CAPITOLUL II FORMELE DE EXPLOATARE ŞI HOTELURILE TIP EXPLOATAŢIE INDIVIDUALĂ

2.1. Formele de exploatare

Întreaga tradiţie de câteva secole, a consacrat pe plan mondial două forme fundamentale de exploatare (operare): hoteluri independente şi lanţuri hoteliere integrate. Independenţa constă în autonomia juridică, financiară şi patrimonială a întreprinderii hoteliere, ca entitate economică de sine stătătoare.

Pentru a se adapta mai bine dinamismului cererii, dar şi pentru a contracara extinderea lanţurilor hoteliere integrate – care capătă noi dimensiuni prin încheierea de contracte de franciză şi de management, chiar cu unele dintre hotelurile independente – alte hoteluri independente se asociază în lanţuri hoteliere voluntare. În fine, o altă categorie de hoteluri independente rămâne să lucreze într-o formulă de exploatare individuală. Este motivul pentru care, în multe ţări, activitatea hotelieră continuă să fie puternic fragmentată, lanţurile hoteliere şi hotelurile mari deţinând o pondere relativ scăzută în oferta totală.

Prin adoptarea Hotărârii Guvernului nr. 104/1990 privind înfiinţarea societăţilor comerciale pe acţiuni în turism, România a cunoscut o situaţie particulară. Unităţile cu activitate hotelieră au fost regrupate în societăţi comerciale cu capital de stat, criteriul cu care s-a operat fiind cel al teritorialităţii (pe localităţi, părţi din judeţe sau judeţe). Variantele de funcţionare a hotelurilor şi a celorlalte unităţi cu activitate hotelieră au fost exploatarea directă de către societatea comercială respectivă şi încheierea de contracte de locaţie a gestiunii şi de închiriere. Ulterior, pentru înlesnirea privatizării, unele societăţi comerciale cu activitate hotelieră s-au divizat pe structura principalelor active.

În prezent, în lume, un principiu de bază al exploatării unui hotel este considerat a fi disocierea fondului de comerţ, pe de o parte a patrimoniului imobiliar, pe de altă parte, ca alternativă a societăţii unice.

Fondul de comerţ este bunul mobil, preponderent necorporal, care, pe lângă elementele necorporale (în primul rând clientela – vadul comercial, apoi dreptul de închiriere, firma, licenţa etc.), cuprinde şi elemente corporale (materiale, utilaje, mobilier, amenajări şi instalaţii), aflate în legătură cu exercitarea activităţii hotelului. Elementele necorporale sunt cunoscute sub numele de fond comercial (aproximativ echivalent cu goodwill-ul).20

Prin urmare, persoana juridică ce deţine proprietatea fondului de comerţ (societatea de exploatare) este distinctă de cea care deţine patrimoniul imobiliar (societate imobiliară). Controlul (proprietatea majoritară) a celor două societăţi

20 Nicolae Lupu, Hotelul. Economie şi management, Ediţia a-3-a, Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p.175.

34

poate fi deţinut de un investitor unic sau de investitori diferiţi. În acest din urmă caz, de regulă, proprietarul fondului de comerţ este exploatantul de facto al hotelului, iar proprietarul patrimoniului imobiliar este o persoană (entitate) interesată în plasamente imobiliare. Relaţia între cele două entităţi juridice se asigură printr-un contract de închiriere sau concesiune imobiliară. Pentru contractul de închiriere, preţul (chiria) şi durata contractului se stabilesc de comun acord de către cele două părţi. In cazul contractului de concesiune imobiliară, preţul este reprezentat de o redevenţă (procent din cifra de afaceri etc.), iar durata contractului este de minim 20 de ani.

Deşi montajul juridic se poate adeveri relativ complex, avantajele sunt foarte importante. Astfel, pentru a-şi asigura libertatea de gestiune, un investitor unic va apela la surse suplimentare de capital numai în favoarea societăţii imobiliare. In acest caz, investitorii atraşi sau creditorii nu vor avea nici un drept de control asupra activităţii propriu-zise a hotelului, desfăşurată la nivelul societăţii de exploatare.

