raport_ex.pdf

Raport de evaluare

la data de

pentru

S.C. FECNE S.A.

Şos. Berceni

Beneficiar: S.C. FECNE S.A. Nr. dosar: 0112/18.01.2011

Datele, informaŃiile şi conŃinutul acestei lucrări fiind confidenŃiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şitransmise unor terŃi fără acordul scris şi prealabil al

Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector. 3

Phone: (+40) 21 321 6823

Fax: (+40) 21 321 6801

Mobile: (+40) 722 281 670

E-mail: [email protected]

Web: www.preciss.ro

Raport de evaluare

la data de 18.01.2011

pentru bunuri aparŃinând

S.C. FECNE S.A.

situate în

Berceni, nr. 104, sector 4, Bucureşti

S.C. FECNE S.A. 18.01.2011

Ianuarie 2011

Datele, informaŃiile şi conŃinutul acestei lucrări fiind confidenŃiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şitransmise unor terŃi fără acordul scris şi prealabil al S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. şi al Beneficiarului

Bucureşti

Datele, informaŃiile şi conŃinutul acestei lucrări fiind confidenŃiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor putea fi

Bunuri din patrimoniul S.C. FECNE S.A., situate în -

Bucureşti, Şos. Berceni, nr. 104, Sector 4

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 2

SSiinntteezzaa eevvaalluuăărrii ii Obiectul evaluării îl constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate în Bucureşti, Şos. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinzând:

� Proprietate imobiliară de tip industrial cu nr. cadastral 1476/26

o Teren în suprafaŃă de 40.597,91 mp şi 7.781 mp în cotă indiviză reprezentând drumuri, (conform măsurătorilor cadastrale),

o ConstrucŃii cu o suprafaŃă construită la sol de 28.123,01 mp, (conform măsurătorilor cadastrale) şi

� Rest mijloace fixe conform listei pusă la dispoziŃie de client.

Proprietatea imobiliară de evaluat este o proprietate de tip industrial, specializatǎ. Evaluarea s-a făcut pentru proprietate în starea existentă la data evaluării. Scopul acestei lucrări este actualizarea valorilor estimate în raportul de evaluare efectuat în 2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand o propune de valoare pentru începerea licitaŃiei prin vânzare forŃată (rapidă) a bunurilor aparŃinând S.C. FECNE S.A. (societate aflată în faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A. Conform declaraŃiei lichidatorului, nu au fost formulate obiecŃiuni la Raportul de evaluare întocmit în anul 2007. Valoarea de piaŃă va fi estimată în conformitate cu Standardele InternaŃionale de Evaluare. Pentru estimarea valorii s-au aplicat următoarele abordări:

1. Abordarea prin cost a properietăŃii imobiliare, respectiv:

a. metoda comparaŃiei directe de piaŃă pentru terenuri;

b. Metoda costurilor pentru construcŃii;

2. Abordarea prin venit pentru prorietatea imobiliară;

3. Abordarea prin cost pentru bunuri mobile (metoda costului de înlocuire net);

Având în vedere tendinŃa de scădere accentuată înregistrată pe piaŃa imobiliară şi nu numai, în contextul crizei financiare şi economice actuale, este posibil ca scăderea pieŃei imobiliare să fie mai accentuată decât ritmul de diminuare al preŃului de pornire al licitaŃiei pentru proprietăŃile imobiliare în ipoteza în care proprietăŃile nu se vor vinde de la prima licitaŃie. În aceste condiŃii şansele de vânzare la licitaŃiile următoare scade considerabil. Pentru a evita această situaŃie propunem ca valorare de pornire a licitaŃiei o valorare sub valorarea de piaŃă estimată. Diminuarea propusă de evaluator este de cca 30%, având în vedere că procedura de vânzare (licitaŃie) permite obŃinerea unor preŃuri apropiate de valoarea de piaŃă chiar dacă valoarea de pornire este mai mică.

Valoarea propusă de evaluator pentru începerea licitaŃiei este:

respectiv

La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011.

Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

2.500.000 EUR

10.638.250 RON



NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3

3

DDeeccllaarraaŃŃ iiee ddee ccoonnffoorrmmiittaattee Prin prezenta declaraŃie certificăm următoarele:

� Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele InternaŃionale de Evaluare (IVS) - ediŃa a opta 2007 şi cu Codul Deontologic;

� Evaluatorul îşi asumă, pentru situaŃiile incluse în raportul scris, întreaga responsabilitate a lucrării;

� Datele prezente în cadrul raportului sunt reale şi corecte; � Evaluatorul certifică faptul că inspecŃia proprietăŃii ce face obiectul lucrării a fost

efectuată d-na Delcea Rodica, expert evaluator în cadrul S.C. Preciss Cconsulting S.R.L.;

� Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiŃiile limitative incluse în conŃinutul raportului şi reprezintă un punct de vedere nepărtinitor;

� Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea evaluată şi nici interes personal şi nu este părtinitor faŃă de nici una din părŃile implicate;

� Atât evaluatorul cât şi orice altă persoană afiliată sau implicată cu acesta nu sunt acŃionari sau asociaŃi cu beneficiarul;

� Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înŃelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare;

� Evaluatorul îndeplineşte cerinŃele adecvate de calificare profesională, a îndeplinit programul de pregătire profesională continuă şi are experienŃă în categoria de proprietate ce este evaluată;

� Evaluatorul a încheiat asigurarea de răspundere profesională pe anul 2011 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.

Expert evaluator:

Dorin Drulă




4

CCUUPPRRIINNSS

Sinteza evaluării......................................................................................................................... 2

DeclaraŃie de conformitate ........................................................................................................ 3

1. Capitolul I – Prezentare Generală .................................................................................... 5

1.1. Obiectul evaluării ................................................................................................................... 5

1.2. Scopul şi utilizarea evaluării .................................................................................................. 5

1.3. Data evaluării ......................................................................................................................... 5

1.4. Moneda raportului .................................................................................................................. 5

1.5. Beneficiarul raportului ........................................................................................................... 5

1.6. Prezentarea evaluatorului ....................................................................................................... 6

1.7. DefiniŃia valorii ...................................................................................................................... 7

1.8. Baza de evaluare ................................................................... Error! Bookmark not defined.

1.9. Surse de informaŃii ................................................................................................................. 8

1.10. Ipoteze şi condiŃii limitative................................................................................................... 9

1.11. Responsabilitatea faŃă de terŃi .............................................................................................. 10

1.12. Clauza de nepublicare .......................................................................................................... 10

2. Capitolul II – Descrierea proprietăŃii imobiliare de evaluat .......................................... 11

2.1. Identificarea proprietăŃii....................................................................................................... 11

2.2. SituaŃia juridică .................................................................................................................... 11

2.3. Descrierea amplasamentului (zona şi localizarea) ............................................................... 12

2.4. Descrierea terenului ............................................................................................................. 12 Indicatorii caracteristici ai terenului .............................................................. Error! Bookmark not defined.

2.5. Descrierea construcŃiei ......................................................................................................... 12

3. Capitolul III – Analiza preliminară a pieŃei imobiliare ................................................. 17

3.1. PiaŃa proprietăŃilor industriale.............................................................................................. 17 Prezentare generală ...................................................................................................................................... 17

4. Capitolul IV – Evaluarea proprietăŃii imobiliare ........................................................... 24

4.1. Procedura de evaluare .......................................................................................................... 24

4.2. Cea mai bună utilizare ......................................................................................................... 25

4.3. Evaluarea proprietăŃii – Abordarea pe bază de cost .............. Error! Bookmark not defined. 4.3.1. Evaluarea construcŃiei – Metoda Costului de înlocuire net ........................................................... 27 4.3.2. Evaluarea terenului ......................................................................... Error! Bookmark not defined.

4.3.2.1. Metoda comparaŃiei directe pentru teren ............................... Error! Bookmark not defined.

4.4. Abordarea pe baza de venit .................................................................................................. 30

4.5. Alegerea valorii finale ......................................................................................................... 33

Anexe la raportul de evaluare ................................................................................................. 35




5

11.. CCaappiittoolluull II –– PPrreezzeennttaarree GGeenneerraallăă

11..11.. OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii

Obiectul evaluării îl constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate în Bucureşti, Şos. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinzând:


o Teren în suprafaŃă de 40.597,91 mp şi 7.781 mp în cotă indiviză reprezentând drumuri, (conform măsurătorilor cadastrale),

o ConstrucŃii cu o suprafaŃă construită la sol de 28.123,01 mp, (conform măsurătorilor cadastrale) şi


Evaluarea s-a făcut pentru proprietate în starea existentă la data evaluării

11..22.. SSccooppuull şşii uuttiilliizzaarreeaa eevvaalluuăărriiii

Scopul acestei lucrări este actualizarea valorilor estimate în raportul de evaluare efectuat în 2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand o propune de valoare pentru începerea licitaŃiei prin vânzare forŃată (rapidă) a bunurilor aparŃinând S.C. FECNE S.A. (societate aflată în faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A. Conform declaraŃiei lichidatorului, nu au fost formulate obiecŃiuni la Raportul de evaluare întocmit în anul 2007.

11..33.. DDaattaa eevvaalluuăărriiii

Evaluarea s-a făcut în baza informaŃiilor corespunzătoare datei de 18.01.2011: (data evaluării), dată la care se consideră valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de evaluator.

Data inspecŃiei: 22.06.2010.

Data elaborării lucrării: ianuarie 2011.

11..44.. MMoonneeddaa rraappoorrttuulluuii

Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este prezentată în lei (LEI) şi în euro (EURO) la cursul de schimb al Bancii NaŃionale a României din data la care se estimează valoarea.Cursul de schimb valutar la data evaluării 18.01.2011:

1EUR = 4,2553 LEI

11..55.. BBeenneeffiicciiaarruull rraappoorrttuulluuii

Beneficiarul prezentului raport este S.C. FECNE S.A.




6

Sediu: Bucureşti, Şos. Berceni nr. 104, sector 4;

Numar de înmatriculare la Registrul Comertului: J40/28/1990

CUI: 369432

S.C. FECNE S.A. are ca activitate de bază fabricarea de construcŃii metalice şi părŃi componente ale structurilor metalice. Societatea este furnizor de echipamente nucleare, iar principalul său client este GSP ConstanŃa.

Societate este în insolvenŃă în temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicată şi completată şi a art. 20 lit. “g” din Legea 85/2006. Conform „Procese verbale al adunării creditorilor din 28.06.2010” la punctul 3 s-a propus şi aprobat intrarea societăŃii in faliment.

11..66.. PPrreezzeennttaarreeaa eevvaalluuaattoorruulluuii

Date generale Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L.

Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3;

Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405;

Persoană contact: Dorin Drulă– 0722.281.670;

Fax: (031) 22 89 4 00;

E-mail: [email protected]; [email protected]

Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004

CUI: 16667800

Atribut fiscal: RO

Capital social: 5.020 LEI

Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001

Banca: BCR Sector 3

Obiectul principal de activitate Conform nomenclatorului privind clasificarea activităŃilor din economia naŃională – CAEN, obiectul de activitate al societăŃii este:

Domeniul principal de activitate: Alte activităŃi de servicii suport pentru întreprinderi n.c.a. – cod CAEN 8299.

