Analiza oportunitatii investitiei “depozit frigorific”

Ipoteza de lucru Extindere depozit frigorific zona libera Giurgiu la 1.000 mp pentru prestarea de servicii logistice catre terti

A. Argumente privind oportunitatea realizarii investitiei “depozit frigorific”.

1. Diminuarea drastica a capacitatilor de depozitare

Capacitatea totală de depozitare cu atmosferă controlată a fost de aproximativ 200.000 tone in 2007 comparativ cu 400.000 tone in 1990. Sursa: Ministerul Agriculturii Livrare anuntata 2009 spatii depozitare - 175,000 de mp

2. Mentinerea nivelului actual al chiriilor

Livrari prognozate spatii depozitare 2009: 175.000 mp

Lucrările de construcţie demarate spatii depozitare 50.000 mp

Livrarea 125,000 de mp: improbabilă şi va depinde în mare măsură de obţinerea autorizaţiilor de construcţie, finanţării, semnării de contracte ferme cu viitori chiriaşi.

Cererea de spatii de depozitare 2009 : redusă semnificativ insa operatorii mari procedeaza la subinchirieri. Prin urmare este foarte probabil ca rata de neocupare să rămână în continuare scăzută. O parte din noua cerere va fi absorbită de către spaţiile disponibile pentru sub-închiriere ce vor rezulta ca urmare a deciziei unor chiriaşi de a-şi ajusta operaţiunile. În condiţiile menţinerii ratei de neocupare scăzută, mulţi chiriaşi vor trebui să prospecteze piaţa pentru a-şi asigura spaţiul dorit, în general cu 9-12 luni înainte de mutarea efectivă.

Scăderea semnificativă a stocului nou ar putea contrabalansa cu scăderea abruptă a cererii, menţinând chiriile la un nivel constant.

Sursa: Colliers

3. Dinamica macroeconomica

Cresterea capacitatii de depozitare frigorifica este necesara pentru a susţine creşterea sectorului agricol de produse proaspete. In momentul de fata tot mai multi investitori investesc în plantaţii horticole noi iar cererea pentru spaţiu frigorific de păstrare creste indeosebi pentru legume si fructe in stare proaspata sau congelata.

Date pentru sustinerea afirmatiei:

1

Balanţa comercială produse agroalimentare -mil. EURO-

Specificaţie 2007 2006VARIAŢIE 2007/2006 mil. EURO

%

EXPORT 1100,7 854,0 +246,7 +28,9IMPORT 3255,1 2424,8 +830,3 +34,2SOLD -2154,4 -1570,8 +583,6 +37,2

Sursa: Ministerul Agriculturii

Exportul României de produse agroalimentare

În anul 2007, exportul de produse agroalimentare a crescut cu cca. 29%, faţă de anul 2006. Principalele produse exportate în 2007, comparativ cu anul precedent, se prezintă astfel:

Denumirea produsului

EXPORTCantitate Valoare % din(mii tone) (mil. Euro) total valoare2007 2006 2007 2006 2007 2006

TOTAL, x x 1100.7 854.0 100.0 100.0din care:Alte legume în stare proaspătă 3.4 2.9 24.8 18.6 2.3 2.2Preparate din carne 7.3 7.1 23.5 19.1 2.1 2.2Sucuri de fructe şi legume 22.7 12.0 20.2 9.4 1.8 1.1Preparate alimentare 3.7 15.2 17.8 14.6 1.6 1.7Nuci 5.4 6.0 16.9 19.0 1.5 2.2Vin (mii hl) 149.4 181.6 16.0 18.0 1.5 2.1Uleiuri de rapiţa 21.3 9.4 15.2 5.1 1.4 0.6Lapte şi smântâna concentrate 9.6 0.9 12.9 1.0 1.2 0.1Miere naturală 6.3 9.6 11.9 16.3 1.1 1.9Fructe congelate 5.8 5.1 9.5 10.5 0.9 1.2Carne de bovina, proaspătă, refrigerată

5.0 0.5 8.5 1.1 0.8 0.1

Alte produse x x 160.7 160.6 14.6 18.8Sursa: Ministerul Agriculturii

Importul României de produse agroalimentare în anul 2007Valoarea totală a importului în anul 2007 a fost de 3255 mil. Euro, în creştere cu cca. 34% faţă de anul 2006. Principalele produse importate în 2007, comparativ cu anul precedent, se prezintă astfel:

2

Denumirea produsului

IMPORTCantitate Valoare % din(mii tone) (mil. Euro) total valoare2007 2006 2007 2006 2007 2006

TOTAL, x x 3255.1 2424.8 100.0 100.0din care:Carne de porc 191.9 202.3 319.6 328.4 9.8 13.5Preparate alimentare 56.7 44.6 148.9 111.2 4.6 4.6Carne de pasare 126.7 158.5 146.7 91.4 4.5 3.8Citrice si banane 322.3 335.4 144.1 114.6 4.4 4.7Brânzeturi 18.5 5.1 56.5 15.4 1.7 0.6Tomate 71.1 51.4 55.9 12.8 1.7 0.5Legume preparate sau conservate

