8/8/2019 CIRCULATIA_TERENURILOR

http://slidepdf.com/reader/full/circulatiaterenurilor 1/4

MODIFICAREA REGIMULUI CIRCULAŢIEI JURIDICE A TERENURILORPRIN LEGEA NR. 247/2005

 Lector dr. DAN CONSTANTIN TUDURACHE

Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin adoptarea Legii nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuriadiacente,1 se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţiiimobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial alRomâniei, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998. Noul act normativ produce schimbărisubstanţiale în regimul circulaţiei juridice a terenurilor.

1. Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrobarea Legii nr. 54/1998privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul Xnu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, se trage concluzia

potrivit căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor agricole este desfiinţat.2 Serecunoaşte astfel, dreptul de dispoziţie deplină asupra imobilelor.

2. Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb,prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie demijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopulcomasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietatemai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi  înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viagerăagricolă. Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la bazatitlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutitede taxa de timbru şi de timbrul judiciar.

Se remarcă o lipsă de consecvenţă a legiuitorului. Dacă se doreşte extindereaşi finalizarea regimului de carte funciară, iar fiecare înscriere în cartea funciarătrebuie să aibă la bază măsurători şi schiţe cadastrale caracterizate prin fidelitate şiexactitate, este greu de admis compromisul făcut de legiuitor prin admiterea întocmirii actelor de vânzare-cumpărare numai în temeiul schiţelor care au stat labaza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar.

Abdicarea legiuitorului de la regula conformităţii schiţei cadastrale cu realitateadin teren poate fi explicată doar prin stabilirea unor limite ale efectului deopozabilitate a înscrierii în cartea funciară, limite printre care se numără şi întinderea

suprafeţei de teren cu privire la care s-a efectuat înscrierea.3. Eliminarea cerinţei întocmirii actului în formă autentică pentruadmiterea cererii de înscriere în cartea funciară.  În conformitate cu prevederileart. 50 alineatul (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată şicompletată prin Legea nr. 247/2005, registratorul admite cererea, dispuneintabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul este încheiat curespectarea formelor prescrise de lege.

1 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005.2 Cu privire la dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, a se vedea Eugen

Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 101-107;Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ediţie revăzută şi completată, Editura

Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 110-118; Ion Lulă, Irina Sferdian, Drept civil. Drepturile reale, EdituraUniversitas Timisiensis, Timişoara, 2001, p. 112-118; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a Revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 175-179.

1

8/8/2019 CIRCULATIA_TERENURILOR

http://slidepdf.com/reader/full/circulatiaterenurilor 2/4

Soluţia este diferită faţă de cea din redactarea dată textului în urma modificăriiLegii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004, în conformitate cu care registratorul admitecererea, dispune înscrierea prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte din punct devedere formal cerinţele de validitate a actului juridic încheiat în formă autentică sau,după caz, a certificatului de moştenitor.

Soluţia legii nr. 247/2005 este raţională, dat fiind că o lege privind publicitateaimobiliară nu trebuie să modifice aspectele ce ţin de condiţiile de fond şi de formă aleactului juridic civil. Soluţia adoptată prin O.U.G. nr. 41/2004 ar fi putut să fie primitădoar în cazul în care, eventual, s-ar fi făcut precizarea că este vorba doar de înscrierea ori radierea drepturilor reale asupra imobilelor. Cerinţa actului autentic nupoate fi primită pentru înscrierea unor drepturi de creanţă, a unor stări şi raporturipersonale.

Este de remarcat că adoptarea unei soluţii potrivit căreia nu se mai pretindeun înscris autentic, este de natură a relansa discuţia dacă înscrisul sub semnăturăprivată este necesar şi suficient pentru constituirea ori transferul unui drept realasupra unei construcţii, fără a implica transferul ori constituirea unui drept real asupra

terenului, precum şi pentru cazul în care se transmite dreptul de superficie.3

4. Reintroducerea efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară.Dacă în privinţa constituirii ori transmiterii drepturilor reale imobiliare, dispoziţiile at.22 alin. (1) stabilesc că „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil”, iar prevederile art. 27 alin. (1) din lege dispun că „înscrierileîn cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la dataînregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”,adică înscrierea în cartea funciară se realizează numai în scopul realizăriiopozabilităţii faţă de terţi a constituirii ori transmisiunii imobiliare, în ce priveştestingerea drepturilor reale, dispoziţiile articolului 22 alineatul (2) arată că  „drepturilereale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prinmoartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere”.

Se poate constata că legiuitorul a optat să reintroducă efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară. Însă, în mod surprinzător, efectul constitutiv al înscrierii încartea funciară se manifestă numai în privinţa stingerii drepturilor reale nu şi înmateria constituirii ori transmiterii drepturilor reale. Considerăm că este nejustificatăatitudinea legiuitorului de a reintroduce efectul constitutiv al înscrierii în carteafunciară, cu atât mai mult cu cât îl prevede numai în situaţia stingerii drepturilor reale.

Lipsa de unitate a efectelor înscrierilor în cartea funciară este de natură să

creeze nesiguranţă în privinţa dinamicii drepturilor reale imobiliare, cum este cazulunui act juridic prin care s-ar stinge şi s-ar constitui drepturi reale a căror naştere,respectiv stingere ar fi corelate între ele. Pentru dreptul care se înfiinţează pe temeiulstingerii altui drept s-ar considera că dreptul s-a născut la momentul încheierii actului  juridic, urmând să dobândească opozabilitate erga omnes prin înscrierea în carteafunciară, pe când dreptul de a cărui stingere este condiţionată naşterea sa, nu s-ar fistins prin încheierea actului juridic.

