Drept funciar: Rezumat cursNoţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar

Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare a sistemului de drept al Republicii Moldova. În mod tradiţional, dreptul funciar este examinat în trei aspecte:1) în calitate de ramură de drept; 2) în calitate de ştiinţă; 3) în calitate de disciplină de studiu.

Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine stătătoare deoarece:a) are obiectul său deosebit de reglementare normativă; b) are metodele sale de reglementare normativă; c) are izvoare de drept codificate de reglementare normativă; d) există interesul obiectiv al societăţii de separare a dreptului funciar în calitate de ramură de drept de sine stătătoare.

Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a reglementa un domeniu special al relaţiilor sociale ce ţin de pământ. Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece pământul este baza oricărei activităţi umane . Toate calităţile pământului şi- au găsit exprimare în art. 126 din Constituţia RM potrivit căreia statul trebuie să asigure „exploatarea raţional ă a pământului şi a celorlalte resurse naturale, în concordanţă cu interesele naţionale”.

Pământul devine obiect al relaţiilor funciare în rezultatul folosirii acestuia de către oameni, însuşirii produselor pământului şi valorificării calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile funciare devin relaţii patrimoniale.

Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, înainte de toate, raporturi între proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea funciară . Această grupă a relaţiilor funciare constituie raporturi privind:proprietatea asupra terenurilor;

drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri; circulaţia civilă a terenurilor; dobândirea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor; conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care folosesc terenurile etc.Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului în sfera relaţiilor funciare. Dreptul funciar reglementează conţinutul activităţii

autorităţilor administraţiei publice privind folosirea raţională şi protecţia terenurilor, monitoringul terenurilor etc. În aşa o realitate juridică, relaţiile funciare nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur patrimoniale.

Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt relaţiile sociale funciare din societate în toată complexitatea acestora. În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale funciare din societate în scopul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi intereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra terenurilor.

Dreptul funciar în calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai largă. Ştiinţa dreptului funciar studiază corelaţia dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi legislative, identifică perspectivele dezvoltării acesteia în calitatea sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu. Scopul ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor juridice în domeniul relaţiilor funciare, a modului funcţionării relaţ iilor funciare în societate. Obiectul ştiinţei dreptului funciar este ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepţiei dreptului funciar, cercetarea plenară a sistemului de idei şi opinii privind problemele dreptului funciar.

Dreptul funciar în calitate de disciplină de studiu este bazat pe ştiinţ a dreptului funciar şi legislaţia funciară şi este studiată conform planurilor de studii, programelor de învăţământ, programelor analitice, aprobate în modul stabilit, având în vedere importanţa dreptului funciar, legislaţiei funciare în societate şi necesitatea pregătirii specialiştilor cu profunde cunoştinţe în domeniul relaţiilor funciare.

Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate de procedee şi mijloace prin intermediul cărora normele dreptului funciar influenţează comportamentul participanţilor raporturilor de drept funciare.

Metodele dreptului funciar : 1)metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi subordonare (ceea ce ţine de domeniul public); 2)metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei private, bazată pe egalitatea juridică a subiectelor de drept şi libertatea

acestora de a acţiona în limitele permise de lege, ordinea de drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de domeniul privat).În literatura de specialitate, în afară de metodele indicate mai sus, tot mai insistent se invocă în calitate de metode ale dreptului funciar

metoda ecologică, metoda istorico-juridică, metoda planificării şi pronosticării în procesul reglementării relaţiilor funciare.Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare

Dreptul funciar este un fenomen social-politic şi economic complicat şi ca oricare sistem are o anumită structură. Prin sistemul dreptului funciar se subînţelege modul de structurare internă a ramurii de drept, ordinea şi consecutivitatea amplasării instituţiilor ei de drept. Elementul de bază al dreptului funciar î-l constituie norma de drept care, în totalitatea lor, formează şi fundamentul, şi acoperişul, şi conţinutul, şi forma întregului sistem al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc - formează instituţii de drept. Normele de drept ce formează instituţii de drept, reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare strâns legate între ele, cum ar fi, de pildă, institutul transmiterii terenurilor în arendare(cu toate componentele acestuia).

Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de drept, cu sistemul său, include:a) Partea generală; b) Partea specială.

