Raport_evaluare_Almaserv

7/28/2019 Raport_evaluare_Almaserv

1/66

F.Vladut P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVA

RAPORT DE EVALUARE

pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE

-S.C. ALMASERV S.A.-

VULCAN

SCOPUL EVALUARII:

Determinarea valorii de piata

NOIEMBRIE 2010

Raport de evaluare1


2/66


RAPORT DE EVALUARE

pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE S.C. ALMASERV S.A. VULCAN

Beneficiar: S.P EURO QUALITY INSOLVENCY s.p.r.l.-DEVA -

Executant : ing.VLADUT FELICIA

Expert evaluator societati comerciale

Expert evaluator bunuri mobileExpert evaluator imobiliare

Membru titular A.N.E.V.A.R.

Legitimatia nr. 5583

NOIEMBRIE 2010

Raport de evaluare2


3/66


CUPRINS

CertificareSumar

Partea I - Aspecte generale1.1 Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea raportului. Destinatar1.2 Ipoteze si conditii limitative1.3 Valoarea estimata. Data evaluarii1.4 Dreptul de proprietate

1.5 Responsabilitatea fata de terti1.6 Clauza de nepublicare1.7 Surse de informatii

2. Partea II Proprietatea evaluata

2.1 Aspecte legale2.2 Descrierea amplasamentelor

2.3Cea mai buna utilizare2.4Analiza pietei imobiliare

3. Partea III Evaluarea 3.1 Procedura de evaluare3.2 Etapele de evaluare

3.3Metoda patrimoniala3.4Metoda capitalizarii directe3.5Metoda comparatiei de piata

4. Partea IV Concluzii

Anexe-Fisa de evaluare constructii-Imagini foto (cladiri, masini, utilaje)-Carti tehnice masini-Plan ansamblu

Raport de evaluare3


4/66


CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute ,certific ca fapteleprezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific caanalizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative

specifice si sunt analizele ,opiniile si concluziile personale ,neinfluentate de nici un factor.

In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face

subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile

implicate.

Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din

standardele , recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator.In intocmirea raportului

de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern

Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru

eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client

Evaluator : ing.Vladut FeliciaMembru ANEVAR

NOIEMBRIE 2010

Raport de evaluare4


5/66


SUMAR

Obiectul evalurii: Constructii, teren si mijloace fixe

S.C. ALMASERV S.A. VULCAN

Scopul evalurii: Determinarea valorii de piata a proprietatiiDreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor

Data evaluarii 01.11.2010

Valori obtinuteCladiri

1.Abordarea prin metoda costurilor = 394.608 lei2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 412.184 lei

Teren1.Abordarea prin metoda reziduala = 206.316 lei2.Abordarea prin metoda comparatiei de piata = 265.264 lei

Valoare mijloace fixe- mijloace de transport = 20.000 lei

mijloace fixe-categ.II = 34.990 leimijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ II = 8.080 leimijloace fixe-categ.III = 4.300 leimijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ III = 1.470 lei

Valoare propus:

Cladiri = 394.608 lei (92.259 EURO)Teren ( 6.891 mp) = 29,94 lei/mp (48.238 EURO )

Mijloace fixe = 68.840 lei (16.095 EURO)

TOTAL 667.764 LEI (156.592 EURO )

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,2771 lei (01.11.2010)

Valorile nu includ T.V.A.

Raport de evaluare5


6/66


Partea I - Aspecte generale

1.1 Obiectul evaluarii. Scopul i utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare

Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de Cladiri, terensi mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C.ALMASERV S.A. - Vulcan

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinindS.C.ALMASERV S.A., aflata in faliment

Prezentul raport de evaluare se adreseaz. societatii profesionale.EURO QUALITYINSOLVENCY sprl, in calitate de destinatar si client.

1.2 Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunturmatoarele:IPOTEZE:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catreproprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Sepresupune ca drepturile de proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile.Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere dar nu se acorda garantii

pentru acuratete.Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte.Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fostrezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.

Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteazavaloarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezentacontaminantilor sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirea si nu aefectuat studii geotehnice ale terenului in cauza, considerand datele puse la dispozitia lui de catre

beneficiar ca fiind surse de incredere.Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor dezonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii.Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activuluidupa vanzare.In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformareexistent in Bilantul de mediu.

Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prinurmare, datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare.Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind

posibila existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta.

CONDITII LIMITATIVE:Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire avalorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel dedistribuire a fost prevazuta in raport.Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.Evaluatorul, prin natura muncii sale , nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sadepuna marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfelde intelegeri in prealabil.

Raport de evaluare6


7/66

F.Vladut P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVANici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitateaevaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.

1.3Valoarea estimat. Data evalurii

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piataa activelor,

asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membriiANEVAR)Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati ,de obicei imobiliare si a elementelor

conexe.Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege:Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data

evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat

obiectiv ,dupa un marketing adecvat ,in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza,prudent si

fara constrangeri.

Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate demarketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare

inadecvata so fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul se exprima cu rezerve in ceea cepriveste valoarea de piataEvaluarea a fost facuta in luna noiembrie 2010.

1.4Dreptul de proprietate

Proprietarul este S.C. ALMASERV S.A. VULCAN, prin Lichidator.

1.5Responsabilitatea fa de teri

Prezentul raport de evaluare a fost realizat n baza informaiilor furnizate de proprietar,corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

In conformitate cu uzanele din Romnia, valoarea estimat de ctre evaluator este valabil la data

prezentat n raport i ntr-un interval de timp limitat dup aceast dat.Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat i numai pentru uzul destinatarului

menionat la pct.1.1. Raportul este confidenial, strict pentru destinatar i evaluatorul nu accept nici oresponsabilitate fa de o alt persoan, n nici o circumstan.

1.6Clauza de nepublicareRaportul de evaluare sau oricare alt referire nu poate fi publicat i nici inclus ntr-un document

destinat publicitii fr acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei i contextului n careurmeaz s apar.

1.7Surse de informaii Sursele de informaii utilizate n raportul de evaluare sunt:

-documentele puse la dispoziie de ctre beneficiar.-informatii privind situatia juridica a cladirilor, terenului si mijloacelor fixe-inspecia realizat la faa locului de ctre evaluator-catalog de standarde europene

-indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici dinRomania si aprobati de M.L.P.A.T.-Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM-Evaluarea proprietatii imobiliare-APPRASAIL INSTITUTE (editia romana)

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate

responsabilitatea acestuia.

