Gabriel POPESCU Cuprins Introducere 11 CAPITOLUL 1 POLITICA DE DIMENSIONARE A EXPLOATAIILOR AGRICOLE 1.1. Criterii 20 1.2. Optimul 20 1.3. Tendine 24 1.4. Msuri 26 1.4.1. Msuri directe 26 1.4.2. Msuri indirecte 28 CAPITOLUL 2 ROLUL PIEEI FUNCIARE N CRETEREA DIMENSIUNII EXPLOATAIILOR AGRICOLE 2.1. Concept i sfer de cuprindere 29 2.2. Reguli 30 2.3. Funcii 32 2.4. Factori 33 2.5. Evaluare 34 2.5.1. Evaluarea natural 34 2.5.2. Evaluarea economic 35 2.5.3. Opinii cu privire la criteriile i metodele de evaluare a terenurilor agricole37 CAPITOLUL 3 ARGUMENTE PENTRU CRETEREA ACIUNILOR DE VNZARE-CUMPRARE A TERENURILOR AGRICOLE 3.1. Consideraii istorice 40 3.2. Suport legislativ 42 3.3. Piaa vnzrii-cumprrii 44 CAPITOLUL 4 ROLUL I IMPORTANA ARENDRII BUNURILOR AGRICOLe 4.1. Aspecte generale i juridice 50 4.2. Piaa arendrii 58 CAPITOLUL 5 CONDISERAII CU PRIVIRE LA MSURILE EXTRAECONOMICE DE TRANSLARE A PROPRIETII FUNCIARE N AGRICULTUR 5.1. Principalele efecte ale reformelor agrare post-comuniste 65 5.2. Comasarea aciune prioritar de politic agrar n direcia consolidrii proprietii funciare din gospodriile rneti CAPITOLUL 6 POLITICA DE COOPERARE I ASOCIERE N AGRICULTUR 6.1. Cooperarea 88 6.1.1. Abordri conceptuale 89 6.1.2. Relaii 90 6.1.2.1. Relaiile cooperare-asociere 91 6.1.2.2. Relaiile cooperare combinare 91 6.1.2.3. Relaiile cooperare integrare 92 6.1.3. Cauzele apariiei i dezvoltrii cooperrii 92 6.1.4. Scopul cooperrii 93 6.1.5. Rolul i importana cooperrii 93 6.1.6. Avantajele cooperrii 94 6.1.7. Restricii 94 6.1.8. Sisteme cooperative 95 6.1.8.1. Pionierii din Rochdale 95 6.1.8.2. Sistemul Schulze 97 6.1.8.3. Sistemul Raiffeisen 98 6.1.8.4. Sistemul Haas 99 6.1.8.5. Sistemul Wollenborg 100 6.2. Cooperativa 100 6.2.1. Principii de organizare i funcionare 100 6.2.2. Poziia cooperativei n economie i societate 102 6.2.3. Relaiile cooperativ asociaie ntreprindere 103 6.2.4. Poziia cooperativei fa de fermierul cooperator 103 6.3. Tipuri i forme cooperatiste 104

6.3.1. Cooperare 104 6.3.2. Societatea cooperativ 105 6.3.3. Asocierea i asociaiile 107 6.4. Managementul societilor cooperative 111 6.5. Organizaiile de productori (grupurile de productori) 122 CAPITOLUL 7 EXPERIENE COOPERATISTE N ROMNI I ALTE RI DIN UNIUNEA EUROPEAN 7.1. Obtea steasc 127 7.1.1. Apariie i dinuire 128 7.1.2. Recunoatere i dezvoltare (perioada 1900-1945) 130 7.1.3. Declin i dispariie 137 7.2. Cooperaia steasc ante i interbelic 141 7.2.1. Legislaie i instituii cooperatiste 145 7.2.2. Evoluia societiilor cooperative 158 7.2.2.1. Cooperativa de credit 160 7.2.2.2. Cooperativa de consum 163 7.2.2.3. Cooperativa de aprovizionare 166 7.2.2.4. Cooperativa de producie 168 7.2.3. n loc de concluzii 169 7.3. Cooperaia agricol din Romnia, 1945-1991 175 7.3.1. Repere doctrinare marxist - leniniste 175 7.3.2. Etapele colectivizrii 179 7.3.2.1. Etapa pregtitoare, 1945-1948 180 7.3.2.2. Colectivizarea propriu-zis, 1949-1962 184 7.3.2.3. Dezvoltare, maturizare, declin i dispariie, 1962-1991 7.4. Piaa cooperrii i asocierii n agricultur, 1991- prezent 198 7.5. Experiene Europene 203 CAPITOLUL 8 ROLUL COOPERAIEI AGRICOLE N TRANSFERUL DE CUNOATERE 8.1. Cooperaia agricol - vector al transferului de cunoatere 216 8.2. Model de constituire i funcionare a unei structuri agricole cooperatiste pentru transferul de cunoatere 8.2.1. Etapa I. Elaborarea i derularea programului de cercetare 8.2.1.1. Motivaii i metode 232 8.2.1.2. Obiective 233 8.2.1.3. Activiti 235 8.2.2. Etapa II. Instituionalizarea consoriului 270 Introducere Luptnd pentru bunstarea personal, omul se integreaz, n mod natural, ntr-un spaiu colectiv care, pe o anumit treapt de evoluie a societii, poate mbrca forme instituionale diverse. O persoan solitar este mai srac dect una care i duce traiul ntr-o colectivitate. n plus, activitatea n comun ndeplinete munca pe care individul izolat nu o poate nfptui1. Spaiul colectiv se identific, nainte de toate, prin solidaritatea sufleteasc a indivizilor care l compun, dar i prin solidaritatea economic i social. n termeni conceptuali, solidaritatea economic nseamn cooperare, care se manifest prin munca n comun, schimbul i repartiia de produse, administrarea bunurilor etc. Cooperarea are n vedere nu societatea n ansamblul ei, ci societatea n sens instituional, organizaional, iar ea nu vrea fericirea social, ci un plus de bunstare pentru membrii si care, de ce s nu recunoatem, poate crea i o form de manifestare a fericrii. Cooperaia i, prin extensie, forma ei practic de manifestare cooperativa, este o surs inepuizabil de soluii pentru ea dar i pentru colectivitatea n care aceasta se manifest. Este recunoscut faptul c, din istorie, putem dobndi nelepciunea pentru evitarea eecurilor sociale. Iat de ce istoria trebuie s reprezinte bancul de prob al sistemelor normative2. Afirmaia este valabil i pentru prezent, cnd Romnia a dobndit statut de ar membr a U.E. deoarece, aceast structur multinaional are la baz principiul unitate n diversitate. Or, diversitatea se identific, nainte de toate, prin componenta istoric, proprie fiecrui stat membru. i, n plus, n ecuaia progresului, Uniunea European, nu poate oferi rspunsuri la toate ntrebrile.

Cei incapabili s nvee din experienele trecutului repet la nesfrit aceleai acte de brutalitate3. Eecurile n sistemele sociale se datoreaz excesului sau lipsei. Excesul duce la dictatur, sub orice form se manifest ea, chiar i sub formula de dictatur a legii, att de invocat astzi, iar lipsa conduce, inevitabil, ctre dezechilibre sociale, cnd toate sistemele de control se prbuesc sau tind s se prbueasc. Statul, indiferent de natura lui, a acceptat cooperaia ca pe un instrument de democratizare a capitalului i profitului. La rndul su, micarea cooperatist a luptat continuu pentru promovarea principiului ajutorului ntre membrii cooperatori, principiu n virtutea cruia se manifest autonomia acestor organizaii fa de stat. Din aceast cauz, nu de puine ori, legislaia a tratat micarea ca pe un bun public. ntre stat i cooperative a existat o lupt continu: statul pentru supremaie, prin ingerin i tutel, cooperativele pentru autonomie i libertate. n Romnia, n perioada ante i interbelic, statul s-a implicat active n susinerea i promovarea micrii cooperatiste, prin crearea unui sistem legislativ i instituional, care, n linii generale, a favorizat dezvoltarea sectorului, dar nu de puine ori a conferit statului rolul de tutel. Experimentul comunist a fost atipic i falimentar. Atipic deorece, n problema cooperativizrii agriculturii, comunitii romni au urmat orbete dou modele strine: n ideologie - doctrina marxist-leninist; n practic, - socializarea agriculturii sovietice. Falimentar, ntruct, prin cooperativ, puterea public a exercitat controlul asupra pmntului, ranilor i pieelor agricole. Piaa cooperrii i asocierii din perioada post-comunist a fost sinusoidal, cu trend descresctor i, ceea ce este estenial, conjuctural, ca efect al precaritii factorilor de producie din gospodriile rneti. Experiena european, cu referire special la rile dezvoltate din vestul continentului, este bogat, eficient i foarte aproape de noi. Chiar dac n prezent distanele dintre cooperativa romnesc i cea european sunt imense, apropierea se poate realiza n pai rapizi, dac politicile economice din domeniu vor ti s valorifice efficient experienele naionale, potenialul ridicat al agriculturii, dar mai ales dac vor ti s promoveze modele i ecuaii noi, prin care cooperative s se regseasc ca actor activ pe vectorul transferului de cunoatere. Demersul nostru tiinific a pornit de la nevoia de a construi untablou al acumulrilor teoretice i practice, n direct conexiune cu reflexia n plan economic, care s ofere un ct mai bogat material informativ, coerent i explicativ, asupra a ceea ce s-a ntmplat n perioada ante i interbelic n domeniul micrii cooperative din Romnia, mai ales acum cnd ne aflm sub presiunea schimbrilor datorate integrrii n Uniunea European, integrare care ne oblig s fim i mai puternic conectai i ateni la prezent i viitor. Evident, diagnosticul nostru nu este pozitiv, dar nici eminamente critic, dup cum au fcut muli autori. Pentru noi, important a fost s identificm efectele generatoare de energie, n procesul dezvoltrii, att pentru micarea cooperativ ca atare, dar mai ales, pentru mediul rural, n ansamblul su. CAPITOLUL 1 POLITICA DE DIMENSIONARE A EXPLOATAIILOR AGRICOLE Tabloul structurilor de proprietate i exploatare din agricultura Romniei este bipolarizat din punct de vedere al mrimii, iar din punct de vedere al randamentelor, slab productiv. Bipolaritatea este relevat de coexistena a dou categorii de exploataii: mici i mari. n categoria exploataiilor mici sunt incluse gospodriile rneti, a cror dimensiune este 3,1 ha. Conform Recensmntului General Agricol (RGA), gospodriile rneti (se regsesc sub titulatura de\ gospodrie agricol individual), sunt n numr de 4736,6 mii uniti, reprezentnd 99,5% din unitile agricole existente i dein 55,4% din suprafaa agricol utilizat n ara noastr4. La polul opus se situeaz exploataiile agricole de dimensiuni mari, organizate, de regul, ca uniti cu personalitate juridic: asociaii i cooperative agricole, societi comerciale, etc. Datele statistice preliminare, publicate de INS arat c aceste exploataii au o dimensiune medie de 269,3 ha, i sunt n numr de 23,1 mii, reprezentnd 0,5% din totalul unitilor agricole i dein 44,6 % din suprafaa agricol utilizat5. n ambele categorii de uniti, performanele n producie sunt modeste, comparativ cu rezultatele agriculturii Uniunii Europene Pornind de la aceste aprecieri generale i avnd n vedere experiena i rezultatele rilor europene dezvoltate, considerm c n agricultura Romniei, o aciune de politic agrar de maxim importan este definirea i dimensionarea n spirit modern a exploataiilor agricole.

