Răspuns1:

Conform art. 141 alin. (2) lit. f):„Următoarele operaţiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă: f) livrarea de către orice

persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;

2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ; 3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată

cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;

4. o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării;”.

Conform Normelor Metodologice de aplicare a Codului fiscal, Titlul VI TVA, pct. 37:

„(1) În sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, terenul pe care este construit un bun imobil, inclusiv terenul aferent unui bun imobil, urmează regimul bunului imobil dacă sunt proprietăţi indivizibile.

(2) Se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcţii care nu a suferit transformări de natura celor menţionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a acesteia. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia bunul este înregistrat în evidenţele contabile drept activ corporal fix.

(3) Data primei utilizări a unei construcţii se referă la construcţii care au suferit transformări de natura celor menţionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Prin data primei utilizări se înţelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcţii, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia cu valoarea transformării respective este majorată valoarea activului corporal fix.

(4) O construcţie care nu a fost ocupată în sensul prevăzut la alin. (2) va fi considerată o construcţie nouă până la data primei ocupări, chiar dacă livrarea intervine înainte de această dată.

(5) Excepţia prevăzută la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal se aplică numai în cazul persoanelor care devin impozabile în sensul art. 127 din Codul fiscal pentru livrarea de construcţii noi, de părţi ale acestora sau de terenuri construibile”.

Astfel, regimul TVA aplicabil la vânzare este:a) terenuri agricole;

1 Ibidem.

Regimul de TVA aplicabil la livrare este de „Scutit fără drept de deducere”, având însă şi posibilitatea să optaţi pentru taxare.

b) terenuri pe care se află amplasate clădiri şi construcţii;Atât terenul de sub clădire/construcţie, cât şi cel aferent clădirii urmează regimul

clădirii/construcţiei, dacă sunt proprietăţi indivizibile.Dacă terenul şi clădirea nu sunt proprietăţi indivizibile, atunci:- dacă terenul este construibil se va vinde cu TVA;- dacă terenul nu este construibil, regimul de TVA aplicabil la livrare este de

„Scutit fără drept de deducere”, având însă şi posibilitatea să optaţi pentru taxarec) clădiri;Dacă clădirea este nouă, atunci se va vinde cu TVA.Dacă clădirea nu este nouă, atunci regimul de TVA aplicabil la livrare este de „Scutit

fără drept de deducere”, având însă şi posibilitatea să optaţi pentru taxare.O clădire este nouă în perioada: Data primei ocupări – 31.12.anul următor

Data primei ocupări = Data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a acesteia.

Atenţie!!!

Dacă aţi făcut transformări la clădire care s-au ridicat la nivelul a minim 50% din valoarea clădirii după transformare, atunci data primei ocupări se înlocuieşte cu data primei utilizări, iar clădirea va fi considerată nouă în perioada dintre data primei utilizări şi 31.12 a anului următor. Data primei utilizări = data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză.

Observaţie!!!

Vă atragem atenţia că în situaţia în care vânzarea se face „scutit fără drept de deducere” se va aplica procedura de ajustare a TVA-ului dedus la achiziţia clădirilor/terenurilor dacă nu s-a încheiat perioada de ajustare.

În această perioadă clădirea este nouă

Anul N Anul N+1

Data primei ocupări

01. 01. N 31. 12. N

01. 01. N+1 31. 12. N+1

a) pentru clădirile/terenurile intrate în gestiune înainte de 01.01.2007 perioada de ajustare a TVA este de 5 ani. Astfel, se va aplica în 2008 ajustarea TVA dedus, dacă intrarea în gestiune a clădirii/terenului s-a produs începând cu anul 2004. Dacă clădirile/terenurile în discuţie au intrat înainte de 2004, nu se va mai aplica procedura de ajustare a TVA;

b) pentru clădirile/terenurile intrate în gestiune după 01.01.2007 perioada de ajustare a TVA este de 20 de ani, ceea ce înseamnă că în 2008 va trebui efectuată ajustarea TVA dedus.

Conform Normelor Metodologice de aplicare a Codului fiscal, Titlul VI TVA, pct. 38, alin. (8)-(10):

„(8) În cazul în care opţiunea prevăzută la alin. (1) se exercită de către o persoană impozabilă care nu a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente imobilului sau părţii din imobil care face obiectul opţiunii, persoana impozabilă va efectua o ajustare în favoarea sa în situaţiile prevăzute la art. 149 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.

