gimnaziul petrenco

8/13/2019 gimnaziul petrenco

1/44

1

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Proiect de anla disciplina Evaluarea imobilului cu destinaie special

Tema:Evaluarea imobilului (Gimnaziu Petrenco)

Amplasat n mun. Chiinu, str. Zelinskii 28/7

A efectuat: st.gr. EI-1016

Butuc G.

A verificat: lect. sup.

Jitari L.

Chiinu

U.T.M

2013


2/44

2

CUPRINS

INTRODUCERE...........................................................................................................................3

1. ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE CUDESTINAIE SPECIAL

1.1 Definirea i particularitile bunurilor imobile cu destinaie special .....................4

1.2 Clasificarea imobilelor speciale dup destinaie i modul de utilizare....................6

1.3 Supoziii, condiii limitative acceptate n cadrul procesului evalurii.....................9

1.4 Certificatul de calificare al evalurii........................................................................10

2. ANALIZA FACTORILOR CE INFLUIENEAZ VALOAREA BUNULUI IMOBIL2.1 Analiza indicatorilor macro-economici......................................................................12

2.2 Analiza segmentului de piala care se referobiectul evalurii............................14

2.3 Caracteristica amplasrii obiectului evalurii...........................................................17

2.4 Descrierea obiectului evalurii....................................................................................19

3. DETERMINAREA VALORII OBIECTULUI EVALUAT

3.1 Metoda costului.21

3.2 Metoda analizei comparative a vnzrilor..................................................................30

3.3 Metoda veniturilor...33

3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale................................38

3.5 Determninarea valorii de lichidare.............................................................................38

CONCLUZIE.40

BIBLIOGRAFIE...41

ANEXE...............................................................................................................................42


3/44

3

INTRODUCERE

Evaluareabunurilor imobile este o direcie n tiin i practica economic, aprut la noi

relativ recent. n prezent piaa imobilului locativ a devenit un segment dinamic. Dezvoltarea

acestei piee n RM n mare msur depinde de elaborarea i implimentarea n practic a unuisistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Acest sistem trebuie s se bazeze pe valoarea de pia

a imobilului care cere studii metodologice i practice. ntr-o economie de pia anume valoarea

de pia eficientizeaz dezvoltarea imobilului, anume ea este baza echitabil pentru impozitare,

anume ea permite o evaluare ntemeiat a imobilului. n RM valoarea de piat fiind recunoscut

i confirmat de legislaie, nueste utilizat pe larg, cu toate c unele categorii de imobil s-au

creat deja condiii necesare implimentrii, n special, n cazul imobilului lovativ tipizat. Lipsa

metodologiei de evaluare a valorii de pia rspindirea limitat a standardelor de evaluare permito tratare larg att a noiunii, ct i a metodelor de calcul a acestei valori. Prezenta lucrare este o

incercare de a acoperi parial aceste goluri. Att Standardele Europene ct i Standardele

Internaionale pentru Evaluare recomand mai multemetode de calcul a valorii imobilului.

Att n teorie ct i n practic ntilnim metode derivate din trei abordri de baz: a

cheltuielilor, a veniturilor i a analizei vnzrilor comparabile. Fiecare dintre ele permite

calcularea valorii de piat a imobilului. Doar categoria imobilului special i scopul evalurii

determin care metod va avea prioritate.Primul capitolAspecte generale ale evalurii bunurilor imobile cu destinaie special se

examineaz definirea bunurilor imobile, particularitilebunurilor imobile speciale,de asemenea

sunt evideniate subpoziiiele i restriciile n cadrul procesului evaluarii, clasificarea bunurilor

imobile i certificatul calificrii al evalurii.

Al doilea capitol Analiza factorilor ce influieneaz valoare bunului imobil s-a analizat

indicatorii macro-economici n Republica Moldova, analiza pieei, descrierea i caracteristica

bunului evaluat.

Al treilea capitol Determinarea valorii obiectului evaluat sunt caracterizate metodele de

evluare a bunului i efectuarea calculelor prin metoda costului, venitului, analizei comparative a

vinzrilor. Deasemenea a fost determinat valoarea de lichidare a imobilului.

Aceast lucrare a fost efectuat cu scopul de a prezenta un exemplu de raport de evaluare a

unui imobil cu destinaie special, pentru un viitor evaluator care este necesar s cunoasc toat

aceast informaie.

Lucrarea de fa conine 42 de pagini, 22 tabele, 2 figuri i anexe.


4/44

4

1. ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE CUDESTINAIE SPECIAL

1.1 Definirea i particularitile bunurilor imobile cu destinaie special

Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i tot ceea

ce este legat de el drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea att a necesi tilor salevitale, ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul din

cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a altor bunuri

imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de diverse tiine.[22]

Acest fapt a determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept

economic ce este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:

orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui;

pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fideplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor;

bunul imobiliar este viabil -pentru o perioad ndelungat de utilizare; oferta de bunuri imobiliare este limitat; bunul imobiliar este util oamenilor.Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de

atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor

imobiliare, n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expresia real a valorii, piaa fiindacel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor

sociale i economice.[22]

Bunurile imobiliare cu destinaie special sunt bunurile cu un pronunat caracter individua

din punct de vedere constructiv i-al utilizrii, bunurile care se vnd foarte rar sau.

Particularitilebunurilor speciale pot fi unul din urmtorii factori sa combinaie lor:

caracterul constructiv al edificiului;amplasamentul cldirii;parametrii cldirii i a terenului aferent;instalarea anumitor utilaje speciale.Imobilele speciale mai pot fi numite imobile cu o pia redus deoarece n virtutea relaiilor

speciale de pia precum i a caracteristicilor sale specifice n mod curent atrag un numr relativ

mic de poteniali cumprtori. Astfel principala particularitate distinctiv a imobilului cu o pia

redus nu este lipsa posibilitior vnzrii lui pe o pia liber i concurenial, dar faptul c

vnzarea acestui gen de proprietate de regul necesit o perioad mai mare de expunere pe pia,

un marketing adecvat comparativ cu celelate categorii de imobile.[22]


5/44

5

Imobilele speciale sau cu construcii speciale sunt utile doar ntr-un domeniu restrns sau

ntr-un cerc de utilizatori care de cele mai deseori se vnd n componena bissnesului unie

ntreprinderi. Proprietile specializate sunt proprieti care sunt mai multe eterogene dect

omogene. Acest lucru nseamn c natura proprietii este n aa fel nct acest tip de proprietate

nu se tranzacioneaz fregvent pentru a se putea determina valoarea unui astfel de bun ncomparaie cu alte bunuri. Deoarece pe acest segment pe pia nu sunt efectuate foarte multe

tranzacii imobiliare.

Tipul proprietilor la care ne referim ca fiind specializate reprezint acele proprieti pe

care nu exist suficient informaie de pia pentru a le lua ntr-o form oarecare de comparaie.

Ipoteza de la care pleac toate cldirile i construciile specializate este aceea c evaluarea

acestora se bazeaz pe continuitatea utilizrii actuale, dei acest segment de pia este cel mai

slab dezvotat comparativ cu alte segmente, el este unul extrem de important pentru societate iactivitatea acestuia.

Acest segment n R.M. este la fel slab dezvoltat, majoritatea obiectelor speciale fiind nc

n proprietate public cu mici excepii i se includ n relaiile de schimb foarte rar. Acest fapt

poate fi confirmat prin numarul tranzaciilor realizat cu asemenea obiecte n ansamblu de ar

precum i-n cadrul oficiu cadastral separat. n componena obiectelor speciale se includ

instituiile pentru ocrotirea sntii, instituiile de nvmnt, cldirile auto-aerogrii, grii

feroviare, cldirile istorice.Cldirie istorice sunt recunoscute ca avnd valoare numai pentru

cultur ci i pentru economie din punct de vedere al turismului statutului social i a funciilor

comerciale, pentru multe din ele sunt prestabilite diferite msuri juridice care au drept scop

pstrarea calitii i caracteristicii sale care le ofer valoare arhitectural, cultural i istoric.[22]

Elementele ce contribuie la diferenierea imobilului cu menirea istoric de altor obiecte:

ocrotirea strict din partea statului;valoarea lor arhitectural, istoric, tiinific i artistic;restricii n ceea ce privete utilizarea lor n calitate de obiecte cu destinaie distractiv

precum i a modificrilor destinaiei obiectelor;

obligaia de a le face accesibile pentru societate , scopuri tiinifice i nvmnt.Pentru cldirile istorice este necesar de a cunoate cerinele i necesitie acestor cldiri:

modul de funcionare a imobilului;situaia planurilor locale ce in de utilizarea proprietilor istorice i a mprejurimilor;toate hotrrile privind rspunderea pentru ngrijirea i pstrarea proprietii istorice,cile posibile i inposibile de efectuare a reparaiilor precum i alte circumstane privind

caracterul istoric al proprietii evaluate.s


6/44

6

1.2 Clasificarea imobilelor speciale dup destinaie i modul de utilizare

Conform Catalogului Mijloacelor Fixe i activelor nemateriale aprobat prin Hotrirea

Guvernului RM nr.338 din 21 martie 2003 n cadrul fiecrei ramuri a economiei naionale,

mijloacele fixe ce constituie imobilul special se clasific n:

cldiri speciale;construcii speciale.Cldirile i construciile speciale nu se includ n componena mijloacelor fixe i se raport

la investiii sau la stocuri de mrfuri i materiale.

