ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE

CUPRINS

1.1. ESENŢA ABORDĂRII ……………………………………….…… pag. 4

1.2. EVALUAREA TERENURILOR ……………………………….…... pag. 41.2.1. Principii si metode de evaluare1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren ……………...….... pag. 4

1.3. EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR ……………….………………. pag. 171.3.1. Etapele analizei construcţiilor ……………………………….. pag. 171.3.2. Verificarea situaţiei scriptice ………………………………… pag. 181.3.3. Verificarea situaţiei din teren …………………………....…… pag. 181.3.4. Evaluarea construcţiilor ……….……………………………… pag. 20

1.3.4.1. Abordarea prin costuri …………..………….……… pag. 201.3.4.2. Abordarea pe bază de venit ….………………...…… pag. 321.3.4.3. Abordarea prin metoda comparaţiei ….………….… pag. 32

1.3.5. Evaluarea construcţiilor speciale ….………………………...… pag. 35

1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALAŢII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ, ECHIPAMENTE DE PROTECŢIE ŞI ALTE MIJLOACE MOBILE) ….………………………………………….… pag. 34

1.4.1. Clasificare. Descriere ….……………………………………… pag. 341.4.2. Abordarea evaluării …………………………………………… pag. 361.4.3. Metode de evaluare …………………………………………… pag. 37

1.4.3.1. Metode înscrise în abordarea prin comparaţia de piaţă ………………….………… pag. 371.4.3.2. Metode înscrise în abordarea prin venit …….……… pag. 381.4.3.3. Metode înscrise prin abordarea prin cost ……………. pag. 39

1.4.4. Aplicaţie simplificată ….…………….………………………… pag. 44

1.5. EVALUAREA STOCURILOR, CREANŢELOR ŞI DISPONIBILITĂŢILOR BĂNEŞTI …………….………………….… pag. 45

1.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE ÎN LEASING …….…….…… pag. 48

1.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE …….…….…… pag. 491.7.1. Evaluarea imobilizărilor financiare …….……………………… pag. 501.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament …….…….…………..….…… pag. 59

1.8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE …….………......…… pag. 601.8.1. Introducere …….…….………………………………………..… pag. 601.8.2. Definiţie şi clasificare …….…………………………….….…… pag. 601.8.3. Informaţii necesare pentru evaluarea activelor necorporale …… pag. 631.8.4. Prevederile IAS 38 – Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru activele necorporale (AN) ………..……. pag. 631.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale ……………….….. pag. 64

2

1.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale ………………..….. pag. 651.8.6.1. Abordarea prin comparaţia de piaţă …………….….. pag. 661.8.6.2. Abordarea prin venit ……………………….…….….. pag. 661.8.6.3. Abordarea prin cost ……………………...……….….. pag. 69

1.8.7. Aplicaţii …………………………………………………….….. pag. 70

1.9. EVALUAREA DATORIILOR …………………………………….….. pag. 75

1.10. SINTEZA APLICĂRII METODEI ANC ………………...……….….. pag. 75

3

ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE

1.1 ESENŢA ABORDĂRII

Abordarea bazată pe active, cunoscută şi sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe bază de costuri şi abordarea prin costul de înlocuire, constă în corelarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale şi datoriile întreprinderii in sensul transformării acestora in valori de piaţă.

În această abordare sunt incluse două metode de evaluare: metoda activului net corectat (ANC); metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).

Conform IVS GN 6 – „Evaluarea întreprinderii”, abordată pe active constă în „estimarea valorii unei întreprinderi şi/sau participaţii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii minus datoriile”.

Definiţia de mai sus corespunde cu esenţa metodei ANC. Prin această metodă se calculează în mod direct valoarea capitalului acţionarilor (VCA). Ca urmare:

ANC = valoarea de piaţă a activelor – Valoarea de piaţă a datoriilor

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape: obţinerea bilanţului sau balanţei de verificare, la data evaluării; verificarea existenţei faptice a activelor si datoriilor înregistrate in bilanţ; evaluarea activelor şi datoriilor, care poate să însemne:

fie preluarea valorii contabile, dacă sunt justificate corecţii asupra acestei valori; fie transformarea valorii contabile a unor active şi datorii în valoare de piaţă;

evaluarea activelor şi datoriilor neînregistrate în bilanţ, depistate la data evaluării; evaluarea „bilanţului economic” si calcularea Activului Net Corectat.

Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din partea echipei de evaluare, deoarece necesită divizarea unei întreprinderi în fracţiuni distincte, care trebuie evaluate in mod individual.

În continuare sunt prezentate modalităţile de evaluare a principalelor clase de active din bilanţul întreprinderii, respectiv terenuri, construcţii, echipamente, stocuri, creanţe, echipamente în leasing şi active necorporale precum şi a datoriilor.

1.2. EVALUAREA TERENURILOR

1.2.1. Principii si metode de evaluare

Legea nr. 54 / 1998 reglementează „circulaţia juridică a terenurilor”. În acest cadru a început să funcţioneze piaţa pământului.

4

De aceea se impune ca evaluarea terenului să fie făcută de persoane cu calificare şi experienţă in domeniu.

Pământul constituie o parte importantă din avuţia lumii. Pământul este baza tuturor, este un bun şi o sursă de bunăstare.

Valoarea pământului este un concept economic: fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare şi compoziţie; terenul este imobil din punct de vedere fizic; oferta de pământ este finită; pământul este util oamenilor.

Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerţ, industrie, locuinţe, recreere, toate acestea în funcţie de: clima, topografie, distribuţia resurselor naturale.

În practica curentă, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat (cu utilizare agricolă, cu destinaţie de dezvoltare sau nu), evaluarea terenului care constituie un amplasament (deci cu amenajări interioare şi exterioare, pregătit pentru dezvoltare) sau pentru evaluare componentei teren dintr-o proprietate construită.

În toate cazurile este necesară o descriere completă a terenului de evaluat. Acest informaţii în detaliu sunt cuprinse în fişa de date anexată şi care trebuie însoţită de planul de încadrare in zonă şi în planul general al terenului de evaluat. Fişa de evaluare cu principalele informaţii se va întocmi şi pentru terenurile comparabile (tranzacţionate sau nu). Informaţiile selectate în descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizări.

Planurile de referinţă reprezintă o descriere prin desen a proprietăţii.Pământul ca bun imobil reprezintă proprietatea reală. Din punct de vedere juridic

proprietatea se identifică cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct.Informaţiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv cadastru şi extras

de carte funciară).În acest fel evaluatorul pune în evidenţă drepturile de proprietate ce trebuie evaluate şi

orice restricţie sau drept special asociat proprietăţii.În practică, proprietatea este totuşi limitată.Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, in timp ce valoarea acestor drepturi

constituie obiectul evaluării.La evaluare se vor avea în vedere, în funcţie de situaţiile concrete şi următoarele

eventuale restricţii, după caz: servituţile; dreptul de traversare; reglementări de acces; restricţii de folosinţă; standarde de dezvoltare.

În interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general si zonal precum şi prin programe guvernamentale, restricţii de construcţie, zonare, regulamente de dezvoltare, controale ale mediului.

Evaluatorul trebuie şa cunoască aceste restricţii pentru a ţine cont de ele la evaluare.O prezentare a principalelor performanţe fizice ale terenului de evaluat trebuie să ia în

considerare dimensiunea şi forma, influenţa colţului, terenul în exces, topografia, pachetul de reţele de utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime. De asemenea, trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora, posibilităţile de extindere, care conduc la o unitate economică funcţională.

Trebuie puse în evidenţă şi cuantificate caracteristicile solului şi subsolului pentru terenurile agricole, iar pentru terenurile destinate construcţiei clădirilor, panta, sistemul de

5

drenaj şi condiţiile de fundare sunt esenţiale. Existenta utilităţilor, care să preia diferite variante de dezvoltare este importantă pentru determinare celei mai bune utilizări.

Îmbunătăţirile exterioare şi interioare transformă parcela de teren în amplasament pregătit pentru dezvoltare şi are influenţă asupra valorii.

Localizarea este un element esenţial cu influenţă semnificativă asupra valorii şi se referă la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea faţă de principalele artere de transport, expunere la vânt şi soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea proprietăţilor învecinate.

Terenurile se vor evalua în varianta celei mai bune utilizări.Pentru a ava de-a face cu ce mai bună utilizare (CMBU) a terenului liber, trebuie să fie

îndeplinite simultan 4 condiţii: permisă legal; posibilă fizic; fezabilă financiar; maxim profitabilă (să rezulte ea mai mare valoare).

Aceste criterii trebuie considerate pe rând si condiţionat.Obiectul evaluatorului este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea

proprietăţii şi implicit a terenului.Dacă unele utilizări potenţiale necesită cheltuieli de capital pentru conversie sau

reabilitare, valoare rezultă di fiecare utilizare, din care se scade orice cost necesar de dezvoltare, trebuie să fie comparată pentru a determina care dintre utilizări dă valoare maximă.

Dintre utilizările permise legal (vezi plan urbanistic general şi local), posibile fizic, fezabile financiar, cea care produce valoarea maximă de utilizare cea mai productivă, deci cea mai bună utilizare.

În anumite situaţii, utilizarea poate fi limitată la un singur tip de construcţie, dar se pune problema mărimii acesteia, tot profitul maxim este cel care recomandă mărimea optimă pentru ea mai bună utilizare.

Dacă riscurile asociate mai multor utilizări sunt asemănătoare, această rată de capitalizare se poate utiliza pentru a capitaliza veniturile nete din exploatare pentru diferite utilizări.

Piaţa limitează numărul de utilizări normale şi fezabile. Raportul de evaluare trebuie să exemplifice cea mai bună utilizare a terenului liber sau a proprietăţii deja construite.

Terenul în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesar pentru a susţine construcţiile deja existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a sa.

Din analiza pieţei imobiliare specifice, evaluatorul obţine informaţii asupra tranzacţiilor efectuate cu proprietăţi (terenuri) comparabile.

La prima vedere, evaluarea terenului apare ca cea mai simplă parte a evaluării; în fapt, solicită analiza unei complexităţi de factori.

Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principii ale evaluării, care influenţează valoarea terenului.

Valoarea de piaţă este, de regulă, preţul cel mai probabil susţinut de piaţă.Valoarea terenului este dată de utilizarea economica a amplasamentului.Principiul substituţiei, conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti mai mult

pentru un amplasament decât pentru altul cu aceeaşi utilitate şi cu aceeaşi atractivitate în aceleaşi condiţii de risc, arată că ea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente.

Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafeţe de teren trebuie avute in vedere permanent:

6

tipul si drepturile terenului de evaluat; data şi utilizarea evaluării; tipul de valoare şi condiţiile limitative şi restrictive in care se face evaluarea; selectarea şi analiza datelor comparabile; aspectele legale, caracteristicile fizice şi amenajările aduse terenului în cauză; metodologia evaluării.

Evaluatorul trebuie să aibă cunoştinţe, să înţeleagă şi să utilizeze acele metode şi proceduri recunoscute, care sunt necesare pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu comită o eroare fundamentală prin omisiune şi intenţie, să nu efectueze evaluarea într-o manieră neglijentă favorizând mai multe erori care să deformeze rezultatul.

Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului (dezvoltarea acestuia între anumite limite dictate de restricţiile legale şi posibilităţile fizice, închirierea, exploatarea agricolă, modificarea topografiei, parcelarea).

Caracteristicile fizice ale terenului, unităţile disponibile şi amenajările amplasamentului influenţează utilizarea şi valoarea terenului.

Forma, dimensiunea de faţadă, topografia (drenaj, perimetru, nivelare) localizarea, orientarea sunt caracteristici şi particularităţi ale terenului care influenţează valoarea acestuia.

Un lot de teren devine amplasament daca i se fac amenajări interioare şi exterioare, pregătindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajările terenului sunt supuse deprecierii fizice şi funcţionale.

Valoarea terenului trebuie considerată în condiţiile celei mai bune utilizări.Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă şase metode (proceduri) de

estimare a valorii terenurilor, reprezentând în acelaşi timp şi cea mai bună practică.Toate cele şase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordări ale valorii

recunoscute de standardele profesionale de evaluare: comparaţia directă, metode bazate pe venituri (randament) si metoda bazata pe costuri.

De exemplu, metoda parcelării conţine elemente din toate cele trei abordări.Conform IVS GN 1 – Evaluarea proprietăţilor imobiliare (paragraful 5.25), metodele

de evaluare a terenurilor sunt: tehnica comparaţiei vânzărilor; repartizarea (alocare); extracţia (abstracţia); tehnica parcelării; tehnica reziduală a terenului; capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparaţiei directe (vânzărilor)Cea mai recomandată metodă este comparaţia vânzărilor, cunoscută sub denumirea

consacrată de metoda comparaţiei directe.Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăţi (terenuri), cu condiţia

existenţei: unui număr suficient de tranzacţii recente; unor informaţii suficiente şi relevante de piaţă.

Ca şi celelalte metode, metoda comparaţiei directe este guvernată de principiul substituţiei, care este un principiu de prin rang şi care spune că „nici un cumpărător (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un preţ mai mare decât cel cu care ar putea cumpăra o altă proprietate, cu aceeaşi utilitate şi aceeaşi atractivitate, intr-un interval de timp rezonabil”.

7

Metoda comparaţiei directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.

Metoda se utilizează când există vânzări de terenuri comparabile.Preţurile şi alte informaţii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate,

comparate, corectate şi ajustate, în funcţie de asemănări sau diferenţieri.Corecţiile se fac într-o anumită ordine. Sunt supuse acestor corecţii preţurile

vânzărilor comparabile vis a vis de proprietatea (terenul) de evaluat. Corecţiile pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de piaţă, şi de vânzare se fac înaintea corecţiilor pentru localizare şi pentru caracteristicile fizice.

Ajustările (corecţiile) datorate „unei diferenţe” se fac o singură dată.Informaţiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate şi

relevanţă) trebuie să parcurgă patru etape extrem de importante: investigare – cercetate - acumulare; verificare – selectare; analiză de fineţe; control şi explicaţii.

Datele necesare evaluării şi sursele de informaţii pentru aplicarea metodei comparaţiei sunt informaţiile necesare, criteriile de comparaţie şi elementele de comparaţie:

a) Informaţiile descrierea corectă şi completă a proprietăţii (terenului) de evaluat (conform fişei de date anexate); date despre tranzacţii (contracte), oferte de proprietăţi (terenuri) comparabile şi competitive cu proprietatea (terenul) de evaluat:

preţurile şi data tranzacţiei; drepturile de proprietate transmise; motivaţia participanţilor pe piaţă; amplasament, localizarea, orientarea; caracteristicile fizice; utilităţile disponibile, inclusiv drumuri de acces; zonarea; utilizarea.

Atât „terenul de evaluat”, cât şi „terenurile comparabile” vor fi identificate şi localizate distinct pe un plan de încadrare în zonă (se recomandă a fi puse în evidenţă dimensiunile loturilor respective, vecinătăţile şi accesele la căile de transport – drumuri).

b) Criteriile de comparaţie sunt componente adecvate ale proprietăţii (terenului), definite în scopul comparaţiei:

preţ / mp; preţ / arie; preţ / pogon; preţ / hectar.

c) Elemente de comparaţie utilizate in această metodă sunt: dreptul de proprietate transmis; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; condiţiile pieţei; restricţiile legale; localizare – zonare – orientare;

8

caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilităţile disponibile (inclusiv drumuri acces); utilizare.

În aplicarea metodei comparaţiei directe se parcurg următoarele etape de bază: cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii; verificarea riguroasă a informaţiilor; alegerea criteriului de comparaţie; compararea proprietăţilor similare cu cea de evaluat, pe baza

elementelor de comparaţie, utilizând grila de date; ajustarea adecvată a preţului de tranzacţie (ofertă) a proprietăţilor

comparabile; analiza rezultatelor; alegerea si estimarea valorii finale.

Corecţiile (ajustările) pot fi de doua feluri: corecţie absolută – se determină în unităţi monetare şi se ajustează preţul

tranzacţiilor în plus sau în minus; corecţie procentuală – se utilizează pentru a ajusta diferenţele de localizare sau

de modificări în condiţiile pieţei.

Metoda repartizării (alocării)Are la bază principiul echilibrului care spune că, în mod normal există un raport tipic

între valoare terenului şi valoarea proprietăţii, lucru valabil pentru anumite localizări.Acest raport este mai sigur pentru construcţii noi, la cele vechi creşte raportul valoare

– teren / valoare – proprietate. Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica construcţii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.

Metoda alocării poate fi utilizată la estimarea valorii terenurilor atunci când numărul de tranzacţii este foarte mic sau nu se fac tranzacţii.

Metoda extracţieiEste o variantă a metodei alocării, valoarea terenului fiind estimată prin deducerea

valorii construcţiei (determinată prin costuri şi depreciere) din valoarea totală a proprietăţii.Astfel valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.Credibilitatea in valoarea estimată prin metoda extracţiei este dată de precizia cu care

este estimată valoarea construcţiei, motiv pentru are este recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea valorii construcţiei în valoare totală a proprietăţii este relativ scăzută şi uşor de apreciat.

Metoda parcelăriiParcelarea se identifică cu divizarea terenului în vederea vânzării ca atare, închirierii

sau efectuării de construcţii individuale pe fiecare parcelă.Această metodă se recomandă la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bună

utilizare este parcelarea şi este caracteristică loturilor mari de teren.Apare necesitatea unei lucrări de specialitate, respectiv a unui studiu de parcelare

privind dezvoltarea proprietăţii şi care să răspundă la următoarele probleme fundamentale:

9

dimensiunea loturilor; orientare; alimentare cu utilităţi; amenajări diverse (împrejmuiri, căi de acces, etc).

Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creează o valoare suplimentară peste valoare terenului agricol.

Parcelele respective se vând eşalonat, în măsura in care se construiesc. Pentru aceasta este nevoie de investiţii de capital în infrastructură, înainte de a obţine venituri din vânzări.

Situaţii posibile: teren nepregătit; teren pregătit parţial; teren pregătit complet.

Particularităţi: foarte puţine tranzacţii comparabile; tranzacţia durează.

Componentele metodei parcelării: terenul; costurile de dezvoltare (amenajare); veniturile întreprinzătorului (investitorului).

De regula empirica standard, cele trei componente au o alocare simetrică (1 / 3 – 1 / 3 – 1 / 3).

Costurile de dezvoltare cuprind: cheltuieli cu amenajarea terenului; echiparea cu utilităţi; căi de acces; certificat de urbanism; autorizaţie de construire.

Veniturile întreprinzătorului (investitorului) compensează: cheltuielile de marketing; finanţare; salarii; proiecte (studii); profit pentru riscul asumat.

Cel mai greu de estimat este venitul întreprinzătorului în lipsa informaţiilor credibile de piaţă.

Riscul de dezvoltare prin parcelare este mai mare decât alte riscuri de dezvoltare. Literatura indică scara ratelor de actualizare intr-o plajă foarte largă 10 ÷ 30%.

Metoda valorii rezidualeMetoda se utilizează atunci când nu există date şi informaţii suficiente referitoare la

terenuri similare libere şi are la bază principiul echilibrului şi contribuţiei (echilibrul dintre factorii de producţie: teren – capital investit – management – forţa de muncă).

Prin această abordare valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de realitate cu cât valoarea construcţiilor ataşate terenului şi venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, atât pentru teren cât şi pentru construcţie, pot fi extrase de pe piaţă.

Pentru aplicarea metodei se parcurg următoarele etape procedurale: se determină mai întâi valoarea construcţiei (actuală sau ipotetică), care

reprezintă cea mai buna utilizare (CMBU);

10

se estimează apoi venitul net de exploatare (VNE), obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile de operare la data evaluării;

se estimează ce parte din venituri se atribuie construcţiilor (clădirilor), pe baza valorii nete a acestora şi ratei de capitalizare pentru clădire, extrase pe piaţă, la data evaluării;

prin diferenţă rezulta partea de venit atribuit terenului;

Metoda capitalizării rentei funciareRenta funciară reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare şi utilizare a

terenului, în conformitate cu termenii contractului de închiriere / arendare.Metoda se aplică când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare

(terenurilor) privind chiria şi rata de capitalizare.Ratele de capitalizare extrase de pe piaţă specifică se utilizează pentru transformarea

rentei funciare (chiriei), în valoarea terenului.Metoda capitalizării rentei funciare este adecvată in special în cazul evaluării

terenurilor agricole şi celor închiriate.

1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren

Adresa şi informaţii generale: situare geografică (distanţa faţă de reşedinţa de judeţ); populaţie (rată de creştere); şomaj (rata); activităţi economice principale.

Amplasare: intravilan (extravilan); localizare – arteră principală sau secundară; distanţa faţă de centrul oraşului şi orientarea (N, S, E, V); distanţa faţă de principalele ieşiri din localitate (inclusiv direcţie); acces la proprietate (teren); acces la mijloacele de transport in comun sau după caz (auto, tramvai, metrou,

gară , aeroport, etc.); analiza şi perspectiva zonei:

dezvoltare, declin, staţionare; construcţii şi instituţii existente; gradul seismic la zonei; poluare.

Utilităţi: reţele publice ale localităţii si accesul (distanţa) proprietăţii (terenului) la ele:

energie electrică; telefonie; apă; canalizare; gaze; termoficare; drumuri şi calitatea acestora;

11

căi ferate.

Caracteristici: fizice:

topografie (plat, pantă, etc.); dimensiuni şi formă, deschiderea la strada principală; drenaj; poluare; împrejurimi; vecinătăţi; posibilităţi extindere; caracteristici geotehnice; probleme?: inundabil, traversat de reţele magistrale supra sau subteran; utilizare (locuinţe, comercial, sedii administrative, industrie, depozite).

economice (ex.: pentru terenuri agricole): gradul de fertilitate; natura culturilor.

Deţinere: dreptul de proprietate:

documente juridice originale: act de vânzare – cumpărare; act e donaţie; act de succesiune; act de punere în posesie – certificat titlu de proprietate.

Documente de carte funciară şi cadastru. Sarcini asupra proprietăţii (terenului).

1.2.3. Studiu de caz

Studiul de caz de mai jos se referă la evaluarea prin metoda comparaţiei directe, a unui „teren” aflat in intravilanul municipiului Piteşti, Zona I.

