HOTARIREA PLENULUI

CURTII SUPREME DE JUSTITIE A REPUBLICII MOLDOVA

Cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislatiei in solutionarea litigiilor

izvorite din raporturile de arenda

nr.18 din 22.04.2002

"Culegere de hotariri explicative" Chisinau, 2002, pag.135

Buletinul Curtii Supreme de Justitie a Republicii Moldova, 2002, nr.9, pag.9

* * *

Analizind si discutind rezultatele generalizarii practicii judiciare, Plenul

mentioneaza ca instantele judecatoresti la solutionarea litigiilor respective in

principiu corect aplica Legea Republicii Moldova cu privire la arenda nr. 861-

XII din 14 ianuarie 1992 si alte acte normative care reglementeaza raporturile de

arenda.

In acelasi timp in activitatea instantelor judecatoresti au fost depistate cazuri de

aplicare diferita a legislatiei cu privire la arenda.

In scopul stabilirii unei practici judiciare uniforme si imbunatatirii calitatii

examinarii de catre instantele judecatoresti a litigiilor ce tin de relatiile de

arenda, Plenul Curtii Supreme de Justitie in baza art. 2 lit. c), art. 16 lit. d) din

Legea cu privire la Curtea Suprema de Justitie si art. 13 Cod de procedura civila,

prin prezenta hotarire da urmatoarele explicatii:

1. Raporturile legate de obligatiunile de arenda sint reglementate in particular

de:

- Legea Republicii Moldova cu privire la arenda nr. 861-XIIdin 14.01.1992

(Monitorul Oficial,nr.1/12 din 30.01.1992) cu modificarile si completarile

ulterioare;

- Legea Republicii Moldova pentru interpretarea articolului 19 din Legea cu

privire la arenda, nr. 642-XIII din 14.11.1995 (Monitorul Oficial, nr. 70 din

14.12.1995);

- Legea Republicii Moldova privind pretul normativ si modul de vinzare-

cumparare a pamintului nr.1308-XIII din 25.07.1997 (Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr. 57-58 din 04.09.97);

- Legea Republicii Moldova cu privire la proprietatea publica a unitatilor

administrativ-teritoriale nr. 523-XIV din 16.07.99 (Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.124-125 din 11.11.99);

- Legea privind administratia publica locala nr.186-XIV din 06.11.98 (Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, nr. 14-15 din 12.02.99);

- Codul civil, art.art. 278-299;

- Decretul Presedintelui Republicii Moldova "Cu privire la aprobarea listelor

intreprinderilor si organizatiilor de stat, precum si tipurilor de bunuri ale statului,

a caror arenda nu se admite", nr. 1 din 06.01.94 (Monitorul Oficial, nr. 1/10 din

30.01.94);

- Regulamentul intreprinderii de arenda si Regulamentul antreprizei de arenda,

aprobate prin Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 284 din 21.05.93

(Monitorul Oficial, nr. 5, 1993);

- Regulamentul provizoriu cu privire la arenda terenurilor de vinatoare pentru

necesitatile gospodariei cinegetice in Republica Moldova, aprobat prin Hotarirea

Guvernului Republicii Moldova nr.769 din 13.08.1997 (Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.71 din 30.10.97);

- Regulamentul provizoriu cu privire la modul de dare in arenda si cuantumul

arendei patrimoniului de stat, aprobat prin ordinul Ministerului Economiei si

Reformelor nr. 41 din 28.12.1998 si Ministerului Finantelor nr. 148 din

24.12.1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 5-6 din 21.01.99);

- Regulamentul cu privire la modul de dare in arenda a patrimoniului de stat,

aprobat de Ministerul Economiei si Reformelor nr. 32 din 12.07.2000

(Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.116-118 din 14.09.2000).

2. La examinarea litigiilor ce tin de arenda instantele judecatoresti vor porni de

la verificarea legalitatii contractului de arenda care sta la baza reglementarii

relatiilor dintre persoana care da in arenda si arendas. Contractul de arenda este

oneros, se incheie in scris pe un termen anumit, dar nu mai mare de 99 ani, in

baza negocierilor directe sau in baza rezultatelor licitatiei, in forma convenita de

parti cu indicarea obiectului si termenului contractului, precum si a platii de

arenda.