Cldiri se consider construciile arhitecturale destinate pentru crearea condiiilor

(protecia contra factorilor climaterici etc.) de munc, de trai, de deservire social -cultural a

populaiei i a condiiilor de depozitare a valorilor materiale. Cldirile au ca pri constructive

principale pereii i acoperiul. Obiect de inventar din grupul "Cldiri" se consider orice cldireaparte. Dac cldirile se nvecineaz i au un perete comun, ns fiecare din ele reprezint o

unitate constructiv independent, ele se consider obiecte de inventar aparte.[22]

Construciile din curte, ngrdirile i alte instalaii din curte, care deservesc cldirea

(opron, gard, fntn etc.), se consider mpreun cu cldirea un singur obiect de inventar. Dac

aceste construcii i instalaii deservesc dou sau mai multe cldiri, ele se consider obiecte de

inventar aparte. Construciile exterioare ale cldirii (anexele), care au o destinaie economic

independent, cldirile centralelor termice separate, precum i edificiile capitale(depozite, garaje

etc.) se consider obiecte de inventar aparte.

Din componena unei cldiri fac parte toate utilitile interioare, care snt necesare pentru

exploatarea ei: sistemul termic din interior, inclusiv instalaia de cazane pentru nclzit (dac

aceasta din urm se afl n interiorul cldirii), reeaua interioar de alimentare cu ap, gaze i de

canalizare cu toate dispozitivele, reeaua electric interioar de for i de iluminare cu toat

armtura de iluminat, reelele interioare telefonice i de semnalizare, instalaiile de ventilare cu

destinaie sanitar, canalele de ascensoare.

Dup destinaie cldirile se mpart n:

cldiri productive, n care snt instalate maini i utilaje, mijloace de transport interne,alte mijloace fixe necesare pentru crearea condiiilor de munc i producerea mrfurilor i

serviciilor;

cldiri pentru depozite cu destinaie diferit (inclusiv pentru pstrarea materiei prime);alte cldiri cu destinaie special ( pentru reactoare i furnale, garaje pentru pstrarea

mijloacelor de transport, sere, oproane, cldiri demontabile i mobile etc.);

cldiri administrative (sediile administrative ale ntreprinderilor, organelor publice);


7/44

7

case de locuit.Dup particularitile constructive, de care depinde n mare msur durata lor de

exploatare util, cldirile se mpart n cldiri construite din:

beton armat cu rezisten sporit, din blocuri de beton armat i cu schelet din beton armatsau din metal;

blocuri de piatr cu mortar din ciment i cu schelet din beton armat sau din metal;crmid ars, piatr cioplit, cotele cu mortar din ciment sau var, fr schelet;blocuri uoare fr schelet, cu coloane i stlpi din beton armat, crmid sau lemn;lemn cu perei din brne sau lemn rotund ecarisat;argil btut,chirpici cu mortar din lut cu schelet din lemn;lemn cu schelet i panouri de tip container;argil btut, chirpici, piatr spart cu mortar din lut fr schelet;materiale n form de pelicul sau sticl mbrcate pe schelet de lemn sau metal.Construciile speciale se consider obiectul a crora destinaie const n crearea condiiilor

necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor operaiuni tehnice

nelegate de modificarea obiectului muncii.[22]

Dup destinaie i modul de utilizare construciile speciale se clasific n:

Construcii speciale subterane;beciuri; tuneluri i canaluri; staii metrou; fntni; sonde;perei de sprijin.Construcii specialle n forma de rezervoare pentru pstrarea lichidelor, gazelor i

materialelorpulveruente (rezervoare pentru pstrarea materialelor petroliere, bunchere);Construcii speciale terestre (drumuri auto i ci ferate, piste de decolare, terenuri

sportive, platforme, estacade, galerii);

Construcii speciale de nline:Turnuri de rcire a apei;Couri de fum;Antene.

Construcii hidrotehnice:Baraje;


8/44

8

Bunuri imobile

Canale de navigaie;Construcii de consolidare si protecie a malurilor;La evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n baza Reculamentului cu privire la

evaluarea bunurilor imobile n scopul imozitrii aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 1303

din 24 noiembrie 2004 este elaborat Instruciunea cu privire la colectarea informaiei desprebunul imobiliar. n aceast instruciune este descris i clasificarea bunului imobiliar n care

imobilele cu destinaie special au fost denumite imobile comerciale i grupate:[22]

Ocrotirea sntii toate imobilele incluse la aceast categorie se atribuie la categoria atreia de complexitate:spital, centru specializat, maternitate, dispensar, policlinic;

Sport bunurile imobiliare se atribuie la categoria de complexitate II i III i se includurmtoareleobiecte: complex sportiv, sal sportiv i bazin;

nvmn i tiin obiectele fac parte din categoria a III de complexitate i includ:instituie precolar, instutie colar, instituie preuniversitar, instituie universitar,

Cultur i cult obiecte care corespund categoriei de complexitate I, II, III si includ:teatru, muzeu, sal public, cas de cultur, bibliotec, cinema, galerie de art, biseric,

mnstire, case de rugciuni.

Clasificarea bunurilor imobie n scopul evalurii individuale este prezentat n figura 1.

Figura 1Clasificarea bunurilor imobie n scopul evalurii individuale

Sursa:elaborat de autor in baza sursei[22]

Specializate

Cldiri speciale

Nespeciaizate

Construcii speciale

Instituii pentru

ocrotirea sntii

Case de rugciuni

Instituiipentruinv mnt

Muzee

Cldiri istorice

Biserici

Cldireaaeroportului,

aerogrii

Estacade

Teren sportiv

De nl ime FerestreSubterane

Platforme

Drumuri auto

Staii metro

Tuneluri,canale

Beciuri

Peretii desprijin

Turnuri deap

otabil

Baraje

Couri defum

Turnuri dercire a

apei

Hidrotermice

Antene

Loturi depmnt

Canale denavigaie

Industriale

Comerciale

Locative

Construciide protecie amaterialelor


9/44

9

1.3 Supoziii, condiii limitative acceptate n cadrul procesului evalurii

Conform regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunului imobil, condiiile

limitative reprezint constrngerile impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator sau

beneficiar. La prima etap a procesului de evaluare este necesar de a informa beneficiarul

serviciilor de evaluare cu principalele conditii limitative care contribuie la aprecierea valoriiobiectului evalurii. Subpoziii i restricii principale raportului de evaluare sunt stabilite cu

scopul de a proteja interesele beneficiarului i a evaluatorului. Unele din ele constituie parte

integrant a raportului de evaluare avnd scop de a evita pe parcurs situaia ei de conflict. Prin

cele mai importante i considerate sunt urmtoare supozitii i restricii principale care sunt:[22]

1. Prezentul raport este valabil timp de 90 de zile de la data evalurii i este valabil numai

integral i n scopurile indicate n lucrarea.

2. Informaiile primite de la evaluator la beneficiar, anexat la raport se considerautentificare.

3. Opinia experilor n evaluare referitor la valoarea estimat a imobilului, este valabil

numai la momentul evalurii i nu-i asum rspundere pentru modificarea factorilor economici,

juridici care pot aprea mai trziu i vor influena asupra valorii obiectului.

4. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrieirea juridic a dreptului de proprietate

care se consider autentic.

5. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascunicare influeneaz evaluarea i starea

proprietii, precum defectele constructive ale cladirii care nu pot fi depistate vizual.

6. Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice cu

indicarea surselor de informaii. Tot odat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea

absolute a informatiei deaceeapentru toate datele utizate in raport se indic sursa de informaie;

7. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel dect prevedirilor contractului

prestrii serviciilor de evaluare ncheiat ntre beneficiar i evaluator.

8. Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazuri

prevzute de legislaie.

9. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului relative la valoarea

imobilului i nu prezint garania c bunul imobiliar va fi comercializat la valoarea indicat n

raport.

Confirmarea dezinterisrii i calificrii evaluatorului evalatorl care a efectuat evalarea n

baza cunotinelor i convingerilor lui confirma c:

Afirmaiile i faptele cuprinse n raportul de evaluare sunt exacte i concrete;Analiza si opiniie, concluziile enuntate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit,

analiza independent i profesional precum i concluziile apartinndui personal;


10/44

10

Evaluatorul nu a avut interes material current sau de perspectiv vizavi de obiectulevalurii i este liber de orice angajamente suplimentare;

Plata pentru serviciile prestate nu tin de o anumit mrime a valorii obiectului evaluatnedepinznd deasemenea de careva valoare stabilit n afara uneia din pri;

Analiza informaiei, opiniei i concluziei cuprinse n raport corespund legislaiei nvigoare, cerintelor standardelor profesionale europene aprobate pentru evaluarea proprietii

imobiliare i Camerei Naionale de Imobil di RM. Regulamentul provizoriu privind evaluarea

bunurilor immobile aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 04.08.2003;

A fost efectuat cercetare personal a bunurilor immobile supus evalurii de ctreevaluator n prezenta beneficiarului evalurii.