FIŞĂ DE EVALUATTEREN DE EVALUAT

Adresă: Piteşti, str. I.C. Brătianu, bl. D3;

Suprafaţa: 1.200 mp;Proprietar: persoana fizică;Sarcini asupra proprietăţii: nu sunt;Data ultimei tranzacţii: 1967;Utilizare: comercial;Data evaluării: 15 decembrie 2010;Scopul evaluării: vânzare;Categorie de valoare adecvată scopului: valoarea de piaţă;

rate de creştere a populaţiei: lentă;

12

rata şomajului: în creştere; raportul cerere – ofertă: dezechilibrat; funcţii economice ale localităţii: complexe.

Amplasare: intravilanul localităţii Piteşti; localizare: str. I.C. Brătianu, bl. D3; distanţa faţă de centrul oraşului: cca. 300 m – EST; acces la proprietate (teren): str. I.C. Brătianu; acces la mijloace de transport în comun: autobuze; perspectiva zonei: în dezvoltare; poluare: sonora şi gaze eşapare; gradul seismic al zonei: 7.

Utilităţi: energie electrică; telefonie; apă; canalizare; gaze; termoficare; drumuri asfaltate;

Caracteristici: fizice:

topografie: teren plat; suprafaţă: 1.200 mp; forma şi dimensiuni:

regulata (dreptunghică); stare: liber; drenaj: bun; poluare: sonor şi reziduuri gazoase; este împrejmuit; vecinătăţi: civilizat; nu are posibilităţi de extindere; normal la fundare.

economice: utilizare comercială.

Deţinere: proprietar: persoană fizică; document de proprietate: act de vânzare – cumpărare, document de carte

funciară şi cadastru.

În tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informaţii luate de pe piaţa imobiliara locală).

Date şi caracteristici

Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4

Dat / preţtranzacţie

iunie 2010130 USD / mp

august 2010164 USD / mp

noiembrie 2010128 USD / mp

decembrie 2010110 USD / mp

13

Suprafaţă (mp) 1.200 1.120 915 810Dreptul de proprietate transmis

liber liber liber liber

Condiţii de finanţare

la piaţă(cash)

mai mare decât piaţa(cash)

la piaţă(cash)

la piaţă(cash)

Condiţii de vânzare

independent independentconstrâns

(dependent)independent

Condiţiile pieţei -6 luni -4 luni -1 lună recent

Restricţii legaleConform plan urbanistic general şi zonal

Conform plan urbanistic general şi zonal

Conform plan urbanistic general şi zonal

Conform plan urbanistic general şi zonal

Localizare - orientare

amplasament colţ la colţ la două străzi principale poluare sonoră si gaze eşapare auto

amplasament colţ la colţ la două străzi principale poluare sonoră si gaze eşapare auto

arteră principală deschidere f. favorabilă poluare sonoră şi gaze eşapare auto

arteră principală deschidere f. favorabilă poluare sonoră şi gaze eşapare auto

Echipare tehnico – edilitara a zonei

- energie electrică- apa- canalizare- gaze- telefonie- drum asfaltat

- energie electrică- apa- canalizare- gaze- telefonie- drum asfaltat- termoficare

- energie electrică- apa- canalizare- gaze- telefonie- drum asfaltat

- energie electrică- apa- canalizare- gaze- telefonie- drum asfaltat

Vecinătăţi civilizat civilizat civilizatdeosebit de favorabil

Utilizare (CMBU)

comercial comercial comercial comercial

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este „grila datelor de piaţă”, care are pe verticală linii cu elemente de comparaţie, pe prima coloană proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane proprietăţile (terenurile) comparabile. În partea de jos a grilei există secţiunea de analiză a rezultatelor, care cuprinde total corecţii exprimate în valoare absolută şi în procente din preţul de vânzare.

Tranzacţiile care au necesitat cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale.

Criteriul de comparaţie ales: preţ / mp.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTEGrila datelor de piaţă (analiza datelor pe perechi)

- lei -Comparabilă

14

Elemente de comparaţie

Teren de evaluat

Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4

Preţ / data vânzării

? 427,7 lei / mp

25 noiembrie 2010

542,84 lei / mp

28 noiembrie 2010

419,84 lei / mp

30 noiembrie 2010

361,9 lei / mp

03 decembrie 2010

Curs valutar 3,29 lei / USD

3,31 lei / USD

3,28 lei / USD

3,29 lei / USD

(1) Dreptul de proprietate transmisCorecţie

liber, integral

0

liber, integral

0

liber, integral

0

liber, integral

0

liber, integral

0Preţ corectat 427,7 542,84 419,84 361,9

(2) Condiţii de finanţare

Corecţie

la piaţă(cash)

la piaţă(cash)

0

Finanţare mai favorabilă

decât condiţiile

pieţei

- 50

la piaţă(cash)

0

la piaţă(cash)

0Preţ corectat 427,7 492,84 419,84 361,9(3) Condiţii de vânzareCorecţii

independent

0

independent

0

independent

0

constrâns

-60

independent

0Preţ corectat 427,7 492,84 359,84 361,9(4) Condiţii de vânzareCorecţie diferenţă de curs valutar raport)

15 decembrie 2010

3,28 lei / USD

~ 6 luni (-)

~ 0,99 (+22)

~ 4 luni (-)

~ 0,02 (+44)

~ 1 lună (-)

~ 1 (-10)

~ recent (-)

~ 0,99 (+22)

Preţ corectat 449,7 536,84 357,12 361,9

(5)Restricţii legale de utilizareCorecţie

conforma plan

urbanistic general şi

zonal

conforma plan

urbanistic general şi

zonal0

conforma plan

urbanistic general şi

zonal0

conforma plan

urbanistic general şi

zonal0

conforma plan

urbanistic general şi

zonal0

Preţ corectat 449,7 536,84 359,84 361,9(6) Localizare orientareDupă ce s-au aplicat corecţiile pentru condiţii de vânzare şi condiţiile

Zona 1Corp B

(semicentral)la intersecţia a două străzi

principale(pe colţ)

Zona 1Corp B

(semicentral)la intersecţia a două străzi

principale(pe colţ)

Zona 1Corp B

(semicentral)la intersecţia a două străzi

principale(pe colţ)

Zona 1Corp B

(semicentral)artera

principală deschidere f.

favorabilă

Zona 1Corp b

(semicentral)artera

principală deschidere f.

favorabilă

15

pieţei se compară perechea 1 cu 3 care diferă intre ele numai prin această caracteristică (localizare)449,7 - 359,84 = 89,86Corecţie 0 0 + 89,86 +89,86Preţ corectat 449,7 536,84 449,7 451,76(7) Echiparea tehnico – edilitară a zonei- reţSe compara 2 cu 1 536,84 – 449,7 =ea termoficare

DA DA

+87,14

DA

0

NU

+87,14

NU

+87,14Corecţie 536,84 536,84 536,84 541,62

(8) VecinătăţiCorecţie

civilizat

0

civilizat

0

civilizat

0

civilizat

0

deosebit de favorabil

-4,78Preţ corectat 536,84 536,84 536,84 536,84

Corecţie totală brută

Valoare absolută

totală

109,14 6 117 174.94

% din preţ de vânzare

~ 25,92 % ~ 1,1 % ~ 27,86 % ~ 48,33 %

Număr corecţii

2 2 4 4

Valoarea terenului estimată prin această metodă este de 644208 lei sau de ~ 196.404,8 USD (536,84. lei / mp sau ~ 163,67 USD / mp), având ca bază comparabilă 1, care a necesitat numărul minim de corecţii (ajustări) cu valoarea absolută totală cea mai mică.

Alegerea valorii finale ca valoare de piaţă pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii sunt adecvarea; precizia; cantitatea suficientă a informaţiilor.

16

1.3. EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR

1.3.1. Etapele analizei construcţiilor

Evaluarea construcţiilor existente în incinta unei întreprinderi depinde, în cea mai mare măsură de utilitatea lor pentru activitatea productivă.

Înainte de a se selecta metode de evaluare, evaluatorul trebuie să analizeze trăsăturile clădirilor care au cea mai mare pondere în procesul de producţie, să cunoască aportul construcţiilor speciale şi al instalaţiilor tehnologice la clădirea de bază, pentru că acestea vor fi evaluate in mod distinct.

Analiza construcţiilor, în scopul evaluării, se desfăşoară în 5 etape, astfel încât rezultatul să conducă a valoarea rezonabilă.

Prima etapă este o analiză a situaţiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 – Construcţii, cu încadrările codificate de HG nr. 964 / 1998. Această primă etapă a procesului de evaluare oferă evaluatorului imaginea volumului de muncă şi duratei evaluării.

A doua etapă constă în verificarea stării construcţiilor, proces în care echipa de evaluare studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcţii iar, în urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii şi asupra deprecierii.

A treia etapă constă în evaluarea construcţiilor prin metoda costurilor, a comparaţiei sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei / metodelor de evaluare care determină valoarea de piaţă.

Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui să determine costul de înlocuire sau de reconstrucţie al construcţiei, apoi să analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice şi funcţionale. Evaluatorul poate efectua această analiză cunoscând caracteristicile fizice ale construcţiei: înălţimea, închiderile perimetrale, iluminatul natural, caracteristicile energetice, etc. si pe cel funcţionale.

Prin metoda comparaţiei pot fi analizate construcţiile asemănătoare pentru care se cunosc date de piaţă privind preţurile de tranzacţie şi data tranzacţiei, precum şi caracteristicile pieţei la data tranzacţiei.

Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strâns legate de poziţia construcţiei în cadrul întreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea acesteia, la vânzările unor proprietăţi asemănătoare, permit evaluatorului sa aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare, şi în final, să stabilească valoarea de piaţă.

A patra etapă o reprezintă descrierea construcţiilor, reprezentând un capitol important prin informaţiile pe care le prezintă, informaţii utile pentru metodele de evaluare. De asemenea, descrierea în amănunt a construcţiilor oferă, beneficiarului lucrării de evaluare, date asupra utilizărilor posibile alternative.

A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcţiilor, prezintă date referitoare la motivaţia selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcţii din întreprindere, decizie operaţională pentru data la care a fost întocmit raportul de evaluare, conjunctura pieţei, vecinătăţile şi deprecierea externă.

1.3.2. Verificarea situaţiei scriptice

În activitatea de evaluare a întreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori solicită, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construcţiile existente, date care

17

se regăsesc în balanţa trimestrială a mijloacelor fixe şi de natura obiectelor de inventar. Pentru construcţiile amortizate în funcţiune, se solicită informaţii din date contabile anterioare amortizării economice a acestora.

Din balanţa de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluării, respectiv anul de punere în funcţiune (PIF), codul de clasificare care certifică durata normală de funcţionare (utilizare) în ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar în final, valoarea rămasă actualizată.

Fiecare întreprindere are, în cadrul serviciului de contabilitate, persoane pregătite să ofere astfel de informaţii, persoane care deţin date primare despre mijloacele fixe grupa I, date care se află înscrise în cartoteci, cunoscute sub denumirea de „fişa mijlocului fix”.

Aceste fişe oferă informaţii privind valoarea mijlocului fix la punerea în funcţiune, anul şi luna punerii în funcţiune (PIF), codul de clasificare care stabileşte durata normală de funcţionare conform legislaţiei de la data PIF, suprafeţe iar, în multe dintre cazuri, informaţii referitoare la numărul traveei şi deschideri ale clădirii. Aferent numărului de inventar, în fişa este înscris numărul de ani (sau luni) în care se recuperează investiţia.

De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului şi planul cadastral al incintei sau incintelor întreprinderii. Acest plan face parte din documentaţia prin care societatea a solicitat obţinerea titlului de proprietate asupra terenului şi a determinat valoarea lui contabilă, conform prevederilor HG nr. 834 / 1991.

De asemenea, echipa de evaluatori trebuie şa solicite beneficiarului şi planul de reţele din incintă. Acesta cuprinde amplasamentele reţelelor de apă, de canalizare menajeră şi pluvială, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodăriei de apă, gospodăriei de combustibil, etc. Pe acest plan se găsesc înscrise dimensiunile pe diametre ale conductelor între căminele de racord, de schimbare de direcţie sau de vane.

1.3.3. Verificarea situaţiei din teren

În practica de evaluare a construcţiilor se impune ca evaluatorul să verifice întreaga incintă sau incintele întreprinderii. Această activitate impune ca inspecţia din teren să fie efectuata având lista tuturor construcţiilor, amortizate, neamortizate şi de natură obiectelor de inventar, planul sau planurile cadastrale din incintă, un aparat de fotografiat şi un bloc notes. Inspecţia trebuie efectuată în prezenţa unui reprezentant al întreprinderii, de regulă din compartimentul de investiţii mecanic şef sau administrativ.

Se recomandă ca verificarea să înceapă cu construcţia care are valoare contabilă cea mai mare. Evaluatorul va solicita însoţitorului, reprezentant al întreprinderii, să prezinte numărul sau numerele de inventar aferente construcţiei şi va nota în bloc notes, numărul sau numerele de inventar aferent (e) numărului cadastral inserat pe dreptunghiul care reprezintă, la scară, amprenta la sol a construcţiei supuse pe inspecţie. Pentru instalaţiile tehnologice, numerele de inventar se vor trece separat, a codurile de clasificare specifice, iar însoţitorul trebuie să selecteze acele numere de inventar care deservesc construcţia respectivă.

Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcţii va nota tot ce este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistenţă, dimensiuni de stâlpi, grinzi şi dimensiuni ale elementelor de închidere ale clădirii, dimensiunile deschiderilor şi ale traveelor, precum şi numărul acestora.

E va nota tipul finisajului interior al pereţilor, pardoselilor şi tavanelor, defecte generate sau particulare; se vor menţiona materialele din care au fost executate lucrările de finisaj şi în mod special al tâmplăriei, cu dimensiunile si sistemul de funcţionare. Se va privi intradosul tavanului in totalitate şi se vor nota eventualele zone de infiltraţii, în jurul gurilor de scurgere, a luminatoarelor şi a aticurilor. Se impune verificarea sistemului constructiv al

18

terasei, al protecţiei acesteia, a timpului scurs de la ultima refacere, din cauza rolului foarte important al acesteia şi viciilor ascunse, cu efecte şi urmări foarte neplăcute pentru procesul de producţie şi cu litigii în cazurile de transfer al construcţiei.

Verificare construcţiei se va extinde şi asupra instalaţiilor funcţionale, electrice, sanitare şi de încălzire şi ventilaţii, instalaţii cu pondere însemnată în costul construcţiei, cu durată de viaţă fizică medii sau scurte, cu variate şi multiple deficienţe.

Pentru instalaţiile electrice funcţionale se vor verifica instalaţiile de iluminat şi prize monofazate, instalaţiile de curenţi slabi precum şi instalaţiile de protecţie şi împământarea. Se vor nota tipurile corpurilor de iluminat şi se va analiza corectitudinea tipului de corp de lampă pe baza mediului interior, exploziv sau nu, a traseelor cablurilor curenţilor slabi sau cei tari.

Instalaţiile sanitare funcţionale cuprind instalaţiile de alimentare cu apa, canalizare menajeră şi pluvială, instalaţii de preluare a apelor pluviale de pe terasă (cu excepţia clădirilor de tip industrial), instalaţiile de hidranţi interiori şi instalaţiile de sprinklere sau drencere. Aceste instalaţii vor fi analizare ca lungimi şi secţiuni pe trasee, ca materiale componente şi poziţii în cadrul clădirii.

Verificarea situaţiei din teren pentru construcţiile de tipul halelor de fabricaţie va continua prin verificarea construcţiilor speciale din interiorul acestora, precum instalaţiile electrice de forţă, instalaţiile de aer comprimat, gaze şi lichide tehnologice.

În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalaţii tehnologice se vor regăsi în balanţa de mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza duratelor normale de funcţionare substanţial mai scurte, comparativ cu cele ale clădirilor.

Exista foarte multe situaţii in care aceste instalaţii tehnologice sunt ataşate numărului de inventar al clădirii de bază, afectând valorile de înlocuire şi cele rămase actualizate. Obligaţia echipei de evaluatori este de a face această separaţie de valori, prin efectuarea unor măsurători cantitative şi prin aprecieri calitative şi să introducă la un număr de inventar nou specific codului de clasificare (HG nr. 964 / 1998), valoarea de înlocuire şi valoarea rămasă actualizată.

Instalaţiile speciale, au o durata de viaţă economică mai mică decât a clădirilor (de multe ori); uneori au depăşit durata normală de funcţionare şi au fost excluse din balanţa mijloacelor fixe, ca fiind amortizate. Fiind în stare de funcţionare, acestea vor fi evaluate prin metoda Costului de Înlocuire Net (CIN).

În cazul în care evaluarea se efectuează în scopul întocmirii situaţiilor financiare, conform HG nr. 403 / 2000, mijloacele fixe cu valoare rămasă sub 8 milioane lei, de natura obiectelor de inventar sau a celor amortizate dar aflate in funcţiune, nu sunt supuse reevaluării.

Un caz des întâlnit este acela al clădirilor vechi, cu sistem constructiv diferit de cel al clădirilor de bază, dar care are acelaşi an de PIF (punere în funcţiune). Se impune o verificare şi o apreciere reală a duratei de viaţă scursă de la punerea în funcţiune, a vechimii instalaţiilor funcţionale. Echipa de evaluare va ţine cont de timpul real, analizând deprecierea efectivă la acest timp real.

După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie sa efectueze verificarea construcţiilor specializate din incintă cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, reţelele de cale ferată, gospodăriile de apă şi combustibil, traseele de alimentare cu apă, de evacuare a apelor menajere şi pluviale, de termoficare şi transport a lichidelor tehnologice, de hidranţi exteriori. Mai există şi pot avea valori mari reţelele de iluminat exterior, împrejmuirile, depozitele de materii prime şi uşor inflamabile, silozurile şi castelele de apă.

Este indicat ca echipa de evaluatori sa organizeze o discuţie cu personalul specializat pentru a cunoaşte starea fizică reală a reţelei edilitare, termoficare sau transport a lichidelor tehnologice, starea de colmatare a unor trasee de canalizare, starea fizică a unor rezervoare de

19

apă, castele de apă sau a celor de depozitare a combustibililor. Starea generală a acestora permite o apreciere reala a costurilor de reutilizare.

Finalizarea activităţii de verificare a situaţiei din teren, implică echipa de evaluatori in preluarea planurilor de construcţii şi instalaţii pentru fiecare dintre clădiri şi a planurilor de execuţii pentru reţelele edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor verifica suprafeţele construit şi desfăşurat construite, cantităţi de lucrări efectiv executate, soluţiile de amplasare şi fixare a instalaţiilor tehnologice pe structura clădirii, extinderile clădirii executate fără corespondent într-un număr de inventar.

NOTĂ:Evaluarea terenurilor este de competenţa expertului evaluator de proprietăţi

imobiliare.

1.3.4. Evaluarea construcţiilor

Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Şi evaluarea construcţiilor se poate face prin metode înscrise în cele trei abordări: abordarea prin costuri, abordarea pe bază de venit şi abordarea prin comparaţie de piaţă.

1.3.4.1. Abordarea prin costuriLa evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care

un cumpărător o percepe între proprietatea evaluată şi o clădire nou construită cu utilizare optimă şi cu aceeaşi depreciere fizică.

Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucţie al unei clădiri, la data evaluării, apoi să estimeze şi să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucţie este costul de realizare a unor construcţii noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.

Evaluatorul poate, de la bun început, să calculeze costul de înlocuire al unui substitut modern pentru clădirea existentă, şi apoi să identifice şi să cuantifice formele de depreciere.

Abordarea prin costuri obligă evaluatorul: să determine costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire, la data evaluării,

iar aceasta implică estimarea costurilor directe şi indirecte; să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv fizică, funcţională şi

externă, toate trei formând deprecierea cumulată; să scadă din costul de reconstrucţie sau de înlocuire deprecierea cumulată sau

forme ale deprecierii cumulate, obţinându-se valoarea rămasă actualizată (sau costul de înlocuire net).

Pentru estimarea costurilor de reconstrucţie sau de înlocuire se pot utiliza trei metode şi anume:

metoda comparaţiilor unitare, preţ barem; metoda costurilor segregate; metoda devizelor.

Costul de reconstrucţie este costul de realizare al unei construcţii identice, la data evaluării. Metoda este cunoscută şi sub denumirea e metoda de estimare a costului de reconstrucţie (de nou).

20

O clădire existenta poate încorpora materiale, tehnici de construcţie sau elemente de volum care sunt depăşite şi nu mai pot fi reproduse la data evaluării. Aceste construcţii pot fi apreciate ca agabaritice şi pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcţionale noi.

Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou, conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie mai mic, pentru un substituit modern, cu utilitate echivalenta, numit costul de înlocuire.

Cheltuielile legate direct de construcţia clădirilor (de exemplu, costurile de contract pentru structură, finisaj, instalaţii funcţionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca există contract pentru un preţ ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de construcţia clădirilor (de exemplu, finanţarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.

Diferenţa dintre costul construcţiei şi valoarea acesteia după finalizare, este profitul întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului întreprinzătorului imobiliar este determinată de studierea profiturilor anticipate pe piaţă.

Costuri directeCosturile directe sunt cheltuielile cu materiale utilizate pentru construirea clădirilor, cu

manopera, cheltuielile pentru utilajele şi mijloacele de transport, de regie şi de profitul antreprenorului general şi al diferiţilor subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execută părţi specializate ale construcţiilor sub coordonarea antreprenorului general, execută o parte a contractului de construcţie obişnuit şi reprezintă costuri directe ce trebuie incluse întotdeauna in estimarea costului. Costurile directe includ si costuri pentru:

materialele; produsele şi echipamentul funcţional; manopera calificată sau necalificată folosită în construcţie; autorizaţia d construcţie; echipamentul utilizat în construcţii; protecţia muncii pe timpul construirii; organizarea de şantier; spaţii de depozitarea materialelor; instalarea reţelei electrice şi a utilităţilor aferente clădirii; profitul şi cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supravegherea

muncii, compensaţiile muncitorilor şi asigurări în caz de incendiu, obligaţii şi contribuţia pentru şomaj;

garanţiile de bună execuţie.

