UNIVERSITATEA ŞTEFAN CEL MARE SUCEAVA-drd.Mîniga Codruţ-Seminar săptămâna 2/3/4/5/6 – alcătuit în baza modulului M100 – Bazele Evaluării –

ANEVAR – Uniunea Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România – editura IROVAL

Bucureşti 20131)– recapitularea noţiunilor de bază ale

evaluării-test nr.1 verificare a cunoştinţelor2)- conceptul de valoare a banilor în timp –compunerea, actualizarea, capitalizarea, indexarea-aplicaţii

practice, teste de grup al căror scop este familiarizarea studenţilor cu testele practice + un exemplu practic de evaluare a unui teren conform IVS 2011 (include şi

prezentarea unui raport de evaluare a unui teren cf. IVS 2011) şi principalele abordări în evaluare

(piaţă,venit,cost) – test 2 verificare a cunoştinţelor + propunere proiect 1

3-noţiunile esenţiale ale contabilităţii din prisma evaluării + prezentarea unui raport de evaluare a unei imob.corporale –clădiri-cf. IVS 2011

4- noţiuni introductive privind regimul juridic al dreptului de proprietate + prezentarea unui raport de evaluare a unei imob.corporale –maşini, utilaje cf. IVS 2011

5-raportul de evaluare, raportul de verificare, influenţa factorilor de mediu + prezentarea unui raport de evaluare a stocurilor-cf. IVS 2011

1 Recapitulaţia noţiunilor de bază ale evaluăriiEvaluarea –conform OG 24/2011 – reprezintă:‘’ activitatea de estimare a valorii, materializată într-

un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională’’ 2

Evaluările pot fi:De natura administrativă – pe baza

reglementărilor impuse de autorităţile publice (ministere, autorităţi fiscale, instanţe, APAPS etc.)

Evaluarea pe baza standardelor de evaluare

Scopul evaluării –1. Vânzarea unei proprietăţi / activ –

întreprindere, participaţii la întreprindere, utilaje etc

2. Cumpărarea unei proprietăţi /activ3. Fuziuni şi schimburi de activităţi4. Pentru garantarea împrumuturilor 3

A-garantarea unui credit bancarC-emisiunea de obligaţiuni negarantateC-emisiunea de acţiuni noi5) rezolvarea litigiilorA-justă compensare în caz de expropiere

(cauză de utilitate publică)B-cazuri de înşelare dovedită a

cumpărătoruluiC-evaluarea pentru pagubele rezultate din

deteriorarea proprietăţii6) ImpozitareA-impozitul pe proprietate (teren,clădiri)B-impozitul pe cadouri 4

7) asigurare – în funcţie de cerinţele asigurătorului

8) înregistrarea valorii activelor şi datoriilor în situaţiile financiare

9) alte scopuriPreţul este suma de bani cerută, oferită sau

plătită pentru un activ – iar preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar fi atribuită activului de către alte persoane din diverse cauze – posibilităţi financiare, motivaţii, sau interese speciale ale unui anumite cumpărător sau vânzător.

5

Costul reprezintă suma plătită anterior de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care bunul sau serviciul a fost finalizat costul acestora devine un fapt istoric-numit cost istoric.

Costul de înlocuire de nou rezultă în mod normal din costul de achiziţie curent al unui activ similar modern echivalent sau al unei capacităţi productive echivalente sau de servicii potenţiale.

6

Costul de înlocuire net – CIN – este costul de înlocuire de nou sau de recreare minus orice formă de depreciere (fizică, funcţională, externă).

În evaluarea construcţiilor unicat sau a maşinilor şi echipamentelor unicat pentru a se estima costul lor curent de reconstrucţie se indexează costul original, care este costul istoric al unui activ în stare nouă, cu indicele preţului grupei de produse.

7

Valoarea este o opinie asupra celui mai probabil preţ care ar putea fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb. Valoarea este o opinie asupra beneficiilor economice viitoare aşteptate a rezulta din utilizarea din utilizarea unui activ. Pentru orice misiune de evaluare este fundamentală cuantificarea mărimii şi eşalonării în timp a beneficiilor economice obtenabile din utilizarea unui activ, pe durata de viaţă utilă rămasă (DVUR) a acestuia şi riscul de nerealizare a acestor beneficii economice aşteptate.

8

Din punct de vedere conceptual valoarea este creată şi susţinută de interacţiunea a patru factori

* utilitatea –respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumită nevoie, trebuinţă sau dorinţă

* raritatea – care exprimă oferta curentă sau anticipată a unui bun economic raportată la cererea pentru acel bun

* dorinţa – exprimată de intensitatea satisfacţiei pe care un bun economic o produce celui care nu-l posedă dar care are nevoie de acesta

* puterea de cumpărare exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi de a

9

cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.

Primii doi factori reprezintă factori ai ofertei iar ultimii doi factori reprezintă factori ai cererii.

Tipurile de valoare – au fost definite în săptămâna 1 – valoare de piaţă, justă, specială, a sinergiei, investiţie şi sunt definite şi de IFRS/IAS ediţia 2011.

În evaluarea întrprinderii nu se mai utilizează unele noţiuni care au avut o aplicabilitate particulară – valoare substanţială brută

- valoare substanţială netă -valoare matematică - valoare de circulaţie ( Codul

Civil)

10

valoare de comercializarevaloare de lichidarevaloare de vânzare forţatăMembrii ANEVAR sunt obligaţi să utilizeze

numai tipurile de valori conţinute în IVS 2011. Dacă clientul solicită estimarea unui tip al valorii diferit de valaorea de piaţă evaluatorul trebuie să precizeze clar că a făcut o deviere de la IVS-uri şi să explice influenţa acelei devieri asupra tipului valorii adecvat definit în IVS.

11

1. Care din următoarele tipuri ale valorii sunt definite în IVS 2011 – Cadrul General

-valoarea de investiţie-valoarea justă-valoarea specială-toate de mai sus2. Costul unui activ este:-preţul plătit pt. Achiziţionarea activului- suma necesară pt. A crea sau a produce avtivul-amândouă de mai sus- expresia utilităţii activului

12

3. Valoarea de piaţă faţă de valoarea de investiţie este

-întotdeauna egală-niciodată egală-este întotdeauna mai mare-poate să fie şi egală.4. Este lipsit de profesionalism şi etică- acceptarea unei lucrări a cărei plată este

exprimată în număr de zile consultant*tarif /zi consultant

- lipsa de colaborare cu un alt membru UNEAR angajat independent pentru aceeaşi evaluare

-elaborarea în paralel a două rapoarte de valuare unul pt. Vânzător şi unul pt. Cumpărător

-nici un răspuns corect.13

5. Ultima etapă în procesul de evaluare este- prezentarea anexelor care au fundamentat

valoarea- prezentarea copiilor după bilanţ, autorizaţiile de

funcţionare, ridicările topo etc.- elaborarea raportului de evaluare-declaraţia privind condiţiile limitative şi certificarea

competenţei evaluatorului6. Standardele Internaţionale de Evaluare cuprind -definiţii ale unor termeni specifici evaluării -indici de actualizare-formule de calcul a valorii prin diferite metode de

evaluare-tabele de încadrare7. Valoarea de piaţă, prin definiţie este-întotdeauna preţul cel mai mare 14

-întotdeauna preţul cel mai mic- preţul cel mai probabil-costul plus profitul8. Standardele Internaţionale de Evaluare ( IVS ) -sunt obligatorii pentru toţi evaluatorii-reprezintă cea mai bună practică-sunt impuse printr-o lege specială-reprezintă o modă9. Din ipoteza de evaluator autorizat angajat de

un cumpărător cu interese declarate tipul valorii adecvat este –- valoarea de piaţă

- valoarea de investiţie - valoarea de asigurare - valoarea reală10. Conceptul valoare poate fi utilizat în raportul

de evaluare fără alt atribut, menţiune15

-da-uneori-niciodată-la aprecierea evaluatorului

2 Conceptul de valoare banilor în timp

Valoarea banilor în timp este conceptul conform căruia o sumă de bani deţinută în prezent are o valoare mai mare decât valoarea aceleiaşi sume încasate la un anumit moment din viitor.

Sumele încasabile la date diferite nu pot fi comparate între ele şi nici nu pot fi însumate, fără a fi aduse la un numitor comun care se numeşte valoarea lor actualizată sau prezentă (engl. Present Value).

Tehnicile utilizate pt. A face posibilă compararea şi însumarea 16

Valorii banilor în timp include:Compunerea – tehnica dobânzii compuse-

utilizată pentru calculul valorii viitoare –estimată la un anumit moment în timp – a unei sume de bani deţinută în prezent.

Actualizarea – utilizată pt. Calculul valorii actualizate – prezente – a unei sume de bani încasate la un anumit moment în viitor.

Capitalizarea –utilizată pentru calculul valorii actualizate –prezente-a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare-care cresc cu o rată constantă g.