3. Urmeaza a se tine cont de faptul ca dreptul de arenda a bunurilor imobile pe

un termen mai mare de 3 ani este supus inregistrarii obligatorii in registrul

bunurilor imobile in termen de 3 luni de la data incheierii contractului de arenda.

Inregistrarea dreptului de arenda se efectueaza in conditiile prevazute de Legea

cadastrului bunurilor imobile. Nerespectarea termenului de inregistrare a

dreptului de arenda poate conduce la declararea nulitatii contractului de arenda,

insa acest termen poate fi prelungit din motive intemeiate prin adresarea partii

cointeresate in instanta de judecata.

4. Instantele judecatoresti trebuie sa verifice daca partile contractante pot fi

subiecti ai raporturilor de arenda in sensul ca de dreptul de a da bunuri in arenda

beneficiaza proprietarul si anume - persoane fizice si juridice din RM si din alte

state, insa pot da bunuri in arenda si persoanele fizice si juridice imputernicite de

proprietar, dovada dreptului acordat fiind procura, documentele de constituire

etc. Arendasi pot fi persoane fizice si juridice din RM si din alte state in modul

stabilit de lege, intreprinderi si organizatii mixte, apatrizi, organizatii

internationale.

Arendasul este in drept, cu acordul proprietarului, sa dea in subarenda bunul

arendat. In asemenea caz, instanta de judecata, pentru a verifica validitatea

incheierii contractului de subarenda, urmeaza sa stabileasca existenta acordului

proprietarului, care poate fi exprimat atit la incheierea contractului de arenda, cit

si pe parcursul executarii acestuia.

In cazul incheierii contractului de subarenda, conditiile ce privesc modul si

limitele folosintei bunului, termenul de arenda, plata, precum si alte conditii ale

contractului de subarenda nu pot depasi clauzele prevazute in contractul de

arenda. Aceasta regula nu se aplica in raportul privind arenda terenurilor si

resurselor naturale.

5. Judecind litigiile ce izvorasc din raporturile de arenda, instantele vor retine la

capitolul obiectul arendei ca darea in arenda se admite in toate ramurile

economiei nationale. Pot fi date in arenda bunuri de toate tipurile si formele de

proprietate cum ar fi: pamintul si alte resurse naturale, intreprinderi, organizatii,

cladiri, instalatii, incaperi, utilaje, inventar, instrumente si alte valori materiale;

de comun acord cu creditorul gajist obiect al arendei pot fi si bunurile gajate.

6. Nu constituie obiecte ale arendei si nu se admite arenda unor intreprinderi si

organizatii de stat cum ar fi: Banca Nationala a Moldovei; rezervatiile naturale

de stat; sectia comunicatiilor speciale de pe linga centrul de transportare a

postei; Radioteleviziunea Nationala a RM; Camera Nationala a Cartii din RM;

intreprinderile din sistemul afacerilor interne; Laboratorul specializat pentru

combaterea bolilor deosebit de periculoase; statiile veterinare pentru combaterea

bolilor la animale; laboratoarele veterinare; intreprinderile de alimentare cu apa

si canalizare; centralele si retelele termice ale gospodariei comunale.

De asemenea nu constituie obiecte ale arendei si nu pot fi date in arenda anumite

bunuri proprietate a statului cum ar fi: complexele de radiolocatie; mijloacele

militarizate cu actiune antigrindina; tehnica militara si echipamentul militar;

utilajul pentru controlul de stat medico-sanitar; utilajul radiologie,

radiorentgenologic, utilajele speciale pentru servicii de transfuzie a singelui si

pentru operatii pe inima; armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive,

pentru vinatoare cu alice, pentru instruire), armele albe, dispozitivele de

explodare, utilajul (echipamentul) pentru fabricarea si repararea diferitelor tipuri

de armament, munitii, substante explozive, dispozitive de explodare si

pirotehnice.

7. In cazul in care una din partile contractante este statul, autoritatile publice,

alte persoane juridice de drept public, precum si intreprinderile de stat si

municipale, contractul de arenda se incheie in baza de concurs (licitatie). In

celelalte cazuri, contractul se incheie in conditiile generale stabilite de legislatie,

prin negocieri directe intre persoana ce da in arenda si arendas.

