0

MINISTERUL EDUCAŢIEI, TINERETULUI ŞI SPORTULUI AL REPUBLICII MOLDOVA

Universitatea de Stat din Moldova

Facultatea de Drept

Cu titlu de manuscris

C.Z.U.: 347.214.2[478][043] 332.2: 347.214.2[478][043]

MARIAN Silvia

CADASTRUL ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Specialitatea 12.00.03 – Drept privat [drept civil]

Teză de doctor în drept

Conducător ştiinţific:

VOLCINSCHI Victor, doctor în drept,

conferenţiar universitar

Autor:

MARIAN Silvia

CHIŞINĂU

2006

1

SUMAR

INTRODUCERE ____________________________________________________________ 3

CAPITOLUL I. NOŢIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE,

SISTEMELE CADASTRALE ŞI PUBLLICITATEA IMOBILIARĂ _______________ 12

1.1. Bunurile imobile__________________________________________________________ 12 1.1.1. Noţiunea de bun imobil ----------------------------------------------------------------------- - 13 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile----------------------------------------------------------------- 15 1.1.3. Bunurile imobile - principalele entităţi ale înregistrării de stat--------------------------- 19

1.2. Cadastrul bunurilor imobile _______________________________________________ 23 1.2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile --------------------------------------------------- 24 1.2.2. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile ----------------------------------------- 27 1.2.3. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile ----------------------------------- 32 1.3. Publicitatea imobiliară ____________________________________________________ 35

1.3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare - ------------------------- 35 1.3.2. Principiile publicităţii imobiliare --------------------------------------------------------------- 39

1.3.3. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare ------------------------------------------------------ 43

CAPITOLUL II. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE – DOCUMENTUL DE BAZĂ

AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE ___________________________________ 47

2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ___________________________ 47 2.1.1. Generalităţi --------------------------------------------------------------------------------------- 47 2.1.2. Registrul bunurilor imobile --------------------------------------------------------------------- 49 2.1.2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 49 2.1.3. Felurile Registrului Bunurilor imobile --------------------------------------------------------- 51

2.1.3.1. Registrul manual ------------------------------------------------------------------------52 2.1.3.2. Registrul computerizat ----------------------------------------------------------------- 53

2.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile ___________________________________ 54 2.2.1. Generalităţi ----------------------------------------------------------------------------------------- 54 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile ----------------------------------------------------- 57 2.2.3. Modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile -------------------------------------------------60 2.2.3.1. Înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă a bunurilor imobile - 61

2.2.3.2. Înregistrarea primară masivă -------------------------------------------------------- - 67 2.2.4. Dosarul cadastral -------------------------------------------------------------------------------- 69 CAPITOLUL III. SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE _________72

3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării __________ 72 3.1.1. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88 3.1.2. Înscrierile în subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88 3.1.3. Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 90 3.1.4. Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 92 3.1.5. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile-------------------------------------------------96 3.1.6. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile----------------------------------------- 98

2

3.1.7. Rectificări. Modificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea erorilor materiale ------------------------------------------------------------------------------- 100

3.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi ______________________________________ 108

3.2.1. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb------------------- 108 3.2.2. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb în cazul în care bunurile imobile sunt amplasate în raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale ---------------------------------------------------------------------------------------- 109 3.2.3. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice --------------------------------- 109 3.2.3.1. Înscrierea dreptului de proprietate în devălmăşie ------------------------------- 110 3.2.3.2.Înscrierea dreptului de proprietate în diviziune --------------------------------- 119 3.2.4. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice -------------------------------- 121

3.2.4.1.Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat----124 3.2.4.2. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public----125

3.3. Particularităţile de înscriere a altor drepturilor reale __________________________ 127 3.3.1. Înscrierea dreptului de uzufruct ----------------------------------------------------------------127 3.3.2. Înscrierea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie ------------------------------------------129 3.3.3. Înscrierea dreptului de servitute --------------------------------------------------------------- 130 3.3.4. Înscrierea dreptului de superficie---------------------------------------------------------------131 3.3.5. Înscrierea dreptului de ipotecă------------------------------------------------------------------132 Sinteza rezultatelor obţinute ___________________________________________________ 136

Concluzii __________________________________________________________________ 136

Propuneri ____________________________________________________________________140

Acte normative _______________________________________________________________ 144

Bibliografia __________________________________________________________________ 150

Adnotarea _______ ___________________________________________________________ 159

Cuvintele – cheie ale tezei ______________________________________________________ 162

Lista abrevierilor utilizate în teză ________________________________________________163

Anexe __________________________________________________________________ 164 - 192

3

Introducere

Actualitatea temei investigate şi gradul ei de studiere

Admiterea în circuitul civil a proprietăţii private a făcut necesară revenirea la reglementările ce

aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada sistemului de drept sovietic.

Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectuîndu-se numai din

raţionament economic, nu şi în scopul exercitării şi apărării dreptului de proprietate, securizării

tranzacţiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul

recunoaşterii terenurilor ca marfă şi includerii acestora în circuit, situaţie ce a generat repunerea în

sistemul legislaţiei civile a mai multor instituţii juridice ignorate anterior: vînzarea-cumpărarea

imobilelor, locaţiunea/arenda, servituţile, superficia etc. În rezultat, se cerea şi crearea

mecanismului de evidenţă a imobilelor, de înregistrare a acestora şi, totodată, de înscriere a

drepturilor asupra lor. Problema se soluţionează prin constituirea Cadastrului şi a publicităţii

imobiliare.

Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, are ca

obiect înscrierea în Registrul bunurilor imobile a faptelor şi actelor juridice referitoare la imobile,

asigură accesul liber la informaţii despre regimul lor juridic. Publicitatea se efectuează de către

oficiile cadastrale teritoriale [OCT, anexa nr.3], deţinătoare de informaţii ale fostelor birouri de

inventariere tehnică [BIT, anexa nr.1], şi are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare,

atragerea investiţiilor străine, accelerarea reformelor demarate în ţară.

Consecutivitatea subiectelor abordate în teză a fost inspirată de logica legiuitorului expusă în

Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], în continuare Legea

nr. 1543/1998, şi în Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3], în

continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu însă şi unicele, acte normative folosite în teză. De

asemenea, cercetarea are la bază realizările juridice, doctrinare şi realizările practicii. Anume

acestea au şi permis evidenţierea momentelor importante, particularităţile, problemele nerezolvate,

la care au fost propuse soluţii.

Scopul şi obiectivele tezei rezidă în cercetarea aprofundată a esenţei şi conţinutului,

reglementărilor legislative ale creării cadastrului şi publicităţii imobiliare, a regimului juridic al

bunurilor imobile, clasificarea lor ca entitate de bază a cadastrului, cercetarea şi analiza efectelor

juridice ale înregistrării drepturilor imobiliare, determinarea rolului şi importanţei cadastrului şi

publicităţii imobiliare, stabilirea temeiurilor şi procedurii de înscriere în registrul bunurilor imobile,

analiza problemelor teoretice şi practice întîlnite în procesul de înregistrare a imobilelor şi a

drepturilor asupra lor, de utilizare a informaţiei concentrate în sistemul cadastral.

4

Scopul lucrării constă în elucidarea reglementărilor referitoare la: 1) bunurile imobile ca

entităţi principale ale cadastrului bunurilor imobile şi ca obiecte ale înregistrării de stat în

registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor

imobile; 3) importanţa cadastrului general şi a publicităţii imobiliare; 4) structura Registrului

bunurilor imobile; 5) înscrierile efectuate în capitolele şi subcapitolele Registrului bunurilor

imobile; 6) efectele şi valoarea juridică a înscrierilor; 7) particularităţile de înscriere a dreptului

de proprietate asupra imobilelor; 8) înscrierea altor drepturi reale etc.

Analizînd legislaţia, studiind literatura de specialitate naţională şi străină, diferitele aspecte

teoretice şi practice ale temei abordate, avînd ca scop fundamentarea ştiinţifică şi elaborarea

recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a

drepturilor imobiliare în Republica Moldova, am conturat următoarele obiective:

efectuarea unei analize ştiinţifice a conceptului bun imobil, în contextul creării cadastrului

general;

cercetarea cadastrului general prin prisma originii, evoluţiei istorice [în Republica Moldova],

demonstrarea priorităţilor sistemului cadastral actual în raport cu sistemul de evidenţă

tehnică din perioada socialistă;

definirea şi evidenţierea particularităţilor cadastrului general şi ale cadastrelor speciale;

analiza comparativă şi demonstrarea priorităţilor sistemelor de publicitate;

elucidarea entităţilor de bază ale sistemului de publicitate imobiliară adoptat în Republica

Moldova;

analiza esenţei, principiilor şi funcţiilor publicităţii imobiliare;

cercetarea şi determinarea importanţei Registrului bunurilor imobile;

cercetarea procedurii de formare a bunurilor imobile şi reflectarea cuprinsului dosarului

cadastral;

evidenţierea şi analiza felurilor de înscrieri în Registrul bunurilor imobile;

determinarea şi analiza efectelor juridice ale înscrierilor;

analiza şi determinarea momentului dobîndirii dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale

asupra bunurilor imobile în sistem de cadastru şi publicitate imobiliară;

determinarea temeiurilor, admisibilităţii şi procedurii efectuării rectificărilor, modificărilor,

completărilor, radierilor unor înscrieri din registrul bunurilor imobile;

cercetarea şi clasificarea greşelilor tehnice, precum şi a căilor de corectare a acestora;

cercetarea şi demonstrarea specificului înregistrării drepturilor imobiliare în cazul

înregistrării primare şi în cazul înregistrării selective;

stabilirea importanţei procedurii înscrierii drepturilor imobiliare;

5

cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de proprietate comună în

devălmăşie şi pe cote părţi ale persoanelor fizice;

cercetarea şi demonstrarea specificului înscrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor

juridice [de drept privat şi de drept public];

cercetarea şi determinarea specificului înscrierii unor alte drepturi reale [dezmembrăminte]:

superficia, uzufructul, uzul şi abitaţia, dreptul de servitute, ipoteca;

definirea noţiunii de rang în contextul înregistrării cadastrale şi elucidarea efectului juridic al

rangului dreptului înscris;

evidenţierea inexactităţilor textuale, discordanţelor dintre dispoziţiile diverselor legi şi altor

acte normative vizând cadastrul şi publicitatea imobiliară, recomandând soluţii pentru

aplicarea coerentă a acestor dispoziţii;

elaborarea şi înaintarea, în baza investigaţiilor efectuate, a propunerilor de lege-ferenda în

domeniul vizat;

Noutatea ştiinţifică a rezultatelor obţinute

Prezenta lucrare este o primă încercare în literatura de specialitate naţională de a cerceta, în mod

sistemic, evoluarea bunurilor imobile în circuitul civil, importanţa evidenţei lor în sistemul cadastral

naţional şi efectele publicităţii imobiliare.

Lucrarea întruchipează rezultatele obţinute din sistematizarea legislaţiei, din practica aplicării ei,

din cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al creării cadastrului, al

înregistrării drepturilor imobiliare. Sunt evidenţiate un şir de probleme, cărora li se dă soluţii

interpretative, se propune redacţia concretă a unor dispoziţii legale. Subiectul cercetat, Cadastrul şi

publicitatea imobiliară, fiind fără precedent în ţară, considerăm că va fi util unui cerc larg de

savanţi, cercetători, studenţi, practicieni etc.

În lumina reglementărilor legale, lucrarea este axată pe analiza unui spectru larg de probleme

juridice ce ţin de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea şi înregistrarea acestora

şi a drepturilor imobiliare ale diferiţilor participanţi la circuitul civil.

În procesul investigaţiilor s-au determinat principalele teze şi concluzii care, în opinia noastră, ar

putea contribui la îmbogăţirea doctrinei şi la perfecţionarea legislaţiei.

Propunem spre susţinere următoarele teze:

Definirea publicităţii imobiliare ca mijloc legal de constituire a drepturilor imobiliare, de

instituire a priorităţii dreptului, de informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile

opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de garantare a legitimităţii operaţiunilor juridice cu

imobilele, ambele îndeplinind funcţia de protecţie juridică a circuitului imobiliar [deducere din art.

499 alin. (1) al C. civ.].

6

Includerea în art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiţiei rangului astfel: „Rangul dreptului

prezumă prioritatea satisfacerii creanţelor şi este determinat de consecutivitatea înscrierii

dreptului”. Consecutivitatea înscrierii dreptului se va stabili după ordinea înregistrării cererii în

condica de cereri [anexa nr. 9], ţinută de OCT, şi de prioritatea dreptului înscris. Ca rezultat al

cercetărilor, am definit că rangul, în sens de publicitate imobiliară, întruchipează principiul

priorităţii, care constă în faptul că rangul înregistrării cererii determină şi rangul dreptului

subiectiv înscris. Este o prioritate a înscrierii pentru cazurile când mai multe persoane cer înscrierea

ori satisfacerea unor drepturi similare. În primul caz, se vor înscrie drepturile solicitantului care a

depus primul cererea. În cel de-al doilea caz vor fi satisfăcute creanţele titularilor dreptul cărora a

fost înscris cu rang superior şi numai după acesta celelalte.

În cazul superficiei, rangul semnifică prioritatea dreptului de superficie faţă de alte drepturi

reale [cu excepţia dreptului de proprietate]. Aşadar, conform definiţiei propuse, primul care solicită

înscrierea este şi primul titular al dreptului subiectiv înscris, chiar dacă titlul său ar avea o dată de

eliberare posterioară titlului unui alt dobânditor, aplicându-se principiul qui prior tempore potior

iure, excepţie făcînd dreptul de superficie [132, p. 219; 142, p. 214].

Luarea în calcul retroactiv a curgerii termenului de 15 ani, în legătură cu includerea în C.

civ. a instituţiei uzucapiunii.

Din dispoziţiile art. 332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobîndite prin uzucapiune doar

bunurile imobile neînregistrate în registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituţiei

uzucapiunii trebuie să i se dea forţă retroactivă, or legea civilă nu se aplică retroactiv.

Bunurile imobile vor fi dobîndite prin uzucapiune dacă solicitantul are dovezile stabilite de lege

privind condiţiile uzucapiunii: posesiune de bună-credinţă; sub nume de proprietar; a posedat bunul

timp de 15 ani; asupra bunului posedat să nu fie înscris în registrul bunurilor imobile vreun drept

real [art. 335 C. civ.]. Deci, dacă persoana întruneşte condiţiile enumerate la art. 335 din C. civ.

termenul începe să curgă nu din 12 iunie 2003 [punerea în vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluţia

este prevăzută la art. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobîndirea dreptului asupra unui bun

imobil neînscris în registrul bunurilor imobile în temeiul unei hotărâri judecătoreşti prin care s-a

constatat faptul uzucapiunii. Pe această cale a mers legiuitorul rus prevăzând expres aplicarea retroactivă a legii civile

situaţiilor de uzucapiune. Soluţia propusă ar reduce cu mult litigiile funciare la a căror bază se află

posesiunea îndelungată, înregistrarea dreptului de proprietate nefiind posibilă în lipsa titlului de

proprietate.

7

Înscrierea drepturilor imobiliare în registrul de stat are efect constitutiv de drepturi, ele

devenind opozabile faţă de terţi de la această dată [3; 2]. Raţionamentul îşi găseşte confirmare în

dispoziţiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din C. civ., conform cărora numai

drepturile de proprietate înscrise au efect constitutiv şi, totodată, efectul opozabilităţii faţă de terţi

[256, p. 126].

Includerea în C. civ., art. 431 alin. (1), încă a unei modalităţii de constituire a servituţii.

Reieşind din realiile legale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. îl propunem în următoarea

redacţie: Servitutea poate fi constituită prin lege, prin destinaţia stabilită de proprietar, prin acte

juridice ori prin uzucapiune.

Raţionamentul rezidă în dispoziţiile art. 443 alin. (3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr.

1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică [6], în continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23

din Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică [7], în continuare Legea

nr.137/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], în continuare

Legea nr. 136/1998.

În cadrul înregistrării primare masive, ar fi oportun să se clarifice regimul juridic al

bunurilor imobile în a căror privinţă posesorii nu dispun de documente. La identificarea, în

procesul creării cadastrului bunurilor imobile a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de

stabilit temeiul iniţial de obţinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva

oficiului cadastral teritorial, şi, în caz de coincidenţă şi legitimitate, se va definitiva planul

cadastral, se va întocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmînd să efectueze prima

înscriere în registru a bunului imobil şi dreptului asupra lui. În cazul imposibilităţii stabiliri

regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la procedura specială de constatare a faptelor

care au valoare juridică [art. 279 şi 281 alin. h) din CPC]. Temei de înscriere a dreptului va servi

hotărîrea judecătorească irevocabilă. Este o soluţie similară recunoaşterii dreptului în temeiul

uzucapiunii.

Stabilirea expresă, prin art. 38 al Legii 1543/1998, a două categorii de greşeli: greşeli

tehnice esenţiale şi greşeli tehnice neesenţiale. În cele esenţiale ar putea fi incluse: numele

titularului, dreptul înregistrat, numărul cadastral al imobilului, a căror modificare s-ar permite doar

în temeiul actelor justificative. La categoria greşeli tehnice neesenţiale, ar putea fi raportate:

corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra în atribuţiile registratorului.

Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturi nu şi învesteşte pe cineva cu

dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabileşte obligativitatea

înscrierii dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv şi

cel al opozabilităţii.

8

Semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub următoarele

aspecte:

s-a realizat pentru prima dată un comentariu sistemic al legislaţiei cadastrului şi publicităţii

imobiliare pentru a înlesni soluţionarea mai multor probleme condiţionate de ambiguitatea şi

lacunele întîlnite în reglementările naţionale din domeniu;

s-a fundamentat teoretic şi practic necesitatea sistematizării legislaţiei naţionale vizavi de

crearea în Republica Moldova a cadastrului şi publicităţii imobiliare al căror scop este protejarea

drepturilor de proprietate imobiliară;

s-a făcut o analiză comparativă a sistemelor de cadastru şi publicitate imobiliară existente în

lume pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Republica Moldova;

s-au înaintat propuneri de lege ferenda ce vor contribui la perfecţionarea legislaţiei în

domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare;

potrivit obiectivelor care denotă caracterul interdisciplinar, cercetarea este axată pe un areal

de metode ştiinţifice cum ar fi metoda istorică, logică, sistemică, comparativă, cantitativă şi

calitativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului şi publicităţii imobiliare din

perioada timpurie pînă în prezent. Metoda logică stă la baza studiului şi a sintezei care a rezultat cu

argumentarea concluziilor şi propunerilor de lege ferenda. Evidenţierea caracterelor şi

particularităţilor diferitelor sisteme de cadastru şi publicitate imobiliară a fost posibilă prin

aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de drept. Una dintre metodele aplicate este şi

metoda cantitativă care prezumă studierea şi sistematizarea bazei normative şi doctrinare,

naţionale şi internaţionale, privind crearea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, rezultată cu

concluzii şi iniţiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ existent;

rezultatele cercetării pot fi utilizate atît la dezvoltarea conceptului de cadastru, publicitate

imobiliară, dobîndirii drepturilor imobiliare, dezvoltarea conceptului de rang, cît şi la determinarea

momentului de apariţie a drepturilor imobiliare, la stabilirea efectelor juridice a înscrierii dreptului

de proprietate şi a altor drepturi reale. Relevăm posibila contribuţie a rezultatelor obţinute în opera

reglementării corecte de către stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, în teză, a unor situaţii

practice analizate prin prisma reglementărilor curente şi creionarea unor inexactităţi, cu propuneri

concrete de soluţionare, considerăm, vor fi propice la aplicarea adecvată a legislaţiei, prin care fapt

se va asigura protecţia drepturilor imobiliare şi intereselor legale ale participanţilor la piaţa

imobiliară.

Conţinutul lucrării

9

Structural, lucrarea este compusă din: introducere cu iniţiere în studiu; trei capitole, ce se succed

logic şi organic; concluzii şi recomandări, bibliografie, adnotare, cuvinte-cheie, lista abrevierilor şi

anexe.

Temelia lucrării o constituie analiza teoretică şi practică: a noţiunilor şi prevederilor legale, a

practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de bază a cadastrului şi a conţinutului

cadastrului general, ce prezumă inventarierea terenurilor şi a imobilelor, înscrierea dreptului de

proprietate şi a altor drepturi reale, publicitatea imobiliară, prin care se asigură transparenţa

informaţiei din registrul bunurilor imobile şi care produce efecte juridice: constitutiv de drepturi, de

instituire a priorităţii dreptului, opozabilităţii etc.

Capitolul întîi intitulat „Noţiuni generale privind bunurile imobile, sistemele cadastrale şi

publicitatea imobiliară”, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. În primul

subcapitol, este analizat bunul imobil în aspect de entitate principală a cadastrului general, criteriile

de clasificare şi tipurile bunurilor imobile, bunul imobil ca obiect al înregistrării de stat.

Subcapitolul doi conţine abordări doctrinare privind noţiunea de cadastru, originea cadastrului şi

istoricul dezvoltării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova. De asemenea, se face o

analiză a sistemelor progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Subcapitolul trei reflectă esenţa

tehnică, economică şi juridică, principiile publicităţii imobiliare în contextul creării cadastrului

naţional. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de evidenţă a imobilelor [care,

efectiv, era o inventariere a imobilelor], se face o analiză detaliată scopului înregistrării

imobilelor/drepturilor, principiilor şi efectelor publicităţii. Se analizează, de asemenea, şi se

determină particularităţile cadastrului vizavi de publicitatea imobiliară a cărei scop este de a asigura

constituirea drepturilor, opozabilitatea drepturilor constituite, precum şi asigurarea exercitării

adecvate a acestora.

Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca document de

bază al cadastrului bunurilor imobile.

În subcapitolul unu se dă definiţia legală şi doctrinară registrului bunurilor imobile, este analizat

conţinutul acestuia. O atenţie deosebită s-a acordat analizei sistemelor progresiste de înregistrare a

bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile diferă de la un sistem la altul. Astfel, ţările care

au instituit sistemul francez de înregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei şi nu bunului. Acest

sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea ţărilor europene este cel de

orientare germană, evidenţa cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului

general. Acest sistem se implementează actualmente şi în Republica Moldova.

Subcapitolul doi este consacrat analizei formării şi înregistrării bunurilor imobile efectuată prin

două modalităţi: a) înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă şi b) înregistrarea

10

primară masivă. Au fost evidenţiate deosebirile dintre aceste două modalităţi de înregistrare a

bunurilor imobile. S-a analizat conţinutului dosarului cadastral. Punînd la bază dispoziţiile Legii nr.

354/2004, constatăm că formarea bunului imobil este precedată de lucrări cadastrale, care constau

în stabilirea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi ale terenurilor, delimitării lor prin borne;

în stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; în identificarea bunurilor imobile în baza

documentelor ce confirmă drepturile; în măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea

cadastrelor. Recunoscînd importanţa dosarului cadastral, remarcăm că în el sunt îndosariate actele

doveditoare, în a căror bază titularii şi-au înscris drepturile în Registrul bunurilor imobile.

Capitolul al treilea, „Specificul înscrierii drepturilor imobiliare”, reflectă scopul principal,

prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, şi anume: constituirea dreptului;

securizarea tranzacţiilor imobiliare, care este funcţia juridică a cadastrului de imobile.

Capitolul al treilea, de fapt, reprezintă o continuitate a subiectului abordat în capitolele întîi şi

doi. Consecutivitatea se explică prin faptul că bunurile imobile, prin identificare şi luare la evidenţă

[inventarierea imobilelor], numite în doctrină funcţii [tehnică şi, respectiv, economică] ale

cadastrului, sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea

cadastrului şi se prezumă sistematizarea şi reînnoirea informaţiei cadastrale. Înregistrarea bunurilor

imobile finalizează cu înscrierea drepturilor imobiliare [funcţia juridică].

Subcapitolul întîi conţine analiza legală şi doctrinară a felurilor de înscrieri, înscrierile efectuate

în subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului şi valorii juridice ale înscrierilor, a

temeiurilor de rectificare, modificare, completare şi radiere a înscrierilor, a condiţiilor de eliberare

a extrasului din registrul bunurilor imobile şi valorii juridice a extrasului. În acest subcapitol, de

asemenea, concomitent cu analiza doctrinară, se fac şi propuneri de aplicare practică a cadrului

normativ, se scot în evidenţă unele discrepanţe dintre diversele acte normative şi se propun căi de

înlăturare prin lege ferenda.

Subcapitolul al doilea conţine analiza legală şi doctrinară a particularităţilor înscrierii unor

drepturi; în temeiul contractului de schimb; în temeiul contractului de schimb în cazul în care

bunurile imobile sunt amplasate în raze de activitate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizată

procedura de înscriere a dreptului de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate în

devălmăşie, dreptul de proprietate în diviziune]; de înscriere a dreptului de proprietate al

persoanelor juridice [de drept privat şi de drept public].

Subcapitolul trei este dedicat particularităţilor de înscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul,

uzul şi abitaţia, servitutea, superficia, ipoteca].

Pentru realizarea scopului propus, în lucrare sunt cercetate şi analizate ştiinţific şi practic mai

multe instituţii juridice, or, lăsarea lor în umbră ar face imposibilă elucidarea cercetării. Pentru a lua

11

la evidenţă toate imobilele ţării [crearea cadastrului general], este necesară cunoaşterea naturii

juridice a acestora, în funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului într-o clasă sau

alta [imobile sau mobile].

Aprobarea rezultatelor cercetării

Teza a fost elaborată la catedra Drept al antreprenoriatului, Facultatea de Drept a Universităţii

de Stat din Moldova.

Teza a fost discutată şi analizată la şedinţa catedrei „Drept al antreprenoriatului”, şedinţa

comună a catedrelor: „Drept civil”, „Drept al antreprenoriatului”, „Drept internaţional şi dreptul

relaţiilor economice externe”, ulterior susţinută în cadrul Seminarului de profil şi recomandată spre

susţinere în faţa Consiliului Ştiinţific Specializat al Universităţii de Stat din Moldova.

Principalele teze ale lucrării şi-au găsit reflectarea în 9 publicaţii, inclusiv în cadrul

simpozionului internaţional cu tema Armonizarea legislaţiei naţionale la Legislaţia Uniunii

Europene.

Conceptual, lucrarea reprezintă un studiu monografic, în care pentru prima dată sunt relevate

aspecte teoretico-istorice, se face analiza juridico-practică a legislaţiei unor alte ţări, racordată la

realiile ţării noastre. Studiul finalizează cu unele concluzii şi propuneri în vederea consolidării

instituţiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituţiei cadastrului şi publicităţii

imobiliare, care au menirea de a securiza tranzacţiile imobiliare, adică de a apăra dreptul de

proprietate şi alte drepturi imobiliare. Concluziile făcute în lucrare pot fi aplicate la elaborarea şi perfecţionarea programelor de

studii, cursurilor de lecţii şi manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar, drept al

afacerilor, precum şi la elaborarea de lucrări ştiinţifice, acte normative etc.

Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosită în activitatea practică de către notari, avocaţi şi

judecători.

Concluziile şi sugestiile elucidate în lucrare sunt aplicate în procesul didactic la Academia de

Studii Economice a Moldovei.

12

CAPITOLUL I

NOŢIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE ŞI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1.1. Bunurile imobile

Un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în

interacţiunea raporturilor omeneşti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al

lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a

omului şi cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stăpînire şi folosire a acestui bun. Bunurile

imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînţelegeri, din care cauză li s-a stabilit un

regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice,

clădirile, construcţiile şi altele asemenea - totul aparţine omului, iar dovadă a acestei apartenenţe

serveşte titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile

imobiliare.

Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii

antici res omnis communis, aşa ca aerul atmosferic, lumina solară, flora şi fauna apelor neutre ale

mărilor şi oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparţin omului în propriu [242, p.35]. Pe acestea

din urmă, omul şi le poate însuşi, spre a le stăpâni singur şi pe deplin, prin apropiere.

Spre deosebire de ştiinţele economice, pentru care bunul are importanţă în materialitatea sa,

pentru ştiinţele juridice lucrurile din natură şi cele create de om sunt bunuri şi în sens imaterial,

adică în sens de drepturi asupra lor.

Necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în

circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacţiilor imobiliare, reclama şi crearea unui cadru

normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor

imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004

[5], în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale.

Pentru a lua la evidenţă toate imobilele din ţară, este necesară cunoaşterea naturii lor juridice, în

funcţie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau

mobile]. Acest deziderat este creionat şi de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de

creare şi de ţinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoaşterea publică a

dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de stat a

acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile imobile

situate în limitele ţării, indiferent de tipul de proprietate şi destinaţia lor, susceptibile a face obiectul

înregistrării.

13

Cadastrul general se creează, aşadar, în baza bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor

certificate de titular şi, după cum vom vedea din contextul lucrării, imobilele, în mod special

terenurile, reprezintă entitatea de bază a cadastrului.

Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare

a acestora, analiza staticii proprietăţii imobiliare sunt plasate justificat la începutul lucrării. Or, în

esenţă, lucrarea este dedicată specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de bază a

creării cadastrului bunurilor imobile şi a dezvoltării pieţei imobiliare din ţară, cu atît mai mult că

problema exploatării optime a terenurilor, precum şi managementul în domeniul funciar, sunt

actuale în întreaga lume. Dacă ar fi să luăm în calcul faptul că bogăţia ţării o constituie pămîntul,

informaţia acumulată prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o pîrghie de dezvoltare a

pieţei funciare din ţară. Or, sistemul cadastral conţine informaţii detaliate privind: terenul, hotarele,

suprafaţa, destinaţia folosinţei, preţul, piaţa funciară, clădirile, dreptul de proprietate, alte drepturi

reale asupra lui etc., toate fiind într-o strînsă corelaţie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea

problemelor cadastrului general al bunurilor imobile şi ale publicităţii imobiliare fără o analiză

succintă a noţiunii şi clasificării bunurilor imobile, a ponderii acestora în circuitul civil.

1.1.1. Noţiunea de bun imobil. Noţiunea de bun cuprinde atât lucrurile corporale în

accepţiunea tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă

drepturile, cât şi drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35].

În literatura juridică, se mai polemizează asupra faptului dacă obiectul este un element necesar

al raportului juridic civil, în sensul dacă obiectul include numai acţiunea la care este îndrituit

subiectul activ şi îndatorat subiectul pasiv ori cuprinde şi lucruri la care se referă conduita părţilor.

Opinia dominantă în doctrină [236, p.116; 121, p. 41], la care consemnăm, este cea conform căreia

obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element constă în conduita

părţilor, adică în acţiunea sau abstenţiunea la care este îndreptăţit subiectul activ şi este obligat

subiectul pasiv în raport cu acest lucru. De exemplu, înregistrarea actului juridic, a drepturilor

imobiliare etc.

În sensul cercetării propuse, ne interesează dacă lucrurile sunt sau nu obiect al raportului

juridic civil. Problema abordată rezidă în caracterul social al raportului juridic. Or, dacă admitem

că bunurile la care se referă conduita părţilor fac parte din obiectul raportului juridic, ştirbim din

caracterul social al acestui raport. Soluţia optimă ar fi compromisul în sensul că, atunci când

conduita părţilor se referă la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale

raportului juridic, cu alte cuvinte este realizarea efectivă a conduitei vizavi de bunuri.

Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de

proprietate, iar conduita părţilor, drepturile şi obligaţiile pot fi obiecte ale dreptului de creanţă sau

14

drepturi corporative, nu însă obiecte ale drepturilor reale. Distincţia este importantă pentru

determinarea regimului juridic al obiectului şi, prin urmare, pentru evitarea confundării

regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult decît atît, bunurile imobile şi drepturile asupra lor,

inclusiv alte drepturi reale [dezmembrămintele], sunt pasibile de înscriere în registrul bunurilor

imobile, neînscrierea dreptului fiind sancţionată cu neconstituirea lui şi inopozabilitatea faţă de terţi.

În aspectul distincţiei, practica judiciară posedă destule exemple de încheiere a contractelor al

căror obiecte îl constituie locaţiunea drepturilor imobiliare în loc de sublocaţiune şi altele de acest

gen [253, dosarul nr.2-2394/04].

Confuzia privind includerea în aceeaşi clasă sau sub incidenţa aceluiaşi regim juridic atât a

drepturilor reale, cât şi a unor drepturi de creanţă [de exemplu, C. civ. include în clasa altor drepturi

reale ipoteca, prin care se garantează o creanţă ce face parte din dreptul obligaţional] este

discutabilă. Prevederea în cauză este specifică sistemului de drept anglo-american, conform căruia

bunurile pot fi în proprietate [posesiune] choses in posession şi bunuri în revendicare choses in

action [131, p. 114], adică drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman

conform căruia bunurile în sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile în sens imaterial sunt

bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82].

În sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel,

Codul civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91,

p. 298].

În accepţiunea generală, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma

dreptului de proprietate [189, p. 81]. În literatura juridică, se operează atât cu noţiunea de bun cât şi

cu noţiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul

bun, chiar şi atunci cînd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor în sens larg.

În sens restrîns lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi şi obligaţii [117,

p. 97].

În concluzie, putem spune: 1) bunurile în sens restrâns [stricto sensu] înseamnă lucruri utile, cu

valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de

drepturi patrimoniale]; 2) bunul în sens larg [lato sensu] consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale

drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, cât şi drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26].

C. civ. prin art. 285 alin. (1) defineşte bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii

individuale sau colective şi drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere

bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul

juridic. Aptitudinea apropriabilităţii este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil,

pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparţină în propriu

15

celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparţină şi, totodată, să pot exercita plenititudinea

prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparţine nu rezolvă şi problema limitărilor

stabilite de legislaţie. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliţi de lege.

În continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport

cu care pot exista drepturi şi obligaţii civile. Din conţinutul normei indicate, deducem patrimoniul

care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci şi obligaţii, ce constituie pasivul acestuia

[226, p. 475]. Obligaţiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale

creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noţiunea de bun cuprinde numai activul net al

patrimoniului, obţinut după scăderea datoriilor.

Corelaţia dintre bun şi lucru, stipulată în dispoziţiile C. civ., art. 285 constă în faptul că bunul

este genul, iar lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susţin că, prin lucru, se înţelege tot ceea ce

există în realitate sau numai în imaginaţie [150, p. 253], iar alţii că tot ceea ce se află în natură şi

este perceptibil prin simţuri, adică tot ceea ce are o existenţă materială [194, p. 81-82].

Pornind de la conţinutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru faţă de care pot exista drepturi

şi obligaţii patrimoniale şi care poate fi folosit în viaţa socială, precum şi ca drept patrimonial

[117, p. 99].

1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. În terminologia juridică romană, bunurile erau

desemnate prin cuvîntul res, utilizat şi pentru desemnarea lucrurilor în genere. Drept urmare,

romanii nu au făcut o clasificare a bunurilor distinctă de clasificarea lucrurilor [206, p.76].

Ei utilizau un singur cuvînt, ceea ce, în ultimă instanţă, a dat naştere sistemului de clasificare a

bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor şi a bunurilor într-un singur sistem

este justificată atât prin raţiuni ce ţin de terminologie, cât şi prin faptul că, practic, orice lucru, în

anumite condiţii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile şi creanţele susceptibile de o valoare

pecuniară formează patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai

lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia [vitele] [207, p. 78]. Clasificarea

actuală a bunurilor după mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, C. civ. le divizează:

1) după modul în care sunt percepute în: res corporales şi res incorporales [corporale şi

incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) după natura bunului: res mobiles şi res soli [mobile şi imobile,

art. 288]; 3) după modul în care sunt determinate: genera şi species [determinate prin caractere

individuale şi bunuri determinate generic, art. 294]; 4) după cum sunt sau nu producătoare de fructe:

produse şi fructe [frugifere şi nefrugifere, art. 299]. Conform doctrinei, există trei categorii de

fructe: naturale; industriale; civile [236, p. 80]; 5) după cum sînt sau nu admise în circuitul civil

în: res in commercio [bunuri aflate în circuitul civil, art.296 alin. (4)] şi res extra commercium

16

[bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)], c); bunurile complexe sunt acele bunuri a

căror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] .

În literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate în funcţie de mai multe criterii.

Distingem:

I. Bunurile imobile prin natura lor [C. civ., art. 288 alin. (1)].

Imobile sunt bunurile care au o aşezare fixă şi stabilă, cum ar fi terenurile, clădirile şi, în

genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile cărora li se atribuie regimul

juridic de imobile sunt enumerate expres în art. 288 alin. (2): Terenurile, porţiunile de subsol,

obiectivele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte

lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat

durabil în acesta, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudiciu

considerabil destinaţiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate în C. civ. diferă de cele din

alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform căreia bunuri imobile sunt doar terenurile,

construcţiile capitale, apartamentele şi alte încăperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de

imobile terenurile şi obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de apă închise, pădurile,

plantaţiile perene, clădirile, construcţiile, edificiile etc.] a căror strămutare este imposibilă fără a

cauza prejudicii destinaţiei lor [art. 2/1].

Considerăm necesară unificarea, în acest sens, a actelor normative ce reglementează regimul

juridic al imobilelor. Cu atât mai mult că ţara este în perioada finală de creare a cadastrului

imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretări neadecvate.

Conform naturii bunului şi cadrului normativ, principalul bun imobil este pământul [terenul]

[Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a

pămîntului [19], în continuare Legea nr. 1308/1997] care, potrivit Constituţiei [art. 127], poate fi

atât în proprietate privată, cât şi în proprietate publică.

În categoria imobilelor sunt incluse şi porţiunile de subsol care, conform Codului subsolului nr.

1511-XII din 15.06.1993 [13], în continuare C. subsolului, este partea terestră situată mai jos de

stratul de sol şi de fundul bazinelor de apă pînă la adîncimi accesibile pentru studiere şi valorificare

geologică. Articolul 4 [C. subsolului] prevede că subsolul este proprietate a Republicii Moldova,

care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează. Suntem de părerea că prevederea în cauză

este depăşită, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul în diferite scopuri: construirea

fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi în proprietate

privată sau proprietate publică, similar regimului juridic al terenurilor. În acest sens, se confundă,

probabil, bogăţiile subterane, care, potrivit Constituţiei [art. 127 alin. (4)] şi C. civ., art. 296

17

alin. (3), sunt în exclusivitate bunuri ale domeniul public şi sunt inalienabile, insesizabile,

imprescriptibile [117, p. 103].

O altă categorie de imobile o constituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor

nr. 1532-XII din 22.06.1993 [14], în continuare C. apelor, în Republica Moldova, apele constituie

proprietatea exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei,

care, la art. 127 alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al

proprietăţii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin

proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluţia ar fi modificarea normei în cauză corespunzător

prevederilor constituţionale.

Categoria plantaţiile prinse de rădăcini, potrivit C. civ., art. 288 alin. (2), constă din întreaga

vegetaţie care se ţine de pământ prin rădăcini, dat fiind că, desprinsă de ea devine bun mobil [228,

p. 311].

