1

EVALUAREA EVALUAREA PENTRU PENTRU

GARANTAREA IMPRUMUTULUIGARANTAREA IMPRUMUTULUI

SCOPUL EVALURIISCOPUL EVALURII

- Evaluare pentru garantare imprumuturi bancare- Evaluare pentru impozitare- Evaluare pentru raportare financiara- Evaluare pentru vanzare-cumparare- Evaluare pentru fuziuni- Evaluare pentru lichidare- Evaluare pentru asigurare- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor- Evaluare pentru expropriere- Evaluare pentru aport in natura

ARIA DE CUPRINDERE

� Tipuri: imobile, bunuri mobile, capacitati de productie

� Destinatii: credite, garantare credite, obligatiuni

� Beneficiari: banci, fonduri de investitii, fonduri de garantare, parteneri comerciali

Standard Standard InternaŃionalInternaŃional de de AplicaŃieAplicaŃieînîn EvaluareEvaluare IVA 2:IVA 2:EvaluareaEvaluarea pentrupentru garantareagarantareaîmprumutuluiîmprumutului ((RevizuitRevizuit înîn 2007)2007)

2

Scopul standardului IVA 2

� ofera instrucŃiuni evaluatorilor care elaboreazărapoarte de evaluare pentru garantareaîmprumuturilor;

� ofera cadrul în care evaluatorii pot face evaluăripentru instituŃiile de creditare şi alte instituŃii care oferă finanŃări, care trebuie garantate cu active corporale, atât pentru creditele destinate persoanelor fizice, cât şi persoanelor juridice.

� stabileste diferentele dintre evaluarile destinate pentru garantarea creditelor si evaluarile destinate raportarilor financiare;

Valori evaluate

� De regula se ia in considerare valoarea de piata, scopul evaluarii fiind asigurarea posibilitatilor de rambursare si nu preluarea activului.

� In anumite cazuri se pot lua in considerare valori in afara valorii de piata (valoarea de utilizare in continuitate sau valoarea de lichidare).

� Evaluatorul trebuie sa fie foarte atent pentru a evitaorice situatie in care estimarile valorilor din afarapietei pot fi confundate cu estimarile valorii de piata.

Definitii

�� ValoareaValoarea de de piaŃăpiaŃă. Suma estimată pentrucare o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie cu preŃdeterminat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părŃileimplicate au acŃionat în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere (IVS 1, paragraful 3.1).

�� IpotecaIpoteca.. Plasarea unei proprietăŃi dreptgaranŃie pentru rambursarea unui credit, cu clauza de rambursare a acestuia la scadenŃă. În cazul încetării plăŃii ratelor la credit, de către debitor, creditorul poate în mod legal săexecute garanŃia.

3

� Proprietate specializată. O proprietate care se vinde rar pe piaŃa liberă sau niciodată, cu excepŃia cazului în care se vinde întreagaîntreprindere sau entitatea din care face parte, datorită unicităŃii sale, rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraŃia sa, din mărimea, localizarea saudin alte caracteristici.

�� ProprietProprietăăŃiŃi generatoaregeneratoare de de afaceriafaceri.

Anumite clase de proprietate imobiliară care sunt concepute pentru un gen specific de afacere şi care se tranzacŃionează pe piaŃă, având în vedere potenŃialul lor de a genera profit.

�� ValoareaValoarea de de garantaregarantare a a credituluicreditului ipotecaripotecar. Valoarea proprietăŃii, determinată printr-o estimareprudentă a vandabilităŃii viitoare a proprietăŃii, pebaza aspecteloraspectelor mentenabilementenabile pepe termentermen lung ale lung ale proprietproprietăăŃiiŃii, condiŃiilor normale şi locale ale pieŃei, utilizării curente şi utilizărilor alternative adecvate ale proprietăŃii. În estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau în considerare elementespeculative. Valoarea de garantare a credituluiipotecar fundamentată într-o manieră clară şitransparentă. (Această definiŃie este preluată din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European).