Raport de evaluare7


8/66


Partea II Proprietatea evaluata

2.1 Aspecte legale

Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C. ALMASERV S.A.-VULCAN. Societatea se afla in procedura de faliment .

Societatea ALMASERV cu sediul in Vulcan, judetul Hunedoara, a fost inscrisa la OficiulRegistrului Comertului cu numarul J 20/573/1999 si are cod unic de inregistrare RO 11970836

2.2Descrierea amplasamentului

Imobilele se gasesc in orasul Vulcan, in zona a doua a orasului, zona industriala. Terenul are inplan o forma neregulata. Accesul la proprietate se face direct din strada. Imobilele sunt racordate lareteaua de energie electrica, apa potabila, gaz, telefon, canalizare stradala, incalzire centrala proprie.Amplasamentul terenului este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care estefolosit. Descrierea cladirii

Anul de punere in functiune a constructiilor este 1969. Descrierea, caracteristicile tehnice sifunctionale ale constructiilor a fost facuta pe larg in fisele de evaluare anexate

2.3. Cea mai buna utilizare

Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai buneutilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii.

Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standardede Evaluare (IVSC), astfel: utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibiladin punct de vedere fizic , permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar

justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii.Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

-cea mai buna utilizare a terenului liber -cea mai buna utilizare a proprietatii construiteConditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele:

-legal permisa-fizic posibila-financiar fezabila-maxim profitabila.

Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analizacelei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a

proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau dacatrebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adicavenitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr o noua utilizare, dupa deducereacostului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celeiexistente.

2.4.Analiza pietei imobiliareAnaliza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara

supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizicesau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceasta piata sedefineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile

investitorilor si chiriasilor.Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunilevanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente ( este foartesensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de

Raport de evaluare8


9/66

F.Vladut P.F. A. F 20 /720 /2003, CIF 21781699 - DEVAtipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectatade multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediatdisponibile, exista decalaj intre cerere si oferta )

2.4.1. Analiza cererii

Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sauinchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp.

Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost :Populatia in aria pietei locale rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadereAtractivitatea zonei pentru investitii imobiliare zona linistitaTipologia locurilor de munca mici investitoriStructura taxelor locale nu este diferita de restul pieteiDisponibilitatea facilitatilor de transport acces autoFacilitati urbane toateDisponibilitatea fortei de munca- zona cu somajEvolutia veniturilor populatiei din zonaModul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica terenurile intravilane libere suntdeficitare

2.4.2. Analiza ofertei

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare saupentru inchiriere , la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp.

.Analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cucea supusa vanzarii si anume :

-stocul de proprietati existente ;-stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare.

Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori :-cantitatea si calitatea concurentei disponibile ;-volumul constructiilor noi ,concurente sau complementare-disponibilitatea sau pretul terenului liber ;-costurile de constructie (preturi unitare practicate )-proprietati oferite curent (constructii vechi si noi )-gradul de ocupare realizat-cauzele si numarul de proprietati vacante-transformarea pentru utilizari alternative-imprejurarile sociale

-disponibilitatea creditelor pentru constructii-impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului constructiilor.

2.4.3.Echilibrul pietei

Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand

elemente contrastante , opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru.

O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietatiimobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.Acest lucru se reflecta si invaloarea si volumul tranzactiilor , destul de scazute la data evaluarii.

In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliareevaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-unaalternativa : spatii administrative, spatii de productie sau depozitare

Raport de evaluare9


10/66


11/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699

Partea III - Evaluarea

3.1 Procedura de evaluare

Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita instandardul IVS-1

Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care oproprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,

intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta

de cauza, prudent si fara constrangeri.Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare

Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate:-metoda costurilor;-metoda capitalizarii directe

3.2 Etape de evaluarea) Documentare privind datele tehnice

b) Inspecia realizat la faa locului de ctre evaluatorc) Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportuluid) Analiza tuturor informaiilor culese i interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii.e) Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii.f) Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucrurecomandate de catre ANEVAR.

CLADIRI

3.3 Metoda costurilor (patrimoniala )

Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,n funciede deprecierea acumulat, corespunzatoare lunii noiembrie 2010. Aplicarea acestei metode implic urmtoarele faze:

1.Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri1.Estimarea deprecierii acumulate2.Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea dereconstructie.3.3.1 Evaluarea cladirilor

Evaluarea a fost realizata conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilorspeciale din grupele 1 si 2 Indicativ GV-0001/0-95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 sicare prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea dereconstructie determinata pe baza Cataloagelor de reevaluare, editia 1964 este cea mai indicata metoda.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul preturilor

din 01.01.19652.Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de

indexare elaborat de MLPAT.3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Raport de evaluare


12/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 217816993.3.1.1. Determinarea valorii de reconstructie

Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, ladata evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de

constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele,

supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestuiraport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren.Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au

parcurs urmatoarele etape:Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse ladispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilorCercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea stariitehnice a cladirilorSe efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluareSe determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiiledatorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului

Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentruevaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficientce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor,utilajelor, transportului etc.

3.3.1.2. Estimarea deprecierii acumulateDeprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din

cauze fizice, functionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeazaseparat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un

procent global.Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structuraetc.Aceasta poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila

-uzura fizica nerecuperabilaNeadecvare functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionareacladirii in punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.Se poate manifesta sub doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila

-neadecvare functionala nerecuperabilaDepreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatiiimobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona,urbanismul, finantarea etc.

Stabilirea uzurii fizice

Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisajexterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc.

Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta;Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor;Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executariiacestor lucrari

Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45 , avizat de MLPAT cu

Ordinul nr. 8/22.02.1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor specialein functie de ponderea elementelor componente.Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata

Raport de evaluare


13/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699Stabilirea deprecierii din cauze externe

Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiridatorita unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum arfi declinul vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pieteilocale s.a.

Exista doua metode de estimare:Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative .Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative.

