CONTINUTUL UNUI PROIECT TEHNIC DE EXECUTIE §1 GESTIONAREA INVESTITIEI DE CATRE §EFUL DE PROIECT COMPLEX

VILA. PROIECTUL TEHNIC DE EXECUTIE

Pe parcursul anilor de studiu, studentii Universitatii de Arhitectura si Urbanism „Ion Mincu" din Bucuresti vin in contact cu o serie de cunostint;e sistematizate Tntr-un flux coerent, care au drept obiectiv final pregatirea lor complexa pentru viitoarea profesie, ca arhitectji.

Faptul ca, Tn cadrul procesului de Tnvat;amant, se pune accent Tndeosebi pe activitatea de proiectare, cu referiri la rezolvarea unor probleme de ordin estetic, formal si functional, este Tn masura a induce Tn randul student;ilor parerea gresita ca un proiect s-ar putea rezuma numai la un astfel de demers.

Gradul de complexitate al proiectelor scurte le plaseaza la nivelul unor oferte ilustrate de tema, iar eel al proiectelor lungi, la nivelul de detaliere a unor parti desenate din cadrul unui proiect tehnic de execute.

Fara a intra Tn detain cu caracter deosebit, vom aduce Tn discutie o serie de elemente concrete legate de cont;inutul unui proiect de execute pentru un obiect de arhitectura, conform legii 50/1992 completata si revizuita pe parcurs.

Prima faza a unui proiect tehnic de execute este cea de urbanism, cu referire la amplasamentul viitorului obiectiv investifjional, si se concretizeaza Tn certificatul de urbanism.

VII.A.l. Certificatul de urbanism

Prin acest demers se stabilesc de obicei:• regimul de inaltime al viitoarei construct^;• distantele fata de vecinatati, retragerile fata de limita

de proprietate §i aliplrile la calcan, daca este cazul;• alinierea la strada In concordanta cu constructiile

Tnvecinate;• alinierea la cornisa si regimul retragerilor la nivelele

superioare;• POT (procentul de ocupare a terenului) §i CUT

(coeficientul de utilizare a terenului);• lista studiilor, expertizelor §i avizelor necesare

proiectului de execute.

Configurarea volumetrica a obiectivului investitio-nal este stabilita pe baza PUG-ului (Planul Urbanistic General). Principalele ora§e din tara noastra au Tntocmite PUG-uri care structureaza dezvoltarea urbanistica Tn perspective a unor mari zone.

Daca situatia amplasamentului pe care se afla cladirea ce urmeaza a fi proiectata este cu totul speciala sau daca beneficiarul nu este multumit de POT-ul sau CUT-ul prevazut In PUG, se pot Tntocmi noi PUZ-uri sau PUD-uri.

PUZ-ul sau Planul Urbanistic Zonal se refera la o suprafata mai larga ce are inglobat In ea §i amplasamentul pe care urmeaza a se face investitia.

PUD-ul sau Planul Urbanistic de Detaliu pune in discutie o suprafata mai restransa ce se refera la amplasamentul care face obiectul studlului si vecinatatile aferente.

Fara a intra Tn detain, deoarece PUD-urile si PUZ-urile sunt Tntocmite de arhitect;i urbanisti, selectam totusj cateva elemente pe care trebuie sa le cont;ina un astfel de proiect de specialitate:

• plan de reglementari care stabileste regimul de Tnalt;ime, distantele fata de vecinatat;i §i retragerile la nivelurile superioare, zonele Tn care sunt permise console, POT-ul si CUT-ul, Tntocmit la scara 1/500;

• plan care evidentiaza regimul de proprietate din zona, Tntocmit la scara 1/500;

• planul ret;elelor edilitare: apa, canal, electri-citate, gaze naturale, telefonie, termoficare etc., scara 1/500;

• planul circulatiilor auto §i pietonale, cu specifi-carea numarului de locuri de parcare la sol din cadrul incintei si a locurilor de garare, precum §i punerea tn evident;a a spatiilor verzi si a platformelor, Tntocmit la scara 1/500;

• avize de utilitati care sa puna Tn evident faptul ca amplasamentul nostru nu afecteaza trasee majore de interes orasenesc;

• avize de la MApN, MI sau SRI, daca obiectivul se afla Tntr-o zona strategical, sau de la Autoritatea Aeronautica, daca amplasamentul se afla Tn vecinatatea unui aeroport;

• aviz circulate;• aviz precoordonare ret;ele.