Soluţia stingerii drepturilor reale numai prin radiere din cartea funciară vine încontradicţie cu alte reguli ale dreptului civil, cum este aceea a stingerii ipotecii pecale accesorie prin plata creanţei garantate (art. 1800 pct. 1. C. civ.).

3 A se vedea Liviu Pop, op. cit., p. 123-126; Ion Lulă, Irina Sferdian, op. cit., p. 106-109 şi 123-124; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 182-183.

2

8/8/2019 CIRCULATIA_TERENURILOR

http://slidepdf.com/reader/full/circulatiaterenurilor 3/4

5. Stabilirea limitelor efectului de opozabilitate al înscrierii în carteafunciară.  În conformitate cu prevederile art. 35 din Legea nr. 7/1996, astfel cum afost modificată şi completată prin Legea nr. 247/1996,   „Efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu referire la:

a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte

asemenea aspecte;b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,

expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarealocalităţilor şi alte asemenea aspecte".

Dacă în privinţa exproprierii, raporturilor de vecinătate, a protecţiei ecologice şia sistematizării localităţilor, există temeiuri legale care să justifice limitarea efectuluide opozabilitate al înscrierii în cartea funciară, în privinţa suprafeţei terenurilor,destinaţiei şi categoriei de folosinţă nu există nici o raţiune.

Introducerea în legislaţia noastră a noţiuni de inoperare a efectului deopozabilitate este de natură a crea incertitudine cu privire la regimul de cartefunciară.

Sistemul de carte funciară a fost conceput ca un sistem de publicitateimobiliară riguros, caracterizat prin exactitatea ce izvorăşte din măsurători şi schiţecadastrale. Or, stabilirea unor limite ale efectului de opozabilitate al înscrierii încartea funciară tocmai cu privire la suprafaţa terenurilor, destinaţia şi categoria defolosinţă, conduce la lipsirea de conţinut a înscrierii în cartea funciară. Atâta timp câtprin înscrierea în cartea funciară nu există certitudine cu privire la imobilul ce faceobiectul înscrierii, publicitatea imobiliară prin sistemul de carte funciară nu-şi maigăseşte rostul.

6. Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice.Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile încare Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limitasuprafeţei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este aceea cănu mai există nici o restricţie în privinţa întinderii dreptului de proprietate asupraterenurilor, indifent de modul de dobândire.

Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prinacte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 hateren agricol în echivalent arabil, de familie”. Prin noţiunea familie, în sensulmenţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreunăcu părinţii lor.

7. Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spredeosebire de dispoziţiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte

restrângerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinăriiterenurilor. Dacă potrivit dispoziţiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erauinterzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora existălitigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, prin dispoziţiilearticolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaţii aterenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cutitlu de excepţie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.

Astfel,   „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţaunui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinareaacestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.

Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare lavaliditatea titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor 

3

8/8/2019 CIRCULATIA_TERENURILOR

http://slidepdf.com/reader/full/circulatiaterenurilor 4/4

fondului funciar) nu împiedică circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba detransmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi decreanţă.

8. Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre caresă ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din

nou o reglementare expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că„în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fărăconstrucţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărârecare să ţină loc de contract”.

Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cuprivire la admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care săţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textuleste mult mai precis şi mai puţin exigent decât reglementarea articolului 12 alDecretului nr. 144/1958.4 

9. Contradicţia noţiunilor „corp de proprietate” şi „imobil”. S-a schimbat înţelesul noţiunii de imobil, s-a redefinit parcela şi s-a renunţat la noţiunea de „corpde proprietate” în materia publicităţii imobiliare.5 În urma modificării şi completăriiLegii nr. 7/1996, dispoziţiile art. 1 alin. (3) arată că  „prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,aparţinând aceluiaşi proprietar”, iar potrivit art. 1 alin. (4),  „prin parcelă se înţelegesuprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă”.

De asemenea, prin abrogarea alineatului (3) al articolului 20, s-a renunţat laconstituirea partidei cadastrale, ceea ce înseamnă că s-a luat opţiunea abandonăriicărţii funciare personale şi a realizării publicităţii imobiliare prin intermediul cărţiifunciare reale (care nu poate conţine înscrieri decât cu privire la un singur imobil).

Totuşi, legiuitorul dă dovadă de încă o neconsecvenţă. Dacă în titlul afectatmodificării şi completării Legii nr. 7/1996 înlocuieşte noţiunea de „corp de proprietate”cu aceea de „imobil”, în conţinutul articolului 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, titlu în care se ocupă de circulaţia juridică a terenurilor, reglementând o serie de facilităţipentru anjmite acte de înstrăinare se referă la „constituirea unor corpuri deproprietate mai mari”.

4 Cu privire la aplicarea prevederilor articolului 12 din Decretul nr. 144/1958, a se vedeaCorneliu Bârsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1983; ValeriuStoica, Flavius Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiileabrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958,   în Dreptul, nr. 3/1992, p. 14 şi urm.; Eugeniu Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958,   în Dreptul, nr. 9/1993, p. 27 şi urm.; Vasile Pătulea, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor situate în intravilanul localităţilor, Editura Calistrat Hogaş, Bucureşti, 1995, p. 9 şiurm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 95.

5 Cu privire la definiţiile date entităţilor de bază ale înscrierii imobilelor în cartea funciară, a sevedea Liviu Pop, op. cit., p. 295 şi urm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 222-225; Ovidiu Ungureanu,Cornelia Munteanu, op. cit., p. 428-429.

4