RAPORT DE EVALUARE al SC ARCVIA MINERVA SAarcviaminerva.ro/doc/RAPORT DE EVALUAR3E ARCVIA MINERVA SA...

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA pag. 1 ________________________________________________________________________________

RAPORT DE EVALUARE al

SC ARCVIA MINERVA SA


REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE OBIECTUL EVALUARII: SOCIETATEA COMERCIALA ARCVIA MINERVA SA SCOPUL EVALUARII: STABILIREA VALORII DE PIATA A ACTIUNILOR SOCIETATII

COMERCIALE ARCVIA MINERVA SA, IN VEDEREA RASCUMPARARII ACTIUNILOR EMITENTULUI DE LA CEILALTI ACTIONARI, CONFORM LEGEA 151/2014

BENEFICIAR: ARCVIA MINERVA SA EXECUTANT: LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR,

LEGITIMATIA 13701 DATA EVALUARII: APRILIE 2015 PENTRU DATELE DE LA 31.12.2014 DATA INSPECTIEI SOCIETATII:

03.04-10.04.2015

VALOAREA PROPUSA: 25,91 MONEDA EVALUARII: RON/ACTIUNE REZULTATE OBTINUTE IN EVALUARE: GAMA DE VALORI ALE SOCIETATII SI A UNEI ACTIUNI A ACESTEIA OBTINUTE PRIN APLICAREA MAI MULTOR METODE DE EVALUARE, ESTE :

1.281.084

Total Unitar

[lei] [lei/acţiune]

3.202.710 2,5000

42.176.292 32,9223 31.12.14

Abordarea prin multiplicatorul P/BV 0,90 † 37.958.663 29,6301 21.01.15

46.160.723 36,0325 31.12.14

Capitalizare bursieră (valoare de piaţă curentă) Rasdaq 12.170.298 9,5000 08.04.15

Medie tranzacţionare (BVB) Rasdaq 20.231.437 15,7924 6 luni

33.196.080 25,91 ANC+BVB† http://www2.bvb.ro/IndicesAndIndicators/Indicators.aspx?s=&t=0&m=&d=1/21/2015&tab=1

Număr acţiuni

Obs.

Valoarea finală propusă

Val. Contabilă

Valori evaluate

Val. Nominală (Capital social)

Activ net corectat (ANC)

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII EVALUATORUL PROPUNE CA VALOARE DE PIATA A ACTIUNILOR ARCVIA MINERVA SA FIE VALOAREA REZULTATA IN URMA APLICARII MEDIEI INTRE VALOAREA ACTIVULUI NET CORECTAT SI MEDIA TRANZACTIILOR DIN ULTIMELE 6 LUNI – CONSIDERATE CA FIIND CELE MAI RELEVANTE PENTRU CAZUL IN SPETA. RAPORTUL DE EVALUARE POATE FI CONSULTAT LA SEDIUL EMITENTULUI DE ACTIONARII CARE DORESC SA LE FIE RASCUMPARATE ACTIUNILE. PRETUL PROPUS NU CONTINE TAXE SAU IMPOZITE DATORATE CA URMARE A ACHITARII CONTRAVALORII ACTIUNILOR CATRE ACTIONARII RETRASI. CONSIDERENTELE CARE AU STAT LA BAZA ALEGERII:


- PREVEDERILE LEGII 151/2014, CARE FAC TRIMITERE LA ART. 134 DIN LEGEA 31/1990, CARE PREVEDE OBLIGATIVITATEA UTILIZARII UNEI “VALORI MEDII CE REZULTĂ DIN APLICAREA A CEL PUŢIN DOUĂ METODE DE EVALUARE RECUNOSCUTE DE LEGISLAŢIA ÎN VIGOARE LA DATA EVALUĂRII”;

- INCREDEREA EXPERTULUI CA ACTIVUL NET CORECTAT REFLECTA FIDEL SITUATIA FINANCIARA A EMITENTULUI;

- RELEVANTA TRANZACTIILOR PROPRII, CARE CUMULEAZA CCA 3,5 MILIOANE LEI, IN ULTIMELE 6 LUNI;

- INEXISTENTA PROFITURILOR DIN EXPLOATARE ALE EMITENTULUI, CARE ESTE PE PIERDERE IN TOATA PERIOADA ANALIZATA.

LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR

DECLARATIA DE CONFORMITATE, CERTIFICAREA EVALUATORULUI. SEMNATURA Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, declar ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Informatiile obtinute estimarile si opiniile prezente in raportul de evaluare au fost obtinute de la surse considerate credibile si nu-mi asum nici o responsabilitate privind corectitudinea lor. Evaluarea a fost efectuata in conformitate cu STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS), editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul Raportului ; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare, sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in prealabil, al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.


Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la bunul in chestiune. Valorile estimate in Raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate. Suma ce imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluatorul care a intocmit prezentul Raport de evaluare. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane.

Evaluatorul, FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701, evaluator ANEVAR pe secţiunile: întreprinderi, proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile (EI, EPI, EBM); este înscrisa în programul de pregătire continuă al ANEVAR. Are asigurare de raspundere profesionala valabila pentru anul 2015, conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015 emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC – ASIGURARI SA

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR. LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR CONFORMITATEA CU STANDARDELE DE EVALUARE

Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS), editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014. Am luat in considerare standardul valorii de piata, IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi, aplicand urmatoarele definitii: „valoarea întreprinderii – valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii; valoarea capitalurilor proprii – valoarea unei întreprinderi pentru toţi acţionarii ei.”


CUPRINS 1. PREMISELE EVALUARII

1.1. Ipoteze si ipoteze speciale 1.2. Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii 1.3. Drepturile de proprietate evaluate 1.4. Tipul valorii estimate 1.5. Data evaluarii 1.6. Moneda in care se exprima valoarea estimata 1.7. Modalitati de plata 1.8. Inspectia proprietatii 1.9. Riscul evaluarii 1.10. Sursele de informatii utilizate 1.11. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare

2. ANALIZA DIAGNOSTIC 2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII

2.1.1. Date de identificare 2.1.2. Istoric si descriere 2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC 2.2.1. Structura juridica a societatii 2.2.1.1. Structura 2.2.1.2. Obiect de activitate 2.2.1.3. Conducerea societatii 2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor 2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii 2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale 2.2.2.3. Alte imobilizari 2.2.2.4. Participatii 2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala 2.2.4. Credite 2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele 2.2.6. Litigii in curs

2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE 2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE 2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL

2.5.1. Prezentarea societatii 2.5.2. Dotari 2.5.3. Productivitatea muncii

2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL 2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial 2.6.2. Evolutia si potentialul pietei 2.6.3. Clienti si furnizori

2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR 2.7.1. Analiza bilantului 2.7.2. Analiza fluxurilor 2.7.3. Analiza rezultatelor

2.8. ANALIZA SWOT A SOCIETATII 3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA

3.1. ABORDAREA PRIN PIATA 3.2. ABORDAREA PRIN VENIT 3.3. ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE

3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL 3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT

3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

4. ANEXE


1. PREMIZELE EVALUARII 1.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE: Raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale:

Acest Raport de evaluare a fost elaborate avand la baza informatiile culese de cate evaluator. Evaluatorul nu isi asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate.

In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii cunoscuti care au influenta asupra parametrilor economico-financiari ai societatii, nefiind omisa deliberat nici o informatie

Evaluatoul a obtinut informatii, estimari si opinii de la surse pe care le considera credibile si nu isi asuma nici o respensabilitate in privinta comletitudinii si corectitudinii datelor furnizate de cate client si terte parti , le nefiind verifiate din surse independente.

Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente privind obiectul evaluarii, care ar face ca societatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile, licentele, certificatele, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale sau nationale, necesare functionarii societatii

Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de pe piata, pe elementele cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare.

Acest Raport nu poate fi utilizat in alt scop decat cel declarant, fara acordul prealabil scris al evaluatorului.