Alte activităŃi desfăşurate: ActivităŃi de consultanŃă pentru afaceri şi management – cod CAEN 7022;

Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor – cod CAEN 6621;

Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal – cod CAEN 6920;

ActivităŃi de studiere a pieŃei şi de sondaj – COD CAEN 7320;

Alte activităŃi de servicii privind tehnologia informatiei – cod CAEN 6209.

PRECISS CONSULTING efectuează lucrări de evaluare şi expertiză tehnică în scopul:




7

�� privatizării/vânzării contra numerar a acŃiunii societăŃilor comerciale, conform metodologiilor stabilite de organismele abilitate;

�� privatizării/vânzării activelor societăŃilor comerciale; �� stabilirii valorii imobilelor (construcŃii şi terenuri) - evaluări imobiliare; �� studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizări; �� stabilirii aportului în natură la capitalul social sau majorării capitalului social; �� stabilirii valorii garanŃiilor/studii de fezabilitate pentru obŃinerea creditelor

bancare; �� studii de fezabilitate pentru finanŃări de investiŃii noi sau dezvoltări; �� planuri de afaceri pentru constituirea de societăŃi mixte; �� studii de restructurare; �� stabilirii valorii bunurilor materiale la vânzarea prin licitaŃie, fuzionări, lichidări,

leasing, partaje, etc; �� stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectuală: know-how, invenŃii,

licenŃe, brevete. Atestarea capacităŃii S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigură profesionalism şi operativitate în executarea lucrărilor din obiectul de activitate prin:

�� Evaluatori atestaŃi de AsociaŃia NaŃinală a Evaluatorilor din România, consultanŃi de investiŃii atestaŃi CNVM, experŃi contabili – membrii ai Corpului ExperŃilor Contabili din România, auditori - membrii ai Camerei NaŃionale a Auditrorilor din România.

�� ConfidenŃialitatea lucrărilor efectuate şi asigurarea respectării codului deontologic al profesiunii de evaluator;

�� Baza de date permanent actualizată; �� SpaŃii corespunzătoare, echipament informatic şi birotica necesară elaborării

lucrărilor; Asigurare profesională: 500.000 EUR cu nr. 2118/07.01.2011

S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al AsociaŃiei NaŃionale a Evaluatorilor din România (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091).

În acest moment suntem acreditaŃi ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Banca Românească etc.

11..77.. BBaazzaa ddee eevvaalluuaarree -- DDeeffiinniiŃŃiiaa vvaalloorriiii

Valoarea estimată este valoarea de piaŃă aşa cum aceasta este definită în Standardele InternaŃionale de Evaluare, ediŃia a opta 2007 – standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR începând cu anul 2004. Valoarea de piaŃă este definită în Standardul InternaŃional de Evaluare IVS 1 –Valoarea de PiaŃă – baza de evaluare:

Valoarea de piaŃă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie cu preŃ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părŃile implicate au acŃionat în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Vânzarea forŃată se referă la un preŃ care provine din vânzarea în circumstanŃe atipice sau extraordinare, care reflectă, de obicei, o perioadă de comercializare inadecvată şi fără o publicitate rezonabilă, iar alte ori reflectă prezenŃa unui vânzător care nu e dispus să vândă sau/şi desfăşurarea vânzării în condiŃii de forŃare sau constrângere. Din aceste motive, preŃul




8

asociat cu un tip de vânzare, forŃată sau la faliment, numit valoarea de vânzare forŃată nu este o reprezentare a valorii de piaŃă. PreŃul plătit în astfel de condiŃii este un fapt dat. În general nu este uşor de estimat de către evaluator din cauza naturii şi amplorii ipotezelor subiective şi conjuncturale pe care trebuie să le facă evaluatorul pentru a-şi formula o astfel de opinie. Valoarea de vânzare forŃată mai este cunoscută şi prin termenul de preŃ de lichidare.

Valoarea de vânzare forŃată este suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăŃi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiŃia valorii de piaŃă. În unele Ńări, valoarea de vânzare forŃată, în particular poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă şi un cumpărător sau nişte cumpărători care cumpără, fiind conştienŃi de dezavantajul vânzătorului.

Baza de evaluare este valoarea de piaŃă. Principiile de evaluare pe care se bazează metodele alese în urma analizei proprietăŃii de evaluat şi a pieŃei sale specifice sunt:

• principiul cererii şi ofertei care susŃine că preŃul proprietăŃii variază direct, dar nu neaparat proporŃional atât cu cererea cât şi cu oferta;

• principiul substituŃiei care aplicat metodei comparaŃiilor directe arată că valoarea unei proprietăŃi tinde să fie dată de preŃul ce ar fi plătit pentru a achiziŃiona o proprietate cu utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil;

• principiul echilibrului conform căruia relaŃia între teren şi construcŃii şi relaŃia dintre o proprietate şi mediu trebuie să fie în echilibru pentru ca o proprietate să reflecte valoarea de piaŃă reală;

• conceptul de cea mai bună utilizare, care se bazează pe modul în care cumpărătorii şi vânzătorii îşi fixează preŃurile pentru proprietăŃi, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabilă folosire a zonei sau a proprietăŃii dintre utilizările legal permisive şi fizic posibile;

• principiul anticipaŃiei care incubă perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva unor beneficii viitoare.

Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt: • IVS 1 - Valoarea de piaŃă, • IVS 2 - Alte valori decât valoarea de piaŃă; • IVS 3 - Raportarea evaluării; • GN 1 - Evaluarea proprietăŃii imobiliare; • GN 8 - Costul de înlocuire net; • GN 11 - Verificarea evaluăriilor.

11..88.. SSuurrssee ddee iinnffoorrmmaaŃŃiiii

La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente şi elemente :

a) Materiale metodologice ale AsociaŃiei NaŃionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR);

b) Certificat de Înmatriculare la Registrul ComerŃului a S.C. Kvaerner Fecne S.A.;

c) Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis la data de 24.05.1994;

d) Încheiere nr. 3162 privind înscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis la data de 24.05.1994;




9

e) Extras de carte funciară nr. 30328 N din data de 23.09.2003;

g) Planul de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate, scara 1 : 500;

h) Fişa corpului de proprietate nr. 1476/26;

i) Relevee construcŃii;

j) Lista mijloacelor fixe;

k) Materiale privind piaŃa imobiliară din România ("ProprietăŃi", "Ziarul Financiar", "Capital" etc.)

11..99.. IIppootteezzee şşii ccoonnddiiŃŃiiii lliimmiittaattiivvee

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului.

Ipoteze • Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de

către proprietar. Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaŃie juridice sau a consideraŃiilor privind titlul de proprietate, acesta considerându-se a fi valabil;

• Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini;

• Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăŃii sau ale structurii de rezistenŃă, ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru această situaŃie, evaluatorul neefectuând studii sau expertize tehnice pentru descoperirea lor;

• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanŃă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător şi este conformă cu toate reglementările şi restricŃiile urbanistice.

• Conform declaraŃiilor beneficiarului Valoarea de intrare a mijloacelor fixe este la nivelul anului 1994 (conf. HG 500/1994) pentru cele intrate anterior acestei date şi la valoare de achiziŃie pentru cele achiziŃionate ulterior.

CondiŃii limitative • Acest raport nu se poate publica sau utiliza în alt scop fară acordul prealabil în

scris al evaluatorului;

• Evaluatorul nu işi asumă responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apare ulterior evaluarii şi care pot influenŃa opiniile din această lucrare;

• Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin prezentul raport;

• Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, luând în considerare informaŃiile de care s-a dispus la data evaluării;

• Evaluarea este valabilă numai pentru scopul precizat.

• Evaluarea s-a efectuat în baza informaŃiilor primite de la beneficiar; evaluatorul nu a efectuat inventarierea bunurilor mobile evaluate.




10

11..1100.. RReessppoonnssaabbiilliittaatteeaa ffaaŃŃăă ddee tteerrŃŃii

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data evaluării şi pentru un interval de timp limitat după această dată, în situaŃia în care condiŃiile specifice ale pieŃei imobiliare nu suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate.

11..1111.. CCllaauuzzaa ddee nneeppuubblliiccaarree

Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităŃii, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului.

Publicarea parŃială sau integrală a acestuia, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul, atrage după sine încetarea obligaŃiilor contractuale şi a responsabilităŃii evaluatorului.




11

22.. CCaappiittoolluull IIII –– DDeessccrriieerreeaa bbuunnuurriilloorr ddee eevvaalluuaatt

22..11.. IIddeennttiiffiiccaarreeaa pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree şşii aa bbuunnuurriilloorr mmoobbiillee ddee eevvaalluuaatt

Obiectul evaluării îl constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate în Bucureşti, Şos. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinzând:



Proprietatea imobiliară ce face obiectul acestui raport este înregistrată în Cartea funciară nr. 30328/N a localităŃii Bucureşti cu numărul cadastral 1476/26 şi se compune din:

� Teren cu suprafata teren: 40.597,91 mp şi 7.781 mp în cotă indiviză reprezentând drumuri de acces.

� ConstrucŃie, formată din următoarele corpuri:

Nr. Crt. Denumire Suprafata

construita (mp)

C1 Mecano-sudura grea 25.847,72 C2 Anexa TS - Accelerator linear 196,57 C3 Cabina accelerator linear 711,49 C4 Cuptor 382,25 C5 Statie compresoare 246,94 C6 Cuptor si alicara 738,04

TOTAL 28.123,01

Bunurile mobile sunt mijloace fixe din grupele 2-6 situate în incinta proprietăŃii imobiliare prezentată mai sus. In cea mai mare parte, sunt mijloace fixe specializate, greu vandabile.

22..22.. SSiittuuaaŃŃiiaa jjuurriiddiiccăă

Conform declaraŃiilor reprezentantului clientului, la data evaluarii, proprietatea imobiliară cu numărul cadastral 1476/26, înscrisă în Cartea funciară nr. 30328/N a localităŃii Bucureşti se află în proprietatea persoanei juridice S.C. FECNE S.A.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor se dovedeşte cu Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor Seria MO3, nr. 1091 din 24.05.1994.

Asupra proprietăŃii s-au constituit garanŃii bancare, care limitează dreptul de proprietate.

Astfel la 24.06.2003 (Încheiere nr. 14719-20) asupra imobilului se înscrie dreptul de ipotecă şi de interdicŃie de înstrăinare şi grevare pentru garantarea creditului de 750.000 EUR în favoarea lui Piraeus Bank România S.A.

La data de 22.07.2003 (Încheierea nr. 17716-17717) se înscrie dreptul de ipotecă gradul II şi interdicŃie de înstrăinare, grevare şi demolare construcŃie, pentru creditul în valoare de 1.000.000 EUR în favoarea lui Piraeus Bank România S.A.

La data de 09.03.2005 Biroul Executorului Judecătoresc au pus sub sechestru bunuri mobile ce aparŃin debitoarei S.C. FECNE S.A.




