OCPI Mehedini a invocat pe cale de excepie lipsa calitii procesuale pasive, solicitnd admiterea acestei excepii i scoaterea din cauz a OCPI Mehedini, precum i un set de nscrisuri n copie: ncheierea CF nr.18246 pronunat n dosarul nr. 18246/20.06.2011, planul de amplasament i delimitare al imobilului situat n Drobeta Turnu Severin, str. Doctor Saidac nr.38, judeul Mehedini, cerere de recepie i nscriere, certificat de atestare a edificrii construciei, tabel de micare parcelar, act de partaj voluntar, certificat de motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1988, contract de ntreinere, autorizaie de construire nr.451/12.10.2001, autorizaie de construire nr.312/21.08.2006, proces verbal de recepie la terminarea lucrrilor nr.17 din 15.02.2012, certificat de atestare a edificrii construciei nr.28426/10.01.2011, ncheiere CF nr.21525 pronunat n dosarul nr. 21525/14.07.2011, ncheiere CF nr.18247 pronunat n dosarul nr. 18247/20.06.2011, cerere de recepie i nscriere din 16.05.2011, declaraia numitei G.S., tabel de micare parcelar, act de partaj voluntar, certificat de motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1988, autorizaie de construire nr.18/27.02.2006, , proces verbal de recepie final nr.31/28.06.2010, ncheiere CF nr.22383 pronunat n dosarul nr. 22383/22.07.2011, referat privind cererea de reexaminare .La termenul de judecat din 2 aprilie 2012 s-a depus la dosar cerere de intervenie n interes propriu formulat de numiii C.T., G.I. i G. S., i n baza art. 57 i urm. C.p. civ. instana a admis n principiu cererea de intervenie n interes propriu formulat de numiii C.T., G.I. i G. S. i a dispus introducerea n cauz i citarea intervenienilor C.T., G.I. i G.S.n probaiune, instana a ncuviinat i administrat proba cu nscrisuri i a respins cererea de efectuare a unei expertize topografice solicitat de aprtorul petenilor n raport de obiectul cererii care vizeaz meniuni din Cartea Funciar raportat la drepturile reale exhibate de pri.Instana, n baza art. 167 Cod procedur civil a ncuviinat i administrat proba cu nscrisurile prilor.Prin sentina civil nr.3055/27.04.2012 pronunat de Judectoria Drobeta Turnu Severin, s-a admis excepia lipsei calitii procesuale pasive a O.C.P.I Mehedini; s-a respins plngerea formulat de petenii P.T. i P. C. i s-a admis cererea de intervenie n interes propriu formulat de C.T., G.I. i G.S.Pentru a dispune astfel, prima instan a reinut urmtoarele:nscrierea meniunilor n cartea funciar se realizeaz n cadrul unei proceduri necontencioase, astfel nct plngerea formulat n temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996 mpotriva ncheierilor prin care s-a dispus nscrierile n cartea funciara se soluioneaz tot n cadrul unei proceduri necontencioase.De aceea, prin Decizia 72/2007 nalta Curte de Casaie si Justiie Seciile Unite, a stabilit c n cauzele ce au ca obiect plngerile privind cartea funciar ntemeiate pe art.50 din Lg.7/1996 OCPI nu are calitate procesuala pasiva, aceasta fiind raiunea modificrii art. 51 din legea nr.7/96.n ceea ce privete cererea de