CINCINAT I. SFINTESCUINGINER

SEFUL SEVICIULUI PLANULUI CAPITALE1

PARRA" I BLOCH" IN

CONSTITOIREA OWELOR

Extras din Buletinul Societatii Politeenice.

BU CU REST I1916

-

www.dacoromanica.ro

PiliCEIA I JUNI" IN CONSTITIIIIIEI 0110K011.

Istorieul pareelei gi blocului.

Pot considera ca o premisa indiscutabila a dezvoltarei ce voiface, observatia ca, nici o lucrare nu va da rezultatele urmarite

in orice caz, cele mai bune daca elementele lucrarei, cari for-meaza baza de plecare, nu sunt studiäte, nu sunt astfel orInduite,ca sa corespunda cerintelor vielei lor'proprii si ale totalitatei pen-tru care conlucreaza.

Acest principiu se are In vedere la orice lucrare, de orice na-tura ar fi clInsa bazata mult pe stiinta ori experienta, mai simplaori complicata ; de durata lunga ori scurta. In constitutia oraselorInsa, un principiu asa de firesc i asa de necesar, nu s'a urmarit.Cauzele au fost multe ; din ele au Inceput sa dispara. Dar una,care a existat rnult timp si care mai perzista i astazi, In tarileInapoiate Inteo anumita cultura, este si ignoranta daca vretisau nelncrederea generala In teoria ca, constituirea unui oras sepoate urmari in mod stiintific, cä adica, alcatuirea lui In trasaturilegenerale nu este datorita numai Intimplarei. Avind In vedere repedeadezvoltare a oraselor, cu tit timpul trece, cu atlt se impune ca-veant consules ca sa cautam ca orasul sa fie Inchegat din ele-mente care sa-i asigure viata In bune conditiuni, din celule cu a-numite functiuni de Indeplinit pentru satisfacerea nevoilor aglome-ratiei. Astazi putem repeta, mutatis mutandis, cuvintele lui Vitruviu :cConstructio urbum est scientia pluribus disciplinis et variis erudi-«tionibus ornatao.

www.dacoromanica.ro

2 --

Aceasta introducere am facut-o ca sa dezvolt interesul, säarat in citeva linii largi importanta ce o are un «studiu al parceleisi blocului» In constituirea oraselor, si sa previn Inca pe cititor, cama voi sili sa scot in relief fondul stiintific al chestiunei. Este inadevar un procedeu stiintific cind cauti sa stabilesti relatiile ceexista, ce ar trebui sa existe, intre tot si elementele lui : intre oras,blocul i parcelele lui. Baza stiintifica a «Stiintei planuirei oraselor»e tocmai stabilirea unor relatii logice de forma, dirnensiuni, orien-tare, ce trebuesc avute in vedere cind hotarim strazile, blocurilece ele cuprind, parcelele dintr'un bloc, relatii determinate de o seriede conditiuni : populatia orasului i caracterele ei, clima, solul sisubsolul, starea economica, posibilitatile de extindere, conditiile tec-nice, si altele.

Faptul ca aceste relatiuni nu sunt mai de loc cunoscute ; ca

unele chiar fiind cunoscute, sunt cu nepasare respinse ; ca pazirealor este de o importanta ce in nici un caz nu ar fi suprapretuita ;ca se pot gasi, i chiar sunt, mijloace de imbunatatire a inconve-nientelor ce rezulta din calcarea cerintelor elementelor orasului ;aceste constatari m'au determinat sa alcatuiesc, cu elementele pecare le-am avut, deocamdata, la indemina, acest capitol al noueiramuri din «Edilitatea publica».

«Parcela» i <blocul>' au si ele istoric, si au si evolutie, maiales acolo unde orasul insusi are istoric, are evolutie. Voi da in-til citeva schite de orase, ca sa putem apoi scoate din ele carac-terul evolutiei.

Unul din orasele cele mai vechi, cad au fost alcatuite dupaun plan, se considera a fi fost orasul Kahmr, fondat acum vre-o3000 de ani, cu ocazia constructiei piramidei Illalmn, ca sa se poataadaposti in el lucratorii cari au ridicat acea pirarnida. Partea mairidicata a terenului era ocupata de un fel de «acropolis», unde segasea administratia civila i religioasa. Citeva strazi, taindu se tot-deauna in unghiu drept, deserveau aglomeratia, inchizind blocuritriunghiulare lungi, formate de locuinte cu cite cinci incaperi in ge-neral, si fara curte. Spre partea de rasarit a orasului se observablocuri cari se apropie mult de forma patrata si cari au in interio-rul lor i oarecari spatii libere. (fig. 1).

1) A se vedea lucrarea lui Flinders Petrie : Illahun".

1)

www.dacoromanica.ro

3 --

Un ora tipic grecesc este Selinus sau Selinonte, studiat dearheologul Gustave Fou&es, care la expozitia dela Londra din 1908,klescria astfel orasul ce studiase : .Selinonte sau Selinus era o co-«Ionie greaca intemeiata de Dorienii din Megara Hyblaea pe la 628I. Chr. In sudul Siciliei §i la nord de Syracusa. Istoria Selinontei

«fu tot ap de scurta pe cit de stralucita. Orasul trai numai douatsecole ; el se gasea neincetat in lupte cu vecinii din Segesta40raul deci intarit, fu strabatut in lungul lui de o strada princi--(pala lata de 7 m., ce mergea dela nord la sud ; deacurrnez*11,

catMatiM,N

'pa

9

LG .

114

*M.

a:a

LE

1I '"=

Libw.

"glaJIFit 1=4

Till 111, 111K,111-73

lol re.

Fig. 1.

oorwl fu brazdat de 7-8 strazi perpendiculare pe prima, a§a«ca blocurile erau aproape patrate de aceeaq rnarime. Aceastatclispozitie, cu totul americana, pe care credem ca o putern atribui<dui Hermokrates, este de cel mai inalt interes. Acesta este cel mai«vechi exemplu cunoscut, unde s'au aplicat principiile geometricetale Jul Hippodamos din Milet, contimporan cu Pericles, i autorul4lucrarilor din Pyreu, Thurii i Rhodes. Ilippodamos, discipol al luiPythagora, a fost aHaussmann-ul» grecilor din secolul V I. Chr.Puternic influentat de spiritul idealist al secolului sau, el a cautat

«motive tiitifice, clare, logice, cu cari sa Inlocuiasca capriciile In-«tirnplarei. El visa orw regulate, geometrice, §i pentru aceasta el«a preferit planurile teoretice.....».

#-Tt":TASM

_Ji-OrLrMU

TEMI-14

--umm [Tif_

www.dacoromanica.ro

4

Case le din Selinonte, cari limiteaza strazile, isi au originadela finele secolului V I. Chr. Ele sunt foarte simple si rinduiteIn mod uniform. Peretele, care poarta un soclu masiv, este asezatspre strada si nu e strabatut decIt de doua usi : una mai mare sialta mai mica, cari dau intrare In doua Incaperi ce se Inchid pedinauntru, ca i In Delos ori Pompeii. Casele mai au si cite o curteinterioara, imprejmuita cu o colonada din care intri In ur . sir deodai. 0 fintina se afla in curte, la mijloc.

Orasele romane au fost mult influentate de cele grecesti Inconstructia lor, cu atit mai mult cu Cit, unele din ele s'au ridicatpe ruinile oraselor grece. Si la Romani linia dreapta a jucat unmare rol ; i aici blocurile deveneau mai totdeauna patrate, dupacum gasim, ca un caracter principal, In orasul Aosta (fig. 2). 0

Pets(tower.

ECEIIIILBTert.

2k..--..s.,

A^OU

J7-c, II-,

9c,t

Po

Fig. 2.

Cu toate acestea, pe clnd Grecii faceau mari lucrari de terassamente,pentru a sili terenul putem zice ca sa primeasca linia dreapta,folosindu-se de platformele obtinute spre a aseza in mod majestostemplele pe Acropolis-ul» oraselor, Romanii au inceput sa se mul-tumeasca i cu linia curba ca popor mai practic acolo undeterenul o cerea. Romanii erau si mai putin minutiosi In privintacerintelor templelor la asezarea lor. Centrul orasului Pompeii estefoarte regulat, cu blocuri dreptunghiulare. Terenul le primea usor.Cu timpul, orasul marindu-se, dealurile Imprejmuitoare au facut peRomani sa cunoasca i linia curba.

Influenta romana s'a pastrat In Mai tot timpul mediu In Ita-lia i sud-estul Frantei. Mai toate din orasele acelor regiuni Ii auorigina romana i ele se gasesc formate din strazi drepte, blocuri

1) Din Stadtebau" de Stabben.

6101

..1

i- '--1

www.dacoromanica.ro

5

dreptunghiulare. Ora§ul Turin este caracterizat prin blocurile salepatrate, ca qi orasul Aigues Mortes (fig. 3) din sud-estul Frantei,ca qi oraqul Lyon pe portiunea Intre Rheme qi Sadne, unde gasimnumai blocuri dreptunghiulare ori patrate. La Aigues Mortes s'acautat chiar, ca qi zidurile oraplui sa Inchida o suprafata patrata,caracter eminamente roman (a se compara fig. 3 cu fig. 2).

Acolo unde influenta germana a fost mai mare, mai ales laorwle care s'au intemeiat in evul mediu, gasim cu totul alta con-ceptie, alt ustil In alcatuirea orasului : acele orase s'au dezvoltatin «sistemul» ca sa nu-i zic «stil» gotic. Blocurile foarte ne-regulate, constituiau un simbure al oraqului inconjurat de o Intari-tura in forma de cingatoare, care impiedica dezvoltarea orasului Insuprafata. Complicatia blocurilor era chiar cautata, cad strazile tre-buiau sa fie clt mai uneprevazute., pentru ca apararea lor, la ne-voie, sa fie cit inai upara ; streinul atacator sa aiba cit mai multesurprize, sa se orienteze cIt mai greu.

AmarMIN saw

so tialagloisalks

=Nit ...dshe Lff:

Fig. 3.

Din cauza spatiului limitat de centura de Intarituri, cu timpul,parcelele s'au imbucatatit foarte mult, ele au trebuit sa fie din ceIn ce rnai complet ocupate, constructiile au trebuit sa-qi ci§tige supra-fata orizontala trebuincioasa urclndu-se In sus. Fiecare parcela tre-buind sa aiba o eqire la strada, frontul parcelei s'a redus netnce-tat, qi de aceea vedem astazi In astfel de orase parcele cu totulconstruite, dar cu fronturi nurnai de 4-5 m. Conditiile In cari s'aunascut qi au crescut acele orase au concurat la darea altor forme.lata cum presupune d-1 Gustav Wolf 1) ca s'a format ora§ul me-dieval :

trebuia sa mi§te o moara. circulatia iqi cauta de acolo«spre poarta oraqului un drum, pe care urcupl tinutului 11 purta

1) In ,Die schOne deutsche Stadt".

_mig

0

www.dacoromanica.ro

6

zigzaguri. Case se inaltd pe acest drum dind nastere la o strada«facind impresia unui lung sir de pelerini ce pribegesc din vale in«sus. 1) Locul e priincios : un tirg, care produce, se injghebeaza de«obicei pe un loc neted in spatele unei cetatui, Imprejurul pieteicdruia, se inchee case cu gradini In dosul lor ; peste riu se as-

avlrlä pod, totul se aseazd pentru un locas linistit. In fine, Im-( prejurul Intregel asezari se ridica un zid Malt si puternic, care are«porti numai spre padure, poduri si drumuri...»

Odatä cu alcatuirea statelor moderne, burgurile feudale si o-rasele intarite trecura sub stapinirea principilor ori regilor, cari a-dusera, prin marirea puterei lor, pacea. siguranta. Populatiile oraselorcrescura, orasele incepura cu timpul sa treaca dincolo de intari-turile lor ; alte orase noi cu totul fura infiintate. Principii observardimportanta ce are o dezvoltare sanatoasa a oraselor, corespun-zatoare epocei. si incepura Insii sa se ocupe cu multa insufletirede organizazea dezvoltarei oraselor lor de resedinta. Secolele XVI§i XVII constituie o epoca de simetrie a scheletului oraselor : avemsi in «constructiunea oraeborn o epoca ce s'a numit a renaperei 2)Orasul Nancy lasa sa se observe acest caracter, care la Carlsruheeste si mai pronuntat (fig. 4). Cliiar in Anglia in secolele XVII §iXVIII acest «stil al renasterei» in dispozitia oraselor a gasit o a-plicare pe o scara intinsa, caci in rnulte orase gasim varietateablocurilor geometrice ale epocei renasterei : blocuri triunghiularemulte, patrate, dreptunghiulare, pentagonale, trapeze, sectoare, etc.cu parcele tot in forme geometrice. Orasul Edinburg este cel maifrumos oras construit in sistemul renasterei din Anglia ; Londra,dupa ce a ars la finele secolului XVII, a lost reconstituit tot dupa unastfel de plan. Nu ma pot opri sä nu reproduc din descriptia proiec-tului de reconstructie al Londrei, lucrat de Dr. Wren, partea careare o deosebita importanta c'ind este vorba sa punem regula indistributia parcelelor si blocurilor in un oras : ....«In acela§ tirnp s'a«lamurit faptul clan dispozitia aleasd corespunde necesitatei, evi-«tInd vre-o pierdere pentru cineva si fara sa jeneze pe vre-un pro-«prietar, iar pretentiunile motivate de tot felul au fost studiate si«li s'a raspuns. 0 singura greutate era de neinvins : 3) fie fricapa-

1) La noi si astrizi se Injgheheaz5 In rnodul accsta orasele.2) Raymond Unwin : Town Planning.3) Voi ariita mai tirziu corn s'a invins aiurea.

«in

un

www.dacoromanica.ro

7

«tinata rezistenta a unei parti din cetateni cari nu voiau sa-si in-«streineze proprietatea lor sau sa le iasa din cap ideea de a-si re-«construi casele pe vechiul teren si fundatie ; fie lipsa de incredere«si bunavointa ca, chiar pentru scurt timp, sa-si depuie proprieta-«tHe lor in mina oamenilor publici de Incredere, cu toate avantagelecce obtineau prin aceasta, mai marl decit cele ce le-ar fi obtinut

A

11. r A t w

Fig. 4.

«in orice imprejurari daca s'ar fi permis ca proprietarii singuri sa«se ocupe de aceasta chestiune.

«Caci era intentia sa se procedeze astfel ca, prin o impartirecuniforma a terenului pentru ridicare de cladiri. scotindu-se cimi-etirele, gradinile, etc., (cari trebuiau asezate afara din oras) sa ra-«mile Inca destul loc pentru largirea stradelor, distributia biserici-.1or, halelor i altor edificii publice, in acelas tirnp multumind corn-

d

F.76

aji 50,Ezizz7

- 6 o c:St-ac--m=0(_,, e:Ji''(

Ein Tel "

r_E 171=c

I 7-11,.:2";;

/-)

dr

-it I

I 1F-11

15401.11Nt131, ,f

www.dacoromanica.ro

8

uplet §i pe fiecare proprietar. Si daca nu toti proprietarii nu ar fiureobtinut aceias parcela ce avusesera mai inainte de foc, dar nicideparte de unde fusesera nu ar fi cazut, iar in ce priveste ocu-patia lui, ar fi fost cel putin tot asa de convenabil wzat ca mai

uinainte, daca flU chiar rnai bine....Sistematizarea i planuirea oraselor lua un mare avint odata

cu lucrarile executate In Paris prin influenta lui Haussmann, adicadupa 1853. Autorul proiectelor, achamps, a continuat sa lucrezeIn spiritul ccoalei renasterei, ale caror principii au ramas pinaastazi In aplicare, atunci cind terenul permite. Influenta scoalei geo-metrice franceze se Intinde departe, si in Germania, si In America deNord, infine pretutindeni unde «problema extinderei» se punea o-raselor spre rezolvire. Era in adevar si timpul ocuparei cu astfel dechestiuni.

Orasele au inceput sa-si schimbe cu totul fizionomia In a douajumatate a secolului XIX, odata cu introducerea inventiei lui Ste-

phenson pe o scara mai mare ; caile ferate au insuflat o viata necu-noscuta mai inainte oraselor, au ajutat, ca nimic alt, devoltareacomerciala si industriala, care reclama aglomeratiuni tot mai mari.Populatiile au afluiat spre centrele mari necontenit, punind deodataadministratiunilor comunale probleme noi de rezolvit. Un flaussmann§i Dechamps au faurit atunci Parisul de astazi ; 1) tot pe aceavreme (1859) orasul Viena facut primul proiect de extensiune.

In Germania mai ales, caile ferate au adus o mare schimbarein dezvoltarea oraselor, care s'a resimtit cu deosebire dupa raz-boaiele dela 1864, 1866 si 1870, cind a venit si epoca de pace,cind capitalul liber a dat posibilitate bratelor i mintilor sa-si puiemunca in valoare Berlinul singur avea cam 150.000 locuitori pela 1800, si peste 1.800.000 pe la 1900 ; Colonia avea 46.000 lo-cuitori la 1800 si cam 300.000 in anul 1900 ; orasul Francfurt de peMain nici 40.000 la 1800 si 210.000 la 1900 ; Düsseldorf avea la1800 numai 12.000 locuitori si peste 214.000 In anu11900. Acestecresteri de populatie a oraselor germane au avut loc mai ales Ina doua jumatate a secolului XIX. Acelas lucru s'a 1ntimplat si cuorasele din Statele-Unite, unde cresteau asa numitele corase ciu-perci». New-York, Philadelphia, Boston, Chicago, Washington, etc.

1) Dar nu si de mline, eaci a inceput sh se lucreze proiectul de ex-tindere al Parisului dincolo de fortificatii, care se vor transforma in mii-rete alei ce vor lega parcuri.

si-a

:

www.dacoromanica.ro

9

trebuiau repede pregatite ca sä primeasca populatia ce necontenitvenea la munca industriala, ce venea sa formeze bogatia ora-selor tarei.

Cind o astfel de graba era necesara, atunci nu este de miratde ce uniformitatea blocurilor i parcelelor a dat nastere acelor o-rase vrednice de cea mai mare plictiseala a ochiului. Dispozitia«In sah), citeodata cu diagonale, devenise traditie in lucrarile a-mericane si germane din acel timp, fail a se tine seama de con-figuratia terenului si cerintele tecnice ori artistice a unei anutnitetopografii (fig. 5). «Se proiecta, dupa cum spune d-I Profesor

Fig. 5.

J. Brix 1) (aproape numai pe hirtie) fara un studiu exact la«fata locului, fara a se observa configuratia suprafetei de cladit, se«proiecta in plan, nu in spatiu, se judeca dealtfel lucru de care«este destul de greu sa te debarasezi proiectele de constructie a«orasului nu urmarindu-se stradele si pietele ce se creiau, ori ac-«tiunile br, ci se priveau proiectele din afara inauntru, iar nu«dinauntru in afara. Se credea ca se obtine ceva frumos i con-«cordant Inteun plan, numai daca se rezolva problema prin o fi-

1) ,Aus der Geschichte des Stadtebaues in den letzten roo jahren",pag. 28.

11111111trIMO:704.

_mu. 0.__=___a

----'w_vrAl

rritbatt_-....N

ow%I

"Nil IL RI

www.dacoromanica.ro

10

gura geometrica, regulata. S'a creiat in doua dimensiuni in loc de(trei». Aceasta judecata s'ar putea aplica fara gres partei cuprinsein Ring-ul orasului Mannheim (fig. 6).

Este adevarat ca nici cei priceputi in astfel de chestiuni peacea vreme nu prea se gaseau, s'au nu au fost ascultati. De aceiase cuvine mult merit t Uniunea Inginerilor si Arhitectilor Germani

ILLAJ-11-

r0/1/1 //3/VV/ P

ff

4

NII

MIME NMMOW OHMS

MMO 7, NUMPIUMMENIV7'

ilf11111111A111A7:a'Ng

n41/11/0hvouSA

Mat,

p:4402Efox

!INI

amsiBUEMLE4F-?-7NEORMMEEMPF'd

MINEBEM

Ideows

UQ*/ffr

vt%

T7,

lktilEglagiii:1

7 nO'N' 40`Wm 7q

1,1044,4/ 4 r

El0E3

/IA

Ii

etit y>"4,C,

#1/84

Fig. 6.

care in adunarea dela Berlin din 1874 a elaborat « Normele pent ruextensiunea ora3selo », la care Reinhardt Baumeister a contribuit cefmai mult. Multe din aceste norme servesc si astazi pentru con-structia oraseIor, liberind, cu incepere de pe la 1879, lucrarile ger-mane si chiar cele streine de scoala artificiala a renasterei, ori despiritul [american.r Din acest timp blocul se misca iar liber dupaconfiguraWterenului de accperit cu locuinte, dimensiile parcelei nu

712Lleripsi

-74k411

A

IN4

CC: !IC CI

,Z4

Kf

www.dacoromanica.ro

11

mai sunt fixate de un decalog intangibil ; iarasi se observa o ten-denta cIteodata exagerata in detrimentrul simtului practic deintoarcere la scoala medievala gotica. $i aici o manifestare treca-

Fig. 7.

toare a nationalismului german ! Dar cauza principala a dezgropareisistemului gotic, putem considera ca este influenta ce a avut-o asupra

Fr* c'vt ark6 Re.

apoigipp t.*IOW-treigt$L-

www.dacoromanica.ro

12

specialistilor lucrarea lui Camillo Sitte, tradusa si in limba francezala 1902, .L'art de batir les vales., lucrare in care s'a dat o irn-portanta exclusiva frumosului, si inspirata din studiul amanuntit aloraseIor medievale, in special a celor germane si italiene. Din (fig. 7),care reprezinta un plan modern al orasului Kufstein, se scoate ime-diat adevarul celor mai sus spuse : cit de mult autorul a fost con-dus de imaginea orasului gotic.

Ca mai totdeauna, odata cu fixarea ideilor asupra unei stiintenoi, solutia ce se admite este una intermediara, asa e cazul siaici : o variatiune, impusd de circumstantele de care trelmie sd se tinaseamd, intre spiritul geometric ci cel fdrii ordine aparentd, cel gotic. latao parte din planul proiectat in 1902 pentru orasul Stuttgart, la carese observa aplicarea sistemului actual (fig. 8) cu Care ma voi o-

Fig. 8.

cupa mai departe, cautindu-1 adaptez conditiilor dela noi,deocamdata numai In ce priveste blocul i parcela.

Din acest scurt istoric al evolutiei blocului si parcelei in de-cursul timpului, avem un rezumat mic de retinut. In antichitate apredominat «sistemul geometric», orasele fiind adevarate colonizari repeziiar ideile geometrice ale timpului avind influenta hotaritoare ; regulari-tatea scheletului oraselor nu a putut fi irnpiedicata nici de variatiaterenului. Sistemului geometric, continuat i in evul mediu, acolo.unde influenta romana a fost mai mare, i-a urmat «sistemul gotic»,ca urmare logica a organizatiei sociale i politice a acelor vremuri,In care s'a favorizat constructia cit mai neregulata, si care s'a men-tinut ca norma pina In ultirnele secole, cind Ingrijirea oraselor a trecut

sa-1

www.dacoromanica.ro

13

iar sub oficialitatea geometrilor, aparind «sistemul geometric al renapere. ,

care se deosibeste de primul siste-m geometric prin o intrebuintarede figuri mai variate a blocurilor. A cest sistem a fost mult intre-buintat, fiind la moda tocmai dud, prin constructia cailor ferate, o-rasele au luat o mare dezvoltare. Tocmai multimea lucrarilor ce se-prezentau au dat impulsiune studiului stiintific al chestiunei construc-tiei oraselor, care nu a IntIrziat de a produce o Intoarcere bruscala sistemul opus cel gotic dupa care un sistem intermediaryrational, a urmat si care tinde sa se stabileasca definitiv, 1-asi putea.numi «sistemul adaptdra» ori «sistemul natural ».

In Romania mai toate orasele vechi s'au dezvoltat la intim-plare, si mai pina la finele secolului al XIX rnulte din ele si-au pastratcaracterul de sat. 0 La finele secolului XVIII si inceputul secoluluitrecut Incepuse si la noi sa se raspindeasca sistemul geometric,.adus mai ales de Rusi. Orasul Braila are sistemul geometric cir-cular-radial ; mai toate orasele de pe rnalul Dunarei s'au dezvoltatdupa sistemul blocurilor dreptunghiulare, precum Corabia, Zimnicea,Calarasi, etc. Nu este de loc de mirat Intrebuintarea acestor sis-teme de oare-ce terenul permite, i chiar indica, linia dreapta pentrutrasarea strazilor.

Cum se face Insa cä In Bucuresti, «Bucurestii.cari dupa o cu-vintare a M. S. Regelui, tinuta la 10 -Mai 1868, sunt credincioasa.expresiune a Natiunei», avem o dispozitie asa de nelogica, asa derau alcatuita a blocurilor si parcelelor ? Pentru explicare, un micstudiu este necesar.

Bucurestiul pare ca la Inceput nu era decit un conac al Cu-manilor, cari au ocupat peste trei secole aceste regiuni, pina dudRadu Negru ii goni de pe aici si facu pe vechiul conac cuman, pe-la 1231, citeva lntarituri de caramida. Probabil ca, mai ales padu-rile mari de stejari, si mlastinele ce Inconjurau movilele pe cari azise gaseste mitropolia, arsenalul, arhiva statului, etc. favorizauaparare lesniqoasa, au atras atentia Domnilor romani asupra im-portantei constructiei aid a unei adevarate cetati ; destul ea, croni-carii moldoveni i poloni vorbesc de existenta, prin secolul XIV, aunui Castelan de Dimbovi(a, numit Dragomir, aparator si cirmuitor

1) Cel mai sigur mijloc de a deosehi un or de un sat, nu este oimit inferioafa a populatiei aglomeratiei, ci mai ales o limità inferioarà .

a densit5tei medii a locuintelor pe hectar.

.

a

www.dacoromanica.ro

14

al Bucurestilor. 1) Pe la 1401 apare in hrisoave Bucurestiul ca ce-tate. Natural ca acest lucru este un punct interesant al istoriculuice urrnarim ; dar a putut avea vreo influenta asupra constituirei o-rasului. faptul ca Inca din secolul XIV Bucurestiul a fost intarit ?Vom vedea ca prea putin, sau chiar de loc, caci lucrarile, edificiile,proprietatile din acele timpuri, nu s'au continuat nici macar cite50 ani : in Bucuresti chiar astazi, cu tot timpul de pace indelungat.nu se gaseste o casa care sa aiba macar o vechime de 100 ani !Si nici nu putea fi altfel, cind Tara Romaneasca era invadata intot momentul, de tot felul de hoarde dusmane care veneau de pradau,ardeau totul aici. Pe linga aceste napastuiri mai veneab si incendlilecari distrugeau mai rau ca in Stambul capitala tarei : numai in

secolul XVIII focul a schimbat aspectul orasului de vreo 6 ori !Cu toate aceste dese schimbari la fata, Bucurestiul in care

ograzile cu case parca erau aruncate cu prastia, a inceput sa seconcentreze, mai ales in timpul lui Matei Basarab, si apoi mai multsub Brincoveanu. Malurile Dimbovitei fura locurile care se popularamai repede in Bucuresti. Morile pe riu si pravaliile de pe acolo a-trageau activitatea, iar mai spre Baratie, pe linga care curgea pevremuri un brat al Dimbovitei, ce avea un nume pe atunci, eraCurtea Domneasca, cu zidurile scaldate de apa ; in jurul CurteiDomnesti Cu siguranta ca se constituisera in timpul lui ConstantinBrincoveanu blocuri cit de putin regulate, cad iata ce zice DelChiaro In «Le moderne revolu-ion! della Vallachia» (1718) :

«.... Gradina cu forma patrata. desemnata dupa bunul gust«italian si in mijlocul ei, Brincoveanu construise un kiosc frumoscpentru a minca acolo si a se odihni in timpul si mai sestie ca in jurul locurilor domnesti se deschideau «uliti, si quli-tcioare» de oarece Domnii vindeau din locurile lor negustorilor saule dau chiar ca dar boierilor. ,«De aceea, intre anii 1700 1750, in

centrul Bucurestilor, in miezul targului, pe ulitile cari se incola-cceau mid, strimte, 2) intortochiate imprejurul Curtei Dotnnesti si«care dau unele in Dimbovita, altele suiau spre r4sarit....i pretu-f tindeni pe aici, unde valoarea terenului era mai ridicata, unde nu-cmarul populatiei era de o suta ori mai mare decit in Mabalalele

1) Haqclett: Negru Voda".2) Stradele Bucurestiului se ma'surau pe atunci dupá numarul de

oameni ce puteau circula pe front pe ele ; se zicea : strada de un om,strada de doi oameni. Erau i strilzi de trei oameni!

verei...)

www.dacoromanica.ro

15

«unde te pierdeai pe intinse rnaidanuri cu inalte balarii, la zece pro-«prietari, unul sau cel mult doi erau particulari, toti ceilalti erau«minastirile, bisericele si atitea si atitea lavre sfinte dela Sfet

«Agora, dela lerusalim, din Alexandria Egiptului si din Antiochia«Siriei».