1.4 Certificatul de calificare al evaluriiEvaluatorii, care au efectuat evaluarea n baza cunotinelor, convingerilor i activitilor

lor confirm c:

afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corectate;analiza, opiniile i concluziile enumerate corespund subpoziiilor fcute i condiiilor

limit,analiza independent i profesional precum i concluziile aparin personal evaluatorilor;

evaluatorii nu au interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii isunt liberi de orice angajamente suplimentare(n afara angajamentelor rezultate prezentuluicontract) fa de careva parte legat de obiectul evalurii;

plata pentru serviciile legate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, nedepinznd de asemenea de careva, valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n

favoarea uneia dintre pri;

analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei nvigoare, cerinelor Standardelor Naionale Profesionale Europene aprobate pentru evaluarea

proprietilor imobiliare.Certificatul de calificare reprezintun act de stricteviden,n care se indic:

autoritatea care emite certificatul;numruli data eliberrii certificatului;numele i prenumele titularului;termenul de valabilitate a certificatului.Certificatul este semnat de directorul general al Agenieii se autentificprin

aplicarea tampilei acesteia.Pentru serviciile prestate de comisiei eliberarea certificatelor decalificare se ncaseazo platunicn mrime de 180 lei. Plata poate fi achitatatt de solicitant,


11/44

11

ct i dentreprinderea de evaluare, n cadrul creia activeazevaluatorul, i se vireazla contul

trezorerial al Ageniei, deschis n trezoreria teritorial a Ministerului Finanelor. Sumele

acumulate se utilizeazpentru urmtoarele scopuri:

50 la sutse vireazn bugetul de stat, la contul trezoreriei de stat;50 la sutse utilizeazpentru organizarea activitii Comisiei de atestare.Certificatul de calificare este eliberat de Agenie, n baza deciziei Comisiei de atestare,

persoanei ce ntrunete urmtoarele cerine:

are studii superioare n evaluare, studii superioare economice sau studii superioaretehnice i pregtirea profesionaladecvat;

are experienprofesionaln domeniul evalurii bunurilor imobile de cel puin un an;nu are antecedente penale nestinse;a susinut examenul de calificare.Retragerea certificatului de calificare se efectueazn temeiul deciziei Comisiei de

atestare, pentru care au votat cel puin 2/3 din membrii ei.Drept temei pentru retragerea

certificatului de calificare servete:

nclcarea repetatde ctre evaluator a cerinelor privind executarea lucrrilor deevaluare;

cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului evalurii ca urmare a executriilucrrilor de evaluare;

depistarea unor erori, a datelor falsificate sau inexacte n actele prezentate pentruacordarea certificatului de calificare;

prezentarea unor rapoarte de evaluare care conin informaii falsificate;hotrrea rmasdefinitiva instanei de judecatprivind efectuarea necontiincioasa

evalurii.

Certificatul de calificare va fi eliberat specialistului n termen de 15 zile din data lurii

deciziei corespunztoare de ctre Comisia de atestare si se acordpe termen de 5 ani.Pentru evidena eliberrii certificatelor de calificare sentocmete un registru special, care

se pstreazpermanent la secretarul Comisiei de atestare.

Secretarul Comisiei de atestare va transmite lunar Camerei de Liceniere lista specialitilor

care au trecut examenul de atestare, cu indicarea numrului certificatului eliberat, pentru evitarea

falsificrii certificatelor,i lista specialitilor crora li s-a retras certificatul de calificare

Informaia ce se coninen registru este transparent.[1]


12/44

12

2. ANALIZA FACTORILOR CE INFLUIENEAZ VALOAREA BUNULUI IMOBIL2.1 Analiza indicatorilor macro-economici

Criza financiar mondial care s-a declanat n anul 2008 a avut influen asupra

economiei Republicii Moldova n aa msur, nct PIB-ul n anul 2009 s-a diminuat cu circa 8%

(conform estimrilor Ministerului Economiei). De aceea, odat ce vor fi implementate msurilede recuperare economic, se presupune c vom avea cretere economic ncepnd din 2010

(+2%). Pentru anii 2011-2013 se prognozeaz o cretere a PIB cu 3-5% anual. La baza acestei

creteri vor sta urmtoarele premise: [15]

dezvoltarea i susinerea ntreprindelor din sectorul privat (prin simplificarea iniieriiafacerilor, facilitarea fluxului de credite, nlturarea barierelor neargumentate pentru comer

etc.), ceea ce va determina ulterior oferirea de noi locuri de munc celor care le -au pierdut odat

cu declanarea crizei economice;accelerarea reformelor structurale;relansarea sectorului real al economiei, inclusiv prin atragerea investiiilor strine directe

n economia naional;

promovarea unei politici fiscale prudente i implementarea reformelor menite s reduccheltuielile publice ineficiente;

protejarea sectorului financiar, printr-o reglementare mai prudent a acestuia imeninerea stabilitii pe piaa valutar;

optimizarea structurii importurilor prin substituirea unor tipuri de mrfuri de import cuproducie de origine autohton;

creterea real anivelului de trai al populaiei etc.n anii 2011-2013 cursul de schimbal monedei naionale se va aprecia lent. Acest proces

va fi asigurat preponderent de intrrile valutare din partea rezidenilor i nerezidenilor din

munca peste hotare. Se prognozeaz c cursul de schimb mediu anual n 2011 va atinge 11,60 lei

pentru 1 dolar SUA, apreciindu-se lent n anii 2012 i 2013 pn la 11,3 lei i 11,2 lei pentru 1dolar SUA, respectiv.Meninerea relativ a cursului de schimb la acelai nivel va contribui la

stabilitatea preurilor: indicele preurilor de consumla sfritul anului se prognozeaz la nivel

de 104,6% pentru anul 2011 i cte 105% pentru fiecare din anii 2012 i 2013.[11]

Factorul major care va contribui la relansarea economiei naionale va fi majorarea

investiiilor n capital fixcu o rat medie anual de circa 9,3% n anii 2011-2013. Investiiile de

capital, ca surs principal de cretere economic, vor contribui la:

crearea noilor locuri de munc;

creterea competitivitii produselor autohtone pe piaa extern;


13/44

13

majorarea ofertei interne, satisfacerea mai deplin a cererii solvabile, inclusiv prinsubstituirea importurilor;

extinderea bazei productive i, respectiv, a celei de impozitare i crearea surselorsuplimentare pentru bugetul public naional.

Exporturilese vor majora n anii 2011-2013 cu circa 6,8% anual. Factorii care vorcontribui la majorarea treptat a exporturilor n perioada de prognoz snt: utilizarea facilitilor

tarifare de care beneficiaz Republica Moldova prin Acordurile de comer liber n cadrul

Pactului de Stabilitate pentru Europa de Sud-Est; liberalizarea accesului pe pieele rilor

membre ale OMU i valorificarea preferinelor obinute din partea UE.[11]

Importurilevor crete n perioada de prognoz cu circa 11,5% anual. Creterea volumului

importurilor va fi condiionat de majorarea fluxului de investiii, n special a mainilor,

aparatelor electrice, produselor minerale. Ponderea major n totalul importurilor va reveni, ca deobicei, resurselor energetice, datorit creterii economice preconizate n sectoarele de baz ale

economiei, dar mai ales a preurilor la gaze naturale. Prin urmare, soldul negativ al balanei

comerciale se va majora de la 2710 mil. dolari n anul 2011 pn la 3345 mil. dolari n 2013.

n baza celor menionate, se estimeaz c produsul intern brut n anii 2011-2013 va

evolua n ascenden cu o rat medie de circa 4,3% cretere real anual. [11]

Conform estimrilor de prognoz, creterea PIB n anii 2011-2013 va fi generat de:

creterea anual n termeni reali a produciei industrialecu 7,3% i a produciei agricole cu

circa 2%; depirea ritmului de cretere a investiiilor n capital fixpe cel al PIB de peste 1,5

ori n rezultatul reorientrii politicii investiionale spre programe de performan, modernizrii

ntreprinderilor autohtone, infrastructurii i dezvoltrii micului business.[15]

n perioada anilor 2011-2013 salariul mediu nominal n ansamblu pe economie se va

majora de circa 1,3 ori i va atinge n anul 2013 suma de 3700 lei, iar fondul de remunerare a

munciise va majora de peste 1,3 ori, atingnd suma de 28 mild. lei sau circa 34% n raport cu

PIB, fa de 33,4% n anul 2009. Creterea salariului nominal mediu lunar i a fondului de

remunerare a muncii va fi condiionat de relansarea sectorului real, n special din contul

dezvoltrii sectorului privat i trecerii unui numr considerabil de personal n sfera business -ului

mic i mijlociu i perfecionarea sistemului de salarizare i motivare a angajailor.[11]

Prognoza indicatorilor macroeconomici este relativ pesimist, iar a salariului mediu lunar

i fondului de remunerare a muncii relativ optimist. Atingerea acestor parametri va fi posibil

prin asimilarea intensiv a tehnologiilor performante i ridicarea productivitii muncii.