reexaminare;Prin ncheierea nr.18246 din 20 iunie 2011 s-a admis cererea i s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1 5 i A 1.6 sub B/5 i B/6 n CF 53949 pentru C.T.Prin ncheierea nr.18247 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1.8 pentru G.S. i G.I. sub B/8.Prin ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011 li s-au respins cererile de reexaminare petenilor reinndu-se att mprejurarea c nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere ct i c nu au calitatea de proprietari.Prin ncheierea nr.6744/2009 i-a fost respins cererea de actualizare date tehnice pe motiv c nu se poate efectua conversia crii funciare nr.4494/N n modulul e-Terra ntruct terenul n suprafa total de 537 mp fiind n indiviziune, nu se cunosc toi coproprietarii, iar n anul 2010 prin ncheierea nr.13296 li s-a adus la cunotin c s-a nscris terenul i CF-ul 4494 este acum 53949.Prin sentina civil nr.6441/2010, definitiv prin respingerea apelului prin decizia nr.136/2011 a Tribunalului Mehedini, s-a admis n parte aciunea formulata de C.T., mpotriva lui P.C. i P.T., obligndu-i pe acetia din urm s desfiineze poarta cu o lime de 90 cm, existent nspre curtea din spate, nspre colul casei prilor i jumtatea polatei (opronului), executat din plas galvanizat pe ram de eav i oel beton pentru construcii i s-a respins cererea reclamantei-prte privind obligarea prilor-reclamani de a demola portalul de acces n beciul locuinei proprietatea prilor.S-a admis n parte cererea reconvenional i a fost obligat reclamanta-prt s desfiineze construcia anex magazie C4, avnd suprafaa construit de 14,71 mp i s-a respins cererea prilor-reclamani privind obligarea reclamantei-prtei de a demola anexa garaj C3, cu suprafaa construit de 25,68 mp.Din actul de partaj voluntar autentificat sub nr.2318/05.03.1991, contract de ntreinere autentificat sub nr.8798/11.07.1991, certificat de motenitor nr.1149/1998 din 15.11.1998 testament autentificat sub nr.181/25.02.1998 i contract de vnzare-cumprare autentificat sub nr.3400/23.10.2001, s-a constatat c prile dein n indiviziune suprafee de teren, pe care exist mai multe cldiri, aparinnd familiilor n litigiu, precum i numitei G.S.C.T. mpreun cu C.E. i G.S. au dobndit proprietatea printr-un act de partaj voluntar autentificat sub nr. 2318 din 5 martie 1991 asupra imobilului situat n Drobeta Turnu Severin, str. Dr. Saidac, nr. 38, compus dintr-un teren loc de cas n suprafa de 325 m.p. Pe acest teren se afl urmtoarele construcii: locuina C1, cu suprafaa construit Sc 94,25 mp, anexa magazie C4 cu Sc 14,71 mp i anexa garaj C3, cu Sc 25,68 mp. Pe aceast suprafa de teren mai exist o construcie C2, cu Sc 66 mp, care este proprietatea lui G.I. i G.S.P.C. i P.T. au cumprat de la B.G. i B.M.L., suprafaa de 200 m.p. teren indiviz, din totalul de 525 m.p. situat n strada Doctor Saidac, nr. 38, cu vecini: la rsrit M.C. i G.N., la apus S.C. i G.G., la miazzi O.I., la miaznoapte-strada Dr. Saidac, mpreun cu construciile existente pe acest teren. Au fost identificate urmtoarele construcii: locuin