5

Companii

Gheorghe Iaciu: “Piaþa imobiliarãdevine, din nou, o alternativãla depozitele bancare”Interviu cu domnul Gheorghe Iaciu, important investitorpe piaþa imobiliarã

Reporter: Cum caracterizaþi piaþaimobiliarã din România? Cum a evoluatfaþã de perioada de dinaintea crizei?

Gheorghe Iaciu: Cred cã piaþaimobiliarã este mult mai ordonatã,astãzi, din punct de vedere al planificã-rii zonale ºi al finanþãrii ºi are, zic eu,perspectivã pozitivã, inclusiv pentruunele proiecte care au fost executateîn trecut ºi care acum au probleme deviabilitate.

Piaþa imobiliarã evolueazã cãtre marjescãzute, pe finanþãri mai scumpe pe ter-men mediu, ºi, eventual, finanþãri maiieftine pe termen lung, ceea ce va per-mite o uºoarã apreciere a activelor imo-biliare.

Sunt foarte optimist în ceea ce pri-veºte sectorul rezidenþial. Dar nu creddoar în simple vânzãri, ci cred cã aces-tea trebuie corelate cu serviciile necesa-re pentru un standard de viaþã bun.

Piaþa imobiliarã din România este unacorectã astãzi, mult mai adaptatã posi-bilitãþilor reale ale cetãþenilor.

Euforia de dinaintea crizei a distorsio-nat piaþa imobiliarã.

Reporter: Analiºtii se aºteaptã,anul acesta, la creºteri de preþuri ºi alenumãrului de tranzacþii, pe piaþa imo-biliarã. Care sunt aºteptãrile dumnea-voastrã?

Gheorghe Iaciu: Consider cã vaspori considerabil numãrul de tranzacþii,dar când vorbim de creºteri de preþuritrebuie sã înþelegem cu ce facem com-paraþiile. Putem vorbi de majorãri dacãne referim la aceeaºi tranzacþie, pe ace-eaºi locaþie, dacã raportãm 2014 la 2013.

Dar, în principiu, eu cred cã vor fi corecþiimajore de preþuri faþã de perioada lacare au fost tranzacþionate bunurile carefac obiectul tranzacþiilor de astãzi.

Reporter: Care este diferenþa întreBucureºti ºi alte zone ale þãrii?

Gheorghe Iaciu: Sunt în temã,Impact având proiecte rezidenþiale ºi înalte oraºe decât Bucureºti, ºi pot sãspun cã existã anumite categorii de in-vestiþii imobiliare care, în provincie, aumarje mai scãzute ºi un volum devânzãri total mic, ceea ce nu prea per-mite proiecte mari sau investitori maripentru derularea lor.

De aceea, în cazul Impact, strategia estede dezinvestire în provincie, în perioadaurmãtoare, ºi focusare pe Bucureºti. În

schimb, pe domeniul birourilor, pot sãspun cã existã apetit ºi în oraºe mai im-portante din România.

De exemplu, în Iaºi, am achiziþionatMoldova Mall cu sco-pul de a-l converti înbirouri.

Reporter: Cum aue v o l u a t a º t e p t ã r i l eclienþilor, pe segmentulde birouri?

Gheorghe Iaciu: În provincie, înanumite oraºe, existã forþã de muncãcalificatã ºi nu aºa de scumpã ca în Bucu-reºti, ºi este loc pentru chirii bune la bi-rouri.

În Bucureºti, este o presiune mare peforþa de muncã, automat salariile sunt

mari, ºi orice cost redus este un benefi-ciu, de aceea, existã o presiune pe par-tea de chirii. În plus, dezvoltarea haoti-cã ºi finanþarea haoticã a unor proiecteau dus la o supraofertã, pe piaþa de bi-rouri, dar nu numai. Practic, au fostmulte relocãri în detrimentul tuturorinvestitorilor din piaþa imobiliarã din Bucu-reºti. Mã aºtept la preþuri corecte, pen-tru perioada urmãtoare. Nu cred cã vormai fi aventurieri care sã plãteascã pre-þuri mari ºi nici nu vor fi susþinuþi debãnci în astfel de achiziþii, prin urmare,cred într-o creºtere moderatã.