Sunt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile clădirile, construcţiile şi orice alte

lucrări legate solid de pământ cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prăvăliile, podurile,

tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze şi liniile de transport electric etc. [237, p.167].

În concluzie criteriul principal de includere a unui bun în clasa imobilelor este acela de

imobilitate, aderenţă fixă cu pămîntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea

acestuia şi imposibilitatea folosirii lui conform destinaţiei economice.

În literatura de specialitate se încercă stabilirea încă a unui criteriu – înregistrarea de stat.

Autorul acestei idei [Palii Victor: Referatul tezei de doctor în drept, 2001, Chişinău] susţine: Pentru

obţinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus înregistrării de stat, fapt care

va avea drept consecinţă [efect] aplicarea faţă de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al

bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaţia în cauză din următoarele considerente: 1.

contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor într-o clasă sau alta, or, regimul juridic al

bunului este determinat de însă-şi natura acestuia; 2. potrivit dispoziţiilor Legii nr. 1543/1998

anume imobilitatea este criteriul de evidenţă cadastrală, deci nu înregistrarea bunului conferă

acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare specială a acestor bunuri: evidenţa

tehnică, economică şi juridică. Nu se încadrează această opinie nici în alte criterii de clasificare a

bunurilor în mobile şi imobile.

II. Imobile prin determinarea legii [ficţiune]. Potrivit C. civ., art. 288 alin. (3), în clasa

imobilelor sunt incluse două categorii de bunuri, mobile după natură: materialele separate în mod

provizoriu de un teren atîta timp cît sunt păstrate în aceeaşi formă [ex: cărămizile din ziduri, cu

condiţia reîntrebuinţării în aceeaşi construcţie] şi părţile integrante ale unui bun imobil detaşate

provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării.

18

Importanţa clasificării bunurilor în imobile şi mobile este de ultimă oră şi se datorează

admiterii în circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcţii etc., ceea ce a impus crearea unui

mecanism eficient de securizare a tranzacţiilor imobiliare care şi-a găsit fundamentarea în cadastrul

bunurilor imobile al ţării. C. civ., Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaţie a

imobilelor, şi anume înscrierea drepturilor imobiliare şi informarea persoanelor interesate privind

regimul bunului cu privire la care s-a iniţiat o tranzacţie. Nu mai puţin important este şi efectul

înregistrării drepturilor imobile. În acest sens, Codul civil, la art. 499, dispune: Drepturile reale

asupra imobilelor pasibile de înregistrare se vor dobândi atât între părţi, cît şi faţă de terţi numai

prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul voinţei

părţilor.

Codul civil al Federaţiei Ruse [art.131 alin. (2)] include în categoria imobilelor bunuri cum ar fi

navele cosmice, navele maritime etc [96]. Bunurile menţionate cad sub incidenţa regimului juridic

al imobilelor, deşi sunt mobile, ficţiunea fiind fondată pe valoarea şi importanţa acestor bunuri, din

care cauză înregistrarea şi evidenţa lor se face în registre speciale, nu în Registrul bunurilor imobile

[227, p.303]. Jurisprudenţa rusă, de asemenea atribuie întreprinderea, ca un complex patrimonial

unic [în continuare întreprinderea], clasei imobilelor, în care este inclus şi condominiumul în fondul

locativ.

Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile nominalizate în categoria celor imobile,

doctrina tratând controversat acest subiect. În opinia unor autori [122, p.29], întreprinderea este un

bun imobil. Alţi autori [113, p.73] susţin contrariul. În ceea ce ne priveşte, consemnăm opinia

autorilor care consideră includerea întreprinderii în clasa imobilelor lipsită de temei legal.

III. Imobile prin obiectul la care se aplică sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale

care au ca obiect un imobil, drepturile de creanţă, acţiunile care tind a valorifica drepturi

imobiliare, acţiunile privind nulitatea unui act juridic al cărui obiect este un bun imobil etc.

IV. Imobile prin destinaţie, potrivit dispoziţiilor C. civil al României [art. 467-470], sunt

bunurile destinate ca accesorii în exploatarea imobilului respectiv [236, p.168].

Deşi asupra ultimelor se răsfrânge legea ce guvernează regimul juridic al imobilelor, mobilele

nu devin imobile în esenţă, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra cărora

se constituie în momentul înscrierii, din acel moment fiind opozabile terţilor.

Înregistrarea imobilelor şi a drepturilor imobiliare este dictată de particularităţile deosebite ale

acestora care au şi impus instituirea unui regim juridic special având ca scop securizarea

tranzacţiilor imobiliare, altfel spus - excluderea posibilităţii de comercializare repetată a unuia şi

aceluiaşi imobil.

19

Forţa motrice a dezvoltării societăţii a fost şi este tendinţa de a dobândi bunuri, tendinţa de

îmbogăţire care, în conceptul economiştilor, dinamizează progresul economic [208, p.56]. Potrivit

lui C. Hamangiu, patrimoniul are o faţă dublă, cea economică - lucrurile privite în materialitatea lor

şi, cea juridică - drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I,

p. 521]. Înscrise, drepturile se constituie şi conferă titularilor supremaţie.

Din cele analizate, rezultă următoarele particularităţi ale regimului juridic al imobilelor:

constituirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale este supusă publicităţii imobiliare;

se are în vedere înregistrarea imobilelor şi/sau a drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor

imobile;

în regimul comunităţii de bunuri, soţul nu poate dispune de imobile fără acordul celuilalt

soţ;

proprietarul este în drept să-şi revendice oricînd imobilele aflate în posesiunea nelegitimă

a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)];

în cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al

locului de amplasare a bunului.

Legislaţia civilă contemporană defineşte mai multe clasificări ale bunului imobil. Astfel, Codul

Civil al Franţei prevede trei categorii de imobile: după natură, după destinaţie, drepturile reale.

Codul Civil al Germaniei operează cu noţiunile: teren şi imobile - „pămîntul” la general;

construcţiile şi produsele pămîntului, inclusiv plantaţiile perene; drepturile reale. Codul civil al

Elveţiei reglementează teri categorii de imobile, specifice ţării: terenul, minele montane; drepturile

imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat Codului civil Francez atribuie la bunurile imobile

atît bunurile imobile cît şi drepturile imobiliare. Din cele analizate se creionează două concepte ale

determinării caracterului bunurilor imobilităţii bunului: pluralităţii tipurilor de imobile [dreptul de

proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei; terenul [cu accesoriile

sale] ca entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Codul civil al Republicii Moldova a dat

prioritate celui de-al doilea concept - tot ce este pe teren aparţine proprietarului acestuia.

Considerăm creatoare de litigii prevederea în cauză, or, odată cu admiterea în circuitul civil a

proprietăţii private, proprietarul are necesitatea de a transmite / înstrăina terenul sau numai

construcţia amplasată pe el. Legislaţia civilă permite acest lucru prin instituţia servitutei, superficiei

etc.

1.1.3. Bunurile imobile – principalele entităţi ale înregistrării de stat. Codul civil nu oferă o

definiţie a dreptului de proprietate, pe care o găsim însă în legislaţia unor alte ţări. De exemplu,

Codul civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noţiuni generale, art.1] [92] prevede că

dreptul de proprietate este cel mai deplin drept pe care îl are persoana asupra bunului. Exercitarea

20

dreptului de proprietate comportă punerea în valoare de către proprietar [reprezentant] a trei

atribute: posesiune, folosinţă şi dispoziţie, care constă în conţinutul juridic al dreptului de

proprietate [236, p. 105].

Codul civil al Republicii Azerbaidjan [97] defineşte dreptul de proprietate ca fiind dreptul

recunoscut şi apărat de stat al persoanei de a poseda, folosi şi dispune, la discreţia sa, de proprietate

[art. 152.1.].

Literatura juridică naţională defineşte dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce

conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în interes propriu a atributelor de posesiune,

folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege [117, p.112].

Dreptului de proprietate îi sînt specifice următoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor];

2) este exclusiv [titularul dispune cum vrea de bunul său în limitele legii]; 3) este perpetuu [durează

cât durează bunul şi nu se stinge prin neuz].

Dreptul de proprietate nu poate exista [în principiu] decât asupra unor bunuri corporale, dar

legiuitorul şi doctrina din multe state [137, p.197] au inclus în categoria bunurilor şi fenomene sau

obiecte care nu au o formă materială, dar care, datorită unor calităţi atribuite de oameni, pot fi

utilizate în aceeaşi măsură ca şi lucrurile corporale [115, p.238].

Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p. 58].

Din punct de vedere al înregistrării cadastrale, sunt pasibile de înregistrare numai obiectele

patrimoniale, adică bunurile care au conţinut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, clădirile,

alte bunuri care, în virtutea particularităţilor lor, permit posesorului să aibă asupra lor o putere

absolută. În sistem de publicitate imobiliară, obiectul raportului juridic este format din acţiunea sau

inacţiunea efectivă de predare şi primire, de asemenea de înregistrare a imobilului şi înscriere a

drepturilor reale în Registrul bunurilor imobile.

Cadrul legal principal ce reglementează regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria

de folosinţă, este constituit din: C. civ., Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 [9], [în continuare

C. funciar], Legile: nr. 1308/1997, nr. 354/2004 alte acte normative. Din dispoziţiile legii rezultă că

terenurile în Republica Moldova, pot fi în proprietate publică şi privată. Ca obiect al înregistrării,

terenul poate fi atribuit în proprietate privată noilor familii pentru construcţia de case, de anexe

gospodăreşti, pentru grădini [art. 11 C. funciar]; în oraşe [municipii] – de la 0,04 până la 0,07 ha.,

iar în localităţile rurale până la 0,12 hectare. În acest scop, rezerva intravilanului poate fi mărită din

contul extravilanului.

C. funciar [art. 12] stabileşte: 1) atât cota de teren echivalent ce se atribuie în proprietate

privată din extravilanul localităţii respective, cât şi anumite condiţii: activitatea nemijlocită în

21

agricultură; 2) sursa principală de venit să constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de

proprietate se autentifică prin eliberarea unui titlu de proprietate funciară.

Condiţiile de obţinere în proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor întovărăşirilor pomicole,

aflate în proprietate privată, sunt stabilite la art. 6 din Legea nr. 1308/1997: Terenurile agricole pot

face obiectul oricărui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiţia ca

participanţii la raportul juridic să fie persoane fizice sau persoane juridice naţionale. Astfel,

cetăţenii străini care au obţinut prin moştenire testamentară ori legală o proprietate imobiliară cu

destinaţie agricolă sau proprietate imobiliară în fondul silvic o pot înstrăina prin acte juridice între

vii, numai cetăţenilor Republicii Moldova.

C. civ., prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciară şi dreptului de superficie,

anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care grevează un imobil [terenul

dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].

Doctrina naţională consideră defectuoasă definiţia dată de legiuitor. În opinia unor autori [113,

p.246], sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine

proprietarului imobilului aservit, acesta suportînd actele de folosinţă a proprietarului imobilului

dominant.

Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane în

vederea edificării şi exploatării unei construcţii, de deasupra acestui teren şi sub el sau a

exploatării unei construcţii existente. În ipoteza legii, construcţia ridicată de un superficiar va fi un

accesoriu al terenului şi va aparţine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p. 269].

Reglementarea în cauză este creatoare de litigii, or lipseşte proprietarul imobilului de toată

libertatea caracteristică acestui drept, în sensul că nu poate să dispună de teren sau de imobilul,

amplasat pe acesta, în mod separat. Potrivit legiuitorului imobilul, anexă-terenului, va avea regimul

juridic al terenului ceea ce nu întotdeauna corespunde situaţiei de facto, dar nici voinţei

proprietarului [terenului sau edificiului].

În conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se înregistrează la oficiile

cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice înregistrate de OCT au ca obiect dreptul de

arendă funciară.

Raporturile ce ţin de vînzarea-cumpărarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr.

1308/1997 care prevede autentificarea notarială şi înregistrarea de către dobînditor, în termen de trei

luni de la data autentificării notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de

acţiune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziţiilor art. 5 din Legea invocată este sancţionată cu

nulitatea absolută a contractului. Nulitatea poate fi cerută de orice persoană interesată sau din oficiu

[OCT] la sesizarea instanţei. Prevederea în cauză o considerăm creatoare de litigii, de aceea

22

propunem aducerea normei vizate în conformitate cu prevederile Codului civil, adică excluderea

termenului de 3 luni, temei de înregistrare servind dispoziţiile C. civ., art. 499 – dreptului de

proprietate fiind constituit din momentul înregistrării bunului/dreptului în Registrul bunurilor

imobile.

Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este reglementat prin Codul cu privire la

locuinţe [11], Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ [20], în continuare

Legea nr. 913/2000. C. cu privire la locuinţe stabileşte obiectele fondului de locuinţe, tipurile

fondului de locuinţe, excluderea din fondul de locuinţe a caselor şi a încăperilor de locuit, condiţiile

trecerii caselor şi a încăperilor de locuit în categoria celor nelocuibile. Legea nr. 913/2000

reglementează: modalităţile de proprietate în condominiu, înfiinţarea condominiului în procesul

reconstrucţiei blocului de locuinţe, regimul juridic al asociaţiilor în condominium, constituirea

cooperativelor de construcţie a locuinţelor, în care, cel puţin unul din membri a achitat în

întregime cota de asociat, precum şi regimul unor alte asociaţii de bunuri imobile înfiinţate pentru

exploatarea bunurilor imobile din condominium. Conform dispoziţiilor Legii nr. 913/2000, art. 4,

condominiul include următoarele obiecte ale înregistrării / bunuri imobile: o clădire sau o parte din

ea cu intrare separată sau câteva clădiri ce aparţin cel puţin a doi proprietari, precum şi anexele la

clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene şi alte bunuri imobile ce se află pe

terenul aferent în hotarele stabilite, câteva clădiri şi alte construcţii amplasate compact, unite de un

teren comun şi elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanţă, garaje

etc. Proprietatea în condominium include toate părţile proprietăţii comune: terenul pe care este

construit blocul, zidurile, acoperişul, terasele, hornurile, scările, holurile, subsolurile, pivniţele şi

etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi

exteriorul locuinţelor etc. Bunurile comune în condominium se află în proprietate comună în

diviziune. Proprietatea comună în condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de

proprietate asupra locuinţelor din condominium. Dreptul de proprietate asupra imobilelor în

condominium sînt pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile după cum urmează: în

Capitolul A, subcapitolul I – terenul şi construcţia capitală amplasată pe el [dacă dreptul de

proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine aceeaşi persoană; în caz contrar, se deschide

capitolul B, în care se indică construcţia – subcapitolul I şi proprietarul acestuia – subcapitolul II];

În capitolul C, subcapitol II, sunt înscrise drepturile de proprietate asupra încăperilor izolate din

incinta clădirii. Deşi majoritatea cetăţenilor au obţinut apartamentul în proprietate privată, totuşi

sunt şi cetăţeni ce nu au reuşit să o facă, deci proprietarul unor încăperi izolate poate fi statul.

Codul cu privire la locuinţe dispune: fondul de locuinţe este alcătuit din case şi încăperi, care

aparţin statului [fondul de locuinţe de stat]; case şi încăperi de locuit care aparţin cooperativelor de

23

construcţie a locuinţelor [fondul cooperativelor de construcţie a locuinţelor]; case şi apartamente,

aflate în proprietatea personală a cetăţenilor [fondul individual de locuinţe].

Din fondul de locuinţe fac parte, de asemenea, casele ce aparţin asociaţiilor, întreprinderilor şi

organizaţiilor de stat, altor asociaţii, întreprinderi şi organizaţii de stat cooperatiste. Raporturile

locative actuale sunt reglementate de codul cu privire la locuinţe [din 1983], care nu admitea de a

avea în proprietate decît o locuinţă sau un apartament etc. şi, în mare parte, nu cuprindea întreaga

arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de C. civ., dar rămîne

deschisă problema delimitării raporturilor locative de cele civile, adică adoptarea unui nou C. cu

privire la locuinţe ori includerea tuturor raporturilor locative în C. civ.

Spaţiul locativ poate fi dat în locaţiune, posesiune şi folosinţă viageră etc.

Dreptul de locaţiune este înscris la OCT în Registrul bunurilor imobile, în bază de cerere, la care

se anexează contractul sau, după caz, hotărîrea organului competent [pentru locuinţele din fondul

locativ de stat, căminele privatizate].

Radierea. Dreptul de locaţiune se radiază: la expirarea termenului sau la desfacerea

contractului, din iniţiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se

depune în două exemplare, la care se anexează actele justificative.

Dreptul de posesiune şi folosinţă asupra bunului imobil [locuinţă, altă construcţie] este înscris în

temeiul contractului, unde se indică transmiterea posesiunii şi folosinţei asupra bunului imobil, la

care se anexează actul de predare-primire.

În cazul concesiunii terenului, dreptul se înscrie în temeiul deciziei organului abilitat,

contractului de concesiune şi a actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al

terenului concesionat.

Radierea. Dreptul de posesiune şi folosinţă se radiază în temeiul: cererii depuse, la expirarea

termenului pentru care a fost constituit dreptul sau în cazul lichidării întreprinderii, sau în alte

cazuri.

Dreptul viager de folosinţă asupra imobilelor [apartamente, case alte construcţii] se naşte în

temeiul contractului de înstrăinare, cu condiţia întreţinerii viagere. Se înscrie la cerere, în temeiul

actului juridic justificativ.

Pentru a asigura executarea obligaţiei de întreţinere, legiuitorul a instituit o regulă, potrivit

căreia dobînditorul nu are dreptul să înstrăineze bunul în timpul vieţii beneficiarului de întreţinere.

În cazul bunurilor imobile, interdicţia se înscrie în Registrul bunurilor imobile şi se anulează la

înscrierea dreptului imobiliar al dobînditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile

24

1.2.1. Noţiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvântului cadastru nu este

stabilită cu certitudine, există mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii,

termenul cadastru ar fi de origine greacă şi ar deriva de la cuvîntul compus „katastikon”, în care

prefixul „kata” înseamnă de sus în jos, iar „sticon” ar semnifica registru de impunere, carte de

însemnări, carte de comerţ [204, p.3].

Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva de la cuvîntul vechi medieval [latin] capitastrum,

care ar fi în legătură strînsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi care, la origine,

însemna impozit pe capul familiei [capitatio].

Cu sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit la

Veneţia. Ulterior, cuvîntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Franţa - le

cadastre şi de Germania - der (das) Kataster [160, p.28] .

În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, o dată

cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile social-economice

ale ţării [184, p. 6].

Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 1996 [141], cadastrul este: 1) un

ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a suprafeţelor

funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică.

În Dicţionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357], cadastrul este definit ca

totalitate a materialelor privitoare la caracteristica naturală, economică şi juridică a terenurilor

agricole.

Potrivit Legii nr. 1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este:

a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe

planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra

lor;

b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare,

ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile;

c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile;

d) un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor

publice, inclusiv a organelor fiscale;

Oficiile cadastrale teritoriale creează şi ţin cadastrul în raza lor de acţiune, stabilită de Agenţia

Relaţii Funciare şi Cadastru.

Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) Registrele bunurilor

imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil.

25

Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de

evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurările cadastrale, prin care se stabilesc limitele

proprietăţilor funciare, de identificare a proprietarilor şi a drepturilor imobiliare. Existenţa lucrărilor

cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor în zonele unde pământul era

cultivat având destinaţie agricolă: în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia, în Orientul Mijlociu

[204, p. 7].

Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoaşte o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor,

necesitatea publicităţii imobiliare a fost conştientizată începînd cu perioada biblică a omenirii.

Datorită fixităţii, pământul nu putea fi transmis din mînă în mînă, iar consimţămîntul liber exprimat

nu adăpostea dobânditorul de rea-credinţa vînzătorului [160, p. 31], acesta putînd să vîndă terenul

şi celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumpărător. Era cunoscut şi dreptul de a transmite terenul

prin moştenire. În acest sens, era necesară confirmarea unei autorităţi privind lipsa impedimentelor

în a-l dărui. Un exemplu elocvent întru confirmarea celor spuse îl găsim în Biblie [jer. 32:9], unde

este menţionat prorocul Ieremia care a cumpărat un lot de pământ de la verişorul său Hanamel din

Anatota, căruia i-a plătit, în prezenţa martorilor, şaptesprezece şecheli de argint, întocmind actul de

vânzare-cumpărare, pe care a aplicat ştampila, o copie de pe care a transmis-o autorităţii locale

[160, p. 14].

Descrieri similare găsim şi în monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene.

Vechile legi scandinave prevedeau, în scop de publicitate, ca tranzacţia imobiliară să fie

săvârşită în faţa judecătorilor prin asistarea martorilor [160, p.31].

În perioadele mai avansate, tranzacţiile imobiliare erau legalizate şi păstrate [un exemplar] la

notar sau judecătorie.

În aspectul celor expuse, ţinînd cont de importanţa actuală a sistemelor cadastrale,

concluzionăm că sensul termenului cadastru nu înseamnă numai registre fiscale, privind mai ales

pe deţinătorii de imobile funciare, ci se referă la mai multe domenii ale vieţii economice şi juridice,

unde anumite informaţii se ţin de sus în jos, cum ar fi:

cadastrul funciar care, ca parte componentă a cadastrului general, este un sistem unitar, de

sinestătător şi obligator de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează stabilirea,

înregistrarea, descrierea şi marcarea pe hărţi şi planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe

teritoriul ţării, indiferent de destinaţie şi tipul de proprietate; unităţile de bază ale acestui sistem

sunt: terenul şi deţinătorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], în continuare Legea nr.

1247/1992];

cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaţional privind regimul juridic al

fondului forestier, clasificarea pădurilor pe grupe şi categorii funcţionale, aprecierea lor sub raport

26

economic, altă informaţie necesară pentru gospodărirea fondului forestier şi pentru evaluarea

rezultatelor activităţii economice; ţinerea evidenţei de stat a fondului forestier şi a cadastrului silvic

de stat se efectuează de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii şi

cercetărilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenţei de stat a fondului

forestier sînt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [12], în

continuare C. silvic];

cadastrul de stat al resurselor naturale, care este înfiinţat pentru ţinerea evidenţei cantităţii,

calităţii şi altor caracteristici ale resurselor naturale, precum şi evidenţa volumului, caracterului,

regimului de utilizare a acestora [Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 [25] în continuare Legea nr.

1102/1997];

cadastrul de stat al spaţiilor verzi, care cuprinde datele evidenţei spaţiilor verzi conform

indicilor de calitate şi cantitate, funcţionalităţii, precum şi datele folosirii şi evaluării sub aspect

economic, social, decorativ şi ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26], în continuare

Legea nr. 591/1999];

cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se întocmeşte pentru

zăcăminte naturale şi tehnogene şi manifestările de substanţe utile, precum şi pentru obiectivele din

subteran nelegate de extracţia substanţelor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)];

cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenţei apelor conform indicilor de

cantitate şi calitate, datele privind înregistrarea folosinţelor de apă, evidenţa folosirii apelor şi starea

lor ecologică [C. apelor art. 102];

Enumerarea nu este exhaustivă. Există şi alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu,

cadastrul cablurilor telefonice, electrice şi de televiziune, în care se înscriu datele specifice acestor

instalaţii, însoţite de planurile de amplasament.

Este instituit şi cadastrul conductelor de apă, în care se înregistrează traseul, dimensiunea,

debitul, folosinţa etc. a conductelor ce aprovizionează cu apă localităţile şi obiectivele industriale.

Toate cadastrele enumerate primesc planurile de bază de la cadastrul general [imobiliar] unde îşi

includ informaţiile proprii, pe care le comunică şi cadastrului general în vederea actualizării

hărţilor.

Menţionăm că termenul cadastru se utilizează şi în alte domenii ce nu au nici o legătură cu

imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul întreprinderilor, cadastrul vânatului,

cadastrul animalelor etc.

Revenind la cadastrul pământului, constatăm că, în dependenţă de procedeul tehnic folosit la

redactarea hărţilor şi la calcularea suprafeţelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic;

2) cadastru numeric.

27

Dacă, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaţiile din

cadastru sînt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc.

Din acest considerent, după anul 1934, în RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster

[cadastru imobiliar], iar în Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p. 44].

1.2.2. Originea şi evoluţia cadastrului bunurilor imobile. Din cele relatate în subcapitolul

1.2.1. rezultă că, încă din antichitate, măsurările cadastrale şi funcţiile cadastrului [mai mult

tehnico-economice] nu sunt un scop în sine, servind primelor forme de impunere fiscală, scopul de

bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare. Confirmările privind activitatea de organizare

şi măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pămîntul era cultivat pentru

agricultură, în lunca fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.

În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece

obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului [160, p. 28].

În Grecia Antică - Sparta şi Atena - împărţirea pământului era neuniformă. Populaţia era

împărţită în clase conform cenzului de avere, condiţie ce necesita măsurarea pământului şi

aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă [198, p.78]. În sec XII-

VII î.e.n., grecii foloseau termenul pământ şi termenul sol cu înţelesuri diferite. Pământul era

considerat element al cosmosului, pe când solul - o însuşire în legătură cu prelucrarea acestuia. În

acest sens, Ksenofont [a. 425-355 î.e.n.], în lucrarea sa „Ăkonomika”, indică: Pentru gestionarea

corectă a pământului, beneficiarii trebuie să cunoască bonitatea acestuia, determinând astfel care

culturi vor da roade mai înalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a. 372-287 î.e.n.], face o

analiză detaliată pământurilor din punctul de vedere al componenţei chimice, proprietăţii de

absorbţie a apei, structurii, efectelor căldurii etc. [160, p.9].

În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietăţile imense.

Astfel, pământul se împărţea după principul echităţii sociale, care nu s-a putut menţine şi care,

potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate şi la prăbuşirea lui.

Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de

sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit şi promovat de Solon.

În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia redactau harta

[forma] terenurilor, pe care se arătau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor,

limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se

foloseau pietre. În coloniile nou-formate, paralel cu hărţile, se întocmeau registre de evidenţă a

parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor.

Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La iniţiativa acestuia, datele

privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se

28

înscriau în registre speciale. Planurile moşiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau

încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins şi asupra coloniilor romane

[159, 14].

În Europa evului mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut a face ordine în

avuţia naţională obţineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau:

Anglia, Elveţia, Lituania, oraşul autonom Milano etc. [169, p. 5] . Progresul tehnico-ştiinţific a jucat

un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renaşterii [204,

p. 11]. În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi:

registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara 1:2000 şi la scara 1:800 pentru

ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil şi o hartă topografică a

principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice măsurau şi estimau pământurile cu ocazia

împărţirilor. Astfel, pământul care, iniţial, aparţinea tribului a fost împărţit ulterior membrilor

individuali.

Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai

performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul papal, de Belgia şi

Imperiul Habsburgic.

Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui

Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada

dominaţiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 1066-1087], ce conţineau informaţii detaliate

privind teritoriile şi calitatea pământurilor.

Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a

resurselor funciare în scop de impozitare [200, p.11].

Evoluţia cadastrului bunurilor imobile. În Republica Moldova, pînă în anul 1965, se ţinea

evidenţa ramurală a pământului ce ilustra indici reduşi, adică se acumula informaţia de importanţă

economică din punctul de vedere al dezvoltării societăţii, conform ideologiei socialiste, devenite

ineficientă la etapa avansată a dezvoltării societăţii.

Necesitatea creării cadastrului funciar s-a discutat în martie 1965 la Plenara Comitetului

Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar în

Republica Sovietică Socialistă Moldovenească [RSSM] [195, p. 114].

Problema folosirii raţionale a pământului în RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea

al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice în aspectul realizării planului cincinal de dezvoltare a

economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simplă

evidenţă funciară, activitate cu un conţinut deosebit de cel al cadastrului actual şi cu o altă finalitate

[184, p. 10].

29

Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost în strânsă

corelaţie cu „soarta” neamului aflat sub jurisdicţia diferitelor ţări, reglementarea raporturilor de

cadastru erau corespunzătoare perturbaţiilor ce aveau loc în societate.

În astfel de condiţii nu se reuşea crearea unui cadastru multifuncţional cu un sistem sau altul de

publicitate.

În acest sens, menţionăm că există două sisteme de evidenţă imobiliară în dreptul comparat,

recepţionate de legislaţiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară. Primul sistem,

conformat principiilor Revoluţiei franceze [Codul civil francez] a impus, în materie contractuală,

principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe

principiul relativităţii efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi,

publicitatea drepturilor reale [132, p. 231].

Un sistem similar celui german este şi cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform

căruia un funcţionar al administraţiei fiscale înscria drepturile imobiliare după exercitarea unui

control la faţa locului şi efectuarea publicităţii imobiliare, menite să declanşeze eventualele opoziţii

ale celor interesaţi, înscriere dînd naştere prezumţiei irefragabile de existenţă a dreptului înscris

[132, p. 214].

Dezvoltarea cadastrului în Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Deşi

statornicirii cadastrului îi erau caracteristice anumite particularităţi rezultate din evoluţia istorică a

ţării, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate în ţările din centrul Europei.

În perioada de etnogeneză a românilor, măsurărilor funciare din teritoriul Moldovei le era

caracteristică agrimensura romană antică sub forma hotărniciei. Delimitarea hotarelor unei moşii

[106, p. 44] se făcea de o comisie, formată din şase membri boieri [din care cel puţin unul era de

meserie hotarnic sau avea pregătirea necesară] şi ţărani liberi – răzeşi pe baza unui hrisov [ordin

domnesc de încuviinţare]. În acele vremuri, hotarnicii nu întocmeau hărţi sau planuri, ci o ocolniţă

sau carte de alegere a hotarelor, în care erau menţionate punctele de hotar pe baza actelor şi a

mărturiilor de la faţa locului, la care se anexau uneori schiţe ce indicau punctele materializate prin

movile sau pietre de hotar.

Publicitatea imobiliară consta în însemnările şi transcrierile de proprietate în catastiful târgului

după obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Iliaş, domn al Ţării Româneşti [1616-1618 şi

1627-1629] şi al Moldovei [1620-1621 şi 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov:

Deci, cum veţi găsi şi cum vor hi scrise la catastif sau într-un act din 17 aprilie 1621, în care se

stabilea vînzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se menţiona: să fie volnic a o scrie în catastiful

oraşului precum obiceiul de veac [110, p.19].

30

Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aşa-numitelor cărţi sau registre

fonciare. Cel dintîi registru ce îndeplineşte şi funcţii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615

urmat de Registrul însurăţeilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733 ce ilustra

evidenţa terenurilor repartizată tinerilor căsătoriţi. Un alt registru, instituit în anul 1742, cu

denumirea de Protocolum era forma avansată a registrului Liber Publicus şi elucida informaţie

privind ipotecarea caselor, grădinilor, gospodăriilor şi arăturilor din raza oraşului sau aferente

acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit în anul 1753 urmat, în 1754, de

Protocolul public al consiliului orăşănesc ce includea informaţie privind contractele încheiate,

evaluări de imobile, tranzacţii şi partaje. Din conţinutul registrelor relevăm principiile de bază ale

evidenţei bunurilor imobile, valabile şi astăzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale,

publicitatea imobiliare, adică evidenţa tehnică, economică şi juridică.

Către sfârşitul secolului al XVIII-lea şi începutul secolului al XIX-lea, au apărut, o dată cu

primele legiferări [110, p. 27-36], şi primele planuri de moşii, bazate pe ridicări topografice în

teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilită în Hrisovul domnesc din 1785

[110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atestă o modernizare exprimată prin adoptarea Codului lui

Calimach, care, în linii generale, era asemănător codului modern. Reglementarea juridică a

proprietăţii o găsim şi în Manualul lui Andronache Donici editat la 1812 destinat judecătorilor.

Reglementări concrete ale „pămîntului” se conţineau în Legiuirea Caragea, denumită generic

„pravilă a pămîntului”, din anul 1812, în care găsim modalităţile dobîndirii şi ocrotirii proprietăţii,

reglementarea raporturilor de indiviziune, hotărnicie, servitute etc.

Conform reglementărilor invocate, asigurarea creanţei de către debitor se admitea prin

ipotecarea pământului, iar art. 589 prevedea şi un sistem de publicitate corespunzător etapei de

dezvoltare, care consta în înscrierea dreptului de ipotecă şi predarea documentelor bunului imobil

creditorului pentru a exclude, probabil, acţiunile răuvoitoare ale debitorului. În cărţile - registru se

înscriau atît dreptul de ipotecă cît şi drepturile reale asupra bunurilor imobile. Cărţile de înregistrare

a ipotecii se transform, în procesul evoluţiei, în cărţi funciare, scopul cărora consta în posibilitatea

stabilirii în orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor

publicităţii şi veridicităţii.

Principiul publicităţii consemna faptul că actele translative de proprietate cu efecte juridice să

fie înregistrate în cartea funciară, din care moment deveneau opozabile pentru terţi.

Principiul veridicităţii consemna faptul că orice înscriere, în cartea funciară, are putere juridică

deplină pentru terţele persoane considerându-se veridică pînă la proba contrarie.

Măsura de publicitate a fost stabilită şi în Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca

convenţională [231, p.192].

31

După 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil român din 1864

[231, p. 141]. Începând cu anul 1938 [până în 1996], în România, raporturile cadastrale şi de

proprietate imobiliară, au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 [87].

În opinia unor autori [188, p. 53], dezvoltarea cadastrului în perioada de constituire a statului

sovietic era conformă decretului Despre pămînt adoptat la Congresul al II-lea al deputaţilor

muncitorilor, soldaţilor şi ţăranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat

confiscarea pămînturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist - leninistă considera

pământul avuţie a întregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar

instituirea unui mecanism de evidenţă cadastrală. În acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat

Regulamentul privind organizarea socialistă a evidenţei funciare şi trecerea la agricultura

socialistă. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite în Instrucţiunea privind evidenţa

pămîntului pentru necesităţile funciar-socialiste, aprobată de Comitetul comisarilor poporului al

RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobată şi instrucţiunea privind formele şi

modalitatea înregistrării folosinţelor funciare [194, p. 77].

Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale cărui funcţii s-au dovedit a fi diferite de

funcţiile cadastrelor actuale. Funcţia de bază a cadastrului imobiliar precedat actualului consta în

evidenţa terenurilor, determinarea bonităţii, determinarea eficienţei lor economice.

În anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaţiei unionale şi ale republicilor unionale, iar în

1961, Sovietul suprem al URSS a adoptat Bazele legislaţiei civile a URSS şi codurile civile ale

republicilor unionale – bazele legislaţiei civile. Regimul juridic al pământului era reglementat

într-un mod corespunzător sistemului politic statuat, adică cadastrul îşi menţinea cele două funcţii

nominalizate: tehnică şi economică. Funcţia juridică însă nu avea importanţă căci proprietatea

privată nu era recunoscută, iar piaţa imobiliară lipsea cu desăvârşire.

În literatura juridică de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice

este definit sistem de acţiuni întreprinse de stat, exprimate în cercetarea regimului juridic al

pământului prin înregistrarea folosirii pământului, evidenţa cantităţii şi calităţii, bonităţii solului,

prin determinarea regimului economic al valorii pământului în vederea organizării folosirii lui

raţionale.

Codul funciar al RSSM, publicat în Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM, 1970,

nr.12, art. 242, în vigoare din 1 iulie 1971, a fost „croit” conform prevederilor Bazelor legislaţiei

civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevăzută în capitolul VIII, art. 149-151.

Bazele legislaţiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 conţinea şi

reglementări ale bunurilor imobile. Deşi, reglementările se limitau numai în descinderea clasei

bunurilor imobile de cele mobile fără a stabili şi regimul juridic specific al imobilelor, totuşi, a fost

32

o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice în sensul evitării disensiunilor cu conţinut

imobiliar.

Prin urmare, pînă la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastrul avea două funcţii: 1) funcţie

tehnică; 2) funcţie economică.

După declararea suveranităţii la 23 iunie 1990 şi a independenţei la 27 august 1991, legislaţia

civilă a fost modificată esenţial, inclusiv în domeniul drepturilor imobiliare, al căror regim juridic

este reglementat de un şir de acte normative menite să facă „ordine în avuţia ţării”. Cu alte cuvinte,

a demarat procesul invers exproprierii - „împroprietărirea ţăranilor”, proces lansat sub genericul

„Programul Naţional «Pământ»”. Împroprietărirea a fost aprobată prin Hotărârea Guvernului

Republicii Moldova nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], în

continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinală a

situaţiei economice din agricultură şi industria prelucrătoare, susţinerea întreprinderii agricole, alte

acţiuni ce vor contribui la crearea cadastrului naţional.

1.2.3. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Practica mondială cunoaşte

următoarele sisteme autonome de înregistrare: anglo-saxonă – ce constă în înregistrarea publică a

convenţiilor şi continentală – constă în înscrierea, în registrul public, a drepturilor imobiliare. Ţara

noastră a preluat ambele forme ale publicităţii imobiliare.

Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clasă de bunuri

cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ţară, a unui mecanism de evidenţă atît a

bunurilor imobile, cît şi a titularilor de drepturi.

Potrivit Centrului de Investigaţii Strategice şi Reforme [CISR], stratagema de înregistrare totală

a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibilă cu susţinerea Băncii Mondiale [116]: creditul

nr. 3061-MD în sumă de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaţiei Internaţionale pentru

Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuţia Guvernului Republicii Moldova de

4,0 milioane de dolari SUA, donaţii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveţiei,

Suediei, Norvegiei, Agenţiei SUA pentru Dezvoltarea Internaţională [USAID]. Realizarea

proiectului a fost posibilă prin elaborarea unui cadru legal – Legea nr. 1543/1998, alte acte

normative - prin care s-a pus temelia creării unui suprasistem organic de evidenţă cadastral-juridică,

exprimată în înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format

din sistemul de evidenţă cadastrală şi sistemul de evidenţă juridică a drepturilor imobiliare, bazate

pe registrul funciar, aflându-se într-o relaţie interactivă: fără o bază cadastrală cu măsurări precise

nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fără prevederi legale care să stea la temelia

registrului funciar nu poate exista o bază juridică pentru respectarea elementelor de localizare

geometrică şi de estimare calitativă ale cadastrului general. Prin comparaţie, în timp ce la sistemul

33

cadastral se pune accentul pe raportul „obiect-drept” pentru a răspunde la întrebarea „unde” şi „cât

de mult”, la sistemul de publicitate imobiliară accentul se pune pe interogaţia „cine?” şi „cum?”.

Astfel, pornind de la „obiect”, respectiv de la înregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit

denumirea de publicitate imobiliară reală. Aşadar, ideea este de a crea un sistem cadastral

multifuncţional, omiţându-se ineficienţa sistemelor fragmentare sau restrânse, dar aplicabile în ţările

ce duc lipsă de finanţe. Or, după cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabilă implementarea

sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la ţările sărace, în curs de

dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliară pentru aceste ţări este o

abstracţie, o iluzie, ele fiind în imposibilitatea de a avea cel puţin o evidenţă imobiliar-juridică

elementară [240, p. 31].