C5 cu sc 84,15 mp, anexa opron i garaj C6 cu Sc 26,13 mp, anex magazie C7 cu Sc 17,57 mp i anex cotee C8 cu Sc 7,37 mp.Prin ncheierea nr.18246 din 20 iunie 2011 s-a admis cererea i s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1 5 i A 1.6 sub B/5 i B/6 n CF 53949 pentru C.T.Prin ncheierea nr.18247 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra A1.8 pentru G.S. i G.I. sub B/8.Prin ncheierile nr. 21525/2011 i nr. 22383/2011 li s-au respins cererile de reexaminare petenilor reinndu-se att mprejurarea c nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere ct i c nu au calitatea de proprietari.Registratorul de carte funciara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara n soluionarea cererii de notare a somaiei nu poate analiza legalitatea titlului executoriu ori a actelor de executare, competenta sa fiind limitat n acest sens la o analiz formal a somaiei emis de executorul judectoresc.Instana a constatat c n sistemul de carte funciar, principiul legalitii comport dou componente : legalitatea formal si legalitatea material, legalitatea formal nsemnnd c registratorul de la Biroul de cadastru si publicitate imobiliar nu poate ncuviina dect nscrierea actelor si faptelor juridice anume prevzute de lege i nu se poate sprijini dect pe cererea si actele ce o nsoesc.La rndul su, legalitatea material vizeaz faptul c registratorul trebuie s cerceteze pe de o parte dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile prevzute de lege pentru nscrierea dreptului sau faptului juridic (art.41-51, 83 din Lg.7/1996), iar pe de alt parte s cerceteze dac potrivit cuprinsului crii funciare, nu exist vreo piedic la efectuarea nscrierii.Prin urmare, examinarea registratorului se mrginete la verificarea valabilitii actului a crui nscriere se cere i a posibilitii nscrierii n raport de nscrierile fcute deja n cartea funciar, cu privire la imobil.Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr.7/96, persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a ncheierii de admitere sau de respingere, n termen de 15 zile de la comunicare, care se soluioneaz prin ncheiere de ctre registratorul-ef din cadrul oficiului teritorial n raza cruia este situat imobilul.n aceast situaie, dei reclamanii nu sunt titulari ai cererii de recepie i nscriere justific interesul n promovarea prezentei cererii.Cu privire la temeinicia cererii, raportat la obiect:n spe, registratorul de carte funciar avea abilitatea de a verifica doar dac dreptul ce face obiectul nscrierii de ctre adjudecatar respect exigenele legii, neavnd competena n a stabili dac urmrirea silit a bunului imobil este legal, infirmarea actelor de executare sub aspectul legalitii fiind posibil doar n cadrul contestaiei la executare.n cauza dedus judecii fa de cadrul procesual stabilit, va respinge plngerea formulat de petenii P.T. i P.C., ntruct meniunile din ncheierile nr. 18246 /2011 i 18247/2011 respect drepturile reale nscrise.[footnoteRef:71] [71: Sentina civil nr.3055/27.04.2012 pronunat de Judectoria Drobeta Turnu Severin]