Evaluatorul nu isi asuma respensabiltatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apatrea ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultant sau sa depuna marturie in instanta, raportul de evaluare fiind o expertiza extrajudiciara;

Raportul de evaluate este valabil in conditiile economice, fiscal, juridice si politice de la data de referinta si in ipotezele prezentate. Daca aceste conditii se vor modifica, este posibil ca si concluziile acestui raport sa-si piarda valabilitatea. 1.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII Obiectul evaluarii il reprezinta SC ARCVIA MINERVA SA. Scopul evaluarii este stabilirea valorii de piata a actiunilor SC ARCVIA MINERVA SA in vederea rascumpararii lor de la ceilalti actionari, conform prevederilor Legii 151/2014. Utilizatorul raportului si beneficiarul acestuia sunt – actionarii emitentului Arcvia Minerva SA.


1.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE Drepturile de proprietate evaluate se refera la proprietatea asupra partimonilului societatii si asupra actiunilor detinute de catre toti actionarii. 1.4 TIPUL VALORII ESTIMATE Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS), editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014. Am luat in considerare urmatoarele standarde: SEV 100 – CADRU GENERAL, SEV 101 TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII, SEV 102 – IMPLEMENTARE, SEV 103 – RAPORTARE, SEV 200 – INTREPRINDERI SI PARTICIPATII LA INTREPRINDERI, aplicand urmatoarele definitii:

- „valoarea întreprinderii – valoarea totală a capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plăti acele datorii;

- „valoarea capitalurilor proprii – valoarea unei întreprinderi pentru toţi acţionarii ei.”

Si Ghidurile metodologice de evaluare: GME 600 – EVALUAREA INTREPRINDERII, GME 630 – EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE. 1.5 DATA EVALUARII Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 16.03.2015 – 29.04.2015. Data estimarii valorii este 29.04.2015. 1.6 MONEDA IN CARE SE EXPRIMA VALOAREA ESTIMATA Moneda raportului de evaluare este RON. 1.7. MODALITATI DE PLATA Valoarea s-a estimat in ipoteza platii in numerar la data intocmirii Raportului. 1.8.INSPECTIA PROPRIETATII Inspectia proprietatii s-a făcut in perioada 03-10.04.2015 si a presupus inspectarea proprietatii, a vecinatatilor si a zonei de amplasare a obiectului. PARTICIPANTI:

D-na LUCA FLORICA Evaluator autorizat ANEVAR


1.9 RISCUL EVALUARII Principalul risc il reprezinta imposibilitatea exprimarii unei opinii privind posibila evolutie a actiunilor emitentului, in cazul in care acesta ramanea listat la BVB/AeRO. Din evolutia istorica, se observa ca pretul propus nu a fost atins in ultimii ani, astfel incat valoarea propusa poate fi considerata maximala pentru actionarii retrasi. 1.10. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE In realizarea procesului de evaluare s-a procedat la inspectia societatii. Cu aceasta ocazie, au fost intervievati reprezentatii proprietarului referitor la activele si datoriile societatii, aspecte juridice si economice si s-au solicitat documente privind aceste informatii. Surse de informatii care stau la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost acele documente si informatii spuse la dispozitie de conducerea societatii, observatiile evaluatorului cu ocazia inspectiilor efectuate, precum si informatii obtinute din alte surse legale despre piata specifica a societatii: - STANDARDELE ANEVAR 2014 referitoare la intreprinderi si participatii la intreprinderi - datele oficiale existente pe site-ul bursei, http://www.bvb.ro/FinancialInstruments/Details/FinancialInstrumentsDetails.aspx?s=asce - extrase CF - documente ce atesta proprietatea asupra bunurilor utilizate de societate - planuri, schite, documentatii cadastrale - raportari financiare – ultima evaluare pentru raportare financiara a fost efectuata la 31.12.2013 - situatia litigiilor - clienti si furnizori - stocuri - lista mijloace fixe - informatii despre piata specifica a societatii - Internet: www. imobiliare.ro, www. imonet.ro, www.teren-arad.ro, www.tocmai.ro, www.rig-imobiliare.ro, www.olx.ro, www.real-investments.ro, www.eurolux.ro. 1.11. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera drept de publicare. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare, sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in prealabil, al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Informatiile, datele si rezultatele raportului de evaluare pot fi folosite si publicate numai in legatura cu scopul prezentei evaluari. Publicarea partiala sau integrala a acestuia, precum si utilizarea lui de cate alte persoane decat destinatarul, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale si a responsabilitatii evaluatorului.

http://www.teren-arad.ro/

http://www.tocmai.ro/

http://www.rig-imobiliare.ro/

http://www.olx.ro/


2. ANALIZA DIAGNOSTIC 2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII 2.1.1. Date de identificare Denumirea: Arcvia Minerva SA Sediul: Arad, Bdul. Revolutiei, nr. 55, et. 1, ap. 4 Nr.inregistrare la ORC: J02/683/2010 Cod Unic de Inregistrare: 949332 Cod ISIN: ROASCEACNOR8 Domeniul principal de activitate : 4110 - Dezvoltare (promovare) imobiliara Numar de personal: 3 Capital social actual: 3.202.710 lei Valoarea nominala a actiunii: 2,50 lei Numar total de actiuni: 1.281.084 Structura actuala a actionariatului: Conform site-ului Bursei, www.bvb.ro, actionariatul actual este:

2.1.2. Istoric si descriere


Arcvia Minerva a activat initial, sub denumirea de ASCO Bacau, in domeniul confectiilor.

Dupa achimbarea actionarului majoritar, activele principale ale societatii din Bacau au fost vandute, iar sediul social si denumirea societatii s-au modificat.

In anul 2013 a fost finalizata o fuziune, in urma careia au fost preluate o serie de firme mai mici, toate avand active imobiliare.

Recent, societatea a dezvoltat o serie de proiecte imobiliare:

- a finalizat reabilitarea unui fost camin muncitoresc, in Bacau,

- a finalizat un bloc de locuinte in Arad (Via Romana),

- a initiat preluarea unei societati fiice, care dezvolta un proiect rezidential in cartierul Gradiste, Arad (Romana Residence).

2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC 2.2.1. Structura juridica a societatii 2.2.1.1. Structura

Arcvia Minerva SA este o societate comerciala pe actiuni, in prezent listata pe piata Rasdaq. Fiecare actiune da drepturi egale de vot in Adunarile Generale ale Actionarilor, precum si drepturi egale de a beneficia de dividende.

2.2.1.2. Obiectul de activitate al societatii Obiectul actual de activitate il constituie dezvoltarea imobiliara, respectiv valorificarea proprietatilor imobiliare proprii. 2.2.1.3. Conducerea societatii.

Sistemul de conducere este dualist:

- Consiliul de supraveghere este alcatuit din Kocsis-Josan Ioana, Frenti Marius Iulian, Alber Holding Management SA (prin Berar Luisa Maria);

- Directoratul este alcatuit din Danila Florina, Deac Ana Cristina, Lasc Dumitru Daniel. 2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor societatii. Emitentul este proprietarul absolut al tuturor activelor inscrise in balantele si situatiile contabile. 2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii Terenurile aflate in proprietate au fost evaluate in 2014 de un expert ANEVAR. 2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale

In conturile de imobilizari, emitentul detine o singura constructie de valoare mica, Pescaria, recent reevaluata si promisa la data evaluarii.

Constructiile din conturile de stocuri reprezinta apartamentele din blocul Via Carmina care nu au fost inca descarcate (nevandute), care au fost reevaluate recent de un evaluator ANEVAR.


2.2.2.3. Alte imobilizari Au valori neglijabile in comparatie cu activul total al emitentului. 2.2.2.4. Participatii Emitentul detine participatii, astfel: - 64.083.500 actiuni Imotrust SA, ticker ARCV, - pachetul majoritar (99%) la Romana Residence Development SA, - pachete minoritare la Galcer Development SRL si Riavest Timisoara, - 148.585 actiuni proprii, dobandite neintentionat ca urmare a fuziunii din 2013. 2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala.

