PLANIFICAREA SI URMARIREA ACTIVITATII DE CONSTRUCTII

DESCRIEREA PROIECTULUI

Proiectul prezentat trateaza planificarea si urmarirea activitatii de constructii din punctul de vedere al investitorului.Cladirea cu functiune de hotel care constituie obiectul proiectului este amplasata in Poiana Brasov, avand un regim de inaltime de S+P+4E.

Prezentarea solutiei constructive In plan cladirea are lungimea de 22.50 m, latimea de 16 m , iar pe plan vertical dezvolta o inaltime de 14.2 m, masurata de la cota de nivel 0,00 , structurata astfel: Hnivel Parter = 3.00 m si Hnivel Etaj = 2.80 m, inaltimea subsolului fiind de Hnivel Subsol = 2.70 m.Structura de rezistenta este alcatuita din cadre de beton armat, inchiderile si compartimentarile fiind realizate din caramida GVP, respectiv panouri de gips carton.Cladirea este prevazuta cu acoperis de tip terasa necirculabila la care accesul este in principal pentru necesitati de intretinere a terasei. Prezentarea solutiei arhitecturale Din punct de vedere arhitectural un nivel curent este format din: 1 baie de serviciu 8 camereParterul este format din: Receptie Restaurant/Bar Lift Casa scarii Birouri Sala de conferinta Sala de fitnessSubsolul este format din: Spalatorie Spatiu depozitare Spatiu tehnic

Tamplaria este din material PVC si corespunde necesitatilor functionale legate de circulatie, iluminare si izolatie termica.

Pardoseli: pardoseala rece constituita din : gresie - in bai marmura -pe holuri,pe scari,in restaurant/bar,in zona de receptie pardoseala calda din: parchet laminat - in camere

Proiectul de fata consta in planificarea si urmarirea activitatilor cu ajutorul programului Spider Project. Scopul este de a optimiza folosirea resurselor astfel incat durata si costul total al lucrarilor sa fie minime.Astfel in varianta cea mai probabila, se considera urmatoarele: Achizitia terenului este estimata la 222.000 Euro, iar costurile de constructie si amenajare ale cladirii la 1.839.000 Euro. Proiectul de investitii se realizeaza pe 2095 de zile (157 de zile constructie si 1938 de zile intretinerea, exploatarea si recuperarea), si va fi alcatuit din 32 de activitati. Suprafata totala ce va fi inchiriata este de 1728 mp. Recuperarea investitiei se va face prin inchiriere astfel: chiria va fi de 35 Euro/mp/luna. Cheltuielile de intretinere sunt estimate la 5% din valoarea chiriei in primii 3 ani si 10% in urmatorii 4 ani.IPOTEZE SI CONSTRANGERIIn elaborarea planului proiectului s-au luat in considerare urmatoarele ipoteze si constrangeri: Ipoteze Ipoteze stabilite inainte de inceperea proiectului: Achizitia terenului se va face in timp util. Se asigura frontul de lucru; Se asigura resursele,materialele,finantarea la timp si in cantitatea necesara; Platile pentru lucrari vor fii efectuate la timp Constructorul va dispune de utilajele necesare pentru realizarea lucrarilor; Din punct de vedere meteorologic vremea va fi favorabila executiei lucrarilor.

ConstrangeriCosntrangeri considerate inainte de inceperea proiectului: constrangeri de timp: in ipoteza nerespectarii termenului initial de incepere a lucrarilor in mod firesc nu vor fi respectate termenele de predare a lucrarilor si in acelasi timp se va produce o depasire a bugetului alocat. constrangeri in proiectare: implicarea persoanelor care trebuie s realizeze activitile, n alte sarcini paralele, ntrzierile se propag mai departe. lipsa experientei personalului insarcinat cu estimarea duratelor de executie, poate conduce la o perceptie gresita a proiectului inca din faza de conceptie. constrangeri legate de relocarea si protejarea instalatiilor si retelelor (electrice, telecomunicatii, gaze, conducte de petrol), cat si eliberarea de sarcini arheologice. Constrangeri legate de poluare fonica; Constrangeri legate de starea meteorologica a vremii.