Implementarea unui sistem cadastral progresist, după părerea savantului suedez W. Doebele,

poate starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat într-un tempou adecvat situaţiei economico-

politice din ţară. În acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, deşi simplu din

punct de vedere tehnic [adică ieftin], va fi executat ţinându-se cont de eventuala modernizare.

Raţionamentul constă în principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate

este cel mai adecvat din simplul motiv că drepturile imobiliare se constituie numai prin înregistrarea

bunului/dreptului în registrul bunurilor imobile şi, totodată, se poate obţine informaţie veridică

privind imobilele funciare etc. în scopul garantării drepturilor imobiliare, monitorizării, statisticii,

impozitării. În acest sens, dacă nu ne permitem obţinerea/înregistrarea [cauze financiare] tuturor

informaţiilor, entitatea de bază pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus,

modalitatea de parcelare/formare/înregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului.

Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] constă în efectuarea lucrărilor cadastrale de

delimitare a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, de stabilire şi marcare pe teren a hotarelor

intravilanului, de identificare a bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile, de

măsurări cadastrale, înregistrare a bunurilor şi înscriere a drepturilor etc.

La constituirea cadastrului imobiliar, ţările avansate au ţinut cont ca delimitarea teritorială să

fie:

în ordine cadastral-ierarhică, adică de la microraion la cartier, sector;

flexibilă, adică la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea

bunurilor imobile să fie conformă unei logici simple, evitându-se orice dubii, neclarităţi etc.

uniformă, adică cu un singur înţeles, pentru a nu confunda terenurile;

multifuncţională, să fie folosită de sinestătător, precum şi corelată la alte sisteme.

Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate reală.

Or, bunurile imobile date în locaţiune sau drepturile imobiliare temporare implică complicarea

34

formării bunurilor imobile. Pentru a depăşi inconvenientele menţionate, indiferent de scopul creării

cadastrului [tehnico-informaţional, juridic, fiscal], planul cadastral este împărţit prin structurarea

elementului-teren ca bază pentru o posibilă dezvoltare a infrastructurii. Informaţia ce ţine de bunul

imobil – modul de folosinţă, suprafaţa [ha, m2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului,

proprietarul, grevările, informaţia privind amplasamentele [clădirile etc.], preţul – poate fi inclusă

din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncţional.

Înregistrarea bunurilor imobile este în dependenţă de multitudinea terenurilor. O modalitate

simplă de înregistrare, la părerea noastră, ar fi înregistrarea pe grupe: înregistrarea bunurilor imobile

din sate: gospodăriile ţărăneşti [de fermier], cooperativele de producţie şi comerţ, proprietatea

familială, adică bunurile imobile, tradiţional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de

înregistrare ulterioară.

Crearea cadastrului se află în dependenţă de componenţa lucrărilor cadastrale [Legea nr.

1543/1998 art. 14]. Etapa cea mai complicată în crearea cadastrului este identificarea, stabilirea şi

marcarea pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului şi

elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetrică.

Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificată prin folosirea hărţilor deja existente, după

caz, în măsura în care se poate obţine o informaţie utilă şi veridică, a metodei fotogrammetrice.

Pentru maximă eficienţă, aceste metode pot fi compilate, combinaţie aplicată în unele ţări europene

[168, p. 56].

În concluzie susţinem că:

înscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecţie a convenţiilor imobiliare;

înscrierea de stat a drepturilor este o dovadă incontestabilă a constituirii, transferului,

modificării şi stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;

înscrierea de stat a drepturilor reale se prezumă a fi legală pînă la proba contrarie;

birourile notariale examinează şi sunt responsabile de conţinutul legal al convenţiei cu bunurile

imobile;

registratorul este responsabil de existenţa actelor juridice [ce au servit temei pentru înscrierea

dreptului imobiliar] doveditoare şi corespunzătoare rigorilor legii [autentificate la notar sau

secretarul primăriei etc.];

bunul imobil se înregistrează;

dreptul imobiliar se înscrie;

contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de înscriere a drepturilor reale, nu se

înregistrează, pe el se aplică parafa „înregistrat” avîndu-se în vedere bunul imobil şi dreptul

real înscris.

35

1.3. Publicitatea imobiliară

1.3.1. Esenţa tehnică, economică şi juridică a publicităţii imobiliare. Actualmente, cînd, de

rînd cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliară este pus la baza statului

democrat prin prevederi constituţionale, crearea cadastrului funciar în repertuar european este una

dintre exigenţele stabilite de instituţiile mondiale, privind corelarea legislaţiei naţionale rigorilor

acestora, şi una din sarcinile conducerii ţării.

În Republica Moldova, dreptul de proprietate atât al persoanelor fizice, cât şi al persoanelor

juridice este garantat prin Constituţie [art. 46 (1)]. În condiţiile statului de drept şi în concordanţă cu

prevederile constituţionale pentru securizarea tranzacţiilor imobiliare, constituirea drepturilor

imobiliare, începând cu anul 1998, se creează cadastrul general, altfel spus, se instituie, în baza

evidenţei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliară, reglementat prin Legea

nr. 1543/1998 şi alte acte normative.

Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism de

evidenţă a bunurilor imobile şi, tot odată de înscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura

proprietatea.

În acest scop, majoritatea ţărilor post-sovietice au creat s-au creează sisteme de evidenţă şi

publicitate imobiliară. Interesul statului privind înregistrarea bunurilor/drepturilor vizează mai

multe aspecte: dezvoltarea pieţei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale;

atragerea investitorilor străini; determinarea şi extinderea bazei de impunere fiscală; intervenirea

expromtă în situaţii accidentale în conductele de gaze, apă etc. Astfel, statul, înregistrând bunurile

imobile şi drepturile asupra lor în Registrul bunurilor imobile are la dispoziţie acel instrument în

exercitarea împuternicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a intereselor

publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile.

Legea României nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare [89] defineşte,

în art. 1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi

juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri

cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării,

indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.

Decretul - lege nr.115/1938 dispunea în acest sens: Cartea funciară descrie imobilele şi

cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau

alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise

numai în cazurile anume prevăzute de lege [art. 1].

Denumirea Legii Federaţiei Ruse nr. 122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind înregistrarea de stat

a drepturilor şi a tranzacţiilor imobiliare determină şi esenţa acesteia. Scopul legii menţionate este

36

înregistrarea drepturilor şi tranzacţiilor imobiliare. Nu este însă definit cadastrul însăşi, dar, din

cuprinsul Legii, deducem că în Registrul imobiliar de stat [art. nr. 12 alin. (3)] se înregistrează

imobilul identificat, atribuindu-i-se un număr cadastral unic, drepturile asupra lui şi tranzacţiile

imobiliare.

Cadastrul general, în curs de creare în Moldova, este structurat în unităţi cadastrale [raioane,

zone, masive, sectoare], a căror indicare pe harta de bază a teritoriului presupune etape de lucrări

ale căror volume şi a căror complexitate se stabilesc în funcţie de: 1) vechimea şi calitatea

planurilor topografice existente în zonă, starea marcajelor din teren a punctelor din reţeaua

geodezică; 2) vechimea şi calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de evidenţă a

imobilelor [parcelă cu sau fără construcţii-evidenţa funciară, evidenţa imobiliar-edilitară etc.];

3) mărimea suprafeţei totale şi situarea unităţii administrativ-teritoriale [şes, deal etc.], numărul şi

suprafaţa localităţilor unităţii cadastrale etc. [Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi

evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobată prin Ordinul nr. 190 din 29.12.1998

al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru [83], [în continuare Instrucţiunea nr. 190/1998].

Crearea cadastrului general ar fi imposibilă fără concursul unor domenii şi activităţi de bază în

toate etapele de lucru ale cadastrului general cu date şi informaţii utile, cum ar fi:

1) geodezia, care asigură datele privitoare la reţelele de sprijin pentru întocmirea sau

actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasări etc.;

2) fotogrammetria şi topografia, care asigură planurile topografice noi, actualizarea

planurilor cadastrale mai vechi;

3) cartografia, care asigură cartoeditarea şi cartoreproducerea planurilor şi a hărţilor

cadastrale după terminarea lucrărilor de introducere a cadastrului general [204, p.57].

La crearea cadastrului, îşi dau concursul domenii cu activităţi de colaborare şi completare

[facultative], a căror contribuţie constă în soluţionarea anumitor părţi ale cadastrului general, şi

anume:

1) dreptul [legislaţia de drept funciar etc.] asigură soluţionarea problemelor juridice a

cadastrului general, printre care organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate imobiliară;

2) pedologia asigură soluţionarea părţii economice a cadastrului funciar general – bonitarea

terenurilor agricole în scopul stabilirii obiective a obligaţiilor fiscale;

3) informatica asigură soluţionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind

înlesnirea efectuării volumelor mari de calcule în procesul de prelucrare a datelor primare de

măsurări, dar şi la întocmirea automată a registrelor şi a planurilor cadastrale [160, p. 50].

Potrivit Instrucţiunii nr. 190/1998, sistemul identificării bunului imobil se bazează pe un

principiu unic, la a cărui bază este pus numărul terenului. Astfel, în calitate de elemente obligatorii

37

ale numărului cadastral, avem: 1) numărul raionului cadastral; 2) numărul zonei cadastrale,

numărul masivului cadastral, numărul terenului, numărul construcţiei amplasate pe teren;

3) numărul încăperii izolate a construcţiei.

Instituţia publicităţii imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se

asigură accesul liber la informaţie al participanţilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea

circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile, şi, totodată, ca instituţie ce confirmă

constituirea drepturilor imobiliare înscrise în registrul imobiliar.

Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii

precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare, şi a titularilor

dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a

dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc. [132, p. 212]. În acest mod,

se asigură securitatea juridică statică, vizând existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil

dobândite, şi cea dinamică, vizând circulaţia acestor drepturi, de la constituirea şi pînă la stingerea

lor.

Opiniile expuse reprezintă raţiunea de a fi a instituţiei publicităţii imobiliare pentru cei

interesaţi să constituie, să conserve sau să invoce drepturi de natura celor supuse publicităţii.

C. civ., la art. 496, prevede: În Registrul bunurilor imobile sînt descrise imobilele şi sînt

înscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri şi orice persoană interesată poate lua

cunoştinţă de registrul bunurilor imobile.

În literatura juridică de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliară este definită ca mijloc de

informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum şi ca instrument de

garantare a acestora, mijloc de dublă protecţie legală, de ocrotire juridică a drepturilor

patrimoniale şi de încredere în operaţiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite într-un

înţeles general, acela de securitate juridică.

În lumina reglementărilor din C. civ., publicitatea este mijlocul legal de constituire a

drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum

şi instrumentul de garantare a acestora, de protecţie juridică şi încredere în operaţiunile juridice,

ambele susceptibile de a fi folosite în înţeles general de securitate juridică.

Din conţinutul Legii nr. 1543/1998 deducem o altă definiţie a publicităţii imobiliare:

publicitatea imobiliară este mijlocul legal de recunoaştere publică a drepturilor imobiliare, de

informare, precum şi instrument de garantare şi protecţie juridică.

Definiţiile diferă după cum diferă şi reglementarea publicităţii imobiliare de actele normative

indicate şi propunem art. 4 al Legii 1543/1998 să fie expus în concordanţă cu art. 321 alin (2) din

C. civ., ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de

38

proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)] pe cînd C. civ. dispune: în cazul

bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor

imobile, cu excepţiile prevăzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile şi a respecta

ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor] vom expune art. 321, alin (2) din

C. civ. în următoarea redacţie: în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, între părţi, se

dobîndeşte la data semnării actului juridic, iar în privinţa terţilor se dobîndeşte la data înscrierii

în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dacă admitem constituirea

dreptului, atît între părţi cît şi pentru terţele persoane, la momentul înscrierii în Registrul bunurilor

imobile nu este clar cum înregistrăm aceste drepturi dacă ele nu există? Deci drepturile apar între

părţi în temeiul actului juridic şi sunt recunoscute public prin înscriere în Registrul bunurilor

imobile din care moment devin opozabile terţilor. Suntem de părerea că legiuitorul a confundat

constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea publică a drepturilor imobiliare prin

înscriere în Registrul bunurilor imobile.

Soluţia propusă are însemnătate şi în aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerăm

incorect posedarea bunului imobil de cumpărător, riscul pînă la înscrierea dreptului, fiind pus în

seama vînzătorului, or drepturile imobiliare potrivit C. civ. se constituie la momentul înscrierii

acestora în Registrul bunurilor imobile. Mai apar şi alte întrebări? Cînd predăm bunul imobil, la

momentul semnării de către părţi a actului juridic sau după înscrierea dreptului? Cînd se plăteşte

pentru imobilul achiziţionat? Dacă dreptul imobiliar se constituie la data înscrierii dreptului atunci

imobilul se predă la această dată, concomitent cu efectuarea înscrierii. Dar cine va ceda imobilul

neprimind plata sau cine va plăti neprimind imobilul?

Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a

existenţei drepturilor reale imobiliare şi oferă date certe privind situaţia juridică a imobilelor,

răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor în cazul

constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau

cele efectuate cu necunoaşterea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor

imobile, precum şi a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.

Avantajele sistemului de publicitate reală a servit ca temei la introducerea, în ţara noastră, a

sistemului de publicitate imobiliară ţinut pe imobile şi nu pe persoane. Implementarea sistemului

real de publicitate imobiliară este axat pe Legea nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a

stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaţiunile ce incumbă

instituirea sistemului de publicitate imobiliară şi organele responsabile de executarea obiectivelor

preconizate.

Obiectivele principale ale publicităţii imobiliare sunt:

39

1) apărarea drepturilor imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice;

2) conferirea transferurilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducându-se la cunoştinţa

tuturor regimul juridic a bunurilor imobile aflate în circuitul civil;

3) asigurarea credibilităţii creditului garantând înscrierea ipotecii, rangul dreptului înscris în

registrul imobiliar;

4) posibilitatea exercitării, de către organele statului, a controlului necesar privind

determinarea regimului juridic al imobilului;

5) informarea publicului cu privire la imobilele înregistrate şi drepturile instituite asupra lor.

În contextul temei abordate, sistemul de publicitate reală defineşte proprietatea, este utilizat în

scopul constituirii, garantării, al securităţii şi respectării principiilor juridice, atît pentru cetăţenii

ţării noastre, cît şi pentru cetăţenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliară se

creează mecanismul de evidenţă a bunurilor imobile prin înscrierea, în Registrul bunurilor imobile,

a imobilelor, proprietarilor şi drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un

efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica

modernă, circumstanţă vectorată de schimbări de paradigmă, în sensul luării în considerare a

caracterului limitat al pământului şi resurselor sale, ceea ce a condus, în timp istoric, la formularea

unor obiective complexe, corespunzătoare exigenţelor [standardelor] mereu crescânde, susţinute

de legi şi regulamente, metode şi mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a ţărilor.

Publicitatea imobiliară va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliară,

va facilita transferul sigur de terenuri în proprietate şi va sprijini funcţionarea unui sistem de

ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanţie.

1.3.2. Principiile publicităţii imobiliare. Dicţionarul universal [141, p. 278; 229, p. 707] al

limbii române explică noţiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor şi noţiunilor de bază ale

unei ştiinţe. Doctrinar, principii ar însemna un fundament al sistemului de drept, cât şi o modalitate

de coordonare a normelor juridice în cadrul sistemului în jurul unei idei călăuzitoare [124, p.186],

sau cum spune savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conducătoare ale

conţinutului tuturor normelor juridice. Foarte reuşit apreciază rolul principiilor şi savantul jurist Ion

Dogaru [143, p. 128], care susţine: Principiile fundamentale sunt acele puteri diriguitoare care se

degajă, ca urmare a raportului dintre legea fundamentală şi celelalte legi, în principal în

Constituţie şi care se găsesc şi ar trebui să se găsească în întregul sistem de drept.

Deducem, publicitatea imobiliară trebuie să fie călăuzită de reguli mobilizatoare şi

împăciuitoare de care avem nevoie ori de câte ori întâlnim lacune în actele normative şi chiar, în

mod obişnuit, la aplicarea legii.

40

Problema principiilor publicităţii imobiliare a suscitat, în literatura juridică [126, p. 17-18; 127,

p.114; 222, p. 293; 214, p. 137; 172, p. 72 şi urm.] diferite opinii şi formulări, privind atât

conţinutul, cât şi numărul acestor principii. Totuşi o serie de principii persistă în opinia majorităţii

autorilor. În cazul publicităţii imobiliare, acţiunile participanţilor la circuitul civil sunt diriguite de

principii atît generale, cît şi speciale, care emană din actele normative ce reglementează raporturile

sociale.

Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile.

Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform legii se vor

dobîndi atît între părţi, cît şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a

constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Dreptul real presupune o

dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a interzice oricui să aducă atingere acestui drept.

Esenţa principiului rezidă în faptul că actele juridice încheiate cu respectarea condiţiilor de fond şi

de formă devin opozabile terţilor din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Deci,

înscrierea drepturilor în registrul bunurilor imobile este o continuitate a executării obligaţiilor

contractuale sau de altă natură, după caz. Altfel spus, confirmarea şi publicitatea voinţei exprimate

devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituită, practica judiciară a recunoscut că lipsa

înscrierii nu poate fi invocată de contractanţi, părţile fiind obligate a-şi respecta obligaţiile asumate.

Într-o opinie expusă în literatura de specialitate [126, p.25-28], se susţine că înscrierea în registrul

bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilităţii faţă de terţi. Nu

suntem de acord şi menţionăm că, până la înscrierea drepturilor imobiliare, părţile unui act juridic

translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil, dar pentru

constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea înscrierii drepturilor imobiliare în

Registrul bunurilor imobile [art. 499].

Alţi autori [242, p.126; 133, p. 213] susţin că publicitatea prin transcriere sau prin intabulare

este o reîntoarcere la formalism, funcţia publicităţii imobiliare fiind opozabilitatea faţă de terţi. În

acest sistem de publicitate imobiliară [sistemul real], drepturile se constituie numai după înscrierea

în Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă între

părţi [3, art. 499 alin. (1)] În acest sens, sistemul formalist al intabulărilor este un sistem opus

publicităţii prin transcriere nominală a mutanţilor [publicitatea personală]. Efectul translativ în cazul

publicităţii personale în materie contractuală este limitat inter partes [între părţi].

C. civ., la art. 290, prevede că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor

imobile, grevările acestor drepturi, apariţia şi încetarea lor sînt supuse înregistrărilor de stat

[alin.(1)]. Înregistrarea de stat a bunurilor şi a drepturilor asupra lor este publică. Organul care

41

efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze oricărei persoane informaţii despre toate

drepturile şi grevările înscrise asupra oricărui imobil [alin.(2)].

Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze, la cererea persoanei al

cărei drept este înscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dacă a fost

aplicată ştampila pe documentul prezentat spre înregistrare [alin. (3)].

Acelaşi cod stabileşte: Dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul

predării bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel [3, art. 321 alin.(1)] şi, imediat,

legiuitorul concretizează: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data

înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Dar oare legea prin ea

însăşi conferă cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile

fără stăpân sînt ale statului sau bunurile fără succesor [succesiune vacantă] trec în proprietatea

statului în temeiul dreptului de moştenire asupra unui patrimoniu vacant dacă nu există nici

succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau

dacă toţi succesorii sînt privaţi de dreptul la succesiune. În acest caz, statul mai întîi trebuie să

declare averea fără stăpân şi numai apoi să şi-o atribuie.

În concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoaşte [confirmă] drepturile nu şi învesteşte pe

cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabileşte

obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor imobile cu

efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii.

Principiul publicităţii integrale statuează înscrierea în Registrul bunurilor imobile [anexa

nr. 4] a tuturor operaţiunilor juridico-imobiliare potrivit cărora se transmit, se constituie, se

modifică sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevărat

registru de stare civilă al imobilelor, cuprinzând situaţia lor juridică completă şi reală [135, p. 25-

28], iar principiul respectiv proclamând sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia,

obligativitatea identificării şi înregistrării imobilelor în registrul bunurilor imobile, indiferent de

proprietar, pe întreg teritoriul ţării. Prin prisma Legii nr. 1543/1998, distingem că publicitatea

imobiliară incumbă evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice

şi juridice din aceeaşi localitate, ca unitate administrativ-teritorială – sat, oraş, municipiu, raion – în

registrul bunurilor imobile fiind înscrise toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive

de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobândire a drepturilor de proprietate,

precum şi drepturile personale, alte operaţiuni legate de imobile.

Principiul legalităţii presupune că toate înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile sunt

prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica

legalitatea titlului în a cărui temei se solicită înscrierea [2, art. 28 alin (3)]. În cazul când

42

documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenţelor prevăzute la art. 29 din

această lege, cererea se respinge şi se întoarce solicitantului împreună cu documentele anexate la

cerere, indicându-se temeiul respingerii. Respingerea cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia

Agenţiei, în instanţă de judecată [art. 32]. Respectarea acestui principiu este asigurată de registrator

şi oficiile cadastrale. Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data înregistrării.

Potrivit doctrinei [133, p.164], principiul legalităţii comportă două aspecte:

1) legalitatea formală – registratorul e în drept să înscrie numai actele şi faptele prevăzute de

lege;

2) legalitatea materială – cercetarea minuţioasă a corespunderii documentului, în a cărui

temei se cere înscrierea, condiţiilor legale.

Principiul relativităţii prezumă că înscrierea unui drept în Registrul bunurilor imobile se poate

face numai împotriva acelui care, la înregistrarea cererii, era înscris sau urma să fie înscris ca titular

al acelui drept, cel înscris în registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular.

Principiul specialităţii statuează obligaţia de a se arăta, prin înscrieri, în Registrul bunurilor

imobile, persoana în a cărei favoare se face înscrierea, dreptul pe care îl dobândeşte, îl modifică sau

îl stinge, precum şi bunul imobil asupra căruia dobândeşte acest drept.

Principiul neutralităţii [disponibilităţii] atestă faptul că înscrierea în registrul bunurilor imobile

se face la cererea persoanei îndreptăţite şi nu din oficiu.

Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor

reale imobiliare determină producerea de efecte ale acestei înscrieri din momentul înregistrării

cererii de înscriere a unui act. Înscrierea acesteia în registrul bunurilor imobile determină şi rangul

dreptului înscris [194, p.144-146].

Principiul oficialităţii consfinţeşte rolul registratorului, care potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32,

este în drept şi obligat să verifice din oficiu cererea de înscriere, veridicitatea documentelor în baza

cărora se cere înscrierea. Registratorul este în drept să respingă cererea şi documentele neconforme

rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau în controversă cu datele înscrise deja în

registrul bunurilor imobile.

Principiul priorităţii se află într-o strânsă corelaţie cu principiul opozabilităţii, or, potrivit

C. civ., art. 499 alin. (1), înscrierile în Registrul bunurilor imobile devin opozabile faţă de terţi de la

data înregistrării cererilor. Ordinii înregistrării cererii îi va corespunde rangul înscrierii dreptului,

determinat de data şi de ora înregistrării cererii. Deducem: efectele şi rangul tabular al înscrierii se

produc şi, respectiv, se instituie retroactiv de la data şi ora înregistrării cererii de înscriere a

dreptului.

43

Principiul forţei probante a înscrierii în registrul bunurilor imobile constă în faptul că

înscrierea în registrul bunurilor imobile se consideră a fi exactă şi că nici un drept real nu poate

exista şi, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimănui dacă nu este înscris în registrul bunurilor

imobile [3, art. 499]. Prin urmare, înscrierile se consideră exacte în folosul acelei persoane care a

dobândit prin act juridic un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului, nu a fost însemnată

vre-o acţiune prin care se contestă veridicitatea sau să invoce inexactitatea. Principiul instituie două

prezumţii legale relative: 1) dreptul înscris în registrul bunurilor imobile se prezumă a exista în

favoarea persoanei [până la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este

considerat inexistent.

1.3.3. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 3,

cadastrul general al Republicii Moldova se creează în mai multe scopuri, inclusiv al furnizării

informaţiei privind imobilele din ţară, valoarea lor estimativă şi drepturile asupra lor. Altfel spus,

scopul creării cadastrului bunurilor imobile este obţinerea, în orice moment, a datelor privind:

identificarea, descrierea, estimarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor

bunurilor din ţară şi înregistrarea drepturilor asupra lor;

crearea unui instrument de exercitare a împuternicirilor statului privind administrarea

resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile

imobile;

crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor

imobile;

crearea unui sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a

autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.

Funcţiile publicităţii imobiliare. Potrivit legislaţiei, cadastrul general al bunurilor imobile are

următoarele funcţii:

I. Funcţie tehnică, ce constă în determinarea, prin măsurări, a poziţiei, suprafeţei şi configuraţiei

terenurilor şi construcţiilor, în clasificarea acestora după criteriul destinaţiei, categoriei de folosinţă

şi al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p. 31- 45], de funcţia tehnică ţine:

stabilirea şi marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat,

comună oraş etc.; identificarea şi marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea

bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor în funcţie de categoria de

folosinţă şi de posesorii lor; efectuarea măsurărilor pe teren şi prelucrarea datelor cadastrale;

întocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale şi a bunurilor

imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; calculul suprafeţelor pe parcele, bunuri

imobile, sectoare cadastrale şi pe întreg teritoriul administrativ comunal, orăşenesc sau municipal;

44

întocmirea registrelor cadastrale şi a situaţiilor de sinteză; întreţinerea cadastrului. Funcţia

tehnică asigură realizarea funcţiei economice.

II. Funcţie economică ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit destinaţiei, categoriilor

de folosinţă şi elementelor necesare determinării valorii economice.

III. Funcţie juridică ce constă în operaţiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de

înscriere a acestora în Registrul bunurilor imobile, în vederea asigurării publicităţii imobiliare, în

baza drepturilor şi actelor juridice pe care le deţin, în identificarea proprietarilor în baza actelor de

proprietate şi în realizarea publicităţii imobiliare [142, p. 221].

Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin publicitatea

imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Atât viabilitatea cadastrului, cât şi publicitatea

imobiliară se asigură prin Registrul bunurilor imobile. În aspect de funcţie juridică suntem de

părerea că registratorul verifică respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale

cărora sunt bunurile imobile: cum ar fi: autentificarea notarială a actului juridic, aplicarea

ştampilei, semnăturilor, dacă organul administrativ ce a eliberat un act juridic creator sau

translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuţiile în cauză etc, cerinţele ce ţin de

validitatea actului juridic [discernămînt, excluderea viciilor de consimţămînt etc] sunt prerogativa

notarului.

Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariţie şi până la mijlocul secolului trecut, consta în

furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguranţă

proprietăţii şi circulaţiei capitalului util unei bune cultivări a pământului, a impus cadastrului noi

sarcini.

Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economică. Această valoare creşte în

măsura în care cresc solicitările de terenuri pentru hrană, locuinţe şi căi de comunicaţie în condiţiile

unei oferte limitate. [204, p. 45]. Pentru ca să aibă o existenţă legală şi, prin urmare, să fie apărat de

lege, bunul imobil trebuie înregistrat într-un registru public. Înregistrarea este precedată de un şir de

lucrări cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a terenurilor, delimitarea

lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului;

3) identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; 4) măsurările pe

teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art.

14].

Cadastrul are menirea să furnizeze date reale privind:

determinarea întinderii, configuraţiei şi poziţiei corpurilor de proprietate, a destinaţiei şi

folosinţei lor;

45

identificarea proprietarilor de bunuri imobile şi înscrierea lor în registrul bunurilor imobile, [2,

art. 22].

stabilirea categoriei de terenuri după însuşirile calitative;

inventarierea suprafeţelor mecanizabile şi nemecanizabile, a pantelor;

bonitarea solurilor după gradul de fertilitate în funcţie de categoriile de folosinţă agricole;

inventarierea terenurilor degradate care necesită lucrări de îmbunătăţire funciară, a celor

care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate şi ameliorate [206, p. 14];.

Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, căci exprimă o realitate obiectivă,

independentă de voinţa omului, indiferent de funcţia socială sau tehnică a acestuia; unicitatea,

datorită faptului că se execută după norme şi instrucţiuni unice; valoarea istorică, deoarece

reflectă legile societăţii [formele de proprietate caracteristice unei orânduiri]; dinamismul, fiindcă

reflectă realitatea naturală în continuă schimbare [impune necesitatea unei continue reînnoiri].

Lipsa unui cadru normativ adecvat modificărilor din societate şi aplicarea necorespunzătoare au

avut multiple repercusiuni negative: fraudarea tranzacţiilor imobiliare; degradarea continuă a

solului prin exploatare incorectă; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritară a

lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, distrugerea în masă a amenajărilor antierozionale, perdelelor

forestiere, sistemelor de irigare etc, ceea ce, la rîndul lor, au provocat o avalanşă de litigii

imobiliare.

Prin urmare, cadastrul în varianta sa actuală înlătură aceste aspecte neplăcute el fiind mai

complex, corelat creşterii nevoilor tehnice, economice şi juridice de inventariere a terenurilor şi a

celorlalte bunuri imobile, cărora li s-au adăugat cerinţe şi necesităţi legate de crearea cadastrului

general al bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au

căzut în desuetudine o dată cu adoptarea Legii nr. 1543/1998, prin care s-au stabilit atribuţiile

statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi

private în raporturile juridice ce ţin de regimul juridic al bunurilor imobile, adică s-a creat

mecanismul de instituire a ordinii în avuţia naţională.

Înregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau în faptul că din

momentul înscrierii dreptul este opozabil terţilor. Suntem de părerea că constituirea dreptului este

legată de două momente [caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal şi real]:

dreptul se constituie din momentul semnării de către părţii a actului juridic constitutiv sau

translativ de drepturi [principiul consensualităţii], efectele avînd însemnătate numai pentru părţile

actului juridic – în acest temei părţile execută obligaţiile contractuale, cer, în caz de tergiversare de

către una dintre părţi, înregistrarea convenţiei etc.;

46

dreptul se constituie din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile şi produce efecte

atît pentru părţi cît şi pentru terţi [principiul relativităţii actului juridic].

Înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este un act de recunoaştere din

partea statului a constituirii, transmiterii, grevării, stingerii drepturilor reale imobiliare prin ce se

evidenţiază caracterul public al înregistrării de stat. Înscrierea dreptului în Registrul bunurilor

imobile este unica dovadă a existenţei drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal şi poate fi

contestat numai pe cale judecătorească. În aspectul publicităţii imobiliare vom avea dexteritatea

deosebirii: înscrierii dreptului de înregistrarea convenţiei care au sensuri diferite. Astfel, potrivit

Legii 1543/1998, art. 26, registratorul înscrie dreptul imobiliar, în Registrul bunurilor imobile, în

temeiul actelor doveditoare. Dovadă a înscrierii este parafa aplicată pe actul doveditor. Convenţia

nu este transcrisă în Registrul bunurilor imobile. în Registrul bunurilor imobile se indică la rubrica

Temeiul înscrierii dreptului - [de exemplu] contractul de vînzare –cumpărare, nr. din data etc.

47

CAPITOLUL II

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

ÎN SISTEM DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

2.1. Structura şi conţinutul Registrului bunurilor imobile.

Noţiunea de Registru al bunurilor imobile apare în literatura de specialitate ca registru oficial şi

public în care sunt descrie imobilele şi indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi

drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai în cazurile expres

prevăzute de lege [204, p. 296].

Registrul bunurilor imobile are mai multe funcţii: 1) de inventar – face evidenţa bunurilor;

2) socială – titularul dreptului este în siguranţa legii; 3) economică – titularul îşi poate exploata

eficient bunul, inclusiv ipoteca;

2.1.1. Generalităţi. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], în

continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public a cărui instituire

a fost prevăzută de legiuitor şi care conţine informaţie din domeniile de activitate ale autorităţilor

publice, este ţinut de organele acestora sau de o persoană terţă împuternicită. În conformitate cu

Legea nr. 1543/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului

bunurilor imobile. Codul civil nu defineşte registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu

art. 22 din Legea nominalizată, deducem că Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al

cadastrului general, în care se sistematizează datele cadastrale pentru evidenţierea distinctă a

situaţiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor şi drepturilor imobiliare.

Evidenţa cadastral-juridică se ţine la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale [sat,

(comună) oraş, (municipiu)], alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al

teritoriului. Semnificaţia de registru în sistem de publicitate imobiliară este de sorginte pur tehnică,

deoarece se are în vedere faptul material, adică dosarele întocmite la fiecare bun imobil, puse în

ordine numerică, păstrate pentru fiecare localitate, în modul stabilit.

Registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] se completează cu următoarele documente:

condica de înregistrare a cererilor; planul cadastral şi/sau geometric [anexa nr. 5]; dosarul

cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare –ieşire [Instrucţiunea nr. 487/2005].

Registrul se ţine într-un singur exemplar, de către oficiile cadastrale teritoriale în a căror

circumscripţie se află imobilele. Datele conţinute în Registru pot fi redate manual şi/sau sub formă

de înregistrări pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor [sistem

digital de acumulare a datelor].

48

Datele şi informaţiile [tehnice, economice şi juridice] din evidenţa cadastral-juridică reprezintă

bunuri proprietate publică şi sunt accesibile, cu unele restricţii, persoanelor fizice şi persoanelor

juridice interesate, respectiv:

1) titularilor de drepturi – cărora li se eliberează, contra cost, extrase din documentele din

arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experţilor tehnico-juridici care vor putea

consulta planurile şi hărţile cadastrale, registrele deţinătorilor de teren, registrul construcţiilor şi

dosarele în prezenţa arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanţelor de judecată,

care sunt în drept să ceară dosarele cu înscrierile atacate, dar numai pentru a le studia în

prezenţa persoanei responsabile a OCT. În caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor.

Sunt stabilite restricţii în privinţa datelor ce fac obiectul securităţii naţionale. De asemenea, se

interzice scoaterea originalului Registrului şi a planurilor cadastrale din incinta OCT.

Subiecte ale înregistrării sunt proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi

patrimoniale: cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străini, apatrizi, persoane juridice din ţară şi

din străinătate, organizaţii internaţionale, Republica Moldova, unităţile ei administrativ -

teritoriale, state străine.

Obiecte ale înregistrării cadastrale sunt:

I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construcţiile capitale; 3) apartamentele şi alte încăperi

izolate; 4) alte bunuri imobile.

II. Drepturile de proprietate imobiliară: 1) proprietatea privată a persoanelor fizice şi a

persoanelor juridice; 2) proprietatea publică şi privată a statului şi a unităţilor administrativ-

teritoriale [în registre de publicitate specială] etc.

III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economică; 2) dreptul de administrare

economică; 3) dreptul de folosinţă [drept de folosinţă pe termen nelimitat, dreptul de arendă pe un

termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaţie; 5) ipoteca; 6) servituţile; 7) superficia; 8) dreptul

de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 9) alte drepturi patrimoniale ce

grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare etc.

Organizarea evidenţei cadastral-juridice. În funcţie de caracterul înregistrării, avem:

1) Înregistrare cu caracter definitiv, al cărei obiect îl constituie actele şi faptele juridice

privind terenurile şi construcţiile situate pe un anumit teritoriu administrativ.

Literatura de specialitate, similar C. civ., desemnează înscrierea cu caracter definitiv prin

termenul intabulare. Drepturile tabulare sînt raporturile de drept care izvorăsc sau se dobândesc

prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare sînt drepturi absolute, adică

opozabile tuturor. Ele îi îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină, astfel, realizarea

atributelor corespunzătoare privitoare la un lucru, fără intervenţia activă a altor persoane, care, ca

49

subiecte pasive, sînt obligate numai a nu face nimic de natură a stînjeni exerciţiul acestor atribute de

către titularul dreptului real [204, p. 297].

Conform aceluiaşi autor, drepturile reale imobiliare se împart în: 1) drepturi reale principale,

care au o existenţă juridică de sinestătătoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie,

dreptul de uzufruct, de uz şi abitaţie, servituţile; 2) drepturi reale imobiliare accesorii care, servind

ca o garanţie reală unor drepturi de creanţă, au o existenţă juridică subordonată drepturilor

principale, cum este ipoteca [204, p. 296].

Notările sunt faptele juridice care pot duce la naşterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale

asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului

imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de către instanţa de judecată sau de o altă

autoritate publică abilitată prin lege etc.

Notarea în Registru a drepturilor de creanţă, faptelor raporturilor juridice ce au legătură cu

bunurile are efectul opozabilităţii din momentul înregistrării [C. civ., art. 508].

2) Înregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501] se referă la drepturile

reale afectate de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. În acest caz, înscrierea definitivă urmează a

fi efectuată la justificarea înscrierii provizorii.

În sistem de publicitate imobiliară, Registrul conţine date despre situaţia materială şi juridică a

imobilelor prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu

includerea în dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul

se întocmeşte pe localităţi [107, p. 58], conform Instrucţiunii nr. 190/1998, ca bază fiind planurile

cadastrale şi cele geometrice, pe un raion cadastral, iar în cadrul acestuia – pe zone, masive şi

sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fişiere separate.

2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul este documentul de bază al cadastrului general, se

ţine de oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilită de

Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru [în continuare Agenţia] şi este constituit din trei capitole

[Legea nr. 1543/1998, art. 23].

Pentru fiecare sector de teren şi alte bunuri imobile se deschide fişier separat care constă din

mapă şi file.

2.1.2.1. Structura şi conţinutul registrului bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile

are următoarea structură şi conţinut:

Capitolul A, subcapitolul I, care conţine înscrieri privind terenul şi construcţia capitală

amplasată pe el, în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine una

şi aceeaşi persoană. Dacă acest drept îl deţin diferite persoane, capitolul A va conţine numai

înscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Conţinutul relevă entitatea de bază a cadastrului [terenul]

50

şi corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adică se va ţine evidenţa

imobilelor şi persoanelor;

Capitolul B, care conţine înscrieri cu privire la construcţia capitală amplasată pe terenul indicat

în capitolul A şi se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra

construcţiei îl deţin diferite persoane [art. 23, lit. b)]; constatăm o continuitate logică corelată la

bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenţial mijloc de producţie valorificat

de om; II. imobilele aferente terenurilor - construcţiile [toate bunurile amplasate pe teren sunt

considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23];

Capitolul C, care conţine înscrieri cu privire la încăperile izolate şi care se deschide în cazul în

care dreptul de proprietate asupra construcţiei capitale şi asupra încăperilor ei izolate îl deţin diferite

persoane [ex. proprietate în condominium].

Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1) o clădire sau o parte de

clădire cu intrare separată ori cîteva clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile perene

şi alte obiective, ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, cu excepţia obiectivelor din

complexul energetic, telecomunicaţiilor, reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a

obiectivelor cu destinaţie strategică [adăposturi antiaeriene, contra radiaţiilor]; 2) cîteva clădiri sau

construcţii amplasate compact, unite cu un teren comun şi cu elemente de infrastructură comune:

case pentru o familie, case de vacanţă, garaje sau alte obiective.