Emitentul nu detine licene si/sau proprietati intelectuale. 2.2.4. Credite La 31.12.2014, creditele Arcvia Minerva SA erau in valoare de 9.957.773 lei si 761.280 lei echivalent in euro.

2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele Nu exista sindicat, iar relatiile cu salariatii sunt normale 2.2.6. Litigii

2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE Emitentul are numai 3 angajati, astfel incat un diagnostic nu este posibil.

2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE


Activitatea de dezvoltari imobiliare se desfasoara prin societati fiice, SPV-uri (Special Production Vehicle), iar administrarea si managementul proiectelor, de asemenea prin parteneri specializati. Formal, deciziile sunt luate de AGA, implementarea este supervizata de Consiliul de Supraveghere, aplicarea in practica si deciziile tactice sunt luate de Directorat.

2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL 2.5.1. Prezentarea societatii Societatea nu mai are in derulare proiecte proprii. 2.5.2. Dotari Intrucat nu desfasoara activitate productiva directa, emitentul nu are dotari specifice. 2.5.3. Productivitatea muncii Nu se pune problema productivitatii muncii, intrucat cei 3 angajati nu fac parte din „gulerele albastre” (nu sunt specialisti sau tehnicieni).

2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL 2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial Datorita faptului ca activitatea de productie este delegata firmelor specializate, si vanzarea caselor/apartamentelor este tot apanajul acestora. Conducerii emitentului ii revine numai sarcina de a defini directiile de dezvoltare, precum si politica de preturi. 2.6.2. Evolutia si potentialul pietei In ultima perioada, emitentul a dezvoltat urmatoarele proiecte imobiliare: - refacerea caminului muncitoresc si valorificarea blocului din Bacau, - finalizarea si vanzarea blocului Via Romana, din Arad. In perspectiva, emitentul se va ocupa, fie direct (fuziune prin absorbtie), fie indirect (prin SPV) de dezvoltarea proiectului rezidential Romana Residence, constand dintr-un cartier de case in cartierul Gradiste, Arad. Rezultatele financiare sunt negative in ultimii 4 ani, piata imobiliara aradeana fiind suprasaturata. In prezent, piata rezidentiala este una a vanzatorilor, cu mult mai numerosi decat cumparatorii. 2.6.3. Clienti si furnizori Politica de clienti/furnizori este delegata vehiculelor productive proprii sau colaboratorilor, emitentulul neavand nici personalul si nici dotarile necesare. Coordonarea colaboratorilor este asigurata de conducerea operativa a emitentului.


Blocul Via Romana, Arad

Romana Residence, Arad 2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR Oricare dintre metodele consacrate de evaluare a unei intreprinderi s-ar folosi – metoda patrimoniala, metoda bazata pe randament sau metoda pe baza de comparatie – analiza financiara este un element indispensabil pentru determinarea valorii intreprinderii, tinand cont in principal de caracterul sintetic al indicatorilor economico-financiari. Pentru efectuarea analizei economico-financiare s-au calculat indicatori si indici de structura, evolutie si eficienta pentru perioada 2011 – 2014 prezentati in tabelele din anexa. Aspectele urmarite in analiza se refera cu precadere la obiectivele stabilite pentru ansamblul raportului de evaluare:

structura financiara;

estimarea riscurilor implicate de mediul extern si de specificul activitatii societatii analizate;

separarea si evaluarea acelor tendinte care au caracter de permanenta si deci au posibilitate de prelungire in viitor;

selectarea elementelor exceptionale, de conjunctura, pentru care exista o probabilitate redusa de a afecta evolutia viitoare a societatii.


Analiza financiara cuprinde sistematic analiza activul intreprinderii, analiza pasivului intreprinderii, analiza lichiditatilor, analiza echilibrului financiar, analiza gestiunii (rotatiilor activelor si pasivelor), analiza rentabilitatii si analiza fondului de rulment. Procedeele utilizate pentru efectuarea analizei in cazul in speta sunt calculele de rate pentru fiecare dintre elementele indicate mai sus, model utilizat fiind analiza SWOT. Analiza financiara a fost astfel structurata incat sa acopere aspectele mentionate, rezultand urmatoarele subcapitole: 1. Analiza structurii bilantului si indicilor de evolutie a elementelor 2. Analiza fluxurilor generate (evolutie si structura) 3. Analiza rezultatelor La baza calculului indicatorilor utilizati pentru analiza financiara au stat documentele puse la dipozitie de catre solicitant, respectiv situatiile financiare anuale publicate pe site-ul Bursei. 2.7.1. Analiza bilantului

Activ [lei] 2011 2012 2013 2014

Imobilizari necorporale

Imobilizari corporale 445.121 846.598 9.628.016 9.613.500

Imobilizări financiare 9.773.742 2.246.453 1.783.613 3.158.228

Imobilizate 10.218.863 3.093.051 11.411.629 12.771.728

Stocuri 18.996.342 16.992.988 21.589.217 9.540.942

Creanţe 12.059.122 14.702.302 31.340.318 49.440.069

Disponibil 229.710 784.757 150.227 918.410

Active Curente 31.285.174 32.480.047 53.079.762 59.899.421

Cheltuieli in avans

Total activ 41.504.037 35.573.098 64.491.391 72.671.148

Pasiv [lei] 2011 2012 2013 2014

Capital social 1.183.574 1.183.574 3.202.710 3.202.710

Rezerve 22.135.353 22.135.353 61.158.734 61.162.949

Acţiuni proprii -8.550.948 -8.550.949

Profit net + reportat -1.460.962 -6.236.002 -12.378.874 -13.638.418

Capital propriu 21.857.965 17.082.925 43.431.622 42.176.292

Provizioane 1.322.413 1.322.413 510.676

Datorii pe termen lung şi mediu12.794.368 13.482.272 12.618.763 10.882.369

Datorii curente 2.549.391 3.685.488 8.192.245 19.101.812

Total datorii 15.343.759 17.167.760 20.811.008 29.984.180

Venituri in avans 2.979.900

Total pasiv 41.504.037 35.573.098 64.242.630 72.671.148 Structura activelor a) Ponderea imobilizarilor inregistreaza o evolutie relativ constanta in ultimii ani analizati. Ponderea activelor imobilizate se datoreaza detinerii in proprietate de terenuri, unele nevalorificate inca.


Analiza activelor imobilizate poate fi efectuata si prin prisma gradului de acoperire a acestora din capitalurile permanente ale societatii, respectiv dupa existenta resurselor pentru efectuarea unor noi investitii. b) Ponderea stocurilor – stocurile societatii s-au modificat radical pe parcursul celor 4 ani, datorita procesului de demarare-desfasurare-finalizare-valorificare a activitatii constructive. c) Ponderea creantelor a crescut substantial, odata cu finalizarea si livrarea proiectelor imobiliare. d) Nivelul disponibilitatilor se afla in anii analizati la nivelul normal, cu exceptia ultimului an; aceasta este o exceptie temporara, sumele regularizandu-se in ianuarie.

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

35.000.000

40.000.000

45.000.000

50.000.000

2011 2012 2013 2014

Cap

italu

ri p

rop

rii

--■

-- [

lei]

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

Tota

l act

ive

--♦

-- [

lei]

Structura pasivelor Urmarirea structurii pasivelor s-a efectuat prin prisma componentelor acestuia, respectiv prin determinarea ratelor autonomiei financiare, a autonomiei financiare la termen si a ratei de indatorare globala. e) Ponderea capitalului propriu este relativ constanta, cu existanta unui salt in 2013, explicabil prin fuziunea prin absorbtie a emitentului. f) Nivelul capitalurilor permanente are o evolutie identica celui cu al capitalurilor proprii. Pornind de la faptul ca rolul capitalului permanent este acela de acoperire a activelor imobilizate, rezulta, in prezent, capitalurile proprii finanteaza si o parte a activelor nete. g) Nivelul creditelor bancare si al altor datorii pe termen mediu si/sau lung se datoreaza specificului activitatii: in dezvolatrea imobiliara, este necesara o investitie initiala mare, care se recuperea in cativa ani (mai ales in cazul vanzarilor in rate - majoritatea cazurilor). h) Nivelul datoriilor de exploatare a crescut in ultimul an, iar societatea are dificutati in achitarea acestora.