Principiul publicitii materiale sau principiul forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar se aplic numai drepturilor reale, nu i faptelor sau drepturilor personale. Rezult c acest principiu nu se aplic nscrierilor privitoare la ntinderea terenului, dac suprafaa nscris difer de cea real, deoarece meniunea din prima parte a crii funciare, referitoare la suprafaa imobilului, reprezint un element descriptiv al situaiei de fapt a imobilului. Pentru nlturarea neconcordanei ntre suprafaa real i suprafaa trecut n cartea funciar este admisibil aciunea n rectificarea suprafeei, n temeiul art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr. 115/1938. Astfel, prin sentina civil nr. 5339 din 11 decembrie 1997 pronunat de Judectoria Zalu, s-a admis aciunea naintat de reclamantul C.A. mpotriva prtei SC Z.H. SRL. n consecin, instana a dispus rectificarea n CF nr. 1024 Slig, n sensul c suprafaa aferent edificatelor proprietatea prtei, va fi de 20.144 mp, urmnd a fi nscris n CF nr. top. 639/a/4/l/b/2. Pentru a pronuna aceast sentin, instana a reinut c, prin titlul de proprietate, reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafa de 1520 mp teren intravilan, n Slig, iar societatea prt i-a intabulat n CF Slig dreptul de proprietate pentru o suprafa total de 21.139 mp, ns din concluziile raportului de expertiz rezult c terenul reclamantului, cu excepia a 525 mp, se suprapune cu terenul prtei. Apelul declarat de prt mpotriva acestei sentine, a fost respins prin decizia civil nr. 148 din 9 martie 1999 pronunat de Tribunalul Slaj, cu motivarea c din raportul de contraexpertiz efectuat cu prilejul soluionrii apelului, a reieit aceeai stare de fapt, respectiv mprejurarea c terenul reclamantului n suprafa de 520 mp i respectiv 475 mp trecut n titlul de proprietate al acestuia se regsete n afara incintei intabulat de prt. mpotriva acestei decizii a declarat recurs prta SC Z.H. SRL, invocnd faptul c, fiind cumprtoare de bun-credin i intabulndu-i prima dreptul de proprietate n cartea funciar, este nelegal ca din aceast suprafa de teren s-i fie atribuit reclamantului o poriune de teren, cci n acest mod i se ncalc prtei dreptul anterior dobndit. Recursul este nefondat. Ambele pri au dobndit terenurile n litigiu prin licitaie public i apoi n condiiile Legii nr. 18/1991. Ambele raporturi de expertiz au concluzionat c terenul reclamantului, cu excepia a 521 mp, se suprapune cu terenul prtei, adic 520 mp. Potrivit prevederilor art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se va putea cere de orice persoan interesat i n ipoteza n care, prin nscriere, dreptul a fost greit calificat. Cum este de necontestat, cartea funciar garanteaz existena dreptului, dar nu i ntinderea sa; raportat la cele dou expertize efectuate n cauz, la expertiza efectuat n dosarul nr. 2314/1996, care a calificat ca greit nscrierea n CF sub nr. top. a dreptului de proprietate al prtei SC Z.H. SRL, raportat la faptul c terenul reclamantului n suprafa de 520 mp i respectiv 475 mp n titlul de proprietate al acestuia se suprapune cu terenul prtei, cu excepia suprafeei de 525 mp, n mod corect instana a dispus rectificarea CF, diferena de 925 mp fiind teren ce se suprapune i asupra cruia greit s-a intabulat prta. Expertizele efectuate n cauz au identificat corect terenurile n suprafa de 1000 mp, respectiv 520 mp, nscrise n titlul de proprietate al reclamantului, aciunea acestuia a fost fondat admis, raportat la prevederile art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, art. 29 alin. (4) i art. 116 din Legea nr. 18/1991. Aa fiind, soluia dat n cauz de Tribunalul Slaj este temeinic i legal i a fost meninut ca atare, prin respingerea recursului, conform art. 296 C. proc. civ. Sub aspectul admisibilitii aciunii n rectificarea suprafeei imobilului, s-a exprimat i punctul de vedere contrar, bazat pe argumentul c o astfel de aciune nu se justific pe temeiul art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, deoarece situaia rectificrii suprafeei nu se ncadreaz n niciunul din cazurile expres i limitativ prevzute de textul legal menionat[footnoteRef:72]. [72: ) P. Demny, Legea crilor funciare nr. 115/1938 comentat i adnotat, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995, p. 60-61. ]