Indexarea – utilizată pt. Convertirea unor costuri sau preţuri plătite în trecut în valorile lor curente prin intermediul unor indici specifici

17

Compunerea – convertirea unei sume de bani curente de azi într-o sumă viitoare prin factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse –

Vn = Vo x(1+k)ⁿ – unde Vo – capitalul initial investitK – rata rentabilităţii cerute / aşteptată de investitorn – intervalul de timp existent de la momentul

prezent până la cel viitor pt.care se estimează valoarea viitoarea capitalului –exprimat în ani sau fracţiuni de ani

(1+k)ⁿ – reprezintă factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse

Exemplu –dacă se face un depozit la o bancă în valoare de 1.000 ron la o rată anuală a dobânzii de 5 % anual pe termen de 5 ani atunci valoarea viitoare a acestui

depozit se poate estima V 5 = 1.000 x (1+0, 05)n= 1276 ron.

18

Actualizarea – reprezintă tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei sume viitoare (care se poate încasa sau plăti). Actualizarea face astfel posibilă compararea valorilor diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obţinute la momente diferite de timp. Valoarea actualizată a unei sume de bani ce va fi obţinută la un anumit moment în viitor este suma de bani care, dacă ar fi fost investită pe perioada – de la momentul prezent până în momentul viitor – prin acumularea câştigurilor (dobânzilor) reinvestite, ar fi fost egală cu suma ce urmează să fie obţinută la acel moment în viitor. Astfel tehnica actualizării constă în calculul matematic invers faţă de cel arătat în formula compunerii, respectiv:

Vn= V0 x ( 1 + k ) ⁿ,deci V0 = Vn / ( 1 + k )ⁿ sau V0=Vn 1

(1 + k)ⁿ

Unde 1 / ( 1+ k )ⁿ - reprezintă inversul factorului

dobânzii compuse şi se numeşte factor de actualizare. Factorii de actualizare pot fi calculaţi pe baza formulei

1

n sau pot fi preluaţi din tabelele financiare

(1 + k) din anexa A1 ataşată prezentului suport.

Exemplu – un activ va genera un venit anual de 6.000 eur pe durata a trei ani după care valoarea lui de casare este estimată a fi zero. Care este valoarea actualizată a acestor fluxuri de numerar dacă se ia în considerare o rată aşteptată de rentabilitate de 5 % a capitalului investit? Care este valoarea activului?

Dacă CF1 – valoarea fluxului de numerar încasat la finele primului an

V0(CF1) = 6.000 / (1+0,05) şi devine – 5.741 eur

V0(CF2) = 6.000 / (1+0.05) (1+0.05) = 5.442 eur

V0(CF3) = 6.000 / (1+0.05)(1+0.05)(1+0.05) = 5.183 eur.

Ca atare în condiţiile în care rentabilitatea aşteptată de investitori este de 5% încasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6,000 eur în următorii 3 ani , la finele fiecărui an este echivalentă cu încasarea în prezent a sumei de 16.366 eur ( 5741+5442+5183) şi nu a 6000x3 =18.000 eur.

20

1

Capitalizarea – ppne.calculul valorii actualizate (prezente) însumate a unei serii de fluxuri de numerar

constante sau crescătoare cu o rată anuală constantă g.A.Capitalizarea – unui flux de numerar anual care se

va obţine în mod perpetuu – formula capitalizării unui flux de numerar anual constant şi perpetuu este :

Vc = CF / c unde Vc –este valoarea actualizată –prezentă – a capita-

- lului ce generează un flux de numerar constant anual,

în mod perpetuu- CF.

CF – fluxul de numerar constant ce urmează a fi încasat anual, în mod perpetuu.

c – rata de capitalizare –egală cu rata de actualizare deoarece g = o ce reprezintă rata rentabilităţii aşteptată de investitori şi care se consideră că are acelaşi nivel în perpetuitate, sau

Vc = CF X M, în care M- coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant şi perpetuu, iar M = 1 / c. Astfel coeficientul multiplicator al fluxului de numerar este inversul ratei de capitalizare.

21

-Formula capitalizării unui flux de numerar anual crescător perpetuu cu o rată anuală constantă –g – numită formula lui Gordon-Shapiro

Vc = CF 1 / k – g În care CF1 – fluxul de numerar anual ce va fi

obţinut la finele primului an al perioadei de previziune

g-rata anuală constantă perpetuă de creştere a fluxului de numerar

k- rata de actualizare constantă a fluxului de numerar – rata rentabilităţii aşteptată de la investitori

c = k –g rata de capitalizare ce reprezintă în acest caz diferenţa dintre rata de actualizare k şi rata anuală constantă perpetuă de creştere a fluxului de numerar-g.

M = 1 / k- g -formula multiplicatorului.Exemplu practic:

22

-din deínerea unui teren investitorul poate obţine o rentă perpetuă de 12.000 anual. Rata medie a rentabilităţii aşteptată de investitorii de pe piaţa imobiliară este 5 %. În aceste condiţii care este valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmează să fie încasate perpetuu? Cât va fi valoarea estimată a terenului dacă se presupune că aceste rente vor creşte cu o rată anuală perpetuă constantă de 2% ?

Vc = CF / c = 12.000 / 0.05 = 240.000 eur.Vc = CF1 / k – g =12.000 X 1, 02 / 0,05-0,02 =

408.000 e sau Vc = CF * M = 12000 * 1 = 240.000 0,05 Vc = CF1 * M = 12240 * 1 = 408.000

eur. 0,05-0,02

23

Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obţinut cu o frecvenţă anuală de-a lungul unui interval de timp limitat,

se iau în considerare mărimea fluxului de numerar constant şi factorul de capitalizare. Astfel capitalizarea unui flux de numerar optenabil pe o perioadă limitată ppne. aplicarea următoarei formule:

Vc= CF*Fcap, unde Fcap-factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic; CF-fluxul de numerar constant ce va fi obínut periodic; Vc-valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioadă limitată.

În condiţiile în care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioadă limitată are o frecvenţă anuală, factorul de capitalizare Fcap va fi calculat prin aplicarea următoarei formule:

1

1 - Fcap= ( 1 + k )ⁿ

k

24

n-nr. de ani ai perioadei de-a lungul căreia se va obţine fluxul de numerar

K-rata de actualizareÎnsă factorul de actualizare se poate calcula

şi prin însumarea factorilor de actualizare mFcap = Σ 1 n=1 (1+k)ⁿExemplu-în condiţiile în care un contract de

închiriere dă posibilitatea încasării unor chirii anuale constante de 6000 eur timp de 3 ani iar rata rentabilităţii aşteptată de investitori este de 5 % care este valoarea actualizată a acestei serii de fluxuri prin formula capitalizării? 25

Fcap = 1 + 1 + 1 =

1 2 3 (1 + 0, 5) (1+0,05) (1+0,05) 1 1 - 3 (1+0.05) 0,05 = 2,7232.

Vc= 6.000 x 2,7232 = 16.339 eur.

26

Capitalizarea unui flux de venit constant care se va obţine cu o frecvenţă mai redusă, mai mică de un an şi pe o durată de timp limitată (semestrială, trimestrială,lunară)

1- 1 nm 1 + k / m unde k/2 - semestru k/m k/4 –trimestru

k/12 – lunăExemplu – un contract de închiriere dă posibilitatea

încasării unor chirii anuale constante de 6.000 eur timp de 3 ani. Nivelul chiriilor va fi de 3000 eur dacă se optează pt. încasarea lor semestrială, 1500 eur dacă se optează pt. Încasarea lor trimestrială şi 500 eur /lunar. În situaţia în care rata rentabilităţii aşteptată

27

de investitori este de 5 % anual, care este valoarea actualizată a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capitalizării, ţinând cont de periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculaţi factorii de capitalizare pe care ar trebui să-i folosiţi în calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar în funcţie de periodicitatea acestora.

6Fcap s = ∑ 1

n=1 1 + 0,05 2

2

1

1 -

0,05 6

1 +

= 2 = 5,5081 şi Vc = 3000 x 5,5081 = 16.524 eur.

0,05

228

Să se determine de către studenţi Fcap trimestrial şi Fcap lunar şi valoarea actualizată a acestor fluxuri de numerar şi să se precizeze în care situaţie valoarea actualizată a fluxurilor de numerar este mai mare ( atunci cînd fluxurile de numerar se încasează cu o frecvenţă mai mică sau mai mare ? ) – propunere 0,25 pcte – nota examen.

Indexarea este o metodă utilizată în două situaţii şi anume: 1- în evaluarea întreprinderii pentru convertirea unor

indicatori financiari ai perioadelor anterioare (cifra de afaceri, cheltuieli, profit etc) în preţuri curente la data evaluării. În acest fel se asigură comparabilitatea acestor indicatori. Instrumentul utilizat este un indice de preţ adecvat.

2-în evaluarea unor active individuale specializate (îndeosebi de natura mijloacelor fixe ) în scopul convertirii costului istoric (al activelor în stare nouă de la data achiziţiei sau punerii în funcţiune ) în preţuri curente de la data evaluării. Instrumentul

29

Utilizat este un indice de preţ adecvat.Exemplu – costul unei case (istoric) la data

recepţionării este de 100.000 eur. Indicele de preţ adecvat este de 160 (între data recepţiei şi data evaluării). Să se afle costul de reproducere /reconstrucţie prin metoda indexării.