Lichiditatea societatii A fost analizata prin intermediul indicelui de trezorerie globala (lichiditate rapida), lichiditate imediata si indicelui de lichiditate generala (curenta). Echilibrul financiar pe termen lung Echilibrul financiar pe termen lung este apreciat prin indicatorul de finantare permanenta si cel de solvabilitate generala. Tabelele de calcul ale principalilor indicatori sunt prezentate in continuare:

2011 2012 2013 2014

473.429 473.429 1.281.084 1.281.084

10,9000 11,0000 9,0000 10,5000

5 6 6 3

Indicatori de eficienţă Formula 2011 2012 2013 2014

Rata amortizării Amortizare

Costuri operaţionale0% 0% 21% 31%

Productivitatea muncii

[lei/pers.]

Cifra de afaceri

Nr. angajaţi18.549 2.093.871 1.578.712 3.912.367

Indicatori bilanţieri Formula 2011 2012 2013 2014

Hidden Assets

[lei]

Capitalizare bursieră

- Capitaluri proprii-16.697.589 -11.875.206 -31.901.866 -28.724.910

Capital de lucru

[lei]

Active curente

- Disponibil

- Datorii curente

28.506.073 28.009.802 44.737.290 39.879.199

Activ net contabil

[lei]

Total activ

- Total datorii26.160.278 18.405.338 43.680.383 42.686.968

Număr acţiuni

Curs bursier

Nr. mediu personal

Indicator


Rate de profitabilitate Formula 2011 2012 2013 2014

Rata profitului brutProfit brut

Total venituri-8,98% -61,87% -10,74% -36,07%

ROEProfit net

Capital propriu-7,75% -27,95% -5,24% -2,99%

Profit/ActivProfit net

Total activ-4,08% -13,42% -3,53% -1,73%

ROI

Profit net

(Datorii totale + Capital

propriu)

-4,55% -13,94% -3,54% -2,33%

Profit/VTProfit net

Total venituri-14,32% -34,06% -18,90% -91,98%

Rotaţia activelor

curente

Total venituri

Active curente medii0,38 0,43 0,23 0,02

Rotaţia capitalului

Total venituri

(Total datorii + Capital

propriu)

0,31 0,39 0,19 0,02

Rate de lichiditate Formula 2011 2012 2013 2014

LeverageTotal datorii + Provizioane

Total pasiv40,16% 51,98% 32,39% 41,96%

GearingTotal datorii + Provizioane

Capital propriu76,25% 108,24% 47,92% 72,30%

Quick ratioTotal active curente - Stocuri

Total pasive curente482,03% 420,22% 384,39% 263,63%

Current ratioTotal active curente

Total pasive curente1227,16% 881,30% 647,93% 313,58%

Indicatori bursieri Formula 2011 2012 2013 2014

EPSProfit net

Nr. mediu de acţiuni-3,578 -10,086 -2,593 -0,983

PERPreţ pe acţiune

EPS-3,05 -3,47 -10,68

P/BVPreţ pe acţiune

Capital propriu0,236 0,305 0,265 0,319

2.7.2. Analiza fluxurilor Fluxurile de numerar sunt specifice activitatii de productie in constructii. Datorita blocajului finantarii prin sistemul bancar, emitentul se vede afectat in activitatea curenta: - are in proprietate terenuri, pe care ar putea dezvolta proiecte imobiliare, dar are dificultatii in

ce priveste accesul la finantare, - plata constructorilor, a prestatorilor de servicii si a furnizorilor de materiale trebuie facuta intr-

un termen mult mai scurt decat recuperarea sumelor de la clienti, - tot datorita lipsei creditarii imobiliare, clientii nu pot achita (de obicei) decat in rate

apartamentele/casele, ceea ce contribuie la blocarea sumelor investite si intarzie proiectele viitoare.

2.7.3. Analiza rezultatelor Structura vanzarilor si profitului realizat, percum si evolutia acesteia in perioada analizata, este prezentata in continuare.


Rezultate [lei] 2011 2012 2013 2014

Cifra de afaceri 92.747 12.563.225 9.472.269 11.737.102

Alte venituri operationale 11.118.141 1.301.971 1.191.049 -10.789.105

Costuri materiale -2.688.687 -1.325.427 -824.424 -1.039.545

Costuri salariale -303.262 -80.598 -87.191 -49.752

Amortizari si ajustari -14.454 -9.427 -2.216.558 -538.461

Alte costuri operationale -8.835.777 -8.549.934 -7.283.715 -85.847

Profit operaţional (EBIT) -631.292 3.899.810 251.430 -765.609

Venituri financiare 620.092 154.842 1.373.326 421.415

Cheltuieli financiare -1.682.825 -8.829.692 -2.665.986 -915.350

Profit brut (EBT) -1.062.733 -8.674.850 -1.292.660 -493.935

Rezultat excepţional -1.233.647

Impozit pe profit

Profit net -1.694.025 -4.775.040 -2.274.877 -1.259.544

-6.000.000

-5.000.000

-4.000.000

-3.000.000

-2.000.000

-1.000.000

0

2011 2012 2013 2014

Pro

fit

net

--■

-- [

lei]

0

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

14.000.000

Cif

ra

de a

faceri

--♦

-- [

lei]

Cifra de afaceri este mica pentru potentialul emitentului, iar rezultatele sunt dezamagitoare pe intreaga perioada analizata. 2.8. Analiza SWOT a societatii Analiza economico-financiara prezentata in acest capitol a avut drept scop depistarea acelor elemente care constituie:

tendinte care se pot extrapola (eventual cu aplicarea de corectie)

riscuri potentiale care ameninta evolutia viitoare a societatii

avantaje, puncte tari, care influenteaza valoarea intreprinderii Urmarind aceasta logica, se pot sintetiza urmatoarele :


Puncte tari

experienta in derularea proiectelor imobiliare

Puncte slabe

inadecvarea dotarii tehnice si umane

concurenta acerba

lipsa profitabilitatii Oportunitati

active imobiliare (terenuri) disponibile Riscuri

finantara bancara deficitara

piata a vanzatorilor, clienti slabi si fara disponibilitati 3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA 3.1. ABORDAREA PRIN PIATA Pentru aplicarea abordarii prin comparatie, doua alternative sunt recomandate: - compararea cu propriile tranzactii, aplicabila societatilor listate, - gasirea de firme comparabile, avand acelasi domeniu de activitate, marimi si capacitati

similare, actionand pe aceeasi piata, etc. Propriile tranzactii sunt relevante, intrucat totalizeaza volume si valori importante in ultimele 6 luni:


Data Piaţa Tranzacţi Volum Valoare Deschidere Minim Maxim Mediu Închidere

25.03.2015 RGBS 1 22 209,00 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50

20.03.2015 RGBS 1 342 3.488,40 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20

13.03.2015 RGBS 1 30 288,00 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60

06.03.2015 RGBS 1 20 192,00 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60

27.02.2015 RGBS 1 1 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60 9,60

24.02.2015 RGBS 1 1 11,50 11,50 11,50 11,50 11,50 11,50

23.02.2015 RGBS 1 25 300,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00

20.02.2015 RGBS 6 560 6.832,00 12,20 12,20 12,20 12,20 12,20

19.02.2015 RGBS 8 339 4.067,50 12,00 11,50 12,00 12,00 12,00

12.02.2015 RGBS 2 64 616,40 9,70 9,60 9,70 9,63 9,60

11.02.2015 RGBS 1 40 400,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

04.02.2015 RGBS 1 100 1.000,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

30.01.2015 RGBS 1 6 60,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

27.01.2015 RGBS 1 6 60,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

26.01.2015 RGBS 3 79 758,80 9,61 9,60 9,61 9,61 9,60

19.01.2015 RGBS 2 78 760,89 10,00 9,51 10,00 9,76 9,51

16.01.2015 RGBS 1 177 1.770,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

15.01.2015 RGBS 1 1 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00

07.01.2015 RGBS 1 68 714,00 10,50 10,50 10,50 10,50 10,50

29.12.2014 RGBS 2 100 1.050,00 10,50 10,50 10,50 10,50 10,50

23.12.2014 RGBS 1 31 319,30 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

22.12.2014 RGBS 3 121 1.245,90 10,29 10,29 10,30 10,30 10,30

19.12.2014 RGBS 1 2.348 23.339,12 9,94 9,94 9,94 9,94 9,94

11.12.2014 RGBS 1 40 382,40 9,56 9,56 9,56 9,56 9,56

10.12.2014 DLBS 1 61.000 785.070,00 12,87 12,87 12,87 12,87 12,87

09.12.2014 RGBS 3 119 1.225,70 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

05.12.2014 RGBS 7 244 2.513,40 10,30 10,30 10,50 10,30 10,50

04.12.2014 RGBS 2 46 473,62 10,27 10,27 10,30 10,30 10,30

27.11.2014 RGBS 3 140 1.424,00 10,30 10,00 10,30 10,17 10,30

27.11.2014 ODBS 1 5 45,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00

26.11.2014 POFBV 1 65.000 1.170.000,00 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00

19.11.2014 POFBV 1 65.000 1.170.000,00 18,00 18,00 18,00 18,00 18,00

18.11.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

14.11.2014 RGBS 5 190 1.913,50 9,98 9,98 10,30 10,07 10,30

12.11.2014 RGBS 1 10 90,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00

12.11.2014 ODBS 1 2 16,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00

04.11.2014 RGBS 1 30 274,50 9,15 9,15 9,15 9,15 9,15

04.11.2014 ODBS 1 9 76,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50

04.11.2014 DLBS 1 23.500 301.975,00 12,85 12,85 12,85 12,85 12,85

29.10.2014 RGBS 2 80 820,00 10,20 10,20 10,30 10,25 10,30

21.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

21.10.2014 ODBS 1 1 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50

20.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

15.10.2014 RGBS 2 80 824,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

08.10.2014 RGBS 1 40 412,00 10,30 10,30 10,30 10,30 10,30

03.10.2014 RGBS 6 690 6.279,00 9,10 9,10 9,10 9,10 9,10

02.10.2014 RGBS 4 320 2.912,00 9,10 9,10 9,10 9,10 9,10

02.10.2014 ODBS 1 1 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00

01.10.2014 RGBS 4 240 2.255,40 9,51 9,25 9,51 9,40 9,25

29.09.2014 RGBS 1 40 380,40 9,51 9,51 9,51 9,51 9,51

Total 97 221.506 3.498.119,33 7,00 18,00 15,79 Ecranul bursier al emitentului reflecta relativul interes al investitorilor fata de actiunile ASCE, intrerupt de delistarea emitentului.


Gasirea de comparabile similare este insa mult mai dificila. Dezvoltatorii imobiliare se regasesc sub forme extrem de diverse ca marime, politica, produse propuse, etc. Prin urmare, comparabilele ar trebui drastic corectate, ceea ce ar afecta acuratetea rezultatelor. In concluzie, abordarea bazata pe comparatie a fost aplicata prin selectarea mediei tranzactiilor din ultimele 6 luni, rezultand valoarea de 15,7924 lei/actiune. Se remarca faptul ca valoarea evaluata este mult mai mare decat cursul bursier curent 9,5000 lei, considerat conjunctural de evaluator. 3.2. ABORDAREA PRIN VENIT Abordarea prin venit considera rentabilitatea afacerii ca premisa a stabilirii pretului. Intrucat: - in ultimii 4 ani societatea este pe pierdere, - nu se intrevad proiecte imobiliare spectaculoase, - emitentul nu a distribuit dividende in ultimii 4 ani, - rezultatul reportat cumulat are valoare foarte mare negativa; prn urmare, distribuirea de

dividende nu este previzibila in viitoarul apropiat, - nu se intrevede un salt spectaculos al pietei imobiliare, in viitorul apropiat, rezulta ca aplicarea abordarii prin venit nu este adecvata situatiei actuale a Arcvia Minerva SA. Prin urmare, valoarea companiei prin abordarea bazata pe venit nu va participa la procesul de reconciliere a valorilor.


De asemenea, indicatorii bursieri PER (Price Earning Ratio, raportul intre cursul valutar si profitul unitar) si DY (Dividend Yield, raportul intre dividendul unitar si cursul bursier) nu au putut fi aplicati. 3.3. EVALUAREA PRIN METODE PATRIMONIALE – ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE 3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL

Valoarea determinata prin metoda activului net contabil tine cont de nivelul patrimoniului net la momentul stabilit pentru scopul evaluarii, ajustat cu nivelul datoriilor si reflecta valoarea contabila a actiunii societatii la data analizata. Avand in vedere faptul ca baza determinarii valorii prin metoda activului net contabil o constituie fotografia la un moment dat a situatiei societatii, fara a tine cont de influentele asupra elementelor patrimoniale, consideram ca valoarea obtinuta prin metoda activului net contabil poate sa nu fie relevanta pentru scopul urmarit.

Numarul de actiuni emise si aflate in circulatie este de 1.281.084, cu valoarea nominala de 2,50 lei fiecare, corespunzand unui capital social de 3.202.710 lei. Activul Net Contabil (egal cu capitalurile proprii) este in valoare de 42.176.292 lei, adica o valoare unitara de 32,9223 lei/actiune. Prin aplicarea multiplicatorului P/BV=0,90 (Price per Book Value, cursul bursier impartit la valoarea contabila unitara), rezulta o valoare de 29,6301 lei/actiune. 3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT

Foloseste datele patrimoniale ale societatii corectate pe posturi bilantiere asa cum sunt previzionate a fi in concordanta cu situatia reala a societatii. Avand in vedere corectiile realizate, respectiv actualizarea valorilor pe posturi asa cum se indica in continuare se considera ca metoda este cea mai indicata pentru stabilirea valorii de piata a actiunilor societatii. Standardul de evaluare SEV 200 Evaluarea intreprinderii prevede ca: „Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu, o întreprindere de investiţii sau de tip holding, poate fi obţinută printr-o însumare a valorii activelor şi datoriilor. Aceasta este numită uneori „abordarea prin activul net” sau „abordarea prin active”. Aceasta nu este o abordare propriu-zisă în evaluare, deoarece valorile activelor şi datoriilor individuale se obţin din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare descrise în SEV 100 Cadrul general, înainte de a fi însumate.” Corectii aplicate asupra elementelor patrimoniale Pe baza balantei emitentului la 31.12.2014, asa cum i-a fost transmisa evaluatorului (situatiile financiare pentru anul fiscal 2014 nu au fost inca auditate si nici aprobate de AGA), au fost analizate si corectate (acolo unde a fost cazul) urmatoarele posturi bilantiere: - Actiunile proprii, in numar de 148.585, contabilizate la suma de 5.014.880 lei (ca valoare

negativa in cadrul capitalurilor proprii) au fost considerate imobilizari financiare (pot fi valorificate pe piata, la decizia emitentului) la pretul final rezultat in prezenta evaluare. Evaluarea s-a efectuat in Microsoft Excel, prin comanda „goal seek” si a constat practic din


rezolvarea unei ecuatii, pentru ca valoarea actiunilor proprii participa la rezultatul final, care la randul sau influenteaza valoarea actiunilor proprii (bucla). In final, a rezultat valoarea de 3.850.208 lei pentru actiunile proprii trecute la imobilizari financiare, valoarea unitara fiind identica cu cea care se va contabiliza pentru actiunile achizitionate in procesul de delistare.