12

S.C. FECNE S.A. este în insolvenŃă în temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicată şi completată şi a art. 20 lit. “g” din Legea 85/2006. Conform „Procese verbale al adunării creditorilor din 28.06.2010” la punctul 3 s-a propus şi aprobat intrarea societăŃii in faliment.

Toate aceste informaŃii au fost considerate credibile şi corecte, evaluatorul neverificând autenticitatea actelor juridice deŃinute.

Evaluatorul nu a avut la dispoziŃie extras de carte funciară recent. Pentru evaluare proprietatea se consideră liberă de sarcini şi marketabilă.

22..33.. DDeessccrriieerreeaa aammppllaassaammeennttuulluuii ((zzoonnaa şşii llooccaalliizzaarreeaa))

Proprietatea imobiliară în cauză este amplasată în Bucuresti, Şos. Berceni, nr. 104, Sect. 4, după cum urmează:

22..44.. DDeessccrriieerreeaa tteerreennuulluuii

• Suprafata totală (cumulată) a terenului-conform măsurătorilor cadastrale este Stot = 48.378,91 m2 din care 7.781 mp reprezintă drumuri de acces în cotă indiviză.

• Terenul este racordat la toate utilităŃile.

• Din discuŃiile purtate cu proprietarul şi din informaŃiile culese, rezultă că nu există probleme deosebite de mediu: nu au fost observaŃi factori poluanŃi ai solului şi subsolului şi se presupune că infestarea terenului în cauză se află în condiŃii acceptabile, neinfluenŃând valoarea.

• În concluzie, se poate aprecia ca poziŃia terenului este adecvată pentru activitate industrială.

22..55.. DDeessccrriieerreeaa ccoonnssttrruuccŃŃiiiilloorr

C1 – Mecano – Sudură grea




13

ConstrucŃia este amplasată în incinta S.C. FECNE S.A. A fost proiectată între anii 1976 – 1980 în mai multe etape şi a fost pusă în funcŃiune după anul 1981. Proiectul de execuŃie a fost elaborat de I.P.C.M., structura fiind conformată şi proiectată conform normelor şi normativelor în vigoare la acea dată. Obiectivele “Halei Mecano Sudură Grea” au fost asigurate prin proiectele de bază cu toate utilităŃile:

• Energie electrică; Consumatorii electrici din cadrul FECNE sunt alimentaŃi prin intermediul posturilor trafo din staŃia de conexiuni SC-215. Posturile trafo şi staŃia de conexiuni se găsesc amplasate în Hala Mecano Sudură Grea. DistribuŃia energiei electrice la consumatori se face astfel:

� Din staŃia de conexiuni SC 215 sunt alimentate posturile trafo din hala PT1 – PT5 echipate cu 1 sau 2 transformatoare

� Din tablourile generale de distribuŃie aferente posturilor trafo se alimentează: � Magistralele de bare MA1, MA2, MB1, MB2, MC1 + MD1, MC2 +

MD2; � Liniile de contact prin intermediul tablourilor TLC; � Tablourile instalaŃiei de ventilaŃie; � InstalaŃia de iluminat a halei prin intermediul tablourilor de lumină TL; � Consumatorii din sediul administrativ (fosta anexă tehnică a HMSG).

� Din magistralele de bare din hala MA1, MA2, MB1, MB2, prin intermediul cutiilor de racord (CR), se alimentează:

� Consumatorii tehnologici ai halei; � InstalaŃiile de iluminat din anexele tehnice din hală; � InstalaŃiile de ventilare climatizare; � Consumatorii din hala de prelucrari mecanice (fost laboratorul de

sudură); � Gospodăria de apă şi compresoare prin tablourile din atelierul de

prelucrări mecanice. MenŃiuni speciale privind alimentarea cu energie electrică

o Tablourile electrice din staŃia de conexiuni şi posturile trafo sunt vechi şi conŃin aparate de conectare şi proiecŃie cu grad mare de uzură fizică şi morală

o Transformatoarele din posturile trafo sunt la limita duratei normale de funcŃionare care este conf. PE 016/96 de circa 30 ani.

• Energie termică; Alimentarea cu energie termică se realizează din centrala termică

realizată în incinta HMSG în fostul “Nod termic” prin intermediul distribuitorului şi colectorului existente conf. plan 28.416 – 1.7 – 004 şi RV 22 – It – 010.

• Apa potabilă; Alimentarea cu apă potabilă este asigurată de la reŃeaua incintă. • Canalizare; Canalizarea apelor uzate se face în sistem divizor la reŃeaua de canalizare

menajeră şi la reŃeaua de canalizare pluvială din incintă. Arhitectură Conform proiectelor, Hala mecano – sudură grea este compusă din mai multe corpuri de clădire alipite, cu sisteme constuctive şi înălŃimi diferite, care au legături funcŃionale şi tehnologice directe. Acestea sunt următoarele: C1 - hală mecano – sudură grea propriu –zisă şi clădirile tehnologice anexe, adiacente acesteia: Cs – Anexă TS accelerator liniar, C3 – Cabină accelerator liniar, C4 – Cuptorul Cooperheat, C6 – Cabină alicare cu cuptorul de încălzit table, C5 – StaŃie de compresoare. Hala principală de producŃie este compartimentată cu pereŃi de înălŃimi diferite, în funcŃie de necesităŃile tehnologice.




14

Date generale Forma în plan a clădirii este asemănătoare literei L, având axele longitudinale orientate pe direcŃia Nord Est – Sud Vest. Clădirea este alcătuită din patru corpuri adiacente. Regimul de înălŃime al celor patru corpuri este parter, în interiorul halei principale de producŃie existând compartimentări etajate, cu acoperiş propriu. Aria construită totală este Ac = 28.123,01 mp din care:

� Hala principală mecano – sudură Ac = 25.847 mp;

� Cabină accelerator liniar Ac = 711,49 mp;

� Anexa TS accelerator liniar Ac = 196,57 mp;

� Cuptor Cooperheat Ac = 382,25 mp;

� Cabină alicare + scoala de sudură (fosta staŃie de compresoare) Ac = 738,04 mp;

Aria desfăşurată totală Ad = 29.336,31 mp:

� Hala principală mecano – sudură Ad = 27.087 mp;

� Cabină accelerator liniar şi anexa TS Ad = 908,06 mp;

� Cuptor Cooperheat Ad = 382,25 mp;

� Cabină alicare + scoala de sudură (fosta staŃie de compresoare) Ad = 959 mp;

Descrierea construcŃiei Hala mecano – sudură grea este o clădire cu structura alcătuită din stâlpi şi grinzi metalice, având trama constructivă: trei deschideri inegale (39,00 m; 33,85 m; 22,15m) cu travei de 24 m şi rost de dilatare de 3,00 m. Deschiderile dintre stâlpii cu axele A – B = 39,00m şi B – C = 33,85 m au lungimea de 12 travei, iar cea dintre stâlpii cu axele C – D = 22,15 m au lungimea de 8 travei. ÎnălŃimile libere ale celor trei deschideri sunt diferite:

• Deschiderea A – B [0 – 11] – h liber = 37,57 m; • Deschiderea B – C [0 – 11] – h liber = 23,35 m; • Deschiderea C – D [0 – 8] – h liber = 16,21 m.

Închiderile halei au fost proiectate şi executate din pereŃi de tablă cutată tip sandwich cu termoizolaŃie din vată minerală pe parapet de beton şi vitaje din geam armat pe tâmplărie metalică. Uşile de acces în hală, pietonale şi carosabile sunt cu structură metalică şi tăblii din tablă cutată dublă, termoizolate cu vată minerală. Acoperişul a fost prevăzut şi executat din tablă cutată pe pane metalice cu luminatoare metalice cu geam armat şi deflectoare tip “Robertson”. Luminatoarele triunghiulare, de 3 m lăŃime sunt amplasate între axele 8 – 11 [A – C] iar deflectoarele între axele 9 – 11 [A – C]. Acoperişul are atice din tablă cutată, la următoarele cote:

• Deschiderea A – B [0 – 11] = 41,73 m; • Deschiderea B – C [0 – 11] = 33,41 m; • Deschiderea C – D [0 – 8] = 19,00 m.

Învelitoarea acoperişului s-a executat din materiale hidroizolante bituminoase şi termoizolaŃie de polistiren expandat. Colectarea apelor meteorice este asigurată de pantele date de structura acoperişului iar scurgerea acestora prin guri de scurgere şi coloane interioare. Finisajele exterioare ale închiderilor sunt vopsitorii cu email pe tablă cutată şi pe tâmplăria metalică a uşilor şi ferestrelor, culoare alb bleu şi albastru petrol. Ferestrele au geam armat peliculizat gălbui auriu. Pardoseala halei este din beton cu criblură de bazalt.




15

În interiorul halei au fost proiectate şi executate clădiri care adăpostesc anexele tehnico – sociale şi clădiri tehnologice speciale. De asemenea, au fost executate prin autoutilare corpuri de clădire cu destinaŃii similare. Clădirile anexelor cu indicativele C1, C2 şi C4 au aceleaşi caracteristici constructive şi dimensiuni pe înălŃime, diferenŃele constând în dimensiunile planimetrice. Regimul de înălŃime al clădirilor de tip C2 – C4 este P+1, având cotele pardoselilor finite la ± 0,00; +3,40; +6,12 şi a acoperişului la +8,83. Structura de rezistenŃă este alcătuită din stâlpi şi grinzi metalice cu planşee din tablă cutată suprabetonată, având trama constructivă: o deschidere de 4,96 m cu travei de 3,0m interax. Scările de acces la etajele clădirilor sunt metalice, în două rampe. Închiderile sunt diferenŃiate în funcŃie de nivel. La parter s-a prevăzut profilit dublu (cu polistiren expandat la mijloc) pe profile metalice, cu parapet de beton (h = 0,50 m). La etaje, perteŃii de închidere sunt din tâmplărie tip “SECCO” – IREMOAS cu vitraj din geam clar şi parapeŃi de tablă cutată dublaŃi cu panouri PFL la interior. Închiderile fără vitraje sunt executate din tablă cutată zincată. În dreptul ferestrelor precum şi al închiderilor halei s-au prevăzut balustrade metalice de 0,75 m înălŃime. Uşile de acces la toate nivelurile sunt metalice pline. Finisajele proiectate şi executate sunt:pardoseli din covor de PVC pe şapă sclivisită (etaje), mozaic sau beton (parter) şi vopsitorii de ulei sau email la pereŃi şi tâmplărie. PereŃii de compartimentare ai acestor anexe au fost executaŃi ulterior din tablă cutată sau lisă, panouri de galsswand metalic, panouri PFL şi gipscarton. SuprafeŃele metalice sunt vopste cu ulei sau email iar gipscartonul cu vopsea lavabilă. Usile sunt metalice şi din lemn. C2 - Acceleratorul liniar este amplasat în exteriorul halei mari de mecano-sudură grea. Este o construcŃie din beton armat de tip hală industrială care adăposteşte acceleratorul şi anexe din zidărie portantă pentru utilităŃi. Structura verticală de rezistenŃă este alcătuită din pereŃi masivi din beton armat care protejează hala mare de radiaŃiile interioare. ConstrucŃia are o uşă glisantă din două bucăŃi, care culisează transversal.uşile sunt din beton armat şi sunt prevăzute cu sistem de rulare inferior şi superior care le permite deplasarea. Datorită masivităŃii pereŃilor, prin proiect au fost prevăzute rosturi de turnare verticale şi orizontale. PereŃii nu au goluri de uşi sau ferestre, datorită procesului tehnologic care se desfăşoară în interior. Incinta este acoperită cu o placă din beton armat. Clădirea acceleratorului nu are compartimentări interioare.datorită destinaŃiei speciale a construcŃiei, aceasta este prevăzută cu o serie de dotări speciale:

• pod rulant care se deplasează pe două şine metalice din Ńeavă pătrată, prevăzute cu opritori

• acceleratorul de particule, montat pe podul rulant • platfotmă transportoare pe 4 şine de rulare încastrate în radierul de fundare • canale tehnologice acoperite cu dale prefabricate • uşă metalică specială care se închide automat la declanşarea radiaŃiilor, izolând

clădirea acceleratorului de anexe. Clădirea anexei C3, amplasată între stâlpii cu axele A[2 – 3] executată prin autoutilare, este adiacentă grupului sanitar GS1, care a fost modificat prin schimbarea destinaŃiei WC-ului pentru bărbaŃi. Acest spaŃiu aparŃine în prezent laboratorului care este amplasat la parterul anexei C3.




