7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

1/6

DESPRE CIRCULATIA JURIDICA A TERENURILOR

1. Preliminarii.

Trasaturile fundamentale ale circulatiei juridice a terenurilor, asacum a fost aceasta reglementata de Legea nr. 54/1998, pentru terenurile cu saufara constructii si de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 226/2000, pentruterenurile cu destinatie forestiera, au fost urmatoarele :

a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.b) Pentru nstrainarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere formaautentica, dar nu mai este necesara nici o autorizatie administrativa.c) Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice care nu au nationalitateromna nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.

d) Pentru terenurile care fac obiectul investitiilor straine ramn aplicabiledispozitiile legislatiei speciale.e) Instituirea dreptului de preemptiune n cazul nstrainarii terenurilor agricolesituate n extravilan si a terenurilor cu destinatie forestiera, dar numai dacaaceasta se realizeaza prin vnzare.

Din noile reglementari enuntate credem ca se pot extrage urmatoarele trasaturicare caracterizeaza regimul actual al circulatiei juridice a terenurilor:

a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.

b) nstrainarea terenurilor si constituirea dezmembramintelor acestui drept, prinacte juridice ntre vii, trebuie sa mbrace forma autentica, fara a fi nsa necesaravreoautorizatie administrativa.c) Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobndidreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n conditiile prevazute delegeaspeciala.d) Pentru terenurile care fac obiectul investitiilor straine ramn aplicabiledispozitiile legislatiei speciale.

2. Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil. Regula.Potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005Terenurile proprietate privata,

indiferent dedestinatia si titularul lor, sunt si ramn n circuitul civil. Ele pot finstrainate si dobnditeliber prin oricare din modurile prevazute de lege, curespectarea dispozitiilor prezenteilegi. Din prevederea legala citata rezulta ca seafla n circuitul civil general toate terenurileproprietate privata, indiferent dedestinatie sau de locul situarii lor: terenuri agricole,terenuri construibile, terenuricu alta destinatie, situate n intravilanul sau n extravilanul localitatilor, terenuri cudestinatie forestiera, pasuni alpine, etc.Terenurile, aflndu-se n circuitul civil fara

7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

2/6

nici o restrictie rezulta ca este transmisibil nu numai dreptul de proprietate nntregul sau, dar se vor putea constitui si dezmembraminte ale acestui drept(uzufruct, uz, superficie si servitute). Cu att mai mult este posibila cedareafolosintei terenurilor prin acte juridice, cum ar fi n cazul arendarii, nchirierii,concesiunii, dreptului personal de folosinta.

Exceptiile. Prin exceptie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulatiei lorjuridice sau sunt chiar scoase n afara circuitului civil general.Deoarece a fost instituita printr-o lege speciala apreciem ca se mentineinterdictia nstrainarii terenurilor care au facut obiectul constituirii dreptului deproprietate n conditiile art. 19 alin. 1, art. 21 si art. 43 din Legea nr. 18/1991republicata. Conform art. 32 din aceeasi lege, aceste terenuri nu pot fi nstrainateprin acte ntre vii timp de 10 ani, socotiti de la nceputul anului urmator celui ncare s-a facut nscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de

nstrainare, actiunea n nulitate putnd fi formulata de catre primarie,prefectura,

procuror, precum si de catre orice persoana interesata. Fiind o inalienabilitatepropter rem, n cazul mortii titularului mproprietarit, nici mostenitorii acestuia nuvor putea nstraina terenul nainte de expirarea termenului de 10 ani.

Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile terenurileforestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelorasociative de tipul obstilor si altora asemenea. .

3. Actele juridice trebuie ncheiate n forma autentica, ad validitatem.Articolul 2, alin. 1 din lege dispune: Terenurile cu sau fara constructii, situate n

intravilan siextravilan, indiferent de destinatia sau de ntinderea lor, pot finstrainate si dobndite prinacte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentica,

sub sanctiunea nulitatii absolute. Nuexista diferenta de regim juridic, subaspectul formei actului de nstrainare, dupa cum senstraineaza terenuri situate

n intravilan sau n extravilan sau n functie de categoria de folosinta a acestora.Ca urmare si actul de nstrainare a unui teren construibil sau pe care exista oconstructie va trebui ncheiat n forma autentica.Obligatia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n formaautentica constituie un regres si va crea mari dificultati n practica. Avem nvedere situatiile n care proprietarul terenului si-a dat consimtamntul ca o altapersoana sa construiasca pe terenul sau si mai ales ipoteza n care ambii soticonstruiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind ca pna nprezent si doctrina si practica judiciara iau recunoscut constructoruluineproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie.