In vremea lui Alexandra Ipsilanti s'a impartit Bucurestiul in67 mahalale, avind peste 6000 case, cari pe la 1798 erau cuprinsein 5 plasi. «Locuri intinse foarte acopereau rnahalalele ; pe dInsele«cu voie, fara voie, oamenii mai saraci si mai ajunsi incepeau sa-si«fan bordeie, cascioare aproape una cu parnintul, sau casute ceva«mai rasarite, dar cari vara se pierdeau adesea in inaltimea bu-«ruienilor, a nalbei si a cucutei, cari cresteau napraznice pe mai-«danele Bucurestilor.

«Egumenii minastirilor proprietare taceau chitic pina dud«vedeau ca maidanul a fost mai tot acoperit cu cladiri si ca s'a«incheiat printre bordeie si cascioare si un fel de ulita. Atunci de«graba jalba la Domnie, amenintari cu darimare, judecati, pIna cinddocuitorii cascioarelor se recunosteau embaticari 2) ai S-tei Ma-«nastiri pentru sume cari, azi par minime 3), dar cari atunci in-«semnau mult cu scurnpetea banilor%.. 4) Acesti embaticari de carise vorbeste, au devenit cu tirnpul proprietari ai locurilor, deseori prin porunci domnesti, pentru ca astfel mahalagii sa ingrijeascade podurile ulitelor ce-i invecinau, ulite acoperite deseori cu scIn-duri si diverse umpluturi.

Astfel Bucurestii se tot tntindeau i curelele de pamint ceserveau drept ogor sau vie, deveneau parcele. «Curelele» se sub-tieau prin mosteniri ori vInzari, din ce in ce Mai mult, din cauza caulitele erau rari si fiecare trebuia sa aiba o esire la strada inspatele cocioabei trebuia sa aiba loc tot felul de soproane, magazii,

1) G I. Ionescu-Gion : Istoria Bucure§tilor. pag. 75.2) Chiriasi pe vecie, cari nu se pot da afaril decit and nu-si in-

deplinesc indatoririle. Astki legea nu mai dà voie s'a se fac5 legaminteembaticare, dar se mai recunosc Inca cele vechi. Terenurile embaticarese cautà acum sa se rascumpere de cAtre embaticari dela proprietarullocurilor.

3) La tinele secolului XVII chiria unui loc cit o vie, pe calea Vic-toriei de azi, se urea la ,trei" ocale de luminari.

4. I. G. Ionescu-Gion : Istoria Bacure§tilor, pag. 319.5) Acelas fenornen s'a intimplat cu terenul din jurul tuturbr ora-

§elor, i in alte tani.

;3)

www.dacoromanica.ro

16

bordeie, apoi o livada de porni, bolta de vita, gradina de zarzava-turi §i alte de ale gosdodariei. lata dar §i origina acestor blocurirenorrne pentru contructiile mici ale BucureOlor, §i origina acelorparcele inguste de tot, cari formeaza tipul parcelei din capitala

tarei, foarte raspindit tip din nenorocire, cad pe el se dezvoltadevarate colonii de maghernite, focare de insalubritate.

Vedem dar de ce in secolele anterioare alinierea, contintuta-

a-

www.dacoromanica.ro

17

tea ulitelor, oare-cari reguli in asezarea cladirilor, erau cdaraveri» cutotul necunoscute bucuresteanului, si de ce, «prin traditie» rnaisunt si astazi necunoscute. La Bucuresti nu s'au pomenit ulitedrepte ceva mai largi decit dupa focul cel mare din 1804, cindConstantin Vodd Ipsilanti «esa insusi la tirg i impaca oarnenii la«pricinile ce le aveau pentru locurile caselor celor arse si porunceacsa se faca casele drept In rind, sa iasa ulitele drepte, nu sovaite«si casele una rnai afara alta mai inauntru, ca mai inainte, de as-«tupa una pe alta».

Nidi vorba dar ca sa putem vedea pe vre-un plan, variatiablocurilor i parcelelor ; ele au variat ca valurile marei. lar la unplan pe hirtie nu se gindea nimeni. Abia de pe la 1775 ne-aramas un plan «grosso-modo, al Bucurestiului, facut de Sulze pentruo lucrai-e a sa «Geschichte des transalpinischen Daciens». Acel plan sepoate vedea in figura 9. Un plan ridicat pe teren si cari prezintagarantii, este cel ridicat pe la 1845 de maiorul Borroc.zin §i tiparitsub domnia lui Dimitrie Acest plan se gaseste ca anexa laBuletinul Societdoi Politecnice No. 11 din 1907, si din el se poate ve-dea mentinerea diformitatei blocurilor iar comparat cu cel de astazi,se poate deduce in primul rind, si mica contributie de munca sigrije ce s'a adus, atunci cind era mult mai lesnicios ca astazi, casa se pue stavila bunului plac, sa se deschida ochii lumei asuprafoloaselor regulei in asezarea unui oras ce avea, si vrea, sa aibaun viitor.

Nu vreau, si nici nu pot, trece cu vederea unele lucrari facuteIn sensul unei sistematizari, in a doua jumatate a secolului al XIX,dar ele nu au fost continuate dupa un program, n'au lost inspiratede metoda stiintifica ce s'ar fi putut imprumuta dela tarile streine cucare incepusem de decenii sa avem intinse relatii si comunicatiirepezi.

Este imposibil sa nu se observe, urmarindu-se istoricul Bucu-restiului, ca atunci cind conducerea orasului a avut-o o persoana, un«judet», care-i cunostea nevoile si stia cum sa le vina in ajutor, s'aluat spre studiere luminata si chestiunea, atit de insemnata pentruBucuresti, a sistematizarei lui. Tocmai in anul 1907 gasim ca ad-ministratia comunala urmareste inchegarea unui schelet rational al

1) Tesaurul de monuinente istorice : Chronograful lui DionisieEclesiarcul".

2

tirbei.

www.dacoromanica.ro

18

orasului, dirijindui lucrarile dupa un plan general bazat pe rezul-tatele cercetarilor si lucrarilor moderne. In adevar, se gaseste in(Progralnul concnrsului pentru proiectul de sistematkare a orasului Bucu-resti, 0 bine prinsa ideia importantei blocurilor In constitutia unuiora i indrumuiri nimerite pentru alcatuitorul proiectului. Parcelapare ca a fost mult neglijata in program si in proiectele prezentatela concurs, desi rolul ei este tot asa de mare, cel putin, ca i alblocului in constituirea orasului ; desi si parcela a suferit tot asade multe defecte, chiar mai multe, de clt blocul. Cauza neglijereiparcelei In cautarea sistematizarei orasului, se poate sa fie si fap-tul ca actualmente parcela cade mai putin sub influenta autoritateicomunale. Cu toate acestea, asi fi nedrept clan nu asi mentionagrija pe care a purtat-o i parcelei d-1 inginer Puscariu in proiectuld-sale de sistematizare, 2) i sa nu-mi exprim regretul ca planurilepentru orasul Bucuresti nu s'au studiat decit pentru a nu fi luatein seama, In cele rnai rnulte cazuri.

In cele ce urmeaza voi intra In tratarea parcelei i blocului.Daca am insistat putin asupra istoricului, amuzant pe alocurea, aparcelei i blocului bucurestean, aceasta am facut-o ca sa se inte-leaga rostul prezentului si sa-mi fie mai usor sa Intemeiez i unelepropuneri ce voi face.

1) A se vedea Buletinul Societatei Politecnice din Noembrie 1907.2) Vezi expunerea de motive a d-lui inginer Pu,scarin din Buletinul

Societatei Politecnice din August 191.8, pag. 276-277.

8

9

www.dacoromanica.ro

II

Cerintele pareelei i bloculuiEconomia, igiena, tecnica i chiar estetica, prin o comunitate de

interese, cer avind In vedere densitatea urcata a populatiei, inten--sitatea comertului i industriei, nevoile ce simt diferitele clase socialea unui oras mare o clasificare, o specializare pe regiuni a con-structiilor, ') zone de constructii cum le zic germanii (Bauzonen,Baurayons), In orasele mari s'a produs o astfel de specializare aconstructillor in mod natural, si cu o intensitate asa, ca specialistiiau trebuit sa observe si sa admita acest fenomen ca o lege ce trebuie-avuta in vedere chid se planuieste un oras. In timpul de fata, cindeste vorba de darea spre constructiune a unei regiuni, cu alte cu-

1) Comertul unui oras dezvoltindu-se dela centru spre periferie.mai corect, descrescInd dela centru spre periferie, in mod natural valoa-rea terenului si a constructillor allate pe el a cresclt neincetat, raminindtotdeauna cu o valoare mai mare decit aceea a terenurilor perifericeTot o astfel de dezvoltare a avut si densitatea populatiei oraselor, tot asa

'si circulatia. Motive economice Ca i igienice, au contribuit deci Ca, ingeneral centrele oraselor s6 se acopere cu c1diri exclusiv comerciale..Locuintele, care cer un spatiu mai mlire in schimbul unei chirii mai micimai mult5 lumin5, soare, aer, liniste, an trebuit s5 se depdrteze de centru.Industriile avind nevoie de intinse suprafete, de terenuri eftine, avind ne-voie de leglituri usoare en liniile ferate ori cMle navigabile, mai mult, deteren pentru neineetatele extensiuni viitoare, an trebuit sA lasil din oras

sIi se inconjoare de cartiere de locuinte eftine, pentru a avea bra--tele lucr5toare la indemln5. 0 astfel de clasilicare este favorabil5 i tec-micei municipale, c5ci atunci se poate proiecta si prevedea cu mai multirpreciziune o serie de lucrhri edilitare, cari nu au ea rezultat numai o e--conomie materialä la executie, dar i o ithbunkritire a soluVilor de a-"doptat si o reusitä mai deplinil a aceleias solulii date. De exemplu, o ea-nalizare se poate proiecta pe baze mai sigure si in mai bune condi(inni

ca i1 o alimentare cu ap5 Intr'un oras zoniticat" decit intr'unulkinde domneste haosul; totdeauna vom gäsi str5zi mai corespunzatoarelocului, si mai bine pavate in primal oras, decIt in al doilea ; nu vomLghsi anomalii in ce priveste raportul Intre chirie §i atievarata valoare a

-goad

www.dacoromanica.ro

20

vinte, cind se planuieste cartierul, dimensiile si formele parcelei siblocului sunt determinate in primul rind de caracterul ce va trebuisa prezinte acel cartier. Cind este vorba de o ameliorare, o siste-matizare a unui cartier existent, acela§ punct de vedere nu estemai putin important.

Asa dar se cuvine sa ne ocupam pe rind : A) de parcela siblocul cartierului si al micei industrii ; B) de acelea ale cartieruluimarei industrii ; C) de parcela si blocul cartierului de case de ra-port (cazarmi de inchiriat) ; D) de ale cartierului locuintelor pentruo famine ; E) de ale cartierului de locuinte mici si eftine ; F) deparcela si blocul cartierului de vile. Aceasta diviziune se poate a-plica si orasului Bucuresti §i este aplicabila in genere oraselorcu populatii mari, cu mai mult de 100.000 locuitori.

unei locuinte intr'un oras cu cartiere stabilite, pe cind gasirn asa ceva latot pasul in orasele noastre.

Dar estetica ? Oricit ar fi de placuta variatia chiar in arhitecturaoricit de discutabila ar fi valoarea estetica a unei solutii date, nu se

poate insa contesta c sunt cerinte estetice de ansamblu, dupa cum suntcerinte estetice de detaliu. Ori, cum o sa fie satisf.kuta estetica de an-samblu, cind nici un gind comun nu conduce mai Mciodata pe proiecta-torii constructiilor vecine din ,orasul fárä ordine" 1 Ce armonie o sa pre-zinte o strada cari ne perindeazd pe dinaintea ochilor o fatada a uneimari case de comert, apoi doua-trei locuinte cftine pentru cite o familiecarom ar urma de exemplu o turnaorie cu ateliere mecanice si forjelinga care se deschide un pare in care se ascunde un palat, in prelun-girea zidurilor caruia se insirà case de raport (cazanni de inchiriat), iarpeste drum se dezvolta un imbroglio de baraci, hale si alte accesorii aleunei piete de tirg ? SA ne imaginam numai acest tablou, i vom vedea cäestetica cere si o atrnosfera favorabila, care nu se poate creia decit priainfaptuirea unor idei care tintesc un scop comun.

1) Evident cd asa cum se afla acum orasul Bucuresti, suntem de-parte de a ne gindi la o specializare a cartierelor in acest oras ; putemspune cel mult c acum avem un cartier comercial si inceputuri de car-tiere industriale. Nu inseamna insa ca, in masurile de imbunatiltiri ce sepot lua sä nu se dea o indrumare sanatoasä dezvoltarei orasului, sa nuse prate de experienta facut5 (!e toate popoarele inaintate si de pretu-tindeni. Daca in adevar, orasele din diferitele regiuni terestre i a diferitorpopoare prezinta caractere regionale si etnice, tot asa de adevarata estesi .constatarea c specializarea cartierelor oraselor mari este o lege inde-pendenta de variatii etnice ori regionale; numai modul de dezvoltare aacestor cartiere sunt sub aceste influente, intocmai dupg cum un individdin rasa urnana prezinta caracterele generale rasei urnane dar 1 parti-culare comune unei specii.

')

si

www.dacoromanica.ro

21

Fiecare din aceste categorii de parcele si blocuri trebuiesc stu--date pe toate fetele lor. Trebuiesc studiate : 1) forma si dimensiu-iiile si blocului din punctele de vedere economic, igienic,al circulatiei si esteticei ; 2) dispozitia parcelei si blocului avindu-seIn vedere igiena locuintelor si a strazilor in raport cu directia ra-zelor soarelui si a vinturilor predominante, cu alte cuvinte studiul.orientarei ; 3) Relatiile numerice ce trebuie sa existe Intre dimen-siunile strazilor, blocurilor si parcelelor, avindu-se In vedere eco--nomia acestor trei parti, fata de diferitele lucrari ce ocazioneaza.In expunerea noastra vom urmari aceasta metoda.

A. Parcela §i blocul cartierului comercial i al miceiindustrii. Acest cartier se prevede mai totdeauna pe drumurilede comunicatie Intensa si In imediata lor vecinatate asa dar inmod natural in centrul orasului, unde concura toate caile de marecirculatie. Pentru ca sa nu ma abat dela scopul ce urmaresc, lasin afara acestui cadru analiza Inchegarei acestui cartier comercial,pentru a trece direct la chestiunea configuratiei si dimensionareiparcelei si :blocului din acest cartier. Mai Inainte Insä, o singuraobservatie : acolo unde se va stabili cartierul comercial si al miceiindustrii, el nu trebuie strins inteun cerc de fier, deoarece acestcarder formeaza un fel de oras, un ora§ care se dezvolta §i el,odata cu cresterea populatiei si dezvoltarea economica a ei. Prin ur-rnare trebuie sa-i lasam putinta de extindere, ceeace se obtine prin-dispunerea parcelelor si blocurilor cu aceleasi susceptibilitati de a fi-tratate, atit In cartierul cornercial cit si in imediata lui vecinatate.

1. Parcela din cartierul comercial si al industriei mici estebine sa fie libera de prescriptiuni prea strinse, In ce priveste con-figuratia ori dimensiunile ei, 9 caci scopurile si mijloacele disponi-

1) Aceastà gresealà s'a minis intru cit-va 0 in Berlin, uncle regula-mentul de constructie nu a tinut seanià de felul cartierului unde urmeazilsà se construiasa pe o parceI5, decit prea putin.Iata ce se prevede in regula-mentul din 1907, si azi in vigoare, (Bau-Polizei-Ordnung fi.ir den Stadt-kreis Berlin) relatiy la aceste cazuri : Pentru toate parcelele cu adin-,,cimi pinä la 32 m. aceleasi principii sunt valabile, indiferent dacd parcelaeste sau urmeazA s6 fie clàdit5. Parcelele cu adincime mai mare ca 32m. se vor deosebi, dupà cum se aflia in incinta Berlinului vechiu, oriafarà din acea incintä.

parcelei

www.dacoromanica.ro

22

bile sunt atit de diferite, incit cu greu se pot toate ImbratOin nite regulamente cari ar fi mai mult vatamatoare decIt fo-lositoare.

asupra acestei parcele se gasesc insa citeva observatii ge-nerale de facut. Aa, in cartierul comercial cladindu-se exclusiveconstructia inchisa» iar valoarea terenului fiind cea mai ridicata dinora, este recomandabil ca parcelele sa aiba laturile normale pe-sträzi, in acest mod putindu-se utiliza in mod rational. lmportantacea mai mare in constructiile din acest cartier o au fatadele, carese dezvolta inteun mod cit se poate de variat pentru o varietate-de destinatii, §i de aceea convine foarte bine ca raportul intre fa-tada i adincimea parcelei sa fie cit mai mare. De aici rezulta ca_blocurile cartierelor comerciale sunt mai mici decIt In celelalte car-tiere, deoarece raportul intre perimetru §i suprafata inchisa crqte-cind suprafata descre§te. ') Marirea perimetrului sporqte cheltuie-lile de constructie i intretinere a strazilor, canalizarei, conductelorde alimentare cu apa, a terenului cedat pentru strazi, etc. dar spo-rqte simtitor §i valoarea terenului inchis de strazi : cheltuielile suntproportionale, aproape, cu lungimea strazilor pe clad veniturile tota§a, mai ales cind masura de evaluare §i inchiriere a imobilelordin cartierul comercial a devenit in mai toate ora§ele marl, rnetrul.

Pentru a se calcula suprafata constructibilà a parcelei, aceasta se-va imparti prin linii, paralele cu frontul de cladit, in fasii : prima fasie-nva avea o latime (masurata normal pe frontul de cladit) de 6 m., iar adoua una egala cu tot restul adincimei parcelei, in cazul cind adincimea,,parcelei este mai mica decit 32 m. Prima fasie se poate construi in ra-portul 10/10, iar a doua de 7/10. Daca parcela are o adincime mai mareca 32 m. atunci se face diferenta dupa situatie, i anume : dacaparcela este in incinta Berlinului vechiu, a treia fasie ramash la a-dincimea dincolo de 32 m. se poate construi in raportul de 6/10, iar dacaeste ataril din incinta, aceiasi fasie dà o portiune constructibila de 5/10..Suma supratetelor constructibile din fiecare fasie, astfel obtinute, poateti intrebuintata i repartizata pe intreaga suprafata, independent:de fasii.Suprafata fasii a II1-a se poate trece in calcul i cu raportul 7/10 dacainallimea cladirei ce s'ar ridica pe aceasta fasie nu intrece 10 m. (delanivelul terenului la streasina), iar pe a doua fasie nu se tidied construetie pe o suprafatä mai mare ca 7/10 din aceasta a doua fasie.

1) Ma refer la poligoanele pe care le au de obicei blocurile, cacidaca am considera poligoanele stelate, sau in genere din cele ce prezintaunghiuri intrinde, asa cà o secanta le-ar taia perimetrul in mai mult de-2 puncte, proprietatea enuntata nu mai este adevarata.

www.dacoromanica.ro

23

linear de fatada. Chiar in Bucuresti se cere pentru pravaiii o chiriepe metrul liniear de 500, 1000 si chiar 2000 sau 2500 lei pe an.Si experienta deci dovedeste in mod evident Ca veniturile crescmult mai repede decit cheltuielie si ca, pina la o limita va fi infoarte dese cazuri preferabil sa dezvoltam perimetrul blocului, fatadaparcelei, cu alte cuvinte sa facem ca sita sa aiba ochiurile cit maimidi. Este adevarat ca in orasele mari apusene se gasesc parcelemari, mai ales cu adincime mare, chiar in cartierul cornercial,ele deservesc foarte bine nevoile comertului local ; insa acolo ma-sura in care se inchee afacerile este cu totul alta decit cea pe careo avem sau o putem avea in Bucuresti. Acolo casele mari decomert sunt foarte numeroase ; in spatele pravaliilor de desfacere,asezate la frontul de constructiune, se dezvolta cite 2 si 3 corpuride cladiri, care ocupa parcela pe toata adincimea ei de obiceiesindu-se prin ganguri in strada paralela celei principale si carecorpuri servesc mai ales pentru depozite, biurouri, ateliere de re-paratie, sali pentru inpachetarea si expedierea cumparaturilor, rula-rea marfurilor aprovizionate, s. a. Deci fara indoiala ca, marilorfirme comerciale organizate pentru o desfacere intensiva de pro-duse, cu o mare varietate de marfuri in depozit, cu variate tran-zactiuni, le convine mai mult parcela adinca decit cea cu un frontmare, caci pentru aceleas nevoi poate obtine un teren mai eften incazul intii decit in al doilea, avind astfel posibilitatea sa-si centralizezetoate organele mai usor in cartierul comercial. Nu tot asa este cazurcu orasele mai mici, cum putem considera si Bucurestiul, unde co-mertul in stil mare nu s'a dezvoltat atit de mult, si cu organizareagenerala a elementelor orasului nici nu pare a se dezvolta asa de cu-rind. Am convingerea ca in cartierul cornercial parcelele cu adin-cimi mari nu sunt bine venite in orasele noastre, 9 cu atit maimult blocurile cu adincimi mari, cari impreuna un grup de a-semenea parcele. Cind insa, stari de fapt ne inpun sa acceptarnasemenea solutii, avem atunci ca supapa, pasagiile. 0 confirmare oavem chiar in Bucuresti, unde, calea Victoriei nurnai, este legatacu strazile vecine paralele cu ea, si tocmai in punctele unde co-mertul este mai dezvoltat, cu nu mai putin de 5 pasagii, incurindpoate vom avea i pe al 6. Terenul din adincime, care ar fi depreciat,se pune in valoare, dindu-se fatade la adincimi mici de parcele prin

1) Na vor 11 bine venite in nici un cartier al ora§elor noastre.

www.dacoromanica.ro

24

ajutorul pasagiilor. Pe clnd parcelele adinci cu destinatia de a primiconstructia uneia i aceleiasi case comerciale sunt nimerite mai alesntre doua strazi, din care una are o mare irnportanta comerciala,

'liar a doua o importanta comerciala chiar redusa, utilizarea parce-lelor adinci prin ajutorul pasagiilor cere ca si a doua strada le-gata de pasagiu sa aiba o importanta comerciala pronuntata Intimpul proiectarei pasagiului.

Putem da dteva dimensiuni In ce privesc adincimile parcelelorcartierului comercial, dimensiuni ce nu trebuiesc privite declt ca nistelimite. Asa Stfibben si GOcke, avind In vedere conditiile oraselormarl germane recomanda

a). Pentru parceleie destinate cladirilor cu 4-5 etaje, cari aucorpuri de cladiri In curte (Hintergbaude), o adincimede 40-60 tn.

b) Pentru parcelele destinate cladirilor cu 3 4 etaje si ase-menea cu alte corpuri de cladiri In curte, o adincitne de 25 35 ni.

Rezulta ca adincimile blocului in cazul a) va fi de 80 120 tn.iar in cazul (b); de 50-70 rn. ; putem asemenea unifica doua par-cele in una cu o adincime egala cu a blocului, pentru a ti utilizatade aceias can mare comerciala ori pentru creiarea unui pasaj.

In ce priveste lungirnea blocului, practica arata ca este a-vantajos sa o facem egala cu de doua ori adincimea lui. Cerintelecirculatiei consimt la alegerea acestei dimensii, cari, dupa datelede mai sus, ar varia intre 100 si 240 rn. e bine sa se raminasubt 200 rn. pentru a se descarca mai usor o strada cu circulatieintensa, de vehiculele parazite.

In Berlin, centrul comercial care se gaseste intre Dorotheen-Strasse si Koch Strasse de o parte, si Wilhelm Strasse si lerusalemerStrasse de alta, este impartit In blocuri, care In miezul regiunei audimensiile de circa 100 X 120 tn, iar mai spre marginea regiuneide 100 X 200 tn, deci de lugime dubla. Observam ca acolo undeadincimea blocului este mai mare, adica intre Leipziger StrasseVoss Strasse, -adicA unde parcelele au ad-Ind-me variabile dela 140 la200 m., se gaseste si marea casa de comert Wertheim, care autilizat foarte bine parcela ce ocupa, folosindu-se de esirile ce po-seda la cele douaputem zice trei, cad parcela e cam de coltstrazi (fig. 10) 1).

1) Figura este luatä din Gescheifts-und- Warenhauser" de H. Sch-liepmann.

§i

§i

tar

:

www.dacoromanica.ro

25

Daca studiem scheletul orasului Berlin, vedem ca blocurileii maresc dimensiunile cu cat ne indepartam de centrul comertu-lui, in genere blocurile marindu-qi lungimea fata de adincime.

In Viena, in centrul comercial din Kartner-Strasse, Rothenthurm Strasse, Graben ori Wollzeile, pe scurt, in interiorul Ringului,gasim blocuri cu adincimi §i mai mici : multe cu adincimi de 80m.unele cu adincimi de50 m. ori chiar de 30 m. Foarte des insa a-ceste blocuri au lungimi de cite trei ori adincimea, nu rar de cite

VrAstrasse

leipz.ser Sfrasse Leinieler 5trasxt

Fig. 10.

patru ori. Si lucru curios, blocul este wzat cu lungirnea lui per-pendicular pe strada comerciala de importanta cea mai mare, careeste o proprietate a blocurilor de locuinte Iinitite cuprinse intrestrazi radiale.

2. Am aratat cerinteie economice §i de circulatie In ce pri-vqte parcela §i blocul cartierului comercial. tlygiena are pretentiimai mid in acest cartier, de oarece circulatia mare, zgomotul,marea densitate a locuitorilor in timpul zilei, rnodul de Intrebuin-tare al cladirilor, 'costul lor mai ales, aceste la un loc, fac ca sanu putem merge cu exigenta prea departe. Negrqit ca aerul vafi mai viciat, premenirea lui facindu-se in conditii mai rele nu

yerAda55e"A -

www.dacoromanica.ro

26

Insa in ce priveste si cantitatea de praf de aceia este bine saasezam stradele principale asa fel ca, curentii de aer sa circulein lungul lor. In schimb canalizarea o vom putea-o executa inbune conditii, cad calculele indica de obicei in aceste regiuni pro-file vizitabile, cari se pot tine in bune conditii de curatenie si a-sezindu-le la adincimi apreciabile sub strada vom putea obtinepante convenabile, chiar pentru subsolurile cladirilor, subsoluri carlau o valoare mult mai mare in cartierul comercial de cit in cele-lalte 2).

Ap-roape totdeauna cartierele comerciale stabilindu-se in re-giunea cea mai joasa l easa a oraselor, este adevarat Ca nutotdeauna putem obtine cu aceias usurinta pante avantajoase pen-tru canalizare, rnai ales pentru scurgerea apelor din subsolurilecladirilor in canale, pe cind la ape marl date de ploi repezi sun-tem expusi sa avem inundate subsolurile ori chiar strazile fn par-tea lor inferioara. Cu rnijloacele actuale, acest inconvenient se poateinlaturd deci la oranduirea cartierului comercial nu n a vom maiingriji de aceasta.

In privinta orientarei strazilor cartierului cornercial vom Ingrijica soarele sa le bata cit mai putin in timpul zilei, ceeaceprezinta un avantaj pentru buna pastrare a obiectelor la vitrinepentru inlesnirea transportului repecle al pictonilor in timpul cal-durilor. Tinind socoteald ca inaltirnea cladirilor din acest car-tier este mai mare decit largimea strazilor, vorn obtine acest lu-cru trasind strazile dela est la vest.

