(capitolul III/4 din bibliografie)

4. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate:- uzucapiunea:

notiunea, reglementarea legală, domeniul de aplicare, uzucapiunea de 30 de ani, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, modul de calcul al termenului uzucapiunii, întreruperea uzucapiunii, jonctiunea posesiilor,efectele uzucapiunii, renuntarea la prescriptia achizitivă;

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DEPROPRIETATE1. Noţiunea şi clasificareaPrin modurile generale de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale se înţeleg acele mijloace juridice – acte şi fapte juridice – prin care se dobândesc aceste drepturi.Codul civil reglementează în Cartea a III-a, intitulată „Diferite moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, în art. 644, mijloacele juridice prin care se dobândeşte proprietatea şi alte drepturi reale.Potrivit art. 645 Cod civil, proprietatea se poate dobândi şi prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune.În doctrină161 s-a apreciat că modurile generale de dobândire adreptului de proprietate sunt următoarele:- contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi reale;- succesiunea legală;- succesiunea testamentară;- uzucapiunea sau prescripţia achizitivă;- accesiunea;- posesia de bună – credinţă a bunurilor mobile;

1

- dobândirea fructelor de către posesorul de bună – credinţă a bunului frugifer;- tradiţiunea;- ocupaţiunea.Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii:• după întinderea dobândirii:– moduri de dobândire universală sau cu titlu universal;– moduri de dobândire cu titlu particular.• după caracterul dobândirii:– moduri de dobândire cu titlu oneros;– moduri de dobândire cu titlu gratuit.• după momentul la care se produce momentul dobândirii:– moduri de dobândire inter vivos;– moduri de dobândire pentru cauză de moarte – mortis causa .• după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:– moduri de dobândire originare;– moduri de dobândire derivate.

Top of the Document

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă1. Noţiunea şi reglementareaUzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altordrepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă aacestui lucru în tot timpul fixat de lege.Sediul materiei îl reprezintă Codul civil, completat cu Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă şi Decretul – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, dar numai pentru regimul de carte funciară.Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, modificată prin Legea nr. 247/2005, care a instituit cadastrul general naţional şi cărţile funciare pe întreg teritoriul ţării, nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistemul cărţilor funciare, uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, astfel că, în prezent, uzucapiunea este

2

reglementată pe întreg teritoriul ţării de dispoziţiile Codului civil.Din punctul de vedere al fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezintă totodată şi o sancţiune aplicată acestuia, pentru starea de pasivitate şi indiferenţă de care a dat dovadă faţă de îndeplinirea obligaţiilor de adevărat proprietar.În plan probatoriu, uzucapiunea face dovada absolută a dreptului de proprietate, întrucât cel care a beneficiat de uzucapiune este scutit în caz de litigiu, de a face probatio diabolica, sarcina ce-i revine celui care a dobândit un drept real prin moduri derivate.

Top of the Document2. Domeniul de aplicare a uzucapiuniiPrin uzucapiune pot fi dobândite dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile.Referitor la bunuri, domeniul de aplicare al uzucapiunii cuprinde numai bunurile imobile care se află în circuitul civil, în acord cu prevederile art. 1844 Cod civil conform căruia nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase din comerţ.Astfel, bunurile proprietate publică nu pot forma obiect al uzucapiunii, deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv, conform art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic ala acesteia, imprescriptibilitatea fiind consecinţa caracterul inalienabil ce caracterizează regimul juridic al acestor bunuri potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie.Efect al posesiei, uzucapiunea se întemeiază pe existenţa unei posesii utile, adică neafectată de nici unul dintre viciile acesteia.Conform art. 1847 Cod civil, posesia poate conduce la dobândireaproprietăţii numai dacă a fost exercitată în mod util.