Costuri indirecteCosturile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construcţie, dar nu sunt parte

integrantă a contractului de construire. Costurile indirecte pot include: cheltuieli contractuale plătite pentru studiile de obţinere a certificatului de

urbanism, pentru planurile de arhitectură, structură şi instalaţii funcţionale, pentru verificare proiectelor, care alcătuiesc documentaţia necesară pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie;

plăţi pentru analiza lunară a situaţiilor de lucrări, consultanţă, alta decât asistenţa proiectanţilor, contabilitate şi asistenţă tehnică conform legii nr. 10 / 1995;

taxele pentru costul derulării investiţiei in teren şi plăţile contractuale pe durata realizării construcţiei (dacă proprietatea este finanţată, punctele, onorariile sau taxele şi dobânda pentru creditele pentru construcţie sunt costuri indirecte0;

21

asigurări împotriva tuturor riscurilor şi taxele de branşamente electrice, sanitare, gaze;

investiţia în proprietate, după finalizarea construcţiei, dar înainte de atingere gradului de ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare);

investiţii suplimentare de capital în îmbunătăţiri făcute de chiriaşi sau comisioane pentru închiriere;

marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titlu; cheltuieli administrative ale întreprinzătorului; costul transferului de proprietate.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare şi impozitele pe proprietate, sunt legate de dimensiunea şi costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare în funcţie de preţul pieţei.

Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul proprietăţii sau de practica pieţei, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare şi studii de mediu, sunt în funcţie de timpul necesar pentru efectuarea lor.

Costurile indirecte ale derulării unei investiţii, în timpul şi după terminarea construcţiei, sunt o combinaţie celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate a acestor costuri.

Deprecierea efectivă

Deprecierea efectivă se poate considera o pierdere valorică faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi: fizică, funcţională şi externă.

Deprecierea fizică este evidenţiată prin uzura din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente şi este strâns legată de calitatea mediului in care se desfăşoară activităţile. Uzura fizică este mai mare într-un mediu agresiv comparativ cu un mediu normal; un rol important în această apreciere îl are tipul materialului folosit şi calitatea activităţii de întreţinere in procesul de exploatare.

Deprecierea funcţională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre elementele construcţiei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfăşurarea activităţii interioare, de costurile de întreţinere mult prea mari.

Deprecierea externă numita şi economică este cauzata de influenţa factorilor externi ca de exemplu modificări in structura populaţiei, în activitatea economică, în reţeaua de utilităţi, de schimbarea condiţiilor de mediu, apariţia de noi reglementări legislative şi de standarde sau restricţii locale.

În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuţi şi înţeleşi precum: depreciere contabilă, durată de viaţă economică, durată de viaţă economică rămasă, vechime efectivă, vechime reala, durata de viaţă fizică.

Deprecierea contabilă poarta numele de amortizare şi reprezintă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viaţă utilă a acestuia. Această accepţiune este identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace fixe cât şi pentru active necorporale.

Durata de viaţă economică este perioada în care se estimează că un bun est utilizabil economic. Duratele de viaţă economică, numite „durate normale de funcţionare (utilizare)”, sunt diferite pornindu-se de la tipul construcţiei, structura materialelor ce se regăsesc in

22

construcţie şi mediul în care se desfăşoară activităţile din acesta. În România, duratele normale de funcţionare ale construcţiilor au fost stabilite prin HG nr. 964 / 1998.

Durata de viaţă economică rămasă, reprezintă perioada de timp pentru care construcţiile mai participă la amortizarea capitalului investit, fiind apte să genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Această perioadă de timp, este diferenţa, în ani, dintre durata de viaţă economică şi vechimea scriptică, respectiv durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune.

Vechimea (vârsta) efectivă, este indicată de starea tehnică şi de utilitatea construcţiei. Aceasta este diferenţă de vechime scriptică, fiind mai mare in cazul în care a fost întreţinută necorespunzător, sau mai mica in condiţiile în care construcţiei i s-au efectuat reparaţii şi modernizări, sau se constată raritatea acesteia pe piaţa construcţiilor.

Durata de viaţă fizică este, de obicei, mai mare decât durata de viaţă economică deoarece sistemul structural, durata de viaţă fizică a materialelor componente, reparaţiile şi întreţinerea corespunzătoare măresc durata de viaţă economică. Sunt situaţii excepţionale (explozii, incendii, cedări de reazem, seism) când durata de viaţă fizică a construcţiilor devine mai mică decât durata de viaţă economică, ca urmare a deteriorărilor suferite.

Metoda de determinare a deprecierii efectiveO sarcină a evaluatorului este să identifice şi să cuantifice deprecierea fizică

funcţională sau de natura externă (economică).Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca:

metoda bazată pe durata de viaţă economică; metoda bazată pe durata de viaţă economică modificată; metoda segregării; tehnicile de comparare a vânzărilor; tehnicile de capitalizare a venitului; metoda duratei de viaţă fizica.

Determinarea deprecierii pe baza duratei de viaţă economică presupune cunoaşterea vechimii efective şi duratei de viaţă economică. Raportul dintre aceste două valori se multiplica cu costul de reconstrucţie sau cu costul de înlocuire. Această metodă este considerată ca fiind cea mai simpla, însă, de multe ori, estimarea deprecierii omite diferenţele dintre elementele construcţiei care au fost remediate, dintre elementele construcţiei cu durată de viaţă lungă sau cu durată de viaţă scurtă, ca şi uzura fizică nerecuperabilă.

Metoda duratei de viaţă economică modificata, presupune analiza deprecierii recuperabile si determinarea mărimii acesteia. Scăderea mărimii deprecierii recuperabile din costul de construcţie sau de înlocuire măreşte durata de viaţă economică rămasă sau, poate să scadă vechimea efectiva a construcţiilor.

Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca şi efectul acestora asupra costului construcţiei să fie exprimate în mod distinct. Literatura de specialitate menţionează existenţa a cinci tipuri de depreciere, pe care metoda segregării le poate lua în considerare. Acestea sunt:

deprecierea fizică recuperabilă; deprecierea fizică nerecuperabilă; deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională nerecuperabilă; deprecierea din cauze externe.

23

Deprecierea fizica recuperabilă se referă la elementele construcţiei care necesită reparaţii şi pot fi reparate, la data evaluării. Evaluatorii consideră deprecierea recuperabilă numai in cazul în care costul remedierii plus un mic profit adăugat este mai mic decât creşterea în valoare a construcţiei. Exemple de depreciere fizică recuperabilă sunt reparaţia elementelor de tinichigerie (jgheaburi şi burlane), zugrăvelile şi accesoriile la instalaţia sanitară.

Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la uzura fizică a elementelor, uzură care nu poate fi recuperată. Elementele de construcţie pot avea o durata de viaţă lungă sau scurtă, în funcţie de natura materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face după ce din costul reconstrucţiei sau de înlocuire a fost scăzută deprecierea (uzura) fizică recuperabilă. Deprecierea fizică nerecuperabilă se calculează prin înmulţirea raportului dintre vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică a elementului de construcţie cu costul de reconstrucţie sau de înlocuire a elementului cu viaţă scurtă sau cu viaţă lungă.

Într-o construcţie se găsesc multe elemente cu depreciere fizică nerecuperabilă. Se pot selecta elementele construcţiei cu viaţă scurtă de elementele cu viaţă lungă, se pot calcula rapoarte dintre vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică aferentă acestor elemente şi se obţin astfel deprecieri fizice nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă depreciere fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă sau lungă.

Exemplificăm acest gen de uzură fizică nerecuperabilă prin tabelul de mai jos:

Denumire element

Tip viaţăDurată

scriptică(ani)

Durată fizică (ani)

Cost element

(€)

D scr.

D fiz.

Deprecierea fizică

nerecuperabilă

Covor p.v.c.

scurtă 4 10 10 0,4 4,0 €

Stâlp beton lungă 4 80 200 0,05 10,0 €

Deprecierea funcţională recuperabilă se referă la pierderea din valoare, rezultate din schimbările în timp la aspectul construcţiei sau în proiectare. Pentru ca deficienţa să fie remediată este necesară o cheltuiala care, pentru a fi recuperabilă, trebuie să fie mai mică decât creşterea in valoare a construcţiei.

Deprecierea funcţională recuperabilă se poate găsi sub trei aspecte, şi anume: deprecierea recuperabilă, care necesita adăugiri, care este suma suplimentară

datorată instalării unui element nou, după execuţia clădirii şi nu în timpul construirii acesteia.

deprecierea recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare şi se măsoară ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică şi valoarea rămasă, adăugându-se costul demontării şi costul instalării. Valoarea rămasă poate fi recuperată prin refolosirea elementului,. Rezultă o valoare de recuperare mai mare, care se atribuie întregului cost, pentru că elementul poate să fie folosit in alta parte, contribuind cu o nouă valoare.

deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci când valoarea adăugată prin înlăturarea deficienţei este mai mică decât costul acesteia.

În metoda costului de înlocuire net (CIN), deprecierea recuperabilă din supradimensionare nu este luată in calcul, deoarece la estimarea costului de înlocuire brut

24

(CIB) s-au avut în vedere numai cheltuielile necesare construirii unui substitut modern, care să deservească necesităţile de exploatare, deci excluzându-se o supradimensionare.

Deprecierea funcţionala nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de deficienţe incluse sau neincluse în costul de reconstrucţie sau supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficienţa inclusa în cost, dar care nu trebuia sa fie inclusă, este cuantificată ca un cost curent nou din care se scade uzura fizica atribuită, minus valoarea adăugată prin supradimensionare.

Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influenţe negative externe, atribuite fie amplasamentului fie construcţiei.

Dacă deprecierea externă este atribuita construcţiei, se analizează pierderea de venit aferentă construcţiei prin rata de capitalizare pe construcţie.

Dacă deprecierea se datorează amplasamentului, aceasta se determină prin ajustarea localizării; în acest caz deprecierea nu e aplică valorii terenului, dar trebuie utilizată pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.

Determinarea deprecierii prin comparaţia vânzărilor similare presupune experienţă, specializare şi o cunoaştere amănunţită a proprietăţilor vândute, în scopul identificării corecte a diferenţelor între proprietatea ce se evaluează şi proprietăţile comparabile tranzacţionate, pe care evaluatorul trebuie să le cuantifice.

Metoda duratei de viaţa fizice presupune cunoaşterea, pe baza experienţei, a duratei in timp pe care o are n material pentru a-şi păstra, în exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin proiectare.

Se cunoaşte că în România s-a editat, sub girul M.L.P.T.L., normativul p 135 / 1999 care apreciază în procente uzura fizică (%) la un interval de 5 ani, in condiţii de exploatare în mediu normal, agresiv sau foarte agresiv.

(a) Metoda comparaţiilor unitare, preţ baremMetoda comparaţiilor foloseşte principiul recunoaşterii costurilor de reconstrucţie

pentru construcţii similare, ajustate de diferenţe fizice, de amplasament sau de condiţiile specifice zonei (zonarea seismica, oraşe mari, distanţă de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru clădiri similare şi se stabileşte un cost pe unitatea de măsură (mp) în sumă absolută. Aceste costuri unitare variază în funcţie de dimensiunea clădirii, de înălţimea pe nivel, de volumul instalaţiilor funcţionale, de calitatea finisajului interior.

În România sunt editate cataloage de evaluare rapidă pentru clădiri de tip civil, administrativ, industrial şi pentru depozitare, care prezintă preţuri pe metru pătrat de suprafaţă desfăşurată, construită la nivelul anului 1964.

Pentru actualizarea valorii de reconstrucţie, la data efectiva a evaluării, aceste cataloage au instrucţiuni de folosire care actualizează preţurile până la nivelul anului 1990, după care se folosesc indicii trimestriali, elaboraţi de I.N.C.E.R.C. şi avizaţi de M.L.P.T.L.

Indicii de actualizare nu sunt purtători de TVA până în luna mai 1993, iar ulterior acestei date, aceştia conţin TVA şi vor trebui corectaţi. Aceste cataloage conţin preţurile unitare structurare pe componente ale clădirii: structura, finisaj, instalaţii funcţionale electrice sanitare şi încălzire cu ventilaţii, ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparaţiile ulterioare, sa se ajusteze u cost cunoscut în funcţie de absenţa sau de prezenţa unora dintre elemente.

Simplitatea metodei impune evaluatorului o verificare suplimentară comparativă cu informaţiile actuale ale pieţei, ceea ce exclude riscul unor erori.

Un exemplu de evaluare prin metoda comparaţiilor unitare va fi prezentat pentru o clădire de tip „Corp principal de fabricaţie conserve”.

25

Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fişa nr. 6.Datele se caracterizează prin:

aria desfăşurată construită - Adc 1.200 mp înălţime medie 6,00 m suprafaţa pardoselii de mozaic 320 mp suprafaţa compartimentărilor 300 mp suprafaţa tâmplăriei metalice 200 mp suprafaţa placata cu faianţă 400 mp

Corp fabricaţie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1.200 MP

Nr. Crt.

Categorie construcţie sau tipul corecţiei

Valoarea unitară lei / mp

Suprafaţă mpValoare totală,

lei1. Construcţii 675 lei / mp Adc

2.Instalaţii electrice fluorescente

60 lei / mp Adc

3.Instalaţii sanitare (la instalaţii tehnologice)

4.Instalaţii încălzire + ventilaţie

105 lei / mp Adc

5. TOTAL 840 lei / mp Adc 1.200 1.008.006. CORECŢII7. Spor înălţime de 6,0 m 12 x 2 = 24 lei 1.200 28.8008. Spor pentru compartimentări 90 lei / mp 300 27.0009. Spor pentru placaj faianţă 50 lei / mp 400 20.000

10.Spor pentru tâmplărie metalică

100 lei / mp 200 20.000

11.Diferenţă iluminat incandescent

30 lei / mp 1.200 36.000

12. Diferenţă pardoseală mozaic 60 lei / mp 320 19.200TOTAL AN 1965 1.048.600

Cheltuieli pentru organizare şantier 3,5 %Cheltuieli pentru proiectare 4,5 %Cheltuieli pentru branşamente 1,5 %Cheltuieli pentru autorizaţii 1,0 %

TOTAL 10,5 % 110.100TOTAL GENERAL 1.158.700

Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002:

8.481,432Valoare de înlocuire la 30.09.2002:

8.481,432 x 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

Valoarea de înlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb valutar de 33.200 lei / $, rezultă un preţ de 247 $ / mp.

26

Din analiza preţurilor de execuţie a lucrărilor de construcţii similare, pentru a construi o hală de fabricaţie, exclusiv instalaţia sanitară, ce are ca pondere foarte mare ca instalaţie tehnologică, se costată un minus de circa 45 $ / mp, iar cu instalaţia tehnologică inclusă un spor de 139 $ / mp. Rezultă ca poate fi acceptat un preţ de reconstrucţie de 292 $ / mp.

Pentru întreaga clădire valoarea de reconstrucţie devine:

290,0 $ / mp x 1.200 mp x 33.200 lei / 1$ = 11.633.300.000 lei

Preluând informaţiile din Normativul P 135 / 1999 privind uzura fizică, se apreciază ca pentru o exploatare in mediu normal şi pentru o întreţinere considerată bună, coeficientul pentru uzura fizică este de 17%. Uzura fizica aferentă corpului de fabricaţie este de :

0,17 x 11.633.300.000 – 1.977.657.000 lei

În final valoarea rămasă actualizată pentru corpul de fabricaţie conserve din carene, este:

11.633.300.000 – 1.977.657.000 = 9.635.643.000 lei

(b) Metoda costurilor segregateMetoda costurilor segregate este mai bună ca precizie faţă de metoda comparaţiei

unitare, deoarece se bazează pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurării costurilor, însumând elemente de construcţii şi instalaţii, pentru care deprecierea este estimată în funcţie de durată de viaţă fizică a materialelor componente. Astfel, costurile terasamentelor executate mecanizat se exprimă în smc. (sute metri cubi), cele manuale în mc., betoanele din fundaţii, stâlpi, grinzi şi planşe, de asemenea, în mc.

Aplicaţie cu metoda costurilor segregate

Se evaluează un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platformă de descărcare, stâlpi prefabricaţi fixaţi în fundaţii pahar, cu grinzi precomprimate şi chesoane de acoperiş, cu luminatoare, cu hidroizolaţii de tip necirculabilă. Închiderea halei este realizată din blocuri de b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton şi este slab armată. Tâmplăria este metalică, având ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar uşile sunt pline. Hala de depozitare are instalaţie de iluminat fluorescent şi instalaţie de sprinklere.

Suprafaţa construită este de 480 mp, iar rampa de încărcare – descărcare are suprafaţa de 90 mp.

Depozit produse finite – costuri segregate

Nr. crt.

Element de construcţie

UM Cantitate Costuri direct leiSelecţie

depreciereObs.

1.Fundaţii continuibloc + cuzinet

mc 140 235.858.700 1 - 4

2.Fundaţii tip pahar la stâlpi pref.

mc 90 335.112.400 1 - 4

3. Umplutură de pământ mc 609 129.736.800 1 - 4

4.Centură de beton slab armat

mc 4 12.943.800 1 - 4

27

5. Stâlpi prefabricaţi mc 37 298.665.100 2

6.Grinzi precomprimate de 12 m

buc 8 120.682.000 2

7. Grinzi monolite mc 9 42.726.300 28. Chesoane prefabricate buc 50 244.187.700 29. Pardoseală slab armată mp 600 134.446.300 1 - 4

10.Zidărie de închidere b.c.a. 20 cm

mc 78 186.630.000 3

11.Tencuieli interioare la pereţi

mp 484 41.541.000 5

12.Finisaj cu spoieli la tavan

mp 530 3.833.900 5

13. Finisaj la faţadă mp 484 77.934.300 6

14.Fereşte metalice vopsit, mobile

mp 10 50.845.400 7

15.Uşi metalice foi simple pline

mp 12 9.846.100 7

16.Izolaţie hidrof + term. vată teras.

mp 530 438.899.700 8

17.Luminator cu geam armat

mp 36 112.515.400 9

18.Jgheaburi din tablă zincată

ml 88 13.739.800 10

19.Burlane din tablă zincată

ml 30 4.673.400 10

20. Trasee cabluri electrice ml 140 8.021.400 11

21.Corpuri iluminatFira 3 x65

buc 12 26.822.400 11

22.Tablou electric si legătură pământ

buc 1 4.536.000 11

23.Comutator cu protecţie PEL

buc 2 982.000 11

24.Chiuvetă emailată + robinet

buc 1 1.381.000 13

25.Traseu alimentare chiuvetă

ml 63 5.499.900 13

26.Traseu sprinklere 11 / 4”

ml 40 6.097.000 12

27. Traseu sprinklere 1” ml 30 3.745.700 1228. Duze sprinklere buc 20 4.282.300 12Total cheltuieli directe 2.554.185.800Costuri indirecte 602.045.300Total 3.156.231.100TVATotal ch. Directe + indirecte

3.156.231.100

Organizare şantier 3,5 % 110.486.100*

Proiectare 4 % 126.249.000*

Taxe şi branşamente 2,5 % 78.905.400*

28

Valoare 3.471.854.00

Valoarea actualizată după 20 de ani de la punerea în funcţiune este de 3.471.8544.000 lei, ceea ce la cursul de schimb e 33.400 lei / 1 $, înseamnă 103.947 $, adică 216,55 $ / mp.

În continuare trebuie stabilită ponderea elementelor de construcţie în costul total, respectiv în cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.

Se va stabili apoi uzura fizică pentru elementele de construcţie şi de instalaţie în funcţie de durata de viaţă a materialelor ce compun aceste elemente.

În tabelul de mai jos este prezentată această analiză, din care rezultă costurile de înlocuire, uzurile şi valorile rămase actualizate.

Tabel cu ponderea şi starea tehnică de uzură a elementelor de construcţii şi instalaţii

Nr. crt.

Definire element de construcţie /

instalaţie

Raport / pondere (mii lei)

Pond. în cost total

Depreciere %

Valoare rămasă el.

(mii lei)

1. Fundaţii depozit1.032.008 * /3.156.231

32,70 % 11 % 918.486,9

2.Structură beton depozit

872.733 /3.156.231

27, 65% 10 % 785.460,0

3. Închidere cu zidărie228.149 / 3.156.231

7,23 % 12 % 200.771,1

4.Rampă încarc. – descărc.

15.995 / 3.156.231

0,51 %12 % 14.075,4

5.Finisaj interior la pereţi

56.070 /3.156.231

1,78 % 17 % 46.538,3

6. Finisaj faţadă96.304 /

3.156.2313,05 % 22 % 75.117,2

7. Tâmplărie metalică74.997 /

3.156.2312,38 % 18 % 61.497,6

8. Hidroizolaţii terasă542.352 /3.156.231

17,18 % 32 % 368.799,6

9. Luminator terasă139.036 /3.156.231

4,41 % 22 % 108.448,3

10. Jgheaburi şi burlane22.753 /

3.156.2310,72 % 42 % 13.196,9

11. Iluminat interior49.875 /

3.156.2311,58 % 42 % 28.927,8

12. Instalaţie sprinklere17.454 /

3.156.2310,55 % 25 % 13.090,8

13. Chiuvetă fontă + ţeavă8.503 /

3.156.2310,27 % 18 % 6.972,3

Total 3.156.231,0 100,0 % 16,31 % 2.641.382,3

29

*1.032.008.000 lei reprezintă însumarea valorilor 1 – 4 (din tabelul Depozit produse finite – Costuri Segregate) multiplicată apoi cu raportul dintre totalul cheltuielilor directe + indirecte şi cheltuielile directe.

1.032.008.000 = (235.858.700 + 335.112.4000 + 129.736.800 + 12.943.800 + 134.446.300) x 3.156.231.100 / 2.554.185.800

Se poate observa ca evaluatorul a selectat şi cumulat elementele construcţiei pe baza duratelor de viaţă lungă, medie şi scurtă, atribuind acestora coeficienţi de uzură fizică în funcţie de aceste durate de viaţă. Procentele din uzura fizică mici sunt specifice elementelor construcţiei care au înglobate materiale cu durata da viaţă fizică mare şi implicit procente de uzuri mari pentru elementele clădirii care conţin materiale cu durate de viaţa scurtă.

