Tema I: Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului

1.1 Noţiuni generale

Asupra sistemului de administrare a imobilului influenţează diverşi factori. Ei pot fi atît de natură externă cît şi internă. Factori de influenţă externi influenţează prin necesitatea de perfecţionare a structurii de administrare, schimbarea elementelor învechite în sistemă şi mai pot fi despărţiţi printr-o viteză mai mare de reacţionare la schimbările mediului extern Factorii interni sunt direcţionaţi spre păstrarea sistemei în starea funcţională. O eficienţă mai mare o au sistemele de administrare ce implică legături puternice şi numeroase dintre elementele ei (ex. construcţia în masă a imobilului locativ). Administrarea imobilului trebuie să combine şi să prevadă influenţa acestor factori pentru obţinerea unor rezultate pozitive. Principalele obiective ale managementului imobiliar pot fi cataloagele după următoarele criterii:obiectivele financiare sunt rezultatele financiare aşteptate pe viitor (profit, creştere de capital, cash - flow); obiective de consumator (dezvoltarea fondului locativ şi construcţia imobilului cu destinaţie multiplă); obiective sociale - obiective ale întreprinzătorului faţă de societate (elaborarea şi implementarea proiectelor în conformitate cu standardelor sociale, normativele ecologice, specificul teritoriului ş.a. aspecte) Managementul imobiliar este un proces durabil, complex ce implică procese de planificare, decizionale şi de comunicare.Principalele etape delimitate pentru management imobiliar sunt:

analiza şi definirea problemei căutarea soluţiilor alternative evaluarea şi primirea deciziilor implementarea variantei optimale procesul de exploatare şi administrare

Planificarea în acesi proces complex ocupă un rol esenţial. Etapele componentele ale căruia sunt elaborarea unui plan iniţial detaliat. îndeplinirea şi controlul asupra lui. în dependenţă de calitatea activităţilor din etapa de planificare depinde în mod direct succesul întregului complex de sarcini ale managerului îndomeniul imobiliar.

1.2 Conceptul Bunul Imobil - bun economic

Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, „economia" se înţelege un proces de producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a nunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor.Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt: în primul rind

- orice bun imobil este considerat ca un activ material;- bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

1.3 Conceptul Bunul Imobil – Marfă

Deseori cînd ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă. Analiza acestei direcţii specifice poale 11 concepută prin examinarea caracterului dublu al satisfacerii necesităţilor legate de imobil:

a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie).

Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de imobil.Prin urmare imobilul există sub două forme :

- marfa-obiectul imobilului (proprietate)- marfa - serviciu (arendă)

Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. în cazul unui bloc locativ această posibilitate de delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele componente ale structurii unui bloc.Caracterul de delimitare în spaţiu poate fi cercetat numai în baza exemplului unei proprietăţi individuale (casă de locuit). Conform acestor teorii imobilul poate exista în trei forme

1.4 Conceptul Bunul Imobil - Sursă de venii

Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca sursă de venit. în legătură cu acest aspect este principial de menţionat principalele principii ale direcţiei date :Principiul 1. Nu toate bunurile imobile sini sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de venit. Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru utilizarea capitalului proprietăţii.Principiul 2. Este diferenţa dintre venitul de la imobilul şi venitul de la implicarea imobilului în anumite proiecte. în primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea caz una dintre mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială. Deoarece aspectul financiar în cazul conceptului de bun imobil ca sursă de venit este esenţial, direcţia dată implică utilizarea tehnicilor şi metodelor moderne de analiză economico - financiară ale proiectelor investiţionale şi aplicarea expertizelor de audit în procesul de exploatare. Expertiza economică a unui imobil trebuie să fie concepută ca parte componentă a activităţii de antreprenoriat. De asemenea determinată cota parte a beneficiului antreprenorului de la exploatarea imobilului. Dacă vorbim despre aceste concepte ale imobilului în ansamblu putem spune că în practică există cazuri de combinare a conceptelor date. De exemplu, locuind în apartamentul personal putem presta diverse servicii de producere, in acest caz se combină conceptele imobilul - proprietate şi imobilul - factor de producţie. Sau în alt caz cînd o parte din spaţiul locativ este dat în chirie, sunt combinate conceptele imobil -proprietate şi imobil - sursă de venit. Imobilul în aspectul său economic este un activ material echivalentul de cost al căruia se determină în baza eficienţei utilizării bunului imobil ca un bun economic, marfă sau sursă de venit. In aspectul tuturor acestor concepte este important de menţionai influenţa din mediul extern şi anume din partea consumatorilor, statului sau investitorilor. Fiecare dintre ei are anumite interese, necesităţi sau aşteptări.

Tema 2 : Ciclul de viaţă al pieţii imobilului

Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobilului.

La fel ca şi pentru alte direcţii economice sau economie naţională pentru piaţa de imobil ciclul de viaţă are aceleaşi caracteristici de bază. iar conceptul „cumpără astăzi mai ieftin şi vinde mîine mai scump", poate fi atribuit imobilului ca şi oricărui alt bun investiţional. Specialiştii în domeniul managementului imobiliare trebuie să reacţioneze adecvat la schimbările pieţii. iar deciziile primite trebuie să fie realizabile şi să ţină cont de etapa ciclului de viaţă a pieţii şi a bunului şi tendinţele posibile pe viitor.Ciclului de viaţă al pieţii imobiliare î-i sunt specifice aceleaşi creşteri şi descreşteri prezentate în următoarea schemă:Etapa de descreştere (declin) poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată, iar numărul imobilului începe să crească. Pentru proiectele investiţionale această situaţie este critică, piaţa dată este piaţa cumpărătorilor. Proprietarul de imobil la etapa dată trebuie să intensifice procesul dc marketing şi susţinerea financiară. Pe piaţă apare un număr neînsemnat de obiecte noi. Creditorii practic îşi stopează operaţiile pe piaţă pînă Ia o nouă creştere. Preţurile la imobil la etapa dată încep să scadă.Etapa de consum apare din cauza lipsei construcţiilor noi ca urmare a primei faze a ciclului şi cînd începe să se intensifice cererea şi oferta pe piaţa de imobil. Piaţa trece într-o nouă fază. După ce surplusurile obiectelor investiţionale sunt epuizate ratele de dobîndă încep să crească. în situaţia cînd cererea creşte, iar oferta este mică investitorii efectuează analize şi studii de marketing în scopul construcţiei obiectelor noi.Etapa construcţiilor noi - este specifică o cerere sporită pe piaţă de rînd cu micşorarea ofertei la loturile de teren libere. în această perioadă poate creşte nivelul mllaţiei ceea ce influenţează asupra preţului construcţiei, iar în final asupra valorii de piaţă.Etapa de saturare - creşterea vînzărilor de Imobil are loc cu ritmuri încete, iar în final practic se stopează. Pe piaţă apare un surplus de producţie nouă. Activitatea de construcţii treptat se stopează ceea ce duce la reducerea numărului de locuri de muncă. Etapa dată este optimală pentru mărirea numărului obiectelor de proprietate. Pentru evaluarea eficienţei funcţionării pieţii imobilului este necesar de analizat în detalii atît etapele ciclului de viaţă a pieţii cît şi etapele ciclului de viaţă al bunului imobil şi de determinat punctele critice în timp ce pol influenţa la durata ciclului de viaţă; dinamica cheltuielilor şi rezultatelor finale.

