Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile

1. Noţiune Conform art. 1722 Cod civil, “privilegiul este un drept ce dă unui creditor

calitatea creanţei sale de a fi preferit celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari”.În literatura de specialitate, privilegiul a fost definit ca fiind dreptul unui

creditor de a fi plătit cu prioritate faţă de alţi creditori, în considerarea calităţii creanţei sale.

Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile sunt în fond ipoteci privilegiate, în sensul că trec chiar înaintea ipotecilor propriu-zise. In fond, aceste privilegii întrunesc caracterele drepturilor reale, ele conferind titularului lor atât dreptul de urmărire, cât şi dreptul de preferinţă. Pentru conservarea acestor prerogative este necesar ca titularul să conserve privilegiul prin efectuarea formalităţilor de publicitate, care sunt asemănătoare celor privind publicitatea ipotecilor.

2. Enumerarea privilegiilor imobiliare. Art. 1737 C. civ. enumera cinci privilegii speciale imobiliare, şi anume:a) privilegiul vânzătorului unui imobil, pentru preţul neîncasat al

imobilului;b) privilegiul celui ce a împrumutat bani cumpărătorului pentru plata

imobilului către vânzător; în fond, acest privilegiu rezultă din subrogarea împrumutătorului în drepturile vânzătorului plătit, astfel încât urmează regulile privilegiului vânzătorului;

c) privilegiul copărtaşului;d) privilegiul arhitectului, constructorilor şi al lucrătorilor asupra

imobilului construit, pentru plata lucrării;e) privilegiul celui ce a împrumutat bani pentru plata lucrătorilor

constructori; în fond, şi acest privilegiu decurge din subrogarea împrumutătorului în drepturile lucrătorilor plătiţi, astfel încât se confundă cu privilegiul acestora.

La privilegiile menţionate se mai adaugă privilegiul rezultând din separaţia de patrimonii, consacrat în mod indirect în art. 1743 C. civ.

3.Privilegiul vânzătorului imobilului. Conform prevederilor art. 1737, alin.(1) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii

privilegiaţi asupra imobilelor sunt […] Vânzătorul pe imobilul vândut, pentru plata preţului. “ Dacă s-au făcut mai multe vânzări succesive pentru care nu s-a plătit preţul, teza a II-a a aceluiaşi text de lege, dispune că ,, Dacă s-au făcut mai multe vânzări succesive, pentru care a rămas datorit preţul în total sau în parte, întâiul vânzător se preferă celui de-al doilea, cel de-al doilea celui de-al treilea şi aşa înainte. “

Art. 1740, teza I a ,Cod Civ. reglementând modul în care se conservă privilegiul arată că ,, Vânzătorul privilegiat conservă privilegiul său prin transcripţia titlului care a transferat proprietatea cumpărătorului, şi care titlu constată că i se datoreşte întregul preţ sau parte din el “.

Aşa fiind, valoarea (câtimea) privilegiului vânzătorului - la care se referă art. 1737, alin.(1),Cod Civ. este egală, după caz, cu preţul - dacă nu fost plătit nimic din acesta, ori, cu partea din preţ ce nu s-a plătit - dacă a fost plătit numai o parte din preţ.

Sub aspectul condiţiei de formă ,, ad validitatem” , titlul care a transferat proprietatea cumpărătorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum şi al prevederilor art. 101 , alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcţii, sub sancţiunea nulităţii absolute, trebuie încheiat în formă autentică.

4. Privilegiul celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului Potrivit art. 1737, alin.(2) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii privilegiaţi

asupra imobilelor sunt […] Acei ce au dat banii care au servit la achiziţia unui imobil. “ Altfel spus, deoarece textul de lege nu distinge cu privire la calitatea ,,acelora ce au dat banii ”, persoanele fizice sau juridice care au împrumutat bani cumpărătorului, pentru plata preţului unui imobil către vânzător, dobândesc prin lege un privilegiu imobiliar asupra imobilului ce a făcut obiectul vânzării – cumpărării.

În ceea ce priveşte modul de constatare a privilegiului celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului , art. 1737, alin.(2) , teza a II-a Cod Civ. arată că ,,Trebuie însă să fie constatat într-un mod autentic, prin actul de împrumutare, că suma era destinată a fi întrebuinţată la aceasta; asemenea trebuie să fie constatat prin chitanţa vânzătorului că plata preţului s-a făcut cu banii împrumutaţi “.