Urmeaza sa se tina cont de faptul ca bunurile aflate in gestiunea operativa a

intreprinderilor de stat, institutiilor finantate de la buget pot fi date in arenda

doar cu acordul Departamentului Privatizarii si Administrarii Proprietatii de

Stat, iar selectarea arendasului se efectueaza prin organizarea de concurs sau

licitatie.

8. Bunurile mobile si imobile care apartin domeniului public de interes local,

cum ar fi terenurile proprietate a unitatii administrativ-teritoriale si terenurile pe

care sint amplasate constructii de interes public local, pietele, retelele stradale,

cladirile se dau in arenda in baza deciziilor Consiliilor locale si Consiliului

municipal, arendasul fiind selectat prin licitatie publica, organizata in conditiile

legii.

Nerespectarea acestei prevederi a legii la incheierea contractului de arenda poate

conduce la anularea actului administrativ (decizia consiliului) in ordinea

contenciosului administrativ (competenta vezi p. 18-21 din hotarirea Plenului cu

privire la practica aplicarii Legii contenciosului administrativ) si nulitatea

contractului de arenda.

9. Plata de arenda (arenda) ca un element obligatoriu al contractului de arenda

este reglementata de art. 9 al Legii cu privire la arenda, dar instantele trebuie sa

tina cont ca in cazul cind persoana care da in arenda este persoana privata,

cuantumul arendei si modul de achitare se stabileste de proprietar la discretia lui

si se negociaza cu arendasul, pe cind pentru bunurile proprietate de stat, cum ar

fi intreprinderile de stat si institutiile finantate din bugetul de stat, modul de

determinare a arendei si tarifele minimale ale platii pentru arenda se

reglementeaza de legea bugetului pe anul curent.

Plata de arenda este limitata prin lege si la arenda terenurilor proprietate a

statului si unitatilor administrativ-teritoriale. Ea se stabileste in functie de

destinatia terenurilor arendate si constituie nu mai putin de 2% si nu mai mult de

10% din pretul normativ al pamintului calculat pentru destinatia respectiva.

10. Dupa incheierea contractului de arenda, persoana care da in arenda este

obligata sa predea arendasului bunul arendat in termen si in starea care sa

corespunda conditiilor contractului si destinatiei lui. Bunul arendat se preda

arendasului cu toate accesoriile lui necesare pentru a fi utilizat (pasaportul

tehnic, certificatul de calitate si alte documente).

In cazul cind persoana ce da in arenda refuza sa-i transmita aceste accesorii si

documente, iar utilizarea obiectului arendat din acest motiv devine imposibila,

arendasul este in drept sa ceara rezilierea contractului si restituirea pagubei.

11. La solutionarea litigiilor ce tin de apartenenta bunurilor arendate si

imbunatatirea lor instantele urmeaza sa tina cont de faptul ca darea in arenda nu

atrage dupa sine transmiterea dreptului de proprietate. Dupa expirarea

termenului de contract bunurile arendate ramin in proprietatea persoanei care da

in arenda, daca contractul nu prevede rascumpararea lor, iar in cazurile in care

bunurile au fost imbunatatite de arendas, cu consimtamintul proprietarului, se

restituie cheltuielile suportate, daca contractul nu prevede altceva.

12. Pe cale judiciara contractul de arenda poate fi declarat in particular nul in

baza art. 50 Cod civil atunci, cind acesta nu corespunde prevederilor legii, in

sensul ca nu contine descrierea obiectului arendat, plata de arenda (forma ei in

bani sau in natura), cind contractul a fost incheiat in baza negocierilor partilor,

iar legea prevede scoaterea la licitatie a dreptului de arenda, precum si in alte

cazuri prevazute de lege.