Partea generală include:1) Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul, scopul şi sarcinile, metodele de reglementare, principiile, izvoarele,

subiectele şi obiectele raporturilor funciare); 2) Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor; 3) Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri; 4) Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile; 5) Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra acestora; 6) Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei terenurilor; 7) Protecţia juridică a terenurilor; 8) Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea terenurilor; 9) Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei funciare.

Partea specială include în sine următoarele: 1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă; 2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor; 3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale; 4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, al terenurilor de valoare istorico-

culturală, al terenurilor zonelor suburbane şi zonelor verzi; 5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic; 6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor; 7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă.

Ramura legislaţiei funciare. Dacă dreptul funciar reglementează o totalitate asemănătoare de relaţii sociale, atunci legislaţia funciară poate depăşi acest cadru şi să reglementeze de asemenea şi unele relaţii conexe, cum ar fi, de pildă, relaţiile şi condiţiile de atribuire a terenurilor pentru construcţii, reglementarea regimului proprietăţii funciare, precum şi a celor ce ţin de răspunderea juridică, normele cărora pot să aparţină dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc.

Principiile fundamentale ale dreptului funciarPrincipiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce determină conţinutul şi forma dreptului funciar, normelor şi

reglementărilor juridice în totalitatea acestora. Principiile dreptului funciar sunt stabilite direct în Codul funciar, în alte acte legislative sau decurg din acestea.Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt următoarele:

1. principiul administrării terenurilor în calitate de obiect al naturii, bază teritorială a vieţii şi activităţii umane; 2. principiul corelării intereselor publice şi intereselor private în procesul valorificării şi gestionării terenurilor, având în vedere şi

necesitatea asigurării dreptului omului la un mediu ambiant sănătos; 3. principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate publică şi privată asupra terenurilor; 4. dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de terenuri în stat, indiferent de forma de

proprietate asupra acestora; 5. principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei terenurilor; 6. principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi protecţiei speciale a acestora; 7. principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale a acestora; 8. principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu oneros), indiferent de categoria şi statutul juridic al deţinătorului de teren; 9. principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor, garantarea acestora şi asigurarea apărării drepturilor persoanelor fizice şi juridice

asupra terenurilor, asemeni şi a dreptului de proprietate publică asupra terenurilor. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept

Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de reglementare normativă (Codul funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea, dreptul funciar nu funcţionează în stare pură. Într -un fel sau altul, normele dreptului funciar corelează cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM.

Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află într-o strânsă legătură cu dreptul administrativ, normele căruia stabilesc competenţa şi împuternicirile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte administrarea Fondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate publică în folosinţă sau în proprietate, ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor, exercitarea controlului de stat asupra folosirii raţionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate asupra acestora etc. Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului administrativ se evidenţiază în mod clar în cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă (contravenţională) pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare. Astfel, Codul cu privire la contravenţiile administrative, include în sine un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc componentele contravenţiilor administrative şi sancţiunile administrative pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei funciare.

O strânsă legătură există între dreptul funciar şi dreptul civil, având în vedere că normele dreptului funciar stabilesc la modul general dreptul şi împuternicirile proprietarului de teren de vânzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin succesiune a terenurilor, însă reglementarea juridică detaliată a acestor relaţii are loc prin intermediul normelor dreptului civil (Codului civil etc.), asemeni cum şi în cazul relaţiilor de arendare, ipotecare (gajul) a terenurilor.

O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar şi dreptul ecologic, dreptul fiscal, dreptul penal. La fel dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă. Dreptul funciar, într-o anumită măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului familial etc.

În realităţile juridice de ast ăzi, deosebit de actuale devin problemele teoretice şi practice ce ţin de interacţiunea dreptului funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv european (Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului, protocoalele adiţionale la aceasta etc.), parte a cărora este şi RM, având în vedere prioritatea acestora faţă de normele dreptului naţional.

II. Izvoarele dreptului funciarNoţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar

Izvor de drept este forma în care se materializează şi se conţin norme de drept. În diferite sisteme de drept pot exista următoarele izvoare de drept:

1)obiceiul juridic/uzanţa; 2)actul normativ; 3)precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada, Australia etc.); 4)practica judiciară; 5)contractul; 6)principiile generale; 7)ideile şi doctrinele juridice (expuse în literatura de specialitate); 8)textele religioase (în statele musulmane); 9)bunele moravuri.

În RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat şi emis de către autorităţile publice competente în modul stabilit de lege şi în limitele competenţei lor.

Clasificarea actelor normative în funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora:1)acte normative de drept internaţional, parte a cărora este RM; 2)acte normative de drept naţional (ale RM).

Actele normative de drept naţional, în funcţie de ierarhia şi puterea juridică a acestora, se divizează în:a) acte legislative; b) acte normative subordonate legii. Principiul de bază ce asigură funcţionalitatea actelor normative în totalitatea lor: „Actul normativ ierarhic inferior trebuie să

corespundă şi nu poate să contravină actului normativ ierarhic superior”. Actul legislativ – izvor de drept suprem

Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere juridică supremă, elaborat şi adoptat în modul stabilit de către organul reprezentativ legislativ suprem în stat – Parlament. Legea este orientată spre reglementarea celor mai importante relaţii sociale în stat, inclusiv a relaţiilor funciare. Legile pot fi adoptate doar de către Parlament. Legea are prioritate faţă de toate celelalte acte normative, conform principiului statului de drept – supremaţia legii. Legea adoptată de Parlament este transmisă Preşedintelui RM pentru promulgare, care, ulterior, în mod obligatoriu este publicată în Monitorul oficial al RM.

Categorii de acte legislative:a) acte legislative constituţionale (Constituţia RM şi amendamentele la aceasta); b) acte legislative organice; c) acte legislative ordinare; d) hotărârile şi moţiunile Parlamentului RM.

Constituţ ia RM din 29.07.94 (pusă în aplicare cu data de 27.08.1994 este legea supremă a societăţii şi a statului. Constituţia RM în calitatea sa de izvor de drept universal, conţine prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile şi în cazul relaţiilor funciare. Legi organice sunt actele legislative care reprezintă o dezvoltare a normelor constituţionale şi pot interveni numai în domeniile expres prevăzute de Constituţie sau în alte domenii deosebit de importante pentru care Parlamentul consideră necesară adoptarea de legi organice. Legile ordinare intervin în orice domeniu al relaţiilor sociale, cu excepţia domeniilor supuse reglementării prin Constituţie şi legi organice. Hotă rârile Parlamentului sunt acte legislative subordonate legilor, se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor prezenţi şi nu se supun procedurii de promulgare, iar moţiunea de cenzură este unicul act legislativ prin care Parlamentul RM îşi exprimă neîncrederea în Guvern.

Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act legislativ inferior.

Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului funciar Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 şi pus în aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept principal

al dreptului funciar, deoarece reglementează cele mai importante relaţii sociale funciare din societate. Astfel, Codul funciar conţine prevederi fundamentale privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, arendarea, înstrăinarea (vânzarea-cumpărarea, donarea, schimbul), moştenirea şi comasarea (consolidarea) terenurilor cu destinaţie agricolă şi crearea exploataţiilor agricole compacte. LA fel importante sunt și alte prevederi precum competenţa autorităţilor publice, atribuirea terenurilor din intravilan pentru case, anexe gospodă reşti şi grădini, atribuirea în proprietate privată, inclusiv în natură (pe loc), a cotelor de teren echivalent, prevederi, în temeiul cărora a avut loc privatizarea în masă a terenurilor cu destinaţie agricolă, inclusiv în cadrul Programului guvernamental de privatizare şi reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Nu mai puţin importante sunt prevederile Codului funciar privind răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare.

Din punct de vedere structural, Codul funciar include următoarele compartimente:4. Dispoziţii generale (cap. I); 5. Competenţa Parlamentului, a Guvernului, a organelor de autoadministrare locală în domeniul relaţiilor funciare (cap. II); 6. Atribuirea şi înstrăinarea terenurilor (cap. III); 4)Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri (cap. IV);7. Terenurile cu destinaţie agricolă (cap. V); 8. Terenurile din intravilanul localităţilor (cap. VI); 9. Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale (cap. VII); 10. Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile

zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (cap. VIII); 11. Terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului de rezervă (cap. IX);12. Cadastrul funciar şi reglementarea regimului proprietăţii funciare (cap. X);13. Schimbarea destinaţiei terenurilor (cap. XI); 14. Protecţia şi ameliorarea terenurilor (cap. XII); 13)Controlul de stat şi monitoringul fondului funciar (cap. XIII);15. Soluţionarea litigiilor funciare (cap. XIV); 16. Răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare (cap. XV);17. Acordurile internaţionale (cap. XVI). Actele normative subordonate legii şi particularităţile acestora

