1.INTRODUCERE.

Instaurarea regimului comunist in Romania la 6 martie 1945 a fost urmata de ample masuri pentru „lichidarea clasei exploatatoare”. Printre aceste masuri, la loc de frunte, s-au situat cele referitoare la lichidarea proprietatii private in vederea realizarii „omogenizarii sociale”. Spolierea de bunuri a celor avuti s-a realizat atat pe mijloace legale -- in lumina legilor atunci in vigoare, multe dintre ele profund nedrepte si imorale --, cat si, nu de putine ori, prin mijloace samavolnice, fara nici un temei legal. In acest context, dupa revolutia din 22 decembrie 1989, au fost luate unele masuri pentru reglementarea acestor situatii si despagubirea celor nedreptatiti, masuri realizate prin Legea nr. 112/1995 si Legea nr. 10/2001.

2.SITUATIA JURIDICA A LOCUINTELOR CUMPARATE DE CHIRIAS, IN CONDITIILE LEGII NR. 112/1995 PENTRU REGLEMENTAREA SITUATIEI JURIDICE A UNOR IMOBILE CU DESTINATIA DE LOCUINTE, TRECUTE IN PROPRIETATEA STATULUI, PANA LA INTRAREA IN VIGOARE A LEGII NR 10/2001 PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL UNOR IMOBILE PRELUATE IN MOD ABUZIV IN PERIOADA 6 MARTIE 1945-22DECEMBRIE1989.

Legea nr. 112/1995 a fost adoptata, dupa reexaminare de Camera Deputatilor si de Senat, intrand in vigoare la 60 de zile de la publicarea ei in „Monitorul oficial al Romaniei”, partea I din ianuarie 1995.

Potrivit art. 9 din lege, „Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”, iar conform art. 9 al. 8 apartamentele care au putut fi cumparate de chiriasi nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii. Acest articol, coroborat cu art. 6 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, da dreptul de a cumpara numai chiriasilor care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a Legii 112/1995.

Prin urmare, nu orice cetatean are dreptul sa cumpere o locuinta ce intra sub incidenta legii susmentionate, ci numai o categorie de cetateni limitata de lege; dreptul de cumparare este deci stabilit „intuitu personae”.

Legea face astfel referire o data la vanzarea unor locuinte de catre statul roman catre chiriasi (prevazand interdictii care vizeaza atat persoane cat si bunuri – art. 9 al. 6, art. 10 al. 1si 2) iar, pe de alta parte, la revanzarea locuintelor cumparate de chirias (interdictia vizand exclusiv bunurile).

In doctrina si jurisprudenta problema revanzarii locuintelor dobandite de chiriasi (conform Legii 112/1995) in termenul prohibitiv de 10 ani a fost mult discutata. In ceea ce priveste transmiterea sau constituirea dezmembramintelor dreptului de proprietate, aceasta nu echivaleaza cu instrainarea dreptului insusi, astfel incat aceste transmisiuni nu sunt afectate de interdictia de instrainare. Prin urmare instrainarea se refera numai la actele translative de proprietate, fiind interpretata in acelasi sens cu notiunea de dobandire.

3

In ceea ce priveste dreptul de proprietate, s-a sustinut ca este vorba despre o incapacitate „intuitu personae” care nu permite instrainarea sau ipotecarea apartamentelor, dar vanzarea prin executare silita este permisa.

Alt punct de vedere sustine ca interdictia de instrainare se aplica exclusiv pe timpul vietii chiriasului dobanditor, deci mostenitorii acestora dobandesc aceste imobile libere de orice interdictii. Prin urmare, un apartament astfel dobandit poate face obiectul unei revanzari de catre mostenitorii proprietarului initial inainte de termenul de 10 ani, caci ei au devenit proprietarii bunului nu in baza Legii 112/1995, ci in baza art. 664 din Codul Civil, succesiunea fiind unul dintre modurile de dobandire a proprietatii.

Intr-o alta opinie, s-a apreciat ca interdictia de instrainare nu este personala, ci se refera la imobil si deci nu inceteaza la decesul chiriasului dobanditor, astfel ca nici succesorul „mortis causa” nu poate instraina caci el nu poate dobandi drepturi mai mari decat autorul sau.