Ciclul de viaţă a bunului imobil.

Tinînd cont din faptul că bunul imobil arc aspecte similare cu celelalte bunuri economice (conceptul 3 aspecte de bază). Curba ciclului de viaţă este similară cu l altor bunuri economice, dar are şi specificul său:

Din momentul fundamentării tehnico - economice pînă în momentul uzurii morale sau fizice, bunul imobil parcurge trei etape de bază:

1. Etapa de construcţie (fazele pre - investiţională şi investiţională);2. Exploatarea bunului pîna la momentul recuperării investiţiilor;3. Exploatarea ulterioară a bunului, investiţii ulterioare.

Durata ciclului de viaţă a bunului imobil poate fi prelungită efectuînd regulat reparaţii capitale şi curente.

Tema 3. Survcying - concept de analiză şi management imobiliar

Noţiuni generale

Pentru mai bună percepere şi aplicare în practică a teoriei managementului imobiliar este important de studiat conceptul de Surveying, ce include în sine un şir de factori cu o anumită influenţă asupra pieţii şi asupra bunului imobil.Una din principalele caracteristici ale conceptului dat sunt caracteristicile din punct de vedere a utilizării bunului imobil. De asemenea un rol important î-l joacă şi schimbarea mărimii valorii în procesul utilizării bunului imobil. Dacă imobilul este considerat ca un bun ce este doar utilizat atunci valoarea lui descreşte ceea ce nu este specific pentru bunul imobiliar - factor de producţie sau bunul imobiliar -sursa de venit.Ritmurile schimbării în deferite perioade ale ciclului de viaţă a bunului imobiliar sunt diferite. In flecare etapă influenţa factorilor este complexă, diferită, ceea ce îngreunează determinarea valorilor. Important în aceste cazuri sunt numeroase expertize complexe efectuate pentru a primi un rezultat cît mai veridic:

a. Expertize tehnice - toate tipurile de expertize asupra caracteristicilor fizice a bunului imobil - ele sunt vitale pentru determinarea diferitor tipuri de valori şi deci sunt obligatorii în orice circumstanţe. De asemenea în această grupă se referă expertize din domeniul cercetării parametrilor tehnici de reproducere (utilizarea maşinilor, utilajelor, mecanismelor etc.)

b. Expertizele economice - în această grupă se referă analizele ce ţin de influenţa factorilor economici sau financiari. De exemplu, acestea poate fi schimbările in economia naţională, inflaţia, determinarea mărimii cheltuielilor pentru lucrările de renovare, aspecte ale taxării imobilului şi riscurile lansării unui proiect investiţional în direcţia dată.

c. Expertiza amplasării bunului imobil. Este bine cunoscută influenţa amplasării asupra valorii de piaţă a bunului imobil dar de acest important factor mai sunt legate şi alte aspecte :

• zonarea teritoriului oraşului:• situaţia ecologică;• infrastructura;• căi de acces:• regulamentele de construcţie in zona dată;• etc.

Dacă în linii generale de menţionat esenţa acestor expertize se poate spune că ele reprezintă „evaluarea" obiectului într-o anumită perioadă a ciclului de viaţă a lui.

Elemente componente ale conceptului de Surveying

Din cele menţionate anterior putem conclude că bunul imobil reprezintă o sistemă complexă ce suportă influenţa factorilor cu divers caracter pe parcursul ciclului său de viaţă. Determinarea valorii in acest caz poate fi cfectuutft dour cu utilizarea unei abordări specifice asupra anali/ei imobilului Conceptul unci nstlrl abordări a fost numit Surveying (engleză - cercetare, inspecţie, inspectare). Definiţie: Surveying - este realizarea unei abordări sistematice. Include în sine planificarea Ia toate nivelurile (operaţional şi strategic). în scopul funcţionării efective a imobilului şi mai include măsuri legate de petrecerea expertizelor de ordin tehnic şi economic asupra obiectivului bunului imobil ceea ce în final duce la un efect maximal. Din punct de vedere istoric Surveying - ul prima dată a fost utilizat în Marea Britanic în sec. XVI-XVII. La început el includea în sine responsabilităţile unor funcţionari de stat pentru inspectarea terenurilor. înregistrarea noilor terenuri şi cercetarea dreptelor de proprietate la ele. La acel moment

pămîntul era considerat ca bunul cel mai valoros, ca o sursă de existenţă şi ca o sursă de venituri.Pe măsura dezvoltării economiei au apărut un şir de probleme legate de imobil ce cereau soluţionare imediata, iar pentru care trebuiau specialişti pregătiţi. Pentru prima dată specialiştii în domeniul dat au fost pregătiţi în Anglia la Institutul Regal de Surveying.In prezent activitatea specialiştilor în domeniul dat acoperă toate fazele şi formele ciclului de viaţa ale bunului imobil şi asigură rezolvarea tuturor problemelor practice.Deoarece un clement principal în conceptul dat este abordarea sistemică, este important de cercetat elementele legate de întregul sistem. Prin sistem (din greacă -un întreg compus din mai multe părţi componente) în cazul dat se subînţelege o anumită ordine de elemente care sînt în relaţii strînse unul cu altul şi care reprezintă un tot întreg. Tipurile de elemente componente pot fi diferite, iar alegerea lor pentru analiză depinde de problema concretă. O sistemă poate fi compusă din mai multe subsisteme care la rîndul său iarăşi pol fi împărţite.In dependenţă de măsura previziunii a sistemei ele pot fi împărţite în:

a. funcţionale - rezultatele căruia pot fi prevăzute cu exactitate:b. probabile - pentru care rezultatele pot fi numai prognozate. Mai există sisteme abstracte

şi concrete.

Tema 4: Spaţiul urban şi influenţa lui asupra imobilului

In analizele discutate în temele anterioare s-a pus accent pe situaţiile şi specificul diferitor etape ale ciclului de viaţă a bunului imobil. Unul dintre accentele primordiale este influenţa timpului. Imobilul ca şi oricare alt obiect material are 2 forme de existenţă: în timp şi în spaţiu.Pentru obiectele de imobil caracteristica influenţei spaţiului este obligatorie deoarece ele sunt situate într-un spaţiu organizat, repartizarea după această ^ .ii.iekiistică poate fi diversificată: aceasta poate fi teritoriul unui stat, unei regiuni, unui municipiu, oraş etc. Principala caracteristică în cazul repartizării populaţiei este elementul de urbanizare.Urbanizarea a devenit unul dintre componentele principale ale societăţii contemporane. Anume în oraşe sînt concentrate principale procese de producţie financiare etc. Dacă de cercetat mai atent procesul dat se observă o tendinţă de creştere in procesul de formare şi dezvoltare a oraşelor şi desigur a organizării spaţiului. Acest proces amplifică o mulţime de alte aspecte cum ar fi planificarea spaţiului urban, construcţiile, zonarea teritoriului etc. Ceea ce prezintă interes în aspectele legate de spaţiul urban este influenţa delimitării în spaţiu asupra valorii. Caracteristicile principale ale spaţiului urban sunt: a)dezvoltarca sau evoluţia spaţiului urban b)concentrarea urbanistică.In diverse oraşe nivelul concentraţiei urbanistice este diferi si se determina ţinînd cont de nr. populaţiei ce locuieşte la oraş în comparaţie cu cel din spaţiu rural (de exemplu: în capitala Danemarcei - Copenhaga, locuiesc 40% din totalul populaţiei ţării, iar în Rusia în toate oraşele locuiesc 3/4 din populaţia ţarii).