13. In temeiul art. 17 al Legii cu privire la arenda persoana care da in arenda

poate cere rezilierea anticipata a contractului de arenda in cazul in care

arendasul nu pastreaza sau nu foloseste bunurile arendate in corespundere cu

contractul sau cu destinatia lor; inrautateste intentionat sau din imprudenta starea

bunurilor arendate; nu achita arenda pe parcursul a trei luni, daca contractul nu

prevede altfel; nu indeplineste obligatiunile contractuale de restabilire integrala

si nu efectueaza repararea bunurilor arendate; da in subarenda bunurile fara

consimtamintul proprietarului; nu ia masuri de reproducere a resurselor naturale

care au proprietatea de a se restabili; nu a folosit timp de un an terenul cu

destinatie agricola si timp de doi ani terenul neagricol.

14. Pentru rezilierea anticipata a contractului in baza art. 18 al Legii cu privire la

arenda la cererea arendasului servesc urmatoarele temeiuri:

- persoana care da in arenda nu face reparatiile capitale ale bunului pe care s-a

obligat sa le faca;

- bunurile arendate, in virtutea unor circumstante pentru care arendasul nu poarta

raspundere, vor fi intr-o astfel de stare incit nu mai pot fi folosite;

- persoana care da in arenda nu transmite la timp arendasului bunurile arendate.

Instantele de judecata vor tine cont ca in afara de aceste temeiuri arendasul poate

cere rezilierea contractului in cazul in care a devenit invalid sau este declarat

incapabil, in cazul cind executa o pedeapsa privativa de libertate pentru

savirsirea unei infractiuni sau o alta pedeapsa care exclude posibilitatea

executarii de mai departe a contractului. In cazurile indicate dreptul prioritar la

incheierea contractului il are unul din membrii familiei arendasului care a trait

sau a lucrat impreuna cu el, daca acest membru doreste sa fie arendas. Membrul

familiei arendasului devine succesor in drepturi al acestuia, daca arendasul

persoana fizica decedeaza.

15. La judecarea litigiilor despre apararea drepturilor patrimoniale ale persoanei

care a dat bunuri in arenda se va avea in vedere ca, dupa ce efectul contractului

inceteaza, arendasul este obligat sa restituie bunurile care i-au fost date in arenda

in starea in care le-a primit, luindu-se in consideratie uzura normala, sau in

starea prevazuta de contract.

In cazul incetarii efectului contractului de arenda a intreprinderii ca un complex

patrimonial al fondurilor de productie si al altor valori, persoanei care a dat in

arenda trebuie sa i se restituie bunurile neconsumptibile (cladirile, mecanismele,

utilajul, mijloacele de transport si alte componente ale fondurilor fixe) in aceeasi

stare in care ele erau la momentul darii in arenda, tinind cont de uzura normala,

daca contractul nu stipuleaza altfel, precum si bunurile consumptibile (materie

prima, materiale, productie finita si alte mijloace circulante) care fac parte din

complexul patrimonial, in volumele fixate la momentul darii lui in arenda. In

cazul imposibilitatii restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se

recupereaza la preturile in vigoare la momentul incetarii efectului contractului

de arenda.

In cazul imposibilitatii restituirii bunurilor consumptibile catre stat, acestuia i se

recupereaza valoarea fondurilor circulante transmise intreprinderii in arenda,

calculata la data transmiterii, precum si plata pentru utilizarea lor in perioada

valabilitatii contractului de arenda pina la data reorganizarii intreprinderii de

arenda in alte forme de organizare juridica, reiesind din cuantumul mediu anual

de refinantare a Bancii Nationale a Moldovei. Intreprinderile care au depus

arenda, tinind cont de valoarea fondurilor circulante, se degreveaza de aceasta

recuperare in marimea partii achitate din fondurile circulante.

16. La examinarea litigiilor despre apararea drepturilor patrimoniale ale

arendasului trebuie sa se tina cont de faptul ca urmarirea bunurilor arendate

pentru datoriile persoanei care da in arenda nu se admite.

Urmarirea acestor bunuri poate avea loc in cazul in care contractul de arenda va

fi recunoscut nevalabil in ordinea stabilita de lege ori in urma incetarii efectului

acestui contract.

Arendasului ii pot fi retrase bunurile numai in conformitate cu hotarirea instantei

judecatoresti competente.