16

Structura de rezistenŃă a clădirii este alcătuită din profile metalice, iar regimul de înălŃime este P+1. Etajul este amplasat pe parterul care acoperă grupul sanitar şi peste parterul anexei, cu cota de nivel +3,10 m. Planşeul peste parter este format din două părŃi, cel al grupului sanitar (din beton armat) şi cel al anexei propriu-zise, executat din tablă striată pe profile metalice. Acoperişul este executat din tablă pe structură metalică. Accesul la etaj se face prin două scări metalice exterioare. PereŃii de compartimentare şi închidere sunt executaŃi din tablă cutată şi lisă cu vitraje din geam clar pe profile metalice. Uşile sunt metalice. Pardoseala parterului este din beton, iar cea a etajului din tablă striată protejată parŃial cu covor PVC. SuprafeŃele metalice sunt vopsite cu ulei sai email, iar cele de tencuială cu vopsele lavabile tip vinarom. C4 – Cuptorul Cooperheat ConstrucŃia cu caracter tehnologic special este amplasată în exteriorul halei mari de mecano – sudură grea. Structura de rezistenŃă este integral metalică cu parter. ConstrucŃia este fundată pe radier general. Structura verticală este alcătuită din stâlpi metalici realizaŃi din două profile metalice U24 prinse spate în spate prin intermediul şuruburilor. Cuptorul este înălŃat de la pământ cu 110 cm, iar elementele orizontale de rezistenŃă ale fundului acestuia sunt grinzi din tablă groasă asamblată sub formă de l, dispuse transversal la 0,40 m. ConstrucŃia este prevăzută cu scară exterioară metalică de tip scară de pisică care asigură accesul pe acoperişul cuptorului. Nu are compartimentări interioare. Uşa cuptorului este metalică şi funcŃionează prin deplasare pe verticală. Cuptorul este căptuşit în interior cu cărămidă refractară, termoizolaŃie şi folie reflectorizantă.În exterior cuptorul este acoperit cu tablă cutată. Clădirea anexei C5 (executată prin autoutilare) are regimul de înălŃime P+1 şi structura de rezistenŃă din profile metalice. Este amplasată între stâlpii cu axele A[6-7]. Planşeul peste parter este executat din tablă striată, iar cel peste etaj din tablă cutată pe pane metalice. Cota de nivel a etajului este +3,20 m. Accesul la etaj este asigurat de o scară metalică amplasată în interiorul anexei. Închiderile clădirii sunt executate din panouri de tablă cutată pe profile metalice.Uşa de acces este metalică. Clădirea nu este compartimentată. Golurile din planşeul etajului şi scara sunt protejate cu balustrade metalice. Pardoseala parterului este din beton, iar cea a etajului din tablă striată. SuprafeŃele metalice sunt protejate cu vopsea de email sau cu grund. Clădirea anexei C6 este executată prin autoutilare şi are regimul de înălŃime parter cu acoperişul circulabil. Este amplasată între stâlpii cu axele A[7-8]. Structura de rezistenŃă este alcătuită din profile metalice, iar planşeul acoperişului din tablă striată. PereŃii de închidere şi de compartimentare sunt din tablă cutată şi tablă lisă, protejată cu grund şi parŃial cu vopsea de ulei. Pardoseala este din beton. Acoperişul este executat din tablă cutată pe pane metalice, în două ape cu scurgerea interioară a apelor pluviale. Învelitoarea este executată din materiale bituminoase cu termoizolaŃie din plăci de stabilit.




17

Peretele de compartimentare longitudinal prevăzut prin proiect şi executat, este din zidărie de 12,5 cm grosime, pe toată înălŃimea clădirii. PereŃii de compartimentare pentru şcoala de sudură sunt executaŃi din tablă pe structură metalică în zona pentru activităŃile teoretice şi din zidărie de 15 cm grosime şi înălŃime de 2,50 m (cu acoperiş din tablă) în zona activităŃilor practice. Uşile sunt metalice. Pardoseala este de beton, pereŃii tencuiŃi sunt vopsiŃi cu vopsea tip vinarom şi tâmplăria metalică vopsită cu vopsea de ulei. InstalaŃii Atât în hala principală de producŃie, cât şi în clădirile tehnologice anexe au fost proiectate şi s-au executat următoarele instalaŃii:

� instalaŃii sanitare de alimentare cu apă potabilă şi de canalizare;

� instalaŃii de ventilaŃie;

� instalaŃii interioare de încălzire – ventilare;

� instalaŃii electrice: de iluminat, aferente ventilaŃiei, de legare la pământ, magistrale de

bare, aferente liniilor de contact. ConstrucŃii speciale Cele mai importante construcŃii speciale sunt podurile rulante. În deschiderea A, B funcŃionează poduri rulante suprapuse de construcŃie specială care circulă la acelaşi nivel +23,00 m. În deschiderea B, C funcŃionează două poduri rulante care circulă pe grinda de rulare de cca 200 m, la cota +23,00 m. În deschiderea C, D funcŃionează deasemenea două poduri rulante care circulă pe grinzi de rulare la cota + 13,00 m.

33.. CCaappiittoolluull IIIIII –– AAnnaalliizzaa pprreelliimmiinnaarrăă aa ppiieeŃŃeeii iimmoobbiilliiaarree

33..11.. PPiiaaŃŃaa pprroopprriieettăăŃŃiilloorr iinndduussttrriiaallee

PPrreezzeennttaarree ggeenneerraallăă

PiaŃa imobiliară se poate defini ca fiind interacŃiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaŃă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenŃialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici.

PiaŃa imobiliară este influenŃată de atitudinile, motivaŃiile şi interacŃiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieŃelor eficiente (este foarte sensibilă la situaŃia pieŃei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenŃate de tipul de finanŃare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaŃă care nu se autoreglementează, ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaŃiile despre tranzacŃii similare nu sunt imediat disponibile, există decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaŃiei).

În anii de dinaintea lui 1989 construcŃiile industriale s-au extins foarte mult. În urma procesului de restructurare a activităŃii industriale început după anul 1990 au apărut spaŃii de producŃie slab sau deloc utilizate, care au fost disponibilizate şi propuse pentru valorificare sau asociere.




18

Pe pieŃele imobiliare cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinŃa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preŃuri, pe o anumită piaŃă, într-un anumit interval de timp.

În cazul proprietăŃii analizate, luând în considerare tipul definit (vecinătăŃile, amplasarea, dimensiunile, compartimentarea, utilităŃile oferite, etc.), analiza cererii are la bază cererea manifestată pentru proprietăŃi industriale de tipul halelor industriale universale din zona respectivă.

Cei care vând hale industriale sunt în general societăŃi comerciale productive care doresc să-şi restrângă activitatea, fiind nerentabile sau să aibă o altă sursă de venit pentru a subzista. Datorită faptului că dezvoltarea din anii ’80 nu a avut la bază o nevoie reală, ci una haotică, în 1990 era un mare excedent de asemenea spaŃii.

PreŃul de vânzare al acestor proprietăŃi este mai mic decât preŃul de realizare a unei construcŃii noi similare, pentru că nu este raŃional să construieşti ceva nou, dacă îl găseşti să îl cumperi mai ieftin.

PiaŃa imobiliară a construcŃiilor industriale nu este dinamică nu pentru că nu există cerere, ci pentru că nu există mijloace de creditare a cererii. Valoarea unei construcŃii industriale depinde, pe lângă poziŃionare şi mărime şi de modul de compartimentare, utilităŃi oferite, grad de finisaj etc.

În prezent, piaŃa spaŃiilor industriale şi de depozitare poate fi împărŃită în două categorii distincte: spaŃii noi şi spaŃii vechi. SpaŃiile vechi oferă în general structuri din beton, în timp ce noile parcuri apărute oferă atât structuri metalice, cât şi structuri din beton. ConstrucŃiile industriale noi, construite în ultimii ani, sunt superioare din punct de vedere calitativ celor existente.

Din punct de vedere al facilităŃilor, oferta este similară pentru toate halele şi depozitele: tensiune 380V, gaze, apă curentă, canalizare, poduri rulante suspendate, lifturi de marfă, platforme din beton, poziŃionarea în apropiere de căi ferate şi căi de transport accesibile pentru încărcături grele.

Clădirile se află în general în diferite stadii de deteriorare, însă o parte dintre acestea au fost renovate prin rezugrăvirea pereŃilor interiori şi a faŃadelor, instalarea sistemelor de detectare şi de stingere a incendiilor, nivelarea uniformă a podelelor din beton, instalarea unor noi căi de acces în incintă, de dimensiuni mari, costurile fiind suportate fie de către proprietar, fie de către noul client, potrivit convenŃiei contractului de închiriere.

Nivelul chiriei pentru această categorie de spaŃii variază în funcŃie de locaŃie, stadiul de deteriorare şi de facilităŃile oferite.

Segmentul spaŃiilor logistice din Capitală resimte din plin perioada economică dificilă. Potrivit unei analize realizate de compania de consultanŃă The Advisers/Knight Frank, după prima jumătate a acestui an, stocul spaŃiilor industriale a rămas la acelaşi nivel raportat la sfârşitul anului trecut: 920.000 de metri pătraŃi.

SituaŃia nu arată mult mai bine nici luând în considerare estimările pentru cea de-a doua parte a lui 2010. În momentul de faŃă, doar două proiecte se află momentan în dezvoltare, ambele localizate în sud-estul Bucureştiului, foarte aproape de şoseaua de centură. Acestea vor aduce pe piaŃă o suprafaŃă suplimentară de circa 30.000 de metri pătraŃi. În acest context, stocul total de spaŃii logistice şi industriale din Capitală va rămâne sub pragul de un milion de metri pătraŃi.