Cr/r = 100.000 x 1,6 = 160.000 eur.Indicii trebuie folosií cu prudenţă şi în ultimă

instanţă în evaluare -prin adecvare se înţelege alegerea celui mai raţional indice în evaluare – de exemplu – pt. Clădiri se vor utiliza indici de preţ ai construcţiilor, pentru utilaje indici individuali ai preţurilor produselor industriale, iar pentru cheltuieli/venituri/ sume reprezentând profit, cifră de afaceri, despăgubiri etc. Se va utiliza indicele preţurilor de consum. Anul

30

de bază trebuie să fie cât msai apropiat de anul analizei. Indicatorii economici care reflectă veniturile, cheltuielile, şi rezultatele sunt exprimaţi în termeni nominali sau preţuri curente ale perioadei; însă pentru compararea nivelului indicatorilor financiari ai unei întreprinderi calculaţi pt. exerciţii financiare diferite

Este necesară transformarea acestora în termeni reali sau preţuri constante. Deflatarea este tehnica prin care se converteşte nivelul unui indicator exprimat în preţuri curente –termeni nominali – în nivelul aceluiaşi indicator exprimat în preţuri constante-termeni reali. Indic. exprimat în term. nominali

Indicatorul exprimat = în termeni reali Indicele preţului grupei de

produse

31

Indicator 2006 2013 Indice 2013/2006

Cifra afaceri în preţuri curente

1.500 1.800 120

Indicele preţului unei grupe de produse industriale

100 130 130

Cifra afaceri în preţuri constante 2006

1.500 1.384,6 92,3

32

Creşterea cifrei de afaceri în termeni nominali (preţuri curente) s-a datorat exclusiv creşterii preşurilor –inflaţiei- în termeni reali-preţuri constante- a scăzut volumul fizic al producţiei cu

( 1384,6/1500) x 100 – 100 = 7,69 %.

Relaţia între rata nominală a rentabilităţii, rata reală a rentabilităţii şi rata inflaţiei este cunoscută sub denumirea de formula lui Ficher şi este următoarea:

(1+kn) = (1+kt) x (1+ri) în care

Kn- rata nominală a rentabilităţiiKt-rata reală a rentabilităţiiri –rata inflaţiei.

33

Exemplu – 1-rata anuală a rentab. este de 10 % - ce poate fi obţinută prin închirierea unei proprietăţi imobiliare, chiriile fiind încasate în lei. În condiţiile în care rata anuală a inflaţiei este de 4 % care este nivelul ratei reale a rentabilităţii?

2-un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani a acestei proprietăţi imobiliare presupune obţinerea următoarelor chirii anuale estimate în preţurile perioadelor în care se face încasarea acestora CF1= 31.200 lei,

CF2=32.448 lei, CF3 = 33.746 lei. Care este valoarea deflatată – în preţuri constante în termeni reali-a chiriilor ce urmează a fi încasate?

3-Care este valoarea actualizată a seriei de chirii anuale ce vor fi obţinute pe o perioadă de trei ani din deţinerea contractului de închiriere?

Rezolvare:

kr= (1 + Kn) - 1 = 1 + 0,1 - 1 = 0,0576 adică 5,76%. (1+ri) 1+0,04 Rata reală a rentabilităţii se determină prin aplicarea formulei simplificate a lui

Fischer – Kr = Kn - ri = 0,1 -0,04 = 0,06 adică 6% - ori 5,76 nu este chiar egal cu 6 deci cu cât rata inflaţiei este mai mare cu atât aproximarea

34

ratei reale a rentabilităţii prin formula lui Fischer este mai grosieră. CF1 2-CF1r = - 1 = 31200/(1+4%)=30.000 lei.

(1+ri) CF2r = CF2/(1+ri)x(1+ri)= 32448/(1+4%)x(1+4%)=30.000 lei

CF3r = CF3/(1+ri)x(1+ri)x(1+ri)= 33746/(1+4%)x(1+4%)x(1+4%)=30.000 lei

CF1 CF2 CF3 3- Vo= + + =80534 ( 1 + Kn) ( 1+kn ) ( 1+kn) (1+kn)(1+kn)(1+kn) Unde Kn = 10%

Sau Vo = CF1r / (1+kr)+CF2r/(1+kr)(1+kr)+CF3r/(1+kr)(1+kr)(1+kr)=80534 Unde kr = 5,76%.

35

Exemplu –eşantion-lei-reprezentând preţurile a 36 de apartamente din aceeaşi zonă, sunt redate mai jos în ordine crescătoare. Ştiind că media este dată de

∑xi/n care este media, mediana şi moda ( ! ) ?

36

72000 74600 76000 77200 78000 79000 79800 79800 82000

82000 84000 85600 85800 86000 87000 87200 87400 87800

87800 87800 88000 89000 90000 90000 90000 90000 90600

91000 91000 93000 93800 96600 97000 97200 97200 98800

Abordări în evaluare –Cele trei mari abordări conform IVS sunt

( standardele nerecunoscând alte abordări ) :* abordarea prin piaţă*abordarea prin venit*abordarea prin cost ( sau şi prin active – în

cazul evaluării întreprinderii ).Fiecare abordare se bazează pe principiul

substituţiei conform căruia atunci cînd mai multe bunuri sau servicii similare sunt disponibile cel cu preţul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere.

Abordarea prin piaţă – este abordarea care oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preţ se cunoaşte.

37

Valoarea de piaţăpoate fi deci determinată în urma analizei preţurilor de piaţă ale activelor comparabile. C ând există informaţii de piaţă suficiente abordarea prin piaţă este cea mai directă şi credibilă abordare pentru estimarea valorii de piaţă. Discuţii libere – elemente de comparaţie / comparabilele.

Abordarea prin venit – abordarea care oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o valoare a capitalului – şi poate fi aplicată utilizând fie

- metoda capitalizării venitului (anual) reprezebtativ al proprietăţii – de ex. Chiria – dar nuami în două situaţii:

A-când acest venit va fi de natura unui flux anual constant B-cînd acest venit va fi de natura unui flux anual crescător cu

o rată anuală compusă constantă. În această metodă venitulanual reprezentativ se împarte cu o

rată de capitalizare sau se înmulţeşte cu un multiplu rezultând astfel valoarea proprietăţii subiect. Discuţii libere – rată de capitalizare.

-metoda fluxului de numerar actualizat – Discounted Cash Flow –DCF-

38

-DCF-aplicabilă în situaţia în care venitul net generabil de proprietatea subiect va evalua în mărime anuală inegală pe o anumită perioadă de timp numită perioadă de previziune.

Abordarea prin cost – oferă o indicaţie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate fie prin cumpărare fie prin construire.

Etapele aplicării acestei metode sunt: -determinarea costului curent al unui activ modern echivalent

(AME) la data evaluării incluzând şi amenajările terenului -determinarea deprecierilor fizice, funcţionale şi economice

(sau din cauze exterioare, externe) -determinarea costului net al construcţiilor - estimarea valorii terenului şi adăugarea la costul net al

construcţiilor. La această metodă – CIN – informaţiile referitoare la costurile

curente şi la depreciere trebuie să fie informaţii de piaţă – numai dacă se bazează pe informaţii de piaţă – poate duce la o opinie acceptabilă asupra valorii de piaţă.

39

În cazul evaluării întreprinderilor abordarea prin cost este înlocuită de abordarea prin active – însă IVS – nu o consideră a fi o abordare propriu-zisă a valorii.

Abordarea prin active (Asset based approach) este calea de estimare a valorii unei întreprinderi şi/sau participaţii la aceasta ,utilizând metode bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale acesteia din care se scad datoriile totale.

Abordarea prin active se aplică numai în cazul evaluării companiilor de investiţii imobiliare, instituţiilor financiare, întreprinderilor aflate în stadiul de finalizare a PIF, precum şi a companiilor care deţin proprietăţi imobiliare şi maşini şi echipamente cu valori mari.

Mai mult, când este privită ca fiind echivalentul beneficiilor viitoare, valoarea unei proprietăţi (întreprinderi) trebuie să includă o componentă transferabilă şi una nontransferabilă (fondul comercial).

Pentru întreprindere cea mai preferată metodă este DCF.

Propunere proiect – evaluarea unei întreprinderi prin metoda DCF.( 3 pcte. la notă seminar )

40

Testul 2 de verificare a cunoştinţelor1. Care este relaţia dintre actualizare şi

compunere : a) sunt procese identice b) presupun calcule inverse c) nu există nici o relație d) actualizarea constă în aplicare unui indice

asupra costului istoric

2. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie a rentabilității așteptatăde investitorii de pe piața imobiliară este de 10%.În aceste condiții care este valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu ?

