RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT CU 4 CAMERE

Adresa Galai, Str. Anghel Saligny, nr. 110, bl. 2C, sc. 3, parter, ap. 38, jud. Galai

PROPRIETAR: S.C. X S.R.L.

VALOAREA DE PIA

51. 400 EURO

DATA EVALURII: 17 IUNIE 2014

DATA REDACTRII RAPORTULUI: 17 IUNIE 2014

Elemente de identificare raport (client X S.R.L., tip imobil- Apartament 4 camere, localitatea Galai)

RAPORT DE EVALUARE al propriet ii imobiliare:

Apartament cu 4 camere

1.EVALUATOR

Legitimaie ANEVARNr. 8313/2003

Oraul: GALATI

Adresa evaluatorului Strada Traian Vuia, nr. 9

Telefon: 0336.416.165; 0757.41.42.01, Fax: 416.165

E-mail: laura.mitrofan91@yahoo.com

2.CLIENTPersoan juridic: X S.R.L.

Nr. de ordine n registrul comerului: J17/1712/2007

Adresa Localitatea: Galai, Str. Anghel Saligny, nr. 110, bl. 2C, sc. 3, parter,

ap. 38, jud. Galai

DESTINATARULBanca Transilvania Sucursala Galai

RAPORTULUI

Apartament 4 camere i dependine situat la parterul unui bloc cu regim

3.PROPRIETATEAde nlare P+4E, Au = 85 mp;

EVALUAT

ProprietarProprietar asupra construciei:

S.C. X S.R.L.

Proprietar asupra terenului: teren n folosin cot indiviz 2% avnd

suprafaa indiviz de 28.55 mp.

Adresa proprietii Oraul: Galai, Jud. Galai;

Cartier Siderurgitilor Vest, Str. Anghel Saligny nr. 110, bl. 2C, sc. 3,

parter, ap. 38

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA ESTIMAT 226.400 LEI echivalent 51.400 EURO(ROTUNJIT)

VALOARE CU T.V.A.

5.TIP DE VALOAREValoarea de pia

SCOPUL EVALURIIGarantare credit

DATA INSPECIEIInspecia a fost efectuat de ctre la data de

PROPRIETII17.06.2014

DATA DE REFERIN23.07.2014

A EVALURII

CURS DE SCHIMB BNR,1 EURO = 4,4049 LEI

LA DATA EVALURII

6.DATE PRIVIND Dreptul de proprietatate: cu titlu de drept de cumprare ca bun

DREPTUL DEpropriu n favoarea S.C. X S.R.L. conform:

PROPRIETATE, Contract de vanzare-cumprare autentificat cu nr. 426-26.03.2008;

SUPRAFAA I COTE Numr topografic: 220/3;39;

2

INDIVIZEUn extras de carte funciar nu a fost pus la dispoziia evaluatorului;

Suprafaa nscris n documentaia cadastral: Au = 85 mp.

Proprietar asupra terenului: teren n folosin cot indiviz 2% avnd

suprafaa indiviz de 28.55 mp.7.DATE PRIVINDProprietatea a fost tranzacionat la preul de 250.000 lei n data de

ISTORICUL

26.03.2008

TRANZACIILOR CU

PROPRIETATEA

8.DATE PRIVINDExist documentaie cadastral

DOCUMENTAIASuprafaa nregistrat n documentaia cadastral: Su = 85 mp

CADASTRALCota indiviz de teren: 2%

9.SITUAIA ACTUAL A

APARTAMENTULUI

Liber

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASAREProprietatea este amplasat ntr-o zon rezidenial

ARTEREAuto i pietonal:

IMPORTANTE DE

-Str. Siderurgitilor

CIRCULAIE IN

-Str. Gh. Asachi

APROPIERE

-Str. Anghel Saligny

Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu una sau 2 benzi pe sens

CARACTERUL

Tipul zonei:

EDILITAR AL ZONEIZon rezidenial median

Proprietatea este amplasat ntr-o zon rezidenial pe Str. Anghel

Saligny, cartierul Siderurgitilor Vest din municipiul Galai.