Chiriile de clasa A, scădere de 10-20%




19

Un declin considerabil a fost înregistrat şi la capitolul tranzacŃii de închiriere. Astfel, valoarea chiriilor pentru spaŃiile de clasa A a scăzut cu 10-20% în comparaŃie cu luna decembrie a anului trecut. Scăderea poate fi explicată prin stimulentele acordate de către proprietari, ce au dus la diminuarea nivelului chiriilor per ansamblu. În plus, rata de neocupare pe acest segment al pieŃei imobiliare se ridică în prezent la circa 12%, faŃă de sub 10%, cât a fost în 2009. „FinanŃarea este încă dificil de obŃinut, iar interesul potenŃialilor chiriaşi a scăzut”, explică reprezentanŃii The Advisers/Knight Frank situaŃia din piaŃă. In primul trimestru din 2010, piata logistica din Romania a fost mai dinamica, in comparatie cu aceeasi perioada din 2009. Cererea a crescut iar dezvoltatorii au devenit mai optimisti in ceea ce priveste revenirea pietei, in special in sectoarele industrial si retail. Livrari de spatii noi Doi dezvoltatori au avut o prezenta activa pe piata spatiilor logistice si industriale din Bucuresti in T1 2010: Millennium Logistic Park (cu un proiect de 12,000 mp in desfasurare) si Cefin Real Estate (care dezvolta in prezent un proiect de 10,000 mp de spatii de depozitare). Stocul de spatii logistice moderne din Bucuresti este de 900,000 mp, iar in tara acesta a atins valoarea de 400,000 mp, concentrandu-se in Timisoara, Arad, Ploiesti si Brasov.

Cererea Cererea a fost orientata catre spatii medii, cu suprafata cuprinsa intre 1,000 si 3,000 mp, venind majoritar din partea companiilor de distributie. Sectoarele de retail si logistica au ramas stabile, avand, insa, potential de dezvoltare. Volumul total al suprafetelor inchiriate a atins valoarea de 15,000 mp in Bucuresti, fiind reprezentat prin numai cateva tranzactii importante, cea mai mare insumand 6,000 mp. In tara s-a manifestat un interes ridicat din partea companiilor de retail si de logistica, in special in partea centrala a Romaniei; cu toate acestea, nu au fost incheiate inca tranzactii notabile.

Grad de neocupare Gradul de disponibilitate a ramas intre 10 si 15% in Bucuresti, in comparatie cu orasele secundare din tara, referind-ne la centre logistice precum Timisoara si Arad, unde a fost atins un grad mai ridicat de disponibilitate.




20

Terenuri In ceea ce priveste noile dezvoltari si achizitia de terenuri, s-a observat un interes crescut al dezvoltatorilor si al beneficiarilor finali de a identifica oportunitatile existente pe piata, pe fondul scaderii pretului terenurilor din ultimele 18 luni. Majoritatea cererilor au venit din partea companiilor industriale/logistice, care doresc sa se dezvolte in Romania, vizand orase precum Bucuresti, Ploiesti, Craiova, Cluj, Timisoara.

: DTZ Echinox

LocaŃiile din cadrul platformelor industriale au în general terenuri extinse, care atrag interesul investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari pe aproape toate segmentele importante ale pietei, respectiv rezidential, comercial si birouri.

Proiecte în desfăşurare Aproape toate vechile platforme industriale s-au mutat la periferia oraşului sau urmează să se mute. Putem aminti aici Electromagnetica, IMGB, Aversa, Laromet, Rocar, Policolor, Semănătoarea, Titan, Timpuri Noi, Suveica şi Tricodava. Unele au vândut deja terenul dezvoltatorilor imobiliari. Dacă în anul 2000 aproape un sfert din suprafaŃa Capitalei era acoperită de astfel de întreprinderi, această pondere s-a redus în prezent. „Conform estimărilor, aproximativ 15% din suprafaŃa Bucureştiului este acoperită de platforme industriale în prezent”, a declarat Irina Petrescu, partener la Esop Consulting. Pentru platforma Semănătoarea, cu peste 40 de hectare, s-a terminat prima fază a construcŃiei de birouri clasa A, având aproximativ 43.000 mp închiriabili. Etapa a doua, cu 60.000 mp, este în curs de planificare. Dominanta acestui proiect este partea de birouri cu o suprafaŃă prevăzută de peste 363.000 mp. Proiectul este prevăzut şi cu o zonă rezidenŃială cu peste 1.200 apartamente şi o zonă comercială. Rămâne de văzut când se va finaliza, în funcŃie de rata anuală de absorbŃie a fondurilor. Pe locul fostei fabrici Suveica din zona Colentina este un mare proiect rezidenŃial de 11 blocuri, aproape de finalizare. Platforma Metav, aflată în portofoliul grupului de firme Altrom, controlat de oamenii de afaceri Gabriel Popoviciu şi Radu Dimofte, a fost transformată într-o zonă de clădiri de birouri renovate. Metav Business Park este un proiect care se dezvoltă în funcŃie de cererile din partea clienŃilor. Fabrica Titan, achiziŃionată de dezvoltatorul spaniol Hercesa, proprietarul Hotelului Cişmigiu, este transformată acum în ansamblu rezidenŃial, aflat în fază de construcŃie. Vremea poluării trece

Poluarea nu mai e la modă. Atât legislaŃia europeană, cât şi cea româ-nească fac viaŃa grea întreprinderilor care nu investesc suficient în remedierea problemelor de mediu. Conform datelor de la Ministerul Mediului, de anul trecut până acum, mai multe întreprinderi au primit amenzi usturătoare în acest sens. Enumerăm doar câteva dintre firmele amendate cu 100.000




21

de lei: Atelierele CFR GriviŃa, EvoluŃie Lemn, Pierrepi Pressofusioni, Energoprogresul sau Can Pak, toate din Bucureşti. În Ńară, amenzi de 100.000 de lei au primit Petrotel Lukoil SA Ploieşti, Petrom Rafinăria Petrobrazi Ploieşti, Petrom GalaŃi sau Sometra SA Copşa Mică, în timp ce Mittal Steel GalaŃi a fost amendată cu 200.000 de lei. Pe lângă acestea, există întreprinderi ale căror necesităŃi de investiŃii pe mediu sunt foarte mari, printre care se numără Dosan IMGB, Chimopar sau Isovolta. La acestea se adaugă mari întreprinderi care au fost notificate. Aici pot fi amintite Victoria SA Bucureşti sau Dossan IMGB. Ultima a realizat investiŃiile necesare, în cele din urmă.

Deocamdată, piaŃa se află în stand-by

Majoritatea fostelor întreprinderi beneficiază de o plasare bună şi acces uşor, aflându-se în apropierea unei staŃii de metrou. În acest sens, au un mare potential pentru dezvoltarea de clădiri de birouri, de locuinŃe sau retail, de la caz la caz. „Criza a afectat această tendinŃă. Relocarea presupune costuri: cu investiŃii în vederea închirierii ulterioare, dar şi cu amenajarea unui nou sediu în afara oraşului, achiziŃia unui teren pentru noul sediu, costuri cu personalul sau antreprenorii şi altele asemenea“, a declarat Irina Petrescu. „Există multe întreprinderi care au terenurile luate, dar dezvoltările sunt în aşteptare. Un exemplu în acest caz este Electroaparataj, care a mutat producŃia, dar nu a terminat demersurile. Rămâne cu terenul eliberat deocamdată”, a declarat Cristian Pârvan, consultant în afaceri. Dezvoltarea de la fosta fabrică Spicul, cumpărată tot de Hercesa, e de asemenea în aşteptare. Pe terenul de 58.000 de metri pătraŃi al fostei fabrici de tricotaje Tricodava din Drumul Taberei, care a fost vândut pentru 42 de milioane de euro grupului spaniol Gran Via, construcŃia nu a început încă. Un alt teren interesant este cel al libanezului Jaffal Imad Mahmoud, care deŃine 73% din Chimopar. Această suprafaŃă este evaluată la 750-770 de milioane de euro, conform unor surse din piaŃă.

In acest sens, platforma industrială FECNE din sud-estul Bucureştiului ar putea fi transformată, în următorii ani, in zona rezidentiala, dupa transferul unitatilor de productie in exteriorul Capitalei si ecologizarea terenului.

Avantajele fostelor platforme industriale constau în principal în locaŃiile foarte bune, accesul la mijloace de transport şi existenta utilităŃilor, cu capacitate industrială, ceea ce înseamnă scutirea de cheltuieli importante, afirmă agentii imobiliari. În schimb, demolarea construcŃiilor, cu fundaŃii solide, precum şi ecologizarea terenurilor, necesită fonduri importante.

Vânzări de platforme industriale pe piata imobiliară :

După cinci ani de negocieri în care au fost sufocaŃi de dobânzi anuale de circa un milion de euro, acŃionarii Timpuri Noi au reuşit să vândă terenul platformei industriale, ultimul de asemenea anvergură dintr-o zonă centrală a Bucureştiului. Vânzarea marchează una dintre cele mai mari tranzacŃii pe sectorul de terenuri, complet blocat în ultimii doi ani. În câteva luni acŃionarii Timpuri Noi vor încasa 34,6 mil. euro de la gigantul suedez Ikea, care se află la a doua achiziŃie de aceeaşi amploare în acest an. Platforma mai cuprinde circa 6.000 mp disputaŃi în justiŃie, însă acŃionarii fabricii speră să vândă până la sfârşitul anului şi acest lot tot către Ikea, pentru circa un milion de euro.