Art. 1740, teza a II-a ,Cod Civ. reglementând modul în care se conservă privilegiul imobiliar al celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului , arată că ,,asemenea şi acela care a dat bani pentru cumpărarea unui imobil, conform alineatului 2 de la art. 1737, conservă privilegiul său prin transcripţia titlului care constată destinaţia împrumutării şi trecerea asupra sa a tuturor drepturilor vânzătorului “. Aşadar potrivit acestui text de lege , împrumutătorul se subrogă în drepturile vânzătorului plătit . Urmarea acestui fapt, constă în aceea că , se vor aplica regulile privilegiului imobiliar al vânzătorului.

Potrivit art. 1740, teza I a ,Cod Civ. ,, Vânzătorul privilegiat conservă privilegiul său prin transcripţia titlului care a transferat proprietatea cumpărătorului, şi care titlu constată că i se datoreşte întregul preţ sau parte din el “.

Sub aspectul condiţiei de formă ,, ad validitatem” , titlul care a transferat proprietatea cumpărătorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum şi al prevederilor art. 101 , alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcţii, sub sancţiunea nulităţii absolute, trebuie încheiat în formă autentică.

Aşa fiind, valoarea (câtimea) privilegiului celui ce a împrumutat pe cumpărător cu preţul imobilului - la care se referă art. 1737, alin.(2) , Cod Civ. este egală, după caz, cu preţul plătit ori , cu partea din preţ ce s-a plătit din banii împrumutaţi. Altfel spus , această valoare nu poate fi mai mare decât preţul

plătit. Ceea ce s-a împrumutat şi depăşeşte preţul imobilului , constituie o datorie care nu are legătură cu imobilul.

5. Privilegiul imobiliar al băncii-creditor în calitate de finanţator Privilegiul imobiliar reglementat de art. 1737 pct. 2 Cod civil, este o

garanţie reala imobiliara de care beneficiază persoana care a împrumutat bani cumpărătorului pentru plata imobilului către vânzător băncii.

Privilegiul imobiliar conferă băncii atât dreptul de urmărire a bunului în mâna oricui s-ar găsi, cât şi dreptul de a se îndestula cu prioritate fata de alţi creditori, inclusiv ipotecari, din sumele obţinute prin executarea silita a imobilului grevat de privilegiu.

Privilegiul imobiliar al băncii-creditor în calitate de finanţator se constata prin contractul de credit, care trebuie încheiat in forma autentică si se înregistrează la cartea funciara după privilegiul vânzătorului.

Contractul de credit este contractul prin care o banca (institutie similara), denumita imprumutator, se obliga sa puna la dispozitia unei persoane fizice sau juridice, denumite imprumutat, o suma de bani (creditul).

Banca dobândeşte calitatea de împrumutător privilegiat prin încheierea contractului de credit în forma autentica având ca obiect achiziţionarea de bunuri imobile de către împrumutaţi. Opozabilitatea fata de terţi a privilegiul se realizează prin înscrierea acestuia în cartea funciara a imobilului. Banca îşi conserva privilegiu prin inscripţia contractului de credit la cartea funciara a imobilului.

In cazul in care preţul imobilului urmează a se achita ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, la data încheierii vânzare-cumpărare vânzătorul dobândeşte asupra imobilului privilegiul pentru preţul neîcasat al imobilului prevăzut de art. 1737 alin. l Cod civil, iar banca are al doilea privilegiu in calitate de finanţator. La data achitării preţului din sumele acordate cu titlu de credit, banca se subroga in dreptul vânzătorului plătit, devenind creditor privilegiat in locul acestuia.

Valoarea admisa în garanţie a imobilului, rezultă din rapoartele de evaluare întocmite la acordarea creditului şi nu este necesară menţionarea acesteia in contractele prin care se constată privilegiul.

4.Privilegiul copărtaşilor. Potrivit art. 1737 pct. 3, copărtaşii sunt privilegiaţi asupra imobilelor

succesiunii pentru garanţia împărţelii şi a sumelor pe care aceştia şi le datorează între ei.