AplicareAplicare

� Pentru efectuarea evaluărilor, conforme cu acestStandard şi cu Principiile de evaluare general acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii sărespecte toate secŃiunile din Codul Deontologic IVS, referitoare la etică, competenŃă, prezentareainformaŃiilor şi raportare.

� În efectuarea evaluărilor proprietăŃilor ale cărorrezultate vor fi utilizate pentru garantareaîmprumuturilor, evaluatorii vor estima în mod normal valoarea de piaŃă a activelor acestora, în conformitatecu aceste Standarde InternaŃionale de Evaluare.

4

� Când circumstanŃele, reglementările şi legile conŃin sau solicită devieri de la valoarea de piaŃă, şi numai în aceste circumstanŃe, evaluatorii vor aplica alte definiŃii ale valorii şi procedurilor care ar fi adecvate.

� Această deviere va fi menŃionată clar şi va fi explicată în raportul sau în certificarea evaluării, împreună cu precizarea şi definiŃia tipului de valoare estimată şi cu o explicaŃie a motivelor pentru această deviere. Dacă există o diferenŃă substanŃială între valoarea de piaŃă a proprietăŃii şi un tip alternativ de valoare raportată, acest lucru ar trebui menŃionat în raport sau certificat şi discutat cu clientul.

� Rapoartele şi estimările evaluărilor clare, obiective, pertinente şi inteligibile sunt importante pentru toate evaluările în care împrumuturile trebuie garantate prin active ale proprietăŃii.

� În efectuarea evaluărilor proprietăŃilor înscopul garantării împrumuturilor, evaluatorii vor prezenta valoarea de piaŃăa acestor proprietăŃi, în conformitate cu aceste Standarde InternaŃionale de Evaluare.

� Raportul de evaluare elaborat pentru garantarea împrumuturilor nu va fi în mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare financiară.

� Ipotezele pe care se bazează evaluarea pot fi diferite:principiul de bază al multor evaluăripentru raportarea financiară îl reprezintăipoteza continuităŃii activităŃii entităŃii.

5

Comentarii

� trebuie identificata, în mod clar, proprietateacare va servi drept garanŃie. Dacă existăcombinări de proprietate imobiliară şi bunurimobile, este necesară o atenŃie sporităpentru a distinge cele două tipuri de proprietate.

CConditii genonditii geneerale de preselectare a rale de preselectare a bunurilor pentru admiterea in garantiebunurilor pentru admiterea in garantie:

� sa aiba capacitatea de a fi valorificate; � sa poata fi asigurate;

� sa se afle în circuitul civil si asupra acestora sa se poata constitui sarcini.

Teren liber intravilan

� actul de proprietate� documentia de cadastru: plan de amplasament si

delimitare a bunului imobil; plan de amplasament in zona; fisa bunului imobil

� dovada scoaterii definitive din circuitul agricol� certificat de urbanism � incheiere de intabulare� extras de Carte Funciara pentru informare.

Teren si constructiile aferente

� documentele de proprietate� dosar de cadastru: fisa bunului imobil; plan de

amplasament si delimitare a bunului imobil; releveecladiri/nivele; plan de amplasament in zona

� certificat de urbanism� autorizatie de construire� proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor� incheierea de intabulare atat pentru teren, cat si

pentru constructie� extras de Carte Funciara pentru informare

6

Apartamente

� documentele de proprietate� documetatie de cadastru: fisa bunului imobil;

plan de amplasament si delimitare a bunuluiimobil; releveu apartament; plan de amplasament in zona

� incheiere de intabulare� *extras de Carte Funciara pentru informare

Documente de proprietatepentru apartamente în blocuri:

� contract de vânzare cumpărare încheiat cu o unitate de stat� contract de construire încheiat cu o firmă de construcŃii� contract de vânzare cumpărare sau act donaŃie în formă

autentică notarială� certificat de moştenitor care să ateste faptul că apartamentul

a fost dobândit de actualii proprietari prin moştenire� hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă pronunŃată în

urma unui proces de divorŃ, partaj etc., în baza căreia a fost atribuit dreptul de proprietate şi posesie actualului proprietar

Documente de proprietatepentru terenuri:

� contract de vânzare-cumpărare sau act donaŃie în formă autentică notarială prin care s-a dobândit terenul

� certificat de moştenitor care să ateste faptul că proprietatea a fost dobândită de actualii proprietari prin moştenire împreună cu actele defunctului

� hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă pronunŃată în urma unui proces de divorŃ, partaj, etc., în baza căreia a fost atribuit dreptul de proprietate şi posesie actualului proprietar

� titlu de proprietar eliberat de Comisia JudeŃeană de Stabilire aDreptului de Proprietate a Terenurilor (aceste titluri s-au eliberat proprietarilor ce şi-au redobândit terenurile în baza legii fondului funciar nr 18/1991)

Documente de proprietatepentru terenuri si constructii:

� contract de vânzare-cumpărare sau act donaŃie în formă autentică notarială prin care s-a dobândit terenul şi construcŃia

� certificat de moştenitor care să ateste faptul că proprietatea a fost dobândită de actualii proprietari prin moştenire împreună cu actele defunctului

� contract de vânzare-cumpărare sau act donaŃie în formă autentică notarială prin care s-a dobândit terenul şi autorizaŃia de construire şi certificatul de urbanism, ambele eliberate de Primărie, pentru construcŃie

� hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă pronunŃată în urma unui proces de divorŃ, partaj, etc., în baza căreia imobilul a fost atribuit în deplină proprietate şi posesie actualului proprietar

7

Pentru imobile nationalizate restituitefostilor proprietari

� hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă

� dispoziŃia Primăriei de restituire a imobilului� proces-verbal de predare a imobilului

eliberat de Serviciul Executori Judecătoreşti

1. InvestiŃiile imobiliare

� se evaluează în mod individual. � este însă posibil ca instituŃiile de creditare să

dorească să cunoască valoarea unei proprietăŃi, ca făcând parte dintr-un portofoliu de proprietăŃi (trebuie prezentată clar diferenŃa dintre valoarea proprietăŃii individuale, în ipoteza că aceasta se vinde individual şi valoarea ei, ca parte a unui portofoliu).

� deşi evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare şi a vandabilităŃii proprietăŃii pe durata creditului, în sfera evaluării nu intră consultanŃa privind aspecte legate de evolutia pietei, abilitatea chiriaşului de a-şi respecta obligaŃiile viitoare etc.

2. ProprietăŃi ocupate de proprietar

� Trebuie evaluate în ipoteza unei proprietăŃilibere (neocupată)

� Deşi proprietarul ocupant este participant pe piaŃă, în evaluare, nu se va Ńine cont de nici un avantaj care rezultă din faptul că proprietatea este ocupată de către proprietarul ei.

3. Închirieri între părŃi asociate sauîn legătură

� Daca proprietatea oferită drept garanŃie esteînchiriată unei părŃi aflate într-o relaŃie cu creditoruleste nevoie de precauŃie.

� Dacă evaluatorul consideră că închirierea crează înacest caz un flux de venituri mai favorabil faŃă de celobtenabil printr-o tranzacŃie nepărtinitoare, cum ar fiînchirierea către o terŃă părte, creditorul va fiavertizat şi este posibil ca acea proprietateînchiriată, oferită drept garanŃie, să nu fie adecvată.

8

4. Stimulente de vânzare

� Vânzătorii de proprietăŃi şi, în special, antreprenoriide proprietăŃi imobiliare, oferă adesea stimulentecumpărătorilor. Exemple: garanŃiile privind venitul din închiriere, contribuirea la costurile de mutare sau de echipare ale cumpărătorului sau furnizarea de bunurimobile, cum ar fi mobilierul sau echipamente.