(9) Orice persoană impozabilă care aplică regimul de scutire prevăzut de art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal şi care a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente bunului imobil sau părţii din bunul imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.

(10) Prin excepţie de la prevederile alin. (8) şi (9), pentru operaţiunile prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal cu bunuri imobile sau părţi ale acestora, construite, achiziţionate, transformate sau modernizate, înainte de data aderării se aplică prevederile tranzitorii de la art. 161 din Codul fiscal referitoare la ajustarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adăugată”.

Conform art. 149 alin. (2)-(4) C.fisc.:„(2) Taxa deductibilă aferentă bunurilor de capital, în condiţiile în care nu se aplică

regulile privind livrarea către sine sau prestarea către sine, se ajustează, în situaţiile prevăzute la alin. (4) lit. a)-d):

a) pe o perioadă de 5 ani, pentru bunurile de capital achiziţionate sau fabricate, altele decât cele prevăzute la lit. b);

b) pe o perioadă de 20 de ani, pentru construcţia sau achiziţia unui bun imobil, precum şi pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări sau modernizări este de cel puţin 20% din valoarea totală a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

(3) Perioada de ajustare începe: a) de la data de 1 ianuarie a anului în care bunurile au fost achiziţionate sau fabricate,

pentru bunurile de capital menţionate la alin. (2) lit. a), achiziţionate sau fabricate, de la data aderării;

b) de la data de 1 ianuarie a anului în care bunurile sunt folosite prima dată, pentru bunurile de capital prevăzute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, şi se efectuează pentru suma integrală a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa plătită sau datorată înainte de data aderării, dacă anul primei utilizări este anul aderării sau un alt an ulterior anului aderării;

c) de la data de 1 ianuarie a anului în care bunurile au fost achiziţionate, pentru bunurile de capital prevăzute la alin. (2) lit. b), care sunt achiziţionate, şi se efectuează pentru suma integrală a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa

plătită sau datorată înainte de data aderării, dacă formalităţile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vânzător la cumpărător s-au îndeplinit în anul aderării sau într-un an ulterior anului aderării;

d) de la data de 1 ianuarie a anului în care bunurile sunt folosite pentru prima dată după transformare sau modernizare, pentru transformările sau modernizările bunurilor de capital prevăzute la alin. (2) lit. b), a căror valoare este de cel puţin 20% din valoarea totală a bunului imobil transformat sau modernizat, şi se efectuează pentru suma taxei deductibile aferente transformării sau modernizării, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformări sau modernizări, plătită ori datorată înainte de data aderării, dacă anul primei utilizări după transformare sau modernizare este anul aderării sau un an ulterior aderării.

(4) Ajustarea taxei deductibile prevăzute la alin. (1) lit. d) se efectuează: a) în situaţia în care bunul de capital este folosit de persoana impozabilă: 1. integral sau parţial, pentru alte scopuri decât activităţile economice; 2. pentru realizarea de operaţiuni care nu dau drept de deducere a taxei;  3. pentru realizarea de operaţiuni care dau drept de deducere a taxei într-o măsură

diferită faţă de deducerea iniţială; b) în cazurile în care apar modificări ale elementelor folosite la calculul taxei deduse; c) în situaţia în care un bun de capital al cărui drept de deducere a fost integral sau

parţial limitat face obiectul oricărei operaţiuni pentru care taxa este deductibilă. În cazul unei livrări de bunuri, valoarea suplimentară a taxei de dedus se limitează la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv;

d) în situaţia în care bunul de capital îşi încetează existenţa, cu excepţia cazurilor în care se dovedeşte că respectivul bun de capital a făcut obiectul unei livrări sau unei livrări către sine pentru care taxa este deductibilă;

e) în cazurile prevăzute la art. 138”.Conform art. 161 alin. (8) C.fisc.:„(8) Persoana impozabilă care a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a

taxei aferente unei construcţii sau unei părţi din aceasta, terenului pe care este situată sau oricărui alt teren care nu este construibil, construite, achiziţionate, transformate sau modernizate înainte de data aderării, şi care, la sau după data aderării, nu optează pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. f), va ajusta taxa deductibilă aferentă, în condiţiile prevăzute la art. 149, dar perioada de ajustare este limitată la 5 ani”.