Deprecierea cumulată, la data evaluării, se calculează prin însumarea valorii de 2.641.382.300 lei cu valoarea însumată din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964 / 1998, durata de viaţă economică este de 50 de ani deci 600 luni. (315.662.700 = 110.468.100*

+ 126.249.200* + 78.905.400*).

3.15.622.700 lei x

Valoarea rămasă actualizată, la data efectivă a evaluării, este de:

2.641.382.300 + 189.373.700 = 2.830.756.000

Metoda costurilor segregate permite obţinerea unor valori cu o acurateţe şi o precizie mai bună; de aceea în literatura tehnica de specialitate se consideră că se impune şi o analiză mai laborioasă pentru stabilirea valorii de piaţă, utilizându-se şi tehnica deprecierii segregate.

(c) Metoda devizelorAceastă metodă este considerată cea mai precisă dintre toate metodele de evaluare

cunoscute, deoarece este susţinută de antemăsurători pentru lucrările efectiv realizate la o clădire, are încadrări pe articole simple de deviz, pentru care, în indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manoperă şi utilaje pentru construcţii.

Cunoaşterea preţurilor, fără TVA, pentru materiale, chirii pentru utilaje şi pentru manoperă orară aferentă unui salariu mediu din ramura construcţiilor, determină costurile directe şi, prin recapitulaţii, parte din costurile indirecte necesare execuţiei şi finalizării lucrărilor pentru o construcţie. Metoda este laborioasă, persoanele care o aplică având nevoie de o pregătire specială.

Prezentăm, în cele ce urmează, un model de deviz analitic pe categorii e lucrări:

Nr. crt.

Denum. articol + deser.

articol devizUM Cant

Materiale(lei)

Manoperă(lei)

Utilaj(lei)

Total (lei)Greu

t.(to)

1.CA02A1 Turnare beton

mc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 4

2.CZO105C1 Preparare beton

mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100

3.CB01A1 Cofraje în cuzineţi

mp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121 -

4.CC02A1 Montare armături

kg 1.980 831.580 3.395.700 - 4.227.280 -

30

5.

CZ0302S1 Confect armături din OB 37

kg 1980 19.707.118 1.524.600 - 21.297.618 2

6.CD0411 Zidărie de cărămidă de 24 cm

mc 20 35.061.700 5.369.000 - 40.430.700 28

7.

CF01C1 tencuieli interioare de 2 cm

mp 55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541 1

8.CG02A1 Pardoseli din parchet de fag

mp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.011.900 1

9.CG06G1 Pardoseli mozaic

mp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499 2

10.CI06A1 Placaj de faianţă

mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628 1

11.TSA02C1 Săpături manuale

mc 120 - 23.520.000 - 23.520.000 -

12.TSD01B1 Împrăştiere pământ

mc 100 - 1.085.000 - 1.085.00 -

13.TSD04A1 Compact. cu mai

mc 100 - 3.080.000 - 3.080.000 -

TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043 139RECAPIT

Retribuţie maistru

8 % 4.538.632 4.538.632

C.A.S. 25.734.043Impozit 15.903.598Transport materiale

12.781.662

Cotă manipulare 9.055.389 9.055.389Total cheltuieli directe

122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367

Cheltuieli indirecte

16 % 38.203.579

Profit 8 % 22.158.076Total cheltuieli directe + indirecte

299.134.022

Ajutor şomaj 5 % 3.063.577T.V.A. ** 19 % 0 % 0TOTAL GENERAL

302.197.599

(**) NOTĂPentru persoanele fizice se înregistrează şi TVA, iar pentru persanele juridice

înscrierea în balanţa mijloacelor fixe se efectuează fără TVA.1.3.4.2. Abordarea pe bază de venit

31

Metoda de evaluare pe bază de venit este utilizată in special pentru clădirile generatoare de venit, cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinaţie generala sau depozitele.

În evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia în considerare condiţiile concrete de utilizare a clădirilor şi veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe bază de venit se poate face în cazul in care clădirea este deţinută de proprietar şi participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizare existentă. Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi convertit în valoarea clădirii.

Chiriile trebuie privite în legătură cu venitul brut, apoi va trebui să fie determinată chiria netă prin aprecierea gradului de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe şi a celor variabile. De asemenea, evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare, având ca sursă de informaţii tranzacţiile de vânzare – cumpărare, atunci când acestea există, sau pe baza unui raţionament deductiv – plecând de la o regulă generală (rata profitului de piaţa generală) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate dată).

Metoda de evaluare a construcţiilor pe baza de venit elimin timpul necesar pentru ca evaluatorul să obţină amănuntele pentru costurile clădirii, măsurarea deprecierii şi estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor clădirii cu cele ale clădirilor comparabile recent vândute).

Literatura de specialitate promovează tehnica reziduală pentru clădiri, pornind de la premisa că valoarea terenului amplasamentului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina, prin analiza pieţei, rata de capitalizare a terenului şi implicit va determina venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietăţii (teren şi construcţie) se scade venitul net anual alocabil terenului şi se obţine astfel venitul net din exploatarea clădirii. Acesta se capitalizează cu rata de capitalizare aferentă clădirii pentru a se calcula valoarea clădirii.

1.3.4.3. Abordarea prin metoda comparaţiei

Numita si metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă, această metoda de evaluare duce la cea mai credibilă valoare a unei construcţii, cu condiţia existenţei unor informaţii de piaţă suficiente supra tranzacţiilor cu construcţii similare. Dar întreprinderile deţin construcţii industriale (de producţie şi administrative) foarte diferite, care nu sunt tranzacţionate, în mod frecvent, ca active individuale.

Dacă analiza este efectuată corect şi având informaţii suficiente şi concludente se pot aprecia diferenţele dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor de tranzacţionare. În literatura de specialitate, informaţiile de vânzare identificate vor fi urmărite pe baza unor reguli de prezentare şi ierarhizare. Acestea sunt:

daca tranzacţia include numai terenul, preţurile vor fi prezentate in dolari transformaţi in lei la preţul zilei din data evaluării. Dacă sunt incluse şi clădirile se va prezenta preţul total / mp din totalul suprafeţei desfăşurate construite a clădirilor şi terenului. Acest mod de apreciere este justificat deoarece evaluările trebuie să reflecte preţurile de piaţă şi nu să stabilească valori care ar trebui plătite. Daca valoarea totala trebuie să fie alocata pe părţi componente, respectiv pe valoarea clădirii şi terenului, acestea trebuie să provină din tranzacţii care arată acelaşi grad de utilizare.

comparaţiile cu proprietate subiect trebuie efectuate în termeni concreţi şi precişi ca beneficiarul şi clientul lucrării să poată să ajungă la aceleaşi concluzii.

32

selectarea si reţinerea corecţiilor într-un tabel al vânzărilor pentru corecţia de timp, localizare, mărime, formă sau alte trăsături unde vânzarea diferă de proprietatea evaluată. Trebuie să fie promovate elementele de comparaţie esenţiale.

experienţa evaluatorului este esenţială pentru selectarea elementelor de corecţie, astfel încât cele neesenţiale să nu influenţeze negativ un client necunoscător.

în cazul în care clădirea evaluată face parte dintr-un grup industrial, care beneficiază de un personal de înaltă calificare, fiecare clădire vândută se compară analizând facilităţile oferite precum parcare, distanţă până la periferie, dotări care creează avantaje clădirii evaluate.

În concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzacţiilor cele mai concludente, verificarea lor, alegerea celor care sunt comparabile în timp, în ceea ce priveşte condiţiile de vânzare şi zona geografică. Se vor prezenta analize referitoare la modul cum au fost stabilite preţurile de vânzare, pentru a putea fi comparate trăsăturile esenţiale ale tranzacţiilor selectate pentru comparaţie.

1.3.5. Evaluarea construcţiilor speciale

Construcţiile speciale, sau specializate, sunt definite ca fiind construcţiile care se vând rar sau niciodată. Astfel de construcţii specializate se regăsesc ataşate clădirilor rezidenţiale, comerciale sau industriale participând la desfăşurarea activităţilor productive sau funcţionale. Nu va exista niciodată un cumpărător pentru eşafodul de susţinere a unei instalaţii de prelucrare dintr-o rafinărie, un castel de apă, un turn de răcire, etc.

Standardele de evaluare recomandă, pentru acest gen de construcţii, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care asigură aceleaşi funcţiuni cu cel al construcţiei specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscută sub denumirea Costul de Înlocuire Net (CIN).

Pentru teren evaluarea se face pe principii de piaţă, dar pentru construcţie se foloseşte metoda costurilor, evaluatorul selectând dintre procedee pe acela care consideră că poate promova valoarea cea mai reală. După stabilirea costului de reconstrucţie, la data evaluării, se va analiza deprecierea efectivă formată, de regulă, din uzura fizică şi cea funcţională agabaritică.

Cei implicaţi în tranzacţia unor astfel de construcţii speciale nu sunt dispuşi sa plătească mai mult, pentru o astfel de construcţie, decât preţul de achiziţie a unei construcţii de dimensiuni mai mici, care să satisfacă cerinţele de continuare a activităţii, din care să fie dedusă uzura fizică aferentă perioadei de timp şi întreţinerii.

NOTĂ:Evaluarea construcţiilor este de competenţa expertului evaluator de proprietăţi

imobiliare.

1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALAŢII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ, ECHIPAMENTE DE PROTECŢIE ŞI ALTE MIJLOACE MOBILE)

33

1.4.1. Clasificare. Descriere

În acest subcapitol se tratează evaluarea mijloacelor fixe cuprinse în grupele 2 şi 3, cu excepţia subgrupelor animale şi plantaţii, cuprinse în Catalogul din 30.11.2005 denumite generic mijloace fixe mobile, care reprezintă o parte a activelor imobilizate corporale din bilanţul contabil al unei societăţi comerciale.

În legislaţia românească, mijloacele fixe sunt definite în Legea nr. 15 / 1994 (republicată in 1999) privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale şi necorporale, iar Catalogul din 30.11.2004 (publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 46 din 13.01.2005) prevede clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, car corespund cu duratele de amortizare în ani, aferente regimului de amortizare liniar.

Durata normală de funcţionare reprezintă durata de utilizare în care se recuperează din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizării. În consecinţă, durata normala de funcţionare este mai redusă decât durata de viaţă fizică a mijlocului fix respectiv.

Mijloacele fixe cuprinse în catalog sunt clasificate, în grupe şi subgrupe, clase şi subclase, iar unele şi în familii. Astfel mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale şi anume:

Grupa 1 – Construcţii; Grupa 2 – Instalaţii termice, mijloace de transport, animale şi plantaţii; Grupa 3 – Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor

umane şi materiale şi alte active corporale.Catalogul se aplică în mod unitar, atât de către agenţii economici, de persoane juridice

fără scop patrimonial, cât şi de instituţiile publice, asigurând determinarea în mod unitar a amortizării capitalului imobilizat în active corporale.

Din punctul de vedere metodologic, Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 3 – Evaluarea maşinilor şi echipamentelor, adnotate de IVSC în anul 2005, tratează abordările valorii, principiile şi bazele de evaluare ale acestei categorii de active aflate atât în proprietatea privată cât şi în cea publică.

Alte standarde de evaluare, care pot fi utile în evaluarea echipamentelor sunt: IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiară; IVA 3 – Evaluarea activelor din sectorul public; GN 5 – Evaluarea bunurilor mobile; GN 6 – Evaluarea întreprinderii; GN 7 – Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în evaluare; GN 8 – Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN).

De asemenea, dacă scopul evaluării este includerea valorii mijloacelor fixe şi mobile în situaţii financiare, este absolut necesară respectarea cerinţelor unor IFRS / IAS, respectiv:

IAS 2 – Stocuri; IAS 16 – Imobilizări corporale; IAS 17 – Contracte de leasing; IAS 36 – Deprecierea activelor; IFRS 3 – Combinări de întreprinderi; IFRS 5 – Active imobilizate pentru vânzare şi activităţi întrerupte.

Identificarea mijloacelor fixe mobile se face în două etape: macroidentificare;

34

microidentificarea.

Microidentificarea constă în evidenţierea rolului tehnico – funcţional şi economic al categoriilor de mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectată a întreprinderii, reţinând pentru evaluare analiza procesului tehnologic, în vederea identificării echipamentelor conducătoare. Prin această metodă, evaluatorul va efectua investigaţii privind:

tipul producţiei; fluxul tehnologic; capacitatea de producţie.

În culegerea datelor, informaţiilor minime se vor viza: localizarea activului / activelor aferente fluxului tehnologic; data inspecţiei; istoricul întreprinderii şi mijloacelor fixe mobile; proiectantul de tehnologie şi flux tehnologic, contractorul; datele punerii lor în funcţiune şi a modernizărilor ulterioare; vârsta cronologică şi vârsta efectivă a mijloacelor fixe mobile; durata de viaţă utilă rămasă; sursele de informaţii; tipul produselor / serviciilor realizate; eficienţa exploatării (randament, cheltuieli de funcţionare comparativ cu substitutele moderne); date operaţionale pe ultimii 3 – 5 ani; programul de întreţinere şi reparaţii; standarde de securitate a muncii şi de mediu; echipamente de control a poluării; utilităţi; alte informaţii considerate a fi utile.

Microidentificare este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale mijloacelor fixe, prin evidenţierea specificaţiilor tehnice. Datele importante se vor referi la:

fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv; seria de fabricaţie (în corelaţie cu numărul de inventar ataşat de proprietar); capacitatea sau caracteristica funcţională principală; caracteristici tehnico funcţionale; componenţa; vechimea / vârsta (cronologică şi efectivă); starea tehnică.

Se vor acea in vedere aspecte referitoare la regimul şi intensitatea exploatării, cărţile tehnice cu parametrii de funcţionare şi modelul de exploatare, evidenţa reparaţiilor (mai ales cele capitale), fişa mijlocului fix, discuţii purtate cu proprietarul şi cu personalul de exploatare.

De primă importanţă în microidentificare sunt, după caz: marca de fabrică, codul modelului, seria, tipul de energie / acţionare folosit şi dimensiunile.

1.4.2. Abordarea evaluării

35

Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la bază, în primul rând, datele cuprinse in diagnosticul operaţional, referitoare la identificarea, starea tehnică şi utilizarea acestora în activitatea de exploatare. În completarea acestora, evaluatorul v utiliza propriile informaţii privind piaţa secundară, deţinute în baza de date proprie sau accesate de acesta din diverse surse de informare, inclusiv de la producători şi comercianţi. Evaluatorul de mijloace fixe mobile trebuie să fie un foarte bun cunoscător al activităţilor în care acestea pot fi utilizate, în caz contrar fiind obligat să solicite asistenţă de la o persoana competentă (expert tehnic) în domeniu.

Faza preliminară a abordării evaluării constă in următoarele activităţi: punerea la dispoziţia evaluatorului, de către client (în general este

proprietarul), a balanţei analitice şi a listei de inventar a mijloacelor fixe, care să conţină: numărul de inventar, data punerii în funcţiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptică la data evaluării, şi dacă este posibil, evoluţia scriptică a valorii de intrare conform reevaluărilor. Lista de inventar va trebui solicitată atât pe suport de hârtie cât şi pe suport magnetic;

identificarea şi inventarierea fizică a mijloacelor fixe mobile ce urmează a fi evaluate şi compararea cu lista de inventar;

compararea valorii de inventar totale, conţinută în lista de inventar, cu valorile înregistrate în documentele contabile (balanţă, bilanţ);

verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe şi sesizarea unor aspecte deosebite sau limitări;

identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate în activitatea de societăţii (neoperaţionale) sau a celor care pot fi disponibilizate prin reorganizarea activităţii;

identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate în activitatea de bază a societăţii ci au destinaţie socială, de agrement;

identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de întreprindere, ci sun închiriate terţilor.

Există situaţii în care mijloacele fixe mobile, existente în contabilitatea şi evidenţele întreprinderii nu mai există fizic sau situaţii în care evaluatorul identifică mijloace fixe, care sunt utilizate, dar care nu apar în listele de inventar şi nici nu sunt revendicate de terţi. În primul caz valoarea acestor active se ignoră, iar în el de-al doilea, valoarea evaluată a respectivelor active se adaugă la valoarea însumată a celorlalte mijloace fixe. De asemenea, pot fi găsite mijloace fixe integral amortizate, cu valoare zero în contabilitate, dar care sunt utilizate şi au încă un randament bun pentru afacere sau dimpotrivă, nu mai sunt utilizate, dar sunt în stare bună şi ar putea fi valorificate. Şi în acest caz, valoarea evaluată a acestora se adaugă la valoarea celorlalte mijloace fixe.

1.4.3. Metode de evaluare

Ca şi în cazul evaluării altor active, metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt înscrise in cele 3 abordări, respectiv prin:

comparaţie; venit;

36

cost.

Abordarea prin comparaţie se bazează pe informaţiile de piaţă pentru a determina valoarea de piaţă a mijlocului fix mobil supus evaluării. Scopul este determinarea preţului acestuia pe baza unei analize a preturilor de vânzare sau a preturilor cerute (cotaţii) pentru mijloace fixe similare, pentru a ajunge la o estimate a celui mai probabil preţ de vânzare pentru mijlocul fix evaluat.

Principalele elemente de comparaţie sunt: originea şi vârsta efectivă; starea (condiţia); capacitatea; caracteristici (accesorii); locaţia; producătorul; motivaţia părţilor; condiţiile de finanţare; calitatea; cantitatea; data vânzării; tipul de vânzare.

1.4.3.1. Metode înscrise în abordarea prin comparaţia de piaţă

a) Metoda identificării stabileşte valoarea unui mijloc fix mobil, prin comparaţie cu un mijloc fix mobil identic înlocuitor, care are un preţ de vânzare cunoscut. Un exemplu poate fi un autoturism evaluat pe baza unui catalog publicat de preţuri.

b) Metoda asimilării stabileşte valoarea de piaţă pe baza analizei unor mijloace fixe mobile asemănătoare, dar nu identice, folosind o măsură a utilităţii (mărimea, capacitatea, etc.), drept criteriu de comparaţie. De exemplu un evaluator nu găseşte vânzări pentru un strung produs de Compania A, dar găseşte vânzări ale unor strunguri, de aceeaşi mărime şi condiţie, dar produse de companiile concurente X şi Y. Ca urmare, preţurile de vânzare ale strungurilor companiilor X şi Y pot fi folosite pentru comparaţie, dar trebuie efectuate corecţii ale acestora, pentru criteriile care reflectă diferenţele faţă de subiect (strungul produs de compania A).

c) Metoda procentajului din cost constă în stabilirea raportului procentual dintre preţul de vânzare şi costul brut curent (de nou) al unui mijloc fix mobil asemănător, proprietăţi la data vânzării. Cu informaţii suficiente pe o piaţă activă, un evaluator poate să facă analize statistice şi să stabilească relaţiile dintre vârsta cronologică, preţul de vânzare (sau preţul cerut) şi preţul unui mijloc fix mobil nou (de ex. între 40 şi 50 %).

1.4.3.2. Metode înscrise în abordarea prin venit

În abordarea prin venit sunt înscrise două metode:A. Metoda capitalizării venitului;B. Metoda fluxului de numerar actualizat (cash – flow net actualizat – DCF)

37

A. Metoda capitalizării venitului constă în convertirea veniturilor viitoare previzionate (aşteptare) în valoare fie prin împărţirea venitului, de obicei anual, cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului cu un coeficient multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).

Dacă este cunoscut preţul de vânzare al uni mijloc fix se poate construi un multiplicator, prin raportarea venitului generat de aceste preţuri la preţul lui de vânzare.

Cele două etape ale aplicării metodei sunt: estimarea venitului anual; determinarea ratei de capitalizare.

Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe mobile asemănătoare închiriate. Venitul este în mod normal un venit net anual din exploatare (VNE). VNE este egal este egal cu venitul brut minus cheltuielile e exploatare.

Rata de capitalizare poate fi calculată prin împărţirea venitului anual (de obicei cel obţinut din închirierea mijlocului fix mobil), la preţul de vânzare al acestuia. După analiza ratelor de capitalizare, obţinute din analiza de piaţă a mijloacelor fixe comparabile, şi după o eventuală corectare a acestora, în funcţie de caracteristicile subiectului în cauză, se poate extrage o rată de capitalizare adecvată.

Formula de bază pentru capitalizarea venitului este:

sau

NOTĂ:Valoarea calculată prin această formulă este fie valoarea de piaţă, fie valoarea de

investiţie, în funcţie de natura informaţiilor utilizate.

Aplicaţie

Mijlocul fix mobil x generează un venit anual de 20.000 € şi a fost vândut cu 80.000 €.Mijlocul fix mobil Y generează un venit anual de 10.000 €.Se cere valoare de piaţă a mijlocului mobil Y.

Rezolvare:

rata de capitalizare = 20.000 / 80.000 = 0,25 sau 25 % multiplicatorul venitului anual este de 1/0,25 = 4

Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel: 10.000 € / 0,25 = 40.000 €

sau

38

Valoarea = Venit : Rată e capitalizare

Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)

10.000 € x 4 = 40.000 €.

B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Dacă metoda capitalizării directe presupune utilizarea la numărul venitului anual, metoda DCF, încearcă să estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil, într-o perioadă de previziune viitoare, pe baza informaţiilor curente.

În metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioadă de ani (sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). După aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite in valoarea actualizată prin intermediul unei rate de actualizare, aplicata asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.

Aplicaţie

An 1 An 2 An 3 An 4VNE (mii €) 1.200 1.300 1.500 1.500Factor actualizare @ 10% 0,909 0,826 0,751 0,683VNE actualizat ( mii €) 1.090 1.074 1.127 1.025Valoare totală (mii €) 4.316

Sunt multe situaţii, când în metoda DCF se calculează şi o valoare terminală (reziduală) la sfârşitul perioadei de previziune (în exemplul de mai sus, sfârşitul anului 4). În acest caz, presupunerea este că mijlocul fix mobil va fi vândut la sfârşitul anului 4. pentru estimarea valorii reziduale (terminale, preţului de vânzare), de cele mai multe ori se foloseşte o rată de capitalizare aplicată asupra VNE din anul 5 viitor, după care valoarea terminală astfel estimată este actualizată cu factorul de actualizare aferent anului 4.