� Valoarea de piaŃă nu ia în considerare preŃurilemajorate datorită unor consideraŃii sau concesiispeciale (IVS 1, paragraful 3.2.1). În aceste cazuri, este oportună înştiinŃarea creditorului despre efectulpe care stimulentele oferite îl au asupra preŃurilorcurente de vânzare.

5. ProprietăŃi specializate

� ProprietăŃile specializate care, prin definiŃie, au o vandabilitate limitată şi valoarea este derivată din valoarea totală a întreprinderii pot fi inadecvate ca garanŃii distincte pentru împrumuturi.

� Dacă acestea sunt considerate garanŃii pentru un împrumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizări în ipoteza unei proprietăŃi vacante şi a explicării complete a tuturor ipotezelor.

� Evaluarea unei proprietăŃi specializate poate fi necesară în cazul încare proprietatea este parte a unei întreprinderi care îşi continuăactivitatea. Creditorul ar trebui atenŃionat că evaluarea estedependentă de o rentabilitate continuă sau de continuitatea exploatării. Dacă valoarea determinată pe ipoteza unei proprietăŃi vacante estepotenŃial mai mică, acest lucru trebuie adus în atenŃia creditorului.

6. ProprietăŃi generatoare de afaceri

� Hotelurile, alte întreprinderi de agrement, sunt evaluate de regulă în conformitate cu estimarea atentă a unui nivel fundamentat al veniturilor rezultat din realizări sau previziuni, excluzând orice fost autorizată şi destinată exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate în mod uzual pe baza profitabilităŃii, dar excluzând orice fond comercial personal.

� În asemenea cazuri, creditorul trebuie să fie atenŃionat de diferenŃa semnificativă în valoare ce ar putea să existe între continuarea exploatării şi una din situaŃiile:

7. ProprietăŃi în dezvoltare

� ProprietăŃile deŃinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru dezvoltare cu clădiri nespecializate, trebuie evaluate prin luarea în considerare a drepturilor şi reglementărilor de dezvoltare existente şi potenŃiale.

� Orice ipoteze cu privire la planificarea urbană şi alŃi factori importanŃi trebuie să fie rezonabile şi trebuie enunŃate explicit în raportul sau certificatul de evaluare.

9

� Metoda adecvată de evaluare a proprietăŃilor în dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al proprietăŃii, la data evaluării şi de măsura în care proprietatea poate fi vândută sau închiriată, înainte de finalizarea dezvoltării.

� Metoda trebuie discutată şi convenită cu creditorul înainte de începerea evaluării.

8. Active epuizabile

� Exemplu: minele, cariere - Trebuie bine cunoscuta cantitatea activelor epuizabile şi de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.

� Un contract de închiriere, în care chiria contractuală este mai mare decât chiria de piaŃă sau economică, poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuită acestui factor scade pe măsură ce durata de închiriere descreşte.

Vânzarea forŃată sau perioadele de vânzare cu marketing limitat

� Unele instituŃiile de credit pot solicita evaluări pentru vânzări forŃatesau lichidări sau impun un timp limitat pentru vânzarea garanŃiei.

� Deoarece impactul unei astfel de constrângeri asupra preŃuluiobtenabil, va depinde de circumstanŃele în care are loc vânzarea, estenerealist ca evaluatorul să facă supoziŃii asupra preŃului obtenabil, fărăsă cunoască motivele constrângerii sau circumstanŃele în care proprietatea va fi oferită spre vânzare.

� Pe baza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativă, însă creditorul ar trebui atenŃionat asupra faptuluică opinia IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutuluievaluatorului este valabilă numai la data evaluării şi că aceasta arputea fi nereală pentru o eventuală executare a garanŃiei, în cazul încare condiŃiile de piaŃă şi circumstanŃele vânzării pot fi diferite.