Registrul finalizează cu identificarea dreptului şi a persoanelor care îl deţin, astfel se va putea

obţine informaţie veridică privind imobilul, proprietarul, grevările, elucidată în el.

Numărul capitolelor C va corespunde numărului de încăperi izolate [apartamentelor] înregistrate

cu drept de proprietate în clădirea dată. Situaţia este elucidată într-o anexă la registru, unde sunt

indicate şi numerotate în ordine cronologică toate apartamentele, cu indicarea, în dreptul fiecăruia a

numărului de file, datei înregistrării şi avînd semnătura registratorului.

Lipsa înscrierilor în capitolele B şi C este o confirmare a faptului că dreptul de proprietate

asupra bunului imobil îl deţine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din

trei subcapitole:

În subcapitolul I, se indică [înscrieri referitoare la imobil]: numărul cadastral al terenului, al

construcţiei capitale sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul respectiv;

modul de folosinţă: locul amplasării sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaţa totală a

bunului imobil.

Numărul de ordine se indică prin cifre arabe şi se aplică indiferent de faptul dacă imobilul

reprezintă singur corp de proprietate sau face parte, împreună cu alte imobile, dintr-un corp de

51

proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [în cazul consolidărilor,

dezmembrărilor imobilului], numărul de ordine însă rămâne neschimbat.

În subcapitolul II, se indică [înscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele şi

prenumele proprietarului persoană fizică, data, luna şi anul naşterii, toţi coproprietarii bunului

imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoană juridică, numărul şi data eliberării

certificatului înregistrării de stat, sediul, precum şi, în ambele cazuri, cota de proprietate în bunul

imobil, în cazul dreptului de proprietate comună în indiviziune; documentele ce confirmă drepturile

în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate;

menţiuni;

În subcapitolul III, se indică [înscrieri referitoare la celelalte drepturi reale şi alte grevări]:

tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate şi/sau un alt drept patrimonial asupra bunului

imobil; termenul pentru care a fost stabilită grevarea, în cazul care a fost stabilit un termen; suma

obligaţiei asigurate prin gaj; date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea;

denumirea, numărul şi data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în a căror temei a fost

efectuată înregistrarea.

Subcapitolul III, la rîndul său, este constituit din două părţi: Partea I, care conţine înscrieri

referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea ce grevează

imobilul, ipoteca, folosinţa, concesiunea, gestiunea economică]; Partea II, care conţine înscrieri

referitoare la drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile.

Operarea înscrierilor – creatoare, modificatoare sau stingătoare de drepturi – în Registru se

face conform principiilor stabilite în Legea nr. 1320/1997, art. 3: unicitatea înregistrării, excluderea

înregistrării repetate a aceluiaşi obiect al înregistrării; înscrierea datelor în ordine cronologică;

utilizarea, după caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea înregistrărilor în ordinea

efectuării lor; asigurarea completivităţii şi veridicităţii datelor înregistrate; temeinicia datelor

înregistrate; expunerea clară şi corectă a informaţiei care se trece în registru; continuitatea ţinerii

registrelor; accesul sancţionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a

registrului; ţinerea registrului într-o singură limbă.

Din logica structurii Registrului, deducem că legătura dintre subcapitolele registrului constă

în faptul că drepturile patrimoniale ale proprietarului înscris în subcapitolul II iau naştere

numai asupra bunurilor imobile înregistrate în subcapitolul I, cu grevările patrimoniale

enumerate în subcapitolul III.

Registrul bunurilor imobile poate fi ţinut în formă manuală sau computerizată.

2.1.3. Felurile registrului bunurilor imobile.

52

2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru

evitarea fraudelor, legea prevede şnuruirea cărţilor de registru, numerotarea filelor. Numărul filelor

se indică pe ultima pagină şi se autentifică de reprezentantul abilitat al autorităţii publice care

exercită controlul asupra ţinerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semnătura şi

ştampila. De asemenea, nu se permite înlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor

vechi şi includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, în mod obligatoriu,

denumirea registrului, denumirea deţinătorului de registru, numele registratorului, denumirea

organului care exercită controlul asupra ţinerii registrului, numărul şi termenele de ţinere şi păstrare

a Registrului, alte date necesare. Registrul se ţine în limba de stat. Înscrierile în Registrul ţinut

manual se vor efectua într-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [ştergere mecanică, chimică,

distrugere]. Înscrierile vor fi clare şi citeţe, fără prescurtări, pentru a se evita interpretările eronate.

Spaţiile libere, ce pot apărea la efectuarea înscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea

unor date sau texte noi. Indiferent de felul înscrierii, se va urmări ca datele să fie înscrise în ordine cronologică. Registrul

poate fi sistematizat în ordine alfabetică, după obiectele înregistrării sau în orice altă ordine care ar

permite înscrierea datelor şi în ordine cronologică. Ordinea stabilită este respectată pentru toate

cărţile – Registru. Registratorul va trece datele în Registru numai la cererea persoanelor

împuternicite şi numai în baza actelor doveditoare. Înscrierea din Registru va conţine, în mod

obligatoriu: numărul de ordine, care se atribuie în momentul întocmirii şi care conţine în sine

numărul de înregistrare al cererii de efectuare a înscrierii, şi/sau al actului în al cărui temei se face

înregistrarea, data şi ora înregistrării, descrierea obiectului înregistrării, alte date, după caz

[Instrucţiunea nr. 487/2005]. Fiecare înscriere în Registru se certifică prin semnătura şi/sau parafa

executantului responsabil de înregistrare. La finele zilei de muncă sau ale unei alte perioade

stabilite, conform condiţiilor de ţinere a Registrului, după ultima înscriere, pe primul rând alb, se

trage o linie orizontală pe întreaga filă.

Potrivit Legii nr. 1320/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea întregii înscrieri cu

rectificările, modificările şi completările făcute, aplicându-se semnăturile şi ştampilele persoanelor

abilitate şi indicându-se data radierii. Radierea [rectificarea] înscrierii se va face astfel încât textul

iniţial să fie vizibil [158, p. 183]. Înscrierile se efectuează numai în temeiul actelor autentice,

copiile vor fi legalizate, înscrierile din ele vor corespunde condiţiilor. Persoana înregistrată sau

titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării poate solicita registratorului date despre obiectul

înregistrării, precum şi informaţii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea

datelor. Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării este responsabil

de veridicitatea datelor prezentate spre înregistrare/actualizare. Dacă registratorul are dubii privind

53

originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre înregistrare sau actualizare de drepturi,

solicitantul va remedia, în termen de 10 zile, carenţele indicate. În caz contrar, cererea rămâne fără

curs.

Cărţile-Registru, după completare, sunt arhivate şi păstrate pe un termen nedefinit, adică

permanent [Instrucţiunea nr. 487/2005].

2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace

automate se datorează atât dezvoltării sistemelor digitale de înmagazinare a datelor, cât şi

necesităţii de stocare a unui volum impunător de informaţii.

Avantajele sistemului automat de ţinere a registrului constă, la părerea noastră, în: 1) rapiditatea

şi uşurinţa ţinerii actualizate a cadastrului în concordanţă cu schimbările produse pe teren;

2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariaţilor [în legătură cu creşterea productivităţii

muncii]; 3) informaţiile privind imobilele, o dată introduse în calculator, se obţin mai uşor şi mai

rapid; 4) informaţiile privind imobilele şi proprietatea se pot combina şi selecţiona în diverse

variante, în funcţie de cerinţele solicitanţilor. Banca de date a imobilului se defineşte ca sistem

informaţional, interdisciplinar, care pune la dispoziţia administraţiei datele despre imobile, ţinute

permanent la curent, pentru necesităţi juridice, administrative, de planificare, de statistică şi

economice [172, p. 35]. Prelucrarea şi stocarea datelor în regim de evidenţă automată se face pe

fişiere tipizate, ţinându-se cont de posibilitatea încadrării informaţiei în sistemul informaţional

naţional.

Deşi, în caz de neclaritate sau de divergenţă între Registrul manual şi cel computerizat, se dă

prioritate Registrului manual, în esenţă, Registrul computerizat are acelaşi conţinut ca şi cel manual,

diferenţa constând în felul de completare, adică nu manual, ci cu utilizarea computerului. În pofida

performanţelor, în cazul Registrului computerizat, informaţia poate fi accesată de persoane străine,

creându-se astfel situaţii de imixtiune a terţilor în activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita

integritatea informaţiei din Registru, responsabile, în ultimă instanţă, fiind oficiile cadastrale. Oricât

de sofisticate ar fi programele menite să asigure eficienţa Registrului computerizat, nu putem fi

siguri de păstrarea informaţiei. Cu toate carenţele, ţinerea Registrului computerizat este justificată

din mai multe puncte de vedere: rapiditatea găsirii informaţiei, transmiterii, stocării etc. Astfel,

anihilarea importanţei Registrului computerizat este lipsită de temei. În cazul ţinerii Registrului

computerizat, se cere ca registratorul să fie foarte prudent: să excludă accesul persoanelor

străine la informaţie; copiile de pe fişierele electronice să le păstreze în alte încăperi decât cele în

care se face înregistrarea. De asemenea, va avea grijă să actualizeze datele cel puţin o dată în

săptămână. În anumite cazuri, informaţia din registre este declarată secret de stat. În acest sens,

Legea nr. 1543/1998, la art. 6, prevede expres: Nu se eliberează extrase, din registrul bunurilor

54

imobile, referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Particularităţile

ţinerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite în Legea nr.

1320/1997 conform căreia datele pot fi trecute în registre în formă cifrată [codificată]. Persoanele

găsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poartă răspundere conform

legii.

Registrele - atât cele ţinute manual, cât şi cele computerizate - în anumite situaţii - incendiu, scurt

circuit, calamităţi naturale etc. – sunt în pericol de a fi pierdute sau nimicite. În acest caz, instituţia

responsabilă de păstrare va asigura restabilirea integrală sau cel puţin parţială a acestora în baza:

documentelor, extraselor din ele, declaraţiilor făcute de martori, precum şi în baza unor alte surse de

informaţii. Registrul restabilit va conţine, în mod obligatoriu, precizări privind timpul şi condiţiile

restabilirii.

Corectitudinea ţinerii registrelor este supusă controlului intern şi extern. Controlul intern este

efectuat de deţinătorul de registru, iar cel extern, de autorităţile publice abilitate: Agenţia Relaţii

Funciare şi Cadastru şi Întreprinderea Specializată în Cadastru [în continuare – ÎSC] asigură

securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea

sistemului de păstrare a bazei de date. De asemenea, ÎSC administrează baza de date centrală,

proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a registrului cadastral şi forma

electronică a altor registre de stat, asigurând păstrarea în integritate a registrelor cadastrale şi

arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22]. Conform împuternicirilor atribuite de legislaţie,

organele abilitate să efectueze controlul asupra ţinerii registrelor au acces la datele din registre şi la

mijloacele de ţinere a acestora, inclusiv la actele în al căror temei s-au efectuat înscrierile, precum şi

în încăperile în care se prelucrează datele sau în care se află mijloacele tehnice de utilizare în acest

scop. Controlul extern asupra ţinerii registrelor se efectuează cel puţin o dată în an, dacă nu sunt alte

prevederi. După fiecare verificare, organul de control întocmeşte un act în două exemplare, unul

dintre care se anexează la registru, iar celălalt îl reţine. În cazul când a depistat neajunsuri în ţinerea

registrelor, organul de control obligă registratorul să le lichideze în termenul indicat în act [204, p.

58; 198, p. 89].

Persoanele vinovate de încălcarea condiţiilor de ţinere a registrelor poartă răspundere în funcţie

de gravitatea abaterii: disciplinară, civilă, administrativă sau penală.

2.2. Formarea şi înregistrarea bunurilor imobile

2.2.1. Generalităţi. Formarea bunurilor imobile este reglementată în Legea nr. 354/2004.

Această Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv

statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorităţilor împuternicite cu

55

administrarea bunului; titularul de drepturi reale şi de alte drepturi patrimoniale [locaţiune, arendă

etc] cu acordul proprietarului; instanţa şi organele fiscale în cazurile prevăzute de lege [5, art.3].

Criteriul, enunţat, de formare a bunurilor imobile îl propunem să fie numit criteriu individual, iar

formarea şi înregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de implementare a

cadastrului] organului cadastral să fie numit generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este

prioritar în comparaţie cu cel individual, deoarece prevede înregistrarea din oficiu a bunurilor

imobile din ţară, recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul

acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate.

Suntem însă de părerea că pînă la crearea cadastrului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior

prioritar fiind criteriul individual de înregistrare a bunurilor imobile şi înscriere a drepturilor

imobiliare.

Sistemul în curs de implementare în Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor

metode şi reguli în funcţie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor

pecuniare reale. Important este crearea adecvată a cadastrului general în termene cât mai rezonabile

şi cu rezultate cât mai bune.

Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea lucrărilor se va urmări ca:

1) împărţirea fondului funciar al ţării să fie executată cât mai exact posibil;

2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren să fie executate de persoane

fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaţia privind bunurile imobile formate să fie creată

prin includerea în Registru a tuturor indicatorilor: teren - valoare/cost, construcţie amplasată,

proprietar, drepturi, grevări etc.; 4) veridicitatea informaţiei să fie asigurată; 5) deservirea

sistemului, adică publicitatea imobiliară, să se afle sub control permanent, avându-se grijă de

completarea/recompletarea datelor, adică să se reînnoiască permanent informaţia, din acest

considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activităţi; 6) aspectul teritorial fiind

veriga centralizatoare la crearea cadastrului, înregistrarea drepturilor imobiliare să fie supusă

unui control rigid din partea organelor cadastrale superioare atât la etapa iniţială, cât şi la etapa

finală.

Formarea bunurilor imobile - teren, construcţie sau apartament - este reglementată prin legile:

nr. 1543/1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative.

Conform legislaţiei în vigoare, formarea bunului imobil constă dintr-un complex de lucrări de

separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea

unei porţiuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comun.

Terenurile în a căror bază se efectuează formarea bunului imobil pot fi cu/sau fără construcţii

capitale.

56

În funcţie de voinţa proprietarului şi de regimul juridic al bunului:

formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică poate fi realizată în

scopuri ce nu contravin legislaţiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru

transmiterea bunului imobil în proprietate sau folosinţă unor persoane fizice sau juridice, în condiţii

stabilite;

formarea bunului imobil în baza unor bunuri imobile proprietate privată poate fi realizată în

orice scop care nu contravine legislaţiei, proprietarul dispunând de bun în mod exclusiv şi absolut,

însă în limitele stabilite de lege [159, p. 114].

Legiuitorul a stabilit următoarele scopuri ce nu contravin legislaţiei: a) transmiterea terenului

în proprietate sau folosinţă persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacţii cu bunuri

imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea clădirilor şi altor lucrări

amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-părţi] a bunului imobil aflat în proprietate comună;

e) atribuirea în natură fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de

terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compactă; g) separarea sau comasarea bunurilor imobile

în legătură cu reorganizarea sau cu desfiinţarea persoanei juridice; h) vînzarea la licitaţie a unei

porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie care intră în masa debitoare a întreprinderii

insolvabile sau a unei porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţie a persoanei fizice sau

juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat şi/sau se comercializează pentru stingerea datoriilor

la plăţile obligatorii [5, art. 4].

Un alt scop atribuit acţiunilor cu bunurile imobile proprietate publică, precum şi cu bunuri

imobile proprietate privată constă în divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri

imobile în legătură cu reorganizarea sau lichidarea întreprinderii şi vânzarea la licitaţie a unei

porţiuni din teren şi/sau a unei părţi din construcţia întreprinderii insolvabile, care intră în masa de

concurs, sau a întreprinderii al cărui patrimoniu este supus confiscării pentru stingerea datoriilor la

plăţile obligatorii. Iniţiativa de formare a bunului aparţine proprietarului. În cazul bunurilor

proprietate publică, formarea bunului se face în baza deciziei primăriei satului [comunei], oraşului

[municipiului] pe al cărui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autorităţii centrale de

specialitate [împuternicită cu administrarea proprietăţii de stat].

Bunurile imobile pot fi, în unele cazuri, formate în temeiul unei hotărîri judecătoreşti sau a

organului fiscal. Organele menţionate sunt în drept să dispună formarea de bunuri imobile din cele

înregistrate în Registru, precum şi de bunuri imobile neînregistrate.

Dacă ne-am referi la practica judiciară privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori,

incorectă a cadrului normativ ce vizează reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2-

131/04].

57

În aspectul evitării carenţelor sesizate în planul aplicării legislaţiei imobiliare, concluzionăm şi

recomandăm:

înainte de a vinde imobilul cu regim de folosinţă comună, autoritatea administraţiei publice

locale este obligată să înştiinţeze, în scris, proprietarii adiacenţi;

titularii dreptului de preemţiune sunt obligaţi să se pronunţe, în termen de 30 de zile de la data

înştiinţării, asupra exercitării dreptului;

după scurgerea acestui termen, dreptul de preemţiune pentru coproprietari sau proprietarii

adiacenţi se consideră stins;

actul de vânzare-cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune este anulabil în

condiţiile legii.

În cazul iniţierii vânzării bunurilor imobile, administraţia publică locală este obligată să respecte

un şir de acte normative ce reglementează modalitatea de vânzare a bunurilor imobile.

2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementată prin legile: nr. 354/2004

art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate,

bunul imobil se formează prin: separarea, din bunul imobil, a unei părţi în calitate de obiect de drept

independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnică a

deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum şi

descrierea tehnică a bunului imobil. Planul cadastral include, în mod obligatoriu, hotarele, numerele

cadastrale şi alte caracteristici ale terenului şi poate reprezenta construcţiile capitale amplasate pe

teren. Planul geometric se întocmeşte în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic

naţional de coordonare, indicându-se toate construcţiile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral

şi/sau planul geometric pot fi modificate numai în cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de

drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sunt atinse; b) hotărârii judecătoreşti privind

modificarea lor; sau c) necesităţii corectării erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte

interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. În cazul modificării planului cadastral

sau planului geometric, fiecărui titular de drepturi ale cărui interese pot fi atinse i se expediază

un preaviz privind modificările efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectuează atît în

procesul creării cadastrului [înregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin

determinarea şi înregistrarea bunurilor imobile, cît şi în procesul înregistrării primare selective

conform criteriului individual. Formarea şi înregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea

de măsurări pe teren prin care se determină configuraţia şi dimensiunile fiecărei parcele/construcţii

[2; 5]. Ţinând cont de faptul că la temelia cadastrului bunurilor imobile stă terenul, lucrările

cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imobil format i se stabileşte hotar fix, ale cărui

coordonate sunt stabilite şi fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix,

58

responsabilul de lucrările cadastrale merge pe teren şi, împreună cu proprietarul acestuia şi cu

proprietarii terenurilor adiacente, întocmeşte un act constatator, la care se anexează, în mod

obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stabileşte la cererea şi din contul

proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creează prin înregistrarea primară masivă a bunurilor,

pentru fiecare bun întocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului în două sau mai

multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile, sau prin înregistrare

individuală. O dată format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral care este şi

numărul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conţine un exemplar al

documentului ce confirmă drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului

deţinătorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraţiei publice locale, certificatul

de moştenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie, contractul de schimb,

contractul de arendă] sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte

documente. Numărul cadastral atribuit la formarea bunului serveşte drept temei pentru înscrierea

bunului imobil în Registru. În acest sens, menţionăm că oficiile cadastrale nu sunt în drept a refuza

înregistrarea bunului imobil teren, invocând lipsa numărului cadastral. Bunului imobil teren i se va

atribui un număr cadastral convenţional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare

sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectuează din iniţiativa proprietarilor de

terenuri, prin următoarele modalităţi: în baza contractului de activitate economică comună

[gospodăria ţărănească de fermier]; prin folosirea în comun a terenurilor agricole; prin separare,

comasare şi prin redefinirea hotarelor de teren, prin arendă, vânzare-cumpărare, prin schimbul de

terenuri între deţinători, inclusiv între deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare;

prin alte modalităţi neinterzise. Consolidarea şi, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se

efectuează în baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.

Imobilul construcţie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o

proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparţine unei persoane sau mai

multor persoane în indiviziune. Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi din ea, cu una sau mai

multe intrări. Fiecare intrare are o adresă identică cu cea a intrării principale.

În scopul accelerării creării cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat şi înfăptuieşte

[conform programului de creare a cadastrului, a cărui finalizare este preconizată pentru anul 2010]

înregistrarea primară masivă, care presupune realizarea unui complex de lucrări organizatorice şi

cadastrale. Aceste lucrări sunt axate pe documentaţia deţinută de fostele birourile teritoriale de

inventariere tehnică [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu înregistrarea

primară masivă, se efectuează, la cerere, înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă.

59

Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniţierii procedurii de

formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaţia care există în cadastru, când formarea

se realizează la decizia instanţei sau a organelor fiscale;

b) proiectul planului cadastral şi/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea

[caracteristica] tehnică; c) în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce grevează

dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale

căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) după caz, documentele ce confirmă

drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul căruia se

realizează formarea.

Solicitanţii formării bunului imobil prezintă documentele în două exemplare [original şi

copie].

Organele abilitate verifică dacă: a) decizia de formare a bunului imobil este de competenţa

organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevăzute; c) sunt indicate pe

ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului şi lista documentelor primite.

După verificarea actelor, cu condiţia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabilă

înregistrează cererea în condica de cereri [anexa nr. 9], transmiţînd solicitantului exemplarul al

doilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. În cazul când, la verificarea documentelor, se constată

diferite devieri [solicitantul nu a îndeplinit una din cerinţele procedurii de prezentare a cererii sau

formarea bunului imobil ţine de competenţa unui alt organ], persoana împuternicită este în drept să

refuze primirea cererii, indicând în scris neajunsurile. Persoana responsabilă de formarea bunului

mai are următoarele obligaţii: a) să analizeze dacă formarea bunului imobil nu va leza drepturile

unor alte persoane; b) să elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) să

elaboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil

în folosinţă sau anularea lor.

Menţionăm totodată că, de la regula înscrierii în registru a tuturor bunurilor imobile, cele care

aparţin domeniului public şi privat [al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale] se înscriu

într-un registru de publicitate special care se găseşte, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale.

Formarea bunului imobil apartament. Ţara noastră a moştenit sistemul socio-economic comun

ţărilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv în domeniul locativ. Până la privatizare, fondul de locuinţe

era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor,

organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case

particulare. Codul cu privire la locuinţe, deşi depăşit de viaţa social-economică, oricum

reglementează unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate

de C. civ., Legile nr. 913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ

60

apartamentele sunt obiectul proprietăţii în condominium. Prin condominium se înţelege complexul

unic de bunuri imobiliare ce include terenuri în hotarele stabilite şi blocurile [blocul] de locuinţe,

alte imobiliare amplasate pe teren aflate în proprietate privată, de stat sau municipală, restul fiind

proprietate indiviză. Formarea bunului imobil locuinţă poate avea diferite temeiuri: decizia

autorităţii administraţiei publice locale [în cazul înregistrării primare masive conform programului

de creare a cadastrului bunurilor imobile] care se referă la toate bunurile imobile dintr-o localitate;

decizia autorităţii administraţiei publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este

proprietate publică; decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate

privată [individuală]. Procedura de formare este aceeaşi pentru toate bunurile, indiferent de

proprietar.

Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărîrii

judecătoreşti sau a organului fiscal. În cazurile enunţate, iniţiativa nu este a proprietarului de bun

imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forţată a bunului imobil care poate fi iniţiată

pentru diverse bunuri imobile: teren; construcţie; apartament etc.

Formarea bunului imobil în temeiul hotărîrii judecătoreşti are loc în cazul în care:

1) proprietarii bunului imobil aflat în proprietate comună nu pot ajunge la o înţelegere privind

modul şi condiţiile divizării/consolidării bunului; 2) instanţa dispune sechestrarea sau

comercializarea unei părţi din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plăţile

obligatorii]; 3) există alte situaţii. Formarea bunului imobil în baza hotărîrii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariţia,

conform legislaţiei, a dreptului de comercializare a imobilului.

În ambele situaţii, înregistrarea drepturilor asupra imobilului format şi operarea modificărilor, în

documentele cadastrale se vor efectua în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea

judecătorească sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.

Formarea imobilului apartament este dificilă din cauza unei forme speciale de coproprietate

indiviză, unde se juxtapun, într-o clădire etajată, proprietatea individuală şi exclusivă şi

coproprietatea indiviză. Potrivit situaţiei de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al

apartamentului său, dar mai este şi coproprietar al părţilor din clădire care servesc tuturor şi sunt de

uz comun: temelia casei, intrarea, acoperişul, sistemele de aprovizionare cu apă, energie termică,

gaze etc.

Bunul imobil apartament proprietate privată poate fi format la decizia proprietarului persoană

fizică sau persoană juridică în conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20.

2.2.3. Modalităţi de înregistrare a bunurilor imobile

61

2.2.3.1. Înregistrarea primară selectivă şi înregistrarea curentă a bunurilor imobile,

reglementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 şi nr. 354/2004, la concret se realizează prin

respectarea mai multor reguli, stabilite în Instrucţiunea nr. 487/2005, capitolul III, care sunt de

competenţa oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instrucţiunii nr. 487/2005, registratorul:

a) primeşte documentele pentru înregistrare [se depun în două exemplare, la care se anexează

documentele ce confirmă dreptul, inclusiv alte documente necesare înscrierii dreptului]; b) acordă

solicitantului consultaţii necesare în vederea completării cererii; c) fotocopiază unele documente

necesare înscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau înscrierea provizorie a

drepturilor solicitate.

Temei pentru înregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele

eliberate de autoritatea publică locală se prezintă în original, una autentificată notarial şi o copie

simplă. După înscrierea dreptului solicitat registratorul, pe copia simplă consemnează faptul

corespunderii cu originalul, aplică semnătura şi ştampila, după ce documentul se include în dosarul

cadastral.

Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în

original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru dintre care unul se

îndosariază în dosarul cadastral.

Cererea şi actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant

[C. civ., art. 242 alin. (1)]. În funcţie de temeiul de înregistrare a bunurilor imobile /drepturilor,

distingem persoane care au dobândit dreptul asupra bunului imobil în temeiul: legii, unui act

juridic, prin moştenire, prin accesiune, în temeiul hotărîrii judecătoreşti, în temeiul unui act

administrativ sau un alt mod prevăzut de lege.

Conform Instrucţiunii nr. 487/2005, pct. 20, dacă documentele ce confirmă drepturile sunt

autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate publică, cererea de înregistrare poate fi depusă de

fiecare dintre părţi. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicită

radierea dreptului, aceasta va prezenta şi datele necesare înregistrării titularului dreptului care se

cere a fi înscris. Dacă se cere înscrierea drepturilor în temeiul unui act juridic neautentificat notarial,

cererea trebuie să fie semnată de ambele părţi ale actului juridic.

Instrucţiunea nr. 487/2005 stabileşte condiţii stricte pentru anumite categorii de persoane în

cazul solicitării de către acestea a înregistrării bunurilor imobile/drtepturilor.

Astfel, minorii:

de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exerciţiu [prin emancipare], vor prezenta

şi hotărârea autorităţii tutelare sau hotărârea judecătorească prin care li s-a atribuit capacitatea

deplină de exerciţiu;

62

de la 14 ani, cu excepţia celor ce se află sau s-au aflat în căsătorie, precum şi persoanelor fizice

limitate în capacitatea de exerciţiu prin hotărâre judecătorească, asupra cărora a fost instituită

curatela, pot depune de sinestătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinţilor sau al

curatorului.

În numele minorilor în vîrstă de pînă la 14 ani, cererea de înregistrare a bunului imobil/dreptului

imobiliar o vor depune părinţii.

În numele persoanelor fizice şi persoanelor juridice, cerea de înregistrare a bunului imobil şi a

dreptului imobiliar o pot depune reprezentanţii.

Împuternicirile reprezentanţilor titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt

confirmate prin procura eliberată pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (19)].

În cazul altor reprezentanţi, împuternicire vor fi confirmate:

pentru minorul de până la 14 ani:

de părinţi sau înfietori – prin actul de identitate al părintelui/înfietorului şi prin adeverinţa de

naştere a copilului sau un alt act ce confirmă statutul lor [117, p. 243];

de tutore – prin hotărîrea autorităţii tutelare despre instituirea tutelei şi numirea tutorelui

[C. civ., art. 36], prin adeverinţa de naştere a copilului sau un alt act juridic ce confirmă

statutul lor [117, p. 243];

de administratorul fiduciar – în cazul în care a fost încheiat un contract de administrare

fiduciară a bunurilor imobile ce aparţin minorului pus sub tutelă – prin actul de identitate şi

contractul de administrare fiduciară încheiat între el şi autoritatea tutelară [C. civ., art. 44

alin. (1)];

de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de educaţie, de învăţămînt, de

tratament sau al unei alte instituţii similare, în cazul în care minorul nu are părinţi sau

înfietori şi nu a fost numit tutorele – prin actul de identitate, procura din partea instituţiei sau

un alt act juridic care dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin confirmarea

internării titularului de drept în instituţia curativă, înmatriculării în instituţia de învăţământ etc.,

în conformitate cu dispoziţiile C. civ., art. 38 alin. (2);

pentru persoanele fizice recunoscute în modul stabilit de lege ca persoane fără capacitate de

exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu limitată:

de tutore sau curator - prin actul de identitate, hotărârea autorităţii tutelare despre

instituirea tutelei/curatelei şi numirea tutorelui/curatorului;

de administrator, dacă a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor

imobile ce aparţin persoanei puse sub tutelă - prin actul de identitate, contractul de

administrare fiduciară, încheiat între el şi autoritatea tutelară [C. civ., art. 44, alin.(1)];

63

de reprezentantul instituţiei de asistenţă socială publică, de tratament sau al unei alte

instituţii similare, în cazul în care persoana declarată fără capacitate de exerciţiu conform

dispoziţiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore – prin actul de identitate, procura din partea

instituţiei sau prin alt act juridic ce dovedeşte dreptul de a reprezenta instituţia şi prin

confirmarea internării titularului de drept în instituţia curativă [C. civ., art. 38 alin. (2)].

pentru persoanele cu capacitate deplină de exerciţiu asupra cărora a fost instituită curatelă în

formă de patronaj – curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciară,

încheiat între titular şi curator, actul de identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)];

pentru persoanele dispărute fără urmă – în temeiul hotărîrii judecătoreşti privind numirea

administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciară, încheiat între administrator şi

autoritatea tutelară, buletinul de identitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)];

pentru reprezentanţii persoanelor juridice – împuternicirile se confirmă prin originalul sau copia

de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] şi procesul-verbal sau decizia despre

alegeri, sau ordinul despre numirea în funcţie a persoanei, sau extrasul din registrul

întreprinderilor şi organizaţiilor privind conducătorul [directorul, managerul] întreprinderii ori

organizaţiei, sau prin procura eliberată conform legii, în care să fie indicată data eliberării, date

privind limita competenţei şi termenul împuternicirii [C. civ., art. 242];

pentru reprezentantul întreprinderii [firmei] specializate, care efectuează diferite operaţiuni pe

piaţa imobiliară - împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procură şi contractul

dintre unitatea economică şi clientul în al cărui interes se solicită înregistrarea.

Conform aceleiaşi instrucţiuni, solicitantul prezintă oficiului cadastral următoarele documente:

bonul ce confirmă achitarea serviciilor; cererea privind înscrierea drepturilor; buletinul de

identitate [paşaportul] sau adeverinţa de naştere a persoanelor minore sau buletinul lor de

identitate, paşaportul naţional al cetăţeanului străin, buletinul de identitate al apatridului sau

permisul de şedere, certificatul organelor de înregistrare a actelor de stare civilă privind

schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului în cazul necorespunderii datelor din actul de

identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirmă naşterea, transmiterea sau stingerea

dreptului; certificatul privind înregistrarea de stat, după caz, şi actele de constituire în original sau

copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirmă împuternicirile

reprezentantului.

Procura se depune în original, dacă a fost eliberată numai pentru efectuarea operaţiunilor de

înregistrare, sau se depune copia de pe ea dacă e generală; două exemplare ale documentelor care

constituie temeiul apariţiei, modificării sau stingerii drepturilor conform cerinţelor prevăzute în

Instrucţiunea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:

64

actele administrative emise de autorităţile publice abilitate;

contractele al căror obiect sunt bunurile imobile;

certificatul de moştenitor;

hotărîrile judecătoreşti;

titlurile de autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi alte acte [adeverinţe] privind

drepturile asupra bunului imobil eliberate de autorităţile publice abilitate;

alte documente privind naşterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor

imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare.

O condiţie nu mai puţin importantă stabilită în Instrucţiunea nr. 487/2005 este cea potrivit căreia

documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil [să

conţină descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra căruia se face înscrierea şi să indice dreptul ce

urmează a fi înscris sau radiat, să conţină numele părţilor, semnăturile de rigoare, iar în cazurile

stabilite de lege să fie autentificate notarial şi ştampilate. În cazul în care documentul are două sau

mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite.

Potrivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verifică corespunderea documentelor în

următoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirmă plata serviciilor; 3. corespunderea informaţiei

indicată în cerere cu cea din actul de identitate; 4. existenţa şi corectitudinea perfectării

documentului ce confirmă împuternicirile reprezentantului [după caz]; 5. existenţa documentelor

anexate la cerere cu cele enumerate.

Dacă în urma verificării, registratorul conchide că documentele prezentate în legătură cu

solicitarea înscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinţelor, le selectează pe cele necesare:

cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirmă achitarea serviciilor; două exemplare ale documentelor

necesare pentru înregistrare; procura reprezentantului în original sau copia de pe aceasta [117,

p. 248] .

În funcţie de concluzia rezultată după verificarea documentelor, registratorul va primi şi va

înregistra cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivînd [pe

cerere] refuzul. Cererea se restituie împreună cu documentele prezentate pentru înregistrare.

Potrivit Legii nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de înregistrare în următoarele

cazuri:

actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat [art. 31];

cererea este depusă de o persoană neautorizată [art. 31];

unele documente necesare pentru înregistrare nu au fost prezentate [art. 31];

documentele prezentate pentru efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile nu

corespund cerinţelor stabilite de legislaţie [art. 31];

65

drepturile solicitate pentru înscriere nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor

imobile [art. 31];

dreptul asupra bunului solicitat spre înscriere este înregistrat pe numele unei alte persoane

[art. 31];

înscrierea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt oficiu cadastral [ art. 31];

documentele prezentate conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate sau alte corectări

nemenţionate în ele [art. 29];

documentele sunt executate în creion [art. 20];

documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univocă a conţinutului lor

[ art. 29];

documentele prezentate nu sunt numerotate şi şnuruite [în cazul în care documentul de drept are

două sau mai multe file] [art. 29];

nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărei înregistrare se solicită [art. 29];

în cerere nu este indicat felul înscrierii ce se solicită a fi efectuată în registrul bunurilor imobile

[C. civ., art. 498].

Conform Instrucţiunii nr. 487/2005, în cazul primirii documentelor spre înscrierea drepturilor

solicitate, registratorul completează cererea, indicînd numele şi prenumele său, numărul, data şi ora

primirii cererii, termenul executării [eliberării] documentului, şi înregistrează cererea în condica de

cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indică numărul de înregistrare din condica de cereri,

data şi ora primirii cererii şi a documentelor depuse, se restituie solicitantului.

Conform dispoziţiilor legale [C. civ. art. 499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din

momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, adică retroactiv, deaceea este important ca

registratorul să înscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre înscriere, numărul de

înregistrare a cererii corespunzător condicii de cereri, la care se adaugă numărul de ordine al

documentului anexat la cerere. Numărul astfel format se înscrie în rubrica corespunzătoare a

registrului după indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efectuării sau

modificării înscrierii. Dacă este necesar, registratorul completează fişa de evidenţă a documentelor

şi le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informaţii în oficiul cadastral

teritorial. De asemenea, notează în registrul computerizat faptul primirii cererii.

Următoarea etapă ce ţine de înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este

verificarea şi pregătirea documentelor.

Legea nr. 1543/1998, prin art.32, stabileşte că termenul de examinare a cererii şi de verificare a

documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie să depăşească 20

de zile de la data înregistrării cererii. Aceeaşi lege prevede şi excepţie de la acest termen, adică

66

termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] în cazul necesităţii substituirii sau primirii unor

documente suplimentare de la solicitant, autorităţi publice, alte persoane.

Pentru a efectua înregistrarea curentă a bunurilor imobile şi înscrierea drepturilor, registratorul

primeşte de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil şi registrul bunurilor imobile [în

continuare Registrul] ţinut pe fişiere de hîrtie. La materialele de arhivă au acces numai persoanele

abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhivă este specificată în instrucţiunile

Serviciului de Stat de Arhivă al Republicii Moldova şi În Instrucţiunea cu privire la arhiva OCT. În

conformitate cu instrucţiunile nominalizate, registratorul verifică: autenticitatea documentelor

[posibile ştersături, adăugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor şi executarea documentelor

prezentate în forma stabilită de legiuitor [inclusiv formă solemnă ca o condiţie de valabilitate, C.

civ., art. 208] [236, p. 34]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral şi

Registru. Dacă este necesar, registratorul înaintează demersuri autorităţilor administraţiei publice,

notarului, judecătoriei etc. pentru obţinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, în

caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizează verificarea

documentelor pe teren, conferă bunului imobil un număr cadastral. Fiecărei construcţii [încăperi

izolate] indicate pe plan sau în lipsa acestuia pe schiţa din dosarul de inventariere tehnică i se

conferă numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, în cazul încăperilor izolate 01.001 etc. Numărul

cadastral se indică pe planul cadastral sau geometric, în Registrul nou-deschis şi pe coperta

dosarului cadastral ce va fi întocmit după verificarea planului terenului şi întocmirea în formă

digitală a acestuia.

Înregistrarea. Înregistrarea este efectuată de registrator avînd la dispoziţie: cererea şi

documentele pentru înregistrare, Registrul şi dosarul cadastral.

Registratorul efectuează înregistrarea, conform Instrucţiunii nr. 487/2005, în următoarea

consecutivitate: efectuează înscrierile în registrul computerizat; înscrie în cerere rezultatul deciziei

privind înregistrarea; radiază notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea

pe fişierele de hîrtie ale registrului; confirmă versiunea expusă pe fişierele de hârtie ale Registrului

prin ştampila şi semnătura sa [ştampila şi semnătura se aplică pe ultima filă a fişierului, celelalte

file sunt numai vizate]; barează versiunea precedentă a fişierului de hârtie a Registrului cu o linie în

diagonală, semnează rubrica STINS şi, după indicarea datei, include documentele în mapa

corespunzătoare a registrului; aplică parafa de înregistrare a dreptului pe toate exemplarele de

documente ce confirmă drepturile, în a căror bază s-a efectuat înregistrarea; include în dosarul

cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fişierele de hîrtie ale Registrului şi dosarul

cadastral în arhivă; după aplicarea parafei de înregistrare, restituie solicitantului documentele care

au servit ca temei de înregistrare. Dacă, în procesul efectuării înregistrării, depistează unele devieri

67

de la prevederile legii, registratorul indică acest fapt la rubrica Refuz [ex: În urma examinării

cererii, s-a decis refuzul neînregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare] semnează, indică data

refuzului şi elaborează decizia de refuz al înscrierii dreptului.

