8/3/2019 Modificari Ale Noului Cod Civil

1/4

Modificari ale Noului Cod civil, prin Legea nr. 71/2011Pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 (VI)

av. dr. Claudia Rosu

Despre bunuri, dobndirea dreptului de proprietate, actiunea n revendicare, accesiunea

coproprietatea fortata, fiducia, administrarea bunurilor altuia, proprietatea publica, cartea funciara

nscriere provizorie, rectificarea nscrierilor n carte funciara, posesia, Legea nr. 33/1994 privindexproprierea pentru cauza de utilitate publica.

O serie de modificari au intervenit n capitolul referitor la bunuri. Cu privire la exercitarea dreptului de proprietateprivata, pe lnga limitarile legale, pot interveni limitari si prin vointa proprietarului, cu exceptiile prevazute delege.

Dreptul de proprietate se poate dobndi, n conditiile legii, prin conventie, mostenire legala sau testamentara,accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credinta n cazul bunurilor mobile si al fructelor, prinocupatiune, traditiune, precum si prin hotarre judecatoreasca, atunci cnd ea este translativa de proprietateprin ea nsasi.

Apararea dreptului de proprietate se face n principal prin actiunea n revendicare. n urma pronuntarii hotarrii

judecatoresti aceasta si produce efecte ample. Astfel, hotarrea judecatoreasca prin care s-a admis actiunea nrevendicare este opozabila si poate fi executata si mpotriva tertului dobnditor, n conditiile Codului deprocedura civila.

Actiunea n revendicare produce unele efecte. Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorulucheltuielile necesare pe care acesta le-a facut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, n limita sporului devaloare, daca prin lege nu se prevede altfel. Proprietarul nu este dator sa acopere cheltuielile voluptuare. Acesteprevederi se aplica numai n acele situatii n care cheltuielile nu se concretizeaza ntr-o lucrare noua.

Dreptul de proprietate se poate dobndi si prin accesiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun devineproprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se ncorporeaza n acesta, daca legea nu prevede altfel.

Cnd lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de

proprietate asupra lucrarii se naste n favoarea proprietarului imobilului din momentul nceperii lucrarii, pemasura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra imobilului pentru plata indemnizatiei spoate cere nscrierea dreptului de ipoteca n baza conventiei ncheiate n forma autentica sau a unei hotarrijudecatoresti.

Lucrarile facute de un detentor precar sunt supuse, n mod corespunzator, regulilor aplicabile autorului de rea-credinta. Aceasta pentru ca detentorul precar, este un utilizator temporar, care stie ca nu este proprietar si prinurmare nu are dreptul de a efectua lucrari, pe considerentul ca ar putea dobndi acest drept n viitor.

n cazul unui imobil cu mai multe apartamente, exista anumite parti comune: terenul pe care se afla cladirea

fundatia, curtea interioara, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele, etc. asupra carora se instituiecoproprietatea fortata. ncetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multeetaje sau apartamente se poate hotar motivat cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din ncetarea destinatiei folosintei comune se nscrie n modcorespunzator n cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale ntocmite n acest scop.

n lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, naltimea zidului comun sestabileste de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.

8/3/2019 Modificari Ale Noului Cod Civil

2/4

Un titlu nou introdus se refera la fiducie. Este definita aceasta notiune ca operatiunea juridica prin care unul saumai multi constituitori transfera drepturi reale, drepturi de creanta, garantii ori alte drepturi patrimoniale sau unansamblu de asemenea drepturi, prezente ori viitoare, catre unul sau mai multi fiduciari care le exercita cu unscop determinat, n folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcatuiesc o masa patrimonialaautonoma, distincta de celelalte drepturi si obligatii din patrimoniile fiduciarilor.

Sub sanctiunea nulitatii absolute, contractul de fiducie si modificarile sale trebuie sa fie nregistrate la cerereafiduciarului, n termen de o luna de la data ncheierii acestora, la organul fiscal competent sa administrezesumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.

Fiducia este opozabila tertilor de la data mentionarii sale n Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliarenscrierea drepturilor reale imobiliare, inclusiv a garantiilor reale imobiliare, care fac obiectul contractului defiducie se face si n cartea funciara, pentru fiecare drept n parte.

De regula fiduciarul trebuie sa precizeze calitatea sa. Cnd fiduciarul actioneaza n contul masei patrimonialefiduciare, el poate sa faca mentiune expresa n acest sens, cu exceptia cazurilor n care acest lucru este interzisprin contractul de fiducie.