In sfarsit, alti autori arata ca interdictiile de instrainare „intuitu rei” sunt doar cazuri de inalienabilitate, simple restrictii ale dreptului de proprietate, fiind independente de capacitatea persoanei. Pe fond, deosebirea dintre ele consta in faptul ca inalienabilitatea este stabilita de lege in functie de natura ori destinatia bunurilor si nu in consideratia unei anumite persoane.

Prin urmare, prohibitia de a vinde este ori o incapacitate speciala la vanzare sau la cumparare in consideratia persoanei (proprietarul initial nu o poate instraina timp de 10 ani), ori o inalienabilitate (numai la vanzare) stabilita prin lege in functie de natura ori destinatia bunurilor, ce are drept consecinta scoaterea bunului din circuitul civil (deci nici o persoana nu poate instraina bunul care e tinut de aceasta conditie).

Ca deosebiri importante intre cele doua categorii de interdictii, in primul rand incapacitatile civile de a instraina si/sau a dobandi sunt, dupa caz, fie interdictii generale de a incheia anumite categorii de acte civile (incapacitati de exercitiu) fie interdictii speciale de a incheia anumite acte civile (incapacitati speciale de folosinta), iar inalienabilitatile, dimpotriva, sunt interdictii de a instraina anumite categorii de bunuri atat prin acte cu titlu oneros, cat si prin acte cu titlu gratuit (indisponibilitati partiale).Dupa finalitatea lor, incapacitatile civile sunt masuri de protectie sau cu caracter de sanctiune, instituite „intuitu personae”, in considerarea persoanei declarate incapabile de a incheia acte de instrainare sau de dobandire, pe cand cazurile de inalienabilitate fiind instituite „propter rem”, fie in consideratia naturii sau destinatiei acestora (bunurile nesusceptibile de proprietate privata, „res communis”), fie in consideratia situatiei juridice speciale a acestora.

Din analiza textului de lege rezulta ca interdictia instrainarii/reinstrainarii apartamentelor dobandite de chiriasi, timp de 10 ani de la cumparare reprezinta un caz de inalienabilitate temporara si absoluta, care priveste toate apartamentele cumparate in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 (asemanatoare este si inalienabilitatea instituita de art. 32 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar).

Astfel, apartamentele dobandite de chiriasi in conditiile art. 9 al. 1 din Legea nr. 112/1995 au fost declarate inalienabile absolut timp de 10 ani de la data cumpararii si, in consecinta, orice act de instrainare „inter vivos” este nul absolut, fiind posibila numai transmiterea dreptului de proprietate prin mostenire.

In aceste conditii, ar putea ele fi grevate cu sarcini reale? Printr-o interpretare „per a contrario” a art. 1769 din Codul Civil (cine are capacitatea de a instraina un imobil poate a-l si ipoteca) s-a ajuns la concluzia ca un asemenea imobil nu poate fi ipotecat.Totusi, ipotecarea, prin ea insasi, nu echivaleaza cu instrainarea. Pe cale indirecta se poate ajunge la o instrainare a imobilului prin procedura executarii silite imobiliare.Daca se dovedeste ca debitorul-proprietar al imobilului ipotecat a urmarit „ab initio” instrainarea imobilului pe cale executionala, eludand astfel interdictia stipulata in Legea 112/1995 se poate ajunge la anularea contractului de garantie imobiliara pentru frauda de lege. In cazul debitorului de buna-credinta, care nu-si executa obligatiile asumate, se poate proceda la executarea silita

4

imobiliara numai dupa expirarea perioadei de interdictie legala, organele de executare silita fiind tinute sa respecte si ele interdictia de instrainare; este riscul creditorului de a accepta in garantie un imobil grevat de o interdictie de instrainare.

S-a pus problema, privitor la interdictia de instrainare din Legea nr. 112/1995, a naturii actului care poate fi totusi incheiat cu privire la asemenea imobile. Doctrina si practica au fost de acord ca este legala incheierea unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare privind aceste imobile. Denumita si „contract provizoriu”, „antecontract”, aceasta promisiune are ca obiect obligatia de a face (de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare) si nu una de a da (de a transmite dreptul de proprietate). Ulterior, la termenul stipulat in promisiune, partile pot fie a incheia contractul de vanzare-cumparare, fie de a nu-l incheia.