1) Un studiu al atrnosferei Bueurestiului, gieut de D-nii D-ri Mi-novici §i Grozea i publicat nu de mult, aratil cg in orasul nostru, dinacest punct de vedere atmosfera din calea Victoriei contine mult mai putirrpraf dectit aerul dela soseaua Kiselef ! Cu atit mai mult are avantajulcalea Victoriel fat5 de unele sosele ea §tefan eel Mare, ori 13 Septembrie,Dudesti etc. In definitiv pentru orasul Bucuresti, in ce priveste aerul, pra-ful din aer mai ales, nu putt m sà ne conducem dupd cartiere, eind aceleas.studii arata cii aerul din Bucuresti contine de 7 ori mai mult praf decit cel din Paris, si de 50 ori mai mult decat cel din Budapesta !

2) In multe orase ale Germaniei aceste subsoluri sunt utilizate totca privlii mici, iar in constructiile noi, fie ea ruagazii pentru depoziteoil still pentru instalatille mecanice ale caselor de cornert, fie chiar pen-tru unele departamente de desfacere de m5rturi ale unor mari magazine..Acest ultim sistem este intrebuintat des la Londra.

www.dacoromanica.ro

27

Daca vrem sa ne ocupam putin i de estetica strazilor, a

fatadelor blocurilor din cartierul comercial, vom cauta ca, in acestcartier unde se acumuleaza surne imense in constructiuni, undearhitectura cauta sa produca cit mai mult, sa avem blocuri cu

fronturi curbe. Strazile neregulate procura perspective totdeaunaMai interesante decit strazile drepte cari sunt totdeauna sarace In

Fig. 11.

impresiuni. Pe un front curb fatadele apar mai in justa lor valoare.ca de exemplu pe High Street din Oxford, care se vede in figura11. lnaltimile cladirilor pot varia intre anumite limite, mai ales cindacoperisul lor prezinta oarecare varieLate ca pante ori mod de tra-tare. Evident ca trebuie oprite inaltimi de constructie cu totul dis-proportionate intre cladirile invecinate, cad s'ar impresiona ochiulin mod cu totul defavorabil. Figura 12,') care reprezinta o vederedin New-York ne demonstreaza in mod neindoios acest adevar.In principiu, variatia inaltimei cladirilor unor parcele invecinate,poate fi cu atit mai mare, cu cit frontul parcelelor este mai mare§i raportul intre largimea strazei i inaltimea constructiilor mai mic.

1) Din Das Haus im Stadtkorper" de Felix Genzmer.

www.dacoromanica.ro

28

3. Este interesant sa tirn cam care este in procente, supra-fata ocupata de strazi fata de suprafata totala intr'un cartier co-mercial. Am vazut ca blocurile variaza ca adincimi intre 50 i 100m.si 100-240 m. lungime. Putem admite pentru blocurile de 50X100mstrazi cu trotuare de cite 4 m. si parte carutabila de 10 m '), pe cindla blocurile mai man i moderne, de 120 X 200, care pot primi

Fig. 12.

usor printre ele i tramvaie, adrnitem trotoare de cite 4,50 m. §iparte carutabila de 12 m. In cazul kali, in aceste conditiuni, ga-sim ca strazile ocupa aproape 4570 din suprafata terenului, iar incazul al doilea aproape 250/o. Daca in fiecare din aceste cazuri

1) Aceste dimensii le dau pentru strade ca e se proecteaz5. Chideste vorba de str5zi ce m meazil sä fie täiate in cartier deja construit,unde terenul este foarte scump, atunci ne putem limita la urm5toareleminime pentru partea curutabila :

4,50 m. pentru cloud rinduri de vehicule (cite anal in ftecare sens).7.50 m. pentru dou5 rinduri de vehicule.9 00 m. pentru trei rinduri de vehicule.

,4wgre-

FTW

Si . I

..S, '', A 1 '4ft k?.=-i*-r.'64.-"-

4

1..! a 6f, CIS

314 t'14,

. t ;1t )-_---A 7-

41 - 0-.1,:iii il I .-EI '' r.t!..0,-".

''''' II ell 7solit....... 2 I r . ".

1

I - I-JO,'

IL

0 111 t we

Ni'. A .1

'I-tX ; ''',3111481 .tAtilitt i ....

k

...........--: .

, e

:,__----- -

www.dacoromanica.ro

29

micsoram lungimea blocului la jilmatate, introducind Inca cite.o strada cu trotoare de cite 4 rn. si parte carutabila de 10m,atunci procentele se urca respectiv la 55°/o i 33°A. Putem darconsidera ca limite 55°/, si 25%, fie in medie 400/o ca suprafataocupata de strazi in cartierul comercial. Intelegem dar ce marecheltuiala trenie sa aiba administratia comunala cu pavarea, in-tretinerea, curatirea, constructia strazilor si a accesoriilor lor sup-terane, In cartierul comercial, care, din cauza marei circulatii ii

a pozitiei lui in oras, au nevoi de o deosebita ingrijire. Mai alespavagiile acestor strazi sunt foarte costisitoare, trebuindu-se a seintrebuinta fie asfaltul, lemnul ori piatra regulata cel putin, caacoperire, i trebuind Inca fundatii bune acestor acoperisuri. Inte-legem acum Inca. de ce nu trebuie considerate ca exagerate pre-scriptiile orasului Francfurt de pe Maiu, cind cere ca acolo undese traseaza strazi noi, terenul necesar strazilor sa fie dat gratisde coriverani, cit timp suprafata cedata nu trece de 30°,/, din su-prafata posedata. Comuna plateste numai pentru terenul ce ar trece-de 30°/o din suprafata posedata de un proprietar.

Asupra cartierului comercial vom mai reveni cind ne vom.ocupa de ameliorari (sistematizari).

B. Parcela §i blocul regiunei industriei mari. Regi-unea industriei mari trebuie cu totul despartita de tinutul locuin-telor, insa trebuie avut in vedere ca in apropierea acestei regiunisa se poata dezvolta cartierul de locuinte eftine pentru lucratorftdin fabrici. In principiu regiunea marei industrii trebuie sa fie astfelsituata, ca zgomotul i gazele fabricelor sa fie indepartate de catre-vinturile predominante de oras, nu aduse in oras. SA se aiba laindemina. l cu mici cheltueli, mijloace de transport. Pentru a ilustra_aceste conditii, reproduc aici planul de situatie a cunoscutei fabricide masini, uzina uGustavsburg» a societatei Maschinenfabrik Augs-burg-Mivnberg A. 0) Uzina se afla la o distanta mare de oras, la im-bucatura riului Main cu Rinul. Planul din figura 13 ne poate da oidee clara de intinsele suprafete pe care le necesita o industriemare. Actualmente fabrica ocupa o suprafata de 18 h.a. din care7,6 sunt acoperite cu cladiri. Pentru eventuale extinderi, fabrica

11 Figura din Die Technik in Bereiche des Bezirks- Verein Rheingau'(Festschrift zur 50 Hauptversannnlung des Vereins deuscher Ingenieuren),

').

9

www.dacoromanica.ro

A AY nonort.c.wmeo. w .G 6 KRA Or6416M5tAil...en,. I.

Fig. 13.

www.dacoromanica.ro

31

Legenda figurei 13.

Centrala electricii de Sud. A2 Centrala electricX de Nord. A3Ateliere de reparatii si de unelte. A, ;conla fabricei si sala de expozitii.A; Remize de locomotive. A, Cintar de vagoane. A7 Castel de ap5. A2 Fe-distraele. A10 Sala de mincare a lucrAtorilor. A72 Sala pentru automobile

biciclete ale functionarilor. A19 Sala pentni bicicletele lucrhtorilor.A15A21 Closete. B1 Bureaul uzinei si incAperei pentru serviciul sanitar.E, Ateliere pentrn consiructii in fier (uzina de sud). E2 ea E1, (uzina denord). E4 Tinichigiria. Forjele si atelierele principale. k Atelierele desudat si instalatia pentru Wassergas si aer comprimat. K3 Rezervoare degaz. M, Magazinul central. Ma Ha la de montare. M, Sala de modele. M,Depozitul de uleluri. M7 Depozitul de vApsele pentru vagoane. V, CFadi-rea administratiei. Atelierul de constructie a vagoanelor i depozitelede arbuni. Wa Forjele cu ciocane. W3 Uzina de presat. W, Atelicrele del5c5tuserie. W5 Depozitul de lemne W0 Atelierele suplimentare si de hi--cuit. W7 TImpirie cu ateliere suplimentare.

mai poseda inca 9 h.a. Este de remarcat colonia de lucratori ase-zata in apropierea fabricei si a linei ferate ; asemenea diferitele ii-

nii ferate ce leaga fabrica in diferite directii cu alte orase si cucanalul de navigaVe vecin. Din legenda figurei se poate vedeafelul cladirilor de care are nevoie o industrie metalurgica si dis-pozitia lor.

In ce priveste orasul Bucuresti, si Ia noi in tara in general,regiunile industriale s'ar potrivi mai bine sa fie situate in sudul

sud estul oraselor, vinturile predominante fiind dinspre nord saunord-est

In regiunile industriale cerintele pentru parcele i blocuri sunt.aproape contrarii cu cele pentru cartierul comercial, caci dimensiunile lor trebuie sa fie cit se poate de mari pentru a permite o extin-dere cit mai putin costisitoare industriei. Totusi aceste dirnensii de-pind si de felul industriei, cad sunt industrii care se dezvolta multin inaltimea constructuilor, altele cer multa suprafata in dezvoltarealor. In general industriile care cer materii brute voluminoase, care.au i deseuri in cantitati mari, cer suprafete mari, pe cind nisteindustrii alimentare se pot desvolta mai usor in inaltime. Asadarsi aici dimensiile parcelelor si blocurilor pot fi foarte variabile si ebine sa observam cam ce industrii au avantaje sa se dezvolte, innn oras, sau in o anumita parte a regiunei industriale a unui

K,

NV,

A,

31

pi

www.dacoromanica.ro

32

ora§. Prin urmare a trasa dela inceput parcelele §i blocurileacestei regiuni, ar fi un procedeu cu totul ne nemerit. Ceeace se-poate face, §i e bine sa se fan, este sa se prevada dela Inceputarterele de comunicatie de prima necesitate, dupa care sa se con-duca celelalte de care se va slmti mai tirziu nevoie. In scurt, li-bertatea In constructiune va trebui sa fie in acest cartier §1 malt

mare decit In cel comercial.In determinarea parcelelor industriale mai este important §i uri

studiu amanuntit al subsolului terenului. sa nu avem ape subte-rane la mici adincimi ori terenuri slabe de fundatie, caci acestea.scumpesc mult constructia ; pe cind, daca gasim straturi de pietr4ori nisip bun, putem avea o importanta ieftenire, iar un strat pu-ternic de argila plastica poate fi conditie excelenta pentru dezvol-tarea unei industrii ceramice.

In ce prive§te relieful solului regiunei industriale, convine matotdeauna mai bine un teren §es, putin sau de loc accidentat, decit unulaccidentat, caci in mod permanent -avem aici de transportat greu-tati, i transporturile cer rampe dulci sau de loc. Liniile de garaj certerenuri cu Inclinaii foarte rnici : mai mid decit 1%, daca se poate,dar sa nu trecem de 2Va. In Germania se cere ca liniile de garatsa nu aiba pante care sa treaca de 1 : 300, §i atunci instalatia a-cestor linii va costa iara§i scump. Apoi aceste linii de garaj sa ntrprezinte curbe cu raze prea mid, mai rnici de 140 m., iar acolo .

unde locomotivele statului infra, razele sa nu fie mai mici ca 180m. i) Configuratia terenului mai trebuie sa permita o canalizare eftina,.cad dupa cum am spus, parcelele §i blocurile industriale prezintaadincimi marl, §i trebuie cautate ca lucrarile accesorii sa nu iaparte cu un procent prea mare in cheltuelile de instalatie, cu atitmai mult cu cit, se obicinuqte sa se zica, cind se vorbqte decanalizari in tratatele de instalatii industriale, cam urmatoarea fraza:«canalizarile sunt scumpe, dar sunt un rau necesar». In adevar, seintllnesc uneori dificultati serioase, mai ales pentru inlaturarea ape-lor uzate, §i in cazul cel mai desavantajos trebuie sa recurgem tottot la calitatile terenului pentru a scapa de ele. Daca nu vom pu-tea astfel proceda, vom fi siliti sa facem ceeace s'a facut in jurukBerlinului, creindu-se in acest scop, i in alte scopuri, canalul Teltow, pus in comunicatie cu Spreea.

1) Aceastä dispozitie este tot germanii.

www.dacoromanica.ro

33

C. Parcela i blocul cartierului cu ease do raport(caziirmi de inchiriat). Acest cartier trebuie sa se afle In ime-diata vecinatate cartierului comercial. Terenul de constructie, careeste asernenea de o valoare ridicata in acest cartier, cere o con -struire Malta, o utilizare a lui cit mai mare. Se vor gasi totdeaunachiria§i pentru asemenea constructii Inalte, de raport, chiriai carile vor ocupa pina la mansarde, cad locuinta unei mari parti apopulatiei ocupate In cartierul comercial se va afla In cartierulcazarmilor de Inchiriat. Functionarii publici i comerciali preferadesavantagiile vietei in cazarmile de Inchiriat unui drum prea lungpina la alte cartiere, drumuri ce atrag o mare pierdere de timpcheltuieli fixe de transport, pagube cu atit mai simtite, cu cit ora-ele sunt mai rau utilate cu mijloace de transport sigure, eftine

§i repezi.Tabloul urmator arata cum pretul terenului influentind asupra

chiriei, influenteaza asupra inaltimei de constructie.

ICostul pcrn. p. teren(in marci)

(hiria ruler locuinte cn marci) cu:

1 etaj 2 etaje 3 etaje 4 etaje 5 etaje

1 345 232 208 196 189

5 376 248 218 203 195

10 414 267 231 213 203

25 529 324 269 249 226

50 420 333 290 264

^rIJ - 516 397 338 303

100 461 386 341

In oraele cu o populatie mare §i prea Intinse, In acela timpcu venituri restrinse, dezvoltarea unui astfel de cartier, adica cu

locuinte Inalte, sunt chiar o necesitate, pentru cd numai astfel o-rawl se va putea inzestra cu Iucrarile edilitare necesare i de bunaexecutie i Intretinere. 1)

1) Din Die Pohnungsfrage" I. de Prof. Dr. L. Pohle.

si

www.dacoromanica.ro

34

1. In ce priveste forma dimensiunile blocului paradei acestuicartier, nu sunt multe de schirnbat din cele spuse la cartierul co-mercial. Natural, scopul fiind mai bine precizat rn ce priveste in-trebuintarea terenului in cartierul de constructii de raport, se potface si este bine sa se fan prescriptii mai detailate, caresa ingradeasca ceva mai mult libertatea de utilizaie a locului, liber-tatea deschiderei stradelor, libertate ce se dezvolta In general Indefavoarea salubritatei publice.

In acest cartier stradele vor trebui sa fie foarte bine ingrijiteiar costul lor vor fi mai ridicat decit al celor din cartierul comercial,de oarece raportul Intre largimea stradei si Inaltimea de construc-tie va fi mai mare In acest cartier decit in acel comercial.

Regularitatea blocurilor si parcelelor se impune si mai mult,iar lungirea blocurilor poate ajunge la 300 si chiar 400 m., deoarece c irculatia este mai mica In acest cartier si blocul devinemai economic, dupa cum rezulta si din teoria economiei blocurilor,ce vom expune mai jos.

In cartierul «cazarmilor de tnchiriat» parcelele sunt dimensio-nate In vederea «constructiunei inchise» i vor fi socotite fie pen-tru constructii cu 3-4 etaje, fie pentru constructii cu 4-5 etaje.Mai mult de 5 etaje nu se recomanda sa se admita a se construiIn acest cartier, caci se Inttrnpina desavantagii de alta natura, pre-cum : de igiena, siguranta contra focului, s. a.

Afara de aceste consideratiuni, la dimensionarea adincimilorparcerelor, si deci si a blocurilor, se mai are In vedere si dacacladirea va avea i un corp sau doua de a doua, linie, (Hinterge-baude) sau nu. Sistemul cu corpuri de a doua linie (1-lintergebaude,Gartenhaus) s'au Intrebuintat §i perfectionat foarte mult mai alesIn Germania, pe cind In celelalte tari, casele de raport au de o-bicei numai corpul principal din fata, si una sau doua aripi late-rale ; sau daca Inchid toate laturile poligonului, atunci parcela aremai multe fatade.

Din punct de 'vedere igienic, natural ca sistemul cu cladirisecundare (Ilintergebaude) este inferior celui numai cu aripi, desi

se considera ca aerul din strada e mai nesanatos cleat cel dinspatele caselor ; Insa prin faptul ca constructia de acest genpermite o adIncime mai mare a blocului, deci dupa cum vomvedea si din calcule un cIstig mai mare pe metrul patrat de te-

ci

www.dacoromanica.ro

35

ren parcelat, se Intrebuinteaza mai mult. Daca Insa se aplica asanumitul sistem «.)u curie coillunii0

UUoo OQ ^

dar dispare in mare parte, si ajun-gem la tipurile de constructie uzi-tate astazi in cartierele unde terenul

de constructie este ridicat ca cost.In genere se uziteaza cam urmatoarele adincimi de parcele :

(mit gemeinem tiof), cum se vedein fig. 14, ori, mai bine, daca se In-latura cu totul aripile constructiei delastrada, asa ca se obtin 2 3 siruriparalele utilizind toate numai o strada,atunci inconvenientul corpului secun-

sr ADAFig. Pr

pentru cladiri cu 3 4 etaje fara corp secundar 25 35 m ;» cu 4 5 » cu » 40 60 m ;

(Ian adaogam eventual si gradini de fatada de 6 m., atunci dimen-siunile de mai sus vor deveni respectiv 31-41 m. si 46-66 rn.

In ce priveste frontul parcelelor, se poate considera ca cel-cle 15 m. este suficient pentru sistemul curtei comune, pe cindpentru sistemul corpurilor paralele ori cu aripi poate sa fie necesaraunei bune distributiuni o fatada chiar dubla, chiar daca o scara.singura deserveste doua sau uneori trei apartamente la acelas etaj.

Stradele secundare ale cartierului de locuinte de raport serecomanda sa se prevada a fi construite lasindu-se gradini de fa-tada de cel putin 5 (cinci) metri. Cu acest mod stradele acesteapot fi construite inalt, Insa costul stradei va fi redus.

Datele de rnai sus au rezultat din o practica intinsa facutaIn tarile industriale, asa ca ele sunt aproape stabilite. Tot4i Inacele tari industriale unde populatia oraselor creste foarte repede,

crestere concomitenta cu aceea a industriilor oraselor, muni--cipalitatile ri foarte importante societati, care au cautat sa devina

posesoare!e a marl Intinderi de terenuri parcelabile destinate aIl In scurt timp construite, au cercetat i stabilit In formule di-mensiunile si configuratiile cele mai avantajoase din punctul de-vedere al rentabilitatei parcelarei.

Desi formulele stabilite au o apreciabila :Ion de empirism,desi aceste formule In general nu pot servi decit ca indicatiuni ;totusi, avind in vedere uniformitatea modului de constructie din

-

u

www.dacoromanica.ro

36

cartierul locuintelor de raport, al cazarmilor de inchiriat, deci urii-formitatea declinatiei terenului, avIrid in vedere costul destul deridicat al terenului, pe chid scopul urmarit este ca locuintele sa seInchirieze cu preturi cit mai reduse, natural ne apare atunci cäu-

tarea unor astfel de formule ajutatoare lucrarei planurilor de par-celare si construire a unui mare teren, pentru extensiunea unoradin orasele germane ori americane, destul de justificata.

Este dar interesant sa dam aici indicatiuni asupra relatiunilorstabilite de C. Strimz, care s'a ocupat cu aceasta chestiune. 1)

D-1 Strin 1i propune a determina formele blocurilor pentrucare cIstigul din parcelarea terenului este maxim, Int li In cazulclnd adincimea blocului este data, apoi dud lungimea blocului estedata, pentru diferite valori ale terenului de constructie si a lucra-dor edilitare.

Pentru aceasta pleaca dela formula empirica

(1) . . ....In care :

y este valoarea metrului patrat de teren aflat la o adincimet dela strada ;

k o valoare constanta, care reprezinta pretul pe metrul patratde teren, dincolo de adincimea t;

C o constanta a costului de constructie ;n o constanta, care determina modul de descrestere al va-

lorei terenului ;e baza logaritmilor naturali ;Considerind, cum de altfel este cazul In practica, Ca pretd

terenului scade, atunci dud adIncimea parcelei creste peste o.

limita, i notind cu :ym pretul mediu pe metru patrat al unei parcele de aclin-

cimea t;yr. valoarea unei f4ii de teren ce merge perpendicular pe.

frontul parcelei, de 1 m. lalime i lunga (adinca) de t metri (deci:yr este pretul terenului pe metrul de front),

din formula (1) rezulta :

yr = fy.dt=kt-f--(1 e

y=k+C.e-In

1) Zeitschmft fi r Vermessungswesen 1905 (No. 10 11) precuin,Stddtebau" 1907 (No. 3, 4 §i 5).

)si51

www.dacoromanica.ro

(2) . .

37

yr C (1Yln-= t K T' t n

In cazul parcelei triunghiulare cu Ufl unghiu drept, In care ocateta b este fatada, iar cealata t este adincimea, clan notam cusm.r pretul mediu pe metru de front al parcelei, deci valoarea par-celei ar fi b X ynuf avem :

tn(3) . . . . y= k

I

1 12 iz tdi

Se considera dar doua cazuri : a) cazul blocului dreptunghiu-lar ; b) cazul blocului triunghiular.

a) Ca.zui blocului dreptungbiular. Se considera terenul ca fiindImpartit In blocuri dreptunghiulare de adIncime 2 t, iar raportulintre lungimea si adincimea blocului fiind q, unde q> 1. Suprafatatotala a blocului, inclusiv jumatate din aceea a stradelor Inconjura-toare lui, care sunt de largime b, fie F'; iar raportul Intre jumatatedin suprafata stradelor Inconjuratoare i F ; fie p. Daca notam cusi s dimensiunile unui sfert din blocul de suprafata F, se ga-seste ca :

st3/2

. 15

(4) p=1 q t2Si S2

Tirand socoteala de cele mentionate la stabilirea formulelor

, e-tn).

.

§i

razsi_

2t

. .

I- 5,

www.dacoromanica.ro

38

(2) si (3), si examinind si figura 15, gasim cd valoarea w a unlitsfert de bloc este :

(5) w 2 t y,j+ (q 1) t . yr

Valoarea W a Intregului bloc, tinind socoteald de pretul me-diu al metrului patrat din sfertul de bloc, este :

= v 2.r (q 1) yr]X F.9, S2

Costul pe metrul patrat de lucrdri pentru stradd fiind k, cos-tul total S al sträzilor inconjuratoare blocului va fi :

S=P.F.k=( 1 -gf-t) F . kSI . SI

Cistigul G rezultat din vinzarea parcelelor este :

q t2(6) . . W S = --[2 ym.r+ (q 1) Yr k ,F . k.

si s2,f

Derivata expresiunei (6) va determina pe t pentru care G devinemaximum. Insä cum ym.f §i yr (vezi formulele (2) si (3) sunt func-tiuni de t, vom calcula intli derivatele lui y7n.f si y , adicä :

d yr dymf 1

§I t 'Yf Ym.f)

si le vom introduce in calculul derivatei lui (6), gasind

d G t .Fd t si S2[

(q + 1) (q 1)y 1!2 nLi

isi+qs2 q b1)Yr} -k -2 = o

st s2 s, .

d GDintre valorile lui t care fac (1t = 0, vorn exclude pe t=0

1 d 0pe t = s, pentru care s = 0 deci Rezulta dar cdd ttrebuie ca :

(7) (q 1) y,+ (q 1) y [2 yr.1. (q 1) yifs q s2)si s2

q (sc)-- s2) bk =-- 0

si . s2 2

--[2

(1S2

)

d t

ym +

(S1-1-s2)

s2

0.

+ +.

. .

. . . .

d t =

(

oi =

www.dacoromanica.ro

39

ecuatie ce se poate simplifica7 inlocuind pe 5'4 si s2 cu valorile lornotind clteva expresii astfel :

yr

2 y,.f k =f (I)

Ecuatia (7) sirnplificata devine

1 )(7') f (t)

s 1 (qX F (t) =si q s,

Mit din ecuatia (7) cit si din ecuatia (7') se vede ca, pen-tru anumite valori ale lui q corespunde o valoare t pentru carecistigul G devine un maximum.

Ca particular blocul patrat, adica q =--- 1. Atunci ecuatia(7) devine :

b2 S yrn k = 0

2

2 )3,,+ k

deci : rind forma blocului este un patrat, atunci adincimea pentru careciistigul este maximum este aceea pentru care dublul pretului mediu defront este egal cu pretul mediu al metrului patrat de teren, multiplicatcu pond/ale din laturea blocului i ldtimea stradei, plus .costul ce revinemetrului linear de front de stradd.

Spre a afla maximul lui G pentru diferitele valori ale lui q,

Strinz construeste o curba rezultata din ecuatia (7'), folosindu-sepentru aceasta si de tabele ale diferitelor valori ale expresiunilor

t.n.t.n. I e, cu care constructie i curbele functiunilor

t . n§i Y7n.r (fig. 16).

Din cele expuse pina aici, rezulta cum se poate determinapentru o valoare data a lui q i celorlalte constante, valoarea lui tpentru care G este maximum.

Sa vedem cum se procedeaza cind t este dat, spre a sedetermina q cel mai favorabil.

Derivind ecuatia (6) in raport cu q i egalind cu zero. avem:

§i

2

bs2 yHt

o

y

y.Ym,

Yl

ai

s, y k F (t)

-

+

(t --1?2-

e ai

www.dacoromanica.ro

40

d 0 r t syp 2y,.1.-1-(q lt t2

d q Ls, s2

d t2 b \d A2ym.f Ytn 2- k ) x F

GO -

GO

40 -

30 -

20 -

n 10 -

100

90 -

80

70

CO

C -it SO

40

30 -

20 -

k

1.i I 1 I

Reprezentareoa vpfo,ilcr A)Qrce/elor.

10

10 20 30 40 50 60

Fig. 16

5dincim,II170 80 90 100

c/71=Tcs;

1 1--, = 0 i f (t) / 0.9,

-bqt+2

ori :

1)yr Siqtk. 1><F=

2

Si

C _ _

r_

i

attA \cy t4

_to t,3t

\J34.

j;').4R/

a

d G t2X f (t) F=0

Goatici

X

www.dacoromanica.ro

41

f (t) ---- 0 si1

SI/ o .

Se constata cã pentru devine maximum chidt este cuprins Intre 0 si t4, iar daca t creste dincolo de ti (t, fiindvaloarea cea mai favorabila a lui t pentru q =1) §i q = co,

devine un maximum.Daca vrem sa calculam clstigul pe metrul patrat avem :

(6') G --= _1 (1 qt2 kSi 82 81 S2

care devine, facind din nou uz de relatiile f (t) §i (0:

81 82 -2

Daca se construesc curbele cistigurilor pentru diferite valoriale lui q §i valorile continui ale lui t, se gaseste ca toate curbeleq ale cIstigurilor se tae In .acelas punct cu abcisa ti sub care,ctstigul este cu atIt mai mare cu cit q este mai mare, tinzlndspre co

b) Caul blocului triunghiular. Urmind aeceas cale ca pentrucazul blocului dreptunghiular, ajungem In cele din urma la urma-toarele concluziuni generale :

1. La blocurile triunghiulare cisligul este in orice caz acelaf ca lablocurile patrate de aceitqi adincitne.

1 In mod leorelic, forma triunghiului nu influenteadinsd influettlea;,-4 in mod practic, din cauci cã unghiul triunghiuluidin colt trebue ie5it mai mult, si aceasta rehreinfii o pierdere de teren.

Repetarn, daca am Inserat aici aceasta teorie, scopul nu esteaplicarea ei numerica la cazurile ce am avea de rezolvat, ci, pedeoparte pentru a se putea face o idee asupra influentei lungimeisi actin cimei blocului In fiecare caz asupra cIstigului de realizat,iar pe dealta, spre a se vedea cum si aceasta chestiune destul decomplexa se poate pune In ecuatie.

In cazul de fata, modul de calcul aratat poate avea aplicareatunci clnd este vorba de construit suprafete mari de terenuriscumpe pentru locuinte triage de raport si dupa tipuri mai multsau mai putin uniforme.