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E

n zon se afl:

Reea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace de

transport suficiente

Uniti comerciale n apropiere: Showroom Staer, Restaurant Isharo

Uniti de nvmnt (mediu): Liceul nr. 10, Liceul Auto

Instituii de cult: Biserica Sf. Vasile

Sedii de banci: ING, BRD

Stadionul Oelul Galai

UTILITI EDILITAREReea urban de energie electric: existent

Reea urban de ap: existent

Reea urban de termoficare: existent

Reea urban de gaze: existent

Reea urban de canalizare: existent

Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent

GRADUL DE POLUAREAproprierea de combinat i traficul intens l transform n unul dintre

cartierele poluate ale oraului

AMBIENTCivilizat

CONCLUZIE PRIVIND ZONAProprietatea este amplasat ntr-o zon rezidenial pe Str. AnghelDE AMPLASARE

Saligny, cartierul Siderurgitilor Vest din municipiul Galai.n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E. Dotri i reele edilitare satisfctoare.

Ambient civilizat

Atractivitate bun

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

AMPLASAMENTBLOC DE LOCUINE P+4E

Apartament situat la parterANUL PIFAnul 1987

LOCUINE PE PALIER4 apartamente

3

ORIENTARECardinal: SUD

CARACTERISTICIStructura: fundaii din beton armat

nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din

beton armat, perei de compartimentare din zidrie de BCA

Planee din beton armat

Acoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoas

Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli simple

Ua de acces n bloc este din fier cornier

La ua de acces n bloc nu este montat interfon

Aspect exterior: ngrijit

Aspect interior: ngrijit

Numr de restanieri la plata ntreinerii: fr probleme majoreCONCLUZIE PRIVINDAspect ngrijit, utiliti completeCONSTRUCIA DE BAZNu se recomand efectuarea unei expertize tehnice

Blocul 2C nu este inclus n lista imobilelor cu grad de risc seismic

ntocmit de autoritile locale

12. DESCRIEREA APARTAMENTULUI

BILANUL DEApartamentul se compune din 4 camere, i dependine, cu Au = 85 mp;

SUPRAFAApartamentul este: semidecomandat

GRADUL DE CONFORTConfort 1

TMPLRIEExterioar: pvc i geam termopan;

Interioar: pvc i geam termopan;

U intrare: metalic;

FINISAJEApartamentul are finisaje medii;

Pardoseli: beton n sufragerie; gresie pe hol, n buctrie i n cele dou

bi; parchet n dormitoare

Perei acoperii cu zugrveli lavabile n camere i pe hol;

Perei placai cu faian n buctrie i n bi;

ALTE INFORMAIIn urma inspeciei proprietii s-a constatat c nu sunt modificari fa de

documentaia cadastral

INSTALAII SINormale

DOTRI ELECTRICEInstalaii n stare bun

INSTALAII Inclzirea se face de la centrala termic proprie;

DOTRI NCLZIREInstalaii n stare bun

INSTALAII SIDin reeaua oraului

DOTRI ALIMENTAREInstalaiile sunt bine intreinute

CU AP

INSTALAII IDin reeaua oraului

DOTRI ALIMENTAREAlimenteaz aragazul i centrala

CU GAZEInstalaiile sunt bine ntreinute

CONCLUZIE PRIVINDStare tehnic general bunDESCRIEREAAspect ngrijitAPARTAMENTULUIDeprecieri identificate: nu e cazul

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI SIPiaa locuinelor rezideniale cu 4 camere amplasate n blocuri deSUBPIEEI

locuine

Delimitarea pieei: municipiul GalaiNATURA ZONEIZon preponderent rezidenial

Din punct de vedere edilitar: zon stabil

Din punct de vedere economic: ora/ zon cu economie activOFERTA DE LOCUINE

SIMILAREBun

CEREREA DEn scdere

4

LOCUINE SIMILARE

ECHILIBRUL PIEEI

(RAPORTUL CERERE/Dezechilibru n favoarea OFERTEI

OFERT)

PREURI N ZONMinimum: 43.000 EURO echivalent 189.000 LEI

PENTRU PROPRIETIMaximum: 75.000 EURO echivalent 330.000 LEI

SIMILARE

CHIRII N ZONMinimum: 250 EURO / lun

PENTRU PROPRIETIMaximum: 400 EURO / lun

SIMILARE

CONCLUZII I TENDINEDezechilibru in favoarea OFERTEIPRIVIND PIAAREZULT: posibilitatea reducerii preurilor i chirieiPROPRIETIIANEXA nr. 3 cuprinde extrase privind preurile/chiriile pe segmentul de

pia al proprietii.

14. EVALUARE

REGLEMENTARI I CADRU LEGAL

STANDARDEIVS 1 Valoarea de pia tip de valoareINTERNAIONALE DEIVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaEVALUARE EDIIA AIVS 3 Raportarea evaluriiOPTA 2007IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

GN 1 Evaluarea proprietii imobiliareALTE REGLEMENTARI Decretul Lege 61/1990

14.1. Abordarea prin comparaia vnzrilor

n ANEXA nr. 1 este prezentat determinarea valorii de pia prin comparaia vnzrilor.