NOTĂ:Deoarece metoda DFC de evaluare a mijloacelor fixe mobile are un grad de

complexitate şi dificultate ridicat, ea poate fi aplicată în mod corespunzător, de către experţii evaluatori de bunuri mobile.

1.4.3.3. Metode înscrise prin abordarea prin cost

Abordarea prin cost constă în stabilirea mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de achiziţie sau de producţie al acestuia. Pentru mijloacele fixe mobile folosite, abordarea prin cost presupune şi o estimare a deprecierii, care include deteriorarea fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică (din cauze externe).

Abordarea prin cost este mult mai relevantă în cazul evaluării mijloacelor fixe mobile noi.

Principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării este costul de înlocuire net (CIN), rezultatul trebuind a fi condiţionat de o rentabilitate potenţială adecvată. Metoda CIN se aplică numai pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile specializate, care se vând rar / deloc sau pentru cazul în care mijloacele fixe respective se vând împreună cu întreprinderea (afacerea) ori într-un ansamblu funcţional.

Cele doua etape ale acestei abordări sunt:

39

A. Estimarea costului de înlocuire / reproducţie;B. Estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere).

Costul de înlocuire reprezintă costul curent al subiectului asemănător, care are cea mai apropiată valoare de utilitatea echivalentă cu cea a mijlocului fix mobil evaluat, iar costul de reproducţie reprezintă costul curent de construcţie a unei copii identice a mijlocului fix mobil evaluat, utilizând aceleaşi sau aproape aceleaşi materiale.

Costul de înlocuire este deseori, dar nu întotdeauna, mai mic decât cel de reproducţie.Există mai multe metode de determinare a costului curent de înlocuire / reproducţie

(de nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv:a1) metoda devizului;a2) indexarea;a3) metoda cost – capacitate.

a1) Metoda devizului constă în estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe şi indirecte.

Exemple de costuri directe sunt: costul de achiziţie; costuri directe cu forţa de muncă pentru instalare sau asamblare; costuri de transport şi manipulare; costuri de montaj şi transfer; instalaţia electrică; instalaţia de conducte şi ţevi; fundaţii.

Exemple de costuri indirecte sunt: onorarii cu specific tehnic, de arhitectură şi alte onorarii profesionale; onorarii administrative, contabile, de consultanţă şi legale; asigurarea temporară în timpul instalării sau construcţiei; cheltuieli de pază pe timpul instalării sau construcţiei; cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construcţiei; chirii pentru echipamente; anexe temporare; costuri de curăţare şi punere în funcţiune.

NOTĂ:Atunci când se estimează costul (de nou), se includ numai acele costuri, directe şi

indirecte, care sunt tipice sau normale; costurile neobişnuite, atipice sau extraordinare trebuie excluse.

a2) Metoda indexării este o metodă de estimare a costului de reproducţie (de nou), în care costul istoric al unui mijloc fix mobil este înmulţit cu un indice de cost sau de preţ, pentru a transforma acel preţ istoric cunoscut, într-un cost curent, la data evaluării.

a3) Metoda cost – capacitate. Costurile de producţie ale mijloacelor fixe mobile asemănătoare, dar de diferite dimensiuni, variază exponenţial, în funcţie de dimensiunea lor. Această relaţie poate fi exprimată matematic astfel:

40

în care: C2 reprezintă costul necunoscut al mijlocului mobil cu o capacitate Q2 care este

subiectul evaluării; C1 care reprezintă costul cunoscut al unui mijloc fix mobil asemănător de

capacitatea Q1.

Exponentul „X” este un factor de scală şi are o valoare uzuală de 0,6 – astfel relaţia este adesea exprimată ca regula factorului şase zecimi, care reflectă realitatea economică că nu toate costurile de producţie se modifică în aceeaşi proporţie cu dimensiunile unui mijloc fix mobil nou.

De exemplu, dacă costul unui rezervor cu o capacitate de 20.000 de litri este de 10.000 de euro, nu înseamnă neapărat că nivelul costului unui rezervor cu o capacitate dublă va fi de 20.000 de euro.

B. Estimarea deprecierii cumulateDeprecierea unui mijloc fix mobil reprezintă pierderea din valoare din mai mult

motive, incluzând factori de natură fizică, funcţională, de exploatare şi din exteriorul acestuia.Deprecierea poate fi:

Recuperabilă – orice formă de depreciere care se poate remedia fezabil din punct de vedere economic;

Nerecuperabilă – orice formă de depreciere care nu poate remedia fezabil din punct de vedere economic, deoarece creşterile in utilitate şi valoare rezultate sunt mai mici decât cheltuielile pentru remediere.

În accepţiunea evaluării, tipurile (formele) de depreciere a mijloacelor fixe mobile, sunt:

b1) Uzura (deteriorarea) fizică;b2) Deprecierea funcţională / tehnologică;b3) Deprecierea economică.

b1) Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare dau de utilitate cauzată de utilizare, deteriorări, acţiunea diverşilor agenţi atmosferici, suprasolicitare şi e alţi factori similari.

Metoda uzuală de cuantificare a uzurii fizice este raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă utilă normală, conform formulei:

sau

Deoarece:

41

% de uzură fizică =

% de uzură fizică =

Iar,

Vef = DVUN – DVUR

sau

DVUR = DVUN – Vef

În care: Vârsta efectiva (Vef) este vârsta estimată a unui mijloc fix mobil, în

comparaţie cu un mijloc fix mobil de acelaşi fel. Deci, VEf este indicată de condiţia în care se află un mijloc fix: poate fi mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică;

Durata de viaţă utilă normală (DVUN) este numărul de ani estimaţi, în care un mijloc fix mobil nou este aşteptat a fi utilizat, la sfârşitul cărora mijlocul fix va fi retras din exploatare; este stabilită la data de PIF;

Durata de viaţă utilă rămasă (DVUR) este numărul de ani estimaţi în care un mijloc fix mobil, cu o anumită vârstă efectivă se aşteaptă să mai fie utilizat în întreprindere, la sfârşitul cărora mijlocul fix mobil va fi retras din exploatare.

Uzura fizică poate fi calculată şi prin raportul procentual dintre vârsta efectivă, exprimată în ore şi urata totală de viaţă utilă normală, exprimată tot în ore.

b2) Deprecierea funcţională / tehnologică reprezintă pierderea de valoare de utilitate a unui mijloc fix mobil, cauzată de ineficienţe sau neadecvări în însăşi calitatea mijlocului fix când acesta este comparat cu un mijloc fix înlocuitor mai eficient şi / sau mai puţin costisitor, produs prin tehnologia modernă.

În cazul mijloacelor fixe mobile este specifică îndeosebi deprecierea funcţională din exploatare (numită şi tehnologică), care este explicată pe larg in continuare.

Cauza deprecierii funcţionale din exploatare o constituie funcţionarea unor mijloace fixe mobile cu cheltuieli de exploatare mai mari decât substitutele moderne ale acestora.

Cu alte cuvinte, ele nu mai pot genera beneficii adecvate pentru proprietar; deci durata de viaţă economică a unor astfel de active ar trebui să fie mai scurtă decât durata lor de viaţă utilă normală.

Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi: cheltuieli cu combustibil şi / sau energie; cheltuieli salariale; rebuturi; pierderi tehnologice.

42

DVUN = VEf + DVUR

Uz. Fizică % =

Etapele necesare pentru cuantificarea mărimii deprecierii funcţionale din exploatare sunt:

estimarea mărimii anuale absolute, brute şi nete, a cheltuielilor de exploatare excedentare ale mijlocului fix mobil evaluat în comparaţie cu un substitut modern;

estimarea duratei de viaţă utilă rămasă (în număr de ani); estimarea ratei de actualizare necesară pentru calcularea valorii actualizate a

cheltuielilor nete excedentare de exploatare, pe durata de viaţă utilă rămasă şi calcularea astfel a penalităţii pentru deprecierea funcţională din exploatare.

b3) Deprecierea economică (numită şi depreciere din cauze externe) reprezintă pierderea din valoarea sau din utilitatea deplină a unui mijloc fix mobil, cauzată de factori din exteriorul acestuia. Aceşti factori includ:

costul majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau a utilităţilor (fără creşterea corespunzătoare a preţului de vânzare a produsului);

cererea scăzută înregistrată pentru produsul respectiv; concurenţa sporită.

Există mai multe metode de estimare a deprecierii economice, din care două metode sunt mai des utilizate:

Metoda utilizării / capitalizării cheltuielilor excedentare, cauzate de factori externi (ex. creşterea preturilor materiilor prime), care se aplica în mod asemănător cu calculele aferente deprecierii funcţionale din exploatare;

Metoda inutilităţii (exprimată procentual). Conceptul cost – capacitate, prezentat anterior, în acest capitol, poate fi utilizat pentru exprimarea unei forme de depreciere economică. De câte ori volumul producţiei unei entităţi economice sau unui mijloc fix mobil, este semnificativ mai scăzut decât capacitatea lor cotată sau proiectată, şi această situaţie se va menţine în viitor, activul respectiv este mai puţin valoros, decât ar fi fost în condiţii normale. Se poate utiliza o penalitate pentru inutilitate, în scopul cuantificării pierderii de valoare.

Penalitatea pentru inutilitate poate fi calculata, pe o baza procentuală, prin compararea nivelului actual de exploatare, cu capacitatea cotată, utilizând următoarea formulă:

în care: Capacitatea A = capacitatea cotată sau proiectată; Capacitatea B = capacitatea utilizată; X = factorul exponent sau factor de scală.

1.4.4. Aplicaţie simplificată

43

Inutilitatea procentuală =

Informaţiile necesare pentru evaluarea unei instalaţii de prelucrare au fost colectate, analizate şi sintetizate de evaluator, astfel:

data evaluării: 15.12.2010; data PIF a instalaţiei (ca nouă): 15.12.1992; durata de viaţă utilă normală: 20 de ani; reparaţie capitală, efectuată în decembrie 2006, a restabilit 85% din durata de

viaţă normală a instalaţiei; capacitatea de producţie proiectată: 5.000 tone / an; capacitatea de exploatare curentă şi viitoare: 4.000 tone / an; cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari faţă de un substitut

modern cu 20 tone motorină pe an, la un preţ de 2.000 lei / tona; cota impozitului pe profit: 16%; preţul de vânzare al unei instalaţii moderne substitut, de 7.000 tone / an, este

de 450 mii lei (RON); factorul exponent adecvat este 0,6; rata de actualizare este de 14%.

Rezolvare:

Determinarea CIN se va face în secvenţele următoare:a) costul de înlocuire de nou, pe baza metodei cost – capacitate:

adică

rezultă că: C2 = 450.000 lei x 0,8171902 = 367.739 lei

Deci costul de înlocuire al instalaţiei este 367.739 lei.

b) uzura fizică: durata de viaţa utilă normală: 20 de ani durata de viaţă utilă restabilită prin PK (85%): 17 ani; numărul de ani de la PK: 4 ani; durata de viaţă utilă rămasă: 13 ani (17 – 4 ani); vârstă efectivă: 7 ani (20 ani – 13 ani); uzura fizică procentuală: (7/10) x 100 = 35%; uzura fizică valorică: 35% x 367.739 lei = 128.728.

c) deprecierea funcţională: cheltuieli de exploatare excedentare:20 tone x 2.500 lei / tona = 25.000 lei tone / an cheltuieli de exploatare excedentare nete:25.000 lei / an x (1 – 0,16) = 21.000 lei / an factorul de capitalizare @ 14% şi n = 13 ani (durata utilă de viaţă rămasă) este

5,842 cheltuieli de exploatare excedentare nete actualizate (depreciere funcţională): 21.000 x 5,842 = 122.682 lei.

d) depreciere economică procentuală:

44

(1-0,874689) x 100 = 12,536%

Secvenţele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:

Costul de înlocuire de nou 367.739

minus uzura fizica 128.708

minus deprecierea funcţională 122.682

116.349

minus deprecierea economică (12,53%) 14.578

egal costul de înlocuire net (CIN) 101.771

rotunjit 100.000

NOTĂ:Evaluarea mijloacelor fixe mobile ale unei întreprinderi este de competenţa

expertului evaluator de bunuri mobile.

1.5. EVALUAREA STOCURILOR, CREANŢELOR ŞI DISPONIBILITĂŢILOR BĂNEŞTI În suficiente cazuri, ponderea activelor circulante în activul bilanţier este

semnificativă; motiv pentru care evaluarea corecta a acestora devine importantă.În sens general, activele circulante, (curente), se pot clasifica în stocuri şi active de

trezorerie.De cele mai multe ori aceste active sunt înregistrate în contabilitate la niveluri

apropiate de valorile de piaţă ale acestora, datorită lichidităţii caracteristice. Din acest motiv, în general evaluarea acestor active nu constituie drept o preocupare deosebită pentru specialiştii în domeniu. Cu toate acestea, în anumite cazuri, între valorile înregistrate în contabilitate şi cele efective, de pe piaţă, pot exista diferenţe, care pot influenţa deci şi valoarea de piaţă a întreprinderii.

În ceea ce priveşte tipologia stocurilor, în funcţie de tipul de activitate desfăşurată de întreprindere, se pot întâlni stocuri de materie prime, produse în curs de execuţie şi de produse finite (pentru entităţile industriale) şi stocuri de mărfuri (pentru entităţile comerciale). Conform Standardului Internaţional de Contabilitate IAS 2, stocurile sunt active:

deţinute pentru a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii; în curs de producţie în vederea unei vânzări în aceleaşi condiţii ca mai sus; sub formă de materii prime, materiale şi alte consumabile ce urmează a fi

folosite în procesul de producţie sau pentru prestarea de servicii.

45

În ceea ce priveşte contabilitatea stocurilor, aceasta este descrisă prin IAS 2, cu excepţia (vezi IAS 2, art. 1):

producţiei în curs de execuţie obţinute în cadrul contractelor de construcţie, incluzând şi contractele e prestări servicii direct legate de acesta, descrise de IAS 11 – Contracte de construcţie;

instrumentelor financiare; stocurilor de păsări, animale, produse agricole, forestiere, precum şi a

minereurilor care aparţin producătorilor, în cazul în care sunt evaluate la valoarea realizabilă netă, pe baza unor practici bine stabilite în anumite industrii.

În contabilitate, conform IAS 2, art. 6, stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mică dintre cost şi valoarea realizabila netă.

În ceea e priveşte evaluarea pe bază de cost, costul stocurilor trebuie să cuprindă toate costurile aferente achiziţiei şi prelucrării, precum şi alte costuri suportate pentru a aduce stocurile, în forma şi locul în are se găsesc în prezent:

Costurile de achiziţie cuprind preţul de cumpărare, taxe de import şi alte taxe, costuri de transport, manipulare ş.a.;

Costurile de prelucrare includ costurile direct aferente unităţilor produse, precum sunt costurile cu manopera directă, precum şi alocarea regiei de producţie – fixă şi variabilă, generată de transformarea materialelor în produse finite;

Alte costuri incluse numai în cazul în are constituie costuri suportate pentru a aduce stocurile în forma şi în locul unde se găsesc în prezent (vezi ca exemplu, costul proiectării şi cel al îndatorării, în anumite condiţii).

Valorarea realizabilă netă constituie preţul estimat ce ar putea fi obţinut pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, mai puţin costurile estimate pentru finalizarea bunului, şi a costului aferente vânzării. Costul stocurilor este nerecuperabil dacă acele stocuri au suferit deteriorări, au fost uzate moral integral sau parţial sau dacă preţurile lor de vânzare s-au diminuat. Estimarea valorii realizabile nete se bazează pe cele mai credibile informaţii disponibile în momentul în care are loc estimarea. Trebuie să se ţină cont, de exemplu, de scopul pentru are stocurile sunt deţinut. De exemplu:

valoarea realizabilă netă a unor stocuri care urmează a fi livrate pe baza unor contracte ferme pentru vânzarea sau prestarea de servicii este data de preţul stabilit prin contrat;

în situaţia în care cantitatea contractată este mai mică decât cantitatea deţinută, valoarea realizabilă netă se va determina în funcţie de preţurile generale de vânzare practicare de piaţă;

valoarea materialelor şi a consumabilelor, folosite în producţie nu este diminuată sub cost, în cazul în care se estimează că produsele finite, în care urmează să se încorporeze, vor fi vândute la un preţ mai mare sau egal cu costul lor. Totuşi, în cazul în care se estimează că acel cost al produselor finite va depăşi valoarea realizabilă netă, atunci şi costul materialelor aferente se va diminua până la valoarea realizabilă netă. În aceste cazuri, costul de înlocuire al materialelor poate fi cea mai adecvată măsură a valorii realizabile nete.

Pentru evaluatorul de întreprindere, este foarte important de cunoscut care este metoda de evaluare a stocurilor folosită de întreprindere. În cazul în care evaluarea din contabilitatea întreprinderii este realizată la cost, este necesar în plus să se cunoască metoda specifică

46

utilizată în cuantificarea acestor costuri. Sun incidenţa IFRS, singurele două metode acceptate de stabilirea a costurilor sunt1:

metoda costului mediu (prin care se porneşte de la ipoteza conform căreia costul stocului se determină pe baza costului mediu al tuturor bunurilor disponibile spre vânzare);

metoda primului intrat – primul ieşit („FIFO: first – in, fisrt – aut”) (bazată e ipoteza conform căreia costurile primelor articole achiziţionate trebuie alocate primelor articole vândute).

O altă tehnică o constituie utilizarea sistemului de inventariere continuă, prin care este ţinută o evidenţă a stocurilor, prin înregistrarea continuă a cumpărărilor şi vânzărilor de articole de stoc, care evidenţiază mai corect situaţia existentă la nivelul întreprinderilor2. În mod normal, însă aceasta poate fi aplicată numai în anumite domenii de activitate.

În cazul în care costul nu mai constituie o măsură corectă a valorii de piaţă, în contabilitate este permisa înregistrarea mărimii celei mai mici dintre cost şi valoarea de piaţă. Există trei metode de bază pentru evaluarea stocului in acest context3:

metoda „articol – cu – articol” (prin care costul şi valoarea de piaţă sunt comparate pe fiecare articol de stoc, articolele individuale fiind evaluate la nivelul cel mai redus);

metoda categoriilor principale (prin care sunt comparate cotul total şi valoarea de piaţă totala ale fiecărei categorii de articole, fiecare articol fiind evaluat în evidenţe la mărimea cea mai mică dintre cele două niveluri comparate);

metoda cotului total (prin care întregul stoc este evaluat atât la cost cât şi la valoarea de piaţă, iar mărimea cea mai mică este utilizată pentru stabilirea cotului înregistrat).

Primele etape ce trebuiesc parcurse sunt: inventarierea fizică (şi dacă nu este posibil, analiza datelor inventarului celui mai recent); ierarhizarea stocului din punctul de vedere al rotaţiei slabă sau stagnantă; identificarea metodei de evaluare la estimarea, valorii stocurilor ca şi persistenţa acesteia în timp.

Creanţele (clienţii, facturile de încasa) reprezintă active lichide curente ce rezultă în urma vânzărilor pe credit cu ridicată sau cu amănuntul. Acest timp de amânare plăţilor este numit de multe ori credit comercial4.

Creanţele fac obiectul unei reevaluări separate dacă există riscul unor clienţi incerţi. În aceste situaţii se realizează o grupare şi o ordonare a clienţilor pe baza criteriului „data plăţii” pentru a detecta riscul de neplată. Nivelul valoric al creanţelor se va diminua, în funcţie de perioada de întârziere a plăţii creanţei respective. Fără a fi o regulă, ci mai curând o uzanţă, se poate considera că:

nu trebuie să se ţină cont de creanţele cu vechime mai mare şi cu debitori aflaţi în incapacitate de plată, deci cu şanse reduse de recuperare;

diminuarea valorii creanţei cu 10% pentru întârzieri între 31-60 de zile, cu 20% pentru o întârziere de 61-90 de zile, cu 30% pentru întârzieri de 91-120 de zile şi u 100% a celor cu întârzieri de peste 120 de zile (tratament aplicabil în ţări cu economii slabe).

1 Epstein, Barry J.; Abbas, Ali Mirza, Wiley IFRS 205: Interpretarea şi aplicarea standardelor de contabilitate şi raportarea financiară, Ed. BMT Publishing House, 2005, pag. 162.2 Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James: Principiile de baza ale contabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001.3 Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James: Principiile de baza ale contabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001, pag. 147.4 Dumitrescu, Doina; Dragotă, Victor; Ciobanu Anamaria: Evaluarea întreprinderilor, Ed. Bucuresti, 2002

47

Aplicaţie

Creanţele – clienţi ale unei întreprinderi, în valoare nominala de 300 mil. lei, se împart în două categorii: 50% în termenele de încasare şi 50% mai vechi de un an. Valoarea acestora va putea fi considerata ca:

50% în cadrul termenului de încasare, valoare 50% x 300 = 150 u.m. (valoare contabilă);

50% mai vechi de un an: 50% x 300 – 150 se evaluează la 0 u.m.

Acest procedeu are la bază o tehnică mai riguroasă de analiză, şi anume estimarea probabilităţii de neîncasare a creanţelor. Această probabilitate se estimează de cele mai multe ori pornind de la înregistrările statistice, efectuate pentru perioadele anterioare, în cea ce priveşte riscul de neîncasare. Posibilitatea ca anumite facturi să nu fi fost încasate in trecut este considerat drept procentul dintre facturile pe rol care nu vor putea fi încasate.

În ceea ce priveşte creanţele (ca de altfel şi a datoriilor) din cadrul grupurilor, spre exemplu între întreprinderea-mamă şi filialele sale, în cazul în care se doreşte evaluarea întregii entităţi, trebuie eliminate atât sumele de încasat, cât şi sumele de plătit, pentru că din punctul de vedere al entităţii consolidate nu are sens ca o companie să îşi datoreze bani sieşi.

În ceea ce priveşte disponibilităţile se consideră că acestea sunt înregistrate în contabilitate la nivelul preţurilor de pe piaţă. Corecţiile în evaluarea acestora, se va considera fie cursul valutar din ziua evaluării, fie (pentru cazul valutelor cu un grad semnificativ de fluctuare) un curs valutar mediu. De exemplu, in cazul în care întreprinderea dispune de un sold în Euro de 400.000, în condiţiile unui curs valutar de 3,5 RON pentru Euro, soldul analizat va fi evaluat la 1,4 milioane RON.