ESTIMAREA COSTURILORO prima estimare a costurilor proiectului s-a facut prin intocmirea Devizului General, conform HG 28 din 2008.Devizul general s-a intocmit pentru toate cele 3 scenarii de proiect (optimist, cel mai probabil si pesimist).Nr. Crt.Capitol/subcapitol Deviz GeneralCost (euro)

OptimistCMPPesimist

1.CHELTUIELI PENTRU OBTINEREA SI AMENAJAREA TERENULUI

1.1. CHELTUIELI PENTRU OBTINEREA TERENULUI200000222000220000

1.2. CHELTUIELI PENTRU AMENAJAREA TERENULUI120001500016000

2.CHELTUIELI PENTRU UTILITATI

2.1. BRANSAMENTE6000800010000

3.CHELTUIELI PENTRU PROIECTARE

3.1. STUDII DE TEREN7000800010000

3.2. AVIZE SI ACORDURI8000800010000

3.3. PROIECTARE SI INGINERIE600006500072000

3.4. ORGANIZARE LICITATII600060008000

3.5. CONSULTANTA100000120000130000

3.6. ASISTENTA TEHNICA500005500057000

4. CHELTUIELI PENTRU INVESTITIA DE BAZA

4.1. CONSTRUCTII SI INSTALATII164160017280001771200

4.2. MONTAJ UTILAJE90001100014000

4.3. UTILAJE CU MONTAJ800008500087000

5.ALTE CHELTUIELI

5.1. ORGANIZARE DE SANTIER780008000082000

5.2. COMISIOANE200002500030000

5.3. CHELTUIELI NEPREVAZUTE173060182400187220

6.CHELTUIELI PENTRU PROBE SI TESTE SI PREDARE LA BENEFICIAR

6.2. PROBE SI TESTE180002000022000

TOTAL246866026384002726420

PLANIFICAREA SI URMARIREA ACTIVITATII DE CONSTRUCTIIStudiu De Caz Hotel Poiana Brasov

Estimarea costurilor activitatilor proiectului si incadrarea lor in capitolele si subcapitolele de cheltuieli ale Devizului General:Nr. Crt.ACTIVITATEDEVIZ GENERALCOST