- Contul 1491 „Pierderi rezultate din reorganizari si care sunt determinate de anularea titlurilor detinute” a fost decontat in cadrul rezultatului reportat, fiind echivalent cu o pierdere financiara fara implicatii fiscale.

- Provizioanele se datoreaza unui proces in curs de desfasurare si au fost, prudential, estimate ca datorii ale emitentului, la valoarea contabila de 510.676 lei.

- Terenurile (cont 211) au fost reevaluare la valoarea de piata, astfel:

Denumire Caracteristici S [mp]

Valoare

evaluata

[eur/mp]

Valoare

evaluata

[lei/mp]

Valoare evaluata

[lei]

Teren Vladimirescu (magistrala gaz)104.451/4,/5,/6,/7,/8,/9/10,/11,/12,/13

,/14,/15,/16,/17,/18,/19,/20,/21263.100 5,00 22,50 5.919.750,00

Teren Vladimirescu 104.451/27,/32,/52/74 60.000 0,50 2,25 135.000,00

Teren Vladimirescu 104.451/75 15.000 0,50 2,25 33.750,00

teren Oradea Borsului cad 160707 7.500 63,00 283,50 2.126.250,00

CENTURA MICALACA (arabil intravilan) 222,1925/1 27.400 0,50 2,25 61.650,00

CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 222,1925/2 2.400 0,50 2,25 5.400,00




CENTURA MICALACA ( arabil extravilan) 222,1930/1/30 7.200 0,50 2,25 16.200,00

Sud drum HOREA (ferma Anghelescu) 94,350/2/17 8.000 0,50 2,25 18.000,00

CENTURA 216 (arabil extravilan) 216,1899/2/6 5.800 1,00 4,50 26.100,00

ZADARENI (arabil extravilan) 293,2350/4 20.000 0,50 2,25 45.000,00





dupa Gradiste (arabil intravilan) 203,1815/4 1.500 36,00 162,00 243.000,00

dupa Gradiste (arabil intravilan) 203,1815/6 1.500 36,00 162,00 243.000,00

ARAD/ARADUL NOU 11.071 5,00 22,50 249.097,50

9.390.022,49TOTAL

Comparativ cu valoarea contabila cumulata de 9.540.586 lei, diferentele din reevaluarea terenurilor sunt in suma de -150.564 lei.

- Detinerile de actiuni la Romana Residence SA au fost reevaluate pe baza activului net al societatii detinute, conform tabelului de mai jos . Comparativ cu valoarea contabila, de 1.999.000 lei (rezultata din participarea cu 99% din valoarea nominala la capitalul social), rezulta o diferenta din reevaluare de +151.670 lei.

- Actiunile detinute la Imotrust SA (ticker BVB: ARCV) sunt inregistrate contabil la valoarea neta de 1.134.278 lei, provenita din costul istoric de 6.440.603 lei, ajustat cu pierderi de valoare stabilite la 31.12.2013 (pe baza pretului de piata) la valoarea de - 5.306.325 lei. Desi detinerea este importanta (15% din capitalul social al emitentului), evaluatorul nu are alte baza de evaluare decat valoarea de piata (aceasta fiind abordarea uzuala atat pentru evaluarile detinerilor fondurilor de investitii, cat si pentru investitorii calificati), mai ales ca emitentul ARCV are tunel de pret (limite superioara si inferioara, ceea ce inseamna ca tranzactiile sunt frecvente). Consierand valoarea de piata la data de 14.04.2015, de 0,200 lei/actiune (valoare apropiata de media tranzactiior in ultimele 6 luni, care este de 0,019967lei), a rezultat o valoare a detinerii celor 64.083.500 actiuni Imotrust de 1.281.670 lei, adica o diferenta favorabila din reevaluare de + 147.392 lei.


Bilanţ la

30.12.2014

Romana

Rezidence

Development

SA[LEI] contabil

Imobilizări Necorporale 1.883

Imobilizări Corporale

Imobilizări Financiare 9.205.741

Total Active Imobilizate 9.207.623

Stocuri 13.329.708

Creanţe 2.889.156

Investiţii Termen Scurt

Casa şi Conturi la Bănci 834.084

Total Active Circulante 17.052.948

Cheltuieli în Avans

Datorii Termen Scurt 4.529.964

Datorii Termen Lung 19.579.937

Total Datorii 24.109.901

Provizioane

Venituri în Avans

Capital Social 2.000.000

Prime de Capital

Rezerve din Reevaluare

Rezerve 6.217

Acţiuni Proprii

Rezultat Acţiuni Proprii

Rezultat Reportat 118.133

Rezultat 26.320

Repartizarea Profitului

Total Capitaluri 2.150.670

- Contul 331PIC „PROD CURS PROIECT PE PIC” reprezinta cheltuieli intreprinse de una dintre absorbite cu autorizatiile, care nu mai sunt valabile. Valoarea de 238.933 lei a fost anulata ca urmare a reevaluarii.

- Conturile de stocuri de apartamente, care au soldul cumulat de 3.939.467 lei, au fost corectate cu valorile de realizare nete ale apartamentelor din blocul Via Romana, astfel:

4,50 lei/eur

Apartament

Cost

productie

[lei]

Val. realizare

neta

[eur]

Val. realizare

neta

[lei]

A3 235.156 54.245,00 244.102,50

A8 250.392 56.921,00 256.144,50

A73 199.678 57.143,00 257.143,50

A74 233.113 44.761,90 201.428,55

A93 177.067 40.448,04 182.016,20

A98 155.819 35.594,28 160.174,25

B14 193.202 43.205,00 194.422,50

B17 292.315 65.385,00 294.232,50

B26 314.496 73.170,00 329.265,00

B32 196.393 48.133,33 216.599,99

B34 114.114 31.428,57 141.428,57

B42 169.490 38.155,00 171.697,50

B69 383.320 85.714,00 385.713,00

B70 296.785 66.333,33 298.499,99

B79 153.535 35.072,53 157.826,37

B80 153.535 35.072,53 157.826,37

B83 223.323 51.014,56 229.565,50

B84 197.734 45.169,18 203.261,31

3.939.466,69 906.966,24 4.081.348,09


- Tot la capitolul stocuri este cuprins terenul din Gradiste, evaluat la 26 euro/mp. Acesta este contabilizat la valoarea neta de 5.320.359 lei (6.669.964 lei valoare bruta - 1.349.605 lei ajustari) si are o suprafata totala de 45.705,25 mp. Prin urmare, valoare de piata a terenului este de 5.347.514 lei, rezultand un plus din reevaluare de 27.155 lei

- Diferenta totala din reevaluarea stocurilor este de -4.529 lei. - Conturile de clienti incerti (cont 4118, in total 122.252 lei) au fost corectate cu suma de -

9.746 lei, diferenta fiind deja inregistrata in contabilitate (cont 491 „AJUST PT DEPREC CREANTE CLIENT”).

Alte corectii nu au fost necesare, pentru ca emitentul si-a inregistrat majoritatea activelor la valoarea justa, cu ocazia situatiilor financiare la 31.12.2013.