Important este c asigurarea acumulrilor reale de venituri la bugetul public naional, inclusiv n

bugetul asigurrilor sociale de stat i fondurile asigurrilor obligatorii de asisten medical, este

n funcie direct de gradul atingerii indicatorilor prognozai.[11]


14/44

14

2.2 Analiza segmentului de piala care se referobiectul evalurii

Bunurile imobile cu destinaie special sau mai simplu bunuri specializate, reprezint o

ramur a clasificrii bunurilor imobile dup destinaie funcional. Aceste bunuri prin caracterul

lor specific nu se vnd n mod curent (dac se mai vnd vreodat). Caracterul specific al unor

astfel de bunuri implic alte tipuri de cunotine n momentul evalurii. Din cauza varietii dinpunct de vedere funcional pot fi de folos cunotine ce in de cunoaterea funcionalitii

echipamentului tehnologic, cunotinede valorificare critic artistic, tehnice, etc.[2]

Imobilul specializat nu se vinde n mod curent, iat de ce este greu de apreciat valoarea

lor material, mai ales n cazul obiectelor de o semnificaie patrimonial (istoric, naional,

artistic). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul

construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare,tipul

echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc.Obiectele destinate instituiilorde nvmnt fac parte din categoria bunurilor imobiliare cu destinaie special, care se afl n

subordonarea Ministerului Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova.Aceast categorie de

bunuri imobile se clasific dup cum urmeaz:[3]n funcie de nivelul, treapta sau ciclul cruia aparine:

1) educaie timpurie i nvmnt precolar- cre, grdini, centru comunitar;

2) nvmntul primar- coal primar;

3) nvmint secundar general- gimnaziu, liceu;

4) nvmnt vocaional- tehnic: coal profesional, colegiu;

5) nvmnt superior- universitate, institut, academie;

6) nvmnt extracolar- centre de creaie, cluburi i instituii de profil, tabere colare.

7) nvmnt de arte i sport- coli de muzic, arte, sport, .a.

In funcie de condiiile locale pot fi create:

1) instituii de nvmnt de tipul coal- grdini;

2) instituii de circumscripie;

In funcie de tipul de proprietateinstituiile se clasific n :

1) instituii publice;

2) instituii private.

Instituiile de invmnt n mun. Chiinu n numr mare, dar conform datelor prezentate

de Biroului Naional de Statistic numrul nscuilor-vii, n anul 2012, a fost de 39,4 mii de

persoane sau cu 253 de copii (0,6%) mai mult fa de anul precedent. Rata natalitii a constituit

11,1 nscui-vii la o mie de locuitori. Ceea ce inseamna ca numarul viitorilor copii care vor fi

inregistrati la institutiile de invatmnt crete, dar o o problema majora cu care se confrunt RM

n ziua de azi este lipsa de cadre didactice, lipsa surselor de finanare a instituiilor pe intreg


15/44

15

teritoriu trii i alti factori care duc la necesitatea de a nchide unele din coli. Este un factor

negativ in dezvoltarea viitoarei generaii.Conform analizelor prezentate de Biroului Naional de

Statisticprivind reteaua instituiilor preuniversitar din municipiul Chiinu numrul instituiilor

scade n numar mic de la an la an. Conform unor date analizate in tabelul1 este prezentat o

diminuare a numarului de obiecte social culturale date in exploatare din anii 2005 pn in 2012.Tabelul 2.1 Darea n folosin a obiectelor cu destinatie social-cultural din 2005-2012 n

mun. Chiinu

DAREA N FOLOSIN A OBIECTELOR CU DESTINAIE SOCIAL-CULTURAL2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

coli, gimnazii i licee, locuri pentru elevi 1426 120 761 470 698 424 315Spitale, paturi 31 10 138 108 93 Ambulatorii i policlinici, vizite pe schimb 100 6 70 30 86 306 180Sanatorii, paturi 25 126

Case de odihn, locuri 250 32 6 26 Sursa:elaborat de autor n baza

Figura 1Darea n folosin a obiectelor cu destinatie social-cultural din 2005-2012 n

mun. Chiinu

Sursa:elaborat de autor n baza

Conform datelor analizate in figura in 2005 au fost date in exploatare 1426 de instituii

preuniversitare pe cind n 2009 nu s-a nregistrat nici o institutie. Un motiv al acestei descreteri

ar fi criza care s-a nceput n septembrie 2008, care afectat multe din companiile de construcii cu

destinaia construciior socio-culturale. Dup aproximativ un an deja se observa creterea

obiectelor date in exploatare, dar iari conform datelor statistice n 2011-2012 se observ o

descretere a obiectelor socia cuturale date in exploatare, cauzele ar fi un numr de factori care

influieneaz negativ cum ar fi: instabilitatea politic, lipsa de surse de finaare etc. Numrul de

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

DAREA N FOLOSIN A OBIECTELOR CU DESTINAIESOCIAL-CULTURAL 2005-2012 n RM

coli, gimnazii i licee, locuri pentru elevi Spitale, paturi

Ambulatorii i policlinici, vizite pe schimb Sanatorii, paturi


16/44

16

instituii preuniversitare i situatia autofinarii pentru anul 2013-2014 n mun. Chiinu este

prezentat n tabelul2.

Tabelul 2.2Reeaua instituiilor de nvmnt preuniversitar din mun. Chiinu n anulcolar2013-2014

Nr

.d/r

Tipul instituiei Sectoarele Total

instituii/elevi

Botanica Buiucan

i

Centru Ciocana Rcani DGETS Instituiicu aut. Fin.

1 Grdinie coli 3 - 1 - 1 2 1 82 coli primare 1 - 4 - 2 - 73 Gimnazii 5 1 5 1 3 13 - 284 Licee 11 6 6 5 12 26 19 85

5 coli speciale 1 - 2 - 2 - - 5Total pe municipiu 20 8 14 10 18 43 20 133/73977

Din ele:

Romne 11 5 7 6 8 28 19 84

Ruse 4 3 3 3 9 12 1 35Mixte 5 - 4 1 1 3 - 14

1 Instituii extracolare 2 2 2 2 3 3 - 142 coala de meserii - - - - - 1 13 coli sportive - - - - - 13 13Total n municipiu 22 10 16 12 21 60 20 133+28=162Instituii private - - - - - - 14/ 3804Total n municipiu - - - - - - 176

Sursa:elaborat in baza

Tabelul 2.3Reeaua instituiilor de nvmnt preuniversitar cu autonomie financiar din

mun.Chiinun anul de studii 2013-2014N

r

Tipul

instituieiBotanica Buiucani Centru Ciocana Rcani DGE

TS

Tot

al

1. Grdinie-coli

coala-grdiniprimar nr.152

1 - - - - - - - - - - 1

2. coliprimare

- - - - - - - - - - - - -

3. Gimnazii - - - - - - - - - - - - -4. Licee

Teoretice

TraianLiviuRebreanuT.Vladimiresc

Alexandru celBuncom.SngeraGrigore Vierucom.Bcioi

5 OnisiforGhibuLiviuDeleanu

Hyperionor.Durleti

3 MinervaUniversulM.Viteazu

l

3 Ginta Latin,Constantin

NegruzziBudeti

com.BudetiToaderBubuiogcom.Bubueci

4 A.I.Cuzatefan cel

Mare

2 A.PukinS.

Haret

2 19

Total 6 3 3 4 2 2 20

Sursa: elaborat in baza

Conform datelor analizate depre numrul de instituii preuniversitare pentru 2013 -2014 n

mun. Chiinu sunt disponibile 176 de institutii, ceea ce inseamna ca n ele studiaz 73 977 de

copii. Instituiile sunt in limba romn, rus i mixte ceea ce reprezint un avantaj pentru

populaie.Din toate cele 176 de instituii doar 20 dintre ele sunt cu autonomie financiar, pgrdini i 19 licee teoretice.


17/44

17

2.3 Caracteristica amplasrii obiectului evalurii

Bunul imobiliar este amplasat n municipiul Chiinu, sectorul Botanica, str. Zelinskii

28/7. Imobilul este amplasat n partea central a sectorului, zon foarte populat i cu o

infrastructur foarte bine dezvoltat.Accesibilitatea transportului n aceast zon nu este foarte

bun, deoarece bunul imobil comlex este la225 metri distanta de bd. Decebal i 300 metri pinla str. N. Zelinski. Strzile cu-n intens trafic rutier, ceea ce asigura zonei date o popularitate i

accesibilitate foarte mare,dar n apropierea obiectului nu exist transport public. n apropierea

obiectului se afl blocuri de locuit, liceul profesional nr.2, bazin de nnot, centru sportiv ,

Universitatea Cooperatist Comercial, liceul Teoretic de Arte, grdinia de copii nr.89

Rndunica, grdinia de copii nr. 77, coplexul Sportiv Iunasti, centre de agrement si centre

comerciale.

Tabelul 2.4 Caracteristica amplasrii bunului imobilAmplasament Mun. Chiinu, sec. Botanica, str. N. Zilinski 28/2Distana pn la centrul oraului,km

4 611

Distana pn la strada principal,m 225Vecintate Blocuri de locuit, liceul profesional nr.2, bazin de nnot,

Universitatea Cooperatist Comercial, liceul Teoretic deArte, grdinia de copii nr.89 Rndunica, coplexulSportiv Iunasti, centre de agrement si centre comerciale.

Circulaia rutier IntensAmenajare urban DensStarea ecologic BunRelieful Platform dreaptCaracteristicile geologice Fr pericol de alunecriSituaia criminogig RidicatAnul construciei 1963Suprafaa total, m.p 913,1Suprafaa la sol, m.p 535,7

Suprafaa terenului eferent, m.p 6460,74Suprafaa nvtmnt, m.p 529,0Utilizarea curent NefuncionalStarea tehnic BunDreptul de proprietate Privat

Apeduct ExistCanalizare ExistCurent electric ExistReele de gaz Existnclzire CentralizatTelefon Exist

Sursa:eleborat de autor in baza anexe 4


18/44

18

Figura 2 Identificarea proprietii amplasate n mun. Chiinu, str. N. Zelinski 28/7

Sursa: geoportal.md

Conform analizei amplasarii, obiectului evalurii este amplasat ntr-o zon dezvoltat cu o

infrastructur la fel bine dezvoltat, i este o amplasare putem spune reusit pentru un gimnaziu.