Pe baza unui astfel de proiect, PUD sau PUZ, se pot aduce precizari §i completari PUG-ului, care confine prevederi de ordin general, stabilindu-se si elementele constitutive ale certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism este eliberat de primaria pe raza careia se gaseste obiectivul de investitjie si contjine:

a. plan de Tncadrare in zona, intocmit la scara 1/2000;b. plan de situate al cladirii, care trebuie sa prezinte

regimul de inaltjme, distantjele fata de vecinatatji,alinierea la strada, retragerile nivelelor superioaresi zonele unde sunt permise console, CUT-ul siPOT-ul, intocmit la scara 1/500;

c. o lista de avize, acorduri, expertize si studiinecesare obtjnerii Autorizat;iei de Construire. Infunctie de natura obiectivului, aceste avize sunt :

• aviz apa-canal;• aviz energie electrica;• aviz termoficare, daca este cazul;• aviz gaze naturale.

Pentru toate avizele de utilitati, proiectantul trebuie sa comunice consumurile, iar proprietarii de ret;ele sa prefigureze conditiile de racordare.

• aviz PSI, pentru prevenirea si stingerea incendiilor, pentru care proiectantul trebuie sa intocmeasca un asa numit „scenariu la foe" privind comportarea cladirii in cazul unui eventual incendiu;• aviz de la Comandamentul de Aparare civila, fiecare cladire mai importanta trebuind sa dispuna de un adapost dimensionat in conformitate cu numarul de persoane adapostit Tn obiectiv;• aviz de la Direct;ia Monumentelor Istorice, fn cazul in care amplasamentul se afla Tn apropi-erea unui monument sau m raza sa de influenza estetic-formala sau Tntr-o zona cu valoare arhitecturala deosebita;• acord de mediu;

• avizul „Comlsiei de Arhitectura §i Urbanism", care se constituie la nivelul primariilorTn cazul unor cladiri mai importante;• avizul MApN, MI sau SRI, daca imobilul ce urmeaza a fi construit se afla Tntr-o zona cu caracter strategic, sau de la Autoritatea Aeronautica, daca el se gaseste in apropierea unui aeroport;• aviz de la Inspectorate Tentorial In Construct, care se refera la stabilitatea si calitatea viitorului obiectiv; acest aviz are o importanta deosebita Tn cazul lucrarilor de consolidare §i supraetajare sau cand construct^ se lipeste la calcan cu alte cladiri adiacente.

Lista prezentata mai sus cuprinde 10 - 15 avize §i acorduri, care se obt;in pe baza unor documentali Tntocmite de proiectantul general.

Vom continua enumerarea avizelor cu o serie de studii si expertize stipulate in certificatul de urbanism, necesare obtinerii autorizatjiei de construire:

• studiul geotehnic furnizeaza o serie de date legate de natura solului de fundare si a nivelului panzei de apa freatica; in functie de aceste date sunt alese solutiile de fundare adecvate, iar in anumite cazuri nefavorabile se pot prevedea solutii costisitoare de fundare, cum ar fi:

• perne din piatra concasata;• perne de loess;• fundatii pe pilot;i care transmit sarcinile pana la solul sanatos de fundare;• radier general;• perdele de piloti pentru sust;inerea malurilor gropii de fundare.

• ridicare topografica, reactualizata la o scara mare, de preferint;a 1/100, care sa puna in evident^ particularitatile amplasamentului cum ar fi, spre exemplu, unghiurile ascut;ite sau obtuze, calcane, neparalelism intre laturi sau eventuale denivelari;• calculul coeficientului de transfer termic „G", care se refera la izolarea termica a viitoarei cladiri;• expertize tehnice de rezistent;a ale imobilelor ce urmeaza a fi consolidate, supraetajate sau extinse;• expertize tehnice de rezistentja pentru cladirile adiacente obiectivului de realizat si cu care acesta urmeaza sa se alipeasca la calcan.

In conformitate cu toate aceste avize, acorduri, studii si expertize, se Tntocmeste Proiectul tehnic de execute,care se mai numeste si faza PAC (Proiect pentru obt;inerea Autorizatiei de Constmire) si care contine parti scrise si desenate pe specialitat;i, dupa cum urmeaza:

1. Proiect de arhitectura care va confine : l.a. Parti desenate

• plan de trasare, scara 1/100;• planurile tuturor nivelelor diferite, inclusiv

Tnvelitoarea sau terasa, scara 1/50;• toate fa^adele, scara 1/50;• 2-3 sec^iuni caracteristice, scara 1/50;• detain scari, scara 1/20;• tablouri de tamplarie interioara si exterioara.