49.8 31.6 42.5 31.3 1.3 1.3

Peşte congelat 50.2 55.8 42.5 43.1 1.3 1.8Sursa: Ministerul Agriculturii

Cresterea capacitatii de depozitare frigorifica este necesara pentru a sustine cresterea consumului populatiei

Consumul mediu anual pe locuitor, la principalele produse alimentare şi băuturi

SPECIFICARE UM 2005 2006 2007*Cartofi kg 98 97,4Legume şi produse din legume, leguminoase boabe şi pepeni kg 162,6 181,7Fructe şi produse din fructe kg 75,9 83,2Lapte şi produse din lapte, în echivalent lapte de 3,5% grăsime

litri 239,2 246,6 233,9

Peste si produse din peste kg 4,5 4,6Carne, produse din carne şi organe comestibile (ech carne proaspata)

kg 68,3 69,9

Carne, produse din carne 64,5Sursa: Anuarul statistic al Romaniei, 2007 INS martie 2008

Consumul fiziologic de legume este de 400-500 grame zilnic inregistrand o tendinta de crestere. Tradiţional mari cantităţi de legume sunt procesate şi păstrate pentru consum în perioada de iarnă până la apariţia produselor proaspete pe piaţa. Consumul anual de legume proaspete este in jur de 135 -170 kg/cap locuitor, funcţie de producţie, de calitate şi preturile practicate de producători şi/sau comercianţi.

Sursa: Ministerul agriculturii

Producţia autohtona de legume de seră acoperă cam 10% -12% din necesarul de consum al populaţiei în extrasezon,în perioada de vară piaţa este asigurată cu producţiile de legume obţinuţe în câmp deschis. Intrările din statele UE şi importurile din statele extracomunitare, cu legume în stare proaspătă sau refrigerată, înregistrează

3

anual creşteri datorită revigorării consumurilor la populaţie; cantitativ, intrările de legume din statele comunitare şi extracomunitare, acoperă un consum de 6,0-7,0 kg pe cap/loc.

Sursa: Ministerul agriculturii

4. Necesitatea indeplinirii cerintelor Comunitatii Europene

Pentru ca produsele alimentare româneşti să poată circula în spaţiul comunitar, ele trebuie să fie depozitate la standarde europene de siguranţă alimentară.

Date pentru sustinerea afirmatiei:

La nivel naţional, depozitele cu temperatură controlată nu reuşesc să acopere cererea venită din partea procesatorilor de alimente, producătorii exportatori sunt forţaţi să-şi păstreze stocurile în Ungaria (unde găsesc condiţii de depozitare şi manipulare conforme cu cerinţele de siguranţă alimentară în vigoare);

Uniunea Europeană este principalul partener în comerţul agricol al României, astfel în anul 2007 livrările de produse agroalimentare către această destinaţie au avut o pondere valorică de 70% iar achiziţiile din statele membre UE au deţinut o pondere de 72,4%;

România are potenţial de export în sectoarele animale vii, vinuri, uleiuri comestibile, fructe conservate, brânzeturi;

Absenta produselor Româneşti din marile retele de magazine este determinata de slaba calitate a multor produse care nu sunt clasificate, sortate, ambalate, etichetate si prezentate conform standardelor de marketing ale UE;

Sursa: Ministerul Agriculturii

5. Slaba valorificare a productiei cartofului

Date pentru sustinerea afirmatiei:

Consumul anual de cartof, la nivel naţional a fost in anul 2006 de 4390 mii tone, cu un consum pe cap de locuitor de 196 kg, iar in anul 2007, 3530 mii tone cu un consum pe cap de locuitor de 156 kg . Probleme specifice acestei culturi:

- Pierderi considerabile de productie, în jur de 15% pe an, datorită lipsei spaţiilor de depozitare adecvate şi în special a celor cu atmosferă controlată; - Cantităţi importante de cartofi din gospodăriile populaţiei nu pot fi valorificate în piaţa agroalimentară (datorită condiţiilor minime de calitate cerute de piaţă) şi au ca destinaţie furajarea animalelor;

- Nivel scazut de organizare a fermierilor în grupuri de producatori în vederea comercializarii, lipsa reţelelor de distribuţie la nivel naţional, capacitate redusă de asimilare şi implementare a cerinţelor U.E. privind lotizarea pe clase de calitate,

4

ambalarea şi etichetarea în vederea comercializării produsului prin marile lanţuri de magazine.

6. Fluxurile de marfa din tarile extracomunitare tranzitate prin Giurgiu

Necesarul de consum al populaţiei este acoperit în mare parte, în extrasezon, prin achiziţii din state U.E. şi importuri din Turcia, Siria şi Iordania, care satisfac aproximativ 90% din piaţa de legume proaspete a României pe perioada de iarnă-primăvară. Sursa: Ministerul agriculturii

B. Aspecte legate de investitie

1. Este importanta marimea investitiei?

Marimea investitiei este strans legata de categoria de clientela deservita.In cazul unui depozit frigorific este necesar sa re: pecte urmatoarele dimensiuni

1. Sa aiba o suprafata de 1000- 3000 mp pentru deservirea clientilor de talie medie sau mica cum ar fi producatori sau importatori locali de alimente in stare proaspata sau congelata; 2. Sa aiba o suprafata de peste 5.000 mp pentru deservirea directa a supermarketurilor sau importatorilor extracomunitari de produse (turci indeosebi) care desfac produsele direct in supermarketuri

Cat costa o investitie?