Zonarea teritoriului oraşelor

Teritoriul oraşului poate fi concept ca o sistemă complexă care suportă influenţa diverşilor factori externi. în acelaşi timp oraşul este conceput ca un sistem organizat, planificat. Pe parcursul evoluţiei sale pe teritoriul urban se formează anumite hotare care delimitează diverse zone formate pe teritoriul oraşului. Aceste zone sunt următoarele:

• zone industriale• zone de creaţie• zone de spaţiu locativ• zone comerciale• zone destinate oficiilor sau centrelor de business

Existenţa acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare şi delimitarea a lor în scopuri de planificare. Existenţa zonelor funcţionale pc teritoriul oraşului este legată de procesul de evoluţie şi trebuie să poarte un caracter de planificare în conformitate cu principiile de dezvoltare şi urbanistice ale oraşului. Necesităţile actuale ale economiei de piaţă dictează dezvoltarea neîntreruptă a teritoriilor noi. In practică sunt create un şir de întreprinderi, sunt construite noi imobile ceea CC duce la extinderea oraşului. însă pentru oraşe cu perioadă îndelungată de dezvoltare delimitarea zonelor funcţionale este complicată, deoarece structura economică este diversă, iar zonele sunt combinate unele cu altele. O influenţă aparte o are procesul de planificare. De regulă, pentru orice oraş există un centru anumit, iar pe parcursul dezvoltării sale pot fi formate alte centre secundare, ceea ce în principiu, la un nivel oarecare şterge hotarele dintre zone. Deoarece zonarea oraşului reprezintă în principiu în primul rînd fragmentarea oraşului în diferite zone. criteriile de delimitare trebuie să fie speciale In conformitate cu principiile de bază ale delimitării în spaţiu. în primul rînd se ţine cont de caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combină relieful natural sau cel artificial. De importanţă primordială sunt criteriile de zonare a oraşului. Criteriile trebuie să ţină cont de caracteristicile oraşului ca o structură spaţială. Realizarea acestor obiective este posibilă în baza analizei oraşului, a unei sisteme de informare. Oricare punct dc pe teritoriul oraşului trebuie să corespundă cerinţelor de acces. De asemenea trebuie de ţinut cont de cheltuielile de timp pentru a ajunge dintr-un punct în altul. Cu timpul în oraş se formează adevărate artere dc transport. Alte criterii de bază ar fi amplasarea corectă a diferitor instituţii publice, nr. lor .1 .icccsul la ele. Majoritatea cetăţenilor vizitează instituţiile care sunt situate în pnajfflăj De asemenea se ţine cont de intensitatea vizitării anumitor zone (de cx. imensitatea vi/itării centrului oraşului va fi mai mare decît intensitatea vizitării altei zone a oraşului). Din acest punct de vedere, dacă locuim în centru atunci avem avantaje suplimentau- la economi dc timp şi de bani. Există şi dezavantaje in astfel de situaţii - poluare in aceste dc zone.

Tema 5. Politica urbană

Instrumentele politicii urbane

In scopul unei dezvoltări durabile a zonelor urbane, administraţia publică locală elaborează şi implementează politici urbane.Principalele instrumente prin care sc atinge dezvoltarea spaţiului urban din punct de vedere a infrastructurii pot fi următoarele:

• instrumente de planificare• instrumente de piaţă• instrumente financiare• instrumente legate de taxare• instrumente dc suport• alte instrumente legale

Urmează o detaliere a fiecărui instrument în parte:Instrumentele de planificare - sunt strîns legate şi conectate cu elaborarea planurilor strategice şi implementarea lor, planificarea modurilor de utilizare a terenurilor şi cu alte elemente care necesită o planificare detaliată. Instrumente de piaţă - totalitatea măsurilor unde mecanismul dc piuţft jonefl tui rol central. Un exemplu ar fi determinarea preţurilor sau măsuri ce pot influenţii viteza vînzării terenurilor pentru diverse scopuri. Instrumente financiare - surit acelea instrumente ce fac posibil procesul de dezvoltare din punct de vedere financiar. Ele pot include subsidii din pui im statului, ajutor financiar din partea statului cu intenţia de a promova achiziţia de terenuri sau sistema de leasing pentru cei ce sunt cointeresaţi sau pentru antreprenor.

Instrumente de taxare - includ diverse taxe funciare pentru utilizarea pâmîntului şi transferul dreptului de proprietate asupra pâmîntului. Instrumente de suport - sunt legate de abilităţile autorităţilor publice locale (organizare, management, planificare) pentru a susţine procesul de dezvoltare a infrastructurii urbane. Alte instrumente legale - sunt totalitatea legilor, actelor normative ce prevăd într-un mod sau altul utilizarea terenurilor, vinderea lor, taxarea etc.

Planificarea strategică şi planificarea modurilor de utilizare a terenurilor

Prin planificare strategică se subînţelege planificarea unui şir de activităţi pentru o directă dezvoltare în viitor, o dezvoltare durabilă pe teritoriul unui oraş, municipalităţi, comune, cartier. Planurile strategice sunt extrem de importante pentru dezvoltarea atît a localităţilor urbane, cit şi a celor rurale. Aceste planuri servesc ca bază şi ca nişte ghiduri pentru soluţionarea problemelor stringente. în dependenţa de situaţia social-politică în ţară, sectorul civil poate juca şi el un rol important în procesul de planificare. în acest caz se ţine cont de interesele grupurilor de iniţiativă, organizaţiilor obşteşti, etc. De asemenea este important de a include în acest proces şi aspecte ale politicii urbane de dezvoltare a terenului sau infrastructurii. Avantajele în acest caz sunt stimularea eficientei utilizării instrumentelor specificate anterior în procesul de dezvoltare urbană. Un dezavantaj poate fi necesitatea diverselor expertize şi influenţa directă asupra speculaţiilor cu terenuri. Activităţile de planificare legate directe de dezvoltarea spaţiului urban într-o anumită zonă sunt de regulă descrise în plan urbanistic general. Aceste planuri nu sunt aşa de detaliate ca planurile strategice deoarece ele sunt focusate asupra drlimitftrii spaţiului. Desigur aceste tipuri de planuri sunt strict legate între ele, iar obiectivele planurilor urbanistice generale pot fi atinse şi prin implementarea planurilor strategice. în acest caz planificarea modului de utilizare a terenurilor are avantajele evidente. Se poate acorda un curs prestabilit dezvoltării infrastructurii, pot fi regulate preţurile la terenurile disponibile, se poate efectua o bază pentru dezvoltarea politicii urbane şi poate fi verificată fezabilitatea ci.