22

„Este o realizare pentru noi şi credem că este un preŃ bun, chiar dacă ne pare rău că nu am vândut cu 93 mil. euro când am avut ocazia. Acum 16% din preŃ se duce pe impozite, 20 mil. euro sunt datoriile la bănci (BCR şi BRD n. red.), iar restul merg pe relocarea activităŃii. O să rămână nişte bani şi pentru dividende la acŃionari ce vor fi date anul viitor", povesteşte Adrian Breazu, preşedintele Consiliului de AdministraŃie al fabricii şi unul dintre negociatori. Ikea a perfectat tranzacŃia prin intermediul unui vehicol investiŃional pe care îl controlează indirect - Interprime Properties, la trei luni după ce i-a plătit circa 30 mil. euro omului de afaceri Gabriel Popoviciu, pentru master franciza Ikea, prezentă cu o unitate în complexul comercial Băneasa Shopping City. Cu un singur magazin în România, Ikea a avut afaceri de 349,24 milioane lei (83,2 milioane euro) în 2009, în scădere cu 9%. La masa negocierilor Terenul Timpuri Noi a fost curtat de mulŃi investitori în ultimii cinci ani de când stă la vânzare. AcŃionarii companiei se mai gândesc şi acum cu jind la oferta de 93 mil. euro pe care au refuzat-o în 2007. PresaŃi de datoriile acumulate în ultimii ani, proprietarii platformei erau decişi să vândă terenul chiar şi pe bucăŃi doar ca să capitalizeze compania. Un alt caz semnificativ îl reprezintă şi SC Republica SA Platforma industriala Republica din Capitala a fost scoasa la licitatie la un pret pe metrul patrat de 5 ori mai mic decat se platea in medie pe astfel de terenuri in 2007, anul de varf pentru acest tip de achizitii. Chiar daca a scazut recent cu 25%, pretul terenului (peste 36 mil. euro) este inca prea mare pentru a atrage investitorii. Creditorii uzinei Republica din Bucuresti, in faliment de cativa ani, au hotarat recent sa scada cu 25% pretul de vanzare pentru activele companiei din estul Capitalei. Astfel, un teren de aproape 27 de hectare si constructiile industriale aferente vor fi ofertate la 36,4 mil. euro plus TVA. Noul pret de vanzare, de aproximativ 140 euro/mp plus TVA, este de circa 5 ori mai mic fata de media de 700 euro/mp, platita de investitorii imobiliari in 2007 pentru platformele industriale cumparate in Capitala. Desi de 5 ori mai ieftin, terenul nu a atras atentia niciunui investitor, pentru ca pretul este prea mare pentru piata de acum, considera lichidatorul Republica, firma RVA Insolvency Specialists. Lichidatorul a organizat deja doua licitatii la acest ultim pret stabilit de creditori (intre care cel mai important este statul roman - n.r.), ultima avand loc miercuri-31.06.2010. La nici una dintre ele, insa, nu s-a prezentat nimeni. In total, pana acum au avut loc 7 licitatii pentru vanzarea fostei platforme Republica. “Nimeni nu a cumparat macar caietul de sarcini, ca sa vada despre ce este vorba . In opinia mea, pretul este inca departe de realitate. In conditiile crizei, nu exista interes pentru un teren atat de mare. Aici se vrea o vanzare ‘en-gros’ la un pret pe metru patrat mai mare decat al unui teren cu suprafata mai mica”, spune practicianul in insolventa Teodor Nicolae, directorul RVA Insolvency Specialists, lichidatorul activelor companiei. “Organizam licitatii in fiecare miercuri. Daca tot nu o sa se vanda, se va hotari la urmatoarea adunare a creditorului ce vom face mai departe”, adauga Nicolae, care considera ca printre posibilele solutii se numara ori inca o scadere de pret, ori o parcelare a terenului, astfel incat la vanzare sa fie scoase suprafete mai mici. Devalorizarea terenurilor care fac parte din foste platforme industriale este vizibila si in cazul unei alte foste uzine scoasa la vanzare: Timpuri Noi. Recent, reprezentantii companiei au spus ca pentru vanzarea terenului de 5,4 hectare se discuta acum de sume de circa 30 mil. euro, de




23

trei ori mai putin fata de cea mai buna oferta primita in trecut: peste 90 mil. euro, la finalul lui 2007. Anul 2007 a fost unul dintre cei mai buni pentru proprietarii de platforme industriale, care au descoperit ca aceste active sunt adevarate “mine de aur”, ca urmare a interesului crescut pentru astfel de proprietati din partea dezvoltatorilor imobiliari. Astfel, in 2007, cele mai mari 10 tranzactii de terenuri din Capitala, majoritatea fiind reprezentate de foste platforme industriale, au totalizat peste 500 mil. euro. Printre tranzactiile incheiate in 2007 se numara cele pentru platformele Laromet, Tricodava, Electroaparataj, Compania Industriala Grivita. Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat de compania Africa Israel pentru 77,5 milioane de euro, cea mai mare tranzactie imobiliara cu un teren din Capitala. Lipsa de interes pentru astfel de proprietati a determinat creditorii sa gaseasca solutii alternative. Un exemplu este situatia platformei Rulmentul din Brasov, unde dupa mai multe licitatii esuate, s-a hotarat vanzarea pe bucati a platformei care se intinde pe 44 de hectare, iar institutiile statului, care reprezentau cel mai mare creditor, au primit in plata anumite imobile din platforma, care urmeaza sa fie administrate de Primaria Brasov. Statul este cel mai mare creditor si in cazul uzinei bucurestene Republica, companie de la care Ministerul Finantelor are de recuperat, potrivit lui Nicolae, 32 mil. euro. “Pe langa aceasta suma se adauga si cheltuielile de lichidare, asa ca la acest pret (36,4 mil. euro - n.r.), ministerul oricum nu isi recupereaza integral creanta”, mai spune Nicolae. Republica este in procedura de faliment de 6 ani si are datorii totale de 62 mil. euro. La sfarsitul lui 2007, lichidatorul a vandut unei firme din India linia de fabricare a tevilor petroliere a uzinei pentru putin peste 6 mil. euro. In total, pe toate mijloacele de productie vandute s-au incasat 12,5 mil. euro, iar potrivit unor declaratii anterioare ale lui Nicolae, banii au fost utilizati pentru a se achita salariile restante si pentru cheltuielile de lichidare. Astfel, angajatii companiei nu se mai numara printre creditori. Pe piata exista o inflatie de active scoase la lichidare Situatia activelor Republica nu este singulara, in general pe piata gasindu-se dificil cumparatori pentru activele firmelor aflate in lichidare. Practicianul in insolventa considera ca lipsa de cumparatori este principala problema in acest moment in zona de lichidari de active, la care se adauga insa si pretul inca neatractiv. “Cea mai potrivita descriere pentru activitatea noastra este ca avem mai multa activitate, dar neplatita”, spune Nicolae. Lichidatorii judiciari primesc un comision la vanzarea activelor. “Sunt foarte multe lichidari, numarul falimentelor a crescut, insa pe piata nu exista cumparatori, asa ca s-a ajuns la o inflatie de active”, mai adauga specialistul. Specialistii spun ca pe piata locala putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa se reorganizeze, cei mai multi ajungand la faliment. Totusi, cel putin in cazul dezvoltatorilor imobiliari, scoaterea la lichidare a activelor face parte din cazurile izolate. “Sunt cazuri izolate, pentru ca pe piata sunt foarte putini cumparatori. Eforturile noastre sunt pentru reorganizare, insa succesul acestor demersuri depinde si de momentul in care compania intra in insolventa si de suportul pe care il are din partea creditorilor”, spune Andreea Anghelof, partener la Casa de Insolventa Transilvania, societate care va organiza pe 6 iunie o licitatie publica pentru vanzarea mall-ului Tiago din Oradea, dezvoltat de irlandezi de la Mivan, dar care nu a fost deschis din lipsa de chiriasi. Reprezentantii Casei de Insolventa Transilvania sustin ca exista interes din partea investitorilor pentru mall-ul din Oradea, acesta fiind si motivul pentru care creditorii s-au hotarat atat de repede sa-l scoata la vanzare, decizie atipica pe piata locala, unde expunerile bancilor in zona de real estate sunt foarte mari.




24

“Cazul acesta a fost mai atipic, creditorii au crezut ca cea mai buna solutie este scoaterea la vanzare rapida”, spune Anghelof. “In general, cei interesati sunt investitori cu planuri pe termen mediu si lung. Activul aproape finalizat este atractiv, creditorii incercand sa il valorifice cat mai repede”, spune Andreea Anghelof. Firma prin care dezvoltatorul imobiliar Mivan dezvolta acest proiect nu a depus niciun plan de reorganizare. In general, decizia de reorganizare sau faliment este luata de creditori, compania sau lichidatorul neavand un cuvant final de spus. Pretul de strigare din cadrul licitatiei este de 35,5 mil. euro fara TVA. Firma a intrat in insolventa la finalul anului trecut, ca urmare a unei cereri inainte la Tribunalul Bucuresti de firma oradeana de constructii Gauss Topo. Un alt caz de lichidare a unei firme din domeniul imobiliar este cel al dezvoltatorului EFG Crevedia, care ar fi urmat sa dezvolte pe un teren de 124 de hectare un cartier cu 6.000 de locuinte. La finalul anului trecut, in cadrul unei licitatii, o companie din grupul Raiffeisen a cumparat un teren de 124 de hectare in Crevedia cu 11 mil. euro. De ce directia in care merg cele mai multe firme aflate in insolventa este falimentul Nicolae crede ca aceasta situatie este determinata in principal de lipsa de cultura economica din Romania. “In tarile dezvoltate proprietarii de companii hotarasc din timp ce au de facut cu societatea si cand constata ca datoriile se apropie de valoarea activelor apeleaza la un specialist in insolventa pentru o reorganizare, fara a fi nevoie sa ajunga in tribunal”. “In Romania, actionarii tin cu dintii de firmele lor si cand creditorii se satura sa negocieze se ajunge la tribunal. Sunt situatii cand datoriile depasesc si de 10 ori valoarea activelor. Daca toate bunurile tale nu acopera datoriile, cum sa te reorganizezi?”, spune directorul RVA. “Repet, este o problema de cultura economica, in afara un manager ia hotarari repede. Mai avem cateva zeci de ani pana sa ajungem acolo”, mai spune Nicolae.

Sursa: Dailybusiness

44.. CCaappiittoolluull IIVV –– EEvvaalluuaarreeaa pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree

44..11.. PPrroocceedduurraa ddee eevvaalluuaarree

Pentru evaluarea proprietăŃii imobiliare, respectând Standardele InternaŃionale de Evaluare au fost utilizate următoarele abordări:

Abordarea pe cost;

Abordarea pe bază de venit;

Etapele parcurse:

• Documentarea, studierea planurilor, a documentaŃiei tehnice şi a actelor juridice puse la dispoziŃie de proprietar;

• InspecŃia amplasamentului;




25

• Analiza informaŃiilor culese şi interpretarea lor;

• Aplicarea metodelor de evaluare;

• Interpretarea şi reconcilierea valorilor.

Surse de informaŃii:

Sursele de informaŃii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare au fost:

• Documentele şi planurile tehnice privind proprietatea imobiliară;

• InformaŃii privind istoricul proprietăŃii;

• PublicaŃii de specialitate;

• AgenŃii imobiliare;

• Baza proprie de date.

44..22.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree

Conform cu Standardele InternaŃionale de Evaluare, EdiŃia a 8-a 2007, "Concepte şi principii generale de evaluare" vom aplica principiul "celei mai bune utilizari" pentru stabilirea veniturilor ce pot fi obŃinute din deŃinerea acestui teren şi imobilului respectiv.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăŃi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:

1. Să fie permisă legal;

2. Să fie posibilă fizic;

3. Să fie fezabilă financiar;

4. Să fie maxim profitabilă.

O utilizare care nu este legal permisă sau nu este fizic posibilă, nu poate fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. O utilizare permisă legal si posibilă fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, să justifice de ce este rezonabil probabilă. După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilităŃii financiare. Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu celelalte utilizări, este considerată cea mai bună utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată atât pentru teren în varianta liberă, cât şi pentru proprietatea imobiliară existentă.

Imobilul este situat în zonă cu caracter industrial, astfel ca cea mai bună utilizare este cea industrială.

44..33.. EEvvaalluuaarreeaa pprroopprriieettăăŃŃiiii –– AAbboorrddaarreeaa ppee bbaazzăă ddee ccoosstt

44..33..11.. EEvvaalluuaarreeaa tteerreennuulluuii

4.3.1.1. Metoda comparaŃiei directe pentru teren

Aceasta metodă se recomandă pentru terenurile libere sau considerate libere, când există date suficiente şi sigure privind tranzacŃii cu terenuri similare în zonă.




