PEISAJELE INDUSTRIALE DEGRADATE posibilitati de interventie pentru corectarea acestor situatii

Arh. Bogdan HERGHELEGIU

In urma perioadei de tranzitie de la era industriala la cea a computerelor si de la statutul de tara comunista la cel de republica, elementele care au sustinut economia tarii au suferit de asemenea o perioada de tranzitie care poate fi considerata pozitiva sau negativa, functie de ineteresul financiar al observatorului. Acestei tranzitii i-a urmat parasirea platformelor industriale care, in lipsa unor planuri de metamorfoza in genul reutilizarii spatiilor fara activitate, pentru activitati generatoare de profit, au ramas in paragina. Important pentru reabilitarea unui peisaj industrial degradat, este gasirea noii functiuni care sa-i redea viata, indiferent daca reabilitarea este tehnologica sau functionala. Solutiile pot fi gasite in studiul pietei, prin gasirea unor disproprotii intre cerere si oferta, indiferent daca aceasta se regaseste la nivelul imobiliar, comercial, loisir, educational, etc. Cererea de terenuri pentru proiecte imobiliare este ridicata si se va mentine astfel si in viitorul apropiat, motiv pentru care dezvoltatorii reactioneaza prin achizitionarea de loturi mai mari, situate in zone adiacente municipiilor, demolarea fostelor platforme industriale ramanand principala sursa pentru cresterea ofertei de terenuri. Din cauza activitatii sustinute din anii trecuti, piata terenurilor din Bucuresti cunoaste acum o lipsa de spatii pentru proiecte imobiliare. Proiectele aflate in curs de constructie se dezvolta, in prezent, pe amplasamentele fostelor platforme industriale, care au devenit cea mai importanta sursa de terenuri in interiorul orasului. Ca si caracteristici distincte, fostele platforme industriale furnizeaza suprafete generoase, cu forme regulate, dezvoltatorii avand la dispozitie teren pentru dezvoltari de anvergura, in locatii atractive, urbanizate, ce beneficiaza, in cele mai multe cazuri, de infrastructura deja existenta, de toate utilitatile deja prezente precum si de acces facil la mijloacele de transport. Incepand cu anul 2006, proiectele imobiliare importante au luat locul fostelor uzine si fabrici, majoritatea acestora fiind cartiere rezidentiale sau viitoare proiecte comerciale de mari dimensiuni. Tinand cont de anvergura proiectului, precum si de faptul ca unele dintre ele se pot extinde mai mult si pe verticala, in functie de coeficientii urbanistici, pretul final este dat mai degraba de costurile materialelor de constructie, forta de munca etc., decat de demolarea propriu-zisa a platformei.

Locatiile fostelor platforme industriale au un impact negativ asupra mediului in zonele nodale, multe regiuni industriale fiind situate in cele mai favorabile zone geografice. Reabilitarea acestor areale industriale sprijina imbunatatirea mediului inconjurator si ofera conditii mai bune pentru investitii noi datorita infrastructurii existente, care trebuie doar imbunatatita, si nu reinnoita complet.

Siturile industriale in care nu se mai desfasoara activitati economice sunt prezente in toate regiunile, oferind investitorilor o imagine negativa. Totusi, acestea sunt situate, de obicei, in cele mai favorabile zone geografice, in apropierea retelelor de transport si a oraselor (servicii si alte facilitati) si detin retele de utilitati nefolosite (apa, gaz, sisteme de canalizare, etc) care pot fi reabilitate, imbunatatite si dezvoltate. Motivul pentru reabilitarea siturilor industriale este revigorarea zonelor respective, introducerea acestora in circuitul economic, modernizarea lor incat sa devina atractive pentru investitori, si adecvate pentru

dezvoltarea mediului de afaceri si de asemenea, infiintarea de noi structuri pentru sprijinirea afacerilor.