Dacă pentru înregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea

termenului de examinare a cererii, înştiinţează, printr-un aviz solicitantul, indicînd documentele pe

care trebuie să le prezinte adăugător. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente

adăugătoare are drept efect neînscrierea dreptului [ex: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul

înscrierii dreptului] după ce anexează la cerere decizia neînregistrării şi copia de pe avizul expediat

anterior. De asemenea: radiază notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul

împreună cu dosarul cadastral, în arhivă; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor

şi îi remite decizia privind neînscrierea.

Din cele expuse, deducem că restituirea documentelor se efectuează în cazul:

efectuării înregistrării bunului imobil şi a dreptului asupra lui; se restituie originalul

documentului ce confirmă dreptul sau copia autentificată notarial, sau copia de pe hotărîrea

judecătorească, sau alte documente ce au servit drept temei de înregistrare, pe care se aplică

parafa de înregistrare;

refuzului de înregistrare; se remite decizia de neînscriere, semnată de registrator, şi se restituie

documentele prezentate pentru înregistrarea bunului/dreptului imobiliar;

lipsei documentului ce confirmă plata pentru servicii cu menţiunea de achitare.

Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea

actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de solicitant/reprezentant prin

semnătură în condica de cereri, în care se va indica şi data [Instrucţiunea nr. 487/2005, pct. 44].

2.2.3.2. Înregistrarea primară masivă este o formă de organizare a evidenţei bunurilor

imobile şi a drepturilor asupra lor, care se efectuează de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe

care propunem să fie numit criteriu sistemic de evidenţă. Pentru exceptarea confuziilor, propunem

ca modalitatea de înregistrare a bunurilor şi a drepturilor imobiliare efectuată la cerea persoanelor

fizice sau juridice să fie numită criteriu individual de înregistrare. Potrivit criteriului sistemic

[înregistrare primară masivă], lucrările de identificare şi alte lucrări se execută de întreprinderile ce

activează în domeniul lucrărilor cadastrale în temeiul contractului de prestare a serviciilor, încheiat

de autoritatea competentă, caietului de sarcini şi al graficului de executare a lucrărilor şi de

înregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral împuterniceşte o persoană cu înregistrarea primară

masivă [executant], care primeşte materialele şi le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea

materialelor necesare efectuării înregistrării primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se

anexează următoarele materiale:

68

copia de pe actul de identitate al reprezentantului întreprinderii;

informaţia cadastrală juridică şi tehnică pe suport de hîrtie şi pe suport magnetic, despre

fiecare imobil;

planul cadastral pe suport de hîrtie şi pe suport magnetic;

materialele măsurărilor geometrice;

alte materiale indicate în caietul de sarcini [Instrucţiunea nr. 487/2005].

Inginerul cadastral verifică şi avizează materialele enumerate şi le pregăteşte pentru

înregistrare, iar în caz de necesitate, organizează primirea de documente suplimentare de la

executori, autorităţi publice, alte persoane.

Dacă în localitatea în care se execută lucrările de înregistrare masivă, terenurile aferente caselor

n-au fost transmise în proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:

sistematizează informaţia, pregăteşte planul cadastral şi proiectul demersului în adresa

administraţiei publice locale în vederea emiterii deciziei privind transmiterea în proprietate a

terenurilor aferente caselor;

semnează demersul la registrator şi îl înmînează administraţiei publice locale;

obţine copia de pe decizia autorităţii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de

autentificare a drepturilor deţinătorilor de teren şi planul cadastral [aprobat] al teritoriului; După

aceea:

efectuează înscrierile în Registrul computerizat;

extrage versiunea pe fişierele de hârtie ale Registrului;

adevereşte versiunea de pe fişierele de hîrtie ale Registrului prin ştampilă [pe ultima filă a

fişierului] şi semnătura sa [pe celelalte file];

aplică parafa de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă

drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;

include în dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator;

depune versiunea pe fişierele de hîrtie ale Registrului şi dosarul cadastral în arhivă.

În cazul înregistrării primare masive, data înregistrării bunurilor şi înscrierii drepturilor

imobiliare corespunde cu data aplicării parafei şi ştampilei registratorului pe versiunea de hîrtie a

Registrului.

În cazul înregistrării conform criteriului sistemic, problema care cere soluţionare ar fi referitoare

la bunurile imobile în a căror privinţă oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaţie: data,

luna, anul naşterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din conţinutul Instrucţiunii

nr. 487/2005 deducem, prin interpretare extensivă, că înregistrarea unor astfel de bunuri imobile se

69

va efectua, datele lipsă urmărind să fie incluse ulterior, pe măsură ce imobilele în cauză vor deveni

obiect al unor acte juridice economice.

Prin urmare, înregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicării faţă de imobilul

înregistrat a regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiţie obiectivă pentru înscrierea

drepturilor asupra lui.

2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente şi de acte juridice privind un bun

imobil din al căror cuprins rezultă naşterea, modificarea şi stingerea drepturilor, precum şi de acte

care modifică componenţa bunului imobil.

În literatura juridică, dosarul cadastral este definit ca înscris sau act care descrie imobilele şi

arată drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum şi persoanele înscrise sau

menţionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p. 133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia în

cauză şi menţionăm că, dosarul cadastral este o colecţie sistematizată de documente ce confirmă

drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schiţe şi de alte documente referitoare la fiecare

bun imobil. Dosarul cadastral se întocmeşte pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui primară,

inclusiv la divizarea lui în două sau în mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai

multe bunuri imobile [Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul

dosar cadastral, în care sunt incluse planul lotului şi planurile construcţiilor, sunt stabiliţi toţi

indicatorii de identificare: denumirea străzii şi numărul imobilului, sectorul, cartierul, lotul

[numărul de inventar], anul întocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care l-a întocmit,

numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O altă componentă a dosarului

cadastral este fişa privind inventarierea tehnică a imobilului, cu menţiunile privind: suprafaţa lotului

de pământ cu sau fără construcţii, drepturile reale asupra lotului, grevările. Prin urmare, în sens de

noţiune putem spune că: dosarul cadastral este o totalitate de acte şi înscrieri referitoare la: bunul

imobil, la drepturile de creanţă, la actele, faptele sau raporturile juridice aferente imobilului

respectiv [172, p.38-85].

Dosarul cadastral se completează pe măsura efectuării lucrărilor cadastrale [Instrucţiunea nr.

107/2003 pct.16] care prezumă, printre alte măsuri, şi formarea bunului imobil.

Procedura formării bunilor imobile diferă în funcţie de regimul bunului: domeniul public

[titulari – statul sau unitatea administrativ-teritorială] sau privat [titulari – persoanele fizice,

juridice, statul şi unitatea administrativ-teritorială.

Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile imobile ce atestă dreptul

asupra lor şi documente ce confirmă dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral

este completat după formarea bunului imobil. El conţine documentele întocmite pe parcursul

formării imobilului. Numărul cadastral al terenului este şi numărul dosarului.

70

Dosarul cadastral conţine un exemplar al documentului ce confirmă drepturi imobiliare sau

copia de pe el, autentificată notarial, planul cadastral sau planul geometric al terenului şi alte

documente. Planul cadastral şi dosarul cadastral se actualizează periodic, în măsura depunerii

cererilor de către titularii de drepturi şi în conformitate cu rezultatele monitoringului.

Dosarul cadastral al imobilului teren va conţine următoarele documente: 1) titlul de

identificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce confirmă dreptul de

proprietate, posesiune şi beneficiere funciară; sau 3) documentele de constituire a întreprinderii,

unde se indică transmiterea terenului în capitalul statutar şi titlul ce confirmă dreptul asupra

terenului al persoanei ce a transmis terenul în fondul statutar al întreprinderii; sau 4) contractul

de înstrăinare a imobilului, în cazul când planul cadastral este o parte componentă a contractului

[Instrucţiunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de vînzare-cumpărare a terenului proprietate

publică.

La înregistrarea unor tipuri de bunuri imobile şi a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va

conţine: 1) certificatul cu privire la componenţa participanţilor la privatizare, eliberat de

Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat – în cazul înregistrării drepturilor

de proprietate comună în devălmăşie; 2) extrasul din registrul de evidenţă a gospodăriilor [fostele

gospodării colhoznice, gospodăriile ţărăneşti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraţia

publică locală, privind datele tuturor membrilor gospodăriei, în cazul înregistrării dreptului de

proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor acestor gospodării; 3) documentul ce confirmă

cotele determinate în bunul imobil, în cazul înregistrării dreptului de proprietate comună în

diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul încheiat între Departamentul Privatizării şi

Administrării Proprietăţii de Stat ori administraţia publică locală şi titularul dreptului de gestiune

economică, în cazul înregistrării drepturilor întreprinderii asupra bunurilor proprietate publică

transmise lor cu drept de gestiune economică; 5) decizia administraţiei publice locale, în cazul

înregistrării grevării dreptului asupra terenului proprietate publică; 6) contractul de gaj şi

documentele indicate în contract, în cazul înregistrării ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanţei,

în cazul înregistrării cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, şi/sau planul

construcţiei, în cazul înregistrării servituţilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20].

Documentaţia inclusă în dosar se enumeră pe prima foaie [după copertă] a dosarului. La

operarea modificărilor în documentaţia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se înscrie în

ordinea de înscriere a documentelor corespunzător foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se număr de

rînd.

71

Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, după întocmirea dosarului cadastral, registratorul înscrie

bunurile imobile şi drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind înregistrarea drepturilor pe

toate documentele ce confirmă drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea.

Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare civilă a bunului imobil în

care sunt evidenţiate toate operaţiunile privind bunurile imobile. Un argument plauzibil este şi

aplicarea actuală a sistemelor de publicitate imobiliară, axate pe sistemul real, sistem german de

publicitate, adică ţinerea registrelor de publicitate după criteriul bunului imobil, individualizat cu un

număr topografic distinct, atribuit lui la momentul creării cadastrului bunurilor imobile.

Importanţa dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importanţa dosarului cadastral

este relevantă prin informaţia veridică acumulată în privinţa bunurilor imobile. Astfel, persoanele

interesate pot solicita, conform legii, informaţie privind situaţia bunului imobil interesat. Nu greşim

în faţa adevărului dacă vom spune că dosarul cadastral conţine o totalitate de acte juridice care au

servit drept temei înregistrării bunului în scopul asigurării evidenţei şi opozabilităţii faţă de terţi.

72

CAPITOLUL III

SPECIFICUL ÎNSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE

3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile şi specificul efectuării

Înscrierea drepturilor imobiliare este reglementată de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de

Instrucţiunea nr. 487/2005 [85], de Scrisoarea instructivă nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind

lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, în continuare – Scrisoarea nr.

345/1998 [86], de alte acte normative.

Responsabil de efectuarea înscrierilor în Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial.

În virtutea funcţiei, acesta efectuează înscrierile în registrul bunurilor imobile. Conform

Instrucţiunii nr. 487/2005, datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin

semnătură şi ştampilă. În cazul depistării unei înscrieri neconfirmate prin semnătura registratorului

şi ştampilă, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea

înscrierii. Situaţiile ce provocă dubii asupra veridicităţii înscrierii vor fi soluţionate prin

confruntarea documentelor prezentate de titular şi înscrierea neconfirmată. Înscrierile în registrul

bunurilor imobile referitoare la suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a bunului imobil sunt

opozabile terţilor pînă la proba contrarie.

Cadrul normativ ce reglementează raporturile de publicitate imobiliară corespunde cerinţelor

privind armonizarea legislaţiei naţionale legislaţiei Uniunii Europene [7, p. 72-77]. Totuşi, unele

reglementări creează confuzii. Bunăoară cum vom proceda în cazul drepturilor imobiliare

constituite pînă la punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 şi neînscrise conform acesteia? Or, din

conţinutul legii deducem două cerinţe diametral opuse: a) drepturile înscrise anterior punerii în

vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridică şi b) persoanele care încheie convenţii cu bunurile

imobiliare după intrarea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor înscrie mai întîi dreptul apărut

anterior. Considerăm, vor fi înscrise drepturile constituite anterior în cazul convenţiilor translative

de proprietate în a căror temei dreptul se stinge în patrimoniul alienatorului şi se constituie în

patrimoniul dobînditorului. Procedura de înscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificată, adică

nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducîndu-se la înscrierea în capitolele I şi

II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil şi a dreptului imobiliar. În acest caz înscrierea

drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.

Potrivit Legii nr. 1543/1998 şi Instrucţiunii nr. 487/2005, înscrierea drepturilor imobiliare este

supusă unei anumite proceduri care constă în depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la

care se anexează documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele înscrise în registrul

bunurilor imobile constituie informaţie integrală privind regimul juridic al bunului imobil. Dacă îl

parafrazăm pe savantul jurist român Mircea Miclea, cercetătorul găseşte, pe de o parte, situaţia

73

topografică a imobilului, arătată într-un plan [se are în vedere planul cadastral], întocmit riguros,

cu precizarea suprafeţei, vecinătăţilor şi altor indicaţiuni, care ajută la individualizarea deplină,

iar pe de altă parte, situaţia juridică, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrările,

sarcinile, într-un cuvânt, un fel de stare civilă a imobilului [204, p. 272].

Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin

înscriere se înţelege orice menţiune efectuată de registrator în Registrul bunurilor imobile şi în alte

registre conexe. Se are în vedere toate menţiunile privind imobilul/imobilele, inclusiv înregistrarea

cererilor de înscriere, admiterea înscrierilor sau respingerea, menţiunile privitoare la descrierea

imobilului, drepturile reale imobiliare şi titularii lor, faptele juridice şi drepturile personale supuse

înscrierii.

Stricto sensu, înscrierea în registrul bunurilor imobile desemnează menţiunile făcute de

registrator în legătură cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare şi a titularilor,

precum şi a altor drepturi personale, fapte juridice şi raporturi juridice în legătură cu bunurile

imobile supuse înscrierii în registrul bunurilor imobile.

Codul civil stabileşte exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de înscrieri: intabularea

drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale şi notarea drepturilor de creanţă,

faptelor juridice şi raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil.

Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la

înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor

consemnate în registru şi are ca efect opozabilitatea din momentul înregistrării. În literatura de

specialitate, intabularea a fost definită ca înscriere în registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin

care strămutarea, dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabilă terţilor cu

titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Fiind o înscriere definitivă, intabularea are

efectul opozabilităţii faţă de terţi şi se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris

original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Dreptul de proprietate se înscrie în registru

indiferent de faptul că titularul este persoană fizică sau persoană juridică, ori că bunurile aparţin

domeniului public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

Potrivit C. civ. art. 498, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului

prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de

proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de superficie, dreptul de

servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosinţă prevăzut de C. funciar, dreptul de administrare

[gestiune economică] asupra bunurilor statutului şi unităţilor administrativ-teritoriale.

Intabularea se va efectuarea cu condiţia corespunderii documentelor cerinţelor legale: 1) de

validitate a actului juridic - de fond şi de formă; condiţiile de fond privesc conţinutul actului

74

juridic [C. civ., art. 199 – 207] şi se referă la capacitate, consimţământ, obiect, cauză; condiţiile de

formă privesc exteriorizarea voinţei [forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru

opozabilitate faţă de terţi]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular şi titularului actului

juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părţilor; 3) deplinei puteri doveditoare a

documentelor prezentate vizînd valoarea ad probationem a înscrisului; 4) de identificare a bunului

imobil, adică de descriere tehnică şi economică, precum şi de separare juridică, bunul imobil

obţinând caracteristică tehnică economică şi statut juridic, ceea ce îi permite să fie evidenţiat

indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a

documentelor întocmite într-o limbă străină. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial

colaborează cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc.

Este provizorie înscrierea efectuată cu condiţia justificării ei ulterioare. În conformitate cu

dispoziţiile C. civ., art. 501, se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri: a) dreptul

real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie

expres indicată condiţia care suspendă naşterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiţia se

înscrie la rubrica Termenul. Condiţia]; b) în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, care nu este încă

irevocabilă, o parte a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori

cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Faptul că dreptul a fost înscris

sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se

va radia, în Registru fiind înscrişi doi proprietari pînă la soluţionarea [consolidarea dreptului

proprietarului nou înscris sau anularea] [Instrucţiunea nr. 487/2005].

Articolul 498 din C. civ. dispune că, şi în cazul intabulării, înscrierea provizorie sau intabularea

imperfectă are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la înscrierea drepturilor de creanţă, a

faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în Registru. În doctrină [129,

p.118-129; 209, p. 76-84] s-a relevat ideea conform căreia, prin înscrierea provizorie, dobândirea,

strămutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile faţă de terţi, de

la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării acesteia. Înscrierea

dreptului poate fi numai provizorie, adică deficiente conditione, dacă dreptul nu se naşte în

patrimoniul dobânditorului decât în cazul împlinirii condiţiei. În cazul realizării condiţiei

suspensive, eveniente conditione, dreptul se naşte în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea

provizorie se justifică. Pornind de la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), înscrierea provizorie

vizează, ca şi în cazul intabulării, aceleaşi obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate,

dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de

75

ipotecă etc. Înscrierea provizorie produce efecte faţă de terţi, retroactiv, adică de la data înregistrării

cererii, şi, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiţionat.

Justificarea înscrierii provizorii şi transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui

înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării [ex. îndeplinirea

sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea

provizorie, prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile]. Aceleaşi acţiuni le poate exercita o altă

persoană interesată, cu consimţământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimţământului, la

prezentarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile în acest sens. Potrivit C. civ., justificarea

înscrierii provizorii are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare.

Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, radierea acesteia se face cu consimţământul celui

înscris sau în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii

provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiţionate de justificarea

înscrierii provizorii [ce au legătură cu înscrierea provizorie] [C. civ., art. 502]. De exemplu, în cazul

unui antecontract de vînzare-cumpărare, în Registru se înscrie provizoriu şi dreptul imobiliar al

cumpărătorul [ca proprietar] dar nu se radiază dreptul imobiliar al proprietarului-vînzător. Dreptul

cumpărătorului se va consolida după achitarea preţului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor

imobile drepturile proprietarului - vânzător.

În situaţia neachitării de către cumpărător a preţului pînă la data stipulată în contract vînzătorul

poate cere radierea dreptului înscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumpărătorului se va

efectua cu acordul acestuia .

În cazul în care, în perioada înscrierii provizorii, cumpărătorul a constituit uzufruct în folosul

unei alte persoane, a dat bunul în locaţiune, apoi, dreptul cumpărătorului a fost radiat, se vor radia

din oficiu de registrator [nefiind necesar consimţământul celor înscrişi] şi aceste drepturi înscrise în

favoarea altor persoane, dar condiţionate de justificarea înscrierii provizorii.

Drepturile reale constituite după înscrierea provizorie care au legătură cu această înscriere se

vor înscrie tot provizoriu [Instrucţiunea nr. 487/2005].

Radierea înscrierii drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea

titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimţământul titularului de drept.

Consimţământul titularului de drept nu este necesar în cazul în care:

dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;

dreptul se stinge prin decesul sau încetarea existenţei titularului;

există o hotărîre judecătorească irevocabilă despre radierea dreptului înscris în Registru;

există un act administrativ despre radierea înscrierii din Registru;

există alte situaţii.

76

Notarea în Registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce

au legătură cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [C. civ.,

art. 508]. Se notează în registrul bunurilor imobile: cererea de înregistrare a bunurilor/drepturilor

imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei

măsuri; locaţiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicţia de înstrăinare sau

grevare a unui drept înscris; sechestrul, urmărirea imobilului şi a fructelor sale [urmărirea

imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea

vînzării bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului

creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri]; antecontractul;

dreptul de preemţiune născut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanţei

ipotecare; gajul asupra creanţei ipotecare; declararea insolvabilităţii persoanei juridice; pornirea

procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amînarea împărţelii bunului aflat în

coproprietate [C. civ., art. 359]; acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul

înscris; alte cazuri prevăzute de lege.

Din conţinutul legii, deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicităţii

actele şi faptele privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor, la acţiunile în

justiţie în legătură cu imobilele înscrise în Registru. Literatura de specialitate [188, p. 57] clasifică

notările în două categorii:

1) notări declarative, ale căror efecte sunt independente de înscrierea în registrul bunurilor

imobile [punerea sub interdicţie];

2) notări constitutive, ale căror efecte depind de înscrierea în registrul bunurilor imobile

[interdicţia de înstrăinare şi grevarea].

Sub incidenţa acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului

sau al unităţilor administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte componentă a domeniului public

sunt înscrise în registre speciale [218, p. 41-45].

Notarea şi radierea notării se face la cererea părţilor interesate, în temeiul documentelor

doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instrucţiunea nr.487/2005].

În cazurile în care documentul care confirmă drepturile şi în al cărui temei se solicită înscrierea

unui drept conţine şi interdicţii, condiţii în vederea asigurării sau exercitării dreptului, registratorul

va nota aceste interdicţii din oficiu [fără plată suplimentară]. Notarea şi radierea interdicţiilor,

sechestrului, altor fapte şi raporturi juridice pot fi efectuate şi la cererea instanţei, organului de

executare a hotărârilor judecătoreşti, organului fiscal sau a celui de urmărire penală. La înscrierea

notării, se va face referire la bunul sau la numărul de ordine al dreptului înscris la care se referă

notarea.

77

În cazul proprietăţii comune pe cote părţi, dacă în Registru nu sunt înscrişi toţi coproprietarii, în

extrasul din Registru se vor menţiona datele din Registrul construcţiilor ţinut de fostele BIT-uri sau

se va menţiona că oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilalţi coproprietari [104,

p.321].

Instrucţiunea nr. 487/2005 reglementează înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru

achitarea preţului la lucrările persoanelor care au participat la construcţia imobilului [arhitecţi,

antreprenori, alte persoane] în temeiul înscrisului [documentelor de drept] ce confirmă raportul

juridic. Dreptul de ipotecă se va înscrie asupra imobilului la a cărei construcţie s-a participat, în

mărimea creşterii valorii bunului imobil, confirmată printr-o expertiză corespunzătoare.

La părerea noastră, obiectul înscrierii prin notare vizează următoarele aspecte:

I. Starea şi capacitatea:

1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapacităţi totale sau parţiale ale

titularului dreptului înscris, instituirea curatelei, acţiuni de anulare a hotărârii declarative de moarte

a titularului de drept real înscris;

2 ) persoanelor juridice: notări privind hotărârea declarativă de faliment.

II. Acţiuni şi căi de atac în justiţie privind:

1) caracterul litigios al dreptului real înscris în Registru;

2) acţiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urmează a fi

înscris;

3) atacarea deciziei privind refuzul de înscriere în Registru;

III. Măsuri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicţia de înstrăinare/grevare şi

modalităţile de înstrăinare sau grevare; dreptul de preemţiune legală; declaraţia de utilitate publică a

unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 şi 175 din Codul de procedură

civilă nr. 225-XV din 30.05.2003 [18], în continuare CPC, la cererea participanţilor la proces,

judecătorul poate lua măsuri de asigurare a acţiunii. Asigurarea se admite în orice fază a procesului

dacă neaplicarea măsurilor de asigurare a acţiunii ar crea dificultăţi judecătoreşti sau ar face

imposibilă executarea hotărârii judecătoreşti. Aşadar, pentru asigurarea acţiunii, judecătorul este în

drept: să pună sechestru pe bunurile pârâtului; să interzică pârâtului săvârşirea unor anumite

acte; să interzică unor alte persoane săvârşirea unor anumite acte în privinţa bunului în litigiu; să

suspende vânzarea bunurilor sechestrate în cazul intentării unei acţiuni de ridicare a sechestrului

de pe ele [radierea din actul inventar]; să suspende urmărirea, întemeiată pe un document

executoriu, contestat de către debitor pe cale judiciară.

IV. Drepturile de creanţă, alte raporturi juridice, elucidate în C. civ., Legile nr. 198/2003, nr.

1543/1998, în alte acte normative dispun înregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de

78

arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul

de arendă a terenurilor şi a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se

înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile şi alte bunuri agricole

[Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda în agricultură nu poate fi mai mică de un an şi nici mai mare de

30 de ani [Legea nr. 198/2003 art.8].

De asemenea, înregistrarea este cerută şi în cazul contractului de locaţiune. Astfel, C. civ. ,a art.

876, întocmirea în scris a contractului de locaţiune [alin. (1)] şi înscrierea, în registrul bunurilor

imobile a contractului de locaţiune pe un termen ce depăşeşte 3 ani. Nerespectarea are ca efect

inopozabilitatea faţă de terţi [2]. Contractul de locaţiune nu poate fi mai mare de 99 de ani

[art. 877].

Potrivit legiuitorului, vor fi notate în registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de

natură să afecteze regimul juridic al unui bun imobil.

Ipoteca, conform C. civ, art. 454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un

drept de dispoziţie asupra bunului ipotecat, dar nu şi cu drept de proprietate, cum uneori practică

instituţiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaţie, ci îl preiau în proprietate,

preţul imobilului depăşind adesea cu mult valoarea creanţei [256, dosarul nr. 2-2315/04). La

obiecţiile debitorului, băncile invocă lipsa de cumpărători, cauza fiind procedura greoaie de

comercializare a imobilului, precum şi dorinţa de a obţine în proprietate bunuri la preţuri derizorii.

Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativă, din moment ce

pledăm pentru dezvoltarea pieţei imobiliare. De altfel, există riscul de a diminua dezvoltarea pieţei

imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituţiile financiare sunt interesate în a-şi

înregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garantează creanţa. Legea nr. 1543/1998 prevede,

la art. 44, că înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului gajist şi a creditorului

gajist. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazul în care ipotecarea bunului imobil indicat în

contract este interzisă de legislaţie. De exemplu, ipotecarea de către instituţiile publice a imobilelor

primite în gestiune economică nu se admite. În unele cazuri, ca excepţie, ipotecarea este admisă, dar

cu acordul Departamentului Privatizării. Înscrierile sau radierea înscrierilor privind raporturile de

ipotecă se face, în temeiul documentelor ce confirmă încetarea acţiunii, la cererea persoanelor

interesate sau din oficiu, prin dispoziţia instanţei, a organelor de urmărire penală.

În contextul celor expuse, menţionăm că, în practică, se evidenţiază un şir de probleme la

înregistrarea bunurilor şi a drepturilor imobiliare, pricinile constând în: 1) efectuarea privatizării

imobiliarelor fără actele de dare în exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite în anii

50 sau construite de fostele gospodării agricole; 3) eliberarea de către primării a titlurilor

provizorii de proprietate fără a anexa planurile terenurilor date în proprietate; 4) nerespectarea,

79

de către organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrării;

5) transmiterea imobilelor în proprietate de organe neautorizate; 6) întocmirea incorectă a

deciziilor autorităţilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale

haotice terenurilor de către autorităţile administraţiei publice locale, fără a respecta o

consecutivitate; 8) ţinerea în limba rusă, în unele localităţi [preponderent din sudul ţării], a

evidenţei cadastrale [registrul manual şi cel computerizat]. Carenţele menţionate duc la

tergiversarea implementării cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldează cu litigii

imobiliare.

Remedierea dificultăţilor, a căror sorginte se găseşte în sistemul socialist şi în neglijarea

evidenţei imobilelor, suntem siguri, va fi posibilă prin constituirea cadastrului şi prin publicitate

imobiliară.

Cererea de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depusă de către persoana

care şi-a dobândit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vînzare-cumpărare,

privatizare, schimb, donaţie, testament etc] sau în urma unui fapt juridic [moştenire legală, hotărâre

judecătorească şi în alte temeiuri ce nu contravin C. civ. [art. 499].

Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede că temei de înregistrare a drepturilor imobiliare pot

servi:

1) Actele administrative emise de autorităţile publice abilitate în modul stabilit de lege, ca,

de exemplu: titlul de autentificare a deţinătorului de teren, eliberat de autorităţile administraţiei

publice locale în cazul atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a unităţii

administrativ-teritoriale sau de către Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de

către stat a terenurilor proprietate publică a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vînzare -

cumpărare încheiate de comisia de privatizare a fondului de locuinţe [în numele statului];

contractele de vânzare-cumpărare, de predare-primire a locuinţei în proprietate privată; hotărîrea

Parlamentului [înstrăinarea imobilului de interes naţional], hotărîrii Guvernului [înstrăinarea

imobilului de interes local] în caz de expropriere pentru utilitate publică potrivit Legii nr. 488-XIV

din 08.07.1999 [31].

2) Contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislaţiei în vigoare, în funcţie de

natura lor juridică, pot fi: a) de vînzare-cumpărare; b) de vânzare-cumpărare, predare-primire a

locuinţei în proprietate privată; c) de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă; d) de

schimb; e) de donaţie; f) de separare a cotei-părţi din proprietatea comună sau de împărţire

[partaj] a proprietăţii comune şi, după caz, hotărîrea de formare a sectorului de teren cu toate

documentele necesare; g) de constituire a întreprinderii; h) de constituire a persoanei juridice prin

80

asocierea cu o altă întreprindere; i) de constituire prin divizare a societăţii comerciale

[întreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformării.

3) Certificatul de succesiune. Conform art. 1556 din Codul civil persoanele recunoscute ca

moştenitori pot cere notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea certificatului de

moştenitor. Certificatul de moştenitor se eliberează după 6 luni din ziua deschiderii succesiunii, în

orice timp. Dacă se constată, la cererea reprezentantului statului, că nu sunt nici succesori

testamentari, nici legali, notarul declară succesiunea vacantă şi eliberează certificat de succesiune

vacantă, dar numai după expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate

succesiune vacantă trec în proprietatea statului.

4) Hotărârile judecătoreşti. Înregistrarea drepturilor în baza unei hotărîri judecătoreşti persistă

în mai multe situaţii, cum ar fi: hotărîrea instanţei privind transmiterea construcţiilor [inclusiv a

caselor şi a părţilor acesteia] confiscate, fără stăpîn, cu drept de succesiune, în proprietatea

municipală a oraşului, raionului, satului etc.

5) Titlurile de autentificare a dreptului deţinătorului de teren şi alte acte [adeverinţe]

privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autorităţile publice abilitate, în modul stabilit

de legislaţia în vigoare la data eliberării lor; eliberat, conform art. 20 din Codul funciar, de către

autorităţile publice locale în cazul atribuirii terenurilor proprietate publică în proprietate privată sau

de către Agenţie în cazul atribuirii terenurilor proprietate de stat în proprietate privată.

6) Alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile,

eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi

actul de stat privind dreptul de folosinţă a pămîntului [anexa nr. 13], aprobat prin hotărîrea

Consiliului de Miniştri al URSS din 06.03.1975 [100].

În contextul celor expuse, evidenţiem diferite cazuri de înscriere în Registru a imobilelor şi a

drepturilor asupra lor.

Pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobîndit în urma privatizării,

solicitanţii prezintă următoarele documente, după caz:

I. Pentru înregistrarea terenului şi a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de

autentificare a dreptului deţinătorului de teren sau titlul provizoriu ce confirmă dreptul de

proprietate, posesiune şi beneficiere funciară, sau [după caz] contractul de vînzare-cumpărare a

terenului proprietate publică.

II. Pentru înregistrarea construcţiilor, apartamentelor, încăperilor izolate şi a drepturilor

asupra lor:

a) La înregistrarea primară a dreptului imobiliar asupra construcţiei, la cerere se vor anexa

documentele privind atribuirea terenului pentru construcţie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul

81

de construcţie, autentificat notarial [dacă a fost încheiat pînă la 26 august 1948]; 2) decizia de

atribuire a terenului pentru construcţia şi exploatarea casei; sau 3) contractul de dare în folosinţă a

terenului pe termen nelimitat pentru construcţia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de

autentificare a dreptului deţinătorului de teren; sau 5) contractul de vînzare-cumpărare, autentificat.

b) În cazul construcţiei edificate pe terenul întreprinderii agricole, se prezintă: hotărîrea

organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcţie sau extras din decizia gospodăriei

privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autorităţii publice locale

despre aprobarea actelor de recepţie a construcţiei, iar după 28 iunie1996, procesul-verbal de

recepţie finală [Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea

Regulamentului de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente [69], în continuare H.G. nr.

285/1996 ].

Gospodăriile ţărăneşti [de fermier] şi fostele gospodării de colhoznici la înregistrarea dreptului

de proprietate asupra caselor, altor edificii, prezintă: extras din registrul de evidenţă a gospodăriilor

ţărăneşti sau certificat eliberat de autoritatea administraţiei publice locale - dreptul se înscrie în

numele tuturor membrilor [drept de proprietate comună în devălmăşie] [Legea nr. 1543/1998, art.

39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie a soţilor este înregistrat la prezentarea

dovezii privind aportul ambilor la dobîndirea bunului [de exemplu, certificatul de căsătorie datat

anterior documentului de dobîndire a bunului].

III. Pentru înscrierea dreptului asupra construcţiei nefinalizate [dacă se solicită înscrierea

dreptului de către persoana care a primit autorizaţia de construire] se prezintă: documentul ce

confirmă dreptul asupra terenului; autorizaţia de construire; actul de constatare pe teren care atestă

respectarea documentaţiei de proiect, actul privind procentul de realizare a construcţiei.

IV. Pentru înscrierea dreptului de proprietate imobiliară asupra apartamentelor,

încăperilor izolate, privatizate în conformitate cu Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-

XII din 10.03.1993, în continuare Legea nr. 1324/1993 [22], [se înregistrează dreptul de proprietate

sau dreptul de proprietate comună în devălmăşie sau diviziune] se prezintă: contractul de vînzare-

cumpărare, predare-primire, autentificat notarial, şi certificatul Agenţiei teritoriale pentru

privatizare a Departamentului Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în care este indicat

componenţa participanţilor la privatizare.

V. Pentru înscrierea dreptului imobiliar în cazul apartamentelor privatizate din blocurile

locative nefinalizate [H.G. nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie

la blocurile nefinalizate [61], în continuare H.G. nr. 366/1998], se prezintă: contractul de predare-

primire a locuinţei nefinalizate, autentificat notarial. În acest caz, gestiunea blocului locativ este în

seama asociaţiei proprietarilor de locuinţe privatizate, în temeiul actului de predare de la

82

Departamentul Privatizării. După darea în exploatare a blocului de locuit, fiecare locuinţă se dă în

proprietate şi se înregistrează dreptul imobiliar [ori se fac rectificările de rigoare privind suprafaţa,

valoarea etc.], conform actului de predare-primire a locuinţei, semnat de preşedintele asociaţiei şi de

proprietar.

VI. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra caselor dobîndite de către persoanele

supuse represiunilor politice şi ulterior reabilitate [H.G. nr. 338 din 26.05.1995, în continuare H.G.

nr. 338/1995] se prezintă decizia autorităţilor publice locale privind reparaţia prejudiciului material,

actul de predare-primire a casei.

VII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra încăperilor izolate nelocuibile

arendate, amplasate în blocuri locative, privatizate în baza Hotărîrii Guvernului nr. 349 din

21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vînzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile

nelocuibile arendate [72], în continuare H.G. nr. 349/1996, se prezintă: contractul de vînzare-

cumpărare, încheiat cu Departamentul Privatizării, autentificat notarial; actul de predare-primire.

VIII. Pentru înscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentului] construite

cu atragerea investiţiilor private de către întreprinderile şi organizaţiile cu proprietate de stat

în fondul statutar ca beneficiari [Hotărîrea Guvernului nr. 676 din 06.10.95 cu privire la investirile

de stat şi private în construcţiile caselor nefinalizate, în continuare – HG nr. 676/1995], se înscrie în

ansamblu şi dreptul de proprietate asupra terenului întreprinderii, organizaţiei căreia i s-a atribuit

terenul în temeiul: deciziei autorităţii administraţiei publice locale de atribuire a lotului de pămînt

pentru construcţia casei, deciziei autorităţii administraţiei publice locale cu privire la aprobarea

actului de dare în exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau

procesul-verbal al recepţiei finale [după 28.06.1998], deciziei autorităţii administraţiei publice

locale cu privire la aprobarea actului de predare, către fiecare investitor, a apartamentelor,

încăperilor.

IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor, încăperilor ce aparţin investitorului se

înscriu în temeiul: contractului cu privire la investirea capitalului privat în construcţia casei

nefinalizate, înregistrate la Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat; actului

de predare a apartamentelor către investitor.

X. Drepturile imobiliare în cazul apartamentelor din clădirile construite în temeiul

contractului de activitate în comun [de investire] între persoane private, precum şi al

apartamentelor, încăperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice căreia i s-a atribuit

terenul pentru construcţie sau căreia terenul îi aparţine cu drept de proprietate şi în numele căreia a

fost eliberată autorizaţia de construire – se înscriu în temeiul: 1) documentului ce confirmă dreptul

de folosinţă sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepţie finală; 3)

83

contractelor de activitate în comun [de investiţie], încheiate cu investitorii, şi actelor de predare-

primire a apartamentelor către investitorilor. Înscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce

aparţin investitorilor se efectuează în temeiul: a) contractului de activitate în comun [investiţii],

autentificarea notarială nu este necesară; b) actele de predare-primire a apartamentelor către fiecare

investitor.

XI. Înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de

construcţie a locuinţelor:

a) Dreptul de proprietate asupra casei se înscrie cooperativei de construcţie în temeiul: deciziei

autorităţii administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie şi deciziei

aceleiaşi autorităţi privind aprobarea actelor de dare în exploatare sau al procesului-verbal de

recepţie finală.

b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau încăperii izolate se înscrie în temeiul:

certificatului cooperativei de construcţie prin care se confirmă calitatea ei de membru şi efectuarea

tuturor plăţilor, extrasului din hotărîrea adunării generale a membrilor cooperativei privind

repartizarea apartamentului, încăperii concrete sau ordinului de repartiţie, eliberat de autoritatea

publică locală.

XII. Înscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor:

a) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor aflate în folosinţă comună şi dreptul de folosinţă

asupra terenului se înscriu cooperativei de construcţie a garajelor în temeiul: deciziei autorităţii

administraţiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcţie; deciziei aceleiaşi

autorităţii privind aprobarea dării în exploatare a obiectivului sau al procesului-verbal de recepţie

finală.

b) Dreptul de proprietate asupra garajului se înregistrează în baza: listei membrilor

cooperativei, aprobate de autoritatea administraţiei publice locale pentru garajele date în exploatare

pînă la 25.061998. După această dată, aprobarea listei de către autoritatea administraţiei publice

locale nu este obligatorie [Hotărârea Guvernului nr. 365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea

Statutului-model al cooperativei de construcţie a garajelor şi a Statutului-model al asociaţiei de

garaje, în continuare H.G. nr.365/1998]; adeverinţei eliberate de cooperativa de construcţie privind

efectuarea tuturor plăţilor stabilite de adunarea generală a cooperativei [în cazul în care construcţia

s-a efectuat prin metoda de antrepriză].