Toate piesele desenate trebuie sa fie cotate, sa contina indicatii asupra finisajelor si sa aiba §tampila de verificatori atestat;i MLPAT, B1DEF (siguran^a in exploatare, protec^ie la zgomot, izolare termica corespunzatoare etc.) si C (sigurant;a la foe).

l.b. Parti sense• memoriu pe specialitatea arhitectura;• referate de verificare mtocmite de verifi-catori

atestat;i MLPAT;• masuratoare de arhitectura.

2. Proiect de rezistenta care va confine2a. Parti desenate

• plan sapatura (scara 1:50);• plan fundat;ii (scara 1:50) cu detain (scara 1:20);• planurile cofraj ale tuturor nivelurilor (scara 1:50);• detalii de armare pentru grinzi, stalpi si

diafragme (scara 1:20).2b. Parti scrise

• memoriu pentru specialitatea rezistent;a, verificat si insusit de expert, daca este cazul;

• referat de verificare;• program pentru controlul calitatii pe faze

determinante (conform Legii 10 /1995);• masuratori si extrase de armatura.

3. Proiect instalafii electrice3a. Parti desenate

• planurile tuturor nivelelor la scara 1:50,care conljin pozit;ionarea tablourilor, traseelede conductori, prize, locuri de lampa, traseele de curenti slabi, telefonie, avertizare-alarmare si scheme de alimentare fortja,daca este cazul;

• post trafo. 3b. Par^i scrise

• memoriu de specialitate;• liste utilaje (tablouri);• scheme de alimentare;• masuratoare.

4. Proiect de instalatii sanitare care va contine:4a. Parti desenate

• planurile tuturor nivelelor la scara 1/50, cu amplasarea obiectelor sanitare, a coloanelor de apa calda si rece, precum si cele de canalizare;

• planul sta^iei de pompare incendiu;• palnul de amplasare al hidrantilor;• detalierea unei instalatjii de sprinklere sau

drencere, daca este cazul.4b. Parti scrise

• memoriu de specialitate verificat litera C, la incendiu;

• liste de utilaje;• referat de verificare litera C;• masuratori.

5. Proiect de instalaljii termice - ventila|ii5a. Parti desenate

• planurile tuturor nivelurilor la scara 1/50, cu pozitionarea corpurilor de Tncalzire si a coloanelor;

• planul centralei proprii cu pozit;ionarea cazanelor si a boilerelor;

• traseele de climatizare.5b. Parti scrise

• memoriu de specialitate verificat litera „C" (incendii);

• liste de utilaje;• referat de verificare (litera „C");• masuratori.

6. Memoriu general - parte scrisa care sinteti-zeaza elementele caracteristice tuturor specia-itatjilor.

Dupa cum am putut observa, un proiect pentru un obiect de arhitectura, realizat in faza PAC, este destul de „stufos", el implicand participarea unui mare numar de specialists din domenii diferite, responsabili cu Tntocmirea unor parti distincte din proiect.

Pe baza unei documenta£ii asemenea celei descrise mai sus, se obt;ine Autorlzatia de Construire de la primaria pe raza careia se afla obiectivul investitional ce urmeaza a fi realizat.

Dupa ce se afla in posesia acestei autorizatii, beneficiarul poate organiza o licitatie intre mai mult;i antreprenori, pentru a ?ncredint;a unuia dintre acestia lucrarile de execute, pe baza unui contract ferm.

Odata depasita aceasta faza, obligatiile proiectantului nu Tnceteaza, el avand sarcina de a asigura asistent;a tehnica pe parcursul executiei pana la predarea „la cheie" a cladirii proiectate. In cazul ?n care complexitatea obiecti-vului necesita, se poate elabora si o faza de detaliere, DDE, ?n care se realizeaza detaliile de execute, sau un proiect de decorat;iuni interioare, care nu mai necesita autorizatjie.

§eful de proiect complex mai are o obligate, si anume aceea de a urmari pe parcursul executiei, pe faze si pe speciality, Tncadrarea ?n costurile prevazute ?n devizul general, dupa cum vom prezenta Tn paragraful urmator.

VII.B. GESTIONAREA INVESTIJIEI DE CATRE 5EFUL DE PROIECT COMPLEX

Comanda pentru un viitor obiectiv investit;ional poate fi data din mai multe directii:

a. din partea statului, reprezentat de ministere sauregii autonome; comenzi de aceast tip pot fi:

• o scoala generala, un liceu, o sala de sport, la care titularul investijiei este Ministerul Educatiei si Cercetarii;

• o gara feroviara, o autogara, unde titular de investit;ie este Ministerul Transporturilor;

• un spital sau o policlinica, finant;ate de Ministerul Sanatatjii;

• un sediu de regionala, comandat de Distrigaz, Electrica sau Apa Nova.