Entitatea proprietară a fondului de comerţ (societatea de exploatare) va fi o societate comercială pe acţiuni sau o societate cu răspundere limitată, pentru ca riscurile exploatării să nu se extindă asupra patrimoniului imobiliar al investitorului unic.

Alături de alte avantaje (fiscale etc.), sunt avute în vedere şi posibilităţile suplimentare de transmitere ulterioară a întreprinderii. De exemplu, în cadrul unei familii cu mai mulţi moştenitori, s-ar putea ca unul singur să fie interesat de activitatea hotelieră propriu-zisă, urmând să devină proprietar al fondului de comerţ. Ceilalţi moştenitori pot deveni proprietari ai imobilului. Nu în ultimă instanţă, se creează posibilitatea vânzării fondului de comerţ – în cazul renunţării la exploatarea directă a acestuia- cu menţinerea proprietăţii asupra imobilului, sau a vânzării separate – mai uşor de realizat – a fondului de comerţ şi a patrimoniului imobiliar. Privatizarea însăşi a hotelurilor din România se putea face pe o asemenea bază.

O astfel de schemă este mult mai uşor aplicabilă în cazul; unui hotel nou, cele două societăţi – de exploatare şi imobiliară – edificându-şi fiecare în parte patrimoniul.

2.2. Hotelurile tip exploatare individuală

În lume, marea majoritate a hotelurilor care nu fac parte dintr-o structură de lanţ hotelier – voluntar sau integrat – se înscriu în categoria hotelurilor tip exploatare individuală (tabelul 2.1.). cu acelaşi sens se folosesc şi alţi termeni: hoteluri solitare (D. PERRIN), hoteluri tradiţionale (C. STRUGALA), hoteluri independente izolate sau hoteluri tip exploatare familială (B. THEUMANN), activitate hotelieră artizanală (M. DEGUY).

35

Cazul tipic este reprezentat de hotelurile exploatare familială, de 1*-2*, chiar 3*, cu capacitate relativ redusă (tabelul 2.1.). ierarhia internă din cadrul structurii organizatorice o copiază frecvent pe cea din sânul familiei : funcţiile de direcţie şi recepţie constituie atributul soţului, soţiei, copiilor sau apropiaţilor familiei. Majoritatea hotelurilor nu utilizează mai mult de cinci lucrători.21

Tabelul 2.1. Structura pe forme de exploatare a hotelurilor din Spania

Forme de exploatare

Specificaţie Hoteluri Camere (mii)

Locuri (mii)

Capacitatea medie de cazare

a unui hotel (camere)

Hoteluri tip exploatare individuală

Număr 3.641 192,6 365,853

% 59,8 38,1 37,5

Lanţuri hoteliere voluntare

Număr 805 69,6 125,4 86% 13,2 13,8 12,9

Lanţuri hoteliere integrate

Număr 1.646 243,2 484,4 148% 27,0 48,1 49,7

Total Număr 6.092 505,4 975,6 83% 100,0 100,0 100,0

Sursa: Prelucrare după “TecnoHotel”, nr. 2083, februarie 2000

În general, funcţiile de proprietar şi exploatant sunt îndeplinite de una şi aceeaşi persoană, fie în cadrul unei societăţi, fie prin intermediul a două societăţi, dintre care societatea de exploatare preia cu chirie clădirea proprietate a societăţii imobiliare. În anumite situaţii însă, proprietarul poate fi interesat să încredinţeze unui terţ (exploatant individual sau societate) exploatarea şi gestiunea hotelului, în schimbul unei redevenţe. Cu acest prilej se va încheia un contract de locaţie a gestiunii (“location-gérance, gérance libre), eventual - în cazul existenţei a două societăţi – şi un contract de închiriere a patrimoniului imobiliar.