3.MODIFICARIALE REGIMULUI JURIDIC AL LOCUINTELOR DOBANDITE DE CHIRIASI IN CONDITIILE LEGII NR. 112/1995 DUPA INTRAREA IN VIGOARE A LEGII NR 10/2001 PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL UNOR IMOBILE PRELUATE IN MOD ABUZIV IN PERIOADA 6 MARTIE 1945-22 DECEMBRIE 1989.

O data cu intrarea in vigoare a Legii nr 10/2001 regimul juridic al instrainarii locuintelor dobandite (cumparate in conditiile art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 si a art. 6 din Normele metodologice de aplicare a acesteia) de catre chiriasi a suferit modificari. Prin aceasta lege, paralel cu masurile reparatorii de care se bucura fostii proprietari carora le-au fost preluate in mod abuziv imobilele in perioada supusa analizei, au fost luate masuri si pentru protectia chiriasilor si a altor categorii de detentori care detin in baza unui titlu locativ imobile ce fac obiectul restituirii in natura catre fostii proprietari.

Se mentine astfel posibilitatea ca imobilele ce fac obiectul legii sa fie cumparate de catre persoane juridice detinatoare, respectiv institutii publice, unitati de invatamant, asezaminte social culturale, titulare ale unui contract de inchiriere (art. 17 alin. 1); aceasta posibilitate este prevazuta si in favoarea statului in mod eronat, caci statul este proprietarul acestui imobil prin expropriere si putea sa nu-l returneze in natura daca avea nevoie deosebita de el.

In favoarea acestei persoane juridice, in ipoteza in care ca urmare a dobandirii, proprietarul este de acord sa-l instraineze, este instituit un drept de preemptiune la cumparare care trebuie respectat doar cand instrainarea se face prin vanzare-cumparare; „per a contrario”, in cazul altor forme de instrainare cu titlu oneros ori gratuit, nu este aplicabil textul de lege.

Art. 17 alin. 2 arata ca in termen de 90 de zile de la data cand proprietarul unui asemenea imobil a notificat intentia de a vinde, persoana juridica in favoarea careia este constituit dreptul de preemptiune are obligatia sa se pronunte daca intelege sa cumpere sau nu (aceasta sub sanctiunea decaderii din drept). Notificarea se face printr-un executor judecatoresc, iar termenul curge de la data acestei notificari. Sanctiunea impusa de lege in cazul instrainarii prin vanzare-cumparare cu incalcarea dreptului de preemptiune este nulitatea absoluta a actului respectiv.

In ceea ce-i priveste pe chiriasii ce ocupa astfel de imobile, potrivit art. 43 alin. (3) din lege, ei pot sa cumpere imobilele obiect al contractului de inchiriere in conditiile permise de lege. Legea nr. 10/2001 nu a abrogat prevederile din Legea nr. 112/1995 privitoare la instrainarea catre chiriasi a spatiilor proprietatea statului, ca urmare a actelor de preluare anterioare, ci doar a suspendat procedura de vanzare reglementata de art. 9 si urm. Din Legea nr. 112/1995. Aceasta rezulta expres din prevederile art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, text de lege care prevede posibilitatea pentru chirias de a cumpara locuinta detinuta cu contract de inchiriere: „Imobilele cu destinatia de locuinte, prevazute la alin (1), pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemptiune.”

5

Ca atare, dupa ce se epuizeaza procedurile prevazute de lege ca urmare a notificarilor facute de persoanele indreptatite, in termenul si conditiile art. 21 si urm. din Legea nr. 10/2001, ramane un fond de locuinte dintre cele preluate anterior de stat, la dispozitia persoanelor juridice detinatoare. Acestora le este impusa obligatia de a vinde catre chiriasi locuintele pe care acestia le detin cu contract de inchiriere. Temeiul in baza caruia este posibila o astfel de instrainare il reprezinta prevederile art. 9 si urm. Din Legea nr. 112/1995, insa ca o noutate art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede pentru chiriasi un drept de preemptiune la cumparare.