n sistemul Legii nr. 7/1996, rectificarea suprafeei de teren este posibil fie n temeiul art. 33 alin. (3) fie n temeiul art. 34 pct. 4 , care subsumeaz toate situaiile n care nscrierile din cartea funciar nu mai sunt n concordan cu situaia actual, real a imobilului, situaii care nu se ncadreaz n prevederile cuprinse la pct. 1-3 ale aceluiai articol. Notarea unui litigiu n cartea funciar poate fi primit n ipoteza n care obiectul acestuia se refer la dreptul de proprietate sau la un alt drept n legtur cu imobilul nscris. Dac litigiul solicitat pentru nscriere nu prezint nicio legtur cu imobilul n discuie, se impune respingerea cererii de notare.Astfel, prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Sectorului 3 Bucureti la data de 24.06.2008, sub nr. x/301/2008, reclamanta SC T. SA a formulat plngere mpotriva ncheierii de carte funciar nr. 251281/09.05.2008, prin care O.C.P.I. Sector 3 Bucureti a admis cererea de notare a dreptului de existen litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, n favoarea lui B.O.n motivarea cererii, reclamanta a artat c prin ncheierea de carte funciar nr. 251281/09.05.2008, O.C.P.I. Sector 3 Bucureti a admis cererea de notare a dreptului de existen litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, n favoarea lui B.O., avnd la baz certificatul de gref din 24.04.2008, emis n dosarul nr. y/2/2007 de Curtea de Apel Bucureti, Secia a V-a comercial.Prin sentina civil nr. 11386/05.12.2008, Judectoria Sectorului 3 Bucureti a admis plngerea formulat de reclamanta SC T. SA, n contradictoriu cu prtul B.O., mpotriva ncheierii de carte funciar nr. 251281/09.05.2008 i a dispus radierea notrii existenei litigiului asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, avnd la baz certificatul de grefa din 24.04.2008, emis n dosarul nr. y/2/2007 de Curtea de Apel.Pentru a hotr astfel, instana a reinut c obiectul dosarului nr. y/2/2007 al Curii de Apel Bucureti, Secia a V-a comercial, l constituie apelul exercitat de prtul B.O. mpotriva sentinei civile nr. 8104/14.06.2007 a Tribunalului Bucureti, prin care se respinsese cererea de anulare a unei hotrri AGA a reclamantei.Conform art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996, n cartea funciar, partea a II-a, se consemneaz aciunile privitoare la proprietate, iar n partea a III-a, potrivit art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) din aceeai lege, se consemneaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte. Art. 26 alin. (4) lit. c) din acelai act normativ prevede c una dintre cele trei feluri de nscrieri n cartea funciar este notarea, avnd ca obiect nscrierea, printre altele, a aciunilor i cilor de atac n justiie n legtur cu imobilele din cartea funciar.Instana de fond a apreciat c, din interpretarea coroborat a acestor texte legale, rezult c notarea litigiilor n cartea funciar a unui imobil, presupune ca acestea s priveasc n mod direct dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra imobilului respectiv, pentru c aceasta este raiunea crii funciare s asigure publicitatea situaiei dreptului de proprietate sau a drepturilor reale ce exist cu privire la imobil.Prin decizia civil nr. 915 A/07.07.2009, pronunat de Tribunalul Bucureti, Secia a IV-a civil, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-intimat B.O. mpotriva sentinei civile nr. 11386/05.12.2008, pronunat de Judectoria Sectorului 3 Bucureti.Instana de apel a artat c, aa cum a reinut i prima instan, din dispoziiile art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) din Legea nr. 7/1996 i art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 reiese c pentru a se dispune notarea n cartea funciar a unui litigiu este necesar ca acesta s priveasc dreptul de proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil.Tribunalul nu a reinut susinerile apelantului n sensul c prin hotrrea menionat mai sus s-ar fi dispus nstrinarea imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, ntruct acesta nu a depus la dosarul cauzei hotrrea respectiv, iar din coninutul sentinei civile nr. 81041/2008 a Tribunalului Bucureti, al deciziei civile nr. 144/2008 a Curii de Apel