Pentru cartierele unde se construesc locuinte de o singurafamilie ori unde se cauta o variatie cit mai mare In dispozitia si

q = c citiguI

(q-1)yr.

r

ci tigul,11

gal

)

G (0+ P

www.dacoromanica.ro

42

modul de constructiune, asa ca sä se obtina si grupari cit maiestetice, formulele mai sus stabilite isi pierd aproape toata impor-tanta.. De altfel aceasta este si cauza de capetenie pentru carestudiul D-lui C. Strin.z nu-qi gasestemai ales in ultimul timpintrebuintarea sperata. In genere, in construirea oraselor, sunt alteconditiuni mai imporrante care determina p? q, b, t din forrnuleleexpuse, asa ca acopera importanta unei diferente mai putin impor-tante ce ar reveni la cistigul rezultat din formule.

2. Orientarea parcelehn trebue sa fie astfel ca fronturile lor safie cit mai indelungat batute de soare. Cum blocurile in generalau cite 4 laturi, rezulta cd, dimensiunile mai marl ale blocuri-lor trebue sa aiba directiunea ceruta de aceasta constructie. 0-rientarea pentru care expunerea este maxima, dupa cum se stievariazd cu latitudinea localitatei unde se face parcelarea. In oricecaz, se va avea in vedere ca sa se evite directiunea in care yin-turile cele mai intinse predomina.

Tinindu-se socoteald de cifrele relative la adincimea par-celelor, date mai sus pentru cartierul cazarmilor de inchiriat, segaseste ca stradele ocupa 18°,10-24 lo din suprafata totala a tere-nului, in mediu fie 22%. Natural ca acest procent poate sä creascdfoarte mult daca se cauta a se proiecta si strade cu profile bogate.Nu trebue insa uitat ca un astfel de cartier constitue invelisul unuimiez format din cartierul comercial. si deci, ca va trebui astfelpreparat ca sa fie transformabil in cartier comercial, care, dupa cumam vazut in capitolul precedent, cere un procent mai mare deteren pentru cdile de comunicatie, ridicindu-se in jurul cifrei de 407.Aceasta cifra se obtine deschizindu-se strade paralele dimensiunilormici ale blocurilor initiale, strade de obicei nu prea largi. Este darbine ca dela inceput stradele cartierului caselor de raport sa fiemai larg dimensionat profitindu-se de sistemul de constructie cugradini de fatada, spre a se economisi din costul lucrarilor edili-tare si acela al intretinerei lor. Vom asigura astfel si o bund ven-tilatie a cartierului.

D. Parcela §i blocul cartierului locuintelor pentruo familie. Astfel de cartiere se dezvolta in regiunile ce sunt lao cota superioara a orasului, retrase de regiunea comerciala, sitotusi cu foarte bune mijloace de comunicatie cu orasul. Cartierulde locuinte este destinat a ramine mereu ca atare. De aceia stra-

3.

-

www.dacoromanica.ro

43

zile acestui cartier, cari se numesc «strazi de locuit», (Wohnstras-Z_ZZL.1

I

cC ,2=r _.73E)

111

rev

II

I

I I

07.

1

ii

J/iat.0 h6e;1. d

/Dore-

Fig. 17.

sen) swit dimensionate numai in vederea circulatiei locale In ye-

Fig. 18.

derea linitei ce trebue sä persiste pe aceste sträzi, In vederea ge-

areV..4:3 Wi f I1 I I

a- :.-- _7-e- I

I

fS"' A

canr

'a

.

www.dacoromanica.ro

44

nului arhitectonic al constructiilor pentru a se obtine o estetka citmai apreciabilã, caci este lucru stiut ca acest cartier este locuit declasa sociala mai bine situata.

1. Forma blocului acestui cartier poate va fi mult variata, cadimensiunele lui, de oarece pentru estetica se va cauta o varia-

tie mai mare in traseul stradelor. In ce priveste Insa dimensiunileparcelelor, se va avea In vedere modul de constructie, adica, clanconstructia va fi «grupatd» sau «deschisd». Acestui cartier convine

Ir'Sr=vi

Fig. 19.

cel mai mult «constructia grupata» i ca estetica, si ca economie.Prin astfel de grupari se poate obtine ca parcelele sa alba dimen-siuni mai mici, si In acelas timp spatiul liber dintre grupuri sa fiemai mare, decit la «constructia deschisa» dindu-se astfel o impresiede mai mult aer plin, un orizont mai larg, dupa cum se poatevedea si din fig. 17, 18 sau din fig. 19, care este un exemplu din

...................

ic

si

www.dacoromanica.ro

45

«oravl gradina» Hampstead. '1 Stiibben §i Göcke consideta ca dimen-siunile parcelelor pentru locuinta de o famine ar fi 17 18 m. Iron-

35-50 adincimea, adica o suprafata de 250-900 m.p.Cind locuinta este grupata, frontul se poate apropia de limita

Fig. 20.

inferioara, si din contra, frontul se apropie de 18 m., cind construc,tia este libera pe o latura sau pe ambele laturi.

Asa dar blocul poate avea o aclincime de 70 100 m,p., pecind lungimea lui depinde de scheletul stradelor cartierului. Nu esterecornandabil Insa ca un bloc sa fie mult mai lung de 200 m.

I) Din Townplanning" de Raymond Unwin.

tul, i rn.

L

&mil;eilfg

www.dacoromanica.ro

46

Dupa cum am' -spus, estetica trebuie mult cultivata in cartie-rul locuintelor. Nu este suficient a se cauta ca fiecare constructiesa fie estetica, ci intregul cartier sa nu lase nirnic de dorit din a-cest punct de vedere. i in acest scop, modul cum sunt constituiteblocurile, parcelele, destinatia lor, profilul strazilor, trebuesc cerce-tate cu dearnaruntul.

Anumite strade, anumite parcele, cer anumit mod de construc-tie. in coordonarea armonioasa a elementelor acestui cartier, proiec-tatorul are ocazia sa-si arate cunostintele si talentul in materiaconstruirei oraselor.

lata de pilda ce variatie este in cartierul de locuinte din fig. 20

care reprezinta un cartier al orasului Darmstadt. Desi nu este decit

,5 TR . CLUCERULU/

(MIRI110.111111111111.0111

Z arwnte

R9GSZEiEDEoTtioetu

1111111

6 4

60.5 . X / .55EL Pr41. O.

11 HFig. 21.

o persoana care a dispus intreaga orInduire, desi intregul cartierse dezvolta Intr'un tirnp scurt, totusi, se vede cum este posibil sase obtina o variatie satisfacatoare. prin schimbarea aliniamentelor§i profilelor stradelor, prin ,introducerea pietelor, prin modul de gru-pare al constructiilor : constructie deschisa. grupata si inchisa. Infig. 21 se arata cum s'ar putea proiecta parcelarea terenului co-munal, fost Boerescu, dela soseaua Kiseleff, In vederea construireide locuinte de cite o famine.

2. La cartierul de locuinte, orientarea blocurilor parcelelor,

are o mai mare importanta decit la cartierele precedente, fiindca

a

it7

www.dacoromanica.ro

4 7

constructiile sunt mai putin adapostite de vinturile marl, iar soa-rele este mai cautat.

Ca sa ne fixam ideile asupra directiunei vinturilor predorni-nante, precum si a intensitatei lor, este bine sa se examineze dia-gramele respective, adica thagramele polare ale duratei yinturilor, iiiun interval de timp cit mai indelungat, i diagramele polare aleintensiidfei vinturilor. Aceste diagrame au forma ce se vede infig. 22 si 23.

Diagrama duratei vinturilor va influenta, ca si aceea a in ten-sitatei, in alegerea directiunilor strade-lor, caut1nd ca stradele sa nu aiba, inplanul de construire, o directie paralelacu directia dezavantagioasa ce rezultadin diagramP. Orientarea Ia presiunea viii-tului, ca s'o numim asa, a unei locuinte,sau a unei strade, se poate aprecia dupaunghiul pe care fatada principala a lo-cuintei, sau axa stradei, 11 face cu di-rectia cea mai defavorabila a celor doua

diagrame. Cu cit unghiul este mai departe de 90°, cu atit este orien-tarea mai buna. Cind fatadele pot fi adapostite de vint de catrealte constructii sau corpuri, orientarea. stradei primeaza.

Tot de diagrame ne conducem i cind tinem socoteala de ex-punerea fronturilor blocurilor razelor solare. Numai din acest punctde vedere, judecata fiind strada, directia nord-sud ar fi de preferatcaci ambele laturi ale ei ar fi egal batute de soare. Cu toate a-cestea nu se poate evita sa avem i stradece merg dela est la vest, sau cu alte direc-

Ptit. In acest caz trebuesc 1nsa altfel dimensio- 411=3-. 0nate parcelele. In principiu, trebue observatca fata dinspre sud a locuintei, totdeauna va 6 \trebui sa aiba posibilitatea unei desfasurarimai marl, caci cele mai multe camere,cele mai marl, ale unei locuinte cer soare.Asa dar, cu it directia unei strade se apro-pie mai mult de aceea dela est la vest, cuatit fronturile parcelelor cu fatada spre sud vor trebui sa aiba di-mensiuni mai mari, iar a celor dinspre nord putlnd fi si mai mici.In schimb adincimile parcelelor cu frontul spre nord vor trebui sa

Fig. 22.

ueor mod/weer/me

Fig. 23.

§i

p

--

www.dacoromanica.ro

48

se rnareasca, pentru ca desfasurarea si privelistea fatadelor dinspresudul acestor parcele sa fie cit rnai lesnicoasa si placuta.

D I Raymond Unwin preconizeaza ca cea mai nemerita directiea stradelor, din acest punct de vedere, aceea care, dupa localitate,da posibilitatea ca in cea mai mare parte a anului fatada dinsprenord a casei sa fie atinsa de soare sau dimineata de tot, sau dupaamiazi la apusul soarelui.

Orientare pland solard am putea numi gradul de expun eremedie la soare a fatadei dela strada a locuintei In timpul unui an.

Cel mai rational insa, mai ales la constructie inchisa, este ase considera sa nurnim orientarea sfericd solard, adica expu-nerea medie anuala la soare a tuturor fetelor locuintelor (de obicei2 fete) : pe cind judecind, de exemplu, dupa orientarea plana so-lara, am gasi ca directia cea mai avantagioasa a fatadei locuin-tei deci .a frontului parcelei, este aceea dela est la vest (vezifig. 24), cad in acest interval si directia razelor este cea mai a-vantagioasa ; judecind dupa orientarea sferica, vom cauta ca sumaexpunerilor fiecarei fatade la soare sa fie maxima, si atunci vomgasi o alta orientare, de exemplu nord-sud, daca cele cloud fatadesunt paralele.

Asa dar pentru a se judeca orientarile se vor masura pe dia-grarna expunerei solare unghiurile la centru corespunzatoare si seva face socoteala nurnarului de ore de expunere solara anuala.Un lucru este cert : in trasarea arterelor pentru formarea blocurilor

parcelelor, chestiunea de orientare cade in al doilea rind, rami-nind ca sa se ocupe de aceasta chestiune, in deosebi. arhitectulcare face planul locuintei, planulorasului avind a se ocupa in pri-mul rind de interesele generale.

3. In cartierul locuintelor deo singura familie largirnea stra-zilor este redusa, caci circulatiaeste_ cu totul locala. Aceasta lar-gime poate varia dela 6 14 m.,dupa modul de constructie al stra-dei, adica, daca constructiile suntcu retrageri dela strada ori nu,daca constructiile sunt numai cuun etaj sau doua. Fig. 24.

Dimensionarea stradelor are o mare importanta din pun ctut

si

www.dacoromanica.ro

49

Ie vedere al economiei locuintelor din acest cartier. Sunt suficiente§i parti carutabile de 3,20 m. largime intre bordure, cu conditie cacladirile sa fie retrase dela strada, iar din distanta in distanta sase prevada piete de intoarceri.

In fig. 25 se vede Pix Road din Letchworth, ') cu o parte ca-

Fig. 25.

rutabil a de 3,20 m., iar rotonda de intoarcere de 4,80 rn. diametru.Cind stradele sunt prevazute cu fa§ii de verdeata de cite 3.50

\\\\"\"""\"\ " " \\.\\\,:

fds" de verdeatc;

Tro tooiP Cu fdale/ty

Fig 26.

m. latime, putem avea o largime de strada de 11 m. cu profiluldin fig. 26. La punctele de intoarcere largimea partei carutabile sepoate ridica la 9 m. Cind casele au retrageri dela strada se poate

es)

cit

1) A se vedea articolele ,Orasele-gr5dini engleze" de CincinatSfinfesca in adetinul Societatii Politecnice Vol. XXIX.

4,

ty,

CAI

it

0

3

.r-.I

N

www.dacoromanica.ro

50

obtine o distanta de 22 rn. intre fronturile constructiilor. Uneori sepoate reduce largirnea stradei propriu zisa si rnai mult, facind untrotoar mai ingust ca celalt, adica unul de largimea strict necesara, de0,75 m., iar celalt de 1,50 m., (fig. 27), deci strada de 6 m. largime.

Aceste exemple suntvzu date spre a arata cum

si in acest cartier seerotoer 150a' poate da o mare varia-

Q

tie largimilor stradelorsi profilelor lor.

Q Putem socotinuit strade de 12 m.largime. In acest cazfacind calculul gasim

parceleaza se pierde cu

ca/ea

trotOera a -404.-q.4 (10.-Q0. Ol aCi..1 a a & &

Fig. 27.

ca in mediu 1270-20',.0 din terenul ce sestrazile i numai restul de 88%-80"i revine parcelelor. Rezultadar ca terenul se va scumpi cu acest procent. De obicei insa,costul terenului este redus, parcelarile acestea facindu-se pe intin-dere mare la marginea orasului, insa costul lucrarilor stradelor emai ridicat, si de aceea aici se cauta a se face economii cit maimarl. insa cit mai rationale.

E. Bloeul pareela eartierului de loeninte miei§i eftine. Cartierul de locuinte mid i eftine trebue sa se ga-seasca in fiecare oras, el fiind cartierul lucratorilor. Ca atare acestcartier se va gasi la marginea orasului. acolo uncle terenul esteeftin si in imediata vecinatate a regiunei industriale.

Cartierul de locuinte mid i eftine poate fi i in regiuneaunde terenul este mai scum!). dar atunci cladirile se vor Malta insus, luind forma cazarmilor de inchiriat. Aceasta depinde mult deconditiunile locale. In general iii marile orase din Germania, Aus-tria, Elvetia, si Anglia chiar, acest cartier este format de constructiiinalte, din cauza valoarei ridicate a terenului in imediata vecina-tate a orasului.

In fig. 28 si 29 se vede modul de constructie al cartieruluide locuinte pentru lucratori din L:mmaisfrorse din Zfirich, unde costulterenului era de 40 fr. m.p., iar in fig. 30 locuinte pentru lucra-torii cornunali ai orasului Stuttgart. Natural a in acest caz, se voravea in vedere cele spuse la cartierul de «cazarmi de inchiriab>,numai ca modul de executie al stradelor va fi mai economic, si

Sc71:01.4

Q.Q

,,

obici-

0

§i

.

www.dacoromanica.ro

.7cf

l/b Z

S'

51

se va cauta ca spaple libere dintre parcele sa fie intrunite in cuqi marl3

1.2/CILIN .11111

h'E/N/i' Cfry

)0

S 7I?A.5,5(

L /NCIR T

-71) rieL

V

I.

STRASSE3. a

V

c(

Fig. 28.

avindu-se in vedere ca familiile de lucratori au multi copii cari staumult timp singuri acasa.

Fig. 99.In general insa se cauta ca terenurile eftine sa fie ocupate

Vo

n---;-----Th--,--,--,=C1 1

e

...V...e ..,), '' ,'`4

)1A a.',.... e. = a k... N,

2a. a a

a. a.

0.

I

A. 0..

1

C..1

S43

-3. a C. 0..

S.

.4k

5a

0G..

0.

2

3.

a.

a.

6. C.

uL410

I

`3 .e. ' 4 itpet, htt

1St . 1 I

;

1,

i i , ..

J 1 ' I i I ,''. .. F

..-a--..,.. 1..... .----. ._. . . -.1.r.------7", ^'

_ .e, .... .....-......--.''.."----::ft. . . .

IF...

k-...-'....A.--, :=7:F---7

r'

W.01 lmoo

a°71 :a

N

a.

r_zp_z_A4

4

".A

www.dacoromanica.ro

52

cu locuinte eftine, pentru a se putea dezvolta locuintele mici se-parate, cu curtile lor, instituindu-se asa numitele «orase-gradini».

Fig. 30.

Blocurile si parcelele acestor cartiere trebuiesc cu deosebirestudiate in vederea obtinerei unei economii i igiene cit mai mari,de oarece costul lucrarilor se repartizeaza asupra veniturilor fami-liei lucratoare in mod simtitor.

0. v. a r. G5. ces.

STRADAtiL 42L..

?e. NaarVeleillellEMIIMPOI01011V

re. roi- v Fe-

STRADAoh. Ci.

. .r.%

...' .

Fig. 31.

1. Constructia unor astfel de cartiere este executata de po-sesorii industriilor pe IInga cari lucratorii sunt atasati, sau de dife-rite societati cooperative, ori chiar de municipalitate, cari trebuesa aiba ii grije toate clasele sociale. Modul de realizare a unor

14 ICI3

I. a a to-

ca.

-

cs. <0

www.dacoromanica.ro

53

astfel de 1ntreprinderi nu este locul sa-1 descriem aici. In generalIntreprinderile cauta solutia cea mai eftina, care consta in alegereablocurilor lungi i Inguste, care se construesc 1nchis. Tipul unuiastfel de bloc se vede in fig. 31. Este suficient blocul de 50 m. a-clIncime, In strada de 9 m. largime, mai ales daca locuintele au oretragere de 4-5 m. dela strada.

vt/

.i..ga-,..Vvrry

EP-ArAmv dvzooreAsrdr4efr.

p;4

7 7;7;rd% ,r AN0A'I. t -; r. . Y !

.ae -Ar.- ArA A.62 Ai I

!r Vry ' er, ,

p-zz////////77///////////// 7/z/zz,-////z.,-/

Fig. 32.

Cind se caura o economie §i rnai mare, se dispun blocurileasa fef ca sa se poatä construi i locuinte de a doua linie (I-lin-terhauser) cum se vede In fig. 32 si 33, ultima realizind o eco-

aN\\\\\\. \\\\\\\\\\\\\\\\S 7 A D A

NN NWN. N NM N

`0\ `NANA \WV.

%1E\N

\NNW. NNNN \\NN\

Fig. 33.

nomie i mai importanta. In acest caz adincimea blocului este de100 m., respectiv 80 m. Lungimea blocului In general se alege 200 rn.

Dispozitia blocurilor si parcelelor din fig. 32 si 33, adica culocuinte de a doua linie, are dezavantagiul unui incomod acces la

1) A se vedea artieolele Orasele-grildini engleze de Cincinat I.Sfinfescu in Buletinul Societatii Politecnice Vol. XXIX.

A

g_

Ke

,,I

_ --.1- -4

, \ \\\ 1 LL,

Nk

\' ,

,

\A

www.dacoromanica.ro

v\xw

\\\\

54

locuinteie din interiorul blocului. De aceea se prefera foarte de&o mica scumpire a locuintei, prin introducerea unei strazi particu-lare de 4 6 Tn. largime, asemenea cu gradini de fatada, ca Irtfig. 34. Aceste strade sunt si mai econolnic construite. ')

Silibben §i Göcke dimensioneaza parcelele destinate peotru lo-cuinte de lucratori, astfel : 15-22 m. adincime si 5,50 6 m. front.Adaogind si 4 m. minimum gradina de fatada, rezulta ca adincimeablocului variaza dela 38-52 m.

Suprafata unei parcele pentru constructia unei locuinte de-

JIII44IIIMMALP44WL61-

/

' -I- - 4-

4 £1

//././ /,,,,,,4 ,./ .

, , ,,,/.. /.

L

A Aft

T 1

/ ti

I

/ A3.4

Fig. 34.

lucrator variaza intre 180-250 m.p., din care rarnibe i 100 15Gm.p., gradina de cultivat.

In ce priveste modul de constructie al acestui cartier, a priorise vede cä «constructia grupata» sau «inchisft» este aceea carese impune, mai ales din motive de economie, caci usor se poateobserva ca procentul suprafetei ocupata de strade este de obicei cevamai mare in acest cartier declt in cartierul locuintelor pentru o familie-

Este dela sine inteles ca qi in acest cartier se poate obtineo variatie destul de mare, fiind destule mijloace pentru aceasta,numai sa se caute a se obtine variatia. Asa, la inceput, stradeleobtinute de societatile de intreprindere pentru constructia de lo-

1) Din ,,Die Hygiene des Stildtebaues" de Prof. H. Chr. Nussbaum.

www.dacoromanica.ro

55

cuinte pentru lucratori, erau destul de urite, dupa curn se poatevedea din fig. 35, care reprezinta o astfel de strada engleza. Mai

Fig. 35.

tirziu, s'au adus oarecare imbuna atiri. desi nu s'a variat arhitec-tura locuintelor (fig. 36'. Prin ingrijirea institutiei «London Coon

Fig. S6.

Council» stradele s'au inveselit si mai mult (fig. 37), iar in ultimul

- -t..".11 /14

I

't

r

I

;telftjS-{

. . _

;544

f4rT...110Prr

www.dacoromanica.ro

56

timp, Prin tnunca ce s'a depus In aceasta directie, s'a obtinut re-

Fig. 37.

zultate foarte multumitoare, dupa cum se poate vedea din fig. 38,care reprezinta o vedere. din Oberesslingen pe Neckar.

Fig.. 38.

2. In privinta orienidrei blocurilor ci parcelelor se poate repetacele spuse la litera D, cu deosebire sca, in acest cartier mai toate

www.dacoromanica.ro

57

odaile fiind locuibile se va cauta cit mai mult ca locuintele sa aibafronturile la sud, sau mai bine zis, de acele care mai ales dis dedimineata sa fie batute de soare. Pentru aceasta este potrivit castrada sa fie paralela cu directia ce unete punctul soare-rasare lasolstitiul de vara, cu soare-apune la solstitiul de iarna. In acestcaz, pentru ca partea opusa a stradei sa fie in conditii avantagioasese poate recurge la dispozitia observata de d-1 Raymond Unwin tnunele orw ale Frantei, adica sa se formeze o serie de ulicioare

O i ur

-Q1-10-a

Fig. 39.

paralele cu directia avantagioasa, unite cu un drum principal, uli-cioare ce se vor construi numai pe o parte, cum se vede din fig. 39:Este upr de observat c aceasta solufte este insa mai scumpa.

F. Blocul §i parcela in cartierul de vile. Cartierul de--vile este destinat clasei avute. Dqi din punct de vedere social ast-fel de cartiere separate nu sunt recomandabile, formarea lor esteinevitabila iar din alte puncte de vedere, chiar bine venite, caci,fie in miezul oraplui, fie la marginea lui, aceste cartiere constitue,ca i parcurile, nite plamini ai orwlor ; ca qi muzeele, ni§te co-lectiuni de lucrari estetice §i bine rinduite. Cartierul de vile se ca-

a :It el

5

www.dacoromanica.ro

58

racterizeaza prin «constructia libera» (Landhaus), adica izolata prino fisie importanta de teren de constructiile vecine, fIsii Intrebuintatepentru plantatii. Rezulta dar, astfel judecind, ca nu vom consideraprintre cartierele de vile, regiunile construite cu locuinte izolate,

Fig. 40.

Insa fisiile libere intre ele fiind prea mici In raport cu marimea siInaltimea vilelor ; mai curind vom considera cartierul ca fiind delocuinte de o famine, decit cartier de vile, chiar daca acele locuintevor fi grupate In jurul, sau inty'un parc, cum este regula.

_'=4,'_- Tr .. a wequoi-a -a a- 48-4": 1

),(1:1)47"Cia4,:ilija"*.N1,,e 4014:040...-0.

4 or,-,40- .-,00CPC Ai4

actIP

-WI

,-4-0-9-41- 4 -4/- rni OF 4 - Cor

C

A- 4 aL 4 4 le al) L+6-4--

i4=1= 0.=kAi-A0-=

0-41r4iik tt 6 4p- 4*-\ Its f.:0 o cr %.4 4, 4 di is

www.dacoromanica.ro

-- 59-

Cartier de vile putern vedea la St. Germain, linga Paris ; la

Grunewald, linga Charlottenburg putin la soseaua Kiseleff la Rucuresti,la Sinaia ori chiar la Predeal ; Insa nu as putea numi ca atare,cartierul fost parcul Filipescu ori cartierul fost gradina foanid dinBucuresti, de oarece suprafata parcelelor este prea redusa fata deconstructiuni, dupa cum nu se poate considera cartier de vile nici

C21

Fig. 41.

cartierul din parcul gradinei «Kanigin Luise» din Magdeburg (fig. 40).Cerintele dezvoltarei unui cartier de vile sunt : prezenta unui

parc mare sau a locuri cu frumuseti naturale, si eftinatatea rela-tiva a terenului. In adevar, ori unde aceste doua conditii au existat.s'a vazut luind nastere un cartier de vile, si invers : orice cartierde vile este In preajma unui parc. Se cere o eftinatate relativa aterenului, de oarece un adevarat cartier de vile cere parcele de celputin 1600-2000 m.p., si chiar daca destinatia cartierului este pen,;tru cei avuti, totusi costul unei parcele trebue sa fie accesibil.

,

www.dacoromanica.ro

1 . Forma .fi dimensiunile blocului si parcelei In acest cartier estefoarte variabila, aici imaginatia proiectatorului avind deplina liber-tate : constructiile pot fi foarte variate, ca si suprafata ramasa pen-

tru gradina in fata sidosul vilei, ca si mo-dul de amenajare, carevariaza cu gustul fieca-rui proprietar. Se va ob-serva a se poate aveain vedere doua clasede vile, adica mari simici, i deci in acestcartier pot intra, cu a-numite conditiuni, si pa-rcelele mai mici.

Putem deosebi douatipuri de cartiere devile, si anume : a) vile

Fig. 42. raspindite i izolate ino mare zona de plan-

Grunewald) ; /r) vile grupatetatii prin care s'au trasatIn jurul unei zone plantate(parc ori gradina). In ca-zul al doilea vilele pot fidespartite de parc prin oalee de centura, cum arfi, sa zicem, la ParculFilipescu 1) din sos. Jianudin Bucuresti, (fig. 41) ;sau pot fi in directa ve-cinatate cu gradina cen-trala, cum ar fi la Par-cul Ioanid», (fig. 42), sau

alei (de ex.JP5/ de Covrcel/

e.\\...7Fig. 43.

cu o latura ca la «Parc Monceau» din Paris (fig. 43), ori ca

1) Aici grfidina centralg a riimas nu stiu din ce cauzg parti-cularg. Nu va putea fl insg parcelath i construità aceastg grading maitirziu, desi particularg hind, de oarece prin aprobarea i decretarea par-celgrei actuate s'a decretat si forma si dimensiunile acestei grAdini, careconstitue o servitute, nu numai pentru intreaga regiune parcelog, dar sipentru oras.

Avl

atri

iiuiuuEJ

V,c2= .<]

Cipnigist

www.dacoromanica.ro

61

(fig. 44) din Bucuresti, caruia insa vecinii mai ales vecinii se vedeca nu i-au inteles 'Ana acum valoarea.

Fig. 44.

In loc ca sa se margineasca cu o gradina sau cu un parc, uncartier de vile poate sa se limiteze si cu un lac o apa curgatoareori cu marea.

www.dacoromanica.ro

62

Cartierul de vile de la Wansee sau cel de la Nikolasee, oncel dela Schlachtensee s'a dezvoltat pe malurile lacurilor cu acelasnume din jurul Berlinului.

Cartierul de vile din Koblerq s'a dezvoltat pe malul Rinului,In lungul celebrei AngustaAnlage, iar vilele de pe Coasta de Azura Frantei, ori de pe Riviera italiand, sunt scaldate de apele marilor,.si se perd prin stinci i vegetatie exotica.

2. Orientarea blocurilor >ci parcelelor se face de obicei avindu-sein vedere privelistea cea mai frurnoasa. Constructia fiind liberade toate partile, usor se poate dispoza vila asa fel ca sa sefan fata si nevoiei de soare si aparare contra vInturilor de temut.In cartierul de vile neprevazutul joaca un mare rol, i pentru aceastafronturile curbe sunt foarte folositoare. La fiecare cot se poate ob-tine o noua priveliste armonizata cu un nou motiv architectonic alvilei, cu o noua situatie a vilei In parcela ce ocupa.