Cu acest prilej se fixeaza o serie de repere cum ar fi:• capacitatea, funct;ionalitatea §i alte caracte-

ristici care sunt precizate de catre investitor Tntr-o tema de proiectare Tntocmita in detaliu;

• valoarea estimativa a viitorului obiectiv, care este evaluata prin indici sau prin referire la alte objective similare executate si date Tn folosinta de curand;

• termenul de execute.

b. din partea unui investitor privat, care ar puteadori sa realizeze:

• o cladire de birouri;• un imobil cu apartamente de lux;• o locuinta individual!;• un obiectiv comercial;• o clinica privata etc.

§i in aceasta situate se impune stabilirea unei serii de elemente din care amintim:

• elaborarea temei de proiectare care sa precizeze intentjiile functionale si formal -estetice ale beneficiarului;

• estimarea costurilor aferente realizarii viitoarei investitii, avand la baza evaluarea Tntocmita de proiectant.

Cel mai important element este evaluarea, care se impune a fi cat mai aproape de preljul final.

Depasirile costurilor pe parcursul execut;iei creeaza mari dificultat;i Tndeosebi investitorilor de stat, care se vad obligate in acest caz sa-si modifice planul de investitii. Bine!nt;eles ca suplimentarea costurilor finale ale obiecti-vului nemultumeste si investitorii privat;i, dar acestia Tsi pot suplimenta sumele prevazute mai usor decat investitorii de stat.

0 firma de proiectare, reprezentata prin director §i §eful de proiect complex, i§i ia o serie de obligai'ii nu numai In ceea ce prive§te componentele func£ionale s/ estetic-volumetrice ale viitoarei cladiri, dar s/ In ceea ce prive§te componenta economics, In sensul stabilirii unui pret final prezumat.

Supraevaluarile sunt de natura sa descurajeze investitorul, acesta putand chiar renun£a la demersul sau.

Ele sunt de natura sa-l scuteasca pe seful de proiect complex de o serie de surprize neplacute pe parcursul executiei.

Subevaluarile genereaza rezultate negative atat pentru promotor, cat si pentru proiectant, a carui valoare profesionala poate fi pusa sub semnul Tntrebarii, atunci cand spre finalul lucrarii sumele destinate investitiei sunt depasjte. Este o situate destul de neplacuta pentru proiectant, care trebuie sa faca o serie de reduceri drastice

la finisajele superioare care confera o anumita valoare obiectului de arhitectura.

§eful de proiect complex, Tmpreuna cu echipa de arhitecti cu care acesta colaboreaza, se constltuie intr-un creator de forme estetic - volumetrice care sunt reflectate privitorului prin imagini avand un grad superior de finisare.

Prin natura fluxului de execute, lucrarile de finisare exterioare si interioare sunt ultimele care se executa. Din lipsa de bani, ele sunt primele care sufera in urma unui proces care are drept scop final inscrierea construct;iei in parametrii economici avansafi in cadrul evaluarii. Rezulta-tul se constituie in realizarea unor construct^ urate, cu un grad de finisare scazut.

Astfel de situatjii sunt de natura sa aduca prejudicii grave arhitectului care, alaturi de rolul de agent economic, Tndeplineste si functia de creator de forme estetice.

Aceste situat;ii extrem de neplacute pot fi contracarate printr-o anumita strategie care trebuie sa urmareasca indeaproape devizul general.

Devizul general are o serie de componente:• deviz de arhitectura;• deviz de rezistent;a - partea de infrastructure!;• deviz de rezistenta - partea de suprastructura;• deviz pentru instalatii sanitare;• deviz de instalatii electrice;• deviz pentru instalatii termice - ventilatii;• deviz de amenajari exterioare, care include

racordurile pentru utilitati, Tmprejmuirile, ame-najarea locurilor de parcare, platforme si trotuare etc.

Balansarea sumelor Tntre aceste capitole pe parcursul executiei se constituie Tntr-un instrument important pentru seful de proiect complex, avand ca scop Tnscrierea in devizul general intocmit in concordanta cu eva-luarea.

Daca in urma unei verificari de parcurs, pe faze de execute, se constata ca suma finala alocata va fi depasita, se poate actiona astfel:

• racordurile de utilitati care necesita sume importante se pot realiza Tn cooperare cu alfi beneficiari interesati din zona, constituindu-se Tn investitii conexe;

• se poate renunta la anumite utilaje scumpe cum ar fi, spre exemplu, centrale termice automati-zate superperformante, instalatii de climatizare sofisticate, lifturi din import, acestea urmand a fi Tnlocuite cu altele mai ieftine, dar cu parametri tehnici asemanatori;

• obiectele sanitare, corpurile de Tncalzire, corpurile de iluminat prevazute initial pot fi Tnlocuite pe parcursul executiei cu altele mai putin scumpe;

• finisajele exterioare si cele interioare pot fi schimbate pe parcursul executiei prin dispozitie de santier cu altele mai ieftine, dar cu o valoare estetica asemanatoare.