n segmentul structurilor socio-economice, politica agrar este definit de ansamblul aciunilor ntreprinse de puterea public n vederea realizrii unui cadru juridic, economic i productiv: - adecvat condiiilor tehnice i tehnologice ale momentului, care s permit utilizarea raional eficient a tuturor resurselor de producie; - performant prin producie i profitabilitate; - deschis progresului, prin respectarea echilibrului ecologic. Pornind de la aceste repere teoretice cadru, n practic, pivotul structurilor socio-economice din agricultur este considerat a fi exploataia agricol, ca agent al economiei, cu o anumit specificitate. Managementul definete exploataia agricol ca fiind un agent economico-social, n care, pe baza (dar i n limita) unor raporturi de proprietate (n mod deosebit asupra pmntului), sub aciunea unui centru de decizie i prin combinarea unor factori tehnici i tehnologici, are loc realizarea produciei destinate autoconsumului i/sau valorificrii la pia, situaie cnd se urmrete obinerea de profit. Specificitatea este determinat, nainte de toate, de proprietatea funciar, care are o foarte mare importan asupra sistemului i randamentelor cu care este exploatat pmntul/fondul funciar6. Economia politic ncadreaz exploataia agricol n categoria larg a agenilor productori de bunuri i servicii, de natura firmelor. (***Economia politic - ASE , Ed. Economic, Bucureti, 1995, p. 67) n domeniul agricol trebuie disociat noiunea de proprietate fa de cea de exploatare7: - proprietatea nseamn modul de manifestare, n sens juridic, a componentelor sale (posesia, dispoziia i folosina) n relaiile sociale ntre persoanele fizice sau juridice generate de nsuirea i stpnirea 8 bunurilor mobile i imobile (cu deosebire asupra pmntului, ca bun imobil); - exploatarea presupune aciunea asupra resurselor (factorilor) de producie n cadrul proceselor de producie. Exploatarea fundamenteaz noiunea generic de unitate de producie sau de exploataie agricol care poate fi n domeniul cultivrii pmntului i/sau creterii animalelor, mare sau mic, de stat sau privat, de cercetare sau producie .a. Totodat, exploataia agricol se bazeaz, n mod obiectiv, pe proprietatea funciar i se manifest, prin componentele sale, n dou variante: - simultan prin toate atributele sale juridice, respectiv posesie, dispoziie fruct i uzufruct. Aceast situaie, cnd exploatarea pmntului se realizeaz n regie proprie, n cadrul urmtoarelor tipuri de exploataii: gospodrii rneti, societi comerciale agricole, regii autonome, organizaii obteti de cult .a.; - numai dou din cele patru atribute i anume prin folosin i uzufruct. Este situaia specific exploataiilor n antrepriz, n care reprezentative sunt asociaiile, cooperativele i arendaii. Relaia dintre proprietatea funciar i exploataia agricol a reprezentat o chestiune permanent n istoria9 mai veche sau mai nou, ntr-o ar ca Romnia n care agricultura i rnimea au avut o importan i o funcie determinant n viaa economic i social, o tem permanent n dezbateri cu puseuri de tensiuni i crize10. n ecuaia dezvoltrii generale a agriculturii romneti, politica agrar vizeaz rezolvarea urmtoarelor probleme determinante n relaiile dintre exploataia agricol i proprietatea funciar: definirea i manifestarea domeniilor de proprietate i, n cadrul acestora, a relaiilor de proprietate corespunztor noilor realiti aprute n perioada de tranziie, n care predominant trebuie s fie proprietatea privat, prin toate atributele sale (posesia, dispoziia, fructul i uzufructul) asupra pmntului i celorlalte bunuri patrimoniale; adoptarea eligibilitii dup principiile democraiei de pia liber, care nseamn stabilirea beneficiarilor ndreptii de a primi bunuri funciare i nefunciare, precum i a modului lor de manifestare din punct de vedere juridic i economic, fa de bunurile pe care le au n proprietate administrare sau concesionare; alegerea celor mai raionale direcii de reformare, aciune n urma creia rezult noi structuri pe forme de proprietate, mod de organizare, nivel tehnologic etc. n concordan cu interesele generale, dar i cele privat particulare; formarea i consolidarea metodelor economice de translare a terenurilor n cadrul pieei funciare. 9 n esen, aceast problem era generat, n perioada ante i interbelic, de insuficiena proprietii funciare (s.n.) () - pentru o categorie de rani, categorie n cretere, produs de sporul natural de populaie rural care diviza n parcele din ce n ce mai mici motenirea - i deprocesul social de polarizare ctre marea exploataie agricol, indiferent de forma de proprietate adoptat, prin reunirea, din motive variate, a unor mase largi de rani (Axenciuc, 1966) Scopul dimensionrii este de a asigura cadrul de aciune normal a tuturor factorilor activitii agricole11. Prin cadru de aciune

ntelegndu-se exploataia agricol ca atare, respectiv gospodria rneasc, ferma, asociaia sau cooperativa agricol, societate comercial, arenda i altele. Pentru a realiza o dimensiune corespunztoare a exploataiilor ieagricole n conformitate cu cerinele actuale ale tiinei, tehnicii, tehnologiei, organizrii i managementului, va trebui s se resolve binomul: 1) Ferm mic Ferm mare (Exploataie mic) (Exploataie mare) 2) Ferm de subzisten Ferm comercial (Exploataie de subzisten) (Exploataie comercial) Aceste obiective generice de politic structural impugn urmtoarele msuri i aciuni: - sprijinirea celor peste 4,5 milioane de gospodrii rneti, pentru a se organiza i lucra ct mai eficient pmntul; - restructurarea, organizarea i mbuntirea managementului n unitile agricole comerciale; - restructurarea i organizarea exploataiilor agricole din domeniul public (staiuni experimentale, institute de cercetri, ferme didactice etc); - dezvoltarea i consolidarea exploataiilor agricole bazate pe exploatarea terenului n antrepriz (cooperative, asociaii, arendai), pentru utilizarea ct mai eficient a resurselor funciare din sectorul privat. Dimensiunea exploataiilor agricole, ca problem important de politic agrar, reclam rezolvarea, din perspectiv tiinific, dar i practic, a patru mari problematici: 1. Criteriile de dimensionare 11 Fierbineanu, Gh., Ifrim, D., Lazr, T., Evoluia i perspectiva agriculturii din Romnia, Regia Autonom, Monitorul Oficial, 2. Optimul dimensional 3. Tendinele de cretere 4. Msurile de cretere n cele ce urmeaz vom formula, punctual, rspunsuri ntr-o manier sintetic, bazat att pe studiile unor specialiti din domeniu, ct i pe aprecierile i concluziile noastre. n fapt, nu ne propunem s facem lumin ntr-o problematic asupra creia nici politicile agricole comune, cum se va vedea mai trziu, nu au czut de acord n toat perioada de aplicare a acestora. Intenia noastr este de a nuana importana, pentru moment, a acestei probleme n ansamblul actual al politicii agrare romneti, n vederea eficientizrii i performrii produciei agricole. 1.1. Criterii Criteriile de dimensionare a exploataiilor mari, medii sau mici, nu au o abordare unitar n teoria economic. Totui, cele mai des utilizate sunt urmtoarele dou criterii, stabilite n funcie de: - resursele atrase n procesul de producie (exprimate n uniti fizice), cu referire, n primul rnd, la suprafaa medie de teren pe o exploataie i, n al doilea rnd, la efectivele de animale, parcul de tractoare i maini agricole, precum i la alte elemente din componena factorilor de producie; - rezultatele nregistrate (exprimate n uniti fizice sau uniti monetare), cu trimitere la cantitatea de produse obinute sau la ncasrile bneti12. Studiile de specialitate, ntr-o proporie majoritar nclin ctre parametrii fizici, fie c reflect resursele utilizate, fie rezultatele obinute. Clasificarea bazat pe criterii monetare este acceptat din raiuni statistice i de comparabilitate. 1.2. Optimul Dimensiunea optim este abordat ca o posibilitate ideal de atingere a performanelor n producie, calitate i eficien. De multe ori, optimul este substituit cu raional, acceptabil, suficien, limit, minim. Evident, aceast diversitate de abordri n termini demonstrez punctele de vedere diferite n ceea ce privete criteriile, limitele i procedurile de stabilire a dimensiunii exploataiilor. Pentru exemplificare, vom reda n continuare propunerile U.E., cercetrile tiinifice romneti, precum i cele oficiale stabilite prin legislaia romneasc. n cadrul Politicilor Agricole Comune (PAC), prin programul Manscholt, lansat n 1986, se propun, pentru prima dat la nivel de comunitate, msuri de ajustare a structurilor agrare, care vizau formarea unor exploataii agricole de dimensiuni optime, pentru obinerea unei producii ieftine, ct i scoaterea din cultur a cinci milioane hectare pentru limitarea excedentelor i reconversia forei de munc din agricultur. Dimensiunile optime propuse prin Memorandumul Mansholt, pentru o exploataie agricol sunt prezentate n tabelul urmtor. Dimensiuni optime (raionale) stabilite prin programul Mansholt Sectorul de producie Dimensiuni raionale Cultura mare 80-120 ha Vaci de lapte 40-60 capete Bovine pentru carne 150-200 capete Porci la ngraat 450-600 capete

Aceste dimensiuni au fost recomandate fr a se fi avut n vedere, calculele de fundamentare economice, din care cauz nu erau credibile13, fapt ce a dus la neacceptarea lor n practic. Ele rmn ca obiect de studiu, deoarece reflect frmntrile, cutrile din domeniul politicilor agricole referitoare la impunerea unor dimensiuni care s susin performanele i eficiena n producie. n Romnia, cercetrile de economie agrar din cadrul Academiei de tiine Agricole i Silvice, propun urmtoarele dimensiuni pentru exploataiile agricole (tabelele 1.3 i 1.4). Limitele privind dimensiunile exploataiilor agricole, pe profile de producie i zone pedoclimatice n sectorul vegetal Profilul produciei Zona pedoclimatic Dimensiuni raionale (ha/exploataie) Cultura cerealelor i plantelor -cmpie -deal 1000-1500 250-500 Legumicultur Propice culturilor legumicole intensive 50-100 Pomicultur Propice pomiculturii intensive 100-150 Viticultur Propice viticulturii intensive 100-200 Limitele privind dimensiunile exploataiilor agricole, pe sectoare de producie i sisteme de cretere, n zootehnie Sectorul de produciei Sistemul de cretere Dimensiuni raionale (capete/exploataie) Analiza atent a datelor din tabelele 1.4 i 1.5 relev urmtoarele criterii n funcie de care au fost stabilite dimensiunile exploataiilor agricole: - gradul de intensificare, respectiv aportul de factori de investiii pe hectar sau cap de animal. Conform acestui criteriu, n ramurile agricole care reclam investiii mai mari, evident, dimensiunea fermelor este mai mic, cu referire la legumicultur, pomicultur i viticultur; n cazul culturilor de cmp, dimensiunea unei exploataii este mai mare; - condiiile de relief (orografice), criteriu ce influeneaz dimensiunea exploataiilor care au n structur cereale i, respectiv, plante de cultur care, dat fiind dependena mai mare fa de factorii climatici, naturali, urmare a nivelului redus de investiii, comparativ cu celelalte ramuri vegetale, impune ca n zonele de cmpie fermele s fie mai mari, fa de cele din zonele de deal i munte; - sistemul agricol adoptat. Criteriul a fost utilizat n sectorul creterii animalelor, unde dimensiunea exploataiei este mult mai mic n cazul sistemelor gospodreti, bazate pe tehnologii tradiionale, caracterizate prin consum mare de for de munc i factori investiionali minimi i, respectiv, mai mare, n sistemele intensive bazate pe tehnologii performante. Cadrul legislativ romnesc, reprezentat de Legea nr. 166/2002 privind exploataiile agricole, a promovat, n vederea dimensionrii exploataiilor agricole un criteriu unic, formulat n funcie de destinaia produciei agricole. Din aceast cauz, au fost legiferate dou categorii de exploataii: comerciale i familiale. Pentru cele comerciale, care suscit un interes major din partea politicilor agricole n aciunea de subvenionare, au fost stabilite urmtoarele limite, cu referire distinct pentru sectorul vegetal i, respectiv, sectorul animalier. Spre deosebire de primele dou versiuni, U.E. i cercetarea agricol romneasc, unde formularea dimensiunii exploataiilor s-a elaborat din perspectiva optimului, respectiv a raionalului, n lege, formularea a fost din punct de vedere al minimului, ca reflecie a preponderenei gospodriilor rneti n plaja stucturilor de exploatare i producie din agricultura noastr. Aceast abordare legislativ are semnificaii majore n planul aciunilor practice, de politic agricol, deoarece poate conduce la creterea interesului exploataiilor mici familiale n dobndirea caracterului comercial prin creterea gradului de accesare a fondurilor de susinere.