Cind parcelele sunt mai mici, atunci avem tot interesul saImpartim gradina cit mai putin. In acest caz se poate Intrebuintadispozitia din fig. 45, in care vita se wan lateral pastrindu-seIntre vile gradinele cele mai largi, jar spre aceste gradini asezindu-se fatadele cele rnai variate ale vilei adica fatadele pe care se aflaterasele, verandele, etc.

Cu aceasta am terminat chestiunea tratarei blocurilor si par-celei fiecarui cartier al unuioras. Dar conditiunile avute

Ca?) In vedere pina aci, se potrealiza cind avem a face cuo singura mare proprietate

7 RA OA

ce se destineaza a fi con-struita. Chestiunea se com-

t plica chid se cere a se faceplanul de constructie al uneiregiuni pe care se afla di-

F g. 45. verse proprietati, cu formediferite i in general neapte unei constructii rationale, uneori chiarconstruite, sau cind se cere a se orindui (sistematiza) un cartierexistent. In acest caz se pune §i chestiunile de aptare, arneliorare

sistematizare a blocurilor i parcelelor. In capitolul urmator nevorn ocupa deci de ameliorarea parcelei ri bloculni.

t.1ist,

1.7.2 G,

si

ta. at, A,

),

www.dacoromanica.ro

III

Ameliorarea parcelei §i blocului

Rar se Intimpla ca sä se execute planul de constructie alunui ora pe o singura proprietate. Orwle noi ce se Intemeiazd,acum «ora§e grddir&, extinderile de ora§e, executate de cdtre marisociet4, ori, in fine, extinderile oraselor existente, executate deautoritatea comunala ceeace se intimpla pe scat-A mai mare InGermania se proiecteazd pe aceia proprietate, gi atunci plänui-rea oraplui o putem face in voie i Iini$e, caci piedici din cauza«dreptului de proprietate) nu vom avea. Cele mai dese cazuri trisd,sunt cele de extensiune a ora§elor pe multiplele i variatele pro-prietati Inconjurãtoare zonei construite, ori o amenajare la noilenevoi, a ora§elor existente.

Atunci nu rare ori va trebui sa ne abatem din cale, sä neadaptam, sd nu venim prea mult in conflict cu dreptul de proprie-tate, care se despdgube$e. Va trebui sä ne mArginim la ameliordri.Vom avea dar sd studiem modul de ameliorare al parcelei i blocului.

Motive le can impun atneliorarea parcelei sunt de obicei es-tetica, economia i igiena. 0 parcela rat] dispusd qi dimensionatd,atrage o constructie a ei neesteticd, degi suprafata parcelei ar fisuficientä : o parceld cu laturile prea inclinate fata de stradd, orilaturile prea curbe. cu o fatada mica §i o adincime mare, este tot-deauna o parceld nerationala.

Motivele care irnpun ameliorarea blocului sunt circulatia, es-tetica i economia.

Circulatia impune deseori directii de mivare, §i deci directiide strade, aa dar impartirea unui bloc In altele. Intensitatea circu-latiei impune largimea stradei, ori rectificdri a ei, prin urmare mo-dificari In adincimea §i frontul blocului.

www.dacoromanica.ro

64

Estetica impune iaroi modificari ale fronturilor blocului, iarprin crearea de piete se introduc uneori modificari marl.

CIt prive§te economia blocului, este de o importanta foartemare, caci valoarea unui teren impune modul lui de constructie§i deci, un bloc poate deveni cu timpul rau intrebuintat, caci poatefi impartit in altele in mod mai rentabil, poate fi modificat numai,prin inchiderea unor strade nefolositoare §i deschiderea altora.

Modurile de ameliorare pot fi diferite, dupa caz, i de aceeale vom studia pe rind.

A. A meliorarea parcelei. Ameliorarea parcelei se impuneuneori, atunci cind se lucreaza la extinderea unui ora existent, cit

§i atunci cind intervine o regulare6--s -4 (sistematizare) a oraplui exis-

tent. 0 parcela atunci trebue safie ameliorata, cind nu poate ficonstruita in mod rational fatade cerintele localitatei. In generalparcelele bune de construit cer calaturile lor sa taie frontul stradeiin unghiu drept, iar fatada lor safie proportionata fata de adincimealor. Aceasta nu inseamna ca, dacalaturile parcelelor nu sunt tocmai

normal pe frontul stradei, parcelele nu se pot construi. Din con-tra, se poate uneori obtine o variatie in constructie construind in

Fig. 46.

Fig. 47.

acest caz in trepte, dupa cum se poate vedea in fig. 46, care

LL

www.dacoromanica.ro

65

reprezinta modul de constructie a unei strade din Aachen, ori

fig. 47, care reprezinta modul de constr.actie a unei portiuni din

Str. Tudor Vladimirescu din Bucure0. Mari dumani ai cons-tructibilitätei avantajoase a parcelelor, sunt aa numitele (nzeisti»fig. 48, sau disproportionalitatea fatadei parcelelor fata de adtncimi,

ceeace se Intimpla dese ori In planu-rile de extindere, de oarece aproapepretutindeni la marginea orawlui pro-prietatile sunt f1ii foarte Inguste i lungi,

(fig. 49) fiind Intrebuintate la agricultura.In asemenea cazuri ar fi foarte greu depretins ca s'ar putea parcela un planrational de constructia unei astfel deregiuni, fara ca sa fie necesare amelio-rarile parcelelor de constructie rezul-

risca sa obtinem o construire ca In fig. 50. )

1.

tate,

Fig. 48.

caci altfel am

100 60 40 10 0

Fig. 49.

In cazuri analoage ne putem afla i cind

m

voim a face o sis-

1) A se vedea Die Durchfiihrung von Stadterweiterungen mitbesonderer Berticksichtigung der Eigentumverheiltnisse" de Dr. Inginer-I. Stubben.

5

_

'7

_\\

www.dacoromanica.ro

66

tematizare a unei regiuni construite, mai des dud voitri a face«strapungeri» (Durchbrüche) de sträzi In orasele vechi. Cel maides avem aface atunci cu «mgVile».

m. 3 10 10 88 X

18

ly50-aje

Fig. 50.

28 3 24 111.71

Aceste inconveniente s'au observat de mult, si propuneri deameliordri gäsim chiar de acum cileva secole. Am aratat In pri-rnul capitol, expunered lui Sir Christophe Wren, din a doua jurna-tate a secolului al XVII, cu ocazia descrierei noului plan al Londreiarse, expunere in care se pot gasi propuneri, cari tocmai In seco-lul al XX a trebuit sä fie legiferate In alte state.

In multe pari s'a autat ca prin bund intelegere cu proprie-tarii sä se poata ameliora parcelele prin o transformare a lor, prino commassare a lor (Umlegung), asa fel ca avantajele sä fie egalepentru toti.

Desi s'ar crede cd Infaptuirea unei ameliordri prin bund lute-legere ar fi ward, in realitate nu este de loc cazul. Sunt multedificultati, dupa cum chiar d-1 I. Stlibben spune : «Uneori nu segase§te nici un Imputernicit pentru a se trata asupra proprietatii.Altadata sunt mai multi proprietari, din care unii se aflä in Austra-lia sau Jamaica, sau sunt mai multi mostenitori cari se ceartd, sialtele ca acestea. Mai trebuie Inca sd se cerceteze registrele deschirribdri de proprietate spre a se lua i consimtamintul celor ceau drepturi de ipotecd asupra proprietatilor, l cu aceasta se potnaste noi greutati neprevdzute si rezistente»... Este explicabil darde ce cu acest sistern trativele pentru o commassare poate duracu zecile de ani, dupa cum tot I. Stiibben pune asemenea in «DieDurclqflihrung von Stadterweiterungen mit besonderer Berficksichtigung derEigentumverhaltnissea : «Mie Imi sunt cunoscute cazuri clnd trata-

.1 r

www.dacoromanica.ro

67

tivele au durat mai mult de 10 ani, ca la urma sa se obtina ocornmassare pe jumatate multumitoare».

Pentruca randamentul acestui procedeu este fuarte mic, s'a re-curs atunci la alte mijloace de ameliorare : a) exproprierea pc .zone§i b) legea commassdrei fortate.

Daca sunt cazuri clnd ameliorarea parcelelor este absolut ne-cesara, sunt asemenea cazuri chid-cu un plan chibzuit se poate e-vita acest sistem atit de nedorit,si de proprietari, si de autoritati.Camillo Sitte era un inamic decla-rat al acestor modificari de pro-prietati si cerea sa se caute, pinä

Fig. 51. la epuizare, mijloacele de evita-rea aplicarei legei. In articolele sale «Enteignungsgesek und Lageplan»(Stadtebau No. 1, 2, 3 anul 1904) da un exemplu clasic de mo-dul cum se poate executa uu plande construire, fara a se modi-fica limitele proprietatilor (fig. 51),

totusi jobtinindu-se aceleas a-vantagii pentru parcele i o

tetica chiar mai mare declt cu

sistemul commassarei (fig. 52).Prin sistemul de constructie se

poate evita asemenea o schim-bare de limite de proprietati, dupa cum se

Fig. 52.

poate vedea in fig. 53,desi niste limite per-pendiculare pe strada arfi de preferat. Se potrepeta asemenea cazu-rile din fig. 46 §i 47.

Vina cea mare a in-terventiei clegei commas-

sdrei» Camillo Sitte o32. 21.77 28mft ra be dedea pe sistemul deFig. 53. parcelare asa nuthit dia-

gonal, pe care II gasea nu numai nenecesar pentru circulatie, darchiar neestetic, prin pietele ce le creeaza, i neeconomic prin par-celele neconstruibile ce rezultA, prin exproprierile ce le ccre, i prin

sr;

,

ISM lite

es-

AIEFAINT

www.dacoromanica.ro

68

spatiile libere nefolositoare cediagonal aplicat In o regiune a--J

ramin. In fig. 54 se arata sistemuloraplui Colonia, §i modul cum Ca-

ntina Sine propune construi-rea acelei regiuni pentru ase pastra limitele anterioareale parcelelor. Proiectul insistemul diagonal a dat na§-tere la o lupta de 10 anipina sa se execute planul.Commassarea propusa Insa(fig. 55) nu s'a executat,dec1t dupa ce cltiva proprie-tari au cum§i celelalte parcele.

Mai este de dorit sa nuse modifice prin planul deconstructie limitele proprie-tatilor, cind acestea sunt lamargin ea ora§ului §i se inve-cinesc cu alte comune.

In adevar, modificarile a-cestor proprietati, atrag cusine §i modificarile proprie-tatilor cuprinse in comunavecina, §i deci i a zonei o

ceeace aduce per-sunt de 1nvins.

hen

A

Mkek,

Aul1121:4,f- 111-61V A-a;

-r

Fig. 54.

lia5e/rn /43

turbari prea mari qi multe greutati

7

4ZeiLshifbIrkas-

Irer cr

dilt45:01111koftVI RI

Mlflea e25 3 1

1-._tisenbahnfisleits

II 7,7

3I

raiser 1111/ eE,z King

200 rn

Fig. 55.

In fig. 56 se arata doua solutii pentru o regiune la marginea

iiiittar*.Edit _1

Ir,remESMIE-.010.v "ft

11

ellinerrei

-1/

/Fir!

II

4frO vApri

f

Is

II

J1

40 Of

raaului,

..

www.dacoromanica.ro

69

orwlui german Olaiiik solutia cea bunk da posibilitatea uneiparcelari fait a se schimba de loc zona orasului.

Am aratat 'Ana aici cazurile dud intervine ameliorarea par-celelor, i cazurile cInd a-ceasta se poate evita prinplanul de parcelare ori con-struire, precum i cazuri chidmodificarea parcelelor trebuechiar cu totul evitata. Amaratat ca atunci cind schim-barea limitelor proprietatilornu se poate sau nu trebueevitata, sistemul de arnelio-rare prin buna invoiala nueste practic, i ca trebuesa intervie legea, interventiefie sub forma exproprierei pezone, fie sub forma commas-sarei fortate a parcelelor.

1. Exproprierea pe poateinlocui deseori sistemul corn- Fig. 56.

massarei fortate a parcelelor, Insa este costisitoare §i de aceea nu

Vechea Farce/are

Nock Byre /are

h.&

fewie,"

10 20 .30 40 S.1 SO 70 80 80 1

Fig. 57.

este recornandabila a se aplica decit acolo unde este necesard. Pe de

:

;one

www.dacoromanica.ro

70

alta parte nu este adrnisibila legaimente decit acolo unde supra-fata este cladita macar in parte, de oarece nu se admite in uneletari exproprierea pentru motive de planuirea extinderei orawlui in

Fig. 58.

regiuni unde nu exista nici o constructie, deci unde nu existainsalubritate. De aceea intilnim exproprierea pe zone mai ales in

rd

Puelknambru

h;Vsu,r.fracza

A a lap4 ec

Ago 80 00 40 20 0 100 200 m-J

Fig. 59,

cartierele construite ale orwlor, unde trebuesc strapunse noi strazitrebuesc platite constructille ce urmeaza a se darima.

7"rIO If JI 4, .8.0 70 8.0 90 10I

si

www.dacoromanica.ro

71

Zona de expropriere se fixeazd de obicei astfel, ca noile fron-turi de strade obtinute sä fie utilizate pentru fatade la parceleleregulate ce rezultd din impartire a zonei respective. Natural cd sealege din mai multe solutiuni, aceea care este mai eftind.

In Itali Belgia, Olanda, existd aceastd expropriere pe zone,Insd legiferatã In mod diferit. A§a In Belgia este suficient ca pla-nul de aliniere sä fie aprobat de Rege, pentru ca comuna sä aibadreptul de a expropria terenul cuprins In plan §i sä-1 parcelezecum gasWe mai bine, clan nu cumva proprietarii consimt ca pepropriul cost sd se conformeze planului. In Belgia aceastä expro-

Fig. 60.

priere se poate face nu numai In regiunea construitä a oraplui,dar i in cea neconstruitä. Cu acest sistem s'au obtinut, de exempluin Bruxel, rezultate foarte bune in cartierul Porte de Flandre.

In fig. 57, zona expropiata este ha§uratd, iar In fig. 58 sepoate observa modul de parcelare.

Tot prin expropiere pe zone s'a sistematizat §i Pesta, (fig. 59).Cel mai des s'a intrebuintat insä sistemul expropierei pe zone

cind s'a pus chestiunea asandrei vechilor cartiere bintuite de boli.Astfel s'a procedat cu asanarea ora§ului Neapole In urma flageluluiholerei din 1884. In fig. 60 s'a trecut cu negru zona expropiatd.Tot ap in cartierul Zabringer din Zurich (fig. 61).

Pentru asanarea cartierelor Londrei s'a fdcut uz pe o scardwww.dacoromanica.ro

72

Intins6. de expropierea pe zone-. In fig. 62 se vede starea cartieru-lui din Mount Street inainte de asanare, iar In fig. 63 stradele des-

100 80 E0 40 10 0 50 m

Fig. 61.

chise dupä asanare. Aici din cauza intrebuintArei sistemului dia-

Fig. 62.

gonal, care a atras o mare pierdere de spatiu, cu toata construc-lia inaltA admisa, rezultatul financiar nu a fost cel asteptat.

Ionbon fro..

: .

=1

f 11. II.(Mb trrest,---1.n

,

bte

DDL- I

,1 E.d51! Pin 01111.111.11.11"w,

MIS1

I I)

www.dacoromanica.ro

Si in Germania s'a facut uz de expropierea pe zone Inciteva orase, precum in Hamburg, dar tot pentru motive de salu-britate a partei de sud din Neusladt.

In rezumat, expropierea pe zone poate da rezultate foartebune, clan este aplicata In mod rational.

2. Comassarea fortalit a parcelelor a rezultat din observareadez avantaJelor comassärei benevole. Pentru prima oara se gasestelegiferata, in o anumita forma, aceasta chestiune, In Elvetia in anul1893, prin asa numitele «Gretqbereinigungsverfahren» §i Gnarlierplanverfahren. 9 Asemenea In «Badische Ortsstrassen-Geseq» din 6

ronMn.

07

Fig. 63.

lulie 1896, precum si in legile unor state germane, ca Hessa si

Hamburg.In Prusia insa s'a ezitat ca sa se introduca de odata aceasta

lege, ci s'a studiat mai intli, i aprobat spre punere in aplicare,in orasul Frankfurt pe Main, in urma insistentei primarului Adickela 28 lulie 1902, sub denumirea de «Geseq der Umlegung vonGrundsliicken» 2) cunoscuta sub numele de «Lex Adickes».

Ne vom opri dar ceva asupra sislemului elvetian ci Adicke.

1. Gesundheits und TVohlfahrtspflege der Stadt Zifrich". (Fest-schrift gewidmet von (ier Stadt airich 1909).

2. Vezi Umlegung von Grundstiicken in Frankfurt al Main,bearbeitet vom Stildtischen Tiefbauamt. (Frankfurt a/Main.)

73

.:

AgekPE111 I

14. opk I

7-1Ii

IC

,

Ira

I

LL--ab9Sibbecr--Ir'

www.dacoromanica.ro

74

In sistemul elve(ian se disting, dupa cum am al-kat mai sus,doul dispozitirmi : a) metoda sistematizärei hotarelor, b) metodaplanurilor pe cartiere.

a. Metoda sistematizarei hotarelor (Grenzbereinigungsverfa-hren) se Intrebuinteazd atunci cind parcelele se aflil situate pestrade existente.

Metoda constä din principiile urmätoare :Cind parcelele sunt oblice fata de strada existenta, se cautä

ca ele sd se deformeze In sensul ca sä cadd perpendicular pestradd. Daca prin aceasta deformare o parcela devine prea ingustd,In clt nu se mai poate ccnstrui In bune conditii. atunci se ia zonanecesarä dela parcelele vecine- din dreapta i stinga, Insa atit citaceasta detapre nu le este vatamatoare constructiei lor, platindu-secontra valoarea i).

In acela mod se procede i cu -parcelele ce au o adincimeprea mica, Insa se ia terenul necesar dela parcelele vecine sprefund, afard de cazul ca vecinul din fund nu este dispus s achi-zitioneze parcela dela stradd.

Neintelegerile se rezolvd Intii pe cale administrativa, apoi pccale judiciara. ca i In cazurile de expropiere.

lata cite-va articole importante din regulamentul respectiv(din 21 Februarie 1894):

§ 25. <Daca la rezolvirea unei cereri de constructiune apareautoritatei necesitatea unei sistematizari a hotarelor parcelelor lo-cale (Grenzbereinigung), atunci autoritatea Inceteaz sa examinezecererea de constructie, i IncurloOinteaza petitionarul ca sa se In-teleaga cu vecinul asupra unei sistematizari a hotarelor. Intelegereace ar avea loc va fi adusa la cunoOnta tuturor celor In drept

§ 26. Daca nu se ajunge la o intelegere In sensul art. 25,sau daca proprietarii doresc ca aceasta chestiune sa fie rezolvatade autoritate, atunci Consiliul Comunal, dupa ce a interogat pe in-teresati, le face o propunere bazata pe planul cadastral i pecalculele aproximative facute. Contra propunerei definitive facuta,se poate face recurs la autoritatea superioara administrativa, insanumai In ce privqte directiunea noilor hotare,.

b. Metoda planurilor pe cartiere se aplica la terenurile construi-

1) Duprt cite sunt informat, aceastii dispozitie este introdusti §i InBulgaria.

www.dacoromanica.ro

75

bile In scopul de a se obtine parcele coapte pentru construit. Pia-nurile pot fi propuse §i de particulari aprobarei autoritatei comu-nale, care poate introduce rnodificarile ce le gasqte necesare.

Cum insa se IntImpla ca diferitii proprietari nu seinteleg intreei asupra planului cartierului, atunci §i un singur proprietar aredreptul sa ceara autoritatei comunale sa execute un plan de ali-niere al cartierului, chid comuna este datoare sa asculte pe totiproprietarii respectivi, §i sd reke autorkatia ori-cdrei construc(innip(ind ce existd lin plan aprobat al cartierului. In vederea unei ratio-nale construiri a cartierului i a bunei legaturi a lui cu celelaltevecine, Consiliul Comunal are dreptul sa modifice hotarele proprie-tatilor, §i chiar sa faca o parcelare noua a terenului total. Cindnoua parcelare nu (la proprietarilor echivalentul vechilor proprie-tati, diferentele se complecteaza cu bani. Parcelele neconstruibilesau cele cu adincimi prea mici (ce ar da na§tere la constructii suprainaltate) se pot expropria cu bani, care se platesc dupa darea Inposesie a terenuhti kap dar nu este indemnizatie prealabila).

Nu vom intra in detaliile formelor pentru stabilirea definitivaa planului i a indemnizatiilor. Putem mentiona numai ca, odataplanul cartierului stabilit, executarea lui pe teren incumba pro-prietarilor interesati. Dacd acqtia iara§ nu se Inteleg, atunci exe-cutia se face de comuna, dupa ce costul lucrarei a fost varsat decel ce a cerut facerea planului cartierului, §i anume numai acelorproprietari li se fac lucrarile, cari au contribuit la costul executareilor. Acest sistem a dat bune rezultate In Elvetia.

In sistemul Adicke sunt urmatoarele principii conducatoareComassarea parcelelor se face pe baza utilitatei publice.Gradinile pentru comert sau pentru §coli de pornicultura,

parcurile, pot fi lasate de o parte.Comassarea se face dupa cererea autoritatei comunale ori a

mai mult de jumatate din proprietari, daca ace§tia poseda maimult de jumatate din suprafata de comassat.

Stradele i terenul ocupat de piete se vor lua cu anticipatiedin intreaga suprafata, §i vor trece in stapinirea oraplui. Restulse va imparti In parcele construibile, proprietarilor, §i anume Inproportia suprafetelor posedate anterior.

Pentru suprafata care se ia pentru strade §i piete se platescdespagubiri numai Intrucit acestea trece de 300/, din suprafata cu-prinsa in proect.

:

www.dacoromanica.ro

76

Valoarea terenulni ce se cuvine proprietarului dupd noul plantrebue sd fie cel pu tin egald cu cea pe care o avea anterior propriciatea,Wel diferença se va plati proprietarului cii bani.

Fig. 64.Tot a§a se platesc despagubiri pentru eventualele cladiri,

gradini, etc.Rezultatele obtinute pina In prezent cu aceasta lege sunt

foarte bune. Avantajele pe care le are aceasta lege sunt :impiedica construirea neeconomica i neigienica, aa ca viitorii

locuitori sunt feriti de locuinte improprii.Se imbunatatqte posesia fiecarui proprietar.Stradele rau configurate se inlatura, obtiffindu-se strade con-

Fig. 65.tinue, circulatia se Inlesnqte repede, iar construirea continua aorasului se inlesneste.

I

www.dacoromanica.ro

77

Se inmulteste nurnarul parcelelor gata de construit si sepune oare- care stavila specularei vatamatoare.

In fig. 64 si 65 se vede aplicarea acestei legi In brankfurt,la deschiderea cartierului din Moltke Alec.

B. Ameliorarea hlocului. Am aratat in treacat mai sus,cauzele care impun ameliorarea blocului Acum ne ocupam a studiamodul de ameliorare, cind acele cauze impun o astfel de operatic.In mod natural procedeul variaza dupa scopul ce urmarim circu-latia, economia ori estetica blocului.

Cind urmarim sa imbunatatim circulatia pe arterele existente,procedam la largiri ori rectificari ale acestor artere. Largimile sepot da pe o parte a stradei, sau pe ambele parti, dupa circum-stante, adica avind In considerare si adincimea parcelelor existente ;limita superioara a largimei admisibile de dat numai pe o parte astradei, dupa felul cartierului ; constructiile existente de pe aceastrada ; legile in vigoare si mai ales modul i mijloacele financiarede aducere la indeplinire a largirei arterelor. Nu cred necesar samai dezvolt aceste puncte, dar voi observa ca in cazul ca vom facerectificarea unei artere tot pentru usurarea circulatiei, aceleasipuncte le vom avea in vedere, necautind a obtine linia dreapta cutot dinadinsul, chiar faclnd sacrificii prea mari. Din contra, o arteraimportanta curba, cu o mare raza de curbura, e mult mai favora-bila circulatiei decit una drearta. Nurnai curbele bruste sau ser-puite se vor cauta a se ameliora.

Dupa cum vedem largirea sau rectificarea arterei de circu-latie, nu atrage mari modificari in miezul blocului, ci numai laperimetrul lui.

Nu tot astfel se intimpla cind circulatia cere strapungereaunei noui strade.

Aceasta strapungere va trebui proiectata astfel ca blocurilerezultate sa prezinte o construibilitate cit mai rentabila. Sunt ca-zuri cind cerintele circulatiei corespund i cu acelea ale imbunata-tirei, ale economiei terenurilor, dupa cum se poate vedea un cazdin Bucuresti, reprezentit in fig. 66. Sunt cazuri cind cerintele nucoincid In alegerea traseului, i atunci trebue sa avem in vederecä, mici deplasari ale traseului nu aduc prejudicii mari circulatiei.Asa de exemplu, nu este absoluta nevoe, afara daca nu esteticao cere a se face legaturile prin noua artera cu centrele nodu-

www.dacoromanica.ro

78

rilor de circulatie, ci cu o mica deplasare putern cWiga alte avan-taje de ordin economic..

Fig. 66.

Estetica blocului poate cere oare-care modificari, mai ales la

s#1)

todommimot!.0)1174, ftif9Jce,e 1.s080

Fig. 67.

perimetrul pietelor existente sau care sunt necesare a se infiinta.www.dacoromanica.ro

79

In aceste modificdri se va cauta totdeauna a se pästra constructiilede o valoare arhitectonica sau istoricd. Se va studia dar intregulproect avIndu-se In vedere pastrarea acelor monumente. Astfel deexemplu, s'a procedat in Gotingen, uncle pentru imbundtdtirea cir-culatiei in punctul aa zis Kornmarkt, s'au cdutat toate solutiunilepentru pastrarea constructiilor de valoare.

Clt priveVe ameliordrile ce se aduc blocului numai din punctulde vedere economic, acestea constd in deschiderea de strdzi delärgime strict necesard pentru a se imparti blocul existent in altelemai mici, putindu-se astfel utiliza miezul blocului intr'un mod cumult rnai rentabil. In acest sens am ardtat cum se procedeaza incartierul comercial, unde fatadele au un mare pret. In fig. 67 sevede cum s'ar putea face impartirea unui bloc bucureVean, actual-mente insuficient Intrebuintat i chiar periculos a se Idsa In aceastdsituatiune, cdci In astfel de bloc se dezycltd insalubrele fundaturi,o caracteristica a Capitalei noastre.

www.dacoromanica.ro

IV

LEGISLATII RELATIVE CONSTRUIREI PAR CELEISI RLOCULUI.

In capitolele precedente m'am ocupat in special de conside-ratiunile de ordin tecnic ; sanitar si financiar, si foarte putin Incapitolul ameliordrilor si de mijloacele administrative, deci de le-gislatie, pentru punerea In aplicare a acelor consideratiuni primare.

In practica Insä, tocmai conditiunile legislative si administra-tive, imprima caracterul de desvoltare al unui oras, si, cunoscindu-seaceste conditiuni, isi au explicatie usoarä foarte multe rezultate ceuimesc Inteun sens sau altul. Natural, si la planuirea unui oras,ar trebui sa se procedeze cum se procedeaza la orice lucrare : sestudiazd mai Intii cea mai avantajoasä dispozitie a obiectului ce secreeazd spre a se ajunge scopul urmarit ; apoi se studiazd mijloa-cele si modul de realizare al acelui obiect, aducindu-se modificdriin dispozitia obiectului, sau perfectionari in mijloacele de constructie;on i una i alta in acelasi timp.

Acolo unde chestiunea planuirei si construirei unui oras afost In adevär sludiatd, odatä ce s'a pus chestiunea s'au luat sirnäsurile de reusita lucrdrei. Nu s'a petrecut insä peste tot asa,deexemplu la noisi vom vedea de ce.

Legislatia planuirei orasului constitue faza cea mai inaintatdIn istoricul stiintei planuirei orasului. Am vdzut in prima parte astudiului cä sisteme de construire a oraselor existau din antichi-tate si chiar oarecare legislatie in privinta alinierilor (la Romani),insa convingerea de necesitatea unui sistem de construire nu adevenit oficiald decit In secolul XVIII. prile cari au avut o legislatie in aceastd privinta au astazi orasele cele mai bine Ibristruitesi desvoltate, caci legislatia le-a asigurat o desvoltare rationald siferitd de arbitrar.