Particularităţile actelor normative subordonate legii:1)pot fi emise doar de către autorităţile administraţiei publice competente în modul şi limitele stabilite de lege; 2)sunt emise în baza, în conformitate şi întru executarea legilor, adoptate de Parlament; 3)nu pot să contravină şi/sau să denatureze sensul legilor, adoptate de Parlament, actelor normative de drept internaţional, parte a

cărora este RM.Felurile actelor normative subordonate legii:

1)decrete cu caracter normativ ale Preşedintelui RM (pot fi emise doar în situaţii excepţionale); 2)acte normative guvernamentale (hotărârile, regulamentele, ordonanţele şi dispoziţiile Guvernului cu caracter normativ); 3)acte normative departamentale (ale organelor centrale de specialitate ale admin. publice: minist-lor, depart-lor, ARFC etc.); 4)acte normative ale autorităţilor administraţiei publice locale (ale consiliilor. locale, primăriilor şi primarilor satelor, comunelor,

oraşelor, municipiilor); 5)acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul societăţilor comerciale etc.). 6)

Principiul de bază la elaborarea şi emiterea actelor normative subordonate legii este ca acestea să nu contravină legiişi să nu denatureze normele acesteia

IV. Dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale asupra terenurilorNoţiunea şi caracterele dreptului de proprietate

„Proprietatea”, în sens economic, este o relaţie socială, o relaţie de proprietate. Însă aceasta nicidecum nu este o relaţie dintre bunuri (între lucruri), ci o relaţie dintre cetăţeni, stat, autorităţile publice centrale şi locale şi alte subiecte de drept cu privire la bunuri, în legătură cu un bun concret. „Dreptul de proprietate” este o relaţie socială de proprietate reglementată de normele de drept, de normele Constituţ iei RM, Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile şi altor acte normative. „Dreptul de proprietate” exprimă atitudinea faţă de un bun ca al său, faţă de un bun, care aparţine unei persoane fizice sau juridice concrete.

Dreptul de proprietate este un drept real ce conferă titularului posibilitatea reală de a întrebuinţa bunul conform naturii sau destinaţiei sale, de al folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea legii, ordinii de drept şi bunelor moravuri. Numai dreptul de proprietate îi oferă titularului o putere deplină asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul, dreptul de uz, servitutea, superficia etc.) permit titularului doar posesiunea şi folosinţa sau numai una din acestea, dar niciodată dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică dreptul de a înstrăina bunul sau de a decide soarta juridică a bunului în alt mod prevăzut de lege.

Caracterele dreptului de proprietate exprimă cele mai importante însuşiri, însuşirile fundamentale ce determină esenţa şi valoarea juridică a dreptului de proprietate, fără de care dreptul de proprietate devine o simplă ficţiune.

Caracterele dreptului de proprietate sunt următoarele:1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil tuturor. Proprietarul este în drept să ceară tuturor să-i respecte dreptul de

proprietate.Dreptul de proprietate este absolut, dar nu este nelimitat. Proprietarul este obligat să respecte restricţiile stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei vecinătăţi;

2) Dreptul de proprietate este exclusiv, în sensul că titularul exercită singur toate drepturile de proprietar, care aparţin proprietarului în exclusivitate, cu excepţiile stabilite de lege;

3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil), în sensul că el nu se pierde în caz de moarte a titularului sau în caz de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare. Dreptul de proprietate şi drepturile proprietarului trec de la un titular la altul, fie prin moştenire (în cazul persoanelor fizice), fie prin succesiune (în cazul persoanelor juridice). Proprietatea este inviolabilă, iar dreptul de proprietate este garantat (art.316 Cod civil). În mare parte, anume această calitate a dreptului de proprietate, conferă relaţiilor de proprietate stabilitatea şi durabilitatea necesară.