26

Elementele considerate în analiză sunt: aspecte legale în ceea ce priveşte dreptul de proprietate, caracteristicile fizice şi funcŃionale, preŃul, localizarea, utilizarea, cea mai bună utilizare, perspective de dezvoltare urbană, condiŃii de finanŃare, condiŃii de vânzare, good-will, analiza vecinătăŃii, timpul rezonabil de expunere la vânzare.

Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaŃiei directe sunt:

�� Cercetarea pieŃei pentru a obŃine informaŃii despre tranzacŃii de proprietăŃi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată, în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

�� Verificarea informaŃiilor privind confirmarea că datele obŃinute sunt reale şi corecte şi că tranzacŃiile au fost obiective;

�� Alegerea unor criterii de comparaŃie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

�� Compararea proprietăŃilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utilizând elemente de comparaŃie şi ajustarea adecvată a preŃului de vânzare a fiecărei proprietăŃi comparabile;

�� Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau o marjă de valori.

Această metodă de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacŃionare a unui anumit număr de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafeŃei construibile, caracteristicilor, amplasării şi orientării. În urma colectării datelor, evaluatorul a efectuat corecŃii pozitive sau negative între terenul evaluat şi terenurile cu care se face comparaŃia.

CorecŃiile avute în vedere pentru evaluarea terenului considerat liber de sarcini, sunt:

CorecŃie pentru negociere. În urma analizei de piaŃă şi a discutiilor telefonice cu agenŃi imobiliari specializaŃi în acest tip de proprietate, s-a estimat o corecŃie pentru negociere de -30% pentru ofertele avute în vedere.

Drepturi de proprietate transmise. Pretul tranzactiei este intotdeauna bazat pe transmiterea dreptului de proprietate. Generarea venitului potential este deseori determinata sau limitata de conditiile contractuale existente.

Conditii de finantare. Pretul de tranzactionare a unei proprietati imobiliare poate diferi de cel al unei proprietati identice datorita aranjamentelor financiare diferite (credite la o dobanda avantajoasa, contracte de vanzare-cumparare in rate, leasing imobiliar). În cazul proprietăŃii evaluate, nu s-au efectuat corecŃii pentru acest criteriu, deoarece atât pentru proprietatea de evaluat cât şi pentru proprietăŃile comparabile, condiŃiile de finanŃare sunt aceleaşi.

Conditiile de vanzare. Reflecta motivatia cumparatorului si /sau vanzatorului. Se considera toate tranzactiile la piata. În cazul proprietăŃii evaluate, nu s-au efectuat corecŃii pentru acest criteriu, deoarece atât pentru proprietatea de evaluat cât şi pentru proprietăŃile comparabile, condiŃiile de vânzare sunt aceleaşi (negociere liberă).

Conditiile pietei. Tine cont de data tranzactiei/ofertei si de evoluŃia preŃurilor proprietăŃilor imobiliare care au înregistrat o scădere puternică în ultimul an. CorecŃia a avut în vedere evoluŃia pieŃei constatată în urma analizei ofertelor disponibile pe piaŃă.

Localizare. Ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăŃilor comparabile diferă faŃă de cele ale proprietăŃii evaluate. DiferenŃele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăŃilor comparabile. Ajustările




27

se exprimă de regulă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în valoare a unei proprietăŃi, datorate amplasării într-o zonă. Nu s-au efectuat corecŃii pentru localizare, acestea considerându-se a fi comparabile cu proprietatea de evaluat din acest punct de vedere.

VecinătăŃi. CorecŃiile au în vedere influenŃele pe care le pot avea asupra proprietăŃii anumite elemente situate în imediata vecinătata a terenului de evaluat şi, respectiv a proprietăŃilor comparabile.

Caracteristici fizice şi tehnice: Fiecare diferenŃă între caracteristicile fizice ale proprietăŃilor comparabile şi proprietatea evaluată, necesită analiză comparativă şi ajustare. DiferenŃele fizice şi tehnice înseamnă diferenŃe de suprafaŃă, reŃea edilitară, tipul drumului de acces.

� SuprafaŃă – CorecŃiile pentru suprafaŃa terenurilor au Ńinut cont de faptul că o suprafaŃă mai mare este mai puŃin accesibilă, având o piaŃă mai restrânsă;

� Forma/deschidere - cuantifică posibilităŃile de dezvoltare date de forma terenului şi deschiderea la stradă. Terenurile având suprafeŃe mari, cu deschideri care nu limitează posibilităŃile de construire, nu au fost necesare corecŃii;

� ReŃeaua edilitară – CorecŃiile au avut în vedere utilităŃile disponibile şi costurile de racordare sau suplinire a lipsei de utilităŃi. Din informaŃii deŃinute şi în urma discuŃiilor telefonice cu agenŃii imobiliari, a rezultat că toate terenurile au acces la utilităŃi;

� Tipul drumului de acces – Această corecŃie cuantifică diferenŃa de valoare dată de facilitatea accesului la proprietate.

PosibilităŃi de construire/eficienŃă economică. – Comparabilele A şi C nu au necesitat corecŃii acestea fiind cu destinaŃie industrială. Comparabilele B şi D sunt apmasate inafara incintei industriale si posibilităŃile de construire şî destinaŃia construcŃiilor poate fi diferită de cea industrială.

Fişa de evaluare prin metoda comparaŃiei directe de piaŃă pentru teren este prezentată în anexata la raportul de evaluare.

Vteren = 3.852.749 Lei echivalent 905.400EUR

44..33..22.. EEvvaalluuaarreeaa ccoonnssttrruuccŃŃiieeii –– MMeettooddaa CCoossttuulluuii ddee îînnllooccuuiirree nneett

Metoda utilizată pentru estimarea valorii de înlocuire este metoda costului de înlocuire net

(CIN).

Estimarea valorii prin metoda costului se bazează pe comparaŃia costului de construire a unei proprietăŃi cu valoarea unei proprietăŃi existente.

Aplicarea acestei metode implică următorii paşi:

1. Determinarea valorii de înlocuire pentru construcŃii;

2. Estimarea deprecierii cumulate;




28

3. Determinarea valorii rămase a construcŃiilor (a Costului de Înlocuire Net - CIN) prin deducerea deprecierii cumulate din valoarea de înlocuire.

DefiniŃii:

Valoarea de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preŃurile curente de la data evaluării, o cladire cu utilitate echivalentă cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura şi planuri moderne, existente la data evaluării.

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăŃii imobiliare din orice cauză (cauze fizice, funcŃionale sau externe).

Estimarea deprecierii s-a făcut prin metoda segregării, prin care se analizează separat fiecare cauză a deprecierii, se cuantifică şi se prezintă ca o sumă globală.

Deprecierea construcŃiilor evaluate s-a estimat pe baza următoarelor componente:

a) uzura fizică a construcŃiei, estimată pe baza următoarelor elemente:

- starea tehnică actuală;

- durata normală de exploatare conform prevederilor Legii nr. 15/1994, HG 2139/ 2004 şi durata de viaŃă consumată;

- recomandarile din normativul P135/1999 “Ghidul cuprinzând coeficienŃii de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 “CONSTRUCTII”, avizat de CTS – MLPAT la 13.08.1999 sub nr.67;

- starea de întreŃinere şi calitatea reparaŃiilor făcute pe parcursul exploatării.

b) neadecvarea funcŃională, care Ńine seama de diferenŃele dintre caracteristicile tehnice ale construcŃiei existente şi caracteristicile tehnice ale unei construcŃii noi, adaptate unui proces de producŃie actual ce s-ar putea desfăşoară în respectiva clădire sau construcŃie specială; este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din puct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaŃiilor şi echipamentelor ataşate;

c) deprecierea externă, economică, care se datorează unor factori externi proprietăŃii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilitatea proprietăŃii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanŃarea, condiŃiile pieŃei locale, interesului pieŃei pentru astfel de proprietăŃi amplasate în zona imobilului evaluat.

Baza valorilor estimate pentru evaluare au fost Cataloagele de evaluare rapidă MATRIXROM, ediŃia 1995 - Cladiri industriale nr. 1 - HALE INDUSTRIALE, Fisa nr. 1 ; catalog de revaluare nr. 107, Fisele nr.5,6,7,8- asimilată. Prin această procedură s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, în funcŃie de caracteristicile tehnico-constructive şi gradul de dotare a diverselor categorii de lucrări şi gradul de uzură al construcŃiei: uzură fizică, deprecierea datorată neadecvării funcŃionale şi deprecierea datorată cauzelor externe.

Uzura fizică pentru structur rezistenŃă a fost estimată funcŃie de recomandările din normativul P135/1999, iar pentru celelalte elemente de construcŃii în funcŃie de constatările făcute cu ocazia vizionării şi discuŃii cu reprezentanŃii societăŃii.

Deprecierea funcŃională are în vedere dimensiunile halei, cu precădere înălŃimea acesteia puŃin necesară într-o utilizare alternativă, precum şi creşterea costurilor structurii datorită existenŃei podurilor, care de asemenea nu îşi găsesc utilitatea în cazul schimbării destinaŃiei.

Deprecierea economică este dată de scăderea pieŃei imobiliare şi lipsa cererii pentru proprietăŃi imobiliare de tipul celei de evaluat.




29

ConstrucŃiile C1, C4, C5 şi C6 constituie practic parte o singură construcŃie şi ca urmare au fost cuprinse în acceaşi fişă de evaluare. In acceaşi situaŃie sunt construcŃiile C2 şi C3. Fişele de evaluare pentru construcŃii se regăsesc în anexele la raport.

44..33..33.. EEvvaalluuaarreeaa bbuunnuurriilloorr mmoobbiillee –– MMeettooddaa CCoossttuulluuii ddee îînnllooccuuiirree nneett

Abordarea prin cost este recunoscutǎ în multe Ńǎri şi prin ea se stabileşte limita superioarǎ pânǎ la care piaŃa ar plǎti în mod normal pentru un mijloc fix echivalent.

S-au inspectat mijloacele fixe şi s-au analizat caracteristicile tehnice transmise de către reprezentanŃii societăŃii societăŃii, precum şi starea fizicã.

Aceasta metodă porneşte de la o ipoteză de bază care presupune continuarea utilizării existente a bunului şi foloseşte ca principiu de bază aplicabil – substituŃia - având ca bază de evaluare standardele internationale de practică in evaluare GN 3 (Evaluare instalaŃii, maşini şi echipamente) şi GN 8 (Costul de Înlocuire Net).

Aceasta metodă poate fi considerată adecvată deoarece bunurile sunt utilizate potrivit scopului pentru care au fost proiectate şi construite şi au o durată de viaŃă rezonabilă în care pot produce venit.

Abordarea prin cost estimează valoarea prin determinarea costului actual al bunului din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului în urma unei deprecieri fizice, funcŃionale sau economice.

Relatia de calcul este: Valoarea de piaŃă = Cost actual (Cost de înlocuire) – Depreciere (fizică + funcŃională + economică).

Deprecierea fizică = pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi uzării unui activ în funcŃiune şi din expunerea lui la factorii din mediul inconjurator.