Restricţii privind dezvoltarea spaţiului urban

Interdicţiile pot fi găsite în majoritatea documentelor privind inaugurarea construcţiilor noi. Restricţiile pot fi permanente pentru a da o direcţie dorită a direcţiei de dezvoltare sau temporare pentru a acorda autorităţilor de rigoare timp pentru a decide asupra variantei optimale. Este în interesul societăţii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricţii asupra activităţilor de dezvoltare. Nu este in interesul societăţii acordarea drepturilor absolute pentru un proprietar de teren în scopul efectuării unor activităţi de dezvoltare tară nici o restricţieAvantajele pot fi:

posibilitatea utilizării principiilor de bază a politicii de dezvoltare a terenurilor; influenţa asupra preţurilor la terenuri într-o direcţie dorită

Dezavantajele pot fi: stoparea iniţiative private sau întîrzierea dezvoltării directe în societate; limitarea terenurilor disponibile, iar în consecinţa creşterea preţurilor la terenuri.

Tema 6: Management imobiliar în procesul de reproducere

Procese de reproducere

Reproducerea bunurilor imobile poate fi efectuată prin următoarele căi: construcţii noi reconstrucţii modernizare reparaţii capitale.

Construcţiile noi ale fondului locativ sunt destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor vechi şi este practic principala metodă de reproducere lărgită a fondului locativ. Reproducerea fondului locativ este un proces neîntrerupt de furnizare a fondurilor noi şi preîntîmpinarc a uzuri fondurilor înainte de timp. Procesul de reproducere include în sine demolarea construcţiilor vechi, construirea celor noi, modernizare şi reparaţia capitală a fondului deja existent. Reconstrucţia prezintă o formă de reproducere a fondurilor prin calea schimbării a clementelor constructive, schimbării sistemei tehnice şi inginereşti, instalarea utilajelor suplimentare şi utilizarea unor noi soluţii inginereşti ţinînd cont de scopul utilizării imobilului. Modernizarea este o formă simplă de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de măsuri analogice cazuri dc reconstrucţie cu excepţia caracteristicilor de planificare şi spaţiul şi modul dc utilizarea a imobilului. Reparaţia capitală constă în schimbul (în afară de elemente portante şi fundaţie) sau restaurarea a unor părţi aparte, construcţii, utilaj din cauza uzurii morale sau fizice (parţiale sau totale) şi mai poate include lucrări de amenajare a teritoriului adiacent. Reparaţie capitală se împarte în complexă şi selectivă. Cea complexă include edificiul în general, iar cea selectivă include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor inginereşti ale bunului imobil. In scopul preîntîmpinării uzurii şi eliminării deteriorării mici ce apar in procesul dc exploatare a imobilului se efectuează reparaţia curentă.

Reparaţia curentă se împarte în:- de profilactică - planificată din timp, ţinînd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea

fiind aproximativ de 3 ani.- neprevăzută - se efectuează în regim urgent şi este destinată lichidării urmărilor

incendiilor, cutremurelor ş.a. catastrofe de ordin tehnic sau natural.

6.2 Managementul proiectelor investiţionalc în domeniu imobiliar

Proiect subînţelege un şir dc activităţi dc planificare. în domeniul teoriei imobilului sub definiţia de proiect se subînţelege un şir de măsuri intcrdcpendaili-cu obiective bine definite destinate rezolvării problemelor legate de piodiaeien fondurilor fixe (construcţii noi, reconstrucţii, modernizare, reparaţie capitală).

Proiectele sunt clasificate după mai multe criterii:a) după tipul proiectului:

- economic- social- tehnic- organizaţional- mixt

b) după clasa proiectului:- monoproiect- megaproiect

- multiproiectc) după amplasarea proiectului:

- durată mică (pinii la 3 ani)- durată medie (3-5 ani)- durată lungă (mai mult de 5 ani)

d) după direcţii:- proiect investiţional- inovaţional- de cercetare ştiinţifică- de instruire- mixt.

Monoproiect - un proiect investiţional, social sau de alt tip separat care are surse precizate din timp, durata de timp precizată şi alte caracteristici.Megaproieci - programe ce includ o mulţime de proiecte intercalate, dar care urmăresc un scop final comun. Proiectele de tip „mega" pot fi multinaţionale, naţionale, regionale, inter - ramurale. ramurale sau mixte.Proiect inovaţional - acel proiect, obiectivul principal al căruia este elaborarea şi implementarea tehnologiilor noi, know-how şi altor inovaţii.

Conceptul de proiect investiţional este legat în primul rînd de termenul de investiţii. Din punct de vedere financiar şi economic investirea este concepută ca alocarea resurselor economice pe termen lung cu scopul primirii ulterioare beneficiului pe viitor.Sunt prevăzute următoarele tipuri de investiţii:

- investiţii reale - alocările in capitalul firmei (statutar sau altul).- investiţii financiare - alocarea mijloacelor băneşti în hîrtii de valoare emise de stat sau

companii private.- investiţii în activele nematerialc - alocarea mijloacelor financiare pentru procurarea

mărcilor comerciale, patentelor, soft - ului, drepturilor de autor, ridicarea drepturilor de calificare a personalului firmei, licenţe ş.a.

Bazele managementului cu proiecte investiţionale sunt un complex de factori ai mediul intern, extern, avantaje şi restricţii procesele de administrare, direcţia managementului proiectului şi ciclului de viaţa al proiectului. Managementului proiectului este o artă şi abilitate profesională a managerului de a conduce şi a coordona cu resursele financiare, umane şi materiale pe parcursul ciclului de viaţă al proiectului, ţinînd cont de necesitatea atingerii obiectivelor propuse (beneficii, costuri, termeni şi calitate). In procesul de reproducere a fondului locativ managementul proiectului investiţional are loc la toate procesele preconizate mai sus (construcţii noi. reconstrucţie, reparaţie capitală complexă), atunci cînd în calitate de investitor este viitorul proprietar (cumpărătorul final) a complexului locativ. Cumpărătorul final este acel investitor ce face alocarea pe termen lung n resurselor în imobil. Categoriile principale de investitori în sfera imobilului locativ sunt:

1. întreprinderile de producere2. persoanele fizice, inclusiv cei uniţi în cadrul unui cooperativul sau condominium3. statul4. municipalităţile5. companii de construcţii6. agenţiile de imobil

Tema 7: Fazele şi structura proiectului investiţional

Caracteristica fazelor proiectului investiţional

Fazapre - investiţionalăFaza investiţionalăFaza de exploatareFaza de lichidare

Faza pre - investifionalâ include o cercetare preliminară a fezabilităţii proiectului (informaţia generală, conceptele proiectului, analiza pieţii, analiza posibilităţilor tehnologice, alegerea terenului, termenii proiectului şi o evaluare preliminară, financiar economică).

Faza investiţională este alcătuită din 3 etape: - planificare;- implementare;- finalizare.