La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activuluisupus evaluarii , precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieris-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct sivaloarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pieteiimobiliare din Vulcan (nivel al chiriilor, rata de capitalizare)

3.3.1.3Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor

Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie,rezultand valoarea patrimoniala actualizata :

Nr.

crt. Denumire

Suprafata

construita(mp)

Valoare de

piata( lei )

Valoare de

piata( EURO)

1 Sediu administrativ-str.M.Viteazu 276,95 218912 511822 Sediu administrativ-str.A.Iancu 277,23 60157 140653 Garaje -str.A.Iancu 111,01 14540 34004 Atelier -str.A.Iancu 246,19 35450 82885 Atelier -str.A.Iancu 85,17 8693 2032

6 Magazie -str.A.Iancu 193,98 26853 62787 Atelier -str.A.Iancu 19,92 2855 6688 Forja -str.A.Iancu 62,28 1961 4589 Magazie -str.A.Iancu 178,01 21353 499210 Magazie -str.A.Iancu 59,73 3834 896

TOTAL 394608 92259

Valoarile estimate nu conin TVA.Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate

raportului.

Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este :394.608 lei sau 92.259 EURO

3.4 Metoda capitalizarii directe

Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metodacapacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoareunui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza osatisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguriviitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice :

Raport de evaluare


14/66


-determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa impozitare).-stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutieinivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numitacapacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru

furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ).In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chirieipercepute de un potential chirias, pentru 1 mp suprafata utila inchiriataInmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,2771 lei, se obtine valoarea chiriei

pentru un an, aferenta tuturor spatiilor inchiriateCheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5

15 % din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine venitul net reproductibilRata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul

caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in careaceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se facenumai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ) .

Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudineapietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative,randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital , nivelurile deimpozitare, etc.

Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprimanumarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna casatisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtimeun VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ).

Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitultrebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei).In cazul de fata , tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o ratade capitalizare medie de 25 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metodacapitalizarii beneficiilor este :

VCB = VNR x K = VNR x 1/ t

In tabelul urmator este prezentata valoarea proprietatii imobiliare obtinuta prin metoda capitalizarii-pentru spatiile care se pot inchiria :

Nr.crt.

Denumire Suprafata

utila(mp)

Chirie/mp

E/mp/luna

Valoare

randament(lei)

1 Sediu administrativ-str.M.Viteazu 241 5 2102792 Sediu administrativ-str.A.Iancu 222 3 774813 Garaje -str.A.Iancu 92 1 160554 Atelier -str.A.Iancu 205 1 357745 Atelier -str.A.Iancu 71 1 123906 Magazie -str.A.Iancu 162 1 282707 Atelier -str.A.Iancu 17 - -8 Forja -str.A.Iancu 52 - -9 Magazie -str.A.Iancu 148 1 2582710 Magazie -str.A.Iancu 50 0,7 6108

TOTAL 412184

Valoarea de piata a cladirilor prin metoda capitalizarii directe este :

Raport de evaluare


15/66


412.184 lei sau 96.370 EURO

EVALUARE TEREN

Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului , corespunzatoare luniinoiembrie 2010..Legea nr.54/1998 reglementeaza circulatia juridica a terenurilor .In acest cadru ainceput sa functioneze piata pamantului.Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare devalori importante.

Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode deestimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt :-comparatia directa de piata ;-

metoda alocarii ;-extractia ;-parcelarea ;-metoda reziduala ;-capitalizarea chiriei brute.

Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricolelibere ( neocupate de constructii ) sau considerate a fi libere.Ea consta in analiza preturilor de vanzare sia caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la ovaloare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii.

Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt :vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data

evaluarii si din aceeasi zona ;numar suficient de tranzactii ;criteriile de comparatie se refera la :drepturile de proprietategrevarea cu o ipotecaconditiile de finantareconditiile de vanzare ( motivatia )conditiile pietei la data vanzarilorasezarea terenurilorcaracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste )utilitatile accesibilezonarea.

Metoda alocarii - Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi( proportii ) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite ( deci teren +constructie ) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati.Aceasta pondere estecuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20 30 % din valoarea proprietatiitotale.

Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare alunei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net.

Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune ( valoroase ) utilizari a fiecareiparcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de

suprafata mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate :conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata minima,deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj, canalizare,strazi, trotuare ;

Raport de evaluare


16/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ;existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din divizareasuprafetei mai mari.

Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa

finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii. Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate siconsta in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contractde inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata.

Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de primrang si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prtmai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi

atractivitate, intr- un interval de timp rezonabil

3.5 Evaluare teren3.5.1 Metoda reziduala

Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului din str. A.Iancu- Vulcan, in suprafata totalade 6.891 mp inscris in Cartea Funciara a localitatii Vulcan la nr.60774 cu Numar cadastral 264. Inacest scop se determina asa numitul potential de dezvoltare adica se studiaza posibilitatea practica(fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferitedestinatii.Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren va fi folosit pentru construireaunui spatiu comercial.Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii unor astfel deinvestitii, indicatorii sintetizati ai proiectului ( deci ipotezele pentru evaluare ) sunt :

1. durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei 12 luni ( 4 trim.)2.perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni ( 1 trim. )3.chiria neta anuala estimata 21.000 Euro4.rata de capitalizare adecvata 10 %5.cheltuieli de amenajare si de constructie 100.000 Euro

din care :- 20 % in trimestrul I- 30 % in trimestrul II- 20 % in trimestrul III- 30 % in trimestrul IV

-onorarii profesionale 3000 Eurodin care :

- 70 % in trimestrul I

- 30 % in trimestrul IV-comision pentru inchiriere 1792 Euro-cheltuieli cu vanzarea proprietatii 2,5 % din valoarea proprietatii

rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor de amenajare si constructie, prin credit petermen scurt 12 % cu compunere

lunaraprofitul promotorului imobiliar 15 % din valoarea proprietatii

cheltuieli pentru achizitionarea terenului 5 % din valoarea terenuluiCalculul dobanzilor @ 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel :

12 luni 20.000 Euro x 12 % = 2.400 Euro9 luni 30.000 Euro x 8,87 % = 2.661 Euro

6 luni 20.000 Euro x 5,82 % = 1.164 Euro3 luni 30.000 Euro x 2,87 % = 861 Euro3 luni 100.000 Euro x 2,87 % = 2.870 Euro

Raport de evaluare


17/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699Total (rotunjit) = 9.956 Euro

Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator :

( 1 ) Valoarea proprietatii imobiliare21.000 / 0,10 = 210.000 210.000 E

( 2 ) Cheltuieli :- de amenajare si constructii 100.000 E- onorarii profesionale 3000 E- comision pentru inchiriere 1792 E-comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) 5250 E

- dobanda ( vezi calculul de mai sus ) 9956 ETotal cheltuieli : 120.001 E

( 3 ) Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) 31.500 E( 4 ) Valoarea terenului ( 1-2-3 ) 58.499 E( 5 ) Factor de actualizare @ 12 % si n = 15 luni 0,868( 6 ) Valoarea actualizata a terenului 50.777 E( 7 ) Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 2.539 E( 8 ) Valoarea curenta a terenului 48.238 E