19/44

19

2.4 Descrierea obiectului evalurii

Obiectul evalurii este imobil cu destinaie special i anume Gimnaziu privat Petrenco,

situat n sectorul Botanica. Construcia este compus din cldirea propriu zis, anexe i pridvor

conform dosarului cadastral, iar in urma inspectrii obiectului s-a depistat doar o anex i

pridvorul. S-a constat ca bunul imobil nu funcioneaz de 2-3 ani conform datelor confirmate depaznic i inspectrii bunului la faa locului.

Imobilul este construit pe o suprafaa total de 913,1 m.p,nlimea blocului este de 6,90 m

iar volumul construcii este de 3696 m.c. Bunul imobil complex este construit cu 2 nivele i are

n componena sa blocul A, i o poart de metal, o poart simpl, gard plas cu suprafaa de

462,4 m.p. obiectul evalurii este dotat cu toate reele inginereti.

Tabelul 2.5 Caracteristica tehnic a construciei

Nr. Denumireaconstruciei Elementulconstructiv MaterialulElementelor constructive Parametrii idimensiuni

1 Bloc principalA

Fundaie Beton armat Nr. etaje 2Suprafata la sol-535,7 m.pSuprafata total 913,1 m.pH6,9 mV3696 m.c

Perei exteriori Blocuri de calcar

Perei despritori Blocuri de calcar

Perei portani Blocuri de calcarPlaneu Plit de beton

Acoperi RuberoidPardosea Lemn

Goluri Ferestre DubleUi Simple

Finisaj interior Tencuial

Finisaj exterior Tencuial

Instalaii interioare Canalizare nclzire,

Peretii Piatr brut

Acoperiul Ardezie

Sursa: ntocmit de autor n baza doc. prezentate

Obiectul supus evalurii a fost inspectat pe data de 6 decembrie, au fost facute descrieri,

analizate datele colectate referitoare la obiect. Shema tehnologic a principalelor elementele

constructive este corespunztoare vrstei cldirii, imobilul nu este ntreinut deoarece nu

funcioneaz ,nu s-au observat infiltratii i nici alte indicatii ale deteriorrii sau a uzuriiaccentuate a elemetelor de baz. Starea bunului n urma inspectrii dup parerea mea este bun


20/44

20

deoarece s-a efectuat reparatie cosmetic interioar cu aproximativ 4 5 ani. n general la

aspectul exterior nu s-au depistat deteriorri majore, doar modificri la culoarea tencuielii la

exterior, ceea ce reda un aspect negativ construcii principale. Aceste modificari pot fi observate

cu uurin n anexa 2 Fotografierea obiectului.

Scopul evalurii: Aprecierea valorii de lichidare;Destinaia evalurii: pentru instana de judecat;

Data inspectrii: 6 decembrie 2013;

Data intocmirii raportului de evaluare: 7 decembrie;

Cursul oficial 1 euro=17,76 lei

Toate datele despre starea bunului imobil evaluat sunt verificate att la locul de fa cit i

conform datelor date din dosarul cadastral. n urma inspectrii sau depistat unele obiecte care

conform dosarului cadastral ntocmit in 2004 exist dar n realitate nu sunt.Aceste obiecte suntanexa nr. 8,9,10,11,12,13 au fost depistate numai cldirea principal (A)i anexele fiind distruse.

Cursul oficial a 1 euro este stabilit de Banca Naional a Moldovei la data de 7 decembrie.


21/44

21

3. DETERMINAREA VALORII OBIECTULUI EVALUAT

3.1 Metoda costului

Metoda cheltuielilor constn estimarea valorii de piaa obiectului evalurii ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea luin starea curentsau reproducerea calitilor lui de

consum.Metoda cheltuielilor este aplicatn urmtoarele cazuri:

a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei,

care includei beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);

b) evaluarea construciilor nefinisate;

c) analiza tehnico-economica bunurilor imobile;

d) reevaluarea mijloacelor fixe alentreprinderilor (valoarea de reconstituire);

e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;f) determinarea celei mai bunei eficiente utilizri a obiectului evalurii;

g) evaluarea bunurilor imobile unicei celor cu destinaie special;

h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Procesul de determinare a valorii de piaprin metoda cheltuielilor este constituit din

urmtoarele etape:

a) determinarea valorii de piaa terenului fiind considerat liberi disponibil pentru cea mai

buni eficientutilizare;

b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau

denlocuire).n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de

construcie,costurile indirectei beneficiul investitorului;

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabili

nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabili nerecuperabil)i deprecierii economice;

d) estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire,innd cont de mrimea deprecierii

acumulate;

e) estimarea valorii de piaa bunului imobil ca fiind suma valorii de piaa terenuluii

valorii de reconstituire sau denlocuire a construciilor.

Formula generalde determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V = Vt+ (Vc- D) (1)

unde:

Vvaloarea bunului imobil;

Vtvaloarea de piaa terenului;

Vcvaloarea de reconstituire sau denlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;


22/44

22

Ddeprecierea acumulat.

Valoarea de reconstituire sau denlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este

constituitdin urmtoarele elemente:

a) costul construciei;

b) cheltuieli indirecte;c) beneficiul investitorului.

Valoarea de reconstituire a construciei s-a determinat n conformitate cu culegerea

indicilor comasai ai valorii de reconstituire (, 1969-1972 ).

Indicatorii valorii de reconstituire snt prezentai n preurile anului 1969.

Indexarea costurilor din 1969 n preurile anului 1984 se realizeaz, n baza Hotrrii

Sovetului de Minitri a USSR 4.01.81 Nr. 5 ,,O

cu aplicarea coeficientului de modificare a preurilor 1,21.Indexarea costurilor din 1984 n preurile anului 1991 se efectueaz n baza utilizrii

indicelui de recalculare a costului de deviz 1,67, introdus prin Scrisoarea Ministerului de

Construcii n condiii nr 14, din 06.09.09

Calcularea valorii de reconstituire la data evalurii se realizeaz prin utilizarea

coeficientului corelaiei preurilor curente, pe trimestrul I al anului 2013 n construciideterminat

de Biroul Naional de Statistic a RM (26 061).

Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia

obiectului.Costul construciei se determinn baza normelor de devizi altor document

enormative.

Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,

asigurare i achitarea impozitelor.

Mrimea cheltuielilor indirecte se accept de evaluator n baza analizei pieei construciilor

i constituie la momentul actual conform informaiei prezentate de ctre firmele de construcie

20% din suma cheltuielilor directe.

Beneficiul investitorului reprezint recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului

de investiie i se determin innd cont de situaia concret de pe pia, iar la momentul actual

constituie n mediu 10 % .

n calculele de asemenea se utilizeaz i TVA , care constituie - 20%.

Valoarea de reconstituire este determinatprin aplicarea metodei comparaiilor unitare.

Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz

calitile de consum ale obiectului (1 m3al volumului fizic al cldirii, 1 m2al suprafeei totale).

Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de

comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul


23/44


24/44

24

Tabelul 3.1 Determinarea valorii de pia a terenului aferent obiectului evalurii

CaracteristiciObiectul

evaluat

Obiectul

analog I

Obiectul

analog II

Obiectul

analog III

Adresa

Botanica Botanica Botanica RcaniStr,Zelinski Bd. Dacia Str, Str.

Vadu-Bcului C-Orheiului

Valoarea, 140 000 164 000 180 000Suprafata totala (ari) 64,6 70 62 60

Pretul la 1 ar 2000 2645 3000Dreptul de proprietate integral integral Integral Integral

Corectia la dreptul de

proprietate1 1 1

Valoarea in urma corectarii 2000 2645 3000

Condiiile finanrii de piata de piata de piata de piataCorecia la condiiile finanrii 1 1 1

Valoarea n urma corectrii 2000 2645 3000Conditiile vnzarii de piata de piata de piata de piata

Corectia la conditiile vinzarii 0,9 0,9 0,9Valoarea in urma corectarii 1800 2380,5 2700

mrimea lotului 64,6 70 62 60Corectia la marime 0,9 1 1,1

Valoarea in urma corectarii 1620 2380,5 2970

Amplasarea obiectului Botanica Analogic Analogic Rcani

Corectia la amplasare 1 1 0,95

Valoarea in urma corectarii 1620 2380,5 2821,5

Comunicatiile ingineresti Toate Toate Toate Toate

Corectia la comunicatiile

ingineresti1 1 1

Valoarea in urma corectarii 1620 2380,5 2821,5Acces Asfalt Asfalt Asfaltat Asfalt

Corectia la acces 1 1 1

Valoarea dupa corectie 1620 2380,5 2821,5

Corectia totala 0,81 0,9 0,9405Ponderea 1 2 3

Media ponderata /ar 6827Valoarea finala lei 7832589,792

Valoarea finala euro 441024,2

Sursa: Elaborat de autor

n concluzie putem afirma ca valoarea terenului considerat liber cu o suprafata de 64,6 ari

n urma calculelor s-a stabilit fiind 441 024,2 euro.

Ajustrile la caracteristicile bunurilor imobile analogice au fost calculate prin metoda

comparativa i atribuite prin metoda multiplicativ i anume:

Ajustarea la drepturile de proprietate se introduce cu valoarea 1,0 pentru fiecare obiecte

deoarece att obiectul evaluat ct i cele analogice se afl nproprietate privat.

Ajustarea la condiiile finanrii se introduce cu valoarea de 1,0 deoarece toate obiectele

analogice sunt achitate cu sume integrale.