Etapa de planificare include elaborarea unei structuri generale a proiectului, a componentelor de bază şi pregătire către faza de realizare (implementare). La aceasta etapă se determină succesiunea lucrărilor se efectuează documentaţia de deviz, proiectul, se estimează resursele necesare, bugetul proiectului şi se împart riscurile între participanţii la proiect. în afara de aceasta în etapa de planificarea se rezolvă problemele organizatorice, se numeşte managerul proiectului şi echipa de lucru. Etapa de implementare. Principalele elemente sunt îndeplinirea lucrărilor proiectului, iar în detalii şi petrecerea tenderului, încheierea contractelor, proiectarea detaliată, inaugurarea unui sistem de evidenţă si control asupra lucrărilor, organizarea şi administrarea bazei tehnico-materialc. In această fază se efectuează coordonarea şi monitorincul lucrărilor, se estimează prognoza realizării proiectului înainte de timp si se controlează indicatorii principali ai proiectului: costurile, durata de timp, calitatea. Etapa de finalizare include lucrări de testare, reglare, darea obiectului în exploatare ulterioară. După finisarea proiectului, cînd sunt atinse obiectivele finale se fac totalurile proiectului. Faza de exploatare include transmiterea imobilului proprietarului, administrarea cu imobil. Faza de lichidare include terminarea sau schimbarea ciclului de viaţă al proiectului (reconstrucţia sau demolare) Obiective unor proiecte investiţionale pot servi clădiri, edificii, terenuri, utilaj sau resurse naturale.

Structura proiectului investiţional

Pentru a administra un astfel de proiect este necesar de a-l diviza în componente şi de a alcătui structura proiectului investiţional (totalitatea relaţiilor dintre elementele proiectului). Formare structurii începe de la divizarea obiectivelor proiectului în componente mai mici pînă la o mulţime de elemente ce sunt supuse controlului. Structura proiectului poate avea diverse nivele de detaliere. Acest proces este necesar pentru o mai bună planificarea şi control asupra proiectului.

Structura proiectului poate 11 efectuată prin 2 căi:• de Ia general la simplu - cînd sunt determinate obiectivele generale, iar apoi ele sunt

detaliate• de la simplu la general - cînd mai întîi sunt determinate obiective concrete, iar mai apoi

ele sunt generalizate şi unite.

Proiectul investiţional este evaluat în primul rînd din punct de vedere al realizării tehnice,

siguranţii ecologice şi eficienţei economice. Expertiza tehnică include analiza resurselor, caracteristicclc lor şi posibilitatea de achiziţionare a acestor resurse. De asemenea sunt cercetate tehnologiile selectate şi durata în timp a proiectului. Desigur proiectele cu o eficienţă economică mai înaltă au prioritate faţă de alte proiecte. Cînd se determină eficienţa proiectelor investiţionale de direcţie imobiliară, trebuie de ţinut cont şi de factori de risc specifici acestui domeniu, i Există două grupări de bază ale factorilor de risc:

1. riscul investiţional2. riscul antreprenorului

Prin risc investiţional se înţelege riscul afiliat activităţii companiei în cazul construcţiei obiectului dat şi darea lui în exploatare. Riscul antreprenorului este riscul legat de activitatea companiei, tipul ei de business. administrarea şi exploatarea obiectului şi lichidarea lui ulterioară.In cazul existenţei premizelor pentru o activitatea investiţională pe piaţa imobilului sunt precăutate următoare principii de bază:

a) se alege direcţia şi obiectivele destinate investirii;b) se efectuează calculul fluxurilor de numerar menite să asigure realizarea proiectului în

baza criteriului de evaluarec) alegerea variantei optime a obiectului investiţional în baza criteriilor de evaluare a

proiectelor investiţionaleUtilizarea deferitor metode de management a proiectului investiţional are ca scop primirea unor rezultate pozitive, adică succesul proiectului dat consta in atingerea obiectivelor proiectului prin respectarea limitelor de timp, costuri si calitate, iar rezultatele finale trebuie să fie acceptate de beneficiar sau proprietarul final.

Managementul proiectului investiţional

Elemente principale ale succesului proiectului sunt durata de timp CO i"l calitatea, riscul si altele. Ele pot fi obţinute prin utilizarea unui şir de functii ale managementului proiectului:

- managementul obiectivelor proiectului- managementul timpului- managementul costurilor (cheltuielilor)- managementul calităţii- managementul riscului- managementul cu caracterele necesare realizării PI

Managementul obiectivelor proiectului - atingerea obiectivelor proectelor este elementul primordial deoarece el presupune obţinerea unei eficiente economice de un anumit nivelul. Pe parcursul implementării proiectului si prirea rezultatelor preliminare unele obiective pot suferi schimbări. Anume operam cu aceste schimbări pe parcursul tuturor fazelor proiectului şi constituie functia managementului obiectivelor proiectului investiţional.Managementului timpului include în sine determinarea duratei totale a ciclului de investire, termenilor de început şi finisare a proiectului, termenii pe componente ale proiectului. De asemenea sunt elaborate măsuri de lichidarea si abaterilor de la termenii iniţiali.

Managementul costurilor subînţelege o evaluare preventivă cheltuielilor proiectului, calcului unui deviz detaliat, determinarea surselor de finanţare, planificarea fluxurilor de numerar, prognozarea veniturilor şi beneficiului. Funcţia în cauză mai include controlul cu resursele proiectului şi luarea deciziilor în cazul excedentului de resurse specificate în planul financiar.Managementul calităţii include două aspecte generale:

a. de administrareb. tehnic

Domeniul de administrare presupun asigurarea calităţii tuturor elementelor proiectului în baza cerinţelor şi standardelor existente.Aspectul tehnic presupune organizarea unei sisteme de control a calităţii în toate fazele ciclului de viaţă a proiectului invcstiţional. Managementul riscurilor include determinarea, analiza, evaluarea şi preîntîmpinarea apariţiei riscurilor şi divizarea lor între participanţii la proiect. In dependenţă de calitatea analizelor şi cercetărilor din etapa pre - investiţională depinde faptul dacă proiectul este protejat de diverşi factori de risc. Avînd o informaţie detaliată despre posibilitatea influenţei unor riscuri pe perioada ciclului de viaţă a proiectului, pot fi create masuri de prevenire pentru diferite scenarii de acţiune. La fel o soluţie este şi repartizarea acestor riscuri între participanţi la proiect, fiecare preluînd o parte din riscul total, sau un anumit tip de risc pentru care este mai bine pregătit. De analiza, estimarea şi elaborarea măsurilor de acţiune împotriva riscurilor se ocupă specialiştii din departamentul anti - criză a companiei, utilizînd principiile şi metodele ştiinţei Managementul Riscurilor ( Risk Management).

Managementul cu contractele necesare realizării proiectului investiţional include următoarele procese:

• pregătirea ofertelor• alegerea antreprenorilor• alegerea furnizorilor• petrecerea concursurilor• petrecerea tenderului• încheierea contractelor• controlul asupra îndeplinirii coniractelor

Managementul cu aspectele practice ale proiectului investiţional depinde în marc măsură de o organizare cu succes a relaţiilor dintre participanţi, asigurarea cu informaţia necesară, colectarea informaţiei, prelucrarea şi analiza ei. Sunt utilizate cunoştinţe moderne privind diverse tehnici de management, diverse forme de organizare, care în final oferă posibilitatea primirii unor decizii eficiente pe parcursul întregului ciclu de viaţă a proiectului investiţional.