41

a) 9.090€ b) 90.900€ c) 100.000 € d) 110. 000€

3. Factorul de capitalizare versus factorul de actualizare este :

a) nu au o legătură b) se referă la procese distincte c ) sunt identice d) este o sumă a factorilor de actualizare

4.În situația în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în prețuri curente, actulaizarea acestora se va face cu:

42

a) rata inflației b) o rată de actualizare exprimată în termeni reali c) o rata de actualizare exprimată în termeni nominali d) indicele prețurilor de consum5. În accepțiunea evaluării, prin capitalizarea unui venit se

înțelege : a) recunoașterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat) b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse într-

un depozit la bancă c) calculul valorii actualizate(prezente) a unei sume de bani

încasate la un anumit moment în viitor d) calculul valorii actualizate(prezente ) a unei serii de

fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare

43

6. Erori în aplicarea indicilor pot să apară când: a) se aplică asupra costului unei proprietăți

vechi b) se aplică un indice al altei grupe de produse c ) anul de bază este foarte îndepărtat (15-20

ani) d ) toate răspunsurile de mai sus

7. Care din afirmațiile de mai jos este corectă : a) trebuie aplicate în mod obligatoriu toate

cele trei abordări ale valorii b) trebuie aplicate obligatoriu trei metode de

evaluare c)evaluatorul selectează metodele de

evaluare adecvate și recunoscute d)nici un răspuns corect 44

8. Care expresii sunt corecte: a) prețuri curente=termeni reali b) prețuri curente=termeni nominali c ) prețuri constante =termeni reali d ) (b) și (c)

9.Eșantionul de date trebuie să îndeplinească următoarele condiții :

a) este omogen b) cuprinde un număr restrâns de observații

(date) c) este format din date ce reprezintă valori

asumate de către evaluator d) este bimodal

45

10.Valoarea actualizată a unei sume de bani ce urmează a fi obținută într-un anumit moment în viitor poate fi estimată prin multiplicarea valorii acesteia cu:

a ) factorul de capitalizare b) factorul dobânzii compuse c) factorul de actualizare d) indicele prețurilor specific .

46

Birou expert contabil Mîniga Codruţ-Suceava str. Ana Ipătescu nr. 3 et. 2 cam. 8 – codrutminiga@yahoo.com tel .0724/072916- membru titular CECCAR și UNEAR, stagiar CAFR

Raport de evaluare a unui proprietăţi aparţinând societăţii comerciale ALFA SRL, cu domiciliul în judeţul Suceava, mun. Suceava str. XXXXX nr. Y bl. Z sc. S, ap. L, cod de Înregistrare fiscală SSS, număr Registrul Comerţului Suceava J 33 / XXX / ZZZ reprezentată prin dnii. KKK şi LLL constând din:

parcela 710/2-1.300 mp teren arabil situată în intravilanul satului VVV, comuna Buneşti judeţul Suceava, înscrisă în CF 457/N a comunei cadastrale Buneşti – denumită în continuare parcela 1

parcela 30212-1.200 mp teren arabil situată în intravilanul satului VVV, comuna Buneşti judeţul Suceava, înscrisă în CF 30212/N a comunei cadastrale Buneşti – denumită în continuare parcela 2-

47

- cu scopul stabilirii valorii juste pentru înregistrarea în contabilitate.

 

Valoarea propusă de evaluator ca fiind valoare de piaţă (justă) la data întocmirii prezentului raport de evaluare pentru obiectivul supus evaluării este următoarea:

Parcela 1–1200 mp–13,65 eur / mp – 72.144 lei

Parcela 2–1300 mp–14,70 eur / mp – 84.168 lei

Total proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei

48

Valoarea de piaţă este fără taxa pe valoarea adăugată şi a fost rotunjită la 100 lei- ron, iar pentru 1 eur cursul uzitat este de 4, 4044 lei.

Prezentul raport de evaluare conţine 42 de pagini şi anexele din care Anexa 1 de la 43-47 , Anexa 2 de la 48-84.

49

Capitolul I - Introducere I.1. Date generale despre client, beneficiar, destinatarul lucrării pag 3 I.2. Scopul evaluării pag 3/4 I.3. Certificarea expertului evaluator. Semnătura. pag 4/5 I.4. Concluziile faptelor principale şi a datelor importante pag 5/6/7 Capitolul II - Prezentarea datelor II.1. Identificarea proprietăţilor pag 7-11 II.2. Descriere juridică pag 11 II.3. Informaţii privind zona şi localitatea.Vecinătăţi. Descrierea proprietăţii şi a vecinătăţilor.Scurt istoric Piaţa specifică zonei pag 12/26 Capitolul III - Premisele evaluării III.1. Ipoteze şi condiţii limitative pag 27 III.2. Baza de evaluare, tipul valorii estimate, surse de pag 27 Informaţii utilizate. III.3. Data estimării valorii pag 27 III.4. Moneda raportului pag 27 III.5. Inspecţia proprietăţii sau a bunurilor pag 28/29 III.6. Analiza datelor şi a concluziilor pag. 29/30  

50

Capitolul IV – Aplicarea metodelor. Analiza concluziilor.

IV.1. Abordarea prin metoda comparaţiei directe . pag 30/33

IV.2. Abordarea pe bază de extracţie de pe piaţă pag 33/36

IV.3. Abordarea prin alocare pag 36/37

IV.4 Abordarea prin tehnica reziduală pag 37/38

IV.5. Abordarea prin capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei) şi alte metode de randament – prin venit pag 38/39

IV.6 Abordarea prin analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelării şi dezvoltării pag 39/40

 

IV.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă. Opinia şi / sau concluziile evaluatorului. Recomandări. pag40/42

Capitolul V – Anexe –

V.1. Bibliografie pag 42

V.2. Anexe

Anexa 1 pag 43/47

Anexa 2 pag 48/84

 

 

 

 

51

I.1. Date generale despre client, beneficiar, destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adreseaza societăţii comerciale ALFA SRL pentru proprietatea constând din două terenuri de 1200 şi respectiv 1300 situată în satul VVV, comuna Buneşti judeţul Suceava, în imediata apropiere a mun. Fălticeni având ca şi vecinătăţi următoarele:

- strada europeană E 85 perpendicular pe proprietate, la circa 100 m în vestul acesteia, după care sunt dealurile cu staţiunea pomicolă şi localităţile FFF şi UUU.

-iazurile şi lacurile de lăngă Fălticeni, astfel – în partea de sud iazul Şomuz, în

partea vestică lacurile GGG, VVV şi în partea de nord vest lacul Roşia

- în nord-vestul proprietăţii Groapa Vlădichii- în nord – de-a lungul E85- localitatea MMM

52

B I.2. Scopul evaluării Scopul evaluării este în primul rând unul contabil, atunci când activele

trebuie prezentate la valoarea justă, conform legislaţiei financiar-contabile aplicabile, în principal Legea Contabilităţii şi O.M.F.P. 3055/2010 şi înregistrate în evidenţa contabilă la 31 decembrie 2011 ori ulterior.

Citez: ART. 8 din Legea contabilităţii şi Art.50 din O.M.F.P. 3055/2010 (1) „ Evaluarea elementelor detinute cu ocazia inventarierii si prezentarea

acestora in situatiile financiare anuale se fac potrivit reglementarilor contabile aplicabile.

(2) Reevaluarea imobilizarilor corporale se face la valoarea justa de la data bilantului. Valoarea justa se determina pe baza unor evaluari efectuate, de regula, de evaluatori autorizati conform reglementarilor legale in vigoare’’

  2) “Prin valoare justă se înţelege suma pentru care activul ar putea fi

schimbat de bunăvoie între părţi aflate în cunoştinţă de cauză în cadrul unei tranzacţii cu preţul determinat obiectiv.

Valoarea justă a activelor se determină, în general, după datele de evidenţă de pe piaţă, printr-o evaluare efectuată, de regulă, de profesionişti calificaţi în evaluare.

În situaţia în care nu există date pe piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate a activelor şi a frecvenţei reduse a tranzacţiilor, valoarea justă se poate determina prin alte metode utilizate, de regulă, de către profesionişti în evaluare.”

Întrucât situaţiile financiare pentru anul 2011 încă nu au fost depuse la data bilanţului evaluatorul consideră necesară introducerea acestui element ca eveniment ulterior - datorat raportului expertului dar înaintea depunerii situaţiilor financiare anuale pentru anul 2011.

 

53

Prezentul raport de evaluare certifică cu bună ştiinţă următoarele:

în conformitate cu uzanţele din România valorile prezentate de evaluator sunt valabile la data specificată în raport ( data inspecţiei 10 mai 2012 ) cât şi într-un interval de timp limitat în cazul în care condiţiile specificate pentru evaluare nu au suferit/nu vor suferi modificări semnificative care să afecteze rezultatele prezentate.

expertul evaluator îsi asumă integral răspunderea asupra tuturor afirmaţiilor personale din raportul de evaluare. Datele şi informaţiile preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal de către evaluator sunt menţionate în raport.

acest raport este destinat numai scopului (scopurilor) precizat (e) şi poate fi utilizat numai de către destinatarul evaluării şi de către autorităţile locale şi/sau instituţiile statului în vederea stabilirii corecte a impozitelor şi taxelor aplicabile.

expertul evaluator îşi asumă păstrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor din raport precum şi neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau ilegale fie personale prin intermediul unei terţe persoane.