De asemenea, cnd masa patrimoniala fiduciara cuprinde drepturi a caror transmitere este supusa publicitatii, n

registrul de publicitate fiduciarul poate solicita sa se mentioneze denumirea fiduciarului si calitatea n careactioneaza.

n toate cazurile n care constituitorul sau beneficiarul solicita acest lucru n conformitate cu contractul de fiduciefiduciarul va trebui sa si precizeze calitatea n care actioneaza. n caz contrar, daca actul este pagubitor pentruconstituitor, se va considera ca actul a fost ncheiat de fiduciar n nume propriu.

Cu privire la puterile fiduciarului, s-a prevazut ca n raporturile cu tertii, se considera ca fiduciarul are puteridepline asupra masei patrimoniale fiduciare, actionnd ca un veritabil li unic titular al drepturilor n cauza, cuexceptia cazului n care se dovedeste ca tertii aveau cunostinta de limitarea acestor puteri.

Bunurile din masa patrimoniala fiduciara pot fi urmarite, n conditiile legii, de titularii de creante nascute n

legatura cu aceste bunuri sau de acei creditori ai constituitorului care au o garantie reala asupra bunuriloracestuia si a carei opozabilitate este dobndita, potrivit legii, anterior stabilirii fiduciei. Dreptul de urmarire poatefi exercitat si de ceilalti creditori ai constituitorului, nsa numai n temeiul hotarrii judecatoresti definitive deadmitere a actiunii prin care a fost desfiintat sau a devenit inopozabil, n orice mod, cu efect retroactiv,contractul de fiducie.

Daca fiduciarul nu si ndeplineste obligatiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredintateconstituitorul, reprezentantul sau sau beneficiarul poate cere n justitie nlocuirea fiduciarului.

Pna la solutionarea cererii de nlocuire, constituitorul, reprezentantul sau sau, n lipsa acestora, beneficiarul vanumi un administrator provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. n cazul n care constituitorul, reprezentantusau sau beneficiarul desemneaza concomitent un administrator provizoriu, va prevala desemnarea facuta deconstituitor ori de reprezentantul sau legal. Mandatul administratorului provizoriu nceteaza n momentunlocuirii fiduciarului sau n momentul respingerii definitive a cererii de nlocuire. Pentru a nu plana o perioada ndelungata incertitudinea, solutionarea cererii de nlocuire a fiduciarului se realizeaza de urgenta si cprecadere.

n cazul n care o persoana administreaza bunurile altuia, cu exceptia cazului n care, potrivit legii, actuluconstitutiv sau ntelegerii ulterioare a partilor ori mprejurarilor concrete, administrarea se realizeaza cu titlugratuit, administratorul are dreptul la o remuneratie stabilita prin actul constitutiv sau prin ntelegerea ulterioaraa partilor, prin lege ori, n lipsa, prin hotarre judecatoreasca. n acest ultim caz, se va tine seama de uzante si,

8/3/2019 Modificari Ale Noului Cod Civil

3/4

n lipsa unui asemenea criteriu, de valoarea serviciilor prestate de administrator.

n cazul administrarii simple, administratorul este obligat sa nvesteasca sumele de bani aflate n administrareasa, n conformitate cu dispozitiile referitoare la plasamentele considerate sigure.

n cazul proprietatii publice, drepturile reale sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune si dreptul de

folosinta cu titlu gratuit.

Dreptul de administrare nceteaza odata cu ncetarea dreptului de proprietate publica sau prin actul de revocareemis, n conditiile legii, daca interesul public o impune, de organul care l-a constituit.

Cu privire la obiectul drepturilor tabulare, mai multi proprietari nu pot fi nscrisi n aceeasi carte funciara dectdaca se afla n coproprietate pe cote-parti ori n devalmasie.

n caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie n carti funciare noi, cu mentionarea noulunumar cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciara sau, dupa caz, vechile carti funciare se vor nchide, faraa se mai putea redeschide pentru alte nscrieri.

Pentru conferirea caracterului public al nscrierilor n cartea funciara, orice persoana, fara a fi tinuta sa justifice

vreun interes, poate cerceta orice carte funciara, precum si celelalte documente cu care aceasta se ntregeste,potrivit legii. Mapa cu nscrisurile care au stat la baza efectuarii nscrierilor n cartea funciara poate fi consultatade orice persoana interesata, cu respectarea dispozitiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracterpersonal si libera circulatie a acestor date.

Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamntutitularului, dat prin nscris autentic notarial. Acest consimtamnt nu este necesar daca dreptul se stinge prin mplinirea termenului aratat n nscriere ori prin decesul sau, dupa caz, prin ncetarea existentei juridice atitularului, daca acesta era o persoana juridica.

Pentru clarificarea actelor care stau la baza nscrierii n cartea funciara, s-a prevazut ca nscrierea n carteafunciara se efectueaza n baza nscrisului autentic notarial, a hotarrii judecatoresti ramase definitiva, acertificatului de mostenitor sau n baza unui alt act emis de autoritatile administrative, n cazurile n care legea

prevede aceasta.