TOTAL 48.238 EValoarea unitara a terenului este urmatoarea:

48.238 Euro / 6.891 mp = 7,0 Euro / mp

O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilorcheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre( 15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:

Trim. Natura cheltuielii Euro Flux denumerar net Soldperioadaanterioara

Dobanda@3%/ trim Sold total

1 Cheltuieli constructie 20000Onorarii profesionale 2100 22100 - - 22100

2 Cheltuieli constructie 30000 30000 22100 663 527633 Cheltuieli constructie 20000 20000 52763 1583 743464 Cheltuieli constructie 30000

Onorarii profesionale 900 30900 72346 2230 1054765 Comision inchiriere 1792

Cheltuieli cu vanzarea 5250 7042 105476 3164 115682

Ca urmare:Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) 210.000 EuroCheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) 115.682 EuroProfitul promotorului imobiliar @ 15 % 31.500 EuroValoarea terenului 62.818 EuroFactor de actualizare @ 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) 0,868Valoarea actualizata a terenului 54.526 EuroCheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 2.726 EuroValoarea curenta a terenului 51.800 Euro

Valoarea unitara a terenului este urmatoarea:51.800 Euro / 6891 mp = 7,516 Euro / mp

Raport de evaluare


18/66


O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului denumerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15luni )

Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:

Trim Flux de numerar net(Euro)

Factor de actualizare@ 3% pe trimestru

Flux de numerar net actualizat( Euro )

1 22100 0,971 214592 30000 0,942 282603 20000 0,915 183004 30900 0,888 274395 7042 0,862 6070

Cheltuieli totale actualizate 101.528 EuroProfitul promotorului imobiliar actualizat ( 31500 x 0,862 ) 27.153 EuroPretul de vanzare actualizat ( 210.000 x 0,862 ) 181.020 EuroValoarea curenta a terenului ( 181.020-101.528-27.153 ) 52.339 EuroValoarea unitara a terenului este urmatoarea:

52.339 Euro / 6891 mp = 7,595 Euro / mp

In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit.Dintreacestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei.Deci valoarea estimata decatre evaluator a terenului in suprafata de 6.891 mp este de 48.237,385 Euro , adica 206.316,119lei (laun curs leu / Euro de 4,2771 lei )

Valoarea unitara a terenului este de 7,0Euro / mp

3.5.2 Metoda comparatiei de piata

Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimareavalorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietaticu cea de evaluat

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imibiliare este in relatiedirecta de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care

influenteaza preturile de tranzactie.Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pepiata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare.

Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabileefectuate in zona, sau zone comparabile

Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicareacorectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente:drepturi de proprietate in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini,scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei;corectie pentru finantare in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventualefinantari ale cumparatorului sub piata,plata in rate )conditii ale pietei actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse deinflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de lamomentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii

Raport de evaluare


19/66


localizare cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului,orientarii)caracteristici fizice diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune,calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala,dimensiunea terenului, conditiile de mediu)

caracteristici economice atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatiloraducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelulchiriilor, clauze contractuale de inchiriere)utilizarea diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliarecomparabile si utilizarea proprietatii evaluatecomponente non-profit ale valorii elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale elementece influenteaza pretul.

Din informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media,-revista PubliTim s-a constatat ca tranzactiile de terenuri in zone similare se situeaza la valoarea de 9EURO/ mp, astfel

Valoarea totala a terenului in suprafata de 6891 mp, prin metoda comparatiei directe, este de62.019,495 Euro sau 265.263,582 lei

Raport de evaluare


20/66


EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Identificarea clientului si destinataruluiObiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C.ALMASERVS.A. Vulcan (in lichidare). PrezentulRaport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre proprietar si cu situatia constatata peteren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind bunurile evaluate.Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze:g)informatiile furnizate sunt considerate autenticeh)toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte

Scopul evaluariiEvaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinindS.C.ALMASERVS.A., aflata in insolventa

Data evaluarii, a inspectiei si a raportului

Data evaluarii: 01.11.2010Curs valutar BNR 1 EURO = 4,2771 leiData inspectiei: 29.10.2010Data intocmirii raportului de evaluare 01.11.2010

Identificarea bunurilor

Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile:6.macroidentificarea7.microidentificareaIn cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare

1. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor.Se va evidential pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile fizice. Bunurile mobile potfi identificate conform cartilor de identitate anexate.

Dreptul de proprietate evaluatBunurile evaluate sunt proprietatea S.C.ALMASERVS.A.Vulcan, conform cu actele de proprietate anexate.

Definirea valorilor estimateEvaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere scopul prezentei evaluari,in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata.Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la dataevaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in carefiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringeri.

Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare

Standardele internationale de evaluare editia a opta 2007Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din RomaniaHGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a mijloacelor fixe

Surse de informare

La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de:i)proprietarul bunurilor mobilej)publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamenteObservatii:s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete

Ipoteze si conditii limitative

Bunurile mobile s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial si pentru care a fost achizitionat

Conditiile limitative in care s-a efectuat evaluarea bunurilor mobile sunt urmatoarele:in vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influentat asupra valorii obiectului evaluarii sin uau fost omise im mod deliberat informatii care, dupa cunostinta evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmireaprezentului Raport.

Raport de evaluare


21/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluarii, factorii de mediu,etc. care ar putea influenta in vreun sens valoare bunurilor in cauza, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantiereferitoare la starea tehnica sau economica a acestoraIn timpul identificarii si inventarierii bunurilor supuse evaluarii, in unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperitesi/ sau inccesibile ale obiectelor, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de functionate normala.Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea bunurilor mobile, precum si a informatiilor furnizate de proprietar

Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de preturile de comercializare abunurilor ce fac obiectul prezentului Raport , la cursul de schimb valutar de referinta la data evaluarii, precum si de starea realaa bunurilor evaluate la data efectuarii inspectiei.Principial, Raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Corpului Expertilor tehnici dinRomania si ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate din care oparte este prezentat in lucrare.Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeaunasi integral detaliile metodologiei de evaluare care au condos la rezultate evidente.Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezenta in Raport si intr-un interval de timp limitat.