Conţinutul (triada) dreptului de proprietate Conţinutul (triada) dreptului de proprietate este determinat de împuternicirile de care dispune proprietarul în procesul exercitării

dreptului de proprietate. La acestea se referă:1) dreptul de posesiune – este dreptul de a fi posesorul bunului imobil şi de a poseda bunul imobil ca de un bun al său. Dreptul de

posesiune exprimă apartenenţa bunului unei sau altei persoane fizice sau juridice. În cazul persoanelor juridice posesiunea se exprimă prin posibilitatea, dar şi obligaţia, de a-l include în balanţa întreprinderii, în documentele de evidenţă contabilă. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control şi verificare a posesiunii;

2) dreptul de folosinţa – este posibilitatea reală de a extrage şi de a valorifica calităţile utile ale bunului imobil, atât în mod individual cât şi în comun cu alte persoane (art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului);

3) dreptul de dispoziţie – este posibilitatea de a decide soarta juridică a bunului imobil (de a-l înstrăina)Dreptul de posesiune şi dreptul de folosinţă, în limitele stabilite de lege, poate să aparţină şi neproprietarului (uzufructuarului,

arendaşului etc.), însă dreptul de dispoziţie poate să aparţină doar proprietarului. Dreptul de folosinţă include şi libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituită prin lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor publice. În acest caz, proprietarul poate fi obligat fie să folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în schimbul unei contraprestaţii corespunzătoare. De pildă, nefolosirea terenurilor agricole, fără motive întemeiate, se consideră contravenţie administrativă.

Noţiunea de teren şi semnele acestuiaConform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizează în bunuri imobile şi bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile, conform

legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale se referă şi terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului bunurilor imobile utilizează noţiunea de „teren” cu semnificaţia clară de obiect al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT).

Astfel, „teren” – este o parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sînt reflectate în cadastrul bunurilor imobile. Având în vedere cele expuse mai sus pot fi evidenţiate semnele terenului în calitate de obiect al dreptului de proprietate, la care se referă:

1) existenţa hotarelor închise (hotare generale sau fixe ale terenului); 2) suprafaţa concretă a terenului, stabilită în hectare; 3) amplasamentul concret în spaţiu (prezenţa adresei juridice); 4) destinaţia concretă şi categoria de folosinţă a terenului (cu destinaţie agricolă: arabil, vie, livadă etc., destinat construcţiilor, aferent

casei de locuit, blocului locativ (din condominiu), construcţiei industriale, construcţiei social-culturale etc.); 5) recunoaşterea terenului în calitate de obiect de drept independent al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile la OCT; 6) prezenţa numărului cadastral, adică a unui număr individual, irepetabil pe întreg teritoriul ţării, care va fi menţinut pe toată perioada

de existenţă a terenului în calitate de obiect de drept unic. Formele dreptului de proprietate

Conform art. 126 din Constituţia RM, proprietatea poate fi:1) publică; 2) privată.

Proprietatea publică, în funcţie de subiectul dreptului de proprietate publică, este de 2 feluri:1) proprietate de stat; 2) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală). Atât terenurile proprietate de stat cât şi terenurile proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală), conform art. 296 Cod

civil, se divizează în două categorii: 1)terenuri proprietate publică din domeniul privat; 2)terenuri proprietate publică din domeniul public. Terenurile proprietate publică din domeniul privat, asemeni cum şi terenurile aflate în proprietatea privată a cetăţenilor şi persoanelor

juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al terenurilor: pot fi vândute, cumpărate, schimbate, pot fi depuse în calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc. Terenurile proprietate publică din domeniul privat pot fi supuse privatizării şi pot fi privatizate de către persoanele fizice sau persoanele juridice private în modul stabilit de lege.

Terenurile proprietate publică din domeniul public sunt proprietate exclusivă a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. Asemenea terenuri sunt excluse din circuitul civil al bunurilor şi nu pot fi supuse privatizării: nu pot fi vândute, cumpărate, schimbate, nu pot fi depuse în calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc. Din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte terenurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public. Interesul public implică afectarea terenului la un serviciu public sau la orice activitate care satisface nevoile colectivităţii fără a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului conform destinaţiei menţionate. Terenurile domeniului public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de proprietate publică (de stat sau municipală) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândit de terţi prin uzucapiune.

Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice private (societăţilor comerciale etc.) Atât proprietatea publică cât şi proprietatea privată pot fi proprietate comună. Proprietatea este comună în cazul în care doi sau mai mulţi titulari dispun de dreptul de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi teren. Legea stabileşte 2 forme de proprietate comună:

1) proprietatea comună în devălmăşie (fără cote definite – proprietatea soţilor);2) proprietatea comună pe cote-părţi, cu delimitarea cotei-părţi fiecărui coproprietar (dreptul de proprietate comună al

membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu asupra terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor

Terenurile proprietate publică a statului reprezintă o parte a terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra cărora este de competenţa Guvernului. La categoria de terenuri proprietate publică a statului se referă:

1) terenurile incluse în Lista unităţilor ale căror terenuri destinate agriculturii rămân în proprietatea statului, aprobată de Parlament; 2) terenurile fondului silvic proprietate publică a statului, terenurile fondului apelor proprietate publică a statului, terenurile zonelor de

protecţie a apelor şi zonelor sanitare, conform datelor cadastrelor respective; 3) terenurile aferente construcţiilor unităţilor de stat şi organelor de stat; 4) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al RM; 5) terenurile ocupate de drumurile naţionale, terenurile ocupate de conductele naţionale şi internaţionale de transport al gazelor,

precum şi de alte comunicaţii de transport proprietate publică a statului; 6) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, 7) parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii), ocrotirii sănătăţii,

activităţii recreative şi terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile istorico-culturale, parcurile memoriale, monumentele arheologice şi arhitecturale etc.), a căror listă este aprobată de Guvern;

8) terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi trupelor de interne;9) alte terenuri utilizate în scopul asigurării securităţii statului.

Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale reprezintă o parte a terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate unităţilor administrativ-teritoriale ale RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra cărora este de competenţa autorităţilor administra ţiei publice locale. La categoria de terenuri proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale se referă:

a)terenurile aflate în folosinţa autorităţilor administraţiei publice locale; b)terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de privatizare, inclusiv terenurile aferente construcţiilor nefinalizate, precum şi

terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile nelocuibile date în arendă; c)terenurile aferente clădirilor şi altor construcţii transmise în proprietate privată în contul cotelor-părţi valorice, conform legislaţiei

cu privire la privatizare; d)terenurile atribuite în folosinţă sau date în arendă întreprinderilor private, constituite în afara procesului de privatizare a

patrimoniului public; e)terenurile împădurite, fâşiile forestiere, terenurile destinate reţinerii apei, măsurilor antierozionale, coridoarelor ecologice şi altor

scopuri de protecţie a mediului înconjurător; f) terenurile aferente obiectelor de menire social-culturală proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale, terenurile de uz

public (pieţe, străzi, pasaje şi alte terenuri folosite pentru căile de comunicaţie, parcuri, grădini publice, scuaruri, terenuri folosite pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale locale);

g)terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi de transport de energie electrică, pentru exploatările miniere şi pentru alte necesităţi industriale ale autorităţilor administraţiei publice locale;

h)loturile neprivatizate ale întovărăşirilor pomicole; i) terenurile fondului de rezervă al primăriilor satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor; j) terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi; k)terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).

Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a statului în proprietatea publică a unităţ ii administrativ-teritoriale se face prin hotărâre a Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv. Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a unei unităţi administrativ-teritoriale în proprietatea publică a statului se face la propunerea Guvernului, prin hotărâre a consiliului local respectiv. Conform legislaţiei în vigoare, nu pot fi privatizate şi, deci, continuă să rămână în proprietatea de stat sau a unităţilor administrativ teritoriale următoarele categorii de terenuri:

1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi); 2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape – albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă,

mlaştinile, terenurile pe care sunt amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru fâşiile de deviere (de pe maluri) a râurilor, a bazinelor de apă, a canalelor magistrale şi a colectoarelor, precum şi terenurile zonelor de protecţie a apelor);

3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare);

4. terenurile destinate ocrotirii sănătăţii (terenurile pe care există obiecte de tratament natural - izvoare de ape minerale, nămoluri curative, precum şi condiţii climaterice deosebit de favorabile profilaxiei şi tratamentului);

5. terenurile destinate activităţii recreative (terenurile prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism: terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate);

6. terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele arhitecturale de landşaft);

7. terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi(inclusiv terenurile ocupate de păduri, grădini publice şi de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătăţii şi care sânt locuri de odihnă a populaţiei);

8. terenurile de uz public din oraşe şi sate, comune (terenurile folosite pentru căile de comunicaţii: pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea; pentru necesităţile social-culturale ale populaţiei – grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale.