Activul net corectat este prezentat detaliat in tabelul urmator:

Contabil Diferenţe Evaluat

IMOBILIZĂRI NECORPORALE

IMOBILIZĂRI CORPORALE 9.613.500 -150.564 9.462.936 Terenuri

IMOBILIZĂRI FINANCIARE 3.158.228 4.149.270 7.307.498 Act. proprii+Imotrust

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL 12.771.728 3.998.706 16.770.433

STOCURI 9.540.942 -4.529 9.536.413 Apartamente+Teren

CREANŢE 49.440.069 -9.746 49.430.323 Clienti incerti

INVESTIŢII PE TERMEN SCURT

CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 918.410 918.410

ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL 59.899.421 -14.275 59.885.146

CHELTUIELI ÎN AVANS

DATORII TERMEN SCURT 19.101.812 510.676 19.612.487 Provizioane proces

DATORII TERMEN LUNG 10.882.369 10.882.369

TOTAL DATORII 29.984.180 510.676 30.494.856

PROVIZIOANE 510.676 -510.676 Inregistrate ca datorii

VENITURI IN AVANS

CAPITAL SOCIAL 3.202.710 3.202.710

PRIME DE CAPITAL 21.747.526 21.747.526

REZERVE DIN REEVALUARE 8.477.391 3.984.431 12.461.822

REZERVE 30.938.031 30.938.031

Acţiuni proprii -5.014.880 5.014.880 La valoarea evaluata

Câştiguri/Pierderi legate de instrumentele de capitaluri proprii -3.536.069 3.536.069 Pierdere inregistrata

REZULTAT REPORTAT -12.378.874 -8.550.949 -20.929.823

REZULTATUL EXERCIŢIULUI FINANCIAR -1.259.544 -1.259.544

Repartizarea profitului

CAPITALURI PROPRII - TOTAL 42.176.292 3.984.431 46.160.723

[lei]Bilanţ la 31.12.2014 Obs.

Valoarea activului net corectat este de 46.160.723 lei, corespunzand unei valori unitare de 36,0325 lei/actiune. 3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII Standardele de evaluare prevad urmatoarele, in ceea ce priveste reconcilierea valorilor: „Nu este acceptabilă stabilirea valorii întreprinderii prin media aritmetică sau media ponderată a două sau mai multe valori obţinute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare, cu excepţia cazurilor în care legea impune în mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.,” conform Ghidului Metodologic de Evaluare GME 600 Evaluarea întreprinderii.


In cazul aplicarii Legii 151/2014 (cazul de fata), evaluatorul trebuie sa respecte prevederile art. 134 din Legea 31/1990, modificata si republicata, care stipuleaza ca: „Preţul plătit de societate pentru acţiunile celui ce exercită dreptul de retragere va fi stabilit de un expert autorizat independent, ca valoare medie ce rezultă din aplicarea a cel puţin două metode de evaluare recunoscute de legislaţia în vigoare la data evaluării.” Prin urmare, evaluatorul a decis sa selecteze valoarea propusa prin media dintre valoarea rezultata din abordarea prin cost (36,0325lei/actiune) si cea prin compartie cu media tranzactiilor pe ultimele 6 luni (15,7924 lei/actiune), rezultand o valoare finala de 25,91 lei/actiune, conform tabelului urmator:

Total Unitar

[lei] [lei/acţiune]

3.202.710 2,5000

42.176.292 32,9223 31.12.14

Abordarea prin multiplicatorul P/BV 0,90 † 37.958.663 29,6301 21.01.15

46.160.723 36,0325 31.12.14

Capitalizare bursieră (valoare de piaţă curentă) Rasdaq 12.170.298 9,5000 08.04.15

Medie tranzacţionare (BVB) Rasdaq 20.231.437 15,7924 6 luni

33.196.080 25,91 ANC+BVB

Obs.

Valoarea finală propusă

Val. Contabilă

Valori evaluate

Val. Nominală (Capital social)

Activ net corectat (ANC)

4. ANEXE

4.1. Calificarile evaluatorului

Evaluatorii îndeplinesc cerinţele adecvate de calificare, experienţă profesională şi asigurare:

FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701, evaluator ANEVAR pe secţiunile: întreprinderi, proprietăţi imobiliare şi bunuri mobile (EI, EPI, EBM) si tutore ANEVAR pe sectiunea EPI; este înscrisa în programul de pregătire continuă al ANEVAR. Are asigurare de raspundere profesionala valabila pentru anul 2015, conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015 emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC – ASIGURARI SA; este EXPERT TEHNIC JUDICIAR in specializarile: Evaluarea proprietatilor imobiliare si Evaluari bunuri mobile economie, Autorizatia Nr. 32618072014 Seria 670714103313062014


4.2 Planul de amplasament (identificare pe Google Earth)

AMPLASAMENT TEREN VLADIMIRESCU


AMPLASAMENT TEREN ORADEA


ZONE DE AMPLASARE TERENURI ARABILE IN ARAD

4.3 Date despre vanzari si cotatii

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea care trebuie evaluata. Diferiti parametrii ai valorii pot fi astfel obtinuti, folosind tehnici comparative, cum ar fi metoda comparatiei directe ce ofera un model determinist pentru corectiile ce trebuie facute preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile. Aceasta metoda presupune analizarea proprietatii si compararea ei cu proprietati care s-au vandut recent sau cu oferte de vanzare, pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de pret. Sunt folosite date despre proprietati comparabile, iar comparatiile sunt realizate pentru a demonstra pretul probabil pentru care s-ar vinde proprietatea, dacă se oferă pe piata. Metoda s-a aplicat la teren. Calculele se regasesc in continuare:

Elementul de comparatie Teren de evaluat A - ID: www.multecase.ro

B - ID: www.teren-arad.ro

C - ID: www.tocmai.ro

Pretul de ofertare (EUR/mp) 13 12 19

Drepturi de proprietate transmise integral integral integral

Pret corectat (EUR/mp) 13 12 19

Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata

Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta

Conditii de vanzare independent independent independent independent

Corectie pentru conditii de vanzare (%) -10% -10% -10%

Corectie pentru conditii de vanzare -1.3 -1.2 -1.9

Pret corectat (EUR/mp) 11.7 10.8 17.1

Cheltuieli imediate nu nu nu nu

Corectie pentru cheltuieli imediate 0 0 0



Localizare fata de centru si fata de strazile principale

Vladimirescu, DN 7, zona comerciala, conform PUG Vladimirescu

Vladimirescu , zona periferica, zona garii

Vladimirescu , DN 7

Vladimirescu , zona periferica

Corectie pentru localizare (%) 5% 0% 0%

Corectie (EUR/mp) 1 0 0


Suprafata (mp) 263100 30000 10000 4800

Corectie pentru suprafata (%) -10% -15% -20%

Corectie (EUR/mp) -1.2285 -1.62 -3.42


Caracteristici fizice

acces din drum de exploatare si drum betonat, plan, front stradal cca. 300 ml la drum de exploatare si cca. 210 ml la strada betonata

intravilan, acces din strada asfaltata, forma plana, front stradal 20 ml

intravilan, acces din DN 7, forma plana, front stradal 28 ml la DN7

intravilan, acces din strada asfaltata, forma plana, front stradal 40 ML

Corectie pentru acces (%) -10% -20% -20%

Corectie pentru acces -1.10565 -1.836 -2.736


Corectie pentru topogarfie (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru topogarfie 0 0 0


Corectie pentru front stradal (%) 10% 10% 0%

Corectie pentru front stradal 1 1 0


Forma plan plan plan plan

Corectie pentru front stradal (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru front stradal - - -


Echipare teren ( utilitati)

stradal curent electric si apa, peste DN 7 retea gaz si fibra optica utilitatile stradal utilitatile stradal utilitatile stradal

Corectie pentru echipare teren (EUR/mp)

- curent electric 1.30 - stradal, la cca. 20 m 1.30 1.30 1.30

- apa curenta 1.30 - stradal, la cca. 20 m 1.30 1.30 1.30

- gaz metan 2,00 - nu 2.00 2.00 2.00

- canalizare 1.30 - nu 1.30 - 1.30

Corectie pentru echipare teren (5.90) (4.60) (5.90)


caracteristici econimice similare similare similare

Corectie totala neta (% din pret de vanzare/oferta) 0 0 0

Pret corectat (EUR) 5 3 5

Utilizare industriala, comerciala similara similara similara

Corectie pentru utilizare 0 0 -


Componente non imobiliare nu nu nu nu

Corectei pentru componente non imobiliare 0 0 0


Corectia totala bruta 11 10 14

Corectia totala bruta (% din pret de vanzare/oferta) 101% 109% 102%

Valoare de piata a terenului de evaluat (EUR/mp) 5

Valoare de piata a terenului de evaluat (EUR) 1,315,500


Elementul de comparatie Teren de evaluat A - ID: www.casadex.ro B - ID: www.tocmai.ro