Reporter: Ce portofoliu de investiþiiaveþi pe piaþa imobiliarã? Ce proiecteimobiliare aveþi în derulare?

Gheorghe Iaciu: Anul 2014 a debu-tat cu achiziþia Moldova Mall. Este unproiect în care urmeazã sã investescaproximativ 7 milioane de euro pentruconversia din comercial în birouri. Pe-rioada de derulare ar trebui sã fie2014-2015, adicã intenþionez sã finali-zez aceastã transformare la începutulanului 2015.

În afarã de Moldova Mall, în cadrulExpo Market Doraly, avem o extinderede aproximativ 4000 metri pãtraþi despaþii comerciale ºi depozitare, la Do-raly Mall suntem în cãutare de achiziþii,iar în cadrul Impact Developer& Con-tractor, la care am o deþinere de 47%din companie, avem proiecte de zeci demilioane de euro anual în perioada ur-mãtoare. Acolo vrem o adevãratã revo-

luþie, respectiv sã con-struim multe zeci de miide metri pãtraþi, inclusivun complex de relaxareºi sport, în cadrul proiec-tului Greenfield, pe care

îl considerãm strict necesar.Proiectul Greenfield va ajunge la un

nivel de 6000 apartamente, în decursde 10 ani.

Pentru acest proiect, am lansat iniþia-tiva de majorare de capital, de aproxi-mativ 18 milioane euro, care cred cã vafi o reuºitã.

Omul de afaceri Gheorghe Iaciu a renunþat, recent, la deþine-rea de 5% din SIF Munteania, spunând cã doreºte sã se concen-treze pe afacerile imobiliare. Pe lângã complexul comercialExpo Market Doraly, domnia sa deþine 47% din acþiunile dez-voltatorului “Impact Developer & Contractor”. La începutulanului, Gheorghe Iaciu a achiziþionat “Moldova Mall” din Iaºi.Omul de afaceri ne-a acordat un interviu despre planurile saleprivind aceste proiecte.

“Vrem o adevãratãrevoluþie la

Impact”.

6 BURSA Construcþiilor nr. 2 / 2014

Reporter: Vreþi sã renunþaþi la uneleproiecte ale Impact ?

Gheorghe Iaciu: La Impact, pe Bucu-reºti, avem douã locaþii importante - 50ha în Bãneasa, sectorul 1, Bucureºti ºi 25ha în sectorul 6. Vrem sã le dezvoltãmpe acestea.

În sectorul 6, este nevoie de infra-structurã în zonã ca sã putem discutadespre dezvoltare. Sã sperãm cãse va întâmpla. Existã o viziune aprimãriei Bucureºtiului ºi a secto-rului 6 de a creºte zona respecti-vã, de a o lega cu Centura, de a oface mai integratã cu oraºul ºi,abia atunci, putem vorbi despreproiecte mari acolo.

Reporter: La Doraly ce planuri aveþi?

Gheorghe Iaciu: În cadrul Doraly,anul acesta, construim 4000 mp, anulviitor este posibil sã mai construim încã6-8000 mp ºi dacã privim aºa, pânã în2020, probabil am putea construi alþi15.000 mp. Avem un semnal pozitiv, amconstruit ºi anul trecut ºi am închiriat100%, credem cã ºi anul acesta va fiacelaºi lucru. Nu construim speculativ,construim doar la cerere.

Suntem foarte mulþumiþi de dezvolta-re, iar în cadrul colaborãrii cu HSBC,vom trece la nivelul urmãtor, respectivsã extindem investiþiile. Dar, din pãcate,existã ºi o anumitã conjuncturã de re-

giune. Momentan fondurile mari atragmai uºor bani pentru þãri dezvoltateprecum UK, Franþa, Germania. Noi sun-tem pe cale sã devenim o piaþã emer-gentã ºi sã ajungem printre cei care voratrage atenþia, în perspectivã, imediatdupã þãrile dezvoltate.