Tema 8: Analizele Proiectului Investiţional în domeniul imobiliar

Obiectivele analizelor proiectului investiţional

Orice proiect se analizează atît din punct de vedere economic, cît şi financiar. Aspectul economic numit şi analiza preventivă, include evaluarea situaţiei financiare a partenerilor (participanţilor) proiectului şi evaluarea genurilor de activitate şi a direcţiei proiectului investiţional. Aspectul financiar presupune calculul şi evaluarea fluxurilor de numerar, influenţa riscurilor asupra indicatorilor economico-financiari. Analiza tehnico-economică se efectuează în baza conceptului ales a proiectului investiţional în scopul primirii deciziei de iniţiere a proiectului. Orice proiect investiţional trebuie să corespundă anumitor cerinţe ce reflectă realizarea lui, rezultatele finale şi eficienţa. Principalul scop al analizei proiectului este determinarea valorii lui. în acest scop este necesar de evaluat toate rezultatele proiectului şi de făcut o comparare cu cheltuielile, dar nu trebuie de uitat că sunt comparate veniturile ce vor fi primite în viitor cu cheltuielile efectuate în prezent. Un alt component important al proiectului propus este valoarea lui alternativă. Sensul ei este că evaluarea resurselor utilizate pentru realizarea proiectului se bazează pe efectul maximal posibil al utilizării lor în alte direcţii. Orice resurse sunt limitate şi pot fi utilizate în diverse modalităţi. De aceea trebuie de demonstrat că cheltuielile de resurse pentru atingerea obiectivului final al proiectului investiţional exclude posibilitatea utilizării lor în alte direcţii. Estimarea valorii trebuie de efectuat pe baza unei analize comparative a situaţiei pînă la implementarea

proiectului şi a situaţiei de după implementarea proiectului. în urma acestei analize trebuie de demonstrat avantajele posibile în urma schimbărilor şi efectul final în cazul trecerii de la situaţia ..fără proiect" la cea „cu proiect". In cazul verificării posibilităţii de realizare a proiectului trebuie de cercetat dinamica implementării proiectului pe parcursul întregului ciclu de viaţă.

Structura analizei complexe

Analiza proiectului investiţional în domeniul imobiliar include următoarele elemente: Tehnic; Organizaţional; Comercial; Social; Ecologic; Financiar; Economic.

Analiza tehnică presupune evaluarea posibilităţii tehnice de realizare a proiectului investiţional. în acest compartiment se cercetează amplasarea obiectului, termenii de construcţie, tehnologia de producţie, furnizarea resurselor tehnico-materiale şi a utilajului şi se cercetează condiţiile pentru procesul de producţie. De asemenea se elaborează graficul lucrărilor pentru proiectul dat şi documentaţia de deviz. Analta organizaţională determină nivelul de corespunde a structurilor organizaţionale implicate în proiect, scopurile şi cerinţele proiectului. în cadrul analizei organizaţionale se analizează metode şi modalităţi de administrare a proiectului investiţional, necesitatea în schimbarea structurii organizaţionale, recomandări asupra pregătirii personalului şi coordonarea relaţiilor în cadrul proiectului. Analiza comercială pune în faţa sa scopul de a evalua investiţiile din punct de vedere al utilizatorului producţiei. Imobilul fiind un produs specific, complex, are nevoie şi de o anumită politică comercială, de distribuţie. Un element important este cercetarea prealabilă a pieţii de desfacere, care include aşa aspecte ca:

• Analiza amplasării şi capacitatea pieţii;• Prognoza cererii;• Nivelul de elasticitate a produsului faţă de schimbările în preţ;• Corespunderea la diverse norme şi standarde;• Elaborarea unei strategii de marketing optimale.

Cercetarea pieţii resurselor utilizate în proiect presupune evaluarea sistemei de furnizare, determinarea cercului de furnizori, documentaţia de contract existentă.Analiza socială cercetează caracteristicile demografice şi socio-culturale de populaţie ce cade sub influenţa proiectului investiţional. Mai sunt cercetate tradiţiile, cultura, activitatea organizaţiilor obşteşti (ONG). Potenţialul de resurse umane în zona dată, nivelul depregătire a forţei de muncă şi condiţiile de muncă existente. Scopul analizei date este determinarea influenţei asupra populaţiei, găsirea variantei optimale pentru populaţie şi susţinerea din partea populaţiei. Un punct forte este punerea în accent a viitoarelor avantaje pentru membrii societăţii în urma implementării proiectului investiţional.Analiza ecologică determină mărimea daunelor potenţiale cauzate de proiect asupra mediului ambiant. în acest compartiment sunt determinate un şir de alternative referitor la amplasare, tehnologii utilizate din punct de vedere ecologic. în rezultatul acestei analize se elaborează un plan de diminuare sau de neutralizare a daunelor posibile.Analiza financiară presupune utilizarea tuturor rezultatelor ale analizelor anterioare. în compartimentul dat se determină:

- rentabilitatea financiară a proiectului investiţional;- necesitatea în finanţare;

- situaţia financiară a participanţilor ia proiect.

Contabilitatea financiară se determină în urma raportului dintre fluxurile de numerar şi cheltuielilor cu cheltuieli de investire. Analiza necesităţii în finanţare presupune determinarea necesităţilor proiectului in valută naţională sau convertibilă şi a surselor de finanţare (proprii sau împrumutate). Analiza economică este partea cea mai importantă a analizei complexe a proiectului investiţional. Acest tip de analiză calculează eficienţa proiectului atît pentru investitor, cît şi pentru societate in general. In cadrul analizei economice. In cazul raportului venituri-cheltuieli se ţine cont de cheltuielile externe, suportate de proiect (ecologice, tehnice, urmări sociale) şi venituri suplimentare (experienţa acumulată, locuri noi de lucru, infrastructură dezvoltată ş.a). Rezultatele cercetărilor proiectului investiţional sunt utilizate pentru argumentarea investiţiilor, elaborarea unui business plan, pregătirea documentaţiei de proiect şi deviz. Pentru argumentarea investiţiilor se utilizează indicatori de eficienţă ce servesc pentru evaluarea realizării şi determinării eficienţei economice a întregului proiectului investiţional, cît şi pentru efectuarea analizei comparabile între cîteva proiecte. Pentru alegerea variantei optimale din mulţimea de proiecte investitorii potenţiali au nevoie de indicatori economico-financiari menţionaţi mai sus,ce pot fi utilizaţi in următoarele metode de determinare a variantei optime a proiectului investiţional, de exemplu metoda valorii prezente nete sau cea a nivelului intern de rentabilitate (NIR).