Toate aceste demersuri, care nu trebuie sa aiba ?n vedere doar finisajele, vor fi efectuate de catre proiectantul general numai cu acordul beneficiarului.

Vom prezenta Tn continuare o serie de situafii neprevazute care pot aparea parcursul executiei. Acestea pot fi:

• decopertarea, cu ocazia executarii gropii de fundare, a unor fundat;ii nedemolate, hrube, buncare, rezervoare de beton, care nu au fost semnalate de catre studiul geotehnic; demolarea unor astfel de elemente implica din partea constructorului un efort suplimentar care trebuie platit;

• descoperirea cu ocazia sapaturilor efectuate pentru realizarea fundatiilor §i a subsolului a unor lentile nisipoase instabile care necesita sprijiniri de maluri suplimentare;

• executarea infrastructurii mtr-o perioada ploiosa, care creeaza situatii neplacute, cum ar fi umplerea gropii de fundare cu apa §i prabusjrea malurilor, In acest caz fiind absolut necesare epuismentele, scoaterea prin pompare a apei, §i sprijinirile suplimentare de maluri, mregistrandu-se costuri suplimentare;

• daca avem de executat un obiectiv care urmeaza a fi lipit la calcan de alte cladiri Tnvecinate, In aceste zone se impune executarea unor perdele de piloti sau subzidiri, la cererea inspectorului fn construct^ de pe raza caruia se afla investitia respectiva; In ciuda acestor masuri luate, din cauza vibratiilor, se pot produce degradari si fisurari ale calcanelor cladirilor Tnvecinate.

In asemenea situatii, proprietarii cladirilor Tnvecinate pot solicita lucrari de repara^ii §i consolidare care au un pret ridicat. Toate aceste situatii care aduc costuri suplimentare nu pot fi prevazute de la Tnceput;

• Tnca din fazele incipiente ale proiectarii, atuncicand se realizeaza PUD-ul §i Certificatul deurbanism, §eful de proiect complex este Inposesia unor ridicari topo care au trecute pe eleretelele edilitare din zona §i de pe viitorulamplasament. Din cauza unor omisiuni saufntarzieri in reactualizarea acestor planuri, s-ar

putea ca unele trasee de instalat;ii sa nu fie figurate. 0 astfel de situate impune devierea traiectului, operate ce se efectueaza, evident, din banii investitorului, cu acordul proprietarului de retele.

Astfel de situatii neprevazute, asemanatoare cu cele descrise mai sus, au rolul de a marl costurile prevazute in devizul general.

Pentru inscrierea unui obiect investitional in costurile prevazute in devizul general, seful de proiect complex poate aborda anumite strategii oportune.

In cazul in care s-a incheiat faza „la rosu" si s-au inregistrat depasiri care trebuie acoperite, se poate ad;iona asupra listelor de utilaje, a obiectelor sanitare, corpurilor de iluminat, achizit;ionand unele mei ieftine, dar cu performance asemanatoare.

In cele mai multe cazuri se constata ca toate aceste demersuri nu sunt suficiente, economiile substantiate realizandu-se la finisaje.

0 parte a finisajelor, atat cele interioare, cum ar fi pardoselile, placajele la pereti, corpurile de iluminat decorative, plafoanele false, lambriurile etc., cat si finisajele exterioare, cum ar fi placajele cu piatra naturala si artificiala, tencuielile, invelitorile executate cu materiale speciale, peretii cortina, tamplaria exterioara cu geam termopan, balustradele din inox etc., pot fi inlocuite cu alte materiale mai ieftine, dar cu o valoare estetlca similara, reusindu-se astfel inscrierea in devizul general.

In acest sens, pe toate plansele trebuie trecuta o nota care va avea urmatoarea formulare:

„Toate materialele aferente finisarii nu vor fi achiziljionate de catre constructor decat cu acordul proiectantului, iar pentru lucrarile de finisaj com-plexe vor fi prezentate probe de lucru insotite de analize speciale de pret."

In concluzie, putem afirma ca seful de proiect complex trebuie sa realizeze un echilibru pe tot parcursul execut;iei, in cadrul urmaririi de §antier, Tntre o serie de sume de la un capitol la altul §i sa verifice permanent incadrarea pe faze Tn devizul general.