RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si...

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

1

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT: SPAŢIU COMERCIAL, GALATI, CARTIER DUNAREA,

MICRO 20, STRADA VICTOR VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A,

SC.1,PARTER, JUD. GALATI

CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI

BENEFICIAR: GRESTINCOM SRL prin lichidator

ROMINSOLV SPRL.

DATA EVALUARII: 25.09.2014


2

REZUMATUL LUCRARII

Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a urmatorului bun imobil:

SPAŢIU COMERCIAL, GALATI, CARTIER DUNAREA, MICRO 20, STRADA VICTOR

VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A, SC.1,PARTER, JUD. GALATI

Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.

Data evaluării: 25.09.2014

Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.

VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.

Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:

* Abordarea prin piaţă: 168.013 EURO (739.459 RON)

* Abordarea prin venit: 173.376 EURO (763.062 RON)

Valoarea de piaţă raportata (metoda comparaţiei) :

168.013 EURO (739.459 RON)


3

RAPORT DE EVALUARE

1 CLIENT

SC GRESTINCOM SRL GALATI

DESTINATARUL

RAPORTULUI

GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL

SCOPUL EVALUARII Garantare imprumut

2. PROPRIETATEA

EVALUATA

Proprietate comercială compusă din:

Spatiu comercial cu suprafata construita totala de 518 mp:

suprafata construita parter de 194,18 mp si suprafata

construita demisol de 323,82 mp si suprafata utila totala de

423,5 mp, impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si

perpetua in cota indiviza de 20,37% asupra spatiilor

auxiliare, dotarilor si utilitatilor, care prin natura lor nu pot fi

folosite decat in comun si dreptul de folosinta asupra

terenului aferent, in suprafata de 87,28 mp.

PROPRIETAR SC GRESTINCOM SRL GALATI

ADRESA PROPRIETATII GALATI, CARTIER DUNAREA, MICRO 20, STRADA VICTOR

VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A, SC.1,PARTER,

JUD. GALATI

3.

VALOAREA DE PIATA

168.013 EURO

739.459 RON

VALOARE TEREN -

VALOARE CLADIRE

168.013 EURO

739.459 RON

VALOAREA DE

LICHIDARE

100.808 EUR

443.676 RON VALORILE NU CONTIN TVA


4

4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA

DATA INSPECTIEI 25.09.2014

DATA EVALUARII 25.09.2014

CURS DE SCHIMB BNR LA

DATA INTOCMIRII

RAPORTULUI DE

EVALUARE

1 EURO = 4,4012 LEI

1 CHF= 3,6444 lei

1 USD= 3,4252 lei

5. DESCRIEREA

PROPRIETATII

DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL):

BLOC DE LOCUINŢE S+P+7E (parter comercial-

rezidential);

Anul PIF:1992; Structură: cadre din beton armat;

Pereti: zidarie din caramida;

Acoperiş: terasă din beton armat;

Cu interfon;

Aspect exterior: satisfăcător;

Aspect interior: satisfăcător;

Număr de restanţieri la plata întreţinerii: mic;

Cu lift;

Aspect îngrijit, utilităţi complete;

Nu se recomandă efectuarea unei expertize tehnice.

DESCRIEREA IMOBILULUI:

Spatiu comercial situat la parter de bloc, regim de

inaltime P+D;

Ac (aria construita totala): 518 mp;

Au (aria utila totala parter+demisol): 423,5 mp; Au (aria/suprafaţa utilă parter compus din 6 camere):

194,18 mp;

Au (aria/suprafaţa utilă demisol compus din 10 camere):

323,82 mp;

Impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si perpetua in

cota indiviza de 20,37% asupra spatiilor auxiliare, dotarilor si

utilitatilor, care prin natura lor nu pot fi folosite decat in

comun si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in

suprafata de 87,28 mp.

Finisaje medii: pardoseli din gresie si placari cu faianta la

grupul sanitar, pardoseli din mocheta si mozaic in camere si

zugraveli lavabile.

Tâmplăria exterioară si interioara: ferestre PVC cu geam

termopan si respectiv simplu, uşă aluminiu la intrare. Instalații și dotări electrice normale.

Instalații și dotări încălzire: termica.