Descrierea starii tehnice

Utilajele au fost achizitionate de nou si la mina a doua si sunt de provenienta romaneasca. In urma inspectiei a rezultat ca toatedotarile si accesoriile existau fizic , dar nu toate garantau buna functionare.

Pentru aprecierea starii tehnice a bunurilor mobile trebuie sa se tina seama de deprecierea care a afectat componenteleacestora.Cele trei elemente ale deprecierii sunt:

Depreciere fizicaDepreciere functionalaDepreciere economica

Descrierea si analiza pietei bunurilorUtilajele si echipamentele evaluate sunt de provenienta din Romania si au data fabricatiei intreanii 1977- 2001. Pentru aceste utilaje si echipamente exista piata atit pentru vinzarea lor cit si pentru inchiriere. Principaliicumparatori pentru aceste bunuri mobile sunt firmele de prestarii servicii care functioneaza pe piata locala sau nationala

Analiza pentru cea mai buna utilizare

Unul din principiile evaluarii proprietatii mobile il constituie principiul celei mai bune utilizari, care este definita,conform ISV astfel: Utilizarea cea mai probabila a unui activ ( proprietate) care este posibila din punct de vedere financiar,justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a activului supus evaluarii.

Criteriile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari au fost urmatoarele:k)legal permisal)fizic posibilam)financiar fezabilan)maxim profitabilaCunoasterea si intelegerea comportamentului pietei de utilaje similare este esentiala pentru conceptul de cea mai bunautilizare.In consecinta, cea mai buna utilizare este cea in continuitate ,respectiv, prestari servicii, utilaje necesare mecanizarii pentrufirme cu specific in domeniul distributiei apei potabile

EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Metoda costurilor

Valoarea determinata prin aceasta metoda presupune continuitatea utilizarii bunului potrivit scopului pentru care a fostproiectat si construit.Acest lucru este adecvat in situatia de fapt, deoarece sunt intrunite urmatoarele conditii:-bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera- bunul are durata de utilizare ramasa rezonabila- continuarea utilizarii prezente este practica-utilizarea alternativa nu este fezabilaAbordarea prin cost este aceea abordare care estimeaza valoare prin determinarea costului present ( de inlocuire saureproducere, de nou ) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de :o)depreciere fizica

p)depreciere functionala si economicaDepreciere fizica este pierdere de valoare ca rezultat al utilizarii si uzurii unui activ in functiune, din expunerea lui factorilordin mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica ai unui bun sunt: virsta si utilizarea acestuia ( inclusiv mediul delucru) .

Raport de evaluare


22/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699Deprecierea functionala este pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului tehnologic, al aparitiei de noitehnologii.Deprecierea functionala este independenta de orice deteriorare fizica a proprietatii. Factorii de baza in deprecierea functionalasunt:q)schimbarile de designr)schimbarile de materiale sau proces

s)inadecvarit)supradimensionariu)lipsa de utilitateDeprecierea economica este o pierdere de valoare datorata unor factori externi activului cum ar fi:v)cerere redusa de produse similarew)concurenta acerba pe piata de utilajex)inflatiay)legislatia de mediuMetoda costurilor nu poate fi aplicata intru-cit utilajele, in marea lor majoritate nu se mai fabrica pe piata din Romania, laperformantele similare cu cele evaluate.

Metoda comparatieiMetoda consta in analiza unor tranzactii recente de bunuri similare sau comparabile cu subiectul. In cazul de fata, ca tehnica de

comparare, se va aplica identificarea directa, deoarece pe piatasecond hand exista bunuri mobile identice, corectiilelimitindu-se la numarul de kilometrii parcursi si starea tehnica.In opinia evaluatorului, valorile de piata estimate la data de 01.11.2010 pentru utilaje si echipamente este cea determinate prinmetoda comparatiei si sunt prezentate in tabelele urmatoare

Raport de evaluare


23/66


MIJLOACE DE TRANSPORT

Denumire Clasif. Valoareinv.

Datainmatricularii

Nr.inmatriculare

Valoare depiata (lei)

Autoutilitara Dacia 2.3.2.1.1 22815,45 12.04.06 HD 06 XAL 3500Masina rid.containere 2.1.24.5 23500 05.04.00 HD 03 JIX 3000Tractor 650 M 2.3.2.2.5 2235,08 20.02.96 HD 02 HBV 1000

Autoutilitara Mercedes 2.3.2.2.2 10924,37 27.10.05 HD 06 TMY 4500Autoutilitara furgon 2.1.24.2 2000 22.01.04 HD 04 XHX 2500Autospeciala Roman 2.1.24.2 1797,89 23.07.03 HD 03 BNH 3000Remorca specializata 2.3.2.2.6 823,53 20.02.96 HD 80 CDP 1500Tractor 650 M 2.3.2.2.5 14,22 08.09.06 HD 07 CMD 1000

TOTAL 20000

Raport de evaluare


24/66


MIJLOACE FIXE

- categoria II -

Nr.crt.

Denumire Codclasificare

Valoareinventar(lei)

Val. reevaluata(lei)

1 Calculator 2666 mz - 5 buc 229 9406,8 1502 Calculator tip server 229 2352,94 1003 Sist.calcul AMD-SEMPRON 2600 229 1985 504 Impr. Multifunct. KYOCER 229 2436,97 1005 Laptop HP COMPAQ 229 4047,46 200

6 Compresor monofazic 320/min 2.1.16.6 3682,8 25007 Motor Saviem -213558 2.1.24.7 2521 10008 Lama dezapezire 2.1.24.7 12233,74 35009 Motocoasa MS 4510 DOLMAR 2.1.24.2 2356,2 70010 Generator ESE 604 GHW 2.1.5.5 7399,16 250011 Matura colectoare 2.1.24.2 2444,63 1012 Euro WC ecologic - 2 buc 2.1.24.7 5040 40013 Euro WC ecologic 2.1.24.7 5040 20014 Ciocan demolator 1500 W 2.1.20.11 4307,98 100015 Betoniera prof. 360 l 2.1.20.3.1 2999 120016 Motospray benz.ME 25 2.1.20.6 9552,6 50017 Motofierastrau MF 361 02.01.27 2172,59 1000