XIII. Înscrierea dreptului imobiliar în cazul predării patrimoniului [construcţiei] la

privatizarea întreprinderilor [(Legea nr. 1217/1997 [21] şi Hotărîrea Guvernului nr.1056/1997

[82]:

84

a) în cazul transformării întreprinderii de stat în societate pe acţiuni ale cărei acţiuni urmează

a fi vîndute la licitaţie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor înscrie în temeiul următoarelor

acte: copia de pe certificatul înregistrării de stat şi copiile de pe documentele de constituire a

întreprinderii care le-a primit, unde se indică succesiunea de drept în urma reorganizării;

certificatul despre privatizare şi, după caz, actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de

Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat, în continuare Departamentul

Privatizării [Agenţia teritorială];

b) în cazul vînzării bunurilor imobile ale întreprinderii care se privatizează la licitaţia „cu

strigare”, la concurs sau la negocieri directe, dacă întreg patrimoniu care se privatizează se află la

balanţa întreprinderii, drepturile imobiliare se înscriu în temeiul următoarelor acte: contractul de

vînzare-cumpărare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul

Privatizării, după caz, planul cadastral;

c) în cazul în care nu întregul patrimoniu privatizat se află la balanţa întreprinderii [în

locaţiune], drepturile imobiliare se înregistrează în temeiul actului de predare-primire, aprobat de

Departamentul Privatizării.

XIV. Drepturile imobiliare asupra construcţiei care intră în componenţa cotei valorice din

patrimoniul întreprinderii agricole, atribuite în natură se înscriu în temeiul: certificatului de

proprietate privată, semnat de directorul agenţiei teritoriale a Departamentului Privatizării; actului

de predare-primire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit în natură.

XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate în temeiul Legii nr. 354 din 29.10.2004

[5], în continuare Legea nr. 354/2004, se înscriu în temeiul documentelor ce confirmă drepturile

asupra bunului imobil pînă la formare şi deciziei de formare, la care se anexează descrierea tehnică

şi planul noului bun imobil format.

XVI. Dreptul de folosinţă pe termen nelimitat asupra terenului se înscrie în temeiul

contractului de dare a terenului în folosinţă pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia

autorităţii administraţiei publice locale privind darea terenului din domeniul public către

proprietarul construcţiei; decizia aceleiaşi autorităţi privind atribuirea terenului pentru construcţia şi

exploatarea casei.

XVII. Dreptul de gestiune economică şi administrare economică se înscrie în temeiul:

contractului privind transmiterea bunului în gestiune sau administrare economică, ori al deciziei de

transmitere, eliberate de autoritatea centrală de specialitate, în cazul transmiterii intrastructurale, şi a

actului de predare-primire; deciziei Guvernului, în cazul transmiterii întreprinderii, sau deciziei

Departamentului Privatizării, în cazul transmiterii unor construcţii aparte din gestiunea unei

autorităţi centrale de specialitate în gestiunea unei alte autorităţi, şi actului de predare-primire al

85

părţilor în contract, aprobat de conducătorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La cerere,

se anexează, după caz, planul cadastral şi/sau geometric.

XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra

bunului imobil se înscriu [conform Scrisorii instructive nr. 01-345 din 25.12.1998] în temeiul

[după caz]: contractului de vînzare-cumpărare, autentificat notarial [inclusiv întreţinerea pe viaţă];

contractului de schimb al bunurilor imobile pe acţiuni, autentificat notarial; contractului de

donaţie, autentificat notarial; contractului de schimb, autentificat notarial; certificatului de

moştenire; certificatului de separare a cotei părţi din proprietatea comună în devălmăşie

[gospodăria ţărănească de fermier] sau de împărţire [partaj] a proprietăţii comune în devălmăşie [a

soţilor], autentificate notarial, după caz, a documentelor de formare a bunurilor imobile;

certificatului eliberat soţilor privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comună,

autentificat notarial; înscrierii privind împărţirea averii gospodăriei de colhoznic sau înscrierii

privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, eliberate de autorităţile

administraţiei publice locale [pentru construcţii]; hotărîrii instanţei de judecată sau fostului

arbitraj; extrasului din registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor privind lichidarea

întreprinderii şi actului de împărţire a patrimoniului în natură între fondatori, autentificat notarial;

hotărârii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contractul] privind

atribuirea [separarea] în natură a cotei-părţi a fondatorului din patrimoniul întreprinderii,

autentificat notarial, şi contractului de constituire în care se indică posibilitatea atribuirii în

natură a cotei-părţi şi, după caz, hotărîrii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate

documentele necesare; contractului privind mărirea cotei în proprietatea comună în diviziune

[autentificat notarial pentru persoanele fizice]; procesului-verbal de cumpărare a bunului la

licitaţie publică [ în cazul organizării licitaţiei de către instanţă].

XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile dobîndite de către întreprinderi

în cazuri specifice se înscriu [conform C. civ. şi Legii nr. 1265/2000], după caz:

a) la fuziunea prin contopire, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei

autentificate de pe contractul de fuziune prin contopire; certificatului de înregistrare a societăţii

prin contopire [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din

Registrul de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii

absorbite;

b) la fuziunea prin absorbţie, în temeiul: cererii privind înscrierea dreptului imobiliar; copiei

autentificate de pe contractul de fuziune prin absorbţie; certificatului de înregistrare a societăţii

prin absorbţie [în original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul

86

de stat al întreprinderilor şi organizaţiilor cu privire la încetarea activităţii întreprinderii

absorbite;

c) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolvă], în temeiul: cererii privind

înscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin divizare;

certificatului de înregistrare a societăţii create prin dezmembrare [divizare], în original; actului de

predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi

organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [divizare];

d) la dezmembrarea prin separare [o parte se separă], în temeiul: cererii privind înscrierea

dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin separare;

certificatului de înregistrare a societăţii constituite prin dezmembrare [separare],în original; actului

de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor şi

organizaţiilor cu privire la constituirea societăţii prin dezmembrare [separare].

Pentru situaţiile descrise este valabilă şi cerinţa de prezentare a deciziei de formare a bunului

imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate în Hotărîrea Guvernului nr. 61/99; contractului

de constituire şi succesiune de drept, în cazul fondării întreprinderii în urma constituirii unei

anumite societăţi. Concomitent, se înscriu şi alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de

transfer, în temeiul succesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosinţă asupra terenului aferent;

dreptul de arendă asupra bunurilor imobile.

Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să conţină descrierea bunului

imobil şi, după caz, denumirea dreptului respectiv, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de

legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate.

Dacă documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate şi şnuruite.

Nu se primesc pentru înregistrarea drepturilor documentele:

a) ce nu corespund cerinţelor stabilite în Legea 1543/1998 la art. 29 alin. (2) şi (4), adică au

fost depuse într-un singur exemplar [sau dacă lipseşte originalul], s-a omis descrierea imobilului,

nu este indicat dreptul, lipsesc semnăturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial, ştampilate, în

cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate şi şnuruite etc;

b) ce conţin ştersături, adăugiri, cuvinte radiate şi alte corectări;

c) executate în creion;

d) cu deteriorări grave, ce nu permit interpretarea univocă a conţinutului lor.

Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează în baza cererii titularului sau a persoanei care îi

reprezintă interesele. Solicitanţii vor depune cererea în două exemplare. La primirea cererii şi a

documentelor, pentru înregistrarea drepturilor, persoana responsabilă a oficiului cadastral teritorial

înregistrează cererea în condica de cereri de un model aprobat de Agenţie [anexa nr. 9]. Pentru

87

înlesnirea lucrului angajaţilor OCT, titularii de drepturi vor indica în cerere numărul cadastral al

terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate în Registru.

Oficiul cadastral teritorial nu poartă răspundere pentru erorile şi inexactităţile din adresa ori

sediul indicate de titularul de drepturi.

Al doilea exemplar de cerere, pe care se indică data primirii documentelor depuse, se restituie

solicitantului [ Legea nr. 1543/98, art. 30].

Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea nominalizată, poate avea loc dacă:

a) lipseşte actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conţine inexactităţi; b) a fost

prezentată de o persoană neautorizată; c) lipsesc documentele pentru înregistrare; d) documentele

prezentate nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie; e) drepturile a căror înscriere este

solicitată nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile; f) dreptul a cărui

înscriere este solicitată este înscris pe numele unei alte persoane; g) înscrierea dreptului trebuie să

fie efectuată la un alt oficiu cadastral teritorial.

În cazul respingerii, cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare nu se va înregistra în condica

de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor,

pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de

examinare a cererii poate fi atacată la Agenţie, iar decizia Agenţiei în judecată. În practică,

contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat.

Refuzul înscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres: Înscrierea

drepturilor în baza titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nu poate fi refuzată,

iar în baza altor documente poate fi refuzată dacă: a) solicitantul nu a îndeplinit în termen cerinţele

privind înlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea şi

înregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b) forma şi/sau conţinutul documentelor prezentate

nu corespund cerinţelor legislaţiei; c) s-a constatat că documentele prezentate nu sunt autentice;

d) documentul prezentat a fost emis de o autoritate publică ne-competentă; e) datele din

documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepţia cazurilor în care

necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a oficiului cadastral teritorial; f) există

menţiunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre

înregistrare.

În cazul refuzului de înregistrare a dreptului, cererea ulterioară a aceluiaşi solicitant în privinţa

aceluiaşi bun imobil se examinează ca o nouă cerere [Legea nr. 1543/98].

Decizia privind refuzul înregistrării drepturilor imobile se aduce în scris la cunoştinţă

solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. În acest sens, OCT va lua una dintre următoarele

88

hotărâri: a) va înregistra tranzacţia şi, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de

înregistrare a drepturilor imobiliare; c) va refuza înregistrarea drepturilor imobiliare.

3.1.1. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile. Înscrierile sunt

efectuate începînd cu coperta fişierului registrului. În partea de sus, se indică numărul cadastral al

bunului imobil, care se va indica şi în fiecare subcapitol al registrului. Pe copertă se mai indică

denumirea autorităţii care a execută controlul asupra ţinerii registrului – Agenţia Relaţii Funciare şi

Cadastru, se indică denumirea oficiului cadastral teritorial. În partea dreaptă de jos a copertei, se

indică data, luna şi anul deschiderii şi închiderii fişierului registrului. Partea generală a registrului

bunurilor imobile mai conţine rubricile: Deschis – se înscrie data deschiderii fişierului registrului;

Versiunea – se indică numărul versiunii registrului; Formarea bunului imobil – se indică modul de

formare a bunului imobil; Bunul imobil iniţial – se indică numărul cadastral al terenului din care s-a

format terenul înregistrat în fişier [în cazul formării terenului prin comasare, divizare, separare];

Închis – se indică data închiderii fişierului registrului; Bunul imobil nou format – se indică numărul

cadastral al terenului format din terenul iniţial. Capitolul -- se indică capitolul registrului

[Instrucţiunea nr. 487/2005].

3.1.2. Înscrierile în subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile. În acest subcapitol

[conform Instrucţiuni nr. 487/2005], se înscriu şi se descriu bunurile imobile în următoarea

consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. Înscrierile referitoare la un bun

imobil se identifică prin codul înscrierii care este invariabil – „1.0”. Pentru bunurile din capitolul B,

codul înscrierii va fi alcătuit din numărul cadastral [ex: numărul cadastral 0142102004.11, numărul

bunului este 11, iar numărul înscrierii va fi „1.11”]. Spre deosebire de înscrierile despre bunurile

imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conţin codul înscrierii. În capitolul I, sunt înscrise

date despre: încetarea existenţei bunului imobil, modificarea înscrierilor, servitutea constituită în

folosul proprietarului bunului dominant, condominiumul. Subcapitolul I. Conţine informaţie

privind: Bunul imobil – se înscrie codul înscrierii conferit tuturor bunurilor înregistrate, cu excepţia

bunurilor imobile din capitolul C. În acest capitol, se mai indică tipul bunului imobil înscris: teren,

construcţie, încăpere izolată încăpere izolată, plantaţie etc.; Numărul cadastral – se indică numărul

cadastral sau convenţional al bunului imobil; Locul amplasării bunului [adresa] – pentru teren se

indică: denumirea raionului [municipiului]. Dacă bunul este amplasat în extravilan se înscrie

„extravilan”. Pentru construcţii, se indică şi adresa construcţiei: denumirea străzii, bulevardului,

stradelei; numărul construcţiei din documentul de drept. În cazul construcţiei principale cu

accesorii, se înscrie doar adresa la construcţia principală dacă accesoriile nu au altă adresă. Modul

de folosinţă - se indică din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaţa – se înscrie suprafaţa

bunului imobil: a terenului în ha, a construcţiei în m. p. [suprafaţă în plan, la solicitare şi suprafaţă

89

totală]. Tipul hotarelor – se completează numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe.

Data înregistrării – se indică data depunerii cererii. Înscrierea despre lichidare – este valabilă

pentru bunurile imobile înscrise în capitolele B şi C în caz de încetare a existenţei bunului prin

comasare, divizare, prin desfiinţare [demolare, distrugere]. Concomitent cu înregistrarea faptului

încetării existenţei bunului imobil, în continuare – imobilul, se radiază şi toate drepturile reale

înscrise în privinţa acestui imobil. Modificări, însemnări, corectări – rubrica conţine informaţii

referitoare la imobil privind modificările: de suprafaţă, de număr etc. Tipul – se indică ce anume s-

a modificat [ex. modificarea suprafeţei bunului imobil]. Temeiul juridic – se indică actul juridic în

al cărui temei s-a efectuat modificarea. Data efectuării înscrierii – se indică data depunerii cererii

privind efectuarea modificării, corectării sau data emiterii deciziei registratorului. Dacă este stabilită

servitutea în folosul bunului imobil, aceasta se înscrie în rubrica „Servitute” cu înscrierea: tipului

servituţii [ex: de trecere, de vedere etc.], numărul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data

înregistrării servituţii, radierea [data]. În cazul în care există un plan în care este indicată raza de

acţiune a servitutei, în rubrica „Modificări, însemnări, corectări” se va face trimitere la acel plan

[ex. raza de acţiune a servitutei este indicată pe planul cadastral întocmit la 09.01.2004]. Dreptul de

servitute se radiază din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu înscrierea referitoare la

servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. În cazul terenurilor

cu case individuale, construcţiile de pe teren [principale şi accesorii] se înregistrează la cererea

solicitantului în funcţie de conţinutul documentului prezentat ca temei al înregistrării.

În cazul în care o construcţie a unei proprietar aste amplasată şi pe terenul vecinului, atunci, la

rubrica „ Modificări, însemnări, corectări”, se va înscrie – „construcţia continuă [se prelungeşte] pe

terenul, numărul etc. La terenul pe care construcţia continuă, la aceeaşi rubrică se înscrie: „ pe

sector continuă construcţia nr.”, indicându-se numărul cadastral al terenului. La înregistrarea

construcţiilor subterane şi a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se înscrie

„construcţie subterană”. Construcţiilor subterane li se atribuie numărul cadastral următor

construcţiilor amplasate pe terenul sub care se află construcţia subterană. Problema ce se impune

soluţionată apare la atribuirea numărului cadastral în cazul în care construcţia subterană este

amplasată sub două sau mai multe terenuri aflat în proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea

numărului cadastral al construcţiei se va lua numărul cadastral al terenului aflat în proprietatea sau

în folosul proprietarului construcţiei sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre

această construcţie.

Temei pentru înregistrarea construcţiei dobândite prin accesiune imobiliară artificială [faptul

construcţiei] şi a dreptului de proprietate imobiliară [C. civ., art. 329] serveşte documentul ce

confirmă dreptul de proprietate şi folosinţă [superficie, arendă] asupra terenului beneficiarului

90

[investitorului] construcţiei şi documentele ce confirmă recepţia lucrărilor de construcţie [proces-

verbal de recepţie finală]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul

asupra terenului a fost deja înregistrat.

Cerere de formare/înregistrare a bunului imobil în urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ.

art. 328] OCT nu a înregistrat.

Înscrierea dreptului asupra unei construcţii nefinalizate se admite la cererea titularului de drept,

în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului [investitorului] construcţiei asupra

terenului, al autorizaţiei pentru construire, şi al actului de constatare a gradului de executare a

construcţiei.

Plantaţiile perene [de viţă de vie, de pomi fructiferi etc.] se înscriu în capitolele: A, B ale

registrului. Suprafeţele plantaţiei se indică din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren

întocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator.

Temei de înregistrare a plantaţiei vor servi documentele prevăzute în Hotărârea Guvernului

nr. 705 din 20.10.1995, în continuare H.G. nr. 705/1995. Dacă plantaţia a fost transmisă

deţinătorului în contul cotelor-valorice din bunurile întreprinderii agricole, temei de înregistrare va

servi certificatul de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantaţiei se va înscrie

în temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vânzare-cumpărare].

Înregistrarea porţiunilor de subsol: a) în calitate de roci deschise, se vor înregistra în

registrul bunurilor imobile conform regulilor de înregistrare a terenurilor; b) în calitate de spaţii

subterane se vor înregistra după regulile construcţiilor subterane. Porţiunile de subsol se vor

înregistra în temeiul perimetrului minier şi licenţei.

În concluzie putem spune că subcapitolul I conţine informaţia privind bunul, caracteristica

succintă a bunului, altă informaţie înscrisă în temeiul actelor prezentate de către titularul drepturilor.

3.1.3. Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile

Subcapitolul II al registrului conţine următoarele rubrici: Bunul imobil, în care se indică

numărul înscrierii compuse din numărul capitolului – „2” şi numărul de ordine al dreptului înscris.

Număr de ordine se atribuie fiecărui drept înscris.

În cazul dreptului de proprietate comună în diviziune, se atribuie numere de ordine pentru

fiecare cotă-parte înscrisă. Astfel, se va indica imobilul descris în subcapitolul I la care se înscrie

dreptul de proprietate şi numărul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indică cota-

parte [în % sau fracţie] din imobile. În cazul în care imobilul aparţine unui proprietar, se indică cifra

1.0. La rubrica proprietarul, se indică datele complete despre proprietar.

Pentru persoanele fizice se va indica: numele şi prenumele proprietarului, data, luna şi anul

naşterii, codul personal, în lipsa acestuia – date din actul de identitate [numărul, seria].

91

Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea completă, numărul şi data eliberării

certificatului înregistrării de stat, numărul de identificare.

În cazul bunurilor domeniului public, se înscrie: Republica Moldova; în cazul bunurilor unităţii

administrativ-teritoriale, în calitate de proprietar se înscrie unitatea administrativ-teritorială concretă

[comuna Zubreşti, r-nul Străşeni]. Concomitent, se completează rubricile: Domiciliul/sediul;

Temeiul înscrierii; Termenul/condiţia; Data înregistrării; Felul înscrierii [intabulare sau înscriere

provizorie]; Radierea dreptului; Modificări, însemnări, corectări: tipul, temeiul juridic, data

efectuării înscrierii.

Proprietatea în condominium se înscrie la rubrica Proprietarul – „Condominium”.

Sectorul de teren ce intră în condominium şi construcţiile amplasate pe el se descriu în

subcapitolul I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se înscrie Legea nr. 913/2000. În

subcapitolul III se va înscrie dreptul de administrare a asociaţiei de coproprietari în condominium

[la prezentarea actului ce confirmă transmiterea imobilului în administrarea asociaţiei]. Pentru

fiecare încăpere izolată din condominium, în subcapitolul I al Capitolului C, se va înscrie cota-parte

asupra imobilului din condominium [ex. „Condominium”, 5%. Temei: proces-verbal al adunării

generale a asociaţilor coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chişinău

nr. 77 din 14.11.2007].

În cazul în care într-o clădire există încăperi cu destinaţie de locuit sau cu altă destinaţie ce

aparţin diferiţilor proprietari şi spaţii de folosinţă comună ce se află în proprietate comună [C. civ.,

art. 355], înscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra clădirii nu se vor efectua, făcându-se

însemnarea – „înscrierea dreptului nu a fost solicitată”. În capitolul C, o dată cu înregistrarea

dreptului asupra încăperilor izolate sau ulterior, se va înscrie, conform actului juridic [care poate fi:

contract încheiat între proprietarilor încăperilor, hotărîrea instanţei de judecată etc.], cota-parte de

proprietate asupra părţilor de clădire destinate folosinţei comune.

Înscrierea cu drept de proprietate asupra construcţiei se face după înscrierea dreptului de

proprietate asupra terenului. Înscrierea dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate se

efectuează după înscrierea drepturilor asupra terenului şi construcţiei.

Dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi înscris pînă la înregistrarea dreptului supra

terenului dacă: terenul se află în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale şi

elaborarea planului terenului nu este necesară [ex: înregistrarea clădirii unei autorităţi publice

locale, în cazul unui bloc locativ] sau terenul şi construcţia, sau încăperea izolată aparţin

diferiţilor proprietari.

În final constatăm că subcapitolul II conţine informaţie privind drepturile reale asupra bunurilor

înregistrate în subcapitolul I.

92

3.1.4. Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile

În Partea întâi a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se înscriu alte drepturi reale:

uzufructul, uzul, abitaţia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa asupra terenurilor

statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea. Conţinutul

înscrierilor din partea întâia a subcapitolului va fi diferit în funcţie de dreptul supus înscrierii.

Astfel, în funcţie de criteriile enunţate, se vor efectua următoarele înscrieri:

referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va înregistra astfel: Numărul de

ordine al înscrierii. Denumirea dreptului şi tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul

grevării. Obiectul dominant. Temeiul înscrierii. Termenul, data înscrierii, felul înscrierii.

referitoare la ipotecă; se indică: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Ipoteca.

Obiectul grevării – se indică imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numărul de

ordine, denumirea şi numărul cadastral]. În cazul în care se ipotechează o cotă-parte, se indică şi

numele proprietarului cotei-părţi ce se ipotechează. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar în caz contrar,

registratorul este în drept să refuze înregistrarea ipotecii. Temeiul înscrierii – actul juridic,

numărul, data. Termenul – data constituirii ipotecii şi termenul [dacă a fost stabilit], precum şi

valoarea obligaţiei garantate. Rangul dreptului – ordinea de preferinţă a stingerii creanţelor în

funcţie de consecutivitatea înscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului – date despre

creditorul gajist: pentru persoana fizică: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru

persoana juridică: denumirea, numărul de identificare de stat, sediul. Data înregistrării. Felul

înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii,

debitorului gajist îi este interzis să ipotecheze ulterior bunul sau să-l greveze în alt mod, în

subcapitolul III partea a doua se notează aceste interdicţii din oficiu de către registrator, indiferent

de faptul dacă notarea a fost solicitată expres de titular sau nu.

Radierea ipotecii se face în temeiul documentelor indicate în C. civ., la art. 473. În cazul în care

radierea ipotecii se efectuează provizoriu [ex. în temeiul hotărârii judecătoreşti nedefinitive], la

rubrica Radierea dreptului se înscrie „radiat provizoriu” în temeiul „hotărîrii judecătoriei de

circumscripţie Rîşcani din 14.08. 2005” .

Referitor la uzufruct, uz, abitaţie. Se va indica: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea

dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaţie. Obiectul grevării – bunul imobil indicat în subcapitolul I

[numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau

condiţia [dacă sunt stabilite]. Rangul dreptului - [dacă în actul juridic este indicat] şi înseamnă

ordinea de exercitare a dreptului în timp, în cazul în care sunt mai mulţi titulari. Titularul

dreptului – atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data

înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. Dreptul de uz şi dreptul de

93

abitaţie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comună în devălmăşiei. Astfel,

membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menţionate şi un drept

abitaţie asupra spaţiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra

locuinţei / apartamentului, în opinia noastră, sunt drepturi reale ce grevează dreptul de proprietate

al proprietarului şi deaceea propunem să fie înscrise în Registrul bunurilor imobile la rubrica

„GREVĂRI”. Comparativ cu dreptul de proprietate dreptul de uz şi abitaţie au caracter limitat

prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedeşte necesitatea

reglementării exprese şi exhaustive a drepturilor analizate [Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de

justiţie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevăr îl constatăm şi în Legea nr.

620/1995, art. 12 conform căreia înstrăinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul

tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au participat la privatizarea

acestuia. Practica judecătorească susţine ideea legiuitorului prin Hotărîrea [Plenului Curţii

Supreme de Justiţie], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform căreia: Refuzul membrilor adulţi ai

familiei ce locuiesc împreună cu chiriaşul şi au privatizat la privatizare de a da acordul în scris

privind înstrăinarea apartamentului / casei nu poate fi contestat pe cale judecătorească. În

concluzie membrii adulţi ai familiei care au participat la privatizare sunt consideraţi coproprietari

în devălmăşie acordul fiind necesar pentru înstrăinarea apartamentului, deci drepturilor acestora

trebuiesc înscrise în Registrul bunurilor imobile. Provoacă confuz Hotărîrea Plenului Curţii

Supreme de Justiţie conform căreia coproprietarilor care nu mai locuiesc în apartament sau casă

nu li se cere acordul la înstrăinarea acesteia. Or, în accepţiune generală dreptul de proprietate este

un drept absolut şi nu poate fi condiţionat de anumite circumstanţe şi prin nefolosirea bunului

imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. În cazul minorilor bonurile

cărora au fost folosite la privatizarea apartamentelor / caselor acordul se va cere la împlinirea

vîrstei de 18 ani, ori 16 – capacitate de exerciţiu deplină prin emancipare sau în legătură cu

înregistrarea căsătoriei pînă la majorat. În numele minorilor acordul îl vor da [sau nu] organul de

tutelă şi curatelă.

Referitoare la superficie. Se înscriu următoarele date: Numărul de ordine. Denumirea

dreptului – Superficie. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul

cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Titularul

dreptului. Data înregistrării actului juridic. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere

provizorie.

Referitor la dreptul de folosinţă, dreptul de gestiune economică, concesiune. Se înscriu

aceleaşi date: numărul de ordine al înscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevării, temeiul

înscrierii, termenul, condiţia, titularul dreptului, data înregistrării, felul înscrierii.

94

În partea a II a subcapitolului III cu titlul „Notări”, se efectuează înscrieri referitor la drepturile

de creanţă, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile.

În funcţie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac înscrieri referitor la:

Sechestru. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea înscrierii – sechestru.

Obiectul grevării – se indică imobiliarul din subcapitolul I [numărul cadastral]. În cazul în care

se aplică sechestrul pe o cotă-parte din imobil aflat în coproprietate pe cote-părţi, se înscriu cota-

parte şi numele coproprietarului a cărui cotă-parte a fost sechestrată. Temeiul înscrierii: tipul,

numărul şi data actului. Termenul [dacă este stabilit]. Data efectuării înscrierii.

Locaţiune [arendă]. Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: locaţiunea [arenda],

sublocaţiunea [subarenda]. Obiectul grevării - imobilul indicat în subcapitolul I [numărul

cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. În cazul locaţiunii [arenzii] unei

părţi, se va descrie partea din bun care este menţionată în contract, inclusiv se va indica suprafaţa

închiriată, arendată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul data actului juridic. Termenul. Titularul

dreptului. Data efectuării înscrierii. Notarea sublocaţiunii [subarendei] – se notează ca şi

locaţiunea. Diferenţa constă în indicarea numelui sublocatarului [subarendaş] şi obiectele

sublocaţiunii [subarendei], conform contractului.

Interdicţie şi înstrăinări, la grevări. Se indică: Numărul de ordine al înscrierii, Denumirea:

interdicţia de înstrăinare, de grevare. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II, asupra

imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei la care această grevare

se referă, după caz, cota-parte şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data

actului. Termenul pentru care este instituită interdicţia, dacă este indicat în act. Data efectuării

înscrierii.

Antecontract. Se înscriu următoarele date: Denumirea. Obiectul grevării - dreptul indicat în

subcapitolul II asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele

persoanei care se obligă, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul numărul şi data actului

juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizică sau persoana juridică.

Data efectuării înscrierii.

Dreptul de preemţiune. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – drept de

preemţiune. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte

din bunul imobil [după caz] şi numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data

actului juridic. Termenul/Condiţia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efectuării

înscrierii.

95

Schimbarea rangului ipotecii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea:

Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevării - bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul

cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Data efectuării înscrierii.

Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea

imobilului]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a

dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaţie [urmărirea imobilului]. Obiectul grevării –

imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral] cota-parte şi numele proprietarului [după

caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Solicitantul înscrierii [după caz].

Data înregistrării.

Acţiunea în justiţie [cererea de chemare în judecată]. Se indică: numărul de ordine al

înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului

indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei, [după caz] cota-parte. Temeiul

înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Numele solicitantului. Data efectuării înscrierii.

Administrarea fiduciară. Se indică: numărul de ordine la înscrierii. Denumirea. Obiectul

grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I

[numărul cadastral], numele proprietarului sau titularului de drept, cota-parte [după caz]. Temeiul

înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul sau condiţia. Titularul dreptului. Data

efectuării înscrierii.

Declararea insolvabilităţii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea:

Declararea insolvabilităţii. Obiectul grevării - dreptul indicat în subcapitolul II, asupra

imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] şi numele

proprietarului. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.

Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare. Se indică: numărul de ordine al

înscrierii. Denumirea: în procedură de reorganizare, în procedură de dizolvare. Obiectul grevării

– dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral],

cota-parte [după caz] şi numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul înscrierii. Data

înscrierii.

Amînarea împărţelii imobilului aflat în coproprietate. Se indică: numărul de ordine al

înscrierii. Denumirea: Amînarea imobilului aflat în coproprietate. Obiectul grevării – dreptul

indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul

înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic. Termenul. Data înscrierii.

Depunerea cererii de înregistrare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea -

depunerea cererii de înregistrare. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I

[numărul cadastral]. Tipul înscrierii: tipul, numărul şi data actului juridic.

96

În partea finală, Registrul conţine rubrica „Semnături, data şi ştampila” a cărei completare

confirmă faptul că versiunea de hârtie a registrului este autentică. Prin notările efectuate de

registrator la rubrica „Stins”, confirmate prin semnătură, se dovedeşte faptul că versiunea

fişierului registrului nu este actuală.

3.1.5. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile. În cazul formării terenului prin

comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fişier nou al registrului, unde,

în partea generală a registrului, la rubrica „Formarea bunului imobil”, se indică numerele cadastrale

ale terenurilor din care s-a format noul imobil şi modalitatea de formare: comasare; divizare;

separare. După efectuarea înscrierilor corespunzătoare în fişierele noi ale registrului, fişierele

registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare şi divizare se închid. Acest fapt

se înscrie în partea generală a Registrului, la rubrica, „Formarea bunurilor imobile”, indicându-se

numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: închis, se înscrie data. În subcapitolele

fişierului registrului care se închide, se completează rubrica privind existenţa imobilului şi radierea

dreptului. Înscrierile efectuate diferă în funcţie de modalitatea formării noului imobil şi sunt

următoarele:

În cazul formării terenului prin comasare, din fişierele registrului care se închid se transcriu

datele corespunzătoare în fişierul imobilului format cum ar fi: modul de folosinţă a imobilului, dacă

nu a fost modificat, înscrierile privitoare la construcţiile [după caz], înscrierile din subcapitolele II şi

III.

În subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fişierul registrului care se închide, se

adaugă decizia de formare a imobilului şi planul cadastral al imobilului format. În cazul în care

imobilele proprietate comună pe cote-părţi au fost supuse comasării, în subcapitolul II se înscriu

cotele-părţi indicate în decizia de formare, recalculate în conformitate cu Legea nr. 354/2004. Dacă

unul sau mai multe imobile ce se comasează sunt ipotecate, pentru înscrierea ipotecii nu este

necesar să se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotecă. Ipoteca se va transcrie

asupra imobilului format în temeiul actului juridic înscris în fişierul registrului care se închide. În

cazul în care sunt grevate cu ipotecă două sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii,

registratorului i se va prezenta confirmarea de către titularii de drepturi de ipotecă a rangului

fiecărei ipoteci. Dacă imobilele supuse comasării sunt grevate cu alte drepturi decît ipoteca, la

momentul înregistrării bunului imobil nou-format, urmează să se prezinte şi actele de modificare a

acestor drepturi, dacă este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4)]. În cazul prevăzut în Legea

nr. 354/2004, înscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobîndite are loc

concomitent cu comasarea bunurilor. În fişierele registrului care urmează a fi închise, dreptul de

proprietate nu se înregistrează noului proprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se

97

înscrie în fişierul registrului nou-deschis concomitent cu înscrierea deciziei de formare. În fişierul

noului Registru, în subcapitolul II, se indică documentele în a căror temei au fost dobîndite

terenurile, precum şi decizia de formare şi planul bunului comasat. În fişierele Registrului care se

închid, la rubrica: „Formarea bunurilor imobile”, se indică numărul cadastral al noului bun, iar la

rubrica „Închis” se înscrie ca temei decizia de formare, nr., data.

În cazul formării terenului prin separare, din fişierul registrului terenului din care a fost

separat noul bun imobil se transcriu date în fişierul Registrului noului bun imobil care sunt: modul

de folosinţă a noului bun imobil dacă nu a fost modificat, înscrierile despre alte imobile amplasate

pe teren, înscrierile din subcapitolul II şi III. În subcapitolul II, la documentele transcrise din fişierul

registrului bunului imobil iniţial, se înscrie decizia de formare şi planul cadastral al noului bun

imobil. Dacă asupra bunului imobil supus separării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în

subcapitolul III, acestea se transcriu în fişierul Registrului noului bun imobil. În cazul în care, în

decizia de formare, este indicat că proprietarul constituie servitute [în conformitate cu C. civ., art.

432], aceasta se va înscrie provizoriu în subcapitolul III la bunul aservit, în temeiul deciziei de

formare, precum şi se va menţiona la rubrica corespunzătoare a subcapitolului I la bunul dominant.

La momentul consolidării bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], înscrierea provizorie se va

transforma în intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuează din oficiu de către registrator.

Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece în proprietatea

proprietarul bunului imobil dominant.

În fişierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil iniţial], se efectuează

modificările de suprafaţă şi alte modificări rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea

înscrierilor referitoare bunul imobil se înscrie la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”.

În cazul formării terenului prin divizare, în noul fişier al registrului se transcriu înscrierile

corespunzătoare din subcapitolul I şi III din fişierul registrului care se închide. În subcapitolul II, se

înscriu documentele de drept care confirmă împărţirea bunului imobil şi planul cadastral sau

geometric. Dacă asupra bunului supus divizării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în

subcapitolul III, acestea se transcriu [dacă nu au fost stinse la acel moment] în fişierul Registrului

noilor bunuri imobile. Fişierul registrului bunului imobil iniţial nu se închide dacă, prin împărţirea

efectuată, nu a încetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. în cazul cînd unul dintre

coproprietarii pe cote-părţi a ieşit din indiviziune, ceilalţi rămân în continuare proprietari pe cote-

părţi]. În acest caz, în fişierul registrului bunului imobil iniţial, se efectuează modificările

corespunzătoare în temeiul actului juridic prin care s-a efectuat împărţirea şi planului bunului

imobil. Aceleaşi documente vor justifica modificările şi înscrierile din subcapitolul I şi înscrierile

din subcapitolul II.

98

În cazul formării terenului prin combinare, nu se deschid fişiere noi, dar se efectuează

modificări la înscrierile din fişierele existente ale registrului la rubrica „Modificări, însemnări,

corectări” în subcapitolul I.

În cazul formării construcţiilor, dacă construcţia [încăperea izolată ] îşi încetează existenţa în

urma formării [prin comasare, divizare], toate înscrierile referitoare la această construcţie [încăpere

izolată] se radiază, iar la rubrica „Încetarea existenţei bunului”, se indică faptul încetării existenţei

bunului imobil şi numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: Încetarea existenţei

bunului. Bunul imobil nr. 213535657 şi-a încetat existenţa prin comasare, vezi nr. cadastral

098573287. Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcţie se va

înregistra la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, indicându-se numerele cadastrale ale

bunurilor imobile iniţiale şi modalitatea de formare.

3.1.6. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile. Efectele juridice ale înscrierii,

conform Legii nr. 1543/98, apar după efectuarea înscrierii dreptului asupra bunului imobil în

registrul bunurilor imobile. Data înscrierii dreptului este data primirii cererii de înregistrare, care

trebuie să fie indicată în condica de cereri.

Sistemul de publicitate imobiliară adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv

de drepturi [C. civ., art. 499] şi efectul opozabilităţii faţă de terţi [art. 508].

Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul

care dă naştere unui drept subiectiv civil pe care dobânditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu,

dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice

pentru viitor [117, p. 170]. Deci, dreptul nu exista, el se naşte în momentul înscrierii în registrul

bunurilor imobile, în limbaj juridic se constituie. În plan comparativ, actul translativ este actul ce

are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoană la alta. De exemplu, vânzarea-

cumpărarea, donaţia, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul

exista. Prin actul juridic, el se stinge în patrimoniul celui ce înstrăinează şi apare [trece] în

patrimoniul dobânditorului. Actul declarativ este actul prin care părţile îşi recunosc un drept

existent. Din cele expuse, se deduce răspunsul la întrebarea vehement polemizată: care este efectul

înscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilităţii, al informării sau

are toate aceste efecte împreună? Considerăm în funcţie de caz. În prima situaţie [dreptul de

uzufruct, servitute etc.], persistă efectul constitutiv de drepturi şi, concomitent, efectul opozabilităţii

şi informării. În cazul actului translativ [vânzare-cumpărare, donaţie etc.], este prezent efectul

naşterii dreptului de proprietate al cumpărătorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al

opozabilităţii şi al informării. Iar în cazul actului declarativ, credem este vorba de actul în al cărui

99

temei se fac menţiunile în registrul bunurilor imobile, adică actul juridic afectat de modalităţi

[termen, condiţie, sarcină].

Efectul opozabilităţii este guvernat de art. 499 din Codul civil, care prevede: Drepturile reale

asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi

numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul

acordului de voinţă dintre părţi, strămutarea drepturilor reale fiind realizată numai după

efectuarea înscrierii. Literatura juridică precizează că, în acest sistem, din contractul de vânzare-

cumpărare se naşte numai un drept personal: cumpărătorul are dreptul de a cere transmiterea

imobilului numai de la vânzător; din înscrierea în registrul bunurilor imobile se naşte un drept real

– dreptul de proprietate care se poate valida în contra tuturor [187, p. 91].

Savantul jurist român Ioan Adam relevă: Înscrierile în registrul bunurilor imobile devin

opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererilor va determina

prioritatea înscrieri [123, p.782];

Din dispoziţiile actelor normative ce reglementează înscrierea drepturilor imobiliare, deducem

efectul constitutiv de drepturi din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile a bunurilor şi

înscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), că drepturile reale

asupra imobilelor supuse înscrierii se vor dobîndi atît între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin

înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de

voinţă dintre părţi.

Ordinea înscrierii cererii va determina rangul dreptului înscris în registrul bunurilor imobile.