Conform art. 5 alin. 2 n situatia n care dupa ncheierea unui antecontract cuprivire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa ncheie

7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

3/6

contractul, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competentacare poate pronunta o hotarre care sa tina loc de contract.Antecontractul de vnzare-cumparare nu este un contract de vnzare-cumpararepropriu-zis ci o conventie preparatorie, netranslativa de proprietate, care are caobiect nu o obligatie de a daci una de a face, respectiv de a ncheia n viitor

contractul de translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor devnzare-cumparare si este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contractprovizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract,promisiune de oferta, contract preparatoriu. Atunci cnd ambele parti se obliga,sa vnda si respectiv sa cumpere imobilul n discutie,antecontractul este opromisiune bilaterala de vnzare-cumparare.Chiar si n absenta uneireglementari, s-a considerat ca art. 1295 din Codul civil romn nu excludeposibilitatea pentru parti sa prevada ca perfectionarea si definitivarearaportului sa atrne de un acord ulterior.Valabilitatea unei promisiuni de vnzare si posibilitatea valorificarii sale prin

pronuntarea de catre instanta de judecata a unei hotarricare sa tina loc de act autentic de vnzare-cumparare a fost recunoscuta depracticajudiciara ndeosebi dupa anul 1947,cnd au fost adoptate primelereglementari legale derogatorii de la principiul consensualismului, n materiacirculatiei juridice a terenurilor.

Pentru prima data antecontractul de vnzare-cumparare a imobilelor si abilitareaexpresa a instantelor de judecata de a pronunta, n executarea sa, hotarri caresa tina loc deact autentic de vnzare-cumparare,au fost reglementate prin art.12 din Decretul nr.144/1958.

Dupa scoaterea terenurilor n afara circuitului civil general, prin Legea nr.58/1974, s-a considerat ca prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958 au fostabrogate n ceea ce priveste posibilitatea pronuntarii unei hotarri judecatoresticare sa tina loc de act de vnzare-cumparare a terenurilor. De aceea, problemaa fost readusa n atentie ncepnd din anul 1991, cnd Legea nr. 18/1991,recunoscnd ca toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil general, ainstituit cerinta formei autentice pentru nstrainarea valabila, prin acte juridice

ntre vii, a terenurilor.Opinia majoritara care s-a impus, att n doctrina ct si n practica judiciara, afost aceea ca prevederile art. 1073 si 1077 C. civ., precum si principii deduse dinart. 969 si art. 970 alin. 2 C. civ, fundamenteaza posibilitatea executarii silite aobligatiei asumate de promitent prin antecontract, hotarrea judecatoreascaurmnd sa suplineasca consimtamntul debitorului la ncheierea contractului devnzare-cumparare n forma autentica.Prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 vin sa valideze o

7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

4/6

asemenea practica si sa ofere instantelor de judecata un instrument juridicnecontroversat pentru valorificarea promisiunilor bilaterale de vnzare-cumparare.

Autentificarea conventiei prin care se nstraineaza un teren fiind ceruta de legead validitatemnseamna ca numai din momentul ndeplinirii acestei conditiivnzarea va fivalabila si-si va produce efectul translativ de proprietate.Hotarrea judecatoreasca va aveaastfel un efect constitutiv de drepturi, iar nudeclarativ, ea marcnd sfrsitul procesului dencheiere a contractului.4. ntinderea proprietatii funciare.O alta diferenta majora fata de vechea reglementare consta n aceea ca nu semai instituie nici o limita a suprafetei de teren carepoate fi dobndita prin acte

juridice ntre vii.Reamintim ca, potrivit art. art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998, n cazul dobndirii

prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciara a dobnditorului nu putea depasi200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie, iar conform art. 2 alin. 3 dinO.U.G. nr.226/2000, proprietatea de fond forestier a dobnditorului nu putea depasi 100 hade familie.n ambele situatii sanctiunea depasirii limitei maxime era reductiuneaactului juridic de nstrainare.