3

Aceasta înseamnă că o detenţie precară, ori cât de mult ar dura exerciţiul acesteia nu poate duce niciodată la uzucapiune.În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Supremă de Justiţie într-un recurs în interesul legii, care a decis că detenţia locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locaţiunii.Urmând modelul Codului civil francez, Codul civil român de la 1864 reglementează două forme ale uzucapiunii:1. una generală, de drept comun pentru împlinirea căreia nu este necesară decât o posesie obişnuită exercitată pe durata a 30 de ani;2. una specială, pentru care termenul este redus la 10 până la 20 de ani, având în vedere calităţile cerute posesiei, respectiv de a fi fost exercitată cu bună – credinţă, în temeiul unui just titlu.

Top of the Document

3. Uzucapiunea de 30 de aniDenumită şi uzucapiunea lungă uzucapiunea de 30 de ani este reglementată de art. 1890 Cod civil care prevede ca durată toate acţiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua – credinţă. Din modul de redactare al textului invocat, rezultă că efectul uzucapiunii se va produce dacă sunt îndeplinite, cumulativ, două condiţii:– posesia să fie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de ani;– posesia să fie utilă, adică neviciată, conform art. 1847 Cod civil.Cele două condiţii sunt necesare şi suficiente pentru a uzucapa, nefiind nevoie de existenţa vreunui titlu, indiferent dacă posesorul este de bună sau rea credinţă.Conform art. 1847 Cod civil, ca să se poată prescrie se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de

4

proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul.

Top of the Document

4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de aniPotrivit art. 1895 Cod civil, cel ce câştigă cu bună – credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului judeţean, unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială.Constituind o excepţie de la regula generală care este prescripţia de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurtă se regăseşte în intenţia de a privilegia, prin reducerea termenului necesar prescripţiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca în favoarea lor, pe lângă condiţiile generale ale posesiei, şi un just titlu pe baza căruia au intrat cu bună – credinţă în stăpânirea imobilului.Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este denumită şi uzucapiunea scurtă, şi este reglementată prin dispoziţiile art.1895-1899 din Codul Civil.În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, sub aspectul bunurilor care pot forma obiectul său, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se aplică, în exclusivitate, la bunuri imobile determinate, deoarece justul titlu şi buna – credinţă a terţului dobânditor al unui bun mobil permit invocarea dispoziţiilor art. 1909 – 1910 Cod civil.În afara condiţiilor generale, stabilite pentru prescripţia achizitivă de 30 de ani, uzucapiunea scurtă poate fi invocată dacă sunt îndeplinite şi următoarele condiţii speciale: 1. posesia să se întemeieze pe just titlu;2. posesia să fie de bună – credinţă;3. posesia să se execute neîntrerupt, de la 10 la 20 de ani, după distincţiile cuprinse în lege.

1. Condiţia justului titlu al posesieiPotrivit art. 1895 Cod civil, pentru a opera uzucapiunea scurtă, posesorul de bună – credinţă trebuie să-şi întemeieze

5

posesia pe o justă cauză. Codul civil defineşte în art. 1897 justa cauză ca fiind orice act translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul, etc.195Justul titlu, în raport cu dispoziţia înscrisă în art. 1897 Cod civil este un act juridic translativ de proprietate, adică o operaţiune juridică care are ca scop transferul proprietăţii, dar care, datorită unor împrejurări care ţin de actul respectiv, strămută doar posesia bunului, nu şi proprietatea lui.Condiţia justului titlu se referă la posesorul care invocă uzucapiunea, nu şi la persoana de la care acesta a dobândit bunul, fiind lipsit de relevanţă dacă acesta avea un titlu legal sau a dispus fără nici un temei de un drept al altuia, cu excepţia cazului când uzucapantul a cunoscut viciile titlului celui de la care a dobândit, situaţie în care este exclusă buna – credinţă.Justul titlu trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:– să nu emane de la adevăratul proprietar ; în acest cazn-ar mai fi nevoie de uzucapiune, deoarece actul juridic provenit de laproprietar este suficient prin el însuşi să transfere dreptul de proprietate;– să aibă o existenţă reală: un titlu putativ, care există numai în imaginaţia posesorului nu poate fi apt pentru uzucapiunea scurtă;– să cuprindă cu exactitate, în toată întinderea sa, bunul posedat şi care urmează să fie uzucapat;– să aibă dată certă198 (art.1182 din Codul Civil), deoarece altfel el este inopozabil terţilor, iar termenul de 10-20 de ani începe să curgă de la data certă a justului titlu;– să existe şi să fie dovedit separat de buna credinţă199; referitor la dovada justului titlu precizăm că sunt aplicabile regulile generale de probă a actelor juridice, iar sarcina probei incumbă uzucapantului, deoarece el este cel care invocă justul titlu în favoarea sa.În doctrină şi în practica judiciară au fost considerate ca îndeplinind condiţiile pentru a fi just titlu, fiind asimilate acestuia:– actele translative de proprietate încheiate cu o persoană care nu are calitatea de proprietar;