TEMA 9: Managementul imobiliar în procesul de construcţii

Noţiuni generale

Managementul imobiliar este în primul rînd legat de utilizarea bunurilor imobile de către utilizatori în calitate de marfă, sursă de venit, bun economic sau social. în acest caz trebuie să existe condiţii satisfăcătoare pentru o mai buna funcţionare a sistemului de management. în realitate administrarea imobilului se află sub influenţa intersecţiei intereselor proprietarului de imobil şi persoanei ce-l utilizează. Proprietarul doreşte să primească un profit maximal de la acest obiect, iar utilizatorul doreşte condiţii înalte de funcţionare a obiectului cu cheltuieli minime pentru utilizare. Din punct de vedere a unei perspective de durată scurtă a managementului cu imobil totul se reduce la coordonarea cu fluxurile de numerar ce parvin de la exploatarea imobilului, în acesl caz, un rol major î-l joacă managementul financiar şi cel tehnic. Managementul imobiliar într-o perspectivă îndelungată este mult mai complicat deoarece include riscuri neprevăzute ce ţin de economia naţională, politica socială şi fiscală a statului.

Participanţii la procesul de construcţii

Participanţii la procesul de construcţii sunt clementele principale a structurii oricărui proiect deoarece anume ei asigură realizarea lui. Componenţa participanţilor, repartizarea funcţiilor şi responsabilităţilor depind de timpul, complexitatea şi mărimea proiectului şi de asemenea depinde de fazele ciclului de viaţă a proiectului. Pe parcursul ciclului său de viaţă numărul participanţilor se poate schimba, dar de regulă cîţiva participanţi nu se schimbă:Beneficiar (developer) - el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar în unele cazuri va fi şi proprietarul. El determină principalele cerinţe şi mărimea proiectului asigură finanţarea (din surse proprii sau investiţii externe), încheie contracte cu alţi participanţi şi poartă răspundere pentru îndeplinirea acestora. în calitate de developer poate fi persoana fizică sau juridică. Investitorul - persoana care efectuează investiţii de lungă durată într-un anumit proiect. De cele mai dese ori investitorul este şi proprietarul final al proprietăţii ce se construieşte. în calitate de investitor poate fi: statul, municipalitatea, o asociaţie locativă, fondurile de investiţii, persoane fizice, persoane juridice, organizaţii obşteşti ş.a. Investitorul alocă resursele sale în proiect, iar numărul investitorilor poate fi diferit, însă toţi au acelaşi scop final - maximizarea profiturilor sale pe baza investiţiilor în proiectul dat. Asociaţia locativă, condominiu - este o formă de management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are următoarele elemente specifice:

- nu este o organizaţie comercială,- are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative,- coordonează şi administrează fondul locativ,- independent se ocupă cu dezvoltarea fondului său (activitate investiţională).- pe întrebări strategice îşi coordonează activitatea cu API. (admmisini|ni publică locală).

In detalii activitatea asociaţiilor locative, ca forma de administrau' ii londuliii locativ, poate fi examinată în anexa Nr. 1 . Organizaţiile de proiectare - acele organizaţii ce efectuează lucrări de cercetare pentru parte tehnică a proiectului, documentaţii de proiect şi de deviz. Antreprenor general - de regulă este o organizaţie de construcţie ce efectuează lucrări de realizare a proiectului în conformitate cu contrnclul încheiat între el şi investitor sau beneficiar. I.a rîndul său antreprenm ul general încheie contracte cu subantreprenorii pentru lucrări speciale( montarea sistemei electrice, sistemei de încălzire ş.a.). însa responsabilitatea cea mai privind realizarea proiectului o poartă antreprenorul general. Managerul proiectului - persoana căreia i-au fost delegate responsabilităţile de administrare a proiectului din partea investitorului. Managerul proiectului coordonează şi planifică activităţile tuturor participanţilor la proieti peparcursul ciclului de viaţă a proiectului investiţional. El conduce echipa proiectului

care este formată pentru implementarea şi realizarea obiectivelor proiectului. In afară de aceşti participanţi, consideraţi principali. în proiect mai pot fi implicaţi băncile comerciale, companii de asigurare, oficii cadastrale teritoriale, agenţiile imobiliare etc.

Procesul de construcţii în sectorul privat

Iniţiativa Pentru startul oricărui proiect investiţional este necesar neapărat ca cineva sa vină cu o iniţiativă. Acesta poate fi viitorul investitor sau oricare altă persoană cu o idee de perspectivă. Nu este exclus cazul ca ea pe viitor să devină un participant la proiectul investiţional. Uneori agenţiile de imobil iniţiază proiecte investiţionalc în domeniul construcţiilor, alteori statul sau municipalitatea le poate iniţia, pe parcurs atrăgînd şi alţi participanţi. De regulă statul nu se aventurează în proiecte de risc înalt, situaţie acceptată numai în cazul divizării riscurilor între participanţi. Divizarea riscurilor este un proces complicat, iar fiind repartizat participantului riscul trebuie calculat şi controlat de către el pe parcursul proiectului.Procurarea terenului Deseori apariţia ideii pentru un anumit proiect este bazată pe existenţa unui teren sau posibilitatea procurării lui. însă deseori proiecte reuşite pot fi realizate şi pe terenuri ce trebuie să fie căutate şi cercetate.Persoana fizică sau juridică ce procură terenul deseori are şi iniţiativa în procesul de achiziţie a terenului pot fi incluse şi agenţii imobiliare în calitate de intermediar, în dependenţă de tipul proiectului, amplasarea terenului poate fi unul dintre factorii de succes ai proiectului.Planificarea activităţilor Odată fiind creată structura de bază a proiectului şi identificaţi principalii participanţi, ei pol lansa procesul de planificare a activităţilor. Statul poate interveni şi el In procesul de planificare, iar infiuenţa lui poarte varia de la cooperare pe parcursul proiectului, pînă la prezentarea cerinţelor faţă de proiect. Succesul proiectului depinde de măsura în care investitorului i-a reuşit construcţia imobilului cu o amplasare dorită şi cu respectarea cerinţelor şi normelor tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe piaţă în condiţii avantajoase, în aceste condiţii procesul de planificare poate fi împărţit în patru etape: Etapa 1. Cercetări pre - investiţionale, ce include şi cercetarea pieţii. în baza acestor cercetări sunt puse bazele tehnico - economice ale planului general. Etapa 2. Elaborarea planurilor arhitectonice şi de construcţii, unde sunt implicaţi specialişti independenţi sau organizaţii de proiectare.Etapa 3. Planificarea financiară. Este practic elementul esenţial al procesului de planificare. Este necesar de verificat permanent fezabilitatea financiară a proiectului în baza datelor prognozelor investiţionale, date privind fluctuaţia cererii, oferta pe piaţă şi alţi factori de acest ordin.Un rol aparte i-l are schema de finanţare a proiectului, care poate avea cîteva variante posibile, cu divers impact asupra rezultatului final ( credit bancar, investiţii ale viitorilor proprietari, capital propriu, capital împrumutat sau combinări ale acestor scheme).Etapa 4. Oferta investiţională, este practic rezultatul unui întreg proces de planificare în care rolul principal î-1 joacă aşa indicatori ca beneficiul, eficienţa investiţiilor, rentabilitatea şi nivelul de risc acceptat.Finanţarea proiectului. Finanţarea proiectului începe de la elaborarea detaliată a planului financiar indiferent de faptul dacă există schemă de finanţare proprie, împrumut sau mixtă. Planificarea financiară trebuie să fie făcută la nivel, deoarece întîrzierea în alocarea finanţelor poate duce la prelungirea termenului de construcţie, cheltuieli suplimentare şi agravarea relaţiilor de parteneri. în afară de planificarea fluxului de numerar este necesar dc elaborat un grafic a finanţării proiectului. Un criteriu esenţial în alegerea schemei de finanţare este durata şi necesitatea în capital care depinde dc tipul proiectului. Implementarea După primirea deciziei privind implementarea planului elaborat, este necesar de ales un antreprenor general care dc obicei este ales in baza tenderului. Principalele etape ale acestui proces sunt:

- Formarea unui comitet al tenderului- Publicitatea- Elaborarea documentaţiei de tender

- Petrecerea unor cercetări preliminare a pretendenţilor (nivelul de calificare)- Oferte din partea pretendenţilor- Cercetarea şi expertiza ofertelor- Evaluarea finală- Incheierea contractului.