Astfel, terenurile proprietate publică, indicate mai sus, conform legislaţiei actuale nu pot fi privatizate, legea actuală nu prevede şi nu permite transmiterea acestora în proprietatea privată a cetăţenilor sau a persoanelor juridice private. Însă în cazul în care un cetăţean sau o întreprindere privată proprietar de teren îşi plantează terenul său propriu cu copaci şi îl transformă în pădure şi dacă acest teren este trecut în cadastrul funciar ca teren al fondului silvic, asta nu înseamnă că terenul va fi sau că trebuie expropriat pentru a fi trecut înapoi în proprietate publică. Aşa un teren, fiind privatizat şi fiind proprietate privată, chiar dacă este plantat cu copaci şi transformat în pădure va continua să fie proprietate privată. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor

În RM proprietatea privată asupra terenurilor, iniţial, a luat naştere în rezultatul privatizării terenurilor proprietate de stat, care, în perioada de până la 01.01.1992, au fost în proprietate exclusivă de stat. Legislaţ ia actuală nu prevede privatizarea terenurilor fondului silvic şi fondului apelor proprietate de stat. În funcţie de destinaţia terenurilor, legislaţia prevede privatizarea şi trecerea în proprietate privată:

a)a terenurilor cu destinaţie agricolă; b)a terenurilor destinate construcţiilor.

Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc: a)pe gratis (cu titlu gratuit); b)contra plată. Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării gratuite sunt: 1. terenurile incluse în fondul funciar de privatizare, atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor în contul cotelor de teren echivalent

(conform articolelor 12 şi 13 din Codul funciar); 2. loturile pentru grădini atribuite cetăţenilor în extravilanul satului (comunei), oraşului (conform art. 82 din Codul funciar al

R.S.S.M.) ca loturi de pe lângă casă; 3. terenurile cu destinaţie agricolă rezervate pentru necesităţile dezvoltării sociale a localităţilor rurale (satelor, comunelor), atribuite în

proprietate privată persoanelor din familiile în care nici unuia din membri nu i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II (1) din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru modificarea şi completarea Codului funciar).

Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării gratuite:1) loturile de pe lângă casele individuale de locuit; 2) loturile atribuite pentru construcţia caselor individuale de locuit; 3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu).

Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării contra plată prin vânzare-cumpărare:1. terenurile aflate în folosinţa membrilor întovărăşirilor pomicole; 2. terenurile cu destinaţie agricolă aferente construcţiilor proprietate privată folosite în scopul producţiei agricole şi agroindustriale

(terenurile aferente staţiilor şi garajelor de maşini şi tractoare, ariilor de păstrare şi prelucrare a cerealelor, încăperilor frigorifice pentru păstrarea fructelor şi legumelor, punctelor de altoire a viţei de vie şi pomilor fructiferi, serelor, staţiilor de purificare a reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de reparaţii, de prelucrare a materiei prime, fermelor zootehnice etc.).

3. terenurile cu destinaţie agricolă din fondul de rezervă al satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în modul stabilit de legislaţie).

Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării contra plată prin vânzare-cumpărare:1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate; 2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de imobile nelocuibile ; 3. terenurile aferente aflate în folosinţa întreprinderilor private, înfiinţate în afara procesului de privatizare; 4. terenurile destinate construcţiilor din fondul de rezervă al satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la licitaţiile funciare

cu strigare sau la concurs comercial în modul stabilit de legislaţie).Proprietarii de terenuri cu destinaţie agricolă sau destinate construcţiilor, au dreptul, în modul stabilit de lege, să solicite autorităţilor

publice competente, modificarea destinaţiei terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului apelor (prin construirea iazurilor, altor bazine de apă) sau ale fondului silvic (prin împădurirea terenurilor). Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor

Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, însă în afară de dreptul de proprietate legea prevede şi alte drepturi, existenţa şi exercitarea cărora asupra terenurilor este esenţială. Astfel, legislaţia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale în:

a)drepturi reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale) asupra terenurilor; b)drepturile de creanţă, ce au legătură cu terenul.