18 Presa hidraulica 02.01.27 8000 250019 Incarcator frontal 2.3.6.6.1 47417,4 400020 Raspanditor mat.antiderapant 2.1.20.6 24586,8 350021 Cilindru compactor Bitelli 3 2,1,20.6 19318,2 300022 Masina prelucrat tabla Qantu 2.1.5.1 7068,57 250023 Ciocan rotopercutor 950 s 2.1.20.11 4210 150024 Laptop fujitsu Siemens 1505 229 3415,13 20025 Sistem calcul AMD 2800/512/8 229 1848,74 8026 Masina de indoit tevi 02.01.27 2200 50027 Inventor suduratech 220 2.1.16.3.1.1 4732,87 200028 Sistem LENOVO +MONITOR 229 2010,51 100

TOTAL 34990

Raport de evaluare


25/66


MIJLOACE FIXEDE NATURA OBIECTELOR DE INVENTAR

CATEGORIA II -

Nr.crt. Denumire

Codclasificare

Valoareinventar

Valoarereevaluata

(lei)

1 Container - 2 buc. 2.1.24.6 3483,96 6002 Sist. Calcul AMD SEMPRON 2600 2 buc 229 3452,96 100

3 Suflanta BG 85 2.1.20.6 1677,9 7504 Aparat sudura TLC MI0170 M 2.1.16.3.1.2 1628,42 3505 Motofoarfeca STIHL H975/80 2.1.21.6 1638,66 6506 Calculator AMD 229 1554,62 507 Calculator AMD 256 ram 229 1512,61 508 Autoturism Dacia Nova 2.3.2.1.1 1314,83 7009 Container 2.1.24.6 1071,24 10010 Container - 13 buc. 2.1.24.6 14512,68 104011 Container - 3 buc. 2.1.24.6 3329,64 24012 Remorca tractor 2.3.2.2.6 509,65 40013 Ifron DKF 205 2.3.6.6.1 21,62 90014 Generator acetilena 2.1.5.5 1,42 20015 Masina universala - abric 2.1.8.2 11,61 50016 Macara universala 2.3.6.2.2 27,11 45017 Betoniera fara motor 2.1.7.4 413 20018 Multicar M 25 2.3.2.2.1 151,23 800

TOTAL GENERAL 8080

Raport de evaluare


26/66


MIJLOACE FIXE- CATEGORIA III -

Nr.c

rt.

Denumire Cod

clasificare

Valoare

inventar

Valoare

reevaluata

(lei)1 Centrala telefonica 6116 322 1969,71 3002 Sistem alarma M Vitz.bl.91 322 2451,85 5003 Timplarie PVC geam+usa casierie 34 3975,63 3500

TOTAL 8397,19 4300

Raport de evaluare


27/66


MIJLOACE FIXEDE NATURA OBIECTELOR DE INVENTAR

CATEGORIA III

Nr.

crt.

Denumire Cod

clasificare U / M

Valoare

inventar

Valoare

reevaluata(lei)

1 Masa calculator 311 2 buc. 476,48 402 Scaun ergonomic 311 5 buc 755,8 1003 Birou 1,20 m 311 12 buc 2570,4 2404 Sistem telefon rarel 311 1 buc 275,77 505 Masa calculator 311 1 buc 103,03 206 Retur inalt 3102 311 1 buc 188,97 307 Vitrina 3112 311 2 buc 584,02 508 Dulap mic 3214 311 2 buc 552,38 409 Dulap mediu 2 usi 311 1 buc 346,6 3010 Dulap inalt 3213 311 2 buc 1144,6 7011 Retur birou 311 1 buc 196 2512 Usa aluminiu - geam 34 1 buc 664,86 30013 Birou 1,60 m 311 2 buc 411,26 4014 Fotoliu 311 1 buc 608,7 4015 Telefon fix 311 2 buc. 221,76 2016 Mocheta 80 m 311 80 m 848,34 5017 Dulap mediu 2 usi 311 2 buc 680,54 4018 Casetiera 311 2 buc 231,8 6019 Copiator Lonier 7228 311 1 buc 1344,54 5020 Comoda 3 sertare 311 1 buc 317,91 3021 Birou 3100 311 1 buc 279,97 4022 Comoda calculator 311 1 buc 172,14 2023 Scaun 320 311 1 buc 131,26 1524 Dulap mediu 2 usi 311 1 buc 347,24 3025 Dulap mare 311 2 buc 947,38 40

TOTAL GENERAL 14401,75 1470

Raport de evaluare


28/66


Partea IV. CONCLUZII

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a aveasiguranta ca datele disponibile , tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus lajudecati consistente.

4.1.Valori obtinuteCladiri

1.Abordarea prin metoda costurilor = 394.608 lei2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 412.184 lei

Teren1.Abordarea prin metoda reziduala = 206.316 lei

2.Abordarea prin metoda comparatiei de piata = 265.264 lei

Valoare mijloace fixe- mijloace de transport = 20.000 lei

mijloace fixe-categ.II = 34.990 leimijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ II = 8.080 leimijloace fixe-categ.III = 4.300 lei

mijloace fixe de natura obiectelor de inventar-categ III = 1.470 lei

4.2.Analiza valorilor1) Abordarea prin costuri

Costul de inlocuire net calculat pe baza Cataloagelor de Reevaluare 1965 prezinta incredere inceea ce priveste asemanarea intre constructia evaluata si solutia constructiva prevazuta incataloage.Coeficientii de actualizare aplicati par a fi corecti daca luam ca baza pretul pe metru patrat deconstructie noua comunicat de firmele de constructii din zona.in ceea ce priveste calculul uzurii,metodologia aplicata a fost suficient detaliata. De asemenea coeficientii de actualizare aplicati la valoareadin 1965 sunt corecti. In ceea ce priveste gradul de depreciere din cauze externe, acesta presupune o dozade retinere, datorita numarului insuficient de tranzactii de pe piata.