Poate cd studiul chestiunei din acest punct de vedere se cu-vine unui jurist. Sunt departe de a crede cd scriind acest capitol

www.dacoromanica.ro

81

voi inlocui contributia pe care specialistul o are de adus In aceastamaterie; dar sper, ca se vor Indruma unii din juristii nostrii sacerceteze de aproape chestiunea si cu privire la tam noastra, deoarece am observat cit suntem de saraci (chiar si cei ce nu ar tre-bui sa fie) In cunoasterea legislatiei din alte tari, si in idei asupramasurilor legislative ce sunt de luat la noi pentru apararea inte-reselor generale ale oraselor ; de oarece am observat, asemenea,ce desvoltat esteprintre juristispiritul de conservare al legilorori jurisprudentelor ce asigura ruina financiara i desvoltarea insa-lubra a oraselor.

* *

Din legislatiile asupra construirei oraselor aleg punctele ceintereseaza blocul parcela In deosebi, fara a mai repeta pe celetrecute In revista la capitolul ameliorarilor parcelei i blocului.

A. Legea prusiana din 2 lulie 1875, corrtine articole careintereseaza foarte de aproape chestiunea parcele i blocului. A-ceasta lege constitue i astazi baza planuirei oraselor si a tuturorlegilor anexe. Rezultatele ei sunt foarte bune si de aceea procuraun exemplu In speta. Nascuta din o mare nevoe ce s'a simtit ino epoca de repede desvoltare a oraselor, ea a fost foarte bine stu-diata caci era chemata sa ridice pericolul de ruina al oraselor,care aveau o sarcina foarte grea In constructia i Intretinerea stra-delor i pietelor. Dela 1865, cind s'a facut primul proect de lege,acesta a fost modificat prin noi studii, 'Ana la 1875, cInd legea afost promulgata. In aceasta lege 1ntitulata : <Lege relativa la descbi-derea fi schimbarea de striki piete in orafe comune 'rurale» arti-colele 12, 13 si 15 au legaturi mai strinse Cu parcela i blocul.Ne vom ocupa deci de aceste trei articole.

Art. 12. Prin statute locale se poate stabili ca se nu se permitci«construcjiuni can an efiri la strade sau paqi de strade cari nu sunt«complet executate pentru construire de locuinte ori circulatie, conjorm

oregulamentelor locale ale potifiei constructiilor.«Statutele locale vor fixa detaliile, in limitele acestui articol,

(vor trebui sd fie autorkate de:comitetul regional (Bezirksausschuss)».Din acest articol se poate vedea : 1) construibilitatea unei

1) Das Gesetz betreffend die Anlegung und Veranderung vonStrassen und Platzen in Stadten und Landlichen Ortschafien" vom 2full 1875 (vezi comentariile de Oberverwaltungsgeriehsat R. Friedrichseditia revgziltfi de Dr. jur Hugo v. Strauss und Torney, 1905.)

fi

fi

si

')

www.dacoromanica.ro

82

parcele sau unui bloc este supusa conditiunei unui bun acces ; 2)

legea nu interzice constructia unei parCele sau unui bloc necopt pen-Ifru constructie, dar da posibilitatea Administratiei Cornunale sa facauz de acest drept, clnd gaseste cu cale. lata de exemplu cum faceorasul Frankfurt pe Main, In anul 1875, uz de acest articol

«In baza art. 12, din legea din 2 lulie 1875, cu privire la«rinduirea i schimbarea de strade si piete In orase si comunelerurale, intra in vigoare urmatoarele prescriptii statutare In urma«hotarIrei magistratului si a consiliului comunal din 25 Aprilie 1876'.

Art. 1. aConstruirea parcelelor fie din nou. reparatiuni, ori,ladaogiri, nu se permite decit in conformitate cu planurile de cons-«truire (aliniere)».

Art. 2. <An regiunile care nu sunt prevazute in aceste planuri«de alinieri nu se permite constrirea.

Art. 3. «Pe strazile cuprinse In planurile de alinieri se per-«mite construirea numai atunci cind acele strade sunt executate<conform prescriptiilor politiei constructiilor, in special cind terenul«euprins Intre fronturile stradelor este cedat' pentru circulatia pu-«blica, cind nivelarea este facuta cu soseluire ori pavare, precurn,«si cu canalizarea i iluminatul prescris.

«Serviciul tecnic (sau deputativ) va face un plan explicit«pentru stradele cari sunt date pentru circulatie i construire».

Din cele ce preced se vede ca este nevoe ca prescriptii po-litienesti sa existe pentru fiecare localitate. In unele localitati s'afacut o simpla lista de stradele cari se considera gata pentru con-struire, iar In alte localitati (de ex. din Westfalia) s'a trecut In

aceasta lista numai strazile sau portiuni din strazile cari erau ne-

construite, sau simple drumuri, cari au o cpavare proprie pentruorase».

Asupra unui punct s'au nascut multe discutiuni : la care dinstrade sa se aplice <interzicerea de construire de locuinte». Dinspiritul articolului rezulta ca numai celor proectate nu si celor exisTtente, chiar daca cele existente nu sunt prevazute cu toate lucra-rile. S'a stabilit ca se vor considera ca strade proectate, atit celeintentionate a fi deschise de Intreprinzatori, cit si drumurile abiaschitate la fata locului, chiar daca pe ele se afla Imprastiate citevalocuinte izolate.

In rezumat dar.: articolul 12 din lege asigura desvoltare3 blo-cului i construirea parcelelor cu locuinte, In conditiuni bune :de

www.dacoromanica.ro

83

-circulaVe i higiena. Articolul 12 se aplied numai cind este vorba-de locuinte, nu si de alte genuri de constructii.

Din cauza acestei restringeri a libertatei de construire pot re-zulta pretentiuni de despagubiri. Articolul urmätor se ocupa deci-de chestia despagubirilor.

Art. 13. Nu se va plati nici o despdgubire din caua restrdn-«gerei dreptului de construire pe ba.-a art. 12, iar despagubiri din catqa

sau restringerei dreptului de construirea proprietdtei atinse prin,ofixarea de noui alinieri, se pot cere In cazitrile Jinni-Ware :

1. «Dacd se cere de comund sd se dea pentru circulatia publicd4(terenul destinat pentru stride si piete» ;

2. oDacd alinierea tae constructii existente ,si se va libera pind la« i liniere locul de constrtictiile existente ;

3. «Dacd alinierea unei strade de deschis tae o parceld necldditd,-0111sd proprie pentru a fi cldditd, si care se afid situatd en fatada Ia

stradd pe care se poate construi, iar acuin uratea-zd sd se constru-Aiascd si la nona stradd ;cfn kale ca:<ttrile despagubirile se vor acorda pentru terenul destinat-«stradelor Si pietelor. Afard de aceasta, se acordd despdgubiri pentru4(.,:aviri1e dela No. 2 si 3, in care se constatd o restringere a dreptuluiode proprietate pt-in fixarea unei alinieri prin limitarea ,pdrtei construite-oa proprietdtei».

«ln toate catirile de mai sus proprietarul poate pretinde luarea-ointregei proprietati, dacd proprietalea nu mai este proprie de construit,qprin aplicarea alinierei» .

Din acest articol rezultd : 1) comuna poate opri, WA a plati-vre-o despagubire, construirea In regiunile cari nu sunt Inca coapte.pentru constructie, deci formarea de parcele i blocuri cari nu co-sespund conditiunilor expuse In capitolele precedente; 2) Comuna.poate fi silita la orice data la despagubiri, numai In cazurile 2 si3 ale articolului 13, adied atunci cind planul ele aliniere tae cons-

existente, ori modified construibilitatea parcelelor gata pentru.construire, chiar daca nu vrea in acel moment sa aibd terenul ll-ber pentru stradd. In ambele cazuri comuna nu plateste decit te-senul, de oarece in cazul 2 proprietarul libereazd terenul de con-structie i atunci are dreptul a fi despagubit, iar in cazul 3 terenule liber de constructie. toate celelalte cazuri comuna poate alege-limpul cind sä faca exproprierea, fara a putea fi fortata de pro-

bach

-01ltd

-tructii

In

,

www.dacoromanica.ro

84

igrfetar la aceasta, prin cereri de constructie, etc. 'pe cad comunale poate respinge fara pericol de a plati vre-o despagubire o)

Este Insa de observat ca acest articol se referd nurnai la,

strade noui, iar nu si la strade existente ce sunt de largit.Art. 15. «Prin statute locale se poate stabili ca la deschiderea unel

'ottani strdzi san lit prelungireh uncut existente, dacd acestea. sunt desti-«nate construirei, precum fi it construirea de stra;zi san pdrti de strdzi«existehte dar constrnite, intreprinzatorul nouei lucrdri sau proprietariitriveraniacestia ultimi imediat ce ridica constructii la node strade--«sd libereq strada, set o prevadd cu lucrdrile edilitare conform nevoilor,.«precunt sd pldteasca ci costul unei intrelineri temprale, ce net va trece'«de cinci ani.

«La aceste indatoriri nit vor fi supusi riveranii pentru otonai mare ca juntdtatea stradgi, Si aacd strada e mai latii ca .26 M.,*nut pentru mai mult ca 53 in. Wine.

«La calculul costului se va socoti costul lucrfirilor stradei si ace!.«al intretinerei, care se va repartiza la proprietari in proportie cu fa-Vtadde prOprietdtilorl,.

Reztilta din cele de mai sus ca legea distinge trei cazuri :degehidetea unei strade noui ; prelungirea uneia existente darneeonstruite, conStruinea unei sfrade existenta dar reconstruitä_sau a unei parti din o asemenea strada.

Aa dar este necesar 'ca prealabil sä se determine cari suntträzile existente ce cad. In categoria c. In principiu, se considera,

a fi cele ce la publicarea statutului local, nu avead riiei-o con-stritctie regulamentara, on nu trau rectinoscute ca stradé eoinunale..

Se 'vede asetnenea ea legea prusiana a intentionatfeasca ca Ilgrgitrie de gträzi nortnale, cea de 26 rn. Aceasta pro-vine $i de norniele de icongtrudtie, .adica cladiri .cu 4-5 etaje.

. In 'drice caz, pentrd ca art. 15 al legei sã fie aplicabil, tre-Ipue sa Se 'elaboteZe statdtul local.

In 1Gerthania guvertitil liii s'a multdmit ndmai cu legea dirci, la 5 `August 1.876, s'a protriulgat o noua lege : 'cLege

reildtivd la repartkarea satrinelor publice prin parCeldri z intemeiereahoui comune M Prusia, Brandenburg, Pomerania, Posen, Silcia, Sac-.'sonia Westfalia 2).

1)..Vezi "Strassen und Baufluchten-Gesetz vom 2 hal 1875" von)Dr. Jur. kugo von Straus und 7'orney (Berlin :905).

2) Abendroth: ,Die Aufstellung von amtlichen Bebauungsfileinen'(1905).

laluile-

c)

sa 'gtabi-

11875,

n3b

fi

www.dacoromanica.ro

8,5,

Din aceasta lege ne intereseaza art. 14 care spune : Autori-:area pentru stabilirea unor locuintz se va reftqp dacd nu se va prok.cd locul pe care se cere autori.zarea de ascare (stabilire) este accesibil In«orice limp prin un drum public, san cd procurarea unui astfel de drum4ceste asiguratd. Dacii nn se poate aduce decit proba din ca-ol al doilea,-aatunci odatd cu darea autorkatiei se va fixa 3ci un termen dupa ire--acerea cdruia, drum/ nefiind executat, intervine sistemul for(at po-«litienesc».

B) Legea el vetiang. In Elvetia legile de construire a ora-§elor sunt cantonale. Pentru cantonul Zfirich, o prima lege in a-ceasta privinta a luat fiinta in 1863, aplicabila in special pentru o-rwle Zurich §i Winterthur.

Aceasta lege a trebuit sa fie rnodificata la 23 Aprilie 1893,mai ales In vederea unei impuneri de constructie mai putin deasa.

*i In aceasta lege se gase§te prevazut dreptul comunei de grefuza orice autorizatie de a construi pe parcele pina ce nu s'aprevazut planul de construire a cartierului, dupa sistemul cartie-.relor de cari ne-am ocupat in capitolul precedent. lata ce spune.art. 20 al Iegei :

«Consiliul comunal are dreplul sd refu.ze autorkatia de constructze«atita timp cit nu existd un plan de construire pentru cartierul respectiv».

In aceasta lege se prevede i modificare limitelor parcelelor,.dupa sistemul ce am vazut, al tsistematizarei hotarelon> (Grenz-.bereinigungsverfahren), precurn §i ttransportarea parceleloro dupa

metoda planurilor de cartier». Numai revenim asupra acestei,chestiuni.

Un articol foarte interesant al legei este articolul 29, careimpune §i anumite termene autoritatei comunale In aducerea laindeplinire a impartirei zonei oraplui In blocuri, termen ce am va-,_zut ca nu este prescris in legea comunala romina : «Comuna nu este«Iegatd de nici un termen in ceeace priveite data la care trelme sa execute«san sd modifice o stradd conform planului de construire al orasului, san«sd execute o lucrare de constructie san nivelare.

«Daca totit.,si, In timp de cinci ani dela publicarea alinierei, strada«respectivd nu va fi executatd, atunci posesorul unui teren care, fie cd'este supus integral exproprierei, fie cd terenul ce rdmine nu se mai-apoate intrebuinta la constructie, are dreptul sd pue la dispo.zitia comunei4proprietatea. Acest drept il are insd numai atit timp cit intregul teren

www.dacoromanica.ro

86'

«nedivkat rfimine In posesia acelnias troprietar san a mostenitorilor a-«cestuia, care se aflan posesori ai imobilului si in limpid aprobfirci

Ce rezulta de aici ? Rezulta intli cä administratia comunalapoate alege in timp de cinci ani data executärei planului fara aputea fi fortata la aceasta in acest interval, prin procese de dauneal doilea, chiar dupä acest timp, nu poate fi fortata comuna la ex-propriere, decit de cei carora intreaga proprietate le este absorbitade planul de construire ; in fine, prin conditia nealienarei imobiluluise observä tendinta legiuitorului de a infrina specula terenurilor,e baza planurilor de construire a orasului.

lar4i foarte interesanta este legea elvetiana in privinta dis-pozitiunilor ce s'au luat pentru despagubiri. latä de ex. art. 30 :

«Proprietarii cari trebue sd cede.ze teren pentru strade, piete,.

«ori alte lucrdri, an dreptul sit li se dea in schimb intreaga valoarescedatd.

«Cind unele piete publice san urmeckd sd se execute maica stradele, comma va achkitiona terenul necesar dupd cum vor

«voi proprietarii cari cedeaRd teren, fie odatd cu acela pentra strcki, fie«cd va despdgubi pe proprietari pentru ridicarea dreptulni de construirc».-

In articolul 31 gasirn aplicarea principiului plusvalutei«Proprietarii imobilelor cari an avantagii prin executarea san schim-

«barea unei strade san unei piete, in special proprietarii riverani, vm-

«trebui sd contribue cu comuna. Contributia fiecdrui ',arta.; trebnie sd fie«egald cu jumdtatea plusvalutei sdn, cu restrictia cd, acea«contributie sd nu fie mai inane decit costul lucrdreim

lar in art. 32 :«Despligubirea si contributia se vor socoli separat».«Cind contributia este mai mare si nu se face plata imediat, co-

.muna are dreptnl de ipotecd in primul rang».((Plata restnlui va trebni in orice caz sd fie fdcutd in termen de.

(ipatru ani dela executia completd a lucrdreiD.Asa dar vedem cä aplicarea principiului plusvalutei consta. in

faptul cä jumatate din ea cade fri folosul comunei, i anurnetimp de patru ani. Se mai observä Inca scopul desinteresat al ad-ministratiei, caci socoteste aceasta plusvaluta numai In vederescoata cheltuelile, sau parte din ele, facute in interesul general.

1) A se vedea articolul: Consideratiuni asupra plusvalutei te-renurilor urbane" de C. I. Sfintescu (Bul. Soc. Politecnice. Vol. i(XXI)..

op/anti/11i».

lncrdriVirziu

1)

try

sft.-0

iinolitulut

si

www.dacoromanica.ro

87

Un articol care nu se gase§te prin legile altor tari, este art. 36 :oConsiliul comnnal este in drept ca sa a,ceze canale publice alte

«conducte, pe terenul destinat pentru aceasta, chiar inainte de a faceastradele, numai in schimbul pag-ubelor ce se pricinuesc proprietarului..

Legea elvetiana este iara§i un exemplu pretios in ce prive§temodul de construire al parcelelor. ma voi opri Insa ceva asupracreparatiunilor ori transformarea constructiilor existente.}

In art. 116 1) se prevad conditii de autorizare de adaogiri oritransformari la constructii vechi, fata de conditiile de aliniere oriexecutie, a constructiilor noi din acela§ punct :

«Prescriptiile capitolelor 3-4 (pentru constructii non° sunt apli-cabile asemenea 1i la construcliile existente, dacd acestea san pdrti din«de se distrug prin interventia unei transformitri san,i se schimbd esen-e destinatia, cu urindtoarele restriqiuni :

a) «Chiar dacd clddirea de reparat nit corespunde in totul pres-«criptiunilor se pot antorka reparatiunni prin care perinietrul clddirei«nu se nuireyte ni care reparatiuni in sine corespund legei, sau cari an«iscopul ca sd Mature inconvenient& de sigurantd higiend».

«La chidirile cari an lost amorkate inainte de 23 Aprilie I 893yi care corespund legei din 30 Innie 1363, se polite da voe de ridicare

«de eta je salt anexe, dacd noile lucrdri se fac in confornUtate cu nonalege in vigoare».

«In ce priveyte constructiile supuse retragerei li se aplicd art. 120).Mai departe, art. 117 spune«La reconstructia !mei clddiri cc s'a ddrimat on Ia reparatii ra-

cdicale in care insd idurile inconjurdloare ,runt mentinute pe cind mare'«parte din interior se refac, se va impune ca pärtile noi sd se rejacd«conform legei, iar iduriIe calcanelor sit se transforme orice ca con-

«form legei».lar articolul 119 :«Prescriptiile in privinta amplasawntului constructillor noi pe ali-

«niere se aplicd dacd la o clddire existentd urmead sd se schimbe pe-«rimetrul .

Acest articol se interpreteaza la fel, fie ca constructia estesupusa retragerei sau avansarei fata de aliniere.

In privinta cladirilor supuse retragerei mai intervine 0 art. 120 :(La clddirile san tale construc(ii cari sunt supuse retragerei nu

1) Acest articol a fest nlodificat, cum e redat mai jos in 28 Julie 19'37.

i

ci

in

www.dacoromanica.ro

88

«se pot face nici un fel-de schimbare san lucrbri Ord antork-atia au-comunale, decit cele ce sunt necesare iatretinerei anspuctici.

«Schimbfiri mai importante, ca transformdri ori ridicdri de dale,«se vor antorka numai in mod exceptional, de exemplu and alinierea«constructiiI9r cade departe in spatele limitei stradei, san clddirea nu este.gitd din aliniere in mod prea kbitor, suit (lard este signr cd aplica-urea alinieret incd mult limp nu se va putea face. La astfel de auto-«rkatie totu,si se vor transcrie la notariat rcerva cd plusvaluta re-0,z7tltatd, nu va putea fi luatd in considerare Ia o expropriere poste-

orioard de cdire comma».Aceste articole sunt foarte importante, si vom vedea mai bine

aceasta dud ne vom ocupa si de legislatia romana, 11 special apli-cata orasului Bucuresti.

C. Legea franeeza nu a niers asa departe cu prevederileca cele din statele precedente. Se stie ca in anul 1912 s'a produso miscare legislativa in privinta construirei oraselor, dar rezultatelemiscarei nu ne sunt Inca bine cunoscute. Baza legislatiei in matereide construire, i deci si aceia a parcelei si blocului, a formeaza totdiferitele legi asupra alinierei ') De fazele prin care au trecutritele legi ale alinierei in Franta, nu ne vom ocupa, fiindca ar tre-bui sa incepern din timpul merovingienilor, care s'au ocupat si dechestiunea drumurilor publice.

Bazele jurisprudentelor actuale le gasim In legea din 16 Sep-tembrie 1807. In aceasta lege gasim servitutea de retragere, dupacare nici o constructiune supusa unei astfel de servituti nu poatefi reparata cu efectul prelungirei duratei ei ; iar daca acea constructiese dartma, indiferent de cine, terenul necesar se Incorporeaza lastrada, anterior reguldrei chestiunei despagubirei, caci iata ce spuneart. 50 din aceasta lege :

a Chid un proprietar darimd in mod voluntar casa sa, sau«este jortat a o ddrhna din can,za vechimei ei, el nu are drept la des-«pdgubire dech pentru valoarea terenului ldsat hber stradei conform a-«linierei datd de antoritdfile competinte».

In aceia§ lege gasim si servitutea de inaintare, servitute de e-fire la aliniere, cad art. 53 al legei spune :

«In ca;zul cind, prin alinieri fixate, un proprietor ar avea fa-0m/tat-ea de a inainta in calea pnblicd, el va trebui sd Pleased tereuul

1) A se veder. : De l'Allignement" par L. Delauney, Docteur endroit, Paris 1893. (Berger-Levrault et C-ie, editeurs).

loritdlei

die-

www.dacoromanica.ro

89

ce i s'ar ceda ; la fixarea acestei valori, expertii vor avea in-avedere adincimea ierenului cedat, natura proprietatei ci faptul c por-utiunea claditd a rdmas inapoi fatd de calea public& ceeace ar putea«micfora valoarea relativd pentru proprietor. In cazul chid proprietarul4 nu ar voi sd ía acest teren, administratia este autoriotd expro-«pice total, pldtindu'i valoarea ce o avea proprielatea inaintea executieilucrdrei».

Aceste servituti Insä nu sunt aplicabile de clt pentru cai exis-tente, iar nu si In cazul cind se deschid artere noi. Totusi §i InFranta aceste articole de lege au fost uneori Intrebuintate in modcurent si in cazul deschiderei de noi strade. Cu ocazia discutieilegei expropierei din 1833, s'a lamurit i aceasta controversä. latãce spunea atunci Directorul general de poduri i osele :

«Aceste servituti (de retragere sau esiri la aliniere) nu sunt('de cit pretul avantajelor pe care le procura prezenta comunicatiei«Daca avantajele nu existdsi nu existd dacd comunicatia nu este«deschisaservitutile nu pot sä fie anterioare deschiderei drumului,«canalului ori stradei noud, pentru cd ele nu derivä de cit din exis-«tenta chiar a acestor comunicatii. Cind este vorba sä fie deschisa«pentru prima oard, nu se procedeaza cu sistemul alinierei ci prinexpropiere».

Administratia superioara, din rnotivele aratate mai sus, nusanctioneaza planurile de cit atunci cind, pentru deschiderea stra-delor prevazute s'a fäcut si declararea de utilitate publica necesara o).

Cind s'a renuntat la un plan de aliniere, la Inceput nu seacorda nici-un fel de despagubire proprietarilor care s'au conformatacelei alinieri. In urrnd (1884) s'a stabilit jurisprudenta dupa carein asemenea caz se acorda despagubiri.

Si dupa legea francezd nu se acorda nici o reparatie de con-solidare pentru constructiile supuse retragerei, fara a se acorda inschimb despagubiri. Jurisprudentele Curtei de Casatie din 1877 astabilit insa cd daca o constructie supusä retragerei se degradeazadin cauza neprevazuta (nu din cauza vechimei) precum : incediu,inundatie sau modificari aduse nivelmentului stradei. proprietarul aredreptul sau a-si consolida constructia, sau a fi despagubit cu minanecesard pentru a se aica constructia pe aliniere.

Inca un caz ce meritä a fi relevat si clarificat este urrnatorul :prin alinierea ori rectificarea unei cai se intImplä uneori ca este

1) Avizul din 30 Iunie 1881 al Consiliului de Stat in ehestiunea stra-dei Point-du-Jour din Paris.

.public

sei'l

www.dacoromanica.ro

90

nevoe ca unele proprietati sa iasa asa de tnult pina la aliniere, iiicit sa Impiedice circulatia, daca proprietatea din fata nu sunt prea-labil retrase la linie. La inceput, se admisese procedeul ca sa se re-fuze apzarea pe aliniere a celor ce urmeaza sa iasa, pina ce pro-prietatile din fata nu s'au retras pe linie. Acest procedeu 1nsa a fostviu cornbatut, i s'a adoptat i prin ordonanta Consiliului de Stat din29 lunie 1832, sistemul ca sa se recurga la expropierea celor ce ur-meaza a se retrage, In caz a nu se poate evita acestea prin bunaIntelegere, pentru ca proprietAtile ce au a ei sa nu poata fi Iru-Impiedicate a se alinia.

In toate cazurile de mai sus, am vazut ca este nevoe sa existemai intiiu un plan de aliniere dupa care parcelele i blocurile sase modifice. Aceasta se cere chiar prin legea din 1807 prin art. 52 :In orew alinierile vor fi date de cfitre Primari, conform. planului».

Majoritatea stradelor Insa nu aveau planuri, cad lucrarea lorcerea timp §i cheltueli. Asa dar, In lipsa vre-unui plan de aliniere,care este procedeul de urmat pentru a se 1ndrepta sau construi astrada existenta ?

Sistemul a variat in decursul timpului cu diferite ordonantejurisprudente, clnd admitindu-se ca prirnarul sa dea alinieri si fara

plan, cind ridiclndu-se primarului acest drept. In cele din urmaCurtea de Casatie (1869 §i 1870) a stabilit jurisprudenta ca, far dplan de aliniere nu se poate da altd aliniere de cit urmindn-se limiteleexistente. Tot4 s'a admis o exceptie In cazul cind schimbarea bar-gimei unei strade s'a fixat precis pe teren prin repere ; atunci ali-nierea se da dupa acele repere, iar nu dupa dimensiunile actuate-ale stradei. Consiliul de Stat Insa a respins In 1886 qi aceasta ex-ceptie.

Si in legea franceza se prevede dreptul pentru comuna derefuz de autorizatie fara a plati despagubiri, anume in o zona d e100 m. In jurul cimitirelor sau In zona stabilita pentru apararea lo-curilor de razboi ori posturi rnilitare, precum §i In jurul pulberariilorarmatei.

Legea franceza a alinierilor mai contine citeva puncte impor-tante. Asa, daca un :proprietar a executat o constructie conformalinierei i a proectat In acela§i timp §i o serie de alte constructildupa acei4 aliniere, iar in interval administratia s schimbat ali-nierea, acel proprietar nu va obtine nici o indemnizatie, chiar_dacanoua aliniere nu mai cadreaza cu proectul inceput (Consiliul deStat din 1837). Mai mult : cInd o aliniere este greit data dar de func

si

www.dacoromanica.ro

91

tionarul competent administratia va trebui sa despagubeasca pe pro-prietar nurnai de lucrarea executald pinci la data cind i s'a pus in ve-dere eroarea, i lucrarea sa fie darImata ; iar clan alinierea nu a fostdata de functionarul competent, responsabilitatea cade numai asupraproprietarului (Curtea de Casatie, Martie 1870).

In cazuri de contraventie la aliniere este de relevat un punctal legei franceze, dupa care se pot urmari i intreprinzatorii lucrä-rei, zidarii sau alti lucratori, pe consideratia cã lor nu le este per-mis sa nu cunoasca obligatiile inerente profesiunei lor. Ei trebuesa se asigure, inainte de executia lucrarilor, ca proprietarii au per-misfile necesare, fara care, ei sunt pasibili de pedepse ca si pro-prietarii. (Consiliul de Stat din Mai 1879).

M'am oprit asupra citor-va detalii ale legei franceze, din cauzaca bazele legilor romane sunt aceleasi ca ale celei franceze, Insa,dupa cum vom vedea in capitolul urrnator, detaliile legei romanenu sunt Inca stabilite.

D. Legea engleza. Si in Anglia au existat din timp legide alinieri, Insa nu ne vom ocupa de acestea acum, ci de legeadin 3 Decernbrie 1909 a lui John Burns, intitulata : Lege relativd hi«adapostirea claselor muncitoare, la ingrijirea pentru pritectafea construireioortqelor ci alte mdsuri in ce privepe plasarea datoriile functionarilorcsanitari ai comitatelor, precunt ji pentru crearea comisiunilor sanitare«si de locuinte in consiliile comitatelot », lege care constitue ultimul cu-Ant in aceasta materie.