Instalații și dotări alimentare cu apă: din reţeaua oraşului,

instalaţii şi dotări vechi.


5

Instalații și dotări de canalizare: reţeaua oraşului,

instalaţii şi dotări vechi. Instalații și dotări alimentare cu gaze: din reţeaua oraşului,

Aspect satisfăcător, utilităţi complete.

Cea mai buna

utilizare

Comercială

6. DOCUMENTATIA

CADASTRALA

Număr cadastral: 1861/1;

CF: 4487/N;

DREPTUL DE PROPRIETATE: Contract de vanzare-cumparare

aut. nr. 1480/12.08.2003.

7. SITUATIA ACTUALA A

PROPRIETATII

Imobilul este folosit de proprietar ca spaţiu comercial.

La data inspectiei spatiul era liber.

8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE

AMPLASARE

Mediana

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULATIE IN

APROPIERE

Auto: Bulevardul Galati si Strada Otelarilor.

Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens

CARACTERUL ZONEI-

UTILITATI

Tipul zonei: Cartier rezidenţial cu imobile de tip blocuri de

locuinţe cu spaţii comerciale la parter;

Utilitati

Electricitate: da

Apa: da

Gaze: da

Canalizare: da

Incalzire: da

GRADUL DE POLUARE

ORIENTATIV(fara

expertizari de

laborator).

Poluare normala

AMBIENT Linistit

CONCLUZIE PRIVIND

AMPLASAMENTUL

Imobil localizat in zona mediana.

9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

DESCRIEREA PIETEI Piaţa medie

NATURA ZONEI Zona: comercial-rezidenţială

OFERTA DE PROPRIETĂŢI

IMOBILIARE SIMILARE

In stagnare


6

CERERE DE PROPRIETĂŢI

IMOBILIARE SIMILARE

In scădere

ECHILIBRUL PIETEI

(intre cerere/oferta )

Dezechilibru in favoarea OFERTEI

PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU

PROPRIETĂŢI SIMILARE

Minim: 550 euro/mp Au

Maxim: 800 euro/mp Au

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU

PROPRIETĂŢI SIMILARE

Minim: 4 EURO /mp/ lună

Maxim: 8 EURO /mp/ lună

CONCLUZII ŞI TENDINŢE

PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII

Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI

REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor

similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale

pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la

acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6

luni.

10. EVALUAREA

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE

INTERNAŢIONALE DE

EVALUARE 2013 +

STANDARDE ANEVAR 2014

SEV 100 – Cadru general

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii

SEV 102 - Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii imobiliare

pentru garantarea imprumutului

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire

SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare generatoare de

afaceri

SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor

Cadru legal – Legislatia in vigoare


7

10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA

VALOAREA DE PIATA prin piata 168.013 EURO

739.459 RON

VALOAREA NU CONTINE TVA

10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT

VALOAREA DE PIATA prin venit 173.376 EURO

763.062 RON


10.1.c ABORDAREA PRIN COST

VALOAREA DE PIATA prin cost

Nu se aplică


11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,

intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au

actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.


8

Conditii limitative:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă

folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului

scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la

punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în

afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se

acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de

persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui

raport.

2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de

piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în

raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie

proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu

sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute

cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este

valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea

evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea

situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se

evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate

este valabil) şi responsabilă.

4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind

documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul

în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare

prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul

raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante

(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra

stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,

starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de

funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe

proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa

substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora

valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost

observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei

obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie

elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de

informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu


9

oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este

responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici

pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,

din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt

adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei

informaţiilor furnizate de terţe părţi.

8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va

dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele

Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp

judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul

numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din

urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să

poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a

creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.

Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau

oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori

ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,

publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu

este destinat asigurătorului proprietăţii

SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:

Preturi de vanzare ale comparabilelor pentru terenuri libere din urmatoarele surse:

Preturi de vanzare ale comparabilelor pentru spatiu comercial:

pentru COMPARABILA 1: Spaţiu comercial, cu suprafata de 100 mp, Strada Oltului, 75.000

EUR - de pe www. olx.ro;

pentru COMPARABILA 2: Spaţiu comercial, cu suprafata de 150 mp, Strada I.C.Frimu,

125.000 EUR - de pe www. olx.ro;

pentru COMPARABILA 3: Spaţiu comercial, cu suprafata de 100 mp, Strada Otelarilor, 80.000

EUR - de pe www. olx.ro;

Chirii: www. olx.ro


10

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi

condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu

clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele

prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,

solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client

sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de

satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de

elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul

raport de evaluare.

12. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:

1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi

corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către

evaluator ca fiind adevărate şi corecte.

2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative

menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale

şi nepărtinitoare.

3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care

face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind

părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea

unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul

evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în

funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui

raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu

excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a

acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.


11

13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE

ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A

PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 168.013 EURO

739.459 RON

VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA

PRIN:

COMPARAŢIEI DIRECTE

VALOAREA DE LICHIDARE

100.808 EUR

443.676 RON

VALORILE NU CONTIN TVA

EVALUATOR

IULIAN-COSMIN ANDRONIU


12

ANEXE:

-COMPARABILE;

-FISE DE CALCUL;

-HARTA;

-FOTOGRAFII.

-ACTE.


13

COMPARABILE:


14


15


16


17


18


19


20

FISE DE CALCUL:

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE

CRITERII SUBIECT COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3

PRET (EUR) 75.000 125.000 80.000

PRET (RON) 330.090 105.000 352.096

Criterii

SUPRAFATA, mp 423,50 100,00 150 100

Valoarea corectata 317.625 352.917 338.800

CONDITII DE VANZARE oferta oferta oferta

Variatie (corectie) -15% -15% -15%


DATA VANZARII <2 luni <2 luni <2 luni



ZONA V. Vilcovici Oltului I.C.Frimu Otelarilor

Variatie (corectie) 2% 6% -5%


VECHIME (ani) 22 Similar Similar Similar

Variatie (corectie) 0% 0% 0%


FINISAJE simple Superioare Medii Medii



Altele demisol si parter parter parter parter



TOTAL CORECTII 167.634 188.236 170.787

52,8% 53,3% 50,4%

Valoarea adoptata: COMPARABILA 3 valoarea cu cele mai mici corectii

V adoptat (rotunjit) - EUR 168.013

V adoptat (rotunjit) - RON 4,4012 739.459

V de lichidare - EUR 0,6 100.808

V de lichidare - RON 443.676


21

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Suprafata utila spatiu comercial (mp) cca. 423,50

Chiria lunara (EUR/luna/mp)

5

Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 25.410

Total VBP (eur/an)

25.410

Grad de ocupare

75%

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

19.058

Total VBE (EUR/an)

19.058

Cheltuieli de exploatare 3.454

FIXE 595

taxe proprietate 1,5% 525

taxa concesionare teren 0

asigurare 0,2% 70

altele 0

VARIABILE 2.859

management 0

administrator 0

reparatii -intretinere 15% 2.859

alte cheltuieli 0

Reparatii capitale 0

Fond Rulment 0

Venit net efectiv (EUR/an)

15.604

Total VNE (EUR/an)

15.604

Rata de capitalizare conform Anexei

9%

Multiplicator 11,11

Valoare randament (EUR) 173.376

Teren in exces mp 0

Valoare pe mp euro 0

Valoare teren euro 0

Valoarea estimata (EUR) 173.376 €

Curs euro: 4,4012 lei 763.062 LEI

Valoarea de lichidare 0,60 104.026 €

0,60 457.839 LEI


22

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE A B C

Chirie lunara solicitata 681 1191 648

Venit Brut Potential (EUR/an) 8.168 14.293 7.775

Grad de neocupare (15% din VBP) 817 1429 778

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 7.425 12.994 7.069

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 743 1299 707

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 6.750 11.813 6.426

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 75.000 125.000 80.000

Rata de capitalizare (%) 9 9,5 8,0

Rata de capitalizare (%) 9,00

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare. 9%


23

HARTA:


24

FOTOGRAFII:

Exterior Exterior

Interior Interior

Interior Interior


25

Interior Interior

Interior Interior

Acces Acces


26

ACTE:


27


28

RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si...