CERINTELE RAPORTULUI DE EVALUARE

�� Sa contina referiri specifice la definitia valorii de piata, Sa contina referiri specifice la definitia valorii de piata, impreuna cu explicatiile specifice referitoare la modul cum a impreuna cu explicatiile specifice referitoare la modul cum a fost vazuta proprietatea ca utilitate sau ca fiind cea mai fost vazuta proprietatea ca utilitate sau ca fiind cea mai buna utilizare.buna utilizare.

�� Sa contina data evaluarii, scopul si utilizarea si alte criteriiSa contina data evaluarii, scopul si utilizarea si alte criteriirelevante in asigurarea unei interpretari rezonabile a relevante in asigurarea unei interpretari rezonabile a concluziilor evaluatorului.concluziilor evaluatorului.

�� Sa Sa facafaca referirereferire la la toatetoate aspecteleaspectele legate de legate de proprietateproprietate de de care are care are cunostintacunostinta sisi care care arar puteaputea sprijinisprijini creditorulcreditorul in in evaluareaevaluarea riscurilorriscurilor asociateasociate imprumutuluiimprumutului..

10

� Rapoartele de evaluare nu trebuie sa fie ambigue.Ele vorrespecta cerintele de raportare prezentate in IVS 3 –Raportareavalorii.

� Evaluarile trebuie sa se refere la o anumita data a evaluarii(data la care se aplica aceasta estimare a valorii), la scopul sifunctionalitatea evaluarii si alte astfel de criterii relevante siadecvate pentru a asigura interpretarea corecta si adecvata a constatarilor, opiniilor si concluziilor evaluatorului.

� Evaluatorul trebuie sa se asigure ca valorile alternative nu pot fiinterpretate ca o reprezentare a valorii de piata.

In raportarea valorii de piata estimata pentrugarantiile unui imprumut, evaluatorul va:

� realiza evaluarea si raportul de evaluare clar sicomplet, astfel incat sa nu induca in eroare;

� furniza suficiente informatii care sa permita celorcare citesc si se bazeaza pe acest raport sainteleaga foarte bine datele, rationamentul, analizelesi concluziile care stau la baza constatarilor, opiniilorsi concluziilor evaluatorului;

� enunta orice ipoteze sau conditii limitative pe care se bazeaza evaluarea;

� identifica si descrie foarte clar proprietatea evaluata;� identifica dreptul sau drepturile supuse evaluarii;� defini valoarea estimata si va enunta scopul evaluarii, data

evaluarii si data raportului;� explica integral si complet bazele de evaluare aplicate si

motivele aplicarii acestora precum si concluziile;� dezvalui orice relatii personale sau de afaceri, directe sau

indirecte, cu proprietatea sau cu debitorul care ar putea duce la un potential conflict de interese;

� include o certificare profesionala semnata privind obiectivitatea, nepartinirea, contributiile profesionale, aplicabilitateaStandardelor si alte dezvaluiri relevante.

Evaluatorul trebuie să aibă grijă:

� să Ńină cont de diferenŃele de timp dintre data finalizării dezvoltării şi data evaluării. Efectul dezvoltării asupra costurilor şi veniturilor, va fi efectuată folosind actualizarea la valoare prezentă;

� să evidenŃieze, în mod corespunzător, schimbările de piaŃă anticipate în timpul perioadei de dezvoltare rămase;

� să ia în considerare şi să indice în mod corect gradul de risc asociat dezvoltării şi

� să ia în considerare şi să arate orice relaŃii speciale cunoscute dintre părŃile implicate în dezvoltare.

11

� Evaluatorul trebuie să fie conştient de faptul că evaluările pentru garantarea împrumutului au un anumit grad de risc în cazul în care neînŃelegerile şi/sau erorile pot degenera în litigii între creditor şi evaluator.