Art. 43 alin (3) din Legea nr. 10/2001 foloseste sintagma „pot fi instrainate” de catre persoana juridica detinatoare, si nu chiriasii „pot opta” cum prevede Legea 112/1995 la art. 9 alin. (1). Totusi, avand in vedere ca Legea nr. 10/2001 trimite la legislatia in vigoare, acest text de lege nu stabileste anumite conditii in care se poate face instrainarea, ci doar prevede ca instrainarea se face potrivit Legii nr. 112/1995 care fixeaza regulile dupa care se face vanzarea, situatie in care au prioritate prevederile art. 9 din aceasta lege unde se impune persoanei juridice obligatia de a vinde. Asa fiind, sediul materiei in ceea ce priveste vanzarea locuintelor nesolicitate de catre fostii proprietari ramane Legea nr. 112/1995 si nu cea ulterioara; astfel, procedura de vanzare este declansata prin formularea cererii de catre chiriasi, numai lor dandu-li-se posibilitatea de a opta, nu si vanzatorului, cum ar lasa sa se inteleaga prin sintagma „pot fi instrainate” art. 43 alin.(3)din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, daca sediul materiei in ceea ce priveste instrainarea locuintelor catre chiriasi il constituie Legea nr. 112/1995, care este ratiunea pentru care legiuitorul a instituit un drept de preemptiune la cumparare in favoarea chiriasului; aceasta pentru ca art. 9 din Legea nr. 112/1995 creeaza posibilitatea numai chiriasului sa cumpere locuinta detinuta cu contract de inchiriere, situatie in care este exclusa posibilitatea pentru alta persoana sa poata opta pentru cumparare.

Cu alte cuvinte, in conditiile textului de lege mai sus invocat, este exclusa posibilitatea pentru o alta persoana sa aiba acces la cumparare si, ca atare, inserarea dreptului la preemptiune este superflua. Daca acest din urma text de lege ar fi prevazut expres posibilitatea si pentru alte persoane decat detinatorul imobilului sa-l cumpere, si nu ar fi facut trimitere la legislatia in vigoare in ce priveste vanzarea, atunci mai multe persoane ar fi putut cumpara astfel de imobile.

In situatia in care locuinta respectiva ar fi scoasa la vanzare, aceasta s-ar face numai prin licitatie publica si numai in caz de conditii egal indeplinite chiriasul ar avea drept de preemptiune, altfel, daca o alta persoana ofera un pret superior, chiriasul ar fi inlaturat.

Astfel, cele doua legi au prevederi ce nu se impaca; nu se poate acredita teza ca prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 ar fi fost implicit si partial abrogate prin art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 pentru ca, desi pare mai permisiva („pot fi instrainate”), legea noua nu reglementeaza alte conditii decat cele din legea-cadru.

S-a pus problema daca locuintele pot fi cumparate si de catre chiriasii care au dobandit acest titlu dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 112/1995; apreciem ca si ei sunt indreptatiti sa cumpere, nu credem ca legiuitorul a urmarit sa creeze o discriminare intre chiriasii titulari ai contractului la data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995 si cei care au dobandit acest statut ulterior, pentru ca nu exista nici o ratiune pentru admiterea acestui tratament diferential

Art. 43 alin. 2 teza a II-a din lege prevede ca „detinatorii cu titlu valabil la data intrarii in vigoare a prezentei legi au drept de preemptiune”, cu referire la situatia cand astfel de imobile sunt instrainate in cadrul procesului de privatizare.

In ceea ce priveste statutul juridic al imobilelor instrainate in baza Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. ultim. prevede ca locuintele dobandite in conditiile acestei legi nu pot fi instrainate timp de 10 ani de la data cumpararii.

6

Principala modificare este deci reintroducerea in circuitul civil a locuintelor cumparate de chiriasi, care, conform art. 44 alin. (1), vor putea fi instrainate sub orice forma inainte de implinirea termenului de 10 ani de la data cumpararii numai persoanei indreptatite. Legea nr. 10/2001 foloseste termenii de persoana indreptatita pentru fostul proprietar al locuintei si de chirias dobanditor pentru proprietarul actual al locuintei cumparate in conditiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995.