Capitol/subcapitolOptimistToptCMPTcmpPesimistTpes

1Management de proiect3.5100000100000120000120000130000130000

2Achizitie teren1.1200000200000220000220000220000220000

3Avize, acorduri3.28000280008000330001000040000

5.2200002500030000

4Proiectare rezisten 30%3.17000250008000275001000031600

3.3180001950021600

5Proiectare arhitectur 55%3.3330003300035750357503960039600

6Proiectare instalaii 15%3.390009000975097501080010800

7Licitaie3.4600060006000600080008000

8Organizare antier5.1780007800080000800008200082000

9Terasamente1.21200013497.011500016267.281600017986.06

3.61497.0061267.2811986.063

10Fundaii4.1101333.3114690.281509.4392449.5395913.36108851

5.310362.878405.539958.511

3.62994.0122534.5622979.094

11Realizare subsol4.1101333.3114690.281509.4392449.5395913.36108851

5.310362.878405.539958.511

3.62994.0122534.5622979.094

12Realizare parter4.1101333.3114690.2122264.2138674.3115096130621.2

5.310362.8712608.2911950.21

3.62994.0123801.8433574.913

13Realizare etaj 14.1101333.3114690.2122264.2138674.3115096130621.2

5.310362.8712608.2911950.21

3.62994.0123801.8433574.913

14Realizare etaj 24.1101333.3114690.2122264.2138674.3115096130621.2

5.310362.8712608.2911950.21

3.62994.0123801.8433574.913

15Realizare etaj 34.1101333.3114690.2122264.2138674.3115096130621.2

5.310362.8712608.2911950.21

3.62994.0123801.8433574.913

16Realizare etaj 44.1101333.3114690.2122264.2138674.3115096130621.2

5.310362.8712608.2911950.21

3.62994.0123801.8433574.913

17Acoperis4.181066.6791752.1881509.4392449.5383124.9194337.5

5.38290.2998405.538630.709

3.62395.212534.5622581.882

18Finisaje exterioare4.1152000172035.3163018.9184899.1191826.7217701.9

5.315544.3116811.0619917.02

3.64491.0185069.1245958.188

19Finisaje interioare4.1212800240849.5203773.6231123.8191826.7217701.9

5.321762.0421013.8219917.02

3.66287.4256336.4065958.188

20Tmplrii4.1101333.3114690.297811.32110939.489519.13101594.2

5.310362.8710086.649294.61

3.62994.0123041.4752780.488

21Compartimentri4.1172266.7194973.4163018.9184899.1159855.6181418.3

5.317616.8916811.0616597.52

3.65089.825069.1244965.157

22Instalaii electrice2.1200091283.152666.667105449.53333.333124184.3

3.62095.8082534.5622979.094

4.170933.3381509.4395913.36

4.230003666.6674666.667

5.37254.0128405.539958.511

6.260006666.6677333.333

23Instalaii sanitare2.1200091283.152666.667105449.53333.333124184.3

3.62095.8082534.5622979.094

4.170933.3381509.4395913.36

4.230003666.6674666.667

5.37254.0128405.539958.511

6.260006666.6677333.333

24Instalaii HVAC2.1200091283.152666.667105449.53333.333124184.3

3.62095.8082534.5622979.094

4.170933.3381509.4395913.36

4.230003666.6674666.667

5.37254.0128405.539958.511

6.260006666.6677333.333

25Recepie5.35181.4375181.4374202.7654202.7653319.5043319.504

PLANIFICAREA SI URMARIREA ACTIVITATII DE CONSTRUCTIIStudiu De Caz Hotel Poiana Brasov

Se estimeaza ca: in scenariul cel mai probabil:Valoarea cheltuielilor din exploatare va fi:- 36.288 Euro/an in primii 3 ani- 72.576 Euro/an in urmatorii 4 aniValoarea veniturilor din exploatare va fi:- 725.760 Euro/an in toti anii de exploatare In scenariul optimist:Valoarea cheltuielilor din exploatare va fi:- 41.472 Euro/an in primii 3 ani- 82944 Euro/an in urmatorii 2 aniValoarea veniturilor din exploatare va fi:- 829.440 Euro/an in toti anii de exploatare In scenariul pesimist:Valoarea cheltuielilor din exploatare va fi:- 31.104 Euro/an in primii 3 ani- 62.208 Euro/an in urmatorii 4 aniValoarea veniturilor din exploatare va fi:- 622.080 Euro/an in toti anii de exploatare

ETAPELE PROIECTULUI

Crearea proiectului:

Pentru crearea proiectului am selectat comanda File/Create Project/New. In fereastra de dialog aparuta introducem numele proiectului Hotel Poiana Brasov in campul Name si un cod de proiect Hotel. Apasam Ok si proiectul este creat.