25/44


26/44

26

3. Determinarea deprecierii acumulateDeprecierea acumulat se va determina conform metodei segregrii care const examinarea

detaliat a tuturor formelor de depreciere i nsumarea valorilor lor.

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii

lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatareaincorect a cldirii, ntreinerea nasatisfctoare a construciei etc.)

Uzura fizic poate fi recuperabil i nerecuperabil.

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

metoda normativ;metoda valoric;metoda vrstei efective.Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii

tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat se aplic n dou etape:

se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:

100elementconstr

element

UU

GS

(3)

Unde: Uconstruzura fizic a construciei (%);

Uelement- uzura elementelor construciei (%);GSelement- greutatea specific a elementelor constructive (%);

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi

Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul

asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului de Minitri al RSS

Moldoveneti nr. 119 din 29 martie 1982.

Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest

caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i

valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii

fizice.

Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe

ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre

valoarea de reconstituire i mrimea uzurii. Astfel:

VEU VR

DVF

sau

VEU VR

VE DVFR

(4)

Unde: U- Uzura;


27/44

27

VE- vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor

constructive i a cldirii ntregi;

DVF- Durata total de viafizic;

DVFR- durata de via fizic rmas;

VR- valoarea de reconstituire a obiectului evalurii.

Tabelul 3.4Determinarea uzurii fizice recuperabile a construcie principale

Denumirea

elementelor

constructive

Starea tehnic aelementelor

Uzura fizica

elementelor

constructive

%

Greutatea

specific aelementelor,

%

Uzura

fizic nraport cu

cldirea nansamblu,

%

FundaiaDestul de

Nesatisfctoare

50 6 3

Perei port.i desp.

Nesatisfctoare 40 23 9,2

Planeu Satisfctoare 30 13 3,9

AcoperiulDestul de

Nesatisfctoare50 5 2,5

Pardoseala Nesatisfctoare 35 13 4,55

GoluriDestul de

Nesatisfctoare45 11 4,95

Lucrari de

finisareSatisfactoare 30 9 2,7

alte lucrari Nesatisfctoare 40 10 4Instalaiitehnice

Nesatisfctoare 40 5 2

Total uzur 95 36,8Sursa: ntocmit de autor

Determinarea mrimii uzurii fizice n lei:

n rezultatul efecturii cacului uzurii fizice recuperabile a institutii precolare Litera A

constituie 39% sau 2 331 196 lei.

n cadrul determinrii uzurii au fost utilizate urmtoarele surse informaionale:

1. Partea general la culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor iedificiilor, aflate n posesia organizaiilor i instituiilor, fiind incluse n bugetul de stat.


28/44

28

2.

, ,

, , , .

MinisterulfinanelorRepubliciiMoldovadela 15 iunieaanului 1997.3.

-GestiuneaRepublican aM.ainventarizriitehnice, 1995.

4. Datele inspectrii tehnice ale obiectului.Tabelul 3.5Determinarea valorii reziduale a elementelor constructive

Elem. De

construcieVal.de

reconstituire, lei

Uzura fizic Valoarea

rezidual, lei% Lei

Fundaia 363045 6 21783 341262

Per. portani/

despritori

1391673 23 320085 1071588

Planee 786598 13 102258 684340

Acoperi 302538 5 15127 287411

Pardosele 786598 13 102258 684340

Goluri 665583 11 86526 579057

Lucr. de finis. 544568 9 49011 495557

Instal.

Tehn/sanitare

605075 10 60508 544568

Alte lucrri 302538 5 15127 287411

Total 4975534

Sursa :elaborat de autor

In urma efecturii calculelor s-a obtinut valoarea rezidual a elementelor constructive n

valoarea 4 975 534 lei.

Uzura fizic nerecuperabil se datoreaz procesului normal de uzare a materialelor de

construcie, a elementelor de construcii i a reelelor tehnice.

Uzura fizic nerecuperabil se determin ca micorarea valorii reziduale a elementelor de

construcii (fr evidena uzurii fizice recuperabile, proporional relaiei dintre vrsta efectiv i

durata normativ a elementelor de construcie).

Vrsta efectiv a elementelor de construcii se determin ncepnd cu data drii n

exploatare a cldirii sau a efecturii reparaiei capitale n corespundere cu datele oferite de ctre

beneficiar, precum n urma examinrii vizuale a obiectului.


29/44

29

Tabelul 3.6 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elem. de lungdurat

Elem. De

construcie descurta durata

Val.

reziduallei

Durata de via

U, %

Mrimeauzurii, leiefectiv fizic

acoperi 287411 15 45 33 94846

Pardosele 684340 30 39 77 526942Goluri 579057 20 41 49 283738

Lucr. de finis. 495557 5 30 17 84245Instal.

Tehn/sanitare 544568 10 27 37 201490Alte lucrri 287411 10 25 40 114964

Total 1306224Sursa :intocmit de autor

Tabelul 3.7 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elem. de lungdurat

Nr. Denumirea Valoarea

1 V. reconst. 4 618 3312 U fiz. Recup. Lei 2 331 196

3 U fiz. nerec. elem. scurt dur. 1 306 224

4 V de rec a elem de l.durata 980853

5 V efect. Cldirii, ani 50

6 Durata de via fiz. a cldirii 80

7 Coief. Uzurii 0,39

8 U fiz. nerec. elem. lung dur. 382 533Sursa :intocmit de autor

Tabelul 3.8Determinarea uzurii fizice totale

Denumire obiect Uzura fizic, leiU fiz. recuperabil, lei 2 331 196

U fiz. nerecup. a elem. de scurt durat, lei 1 306 224U fiz. nerecup. a elem. de lung durat, lei 382 533

U fiz. total 4 019 953

Sursa: ntocmitdeautorDeprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea

tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele

pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i

construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte

nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). Deprecierea funcional este determinat de

diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast

categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile. Pentru obiectul evaluat


30/44

30

deprecierea funcional este considerat 0, deoarece obiectul evalurii este utilizat n continuare

n scopul celei mai bune i eficiente utilizri.

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului

imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,

schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. n cazulobiectului evaluat deprecierea economic este 0.

Deprecierea acumulat pentru obiectul evaluat va fi egal cu valoarea uzurii fizice

determinat pentru construcia n ansamblu i construciile anexe.

a fD U 4 019 953leiValoarea de pia a bunului imobil prin metoda cheltuielilor s-a determinat ca diferen

dintre valoarea de reconstituire total i deprecierea acumulat, la care se adug valoarea

terenului: V = Vt+ (VcDa)Tabelul 3.9Determinarea valorii de pia a bunului evaluat prin metoda cheltuielilor

Valoarea terenului,lei 7 823 590

Valoarea de reconstituire,lei 4 618 331Deprecierea acumulat,lei 4 019 953Valoarea de pia prin metoda cheltuielilor,lei 8 421 968Valoarea de pia prin metoda cheltuielilor, euro 481 225

Sursa: ntocmit de autor

Valoarea de pia a bunului imobil complex amplasat n mun. Chiinu, bd. Daciei,

53/2, estimat prin metoda cheltuielilor la data de 07.12.13 constituie 8 421 968lei sau 481

225euro.

3.2 Metoda analizei comparative a vnzrilor

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza

comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti

similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".

Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare esten relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile.

Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care

influeneaz valoarea.

Avnd n vedere calitatea i cantitatea informaiilor de pia utilizate, s-a utilizat metoda

comparaiilor directe.

Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere -

ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe


31/44

31

valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n

zon, sau zone comparabile satisfctor.

Pentru a stabili valoarea de pia a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de pia n

general la nivelul zonei i n special n zona de amplasare a imobilului subiect. Analiza pecriterii

de pia a caracteristicilor i a datelor disponibile, calculul i aplicarea coreciilor de comparaieprezentate au urmrit (cuantificarea pentru ajustare) urmtoarele elementele de comparaie:

a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;

b) condiiile de finanare;

c) condiiile tranzaciei;

d) condiiile pieei;

e) amplasarea;

f) caracteristicile fizice;g) caracteristicile economice;

h) modul de folosin;

i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.

Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la

ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la firmele, ageniile i persoanele direct implicate

n tranzacii. n cazul de fa din publicaiile locale, ct i din informaiile culese de pe diferite

site-uri web, preurile de ofert la spaiul pentru oficiu n zona de analiz difer n funcie de

subzon, acces la utiliti, deschidere la osea, vecinti, suprafaa terenului aferent, existena

parcrii etc.

n tabelul urmtor sunt prezentate principalele caracterici comparabile avute n vedere

pentru estimarea valorii de pia:

Tabelul 3.10 Bunurile imobile comparabile

Caracteristici Obiectul nr.1(999.md)

Obiectul nr.2(999.md)

Obiectul nr.3(999.md)

Amplasare r. Straeni. s. Dolna,str. A. Pukin, 26

Str. Chiinului(Anenii Noi)

Str. Alecsandri,78(Chiinu, Centru)

Preul ,(euro) 2 500 000 70 000 21 900 000Suprafaa total, m.p. 107 950 2 100Preul , (euro/m.p.) 23 364 74 10 429Dreptul de proprietate deplin deplin deplinCondiiile pieii oferta oferta ofertaCondiiile de finanare numerar numerar numerarDrumuri de acces asfalt asfalt asfaltelemente de

infrastructur

Toate comunicatiile Toate comunicatiile Toate comunicatiile


32/44

32

Tabelul 3.11 Determinarea valorii de pia a bunului evaluat prin metoda analizei

comparative a vnzrilor

Caracteristici Obiect.evaluri obiectu nr.1 obiectu nr.2 obiectu nr.3

mplasarea Chiinu, str.Zelinskii 28/7 Anenii NoiLpuneanu 39 Chiinu str.Alexandri 78 Anenii Noi, str.Chiinaului

Suprafata total m.p 913,1 1600 2100 950

reulde ofert(lei) 3066000 2900000 2 500 000reul de ofert (lei/m.p) 1916 1381 2632

reptul de proprietate deplin deplin deplin deplin

justarea 1,00 1,00 1,00reul dup ajustare, lei 1916 1381 2632

Conditiile tranzactiei de piat de ofert de ofert de ofert

justarea 0,95 0,95 0,95retul dup ajustare, lei 1820 1312 2500Conditiile finanare numerar numerar numerar numerarjustarea 1,00 1,00 1,00retul dup ajustare, lei 1820 1312 2500ata ofertei decembrie2013 decembrie2013 decembrie2013 decembrie 2013

justarea 1,00 1,00 1,00retul dup ajustare, lei 1820 1312 2500rum de acces asfalt asfalt asfalt asfalt

justarea 1,00 1,00 1,00retul dup ajustare, lei 1820 1312 2500

elementele denfrastructura

exist exist exist exist


ajustarea amplasarii 0,95 1,00 0,95retul dup ajustare, lei 1729 1312 2375

Starea tehnic aobiectelor

nesatisfctoare nesatisfctoare bun nesatisfctoare


Constructii auxiliare nu exist exist exist nu existjustarea 1,10 1,10 1,00retul dup ajustare, lei 1902 1010 2375

suprafata terenului, ari 64,4 11 17,3 45justarea 1,36 1,32 1,13retul dup ajustare, lei 2587 1333 2684justarea total 1,35 0,97 1,02onderea 3 2 1aloarea total, 1m.p/lei 10876aloarea total, lei 9930646aloarea total, euro 567465

Sursa: ntocmit de autor


33/44

33

Ajustri aplicate:

Prima ajustare a preurilor s-a aplicat pentru condiiile tranzaciei. Aici s-a luat n calcul

faptul c, n urma negocierilor, proprietarii bunurilor expuse spre vnzare, n general cedeaz n

mediu 5 -10% din preul iniial. Lund n considerare caracteristicile bunurilor i segmentul de

pia cruia aparin a fost aplicat o corecie de 5 %.Ajustarea preurilor obiectelor analogice n funcie de amplasare a fost efectuat, deoarece

obiectul analog 1 este amplasat in sat, iar cel evaluat este amplasat n municipiu, astfel acest

factor avnd o influen.

Un important aport asupra valorii l are suprafaa terenului aferent, pentru a determina

ajustarea pentru aceast caracteristic s-a utilizat metoda analizei pare.

Ajustarea la starea fizic s-a determinat prin raportarea coeficientului de uzur fizic a

obiectului evaluat i coeficientul uzurii fizice pentru obiectul analogic. Valoarea de pia a gimnaziului amplasat n mun. Chiinu, str. N. Zelinskii 28/7

estimat prin abordarea comparativ la data de 07.12.2013 constituie 9 930 646 lei sau

567 465euro.

3.3 Metoda veniturilor

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului

operational net ce poate fi generat de acest bun n viitor.

Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:

prognozarea veniturilor viitoare;determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:

plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil este utilizat plata arend. Reieind

din specificul bunului i destinaia acestuiaplata de arend se va calcula in baza anexei nr.8 la

Legea Bugetului pe anul 2013. Prezena construciilor accesorii vor majora plata de arenda

conform datelor pieii cu 10%.

n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:

capitalizarea direct;actualizarea fluxurilor de numerar.n cadrul procesului de determinare a valorii a fost aplicat metoda actualizrii fluxurilor

de numerar. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale


34/44

34

obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune

determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).

Tehnica actualizrii fluxurilor de numerar presupune efectuarea urmtoarelor etape:

1. Determinarea venitului brut potenial (VBP)Venitul brut potenial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii

tuturor spaiilor disponibile fiind egal cu produsul dintre plata de arend i suprafaa bunului.

2. Determinarea venitului brut efectiv (VBE)Venitul brut efectiv este venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil,

innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.

Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:

( ) (4)

unde: VBE - venitul brut efectiv;VBP - venitul brut potenial;

DSL - deducerea pentru spaiile libere;

AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a

spaiilor disponibile;

3. Determinarea cheltuielilor operaionale generale ca include urmtoarele tipuri decheltuieli:

cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare aspaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);

cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitateaexploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru

plata serviciilor comunale i altele);

cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent abunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast

categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i

altele);

cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuireaelementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).

4. Determinarea venitului net operaional: (5)

unde: VBE - venitul brut efectiv;

COcheltuieli operaionale;

5. Valoarea bunului imobil este calculatdupurmtoarea formul:


35/44

35

()

() (6)

unde: tperioada de calcul;

Yrata de actualizare;

Rreversia.

Rata de actualizare reflectateptrile investitorului privind veniturile viitoarei este

estimat n cadrul determinrii valorii bunuluiprin aplicarea metodei adiionrii. Metoda

adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de

actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.

Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de

risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este

similar pentru toate investiiile din economia naional. Rata inflaiei anticipate este determinat

n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Rata riscului reflectrecompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil.

Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase

caracteristic pentru bunurile imobile.

Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul

perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul

imediat urmtor perioadei de calcul dup formula:

() (7)

unde:

Rreversia;

r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.

Rata de capitalizare se estimeaz prin metoda grupului investiional care se bazeaz pe

presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil

evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi

reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale

legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital

propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n pri componente:

teren i construcii).

Rata de capitalizare include rata de rentabilitate a capitalului investit i norma d e

rambursare a capitalului.Rata de rentabilitate a capitalului investit este nivelul profitului pe care

investitorul ateapt s l obin reieind din riscurile legate de bunul imobil i este determinat

prin metoda comulativ fiind egal cu suma ratei fr risc, riscului investiional, lichiditiisczute i a managementului investiional. Norma de rambursare a capitalului se determin prin


36/44

36

metoda lui Ring. Metoda Ring presupune rambursarea liniar a capitalului investit n imobil, n

cazul dat rambursarea capitalului nu presupune renvestirea lui ulterioar. Calculul normei de

rambursare a capitalului se face dup formula:

(8)

unde: NRCnorma rambursrii capitalului;

ndurata de via economic rmas a cldirii;

Pentru calculul normei rambursrii capitalului utilizm Catalogul Mijloacelor fixe i a

activelor materiale aprobat prin HG nr.338 din 21.03.2003.

Tabelul 3.12 Determinarea ratei de actualizare.

Indicatorul Valoare (%)

Rata rentabilitii fr risc 3,5Rata inflaiei 5Rata inflaiei neateptate 2Rata riscului lichiditii sczute 4,3Rata riscului investiional 7Rata de actualizare 21,8


Rata rentabilitii fr risc conform datelor BNM este de 3,5%. Rata inflaiei este

determinat din Legea bugetului pe anul 2013 i din datele Bncii Naionale a Moldovei. Rata

inflaiei neateptate conform datelor statistice se afl n interfalul de 1-2%. Rata lichiditii

sczute este determinat ca produsul dintre valoarea ratei rentabilitii fr risc i termenul deexpunere raional care pentru aceast categorie de bunuri imobile a fost presupus ca 15 luni

raportat la un an de zile respectiv avnd valoarea de 4,3%. Rata riscului investiional a fost

determinat conform (tab. 2.8):

Tabelul 3.13 Determinarea ratei de capitalizare.


Rata rentabilitii fr risc 3,5Rata riscului investiional 7

Rata managementuluiinvestiional 5Rata riscului lichiditii sczute 4,3

Norma de rambursare a capitalului 2,2Rata de capitalizare 22,0


Rata rentabilitii fr risc conform datelor BNM este de 3,5%. Rata managementului

investiional conform datelor pieii este situat ntre 2 5%. Rata lichiditii sczute este de

4,3%. Rata riscului investiional fiind egal cu 7%. Norma de rambursare a capitalului conform

Catalogul Mijloacelor fixe i a activelor materiale va fi egal cu 2,2%


37/44

37

Tabelul 3.14Determinarea ratei riscului investiional.


Riscuri sistematicenrutirea situaiei economice 9Majorarea numrului obiectelor competitive 5

Modificarea legislaiei 7Riscuri nesistematiceCalamiti naturale i situaii de excepie 4

Neachitarea plilor de arend 8Managementul neefectiv 8Factorii criminogeni 9Controale financiare 7Oformarea incorect a contractului de arend 7Suma punctelor 64

Numrul factorilor 9Rata riscului infestiional 7


Astfel, n urma calculelor efectuate rata riscului s-a estimat a fi 7 %.

Ract= 3,5 % + 5 % + 2 % +3,5%+ 7 % = 21%

Tabelul 3.15 Determinarea valorii de pia a obiectlui evavaluriiprin metoda actualizriifluxului de numerar.