Englezii studiind cele facute In aceasta privinta In celelalte tari, inspecial in orasele Germaniei, au elaborat legea de care ne vom o-cupa in special In punctele unde exista legatura cu parcela i blocul.

Caracteristica acestei legi este ca se da planurilor de alinieriputere de lege, se reguleaza totdeodata si chestiunea plusvalutei,si se interzice construirea parcelelor In felul numit back-to-back, adicasistemul foarte uzitat la noi In tara si care nu permite o buna ven-tilatie transversala a locuintelor.

In ce priveste despagubirile legea a prevazut asemenea cite-vapuncte importante. Anume, cind un proprietar sufera pe nedrept opaguba prin aprobarea unui plan de sistematizare, el nu va aveadrept la despagubiri de cit daca formulat pretentiile la autori-tatea respectiva In termen de 3 luni de la aprobarea planului. Exe-cutarea unei lucrari sau contractarea ei, dupa data Inceperei prepa-

drei planului, nu da In nici un caz dreptul la despagubiri. 0 ex-

ci

si-a

www.dacoromanica.ro

92

ceptie se admite In cazul cind lucrarea executata nu este de CRterminarea uneia Inceputa inainte de data. inceperei prepararei pla-nului de sistematizare.

larasi o foarte importanta prevedere a legei, este aceia de a seexclude dela ori-ce despagubire proprietarii cari se cred nedreptatitiprin prescriptille planului de a se construi cu anumite inaltimi, cuun anumit fel de constructie, cu anumit amplasament al. cladireianumite suprafete libere, de oare-ce toate acele prescriptiuni nqsunt facute de cit tot In interesul proprietarilor, pentru ca locuireasa. fie clt mai placuta.

Plusvaluta proprietatilor, rezultata din planul de construire a-probat, este regulata prin aceia ca, In termenul fixat. autoritatea opoate cere proprietarului respectiv si anume jurnatate din valoareaei. Plusvaluta se va stabili fie prin buna Intelegere, fie prin justitie.

Legea engleza rnai da dreptul autoritatei comunale sa expro-prim Mat ori-ce suprafata cuprinsa In planul de sistematizare, in,

scopul de a executa pe acele suprafete cartiere de lucrdtor:..Cind Insa o comuna neglijeaza proectarea, sau sa primeasca

dela un particular un plan de sistematizare, desi un asemenea planreese a fi necesar /n acel moment, ministerul poate, dupa ce aavizat comuna, sa pregateasca un astfel de plan cu aceasi valabi-litate ca §i cum lucrarea s'ar fi petrecut In mod normal. Acelasi lu-cru poate face ministerul si In ce priveste realizarea lucrarilor pre-Nazute In plan.

Vedem dar ca, desi legea engleza contine unele prevederifoarte inaintate, totusi s'a abtinut de a se ocupa In detaliu de par-cela, ci mai mult de bloc.

In ori-ce caz, aceasta lege furnizeaza mijloacele pretioase proec-tatorului i executorului, pentru ca rezultatele sa fie cit mai bune.

FacInd aceasta expunere generala a fazelor prin care a trecutforma si Intrebuintarea parcelei §i blocului In decursul timpului ; a

modului de dezvoltare a parcelei si blocului in diferitele parti aleunei importante aglomeratiuni de oameni ; a mijloacelor utilizate iiprezent pentru Imbunatatirea acestor componente ale orasului ; Infine, dupa ce am aratat i diferitele legislatii europene in legatura

u sistematizarea parcelei i blocului, credem ca nu este mai putininteresant sa incheiem acest studiu cu un ultim capitol format dino privire critica asupra parcelei si blocului bucure§tean, bazati peelementele capitolelor precedente.

www.dacoromanica.ro

V.

PARCEL4 SI BLOCUL IN BUCURESTI.

A. Starea aetual6. In primul capitol, capitol consacrat is-toricului, am aruncat o privire retrospectiva i asupra moddlui cuma luat fiinta parcela i blocul bucurestean. In acest capitol ne vomocupa mai de aproape de caracterele parcelei i blocului din Ca-pitala Tarei, de ameliorarile ce le trebuesc aduse, si de mijIbacelece ar trebui sa fie intrebuintate spre a asigura o desvoltare ratio-nala a parcelei i blocului, deci i orasului.

I) Forniele dimensiunile parcelei i blocului bucurestean suntfoarte variabile, IncepInd dela cele mai neprimitoare de constructii,pina la cele ce ar putea deveni adevarate cartiere. Intre aceste douaextrdmitati nerecomandabile, se gasesc pe ici pe cob i parcelebloctiri de forme rationale. Ceeace ne-ar interesa Insa in aceststudiu ar fi sa cunoastem evolutia acestor parcele si blocuri pentrua urmari mai bine cauzele ce au determinat anume dezvoltari,pentru a putea mai cu folos indica masurile de luat pe viitor.

Planul Borrocun, lucrat in anii 1848-1852, ne poate servifoarte mult In acest scop. Dar din intervalul dela 1848 pina la 1895nu ne-au ramas si alte planuri topognfice In regula ale orasului,care sa ne poata calauzi in cercetarile noastre. Pina acum nu amputut gasi lucrarile planului lui Barkley (1870), ci numai parte dincele ale fostului Director general al cailor ferate din tara, Gull-loux,1) care, ori cit de inperfecte ar fi fost, tot ne-ar fi pututda oare-cari indicatiuni (fig. 68). Planurile speciale de alinieri a stra-delor, din care gasim chiar depe la 1867, nu ne dau indicatii asu-pra parcelelor i blocurilor existente, ele cuprinzInd numai fronturilede strazi separate si numele proprietatilor, iar nici de cum limiteleacelor proprietati.

1) Vezi Dare de seamit asupra lucr4rilor i serviciilor tecnice1894" a Primfiriei Comunei Bucureti.

si

in.

1

si

si

www.dacoromanica.ro

el ftwap.fir 4vevel.40lim ravel" 4- aV row,117Pri . tl,park. 'rev 4-a4 ral 1 etr, , .

Nr-w4PA ii -

P*104 #40, 1

\_ a

Fig. 68.

.4

nr BUs;ARESTz\\,4

\ PLAN COTE

L-\411\i VILLE\

NO

`.0

www.dacoromanica.ro

95,

Executarea planului topografic al orasului Bucuresti, prin In-stitutul Geografic al Armatei intre anii 1894-1897, a fost un ade-varat noroc pentru Capita la, cad pe baza lui s'au putut face inurrna lucrari importante si tot de el ne vom servi i acum in stu-

ce facem.Am aratat In primul capitol cum ca fisiile Inguste i foarte

adinci s'au Inmultit si se Inmultesc Inca repede in Bucuresti, ala-turi de parcelele cu intinderi vaste ; s'au aratat si clte-va cauze. 0alta cauza importanta a acestei stari este continua marire a zoneiorasului, care a fost si este un rau din care s'au nascut multe al-tele pentru Capitala si pentru care, daca edilii s'au plins si se piingmai bine de un secon, aceiasi edili se pare ca nu au gasit si nuau aplicat o masura eficace pentru oprirea acestui rau. Nu estelocul sa ne ocupam acum In mod special de e,..hestiuned mdrginirei

dar vom arata influenta nemarginirei orasului asupra for-mei si dimensiunilor parcelei si blocului bucurestean.

Faptul ca nu s'a interzis cu desavirsire construirea in afarade zona orasului a dat nastere la urmatoarele rele din punctul devedere al formei parcel elor si blocurilor :

. 1) Deja in 4 Februarie 1798 ne-o arat5 cronicile (V. A. Creche, Is-toria Romanilor tom. 7. pag. 215) Vodel Hangeri a dat pitac autorit5tilorin drept sa intocmeasca gardurile din jural Bucuregilor...; sä opreascazidirea de case peste hotarul orasului, iar la 12 Mai acelas an, MareleVornic al obstilor olytinu autorizatiunea domneasca ca s5 revizuiascil ho-tarele Bucurestilor Ca sii nu se mai poata intinde orasul.

Regulamentul organic recunoaste c intinderea orasului Bucurestifind mult mai mare de cit num5ru1 populatiunei, dispune Ca de acuminainte (1832) va fi oprit fiecaruia de a face orice zidire sait clàdire a-Jara de cuprinsul cel de acum al ora§ului, ale ciirui semne sunt celeurmatoare (aproximativ soselele ce m5rgineau Capitala pIn5 la anul 1895).

Cu abrogarea regulamentului organic, abrogindu-se i aceastil le-giuire, fir5 a se fi inlocuit pina acum cu vre-o alt5, intinderea orasului,peste soselele inconjuratoare s'a urmat progresiv, 1ar5 putinta vre-unei

In anii din urm5, sub administratiunea regretatului Ctimpineanu,o conventiune fu Incheiatä cu Ministerul de Rezbel, dupa care acesta se

,indatora ca sa inconjoare Capitala cu sant, dincolo de care s5 nu se maipoata cliidi, zona find declaratii sub servitutea militar5. Din cauzii insiide scWmbAri In Administratiunea Comunal5 aceast5 conventiune nu priminici un inceput de executiurie, asa ca cestiun6 m'arginird orasului rà-,mase transmis5 actualei Administratiuni cu twin gravitatea. crescindäa consecintelor:ei. (Darea .de:seanut asupra.lucrãrilor i servigilor tec-nice- in 1894).

dial

oraplui,

impiedietri.

www.dacoromanica.ro

96

1) S'a dezolvat mult «constructia sälbaticA,) (wilder Bau) careastazi este in floare, mai ales in regiunile periferice §i vecine cu

Vnuturile industriale. 0 astfel de extindere a ora§ului este o ade-varata calamitate : fundaturile cele mai insalubre iau na§tere, i o

regulare a cartierelor, devine aproape imposibilä, fara o totala des-.fiintare a tuturor constructiilor din agtfel de regiuni, cad nu gasirnthieori flhCi parcelele delimitate, i nici urma de formare de blocuri.

r\ __YA 5 F ---ii

F.n \ --A.-A \.. ' It

www.dacoromanica.ro

97

In formarea unor astfel de cartiere salbatice, deosebim douacazuri i anume : cazul cInd aceste blocuri iau nastere prin con-struirea unor parcele foarte neregulate .a caror commasare ar fifost cel mai recomandabil lucru, dupa cum se vede In fig. 69, cereprezinta dezvoltarea cartierului Vacaresti i cazul cind aceastaconstruire salbateca se face mai mult sau mai putin pe un alinia-merit trasat pe o proprietate particulara asa ca, apare strada chid

Fig. 70.

un sir de constructiuni s'a executat cu timpul, dupa cum se vedeIrt fig. 70, ce reprezinta modul de desvoltare al cartierului cuprinsIntre sos. fierastrau si Calea Moreasca, cartier ai carui locuitori su-fer acum consecinteIe neprevederei lor. Primul sistem e deseori maidefavorabil pentru o regulare, de cit secundul. Dar daca pentruprimul caz mecanismul preventiv era mai dificil, pentru al doileaera mult mai usor, si de imaginat si de executat.

2. Un al doilea rau, si de ordin mai general, al lipsei de mar-ginire este faptul ca proprietatile mari de la periferia orasului careerau susceptibile de a fi rentabil parcelate din cauza situatiei lor,cadeau sub controlul a doua autoritati diferite, din care cauza niciuna din ele nu supraveghea executia legilor i astfel se puteau des-.volta parcelari si blocuri numeroase, care daca corespundeau in ge-nere, ca forme, nevoilor cartierului, nu erau in concordanta cu sche-letul orasului, si le lipsea i orice lucrari edilitare. Acest lucru sepoate observa din fig. 71, care reprezinta desvoltarea cartierului

7

\

www.dacoromanica.ro

98

Plesoianu din nordul Capita lei, dincolo de cimitirul Sf. Vineri, larnarginea orasului.

3. In fine, o altä consecinta este intinderea continua a supra-fetei construite, ceeace face ca pretuI terenului din oras sa ramin aInca destul de scazut,. si deci acest teren sa nu fieeconomisit. De aceea vedem si in partile mai cen-trate ale orasului blocuri tnult prea mari (prea adinci)fata de modul de constructie al parcelelor, blocuri carinu sunt construite de cit la perimetrul lor, pe cind par-tea lor centrals ramble neutilizata pentru constructii(fig. 66); iar la periferia orasului numai in lungularterelor principale se insira case, fundurile proprietatilor raminind a fi construitemai tirziu,cind se creiaza fundaturi. (fig. 72).

Am vazut cauzele dezvoltarei parcelelorde dimensiuni prea mari, inspecial cu adincime prea ma-re, care denota o lipsa de e-conomie a terenului orasului,o rea intrebuin-tare a lui. Dar oadevarata calami-tate, care decurgedin adinci mileprea mari ale par-celelor, (proprie-tatilor), este o di-viziune a lor inparcele de adin-cim i prea mici fatade fatada lor, deunde rezulta o ri-sipa de strazi.

In adevar, acelefasii inguste, pedata ce regiunease populeaza, maiales d i n cauza Fig. 71.

stabilirei unei industrii in acea parte, si Incep a fi parcelate In

NAN..../

..N`%k

k'

www.dacoromanica.ro

99

sensul dimensiunei lor rnici, fie lasindu-se vre-o ulicioara !Hun-data, ori nici una chid locul altui proprietar care nu a parcelat Inca,va servi la acces (fig. 70 si 73).

Fig. 72.

Comuna se gaseste astfel in un moment dat, fie in fata uhoraglomeratiuni fara nici un tel de acces la diferitele proprieta0, fieIn fata unei succesiuni de fundaturi, unele pe deplin formate, altelein formatie, lipsite de aliniament convenabil, lipsite de largimea nece-sara si de orice alta lucrare de salubritate ori siguranta. (fig. 71)Aceasta este caracteristica cartierelor muncitoresti din Capita la Tarei,Este desigur rea pentru locuitori, i dezastroasa pentru finanteleComunei, caci pe langa lucrarile ce are de executat aci, se maiadauga costuri Insemnate pentru aineliorarea bloculni, adica pentruargirea stradelei daca parcelele mai permite, spre a inlesni circu-

iatia de vehicule, precum si pentru desfundarea ei. Pe de o partedeci noui cheltueli cerute de exproprieri, pe de alta o utilizare foartenerationala a strazei fata de parcele, intru cit din o simpla ochirese vede ca este o adevarata risipa de strada, foarte multe parceleavind cite doua fatade la doua strazi diferite.

Dar aceasta rea formatiune a parcelelor nu o Intilnim numaiin cartierele periferice locuite de muncitori, ci si mai In centru,unde a inceput sa se ridice constructiuni de valori Insemnate, valorice ar fi mult mai rational utilizate daca terenul ar fi curatatreparcelat Inteun mod rational. (fig. 74). Asa dar, chiar in (car-

si

www.dacoromanica.ro

100

tierul de locuit» al Capita lei gasim aceleasi dezavantaje ale blocu-rilor ca i la periferie.

Deseori Intilnim parcele cu fatade mari i adincime mica deconstructie sau chiar blocuri de constructii cu adincimi prea mid,si din cauza rectificarilor, sau a noilor strazi ce s'au deschis decatre Comund ori particulari, fara a se fi cautat sa se evite incon-venientele parcelelor de adincime prea mica, adica, fie Ca nu a ex-propiat i suprafata ramasa cu o adincime prea mica pentru a o

Fig. 73.

revinde vecinilor, fie ca a vindut ca construibile asemenea parceleseparat. Acest caz este mai rar, si se poate usor evita.

Pe IMO chestiunea economiei strazilor, pe. linga aceia si aeconomiei constructiei, mica adincime a parcelei are si inconvenientestetic, mai ales acolo unde tocmai estetica se cauta, din cauzaca deseori nu se poate evita vizibilitatea calcanelor, a dusmanuluiesteticei stradelor. Din fig. 75 se poate bine observa ce efect putinestetic produce calcanul inalt si Ingust al proprietatei Bibescu, de

o

www.dacoromanica.ro

101

linga constructia Jockey Club-ului din str. Franklin, asupra unuiobservator wzat in punctul A. Acest efect ar fi i mai pronuntatin cazul cind spatiul cuprins 1ntre cele trei fronturi de cladiriincadrat de fatada clasica a Atheneului ar deveni o piata arhitec-tonica dupa cum de altfel merita si este destinat sa devina. Maiales in asernenea piete arhitectonice, unde estetica cere uu cadru

- - , i."i.

'--"E'r

-c..

pr*64-4'-'1_11-

.1-_---,...., .i, . , ..... 4s/.1.,...

--",,....i.., L' 1.1;;V-L?-,r.,14,.

p .1

4.

continuuIn cazulprin impunerea constructiunei

Fig. 74.

de fatade, parcelele de adincime mica trebuesc evitate.dat de exemplu. efectul putin estetic s'ar fi putut evita

inchise, sistem de constructie careinlatura multe efecte neesteticerezultate din o rea conforrnatiea parcelei.

am.bottft tPl3tot,r1:T..)

Alte defecte foarte raspinditeale parcelelor bucurestene stintinclinatirinea defavorabild a par-celelor fata de strazile existentesi conformarea curbd sau frintd.

De cele mai multe ori defectul de inclinatie este rezultatdin luctarile de deschideri deStrazi ori de alinieri a celorxistente. si deci putea sa fie In-laturat de Comuna (fig. 76),

ca estetica, (fig. 77) se poate evita prininchise, dupa cum s'ar evita si efectul ne-

Fig. 75.

defect care asemenea,impunerea constructiei

j%.

*

a

- I

(I

UAL_

isi

e-

.

www.dacoromanica.ro

102

estetic ce se na§te prin construirea parcelelor frinte (fig 78). Laparcelele Write efectul acestei rele conformari se resimte §i maimult la Intrebuintarea parcelelor pentru construit.

A. .\9-.?`-.

lama,

BOLIVAR/biol. CO7. .

/7

,,/

Fig. 76.

Mai ales In cartierile comerciale aceastä conformatie curba §i

Ingusta a parcelelor este §i mai defavorabila intrebuintarei lor ren-tabile. Aceste conformari depreciaza foarte mult terenul. A§a se ex-

Fig. 77.

plica nedezvoltarea regiunei din Calea Grivitei (fig. 79) cuprinsaIntre str. Buze§ti §i str. Atelierului. Acolo unde forma parcelei- a

s.

LTC Ic - - -

= )":17

8_00 01F1 I

.

-1/

;'N4 .7

www.dacoromanica.ro

103

fost susceptibila de o constructie mare, rentabila, acea constructiea luat nastere ; pe dnd parcelele inguste si frinte au ramas rudi-mentar i insalubru utilizate. Daca impunerea constructiunei in-chise4 ar remedia neestetica stradei, numai insa o deforinare a par-celei poate face parcela mai rentabila.

Fig. 78.

Am aratat pina aici defecteie mai raspindite ale parceleiblocului din Bucuresti. Gasim totusi i parcelari cari corespund mai

Fig. 79.

mult sau mai putin scopului pentru care au fost create. Cu altecuvinte, atunci dud «parcelarea) nu a fost lasata la voia Intimplarei,terenul a fost mai avantajos si mai economic utilizat.

si

www.dacoromanica.ro

104

Printre primele parcelari mai In mare, gasim parcelarea facutaIn Plata Sf. Gheorghe pe locurile ramase libere in urma focului din1847. Situatia anterioara Se vede in fig. 80 (planul Borroczyn)fig. 81, care reprezinta originalul studiului parcelarei facut tot in1848, original gasit prin localul Primäriei. Din fig. 82, care repre-zinta situatia actuala, se vede ca planul nu s'a executat Intocmai,de oare-ce s'a deschis o strada transversala In plus, iar numarulparcelelor s'a mai redus fata de ceeace era prevAzut (fig. 83). Dinaceasta parcelare rezulta o tendenta de utilizare cit mai mare alocului, de unde sträzile inguste i prea dese ce gasim acum, careau oprit o dezvoltare mai mare comerciala ce ar fi putut lua na--tere acolo.

Parcelarile mai noui s'au inmultit cind populatia Capitalei acrescut mai repede, i cind, mai ales capitalurile de constructie aureaparut. Tot in acele momente,dela 1907 Incoace prin Ingri-

Fig. 80.

jirea D-Iui Bratianu, pe atunci Primar al Capitalei, s'a stu-diat i modul de dezvoltare gpe cartiere» a Capitalei (fig. 84), care,daca nu a putut fi In totdeauna aplicat, mai ales din cauza lipseide rnijloace financiare §i juridice, a fost totu§i o buna cAl'auza pentruexecutarea unor parcelari precum : parcelarea gradinei fostä loanid(fig. 42), parcelarea gradinei fostä Filipescu (fig. 41), parcelarea mf4-tenitorilor Davila dela Cotroceni, parcelarile Societatei Comunale deLocuinte Eftine etc. Ap dar pIna la 1907 nu a fost vorba de odezvoltare a Capitalei pe cartiere In felul cum am aratat In capi-tolele precedente ale studiului de fata. Planul propus In trecut vatrebui Insa sa fie modificat avindu-se In vedere noua situatie cindse vor lua i masurile necesare pentru a putea fi adus la tndeplinire.

Vinlilâ

si

www.dacoromanica.ro

105

2). In privinta orientdrei parcelelor si blocurilor nu avem multeObservatiuni de. facut, orientarea nefiind luata de loc In consideratiela formarea parcelelor i blocurilor de construit. Chestiunea orien-tarei Insa a jucat i joaca Inca un rol mare la asezarea i impar-tirea locuintei in Bucuresti ca i In tara la noi, contribuind In foartemare masura la raspindirea asa numitei «locuinta wagon,. In adevar,

A/1alrilV"" Z441,26;,,./1 .4,-/. ak;

-

Fig. 81.

iubirea de soare a .poporului, pe de alta parte grija de crivat astabilit. principiul ca toate casele sa se construiasca cu dimensiuneacea rnai mare spre sud i cu calcanul spre nord. Mai tinInd soco-eala ca In genere parcelele erau inguste si lungi, Intelegem dece

4 . 44,,, /A.,/ 0), ,?el; - A,

,

_

www.dacoromanica.ro

106

In mod inevitabil odaile s'au insirat una dupa alta plecind delastrada i cautind soarele din spre calcanul umbritor al vecinului(fig. 85). Aceasta dispoziVe este si neeconomica, de oare-ce aceeasisuprafata construita cere un perimetru prea mare ; si nehigienica, de,oare-ce nu permite o yentilatie transversala a locuintei iar camerele

rrtArtss,itt4441.4

41:0/ne/k RAW 1174fViT

21**14

A.,

Fig. 82.

au cel putin doi pereti expu0 racirei, pe cind s'ar putea obtine osolutie in care in genere numai un perete sa fie supus radrei ;apoi i terenul parcelei este rau Intrebuintat prin o diviziune in

'7:-113;

"IN SW it-74

r

r _

ALr-» 140

www.dacoromanica.ro

107

fasii a curtei. Aceste inconveniente piovenite din o traditie de orien-tare se pot Inlatura caci este usor ca prin o distributie rationala alocuintei sa obtinern lumina si sa ne ferim de vInturi. Se pot MIA-tura In mod eficace asemenea inconveniente impunIndu-se «cons-tructia inchisa, la parcelele Inguste i cea (Trupata) la parcelelecu fatade suficiente. 5i astazi, cu tot progresul realizat In stiintaconstructiva, nu rar observam mergind pe strazile Bucurestiului, case ridica constructiuni de valori Insemnate Insa bazate tot pe ye-chile principii care au nascut locuinta wagon. Dar pe cInd maiInainte teama de vinturile puternice ce bateau cimpurile libere chiar

Fig. 83.

In Capitala ori lipsa sticlei pentru gearnuri si imperfectia sistemuluide iluminat indreptateau dispozitia aleasa, astazi aceasta dispozitieeste chiar o lipsa de prevedere a calcanului vecinului, calcan ce nu vaIntirzia sa se inalte i o lipsä si de simt estetic. Tin sa observ cuaceasta ocazie ca numai regulamentarea felului de constructie nuva fi suficienta pentru a asigura lumina si estetica unei locuinterci va trebui fixata linia frontului de constructie (Bauflucht), pentrua se evita pe viitor o construire In felul fig. 86, care e i neesteticape lInga faptul ca o constructie ia lumina celei retrase.

Am insistat asupra acestor chestiuni de orientare, si mod deconstructie In legatura cu orientarea, de oarece raul este prea ras-pindit in tara noastra.

3), In re priveste procentele de suprafete ocupate de strazi indiferitele cartiere ale orasului Bucuresti nu putem da date precisernai ales din cauza ca, dupa cum am vazut, orasul nu este Inca.specializat pe cartiere. Totusi din diagrarnele alaturate, fig. 87, se

ci

www.dacoromanica.ro

108

poate vedea modul actual de repartitie al suprafetei orasului in ceaocupata de strazi, de suprafete libere. de suprafete construite precum

repartitia suprafetei construibile. Modul de repartitie al suprafeteidupa un nou proect de diviziune pe cartiere al orasului, proect cenu a luat Inca o forma definitiva. se vede in fig. 88.

Daca comparam diagrama de repartitie In viitor a terenului

Fig. 84.

orasului Bucuresti cu diagrama de repartitie In viitor a terenuluiaross-Berlin (fig 89) ') se constata ca suprafata neconstruita (libera)este procentual sensibil aceiasi in orasul Bucuresti cu cea din Gross-Berlin, iar diviziunea suprafetei pe cartiere corespunde asemeneasensibil cu cea facuta pentru orasul Berlin. Bine 1nteles ca orasul

1) Din Grundfilan fib- die Bebanung von Gross-Berlin" (Preis-gekrtinter Wettbeverbs-Entwurf) von Joseph Brix u. Felix Genzmer.

www.dacoromanica.ro

109

Bucure§ti fiind destinat a avea o industrie mai putin intensa caoraptl Berlin procentele relative cartierelor industriale i de lucrá-'tori vor fi ceva mai reduse pentru ora§ul Bucureti, pe cind pro-.centul cartierelor de ville este mai ridicat, dat fiind felul de viatalraspindit i cautat la noi in tara.

B. Legislatia actualä in legatura cu ameliorarea parcelei§i blocului nu este mult dezvoltata la noi. Este insa §i absolut in-suficienta. Legile mai importante referitoare sunt cuprinse in «Legeade organkare a comunelor urbane din 1894, «Legea de mdrginireorapilni Bucuresti din 1895, «Legea Cassel Lucrarilor Oraplui »

Fig. 85.

din 1893 ,si 1896. Cit privete regulamentele comunale in legaturacu aceasta chestiune, ele sunt §i mai reduse ca continut. Se ga-sesc cite va articole neprecise in «Regulantentul de ConstructiuniAlinieri. al oravflui Bucureti.» din 1890.

Situatia actuala va fi bine explicata daca ne vom opri putin

a,i

fi

www.dacoromanica.ro

110

asupra acestor masuri pentru a reei lacunele lor 4i a 1nvederamasurile de propus.

Fig. 86.

Mai Intli In nici un text de lege sau regulament nu se gaseVepreocuparea de a se distinge diferitele parcele §i blocuri dupa car-

Diagramele Intrebuintarii Terenului --

Orasului Bucuresti

Actualrnente In vntor

S4.5%Supr con3trulta

30 000 000 p

Fig. 87.tierele speciale ale unui ora, dupa cum nu gasim vre-o dispozitiunedupa care autoritatea Comunala sa fie Indreptatita sa execute de-

www.dacoromanica.ro

111

formari de parcele i blocuri Intregi si parcelari a cartiere Intregi,fara a fi nevoita a recurge la exproprieri pentru asemenea lucrari.

Principiile calauzitoare In speta ale interpretarei legislatiei ro-mine sunt : a) a se asigura .pe caie de expropriere indeplinireanevoilor circula(iei in oras cu ocazia formarei de noui blocuri de par-cele fie de catre particulari, fie de catre Comuna, sau cu ocazia

Fig. 88.

regularei de catre Comuna a strazilor existente, ceeace atrage cusine si o ameliorare a blocului ; b) cit priveste numai parcela, le-gislatia existenta are o si mai mica Inriurire asupra ei, de oare cegrija a fost numai a se asigura respectarea drepturilor de servitute, sau

analoage acestora, ale proprietatilor particulare ; c) a se asiguraapoi instrdinarea pc justa lor contravaloare a bunurilor contunale ce

www.dacoromanica.ro

112

jut an o aka destinatie ; d) in fine, a lua masuri pentru salubritatealocuintelor particulare. Asa dar o directä tratare a parcelei §i blo-cului nu gasim in legislatia rornana.