La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se referă:1) uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată sau

determinabil ă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina;

2) dreptul de uz şi dreptul de abitaţie (art.424 Cod civil). Uz este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Titularul dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia;

3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sauutilitatea imobilului unui alt proprietar (terenuldominant);

4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune;

5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj);

6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni (nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de concesiune, statul transmite persoanei fizice sau juridice, inclusiv din străinătate, cu titlu oneros (contra plată), dreptul de a exercita activităţi de investigare, folosire şi restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietăţii publice, care integral sau parţial sunt excluse din circuitul economic.

Obiect al contractului de concesiune poate fi: a) terenurile şi alte resurse naturale proprietate publică;b) alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipală.

7) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul funciar; 8) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate de stat; 9) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra terenurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (proprietate municipală); 10)dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 11)dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia confirmării acestora. 12)dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii, terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat până sau imediat după

depăşirea limitei hotarului (art. 390 Cod civil). La categoria drepturilor de creanţă se referă:

1) dreptul de arendare/subarendare a terenului; 2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune; 3) antecontractul; 4) dreptul de preemţiune născut din act juridic; 5) intenţia de înstrăinare a terenului; 6) intenţia de ipotecare a terenului; 7) alte drepturi de creanţă ce au legătură cu terenul.

Drepturile proprietarilor funciari Proprietarii funciari au dreptul:1) să gospodărească şi s ă folosească de sine stătător terenul în activităţi economice, inclusiv în activităţi de întreprinzător;3)să fie proprietarii producţiei obţinute şi a veniturilor din realizarea ei; 4)să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele, pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului; 5)să construiască în modul stabilit de lege case, clădiri de producţie, edificii cu destinaţie social-culturală şi cu altă destinaţie; 7) să să primească, în caz de retragere a terenului pentru nevoile statului şi a societăţii, compensarea deplină a cheltuielilor şi

pierderilor, inclusiv a avantajului ratat; 8) să renunţe la teren (art.338 Cod civil); 9) să lase ca moştenire terenul şi să-l înstrăineze în conformitate cu legea.

Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari. Posesorii şi beneficiarii (titularii dreptului de folosinţă) au dreptul :1) să folosească terenurile potrivit condiţiilor de atribuire; 2) să fie proprietarii producţiei obţinute; 3) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele, pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului; 4) să primească, în caz de stingere a dreptului de posesiune sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea terenului. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri. Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligaţi:

1) să folosească terenurile în conformitate cu destinaţia lor; 2) să respecte, conform recomandărilor agrotehnice, condiţiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, să nu admită

folosirea abuzivă a îngrăşămintelor chimice şi a preparatelor de fitosanitărie; 3) să achite la timp impozitul funciar şi alte plăţi pentru folosirea terenurilor; 4) să ia măsuri de prevenire şi combatere a eroziunilor, a compactării solului, a alunecărilor de teren, a salinizării sau înmlăştinirii

secundare, să asigure atât obţinerea unei producţii calitative, cît şi protecţia solului şi sporirea fertilităţii lui; 5) să respecte drepturile altor deţinători de terenuri conform dreptului de vecinătate; 6) să dea terenul sau o parte din el în folosinţă prin arendă sau sub altă formă; 7) să păstreze bornele de hotar şi punctele reţelei geodezice de stat din teren; 8) să respecte proiectul de organizare/planul cadastral al teritoriului, documentaţia urbanistică etc.; 9) să prezinte la timp autorităţilor administraţiei publice locale informaţiile stabilite de lege, privitoare la starea şi folosirea terenului. 10) obligaţia de a tolera încălcarea hotarului terenului său, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii de către vecinul său, dacă

deţinătorul terenului nu a obiectat până sau imediat după depăşirea limitei hotarului de către vecinul său (art. 390 Cod civil). Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au şi alte obligaţii prevăzute de legislaţie.