Trebuie incurajata reutilizarea situri-lor industriale reabilitate pentru a mentine calitatea solului nepoluat, si a preveni impactul negativ al siturilor industriale asupra sanatatii umane, faunei, florei si mediului inconjurator. Reabilitarea site-urilor industriale va avea un impact pozitiv asupra ecologiei, prin curatarea zonelor poluate; economiei, prin incurajarea investitorilor de a se localiza in zonele respective datorita costurilor reduse pentru dezvoltare; si din punct de vedere social, prin corelarea proiectelor pentru revitalizarea zonelor nefolosite si poluate, promovarea ocuparii fortei de munca si a masurilor de instruire. Punerea la dispozitia intreprinzatorilor privati a infrastructurii complementare economiei reprezinta o conditie indispensabila pentru dezvoltarea sectorului privat. Practic, existenta acestui tip de infrastructura este cea care ii determina pe intreprinzatorii privati sa opteze pentru o anumita regiune, judet, localitate.

Reabilitarea site-urilor industriale poluate si neutilizate rezultate in urma inchiderii uneia sau mai multor intreprinderi din cadrul platformelor industriale sau siturilor poluate reprezinta o problema fundamentala pentru Romania din cauza activitatilor poluante desfasurate in trecut si a necunoasterii poluatorului. Reabilitarea acestor situri va avea ca rezultat curatarea mediului inconjurator si va favoriza economiile locale prin crearea conditiilor pentru noi investitii pentru desfasurarea de noi activitati productive.

Operatiuni orientative:

• Reabilitarea site-urilor industriale poluate si neutilizate si pregatirea pentru noi activitati:

• Curatarea suprafetelor site-urilor industriale poluate si neutilizate si imbunatatirea terenurilor;

• Demolarea cladirilor si planarea terenului;

• Reabilitarea/extinderea cladirilor pentru activitati de productie si prestari servicii

• Crearea/ reabilitarea/ modernizarea/ extinderea infrastructurii de utilitati publice (retele de alimentare cu apa, gaze naturale, electricitate, retele de canalizare);

• Cablare, retele internet broadband

• Alte activitati adiacente necesare pentru reabilitarea siturilor industriale si pregatirea pentru noi activitati economice.

In BUCURESTI au fost intalnite urmatoarele situatii:

1.Grupul spaniol de dezvoltare imobiliara si constructii GEA Prasa a achizitionat un teren cu suprafata de 58.000 mp, in Sectorul 5, de la producatorul de ulei Muntenia, in urma unei tranzactii estimate la 29 milioane euro in anul 2006. Pe terenul respectiv, GEA Prasa a planificat o investitie de circa 100 milioane euro intr-un proiect rezidential de aparatmente pentru clasa medie, care va avea o suprafata construita de 200.000 mp.

2.Compania de investitii imobiliare Atlas Estates, proprietarul hotelului Golden Tulip, de pe Calea Victoriei din Bucuresti, va construi un proiect rezidential de circa 1.200 apartamente pe terenul fostei fabrici de ulei Solaris, de langa Gara Obor, dezvoltarea reprezentand o investitie de aproximativ180 milioane euro.

3. dezvoltatorul spaniol Hercesa construieste un ansamblu rezidential, denumit Vivenda Residencias, amplasat pe terenul fostei fabrici de paine Titan, ce va avea la finalizare circa 1.400 apartamente, distribuite in noua blocuri a cate cinci, 12 si 14 etaje.

4.Polonezii de la Globe Trade Center (GTC) vor construi in urmatorii ani aproximativ 908 apartamente pe terenul fostei fabrici Suveica Bucuresti, fiind planificata si constructia a 3.000 mp spatii comerciale. Terenul din Colentina a fost cumparat in anul 2003, in schimbul sumei de 12 milioane de euro.

5. Un alt dezvoltator este BelRom, care si-a planificat sa construiasca pe amplasamentul fostei fabrici Helitube un parc de retail, precum si doua cladiri de birouri.