1.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE ÎN LEASING

În funcţie de tipul de contract de leasing, bunurile închiriate au un tratament diferit atât din perspectiva contabilizării lor, a impozitelor percepute cât şi a modului de evaluare a acestora.

Având în vedere faptul că locatarul preia totalitatea riscurilor şi obligaţiilor aferent dreptului de proprietate, activele luate în leasing financiar pot fi considerate parte componentă a patrimoniului întreprinderii (locatarului). Astfel, echipamentele luate in leasing financiar vor figura în activul bilanţier al întreprinderii, la preţul de achiziţie al acestora, specificat în contractul de leasing. Corespondent, datoriile întreprinderii vor fi majorate cu aceeaşi valoare.ca urmare, plata chiriilor către locatar (societatea de leasing) implică o diminuare a valorii contabile a activelor locatarului cât şi a datoriilor acestuia. Ca rezultat, echipamentele luate în leasing financiar de către întreprindere nu au impact direct asupra mărimii activului net contabil al acesteia. În schimb, pot avea impact asupra mărimii activului net corectat. Activele luate in leasing sunt evaluate separat de obligaţiile contractuale.

In cazul activelor luate în leasing financiar se poate observa cel mai bine impactul modului de finanţare asupra valorii întreprinderii; nu trebuie uitat însă faptul că toate activele din patrimoniul întreprinderii presupun în contrapartidă existenţa unor resurse necesare finanţării achiziţiei lor. Astfel valoarea patrimonial a întreprinderii depinde nu numai de valoarea activelor sale ci şi de valoarea obligaţiunilor pe care aceasta le are pentru activele respective.

48

În ce priveşte valoarea echipamentelor luate în leasing operaţional, aceasta nu est luată în calcul pentru calculul Activului Net Corectat, deoarece aceste active nu fac parte din patrimoniul întreprinderii. E;e sunt înregistrate în conturi extrabilanţiere, valoarea iniţială a bunului reprezentând costul de achiziţie de la societatea de leasing, şi beneficiul, respectiv marja de profit stabilita de părţi, sunt trecute în debitul contului de ordine şi evidenţă 8036 „Redevenţe, locaţii de gestiune, chirii şi alte datorii asimilate”. Conform HG nr. 403 / 2000 privind reevaluarea imobilizărilor corporale5, activele luate în leasing operaţional sunt reevaluate da către proprietarul acestora, adică societăţile de leasing.

Ca urmare, activele luate in leasing operaţional nu vor influenţa valoarea patrimonială a întreprinderii utilizatoare, însă beneficiile rezultate din exploatarea acestora se regăsesc in suma profiturilor rezultate din desfăşurarea activităţii întreprinderii.

Ca rezultat, valoarea întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venit va include şi plusul de valoare obţinut prin exploatarea echipamentelor luate in leasing operaţional, în timp ce activul corectat nu va cuprinde în valoarea sa aceste active.

De aici lipsa de comparabilitate a activului net corectat (chiar în condiţiile în care acesta cuprinde doar activele folosite de întreprindere în cadrul activităţii sale de exploatare) cu valoarea întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venituri. Diferenţa pozitivă existentă între cele două valori ale întreprinderii reprezintă goodwill-ul creat prin activitatea desfăşurată de către întreprindere.

În concluzie valoarea activului net corectat, estimată în cazul unei întreprinderi ce utilizează echipamente luate in leasing, va fi influenţată numai dacă aceasta optează pentru leasing financiar. Ambele tipuri de leasing au însă impact asupra valorii întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venit. Ca urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii acestor active şi a influenţei pe care acestea o au asupra valorii întreprinderii.

1.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare (IF) sunt considerate în IAS 32 ca fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la crearea şi înregistrarea unui activ în bilanţul unei întreprinderi, concomitent cu crearea şi înregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de capitaluri proprii sau a unei datorii financiare) în bilanţul altei întreprinderi. Din această definiţie decurge o primă modalitate de clasificare a IF, în Active financiare (AF) şi respectiv pasive financiare (PF). Schema de mai jos reflectă poziţia în bilanţ a IF:

5 M.Of. nr. 252 / 2000

49

Active Financiare Pasive FinanciareÎntreprinderea A Întreprinderea B[milioane lei] [milioane lei]Imobilizări Financiare Capitaluri Proprii1. Acţiuni la Întreprinderea B 1. Capital socialachiziţionate ca o participaţie pe termen lung2. Obligaţiuni cu scadenţa la 5 ani 2. Împrumuturi din emisiuneaemise de Întreprinderea B de obligaţiuni

Întreprinderea A Întreprinderea CActive Circulante Capitaluri Proprii- Titlul de plasament Acţiuni emise de Întreprinderea C - Capital socialachiziţionate în scop speculativ

AF se regăsesc în bilanţ, partea de activ, fie la poziţia imobilizări financiare, situaţie în care sunt incluse în categoria activelor impozabile, reprezentând o investiţie pe termen lung a întreprinderii (ex. acţiuni, părţi sociale, obligaţiuni ale unor emitenţi diverşi, etc.), fie la poziţia titluri de plasament, situaţie în care sunt incluse în categoria activelor circulante, reprezentând o investiţie pe termen scurt (sub un an) a întreprinderii (ex. acţiuni, părţi sociale, efecte comerciale emise de terţi şi acceptate de întreprindere de tipul biletelor de ordin, cambiilor, etc.). AF constau din instrumente de capitaluri proprii sale unor terţi, din drepturi contractuale de a încasa în numerar sau diverse active financiare ale unor terţi, din drepturi contractuale potenţial favorabile de schimb de IF cu terţi.

PF se regăsesc in bilanţ, parte de pasiv, fie la poziţia de capital social, situaţie în care sunt incluse în categoria capitaluri proprii, reprezentând participaţii ale unei alte întreprinderi / persoane fizice la capitalul emitentului, fie la poziţia datorii purtătoare de dobândă (ex. obligaţiuni), situaţie în care sunt incluse în categoria datoriilor pe termen lung, reprezentând obligaţii cu scadenţă sub un an a întreprinderii. PF constau din obligaţii contractuale de a plăti în numerar sau diverse active financiare unor terţi sau din obligaţii contractuale potenţial favorabile de schimb de IF cu terţi.

O clasificare alternativă a IF, le împarte în instrumente primare (de capitaluri proprii – ex. părţi sociale, acţiuni; de datorii – ex. obligaţiuni; compuse sau hibride – ex. obligaţiuni convertibile în acţiuni; titluri de creanţă – ex. efecte comerciale) şi derivate (swap-uri, contracte la termen e tip forward sau futures pe titluri de valoare sau indici bursieri, contracte pe opţiuni de titluri de valoare pe indici bursieri sau pe futures pe indici bursieri), instrumentele primare sunt binecunoscute fiind frecvent întâlnite la companiile româneşti. Instrumentele derivate sunt valori mobiliare tranzacţionabile de tip negociabil sau standardizat, implicând drepturi viitoare legate de tranzacţionarea unui activ suport.

În abordarea bazată pe active, metoda ANC, se evaluează fiecare instrument financiar la standardul de valoare cel mai adecvat (ex. valoarea de piaţă), valoarea sa de realizare netă adunându-se la valoarea celorlalte poziţii de activ.

1.7.1. Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate ale activităţii de portofoliu, creanţe imobilizate, alte titluri imobilizate, etc.

(1) Titlurile de participare reprezintă titluri de coproprietate (acţiuni sau părţi sociale) la alte societăţi comerciale, achiziţionate în scop investiţional pe termen mediu / lung mai mare de un an. Principiul evaluării lor este simplu. Dacă prezintă un pachet de drepturi de control sau majoritare se evaluează întreaga societate emitentă după cea mai adecvată metodologie, valoarea participaţiei rezultând ca un procent din valoarea total a capitalului propriu.

Dacă reprezintă un pachet minoritar, se evaluează pe o bază minoritară. De exemplu în cazul întreprinderilor cotate, se multiplică cotaţia cu numărul de acţiuni deţinute.

În toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuală corecţie pentru nelichiditate. Această corecţie se aplică in special la întreprinderile necotate, unde vânzarea participaţiei (exitului) se poate face mai greu, datorită lipsei unei pieţe reglementate, în care titlurile să se tranzacţioneze liber şi fără restricţii.

50

În ipoteza continuării activităţii normale de exploatare a întreprinderii, abordarea patrimonială este însoţită obligatoriu şi de abordarea pe baza veniturilor şi, dacă sunt date credibile, şi de cea pe baza comparaţiilor de piaţă. Utilizarea numai a metodelor patrimoniale în aceasta ipoteză este recomandata numai în situaţiile în care acestea reprezintă o uzanţă a pieţei, acceptată de participanţii la tranzacţii.

Abordarea bazata pe venituri este recomandată în special în ipoteza de evaluare a unei întreprinderi ce va continua să funcţioneze şi în perioada previzionată, sursa valorii întreprinderii constituind-o activităţile de exploatare, la data evaluării. Aceasta valoare include contribuţiile tuturor categoriilor de active de exploatare: teren, construcţii, utilaje, echipamente, stocuri, creanţe. Continuarea activităţii presupune, în mod obligatoriu, şi contribuţia activelor necorporale la valoarea întreprinderii.

Evaluarea participaţiilor in societăţi cotate are la bază analiza indicatorilor bursieri multiplilor (ratelor d piaţă). Acest tip de abordare trebuie corelată atât cu lichiditatea şi volatilitatea titlurilor emise de societăţile comparabile şi respectiv de titlul evaluat, dacă este cazul, cât şi de structura existentă a acţionariatului în aceste firme.

În orice situaţie, în care estimarea valorii are a bază aşteptările de rentabilitate şi risc ale investitorului mediu, reflectat larg în piaţă, iar ratele şi coeficienţi sunt extraşi din datele de piaţă, rezultatul evaluării va fi valoarea de piaţă a capitalului acţionarilor respectiv a întreprinderii. În cazul în care previziunile reflectă aşteptările unui anumit investitor, politicile sale de firmă (de investiţii, de dividente, de marketing, de resurse umane, de structura a finanţării etc.). şi sinergiile pe care acestea le aşteaptă între afacerea evaluată şi propriile afaceri, valoarea rezultată poate să se abată de la standardul valorii de piaţă, şi să corespundă altor definiţii, cum ar fi valoarea specială sau valoarea de investiţie (specială).

Aspecte privind prima de control şi discountul pentru pachetul minoritarPrima de control este adecvată în cazul unor baze minoritare de evaluare (valoare

stabilită prin modelul actualizării dividentelor sau prin capitalizarea dividentelor). Dacă valoarea a fost stabilită prin capitalizarea / actualizarea cash – flow-ului net previzionat pe baza contului de profit necorectat, prima de control este adecvată. Prima de control reflectă in acest caz posibilitatea acţionarului ce va deţine pachetul de control sau majoritar de a modifica structura cheltuielilor şi veniturilor în principal a pachetului de beneficii de care dispune, dar şi alte elemente cum ar fi vânzarea activelor din afara exploatării, modificarea structuri şi salarizării personalului, schimbarea sau completarea obiectului de activitate etc.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilita prin capitalizarea / actualizarea cash – flow-ului net previzionat pe baza contului de profit corectat.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin metoda Activului Net Corectat (ANC) sau a Activului Net de Lichidare (ANL) deoarece ANC şi ANL sunt valori de control iar cumpărătorul poate dispune vânzarea unora sau tuturor activelor întreprinderii, respectiv poate decide asupra modalităţii de lichidare a creanţelor.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza comparaţiilor de piaţă privind tranzacţionarea unor întreprinderi comparabile necotate sau a unor pachete majoritare sau de control la aceste întreprinderi, deoarece valoarea obţinută este una de control.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza tranzacţiilor anterioare cu întregul pachet de acţiuni sau un pachet majoritar sau de control a titlurilor întreprinderii evaluate deoarece valoarea obţinută este una de control.

Discountul pentru pachet minoritar este adecvat dacă valoarea stabilită est una pe bază de control şi nu este adecvat dacă valoarea este stabilită pe bază minoritară.

51

Ordinea de aplicare a corecţiilor este: întâi se aplica discountul pentru pachet minoritar şi apoi discountul pentru nelichiditate, deoarece un discount de lichiditate scăzută a titlului aplicat valorii pachetului de control, este mai scăzut decât cel aplicării valorii pachetului minoritar.

Alte discounturi (ex. pentru pierderea persoanelor cheie) se aplică numai dacă nu au fost luate în considerare în estimarea ratei de actualizare sau capitalizare.

Mărimea pachetului evaluat (minoritar sau de contro) se corelează cu baza de evaluare (timpul de valoare estimat: pe baze minoritare sau de control) pentru a evita estimarea nivelului primelor de control sau a diferenţei de tipuri de discounturi.

Aplicaţie

Un evaluator estimează valoarea societăţii comerciale SC GREEN ENERGY SA folosind abordarea bazată pe active, metoda Activului Net Corectat.

Data evaluării este 31.01.2010. Compania SC GREEN ENERGY SA deţine următoarele două participaţii în capitalul social al altor societăţi comerciale, identificate ca fiind active în afara exploatării, şi a căror valoare va trebui apreciată pe baza următoarelor informaţii:

(a) - 100.000 de acţiuni ordinare, normative, materializate ale companiei GREEN HOLDING, având o valoare nominală de 5.000 lei, reprezentând 9% din capitalul social al acesteia;

- o alta grupare financiară deţine pachetul de control în firma GREEN HOLDING restul fiind deţinute de către SC GREEN ENERGY SA;

- estimările dividentelor pe acţiune ale firmei în următorii ani sunt: în anul 1 - 600 de lei, în anul 2 – 850 de lei, în anul 3 – 950 de lei şi in anul 4 cu o creştere constante g = 3%;

- rata de rentabilitate (k) aşteptată de investitori pentru companii prezintă caracteristicile similare de risc şi rentabilitate este de 17%;

- prima pentru pachetul de control practicată în industrie în ultimii 3 ani este situată între 20 şi 25%;

- discounturile uzuale pentru necotate sunt cuprinse între 5 şi 10%; - acţionarul majoritar intenţionează listarea firmei GREEN HOLDING la BVB in

cursul anului 2003.

Rezolvare:

Se estimează valoarea unei acţiuni GREEN HOLDING (P0) pe baza fluxului previzionat al dividentelor viitoare (actualizarea fluxurilor viitoare) şi pe baza formulei Gordon-Shapiro (capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care creşte cu o rată constantă g):

P0 =

P3 =

52

P0 =

Nu se aplic primă de control deoarece pachetul evaluat este minoritar şi controlul companiei GREEN HOLDING este deţinut de un al;t acţionar iar valoarea acţiunii ordinare GREEN HOLDING a fost stabilită pe baze minoritare.

Se aplică discount pentru nelichiditate la valoarea minimă, de 5%, deoarece se intenţionează în viitorul apropiat cotarea firmei:

P0 = 6090,8 x 0,95 = 5786,2 lei

Valoarea pachetului de acţiuni ordinarea GREEN HOLDING = 5.786,2 x 100.000 = 578,62 milioane lei.

(b) 40.000 de acţiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei necotate ASTRA HOLDING, reprezentând 51% din capitalul social al acesteia. Cash-flow-ul la dispoziţia capitalului investit (CFNI0) estimat de evaluator la 31.12.2010 este de 5 miliarde lei, previziunile sunt pentru un singur stadiu de creştere, pe situaţiile corectate fiind proiectat un flux pe bază de control. Rata estimată de creştere „g” este 2%, costul mediu ponderat al capitalului firmei ASTRA HOLDING (CMPC) estimat este 20%, valoarea de piaţă a datoriilor financiare (DFA) la 31.12.2010 este de 3,5 miliarde lei iar valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării (VAAE) este de 1,1 miliarde lei. Discountul uzual din industrie aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este de 5%. În estimarea mărimii CMPC s-a luat în considerare şi riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea corespunzătoare a costului capitalului aferent acţiunilor ordinare. Discountul mediu pentru necotare practicat la tranzacţiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte ASTRA HOLDING în ultimii 3 ani este de 10%.

Rezolvare:

Valoarea capitalurilor proprii ale firmei ASTRA HOLDING:

VCP = VCI - DFA

VCI =

VCP = 29,4 – 3,5 = 25,9 miliarde lei

Nu se aplică discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece în estimarea CMPC s-a luat în considerare acest risc.

Se aplică discountul pentru nelichiditate:

VCP = 25,9 mld x 0,9 = 23,31 mld lei

Dacă valoarea pachetului de acţiuni ordinare ASTRA HOLDING este de 51% din VCP

VAO ASTRA HOLDING = 23,34 mld x 0,51 = 11,88 mld lei.

53

(2) Acţiunile preferenţiale, deţinute de întreprindere în scop investiţional, pentru încasarea dividentelor preferenţiale, pot fi evaluate considerându-le un titlu cu venit fix anual, încasat la perpetuitate. Valoarea unui astfel de instrument se obţine prin capitalizarea venitului obţinut la perpetuitate, cu o rată de capitalizare adecvată, care să reflecte riscul asociat emitentului sau rata de rentabilitate aşteptată de investitor.

unde:

VAP = valoarea acţiunilor preferenţiale;DAP = dividentul total aferent pachetului de acţiuni preferenţiale deţinut la un emitent;C = rata adecvată de capitalizare.

(3) Titlurile de credit (sub forma certificatelor de depozit, a obligaţiunilor corporatiste sau a obligaţiunilor emise de autorităţile centrale şi locale, cu scadenţă mai mare de un an etc.), achiziţionate în scop investiţional, pentru deţinerea în vederea realizării unor venituri financiare sub forma dobânzilor şi cupoanelor, se evaluează folosind tehnica de autolizare.

Un tip de titlu de credit frecvent întâlnit îl reprezintă Certificatele de depozit (CD) emise de diverse bănci comerciale. Estimarea valorii CD, la un moment T, în intervalul dintre data emisiunii şi scadenţă, se poate face cu relaţia:

unde:

IOT = împrumutul obligatar total;NO = numărul de obligaţiuni emise.b) Valoarea de maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a obligaţiunii achitată

la răscumpărarea acesteia. In funcţie de prevederile specifice ale emisiunii, VM poate fi egală cu valoarea de piaţă la bursă din momentul răscumpărării, sau (mai rar) cu altă valoare prevăzută în condiţiile emisiunii.

Unde:

TS = perioada în zile a scadenţei certificatelor (în cazul considerat 180 de zile);TA = perioada în zile între scadenţă şi momentul (T) la care se calculează TA = TS -

T.

AplicaţieCare este valoarea a 10 certificate de depozit (CD) la 31.01.2010 (data evaluării) aflate

în portofoliul de instrumente financiare ale companiei ASTRA HOLDING, în valoare

54

VAP =

VCD = VN x

nominală VN = 100.000.000 lei si o dobândă fixa rD = 16%, plătibilă la scadenţă, emise de banca FIESTA la 01.12.2009 şi scadente în 6 luni (TS = 6 luni = 180 de zile), cu comision zero de răscumpărare şi valoare la scadenţă VS = 108 milioane lei. Aceste certificate au fost achiziţionate la data emisiunii lor.

Rezolvare:

Cum momentul calculului este 31.01.2010: TA = 180 – 62 = 118 zile;

rD = rata dobânzii CD;

rM = rata dobânzii în momentul calcului (T), în acest caz rD = rM

VCD = 100.000.000 x = 102.618.234,2 lei

Dacă la momentul T rata medie a dobânzilor pe piaţă (RM) scade la 13%? Atunci:

VCD = 100.000.000 x = 103.586.081,9 lei

(4) Obligaţiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanţă sau de credit ce exprimă o promisiune de plată pe un anumit termen (de obicei egal sau mai mare de un an) al emitentului (o societate comercială sau autoritate locală sau centrală) faţă de finanţator, cel care a achiziţionat titlul respectiv.

În general obligaţiunile sunt considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut şi oarecum cert, al cărui flux de realizare în timp se ştie din datele de emisiune.

Din acest motiv obligaţiunile sunt percepute ca fiind mai puţin riscante decât titlurile financiare cu venit variabil (acţiuni, părţi sociale).

Principalele elemente caracteristice ale unei obligaţiuni sunt:a) Valoarea nominala (VN) reprezintă raportul dintre împrumutul obligatar total şi

numărul de acţiuni emise.Valoarea nominala poate fi, în unele cazuri, egală cu suma ce va fi achitată

învestitorului la maturitatea sau scadenţa emisiunii.

În alte condiţii mărimea sumei e rambursare poate fi legată de cursul bursier al obligaţiunii la data răscumpărării.

unde:

IOT = împrumutul obligatar total;

55

VN =

NO = numărul de obligaţiuni emise.

b) Valoarea la maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a obligaţiunii achitată la răscumpărarea acesteia. În funcţie de prevederile specifice emisiunii VM poate fi egală cu VN sau cu valoarea de piaţă la bursă din momentul răscumpărării sau (mai rar) cu altă valoare prevăzută in condiţiile emisiunii.

c) Preţul de emisiune (PE) este valoarea obligaţiunii la subscriere sau preţul achitat de investitor la achiziţia obligaţiunii la momentul emisiunii acesteia. De regulă este mai mic sau egal cu valoarea nominală.

d) Cuponul obligaţiunii reprezintă suma periodică pe care se obliga emitentul să o achite la diferite intervale de timp investitorului, până la scadenţă sau perpetuu. Perioada la care se achita cuponul poate fi de un an sau uneori sub un an (de regulă la 6 luni). În cazul obligaţiunilor cu discount, cuponul este de regulă zero.

e) Rata cuponului (rc) reprezintă dobânda obligaţiunii, calculata prin împărţirea sumei de plată achitate periodic (cuponul) la valoarea nominală.

f) Durata de viaţă a obligaţiunii sau termenul de rambursare reprezintă perioada dintre momentul emisiunii obligaţiunii şi momentul de răscumpărare a acesteia.

g) Durata scadenţei sau data maturităţii obligaţiunii reprezintă momentul de la sfârşitul duratei de viaţă a obligaţiunii, când are loc răscumpărarea acesteia.

h) Valoarea de piaţă a obligaţiunii reprezintă preţul curent în orie moment şi este elementul care ne interesează in evaluare.