1.3. Tendine Conceptele privitoare la tendinele de cretere a dimensiunilor exploataiilor agricole sunt vechi i au fost considerate mult vreme condiia sporirii competitivitii i a ridicrii nivelului de via a agricultorilor, argumentate prin teoria neoclasic a produciei i consumului. n concluzie, pentru decidenii de politic agrar, dat fiind controversele legate de calcularea i asigurarea exploataiilor optime, este mai simplu s i pstreze doar rolul de catalizator n procesul de formare a exploataiilor care s se situeze deasupra unui prag minim de performan i eficien; ulterior, forele pieei pot contribui la formarea exploataiilor agricole de dimensiuni optime. n plus, creterea dimensiunii exploataiilor agricole, ntr-un mod corespunztor, este o necesitate, dar i o rezultant, impus de cerinele progresului tehnico tiinific. Din aceste cauze, problema ca atare a preocupat i preocup n continuare politica economic din agricultur n toate rile dezvoltate. Exemplul rilor Vest Europene n domeniul creterii dimensiunii exploataiilor agricole este relevant i pentru Romnia, i iat de ce! Pn dup cel de al doilea rzboi mondial exploataiile agricole din rile europene ce vor forma, ulterior Comunitatea Economic European erau excesiv de pulverizate. n urma diviziunii proprietii prin motenire, se ajunsese ca exploataia agricol s fie compus din 10-80, i chiar mai multe parcele mici, cu suprafa sub un hectar, dispersate ntre ele la 3-10 km.14. Dat fiind aceast stare de lucruri care restriciona introducerea progresului tehnic n ramur, toate rile Europene au ntocmit, ncepnd cu anul 1950, programe anuale de comasare a proprietii i cretere continu a mrimii exploataiilor agricole, cu deosebire prin lucrri de organizare i amenajare a teritoriului la nivelul fiecrei comuniti rurale. Rezultatele acestei msuri au fost spectaculoase i sunt relevate n tabelul alturat. Astfel, n a doua jumtate a secolului al XX lea, n rile Europei unite, cu potenial agricol ridicat, dimensiunea medie a exploataiei agricole a nregistrat un ritm cresctor, intens i continuu (tabel 1.7). La o privire atent a datelor tabelului de mai sus, constatm c Romnia, dup dimensiunea medie a exploataiei agricole, de circa 3,1ha, este n pozitia Italiei, la pragul anului 1950 cnd exploataia medie era de 2,25 ha. Dac plecm de la prezumia c trendul dimensional al exploataiei va fi i pentru perioada viitoare constant cresctor, Romnia, ca membru al Uniunii Europene dup 2007, va nregistra i ea aceeai perspectiv, cu deosebirea c ara noastr ia startul, de pe poziia Italiei de acum 50 de ani. Trendul cresctor al dimensiunii exploataiilor agricole n rile U.E. a fost rezultatul, pe de-o parte, al aciunilor de organizare i amenajare a teritoriului din zonele rurale, iar pe de alt parte, al susinerii i intensificrii schimburilor de pe piaa funciar. 1.4. Msuri Statul poate aciona asupra dimensiunii exploataiilor agricole, mijlocind micarea proprietii funciare, prin dou categorii de msuri: directe i indirecte. 1.4.1. Msuri directe Redm n caseta urmtoare msurile directe de translare a proprietii i exploataiei funciare, precum i efectele acestora asupra dimensiunii exploataiilor agricole. Msuri directe, economice i exteraeconomice, de translare a proprietii i/sau exploataiei funciare n agricultur CONINUT Din analiza informaiilor din tabelul alturat rezult c numai piaa funciar i comasarea au ca efecte creterea dimensiunii exploataiilor agricole prin concentrare, respectiv consolidare a proprietii funciare. Reformele agrare, cu excepia celei din perioada totalitar, 1948- 1962, precum i nstrinrile, altele dect vnzrile precum donaiile, motenirilor, conduc, n cea mai mare parte, la pulverizarea proprietii funciare. 1.4.2. Msuri indirecte Msuri indirecte, se identific, n principal, prin: - Organizarea i sistematizarea teritoriului; - Dezvoltarea i modernizarea infrastructurii de transport; - Reconfigurarea dup model european a pieelor inputurilor i output-urilor din agricultur; - Promovarea de oportuniti economice nonagricole pentru creterea gradului de ocupare deplin i eficient a forei de munc din rural i creterea veniturilor agricultorilor. n esen, acestea sunt aciuni din sfera de cuprindere a politicilor agricole i au ca obiectiv susinerea performanelor i eficienei n producie. Ca atare, chiar dac ele nu vizeaz n mod direct raporturile de proprietate funciar, totui, prin facilitile pe care le genereaz, agenii economici din domeniu, pot fi impulsionai n dezvoltarea propriilor afaceri, ceea ce reclam, n primul rnd, creterea dimensiunii exploataiilor agricole. CAPITOLUL 2 ROLUL PIEEI FUNCIARE N CRETEREA DIMENSIUNII EXPLOATAIILOR ARICOLE

n prezent, piaa funciar, prin toate componentele sale definitorii, respectiv vnzarea-cumprarea, cooperarea, asocierea, arendarea, concesionarea i nchirierea reprezint o problematic cheie, aflat n responsabilitatea politicii agrare naionale, n scopul reconfigurrii i redimensionrii structurilor de proprietate i exploatare din agricultur. n literatura de specialitate, precum i n aciunile legislative i practice se manifest nc numeroase confuzii, dar i dispute asupra coninutului, regulilor, funciilor i rolului acestei piee. Cauzele acestor situaii sunt multiple. Semnificative sunt cele care i gsesc rdcinile n segmentul doctrinar, confuz i incoerent, n sistemul legislativ, cu orar de apariie diferit i personalizat pentru fiecare aciune n parte, precum i cele referitoare la poziia inegal a puterii publice fa de cei doi actori implicai n procesul de translare a proprietii, respectiv a exploataiei funciare: proprietari i investitori. n acest context, demersul nostru tiinific are ca preambul al cercetrilor de pia problemele teoretice care aduc un punct de vedere propriu i, considerm noi, original dar i edificator pentru cititorul avizat. 2.1. Concept i sfer de cuprindere n economia de pia liber, democratic, piaa funciar este o component obiectiv a acesteia i, ca oricare alt pia a factorilor de producie, presupune relaii juridice i economice n cadrul crora se confrunt cererea cu oferta asupra terenurilor ce urmeaz a fi transmise spre o nou proprietate i/sau exploatare. Relaiile economice circumscrise pieei funciare mbrac forma unor aciuni n baza crora se negociaz transmiterea proprietii (cu toate atributele sale) sau numai a folosinei. Negocierile dintre proprietar i cumprtori, respectiv utilizatori, au n vedere o anumit categorie economic specific fiecrei aciuni de transmitere a terenurilor care, pe fond, definesc segmente diferite ale pieei funciare, dup cum urmeaz: Aciuni Categorii economice specifice 1. - vnzare- cumprare - pre 2. - asociere/cooperare - dividende 3. - arendare - arend 4. - concesionare - redeven 5. - nchiriere - chirie Pmntul n general, i cel agricol n special, devine obiect al tranzaciilor de pia, numai dac: - este element al proprietii private; - politica agrar, prin componentele sale proprii (sistem legislative i cadru instituional) normeaz funcionarea pieei funciare n ansamblul ei. 2.2. Reguli Regulile de funcionare a pieei funciare sunt, n linii generale, asemntoare cu cele de pe piaa oricrui alt bun economic, dar exist i anumite elemente specifice, deoarece: - are un caracter eminamente naional, caracter determinat de prezena factorilor: - economici, al cror coninut se bazeaz pe faptul cpmntul, ca bun material, este o marf special, ntruct nu poate fi dislocat teritorial, nmulit, fabricat i trebuie folosit acolo unde s-a format; - politici, n virtutea crora pmntul este considerat ca un element vital n existena unei naiuni; - oferta de pmnt este cea care impune regulile jocului pe aceast pia, deoarece pmntul este limitat ca ntindere i fertilitate. Pe fond, oferta este rigid fiind insensibil la variaia preului acordat de cumprtori, din care cauz concurena este numai n domeniul cererii i, n plus, genereaz creterea preului la categoriile de terenuri cu mai multe utilizri posibile; - cererea, n raport cu oferta poate fi mai mare sau mai mic, motivul principal fiind dat de starea de fapt a economiei n ansamblul ei. Astfel, dac economia este n normalitate, n cretere evident, cererea de pmnt depete oferta, ceea ce determin preuri mai mari pe piaa funciar. Invers, dac economia este n regres, n criza, cererea de pmnt este sub nivelul ofertei, iar preurile terenurilor agricole scad. Pe fond, intensitatea aciunilor de pe piaa funciar reprezint un indicator relevant al strii de normalitate/criz din economie; - cererea de terenuri este influenat i de nivelul ratei de dezvoltare economic a unei ri, regiune sau zona i de structura spaial. Aceasta se poate evalua prin distribuia populaiei agricole, coeficientul anual de absorbie de teren agricol, natura activitilor