Imediat ce acestea vor fi saturate deinvestiþii, banii vor veni cãtre România,

zic eu, cu prioritate faþã de alte þãri,pentru cã, aici, nu s-au întâmplat multetranzacþii în ultima vreme ºi sunt multede facut. Este bine ca tranzacþiile sãrãmânã într-un ritm normal, nu într-unritm copleºitor care sã ducã, din nou, lao bulã, cum s-a întâmplat în 2007-2008.

Reporter: La un moment dat, vãgândeaþi sã ieºiþi de tot de la Doraly.

Gheorghe Iaciu: Întotdeauna, unfond intrã ºi iese dintr-o afacere, dar noivrem sã trecem la un alt nivel. Adicã, dela un singur proiect, vrem sã asamblãmmai multe proiecte ºi, în cadrul acesto-ra, sã avem un rol. Acesta este si contex-tul în care am preluat “Moldova Mall” .Sper sã reuºim cu sprijinul arhitecþilor ºi

autoritãþilor locale sã îl transformãmîntr-un proiect de referinþã pentruoraºul Iaºi. Finanþarea este din bugetulpropriu, nu vom folosi finanþare de labãnci.

Reporter: Consideraþi cã este nece-sarã o schimbare a modelului de busi-ness, la Impact?

Gheorghe Iaciu: Legat de Impact,cred cã este afacerea cu cea maimare creºtere în perspectiva ime-diatã.

În general, este nevoie de oschimbare a modelului de busi-ness ºi cei care înþeleg cum sã seadapteze, astãzi, vor fi cei care vor

face ºi profituri. În cadrul Impact, estevorba despre o schimbare radicalã, adi-cã sã trecem de la o firmã perceputã cãlivreazã o calitate slabã,la o f irmã perceputãdrept foarte profesionistãºi care livreazã calitatede excepþie. Pentru aface aceastã trecere,este nevoie sã schim-bãm modelul de busi-n e s s , s ã c o m p l e t ã mechipa care implementeazã proiectele.

Reporter: În ce orizont de timp vãaºteptaþi sã vã recuperaþi investiþiile?

Gheorghe Iaciu: Depinde ce înþele-gem prin asta, pentru cã, de exemplu,

dacã vindem “Moldova Mall”, recupe-rãm investiþia imediat ºi facem ºi profit.Acelaºi lucru este ºi la Impact.

În ambele cazuri, dacã aº rãmâne în in-vestiþii, cred cã o perioadã de recuperarear fi de cinci ani. Este, de fapt, o aºteptareminimã la proiectele la care aleg sã mãimplic, altminteri ºedeam pe câºtigurimici investit în alte companii de la Bursã.

Reporter: SIF Muntenia…

Gheorghe Iaciu: Eu consider cãdacã poþi sã faci ceva într-o companie,faci, dacã nu poþi sã faci mare lucru,este mai bine ca, pânã la urmã, sã vinziºi sã pleci.

În cazul SIF Muntenia, am ales sã vândºi sã plec ºi sã mã implic unde pot sã facceva. Existã un potenþial foarte mare încadrul SIF-urilor. Însã, atâta timp cât le-

gislaþia nu se modeleazãastfel încât acþionarii sãaibã un cuvânt de spus înce priveºte managemen-tul, de ce sã stea în acþio-nariat un om care e capa-bil sã se descurce cu baniilui într-o altã societate?

La Impact, am 47%, iardacã propun un obiectiv, am ºansãmare sã se îndeplineascã. Aºa seîntâmplã ºi în cadrul Expo Market ºi încazul Moldova Mall sau Doraly Mall.

Pot sã schimb lucrurile ºi repede.

“Finanþarea haoticã a proiectelorimobiliare a dus la o supraofertã ºipierderi pentru toþi cei implicaþi cu

excepþia vânzãtorilor”.