2) Abordarea pe baza de venitValoarea rezultata exprima o utilizare eficienta a capitalului intru-cat valoarea acestuia este mai

mare decat valoarea de reconstructie Previziunile aflate la baza evaluarii prin aceasta metoda presupun ooarecare retinere, dat fiind faptul ca rata de capitalizare s-a luat in calcul la un nivel acceptabil, pe bazaexperientei evaluatorului, acesta nedispunind de suficiente informatii concrete de pe piata imobiliaralocala, pentru a calcula aceasta rata.Totusi calculul venitului brut s-a facut pe baza chiriei obtinute dininformatii concrete de piata

In opinia evaluatorului si respectand principiul prudentei, valoarea de piata cea mai apropiata aproprietatii este cea obtinuta din abordarea prin metoda costurilor

Concluzii ( reconcilierea rezultatelor)In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare, prin prizma celor prezentate in

capitolul referitor la analiza pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de oferta a proprietatiiimobiliare analizate in conditiile in care plata se face integral la data vinzarii ar fi de :

Raport de evaluare


29/66


Cladiri = 394.608 lei (92.259 EURO)

Teren ( 6.891 mp) = 29,94 lei/mp (48.238 EURO )Mijloace fixe = 68.840 lei (16.095 EURO)

TOTAL 667.764 LEI (156.592 EURO )

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,2771 lei (01.11.2010)

Valorile nu includ T.V.A.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoareasunt urmatoarele :

-valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport-

pretul de tranzactionare se va putea situa si peste valoarea prezentata, in functie de cererea manifestatapentru tranzactionarea activului la momentul organizarii licitatiei adecvate pentru vanzare-in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate ( executarea ipotecii ) pretul obtinut va puteadiferi semnificativ de valoarea estimata-valoarea este o predictie-valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu-valoarea este subiectiva-evaluarea este o opinie asupra unei valori.-orientarea spre piata

Intocmit, Expert evaluatorIng. VLADUT FELICIA

Raport de evaluare


30/66


ANEXE

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR

Denumire obiect Sediu administrativ-

Vulcan, str.M.Viteazu

2. Cod de clasificare (cf.HG 2139/2004) 1.5.33.Durata norma ta de viata 40-60 ani

4. Data P.I.F.: 1992

5. Suprafa construita: nlime medie ponderata :

276,95 mp 3,50 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter si 4 etaje, spatiul evaluat este la parter cu destinatia de sediu administrativ.6.1 Structura de rezisten:cadre din beton armat si zidarie de umplutura

6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri si izolate sub stilpi

Raport de evaluare


31/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 217816996.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din inlocuitori caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are

compartimentari interioare din zidarie de caramida de 25 cm

6.4. Planee: - din beton armat prefabricat tip chesoane

6.5. Acoperi: sarpanta din profiluri de beton armat, invelitoare din tigla

6.6. Finisaje: -medii6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite

6.6.2 Interior: tencuieli gletuite si zugraveli in var

6.6.2.1 Pardoseli din beton mozaic

6.6.2.2. Timplarie : interioara din lemn si exterioara din profil PVC + geam termopan

7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat incandescent si fluorescent

8. Instalaii sanitare: are instalatii sanitare

9. Instalai i de nclzire: are incalzire centrala

10.Instalatie de paratraznet: da

11. Stabilirea elementelor de calcul

Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.

Denumire Cantitate

Suprafa construit desfurat Ad 276,95 mp

Suprafata utila Au 240,83 mp

12. Starea tehnic a cldirii

n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului nlegtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizeisunt sintetizate n tabelul urmtor:

DenumireaSubansamblului

Pondere din

valoarea total

Grad de uzur real (%)

Structura de rezisten 40,00% 40

Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare)17,00% 45

Finisaje 25,00% 55

Instalaii funcionale 18,00% 65Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n

raportul de evaluare, de:

0,4x 40 + 0,17 x 45 +0,25 x 55 + 0,18 x 65 = 49,1%

uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru

cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real.

13.Calcul de evaluare

Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Pentru evaluarea Sediului administrativ s-a folosit Catalogul de evaluare nr 120, fisa nr.3,cladiretip parter si 4 etaje. Structura de rezistenta din schelet de beton armat, cu plansee din beton armat siacoperis terasa din beton armat izolat termic si hidrofug sau sarpanta din lemn si invelitoare din tigla sau

Raport de evaluare


32/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699tabla.Inaltimea medie ponderata interioara de 3,50 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare,instalatii de incalzire centrala, fara centrala termica proprie

Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatatunele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:

Barem i corecii

U.M. la care se aplic

corecia

Pre unitar(lei / U.M.)

Cantitatea

la care se apliccorecia

Pre total (lei)

Construcii mp 845 277 234065

Instalatii electrice mp 40 277 11080

Instalatii sanitare mp 80 277 22160

Instalatii de incalziremp 50 277 13850

corectie-inaltimemp -128 277 -35456

Total (preturi 1965) 245.699

Valoarea de reconstructie la 01.11.2010

Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de

actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5 D -cladiri administrative corelati cu

coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 2,213

245699 x 2,2013 = 543.731,887 lei

Valoarea ramasa actualizata la 01.11.2010

- Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,509543.731,887 x 0,509 = 276.759,53 lei ( fara T.V.A. )

Se adauga valoarea amenajarilor ulterioare in valoare de 9.400 lei ( fatada din profil PVC+geam termopan)276.759,53 +9400 = 286.159,53 lei

- Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 10 %286.159,53 x (1- 0,10 ) = 257.543,577 lei

- Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 %257.543,577 x ( 1-0,15 ) = 218.912,04 lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 218.912 LEI

( 51.182 EURO )

1 EURO = 4,2771 lei la data de 01.11.2010

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR

8.Denumire obiect Sediu administrativ

Vulcan, str. A.Iancu, nr. 5

2. Cod de clasificare (cf.HG 2139/2004) 1.5.33.Durata normata de viata 40-60 ani

4. Data P.I.F.: 1969

Raport de evaluare


33/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 217816995. Suprafa construita: nlime medie ponderata :

277,23 mp 3,00 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de birouri.

6.1 Structura de rezisten:cadre din beton armat si zidarie de umplutura

6.2. Fundaii: din piatra6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari

interioare din zidarie de caramida de 25 cm si 15 cm

6.4. Planee: - din beton armat prefabricat

6.5. Acoperi: sarpanta din lemn, invelitoare din tigla

6.6. Finisaje: -medii

6.6.1.Fatade : tencuieli sclivisite


6.6.2.1 Pardoseli din beton si dusumea

6.6.2.2. Timplarie : lemn

7. Instalaii electrice: are instalatii de iluminat


9. Instalai i de nclzire: are incalzire cu sobe pe combustibil solid

10.Instalatie de paratraznet: nu



Denumire Cantitate






Pondere din

valoarea total




Finisaje 25,00% 75

Instalaii funcionale 18,00% 70

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur real, reinut i n


0,4x 50 + 0,17 x 55 +0,25 x 75 + 0,18 x 70 = 60,7%

Raport de evaluare


34/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru




Pentru evaluarea Sediului administrativ s-a folosit Catalogul de evaluare nr 101, fisa nr.13,cladiretip parter. Structura de rezistenta din schelet de beton armat, cu plansee din beton armat si acoperis terasadin beton armat izolat termic si hidrofug sau sarpanta din lemn si invelitoare din tigla sau tabla. Inaltimeamedie ponderata interioara de 3,0 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii deincalzire centrala, fara centrala termica proprie


Barem i corecii

U.M. la carese apliccorecia

Pre unitar (lei/ U.M.)