5. Absenta oricarei alte conditii.Ca si n vechea reglementare, nici o autorizatie administrativa nu trebuie obtinutapentru ncheierea valabila a actelor juridice de nstrainarea terenurilor. Noua reglementare a suprimat nsa si drepturile de preemtiune caretrebuiau respectate la nstrainarea unor categorii de terenuri, abrogndprevederile legale care le instituiau. Reamintim ca, potrivit art. 5 din Legea nr.54/1998, la nstrainarea, prin vnzare,a terenurilor agricole situate n extravilan trebuia respectat dreptului depreemptiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor. n mod similar, art.3 din O.U.G. nr. 226/2000, instituise dreptului de preemtiune al coproprietarilor,vecinilor si n anumite conditii, al statului, n cazul vnzarii terenurilor din fondulforestier proprietate privata.

6. Situatia cetatenilor straini, apatrizilor si a persoanelor juridice straine.Prevederile art. 41 alin. 2, teza a II-a, din Constitutie, n vechea lor redactare, le-au interzis cetatenilor straini si apatrizilor dobndirea dreptului de proprietateasupra terenurilor situate n Romnia.Aceasta interdictie a fost reluata n legea speciala care reglementa circulatia

juridica a terenurilor, respectiv n art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 si ea privea

7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

5/6

interdictia dobndirii dreptului de proprietate asupra oricaror terenuri, indiferentde locul situarii (intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosinta.

A fost astfel instituita n sarcina cetatenilor straini si a apatrizilor o incapacitate dea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii sau

pentru cauzade moarte, mostenire legala, uzucapiune sau accesiune.Dupa revizuirea Constitutiei reglementarea n discutie a fost substantialmodificata, noul sa sediu fiind n art. 44 alin. 2, teza a II-a, care are urmatorulcontinut: Cetateniistraini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privataasupra terenurilor numai nconditiile rezultate din aderarea Romniei la UniuneaEuropeana si din alte tratateinternationale la care Romnia este parte, pe bazade reciprocitate, n conditiile prevazute prin lege organica, precum si prinmostenire legala.Dispozitia constitutionala citata este redactata ntr-o maniera pozitiva, punnd

accent nu pe interdictia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor decatre cetatenii straini si apatrizi, ci pe cazurile si conditiile n care acestia potdobndi un asemenea drept.De imediata aplicare este prevederea din partea finala a textului citat, conformcaruia cetatenii straini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupraterenurilor prin mostenire legala.Dupa aderarea Romniei la Uniunea Europeana cetatenii celorlalte statemembre, ca si apatrizii domiciliati pe teritoriile acestora, vor putea dobndidreptul de proprietateasupra terenurilor. Modurile si conditiile de dobndire aacestui drept vor fi prevazute prin lege organica. n mod similar se va proceda

pentru cetatenii altor state sau chiar pentru cei ai unor state membre ale UniuniiEuropene, dar nainte de aderarea Romniei, daca alte tratate internationale lacare aceasta va fi parte vor contine prevederi referitoare la dobndireadreptului de proprietate asupra terenurilor.

Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobndidreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n conditiile prevazute delegea speciala.,astfel cetatenii straini si apatrizii pot dobndi dreptul deproprietate asupra terenurilor n Romnia numai prin mostenire legala.n viitor, sub conditia reciprocitatii si n conditiile prevazute prin legespeciala,organica, cetatenii straini si apatrizii vor putea dobndi dreptul deproprietate asupra terenurilor n Romnia.Tot n conditiile prevazute de legi organice ce vor fi adoptate n viitor, persoanele

juridice straine vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. n cele priveste pe persoanele juridice romne, cu capital strain, ele nu sunt lovite deinterdictia mentionata, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilorfiindu-le permisa de legislatia care reglementeaza regimul juridic al investitiilorstraine (O.U.G. nr.92/1998, cu modificarile ulterioare).

7/31/2019 Despre Circulatia Juridica a Terenurilor Print

6/6