54

acest raport nu va putea fi inclus în întregime în documente sau declaraţii nici nu va putea fi publicat sau menţionat în alt mod fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei şi contextului în care urmează să apară.

evaluatorul nu are nici un interes actual / viitor în proprietatea ce face obiectul prezentei evaluari nefiind nici rudă nici afin până la gradul IV inclusiv cu administratorul ori persoane din conducerea şi administrarea societăţii şi neavând relaţii contractuale ori de altă natură cu acesta. Prezentul raport este semnat de ec. MINIGA CODRUŢ în calitate de membru titular a Uniunii Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România-ANEVAR număr legitimaţie 14174/2011, specializarea EÎ. Evaluatorul a depus la sediul ANEVAR Iaşi toate documentele necesare întocmirii dosarului pentru a urma cursul şi a obţine şi titularizarea EPI. În prezent urmează cursul EPI. În Anexa 2 la pagina ( 48 ) se ataşează adeverinţa din care rezultă cursurile obligatorii şi examenele susţinute de evaluator în timpul anului, în vederea asigurării pregătirii profesionale continue.

55

I.4. Concluziile faptelor principale şi a datelor importante   S-a procedat la fundamentarea opiniei evaluatorului în baza inspecţiei

efectuate la faţa locului din data de 18 aprilie 2012 dar şi din studiul aprofundat al documentelor puse la dispoziţie de client (schiţe, relevee, planşe, contractele de vânzare-cumpărare, a fişa tehnică de calcul, alte documente precum şi balanţa contabilă de la 31 martie 2012.

1) valoarea rezultată prin metoda comparaţiei directe Da

 2) valoarea rezutată pe bază de extracţie de pe piaţă Da  3) valoarea rezultată prin alocare

Nu 4 ) valoarea rezultată prin tehnica reziduală (capitalizarea directă

a venitului net din exploatare alocat terenului ca marime reziduală) Nu

5) valoarea rezultată prin capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei) Da

6) valoarea rezultată prin analiza fluxului de numerar actualizat-analiza parcelării şi dezvoltării Da 56

Aplicarea metodei comparaţiei directe a fost considerată ca fiind o metodă obligatorie pentru obiectivul de evaluat- fiind conform Ghidului de Evaluare-Ghiduri Metodologice de Evaluare ANEVAR 2012 –cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 2012-o metodă adecvată de evaluare a terenurilor libere comparabile din aceeaşi arie de piaţă, care au fost tranzacţionate/ofertate la o dată apropiată de data evaluării – cu corecţiile care se impun pentru a cuantifica difernţele dintre preţurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafaţă. În accepţiunea mea această metodă oferă o bază a prezentului raport putând fi considerată fie valoarea propusă fie o valoare etalon în jurul căreia valoarea nu ar trebui să oscileze foarte mult. Aplicarea metodelor de rentabilitate a fost pusă în practică pentru obiectivul de evaluat luând în consideraţie veniturile provenite din renta/arenda funciară, ori chiriile de piaţă pentru terenuri/afaceri similare din aceeaşi localitate –fiind interpretate ca venituri independente de veniturile generabile de construcţiile de pe terenul agricol, atunci când acestea există.

Aplicarea metodelor alocării ori a analizei parcelării şi dezvoltării a fost posibilă datorită faptului că valoarea construcţiilor existente nu este foarte ridicată fiind în mediu rural, preţul de înlocuire net al construcţiilor (CIN) s-a putut determina cu suficientă acurateţe.

  57

Capitolul II - Prezentarea datelor II.1. Identificarea şi prezentarea proprietăţii. Alte date considerate semnificative despre amplasament. În baza documentelor puse la dispoziţie de administrator şi în baza inspecţiei proprietăţii de la data de 18.04.2012 am constatat următoarele:Prima parcelă de 1200 mp are o formă trapezoidală cu una din laturile paralele (bazele) situată înspre drumul de acces-ieşire spre E85 delimitată fiind de acest drum de acces printr-o împrejmuire nefinalizată ce constă din mai mulţi ţăruşi metalici – vezi foto mai jos – cu o lungime de 61,63 m. Baza opusă are o lungime estimată de 58,11 m iar laturile neparalele şi dispuse perpendicular pe drumul de acces – ieşire la E85 au o lungime cuprinsă între 20 şi 21 m. Se poate observa facil o fâşie de pământ de cca. 4-5 m lăţime pe care apa bălteşte, ceea ce denotă existenţa unei pânze freatice de suprafaţă şi o uşoară curbură spre interiorul suprafeţei de teren – concavă – motiv pentru care se impun lucrări de desecare de suprafaţă fie mai de profunzime- drenaj.- a). Drenaj de suprafata, care se ocupa cu evacuarea excesului de umiditate de la suprafata terenului si in stratul superficial de sol, folosind canale deschise. Pentru aceasta categorie de lucrari, în tehnologia româneasca s-a folosit termenul de desecare;- b). Drenaj subteran, care cuprinde lucrari având drept scop controlul nivelului apei freatice sau excesul de apa din profilul de sol, folosind cu precadere tuburi perforate, îngropate, numite drenuri. 

59

Astfel o porţiune însemnată actual este necultivabilă datorită excesului de umiditate – apă pluvială, estimez circa 1/3 din suprafaţa parcelii. Urmează o porţiune tampon cultivată cu plante furajere ierboase perene de tip lucernă, trifoi, altele- şi o porţiune de teren arabilă pregătită pentru culturi diverse care nu depăşeşte 60 % -70 % din suprafaţa parcelei. Din aceste motive consider că trebuie făcută o ajustare în sensul diminuării valorii terenului (a parcelii de 1200 mp ) ambele tipuri de lucrări de desecare-drenaj enumerate mai sus fiind costisitoare, pe de o parte iar pe de altă parte suprafaţa cultivabilă nu depăşeşte 70 % din suprafaţa parcelei. Cealaltă parcelă are tot o formă trapezoidală cu laturile paralele (bazele) perpendiculare pe drumul de acces-ieşire spre E85 cu lungimi de 59,79 m şi respectiv 51,94 m iar celelalte laturi cu lungimi cuprinse între 25 şi 26 m. Dispunerea acestei parcele este în adâncime, perpendicular pe drumul de acces –ieşire la E85 ½ ½ din aceasta o porţiune fiind amenajată, pe terenul respectiv aflându-se o construcţie uşoară şi o zonă betonată, iar ½ din aceasta fiind teren arabil, pregătit pentru culturi diverse (partea opusă drumului de acces-ieşire spre E85),

60

Cladirea de gen Hangar-hală depozitare denumită si cladire de tip Ground to Ground este realizată in intregime din panouri dreptunghiulare cu înălţimea de peste 4 m dar şi din panouri arcuite, din tabla de otel, galvanizata sau prevopsita - la exterior - si izolata - la interior - cu un strat de fibra celulozica ignifugata, intr-o nuanţă deschisă caldă, un alb uşor pal, care asigura o excelenta izolare termica si acustica, precum si un aspect arhitectural deosebit. Fundatia acestor cladiri poate fi la nivelul solului sau inaltata la cca. 1 m fata de sol. Datorita simplitatii lor sunt cele mai eficiente cladiri, putand fi utilizate in toate domeniile de activitate socio-profesionala atât ca spaţii de depozitare dar şi pentru comerţ sau producţie.Scheletului metalic din interior pentru o mai mare stabilitate i s-a adăugat şi unul din lemn. Iluminatul natural este asigurat prin luminatoare dispuse în plafonul hangarului, iar iluminatul electric exterior şi interior este de cea mai bună calitate. Scurgerile sunt de tipul jgheaburi şi burlane metalice dispuse pe exteriorul clădirii.A se vedea foto mai jos:

61

II.2. Descriere juridicăSC ALFA SRL deţine drept de proprietate asupra întregii proprietăţi (terenul de 1200 mp fără construcţii şi terenul de 1300 mp cu construcţii). În Anexa 1 pag -43-46 prezentăm în xerocopie contractele 324/21.01.2010 şi respectiv 6277/21.12.2009, planurile de amplasament şi încadrare în zonă precum şi extrasele de carte funciară de la Oficiul de Cadastru Fălticeni. Nu am luat cunoştinţă de gajuri, ipoteci, sechestre ori alte asemenea asupra proprietăţii ca atare evaluarea s-a făcut considerând proprietatea liberă de orice sarcini.II.3. Informaţii privind zona şi localitatea.Vecinătăţi. Descrierea construcţiilor şi a vecinătăţilor. Scurt istoric. Piaţa specifică oraşuluiLocalitatea XXXX face parte din comuna Buneşti şi este situatî la cca. 21 km faţă de Suceava şi 6 km faţă de Fălticeni, lângă drumul E85 şi la cca. 26 km de gara Suceava şi 10 km faţă de gara Fălticeni. Numele satelor aflate in administratia comunei Buneşti sunt:Buneşti, Unceşti. Şes, Petia, Podeni.oSuprafata:2740 haoPopulatie:2700oGospodarii:1000oNr. gradinite:4oNr. scoli:5oObiective turistice:BisericioEvenimente locale:Manifestări culturale organizate în luna august a fiecărui an cu ocazia zilelor comunei