Nr. Indicatorii u.m.V. de

bazAnii

2013 2014 2015 2016

1 Suprafaa arendat m2 913,12 Plata de arend lei/m2/an 949,1

3Majorarea prognozat a

plii de arend% 5% 5% 5% 5% 5%

4 Plata de arend ajustat lei/m2/an 997 1046 1099 11545 Venitul brut potenial lei 909954 955452 1003225 1053386

6Ajustare pentru pierderide la NPA

lei 3 % 0,97 0,97 0,97 0,97

7 Venitul brut efectiv lei 882656 926789 973128 1021784

8 CO generale lei 0,001 8422 8422 8422 8422

9 Venitul operaional net lei/m2 874234 918367 964706 101336210 Rata actualizrii % 2111 Factorul actualizrii 0,8264 0,683 0,5645 0,4665

12Fluxuri de venitactualizate

722467 627244 544577 472734

13 Reversia lei 993064614 Reversia actualizat 5605849,715 Valoarea obiectului lei 7972871

Sursa:elaborat de autor

Valoarea de pia a gimnaziului din Mun. Chiinu str. Zelinskii 28/7 calculat prinmetoda actualizrii fluxurilor de numerar la data evalurii constituie 7 972 871 lei sau 455593euro.


38/44

38

3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale

Fiecare dintre metodele de evaluare aplicate conine elemente ale previziunii. Astfel,

ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului

evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare.

Aceast parte a procesului este denumit reconciliere.Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:

1. revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea

diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai

credibile valori;

2. estimarea valorii finale.

Valoarea final a proprietii imobiliare s-a calculat prin aplicarea metodei mediei

ponderateTabelul 3.16 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii de pia finale a obiectului

evaluat

Nr. Indici Ab.

Costurilor

Ab.

ComparativAb.

Veniturilor

1 Corectitudinea informaiei 40 20 402 Exactitatea informaiei 40 20 40

3 Supoziii admise ncalcule 20 40 404 Cap. De a lua nconsideraie conjunct. pieii 20 50 30

5 Cap. de a lua n consideraie rentabilitateaobiectului

20 20 60

6 Capacitatea de a prognoza n timp 20 20 60

7 Cap. de a lua n consideraie capacitileconstructive

60 20 20

8 Coieficieni 31,43 27,14 41,43

9 Greutatea specific, lei 2647025 2695177 3303160

10 Valoarea de pia conform abordrilor, lei 8421968 9930646 797287111 Valoarea depia a obiectului, lei 8645362

Sursa: elaborat de autor

3.5 Determninarea valorii de lichidare

Valoarea de lichidare este valoarea la care obiectul evaluat ar fi putut comercializat pe

piaa concurent deschis, n cazul cnd termenul de vnzare al acestuia a fi mai scurt dect cel

rational de lung pentru acest tip de obiecte pe aceast pia.

Valoare n cazul vnzrii forate este identificat definiiei valorii de pia cu diferena c

timpul pentru operaiunile de marketing este destul de limitat, reclama i expoziie pe pia nu

sunt adecvate n comparaiei cu timpul i condiiile de naintare pe pia, care sunt necesare


39/44

39

pentru primirea unui pre avantajos, vnztorul deasemenea poate fi constrns sau presat de

circumstane.

La baza metodei de calculare a valorii de lichidare a obiectului sta principiul de vnzare

rar pierdere a mrfii la un pre mai jos dect cel de pia. Esena principiului este: pierderile

aprute n rezultatul la un pre mai jos dect cel de pia, se vor compensa din con tul veniturilorparvenite n urma amplasrii mijloacelor bneti primite de la comercializarea mrfii, ntr-un

volum mai mic, dar mai devreme.

Formula de calcul a valorii de lichidare

()

Unde: Vpvaloarea de pia

irata discontului

n - perioada de discontare

mnumrul de capitalizri pe an

Kelcoieficientul elasticitii

Tabelul 3.17 Determinarea valorii de lichidare

Nr. Indicatori Valoarea

1 Valoarea de pia, lei 86453622 Rata anual a discontului, % 21

3 pierderi rezonabile de expunere pe pia, ani 15/12=1,25

4 pierderea fixat de expunere pe pia, ani 3/12=0,25

5 nr. Capitalizrilor pe an 16 pierderi de discontare, ani (3-4) 17 coificient de elascitate 0,948 valoarea de lichidare,lei 67162329 valoarea de lichidare,euro 38378510 VL/V 0,78

Sursa:elaborat de autor

A fost determinat valoarea de lichidare a imobilului n sum de 6 716 232 lei sau 383 785

euro la data de 07.12.2013 ce va fi prezentat pentru instanele de judecat. Diferena dintre

valoare de lichidare i valoarea de pia este de 22 %.


40/44

40

CONCLUZIE

Prezentul raport ne demonstreaz c raportul de evaluare este un document care

explicprocesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care reprezint explicit

informaia utilizat, deasemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus

la formarea opiniei privind valoarea estimmat a bunului imobil n final.n perioada de tranzacie la economia de pia, tipurile de valori de pia a bunurilor

immobile au o semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare.

Valoarea de pia exprim expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobil dat

pentru participanii la pia imobiliar.

n cadrul acestei evalurii am evaluat un bun imobil cu destinaie special i anume socio-

cultural din municipiul Chiinu, ntr-o zon favorabil a oraului i valoara obtinut este

veridic pentru piaa imobiliar. Odata cu aceast dezvoltare am analizat ntreaga piaaimobiliar i am ajuns la concluzia ca piaa imobiliar este tnr i n curs de dezvoltare.

Pentru a efectua un raport de evaluare s-a inspectat bunului imobil i s-a analizat

elementele constructive ale construcii, s-au ales bunuri similar expuse pe pia, s- determinat

gradul de uzur, valoarea de reconstituire a bunului i n final sa determinat valoarea de pia a

bunului imobil.

Rezultatul obtinut de 8 645 362lei sau 494 021euro este rezultatul care a fost obtinut n

urma reconcilierii valorilor.Scopul de baz al evalurii a fost aprecierea valorii de lichidare a

bunului imobil.

n rezultatul calculelor efectuate am obinut valoarea de lichidare egal cu 6 716 232 lei.

Destinaia evalrii a fost prezentat n instan de judecat.

Toate calculele au fost intocmite adecvate i cu bun atitudine.


41/44

41

BIBLIOGRAFIE

1. LEGEA REPUBLICII MOLDOVA privatizrii fondului de locuine Nr.1324-XII din10.03.93 Monitor nr.5/126 din 30.05.1993

2. HOTRRENr. 945 din 20.08.2007 cu privire la msurile de realizare a Legii nr.121-XVI din 4 mai 2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice

3. Ion T.Guu, Republica Moldova: Economia n tranziie, Litera, Chiinu 1998.4. B. Mihai, Situaia macroeconomic actual a rilor din Europa central i de Est,

Academia romn, 1997

5. Codul Civil al Republicii Moldova6. Albu S.,."Evaluarea i gestiunea eficient a patrimoniului public n RM", Autoreferatul

fazei de doctor habilitat n economie. Chiinu 2012, 11 p.

7.Standarde internaionale de evaluare (IVS): ediia a 8-a, 2007.

8. Standardele internaionale de practic n evaluare (GN): ediia a 8 -a 2007.:http://www.anevar.com/standarde_internationale.php

9. MP 013-02. Metodologie privind stabilirea ordinii de prioritate a masurilor dereabilitate termica a cladirilor si instalatiilor aferente. Buletinul Constructiilor nr.5/2002.

10. I 9/1-96. Normativ privind exploatarea instalatiilor sanitare. Colectia Normative sireglementari n constructii - instalatii nr.9, Editura ARTECNO.

11. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=4399:care-sunt-cele-mai-ieftine-cele-mai-scumpe-i-cele-mai-dinamice-zone-imobiliare-din-republica-

moldova&catid=102:real-estate&Itemid=473

12. IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazeleevaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

13. http://chisinauedu.md/Reteaua_scolara accesat la data 06.12.201314. http://geoportal.md/ro/default/map#lat=206602.910555&accesat la data 06.12.201315. https://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+mol

dovaaccesat la data 06.12.2013

16. http://999.md/2899425accesat la data 06.12.201317. http://999.md/35094accesat la data 06.12.201318. http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/43267accesat la data 06.12.201319. http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/4326720. http://www.mdn.md/index.php?view=viewarticle&articleid=15621. http://www.mdn.md/index.php?view=viewarticle&articleid=1
http://chisinauedu.md/Reteaua_scolara%20accesat%20la%20data%2006.12.2013https://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttps://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttps://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttps://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttp://999.md/2899425http://999.md/35094http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/43267http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/43267http://999.md/35094http://999.md/2899425https://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttps://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+moldovahttp://chisinauedu.md/Reteaua_scolara%20accesat%20la%20data%2006.12.2013


42/44

42

ANEX1

Inspectarea obiectului din vederea din fa i vederea din spate


43/44

43

ANEXA 2

32. ,

III. IV , , .

, . , , .

, , , .

II III (. . 40). 1 . . 40 3000 . III II

1 2 3 4 23,3 24,5 26,8 28 26,9 28,3 30,9 32,35 6 7 8 9 29,1 41,9 46,6 48,9 62,9 33,6 48,4 53,8 56,5 72,6. . ( . 40) 6 15 26 29 7 9 4 3

10 611 8 14 10 - 15 14 7 6 100 100


44/44

ANEXA 3

8 .

, , 1 1973 .

V.

I

. . 100 . . 0,25 . , , , . .

46

1 . .

1 46,8

2 49,13 53,8

4 56,2

5 58,5

6 84,2

7 93,6

8 98,2

9 126,4

. , , 0,2 %.

gimnaziul petrenco

Documents

Transcript of gimnaziul petrenco