Crearea structurii WBS

Crearea unei faze noi in cadrul proiectului se face prin selectarea radacinii structurii WBS (prima linie din lista de activitati) din graficul Gantt al activitatilor. Apasand butonul dreapta al mouse-ului, cand cursorul se gaseste pe bara obiectelor, apare meniul contextual din care vom selecta comanda New Phase, One Level Lower. Se va genera faza Phase 1. Pentru generarea unei alte faze de acelasi nivel, selectam faza Phase 1, apasam butonul dreapta al mouse-ului si din meniul contextual selectam comanda New Phase, The Same Level. Dupa generarea fiecarei faze sau subfaze vom introduce denumirea corespunzatoare acestora. Vom crea mai intai principalele faze.Pentru generarea sub-fazelor, vom selecta faza respectiva, iar din meniul contextual vom selecta comanda New Phase, One Level Lower. Procedam similar si cu celelalte faze.Vizualizarea structurii ierarhice WBS se face selectand comanda Project, Diagrams, WBS Chart.Proiectul contine urmatoarele etape:1.Hotel Poiana Brasov1.1.Managementul Proiectelor1.2.Preconstructie1.2.1.Achizitie teren1.2.2.Avize si acorduri1.2.3.Proiectare1.2.4.Licitare1.3.Executie1.3.1.Organizare de santier1.3.2.Infrastructura1.3.3.Suprastructura1.3.4.Arhitectura1.3.5.Instalatii1.3.6. Receptie1.4Exploatare

VARIANTA 1 (pe faze):

VARIANTA 2 (pe responsabilitati):

Crearea activitatilor In graficul Gantt se selecteaza faza sau sub faza unde se vor introduce activitati si se apasa tasta Insert pentru generarea unei noi activitati. Se redenumesc activitatile prin selectarea celulei corespunzatoare coloanei Name si se tasteaza numele activitatilor. Modificarea tipului de activitate se poate face in graficul Gantt al Activitatilor, panoul din stanga, in coloana DPH Type, sau in fereastra de proprietati a activitatii. Durata activitatii se poate introduce direct in graficul Gantt al Activitatilor in panoul median, in coloana Duration, Days [Remanining], sau in fereastra de proprietati a activitatii.Activitatile de tip Duration pot fi exprimate in zile sau in ore de munca. In cazul acestui tip de activitate, durata nu depinde de resursele alocate activitatii.

Lista de activitati

Nr. Crt.ACTIVITATETip activitateDURATA

OptimistCMPPesimist

1Management de proiectHammock - - -

2Achizitie terenDuration101517

3Avize, acorduriDuration303045

4Proiectare rezisten Duration303545

5Proiectare arhitectur Duration303545

6Proiectare instalaii Duration303545

7LicitaieDuration202535

8Organizare antierDuration101012

9TerasamenteDuration5510

10FundaiiDuration101015

11Realizare subsolDuration101015

12Realizare parterDuration101518

13Realizare etaj 1Duration101518

14Realizare etaj 2Duration101518

15Realizare etaj 3Duration101518

16Realizare etaj 4Duration101518

17AcoperisDuration81013

18Finisaje exterioareDuration152030

19Finisaje interioareDuration212530

20TmplriiDuration101214

21CompartimentriDuration172025

22Instalaii electriceHammock71015

23Instalaii sanitareHammock71015

24Instalaii HVACHammock71015

25RecepieDuration555

Activitatile Exploatare de tip Hammock au o durata de 1 an si incep la data terminarii activitatii Receptie. Pentru scenariul optimist s-a considerat ca exploatarea investitiei se face pe o perioada de 5 ani, pentru scenariul cel mai probabil 7ani, iar pentru scenariul pesimist perioada de exploatare este de 9 ani.

Graficul Gantt al activitatilor

Definirea centrelor de cost si a componentelor de costStructura pe capitole de cheltuieli a Devizului General sugereaza de la bun inceput necesitatea unei liste de centre de cost. Prin urmare, am definit centrele de cost corespunzator capitolelor de cheltuieli, apoi am grupat componentele de cost in aceste centre pentru a permite facilitarea analizei cheltuielilor si veniturilor corespunzator fiecarei faze de proiect.