economice din zon, schimbrile din piaa de munc i de capital, intensitatea folosirii terenului, capacitatea sectorului public i privat de a investi, tehnicile i tehnologiile folosite ntr-o anumit arie agricol i nivelul de comunicare i transport; - n sfera aciunilor practice, concrete nu exist un pre al pmntului n general, fie el i mediu, aa cum exist de exemplu pe tona de gru sau pe un tractor, ci fiecare teren sau parcel n parte i are preul su. Acest pre este n funcie de locul i timpul efecturii tranzaciei comerciale, astfel c terenuri cu putere productiv identic pot avea preuri diferite pe unitatea de suprafa15. - preul pmntului evolueaz n funcie de intensitatea cererii celor care sunt dispui s investeasc n pmnt. Exponenii ofertei sunt proprietarii terenurilor, iar ai cererii sunt cumprtorii i/sau utilizatorii acestora. Proprietarii sunt persoane fizice sau juridice care aparin domeniului privat al statului sau particular i care fac dovada proprietii. Cumprtorii, ca viitori proprietari i/sau utilizatori, sunt i ei persoane fizice sau juridice, ncadrai fie domeniului public, fie domeniului privat. 2.3. Funcii Funciile pieei funciare sunt generale i specifice. Ca orice alt pia, ea ofer informaii agenilor economici participani la tranzaciile funciare i verific, n ultim instan, concordana dintre dimensiunea, structura i calitatea ofertei cu nivelul, structura i calitatea cererii de pmnt, iar prin instrumente i prghii proprii - pre, rent, arend, dijm, redeven .a. acioneaz n direcia reglrii cererii i ofertei de pmnt pe total, ct i pe segmentele sale. Dintre funciile specifice, pe primul plan se situeaz contribuia pieei funciare la ajustarea structural, la creterea dimensiunii proprietii funciare i a exploataiilor agricole, condiie esenial pentru dezvoltarea unei activiti eficiente i performante. n al doilea rnd, funcionarea pieei funciare favorizeaz accesul productorilor agricoli la instituii de credit; pmntul ar putea devein cea mai sigur garanie pentru creditul agricol. n acest scop, se cer ndeplinite o serie de precondiii: drepturile de proprietate trebuie s fie clare, trebuie s existe mijloace legale prin care s fie preluat pmntul pus garanie n caz de neplat i, cea mai important dintre toate, trebuie s existe o pia lichid a pmntului. n al treilea rnd, piaa funciar favorizeaz tranziia treptat a muncii agricole n sectoarele neagricole, ntruct cei care urmresc s prseasc agricultura i transfer integral sau parial drepturile de proprietate asupra pmntului celor care rmn s lucreze n acest domeniu. Ea reprezint, astfel, un mijloc important care asigur celor ce doresc s se ocupe de agricultur accesul la resursele de pmnt i alocarea eficient a acestora. n al patrulea rnd, piaa pmntului contribuie la realizarea unor schimbri n procesul de producie agricol, n sensul nlocuirii muncii prin capital, care se produce n mod inevitabil odat cu sporirea dimensiunii xploataiilor agricole i orientarea lor ctre producia pentru pia. De menionat este i rolul pieei funciare n favorizarea profilrii i specializrii produciei n exploataiile cu caracter comercial. 2.4. Factori n procesul de negociere, asupra intensitii aciunilor de pe piaafunciar acioneaz dou categorii de factori favorizani, cu efecte asupra ofertei, cererii i respectiv categoriilor economice specific acestei piee (pre, arend, dividend). Prima categorie cuprinde factorii cu aplicabilitate direct, specific, iar a doua categorie include factorii cu aplicabilitate general , indirect. a) n cadrul factorilor cu aplicabilitate direct i cu frecvena cea mai mare se regsesc: categoria de folosin agricol; gradul de fertilitate natural; dimensiunea parcelei i poziia acesteia n relief; accesabilitatea fa de cile de transport, precum i tipul i calitatea acestora; distana fa de pieele (punctele) de aprovizionare i desfacere; volumul investiiilor, care au ca finalitate creterea potenialului productiv al solului; utiliti agricole existente magazii, depozite, platforme, birouri; mprejmuirile exterioare i amenajrile interioare; posibilitile folosirii alternative a terenului; regimul de cadastru i publicitate funciar; evaluarea economic determinat dup metode matematice. b) Printre factorii cu aplicabilitate general, indirect, importani sunt: mediul economic normal (pozitiv), cu trend cresctor pe\ indicatori macroeconomici; politicile economice, cu referire la sistemele legislativ, instituional i de susinere a agriculturii, focusate pe stimularea investiiilor n achiziia de terenuri;

sistemul financiar i de creditare, cu referire special la achiziionarea de terenuri, dar i susinerea productorilor. rata dobnzii bancare, care se afl n raport invers proporional fa de categoriile economice de transmitere: cnd rata dobnzii este mare, intensitatea tranzaciilor funciare se diminueaz, ca urmare a gradului sczut de stimulare a ofertei; sistemul de taxe i impozite, formulate i aplicate ntr-o\ manier lax i stimulativ pentru investitori; rata rentabilitii produciei agricole, atractiv comparative cu cea din sectoarele nonagricole. Evident creterea cererii de produse agricole i, implicit, scumpirea acestora, influenteaz creterea rentabilitii n producia agricol, ceea ce stimuleaz creterea cererii i preului pmntului; Gradul de competitivitate, n domeniul cererii, manifestat ntre cumprtorii de terenuri agricole. Scderea natural a populaiei agricole, creterea gradului de imbtrnire i feminizare a acesteia, precum i diminuarea potenialului economic al gospodriilor rneti sunt factori care contribuie la creterea ofertei de terenuri agricole. 2.5. Evaluarea Negocierile asupra categoriilor economice amintite (pre, arend, redeven, chirie) pot avea ca punct de pornire, dar i de orientare n procesul derulri lor ulterioare, evaluarea terenurilor, care se prezint sub dou forme: - natural sau relativ (bonitarea); - economic sau absolut. 2.5.1. Evaluarea natural nseamn ncadrarea fertilitii terenurilor pe o scar de puncte de la 0 la 100. Scara se determin difereniat pe categorii de folosin agricol i cultur i este mprit n clase de fertilitate (din 10 n 10 puncte); clasa I cuprinznd terenurile cele mai puin fertile. La rndul lor, clasele de fertilitate au fost grupate pe 5 clase de favorabilitate, din 20 n 20 de puncte. Pentru fiecare not de bonitare, n funcie de categoria i clasa de teren, s-a determinat o anumit cantitate de producie. De exemplu, la cultura grului, producia medie posibil la nivel de ar, numai pe baza aportului fertilitii naturale este de circa 2600 kg/ha. Aceast producie a fostdeterminat prin nmulirea notelor medii de bonitare, respectiv 65 de puncte acordate culturii grului, cu producia pe an/punct, 40 kg. Notele de bonitare se modific n sus sau n jos n funcie de gradul de fertilitate al terenului. De regul, curba lui este cresctoare ca urmare a intensificrii agriculturii. Deci, bonitarea servete la determinarea produciei medii, ca parametru fizic, n funcie de calitile intrinsece ale pmntului. Ca atare, dup depirea acestei faze, calculele pot glisa n sfera economic, unde aprecierile sunt mult mai abstracte i laborioase, dar i cu interpretri diverse, de multe ori contradictorii, n funcie de coninutul orientrilor doctrinare. 2.5.2. Evaluarea economic, presupune exprimarea bneasc, pe baza uni metodologii prestabilite a mrimii valorii terenurilor. n condiiile economice actuale, evaluarea economic a pmntului creeaz condiii obiective funcionrii normale a pieei funciare i este necesar deoarece poate sta la baza: - includerii pmntului n avuia naional; - tranzaciilor funciare economice i extraeconomice de orice fel; - privatizrii sectorului de stat din agricultur; - protejrii fondului funciar agricol i neagricol al rii; - despgubirii agricultorilor pentru pmntul sustras n scopuri neagricole; - utilizrii raionale, dar i eficiente a tuturor terenurilor agricole; - armonizrii echilibrului de ansamblu, dintre productorii i consumatorii de produse agricole prin includere sau nu n costurile, respectiv preurile produselor agricole, a cotei de amortizare a pmntului agricol utilizat. Premisele evalurii economice a terenurilor agricole sunt: Transformarea pmntului din pmnt-materie n pmntcapital, datorit muncii incorporate (vie i materializat), ca urmare a lurii acestuia n cultur, ceea ce i d valoare i pre. Aceast tez este valabil chiar i n cazul punilor naturale, unde exploatarea este minim, deoarece este nevoie de investiii n animale domestice, fr existena crora nu ar fi posibil utilizarea terenurilor respective. Apariia i consolidarea proprietii private. Aplicarea investiiilor ameliorative pentru mrirea capacitii productive a terenurilor existente, ceea ce transform tot mai mult pmntul din produs al naturii n produs al muncii omeneti. Metodologia evalurii terenurilor agricole este considerat ca o chestiune de politic agrar, nc nerezolvat, deoarece: - n teorie, sunt o mulime de abordri i interpretri, care, n cele mai multe cazuri, se exclud reciproc, nu se susin; - n practic nu este un punct de vedere oficializat, ceea ce face ca patrimoniul exploataiilor agricole s nu includ i valoarea economic a terenurilor agricole.

n cadrul teoriei economice, direct sau indirect, explicit sau implicit, evaluarea economic a terenurilor este confundat sau substituit preului pmntului i invers. Or, ntre aceste dou categorii economice au fost identificate urmtoarele relaii, care le individualizeaz n mod clar: - evaluarea se fundamenteaz pe o metodologie tiinific, predeterminat, pe cnd preul este rezultatul aciunilor de negociere, dintre vnztor i cumprtor; - evaluarea se manifest pe tot cmpul tranzaciilor comerciale (economie i extraeconomie), iar preul numai n cadrul pieei funciare, cu referire la vnzare-cumprare; - evaluarea poate reprezenta un reper i/sau o orientare n cadrul aciunilor de negociere, din care cauz preul poate oscila n sus sau n jos pe intervale nelimitate fa de evaluare. Ca atare, ecuaiile de determinare a evalurii pot fi atribuite preului, numai n msura n care aceasta se identific cu rezultatul evalurii economice. n acest sens se poate vorbi de o ecuaie cadru, bazat pe raportul dintre rent i coeficientul de capitalizare a dobnzii: n care: V/ha - Valoarea economic a unui hectar de teren; R - Renta funciar anual pe hectar; Cc - Coeficientul de capitalizare a dobnzii (aproximativ egal cu rata dobnzii) n dou situaii aceast formul trebuie amendat pentru a proteja piaa funciar i, implicit, pe agricultori: - Cnd economia traverseaz o perioad de criz, att valoarea, ct i preul pmntului ating niveluri foarte sczute, de regul apropiate de renta anual, ntruct rata dobnzii este mult mai mare fa de pragul normal, apreciat a fi de V/ha = (R/Cc ) x 100 4-5%. Pentru a prentmpina specula sau alte fenomene negative ce pot distorsiona funcionarea normal a pieei funciare, se recomand multiplicarea rentei cu 20-25 de ani, perioada de suprapunere a trei generaii de agricultori. - Cnd terenurile agricole sunt scoase definitiv din circuitul productiv, valoarea atribuit suprafeelor respective trebuie s fie mult mai mare dect atunci cnd ar fi fost destinate activitilor agricole propriu-zise. O formul posibil care s rspund acestei cerine este urmtoarea16:n care: R - renta funciar; Cc - coeficientul de capitalizare; Vcf - valoarea neamortizat a capitalului fix integrat pmntului; Chv - cheltuielile necesare pentru recuperarea unei suprafee de teren neproductiv egal cu suprafaa scoas din circuitul agricol; Ip - indicele de cretere a preurilor. 2.5.3. Opinii cu privire la criteriile i metodele de evaluare a terenurilor agricole Pentru a crea o imagine ct mai cuprinztoare asupra evalurii economice, consemnm n cele ce urmeaz, n sintez, principalele opinii, n ordinea apariiei lor, pe scena istoriei17: Prima abordare tiinific a fost ntreprins, n 1664 n Anglia, de W. Petty, care considera c valoarea pmntului nu este altceva dect renta cumprat cu anticipaie pentru o perioad de 21de ani18, perioad rezultat din suprapunere a trei generaii de agricultori: bunic, tat i fiu.Vp = R/Cc + Vcf + (Vcf/Nc x 100) + Chv x Ip n ara noastr prima cercetare n aceast direcie i aparine lui Mihai erban (n 1914) care considera c valoarea pmntului este diferit n funcie de: regiune, calitate, situaia economic i dimensiunea proprietii (mare sau mic). El a folosit dou criterii: - arenda de la nivel de jude, pentru exploataiile mai mari de 20ha, pe care a multiplicat-o cu 20 ani (perioada de suprapunere a trei generaii de agricultori romni). - preul perceput de Casa Rural, pentru terenurile din proprietatea statului vndute ranilor (n cazul exploataiilor mai mici de 20 de ha). n aceeai perioad, respectiv 1915, I.N. Angelescu, calculeaz i el valoarea terenurilor, pornind de la venitul net sau plusprodusul pe hectar, pe care l-a capitalizat cu o rat de 5%. Ultimele dou abordri au fost motivate de iminenta aplicare a unei noi reforme agrare n Romnia, determinat de micrile rneti