Deprecierea functională = pierderea de valoare rezultată ca urmare a acŃiunii unor factori interni (progresului tehnologic, apariŃia de noi tehnologii).

Deprecierea economică = pierderea de valoare rezultată ca urmare a acŃiunii unor factori externi activelor (legislatie, management, lipsa forŃei calificată de muncă).

Costul de inlocuire net (valoarea ramasă actualizată) a utilajelor şi instalatiilor evaluate s-a estimat cu relaŃia:

Vr = Vî (1 – Guz/100)

în care, elementele folosite reprezintă:

Vî –costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) al utilajelor evaluate şi reprezintă toate cheltuielile care ar trebui facute la data evaluarii pentru cumpararea si punerea in functiune a unor utilaje sau instalatii cu caracteristici similare.

Guz – deprecierea (gradul de uzura fizica, morala şi economică) utilajului evaluat, stabilită pe baza următoarelor elemente:

- starea tehnica actuala estimata in urma examinarii vizuale;

- durata normala de utilizare conform prevederilor HG 2139/30.11.2004;

- durata ramasa de utilizare economică,

- vechimea utilajului;




30

- neadecvarea functională, care Ńine seama de diferenŃele dintre caracteristicile tehnice ale utilajului existent şi caracteristicile tehnice ale unui utilaj nou;

- deprecierea externă, economică, care se datorează interesului scazut al pietei pentru astfel de produse;

Au fost evaluate mijloacele fixe cuprinse în listele puse la dispoziŃie de reprezentanŃii societăŃii. Evaluatorul nu a făcut inventarierea mijloacelor fixe. Costul de înlocuire brut a fost estimat pe baza valorii de inventar înregistrate în evidenŃele contabile ale societăŃii comerciale, aceasta reprezentând data de referinŃă a ultimei evaluări a imobilizărilor corporale. Conform declaraŃiilor reprezentantului societăŃii, mijloacele fixe nu au fost reevaluate ulterior anului 1994 (conform HG 500/1994).

Indexarea costului de achiziŃie a avut în vedere evoluŃia cursului valutar şi indicele de inflaŃie în zona euro. Deprecierea pentru aceste mijloace fixe s-a făcut în funcŃie de durata normală de viaŃă şi perioada de viaŃă rămasă precum şi neadecvarea funcŃională şi deprecierea economică datorată situaŃiei economice actuale şi interesului scăzut pentru active specializate din domeniul de activitate al societăŃii.

Lista mijloacelor fixe evaluate şi estimarea valorilor se regăseşte în anexe.

Valoarea estimată prin metoda costului pentru teren + construcŃii+mij. fixe este :

Vcost = 15.620.692 Lei echivalent 3.575.511 EUR

Abordarea prin cost

Valoare (LEI)

Valoare (EUR)

Teren 3.852.749 905.400 Constructii 9.770.807 2.296.150 Proprietate imobiliara 13.623.555 3.201.550 Rest mijloace fixe 1.226.897 288.322 TOTAL 14.850.452 3.489.872

44..44.. AAbboorrddaarreeaa ppee bbaazzaa ddee vveenniitt

În metodele de randament, se calculează veniturile curente generate de proprietate Ńinând cont de pierderile din cauza neocupării integrale şi/sau a întârzierilor în încasarea lor. Se estimează apoi venitul net din exploatarea proprietăŃii. Pentru a fundamenta aceste estimări, se analizează ofertele existente pe piaŃă pentru proprietăŃi similare. Folosind rate de capitalizare sau de actualizare, fundamentate pe piaŃa investiŃiilor imobiliare, se calculează o sumă ce reprezintă o indicaŃie a valorii proprietăŃii dată de metodele de randament.

Concepte utilizate




31

Venitul brut potenŃial (VBP) – materializează venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliară în condiŃii de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaŃionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat în mod curent la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deŃinere (în cazul actual venitul obŃinut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe piaŃă la data evaluării);

Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietăŃii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spaŃiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi);

Venitul net din exploatare (VNE) – venitul efectiv rămas după scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare, înainte de scăderea amortizării şi a serviciului creditului ipotecar.

Formula de calcul este: V = VNE / c

unde: V - valoarea estimată; VNE - venitul net din exploatare; c - rata de capitalizare

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre câstig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezulta dintr-o analiza comparativa a vânzarilor de proprietati comparabile.

Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul caruia un venit net sub forma unei anuitati se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma sub in care aceasta se realizeaza.

Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cerea si oferta de bani si capital, nivelurile de impozitare.

Rata de capitalizare

Estimarea ratei de capitalizare se face pornind de la informatii concrete de pe piata privind tranzactii imobiliare (vanzari, cumparari, inchirieri) incheiate. Dacă aceste informaŃii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată de la o rată de bază deflatată, la care se adaugă o primă de risc. Venitul brut potenŃial s-a determinat plecând de la suprafaŃa construcŃiei şi de la chiria lunară preluată din piaŃă. Fişa comparativă pentru estimarea chiriei obtenabile este prezentată în anexe.

Cheltuielile totale care ar trebui facute de proprietar pentru aceste active sunt cheltuielile cu impozitele si taxele pentru cladire si teren, (cheltuieli fixe), cu fondul de reparatii, cu managementul şi diferite alte cheltuieli de administrare (cheltuieli variabile), reprezintă aproximativ 30% din valoarea venitului brut efectiv, valoare recunoscută de piaŃă.

Rata de capitalizare aferentă veniturilor nete este de 12% pentru spaŃii industriale situate în Bucureşti

Estimarea valorii de randament a proprietăŃii este prezentată în tabelul următor : VENIT BRUT POTENTIAL 742.447

GRAD DE NEOCUPARE 25% 185.612

VENIT BRUT EFECTIV 556.836

CHELTUIELI DE EXPLOATARE 30% 167.051

VENIT NET EFECTIV 389.785

RATA DE CAPITALIZARE ( % ) 12

VALOARE PROPRIETATE (EURO) 3.248.208




32

VALOARE PROPRIETATE (LEI) 14.190.770

VALOARE TEREN aferent constr. EURO

905.400

VALOARE TEREN aferent constr. LEI 3.852.749

VALOARE CONSTRUCTIE EURO

2.342.808

VALOARE CONSTRUCTIE LEI 9.969.349

VALOARE mij. Fixe Lei

1.226.897

VALOARE mij. Fixe EURO 288.322

Defalcarea estimării valorilor pe construcŃii s-a făcut la cererea beneficiarului, acceasta nefiind valabilă pentru vânzarea separată, deoarece construcŃiile formează un tot unitar care au legături funcŃionale şi tehnologice directe.

Nr. Crt.

Denumire Suprafata construita (mp)

Valoare (LEI) Valoare (EUR)

C1 Mecano-sudura grea 25.847,72 9.162.780 2.153.263 C2 Anexa TS - Accelerator linear 196,57 69.682 16.375 C3 Cabina accelerator linear 711,49 252.217 59.271 C4 Cuptor 382,25 135.504 31.844 C5 Statie compresoare 246,94 87.538 20.572 C6 Cuptor si alicara 738,04 261.628 61.483

TOTAL 28.123,01 9.969.349 2.342.808

Valoare (LEI) Valoare (EUR)

Teren 3.852.749 905.400 Constructii 9.969.349 2.342.808

Rest mijloace fixe 1.259.621 288.322

TOTAL 15.048.995 3.536.530




33

44..55.. AAlleeggeerreeaa vvaalloorriiii ffiinnaallee

Pentru bunurile suspuse evaluării, prin aplicarea celor două metode de evaluare s-au estimat următoarele valori de piaŃă:

Criteriile pe baza cărora am ajuns la estimarea valorii finale, fundamentată şi semnificativă sunt:

� Adecvarea; � Precizia; � Cantitatea informaŃiilor. În vederea analizei datelor obŃinute pe baza criteriilor mai sus menŃionate a fost întocmit tabelul de mai jos:

Criteriul de estimare a valorii

Abordarea pe bază de cost

Abordarea pe bază de venit

ADECVAREA MICA

având în vedere scopul evaluării

BUNÂ

Reflectă rentabilitatea proprietăŃii existente

PRECIZIA MEDIE

CorecŃii mari ale preŃurilor de reconstrucŃie a halelor

BUNĂ

în estimarea veniturilor obtenabile si ratei de actualizare/capitalizare

CANTITATEA INFORMAłIILOR

SUFICIENTĂ

Pentru teren au fost preluate informaŃii de

oferte recunoscute pe piaŃă în zonă.Pentru construcŃii s-au folosit cataloage cu

preŃuri unitare.

SUFICIENTĂ

Chiria obtenabilă a fost estmattă pe baza chiriilor practicate pentru tipul de proprietate evaluat.Rata de capitalizare a fost determinată pe baza informaŃiilor de pe piaŃă.

Ca rezultat al investigaŃiilor şi analizelor noastre, vom lua în considerare următoarele:

- pentru valoarea proprietăŃii imobiliare vom folosi rezultatul obŃinut prin abordarea pe bază de venit, deoarece exprimă cel mai bine valoarea acestui tip de proprietate, conform criteriilor prezentate în tabelul de mai sus.

- pentru bunurile mobile (rest mijloace fixe) apreciem că valoarea estimată prin cost reflectă valoarea lor de piaŃă.

Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR)Teren 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400Constructii 9.969.349 2.342.808 9.770.807 2.296.150 NA NAProprietate imobiliara 13.822.098 3.248.208 13.623.555 3.201.550 NA NARest mijloace fixe NA NA 1.226.897 288.322 NA NATOTAL 14.850.452 3.489.872

Abordarea prin venit Abordarea prin cost Abordarea prin comparatie



NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3 34

Ca urmare, evaluatorul propune ca valoare de piaŃă a bunurilor supuse evaluării, arŃinând S.C. FECNE S.A, valoarea proprietăŃii imobiliare estimată în abordarea pe venit la care se adaugă valoarea bunurilor mobile (rest mijloace fixe) estimată prin coat, şi anume:

respectiv

Având în vedere tendinŃa de scădere accentuată înregistrată pe piaŃa imobiliară în contextul crizei financiare şi economice actuală, este posibil ca scăderea pieŃei imobiliare să fie mai accentuată decât ritmul de diminuare al preŃului de pornire al licitaŃiei pentru proprietăŃile imobiliare în ipoteza în care proprietăŃile nu se vor vinde de la prima licitaŃie. În aceste condiŃii şansele de vânzare la licitaŃiile următoare scade considerabil. Pentru a evita această situaŃie propunem ca valorile de pornire a licitaŃiei valori sub valorile de piaŃă estimate. Diminuarea propusă de evaluator este de cca 30%, având în vedere că procedura de vânzare (licitaŃie) permite obŃinerea unor preŃuri apropiate de valoarea de piaŃă chiar dacă valoarea de pornire este mai mică.

Valoarea propusă de evaluator pentru începerea licitaŃiei este:

respectiv

La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011.

Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

3.536.530 EUR

15.048.995 RON

2.500.000 EUR

10.638.250 RON




35

AAnneexxee llaa rraappoorrttuull ddee eevvaalluuaarree

raport_ex.pdf

Documents

Transcript of raport_ex.pdf