În timp valoarea de piaţa a obligaţiunii poate varia în mod semnificativ faţă de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variaţiei preţului curent al obligaţiunii sunt:

rata dobânzii obtenabilă pe piaţă pentru instrumente financiare de risc comparabil;

riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului; lichiditatea obligaţiunii, respectiv posibilitatea de tranzacţionare a sa pe o piaţă

reglementată de valori mobiliare; durata de viaţă a obligaţiunii.

După durata de viaţă, mărimea ratei cuponului şi variabilitatea acesteia în timp a acesteia, în estimarea valorii putem utiliza următoarea clasificare a obligaţiunilor.

i) Obligaţiuni emisiuni la perpetuitate, cu un cupon plătit periodic, la perpetuitate. Valoarea obligaţiunii în acest caz se estimează prin capitalizarea cuponului cu rata adecvata a dobânzii pe piaţă.

56

PE = VN - PE

rc =

V0 =

j) Obligaţiuni cu rata cuponului pe toată perioada până la răscumpărare. Valoare de piaţă a acestor obligaţiuni este influenţată semnificativ de mărimea ratei dobânzilor la instrumente alternative de risc comparabil, existente pe piaţă (ex. depozite bancare). În mod normal, preţul de emisiune este egal cu valoarea nominală şi cu valoarea de rambursare iar, la emisiune, rata dobânzii este egala cu rata cuponului. La rata emisiunii, dacă rC = rD, valoarea de piaţă este egală cu preţul de emisiune şi, în cazul plăţii anuale a cuponului, există relaţia:

PE = V0 =

în care: „n” este numărul de ani până la scadenţă, egal cu numărul de cupoane achitate.În cazul plătii semestriale a cuponului, relaţia de mai sus se descrie sub forma relaţiei:

în care „n” este numărul de cupoane achitate până la scadenţă, numărul de

cupoane achitate este de 2n, plata făcându-se semestrial, suma achitată semestrial este valoarea anuală a cuponului C împărţită la doi iar rata dobânzii cu care se lucrează este aferenta semestrului, deci este rc / 2.

Dacă imediat după emisiune, rata dobânzii scade sau creşte, valoarea curentă a obligaţiunii poate fi exprimată prin relaţia de mai jos, în care rC este înlocuită cu rD:

Observăm ca fluxurile aferente încasării cupoanelor în intervalul de „x” ani nu mai sunt luate în considerare dar VR este actualizată cu un factor mai redus, aferent deducerii lui „x” din n, creşterea sa compensând exact dispariţia fluxurilor amintite.

Aplicaţie

Care este la data de 31.12.2010 valoarea a 10.000 de obligaţiuni garantate nominative, dematerializate, neconvertibile, cu dobândă fixă de 20% pe an, plătită semestrial, transmise de compania MOZZI în ianuarie 2010, la un preţ de vânzare de 25.000 lei şi având valoarea de răscumpărare la maturitate egală cu valoarea nominală (25.000 lei).

Rambursarea se face la scadenţă, respectiva la 2 ani de la data emisiunii, în ianuarie 2012.

57

V0 =

V0 =

VOb =

Rezolvare:

Cuponul anual = rC x VN = 0,2 x 25.000 = 5.000 lei; n = 2, plăti semestriale.

Vo =

+

Atât timp cât rata cuponului este identică cu rata medie a dobânzii pe piaţă, preţul obligaţiunii este egal cu valoarea de răscumpărare.

Valoarea pachetului de obligaţiuni = 250.000.000 leiDacă rata medie a dobânzii pe piaţă scade la 14% valoarea pachetului de obligaţiuni

este:

Vo =

Valoarea pachetului de obligaţiuni = 275.404.000 lei.

k) Obligaţiuni cu cupon zero sau cu discount, în care valoarea de emisiune este inferioară valorii nominale de răscumpărare la termen a instrumentului. În acest caz, câştigul investitorului rezultă din diferenţa dintre valoarea de răscumpărare (VR) şi valoarea de emisiune (VE).

V0 =

V0 = VN x

unde:

VN = valoarea nominala (valoarea la scadenţă);TA = perioada în zile intre scadenţă şi momentul (T) la care se calculează valoarea:

TA = TS – TDacă calculul se face la scadenţă T = TS şi TA = 0, iar valoarea obligaţiunii este egala

cu VN:

rD = rata anuala a discountului la data emisiei =

58

l) obligaţiuni cu rata cuponului variabilă in funcţie de un anumit element stabilit iniţial (ex. rata medie a dobânzii) pe toată perioada până la răscumpărare. Valoarea de piaţă a acestor obligaţiuni este mai puţin influenţată de variabilitatea ratelor dobânzilor, datorită acestei prevederi de ajustare a ratei cuponului preţul depinde nu de modificarea ratei medii a dobânzii ci de preţul de emisiune, de modalitatea de rambursare şi de valoarea de răscumpărare la scadenţă, fiind centrat în jurul valorii de răscumpărare (egală cu preţul de emisiune).

(5) Creanţe imobilizate (creanţe legate de participaţii, împrumuturi acordate pe termen lung, depozite, garanţii plătite etc.) – evaluarea trebuie să ţină cont de următoarele elemente: certitudinea încasării, necesitatea actualizării valorii creanţelor, în funcţie de termenul estimat de încasare, la creanţele în valută – evoluţia previzionată a ratei cursului de schimb etc.

1.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare şi titluri ale pieţei monetare, achiziţionate pe termen mai mic de un an, în vederea obţinerii de venituri financiare pe termen scurt. Evaluarea acestor titluri se face pe baza aceloraşi consideraţii cu cele prezentate la imobilizările financiare.

O altă categorie aparte o pot constitui acţiunile proprii răscumpărate de societate de pe piaţă, în condiţii stabilite de adunarea generală a acţionarilor, fie cu scopul de a le anula, fie cu scopul de a susţine cursul acţiunilor la societăţile cotate, urmând a fi revândute ulterior, fie cu scopul de a le distribui salariaţilor şi conducerii.

1.8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

1.8.1. Introducere

Evaluarea activelor necorporale reprezintă una din cele mai delicate probleme ale evaluării întreprinderii. De obicei, evaluarea activelor necorporale se face in procesul evaluării întreprinderii în ansamblul ei. De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie să dispună de cunoştinţe detaliate referitoare la evaluarea întreprinderii, realizată îndeosebi prin metodele de evaluare bazate pe venit (capitalizarea / actualizarea cash-flow-ului net).

Evaluarea activelor necorporale reprezintă obiectul Standardului Internaţional de Practică în Evaluare GN 4 – Evaluarea activelor necorporale, ediţia 2005.

Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 38 – Active necorporale (ediţia 2005) prescrie tratamentul pentru activele necorporale, specifică valoarea contabilă a activelor necorporale şi stabileşte cerinţele pentru prezentarea informaţiilor referitoare a activele necorporale.

1.8.2. Definiţie şi clasificare

59

Activele necorporale, fiind analizate în mai multe discipline (evaluarea întreprinderilor, contabilitatea, management, etc.), sunt definite şi clasificate în mai multe moduri.

Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 4 – Evaluarea activelor necorporale, defineşte activele necorporale astfel: „Active care se manifestă prin proprietăţile lor economice. Ele nu au substanţă fizică; acordă drepturi şi privilegii proprietarului acestora şi în mod uzual, produc venituri pentru proprietarul lor.”

Conform GN 4, activele necorporale pot fi clasificate in următoarele 4 categorii:(1) drepturi rezultate din clauzele avantajoase ale unui contract scris sau nescris, şi

care au valoare numai pe baza unui avantaj economic contractual. Din această cauză se pot numi şi contracte avantajoase, şi pot fi:

contractele de aprovizionare; contractele de distribuţie; contractele de vânzare; licenţe / permise de operare; contracte de închiriere; contracte de credit; contracte de asigurare.

(2) relaţii dintre părţi, de natură necontractuală, care pot fi cu durată scurtă şi pot avea o valoare mare pentru părţi:

forţa de muncă instruită; relaţii cu clienţii; relaţii cu distribuitorii; relaţii cu furnizorii.

(3) active necorporale nediferenţiate (goodwill)

(4) proprietatea intelectuală, care cuprinde active necorporale protejate prin lege împotriva utilizării neautorizate de către alţii:

mărci de fabrică; brevete de invenţie; drepturi de autor; secrete comerciale; know-how.

Definiţia contabilă a uni activ necorporal conţine trei caracteristici respectiv:a) lipsa unei forme fizice, corporale aceasta caracteristică nu trebuie a fi înţeleasă în

sensul că un activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existenţa acestuia poate fi confirmată numai printr-o formă materială de manifestare ca de exemplu:

poate exista o formă tangibilă a activului, cum ar fi un certificat care sa indice că a fost acordat un brevet de invenţie, dar aceasta nu constituie activul în sine;

anumite active necorporale pot fi conţinute într-o sau pe o substanţă fizică, aşa cum este de exemplu, compact-discul (in cazul software-ului).

În cazul activelor are conţin atât elemente corporale cât şi elemente necorporale, pot exista confuzii cu privire la clasificarea lor în corporale sau necorporale. De exemplu, IASB a lăsat, în mod deliberat, nespecificat dacă exploatarea minieră şi evaluarea activelor acesteia ar trebui considerate corporale sau necorporale.

60

b) identificare activului necorporal, prin care se înţelege: (a) fie proprietatea activului necorporal de a putea fi separat de celelalte active şi de a fi vândut, transferat, închiriat sau schimbat în mod individual sau împreună cu alte active; (b) fie că provin din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale, indiferent dacă aceste drepturi sunt transferabile sau separabile de întreprindere sau de alte drepturi şi obligaţii;

c) recunoaşterea unui element ca activ necorporal se face numai daca entitatea proprietară demonstrează:

existenţa capacităţii de a controla activul necorporal, respectiv puterea de a obţine beneficiile viitoare generate de activ şi dea restricţiona accesul altora la aceste beneficii;

existenţa unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal, sub forma venitului obţinut din vânzarea de produse sau servicii, economii de cheltuieli sau alte beneficii;

costul activului poate fi evaluat în mod credibil.

Clasificarea activelor necorporale identificabile se face în funcţie de mai multe criterii, respectiv după caracteristicile domeniului în care se manifestă, după natura şi utilizarea similară în activitatea întreprinderii, după durata de viaţă utilă a activelor necorporale.

Cea mai nouă şi mai detaliată clasificare oficială a activelor necorporale este cea conţinută, în mod identic, atât în IFRS 3 (2005) – Combinări de întreprinderi, cât şi în SFAS 141 – Combinări de întreprinderi.

Cele 28 de active necorporale identificabile din cele 5 domenii (notate cu litere) sunt numai o selecţie a celor mai des întâlnite active necorporale dintr-o listă lungă, car cuprinde mai multe de100 de active necorporale identificabile, care pot fi evaluate în mod separat de fondul comercial.

Exemple de active necorporale separate, dobândite intr-o combinare de întreprinderi, care corespund definiţiei unei imobilizări necorporale:

A. Active necorporale in domeniul marketingului: mărci comerciale, mărci de servicii, mărci colective şi mărci de certificare; nume şi domenii de Internet; tipare de îmbrăcăminte; titluri de ziar; clauze de neconcurenţă.

B. Active necorporale legate de clienţi: liste de clienţi; portofoliu de comenzi sau de producţie; contracte cu clienţii şi relaţiile cu aceştia; relaţii necontractuale cu clienţii.

C. Active necorporale din domeniul artistic: piese de teatru, spectacole de operă şi balet; cărţi, reviste, ziare şi alte opere literare; lucrări literare cum ar fi compoziţii, texte de cântece, spoturi publicitare; tablouri şi fotografii; materiale vido şi audiovizuale, incluzând filme de cinematograf, clipuri

muzicale şi programe de televiziune.

D. Active necorporale de natura contractuală:

61

licenţe, drepturi de autor şi acorduri de novaţie; contracte de publicitate, construire, management, servicii sau aprovizionare; contracte de închiriere / leasing / arendare; autorizaţii de construcţie; contracte de franciză; drepturi de operare şi de emisie; drepturi de folosinţă cum ar fi: de forare, aeriene, la apă, exploatare forestieră

şi autorizaţii de circulaţie; contracte de servicii, cum ar fi contractele de servicii ipotecare; contracte de muncă care sunt avantajoase pentru angajator din cauza unui

salariu contractual situat sub nivelul salariului de pe piaţă.

E. Active necorporale de natură tehnologică: tehnologia brevetată; programe de calculator şi circuite integrate; tehnologia nebrevetată; baze de date; secretele comerciale cum ar fi: formule, procedee, reţete speciale.

Clasificarea în funcţie de natura şi utilizările similare în activitatea întreprinderii este cuprinsă în IAS 38 paragraful 117 (ediţia 2005) şi cuprinde următoarele clase de activ necorporale:

nume de mărci înregistrate; prima pagină de publicaţii şi titluri de carte; programe de calculator; licenţe şi francize; drepturi de autor, brevete de invenţie şi alte drepturi de proprietate industrială,

drepturi de servicii şi exploatare; reţete, formule, modele, proiecte şi prototipuri; active necorporale in curs de dezvoltare.

1.8.3. Informaţii necesare pentru evaluarea activelor necorporale

În evaluarea multor întreprinderi, o problemă delicată constă în identificarea activelor necorporale ale acesteia, îndeosebi a celor care nu sunt înregistrate în bilanţ. În general, identificarea activelor necorporale separate se face în faza de diagnostic juridic.

În doctrina evaluării afacerilor există un număr de circa 120 de active necorporale, identificate printr-o denumire, care pot fi descrise prin conţinutul lor şi deci pot fi evaluate în mod separat.

Printre cele mai des întâlnite active necorporale, care pot fi evaluate în mod separat, sunt cele de natura proprietăţii intelectuale, cele care reflectă relaţiile contractuale dintre părţi ca şi cele de natură necontractuală.

1.8.4. Prevederile IAS 38 – Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru activele necorporale (AN)

Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor necorporale sunt:

62

a) Evaluarea iniţială a activelor necorporale se bazează pe costul lor care poate fi:(1) costul de achiziţie pentru activele necorporale achiziţionate separat, care

include preţul de cumpărare la care se adaugă cheltuielile direct atribuie activului achiziţionat.(2) Costul de producţie pentru activele necorporale create intern, reprezentat de

cheltuielile directe efectuate numai după data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui proiect C-D sunt recunoscute ca fiind generatoarea a unui activ necorporal.

(3) fie valoarea justă, fie valoarea nominală (care cuprinde cheltuiala atribuită activului pentru pregătirea utilizării acestuia) pentru activele necorporale achiziţionate printr-o subvenţie guvernamentală, in funcţie de opţiunea întreprinderii.

(4) valoarea justă pentru activele necorporale achiziţionate în schimbul altor active, cu excepţia cazului în care fie tranzacţia de schimb nu are caracter comercial fie valoarea justă a activelor care se tranzacţionează nu se poate cuantifica în mod credibil

(5) valoarea justă de la data achiziţionării pentru active necorporale identificabile, achiziţionate ca parte a unei combinări de întreprinderi, cu condiţia să îndeplinească criteriile de recunoaştere.

b) reevaluarea activelor necorporale, ulterior recunoaşterii iniţiale a acestora şi în cazul adoptării modelului bazat pe reevaluare se face la o valoare justă, care trebuie determinată numai prin referinţă la o piaţă activă, adică o piaţă care îndeplineşte simultan 3 condiţii:

omogenitatea elementelor care se tranzacţionează; existenţa permanentă pe piaţă a unui număr însemnat de cumpărători şi

vânzători interesaţi; preţurile sunt disponibile publicului.

Or, aceste caracteristici ale pieţei active nu există decât pentru un număr extrem de restrâns de active necorporale, cum sunt: licenţele de taximetrie, licenţele de pescuit, cotele de producţie. Exemple de pieţe inactive sunt cele pentru brevete de invenţie, mărci, titluri de publicaţii, deoarece aceste active au un caracter de unicat.

(c) nu sunt recunoscute active necorporale: cheltuielile de constituire, cheltuielile pentru formarea profesională, cheltuielile de publicitate şi promovare etc;

(d) referinţa expresă că, în cazul combinării de întreprinderi, dobânditorul să recunoască, separat de fondul comercial, un număr cât mai mare de active necorporale individuale, pentru a se asigura o reflectare mai fidelă a realităţii economice în situaţii financiare;

(e) amortizarea activelor necorporale este permisă numai pentru cele care au o durată de viată utilă finită, valoarea amortizabilă fiind costul activului sau altă valoare substituibilă costului minus valoarea activului necorporal;

(f) valoarea reziduala a unui activ necorporal cu durata de viaţă util finită este considerata a fi sero cu excepţia cazului în care, la sfârşitul acestei durate, va exista o piaţă activă pe care sa se vândă activul sau există obligaţia unei terţe persoane de a cumpăra activul;

(g) la data închiderii fiecărui exerciţiu financiar, conform cerinţelor IAS 36 – Deprecierea activelor, o întreprindere trebuie să aprecieze dacă există indicii ca activele necorporale au pierdut o parte din valoarea lor contabila; dacă există un astfel de indiciu întreprinderea trebuie să determine valoarea recuperabilă a activului corporal respectiv, definita ca fiind: „cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare a activului sau unităţii generatoare de numerar şi valoarea justă minus cheltuielile de vânzare”.

63

1.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale

Există doua direcţii de încadrare a evaluării activelor necorporale (înregistrate sau neînregistrate în bilanţ), acestea sunt:

exploatarea directă, în activitatea proprie, în această ipoteză este firesc ca activele necorporale să fie considerate drept componentă a capitalului investit deci să fie evaluate împreună cu celelalte active ale întreprinderii, astfel spus, valoarea totală a întreprinderii , calculată îndeosebi prin metoda DCF va reflecta valoarea însumată a tuturor activelor deţinute de întreprindere, inclusiv a celor necorporale.

Exploatarea indirectă, care constă în transferul unui atribut sau a tuturor atributelor dreptului de proprietate altei persoane. Acest transfer se poate face prin:

vânzarea (cesiunea)tuturor drepturilor asupra activului necorporal; contracte de licenţă; contracte de franciză; contracte de joint-venture.

Indiferent de cele 2 direcţii de utilizare, în funcţie de sursa de provenienţă a beneficiilor economice viitoare (internă şi respectiv externă), există câteva principii de evaluare a activelor necorporale, cum ar fi:

(1) Evaluarea unui activ necorporal sau a unui pachet de active necorporale se face de obicei concomitent cu evaluarea întreprinderii la care se utilizează sau care controlează beneficiile generate de această categorie de active;

(2) Precizarea bazei de evaluare şi definiţia respectiv, respectiv fie valoarea de piaţă, fie baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă;

(3) Precizarea premisei de evaluare. Pentru evaluarea activelor necorporale ale unei întreprinderi există 2 premise alternative, ele sunt:

premisa continuării utilizării activului, numită şi premisa evaluării în utilizare, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care sunt configurate pentru utilizare in activitatea curentă sau în viitorul apropiat al entităţii;

premisa valorii de schimb, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care nu sunt configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropiat al entităţii şi deci participanţii pe piaţă doresc să vândă activul necorporal. Această vânzare la rândul ei poate fi:

vânzare ordonata a activelor necorporale, în starea în care se află, activ cu activ, după o expunere normală pe piaţa adecvată, deci fără a avea în vedere valoarea de utilizare rezultată din combinarea cu alte active corporale sau necorporale;

vânzarea forţată a activelor necorporale, respectiv acestea se vor vinde in mod individual (activ cu activ), prin licitaţie sau printr-o altă formă de vânzare rapidă şi după o perioadă scurtă de expunere pe piaţa adecvată.

1.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale

64

Metodele de evaluare a activelor necorporale sunt înscrise în cele trei abordări clasice ale evaluării oricărui tip de proprietate, cu unele particularităţi referitoare la denumirea metodelor de evaluare ca şi la relevanţa / aplicabilitatea acestora.

Exista doua particularităţi ale aplicări metodelor de evaluare a activelor necorporale:a) când se evaluează un activ necorporal separat prin metode înscrise în cele trei

abordări, relevanţa metodelor de aplicare fiind diferită;b) există active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singură metoda de

evaluare. De exemplu contractele şi acordul de nonconcurenţă pot fi evaluate numai prin abordarea prin venit.

1. Metode bazate pe comparaţia de piaţă (vânzărilor);2. Metode bazate pe venit:

metode bazate pe avantajul de profit (profit economic) atribuit activului necorporal;

metode bazate pe diminuarea costurilor, generată de activul necorporal; metode care estimează economia / scutirea ipotetică de redevenţă, ca urmare a

deţinerii unui activ necorporal; metode care cuantifică diferenţa dintre valoarea totală a întreprinderii care

utilizează activul necorporal şi valoarea aceleiaşi întreprinderi în cazul in care nu utilizează acel activ;

metoda reziduală, prin care valoarea unui activ necorporal se calculează ca diferenţă între valoarea totală a întreprinderii şi valoarea celorlalte active deţinute.

3. Metode bazate pe cost: costul de reproducţie; costul de înlocuire (numit şi de recreere).

Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal separat depinde în principiu de trei factori:

scopul evaluării; caracteristicile activului necorporal; informaţiile disponibile şi credibilitatea lor.

1.8.6.1. Abordarea prin comparaţia de piaţă

Esenţa acestei abordări constă în compararea subiectului în cauză cu active necorporale similare sau cu drepturi parţiale asupra activelor necorporale, care au fost vândute pe piaţa libera.

Cele două surse de informaţii uzuale, utilizate in abordarea prin comparaţia de piaţă sunt:

pieţele în cadrul cărora interesele supra activelor necorporale similare sunt comercializate;

tranzacţiile anterioare în care a fost implicat dreptul asupra activelor necorporale în cauză.

În abordarea de piaţă trebuie să existe o bază rezonabilă pentru comparaţii, prin referirea la active necorporale similare.