“Bãncile au fost înpoziþie de forþã,

însã, uºor-uºor, sestabileºte

echilibrul”.

Greenfield - Cartierul Rubin

Companii

7

Este drept cã oamenii care lucreazã cumine sunt sub presiune. Cei de la Mol-dova Mall ºi Impact îmi spuneau cã suntcopleºiþi. Dar trecem de la un model încare nu se mai fãceau bani la unul încare facem bani. Nu fac doar eu. I-ammotivat suplimentar pe angajaþi dinziua în care am preluat companiile. Esteo muncã de echipã. Eu am un rol strate-gic, cu implicare pe partea de finanþare,dar ei sunt cei care pun în practicã ceeace se stabileºte dec o mu n a c o r d c ãeste bine pentrucompanie. Ei suntcei care fac tran-sformarea ºi, pânãacum, sunt foartemulþumit.

Sper ca MoldovaMall ºi Impact sãdevinã companii de excepþie.

Reporter: Schimbaþi numele Moldo-va Mall?

Gheorghe Iaciu: Se va numi “Moldo-va Center”. Va avea o componentã comer-cialã – “Moldova Shopping Center “– ºiuna de business – “Moldova Business Cen-ter”.

Pe primul segment, ne vom axa peserviciile ºi produsele dedicate nevoiloroamenilor care lucreazã în zonã. Vomacorda acestui segment parterul, etajulunu ºi etajul doi, iar de la doi la ºase vorfi birouri. Respectiv 10.000 mp construiþivor trece în zona de birouri, iar 7.500mp în zona de depozitare ºi comercial.

Reporter: Ce clienþi posibili de biro-uri aveþi acolo?

Gheorghe Iaciu: S-a fãcut un Stu-diu de Fezabilitate ºi s-au purtat câtevadiscuþii cu potenþiali chiriaºi. Se va con-

strui o clãdire de CLASA A de birouri.Avem posibilitatea de a preînchiriaproiectul pânã la finalizare. Pentru o pe-rioadã scurtã de la achiziþie, nivelul decerere este rezonabil.

Reporter: Uniunea Bancarã Euro-peanã a adoptat procedura de “bail-in”,astfel cã, din 2015, bãncile cu problemear putea fi salvate cu banii din depozite.Este piaþa imobiliarã o alternativã de in-vestiþie?

Gheorghe Iaciu:

Am o grijã legatã deacest subiect. Piaþaimobiliarã este clar oalternativã.

Noi chiar targetãmstrategic acest tip declient la Impact.

Credem cã existãoameni care vor sã

plaseze banii ºi cineva sã le administre-ze proprietãþile ºi sã le dea randamen-tele fãrã ca ei sã se deranjeze.

Reporter: Consideraþi cã, în Bucu-reºti, sunt ºi proiecte prost plasate?

Gheorghe Iaciu: În Bucureºti, Ilfov,da. Existã multe proiecte prost plasatepentru cã se credea cã merge oriunde,oricum. Acum, o locaþie mai bunã, o con-strucþie mai mulatã pe nevoile oameni-lor, în condiþiile pieþei de astãzi, permitclienþilor sã se relocheze adecvat. Unelelocaþii nu au o perspectivã financiarãatât de bunã în principal datoritã loca-þiei. Este greu de gestionat un astfel deproiect, pentru cã rãmâne un câºtig ex-trem de mic în caz ca este restructurat.

Reporter: Mai este loc de construcþiinoi în Bucureºti?

Gheorghe Iaciu: Loc de proiectenoi, da. Proiectele cu probleme vor fi re-zolvate pe termen lung, nu cred cã petermen mediu.

Bãncile ar trebui sã facã ºi ele niºtepaºi mari spre normalitate.

Reporter: Cum caracterizaþi relaþiacu bãncile?