Se admite că privilegiul copărtaşilor este recunoscut oricare ar fi fost cauza indiviziunii - cumpărare în comun, uzucapiune, succesiune etc. Acest privilegiu, care urmăreşte să asigure egalitatea dintre copărtaşi, se referă de regulă la garanţia împotriva evicţiunii acestora ori garanţia pentru plata sultei stabilite.

În privinţa bunurilor grevate, dacă bunul imobil indiviz a fost adjudecat prin licitaţie asupra unuia dintre copărtaşi, privilegiul poartă asupra acestui bun.

In caz de plată a unei sulte, copărtaşul îndreptăţit la sultă are privilegiul asupra imobilelor acelor copărtaşi care îi datorează sulta (art. 1737 şi art. 1741

C. civ.). La fel, în caz de garanţie pentru evicţiune, privilegiul are ca obiect imobilele copărtaşilor.

Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile cuprinse în loturile celorlalţi sau asupra lucrului dobândit prin licitaţie de unul dintre copărtaşi, este necesar ca cel îndreptăţit să înscrie acest privilegiu în registrul de publicitate, în termen de 60 zile de la data actului de împărţeală sau, după caz, de la data adjude-cării; în tot acest timp, nici o ipotecă nu poate fi constituită în prejudiciul copărtaşului privilegiat asupra nici unui bun cuprins în masa indiviză (art. 1741 C. civ.).

5.Privilegiul arhitectului, constructorului şi lucrătorului. Pentru sumele datorate acestora, ca preţ al construirii ori reparării unui

imobil, se recunoaşte un privilegiu asupra imobilului construit ori reparat (art. 1737 pct. 4 C. civ.). Echivalentul sumelor datorate se stabileşte prin expertiză, după o anumită procedură.

Pentru conservarea privilegiului este necesară înscrierea proceselor-verbale de expertiză pentru determinarea valorii creanţei, în registrul de publicitate (art. 1742 C. civ.).

Acelaşi este regimul şi al privilegiului celui ce a împrumutat pe beneficiarul lucrării cu bani pentru plata lucrătorilor constructori (art. 1742 C. civ.).

6.Privilegiul în caz de separaţie de patrimonii. Pentru a evita concursul cu creditorii proprii ai moştenitorului, creditorii

defunctului şi legatarii cu titlu particular pot cere separaţia de patrimonii, spre a menţine distinct patrimoniul defunctului faţă de patrimoniul moştenitorului.

Creditorii şi legatarii care au cerut separaţia de patrimonii capătă un privilegiu asupra imobilelor succesiunii, faţă de creditorii personali ai moştenitorului, cu condiţia de a-şi conserva acest privilegiu prin inscripţie în termen de 6 luni de la data deschiderii succesiunii. înaintea expirării acestui termen nici o ipotecă constituită de moştenitor asupra imobilelor din succesiune nu va fi opozabilă beneficiarilor privilegiului (art. 1743 C. civ.).

7.Concursul între privilegiile imobiliare şi ipoteci.În caz de concurs între privilegii şi ipoteci, Codul civil acordă preferinţă

privilegiilor (art. 1722).Dacă însă prin lege s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului,

care nu a fost respectat, ipoteca premerge privilegiului. în acest caz, privilegiul va căpăta rangul numai de la data înscrierii efective, deci după ipotecile înscrise anterior.

8.Concursul între privilegiile imobiliare, inclusiv ipotecile şi privilegiile generale. în concepţia codului privilegiile imobiliare şi ipotecile sunt precedate numai

de privilegiile generale asupra mobilelor şi imobilelor - care în esenţă se referă la creanţele din cheltuielile de judecată.

În cazul privilegiilor generale mobiliare, privilegiile imobiliare şi ipotecile sunt preferate, de îndată ce prin art. 1729 alin. final se prevede că toate creanţele care se bucură de privilegiul general mobiliar (cheltuielile de înmormântare, cheltuielile ultimei boli etc.) vor putea fi urmărite asupra imobilelor numai în limita valorii care "n-a fost absorbită de creanţele privilegiate şi ipotecare".

9. Privilegiul asociaţiei de proprietari – art. 51 din Legea nr. 230/2007 ART. 51 (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang

prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.