Cantitateala care se

apliccorecia

Pre total

(lei)



Instalatii sanitare mp 45 277 12465

Instalatii de incalziremp 47 277 13019


Valoarea de reconstructie la 01.11.2010

Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii deactualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5 D -cladiri administrative corelati cu


269244 x 1,029 = 277.052,076 lei


- Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,393277.052,076 x 0,393 = 108.881,465lei ( fara T.V.A. )

- Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 35 %108.881,465 x (1- 0,35) = 70.772,952 lei

- Se aplica un coeficient de depreciere economica de 15 %70.772,952 x ( 1-0,15 ) = 60.157,009.lei

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA = 60.157 LEI( 14.065 EURO )


Raport de evaluare


35/66


FISA DE EVALUARE A CONSTRUCTIILOR

1 Denumire obiect Garaje2. Cod de clasificare (cf.HG 2139/2004) 1.5.3

3.Durata normata de viata 40-60 ani

4. Data P.I.F.: 1967


111,006 mp 2,60 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire cu forma dreptunghiulara tip parter

6.1 Structura de rezisten:zidarie de caramida de 30 cm grosime

6.2. Fundaii: din beton continue sub sirul de ziduri

6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Are compartimentari

interioare

6.4. Planee: - din beton armat

6.5. Acoperi: tip terasa hidroizolata cu carton bituminos




6.6.2.1 Pardoseli din beton

6.6.2.2. Timplarie : metal


8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare

9. Instalaii de nclzire: nu are incalzire

10.Instalatie de paratraznet: nu11. Stabilirea elementelor de calcul


Raport de evaluare


36/66


Denumire Cantitate






Pondere din

valoarea total




Finisaje 20,00% 85




0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7%





Pentru evaluarea Garajelor (Dependinta izolata la cladiri administrative-asimilat) s-a folositCatalogul de evaluare nr 124, fisa nr.11,cladire tip parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida,cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasa izolata termic si hidrofug..Inaltimea medie ponderatainterioara de 2,50 m, instalatii electrice de iluminat , instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala.


Barem i corecii

U.M. la care se

aplic coreciaPre unitar(lei / U.M.)

Cantitateala care se aplic corecia Pre total

(lei)




Valoarea de reconstructie la 01.11.2010:

Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii deactualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu


Raport de evaluare


37/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 2178169959.385 x 1,043 = 61.938,555 lei






Raport de evaluare


38/66



1 Denumire obiect Magazie2. Cod de clasificare (cf.HG 2139/2004) 1.5.3


4. Data P.I.F.: 1967


193,975 mp 3,0 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie

6.1 Structura de rezisten: zidarie de caramida de 30 cm grosime



interioare6.4. Planee: - din beton armat




6.6.2 Interior: tencuieli gletuite









Denumire Cantitate






Pondere din

valoarea total



Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) 17,00% 65

Finisaje 20,00% 85

Raport de evaluare


39/66





0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7%





Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tipparter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasasau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat ,instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala.


Barem i corecii

U.M. la care se


Cantitateala care se aplic

coreciaPre total

(lei)



Corectii-compartimentaridin zidarie

mp 130 194 25220




actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu


149.380 x 1,021 = 152.516,980 lei


- Se aplica coeficientul de uzura 1 u = 0,313152.516,98 x 0,313 = 47.737,814lei ( fara T.V.A. )

-Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 %47.737,814 x (1- 0,25) = 35.803,36 lei



Raport de evaluare


40/66






4. Data P.I.F.: 1967


178,008 mp 3,0 m6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie

6.1 Structura de rezisten: zidarie de caramida de 30 cm grosime



interioare

6.4. Planee: - din beton armat











11. Stabilirea elementelor de calculSe face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.

Denumire Cantitate




n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n

legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic relativ buna Rezultatele expertizeisunt sintetizate n tabelul urmtor:

Denumirea Pondere din Grad de uzur real (%)

Raport de evaluare


41/66

F.Vladut P.F.A, Deva, F 20/720/2003, CIF 21781699Subansamblului

valoarea total



Finisaje 20,00% 85




0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7%




Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tip

parter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasasau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat ,instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala.


Barem i corecii

U.M. la care se



coreciaPre total

(lei)



Corectii-compartimentaridin zidarie

mp 130 178 23140




actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri administrative, corelati cu


137.060 x 1,021 = 139.938,26 lei



-Se aplica un coeficient de neadecvare functionala de 25 %

43.800,675 x (1- 0,25) = 32.850,506 lei- Se aplica un coeficient de depreciere economica de 35 %32.850,506 x ( 1-0,35 ) = 21.352,828.lei

Raport de evaluare


42/66




Raport de evaluare


43/66





4. Data P.I.F.: 1967


59,734 mp 3,0 m

6. Caracteristicile construciei: Cladire tip parter cu destinatia de magazie

6.1 Structura de rezisten: zidarie de inlocuitori caramida de 30 cm grosime


6.3. nchideri i compartimentri: zidarie portanta din caramida cu grosimea de 30 cm la exterior. Nu are compartimentari

interioare6.4. Planee: - din beton armat








8. Instalaii sanitare: nu are instalatii sanitare





Denumire Cantitate






Pondere din

valoarea total



Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) 17,00% 65

Finisaje 20,00% 85

Raport de evaluare


44/66





0,4 x 55 + 0,17 x 65 +0,20 x 85 + 0,18 x 80 = 68,7%





Pentru evaluarea Magazie s-a folosit Catalogul de evaluare nr 12o, fisa nr.16,cladire tipparter .Structura de rezistenta din zidarie de caramida, cu plansee din beton armat si invelitoare tip terasasau sarpanta din lemn..Inaltimea medie ponderata interioara de 3,00 m, instalatii electrice de iluminat ,instalatii sanitare, instalatii de incalzire centrala.

Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat

unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor:

Barem i corecii

U.M. la care se



coreciaPre total

(lei)



Corectii-compartimentari

din zidarie

mp 130 60 7800




actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R. 92/2005, corespunztori grupei 1.5.D -Cladiri

Raport_evaluare_Almaserv

Documents

Transcript of Raport_evaluare_Almaserv