Gheorghe Iaciu: Pânã acum, bãnci-le au fost în poziþie de forþã, însã,uºor-uºor, se stabileºte echilibrul, respec-tiv firmele care sunt viabile încep sãaibã putere de negociere. Din pãcate, îndomeniul imobiliar, a fost o supraîncãr-care în portofoliul bãncilor.

Astfel, în ultima perioadã, s-a puspresiune pe clienþii buni, li s-au mãritcosturile dincolo de limitele normaletocmai pentru cã puteau plãti ºi nu ave-au alternative. Practic, relaþiile s-au de-

teriorat între bãnci ºi clienþii buni dinimobiliare.

În perspectivã, cred cã va fi o reaºeza-re a relaþiilor, în care firmele se vor aco-moda mai bine cu anumite bãnci. Astã-zi, sunt greu de fãcut proiecte imobliarecu bãncile. Sperãm cã vor ajunge la rea-litate ºi vor sprijini ºi imobiliarele dinRomânia. Se vor pierde niºte bani prinrestructurarea creditelor amânate la re-structurare, se va reduce datoria pe ter-men scurt a þãrii, se îmbunãtãþeºte ra-tingul þãrii, scade costul banilor ºi creºtevaloarea activelor. Din pãcate, bãncileaºteaptã sã facã profit pentru a faceaceastã “coafare” a creditelor. Dar, real,ea trebuie fãcutã, probabil Banca Naþio-nalã va decide cât de repede.

Reporter: Consideraþi cã piaþa noastrãimobiliarã este propice pentru plasa-mente pe termen lung sau pentru spe-culaþii?

Gheorghe Iaciu: A început sã devi-nã chiar propice pentru speculaþii. Dareu, personal, nu fac speculaþii. Zonamea de interes sunt proiectele pe ter-men lung. Astãzi, existã locaþii care potfi viabile, dar sunt supraevaluate. Credcã, în unele cazuri, preþurile ar puteacreºte, dar, în foarte multe cazuri, vorscãdea faþã de aºteptãrile vânzãtorilor.Vânzãtorii nu vor sã coreleze preþurilecu piaþa, ci, pur ºi simplu, cu aºteptãrileproprii. Noi, care am vrea sã cumpãrãm,le corelãm cu piaþa.

“Nu cred cã vor mai fiaventurieri care sã

plãteascã preþuri mari ºinici nu vor fi susþinuþi de

bãnci în astfel deachiziþii”.

“Relaþiile s-au deterioratîntre bãnci ºi clienþii buni

în ultimii ani”.

Greenfield - Cartierul Blue

Greenfield - Cartierul Topaz

8 BURSA Construcþiilor nr. 2 / 2014

Reporter: Cum credeþi cã va arãtacasa viitorului pentru oamenii de afa-ceri?

Gheorghe Iaciu: Eu consider cã lo-cuinþa trebuie sã îþi facã viaþa o plãcere,adicã sã te delectezi trãind în casa ta.Dacã ai capacitatea financiarã sã faci oasemenea casã, este normal sã o faci.Dovada cã existã piaþã, sunt companiispecializate pe case inteligente ºi care auîn România afaceri tot mai mari.

Astãzi, este posibil sã controlezi de ladistanþã temperatura din casã, sã co-manzi de pe telefon muzica ºi tot felul delucruri care nici nuîþi trec prin cap.

Desigur, poatedeveni o apãsaresã fii prea tehno-logizat. Depindecine este clientul.Sunt oameni foar-te tineri care lucreazã foarte uºor cugadgeturile, cu telefoanele, lor li separe absolut normal sã le faci o casãde genul acesta. Când cineva are difi-cultãþi în a folosi un computer, va fi unchin sã-ºi administreze o casã inteli-gentã. Existã aceastã disproporþie, ba-nii nu existã la oamenii tineri, sunt laoamenii bãtrâni, iar oamenii bãtrâninu doresc gadgeturi. Cel puþin nu sufi-cient de mulþi pentru a genera, la sca-rã mare, proiecte de astfel de case inte-

ligente. Eu cred cã, în 5 ani de zile, pu-tem vorbi de aºa ceva, în contextul încare România va evolua conformaºteptãrilor cu o creºtere de PIB serioa-sã care sã permitã câºtiguri salarialemari.