VALOAREA DE PIA PRIN226.400 LEI echivalent 51.397 EUROCOMPARAIA VNZRILOR

14.2. Abordarea prin capitalizarea venitului

n ANEXA nr. 2 este prezentat determinarea valorii de pia prin capitalizarea venitului generat de proprietate

pe baza Multiplicatorului Chiriei Brute.

VALOAREA DE PIA ESTIMAT239.088 LEI echivalent 54.278 EUROPRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

15. DEFINIII, IPOTEZE, CONDIII LIMITATIVE I ALTELE

15.1 DEFINIIIVALOAREA DE PIA

Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

515.2 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE:

Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este recomandat folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea n prealabil a acordului scris al clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz la punctul 10 de mai jos. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarilor evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport. Responsabilitatea se consider asumat numai fa de destinatarii raportului de evaluare.

Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele existente la data evalurii.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice n arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal i responsabil.

Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.

Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Dac nu se arat altfel n raport, evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.) sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice, etc.) care pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate la data inspeciei sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i nici pentru eventualele procese de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consider a fi credibile i evaluatorul crede c ele sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.

Opiniile privind valoarea precum i alte concluzii incluse n raport presupun ncheierea n mod satisfctor a oricror alte sarcini care trebuie finalizate ntr-o manier responsabil. Poate fi necesar efectuarea unei alte inspecii pentru a confirma ncheierea acestor sarcini.

Coninutul acestui raport este confidenial i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client, care de asemenea este precizat n raport. Clientul a fost de acord c realizarea evalurii i formatul raportului sunt adecvate destinaiei evalurii.

6Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat n orice scop de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport, precum i a agentului de asigurri i creditorului, dac acetia au pltit onorariul pentru evaluare, n situaia n care obiectivul clientului este un creditor ipotecar. Consimmntul scris i aprobarea trebuie de asemenea obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace.

15.3 ALTE PRECIZRI

Raportul de evaluare va fi completat cu cel puin 3 fotografii din interiorul apartamentului n procesul de evaluare se vor utiliza date i informaii n EURO i LEI.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Preurile de ofertare ale comparabilelor au fost preluate din urmtoarele surse:

pentru COMPARABILA 1: agenie imobiliar

pentru COMPARABILA 2: agenie imobiliar pentru COMPARABILA 3: agenie imobiliar

16. DECLARAIE DE CONFORMITATE

n calitate de elaborator, declar c raportul de evaluare pe care l semnez a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul i niciun interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. In aceste condiii, subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile formulate n prezentul raport de evaluare.

17. CERTIFICARE

Subsemnatul certific n cunotin de cauz i cu bun credin, c:

Afirmaiile privind faptele cuprinse n prezentul raport sunt adevrate i corecte.

Analizele, opiniile i concluziile sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative menionate i sunt analizele, opiniile i concluziile mele profesionale personale, impariale i neprtinitoare.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare i nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune, excepie fcnd rolul menionat aici.

Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, n funcie de mrimea valorii estimate, de direcia de evaluare care favorizeaz cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, n funcie de opinia mea.

Analizele, opiniile i concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare.

Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor menionate in raportul de evaluare, nici o alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

718. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINAL

N URMA EVALURII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAIILOR APLICABILE I A FACTORILOR RELEVANI, OPINIA MEA ESTE C VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE DESCRISE ESTE:

VALOAREA DE PIA227.000 LEI echivalent 51.400 EURO

VALOAREA DE PIA A FOSTCOMPARAIA VNZRILORESTIMAT PRIN

VALOAREA DE PIA CU T.V.A.

EXPERT EVALUATOR

SOCIETATEA COMERCIAL

Administrator,

ANEXE

ANEXA nr. 1:Determinarea valorii de pia prin comparaia vnzrilorANEXA nr. 2:Determinarea valorii de pia prin capitalizarea venituluiANEXA nr. 3:Oferte i informaii pe pia utilizateANEXA nr. 4:Fotografii ale proprietiiANEXA nr. 5:Localizarea proprietii

8ANEXA nr. 3: Oferte i informaii pe pia utilizate

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/va596322.htm

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/va781931.htm

9

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/va707052.htm

http://www.cauta-imobiliare.ro/oferte/inchirieri-apartamente-Galati-487039

10ANEXA nr. 4: Fotografii ale proprietii

11

ANEXA nr. 5: Localizarea proprietii

12