din primul deceniu al secolului al XX-lea, aciune care s-a materializat, ceva mai trziu, n 1921, dup ncetarea primei conflagraii mondiale. Calculele de evaluare au fost utilizate la determinarea despgubirilor acordate marilor proprietari pentru terenurile cedate, dar i la stabilirea preurilor percepute de la beneficiarii reformei (ranii) pentru terenurile primite. n perioada interbelic au fost mai multe realizri n domeniuefectuate de N. Xenopol, D.G. Creang, N. Corneanu, V. Madgearu, L. Ptrcanu i alii dar cea mai remarcabil a fost cea ntreprins de N. Georgescu-Roegen. Acesta a avut n vedere dou variante: - Prima se baza pe venitul mediu impozabil i, n final, pe impozitul funciar, care reprezenta 5% din valoarea medie a unui hectar de teren, difereniat pe categorii de folosin; - A doua pornea de la preurile diferitelor categorii de terenuri stabilite de Nicolae Corneanu, n 1935. Evident, rezultatele obinute au fost diferite, fapt pentru care Roegen d publicitii dou valori: maxim i minim, corespunztore acestor metode. Dup instalarea comunitilor la guvernare i trecerea terenurilor n proprietatea socialist (de stat i cooperatist), piaa funciar a fost ca i inexistent. Prin urmare, categoriile economice care nsoeau circulaia liber a terenurilor, n practic, au fost abandonate, iar n teorie, tratate nu n suficient msur. Reluarea cercetrilor, dup 1965, a presupus identificarea unor criterii de evaluare ct mai veridice, aciune extrem de dificil, ntruct nu existau termenii de comparaie oferii de pia. S-a recunoscut posibilitatea utilizrii a treicriterii de evaluare: - cheltuieli de valorificare; - venitul net; - renta funciar. Dar, abordabile erau numai primele dou, deoarece renta absolut nu era acceptat n rndul categoriilor economice. n toat perioada din 1991 pn n prezent, piaa funciar a funcionat n afara cadrului metodologic obinuit de evaluare a terenurilor agricole. Evident, att cercetarea tiinific, dar i experiena n domeniu (naional, ct i internaional) ofer modele viabile, adaptabile condiiilor prezente din agricultura Romniei. CAPITOLUL 3ARGUMENTE PENTRU CRETEREA ACIUNILOR DE VNZARE-CUMPRARE A TERENURILOR AGRICOLE Vnzarea terenurilor agricole este opusul reformelor agrare de mproprietrire sau de reconstituire i constituire a dreptului de proprietate funciar. Toate reformele agrare din Romnia, nfptuite n anii 1864, 1921, 1945, 1991 i 2000, au avut ca efecte, n mod constant, micorarea pn la eliminare a marilor exploataii agricole n favoarea\ gospodriilor rneti, apreciate tiinific ca fiind exploataii familiale de dimensiuni mici. Vnzarea-cumprarea are rolul de a facilita, n principal, concentrarea suprafeelor n exploataii de dimensiuni mai mari, ceea ce creeaz anse reale de performare i eficientizare a activitii agricole. 3.1. Consideraii istorice Asupra disputei dintre reformele agrare i vnzarea terenurilor agricole, ca domenii majore de aciune a politicii agrare, ideile nu sunt noi, ele au aprut imediat dup prima reform din 1864 i, n mod cert, vor continua pn la o nou reconfigurare a structurilor agrare din Romnia, rezultat al circulaiei libere a terenurilor. La nceputul secolului al XX-lea, A.D. Xenopol, creatorul curentului de opinie, privitor la necesitatea nfptuirii unor noi reforme agrare, propunea s nu se mai mpart ranilor pmnt, ei s fie pui n putin de a-i nmuli averea i s fie ajutai de stat pentru a-i cumpra pmnt19. Tot n anul 1907 i n acelai spirit, C. Garoflid consemna n Enciclopedia Romn c: Legile agrare nu au creat rani liberi. mpiedicri pe care legea le-a impus circulaiei pmntului rnesc au1 oprit diferenierea rnimii. Aceasta este pricina pentru care nu se gsesc la ar proprietari mijlocii, rani nstrii 20. Mult mai convingtor asupra necesitii susinerii vnzrii de terenuri ctre rani, n defavoarea mproprietririi acestora, Kogniceanu M.V. avertiza, n expunerea de motive la legea reformei agrare din 1921, c:Transformarea proprietii latifundiare n proprietate unic nu produce ipso-facto agricultur intensiv. Felul cum s-a fcut mproprietrirea, mai mult dup criterii morale dect economice, a avut ca efect c pmntul a intrat n multe pri n mini slabe. Ceea ce nu a putut face legiuitorul trebuie ca seleciunea natural s o ndeplineasc. Pentru aceasta libera circulaie a terenului este

necesar21. Mai aproape de prezent, respectiv n anul 2002, Otiman P.I. comenta un fapt unanim recunoscut de specialiti: ntrzierea legislaiei de reglementare a pieei pmntului a mpiedicat mult circulaia terenurilor agricole i a blocat procesul de formare i cretere a exploataiilor agricole privat-familiale cu caracter comercial22. Blocarea circulaiei libere a terenurilor timp de apte ani, de la apariia Legii 18/199123, care anuna necesitatea vnzriicumprrii terenurilor i pn n 1998, cnd Legea 5424 legifera acest fapt, nu reprezint un element singular n domeniu. De pild, n legile de mproprietrire din 1864, 1921 i chiar 1945, erau prevederi clare, care interziceau ranilor beneficiari ai reformei s nstrineze pmntul dobndit, mai devreme de 15 ani. Evident, legiuitorul a luat n considerare perioada minim de maturizare a noilor raporturi de proprietate funciar i de consolidare a capacitii de exploatare a terenurilor, precum i evitarea speculei pe piaa funciar. Dar aceste motivaii plesc n faa neajunsurilor pe care beneficiarii Legii 18/1991 leauntmpinat, din cauza constrngerilor la care acetia au fost supui: precaritatea factorilor de producie, vrsta naintat, mediul economic ostil, piaa agroalimentar rudimentar. Iat de ce, intervalul de timp dintre Legea 18/1991 i Legea 54/1998, poate fi considerat ca factor restrictiv n direcia formrii exploataiei agricole performante n agricultur. 3.2. Suportul legislativ Circuitul civil presupune nstrinarea proprietii private cu toate atributele pe care aceasta le are n sens juridic, respectiv posesia, dispoziia, fructul i uzufructul, prin: vnzare, donaie, motenire, uzucapiune. Categoriile de terenuri supuse circuitului civil i asupra crora cadrul legal existent face referire distinct sunt: - terenuri din extravilanul localitilor, cu utilitate agricol i silvic; - terenurile din intravilan, ocupate de construcii sau destinate unor utiliti gospodreti specifice. Pentru politicile agrare, segmentul de pia funciar reprezentativ si n acelai timp, important n scopul creterii dimensiunii exploataiilor agricole este ocupat de terenurile agricole din extravilan, supuse nstrinrii prin vnzare25. Condiiile i obligaiile pe care trebuie s le ndeplineasc vnztorul i cumprtorul n cadrul aciunilor de vnzarecumprare, dup cum sunt ele stabilite prin Legea nr.54/1998, sunt urmtoarele: a) Vnzarea - se infptuiete n baza unor acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic (art.2), n continuare, toate referirile la aciunile de nstrinare de pe piaa funciara, au n vedere vnzarea-cumprarea terenurilor agricole din extravilan, conform Legii nr. 54/1998 Legea privind circulaia juridic a terenurilor, M.Of. nr.102/4.03.1998 - vnzarea terenurilor agricole din extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor, al arendailor(art.5), - sunt interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti(art.15). b) Vnztorul c) Cumprtorul - va nregistra oferta de vnzare a terenurilor agricole situate n exploatare la consiliul local n raza cruia este situat terenul (art.6 alin.1) - va respecta dreptul de preemiune, n condiiile stabilite de lege - are dreptul de a alege pe unul dintre ofertani, titulari ai dreptului de preemiune, iar n situaia cnd preul oferit de acetia nu este convenabil poate s vnd terenul oricrei alte persoane(art. 8 i 9) - proprietatea funciar dobndit nu poate dep__________i 200ha teren agricol n echivalent arabil de familie26 (art.2, alin.2) - persoanele fizice sau juridice strine precum i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art.3, alin.1 i 3) - persoanele fizice care au cetenie romn i domiciliul n strintate pot dobndii n Romnia, prin acte juridice ntre vii terenuri de orice fel (art.3, alin. 2) - titularii dreptului de preemiune vor nregistra la consiliul local, oferta de cumprare, n termen de 45 zile de la data afirii ofertei de vnzare (art.7) Comparativ cu aceste aprecieri cadru din legislaia actual privind vnzarea-cumprarea de terenuri agricole, redm, n continuare, reglementrile din perioada interbelic, referitor la acest segment de pia funciar: Proprietatea agricol rural (....) va putea fi vndut sau donat numai cu respectarea urmtoarelor dispoziiuni. 1) vnzarea sau donaia s fie autorizat n prealabil de Ministerul Agriculturii i Domeniului; 2) cumprtorul sau dobnditorul s fie cetean romn, brbat sau femeiesi s ntruneasc una din urmtoarele condiii: a) s fie trecut pe tabelul de mpropietrire ntocmit pe baza legilor de reform i s nu fi pierdut acest drept; b) s fie absolvent al unei coli de agricultur, sivicultur, medicin veterinar de orice grad sau specializare;

c) s fie stean cultivator de pmnt; d) dobnditorul s nu stpneasc la data cumprrii, mpreun cu terenul achiziionat, mai mult de 50 ha de familie27. Din interpretarea i contrapunerea acestor reglementri cu cele din legislaia prezent, rezult, n mod evident, caracterul birocratic, rigid, (cu referire la rolul Ministerului Agriculturii ca organ de control la nregistrarea aciunilor de vnzarecumprare) si totodat restrictiv, (cint numai la agricultorii nregistrai, dispui s achiziioneze terenuri agricole) al acestora i nu la cercul larg al investitorilor. Legea 54/1998 reglementeaz, ntr-o form simplificat, procedurile de vnzare-cumprare a terenurilor agricole i sporete seriozitatea tranzaciilor funciare, prin sistemul de nregistrare a acestora28. Iat de ce, n accepiunea specialitilor, Legea 54/1998 este considerat ca fiind satisfctoare pentru funcionarea pieei funciare29. 3.3. Piaa vnzrii-cumprrii Din analiza evoluiei i dimensiunea pieei de vnzare-cumprare a terenurilor agricole, n intervalul 1998-2005 (tabel 3.1 i figura 3.1) s-au conturat urmtoarele concluzii: - dup un nceput modest, intensitatea actelor de vnzare a nregistrat, ncepnd cu anul 2002, cote relativ nalte dar cu oscilaii foarte mari de la un an la altul. Aceast situaie demonstreaz: sensibilitatea pieei funciare fa de starea economiei n ansamblul ei, care a dat semnale evidente de cretere dup anul 2000; gradul de consolidare relativ sczut al raporturilor de pe piaa funciar, fapt demonstrat de aspectul sinusoidal, aparent dezordonat, al actelor de vnzare-cumprare; - suprafaa agricol total vndut, n primii opt ani, de 513.283 ha (ceea ce reprezenta numai 6,7% din suprafaa agricol din proprietatea exploataiilor agricole individuale) relev potenialul funciar foarte mare imobilizat n exploataiile de subzisten; - cu excepia anului 2005, preul unui hectar de teren a fost aproximativ egal cu valoarea produciei agricole anuale, ceea ce a generat dou fenomene cu implicaii contradictorii, deoarece: s-a accelerat procesul de pauperizare a vnztorilor, ntruct veniturile dobndite din nstrinarea terenurilor au avut un efect minim n starea lor economic; a crescut interesul n achiziionarea de terenuri agricole la preuri foarte sczute, n scopuri speculative. Preul terenului agricol pe teritoriul rii este foarte diferit, variaia acestuia fiind influenat, n msur esenial, de raportul dintre ofert30, gradul de comasare, prezena sistemelor de irigaii31 i ntr-o pondere foarte redus de calitatea (fertilitatea) acestuia32. Astfel, cele mai mari preuri (10-18 mil lei/ha) s-au practicat n judeele Prahova, Braov, Cara Severin, Suceava, Arge, Slaj, iar cele mai mici n judeele cele mai favorabile din punct de vedere agricol, respectiv Giurgiu, Teleorman, Ialomia, Brila, Clarai, Timioara, Arad. Comparnd preul pmntului din Romnia cu cel din ri europene dezvoltate, dar i cu cel din ri din centrul i estul Europei, se observ c diferenele sunt uriae, de 5 pn la 10 ori mai mic, fa de ri ca Olanda, Frana, Belgia, Danemarca. n fapt, n Romnia, s-a nregistrat cel mai mic pre al pmntului, fiind depit i de Bulgaria, unde preul pmntului este de 23 ori mai mare. Dintre rile Central i Est Europene, se remarc Ungaria, unde constatm existena unei piee funciare funcionale iar preul pmntului, dup anul 2000, depete 10000 euro/ha. Dar, n Ungaria. reforma funciar a fost n cea mai mare parte finalizat pn n 1994, dup care, n acelai an a fost adoptat un act normativ ce reglementa att vnzarea-cumprarea de terenuri agricole i arendarea, ct i schimbul voluntar de terenuri n vederea integrrii proprietii funciare (legea LV din 1994 privind terenul arabil) Dezvoltarea pieei de vnzare- cumprare a terenurilor agricole din Romnia este restricionat, n principal, de urmtorii factori: a) n domeniul ofertei - rolul hotrtor al proprietii funciare n asigurarea securitii alimentare a familiei de agricultori, fapt pentru care acetia vnd terenul agricol numai n caz de for major; - numrul mare al gospodriilor agricole pentru care pmntul este principalul mijloc de existen; - costul de oportunitate ridicat, deoarece proprietarii prefer s arendeze pmntul, n loc s l vnd, n condiiile cnd plata