În urma analizei achiziţiilor de active necorporale, evaluatorul calculează adesea aşa numitele rate de evaluare, care sunt un raport între preţul de vânzare şi o formă de venit sau

65

activele nete. Pentru calcularea şi selectarea acestor rate, trebuie respectate mai multe coerenţe:

rata (ratele) alese trebuie sa furnizeze informaţii clare despre valoarea activelor necorporale;

informaţiile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a calcula rata, trebuie să fie corecte;

calcularea ratelor trebuie să fie corectă; dacă se face o medie a datelor, perioada de timp luată în calcul, ca şi metoda de

calculare a mediei trebuie sa fie corespunzătoare; ratele referitoare la preţ, utilizate la rată (rate) trebuie să fie valabile la data

evaluării; ar putea fi necesare corecţii pentru elementele neobişnuite, extraordinare şi din

afara exploatării; ratele selectate trebuie să fie cele adecvate, având în vedere diferenţele de risc

şi de aşteptări ale activelor necorporale similar şi activelor necorporale în cauza;

pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectaţi mai mulţi multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicaţi activelor necorporale supuse evaluării.

Din păcate, informaţiile de piaţă despre preţul de vânzare sau preţul cerut pentru active necorporale comparabile sunt sărace, îndeosebi din cauza confidenţialităţii asupra cauzelor tranzacţiilor; de aceea, aceasta abordare, trebuie utilizată cu prudenţă şi însoţită de evaluări efectuate prin celelalte doua abordări.

Totuşi, atunci când există informaţii de piaţă relevante, această abordare este cea mai bună cale de estimare a valorii activelor necorporale.

1.8.6.2. Abordarea prin venit

Aplicarea metodelor înscrise în această abordare presupune lămurirea a trei probleme denatura metodologică, respectiv:

forma de venit care se actualizează / capitalizează; durata de viaţă utilă a uni activ necorporal; rata de capitalizare / actualizare.

Forma de venit care poate fi utilizată în aplicarea diferitelor metode (de capitalizare sau de actualizare) poate fi:

cash-flow brut sau net; profit brut sau net; redevenţă brută sau netă; economia de redevenţă ipotetică brută sau netă; economia de costuri.

Durata de viaţă utila unui activ necorporal distinct este definită în IAS 38.3 astfel: „Durata de viaţă utilă este: (a) perioada în care se aşteptă ca un activ să fie disponibil pentru utilizarea de către o entitate, sau (b) numărul de unităţi de producţie, sau unităţi similare preconizate a se obţine dintr-un activ de către o entitate.”

Durata de viaţă utilă este stabilită pe baza unor raţionamente şi analize complexe. Ea poate fi foarte lungă dar este întotdeauna finită.

66

Pentru estimarea duratei de viaţă utilă a unui activ necorporal sunt analizaţi mai mulţi factori, respectiv:

uzura preconizată a activului de către întreprindere; informaţiile publice referitoare la duratele de viaţă utilă uzuale pentru active

necorporale similare; ciclurile de viaţă tipice pentru activele necorporale din aceeaşi clasă şi în

aceleaşi condiţii de utilizare; reglementările referitoare la perioada de control asupra beneficiilor generate de

activul necorporal, ca de exemplu: durata de viaţă legală; durata contractuală; durata de viaţă fizică; durata de viaţă contractuală; durata de viaţă economică; durata de viaţă analitică.

Stabilirea duratei de viaţă utilă a unui activ necorporal, în metodele înscrise în abordarea prin venit, este importantă pentru:

stabilirea duratei de previziune explicită şi a mărimii valorii reziduale a activului necorporal, în cazul aplicării analizei DF in evaluare;

stabilirea factorului valorii actualizate a unui flux de venit, numit şi factor de capitalizare, necesar în cazul aplicării metodei capitalizării venitului.

Rata de actualizare sau de capitalizare selectată pentru aplicarea metodelor bazate pe venit trebuie să reflecte costul capitalului adecvat pentru o investiţie într-un anumit activ necorporal.

În metoda capitalizării, formulele capitalizării venitului, bazate pe ipoteza obţinerii la infinit a acestuia, fie cu o anumită constantă, fie cu o anuitate crescătoare cu o rată constantă (g) nu sunt aplicabile în evaluare unui AN.

Explicaţia constă în realitatea economică a unei durate de viaţă utilă finită a unui AN şi nu infinită, cum este cazul unei întreprinderi evaluate pe baza premisei continuităţii activităţii normale de exploatare. Ca urmare, formula capitalizării venitului unui activ necorporal separat, cu o durata de viaţă utila finită este:

în care:

V0 = valoarea actualizată a AN;V = venitul periodic atribuibil AN;FVPA = factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic (numit factor de

capitalizare).

FVPA are semnificaţia unui coeficient multiplicator al venitului periodic atribuibil AN şi reprezintă, practic, suma factorilor de actualizare din perioada finita de obţinere a venitului. Se mai numeşte şi factor de capitalizare.

Dar acest venit poate să evolueze, pe durata finită de obţinere a venitului, în următoarele scheme:

67

V0 = V x FVPA

ca mărime constantă; ca anuitate crescătoare cu un g constant; ca anuitate descrescătoare cu un g constant; ca mărime anuală neregulată.

Ca urmare, calcularea FVPA se face după următoarele formule:

în cazul prezumţiei că venitul se va încasa numai la sfârşitul anului sau:

în cazul prezumţiei ca venitul se va încasa la frecvenţe mai mici de un an (semestrial, trimestrial sau lunar), în care:

p = numărul total de perioade de compunere;k = rata de actualizare;m = numărul de frecvenţe dintr-un an în care se va incasa venitul;n = numărul total de ani din perioada de previziune;

FVPA se va aplica, în mod evident, asupra mărimii adecvate a venitului încasabil (anual, semestrial, trimestrial sau lunar).

FVPA poate fi preluat din tabelele financiare sau poate fi calculat cu un calculator prin următoarea formulă, pentru cele 4 situaţii clasice de compunere (sau de încasare) a venitului:

anual: FVPAan =

semestrial: FVPAs =

trimestrial: FVPAt =

lunar: FVPAl =

Exista trei diferenţe în aplicarea metodelor de evaluare, bazate pe venit, a unui activ necorporal, faţă de întreprinderea în ansamblu ei, acestea fiind:

întreprinderea are de obicei, o durată de viaţă utilă infinită, pe când un activ necorporal are o durata de viaţă utilă finită;

riscul asociat cu investiţia într-un activ necorporal este mai mare, faţă de riscul unei investiţii în active corporale şi în capital de lucru, ca urmare ratele de actualizare / capitalizare utilizate pentru convertirea venitului, generat de unele

68

FVPA =

FVPA =

active necorporale în valoarea acestora, pot fi mai mari fată de rata de actualizarea formei de venit total a întreprinderii care le utilizează;

pentru evaluarea unui activ necorporal se capitalizează sau se actualizează numai venitul alocat acestuia, pe când, în evaluarea unei întreprinderi este supus procesului de actualizare / capitalizare întregul venit al acesteia.

1.8.6.3. Abordarea prin cost

Această abordare este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale ca programe de calculator, baze de date, documentaţii tehnice şi proiecte, biblioteca tehnică, forţa de muncă instruită.

Abordarea prin cost nu este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale cu caracter de unicitate şi cu vechime mare (de ex. mărci de produs), ca şi în situaţia în care scopul evaluării este vânzarea ordonată a unui activ necorporal individual.

În abordarea prin cost se utilizează două metode: metoda costului de reproducţie; metoda costului de înlocuire.

Costul de reproducţie este costul, exprimat în preţuri curente, pentru a produce un duplicat identic al activului necorporal, deci prin utilizarea aceloraşi materiale, standarde, concepţie, prezentare şi calitate a muncii încorporate în activul necorporal original.

Costul de înlocuire este costul, exprimat în preţuri curente, pentru a produce un activ necorporal cu aceeaşi utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, concepţie şi prezentare moderne şi prin cea mai înaltă calitate a muncii disponibilă la data evaluării.

Elementele de cheltuieli incluse în cele două tipuri de costuri sunt: materialele; salariile şi alte costuri legate de personalul angajat în mod direct în generarea

activului necorporal; cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului; profitul aferent cheltuielilor pentru generarea activului necorporal.

După estimarea costului de reproducţie sau costului de înlocuire a unui activ necorporal este necesară estimarea deprecierii acelui activ necorporal.

Există trei tipuri de depreciere care ar putea fi estimate:a) deprecierea(sau deteriorarea) fizică, respectiv diminuarea valorii ca urmare a

uzurii produsă în cursul utilizării;b) deprecierea funcţională, adică diminuarea valorii unui activ necorporal ca urmare

a incapacităţii acestuia de a-şi îndeplinii funcţiile / utilitatea pentru creat a fost creat iniţial;c) deprecierea economica (din cauze externe), adică diminuarea valorii unii activ

necorporal cauzată de influenţa unor evenimente sau condiţii care nu pot fi controlate de proprietarul activului şi care împiedică realizarea beneficiilor planificate generabile.

Pentru estimarea mărimii deprecierii unui activ necorporal, câteva repere pot să îl orienteze pe evaluator:

în cazul evaluării unor active necorporale noi nu este cazul estimării deprecierii;

deprecierea fizică a unui activ necorporal se manifestă în puţine situaţii; deprecierea economică este în general o depreciere nerecuperabilă; cuantificarea deprecierii unui activ necorporal se poate face pe două căi:

prin estimarea unei deprecieri totale, pe baza duratei de viaţă utilă;

69

prin estimarea distinctă a fiecărui tip de depreciere, în acest caz formula de calcula a valorii activului necorporal este:

1.8.7. Aplicaţii

(1) metoda avantajului de profit (sau a profitului economic) este aplicabilă îndeosebi pentru evaluările mărcilor de produs şi a secretelor comerciale. Metoda se bazează pe evidenţa că un produs / serviciu realizat pe baza unui activ necorporal se va vinde la un preţ unitar superior (price premium) faţă de produsele / serviciile similare, care nu au beneficiat de acest activ necorporal.

Etapele aplicării metodei avantajului de profit sunt:1. estimarea cifrei de afaceri netă anuală previzionată aferentă produsului vândut sub

marca supusă evaluării;2. estimarea procentuală a avantajului de preţ de vânzare faţă de preţul de vânzare al

unui produs cu altă marcă;3. calcularea avantajului de preţ brut şi net;4. estimarea profitului aferent investiţiilor din domeniul distribuţiei şi vânzării

produsului cu marca supusă evaluării;5. determinarea procentului de divizare a profitului economic pe baza uzanţelor de

împărţire a profitului între un prezumtiv utilizator de licenţă şi proprietarul mărcii;6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;7. estimarea ratei de anuale perpetue de creştere a profitului economic (g) şi deci a

ratei de capitalizare;8. calcularea valorii activului necorporal.

Aplicaţia 1

Ipotezele pentru evaluarea unei mărci de produs, rezultate în urma analizelor detaliate sunt:

cifra de afaceri anuală previzionată 10.000 mii € avantajul preţului de vânzare 30% profit alocat activelor din sfera distribuţiei şi vânzări 6% din CA divizarea profitului economic 50% cota impozitului pe profit 16% rata de actualizare 16% creşterea anuală sperată a profitului economic (g) 1%

70

Costul de înlocuire

minus deprecierea (uzura) fizică

minus deprecierea funcţională

minus deprecierea economică

egal valoarea indicată a activului necorporal.

Rezolvare:

Cifra de afaceri previzionată (mii €) 10.000Avantaj preţ vânzare (30%) (mii €) 3.000Impozit (16%) (mii €) 480Avantaj net preţ vânzare (mii €) 2.520Profit alocat altor active (mii €) 600Profit economic alocat mărcii (mii €) 1.920 Profit economic al proprietarului mărcii (50%) (mii €) 960Rata de capitalizare % 15Valoarea mărcii (mii €) 6.400

(2) Metoda capitalizării economiei de cheltuieli (costuri) este aplicabilă îndeosebi, pentru evaluarea brevetelor de invenţie deoarece, de obicei, efectul aplicării unui brevet de invenţie se concretizează în diminuarea unor elemente de cheltuieli. De asemenea, această metodă se aplică şi în evaluarea activelor necorporale de natura contractelor avantajoase.

Metoda este similară cu cea a avantajului de profit cu menţiunea ca esenţa ei constă în capitalizarea, pe o durată limitată (viaţă utilă rămasă), a economiei de cheltuieli.

O economie de cheltuieli poate proveni şi din avantajul unui contract de închiriere, de aprovizionare, de distribuţie, de asigurare etc. în cazul în care mărimea plăţii făcute de întreprindere, stipulată în contract, se situează sub nivelul uzual de piaţă al plăţii respective.

Aplicaţia 2

Întreprinderea evaluată a închiriat de la un terţ un spaţiu comercial pentru magazinul de desfacere cu următoarele caracteristici:

suprafaţa utilă închiriată 200m2

chiria contractuala / lună 10 Euro / lună chiria de piaţă / lună 15 Euro / lună durata rămasă a contractului 36 luni (3 ani) rata de actualizare (k) 12%

Rezolvare:

avantaj lunar de chirie / m2 5 Euro avantaj lunar de chirie / 200 m2 1.000 Euro factor capitalizare @k = 12% şi n = 36(*) 30.107 valoarea contractului 30.107

rotunjit 30.000

Factor de capitalizare = FVPA1 =

(3) Metoda economiei / scutirii de redevenţă ipotetica este adecvată pentru evaluarea mărcilor, brevetelor de invenţie, tehnologiilor, documentaţiilor tehnice, secretelor comerciale.

71

Ideea de bază pentru justificarea acestei metode este exprimată din următoarea logică a unui investitor:

a) dacă întreprinderea nu posedă activ necorporal trebuie să-l achiziţioneze printr-un contract de licenţă / franciză şi deci să plătească proprietarului o redevenţă pentru obţinerea dreptului de utilizare a activului necorporal respectiv;

b) având în proprietate activul necorporal, utilizat în fabricaţia / distribuţia produselor, întreprinderea va realiza o „economie” aferentă plăţii redevenţei uzuale de piaţă pentru tipul respectiv de activ necorporal;

c) ca urmare, prin actualizarea / capitalizarea economiei de redevenţă netă ipotetică, pe durata de viaţă utilă rămasă a activului necorporal, se poate estima în mod credibil valoarea acestuia.

Pentru aplicarea acestei metode sunt necesare mai multe ipoteze: cifra de afaceri previzionată, obţinută pe baza aplicării activului necorporal; rata de redevenţă pentru active necorporale similare, în domeniul respectiv de

activitate; nivelul ratei de actualizare.

Aplicaţia 3

Se evaluează o marcă de produs pe baza următoarelor ipoteze, rezultate din analize detaliate:

durata de previziune explicită este de 5 ani (2007 – 2011 inclusiv); cifra de afaceri netă din anul de bază este de 10.000 mii Euro şi creşte cu 10% /

an, în anul 2007,2008 şi 2009, cu 8% în anul 2010 şi cu 6% în anul 2011 şi cu 5% din anul 2012 la infinit;

rata redevenţei unui contract de franciză în domeniul de activitate este de 4% din cifra de afaceri netă anuală;

conta impozitului pe profit este de 16%; rata de actualizare este de 16%; valoarea reziduală a fost calculată prin formula Gordon-Shapiro: 537,6/(0,16-0,05) = 4.887,3.

Rezolvare:

Indicatori Actual 2007 2008 2009 2010 2011 2012Cifra de afaceri netă 10.000 11.000 12.100 13.310 14.375 15.237 16.000Economie de redevenţa brută

0,04 440 484 532 575 609 640

Impozit pe economia de redevenţă brută

0,16 70,4 77,4 85,1 92,0 97,4 102,4

Redevenţă netă 396,6 406,6 446,9 483 411,6 537,6Factor de actualizare @k 16%

0,862 0,743 0,641 0,552 0,476

Redevenţă netă actualizată

318,6 302,1 286,5 266,6 243,5

Suma redevenţa netă actualizată

1.417,3

Valoare reziduală 4.887,3

72

Factor actualizare @k 16%

0,476

Valoare reziduală actualizată

2.326,3

Valoarea mărcii (mii Euro)

3.743,6

(4) Metoda reziduală de evaluare a unei licenţe de fabricaţie presupune parcurgerea următoarelor etape:

a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care unt utilizate pentru fabricarea produselor sub licenţă;

b) determinarea valorii de piaţă a activelor necesare exploatării, respectiv active imobiliare, fond de rulment net şi active necorporale separate;

c) estimarea ratei rentabilităţii cerute de fiecare clasă de activitate de mai sus;d) alocarea profitului rentabilităţii cerute pe clasele de activitate menţionate;e) calcularea ca mărime reziduală a profitului net alocat licenţei de fabricaţie;capitalizarea / actualizarea profitului net alocat licenţei de fabricaţie cu o rată de

capitalizare / actualizare adecvată, pentru a determina valoarea licenţei de fabricaţie.

Aplicaţia 4

a) profitul net anual din exploatare: mil. € % cifra anuală de afaceri 30 cheltuieli de exploatare totale 22 profit brut din exploatare 8 profit net anual din exploatare (cota imp. Profit = 16%) 6,72

b) structura valorii de piaţă a capitalului investit este: active corporale imobilizate 14 63,6 capital de lucru net 6 27,3 active necorporale separate 2 9,1

Total active la valoarea de piaţă 22 100

c) rata rentabilităţii cerută a activelor: active corporale imobilizate 10 capital de lucru net 6 active necorporale distincte 18

Costul mediu ponderat al capitalului (*) 9,64(*) CMPC = 10% x 63,6% + 6% x 27,3% + 18% x 9,1% = 9,64%

d) alocarea profitului anual total din exploatare: 6,72 din care:

aferent activelor corporale imobilizate 1,4 (14 x 0,10) aferent capitalului de lucru net 0,36 (6 x 0,06)

73

aferent activelor necorporale distincte 0,36 ( 2 x 0,18)

Total net profit anual alocat 2,12

e) profitul net anual din exploatare alocat numai licenţei:

6,72 – 2,12 = 4,6 mil €

Dacă durata de viaţă rămasă a contractului de licenţa este de 8 ani şi rata de actualizare (k) este de 20% rezultă FVPA este 3,837.

Valoarea licenţei = 4,6 x 3,837 – 17,65 mil €.(5) Metoda costului indexat este adecvată pentru evaluarea unui proiect C – D

nefinalizat, care este destinat vânzării ca activ individual:

Indicatori2002(€)

2003(€)

2004(€)

2005(€)

Chelt. Totale

(€)Cheltuieli anuale 30.500 50.200 60.440 65.330 206.470Impozit pe profit 25% 25% 25% 15%Minus beneficiul fiscal 7.625 12.550 15.110 10.453 45.738Cheltuieli anuale nete 22.875 37.650 45.330 54.877 160.732Indicele preţurilor de consum

1,1 1,06 1,03 1

Cheltuieli anuale nete indexate

25.162 39.909 46.670 54.877 166.618

Rata rentabilităţii 15% 15% 15% 15%Factor de compunere 1,52 1,32 1,15 1,0Cheltuieli indexate 38.247 52.680 53.693 54.877 199.497

1.9. EVALUAREA DATORIILOR

Conform IAS 37 Provizioane, datorii şi activ contingente, prin datorie se înţelege: „o obligaţie actuală a întreprinderii ce decurge din evenimentele trecute şi prin decontarea căreia se aşteaptă să rezulte o ieşire de resurse care se încorporează beneficiilor economice.”

Datoriile pot fi împărţite în trei categorii: datorii precis determinabile:

datorii comerciale; credite bancare; efecte comerciale de plătit; dividente de plătit; impozite şi taxe de plătit; datorii legate de personal.

datorii certe care trebuie estimate şi înregistrate în bilanţ la suma de bani necesară dar a căror mărime nu poate fi cunoscută decât la o dată viitoare, ca de exemplu:

impozitul pe profit; impozitul pe clădiri, mijloace de transport, etc.;

74

garanţiile acordate clienţilor pentru perioada de garanţie; datorii către salariaţi sau către consultanţi profesionali, când plăţile

prevăzute în contractele semnate se fac cu o anumită periodicitate. datoriile potenţiale, numite şi contingente, care reprezintă o obligaţie viitoare

posibilă neprevăzută care depinde de producerea unui eveniment viitor, de exemplu plata unor despăgubiri sau daune in urma unor sentinţe judecătoreşti definitive, obligaţii de mediu etc.

1.10. SINTEZA APLICĂRII METODEI ANC

În urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active, care necesită corecţii faţă de valoarea lor contabilă, ca şi a unor datorii, sinteza corecţiilor şi calcularea Activului Net Corectat se face într-un tabel cu forma sintetizata de mai jos:

SPECIFICAŢIENr.rd.

Valori la31.12.2010

mii lei

AjustăriMii lei

Valori ajustatemii lei(2+3)

0 1 2 3 4IMOBILIZĂRI NECORPORALE 1 25.000 0 25.000IMOBILIZĂRI CORPORALE 2 3.309.723 22.496.918 25.806.641IMOBILIZĂRI FINANCIARE 3 2.472.368 3.000 2.475.368ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL(1+2+3)

4 5.807.091 22.499.918 28.307.009

STOCURI 5 32.500 200 32.700CREANŢE 6 681.517 550 680.967INVESTIŢII FINANCIARE PE TERMEN SCURT

7 66.035 0 66.035

CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 8 6.551.576 0 6.551.576ACTIVE CIRCULANTE – TOTAL(5+6+7+8)

9 7.331.628 -350 7.331.278

CHELTUIELI ÎN AVANS 10 200 0 200DATORII CE TREBUIE PLĂTITE ÎNTR-O PERIOADA < UN AN

11 456.216 0 456.216

ACTIVE CIRCULANTE NETE, DATORII CURENTE (9+10+11-16)

12 4.948.809 -350 4.948.459

TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE

13 8.829.097 22.499.568 31.328.665

DATORII CE TREBUIE PLĂTITE ÎNTR-O PERIOADA > UN AN

14 162.300 0 162.300

PREVIZIOANE PENTRU RISCURI ŞI CHELTUIELI

15 15.000 0 15.000

VENITURI ÎNREGISTRATE ÎN AVANS

16 1.926.803 0 1.926.803

ACTIV NET CONTABIL (13-14-15) 17 8.651.797 XACTIV NET CORECTAT (13-14-15) 18 X 31.151.365

75

76