Structura centrelor de cost este urmatoarea:CODCENTRU DE COSTCOMPONENTA DE COST

C1CHELTUIELI CU OBTINEREA SI AMENEJAREA TERENULUIC1_1 CHELTUIELI PENTRU OBTINEREA TERENULUI

C1_2 CHELTUIELI PENTRU AMENAJAREA TERENULUI

C2CHELTUIELI PENTRU UTILITATIC2_1 BRANSAMENTE

C3CHELTUIELI PENTRU PROIECTAREC3_1 STUDII DE TEREN

C3_2 AVIZE SI ACORDURI

C3_3 PROIECTARE SI INGINERIE

C3_4 ORGANIZARE LICITATII

C3_5 CONSULTANTA

C3_6 ASISTENTA TEHNICA

C4CHELTUIELI PENTRU INVESTITIA DE BAZAC4_1 CONSTRUCTII SI INSTALATII

C4_2 MONTAJ UTILAJE

C4_3 UTILAJE CU MONTAJ

C5ALTE CHELTUIELIC5_1 ORGANIZARE DE SANTIER

C5_2 COMISIOANE

C5_3 CHELTUIELI NEPREVAZUTE

C6CHELTUIELI PENTRU PROBE SI TESTE SI PREDAREC6_2 PROBE SI TESTE

CCCHELTUIELI C1_1|C1_2|C2_1|C3_1|C3_2|C3_3|C3_4|C3_5|C3_6| C4_1|C4_2|C4_3|C4_1|C5_2|C5_3|C6_2

CFCASH-FLOW-UL INVESTITIEIC1_1|C1_2|C2_1|C3_1|C3_2|C3_3|C3_4|C3_5|C3_6| C4_1|C4_2|C4_3|C4_1|C5_2|C5_3|C6_2|CE Cheltuieli exploatare|CV venituri exploatare

Pentru alocarea componentelor de cost s-a stabilit mai intai care dintre acestea corespund activitatilor pe care le-am definit in cadrul proiectului, iar apoi, care este valoarea pe care am asociat-o activitatilor. Avand in vedere momentul in timp din procesul investitional in care se face aceasta analiza, precum si pozitia consultantului in raport cu investitia (perceptia investitorului), componentele de cost s-au alocat in valoare fixa.Dupa efectuarea calcului costului si materialelor s-a obtinut urmatorul rezultat pentru scenariul cel mai probabil:

Analiza Cash-Flow-ului InvestitieiOdata generate centrele de cost ne intereseaza graficul de cash-flow al investitiei in conditiile in care nu tinem seama de deprecierea banilor in timp, pentru fiecare scenariu al proiectului.Cash-flow-ul proiectului reprezinta diferenta dintre incasari si cheltuieli ,distribuita pe perioada de derulare a proiectului.Prin perspectiva sa, investitorul trebuie sa se asigure ca pe toata durata de derulare a proiectului, de la initiere si pana la recuperarea investitiei are capacitatea financiara de realizare a obiectivelor proiectului.Pentru scenariul optimist al proiectului s-a obtinut:

Pentru scenariul cel mai probabil al proiectului s-a obtinut:

Pentru scenariul pesimist al proiectului s-a obtinut:

Calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare

Pentru calculul VNA,RIR si Perioada de Recuperare, va trebui sa tinem seama de deprecierea banilor in timp. Pentru aceasta vom define Indicele de Actualizare pentru fiecare componenta de cost existenta.Indicele de Actualizare s-a definit in Tabelul de Componente de Cost, in campul Discount Rate. Pentru acest proiect am considerat valoarea indicelui egala cu 15%.Valorile afisate corespunzator Indicelui de Actualizare sunt urmatoarele:

Scenariul optimist Data de recuperare: 30.08.2018 12:00. Valoarea RIR: 18.773. Valoarea VNA: 24.797.

Scenariul cel mai probabil Data de recuperare: 22.06.2020 12:00. Valoarea RIR: 17.804. Valoarea VNA: 20.371.

Scenariul pesimist Data de recuperare: 28.05.2023 12:00. Valoarea RIR: 15.473. Valoarea VNA: 19.52.