Bucureti i al deciziei civile nr. 438 a naltei Curi de Casaie i Justiie nu reiese acest aspect.mpotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs prtul B.O., care a fost respins ca nefondat prin decizia civil nr. 703R/05.05.2010 a Curii de Apel Bucureti, Secia a IV-a civil.Pentru a pronuna aceast soluie, instana de recurs a artat c, n cauz, nu se regsete motivul de recurs ntemeiat pe dispoziiile art. 304 pct. 4 CPC, deoarece instana de fond a fost nvestit cu soluionarea unei plngeri mpotriva unei ncheieri de notare n cartea funciar a existenei unui litigiu asupra imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, notare efectuat n favoarea intimatului-recu-rent, competena fiind reglementat de art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicat.Din cuprinsul ncheierii nr. 251281/9.05.2008, emis de O.C.P.I. Sector 3 Bucureti, rezult c recurentul a solicitat nscrierea n cartea funciar a existenei unor litigii cu privire la mai multe dosare mpotriva proprietarului SC T. SA, printre care dosarul nr. y/2/2007.La dosar s-a depus n copie decizia comercial nr. 144/31.03.2008, pronunat n dosarul nr. y/2/2007, din cuprinsul creia rezult c obiectul procesului a fost anularea hotrrii AGA SC T. SA, din data de 22.09.2005, a procesului-verbal al acestei edine i a hotrrii redactate n baza procesului-verbal, fiind admis apelul declarat deB.O., iar aciunea acestuia a fost admis n parte, fiind anulat hotrrea AGA.ntr-adevr, n cuprinsul ncheierii de carte funciar, exist o eroare material n sensul c numrul dosarului este trecut greit ca fiind z/2/2007, n loc de y/2/2007, iar instana de fond a pre-luat aceast eroare n hotrrea pronunat. Ins din preambulul ncheierii de carte funciar rezult expres c numrul dosarului este y/2/2007, iar celelalte elemente cuprinse n ncheierea de carte funciar permit stabilirea faptului c dosarul la care meniunile se refer este y/2/2007, i nu z/2/2007.Hotrrea tribunalului reine eroarea material i stabilete n mod corect c numrul dosarului este y/2/2007.Pe fondul cauzei, Curtea constat c, potrivit dispoziiilor art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996, coroborat cu dispoziiile art. 26 alin. (4) lit. c) din aceeai lege, pentru a se dispune notarea n cartea funciar a unui litigiu este necesar ca acesta s vizeze dreptul de proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil.Or, dosarul nr. y/2/2007 al Curii de Apel Bucureti, Secia comercial, nu privete dreptul de proprietate sau un alt drept real cu privire la un imobil individual determinat, ci vizeaz anularea unei hotrri AGA a SC T. SA, din data de 22.09.2005.Nu pot fi primite susinerile apelantului n sensul c prin aceast hotrre s-ar fi dispus i nstrinarea imobilului situat n mun. Bucureti, sector 3, deoarece acest aspect nu rezult din dispozitivul hotrrii enunate.Nu prezint nicio relevan juridic mprejurarea c notarea unui litigiu n cartea funciar s-a realizat n temeiul unei ncheieri pronunate de registrator n cuprinsul creia a fost indicat n mod eronat numrul de dosar aflat pe rolul instanelor judectoreti. Ceea ce conteaz este faptul c, pe baza datelor existente, rezult cu certitudine c examinarea cererii de notare s-a realizat n mod indubitabil prin raportare la litigiul n discuie.Faptul c, pe calea plngerii formulate conform art. 501 din Legea nr. 7/1996, judectorul a constatat comiterea unei erori materiale n cuprinsul ncheierii de admitere a cererii de notare avnd ca obiect un litigiu nu echivaleaz cu o depire a atribuiilor puterii judectoreti. Instana judectoreasc nu a dispus ndreptarea erorii materiale constatate, ci a analizat argumentele invocate n susinerea plngerii i justeea soluiei de admitere a notrii n raport de datele corecte care rezult din coroborarea tuturor nscrisurilor aflate n dosarul format n faa registratorului de carte funciar.n spea prezentat, lipsete legtura solicitat n cazul n care cererea de notare se refer la un litigiu privind aciunea n anularea unei hotrri adoptate de adunarea general a asociailor din cadrul societii proprietare tabulare, fr ca respectiva hotrre s aib vreo meniune referitoare la imobilul nscris n cartea funciar.