Peste cinci ani, când cineva îºi va con-strui apartamentul, o sã îºi doreascã unminim de automatizare, iar peste zeceani, într-adevãr, mã aºtept sã existe pre-ponderent case inteligente comandate,pentru cã ºi oamenii ºi le vor putea permi-te.

Reporter: Cum vã afecteazã mãsurileluate la nivel guver-namental în busi-ness?

Gheorghe Ia-

ciu: Dacã ne referimla piaþa de capital,de exemplu, faptulcã au fost listãri este

un lucru pozitiv, însã nu s-au rezolvat toa-te probleme Bursei.

Legislaþia este restrictivã, pentru cã existãpraguri de deþinere. Cred cã Bursa trebuielãsatã mai liberã.

Reporter: ªi dacã ne referim la taxepentru piaþa imobiliarã?

Gheorghe Iaciu: Cred cã sunt foar-te ridicate. Pe partea de închiriere, la1000 de euro, avem 240 euro TVA,avem o componentã de impozit pe pro-prietate, care este de la 1,5% la 1,8%, ºi

care ajunge la echivalentul de 200 ºiceva de euro pe un apartament pe lunã.

Mai apar ºi alte costuri ºi, atunci, rãmâicu o sumã micã din care ai de platã ºi im-pozit pe profit, în afarã de amortizare.

Astfel, constaþi cã o afacere imobiliarãde tip rezidenþial care trãieºte prin închi-riere are o perioadã de recuperare de 20de ani, ceea ce cred cã este foarte mult ºinu este viabilã pentru finanþãri.

Reporter: Cu ce tip de susþinere ar pu-tea sã vinã statul?

Gheorghe Iaciu: Cred cã reducereaTVA ºi generalizarea unei TVA redusãpentru toate locuinþele ar fi soluþii.Acum se aplicã doar pentru locuinþelefoarte mici, o TVA de 5% care este foar-te bunã.

Pentru case, este foarte greu sã te califici.În plus, dacã statul ar fi fãcut drumurile,

toþi am fi avut costuri mai mici, pentru cãmaterialele de construcþii sunt grele, auvolum, valoare micã, ele trebuie plimba-te prin toatã þara ºi existã o problemã pepartea de logisticã pentru a fi eficient.Autostrãzile ar fi un ajutor.

Apoi, astãzi, calea feratã este maiscumpã decât calea terestrã. De ce esteaºa, nu pot sã îmi dau seama.

Este cu 35% mai scump sã aducem cã-rãmidã din Iaºi pe calea feratã decâtauto.

Deci statul ar putea sã ne ajute pe lo-gisticã, ar putea sã ne ajute pe partea

de TVA, ar putea sã ajute la impozitare,care nu trebuie aplicatã pe proprietatecând deþinerea proprietãþii este pentru

vânzare, îl construiesc ca sã îl vând.Programul Noua Casã, care favorizea-

zã clientul final sã cumpere cu garanþiastatului, la un cost al banilor mai scãzut,este foarte bun.

În ce priveºte bãncile, eu cred cã sin-gurul mod în care ne poate ajuta este cabãncile sã fie forþate sã confirme ce cre-dite sunt cu adevãrat proaste ºi ce cre-dite sunt bune ºi sã îºi provizionezeadecvat.

Companiile trebuie sã se capitalizeze,ceea ce va permite o reducere a costuluibanilor, o diminuare a nivelului la caresunt evaluate proprietãþile în România.Este un lanþ complet care trebuie ajustat,astfel încât piaþa imobiliarã sã renascã.

“Astãzi, sunt greu de fãcutproiecte imobiliare cubãncile din România”.

“În cazul Impact, strategiaeste de dezinvestire înprovincie, în perioada

urmãtoare, ºi focusare peBucureºti”.

Moldova Mall

Companii