(arenda) anual reprezint 1/4 -1/5 din producia brut; - costurile administrative ridicate impuse pentru oficializareatranzaciilor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole, fapt cu att mai vizibil, cu ct proprietatea prezint un grad mai mare de fragmentare. Cheltuielile aferente vnzrii cumprrii de teren (taxele notariale, de cadastru, intabulare i cele de timbru judiciar) se ridic, estimativ, la 7-10 % din valoarea tranzaciilor33. b) n domeniul cererii - rentabilitatea mai sczut n producia agricol comparativ cu sectoarele nonagricole, ceea ce descurajeaz potenialii investitori n achiziionarea de terenuri agricole; - disponibiliti minime de resurse financiare proprii i lipsa unui tip de credit specializat, cu susinere din partea puterii publice, pentru cumprarea de terenuri; - lipsa unui sistem modern privind evidena i grniuirea terenurilor, precum i relativitatea identificrii n teren a parcelelor nscrise n titlurile de proprietate; - infrastructura de transport (rutier, feroviar, naval i aerian) necorespunztor dezvoltat i de calitate slab; - piaa input-urilor i output-urilor agricole fragmentat, neinformatizat i fapt neproductiv economic pentru agricultori, dominat de grupuri de interese. c) n domeniul preului - lipsa unor informaii cu caracter oficial din care s rezulte valoarea economic a terenurilor agricole, ca suport n negocierea preurilordintre vnztori i cumprtori. Legiferarea evalurii economice a terenurilor agricole ar trebui s reprezinte o prioritate n aciunile de politic agrar pentru normala funcionare a pieei funciara mai ales n condiiile intensificrii cererii, dup integrarea Romniei n U.E. Aplicnd metoda capitalizrii rentei funciare, cercetarea agricol romneasc34 a determinat valoarea terenurilor agricole, pe 5 clase de favorabilitate dup cum urmeaz: Asupra acestor valori, chiar dac au un caracter informal, sunt necesare urmtoarele completri: - valorile rezultate sunt foarte mici, comparativ cu preul terenurilordin rile membre, chiar i la nivelul anului 1999, cnd au fost calculate. Acest fapt se datoreaz eliminrii parametrului timp din formula clasic de evaluare a terenului elaborat de W. Petty n anul 1634. Acest parametru se determin n funcie de perioada de suprapunere a trei generaii de agricultori brbai (bunic, tat i fiu), perioad care poate s oscileze ntre 22 i 25 de ani, corespunztor speranei de via a acestora. Deci, rezultatele din tabelul 3.3, ar trebui multiplicate de 22 pn la 25 de ori, ceea ce ar apropia valorile terenului din Romnia de cele din rile Uniunii Europene; - corectarea periodic a acestor rezultate cu indicele de deprecier a a monedei naionale. n concluzie, integrarea Romniei n U.E, va implusiona, n mod cert creterea cererii de terenuri, n general i a celor agricole n special, fapt care va impune un trend cresctor preurilor de vnzare i prin urmare sporirea interesului celor dispui s-i nstrineze proprietile funciare. Cererea cresctoare va fi susinut de un complex de factori favorizani, precum: stabilitatea i dinamismul economiei naionale, sporurile n planul performanelor i eficienei din producia agricol, dar mai ales al gradului ridicat de fertilitate a terenurilor agricole. De pild, 64,2% din suprafaa arabil se afl n zonele I i II de fertilitate, apreciate a fi cele mai favorabile produciei agricole. n acelai timp, oferta spre vnzare de terenuri agricole, are un potenial foarte ridicat, dac se ia n calcul ponderea mare a suprafeelor deinute de persoanele constrnse de factori obiectivi, conjuncturali, s-i vnd pmntul. Pentru a face posibil manifestarea acestor fenomene, care, pe fond, sunt benefice dezvoltrii aciunilor de pia funciar, n scopul creterii dimensiunii exploataiilor agricole, trebuie promovat o politic agrar activ i, n acelai timp, pozitiv, n sensul formrii i adoptrii unui sistem legislativ i instituional, complet i coerent care, prin prghii specifice s ncurajeze circulaia liber a terenurilor agricole. CAPITOLUL 4 ROLUL I IMPORTANA ARENDRII BUNURILOR AGRICOLE 4.1. Aspecte generale i juridice Arendarea se definete ca fiind contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar sau ali deintori de bunuri agricole, denumit arenda, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri (Legea nr.16/1994, art.2)35Fa de aceast form definit de lege, relaiile agrare consemneaz i alte tipuri de arend care au caracter neoficial, precum luatul n parte sau cu titlu gratuit36. Caracterul neoficial este dat de faptul c arendarea sub aceste forme nu se desfoar n baza cadrului juridic consfinit de contractul

de arendare.Bunurile agricole care fac obiectul arendrii sunt: - terenurile agricole productive (arabile, livezile, pepinierele viticole, pomicole,arbuti fructiferi, plantaiile de hamei i duzi); - punile mpdurite; - terenurile ocupate cu construcii i agrozootehnice; - amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare; - drumurile tehnologice; - platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole; - terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; - animalele; - construciile de orice fel; - maini i utilaje; - alte bunuri destinate exploatrii agricole. (Legea nr.16/1994, art. 1) 35 Toate referirile la Legea 16/1994 privind arendarea au la baz versiunea actualizat la data de 11.06.2006, a acestei legi, versiune care a avut n vedere modificrile din domeniul arendrii bunurilor agricole consemnate n urmtoarele acte legislative: Legea nr.350/2003, Juridic, pentru a fi arendate, bunurile menionate anterior trebui s aparin domeniului privat particular. Prin urmare, bunurile agricole din proprietatea public sau privat a statului nu fac obiectul contractelor de arendare. La o analiz atent se constat c n sfera de cuprindere a bunurilor agricole ce fac obiectul arendrii sunt cuprinse un numr mare i eterogen de bunuri. Aceasta exprim disponibilitatea legiuitorului pentru susinerea relaiilor de arendare din agricultur. Totui, obiectul predilect al arendrii l constituie terenurile agricole. Situaia nu este diferit fa de experiena istoric din ara noastr sau ri europene, precum Belgia, Frana, Germania unde prin arendare se exploateaz mai mult de jumtate din suprafaa agricol. Actorii aciunilor de arendare sunt arendatorii i arendaii, definii astfel: Arendatorii sunt persoane fizice sau juridice, care dein bunuri agricole de natura celor menionate anterior i care, din punct de vedere juridic , se ncadreaz domeniului privat particular. Arendaii pot s fie persoane fizice sau juridice i sunt definii, n spiritul legii, prin condiiile pe care acetia trebuie s le ndeplineasc, astfel: a) arenda persoan fizic: - s fie cetean romn, indiferent dac are domiciliul n ar sau n strintate; - s prezinte garaniile solicitate de arendator; - s aib pregtirea de specialitate agricol, practic agricol sau un atestat de cunotine agricole, acordat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii; (Legea nr. 16/1994, art. 3 ) Interesant i, n acelai timp, actual este gruparea arendailor persoane fizice n capitaliti sau muncitori, menionat n Marea Enciclopedie Agricol37. Cei dinti caut a fructifica la maximum capitalul lor, cu avantajele i neajunsurille inerente capitalismului n general i celui aplicat la exploatarea agricol n special. Arendatorii muncitori sunt de obicei rani cultivatori de pmnt care urmresc n genere scopul de a-i ctiga existena prin aplicarea muncii. Dac pentru remunerarea muncii obin un beneficiu(...) se realizeaz o mai bun repartiie a venitului naional, avantaj cu att mai mare cu ct ranii arendai, prin cultura general i profesional prin cooperaie sporesc producia i valorificarea ei38. b) arenda-persoan juridic: - s fie persoan juridic romn; - s aib sediul n Romnia, inclusiv cele cu capital parial sau integral strin; - s aib ca obiect de activitate exploatare bunurilor agricole; - s prezinte garaniile solicitate de arendator. (Legea 16/1994, art. 3 ) Agenii economici cu capital majoritar de stat prestatori de servicii, rezultai din transformarea fostelor staiuni de mecanizare a agriculturii (AGROMEC) nu pot lua n arend terenurile agricole (Legea nr.16/1994, art.4, alin.2). Legea vizeaz numai terenurile agricole, nu i alte categorii de terenuri care pot fi arendate de aceste uniti. Prevederile legal existente stabilesc n cadrul relaiilor contractuale drepturi i obligaii clare, att pentru arendatori ct i pentru arendai, dup cum urmeaz:

Drepturi Arendator Arenda - s controleze oricnd modul n care arendaul administreaz bunurile arendate; - dreptul de preemiune opereaz n favoarea arendaului pentru terenurile arendate atunci cnd acestea sunt nstrinate prin vnzare; - faciliti privind creditarea,impozitarea i subvenionarea pentru calitatea de productor agricol acordat arendaului; - dreptul de retenie, pe baz de hotrre judectoreasc, la ncetarea contractului, pentru contrapreteniile arendaului fa de bunurile arendate Obligaii Arendator Arenda - s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite prin contractul de arendare; - s garanteze pe arenda de eviciune total sau parial; - s execute toate obligaiile asumate prin contract; - s plteasc impozitele i taxele aferente bunurilor agricole arendate; - s foloseasc bunurile arendate, ca un bun proprietar; - s menin potenialul productiv al bunurilor arendate; - s execute toate obligaiile contractuale; - s restituie bunurile arendate la ncetarea contractului; - s solicite acordul prealabil al arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiii pe teren; - s plteasc arenda la termenele i n modalitile stabilite (L 16/1994, art.8) - s nu subarendeze i s nu nstrineze sub nici o form bunurile arendate; Contractul de arendare reglementeaz raporturile juridice dintre arendator i arenda, iar coninutul lui este urmtorul: - obiectul contractului (complet i precis determinat) care trebuie s cuprind descrierea amnunit a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora i planul de situaie al terenurilor; - obligaiile fiecreia dintre pri, expres i complet menionate; - durata arendrii; - arenda, modalitile i termenele de plat a acesteia; - rspunderea fiecrei pri; - alte clauze convenite de ctre pri i permise de lege. (Legea nr.16/1994, art.5) Contractul de arendare se nregistreaz, ntr-un registru special, la consiliul local n a crui raz teritorial se afl terenurile arendate. Durata arendrii este stabilit la minim 5 ani calendaristici. Excepiile prevzute de lege au n vedere reducerea acestui termen i opereaz atunci cnd:- expir durata normat de exploatare sau cnd potenialul productiv este n declin pentru plantaiile de vi de vie, pomi i arbuti fructiferi, hamei i duzi; - suprafaa arendat este mai mic de 1 ha, iar proprietarul nu dispune temporar de mijloace de producie materiale i financiare sau lipsete din localitate din motive de sntate. Stabilirea duratei de minim 5 ani pentru contractul de arendare are la baz motivaii tehnice i tehnologice, i mai puin pe cele de ordin economic: - tehnice i tehnologice, deoarece d posibilitatea arendaului, n calitate sa de bun proprietar, s aplice o rotaie corespunztoare a culturilor; - psihologice, ntruct arendatorul are contiina recuperrii bunului ncredinat spre arendare, ntr-un timp relativ scurt i determinat; - economice, deoarece exclude posibilitatea efecturii unorinvestiii de amploare, de regul a celor din domeniul mbuntirilor funciare. n rndul specialitilor, prerile sunt mprite cu privire la caracterul benefic al duratei contractului de arendare. Cei mai muli opineaz pentru eliminarea acestei prevederi din lege. Anumii autori consider c, dat fiind constrngerile deja existente cu privire la funcionarea pieei funciare, era inutil introducerea unei condiii cu privire la durata contractului de arendare. De altfel, art. 12 din Legea 16/1994 prevede c prin acordul prilor, contractul de arendare poate s nceteze i nainte de a ajunge la termen ceea ce sub semnul ntrebrii sensul limitrii menionate anterior39.n sens economic, arenda este preul pe care arendaul l pltetearendatorului pentru bunul agricol folosit, n cadrul relaiilor contractual de arendare. Arenda se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse agricole, cuprins ntre un minim i un maxim din producie. Arenda astfel stabilit urmeaz s fie pltit ori n produsele agricole prevzute n contract, n funcie de activitile agricole i de

zona respectiv (arend pltit n natur), ori echivalentul n lei al produselor respective (arenda n bani), calculat la preurile practicate pe piaa local la data plii, ori parte n natur i parte n bani (arenda mixt), potrivit nelegerii dintre pri. Deoarece arenda este rezultatul exclusiv al negocierilor dintre pri, legiuitorul a considerat necesar elaborarea unor Norme metodologice orientative de calcul al arendei40, care s conduc la o ct mai corect determinare a acesteia. Elementele de stabilire a arendei sunt: suprafaa, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul de accesibilitate a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializarea sau comercializarea, amenajrile i mbuntirile funciare sau alte dotri. Potenialul productiv al terenurilor a fost ncadrat pe 5 clase de calitate n funcie de patru factori: sol, relief, clim i hidrologie, dup cum urmeaz. al arendei, elaborate n baza Legii nr.16/1994 Clasele de calitate ale solului Clasa PondereaClasa I (81-100 puncte) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textur mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare (srturare, eroziune, alunecri, exces de miditate), situate pe suprafee plane sau foarte slab nclinate, n condiii climaterice de temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa II (61-81 puncte) - terenuri cu soluri fertile, profunde cu textur mijlocie, sau mijlociu - fin, cu permeabilitate bun sau mijlocie-mic, slab afectate de fenomene de degradare (srturare, eroziune, alunecri, exces de umiditate), situate pe suprafee plane sau slab nclinate, n condiii climaterice de temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa III (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat-profunde, cu textur mijlocie, mijlociu - grosier sau fin, moderat afectate de fenomene de degradare (srturare, acidifiere eroziune, alunecri, exces de umiditate), situate pe suprafee plane sau mijlociu-nclinate, n condiii climaterice de temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa IV (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile,frecvent scheletice sau cu roc dur, la adncime mic, cu textur variat (grosier pn la fin), puternic afectate de fenomene de degradare (srturare, acidifiere, eroziune, alunecri active, exces de umiditate), n condiii climaterice de temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa V (1-20 puncte)- terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosin arabil, foarte puternic afectate de fenomene de degradare (srturare, acidifiere eroziune, alunecri active, exces de umiditate). 3,8 % 35,4% 25,8% 18,4 % 16,6% nseamn c din totalul suprafeei agricole a rii, de peste 14,4 milioane hectare, doar 4,1 milioane hectare sunt terenuri cu fertilitate natural ridicat (clasa I+ II), 2,5 milioane hectare au o fertilitate natural mijlocie (clasa III), iar 3,5 milioane hectare sunt terenuri cu fertilitate marginal (clasa IV +V) care necesit investiii suplimentare(amendamente, irigaii, ngrminte) pentru a obine recolte satisfctoare sau bune41.Fiecare clas de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, nf uncie de gruparea parcelelor, form i obstacole, distana fa de centrul de depozitare i valorificare a produselor, de calitatea drumurilor etc., dup cum urmeaz: Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme de dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, cu drumuri foarte bune, cu accesuor i distana mic de centrul localitii, de centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Categoria B - terenuri cu sol moderat uniform, cu forme idimensiuni ce asigur condiii medii de mecanizare, moderat grupate, cu acces mediu cu drumuri ntreinute i cu distan medie fa de centrul localitii, de centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme i dimensiuni ce au condiii diferite de mecanizare, dispersate, cu drumuri

necorespunztoare (uneori fr drum) i la distane mari fa de central localitii, de centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Clasele de calitate se determin dup o metodologie unic n cadrul lucrrilor de bonitate, ntocmite de Institutul de Cercetri pentru Pedologie i Agrochimie i oficiile judeene pentru studii pedologice i agrochimice. Aceste instituii vor pune la dispoziia prilor contractante, contra cost, notele de bonitare, studii, analize i asisten tehnic, privind ncadrarea terenurilor n clase de calitate (Norme, art.7). n continuare vom reda, n sintez, aspectele metodologice referitoare la determinarea arendei pentru terenurile arabile, n viticultur, pomicultur i zootehnie. a) Arendarea terenurilor arabile Prile contractante stabilesc producia potenial minim i maxim n funcie de urmtoarele elemente: suprafaa, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul de accesibilitate a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, amenajrile i mbuntirile funciare sau alte dotri. Producia minim i maxim se exprim convecional n gru, considerat produs de referin. Valoarea unui punct de bonitare poate fi de 40 kg gru.n cazul n care arenda se stabilete i la alte produse dect gru, prile contractante pot folosi urmtorii coeficieni de convertibilitate ntre gru i alte produse pentru determinarea cantitilor la produselerespective. Preul arendei se stabilete prin nelegerea ntre pri, n funcie de limitele n producie, maxime i minime orientative ce se poate achita n produse agricole, echivalent gru sau n lei, la preul grului sau n lei, la preul grului de pe piaa liber, din momentul recoltrii acestui produs. b) Arendarea n viticultur Negocierea arendei are ca baz de pornire potenialul productive al plantaiilor viticole, potenial care se determin n funcie de urmtoarele criterii: zona de producie, amplasamentul plantaiilor n funcie de orografia terenului i fertilitatea solului, orografia terenului i fertilitatea solului, condiiile de exploatare i dotare, sortimentul de soiuri, vrsta plantaiilor, procentul de goluri i plantaii i tehnologiile de exploatare. c) Arendarea n pomicultur Arendatorul i arendaul stabilesc potenialul productiv al plantaiilor pomicole i arbuti fructiferi, care reprezint obiectul contractului de arendare. Potenialul productiv este determinat de tehnologia convenit de comun acord de arenda i arendator, tehnologie care se stabilete n funcie de orografia terenului, clasa de calitate a solului, existena lucrrilor de amenajare i echipare tehnic, starea de ntreinere a acestora. d) Arendarea n zootehnie Principalel elemente care pot fi luate n considerare la stabilirea arendei se refer la specie, ras, categorie de vrst, tipuri de producie, starea fiziologic i potenialul de producie. 4.2. Piaa arendrii Arendarea este un fenomen economic normal42 cu rdcini adnci n interiorul relaiilor agrare romneti. Arendarea clasic, aa cum s-a manifestat ea n perioada ante i interbelic, cnd a nregistrat maxim de intensitate, se desfura schematic, pe formula unei piramide cu vrful n sus. Arendatorul, care ocup poziia de vrf, se identific cu marii proprietari de moie. Acesta ncredina terenul agricol spre exploatare unuia sau mai multor arendatori, fiind constrni de absena capitalului i a activului de exploatare43. Arendaul, poziionat pe linia de mijloc, era o persoan dinamic, cu pregtire profesional corespunztoare n domeniul agricol i bun manager. n plus, muli arendai erau proprietarii unor mijloace tehnice, de regul moderne, de exploatare a pmntului. Subarendatorii, situai la baza piramidei, erau ranii fr pmnt sau cu pmnt puin, dar care dispuneau de for de munc, animale de munc i inventar agricol simplu, fapt care crea garania arendaului de a subarenda una sau mai multe parcele de teren de dimensiuni diferite. Relaiile de subarendare, erau funcionale numai din raiuni sociale i mai puin economice, fapt demonstrat de monopolul marilor proprieti funciare asupra terenurilor agricole i criza de terenuri din partea gospodriilor rneti, criz manifestat print-un nivel ridicat al cererii de subarendare.