Satul Bunești a fost localitate de frontieră după anexarea în 1775 a părții de nord a Moldovei (Bucovina) de către Imperiul Habsburgic. La 14 decembrie 1886, în satul Bunești a fost înființat un oficiu vamal austriac; clădirea fostului pichet de grăniceri se mai păstrează și astăzi, aici funcționând Primăria comunei. În noiembrie 1918, Bucovina s-a unit cu România, iar satul Bunești a devenit parte a României.Obiective turistice

62

Obiective turisticeVama Veche din Bunești - clădire monument istoric (SV-II-m-B-05505), datând din 1800 [1]; astăzi aici se află sediul Primăriei comunei Bunești Descrierea stemeiStema comunei Bunești se compune dintr-un scut albastru, cu un brâu crenelat, pe ambele părți, roșu. În partea superioară a scutului se află o creangă de măr înflorită, cu vârful spre stânga. În partea inferioară, doi pești unul sub altul, cel de jos conturnat, toate din argint. Scutul este timbrat cu o coroană murală cu un turn de argint.Semnificațiile elementelor însumate:Propunerea de stemă a comunei Bunești asigură concordanța elementelor acesteia cu specificul economic, social, cultural și tradiția istorică ale comunei, respectând tradiția heraldică a acestei zone și legile științei heraldicii.Coroana murală cu un turn de argint semnifică faptul că așezarea este comună.Primăria din Buneşti funcţionează în clădirea fostului pichet de grăniceri

Capitolul III - Premisele evaluăriiIII.1. Ipoteze şi condiţii limitativeDin informaţiile publice aflate la dispoziţia evaluatorului, proprietatea de evaluat nu este supusă vreunei ipoteci de rangul I, servituţi ori altora asemenea.Ipoteze- aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare

63

•informaţia furnizată de terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe•se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau subsolului (în afara celor expuse) ori structuri care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.•Nu s-au făcut nici un fel de investigaţii referitoare la utilizările trecute sau prezente atât pe proprietate cât şi pe terenurile vecine pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăţii evaluate. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existenţa vreunui contaminant.Se presupune că au fost şi există ori pot fi reânnoite toate autorizaţiile, certificatele de ocupare, urbanism,mediu, ori alte asemenea. Condiţii limitative- orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate, alocate dotărilor, nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Intrarea în posesia unei copii a prezentului raport nu implică dreptul de publicare a acestuiaevaluatorul prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune, neexistând vreo înţelegere anterioară în acest sens.

64

III.2. Baza de evaluare, tipul valorii estimateOrice estimări ale valorii conţinute în raport se aplică proprietăţii şi orice divizare suplimentară a totalului în valori fracţionate va invalida valoarea estimată.Datele de piaţă au fost obţinute de la două agenţii diferite imobiliare din Fălticeni ca Profit-Consult, din Suceava, respectiv Beruzi şi Ovi, de pe Internet ori din arhiva de date personale a evaluatorului.Datele, schiţele de amplasament, contractele de vânzare-cumpărare ori extrasele de carte funciară şi balanţa societăţii au fost puse la dispoziţie de dl. Cătălin Hueanu în calitate de asociat şi administrator al societăţii.Alte date referitoare la structuri, dimensiuni, finisaje, coeficienţi de depreciere, stare de întreţinere, terase, pardoseli, zidărie, tămplărie –au fost dobăndite de evaluator cu ocazia inspecţiei la faţa locului fie din datele din arhiva şi baza de date personală.Alte date şi informaţii de specialitate, au fost preluate din site-uri ca Matrix.rom, IMSM, CECCAR, ANEVAR, cursuri de formare profesională.

III.3. Data estimării valoriiData estimării şi atribuirii valorii este 1 mai 2012 –data inspecţiei.III.4. Moneda raportuluiMoneda raportului este leul (ron) exprimat în eur la cursul mediu calculat de evaluator în funcţie de cursurile furnizate de BNR, respectiv de 4,4044 lei / pentru 1 eur.

III.5. Inspecţia proprietăţii sau a bunurilor A fost efectuată o singură inspecţie la faţa locului la data de 1 mai 2012 prilej cu care s-au observat următoarele:Terenurile pot fi utilizate atât pentru culturi (cu restricţiile prezentate anterior) cât şi ca loturi individuale, parcelate, cu construcţii de locuinţe adecvate şi apoi vânzarea amplasamentelor (atât a terenurilor cât şi a locuinţelor).

65

III.6. Analiza datelor şi a concluziilor Tendinţele de dezvoltare din zonă şi estimările făcute conduc la idea că cea mai bună utilizare nu este cea existentă – culture agricole-ci construcţia de locuinţe adecvate terenurilor şi apoi vînzarea atît a terenurilor cât şi a construcţiilor respective. Am considerat necesar să fac ojustare (corecţie în sensul diminuării valorii proprietăţii) datorată excesului de umiditate din sol şi de la suprafaţa acestuia şi pentru aceasta am considerat necesar să aplic un procent de ajustare a valorii de 10%.Am mai considerat necesar să aplic o altă ajustare de 5% a valorii în sensul diminuarii datorită accesului uşor dificil – cu cale de acces îngustată – dinspre E85 şi neamenajată (pietruită ) ori a lipsei unui drum de acces spre cele două terenuri care să faciliteze accesul la ambele parcele de teren. Am ajuns astfel la un coeficient de ajustare general de 15 % faţă de valoarea reală , valoarea justă ori valoarea de piaţă. Coeficientul de ajustare general de 15 % se datorează şi faptului că mun. Suceava are un şomaj suficient de ridicat şi face parte dintr-o zonă mai puţin dezvoltată din punct de vedere economic a ţării.

Capitolul IV –

Aplicarea metodelor. Analiza concluziilor.IV.1. Abordarea prin metoda comparaţiei directe  Din cercetările făcute nu am reuşit să identific tranzacţii încheiate recent cu terenuri din acelaşi areal aşa că am considerat ca fiind suficient de relevante ofertele de vânzare şi ajustarea de maxim 30 % ca punct de întâlnire dintre cerere şi ofertă, procent de ajustare a ofertelor confirmat din tranzacţiile care au avut loc efectiv în anii anteriori. Au fost identificate astfel un număr de 4 oferte situate într-un perimetru de maxim 2 km, astfel:

66

Oferta nr. 1 – 10900 mp, deschidere 21 m drum acces, deschidere E85, vedere lac, neinundabil, fără exces de umiditate al solului – preţ ofertă 30 eur / mp, preţ vânzare estimat 15 eur/mp. Oferta nr. 2 – Oferta nr.2 -5000 mp, deschidere 35 m drum acces, deschidere E85, fără vedere lac, neinundabil, fără exces de umiditate al solului – preţ ofertă 3 eur / mp, preţ vânzare estimat 10,5 eur/mp.Oferta nr. 3– Oferta nr. 3 -1300 mp, deschidere 11 m drum acces, deschidere E85, cu vedere lac, neinundabil, fără exces de umiditate al solului – preţ ofertă 8 eur / mp, preţ vânzare estimat 12,5 eur/mp. Oferta nr. 4– Oferta nr. 4 -2000 mp, – central localităţii Buneşti la cca. 2 km distanţă de obiectivul de evaluat, fără vedere lac, deschidere E85, preţ ofertă 5 eur / mp, preţ vânzare estimat 9 eur/mp.

Obiective-preţ ofertă /vânzare estimat

Mărimea suprafeteiDeschiderea, topografia

Traficul în zonă,Calitatea vecinilor

Poluarea fonică şi a aerului, priveliştea

Acces, teren în surplus,

Ajustări %

Ob.1 -30eur/15 eur/mp.