6. Grupul spaniol Gran Via va construi peste 3.500 de apartamente pe terenul a doua foste fabrici din Drumul Taberei, Tricodava si Frigocom. Pe amplasamentul fostei platforme industriale Electrotehnica, Gran Via vrea sa construiasca un proiect mixt, cu o suprafata de 210.000 mp construiti, ce va include un hotel de patru stele cu o suprafata de 20.000 mp, doua imobile de birouri cu o suprafata de 35.000 mp si aproximativ 1.500 locuinte. Proiectul va cuprinde si spatii comerciale cu o suprafata de 15.000 mp.

7. De asemenea, pe fostul amplasament al fabricii Laromet, dezvoltatorul AFI Europe a planificat sa construiasca aproximativ 5.000 de apartamente. AFI Europe mai dezvolta proiectul Cotroceni Park, pe locul fostei platforme industriale UMEB. Cotroceni Park va cuprinde un mall si cinci cladiri de birouri.

8. Parklake Plaza, dezvoltat de Caelum Development in parteneriat cu Sonae Sierra, va fi amplasat pe locul fostei baze sportive Spartac. Proiectul va cuprinde peste 300.000 mp construiti, cu 110.000 mp inchiriabili de retail – distribuiti in circa 50 de magazine, precum si 1.200 de apartamente

9. In Pantelimon, pe fostul amplasament al Electroaparataj, austriecii de la Real4You vor construi un mall de 100.000 mp suprafata inchiriabila.

10. Producatorul de coloranti si aditivi pentru mase plastice Romcolor 2000 a vandut fabrica din zona Semanatoarea din Bucuresti companiei Sema Parc, iar terenul de aproximativ 2 ha aferent va fi inglobat in proiectul mixt SEMA Parc. (NewsIn) 

In cazul CLUJULUI, la inceputul anului 2008, mai multe companii locale anuntau ca vor demara proiecte imobilare pe fostele platforme industriale. O parte din procesele de relocare au fost prelungite pentru acest an, iar altele sunt intarziate sau amanate. Cu toate acestea, atractivitatea dezvoltarii de noi proiecte rezidentiale pe fostele platforme industriale continua sa stimuleze investitori.

Conducerea companiei Decorint, dezvoltator imobiliar local, a anuntat ca intentioneaza

sa demareze pana la finele anului in curs, inceputul anului 2010, un proiect imobilar in

valoare de aproximativ 60 mil. euro pe platforma industriala a fabricii Fimaro. Proiectul

imobiliar va include locuinte, birouri, dar si un hotel.

Un alt proiect imobiliar in valoare de aproximativ 80 mil. euro va fi dezvoltat de

compania LBBW Immobilien Romania S.A. pe terenul fostei fabrici Flacara, care se intinde

pe o suprafata de aproximativ 19.000 de metri patrati.

Pentru IASI se preconiza ca dezvoltatorul imobiliar RED Management Capital va construi un business park de 190 de milioane de euro la Iasi, pe terenul fostei platforme industriale Terom. Proiectul, numit Iasi City Center, va cuprinde 24 de cladiri. Lucrarile vor incepe in

acest an si se asteapta sa fie finalizate in cinci ani. Prima cladire va fi livrata in prima

jumatate a lui 2009. Va avea 172.000 mp de suprafata inchiriabila. Compania RED a platit 40

de milioane de euro pentru cele 13 hectare de teren de la Terom. Platforma industriala Terom

a fost vinduta anul trecut dupa ce a fost divizata in citeva terenuri si active.

Aceste pasaje din presa locala si nationala oglindesc situatia de fapt a zonelor

industriale. In lipsa unor proiecte de reabilitare puse la punct de managerii societatilor,

acestea sunt vandute si transformate de investitori.

In cazul unor proiecte fezabile, imaginea zonei poate fi ameliorata, insa, in situatia

marilor proiecte imobiliare, criza mondiala a generat stagnarea unui procent respectabil dintre

acestea, astfel ca situatia acestor peisaje industriale depinde de investitorii privati si piata

imobiliara.