Pentru acuratetea nregistrarilor, conteaza amanunte ca data, ora i minutul cererii de nregistrare. Daca prin legenu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciara si vor produce efectele de la data nregistrarii cererilor,tinndu-se nsa cont de data, ora si minutul nregistrarii acestora n toate cazurile n care cererea a fost depusapersonal, prin mandatar ori notar public sau, dupa caz, comunicata prin telefax, posta electronica ori prin altemijloace ce asigura transmiterea textului si confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentelejustificative.

Aceste prevederi se aplica si atunci cnd, n aceeasi zi, o cerere de nscriere a fost depusa ori comunicata prinmijloace electronice, iar alta primita prin posta sau curier.

Justificarea unei nscrieri provizorii se face cu consimtamntul celui mpotriva caruia s-a efectuat nscriereaprovizorie, dat in forma autentica, sau n temeiul unei hotarri judecatoresti definitive.

Cnd o nscriere facuta n carte funciara nu corespunde cu situatia juridica reala, se poate cere rectificareaacesteia. Situatia juridica reala trebuie sa rezulte dintr-o recunoastere facuta de titularul nscrierii a carerectificare se solicita, prin declaratie data n forma autentica notariala, ori dintr-o hotarre judecatoreascadefinitiva pronuntata mpotriva acestuia, prin care s-a admis actiunea de fond. Actiunea de fond poate fi, dupacaz, o actiune n anulare, rezolutiune, reductiune sau orice alta actiune ntemeiata pe o cauza de ineficacitate a

8/3/2019 Modificari Ale Noului Cod Civil

4/4

actului juridic.

Orice persoana interesata poate cere rectificarea unei ntabulari sau nscrieri provizorii daca, nscrierea sauncheierea nu este valabila ori actul n temeiul caruia a fost efectuata nscrierea a fost desfiintat, n conditiilelegii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dupa caz, emiterii lui.

Cnd dreptul nscris n cartea funciara urmeaza a fi rectificat, titularul lui este obligat sa predea celui ndreptatitodata cu consimtamntul dat n forma autentica notariala pentru efectuarea rectificarii, si nscrisurile necesareiar n caz contrar, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna nscrierea n cartea funciara. n acestdin urma caz, hotarrea instantei de judecata va suplini consimtamntul la nscriere al partii care are obligatia dea preda nscrisurile necesare rectificarii.

n legatura cu posesia, detentia precara nu se poate interverti n posesie dect daca detentorul precasavrseste mpotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce n privinta intentiei sale de a ncepe sa secomporte ca un proprietar; n acest caz, intervertirea nu se va produce nsa mai nainte de mplinirea termenuluprevazut pentru restituirea bunului.

Modificari au fost operate si n cazul unor legi speciale. Printre acestea se afla si Legea nr. 33/1994 privindexproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Daca n termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care au fostpreluate de la expropriat sau, dupa caz, lucrarile nu au fost ncepute, fostii proprietari pot sa ceara retrocedarealor, daca nu s-a facut o noua declarare de utilitate publica. n acest scop, fostii proprietari vor fi notificati laadresa initiala comunicata expropriatorului n vederea platii despagubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.

Cererea de retrocedare se introduce la tribunal, n termenul general de prescriptie, care curge de la datanotificarii. n acest caz, tribunalul, verificnd temeiurile cererii, va dispune retrocedarea, iar pretul imobilului seva stabili ca si n situatia exproprierii, fara a putea nsa depasi despagubirea actualizata.

n cazul n care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorestenstrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobndire, la un pret ce nu poate fmai mare dect despagubirea actualizata.

n acest scop, expropriatorul l va notifica pe fostul proprietar, iar, daca acesta nu opteaza pentru cumparare ntermen de doua luni de la primirea notificarii, imobilul poate fi nstrainat n mod liber.

Daca dreptul prioritar de dobndire este ncalcat, fostul proprietar se poate substitui n drepturilecumparatorului, platind acestuia pretul, precum si cheltuielile ocazionate de vnzare. Dreptul de substituire seexercita n termen de doua luni de la data comunicarii ncheierii prin care s-a dispus nscrierea n cartea funciaran folosul cumparatorului.

n acest caz, fostul proprietar preia locul cumparatorului, substituindu-se acestuia din urma n toate drepturile s

obligatiile nascute din contractul ncheiat cu ncalcarea dreptului prioritar de dobndire.

Dispozitiile privind oferta de plata urmata de consemnatiune se aplica n mod corespunzator. Procesul-verbancheiat de executorul judecatoresc pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau, dupa cazncheierea executorului judecatoresc de constatare a consemnarii platii pretului de catre tertul cumparatoramasa definitiva tine loc de titlu de proprietate. Dispozitiile n materie de carte funciara ramn aplicabile.