Un depozit frigorific construit pe o suprafaţă de 5.000 de metri pătraţi costă între 3,65-4,5 milioane de euro, în funcţie de numărul de paleţi plasaţi pe verticală, de gradul de automatizare şi de temperatura de păstrare a produselor. Aproximativ 20% din valoarea totală a investiţiei acoperă uzina de frig, iar cu cât aceasta este mai eficientă, cu atât costurile de operare sunt mai mici, chiar dacă efortul financiar este mai ridicat.

Este important gradul de ocupare al depozitului ?

Gradul de ocupare al depozitului trebuie sa fie de 50%- 75% din suprafaţa acestuia pentru a putea accesa fonduri europene.

Ce tip de depozit alegem? Exemple din piata.

KOOL EVEREST SOLUTIONS - o companie canadiana nou venita pe piata Est Europeana cu o strategie de construire si operare logistica a unui lant de depozite frigorifice moderne, cu acces liber (PRW – Public Refrigerated Warehouses). Primul depozit, amplasat in Centrul Logistic Nord-Est, Bucuresti-Pantelimon, cu o capacitate de cca 8.000 pozitii-paleti va fi data in functiune in 2009, pe o suprafata de cca 3700 mp, la standarde conforme cu normele EU si cele internationale. Temperaturi controlate de -28 grdC, -22 grd C si +4 grd C in trei sectiuni separate plus un docking

5

area. Urmarirea stocurilor si identificarea pozitiilor cu software performant, de ultima ora, case-picking, inventar on-line si flexibilitate maxima fata de cerintele clientilor.

Sursa:Internet

Depozite tip frigorific : proiect industrial in premiera in Romania, care va oferi spatii industriale tip frigorific. Suprafate disponibile de la 2000 mp. Module prezinta inaltime utila de 10 m, podea quart, sistem PSI- Total Global , rampe hidraulice, temperatura: congelare -20 grade Celsius, refrigerare 1-5 grade Celsius, normala 10-20 grade Celsius .

Sursa:Internet

Depozit modernizat prin proiect SAPARD, finalizat in 2008. Societatea noastra va ofera spre inchiriere hale frigorifice la standarde europene pentru depozitarea tuturor tipurilor de produse refrigerate, precum: legume, fructe, lactate, etc. Temperaturile de pastrare pot  varia intre -2 si 12 grade Celsius.

 Sursa:Internet

 Ce servicii aditionale ar fi bine sa oferim?

Linie tehnologica de sortare, spalare si ambalare a cartofilor. Se poate sigura astfel o eficienta sporita  procesului de conditionare si ambalare a cartofilor.

Spatii de birouri combinate cu spatii de depozitare pentru a nu infrunta traficul, pentru a fi aproape de marfa, de logistica.

C: CONCLUZII

In urma analizei datelor de mai sus se configureaza urmatoarele strategii de investitii:

1. Investitie 1000 mp depozit frigorific zona Giurgiu

Avantaje- investitie relativ redusa- preluare fuxuri de import tari extracomunitare (Turcia, Iran, Siria) in conditiile

cresterii traficului vamal in aceasta zonaDezavantaje - importatorii turci de produse alimentare pot depozita marfa in aproprierea Bucurestiului intr-un depozit de capacitate mai mare;

2. Investitie 1000 mp depozit frigorific zona Vidra/Gradistea sau alte bazine legumicole

Avantaje - preluare marfa producatori locali ce deservesc Bucurestiul - servicii aditionale oferite (preluarea conditionarea sortarea si ambalarea cartofilor)

6

Dezavantaje - sezonalitate productie legume-fructe

3. Investitie 3000-5000 mp depozit frigorific in zona de sud limitrofa Bucurestiului (Adunatii Copaceni) in colaborare cu un distribuitor/angrosist de anvergura.

Avantaje- grad de ocupare ridicat datorat densitatii comerciantilor/producatorilor in zona;- clientela de tip supermarket sau angrosist mare – securitate in incasare banilor - servicii aditionale oferite (preluarea conditionarea sortarea si ambalarea cartofilor) - lipsa unor astfel de investitii in zona de sud ele fiind concentrate in vestul si estul Bucurestiului (Autostrada A1; Pantelimon)

Dezavantaje- risc ridicat in gestiunea strategica a afacerii determinat de o posibila asociere;- valoare ridicata a investitiei

Mentionez ca analiza efectuata s-a realizat pentru domeniul “produse alimentare proaspete si/sau congelate” piata medicamentelor nefiind abordata datorita caracterului oarecum inchis al acesteia.

Depozitul trebuie sa aiba in vedere si oferirea de :

- spatii de birouri;- linii de ambalare, conditionare, sortare, spalare daca se adreseaza pietei legumelor

si/sau fructelor.

Valentin Chirca

Managing Partner Easy Scop Consulting

7