Graficele de cash-flow dupa aplicarea indicelui de actualizare: Cash-flow scenariul optimist:

Cash-flow scenariul cel mai probabil:

Cash-flow scenariul pessimist:

Urmarirea performantelor proiectuluiDin momentul in care planul de management al proiectului a fost aprobat de participantii la proiect, putem incepe sa urmarim, sa controlam si sa analizam starea de sanatate a proiectului.Ne-am propus ca frecventa de actualizare a starii proiectului sa fie lunara, ceea ce inseamna ca vom inregistra datele privind progresul proiectului in fiecare luna.Pentru urmarirea performantelor proiectului de investitie vom folosi urmatoarele instrumente: Actualizarea datelor proiectului pentru 4 perioade de analiza Analiza Earned Value pentru parametrul Cheltuieli pentru fiecare etapa a proiectului Analiza tendintelor variatiilor parametrilor de proiectTendinata variatilor reprezinta un instrument analitic care ajuta la estimarea parformantelor proiectului. Aceste tendinte arata cum se modifica diferitii parametrii ai proiectului in timpul realizarii proiectului. Consideram ca cei mai utilizati parametri de analiza a performantelor proiectului sunt data de finish planificata a fazelor proiectului si costul total. Pentru fiecare perioada analizata s-au evaluat parametrii Cheltuieli si Finish ai investitiei in scenariul optimist al proiectului.

In perioada 29.04.2013-29.05.2013, s-a observat ca pentru activitatea Achizitie Teren s-a realizat doar 80% si s-a intarziat cu 7 zile.

In perioada de analiza 29.05.2013-29.06.2013, s-a observat ca activitatea Proiectare arhitectura a inceput pe data de 20.06.2013, iar din volulmul activitatii Avize si acorduri s-a realizat doar 80%.Parametrii proiectului au urmatoarele variatii in aceasta perioada:

In perioada 29.06.2013-29.07.2013, activitatile Proiectare rezistenta si Proiectare instalatii sunt realizate in proportie de 50%. Costurile pentru activitatea Proiectare rezistenta sunt 5000 euro din component de cost studii teren si 12000 euro din Proiectare si inginerie. Pentru activitatea Proiectare instalatii costul este de 5000 euro.

In perioada 29.07.2013-29.08.2013 din actualizare rezulta ca activitatea Organizare Licitatie este realizata in proportie de 60% in loc de 80%. Astfel ca parametrii investitiei vor avea urmatoarele variatii.

Concluzii

Pentru alegerea unui plan de management optim pentru realizarea obiectivului de investitii Hotel Poiana Brasov s-a folosit metoda Celor Trei Scenarii. Solutia agreata de analiza a fost cea in scenariul cel mai probabil, deoarece satisface cel mai bine contextul economic n care se afla Romnia. Acest scenariu a inut cont de pretul de inchiriere al spatiului, de duratele de executie a lucrarilor, de durata de realizare a documentatiei tehnice, precum si de costul materialelor de constructii si a manoperei de pe piata din Romania, acestea din urma fiind incluse in devizul general estimat pentru acest scenariu.In scenariul cel mai probabil, proiectul este demarat la data de 29.04.2013 si finalizat la data de 16.05.2014 urmand o perioada de exploatare de 7 ani pana la data de 04.06.2021.In scenariul ales perioada de recuparare este una redusa comparativ cu celelate scenarii, data de recuperare fiind 22.06.2020 12:00.Valorile parametrilor de interes ale proiectului sunt ridicate, astfel Valoarea Neta Actualizata este de 20.371%, iar Rata interna de rentabilitate este de 17.804 %, pentru o rata de actualizare egala cu 15% , cheltuielile cu investitia fiind egale cu 2.638.400 euro.Se considera astfel ca realizarea proiectului in conditiile scenariului cel mai probabil este una de dorit, investitia fiind una rentabila atat din punct de vedere al costurilor cat si al duratei.