Codul civil al Republicii Moldova consacră acestei instituţii articolul 446, conform căruia dreptul

de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi

modificat. Rang, în viziunea noastră, ar fi titulatura ce o primeşte dreptul subiectiv înscris în

registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua, ora şi poate chiar minutul înscrierii. Rezumăm,

prima înscriere va avea rangul întâi, a doua, rangul doi ş. a. m. d.

Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem: Înscrierii i s-ar

atribui rang nu după data şi ora înscrierii, ci după importanţa dreptului înscris; înscrierile vor

produce efecte de la data înregistrării cererilor de înscriere; ordinea înregistrării lor le va stabili

rangul. Dacă mai multe cereri au fost înaintate în aceeaşi zi, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi

rang [adică vor fi satisfăcuţi toţi creditorii în egală măsură], iar celelalte drepturi vor primi

provizoriu rang egal. Referitor la sintagma „instanţa va stabili”, menţionăm că, pentru a stabili,

trebuie să fie prevăzut în lege mecanismul.

Legislaţia altor ţări instituie aceleaşi reguli. De exemplu, Codul civil al Olandei, prevede, în art.

21, că prioritatea înscrierilor se va stabili conform înregistrării. Dacă sînt efectuate două înregistrări

100

consecutiv, prioritatea se determină astfel: a) se ia în considerare documentul întocmit mai înainte

[se are în vedere documentul în a cărui bază s-a efectuat înregistrarea]; b) se ţine cont de

consecutivitatea întocmirii, adică de timp, dacă documentele au fost întocmite în aceeaşi zi.

Problema rangului este soluţionată mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul

civil al Germaniei stabileşte: Prioritatea drepturilor imobiliare, în cazul multitudinii de drepturi, se

va determina în funcţie de data înregistrării cererii. Drepturile înscrise în aceeaşi zi [la aceeaşi

dată] vor avea acelaşi rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante şi cu

condiţia înregistrării modificărilor în registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf.

Löffer –1988:37] [204, 312].

Efectul informării. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4, alineatele (5) şi (6), în

registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu sub

formă de menţiuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale

asupra bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri. Astfel, se consemnează o situaţie

temporară / fapt juridic temporar, cu efect informativ şi sunt anulate la momentul producerii

/expirării situaţiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului şi opozabilităţii.

3.1.7. Rectificări. Modificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea

erorilor materiale. Prin rectificare se înţelege radierea sau corectarea unei înscrieri din registrul

bunurilor imobile care nu corespunde situaţiei juridice reale. Este o prevedere aplicabilă, indiferent

de obiect şi de felul înscrierii. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile are

ca obiect înlăturarea neconcordanţelor dintre înscrierile din registrul bunurilor imobile şi situaţia

juridică reală. Deci, prin acţiunea în rectificare se pune în acord starea tabulară cu situaţia juridică

reală, prin corectarea sau suprimarea înscrierilor necorespunzătoare realităţii, inserate greşit în

registrul bunurilor imobile [104, p. 735].

Modul de rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii greşite este stabilit de C. civ. la art.

504-507, de Legea nr. 1543/1998 la art. 38, de alte acte normative. Potrivit actelor normative

menţionate, acţiunea în rectificare poate fi înaintată de orice persoană interesată, cu condiţia

prezentării documentelor justificative [156, p. 418].

Din prevederile actelor normative menţionate, distingem două proceduri de soluţionare a

disensiunilor în legătură cu necesitatea corectării greşelilor din cadastru:

I. Procedura administrativă de corectare, rectificare este prevăzută de art. 38 din Legea

1543/1998, conform căreia greşelile din cadastru se corectează numai în temeiul deciziei

registratorului, deci din oficiu, dacă greşeala a fost comisă din culpa Oficiului Cadastral Teritorial,

şi cu condiţia ca fiecare titular de drepturi ale cărui interese sînt atinse să dea în scris acordul de

efectuare a modificării [rectificării].

101

Rectificarea poate fi cerută [personal sau prin reprezentare] şi de către titularul de drepturi, prin

depunerea unei cereri de rectificare. În acest caz, corectarea greşelilor tehnice [de litere, omisiuni de

cuvinte, cifre, greşeli în calcule aritmetice etc.] se soluţionează în termen de 15 zile din data

depunerii cererii [C. civ., art. 38 alin. (2)] în următoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea

modificării în cadastru sau refuzul modificării; 2) se efectuează modificarea în cadastru; 3) se

solicită restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile şi se eliberează un extras

corectat; sau 4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificării în

cadastru.

II. Procedura judiciară de corectare, rectificare. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 38

alin. (3), greşelile care nu au caracter tehnic [indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii

titularului de drepturi, a componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea

comună, a coordonatelor hotarelor, alte greşeli care lezează drepturile şi interesele legitime ale

titularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corectează în temeiul hotărîrii instanţei de judecată

prin înaintarea unei acţiuni în rectificare. Termenul de înaintare a acţiunii în rectificare este diferit

[C. civ., art. 506]:

1) imprescriptibil – faţă de dobînditorul nemijlocit de rea-credinţă şi de subdobînditorii de rea-

credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor;

2) de zece ani de la data înregistrării cererii de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la

acţiune în fond s-a prescris mai înainte – faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept

real prin donaţie sau legat;

3) de trei ani – faţă de subdobînditorul de bună-credinţă şi cu titlul oneros care şi-a înscris vre-

un drept real în condiţiile cînd: 1) înscrierea sau actul în al cărui temei s-a dispus înscrierea nu a

fost valabil; 2) dreptul înscris a fost calificat greşit [art. 505 alin. (1) lit. a) şi b)].

În literatura juridică [221, p. 41-45] se susţine că acţiunea în rectificare este o acţiune accesorie,

grefată pe acţiunea principală, care constituie suportul său juridic. Considerăm că acţiunea în

rectificare este una reală atunci când se referă la înscrieri ce vizează naşterea, modificarea sau

stingerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci când se urmăreşte corectarea

înscrierilor privitoare la drepturi de creanţă supuse notării în registrul bunurilor imobile şi poate fi

efectuată numai la cererea titularului de drepturi.

Reclamant în acţiunea de rectificare este persoana căreia bunul îi aparţine cu drept de

proprietate, vătămată prin înscrierea neîntemeiată a unei alte persoane în calitate de titular al acestui

bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la

OCT i se spune că dreptul asupra bunului respectiv a fost înregistrat în folosul unei alte persoane. O

altă situaţie ar fi cea în cazul moştenirii: persoana dispune de certificat de moştenire, dar cererea

102

privind înregistrarea dreptului nu a fost satisfăcută din motivul că dreptul asupra imobilului indicat

în cerere este deja înregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1543/1998, cererea în rectificare se

înaintează OCT, iar decizia de corectare este de competenţa registratorului, care, în termen de 15

zile, va soluţiona problema abordată cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv:

1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificărilor în cadastru; 2) se efectuează modificarea în

cadastru; 3) se solicită restituirea extrasului eliberat (ce conţine inexactităţi) şi se eliberează un

extras rectificat [care corespunde realităţii]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al

efectuării modificării în cadastru.

Doctrina şi jurisprudenţa identifică, între părţile în litigiu, mai multe situaţii generatoare de

conflict. De exemplu: 1) ambele părţi [reclamantul şi pârâtul] deţin titluri scrise în privinţa

imobilului litigios; 2) numai una dintre părţi deţine înscrisuri; 3) nici una dintre părţi nu deţine

înscrisuri.

Soluţiile, la părerea noastră, sunt: a) la prima ipoteză, când ambele părţi deţin înscrisuri, se

va verifica dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor; b) dacă ambele înscrisuri sunt emise de

OCT, prioritate privind înscrisul şi, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei

care l-a înregistrat legal; c) dacă ambele înscrisuri [atît a reclamantului, cît şi cel al pârâtului]

provin de la acelaşi autor, se va stabili care dintre părţi a respectat cerinţa Legii nr. 1543/1998

privind obligativitatea înregistrării drepturilor imobiliare, prioritate dându-i-se persoanei care a

respectat legea; d) în cazul neînregistrării de către ambele părţi a dreptului imobiliar, valoare

juridică generatoare de drepturi o are actul juridic de rang mai înalt, adică cel cu o dată

anterioară; e) dacă s-a înregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, câştigă partea care a

transcris mai întâi, chiar şi în cazul cînd contractul înregistrat mai întâi a fost încheiat mai târziu

[215, p 194]. Acelaşi autor propune, dacă titlurile provin de la autori diferiţi, următoarele soluţii:

a) să se dea prioritate posesorului conform regulii „in pari causa, melior est causa posidentis”;

b) preferinţă să aibă cel care invocă titlul cu o dată mai anterioară; c) se va expertiza drepturile

autorilor de la care provin titlurile ulterioare, câştigător fiind dobânditorul titlului de la autorul

care avea un drept preferabil [215, p.198].

În ipoteza deţinerii unui înscris privind imobilul în litigiu, judecătorul va hotărî în favoarea

părţii care deţine înscrisul. În situaţia în care nici una dintre părţi nu deţine înscris privind imobilul

şi nici nu poate justifica dobândirea [de exemplu prin uzucapiune], atunci judecătorul favorizează

posesorul de fapt [C. civ., art. 303].

Potrivit C. civ., art. 505, dacă în registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept în baza unui

act juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesată poate cere

rectificarea. Rectificarea intabulării poate fi cerută de persoana interesată dacă actul care a servit

103

temei pentru înscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerută

pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validatem] şi de la forma cerută pentru probarea actului

juridic civil [ad probationem], deducem că neîndeplinirea formalităţilor stabilite de lege are ca

efect, în primul caz, nulitatea absolută a operaţiunii juridice [negotium juris], şi, în cazul al doilea,

care se referă la forma cerută pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibilă

dovedirea lui cu un alt mijloc de probă [171, p. 77].

În funcţie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut,

cînd sunt încălcate norme imperative ce ocrotesc un interes general, şi caracter relativ, când sunt

încălcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumăm, potrivit C. civ., art. 199, că nulitatea

absolută survine în cazul neglijării cerinţelor privind: capacitatea de a contracta, lipsa

consimţământului, inexistenţa obiectului convenţiei, imoralitatea cauzei, iar cu nulitatea relativă

sunt sancţionate situaţiile de nerespectare a cerinţelor privind: capacitatea de exerciţiu restrânsă,

viciile de consimţământ etc. [257, dosarul nr. 2-2313/04].

Pentru cazul când dreptul înscris a fost calificat greşit [C. civ., art. 505 lit. b)] spre o interpretare

corectă a acestei prevederi, vom apela la doctrină. În rezultat, stabilim că reglementarea este tratată

în mai multe feluri: ca fiind greşită denumirea dată dreptului înscris, adică, prin actul juridic, s-a

consimţit un anumit drept a cărui înscriere s-a dispus, în realitate însă fiind înscris un alt drept [107,

p.89].

Altă prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului

înscris sau au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea [ C. civ., art. 505

lit. c)].

Din textul legii, relevăm situaţia când, la momentul înscrierii dreptului, condiţiile de existenţă şi

temeiul efectuării înscrierii erau valabile, ineficiente devenind în legătură cu intervenirea unor

evenimente, fapte sau acte ulterioare care justifică rectificarea. De exemplu: 1) a fost stinsă

obligaţia principală şi dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au încetat efectele actului

juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc.

Există situaţii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiţie

rezolutorie [114, p. 128], în cazul peirii bunului, prescripţiei extinctive etc. [117, p. 59]. Situaţia

reală poate fi stabilită potrivit prevederilor Legii nr. 1543/1998 art. 32, alin. (3); CPC art. 281,

lit. h).

Încetarea efectelor actului juridic. Se are în vedere că înscrierea a fost valabilă în momentul

realizării, însă în urma producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, încetează să mai

producă efecte, devenind astfel lipsită de temei: rezoluţiunea contractelor, revocarea donaţiilor,

legatelor etc.

104

Rezoluţiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinţate retroactiv din cauza unei nulităţi

absolute sau relative [164, p.539], caracteristică primei perioade a dreptului roman, fiind o

modalitate de apărare a vînzătorului neplătit. Or, romanii cu practicismul lor, găseau soluţii din cele

mai problematice situaţii. Soluţia, denumită ulterior rezoluţiunea contractelor, a fost dictată de

necesitatea apărării vînzătorului. Vînzătorul unui lucru neplătit nu putea cere decît executarea

contractului. Totodată, proprietatea lucrului vîndut şi predat nu trecea asupra cumpărătorului decît

prin plata preţului. Vînzătorul neplătit îl putea revendica. Astfel, în contracte se stipula o clauză

specială, lex commissoria, prin care părţile conveneau ca vînzarea să fie desfiinţată dacă preţul nu

va fi achitat pînă la o anumită zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540].

Rezoluţiunea contractelor, în aspect contemporan, prezumă efectul retroactiv al desfiinţării

contractului şi, ca rezultat, radierea dreptului înscris. Temei de a cere efectuarea rectificării va servi

hotărârea judecătorească irevocabilă privind rezoluţiunea contractului din motivele nulităţii actului

juridic creator de drepturi. Rezoluţiunea este cerută de persoana interesată.

Revocarea donaţiilor. Indiferent de clauzele stipulate de părţile unui contract de donaţie în

scopul asigurării drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce operează fără a fi

stipulate în contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilităţii donaţiilor şi sunt

operabile: 1) pentru ingratitudine [C. civ., art. 835]; 2) pentru neexecutarea sarcinii [125, p. 48-50];

3) în cazul stării de nevoie [C. civ., art.836].

Revocarea donaţiei pentru ingratitudine se admite în următoarele cazuri: 1) donatarul a atentat

la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a făcut vinovat de o faptă

ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia; 3) există situaţii care atestă o

ingratitudine gravă, sau dacă refuză fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea

datorată [ C. civ., art. 835]. Consecinţa revocării donaţiei este întoarcerea bunului. Considerăm, că

în urma revocării, bunul este întors şi donatorul este în drept să înregistreze la OCT faptul revocării.

Temei va servi hotărârea judecătorească definitivă privind revocarea donaţiei. Mai menţionăm că

acţiunea de revocare pentru ingratitudine este de natură civilă, personală, poate fi înaintată numai de

donator [poate fi înaintată de moştenitorii donatorului, dacă acesta a decedat înainte de expirarea

termenului în care acţiunea ar fi putut să fie înaintată] [125, p. 49].

Revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii poate fi cerută de donator atunci cînd

donatarul nu-şi execută obligaţia impusă prin contract şi este prevăzută în literatura juridică [121, p.

50]. În acest caz, rectificarea este cerută de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea

donaţiei pentru ingratitudine] în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.

Revocarea donaţiei în cazul stării de nevoie [C. civ., art. 836] poate fi cerută dacă, după

executarea donaţiei, donatorul nu-şi mai poate asigura o întreţinere corespunzătoare cu condiţia că

105

starea de nevoie nu a fost provocată intenţionat şi că donatarul mai posedă bunul. Calea de revocare

este cea judiciară. La cererea de rectificare se anexează hotărârea judecătorească irevocabilă.

Alte temeiuri prevăzute de lege [C. civ., art. 505 lit. d)] le găsim stipulate în art. 440, care

vizează temeiurile de stingere a servituţii prin radierea ei din registru dacă: 1) terenurile prin

consolidare au acelaşi proprietar; 2) proprietarul terenului dominant a renunţat la dreptul de

servitute; 3) a expirat termenul pentru care a fost constituită servitutea; 4) terenul a fost

răscumpărat; 5) nu există posibilitatea de exercitare; 6) în caz de neuz pentru o perioadă de 10

ani; 7) terenul aservit a fost expropriat şi servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi

afectat bunul expropriat. Un temei este prevăzut şi în art. 449, care reglementează stingerea

dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la expirarea termenului; prin

consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane. Deşi s-ar părea că

rectificările în registrul bunurilor imobile pot fi efectuate în temeiul legii, menţionăm că efectuarea

rectificării este iniţiată la cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri în două

exemplare, la care se anexează documentele doveditoare. Admiterea rectificărilor din oficiu ar crea

mari dificultăţi şi litigii.

Acţiunea în rectificare [C. civ., art. 506 alin. (1)] este imprescriptibilă faţă de dobânditorul

nemijlocit de rea-credinţă şi subdobânditorul de rea-credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor,

şi anume: faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat,

acţiunea în rectificare nu se va putea introduce decât în termen de 10 ani de la data înregistrării

cererii lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte

şi împotriva dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros care şi-a înscris vre-un drept real,

însă numai dacă este întemeiat pe dispoziţiile art. 505 alin. (1) lit. a) şi b). Termenul de înaintare a

acţiunii în rectificare va fi de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către

dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul la

acţiune în fond s-a prescris mai înainte.

Rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi

cerută de orice persoană interesată, în conformitate cu prevederile C. civ., art. 505, al Legii nr.

1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumăm că

prin persoană interesată legiuitorul subînţelege persoana care a avut sau are un drept înscris în

registrul bunurilor imobile şi care este lezată prin noua înscriere. Rectificarea înscrierii se face în

conformitate cu efectuarea radierii [având ca temei aceleaşi criterii], exceptându-se înscrierea

provizorie, care nu este supusă rectificării.

Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond, este

imprescriptibilă.

106

Pentru a exclude eventuale confuzii, menţionăm:

Radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept.

Părţile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la împlinirea termenului indicat în

înscris sau la moartea titularului dreptului viager.

În cazul notării unei cereri de radiere, întemeiată pe o hotărâre judecătorească irevocabilă,

înscrierea provizorie îşi pierde eficienţa.

Notările pot fi radiate: a) la cererea părţii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din

oficiu, în baza deciziei registratorului având ca temei: dispoziţia instanţei judecătoreşti [se au în

vedere astfel de greşeli ca: indicarea greşită a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a

componenţei bunului imobil, denaturarea mărimii cotelor din proprietatea comună, a coordonatelor

hotarelor, alte acţiuni care lezează drepturile şi interesele legitime ale titularului de drepturi sau ale

unor alte persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, în cazul greşelilor care nu au caracter

tehnic şi care au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale cărui interese

sunt afectate.

Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul confirmator al înregistrării drepturilor

este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr. 11]. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 36,

extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de

acţiune se află bunul imobil, cu condiţia că solicitantul, persoană fizică sau persoană juridică, se va

legitima în modul prevăzut de lege. Termenul de eliberare a informaţiei este de 3 zile din ziua

depunerii cererii.

În caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului

şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează

pentru efectuarea de tranzacţii şi este valabil timp de două luni din data eliberării. La eliberarea

repetată a extrasului până la expirarea termenului indicat, se face menţiunea „Repetat”.

Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se eliberează:

1) organelor fiscale şi autorităţilor administraţiei publice locale pe al cărui teritoriu este

amplasat bunul imobil;

2) titularului de drept sau persoanelor interesate.

În extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberării; date despre

proprietar; numărul cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea imobilului, se

vor indica: dreptul înregistrat: real, personal, dezmembrările, sechestrările, menţiunile, grevările,

documentele doveditoare, numele şi prenumele executantului, registratorului, numărul de file.

În cazul proprietăţii afectate de modalităţi [proprietate comună în devălmăşie sau pe cote-părţi],

se eliberează un extras cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are în vedere proprietatea în

107

devălmăşie]. Pentru proprietatea comună pe cote-părţi, extrasul se va elibera pentru fiecare

proprietar. În caz contrar, se face menţiunea privind apartenenţa celorlalte cote-părţi. Menţionăm

că, în scopul excluderii acţiunilor frauduloase, extrasul nu va conţine ştersături, corectări şi

adăugiri.

Procedura eliberării informaţiei de către OCT. Pentru a obţine informaţie cadastrală [în

continuare - extras], solicitantul depune la OCT următoarele documente:

1) cerere, cu menţiunea informaţiei solicitate, depuse personal sau de reprezentant; în numele

persoanei juridice, cererea este depusă de persoana abilitată cu acest drept;

2) chitanţa sau un alt document ce confirmă achitarea taxei pentru serviciile prestate; furnizarea

informaţiei la cerere este plătibilă, potrivit Hotărârii Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind

aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], în continuare H.G.

nr. 718/2000, în proporţie de 50% din suma plătită pentru înregistrarea bunului imobil în cadrul

înregistrării curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile

prestate de OCT se plătesc de către solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent cu

depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. Înregistrarea primară masivă sau eliberarea de către

OCT a informaţiei din cadastru, în temeiul contractului încheiat cu întreprinderi, organizaţii şi

instituţii cu dreptul de comercializare a informaţiei, se plăteşte în modul stabilit în contract. Plata se

efectuează în numerar la organul cadastral teritorial ori pe contul OCT în instituţiile bancare.

Actul normativ citat prevede că documentul confirmativ privind efectuarea plăţii este:

a) copia de pe dispoziţia de plată a instituţiei bancare, confirmată prin ştampila băncii –

pentru persoanele juridice.

b) bonul de plată, de o formă stabilită, cu menţiunea băncii despre achitare – pentru

persoanele fizice.

Bonul de plată sau alte documente ce confirmă efectuarea plăţii se anexează la cererea de

solicitare a serviciului. În condica de cereri, se indică denumirea documentului ce confirmă

efectuarea plăţii, suma plătită şi numărul documentului bancar.

După înregistrarea cererii în condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exemplarul al

doilea al cererii şi actul de identitate, iar primul exemplar îl remite administratorului. Faptul primirii

cererii este consemnat în condica de cereri, după care se completează fişa de evidenţă şi se

pregătesc materialele [din arhivă] pentru a fi predate în secţia tehnologii informaţionale [la

eliberarea extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea altor documente]. După îndeplinirea

documentului privind informaţia cadastrală, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii

materialelor va fi consemnat, prin semnătură, în fişa de evidenţă. Registratorul verifică

corespunderea datelor de arhivă cu înscrierile din document, după ce adevereşte documentul prin

108

semnătură şi ştampilă, apoi restituie materialele către administrator. Acesta remite documentele

arhivarului, iar informaţia cadastrală solicitată, inspectorului. După prezentarea actului de identitate,

inspectorul transmite solicitantului informaţia din cadastru, confirmând acest fapt prin semnătură în

condica de cereri.

La extrasele din cadastru şi din registrul bunurilor imobile se anexează, după caz, planul

terenului şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea

nr. 1543/1998 stabileşte expres condiţiile de eliberare a extraselor din registrul bunurilor imobile.

Astfel, art. 36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează persoanei

fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă sau persoanei juridice care a sesizat oficial

OCT. Deşi în lege este stabilit că extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează pentru

efectuarea de tranzacţii, considerăm că există mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important

este de reţinut că extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de

la data eliberării.

3.2. Particularităţile înscrierii unor drepturi

3.2.1. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb. Schimbul este

predecesorul contractului de vînzare-cumpărare fiind cunoscut sub denumirea de troc. [122, p. 43].

Prin contractul de schimb, o persoană obţine drept de proprietate imobiliară în schimbul unui alt

bun imobil similar.

Potrivit C. civ., art. 823, fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al

bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. Dreptul de

proprietate în temeiul contractului de schimb se înregistrează conform Instrucţiunii nr. 487/2005

dacă bunurile imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de înstrăinare [nu sun interdicţii

privind înstrăinarea] şi dacă părţile au decis schimbul [voinţa părţilor].

Drepturile imobiliare, în cazul contractului de schimb, este înscris în temeiul cererii

solicitanţilor cu prezentarea documentelor de rigoare. La înscrierea dreptului de proprietate

imobiliară asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil

la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, va însemna că bunul face obiectul contractului de

schimb. Va indica data încheierii contractului, numărul cadastral al primului bun imobil şi data

înscrierii dreptului asupra primului bun imobil în temeiul contractului de schimb.

Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea

bun imobil se va efectua la prezentarea documentelor justificative.

Problema ce reclamă soluţionare ar fi cea creată de însăşi registratori. Aceştia refuză de a înscrie

drepturile imobiliare în temeiul contractului de schimb invocînd neînregistrarea, conform Legii noi

[nr. 1543/1998] a drepturilor anterioare. Practica judiciară consideră greşită o astfel de interpretare

109

calificînd-o drept interpretare extensivă, legiuitorul avînd în vedere exact ceea ce a stabilit în lege.

Astfel unde legiuitorul nu a prevăzut nici noi nu vom prevedea respectînd, astfel dispoziţiile legii

nr. 1543/1998 sub incidenţa cărora cad raporturile apărute după punerea ei în vigoare – principiul

neretroactivităţii legii.

3.2.2. Înscrierea dreptului de proprietate în temeiul contractului de schimb în cazul în

care bunurile imobile sunt amplasate în raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. În

acest caz, oficiul cadastral teritorial căruia i se solicită înscrierea dreptului [îl vom numi primul

oficiu] va transmite, după verificarea documentelor, o comunicare în scris [la care va anexa o copie

de pe contractul de schimb] oficiului cadastral teritorial în a cărui circumscripţie este amplasat

celălalt bun imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea însemnărilor referitor la contractul de

schimb. Prin aceeaşi sesizare, va solicita celui de-al doilea oficiu informaţie privind regimul juridic

al bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat în raza de activitate a ultimului:

eventuale grevări, interdicţii de înstrăinare etc.

Cel de-al doilea oficiu va consemna în registrul bunurilor imobile existenţa contractului de

schimb, data încheierii, numărul cadastral al primului bun imobil şi denumirea oficiului cadastral

teritorial în a cărui rază de activitate este amplasat primul imobil şi, în termen de 2 luni de la

solicitare, va expedia primului oficiu informaţia solicitată.

În cazul în care la cel de-al doilea oficiu, pînă la efectuarea înscrierii drepturilor imobiliare de

primul oficiu, au parvenit documente, informaţii privind aplicarea sechestrului asupra bunului

imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicţii şi grevări ce exclud posibilitatea

înstrăinării bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat în mod obligatoriu primul oficiu

[Instrucţiunea nr.487/2005].

Primul oficiu decide în privinţa înscrierii sau refuzului înscrierii dreptului.

Dacă primul oficiu înscrie dreptul imobiliar în temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea

oficiu va înregistra dreptul celeilalte părţi contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu

prezentarea documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ţine cont de legalitatea înscrierii

dreptului imobiliar de către primul oficiu.

În cazul în care primul oficiu refuză înscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui

de-al doilea oficiu, iar ultimul radiază din registrul bunurilor imobile însemnarea privind existenţa

contractului de schimb [Instrucţiunea nr. 487/05, pct. 136].

3.2.3. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice. În aspectul publicităţii

imobiliare, persoana fizică [cetăţenii Republicii Moldova, cetăţenii străini, apatrizii] constituie a

doua entitate a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridice,

persoana fizică trebuie să aibă capacitate de exerciţiu, care constă în aptitudinea de a dobîndi şi

110

exercita drepturi civile şi de a-şi asuma şi executa obligaţii civile prin încheierea de acte juridice

civile [117, p. 304]. Potrivit C. civ., persoana fizică obţine capacitatea de exerciţiu deplină o dată

cu atingerea majoratului, la vârsta de 18 ani [cu unele excepţii]. Capacitatea de exerciţiu presupune

discernămînt, în a cărui virtute omul îşi poate reprezenta consecinţele juridice civile ale manifestării

sale de voinţă [117, p. 306]. C. civ. reglementează capacitatea de exerciţiu deplină a persoanelor

majore [care au împlinit vîrsta de 18 ani]; capacitatea de exerciţiu a persoanelor care s-au

căsătorit pînă la împlinirea vîrstei de 18 ani şi capacitatea de exerciţiu a persoanelor emancipate

[activează în cîmpul muncii în temeiul unui contract individual de muncă], practică activitate de

întreprinzător cu acordul părinţilor, înfietorilor etc., în lipsa acordului – prin hotărâre

judecătorească.

Pentru a fi subiect de drept în raporturile de publicitate imobiliară, persoana fizică trebuie să

întrunească anumite cerinţe, principala dintre care este: să fie majoră, să aibă discernămînt, să fie

proprietar al bunului imobil în privinţa căruia solicită înscrierea de drepturi ori să întrunească

alte cerinţe stabilite de lege.

În rezultatul cercetării efectuate am relevat unele particularităţi vizavi de înscrierea dreptului de

proprietate al persoanelor fizice:

persoanele sub 18 ani nu pot încheia contracte de donaţie nici personal nici, nici prin

reprezentant [116, p. 26], dar pot primi o donaţie;

reprezentanţii [mandatarii] nu sunt în drept să procurare un bun imobil care i-a fost încredinţat

să-l vîndă sau să exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la contractul de vînzare-

cumpărare, donaţiei, schimb, în cazul în care este tutore, curator, mandatar sau, în temeiul procurii

reprezentant al vînzătorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc;

persoanele cu funcţii de răspundere ce activează în organele administraţiei publice, justiţiei,

procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor nu pot cumpăra bunurile

care se vînd la licitaţie ca urmare a executării hotătîrilor instanţelor judecătoreşti [121, p. 26];

persoanele fizice / juridice străine nu pot avea în proprietate terenuri agricole sau ale fondului

silvic. În cazul dobîndirii unor asemenea bunuri le vor înstrăina cetăţenilor Republicii Moldova sau

persoanelor juridice autohtone.

Persoanele fizice pot avea în proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariţia

dreptului de proprietate a persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particularităţi ce

ţin de regimul juridic al proprietăţii, care poate fi: 1) în devălmăşie; 2) pe cote-părţi [117, p. 132].

3.2.3.1. Înscrierea dreptului de proprietate în devălmăşie. Conform dispoziţiilor C. civ., art.

366 alin. (1), în cazul în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără

ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună

111

în devălmăşie. Norma îşi găseşte dezvoltare în art. 20 din C. familiei [32], care statuează: Bunurile

dobîndite de către soţi în timpul căsătoriei aparţin ambilor cu drept de proprietate în devălmăşie

procurate din contul veniturilor obţinute de fiecare dintre soţi din: a) activitatea de muncă;

b) activitatea de întreprinzător; c) activitatea intelectuală etc.

Din acest considerent, contractele, al căror obiect îl constituie imobilele şi înscrierea drepturilor

imobiliare izvorâte din acestea, vor fi încuviinţate de către ambii soţi. Potrivit C. civ., art. 21

alin. (5) unul dintre soţi nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt soţ, să rezilieze contractul

de închiriere a spaţiului de locuit, să înstrăineze casa sau apartamentul ori să limiteze prin acte

juridice dreptul la locuinţă al celuilalt soţ.

Particularităţile înscrierii dreptului de proprietate comună devălmăşie sînt elucidate în Legea nr.

1543/98, art. 39-41, Instrucţiunea nr. 487/2005, alte acte normative. Aceste particularităţile sunt

guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodăriei ţărăneşti] coproprietari în devălmăşie.

Înstrăinarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie poate fi realizată numai cu acordul

coproprietarilor şi cu respectarea dreptului de preemţiune.

Dreptul de proprietate în devălmăşie este specific comunităţii de familie şi gospodăriei ţărăneşti

[de fermier]. Se întemeiază pe relaţiile [încrederea] de rudenie ce prezumă coordonarea acţiunilor

soţilor în vederea administrării patrimoniului comun obţinut în urma încheierii de acte juridice al

căror obiect este un bun imobil: vînzare-cumpărare, schimb, donaţie etc. Totuşi, imobilul

proprietate comună în devălmăşie poate fi înstrăinat cu acordul în scris al celuilalt soţ. În regim de

contract matrimonial soţii dispun şi administrează de proprietatea imobiliară potrivit clauzelor

stabilite în acest contract. În opinia unor autori [ Maksimovici L. Bracinîi contract;] acordul în scris

al celuilalt soţ este necesar şi în cazul procurării bunurilor. Altă părere o găsim în lucrările

savantului rus Sorin V. [ Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, şi anume „Acordul soţilor nu

se cere la procurarea bunurilor imobile ci numai la înstrăinare lor”. Or, bunul imobil procurat

devine parte componentă a patrimoniului proprietate comună în devălmăşie a soţilor şi nu prezintă

pericol, „soarta” imobilului fiind determinată de ambii.

Înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectuează la cererea titularilor

acestor drepturi sau în temeiul cererii reprezentantului dacă acesta prezintă act juridic ce atestă

împuternicirea. Temei de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic:

unilateral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [moştenirea legală]; c) hotărîrea

judecătorească; d) actul administrativ emis de autoritatea publică abilitată în modul stabilit de

legislaţie; e) contractul în privinţa bunului imobil, încheiat conform legislaţiei; f) certificatul de

succesiune; g) hotărârea judecătorească translativă; h) titlul de autentificare a dreptului

deţinătorului de teren; i) alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra

112

bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor

drepturilor [Legea nr. 1543/98, art. 28]. În cazul când dreptul de proprietate apare în temeiul unui

act emis de o autoritate publică, cererea de înscriere a dreptului de proprietate o va depune persoana

fizică titular al actului.

Dacă dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi înscris la

cererea cumpărătorului.

În caz de imposibilitate a uneia dintre părţi de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta

împuterniceşte o persoană pentru a-l reprezenta. Dacă una dintre părţile contractante

tergiversează/refuză înscrierea dreptului de proprietate imobiliară, partea interesată poate cere

înregistrarea prin judecată [C. civ., art. 215]. În acest caz, temei pentru înscrierea dreptului imobiliar

va servi hotărârea judecătorească. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr. 1543/1998], la

cererea de înregistrare se vor anexa şi documentele justificative: în cazul privatizării

apartamentului - contractul de vînzare-cumpărare, de predare-primire a locuinţei în proprietate

privată [Legea nr. 1324/1993, art. 12].

La înscrierea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra locuinţei privatizate, în

registrul bunurilor imobile se indică datele tuturor participanţilor la privatizarea ei în temeiul

contractului de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată şi

documentului ce confirmă componenţa participanţilor la privatizare. Legiuitorul a omis în

reglementări membrii minori ai familiei. După cum şi era de aşteptat, lacuna a fost sesizată şi

„folosită cu eficienţă”. De exemplu, mama alcoolică privatizează apartamentul pe numele ei

[conform prevederilor legii], copilul nu a fost indicat în contractul de privatizare ca membru de

familie cu dreptul de a locui cu părinţii [C. familiei, art. 51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost

comercializat, copilul iarăşi nefiind înscris ca membru de familie. După un timp, rudele, depistând

vînzarea apartamentului şi privarea copilului de drept la spaţiu locativ, au înaintat o acţiune în

instanţă, prin care au cerut anularea contractului de vînzare-cumpărare [256, dosarul nr. 2-2313/04].

Examinînd probele anexate la cererea înaintată, instanţa a recunoscut întemeiată cerinţa reclamantei

şi a iniţiat o procedură judiciară.

La cerea de înscriere a dreptului de proprietate se anexează obligatoriu: 1) proiectul planului

cadastral şi, după caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnică a bunului imobil;

3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificării; 4) autorizaţia de construire, alte

documente necesare.

De asemenea:

113

• acordul scris al titularilor drepturilor ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil

[locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile aferente [vecini], ale

căror drepturi pot fi lezate prin formarea bunului imobil;

• actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe.

Aşadar:

la înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie asupra bunurilor imobile, în

registrul bunurilor imobile se indică datele despre ambii soţi dacă aceste bunuri au fost

procurate sau construite în timpul căsniciei lor şi dacă contractul dintre soţi, autentificat notarial,

nu prevede altfel [se are în vedere contractul prenupţial prin care se stabileşte regimul

contractual al bunurilor];

locuinţa, indiferent de tipul de proprietate [publică sau privată] poate fi utilizată doar conform

destinaţiei,

locuinţa este folosită nu numai de proprietar dar şi de membrii familiei acestuia care au un drept

de uz şi abitaţiei asupra acesteia. În acest sens este oportun ca în Registrul bunurilor imobile să

fie înregistrat dreptul de uz şi abitaţie a membrilor familiei acestuia soluţie valabilă şi pentru

cazurile cînd regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupţial. În

cazul înstrăinării locuinţei dreptul de uz şi abitaţie, înscris în modul stabilit de lege, va proteja

membrii familiei proprietarului şi îndeosebi minorii care adesea, în urma unor abuzuri, se

pomenesc în situaţii tragice;

dreptul de proprietate asupra spaţiului locativ nu ţine de faptul aflării [locuirii în permanenţă] a

acestuia sau a membrilor familiei în aceasta [proprietate comună în devălmăşie];

la înstrăinarea spaţiului locativ îşi vor da acordul şi minorii care, participanţi la privatizare, care

la momentul înstrăinării locuinţei au atins vîrsta de 18 ani.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinţei privatizate. În scopul creării pieţei de

locuinţe şi exercitării dreptului cetăţenilor Republicii Moldova de a-şi alege liber modalitatea de

satisfacere a necesităţilor în locuinţă, legislativul a adoptat Legea nr. 1324/1993. Privatizarea

fondului de locuinţe este un proces de înstrăinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul

Privatizării], a fondului de locuinţe aparţinînd statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul

şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de stat, construite din

mijloacele Republicii Moldova şi ale acestor organizaţii, asociaţii, întreprinderi, pentru satisfacerea

necesităţii în locuinţe şi formarea unor stăpîni reali, în drept de a dispune liber de proprietatea lor

imobiliară.

Privatizarea fondului de locuinţe s-a efectuat, respectându-se principiile echităţii sociale, atât

contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti, cît şi gratuit [Legea nr.1324/1993, art. 2]. Articolul 5

114

din această lege prevede că cetăţenilor Republicii Moldova pot fi vîndute sau transmise cu titlu

gratuit în proprietate privată locuinţele, în special în care aceştia trăiesc şi care aparţin fondului de

stat şi celui public, precum şi din imobilele ce aparţin agenţilor economici, indiferent de faptul dacă

acestea sînt incluse în listele de privatizare.

Cumpărarea sau primirea cu titlu gratuit în proprietate privată a locuinţelor se face cu acordul

tuturor membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună. La dorinţa lor, locuinţa poate fi

cumpărată în proprietate comună sau în diviziune [Legea nr. 1324/1993, art. 6 alin. (1)].

Proprietarii de locuinţă privatizată sînt coposesorii instalaţiilor şi comunicaţiilor inginereşti, ai

locurilor de uz comun ale imobilului şi ai terenului adiacent.

Potrivit Legii nr. 1324/1993, o familie poate cumpăra sau primi cu titlu gratuit în proprietate

privată o singură locuinţă: 1) la preţurile de stat sau cu titlu gratuit – în limitele asigurării

normative cu spaţiu locativ; 2) la preţurile comerciale stabilite de Guvern la data privatizării

locuinţelor, dar care să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţelor de stat.

Asigurarea normativă cu spaţiu locativ în procesul privatizării se acceptă în mărime de 20 m2 de

suprafaţă totală echivalentă la o persoană [inclusiv membrilor familiei care nu sînt cetăţeni ai

Republicii Moldova] şi cu un supliment de 10m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele

rămase singure în urma decesului soţului [soţiei], precum şi pentru celibatari.