6

– hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare-cumpărare(art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005);– tranzacţia încheiată pentru a stinge litigiul, prin care una din părţi transferă celeilalte un imobil care-i aparţine, sub condiţia ca acest imobil să nu formeze obiectul litigiului respectiv;– titlul anulabil, cu menţiunea că nu poate fi opus persoanei îndreptăţite să invoce nulitatea relativă ( art.1897 alin. 3 Cod civil).După prescrierea termenului în care se putea invoca nulitatea relativă, actul anulabil poate fi invocat ca just titlu şi împotriva persoanei care ar fi avut dreptul să ceară anularea.– succesiunea legală (ab intestat) şi succesiunea testamentară (titlul pro herede), în temeiul art.1858 din Codul Civil;Pornindu-se de la împrejurarea că justul titlu este un act translativ de proprietate, o operaţiune juridică (negotium), literatura juridică şi practica judiciară au arătat că nu pot servi ca just titlu:– contractele de locaţiune de imobile urbane sau de arendă, de depozit, comodat, etc.;– hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt cele de partaj;– convenţia de împărţeală prin care se pune capăt stării de indiviziune;– antecontractul şi promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare;– certificatul de moştenitor– titlul afectat de o cauză de nulitate absolută (art.1897 din Codul Civil);– transmisiunea pe cale de moştenire către moştenitorul care a posedat exclusiv un imobil din succesiune, împotriva celorlalţi moştenitori, din cauză că titlul pro herede ce se invocă este, până la facerea împărţelii, comun tuturor moştenitorilor.2. Posesia să fie de bună credinţă

7

Buna-credinţă este definită în art. 1898 alin 1 Cod civil ca fiind „credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.”Buna credinţă nu există dacă posesorul a avut îndoieli cu privire la calitatea de proprietar a persoanei de la care a dobândit posesia bunului. Sub aspectul la care trebuie să existe buna-credinţă, conform art. 1898 alin. 2 Cod civil, este suficient ca buna-credinţă să existe la momentul câştigării imobilului. Împrejurarea că ulterior posesorul şi-a dat seama că titlul său este impropriu pentru a fi devenit proprietar, un are nici un fel de relevanţă, posesia sa rămânând de bună-credinţă.Dacă legea cere celui care invocă uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să facă dovada actului pe care-l invocă ca just titlu, în privinţa bunei-credinţe instituie o prezumţie relativă, astfel încât sarcina probei revine celui care susţine că posesorul a fost de rea-credinţă.Art. 1899 alin. 2 Cod civil este textul care instituie în favoarea posesorului o prezumţie de bună-credinţă.3. Posesia să se exercite neîntrerupt de la 10 la 20 de aniPentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea scurtă, legiuitorul a prevăzut două limite între care trebuie să se situeze durata posesiei:a) Uzucapiunea de scurtă durată va putea fi invocată dacă s-a exercitat o posesie timp de 10 ani, în condiţiile în care adevăratul proprietar locuieşte în aceeaşi circumscripţie cu aceea a tribunalului în a cărui rază teritorială este situat bunul imobil; b) Termenul pentru uzucapiune este de 20 de ani atunci când adevăratul proprietar locuieşte în afara circumscripţiei tribunalului în a cărui rază teritorială se află situat bunul imobil.Potrivit dispoziţiilor art. 1896 Cod civil, termenul de bază este de 10 ani şi se prelungeşte când proprietarul nu a locuit pe tot parcursul termenului în raza aceluiaşi tribunal în care se află imobilul, cu număr dublu de ani faţă de acela care