Evident, arendaul, ca verig intermediar ntre proprietar i subarendai, stabilea, n bun parte, regulile de pe piaa de arendare. Comportamentul arendaului determinat de motivaii economice i sustinut de poziia de lider pe piaa de arendare, a dobndit conotaii negative44. n plus, arenda avea un caracter mpovrtor asupra ranilor, greu de suportat, deoarece ea trebuia s sadisfac cerinele, constant cresctoare, ale arendaului ct i ale proprietarului de moie. Prin urmare, arendarea a fost aspru criticat in literatura de specialitate, cu deosebire de autori cu orientare de stnga45. n prezent arendarea se desfoar tot dup schema piramidei, dar cu vrful n jos, (figura 4.2) ceea ce presupune c : - Gospodriile rneti, din subarendatori, constrni de lipsa factorilor de producie au devenit arendatori, chiar dac terenurile ncredinate spre exploatare sunt de dimensiuni micii foarte mici; - Arendaii, persoane fizice sau juridice, preiau spre exploatare nu o moie in trup compact, ci o puzderie de parcele, de foarte puine ori grupate n trupuri compacte, dispun de capital de exploatare, precum i de cunotine profesionale i aptitudini manageriale; - Proprietarii de moii au disprut, ca efect al reformelor agrare nfptuite n agricultura romneasc pn la pragul anului 1948. Comparnd cele dou scheme rezult att asemnri ct ideosebiri. Principalele asemnri constau n faptul c arendaul i meninepoziia de lider pe piaa de arendare n ambele situaii. Pe fond ns, exist diferene nesemnificative ntre piaa de arendare ante i interbelic i cea din prezent, diferene determinate, n primul rand, de schimburile de poziie ale gospodriilor rneti i, n al doilea rand, rolul pe care arendaul l are n domeniul concentrrii suprafeelor agricole, n cadrul noilor relaii agrare. Iat de ce aprecierile comparative dintre cele dou forme de manifestare a relaiilor de arendare trebuiesc abordate cu discernmnt i sub beneficiul de inventar mai ales atunci cnd se acrediteaz ideia c arenda a perpetuat anumite stri negative, cu deosebire a celor de exploatare a ranilor, ca exponeni ai pturilor srace din rural. Promovarea arendrii terenurilor agricole, dup apariia Legii 16/1994, a nsemnat un pas nainte n direcia flexibilizrii aciunilor de pia funciar46, ocupnd pentru mult vreme segementul principal al acestei piee n Romnia. Privitor la dimensiunea pieei de arendare, datele oferite de R.G.A, relev faptul c n anul 2002, din suprafaa agricol total exploatat, terenurile arendate n regim oficial de contractare, reprezentnd 11%, din care aproape 5% (760.185 ha) erau terenuri lucrate n arend iar peste 6% (999.322 ha) reprezentnd suprafee lucrate n regim mixt: n arend i n regie proprie. Aceeai surs de date menioneaz i formele neoficiale de arendare care reprezint, din totalul suprafeelor exploatate, tot n 2002, aproximativ 5% pentru luatul n parte i 2% pentru terenurile exploatate cu titlu gratuit 47. Sursele de date din sistemul oficial sau semioficial nu ofer ns informaii complete, fapt pentru care este dificil s se aprecieze dimensiunea real a pieei arendrii. Comparativ cu unele ri europene, precum Belgia i Frana unde ponderea terenurilor exploatate prin arendare depete 50%48, arendarea n ara noastr este mai mic de aproape 5 ori, ca proporie n total suprafa exploatat. Arenda, ca pre al bunului arendat, ar trebui s satisfac, n egal msur, interesele celor doi parteneri de pia: arendator i arenda. n acest spirit, legiuitorul a considerat necesar s vin n ntmpinarea negocierilor cu un set de norme metodologice tiinific fundamentate, dar fr caracter obligatoriu, de determinare a arendei. Interesul i importana, pe piaa arendrii a acestor norme au fost minime. Cauzele constau n oferta nc mare de teren de exploatare. Superioritatea ofertei rezult din constrngerile la care sunt supui proprietarii de terenuri (rezideni n alte localiti, vrsta naintat, precaritatea factorilor de producie). Sondajele statistice relev c arenda, n medie, este de 600 kg/gru/ha (sau n produse echivalent gru), ceea ce reprezint cca 1/5 din producia medie pe hectar, iar valoric 1,8-2,4 mil lei/ha (n condiiile cnd preul de pia al grului a fost de 3-4 lei/kg). Dac presupunem c ntreaga proprietate funciar a unei gospodrii trneti este arendat (media acesteia pe ar fiind de 2,4 ha) i o multiplicm cu echivalentul valoric al arendei la hectar (1,8-2,4 mil lei), rezult c veniturile totale rezultate din arendarea terenului sunt de cca 4,3-5,8 mil lei/anual pe o familie de proprietari funciari, care sunt nesemnificative comparativ cu cheltuielile necesare susinerii unui trai decent.

Din aceste calcule simple, evident demonstrate de relaiile economico sociale din rural, rezult caracterul nestimulativ al arendei pentru proprietar, nu prin cuantumul su pe hectar ci prin mrimea veniturilor totale obinute, dat fiind dimensiunea redus, fie a exploataiei, fie a parcelelor arendate. n ceea ce privete plata arendei n Romnia, aceasta este comparabil cu cea practicat n Ungaria, mult sub cuantumul nregistrat n ri ca Olanda (peste 400 euro/ha), Grecia (500 euro/ha), Danemarca (peste 350 euro/ha) sau Germania (250 euro/ha), dar superioar fa de ri noi membre ale U.E. ca Letonia (13 euro/ha) i Slovacia (14 euro/ha (1)Transformat la rata curent de schimb De asemenea, pentru ncurajarea desfurrii tranzaciilor funciare, dar i pentru asigurarea unei surse suplimentare de venit agricultorilor n vrst, n anul 2005, a fost adoptat cadrul legislativ privind renta viager agricol, prin care se acord o sum de bani persoanelor fizice n vrst de 62 ani care dein n proprietate pn la 10 hectare teren agricol i care vnd sau arendeaz terenurile agricole. Cuantumul rentei viagere este de 100 euro/an echivalent n lei pentru un hectar de teren agricol nstrinat (aproximativ 350 lei) i 50 euro/an echivalent lei pentru teren agricol arendat (aproximativ 1750 lei). Dezvoltarea arendrii terenurilor agricole n ara noastr n ultima perioad a fost posibil datorit, n principal, urmtoarelor avantaje: - faciliteaz formarea de exploataii agricole de dimensiuni mari, cu costuri investiionale minime n aciunile de tranzacionare a terenurilor agricole; - reprezint o alternativ pentru exploatarea terenurilor de ctre acei proprietari care, din motive obiective (vrsta naintat, rezidena urban, precaritatea factorilor de producie, etc), nu pot lucra terenurile de care dispun; - nu afecteaz regimul proprietii funciare, nici n timpul derulrii contractului i nici dup ncetarea acestuia. n acelai timp dezvoltarea arendrii a fost restricionat de: - puterea economic sczut a persoanelor tinere din mediul rural dispuse s arendeze terenuri agricole, dublat de lipsa comportamentului competitiv de pia a acestora; - gradul ridicat de fragmentare, parcelare a proprietii funciare rneti i dificultile de comasare a parcelelor; - numrul mare al populaiei rurale ocupate n agricultur i dependena alimentar de proprietatea funciar; - promovarea interesului pe termen scurt, dat fiind durata minim i relativ mic , de numai 5 ani, a contractului de arendare; - caracterul instabil marcat de nenumrate completri, ntrzieri sau reveniri n cadrul juridic ce normeaz aceast activitate. n concluzie, arenda ca aciune de pia funciar i-a demonstrate rolul n creterea dimeniunii exploataiei agricole, numai prin caracterul restrictiv al factorilor de producie la nivelul arendatorilor, care s-au substituit gospodriilor rneti. Dup anul 2007, arendarea i poate dovedi eficacitatea n acest domeniu, numai dac politica agrar va susine, ntr-o manier european, veniturile agricultorilor. CAPITOLUL 5CONDISERAII CU PRIVIRE LA MSURILE EXTRAECONOMICE DE TRANSLARE A PROPRIETII FUNCIARE N AGRICULTUR Principalele msuri extraeconomice, cu efecte directe n micarea proprietii funciare din agricultur, sunt reformele agrare i comas area parcelelor. Sunt definite ca msuri extraeconomice deoarece se desfoar n afara pieei funciare i, ceea ce este foarte important, nu se fundamenteaz pe categorii economice distincte, specifice. n fapt, translarea proprietii prin aceste aciuni se nfptuiete ca urmare a deciziei publice. Scopul lor este, ns, diferit; prin reformele agrare se urmrete, n principal, armonizarea raporturilor sociale din rural, ca urmare a disputei dintre mica i marea exploataie agricol, iar prin comasare se vizeaz consolidarea proprietii gospodriilor rneti prin unificarea parcelelor ntr-un singur trup de teren. Din acest suport motivaional rezult efectele acestor msuri, efecte contrarii asupra dimensiunii exploataiilor agricole: - reformele agrare conduc, n primul rnd, la frmiarea i chiar dispariia micilor exploataii, indiferent de regimul juridic ce le caracterizeaz, iar n al doilea rnd, la creterea gradului de parcelare n cadrul gospodriilor familiale; - comasarea are ca efect direct creterea gradului de consolidare a gospodriilor tradiionale, prin reducerea numrului de parcele. 5.1. Principalele efecte ale reformelor agrare post-comuniste n Romnia, dup 1989, s-au nfptuit numeroase i importante

schimbri, n ceea ce privete regimul funciar i cel al structurilor agricole, dar sarcina de a organiza un sistem agricol competitiv este departe de a se fi realizat.Obiectivele schimbrilor din agricultur n toat perioada de tranziie, cu referire la regimul funciar, au vizat aezarea agriculturii romneti, pe baza structurilor de proprietate private, constituirea unui eafodaj structural corespunztor exploatrii eficiente a pmntului i competitiv n raporturile de pia liber, creterea productivitii muncii i garantarea siguranei alimentare. Pentru nfptuirea schimbrilor din regimul proprietii funciare, politica agrar a acionat pe dou direcii principale: reformele agrare i piaa funciar. n studiul prezent, vom analiza, ntr-o manier sintetic, dar critic, procesele reformatoare din perioada de tranziie, care au vizat regimul proprietii funciare din agricultur. Aceast analiz este suportul motivaional n definirea scopului acestui demers tiinific, care const n identificarea i transformarea acestor aciuni n msuri de politic agrar care s conduc, ntr-o manier eficient, la relansarea i funcionarea pieei funciare din Romnia, n convergen cu filosofia de funcionare a Politicii Agricole Comune i apropiat de parametrii pieelor funciare din statele membre ale Uniunii Europene. Experiena istoric, dar i ordinea logic a faptelor impugn producerea, n primul rnd, a reformelor agrare i, n al doilea rnd, consolidarea i dezvoltarea aciunilor de pia funciar. Din aceast cauz, cele dou aciuni nu trebuie s se suprapun. Mai mult, reforma agrar reprezint imboldul, sursa energetic pentru intensificarea aciunilor de pia funciar. Pornind de la aceaste aprecieri, au fost identificate, pentru perioada de tranziie, dou momente reformatoare, care pot fi tratate ca reforme agrare n adevratul sens al cuvntului, respectiv 1991 i 2000, i o continuare a acestora la nivelul anului 2005 - prin modificrile aduse legilor de aplicare a primelor dou, asupra crora se pot facecomentarii de esen dar i de nuan. Succesul reformelor agrare din Romnia n perioada postcomunist a fost legat, n mod direct, de transformarea structural a agriculturii. Privatizarea, prin decolectivizare i dezetatizare, a fost considerat instrumentul cel mai adecvat pentru realizarea acestui obiectiv. Ea nu este, n mod direct, o prghie economic, ns produce consecine conomice dintre cele mai importante. Privatizarea nu nseamn un simplu transfer de proprietate, ci crearea de noi tipuri de ntreprinderi, a unor noi entiti economice. Din punct de vedere economic privatizarea nu a condus n majoritatea cazurilor la eficien economic,ci a creat, cel mult, condiiile unei noi structuri economice.Caracteristicile acestor reforme, ntr-o abordare sintetic, sunt \Procesul de de colectivizare concretizat n Romnia prin lichidarea cooperativelor agricole de producie, reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenului agricol, a reprezentat una din primele aciuni ale reformei sectorului agricol, fiind demarat nc de la nceputul anilor 90. Datorit cadrului legislativ incomplet i confuz, adoptat iniial prin Legea nr.18/1991, ct i a numeroaselor amendamente aduse acesteia, reforma funciar s-a dovedit a fi un proces de lung durat (desfurndu-se pe parcursul a 14 ani), fapt ce a avut numeroase influene negative n planul formrii i consolidrii noilor structuri agrare bazate pe proprietatea privat. Sectorul agroalimentar din Romnia ntr-o perspectiv european, ECSSD Sectorul de Dezvoltare Tergiversarea aplicrii legislaiei funciare este relevat de ritmul lent al aciunilor de punere n posesie a proprietarilor de terenuri agricole i de eliberare a titlurilor de proprietate, aa cum reiese din datel abelului 5.2. Astfel, n perioada 1991-2000, stadiul aplicrii legislaiei funciare se prezenta dup cum urmeaz: suprafaa ce trebuia pus n