Darea în arendă Dacă persoanele ce vor dori să ia în arendă obiectul proiectului nu au fost stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului î-i revine sarcina dc a-i căuta chiar pe parcursul construcţiei. Ei pot contacta personal candidaţii sau pot apela la serviciile agenţilor de imobil, plus la aceasta pentru o mai bună prezentare a obiectului este necesar de efectuat o companie publicitară (independent sau cu ajutorul companiilor de publicitate).Vînzarea în intenţiile investitorului de regulă nu intră păstrarea obiectului în portofoliul său de investiţii, ci vinderea ulterioară unui alt investitor sau unui proprietar final. In dependenţfl «Ic tipul imobilului şi situaţia pe piaţă, procesului dc vânzare-aunpArnrt-1 i simt .unduite «numite riscuri. De asemenea este şi influenţa poziţiei in ciclul de viata a pietii. In dependenţ de nivelul cererii ii ofertei, numalrul viitorilor cumpărători poate fi diferit de aceea pentru anumite tranzacţii pot fi acordate diferite garanţii (garanţii tehnice, sau găsirea viitorilor arendaşi), Management şi exploatare In ceea ce priveşte exploatarea imobilului, investitorul arc de ales între administrarea imobilului sau delegarea acestor funcţii organizaţiilor specializate, în calitate de organizaţii specializate pot fi asociaţiile de locatari, uniuni ale asociaţiilor ce au experienţă pe piaţa prestării serviciilor locative şi administrării imobilului. Odată cu mărirea numărului dc obiecte, creşte şi numărul dc viitori utilizatori ai spaţiului construit (spaţiul locativ, oficii). Aceasta oferă posibilitatea companiilor de administrare să optimizeze şi realizeze prestarea diferitor servicii - curăţenia în bloc, servicii comunale calitative, lucrări de reparaţie.

Tema 10: Conducerea portofoliului de imobil

Portofoliul de imobil reprezintă totalitatea relaţiilor create între participanţii pe piaţa imobilului pornind de la lansarea proiectelor investiţionalc în domeniu imobiliar, implementarea lui. exploatarea imobilului, darea lui în arendă, vinderea; ce au un impact asupra procesului de administrare a imobilului. Prin administrarea portofoliului de imobil se subînţelege integritatea proceselor de formare şi dezvoltare a managementului decizional, ce asigură o eficienţă înaltă a implementării strategici de utilizare raţională a resurselor. Administratorul portofoliului de imobil, răspunde de rentabilitatea portofoliului (parţial sau complet), ce poate include diverse bunuri imobile şi de elaborarea şi realizarea programei strategice de management. Din anumite puncte de vedere această politică este îndreptată spre formarea unui portofoliu optimal, iar din altele e îndreptată spre optimi/arca raportului dintre riscurile implicate şi venituri. Elaborarea programei strategice de conducere cu portofoliul imobiliar are loc în baza rezultatelor analizei portofoliului şi pieţii imobilului. Elementul principal al procesului de administrare a portofoliului i-l constituie investiţiile şi anume maximizarea profitului de la investiţiile alocate. Acest profit trebuie considerat în combinarea neapărată cu riscurile afiliate. In aşa fel activitatea managerului se concentrează asupra coordonării riscurilor şi controlul lor. O altă activitatea a managerului constă în urmărirea schimbărilor pe piaţă şi introducerea ajustărilor conform acestor schimbări, atît în direcţia cercetărilor, tehnologiilor noi, cît şi în direcţia implementării noilor mecanisme investiţionale. Conform celor menţionate mai sus. esenţa managementului cu portofoliul de imobil constă în identificarea punctelor de plecare a strategiei, conform cărora este creat şi portofoliul. în practică acesta înseamnă identificarea acelui /acelor tipuri de imobil cu care compania ar fi de acord să lucreze pe viitor. Identificarea componenţei portofoliului se realizează la diverse nivele, de exemplu la nivelul sectorului de piaţă sau la nivelul pieţii naţionale.

Elaborarea strategiilor de management imobiliar

La elaborarea strategiei firmei se ţine cont de multitudinea de factori externi, ce pot influenţa implementarea ei sau activitatea firmei. Un rol primordial i-l ocupă următoarele întrebări:

- Care este nivelul cererii?- Ce trebuie de făcut?- Unde trebuie de acţionat?- Cînd trebuie de acţionat?- Cum trebuie dc acţionat?

Elaborarea strategiei de management cu portofoliul imobiliar începe dc la examinarea şi analiza obiectivelor generale şi o ulterioară specificare a lor. Există mai multe căi de selecţie a obiectivelor, de regula alegem între fixarea obiectivelor generale, iar mai apoi a celor specifice, sau invers. Procesul dc identificare a obiectivelor este legat de acumularea şi prelucrarea unui volum considerabil de informaţie. Există mai multe metode de colectarea şi sistematizare a informaţiei necesare. Cea mai des utilizată în procesul de formare a strategiilor este Analiza SWOT. Analiza SWOT, numită şi Analiza Punctelor Tari, Punctelor Slabe. Oportunităţilor şi Pericolelor. Aceasta analiză de permite o mai bună analiză a mediului intern şi a mediului extern al firmei. Sunt identificate listele punctelor tari, punctelor slabe, oportunităţilor şi pericolelor. în cadrul analizei SWOT se determină nivelul de concurenţă pe piaţă, în baza punctelor slabe identificate. Ea poate fi petrecută atît din perspectiva consumatorului sau a investitorului. Avantajul acestei analize i-l constituie faptul că nu sunt necesare informaţii detaliate privind domeniile cercetate şi permite o viziune mai clară asupra mediului dc activitate a firmei, ceea ce se reflectă asupra calităţii şi componenţei portofoliului de imobil. Odată cu analiza datelor necesare pentru elaborarea strategiei sunt pro Iztti componentele ci dc bază:

- Misiunea- Obiectivele strategice- Termeni- Resurse- Avantaj competitiv

Strategia elaborată este finalizată cu un plan de acţiuni concrete pe perioada strategică (3-5 ani), fiecare aefiune conţinînd o formulare concretă, un termen precizat şi un responsabil. Pentru o mai bună implementare a strategiei este necesar de a actualiza planul de acţiuni şi obiectivele strategice pe parcursul perioadei de implementare, ţinînd cont de multitudinea schimbărilor ce pot interveni.