C - ID: www.arad-imobiliare.ro

Pretul de ofertare (EUR/mp) 0.5 0.7 0.5




Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii) la zi, oferta la zi, oferta la zi, oferta cumparare


Corectie pentru conditii de vanzare (%) -15% -15% -10%

Corectie pentru conditii de vanzare (0.08) (0.11) (0.05)


Cheltuieli imediate nu nu nu nu

Corectie pentru cheltuieli imediate - 0 0


Localizare fata de centru si fata de strazile principale Vladimirescu, extravilan

Mandruloc, extravilan Vladimirescu, extravilan Vladimirescu, extravilan




Suprafata (mp) 15000 15000 11500 10000

Corectie pentru suprafata (%) 0% 0% 0%



Caracteristici fizice

direct, plan, front stradal la drum de exploatare de cca. 18,5 ml

direct, plan, front stradal la DN 7

direct, plan, front stradal la DN 7

direct, plan, front stradal la DN

Corectie pentru acces (%) 0% 0% -10%

Corectie pentru acces 0 0 -0.045


Corectie pentru topogarfie (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru topogarfie 0 0 0


Corectie pentru front stradal (%) -20% -20% 0%

Corectie pentru front stradal 0 -0.1 0


Forma plan plan plan plan

Corectie pentru forma (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru forma - - -


Echipare teren ( utilitati) utilitatile in zona utilitatile stradal utilitatile stradal fara utilitati

Corectie pentru echipare teren (%) 0% 10%

Corectie pentru echipare teren - 0 0



Corectie caracteristici economice 0 0 0

Pret corectat (EUR) 0.4 0.5 0.4


Utilizare arabil in extravilan posibil de introdus in intravilan arabil in extravilan pasune

Corectie pentru utilizare (0.02) - 0.04

Pret corectat (EUR) 0.36 0.5 0.49




Corectia totala bruta 0.23 0.22 0


Valoare de piata a terenului de evaluat (EUR/mp) 0.5

Elementul de comparatie Teren de evaluat A - ID: www.imobiliare.ro B - ID: www.imobiliare.ro C - ID: www.imobiliare.ro







Corectie pentru conditii de vanzare (-10%, EUR) -10 -19.4 -4.6

Pret corectat (EUR/mp) 90 174.6 41.4


Oradea, Calea Borsului, zona Kaufland

Oradea, zona centrala, mai buna

Oradea, zona centrala, mai buna

Oradea, Calea Borsului, mai slab

Corectie pentru localizare (%) -10% -20% 10%

Corectie (EUR/mp) -9 -34.92 4.14


Suprafata (mp) 7500 73000 4122 8750

Corectie pentru suprafata (%) 10% -10% 0%

Corectie (EUR/mp) 8.1 -13.968 0


Acces, forma, relief

acces direct, forma plana, front stradal cca. 100 m la Calea Borsului

acces direct, forma plana, 4 fronturi stradale

acces direct, forma plana, front stradal 70 ml la sosea

acces direct, forma plana, front stradal 44 ml la strada asfaltata

Corectie pentru acces (%) -20% 0% 0%

Corectie pentru acces (17.82) - -


Corectie pentru topogarfie (%) - - -

Corectie pentru topogarfie - - -


Corectie pentru front stradal (%) -

0 20%

Corectie pentru front stradal - - 9.11


Echipare teren ( utilitati) utilitatile pe teren utilitatile pe teren utilitatile pe teren utilitatile in zona

Corectie pentru echipare teren (%) 0% 0% 0%

Corectie pentru echipare teren (EUR/mp) 0 0 15


caracteristici economice similare similare similare

Corectiepentru caracteristici economice (%) 0 0 0

Corectiepentru caracteristici economice (EUR) 0 0 0



Utilizare industrial, comercial comercial rezidential, comercial industrial, comercial

Corectie pentru utilizare 0 0 0








corectie constructii pe teren: post trafo si 3 stalpi curent electric medie tensiune -50%

Valoare de piata a terenului de evaluat (EUR) 63

TEREN ARABIL EXTRAVILAN FARA FRONT STRADAL

Elementul de comparatie Teren de evaluat A - http://www.olx.ro B - www.teren-arad.ro - 9645

B - www.teren-arad.ro - 9599

Pretul de ofertare (EUR/mp) 5

2

3

Drepturi de proprietate transmise integral integral





Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (%) -10% -10% -10%

Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (EUR/mp)

(0.45)

(0.20)

(0.25)



Arad, zona de centura Arad, zona de centura Arad, zona Iratos

Arad, Calea Curticiului, aproape de centura

Corectie pentru localizare (%) 0% -20% -20%

Corectie (EUR/mp) -

(0.36)

(0.45)


Suprafata (mp) 1 1

1

1


Corectie (EUR/mp) - - -



arabil in extravilan, acces pe drum de exploatare, plan, fara front stradal

arabil extravilan, direct, plan, front stradal 18,3 m la DN 7

arabil in extravilan, acces pe drum de exploatare, plan, front stradal la DJ

arabil in extravilan, acces pe drum de exploatare, plan, front stradal la DJ

Corectie pentru acces (%) -30% -20% -20%

Corectie pentru acces (1.22)

(0.29)

(0.36)


Corectie pentru topogarfie (%) - - -

Corectie pentru topogarfie -

-

-


Corectie pentru front stradal (%) -20% -20% -20%

Corectie pentru front stradal (1) (0,2) (0,3)



Echipare teren ( utilitati) fara utilitati utilitatile in zona fara utilitati fara utilitati

Corectie pentru echipare teren (%)

Corectie pentru echipare teren (1.00) - -



Corectie pentru caracteristici economice (%)

- 0% 0%

Corectie pentru caracteristici economice (EUR)

-

-

-


Utilizare Agricol agricol Agricol

Agricol

Corectie pentru utilizare - - -



Corectei pentru componente non imobiliare - - -





Elementul de comparatie Teren de evaluat A - www.imobiliare.ro B - www.imobiliare.ro C - www.imobiliare.ro







Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (%) -10% -10% -10%

Corectie pentru conditii de vanzare, piata, finantare (EUR/mp)

(2.30) (2.90)

(4.00)



Arad, Gradiste, arabil intavilan Arad, Gradiste, mai slab Arad, Gradiste, mai slab

Arad, Gradiste, similar


Corectie (EUR/mp) 5.00 5 0


Suprafata (mp) 1500 1,500 1,200 4500


Corectie (EUR/mp) - - 0



acces direct, forma plana, front stradal la DN Arad - Oradea

direct, plan, front stradal 26 ml al strada asfaltata

direct, plan, front stradal 25 ml al strada asfaltata

acces direct, forma plana, front stradal la DN Arad - Oradea 50 ml

Corectie pentru acces (%) 10% 10% 0%

Corectie pentru acces (EUR/mp) 2.57

3.11

-


Pret corectat (EUR/mp) 28 34 36.0

Corectie pentru topogarfie (%) - - 0%

Corectie pentru topogarfie - - 0


Corectie pentru front stradal (%) 0 0 0%

Corectie pentru front stradal 6 - 0.0


Echipare teren ( utilitati) utilitatile stradal utilitatile in zona utilitatile in zona utilitatile stradal

Corectie pentru echipare teren 2 2



Corectie pentru caracteristici economice (%) - 0% 0

Corectie pentru caracteristici economice (EUR) - - 0


Utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential

Corectie pentru utilizare - -

-



Corectei pentru componente non imobiliare

- - 0


Corectia totala bruta 18

13

4



Valoare de piata a terenului de evaluat (EUR) 54,000

RAPORT DE EVALUARE al SC ARCVIA MINERVA SAarcviaminerva.ro/doc/RAPORT DE EVALUAR3E ARCVIA MINERVA SA...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE al SC ARCVIA MINERVA SAarcviaminerva.ro/doc/RAPORT DE EVALUAR3E ARCVIA MINERVA SA...