Astfel, in contextul noii legi, desi interdictia de instrainare se mentine (numai fata de alte persoane decat cea indreptatita), bunul nu mai este inalienabil, el putand fi, in principiu, instrainat. Interdictia de instrainare constituie o incapacitate relativa (pentru ca priveste anumite persoane) instituita in consideratia chiriasului dobanditor („intuitu personae”).

Art. 44 al. (1) din Legea nr. 10/2001 spune: „Chiriasii carora, in temeiul art. 9 alin. (1) - (4) din Legea nr. 112/1995, li s-au vandut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele in care locuiau, au dreptul sa le instraineze sub orice forma inainte de implinirea termenului de 10 ani, de la data cumpararii numai persoanei indreptatite, fost proprietar al acelei locuinte”. Acest articol mentine interdictia, dar in consideratia chiriasului de aceasta data si nu a bunului, asa cum a facut-o art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, formularea din Legea nr. 10/2001 fiind mai permisiva, iar mentinerea termenului de 10 ani nemaiavand suportul care l-a generat.

De asemenea, mentinerea termenului este in contradictie cu principiul libertatii de circulatie a bunurilor si cu celelalte dispozitii pertinente ale Legii nr. 10/2001.De exemplu, art. 43 alin. (3) permite instrainarea locuintelor nerestituite catre chiriasi cu drept de preemptiune la cumparare, fara a mai institui un termen de interdictie la revanzare. Aceasta noutate face posibila concluzia potrivit careia asemenea imobile ar putea fi vandute si altor persoane, nu numai chiriasilor.

Oricum, nerespectarea interdictiei din art. 44 alin. (1) al Legii nr. 10/2001 este sanctionata cu nulitatea relativa a actului de vanzare (instrainare) incheiat de chiriasul dobanditor. Sanctiunea nulitatii relative se impune pentru incalcarea dispozitiei legale privind incapacitatea persoanei si ocrotirea interesului particular, individual. Interpretand sistematic prevederile Legii 10/2001 in materie de nulitate constatam ca, in repetate randuri, atunci cand legiuitorul a dorit sanctionarea cu nulitatea absoluta a actului, a facut-o prevazand-o expres (de exemplu art.46 alin 2, 3si 4). Dimpotriva, cand a avut in vedere numai sanctiunea nulitatii relative legea a folosit expresia „sunt lovite de nulitate” (art. 17 alin. 4), ori in situatia revanzarii locuintelor de catre chiriasul dobanditor, legea nici macar nu face referire la sanctiune, ceea ce ne determina sa credem ca in nici un caz sanctiunea nu poate fi nulitatea absoluta.

In concluzie, sanctiunea aplicabila actelor incheiate cu incalcarea dispozitiilor legale privind incapacitatea de instrainare a chiriasului dobanditor (potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995) este nulitatea relativa. In aceste conditii, actul juridic de instrainare va fi valabil incheiat, dar anulabil.

Intrucat incapacitatea de instrainare a chiriasului dobanditor, fiind instituita in consideratia persoanei sale, nu se transmite „mortis causa” mostenitorilor sai legali sau testamentari, acestia sunt in drept de a dispune liber de locuinta mostenita, chiar inainte de expirarea termenului de 10 ani .

In concluzie, desi cele doua legi contin ambiguitati privind anumite reglementari si chiar pe alocuri se contrazic (Legea nr. 10/2001 desi este mai permisiva, face trimitere la formularile restrictive din Legea nr. 112/1995), ele sunt singurele legi care guverneaza actele ce se pot incheia cu privire la imobilele preluate abuziv de catre stat in perioada 1945-1989.

7

4.BIBLIOGRAFIE

„Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv”, Flavius A. Baias, Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, vol. I-II

„Legea nr. 10/2001.Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv”, Ioan AdamRevista „Dreptul” nr. 1, 3/2001„Opinii in legatura cu interdictia de instrainare reglementata de Legea nr.112/1995” in

„Buletinul notarilor publici” nr. 6/1997, I. Popa„Monitorul oficial al Romaniei” partea I , nr. 279 din 29 ianuarie 1995„Monitorul oficial al Romaniei” partea I, nr. 75 din 14 februarie 2001„Proprietatea publica si privata asupra imobilelor din Romania”, Ioan Adam

LILIANA GRADINARU DREPT III ZI GRUPA 9, SERIA I

8