Cap.3. Aspecte comparative

3.1. Comparaia principiului publicitii materiale cu principiul prioritii nscrierilor n cartea funciarntre cele dou principia de carte funciar exist att asemnri ct i deosebiri. Ambele sunt reguli de carte funciar care presupun un conflict de drepturi care opereaz numai n folosul terilor de bun-credin i produc efecte de drept. n ceea ce privete deosebirile dintre cele dou principii, n cazul principiului prioritii, drepturile n conflict sunt dobndite prin act juridic oneros, n timp ce n cazul princpiului publicitii materiale, dreptul se poate consolida i n persoana unui ter dobnditor de bun-credin cu titlu gratuit.[footnoteRef:73] [73: I.Sferdian, Drept civil: drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2013, pag. 732]

De asemenea, n timp ce principiul prioritii se aplic att n privina drepturilor tabulare ct i a drepturilor de crean cu privire la acelai imobil nscris n cartea funciar, principiul publicitii materiale are n vedere exclusiv drepturile reale principale sau dreptul de ipotec constituit asupra imobilului.[footnoteRef:74] [74: Idem, pag. 732.]

n cazul principiului prioritii nscrierilor n cartea funciar, buna-credin trebuie s existe n momentul ncheierii actului, n timp ce n cazul principiului publicitii materiale, buna-credin a terului dobnditor se apreciaz n funcie de momentul nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar.Mai mult dect att, printre condiiile de aplicare a principiului prioritii se cere mpiedicarea prin violen sau viclenie a reclamantului s i nscrie dreptul n cartea funciar, n timp ce pentru invocarea principiului publicitii materiale, o astfel de condiie nu este necesar.Dei ambele opereaz de drept, principiul prioritii nscrierilor produce efecte imediate, n timp ce principiul publicitii imobiliare doar la expirarea termenelor prevzute de lege pentru rectificarea crii funciare.[footnoteRef:75] [75: Ibidem, pag. 732.]

Singurul principiu ce produce efecte achizitive de proprietate, este principiul publicitii materiale, fiind un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate n sistemul de carte funciar.

3.2. Comparaia principiului publicitii materiale a crii funciare cu principiul validiti aparenei de dreptAsemnarea dintre cele dou principii reiese din faptul c att n cazul principiului validitii aparenei n drept ct i n situaia principiului publicitii materiale a crilor funciare, dobndirea este originar, iar nu derivat, deoarece n ambele ipoteze, imobilul a format obiectul aproprierii private iar dreptul asupra lucrului s-a stins n patrimonial lui verus dominus, cu consecina naterii, n acelai moment, a unui drept nou, n patrimonial terului dobnditor.[footnoteRef:76] [76: Ibidem, pag. 732.]

Cele dou moduri originare de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale se deosebesc ntre ele n ceea ce privete sarcina probei bunei credine a terului dobnditor.Atunci cnd instanele judectoreti examineaz principiul publicitii materiale a crilor funciare, vor trebui s aprecieze, potrivit prevederilor art.901 alin.(2) C.civ., doar faptul dac terul dobnditor poate fi nvinuit de neglijen, datorit creia nu a luat cunotin de faptele i mprejurrile din care decurge viciozitatea nscrierii titularului aparent. Este vorba de simpla verificare a faptului dac terul a cunoscut inexactitatea nscrierii. Dimpotriv, n cazul aparenei n drept, terul trebuie s demonstreze invincibilitatea erorii care rezult din intabularea dreptului proprietarului aparent.Dovada c terul dobnditor avea cunotin despre inexactitatea nscrierii dreptului transmitorului, trebuie s o fac proprietarul veritabil, fiindc n favoarea proprietarului aparent opereaz prezumia pozitiv de exactitate a nscrierii n cartea funciar, prevzut de 900 alin.(1) C.civ. n cazul principiului validitii aparenei n drept, buna-credin trebuie s existe n momentul ncheierii justului titlu, pe cnd n cazul principiului publicitii materiale, n momentul nregistrrii dreptului n cartea funciar.

Cap.4. Formulare specifice procedurilor de carte funciar

4.1. Cerere de nscriere n cartea funciarNr. de nregistrare .././.../ 20

CERERE DE NSCRIERE

Domnule registrator,

Subsemnatul(a) ................................... domiciliat () n localitatea .......... str. ......... nr. ........, legitimat () cu CI/BI seria nr. ..............., CNP , tel./fax ................................... e-mail: ......... prin mandatarul ..................................................................................., v rog s dispunei:OBIECTUL NSCRIERII: ntabularea* .. nscrierea provizorie ** .... notarea *** ... radierea **** ..

IMOBILUL: este identificat prin Cartea Funciar nr.