Contractele se încheie pentru o perioadă determinată, timp în care locatarul exploatează pe riscul său fondul de comerţ preluat. Deşi formula poate părea atrăgătoare pentru proprietarul fondului de comerţ, pe termen lung ea se dovedeşte riscantă: o proastă gestiune a fondului de comerţ va afecta însăşi valoarea de piaţă a acestuia, care se determină în funcţie de cifra de afaceri, cash-flow, profit. Totodată, locatarul va urmări să obţină maximum de rentabilitate, neglijând întreţinerea spaţiilor şi înlocuirea echipamentelor. De aceea, locaţia gestiunii este recomandată ca o soluţie provizorie, pe termen scurt, care poate precede vânzarea

21 D. Perrin, L' hôtellerie, Que sais-je?, PUF, Paris, 1991, p. 97-98.

36

sau înstrăinarea pe altă cale a fondului de comerţ. În egală măsură, locatarul trebuie să fie conştient că întreg sporul de valoare al fondului de comerţ se realizează în profitul locatarului-proprietar. După mai mulţi ani de exploatare, locatarul interesat de achiziţionarea fondului de comerţ va fi nevoit să plătească un preţ cu atât mai mare cu cât propria-i gestiune a fost mai performantă!

Hotelurile de tip exploatare individuală sunt amplasate în toate zonele. Rentabilitatea lor depinde tocmai de amplasament, precum şi de priceperea cu care sunt gestionate. Cele mai bune rezultate le înregistrează hotelurile amplasate în zonele cu afluenţă turistică ridicată în cursul anului (de exemplu, centrul marilor oraşe). În ţările cu tradiţie, un spaţiu predilect îl constituie şi localităţile mici, mediul rural chiar, hotelurile amplasate aici beneficiind, cel mai adesea, de o clientelă familială, în perioadele tradiţionale de vacanţă. De altfel, clientela de agrement, în sens larg, se dovedeşte segmentul cel mai sensibil la atuurile hotelurilor tip exploatare individuală, anume diversitatea ofertei şi respectul pentru tradiţie.

Adaptarea prestaţiilor şi modificarea structurii produsului hotelier trebuie să plece de la înţelegerea şi valorificarea specificităţii zonei, astfel încât cazarea şi masa, prin ele însele, să aducă un plus de experienţă turistică. În condiţiile unui amplasament într-un cadru natural, cu o arhitectură tradiţională, clientul va căuta să descopere şi în camera sa liniştea şi decoraţiunile specifice. Produsul hotelier va fi îmbogăţit şi diversificat prin crearea unor activităţi complementare: pescuit, golf etc.22 , pentru a depăşi stadiul limitării prestaţiilor la minimum necesar (“sindromul mănânci, bei, te culci”).

Valorificarea diversităţii, inclusiv printr-o politică de comunicaţie promoţională adecvată, poate să readucă în lumină hotelurile tip exploatare individuală, atâta timp cât conceptul de hotel de lanţ se sprijină tocmai pe opusul diversităţii – pe standardizare. În ciuda preocupărilor mai noi ale lanţurilor hoteliere, orientate însă, mai degrabă, spre componentele materiale ale serviciului, cheia diferenţierii hotelurilor se află la nivelul primirii – după regulile ospitalităţii naturale, fireşti – şi stabilirii unei relaţii personalizate cu clientul.

În ceea ce priveşte calitatea şi nivelul constant al acesteia, prescripţiile se dovedesc indispensabile chiar şi în rândul hotelurilor tip exploatare individuală. Pentru că, încă, acolo unde lanţurile prescriu fiecare detaliu (repartizarea atribuţiilor prin fişele posturilor, utilizarea fişelor tehnice de preparat – reţete de bucătărie etc.), hotelierii independenţi se mulţumesc cu transmiterea orală a “savoir-faire”-ului (cunoştinţele practice).

Hotelurile cu caracter familial nu exclud existenţa unor hoteluri tip exploatare individuală cu o bună notorietate proprie, hoteluri de clasă, cu tradiţie, a căror firmă poate fi înregistrată ca marcă. Aceste hoteluri sunt însă mai degrabă excepţia de la regulă.

22 Espaces, nr. 105, 1990.

37