10900 mp, 21 m, uşor colinară ( - 5 eur )

Fără, fără ( -4 eur ) Fără, superb ( - 3eur)

Facil, nu ( -3 eur ) Da ,izolat,zonă rurală săracă 50%–preţ estimat 15 eur / mp

Ob. 2 -3eur/10,5 eur

5000 mp, 35 m, concavă ( -1 eur )

Da – E 85, bună ( + 3 eur )

Uşor poluat, mediu ( +3 eur )

Facil, nu ( - 1 eur )

Da-71,53% preţ estimat 10,5 eur / mp

Ob. 3- 8eur/12,5eur /mp

1300 mp, 11 m ( +1,5 eur )

Făr

ă, fără ( - 1 eur )

Fără, calitate ( + 1 eur )

Dificil, nu ( +3 eur )

Da-36% preţ estimat 12,5 eur/mp

Ob. 4 –5eur/4 eur/mp

2000 mp, 30 m, convexă -1 eur

Da –E85, satisfăcătoare + 3 eur

Uşor poluat, mediu + 3 eur

Facil, nu – 1 eur Da –56 % preţ estimat 9 eur/mp

Ob.5- propus 15 eur/13,65

1200 mp, 50 m, uşor concavă

Rar bună, Fără, superb Satisfăcător, nu Da, umiditate exces, altele, 9%-preţ estimat 13,65 eur/mp

Ob. 6 – propus 16 eur / 14,7

1300 mp, 20 m, liniar

Rar, bună Fără, mediu Satisfăcător, nu Da, 8,1 %, preţ estimat 14,7 eur / mp

67

Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă comparaţie directă Parcela 1–1200 mp–13,65 eur / mp – 72.144 leiParcela 2–1300 mp–14,70 eur / mp – 84.168 leiTotal proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei

IV.2. METODA EXTRACŢIEI DE PE PIAŢĂ Această metodă constă în determinarea valorii trenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul current de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Această metodă este adecvată atunci când fie:nu există terenuri libere vândute sau oferite spre vânzare sau cerute la cumpărare ( nu e cazul)valoarea construcţiilor este relativ mică iar acestea sunt situate în mediul rural (este cazul)dacă se poate determina cu precizie, cu mare acurateţe costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor (este cazul).Întrucît majoritatea considerentelor sunt aplicabile obiectivului/obiectivelor de evaluat am considerat necesară şi aplicarea acestei metode. În zona Fălticeni există 26665 mp – fabrica de paine suprafaţă teren cu 6100 mp suprafaţă construită – un raport de 23 %, cu un preţ de vânzare de 24 eur /mp /teren+construcţii tip depozite, hale.La fel în baza de date personală au fost identificate proprietăţi similare în Suceava şi împrejurimi (zona Mitoc, Şcheia) la preţuri de vânzare cuprinse între 20 eur/mp şi 25 eur/mp.Astfel atribui pentru localitatea Podeni, Buneşti ca fiind situată între Fălticeni şi Suceava un preţ de vânzare de 23 eur/mp teren+construcţii de tip hale, depozite uşoare.La suprafaţa totală de 2500 mp – estimez preţ proprietate total teren+construcţii în starea în care se găsesc la data raportului de 57.500 eur.

68

CIN – (costul materialelor, mai puţin manopera şi alte costuri) conform datelor din contabilitate este de 77.916,15 lei.Am procedat la majorarea CIN, adăugând şi cheltuielile cu manopera şi alte costuri proprii ajungînd la o valoare corectă a CIN de 85.000 ron echivalent 19.299 eur.Aşadar valoarea totală a terenului este de 38.201 eur.Am procedat la majorarea CIN, adăugând şi cheltuielile cu manopera şi alte costuri proprii ajungînd la o valoare corectă a CIN de 85.000 ron echivalent 19.299 eur.Aşadar valoarea totală a terenului este de 38.201 eur. Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă extracţie de pe piaţă  Parcela 1–1200 mp–15,28 eur / mp – 80.761 leiParcela 2–1300 mp–15,28 eur / mp – 87.491 leiTotal proprietate 38.201 eur sau 168.252 lei  

69

IV.5.Metode de abordare prin venit IV.5.1.Abordarea prin metoda capitalizării directe a rentei funciare Această metodă se aplică în cazul în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă al terenului, în schimbul unei rente –deci a unui venit independent de veniturile generabile de construcţiile de pe terenul agricol.În acest caz proprietatea este achiziţionată sub forma unei investiţii, investitorul fiind în principal interesat de capacitatea acesteia de a produce profit, acesta fiind elementul principal care influenţează valoarea proprietăţii. Renta (chiria) este percepută în valută şi lei fiind calculată conform Normei Metodologice din 23.09.2004 privind modul de obţinere – stabilire a valorii terenurilor arabile, la data evaluării 1 kg de grâu= 1 ron, rata medie a dobânzii BNR = 5,25% în condiţiile în care renta funciară reprezintă între 10 % şi 20% din valoarea producţiei.Tinând cont şi de valorile terenurilor agricole pentru uzul birourilor notariale pentru perioada 01/01/2012 – 31/12/2012 şi de cele stipulate mai sus vom avea următoarele calcule pentru renta funciară.Am considerat pentru cele două parcele de teren cea mai mare clasă de fertilitate posibilă – clasa 1 – dată de aspectul omogen, consistent, brun-negru – cernoziomic al solului şi de faptul că grâul necesită un sol fără bulgări, nivelat, afânat şi fără resturi vegetale cu lucrări de dezmiriştit, urmată de aratul terenului la 20-22 cm adâncime,iar cu arătura întreţinută şi prelucrată pentru mărunţirea bulgărilor, nivelarea terenului şi distrugerea buruienilor care apar, lucrare care a fost executată cu grapa cu discuri.Consider de asemenea că lucrările de pregătire a patului germinativ vor asigura mărunţirea şi afânarea solului până la adâncimea de semănat asigurând o producţie superioară. 

70

Considerând o rentă superioară de 20% din producţia menţionată vom avea o rentă de 900 lei/ha.Experinta internationala arata ca dintre cele 3 rate de capitalizare ce pot fi folosite:rata constanta de actualizare,rata dobinzii reale actuale si rata dobinzii anticipate,in cazul tranzactiilor funciare se prefera cea anticipata deoarece pamintul este vesnic.

Aşadar chiar dacă rata actuală a dobânzii BNR este de 5,25 % consider că trebuie aplicată rata dobânzii anticipate (ţintă) – aceeaşi cu rata dobânzii medie din zona liberului schimb, U.E.E.Astfel Banca Central Europeană menţine la 1% rata dobânzii de politică monetară de peste doi ani.Aplicînd o rată de capitalizare de 1% vom avea valoarea pentru 1 ha de teren egală cu 90.000 lei iar pentru suprafaţa de 2500 mp (considerând-o liberă de construcţii) vom avea o valoare de 22.500 lei.Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă capitalizare rentă funciară Parcela 1–1200 mp–2,04 eur / mp – 10.800 leiParcela 2–1300 mp–2,04 eur / mp – 11.700 leiTotal proprietate 5.108 eur sau 22.500 lei

Clasa de fertilitate a terenului ţintă

Număr de puncte de bonitare/ha

Producţia superioară kg/ha

Valoarea producţieilei/ha

Renta funciară medielei/ha

1 90 4500 4500 900

71

IV.5.2.Abordarea prin metoda capitalizării directe a chiriei (luând în considerare atât terenul cît şi hala de depozitare -tip hangar -construită).Estimez în baza datelor din arhiva personală o chirie de 1,5 -2,5 eur / mp considerând un grad de neocupare de 50 %, iar suprafaţa utilă luată în calcul fiind de 1800 mp.Din prudenţă am apreciat nivelul minim al chiriei dată de oferta bogată şi de numărul relative mic de potenţiali interesaţi.Valoarea chiriei este similară altor zone limitrofe mun. Suceava (ca Şcheia, Mitoc, Liteni).Valoarea chiriei este obţinută prin metoda comparaţiei directe din baza de date deţinută de evaluator şi cu ajutorul informaţiilor preluate de la agenţiile imobiliare menţionate.În estimarea valorii chiriei au fost luaţi în considerare şi următoarele:•Acces la calea ferata (sub 20 km de gara Burdujeni şi 10 km de gara Fălticeni)•Situarea la o distanţă de 200 m faţă de E85•Acces facil la urmatoarele drumuri:- DN2/E85 făcând legătura cu București și Bacău,- DN17/E58 făcând legătura cu Vatra Dornei și- DN29/E58 cu Botoșani- Drumuri judeţene DJ -* reteaua existenta de energie electrica* reteaua termica* retelele telefoniceCheltuielile de întreţinere şi reparaţii intră în sarcina proprietarului. În obligaţiile proprietarului intră de asemenea plata tuturor taxelor şi a impozitelor.

72

Capitalizarea directă este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare al proprietăţii.Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre câştig şi valoare fiind influenţată de gradul de risc, atitudinea pieţei, randamentul realizat de proprietăţi similar, cerere şi ofertă, nivelul de impozitare etc.Rata de capitalizare se va determina pe baza raportului dintre VNE şi valoarea unei tranzacţii cu o proprietate similar încheiată.•Venitul brut potenţial – VBP- reprezintă venitul estimat a fi generat de proprietatea imobiliară în condiţii de maximă utilizare, în funcţie de nivelul chiriilor practicate pe piaţă.•Venitul brut efectiv (VBE) –reprezintă venitul anticipat al proprietăţilor ajustate cu pierderile aferente gradului de neocupare.•Venitul net din exploatare ( VNE ) – reprezintă venitul efectiv după scăderea tuturor cheltuielilor operaţionale înainte de scăderea amortizării

73

Tipul cheltuielilor Natura cheltuielilor Repartiţia cheltuielilor

Fixe Taxe proprietate,impozite

Proprietar

Fixe Taxe asigurare Proprietar

Variabile Management şi administraţie

Proprietar

Variabile Cheltuieli întreţinere Chiriaş

Variabile Electricitate Chiriaş

Variabile Telefon Chiriaş

Variabile Reparaţii Proprietar

Variabile Amenajări Proprietar

Repartiţia cheltuielilor avute în vedere este următoarea:Situaţia detaliată a veniturilor şi a cheltuielilor estimate:

74

Specificaţii Nr. luni

Euro/mp mp Lei/eur Valoaretotală

Venit brut chirii 50% ocupare, 1800 mp sup.utilă

12 1,5 1800 4,4044 142.703

V.B.T. 142.703Grad de neocupare-estimat 50 %

71.351

Venit brut efectiv 71.351

Impozit pe clădiri şi teren (fixe)alte taxe 5%

3.568

Contract asigurare 5%( fixe) alte taxe

3.568

Cheltuieli variabileAdministrare 5%

3.568

Reparaţii, amenajări 20 %

14.270

Alte cheltuieli 8 % 5.708Total cheltuieli 30.682Venitul net din exploatare (V.N.E.)