In cazul retragerii complete sau partiale pentru necesitatile statului si ale

societatii a terenului arendat, noul beneficiar al folosintei pamintului repara

arendasului paguba pricinuita. La cerere, arendasului i se repartizeaza teren

echivalent in alta parte, totodata contractul in vigoare pina la acel timp se

modifica cu acordul comun al partilor sau efectul lui inceteaza prin rezilierea

anticipata a contractului (art. art. 22, 16 ale Legii).

17. Arendasul de buna-credinta, care pe tot parcursul termenului de actiune a

contractului a executat in mod cuvenit obligatiile ce si le-a asumat prin acest

contract, are un drept de preferinta fata de alte persoane la reinnoirea

contractului.

18. La solutionarea litigiilor ce izvorasc din contractul de arenda a incaperilor

nelocuibile, instantele judecatoresti vor tine cont de unele particularitati ale

acestui tip de relatii. In contract obligatoriu se indica care cladire se da in

arenda, adresa ei, suprafata totala a incaperilor date in arenda si a fiecareia in

parte, amplasarea incaperii cu indicarea etajului, daca e o cladire cu mai multe

etaje, si alte date cu caracter tehnic ale incaperii si starii ei, iar in anexa la

contract se intocmeste planul-schema al incaperilor cu indicarea acestor detalii.

Daca obiectul contractului este o cladire cu teren aferent, atunci la contract se

anexeaza si planul-schema al terenului aferent.

Dupa incheierea contractului de arenda, incaperea nelocuibila se transmite

arendasului in baza unui act, unui proces-verbal, semnat de ambele parti.

19. Reorganizarea unitatii economice care da in arenda incaperi nelocuibile si

alte obiecte, precum si schimbarea proprietarului bunurilor arendate nu

constituie temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezilierea lui.

Drepturile si obligatiunile prevazute in contractul de arenda trec la succesorul in

drepturi (art.39 Cod civil), iar in cazul lichidarii unitatii economice efectul

contractului de arenda inceteaza.

20. Unele particularitati au si raporturile ce decurg din arenda mijloacelor de

transport, in sensul ca exista arenda mijloacelor de transport cu prestarea

serviciilor de conducere si de exploatare tehnica (arenda mijloacelor de transport

cu echipaj) si fara prestarea serviciilor de conducere si exploatarea tehnica

(arenda mijloacelor de transport fara echipaj).

In cazul cind mijloacele de transport se dau in arenda cu echipaj, cheltuielile

pentru exploatarea lor, precum si asigurarea obligatorie, sint puse pe seama

persoanei care da in arenda. Arendasul suporta numai acele cheltuieli, care apar

in legatura cu exploatarea comerciala (plata pentru taxe, pentru combustibil s.a.).

Daca obiect al contractului de arenda sint mijloacele de transport cu echipaj,

prejudiciul cauzat unei persoane in urma accidentului rutier este restituit de

persoana care da in arenda ca posesor al unui izvor de pericol sporit, care in

ordine de regres il poate cere de pe arendas. In cazul cind se arendeaza un mijloc

de transport fara echipaj aceasta raspundere o poarta arendasul.

21. La solutionarea litigiilor vizind contractele de arenda funciara instantele vor

tine cont de urmatoarele particularitati specifice acestor raporturi:

- contractul de arenda a pamintului si a altor resurse naturale poate sa includa

caracteristica mediului natural, a pamintului si a altor resurse naturale (bonitatea

pamintului, planul de amplasare a terenului); volumul lor de folosire; normele

tehnologice de exploatare; conditiile de recultivare a terenurilor, platile de

compensare pentru scoaterea din circuit a pamintului si a altor resurse naturale;

conditiile de protectie a resurselor naturale adiacente; volumul si modul

depozitarii deseurilor industriale; normele maximum admise de influenta asupra

mediului inconjurator; plata de arenda si termenele de achitare.

Plata de arenda poate fi fixata in bani sau in produse agricole ori in forma mixta.

Arenda in natura se stabileste intr-o cantitate nedeterminata de produse agricole

in dependenta de conditiile climaterice ale anului si nivelul recoltei.

Dreptul la arenda funciara pentru terenurile proprietate publica se scoate la

licitatie, pentru terenurile proprietate privata se negociaza de parti.

Presedintele Curtii Supremede Justitie

Valeria STERBET

Chisinau,

22 aprilie 2002

nr. 18