Ne vom ocupa intii de articolele din care rezultA principiulindicat mai sus sub litera a.

In Legea pentru organkwrea comunelor urbane)) se gaseVe laart. 95 :

eConsiliul comunal hotarA§te asu-:6 pra deschiderilor, inchiderei §i «numi-

,rilor stradelor».

lar la art. 96 :Nimeni nu poate sA deschida

strade, pasage sau fundAturi fara(6:°:') c. autorizatia primAriei, care e in drept

sft o subordoneze unor conditiunistabilite prin regulamente».

ln cLegea pentru lndrginirea Burn-repilor» gasim la art. 6 :

«Nici o deschidere de stradA inlul IV nu se poate face «decit in conditiunile urmatoare :

«Proprietarul locului pe care se deschid strade este obligat sa4faca cerere in scris pentru a i se da autorizatie de a deschide«stradele.

«Pe !MO. cerere se va anexa planul de situatie al locului cu(stradele vecine, §i pe acest plan se va indica strada ce voe§te sadeschida».

uCind consiliul comunal va gdsi cererea ittiM voia se va da«cu urmatoarele conditiuni :

a) 6Proprietarul sa accepte alinierea Mrgintea impusa decomunä ;

I) «Sa paveze strada §i trotuarele in modul ce se va pres-«crie de consiliul comunal ;

() «sa faca plantatiuni cu felul de arbori in conditiunile ceuse vor specifica in autorizatia de a deschide strada ;

d) «SA hotarascä provizoriu alinierea admisa pe ambele pari«prin imprejmuiri ;

«sa instaleze cu cheltuiala sa luminatul in conditiunile ce(se vor indica de catre consiliul .comunal ;

/) «SA execute canal, daca asemenea canal exista pe vreuna

Fig. 89.

\A,-,-

'Pc

e)

www.dacoromanica.ro

113

din «stradele deja existente cu cari se leaga, ori daca Primaria se«obliga a prelungi canalele sale [Ana in strada ce este a se des-«chide.

«In ceeace priveste celelalte conditiuni in cari se vor autoriza«deschiderile de strade de catre particulari ce se vor stabili prin re-cgulamentele comunale.),

In «Legea pentru creiarea unei case a lucrdrilor ora,sului Bucu-rep,» gasim In legatura cu parcela si blocul aliniatul b i c aleart. 4:

b) «In caz de suprimare de strade sau portiuni de strade ho-t tarIte de Pritnarie ca nefolositoare, 'a expropria proprietd(ile limi-strofe cari au accees pe acele strade sau portiuni de strade.

c) «A expropria In total imobilul atacat prin alinierea unei«strade sau piete ce se deschide din nou. Aceasta dispozitie nu se(aplird la alinierile ordinare.

adaosul la art. 3 4 ale acestei legi :«Pentru aplicarea planului general si pentru parcelarea ralio-

snald a terenurilor, Casa Lucrarilor va putea face in orice parte a o-«rasului1) exproprierile re vor fi indicate ca putInd inlesni realizareaeavantajoasa a acestui plan si a parcelarilor.

Din art. 86 si 88 ale «Legei de organkarea roinunelor urbane,rezulta si principiile indicate sub literile b i c de rnai sus

«lmobilele l drepturile imobiliare din domeniul privat al co«munei nu pot fi instrdinate, schimbate sau ipotecate decit in urma«unei deciziuni a Consiliului Comunal, aprobata prin decret regal

avizul Consiliului de. Ministri.«Aceleasi formalitati sunt necesare pentru tranzactiunile cari

«au de obiect asemenea averi, precum. si pentru schimbarea des-tinatiunei bunurilor cari apartin unui uzagiu public.»

«Se excepteaza 2) dela dispozitiunile articolului precedent, ce-

1) S'ar prima ca aceasta prevedere este contra art. 19 din Constitu tie.2) Ne intrebam dela Inceput in ce consta exceptia ? Din analiza

Lextului complect a celor (Iona articole nu rezultil alta exceplie de cit ciiIn primul caz este nevoe si de aprobarea Consiliului de Ministri si deDecretul Regal, pe cind in cazul al doilea aceste ultime (lona forme numai sunt cerute. Uzul insil a Mcut ca sti se dea altil interpretare acestorarticole i anume, a stabilit ca terenurile Comunale fara servituti si con-struibile sil fie vIndute prin ilcitatie, pe clod micile portiuni (cu san faraservituti particulare) sa tie vindute prin !mina Invoiali. Nu sthn daciI acea

si

:

.dupd

pi

www.dacoromanica.ro

7- 114

dArile de mici portiuni de terenuri ce ar fi necesare a se face pro-«prietarilor riverani pentru alinierea stradelor. Aceste terenuri se«vor ceda de Primar in virtutea numai a planului de aliniere in re-«glad adoptat, cu preturile §i In conditiunile de platA fixate de Con«siliul Comunal.

cln caz de neintelegere, partea interesatft este In drept a(.cere fixarea pretului pe cale judecAtoreascA. lar cind proprietarul«nu voete a cumpAra terenul rAmas prin aliniere dinaintea pro-. prietatei sale, autoritatea comunala este In drept a provoca expro-«prierea intregei proprialiti conform cii legea de expropriere.

Salubritatea parcelelor este tratatA In treacat la art. 99 al «Le-gei penlru organkarea comunelor urbane,.

«MAsurile de politie comunala se aplicA de Primar conform«legilor §i regularnentelor. Ele au de obiect :

2) Igiena .,si salubritatea locuintelor sau determinarea conditin-gnilor pentrn constructiunea i locuirea proprietatilor particulare.

Acestea sunt textele de legi. SA vedem dacA cel putin regu-lamentele de aplicare precizeazA rnarea elasticitate a legilor i cla-rificA unele puncte echivoce.

Singurul regulament care se preocupA i de chestiunea par-celei §i blocului este (Regulameniul de constructii ahnieri» din1890, deci anterior tuturor legilor mai sus enuntate. Cu toate

adaosurile facute 'Ana in prezent, acest regulament arAmas destul de elastic ca sä nu poatft stabili reguli, i destul deincomplet ca sA nu dea curs arbitrariului. De exemplu art. 9 dinregulament, referitor la deschideri de strade i pasagii, este chiarart. 6 din lc Legea. pentru mdrginirea Bururestilor» i nu gasim nici odesvoltare a celor cuprinse sub litera a a acestui articol in ce pri-ve§te preckarea conditinnilor ce trebueste sã indeplineasca blocurileparcelele deservite de nouile strade.

GAsim InsA la art. 7 al .aceluia regulament o dispozitie bunadar fAra sanctiune :

«Nimeni nu-i poate vinde terenul In lAturi formind o fundft-ctura (cul-de sac) Intre proprietati2,.

sta a fost intentia legiuitorului, observiim Insi cil chestiunea respectilreiservitutilor, cant de cele mai mune oni stint create pnin uztlrpilrL aducmulte neajunsuni unei rationale intrebuintilni a terenului. AceastA ches-tiune an tnebui revizuiul, i decis ca in uncle cazuri Sil se pontri neglijaservitutile existente care se von dovedi cri nu stint absolut necesare in-trebuinprei propriettitei care are acele drepturi de servitute.

mo-dificarile si

fi

fi

www.dacoromanica.ro

115

Mai gasim in acela regulament §i dispozitiuni relative la in-trebaintarea paralei. Astfel la art. 15, punctul 5 sta scris :

«Proprietarul va primi modificarile ce s'ar putea face de corpulgtecnic In interesul salubritatei sau alinierei

La art. 42 .,ri 432) se prescrie lnaltimi maxime ale construc-tiunei, iar la art. 46 inaltirni minime. Mai mult, la art. iji al

regulamentului gasim prescrieri i dimensiuni minime pentru curtilibere de constructie.

Este adevarat ca, chiar cu prescriptiunile avute la Indeminas'ar fi putut evita In buna parte situatia care s'a creiat acum Ca-pitalei, daca aceste prescriptiuni, ap incomplete cum erau, s'ar 0aplicat. Dar daca aceste articole relative parcelei i blocului nu auputut fi aplicate pentru da macar roadele ce le puteau da, in-diferent de conditiunile de ordin administrativ, au fost i alte cauzede ordin principal cari au ingreulat foarte mult regulata lor Intre-b uintare.

Aceste cauze i efecte au fost mai de mult i mai de multiobservate 3) §i s'au facut chiar incercari de a se Inlatura piedicile

1) Ce rezulta de acil Rezulta ca constructia ca amplasamentcutie este subordonat5 dispozitiunilor corpului tecnic i atunci unii ju-risti pot gasi acest articol dupii corn a si lost gasit ea neconform art.19 din Constitntie.

.2) Inteun raport laril data si semnat Edilitar"pinA acum nu stitieine este autorul, asupra rezultatului coneursului din 1906-1907 pentruun plan de sistematizare al Capitalei raport intitulat Sistematizarea Pla-nului Capitalei" gasim urmatoarele observatiuni :

...Ca urmare a lipsei celei de a doua dispozitiund (oprirea de a seexecuta cladiri pe acele blocuri cari nu au fost parcelate pentni obtine-rea eelui mai avantajos- plan pentru flecare parcela) sunt acele cladiri di-forme strimbe care se vad in orasele noastre si in special in Bucu-reAi, eu unghiuri aseutite, cu latade mici si fundaturi lungi, sau invers.Din aceasta eauzii mare parte din terenuri, blocuri intregi, ii perd va-loarea constructivii, i orasul se intinde nemasurat, iar daca se cladesedau nastere la acele case lungi asa numite de tramway care sunt de-parte de a rezolvi chestiunea locuintelor"...

3) Am gasit asemenea un proect de lege, nesemnat Mil data, cuWW1 Lege pentru alinierea i deschiderea strazilor rectificate i schim-hal intre propthteiti i pentra exproprierile in zone in care gasim cite-vamasuri noui importante, relative parcelei si blocului. Asa la art. 8 seprevede :

Comunele urbane cu o populatie mai numeroasii ca 10.000 locui-tori au dreptid, atunci cind interesele generale ale lor reelama :

')».

i exe-

si

p

www.dacoromanica.ro

116

Un prim pas s'a facut in cursul anului 1910, chid s'a elaborat unianteproect aproape complet al unui nou aRegulament pen tru cons-tructiuni i alinieri), dar care nu a luat forma legala. In toate In-cercarile facute se observa tendinta de a se Intruni aceleasi ches-tiuni tratate prin mai multe legi si regularnente cornunale in modsporadic si uneori echivoc, intr'o singura lege sau regulament maicomplet si mai corespunzator nevoilor. Chiar daca acele incercariar fi izbutit sa dea nastere la dispozitiuni legiferate, credem ca re-zultatul practic ar fi fost redus, din cauza ca le lipsesc un punct desprijin foarte important, (desi nu absolut necesar, dupa parerea celorce au o cunostinta suficienta despre nevoile esentiale ale unui oras mo-dern), dar indispensabil pentru multi jurili cari interpreteaza arti-colul 10 al Constitutiei intrun mod cum nu este interpretatnici in Belgia dupa a car& Constitutie din 1835 este alcatuita a-ceia a noastra. In adevar, in Belgia Legea coniassdrei parcel elor

din 1867 s'a aplicat si se aplica de acord cu Constitutia, dupacum o lege analoga nascuta si In Franta, dela 1852, nu a fostconsiderata ca neconstitutionala. La noi in tara insa s'a Intirnplatsa nu se poata impune, cu toate legile mai sus aratate, nici macaranumite norrne de constructiune pe proprietati, adica ceva multmai putin declt schirnbarea sau transportarea proprietatei, din cauzaca s'a considerat aceste restrictiuni ca o calcare art. 19 ') dinconstitutie, ca o ridicare cu totul a dreptului de proprietate, a ex-proprierii deghizate 2), cu toate ca art. 145 si iSo din cod ul civil ,

1. De a impune sau provoca Iii piirtile orasului nechidile sau pu(incilidite rectilicarea i schimbul proprietli(ilor;

n2. De a uza de exproprierile in zone.1). Articolul 19 din Constitutie sunti: Proprietatea de mice natur5,

precum i toate creantele asupra statului sunt sacre si neviolabile.Nimeni tin poate 11 expropiat de eit Pentra cauza de utilitatelegalmente constatat i dupei o dreapt4 qi prealabild despagabire.

Prin cauza de utilitate urmeazii a se intelege numai co-municatiunea, salubritatea publica, precum i lucrilrile de apararea tarei.

Legile existente privitoare la alinierea si Iirgirea stradelor de prinComune, precum si hi malurile apelor ce curg prin sau pe 1Ing ele, rämin in vigoare.

Legi speciale vor regula procedarea i modul expropierei.Libera si neimpiedicata intrebuintare a riurilor navigabile i flo-

ntabile, a soselelor si a altor ciii de comunicare este de dorneniu public.2) Diim aici un exemplu, citind tin pasagiu din decizia No.320 din

1909 a Sectiei a III a Curtei tie Casatie i Justitte;

pblicd,

puldicS

.

www.dacoromanica.ro

117

spune cd torcine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui,cu rnodifkatiunile stabilite de legi.).

Vedem dar ca s'a admis ca dreptul de proprietate suferaoarecari restrictiuni fixate prin legi sau regularnente facute pe bazalegilor, deci cu putere de lege, In ce privqte 1ntrebuintarea ei ;s'a mai admis principiul exproprierei pentru utilitate publica cu

dreapla prealabild alespdgabire. Mai vedem ca atit timp cit bunulnu va fi luat, ci numai Intrebuintarea lui va fi supusa unor con-ditiunj cu putere de lege, nu poate fi vorba de expropriere deghi-zata. Este chestiunea ca acele restrictiuni sa aiba in adevat pu-tere de lege, adica sa fie sau prevazute precis in o lege, sau safie prevazute inteun regulament cu toate formele legale §i spriji-nite pe texte precise ale legei respective.

Pe de alta parte art. 19 din Constitutie prevede despagubireaprcalabild, care poate sa fie i simultana exproprierei Nu se spune

Avind in vedere cil Primaria prin reprezentantul sail a sustinul. caa rcluzat autorizatia ceruta de recurent pentru motivul ca in mina mo-dilicrirci art. 4 aditional dela art. 42 al regulamentului de constructiunisi alinieri filcuta si votatil de Consiliul Comunal la 13 Tunic 1J09, s'a dis-pus ca pe B-dul Schitu M5gureanu portitmea coprins5 intre B-dul Elisabeta si str. Esculap constructiunile sii fie retrase cu 5 metri din alinicresi s5 alba* gradini de fatada ;

Considerind cit aceasta dispozitie a Primariei Capitalci luat5 prinmodilicarea regulamentului constituc de fapt o exprgpiere deghizat4 §io impiedicctre a proprietarulai de a uza de dreptul sou de proprietategarantat de lege;

Considerind ca dup5 art. 19 din Constitutie nimeni nu poate sit fieexpropiat de cit pentru cauza de utilitate publica si dupil o dreapta sidwealabila despagubire, iar dupa art. 480 cod. civil proprietarul este indrept sà se foloseascil i s5 dispuna de lucrul sau in mod exclusivabsolut insa in limitelc prevazute tie lege ;

Considerind cii singura restrictiune ce s'a adus dreptului de pro -prietate in raport cu alinierile este cea prev5zut5 de art. 7 cap. I dinReg. Organic in scopul ca stradele sa dobindeasca o lirginie dc 6 stin-jeni, restrictiune de care nu poatc sit fie vorba in specie din momentulce B-dul Schitul M5gureanu are aceasta largime;

Considerind ca afaril de aceasta restrictiune mice dispzitiuni denoui alinieri, deschideri de strade, largiri, prelungiri sau retrageri delaalinierile decretate nu se pot face de &it respectindu-se dreptul de pro-prietate astfel cum este ingridit de lege, cu altc cuvinte cil Prim5ria nupoate sit execute decretele obtinule de regulament votate in acest seep,de ciL xpropiind pe proprielar dupa 0 dreaptil i prealabili desp5gubire.

i

si

!i

www.dacoromanica.ro

118

ca despagubirea poate sa fie numai decit in bani, caci am vazutca in alte tari se admite i schimb. Ea trebue sa fie numai dreapta.Prin urmare poate sa fie in speta si teren pentru teren.

Pentru toate motivele insirate pima acum, credern dar caConstitutia tarei noastre ne permite ca sa facem aceleasi progresein chestiunea ameliorarei parcelelor si blocurilor si a utilizarei ra-tionale a lor, ca si In alte tari, cu conditiune ca legile i regula-lamentele sa fie mai precise si suficiente, iar justitia sä dea o ex-tensiune mai mare cuvintelor «utilitate publica, si «higiena) ori«salubritate publica pentru asigurarea carora .exista In parte ar-ticole de legi restrictive a modului de uzare a proprietatei, si carenumai sunt de nimeni discutate, fiind stabilite jurisprudente in sen-sul legilor.

Mai avem insa o observatiune de facut asupra legislatiei re-lative la ameliorarea blocurilor ci parcelelor prin alinieri. Chid am a-ratat citeva puncte ale legislatiei franceze am distins Ca aliniereanu se considera ca o expropriere obisnuita, ci mai mult ca o ser-bire, ca o servitute, asupra proprietatilor atinse de ea, serbire cese traducea prin plata numai a terenului, fi posterioarit cedfirei mistradei. Acelas sistem s'a prevazut si in «Legea de organizare a co-w onelor urbane» iar prin trz si la noi plata terenului s'a facut deobicei dupa liberarea terenului. Procedeul insa la noi nu s'a a-plicat in mod uniform, uneori din cauza cä justitia nu a recunos-cut aceasta distinctiune pentru alinieri 1).

1) De fapt scrbirea proprietatei prin alinierea stradei limitrofe nuar Ii contrar5 Constitutiei noastre, de oarece un plan de aliniere avindputere de lege intrebuintarea propriethtei este subordonafil conditiunilorde amplasament 1)rev5zute de plan. Asa dar, pe deoparte orice constructiece s'ar ridica pe acea proprietate trebue sà se amplaseze indiferent dese face vre-o expropriere prealabilii de teren sau nu conform dispozi-tiunilor planului; pe de al1 5 parte, dac'à existi o constructiune contrarieprevederilor planului de aliniere san legilor sanitare (constructii insalubre)exereitarea dreptului de proprietate asupra acelei constructiuni sil nu liede asa naturii in cit s agraveze situatia existentil condamnata de dispo-zitiile legale. Cu alte cuvinte resb ictiunea impusil de aliniament sau desalubrilate este de naturil nu de a impiedica exercitarea dreptului de pro-prietate, ci de a limita acel drept, pentru a nu se impiedica exercitareadreptului tie proprietate, ci de a limita acel drept, pentru a nu se impie-dica intr'un mod mai accentuat circulatia sau a se accentua mai molt in-salubritatea existcnti i constalatii. Dac Insi situatia existentii cat'a a fi

imediat pentru a II conformii dispozitiilor (planuri de aliniere,

§i

inhlturatil

www.dacoromanica.ro

119

Chestiunea pe care o ridicam acum, este de o importanta atitde mare in ce priveste sistemul financiar al orasului, clt In ce prive-ste i sistemul administrativ in legatura cu simplificarea iiberäreiautorizatiunilor de constructii, in clt nu o puteam trece cu vedereain acest studiu. 0 clarificare a acestei chestiuni se impune de ur-ge*, ca si gasirea unei solutiuni practice, echitabile si care sa nufie contestata de justitie.

C. Propuneri legislative, teenice si financiare. Dincele precedente s'a putut vedea situatia actuala, legile actuale sirezultatele obtinute, desigur nu imbucuratoare. Trebue sa dea im-puls la luarea de masuri eficace pentru obtinerea unui progres maiimportant, Masurile vor fi mai 1ntli de ordin legislativ.

1) Masurile de ordin legislativ eficace, opinam ca se pot luasi in limitele art. 19 din Constitutie, caci am aratat in ce sens elar trebui sa fie interpretat, in ce sens este interpretat si In Belgia.Dela inceput deci trebuiau admise: a) restrictinnea t) intrelnillintat ei

regulamente de salubritate, etc.) atunci va avea loc despfigubirea pentrupaguba cauzara" efectiv prin lucrarea executath asupra exis-tent si

1) Prin legatta Statelor-Unite Prinifiria Capitalei a primit urmiitorulchestiona :

1. DacS s'a stabilit pentru Bucuresti zone de constructiuni supuseunor regulamente restrictive pentru liecare zonii in parte si de care ardepinte caracterul edificiului si Intrelmintarea liii ?

2. In caz cà s'au stabilit astfel de zone, .cari stint caracteristicelegenerale ale planului.

a) In ceeace priveste parcela de teren pentru fiecare edificiu.b) In ceeace priveste distanta cliidirei la(5 de alinierea strudel.c) Privitor la inaltimead) Privitor la intrebuintarea3. Aplicarea suszisului plan si punerea ha 111 executie a ocazionat

eheltueli Comuneil4. In caz afirmativ, care este suma la care s'au ridical cheltuelile

si in ce scop s'a cheltuit ?5. In ce proportie acele cheltueli sau.acoperit prin :a) Alocrui din veniturile actuale?b) Impuneri de taxe speciale asupra proprietritilor a ciiror valoare

s'a niirit din cauza punerei lor in valoare.c) Emisiuni de obligatiuni.d) Vinderea san intrebuintarea terenurilor expropiate.

Vinderea sat] exploatarea terenurilor p)setlate anterior de Comuniif) Prin ce tilta metod5?

obiectivuluineviltilmator societ5tei.

e)

www.dacoromanica.ro

120

proprialei pe baze de legi cari precizeazä din motive de salubri-tate generala §i desvoltare viitoare a circulatiei, intelese in sensullarg §i modern al cuvintelor, modul de construc(iune al proprietatilordintr'un ora sau chiar nepermisiunea de a se construi, fart ca acesterestrictiuni ce se impun, s dea loc la despAgubiri ; b) prevederea inlegea de expropriere, in mod precis, CA se poate ca despdgubirea thtie yi simultand dar in naturd, adica schimburi de terenuri.

DacA aceste principii ar fi recunoscute ca constitutionale detoti, atunci citeva articole in o «Lege asupra infiin(drei construireicomunelm. ar rezolvi In buna parte chestiunea. left acele articolepe cari le gasim absolut trebuitoare, unele de ordin genezic, altelede ordin constructiv al blocurilor §i parcelelor.

a) SA se introducA In legislatia romAnA art. 12, 13, 14 i 15din legea prusiana din 1875 §i articolul 14 din legea dela 1876.(vezi legislatia prusiana mai sus cercetatA). Aceste articole vortrebui combinate cu art. 20, 29, 30, 31, 32 i 36 din legea elve-tiana din 1863 §i modificata in 1893 (vezi legislatia elvetiana cer-cetata la capitolul IV) §i cu dispozitiile legei privitoare la cazurilecind se acordA despagubiri.

b) Pentru rezolvirea §i a chestiunei constructiilor existentesupuse retragerilor sau a cazierilor de salubritate ori siguranta, serecomanda a se introduce in legea romAnA i principiile articolelor146. 147, 149 §i 320 din legea elvetianA, combinate cu dispozitiu-nile legei franceze relative la alinierea strAzilor (vezi legiuirea fran-cezft cercetata la capitolul respectiv).

Dispozitiile mai sus recomandate nu le con siderArn ca anticons-titutionale, cAci nu gasim ca atacft dreptul de proprietate a§a cumeste definit §i la noi. Nu este locul i nici nu avem calitatea sA

formulam textul articolelor, acest text fiind legat i de chestiunijuridice, §i de aceia ne marginim a indica numai elementele tec -

nice ce trebuesc avute in vedere la formularea textului.Va trebui asemenea sA se prevada ca servitutile, de trecere ori

vedere,sA nu dea dreptul proprietarilor a face ca PrimAria sA renunte laintrebuintarea parcelelor construibile. Numai cind se constatft cA aceleservituti sunt absolut necesare bunei §i independentei utilizAri a pro-prietatei sä se tina compt la asemenea parcele §i de drepturile de servi-tute. Regulamentele vor trebui apoi sft fixese procedeul geometric deceziune a terenurilor cari urmeazft sft se vIndA prin bunft_invoiala pebaza selviluplor admisibile, procedeu care ap cum se aplica astAzi prin

Si

www.dacoromanica.ro

121

n.T. nu este totdeauna avantajos proprietatilor, caci stricä buna con-struibilitate a parcelelor. In fig. 90 se vede rezultatul ce dã scoate-rea la aliniere a proprietatilor prin ducerea de perpendiculare dincolturile din fata extreme ale proprietatilor, pe noul aliniament.Dan modul de constructie prescris este «constructia Inchisa» partedin inconvenient dispare ; dact se construqte grupat,) sau informA de villa inconvenientul se resimte cu atit mai rnult, cu citunghiul de tnclinatie al lirnitelor proprietatei pe noul aliniament suntmai tnici. Procedeul regulamentat trebue sd fie diferit, dupd cazu-

Fig. 90.

rile ce se pot prezenta, avind In vedere felul constructiei impuse,lnclinatia laturilor parcelelor, distantele de e§ire la aliniere, dacaparcela este de colt (fiindca in general coltul trebue sã cada uneisingure proprietati), etc. Este ap dar aceasta o chestiune tecnica.

2. Mdsurile de ordin tecnic constau in a se face pe viitor pro-ectele nu numai pentru alinieri §i trnpartire a blocurilor, dar qi deameliorare a parcelelor, cu estimatiile de executie. Daca se gasesteavantajos din toate punctele de vedere i o comassare a parcelelor(modificdri pe loc ori transportare a proprietatilor) trebue ca legeasä prevada sd se facd pe scara necesarä acele planuri, precum§i calculul valorilor. Aceste planuri trebue sa corespunda §i cu ce-rintele diviziunei oraplui pe cartiere.

Dacä finantele permit, planurile de cornassari pot aduce mariavantaje, nu numai la periferia putin sau de loc construitd,-dar §i in centrul oraplui, mai ales tn centrul comercial, clnd selucreazä cu societati importante de constructie ori cu banci.

orasului,

www.dacoromanica.ro

122

Astfel, chiar in Bucuresti putem observa numeroase exempie cume marile institutii comerciale, iau nastere pe parcelele de dimensiunimari ori pe blocuri mici, foarte proprii pentru o utilizare rentabila aterenului (fig. 91), pe dud pe partile cu facade Inguste, chiar in centrulcel mai comercial, chiar dud parcelele au doua fatade, constructiileimportante nu se 1nalta, ramin tot cele vechi si nepractice (fig. 92).

Fig. 91.

Odata planurile de parcelari lucrate si admise, atit de autori-tati cit si de majoritatea particularilar (cu care se fac schimburi devalori echivalente) Comuna va trebui sa procedeze la trasarea inmod vizibil a blocurilor si parcelelor pe teren, ramlnInd ca lucrarileedilitare sa fie facute in conformitate cu prescriptiunile legilor.

www.dacoromanica.ro

123

CIt priveqte alinierile sträzilor existente, acolo unde nu existdpiedici din cauza constructiilor, ele trebuesc fdcute odatä pentru ostradd Intreaga, iar lucrdrile de pavaj, etc., sd se execute imediatIn fiecare punct unde alinierea s'a fäcut. Avantajul este evidentnu mai insistdm asupra lui.

3. Masnrile financiare sunt indispensabile pentru aducerea la

Fig. 92.

Indeplinire a unui astfel de program. Daca Insä devizul lucrdrei estestabilit, daca suntem In posesia legilor mentionate, atunci cu fon-duri relativ reduse putem sä avem rezultate neobi§nuite i nevizatepinã acum. Calcularea plusvalutei i comptarea ei la transactille cudiferitele proprietati va aduce uneori chiar beneficii. In orice caz, clndsumele necesare vor fi cunoscute, and Intrepriuderi particulare au-torizate vor lucra rnInd In mind cu Administratia Comunald §i vaajuta bãne§te realizarea unei Iucrdri pentru profit comun cind pro-gramul pentru sistematizarea parcelelor §i blocurilor pentru tot ora-§ul va fi fäcut §i sectionat pe Intervale de timp, va fi cu mult maiuv:Ir a se gasi i resursele necesare de clt actualmente, chid Ins 4iproblem de rezolvit nu este Inca In mod precis formulatd.

Avem toata increderea cd va sosi curInd timpul ca §i In aceastädirectiune sa realiam /mportante progrese pentru a ajunge acolounde cu deplin succes s'a ajuns In alte Oft

ai

www.dacoromanica.ro

www.dacoromanica.ro