8

rămăsese până la 10 ani. În acest caz, un an de prezenţă este socotit cât doi ani de absenţă.În cazul în care obiectul uzucapiunii este un bun aflat în coproprietate, pentru fiecare coproprietar va curge un termen diferit, respectiv 10 ani pentru cei care locuiesc în acelaşi judeţ şi până la 20 de ani pentru cei care locuiesc în judeţe diferite.

Top of the DocumentRegulile de calcul al termenului uzucapiunii sunt aceleaşi atât pentru uzucapiunea de 30 de ani, cât şi pentru uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. În ambele forme de uzucapiune termenul se calculează pe zile, conform art. 1887-1889 Cod civil:– ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul (art. 1887 Cod civil);– ziua se socoteşte de 24 de ore, începe la ora zero şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare (art. 1888 Cod civil);– prescripţia se socoteşte încheiată la împlinirea ultimei zile a termenului (art. 1889 Cod civil).

Top of the Document

Întreruperea uzucapiuniiPotrivit art. 1847 Cod civil, prescripţia achizitivă trebuie să fie neîntreruptă pentru a putea produce efecte juridice.Întreruperea prescripţiei achizitive are ca rezultat înlăturarea oricăror efecte ale posesiei anterioare apariţiei cauzei de întrerupere.În această situaţie, pentru a se putea uzucapa, trebuie să înceapă o nouă prescripţie integrală.Codul civil reglementează două moduri generale de întrerupere a prescripţiei întreruperea naturală şi întreruperea civilă.Întreruperea naturalăCodul civil prevede în art. 1864, două cazuri de întrerupere naturală a prescripţiei:1. când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa bunului mai mult de un an, fie de către adevăratul proprietar, fie de către o altă persoană;

9

2. când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformări a naturii şi destinaţiei sale.În legătură cu întreruperea naturală a prescripţiei, începând cu anul 1989, practica judiciară s-a confruntat cu diferitele aspecte privind efectele Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 privind fondul funciar, asupra terenurilor în perioada în care au fost în vigoare, respectiv până la Decretul – Lege nr. 1/1989 şi respectiv Decretul – Lege nr. 9/1989 care le-au abrogat în contextul unui nou cadru legislativ.Problema care s-a pus a fost aceea dacă aceste legi au produs efectul unei întreruperi naturale a prescripţiei achizitive potrivit art. 1864, pct. 2 Cod civil.Potrivit art. 30 alin. 1 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, „dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”. Prin asemănarea cu acest text de lege a fost enunţat art. 44 din Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar, potrivit căruia „dobândirea de terenuri agricole se poate face numai prin moştenire legală fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”.După abrogarea totală a Legii nr. 59/1974 prin Decretul – Lege nr. 9/1989 şi Legea nr. 18/1991 îndoctrină şi jurisprudenţă s-au ivit controverse cu privire la efectul întreruptiv al prescripţiei achizitive susţinându-se mai multe opinii, respectiv:1. Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au avut efect întreruptiv asupra prescripţiei achizitive.2. Prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă dacă termenul s-a împlinit după abrogarea Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974.3. Decretele-lege de abrogare a legilor menţionate nu au avut un caracter retroactiv.4. Prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 a fost întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de

10

orice fel, scoase din circuitul civil în temeiul art. 1864 pct. 2 şi art. 1844 Cod civil sau în baza art. 1864 pct. 1 Cod civil.Potrivit art. 1864, alin. 1 Cod civil “orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii”. Ca să se poată prescrie se cere, conform art. 1847 Cod civil, ca posesia să fie

-continuă, -neîntreruptă, -netulburată, -publică şi -sub nume de proprietar.

Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive are loc în următoarelecazuri:1. prin recunoaşterea de către posesor a dreptului adevăratuluiproprietar;2. prin cererea de chemare în judecată.Sunt asimilate cererii de chemare în judecată:

-cererea reconvenţională, -cererea de intervenţie, -cererea de chemare în garanţie.

Cererea de chemare în judecată este formulată de adevăratul proprietar împotriva posesorului.Întreruperea prescripţiei va opera numai dacă cererea de chemareîn judecată va fi admisă, în consecinţă prescripţia nu va fi întreruptă înurmătoarele cazuri:– dacă acţiunea va fi respinsă sau anulată;– dacă se va pronunţa încetarea procesului;– dacă reclamantul a renunţat la acţiune;– dacă se va constata perimarea cererii de chemare în judecată.

Top of the Document

Joncţiunea posesiilor

11

Joncţiunea posesiilor este adăugarea, la termenul posesiei actuale, a timpului cât bunul a fost posedat de autorul posesorului actual.Cu alte cuvinte, prin joncţiunea posesiilor se înţelege unirea posesiei uzucapantului cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin prescripţie achizitivă.Potrivit art. 1860 Cod civil „ orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia autorului său.”Joncţiunea posesiilor este obligatorie, iar posesorul care înţelege să invoce în favoarea sa acest beneficiu al legii are obligaţia să continue posesia autorului său, cu toate calităţile sau viciile acesteia.Pentru a opera joncţiunea posesiilor, se cer întrunite două condiţii cumulative:1. se pot uni doar două sau mai multe posesii utile; ceea ce înseamnă că nu se pot uni o detenţie precară cu o posesie utilă;2. persoana care invocă joncţiunea posesiilor, posesorul actual, trebuie să fie un succesor în drepturi al posesorului precedent.Referitor la cea de a doua condiţie, se reţine faptul că transmitereaposesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie să fiefăcută în mod valabil, pentru că dacă se face prin deposedareaposesorului precedent sau în baza unui act lovit de nulitate absolută, nuse poate vorbi de un succesor în drepturi al posesorului precedent.

Top of the Document

Efectele uzucapiuniiPrin exercitarea unei posesii utile în termenul şi cu respectareacondiţiilor enunţate anterior, posesorul devine titularul dreptului de

12

proprietate asupra bunului posedat, cu efect retroactiv, în sensul căuzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul cânds-a împlinit termenul de prescripţie achizitivă ori de la data pronunţăriihotărârii judecătoreşti prin care se constată dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ci din momentul când a intrat în posesia bunului.Retroactivitatea se aplică şi efectului extinctiv al prescripţiei, dreptul vechiului titular fiind considerat stins tot din momentul începerii cursului prescripţiei achizitive.Uzucapiunea se poate invoca pe cale de acţiune, printr-o acţiune promovată de posesor prin care acesta solicită instanţei de judecată să constate că a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra bunului posedat, sau pe cale de excepţie, prin invocarea uzucapiunii de către pârâtul posesor în acţiunea în revendicare formulată de adevăratul proprietar.Spre deosebire de prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă nu poate fi invocată din oficiu, în raport de prevederile art. 1841 Cod civil, conform cărora „judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc.”

Top of the Document

Renunţarea la prescripţia achizitivăBeneficiarul prescripţiei achizitive va putea renunţa la beneficiul acesteia, dar renunţarea nu poate fi făcută decât după împlinirea ei (art. 1838 Cod civil).Renunţarea poate să fie expresă sau tacită, iar renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, deoarece renunţarea este un act de dispoziţie.Potrivit art. 1843 Cod civil, creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea acţiunii oblice, chiar şi în ipoteza în care beneficiarul a renunţat la ea.În concluzie, renunţarea nu produce efecte erga omnes, ci doar în raporturile dintre posesor şi adevăratul proprietar.

13

Top of the Document

14