40.669

Rata de capitalizare-20,33%

0,02033

Valoarea proprietăţii prin capitalizarea veniturilor (M.C.V.)

200.044

Situaţia detaliată a veniturilor şi a cheltuielilor estimate:

75

Rata de capitalizare a fost obtinută ca raport dintre venitul net calculat al unui an rezultat din exploatare şi valoarea proprietăţii respective (în fapt am considerat preţul mediu de vânzare al tranzacţiilor de proprietăţi similare încheiate în anii precedenţi-pentru anul în curs neexistând tranzacţii încheiate). În alegerea unei rate de capitalizare , evaluatorul a folosit urmatoarele comparabile :Conform ofertelor studiate de pe internet şi din arhiva personala a evaluatorului proprietăţi similare ca şi suprafaţă şi poziţie alcătuite din 25 de ari teren şi construcţii tip hale-hangare de peste 250 mp s-au vândut în anii anteriori (2008-2010) cu 50.000 eur. S-au utilizat informaţii din baza de date personală cu privire la tranzacţiile societăţilor BENATAV ROMÂNIA şi ZIF CONSTRUCT cu sedii în fosta Filatură de In şi Cânepă din Fălticeni aflate la o distanţă de 8-9 km.V = VNE / c , unde V este valoarea estimate a propietatii , iar c o rata de capitalizare data de piata de aproximativ 20 % .Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă capitalizarea chiriei Parcela 1–1200 mp–18,16 eur / mp – 96.021 leiParcela 2–1300 mp–18,16 eur / mp –104.022 leiTotal proprietate 45.419 eur sau 200.044 lei

76

IV.5.3. Capitalizarea profitului obţinut din activitatea de comerţ, agriculturăNu se poate aplica această metodă datorită faptului că profitul contabil din balanţa ataşată prezentului raport nu rezultă din activităţile specific exploatării ori închirierii prorpietăţii.IV.5.4. Aplicarea metodei indicială Această metodă constă în actualizarea valorii de înregistrare în contabilitate a proprietăţii la data punerii în funcţiune pe baza indicelui de de evoluţie a preţurilor comunicat de INS Comparative. Consider că această metodă nu este relevantă întrucât intervalul de timp de la achiziţie până în prezent este scurt şi rata inflaţiei a cunoscut şi perioade ascendente şi descendente (deflaţie).IV.6 Abordarea prin analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelării şi dezvoltării Această metodă pleacă de la idea agreată de evaluator, conform căreia cea mai bună utilizare a terenului ar fi amplasarea şi construcţia a 3 (trei) clădiri rezidenţiale pe loturi parcelate.Rezultatul aplicării acestei metode oferă rezultate credibile atunci când există suficiente date disponibile. Astfel am considerat construcţia existentă ca fiind pentru garaj şi spaţiu de depozitare pentru trei proprietăţi, pentru viitorii proprietari a trei clădiri rezidenţiale, iar terenul rămas l-am împărţit în trei parcele de 700 mp plus drumurile de acces către cele trei parcele – proprietăţi. Am luat în calcul construcţia unei clădiri rezidenţiale de 110 mp suprafaţă construită şi 100 mp suprafaţă utilă ca în exemplul de mai jos:

77

Casă cu amprentă la sol 65 mp şi mansardă de 45 mp, suprafaţă construită 110 mp suprafaţă utilă 100 mp.

40 mc cărămidă porotherm 30 sth – 54 bucăţi într-un mc – ofertă Dedeman 5,56 lei / buc * 54 = 300,24 lei / mc * 50 = 12.009 lei – transport si tva inclus.40 mc beton C16, C20 balastieră cu tva şi transport inclus 250 lei/mc *50 = 10.000 lei7 tone fier fasonat Buzau – 2,1 lei / kg * 7000 = 14.700 lei (transport si tva inclus).Tigla metalica skane ral 758/3011731 dedeman 57,86 lei / mp tva si transport inclus * 100 mp = 5.786 lei.Plase, armaturi , fier beton – 4.000 ronCherestea, grinzi, şipci etc. – 4.000 ronCuie, scoabe, smoală, folii pvc, instalaţii scurgere apă, canal, nisip, pietriş –6.000 ronPriect arhitect, autorizaţii utilităţi, primărie, aprobări, branşamente – 17.000 ronManoperă (inclusiv diriginte şantier, inclusiv paznic) -45.000 ronAmenajare drum acces, garaj şi alte cheltuieli 5.000 ron.

Total........................123.495 lei sau 28.039 eur.Preţul de vânzare estimat total proprietate la roşu 700 mp teren + drum acces+casă 110 mp suprafaţă construită (parter +mansardă) + garaj -este de 176.176 lei sau 40.000 eur.176.176 lei *3 = 528.528 lei – (123.495*3)= 158.043 – preţul terenului.Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă analiza parcelării şi dezvoltării. Parcela 1–1200 mp–14,35 eur / mp – 75.860 leiParcela 2–1300 mp–14,35 eur / mp - 82.183 leiTotal proprietate 35.883 eur sau 158.043 lei

78

IV.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă. Opinia şi / sau concluziile evaluatorului. Pentru obiectivul supus evaluării –proprietatea societăţii ALFA SRL au fost identificate următoarele valori: Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă comparaţie directă Parcela 1–1200 mp–13,65 eur / mp – 72.144 leiParcela 2–1300 mp–14,70 eur / mp – 84.168 leiTotal proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă extracţie de pe piaţă Parcela 1–1200 mp–15,28 eur / mp – 80.761 leiParcela 2–1300 mp–15,28 eur / mp – 87.491 leiTotal proprietate 38.201 eur sau 168.252 lei Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă capitalizare rentă funciară Parcela 1–1200 mp–2,04 eur / mp – 10.800 leiParcela 2–1300 mp–2,04 eur / mp – 11.700 leiTotal proprietate 5.108 eur sau 22.500 lei Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă capitalizarea chiriei Parcela 1–1200 mp–18,16 eur / mp – 96.021 leiParcela 2–1300 mp–18,16 eur / mp –104.022 leiTotal proprietate 45.419 eur sau 200.044 lei Valoarea proprietăţii evaluate conform metodă analiza parcelării şi dezvoltării. Parcela 1–1200 mp–14,35 eur / mp – 75.860 leiParcela 2–1300 mp–14,35 eur / mp - 82.183 leiTotal proprietate 35.883 eur sau 158.043 lei

79

Dintre acestea consider ţinând cont şi de inspecţia la faţa locului şi de caracteristicile uşor diferite ale parcelelor de teren că valoarea justă la data întocmirii prezentului raport de evaluare este dată de metoda comparaţiei de piaţă şi anume:Parcela 1–1200 mp–13,65 eur / mp – 72.144 leiParcela 2–1300 mp–14,70 eur / mp – 84.168 leiTotal proprietate 35.490 eur sau 156.312 lei Valorile sunt fără TVA şi 1 eur = 4,4044 lei.Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România –ANEVAR a Uniunii Na’ionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România şi a CECCAR România.Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele privind valoarea sunt:•Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate• în prezentul raport şi este valabilă la data evaluării, ori la un interval limitat la maximum 30 de zile de la •data evaluării•Valoarea este o predicţie, valoarea este subiectivă, evaluarea este o opinie asupra unei valori•Valoarea se referă la întreaga proprietate (respectiv cele două parcele de teren de 1200 şi 1300 mp) mai puţin• valoarea construcţiei existente, de tipul hangar-hală depozitare.Capitolul V – Anexe –V.1. Bibliografie•Standardele de Evaluare -2011 şi ghidurile de procedure-normele de aplicare – 2012 – Uniunea Naţională a •evaluatorilor Autorizaţi din România* cursul de evaluare ANEVAR, CECCAR* cursuri de formare profesională CECCAR* coeficienţi de actualizare CECCAR* Standarde commune Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din Romănia* suporturi de curs ANEVAR* Codul Fiscal al Romaniei actualizat* IAS 16* Ordinul 3055/2010 V.2. Anexe:•Anexa 1 – pag•Anexa 2-pag•Anexa 3 – pag.