La privatizarea locuinţelor, spaţiul locativ suplimentar în mărime de 10m2 se adaugă la

suprafaţa normativă, care se transmite în proprietate privată cu titlu gratuit următoarelor categorii de

cetăţeni: 1) membrilor activi şi membrilor corespondenţi ai Academiei de Ştiinţe a R. Moldova;

2) persoanelor decorate cu cele mai înalte distincţii de stat [„Ordinul Republicii”, „Ştefan cel

Mare” etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneşti şi ale fostei

U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei, raţionalizator emerit]; 4) raţionalizatorilor;

5) membrilor tuturor uniunilor [asociaţiilor de creaţie]; 6) persoanelor care au titluri didactice de

conferenţiar, profesor universitar sau titluri ştiinţifice de doctor habilitat; 7) militarilor,

lucrătorilor din Serviciul de Informaţie şi Securitate al Republicii Moldova, Departamentul

Trupelor de Grăniceri, Serviciul de Protecţie şi Pază de Stat, Ministerul Afacerilor Interne şi

Procuratura Generală, care au grad special militar de general sau un alt grad similar; 8) foştilor

proprietari ai caselor particulare demolate cărora nu li s-a plătit compensare; 9) persoanele care

suferă de: tuberculoză pulmonară şi tuberculoza altor organe în formă activă; tulburări

respiratorii grave ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburări organice grave

cronice ale activităţii cardiace: endocardie, miocardie; stenocardie.

În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafaţă totală

echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalentă cu una cotă-parte a

115

bonului [un an vechime în muncă]. Costul unui m2 supranormativ: 1) în limitele primilor 10 m2 –

1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depăşeşte această suprafaţă – 2 cote părţi ale bonului.

Achitarea costului locuinţei se permite şi cu bonurile [autentificare notarială] rudelor de gradul doi

[bunei, nepoţi; nepoate, surori şi fraţi drepţi].

Potrivit art. 11 din Legea nr. 1324/1993, cetăţenii care doresc să cumpere ori să primească cu

titlu gratuit locuinţă în proprietate privată depun cerere scrisă la organul abilitat, care, în termen de

două luni din data depunerii cererii, stabileşte prin intermediul comisiilor de privatizare a fondului

de locuinţe, costul locuinţei şi emite hotărârea de rigoare. Încăperile construite fără autorizaţie

trebuie să fie legalizate pînă la prezentarea documentelor în comisie. Decizia pozitivă a comisiei

serveşte temei pentru pregătirea proiectului de contract vînzare-cumpărare, predare-primire a

locuinţei în proprietate privată şi pentru înştiinţarea proprietarului locuinţei, administraţiei publice

locale etc.

Dacă, în timpul examinării documentelor depuse pentru privatizare, locatarul principal a decedat,

contractul de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei se încheie cu un alt membru adult al

familiei, care trăieşte în locuinţa dată [cu acordul celorlalţi membri adulţi].

Titlul de proprietate pentru înscrierea drepturilor asupra locuinţei serveşte contractul de vînzare-

cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată, înregistrat la fostul birou teritorial de

inventariere tehnică [BIT].

Contractul de vînzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată se încheie cu

unul dintre soţi, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi care locuiesc împreună [inclusiv a celor

plecaţi temporar].

Privatizarea apartamentelor [caselor] în care locuiesc copii minori orfani se efectuează în

numele lor de către tutore [curator] în temeiul autorităţii tutelare, cu indicarea, în contractul de

vînzare-cumpărare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui şi

patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau care au dreptul de a locui în acest

apartament [casă]. Înstrăinarea ulterioară, în numele copiilor minori, a apartamentului [casei]

privatizate poate fi efectuată numai la atingerea de către aceştia a majoratului.

O problemă care se impune constă în neînţelegerile dintre familiile care locuiesc în aceeaşi

locuinţă privitor la partea ce le revine din spaţiul locuibil. În astfel de cazuri, partea efectivă a

fiecărei familii se stabileşte de către o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi

participanţi la privatizare sau de către instanţa de judecată atunci cînd aceştia sunt nesatisfăcuţi de

părţile efective care le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art. 13].

Vînzarea locuinţelor privatizate cu participarea indirectă a minorilor poate fi efectuată numai cu

acordul autorităţii tutelare.

116

Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi din blocurile de

locuinţe construite prin investiţii particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate privată,

iar proprietarilor li se eliberează titlu de autentificare a dreptului de proprietate.

Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se exclud din fondul de

locuinţe de stat, obştesc, departamental şi cooperatist şi se includ în fondul de locuinţe privat, fapt

anunţat unităţilor economice la a căror balanţă se află aceste locuinţe.

În registrul bunurilor imobile, se indică datele locatarului principal în temeiul contractului de

vânzare-cumpărare, predare-primire a locuinţei în proprietate privată [întocmit în 4 exemplare, unul

dintre care rămîne la biroul notarial, unul se remite BIT-ului spre înregistrare, unul se înmînează

vînzătorului şi unul cumpărătorului] şi a certificatului, eliberat de agenţia teritorială pentru

privatizate cu privire la componenţa participanţilor la privatizare.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din

1971, terenurile atribuite în intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini nu depăşeau

următoarele dimensiuni: 1) lucrătorilor permanenţi, specialiştilor, funcţionarilor din sovhozuri,

sovhozuri-tehnicum, întreprinderi experimentale de învăţămînt şi silvice – nu mai mult de 0,30 ha;

2) lucrătorilor permanenţi şi funcţionarilor, învăţătorilor, medicilor şi altor specialişti, stabiliţi cu

traiul şi munca în localitatea dată – 0,25 ha; 3) altor lucrători permanenţi, funcţionarilor,

lucrătorilor stabiliţi cu traiul permanent în localităţi rurale: pensionari, invalizi - 0,15 ha.

În folosinţă lucrătorilor, funcţionarilor şi altor cetăţeni stabiliţi cu traiul în localităţile rurale li se

atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rămase în urma reglementării folosirii pămîntului care

nu pot fi folosite în alte scopuri: agricole, de producţie etc.

Cetăţenilor a căror proprietate [teren] a fost distrusă de calamităţi naturale li se pot atribui

gratuit terenuri în proprietate [C. funciar, art. 11].

Pentru atribuire în proprietate privată, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12,

stabilesc cota de teren echivalent: 1) foştilor membri de colhozuri, salariaţilor din sovhozuri şi din

secţiile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alte întreprinderi agricole,

inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 2) salariaţilor din organizaţii şi întreprinderi

care locuiesc în localităţi rurale şi execută nemijlocit lucrări de construcţie şi exploatare a

sistemelor de ameliorare, de restabilire şi de îmbunătăţire a terenurilor şi de sporire a fertilităţii

solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice; 3)

persoanelor care locuiesc în localităţi rurale şi care au fost transferate din întreprinderi agricole în

organizaţii de construcţie şi transport colhoznice şi intergospodăreşti, inclusiv pensionarilor din

aceste unităţi economice; 4) salariaţilor din întreprinderile zootehnice intergospodăreşti, inclusiv

pensionarilor din aceste unităţi economice. Salariaţilor şi pensionarilor din întreprinderile

117

zootehnice intergospodăreşti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren

echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor care deţin funcţii elective sau îşi satisfac

serviciul militar în termen şi care, pînă la aceasta, au lucrat la întreprinderi agricole; 6)

persoanelor care au lucrat anterior la întreprinderile din localitatea respectivă: bărbaţi – 25 de

ani, femei – 20 de ani; 7) veteranilor celui de-al doilea război mondial, foştilor ostaşi

internaţionalişti, familiilor persoanelor care şi-au pierdut viaţa în acţiunile de luptă pentru

apărarea integrităţii teritoriale şi a independenţei Republicii Moldova, care locuiesc în localităţi

rurale – la locul de trai; 8) persoanelor supuse represiunilor politice şi reabilitate ulterior, care

locuiesc în localităţi rurale – la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pămînt în gospodăriile

colective, dar nu lucrează în ele.

De asemenea, pînă la 50 la sută din cota de teren echivalent, calculată pe unitatea administrativ-

teritorială respectivă, se atribuie: 1) persoanelor domiciliate în localităţi rurale care au fost

angajate în sfera socială avînd o vechime de muncă de 25 de ani bărbaţii şi 20 de ani femeile şi

care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vîrstă sau de sănătate, dacă nici

un membru al familiei nu a primit cotă de teren echivalent; 2) salariaţilor din secţiile de învăţămînt

ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste unităţi economice.

Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărîrii

autorităţilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept.

Primăria satului [comunei] sau oraşului [municipiului] eliberează titlu de autentificare a

dreptului deţinătorului de teren pentru fiecare teren, înregistrează proprietarii trenurilor în registrul

cadastral al deţinătorilor de terenuri şi, la cererea deţinătorului de teren, stabileşte în natură

hotarele terenului [C. funciar, art.13].

Articolul 20 din acelaşi cod stabileşte documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren:

1) titlul de autentificare a deţinătorului de teren eliberat de autoritatea administraţiei publice

locale, în cazul în care aceasta atribuie în proprietate privată terenuri ale domeniului public al

unităţilor administrativ-teritoriale, sau de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, în cazul în care

statul atribuie în proprietate privată terenuri ale domeniului public de stat; 2) certificatul de

moştenire; 3) contractul de vînzare – cumpărare; 4) contractul de donaţie; 5) contractul de schimb;

6) contractul de arendă etc.

Drepturile de proprietate imobiliară sînt înregistrate în baza documentelor doveditoare la

depunerea unei cereri la OCT.

Dovadă a dreptului de folosinţă funciară serveau: 1) actul de stat de folosinţă funciară în cazul

întreprinderilor [indiferent de forma lor juridică de organizare]; 2) actul privind dreptul de folosinţă

a pămîntului în cazul persoanelor fizice.

118

Pentru toate cazurile, la înscrierea dreptului de folosinţă în cartea cadastrului, trebuiau

prezentate următoarele acte:

Actul de stat [în continuare - actul] privind dreptul de folosinţă a pămîntului eliberat conform

Hotărîrii Consiliului Miniştrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce

confirmă dreptul de folosinţă a pămîntului.

În afară de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, în care erau

îndosariate: hotărîrea comitetului executiv raional privind eliberarea actului; certificatul eliberat

de comitetul executiv privind terţii cu drept de folosinţă; hotărîrea adunării generale a

colhoznicilor; constatarea direcţiei sovhozului privind proiectul lotului în folosinţă; planul

hotarelor; nota informativă privind justificarea economică a hotarelor stabilite; procesul-verbal

privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele măsurărilor;

tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de bază şi ale altor posesori; actele de control ale

lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat.

O dată cu actul, comitetului executiv raional i se prezintă şi dosarele cadastrale, planurile

fotometrice şi alte documente. Actul se întocmea în trei exemplare, unul dintre care se transmitea

Ministerului Agriculturii [195 p.168].

Pentru înregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere în două exemplare, la care anexa:

actul; proiectul lotului de pămînt; actul ce confirma proiectul şi planurile de proiect.

Gospodăria ţărănească [de fermier]. Potrivit Legii nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind

gospodăriile ţărăneşti de fermier [27], în continuare Legea nr. 1353/2000 art. 2, gospodăria

ţărănească de fermier este o întreprindere individuală, întemeiată pe proprietatea privată asupra

terenurilor agricole şi asupra unor alte bunuri, pe munca personală a membrilor unei familii

[membri ai gospodăriei ţărăneşti], avînd ca scop obţinerea de produse agricole, prelucrarea lor

primară, comercializarea cu preponderenţă a propriei producţii agricole. Bunurile, potrivit Legii

citate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaţii, construcţii gospodăreşti şi alte construcţii, instalaţiile

de ameliorare şi alte instalaţii precum şi alte bunuri care pot aparţine: 1) unuia sau mai multor

membri ai gospodăriei cu drept de proprietate individuală; 2) membrilor gospodăriei cu drept de

proprietate comună în devălmăşie sau cu drept de proprietate comună în diviziune [dacă este

prevăzut în contract].

Bunurile proprietate comună a membrilor gospodăriei ţărăneşti se înregistrează conform

prevederilor generale: conducătorul gospodăriei depune la OCT cerere în două exemplare, la care

anexează declaraţia de constituire, copiile de pe documentele ce confirmă dreptul de proprietate

privată al fondatorului şi al potenţialilor membri ai gospodăriei asupra terenurilor, copiile de pe

contractele de arendă a terenurilor, autentificate de secretarul primăriei, bonul de plată a taxei de

119

înregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de înregistrare a gospodăriei

ţărăneşti.

Pentru claritate, menţionăm unele particularităţi ale gospodăriei colhoznice şi ale gospodăriei

ţărăneşti de fermier, cum ar fi: - membri ai gospodăriei colhoznice erau consideraţi toţi membrii de

familie, indiferent de vîrstă; - dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se înregistra, deoarece

acestea se dădeau numai în folosinţă. În cazul gospodăriei ţărăneşti de fermier, sunt consideraţi

membri ai ei numai persoanele de la vîrsta de 16 ani.

În registrul bunurilor imobile, se indică datele tuturor membrilor gospodăriei ţărăneşti, inclusiv

ale minorilor şi ale celor inapţi pentru muncă, conform extrasului din registrul de evidenţă a

gospodăriilor sau certificatului eliberat de autoritatea publică locală. Bunurile imobile procurate sau

create în urma activităţii în comun a membrilor gospodăriei ţărăneşti [de fermier] se înregistrează cu

drept de proprietate comună în devălmăşie a membrilor acestei gospodării, dacă contractul încheiat

între membrii gospodăriei ţărăneşti [de fermier] sau hotărârea judecătorească nu prevede

proprietatea comună în diviziune.

Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodăriei ţărăneşti folosite în comun se stinge în

temeiul: 1) reorganizării; 2) separării cotelor [proprietate pe cote părţi]; 3) lichidării gospodăriei:

la decizia membrilor sau prin instanţă – la iniţiativa creditorilor sau moştenitorului ori a

primăriei, cînd nu a rămas nici un membru sau cînd nici un moştenitor nu doreşte să continue

activitatea de fermier.

Particularităţile proprietăţii comune în devălmăşie:

a) titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie nu au determinată cota-parte, de

aceea, cât există comunitate de bunuri, ei nu pot cunoaşte întinderea drepturilor;

b) proprietatea comună în devălmăşie are ca subiecte persoane fizice;

c) temei de apariţie a proprietăţii comune în devălmăşie este legea;

d) proprietarii devălmaşi, neavînd determinată întinderea drepturilor lor, nu pot dispune în

nume propriu de bunurile proprietate comună în devălmăşie [C. familiei, art. 21].

Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune ale gospodăriei ţărăneşti de fermier

este similară înregistrării şi se efectuează de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea

dovezilor.

3.2.3.2. Înscrierea dreptului de proprietate în diviziune. În comparaţie cu înregistrarea dreptului

de proprietate în devălmăşie, înregistrarea dreptului de proprietate în diviziune presupune,

instantaneu, înregistrarea cotelor-părţi dintr-un emolument imobiliar şi este reglementată de Legea

1543/1998 art. 40, conform căreia, în registrul bunurilor imobile, se arată cota ideală a fiecărui

proprietar în patrimoniu, care:

120

a) rezultă: din partajul amiabil al foştilor soţi – dreptul de proprietate se înregistrează în baza

actului de împărţire autentificat notarial; sau, în caz de litigiu, pe cale judecătorească – temei de

înscriere a drepturilor reale serveşte hotărârea de judecată; sau, prin moştenire în cazul

comoştenitorilor – temei de înregistrare serveşte certificatul de moştenitor; sau prin construire în

comun, în cazul societăţii civile [construcţia unei clădiri de către două sau mai multe persoane

fizice].

b) se determină în funcţie de: mărimea suprafeţei totale sau a suprafeţei locative, fie de

valoarea unor încăperi şi/sau a suprafeţelor unor terenuri, fie în alt mod convenit între cotitularii

dreptului de proprietate comună în diviziune;

c) se exprimă sub formă de fracţiune ordinară sau în procente faţă de mărimea sau valoarea

bunului imobil;

d) se indică în contract sau în alt document ce confirmă drepturile, făcându-se referire la modul

de determinare a ei.

Prin urmare, în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi:

a) fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală şi abstractă în dreptul de

proprietate asupra bunurilor comune;

b) titularii proprietăţii comune pe cote-părţi sunt persoane fizice;

c) temei de apariţie a proprietăţii comune pe cote-părţi servesc: contractele, succesiunile etc.;

d) fiecare coproprietar al cotei – părţi din proprietatea comună este în drept să ceară

separarea acesteia [dacă e posibilă] în natură şi respectiv formarea unui bun imobil nou pasibil de

a fi înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Conform Hotărîrii Curţii Supreme de Justiţie nr. 3

din 30 ianuarie Separarea în natură a cotei-părţi, a unuia dintre coproprietari, e posibilă numai

cu condiţia că mărimii cote sale îi corespunde o parte izolată a casei cu intrare separată sau dacă

există posibilitatea reconstruirii apartamentului sau casei în aşa fel încît să fie posibil crearea

uni spaţiu separat. Separarea cotei părţi în natură duce la încetarea proprietăţii comune pe cote-

părţi şi pierderea de către foştii coproprietari a dreptului de preemţiune în caz de înstrăinare a

acesteia.

e) înstrăinarea cotei-părţi presupune respectarea dreptului de preemţiune care nu poate fi

cedat [este un drept personal];

f) la înstrăinarea cotei – părţi din proprietatea comună se admite fără acordul în scris a

celorlalţi coproprietari pe cote – părţi dintr-un imobil .

Mărimea cotei se consemnează în registrul bunurilor imobile în temeiul documentului ce

confirmă cotele determinate în bunul imobil. În cazurile în care cotele dintr-un teren şi/sau dintr-o

121

construcţie capitală, stabilite separat, sunt indicate în diferite documente ce confirmă drepturile,

înscrierea se efectuează conform acestor documente.

Dreptul de proprietate în diviziune se înregistrează în temeiul [după caz]: 1) contractului de

separare a cotei părţi din proprietatea comună sau contractului de împărţire [partaj] a proprietăţii

comune, autentificat notarial sau, după caz, hotărârii de formare a terenului cu toate documentele

de formare; 2) certificatului eliberat către soţi, autentificat notarial, privind dreptul de proprietate

asupra cotei-părţi din averea comună; 3)dovezii despre împărţirea averii gospodăriei de colhoznic

sau înscrierii privind separarea cotei-părţi din averea gospodăriei de colhoznic, înregistrată la

autorităţile administraţiei publice locale [pentru construcţii]; 4) hotărîrii instanţei judecătoreşti sau

a fostului arbitraj.

Dreptul de proprietate comună în diviziune încetează în cazul: împărţirii proprietăţii comune

prin separarea părţilor; ieşirea din proprietatea comună pe cote-părţi [încetează pentru persoana care

a cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotărîrea judecătorească [la cerea

creditorilor]. Dacă separarea în natură nu este posibilă [bunuri indivizibile], proprietarul care deţine

o cotă-parte în bunurile comune primeşte echivalentul bănesc al acestei cote [240, p. 450].

Încetarea dreptului de proprietate în diviziune are ca efect radierea acestuia din registrul

bunurilor imobile la cerere, adresată OCT de persoana interesată. 3.2.4. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice

În literatura juridică [159, p. 95], se susţine că un colectiv de oameni poate acţiona ca un subiect

unitar de drept numai dacă are o structură bine definită, prin care i se precizează structura internă,

modul de alcătuire, organele de conducere şi competenţa acestora, modul de reorganizare etc.

Savanţii jurişti Roşca Nicolae şi Baieş Sergiu susţin că persoana juridică este o organizaţie

înzestrată cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus prin actul de constituire, căreia, în

condiţiile legii, i se recunoaşte capacitatea juridică [115, p.214-215].

Aceste condiţii sunt îndeplinite de societatea comercială, care, prin actul de constituire, ca

efect al voinţei asociaţilor, dobândeşte o organizare de sine-stătătoare, ce o individualizează de alte

subiecte de drept. Astfel, opinia autorilor citaţi se întemeiază pe criteriile definitorii ale persoanei

juridice ca subiect de drept şi nu ca obiect al înregistrării de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pînă

la admiterea în circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economică avea însemnătate mai mult ca

participant la raporturile juridice, categorie juridică reglementată prin Legea nr. 845/1993.

Activitatea în comun a persoanelor fizice este de neconceput fără un suport material, care

presupune existenţa anumitor bunuri aparţinând asociaţilor fondatori cu drept de proprietate, al

căror regim juridic cade sub incidenţa anumitor acte normative, drepturile reale ale persoanei

juridice fiind înscrise în registrul bunurilor imobile. În aspectul cercetat ne interesează cum vom

122

înregistra convenţiile imobiliare obiect al cărora este unitatea economică. Soluţia o găsim în C.

civ., art. 817-822, dacă avem dexteritatea profesională în a delimita persoana juridică subiect de

drept de persoana juridică obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art. 817 în coroborare

cu art. 818, 821 şi 822 deducem:

întreprinderea în calitate de complex patrimonial unic este privită ca obiect al actului juridic

de vînzare-cumpărare [art. 817, alin (1)];

concomitent cu întreprinderea [teren, edificii, echipament etc] ca complex patrimonial unic

la cumpărător trec şi dreptul la denumire de firmă, la mărcile de producţie şi la alte mijloace de

individualizare a întreprinderii şi a producţiei acesteia [art. 817, alin (1)];

contractul de vînzare cumpărare a întreprinderii în calitate de complex patrimonial unic se

încheie în formă autentică şi se înregistrează la Camera Înregistrării de Stat [art. 818].

Propunem completarea art. 818 cu un nou aliniat în următoarea redacţie: În temeiul contractului de

vînzare-cumpărare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic se va înscrie drepturile

imobiliare asupra acesteia la oficiul cadastral teritorial în raza de activitate a căruia este

amplasată întreprinderea;

dovadă a executării obligaţiilor contractuale va servi actul de predare – primire în care sunt

reflectate datele privind bunurile imobile, faptul înştiinţării creditorilor, viciile întreprinderii

[art. 821];

dreptul de proprietate asupra întreprinderii ca un complex patrimonial unic trece la

cumpărător la data [predării] semnării actului de predare – primire a întreprinderii, dreptul urmînd

să fie înscris imediat în Registrul bunurilor imobile [art. 822 menţinut parţial, cursivul este

completarea noastră].

În concluzie C. civ. reglementează întreprinderea ca persoană juridică [subiect al raporturilor

juridice] şi ca obiect al actului juridic, deaceea propunem a completa şi art. 288, alin (2) din C. civ.

cu încă o categorie de bunuri imobile întreprinderea ca un complex patrimonial unic.

Opinia expusă poate fi argumentată apelînd la tratarea acestei probleme de savanţii jurişti din

mai multe state. De exemplu savantul jurist A. G. Gribanov [161] susţine că noţiunea de

întreprindere poate şi trebuie folosită în sens dubli: ca subiect de drept şi ca obiect al raportului

[actului juridic].

Un alt savant jurist [181] apreciază întreprinderea ca un obiect specific al dreptului de

proprietate datorită elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirmă noţiunea de

complex patrimonial aparţine celor mai vaste categorii juridice, cuprinzînd o mulţime de instituţii

diverse.

123

Întreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibilă şi din acest motiv o putem atribui la

lucrurile complexe, deoarece „obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul

bunurilor aparte nu are nici o influenţă asupra raporturilor juridice” sau „ întreprinderea reprezintă

un bun indivizibil, dar indivizibilitatea întreprinderii este una legală şi nu naturală”, sau „regimului

diviziunii pot fi supuse atît un butoi cu vin cît şi o statuie din marmură, dar indivizibilitatea bunului

poate fi apreciată nu numai ca fiind una naturală ci şi ca o indivizibilitate stabilită de legiuitor din

punct de vedere economic conformă destinaţiei acestuia în circuitul economic [230, p. 95]”. În

ultima categorie autorul citat atribuie întreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia în cauză îşi

găseşte reflectare şi în cercetările savantului Ugo Mattei [202] care afirmă dacă voi vinde o fabrică

de prelucrare a laptelui, se înţelege că nu voi vinde doar terenul şi clădirile, ci şi tot ce face obiect

comun cu aceasta. În caz contrar ar trebui, înainte de ai înmîna cheile noului proprietar al fabrici,

să iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca părţi componente ale fabricii, se va

extinde şi asupra bunurilor mobile care servesc la funcţionarea fabricii. Excepţie dacă se convine

altfel. Aprecierea dată întreprinderii de juriştii altor ţări îşi găseşte explicare în raporturile

reglementate de legislaţia lor armonizată nivelului de dezvoltare a ţării.

Aderăm la opiniile analizate şi considerăm că peste o perioadă de timp necesitatea

reglementării a astfel de raporturi o să fie actuale şi la noi. Or, actualmente întreprinderile se vînd

în procesul declanşării insolvabilităţii, bunurile fiind vîndute separat: teren, edificii, echipament etc.

Conceptul clasic de întreprindere exprimă „întreprinderea pe roate”, vînzarea acesteia prezumînd

bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimoniale şi tot ceea ce este antrenat

funcţionării acesteia.

Înscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei juridice registratorului i se prezintă: extrasul

din registrul comercial de stat privind înregistrarea acesteia; documentele de constituie. De

asemenea registratorul verifică dacă decizia de înstrăinare, dobîndire a imobilului a fost luată de

organul împuternicit. În funcţie de forma juridică de organizare este necesar procesul verbal al

organului de conducere [împuternicit prin lege sau statut să dispună de imobil] – dacă numărul

fondatorilor este mai mare de unul şi poate fi adunarea generală a asociaţilor sau consiliul de

conducere [direcţia], ţinîndu-se cont şi de preţul contractului. De exemplu în cazul societăţii pe

acţiuni, abilităţile încheierii convenţiilor preţul cărora depăşesc 50 la sută din valoarea activelor,

potrivit ultimului bilanţ, ţine de competenţa dunării generale. Dacă preţul convenţiei depăşeşte 25 la

sută din aceiaşi valoare decizia se ia de consiliul societăţii. Organul executiv [comitetul de

conduce, după caz, direcţia, comitetul de conducere] decide în privinţa convenţiilor preţul cărora nu

depăşeşte 25 la sută din valoarea indicată. În numele Societăţii cu Răspundere Limitată, decizia

124

privind încheierea contractelor, convenţiilor etc. sunt luate de comitetul de conducere cu aprobarea

ulterioară a de adunarea generală.

În cazul cooperativelor decizia de încheiere a convenţiilor este prerogativa preşedintelui

acesteia, dacă statutul nu prevede altfel.

Întreprinderea de stat [municipală] poate să dea în arendă, ipoteca [participa cu bunurile sale la

activitatea structurilor private] numai cu acordul fondatorului în persoana Departamentului

Privatizării sau alt organ al administraţiei publice centrale [139, p. 27].

În numele întreprinderii cu statut de persoană fizică, societăţii în comandită convenţiile sunt

încheiate de asociatul cu cota deplină de participare, dacă contractul de constituire a societăţii nu

prevede încheierea anumitor convenţii de către comanditar în temeiul şi în limitele împuternicirilor

acordate prin procura eliberată de asociatul cu cota deplină de participare.

Pentru societatea în nume colectiv convenţiile sunt încheiate de membrul asociat cu drept de

administrare cu excepţia înstrăinării şi ipotecării bunurilor imobile pentru care este necesar acordul

tuturor proprietarilor.

În cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate de către fondator, temei de

înscriere a dreptului serveşte decizia acestuia privind achiziţionarea de bunuri imobile [139, p. 27].

3.2.4.1. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat. La etapa

actuală a economiei de piaţă, proprietatea privată este forma dominantă de proprietate, dat fiind

faptul că bunurile ei componente sunt obiecte ale circuitului civil, care impulsionează vitalitatea

raporturilor juridico-economice, şi care, descătuşate de restricţiile anterioare, sunt în continuă

ascensiune.

Modul de înscriere a dreptul de proprietate al persoanelor juridice este reglementat prin Legea

nr.1543/1998, alte acte normative potrivit cărora modificările ce vizează regimul juridic al bunurilor

imobile ale persoanelor juridice sunt înscrise în registrul bunurilor imobile indiferent de forma

juridică de organizare.

Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul civil, persoanele juridice

cu scop lucrativ sunt societăţile comerciale, cooperativa, întreprinderea de stat şi întreprinderea

municipală.

Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercială] asupra

bunurilor imobile se va înscrie în condiţiile Legii nr. 1543/1998, Instrucţiunii nr. 487/2005, ale altor

acte normative, conform cărora înscrierea dreptului de proprietate se efectuează la cerere: 1) în

temeiul contractului de constituire a întreprinderii, înscris în Registrul de stat al întreprinderilor,

care prevede transmiterea în proprietate a bunului imobil, şi actul de predare-primire a

construcţiei; sau 2) în cazul constituirii unei întreprinderi prin fuziune în temeiul contractului de

125

constituire, la care se anexează actul de transfer, aprobat de persoana [organul] care a emis

decizia de reorganizare şi al extrasului din Registrul de stat al întreprinderilor privind încetarea

activităţii întreprinderilor contopite [fuziune prin contopire – două sau mai multe societăţi

comerciale se unesc pentru a constitui o nouă societate comercială, societăţile care participă la

reorganizare se dizolvă şi se radiază din Registrul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua

societate comercială] [115, p. 315] sau privind încetarea societăţii absorbite [fuziune prin

absorbţie – societatea absorbantă, după modificarea actelor de constituire, îşi continuă activitatea,

iar cea absorbită este radiată din Registrul de stat al întreprinderilor] [116, p.322], în temeiul actului

de transfer a bunurilor; sau 3) în temeiul actului de constituire a societăţii prin dezmembrare: a)

prin divizare – persoana juridică [societatea comercială] se împarte în două sau mai multe societăţi

comerciale independente [societatea îşi pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la

noile subiecte de drept [116, p. 326]; b) prin separare [din componenţa unei societăţi comerciale

care nu se dizolvă şi nu-şi pierde personalitatea juridică se desprind şi se constituie una sau mai

multe persoane juridice [părţi din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; în temeiul contractului

de vînzare-cumpărare de către persoana juridică a bunurilor imobile.

Valabil pentru situaţiile descrise este faptul că, la contractul de constituire, se anexează actul

[bilanţul] divizării, aprobat de organul suprem al întreprinderilor, extrasul din Registrul de stat al

întreprinderilor privind încetarea activităţii societăţii reformate şi, după caz, decizia de formare a

terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric.

Persoanele juridice fără scop lucrativ, numite şi necomerciale, prezumă că asociaţii şi

membrii lor nu au scopul de a obţine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor interese

spirituale, culturale, ştiinţifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform art. 180-191 din C. civ.,

persoanele juridice fără scop lucrativ, fondatorii, asociaţii şi membrii organizaţiei necomerciale nu

deţin drepturi patrimoniale faţă de această persoană juridică. Potrivit aceluiaşi cod, există trei

categorii de organizaţii necomerciale: asociaţia, fundaţia şi instituţia. Dreptul de proprietate asupra

bunurilor imobile ale persoanelor juridice fără scop lucrativ se înregistrează în temeiul actelor de

constituire: Hotărârea Guvernului; sau hotărîrea administraţiei publice locale; sau contractul de

constituire, statutul etc. În cazul înscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexează şi

planul cadastral; în cazul clădirilor sau al altor încăperi, se anexează planul cadastral şi/sau

geometric.

3.2.4.2. Înscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane

juridice de drept public sunt: statul, unităţile administrativ-teritoriale, alte autorităţi publice. Spre

deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de întreprinzător şi nu

desfăşoară afaceri în nume propriu [116, p. 123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este

126

alcătuit, în principiu, din bunuri analoge celor care aparţin particularilor şi care pot fi mobile sau

imobile, transmise acesteia în gestiune economică. Bunurile imobile ale persoanei juridice pot fi

[109, p. 67]: terenuri, edificii, spaţii de executare a activităţii economice, spaţii locuibile pentru

angajaţi etc.

Bunurile imobile ale statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale ce constituie domeniul

public nu pot fi înstrăinate [iazurile, pădurile, pieţele, parcurile etc.]

Drepturile reale supra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobîndite

şi înscrise de către:

Unităţile administrativ-teritoriale, în temeiul: deciziei Guvernului privind transmiterea

bunului imobil din proprietatea statului în proprietatea unităţii administrativ-teritoriale; actului de

predare-primire la transmiterea întreprinderii, clădirii etc. Terenurile unităţilor administrativ-

teritoriale sau ale statului, libere de construcţii, pot fi înstrăinate doar în condiţiile licitaţiei, la

preţuri de piaţă, dar nu mai mici decît preţul normativ al pămîntului [139a, p.27].

Stat, în temeiul: deciziei consiliului local privind transmiterea bunului imobil din

proprietatea unităţii administrativ-teritoriale în proprietatea statului, la care se anexează actul de

predare-primire; sau deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale care transmite şi

deciziei consiliului local al unităţii administrativ-teritoriale, care primeşte, unde se expune acordul

de a primi imobilul, în cazul transmiterii bunului de către o unitate administrativ-teritorială unei

alte unităţi din cadrul aceluiaşi raion; deciziei consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea

publică de interes local, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărîrii judecătoreşti,

în cazuri de expropriere pentru utilitate publică de interes local; hotărîrii Guvernului, prin care s-

a aprobat lista terenurilor proprietate a statului, şi [după caz] deciziei consiliului local, prin care s-

a aprobat lista terenurilor proprietate a unităţii administrativ-teritoriale respective [în temeiul

hotărîrii Guvernului nr. 837 din 14.08.201]; hotărîrii Parlamentului, prin care s-a declarat

utilitatea publică de interes naţional, şi acordului dintre părţi, autentificat notarial, sau hotărîrii

judecătoreşti, în cazuri de expropriere pentru cauză de utilitate publică de interes naţional.

Drepturile întreprinderilor asupra bunurilor imobile proprietate publică, date în folosinţă, se

înregistrează în temeiul actelor de predare-primire, încheiate între organele centrale de specialitate

sau autorităţile administraţiei publice locale şi întreprindere [Legea nr. 1543/1998, art. 42].

Consemnăm, în privinţa actelor de predare-primire, că, în practică, sunt cazuri cînd actele de

predare-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economică fiind greu de dovedit. Credem,

crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului de fapt al imobilului şi de

reconfirmare a drepturilor reale în numele titularilor de drept, prin înregistrarea drepturilor şi

eliberarea actelor doveditoare.

127

Înregistrarea grevării dreptului asupra terenului proprietate publică se efectuează în temeiul

deciziei autorităţii publice locale [Legea nr. 1543/1998, art. 42, alin. (2)].

Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se înscriu în registrul bunurilor imobile:

în subcapitolul I – imobilul; subcapitolul II – drepturile imobiliare; subcapitolul III –

grevarea drepturilor.

Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public încetează în cazul: urmăririi bunurilor

în legătură cu obligaţiile pecuniare; privatizării proprietăţii de stat; expropriere pentru cauză de

utilitate publică; rechiziţie; confiscare, alte cazuri.

Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public care şi-au încetat existenţa sunt radiate

din registrul bunurilor imobile în temeiul hotărîrii organului decizional cu anexarea documentelor

de rigoare.

3.3. Particularităţile de înscriere a altor drepturilor reale

În literatura juridică de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale asupra

bunurilor altuia [dezmembrămintelor] este destul de controversată [118, p.176; 171, p.115].

Se evidenţiază sintagmele: dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra

bunurilor altuia şi drepturi reale asupra bunurilor străine [198, p.29-39].

În ceea ce ne priveşte, acceptăm sintagma alte drepturi reale, din considerentul că dreptul de

proprietate este prototipul drepturilor reale într-o asemenea măsură, încât celelalte drepturi reale

sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate [163, 30-36].

Susceptibil de dezmembrare este atît dreptul de proprietate privată, cît şi dreptul de proprietate

publică, indiferent de titular: persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unităţile administrativ -

teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate publică poate fi obiectul unor dezmembrări:

concesiunea bunurilor; folosinţa; locaţiune etc.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate se înscriu: în subcapitolul III, partea I, la rubrica

„Alte drepturi reale”: uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosinţa

asupra terenurilor statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea,

iar în subcapitolul III, partea a II, la rubrica „Notări”: subcapitolul III - Grevarea drepturilor

patrimoniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevării care poate fi: teren –T; construcţie – C;

încăpere (izolată) – Î.; Tipul şi termenul grevării, suma gajului (după caz) – gestiune economică,

folosinţă etc. ; Date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea – ex: Academia

de Studii Economice a Moldovei; Date despre documentul în a cărui temei a fost efectuată

înscrierea – Hotărârea Guvernului nr. 1408 din 14.11.1991; Data înscrierii – 15.12. 1991.

3.3.1. Înscrierea dreptului de uzufruct. C. civ. [art. 395-423] defineşte uzufructul ca fiind

dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă

128

bunul unei alte persoane [nudul proprietar] şi de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul,

însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Definiţia legii, deşi pune în relief două dintre

caracterele principale ale uzufructului, anume că este un jus in re aliena, şi nu comportă facultatea

de a dispune de lucru, este totuşi incompletă şi poate da loc confuziilor [163, p. 193]. Or, definiţia

pe care legiuitorul o dă uzufructului se potriveşte tot atât de bine şi dreptului de folosinţă.

Deosebirile sunt următoarele: în cazul locaţiunii, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de

creanţă, iar în cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosinţă real

asupra bunului.

Caractere ale uzufructului:

acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia [C. civ., art.395];

acesta este un drept esenţialmente temporar [art., 397];

orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu şi transmisibil pentru cauză de

moarte este lovit de nulitate absolută [C. civ. art. 397 alin.(4)];

pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului puteri reduse, deoarece folosinţa şi

fructele aparţin uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt

pentru care proprietarul se numeşte nud;

uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci şi asupra unui drept.

Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit C. civ., obiect al uzufructului poate fi orice bun care

se află în circuitul civil, cu excepţia celor din domeniul public al statului şi al unităţilor teritorial-

administrative [art. 396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori şi terenului cu păduri

[art. 406 şi 407]; terenului în care există carieră [art. 408 şi dispoziţiile C. subsolului].

Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu particular

şi se înscrie în registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, la rubrica „Alte drepturi

reale”.

Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii – legislaţia nu prevede expres cazuri de

constituire a uzufructului nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al

imobilului: casă, apartament, teren, pădure, obiective acvatice separate etc. [condiţiile, conţinutul

şi termenul sînt determinate de părţi]; unilateral [testament] printr-o clauză testamentară [113,

p.225]. În cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotărîre

judecătorească - numai în cazul în care legea prevede o astfel de modalitate, de exemplu, în cazul

uzufructului prin uzucapiune.

Uzufructul imobilelor trebuie înscris în registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 389, 290 şi

Legea nr. 1543/1998, art. 4 şi 5].

129

Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorării sau micşorării suprafeţei

terenului. Documente în al cărui temei se înregistrează modificările sunt: contractul de vînzare-

cumpărare a unui imobil [clădire] din cadrul universalităţii de bunuri imobile. De exemplu,

persoana juridică are în proprietate pe terenul său mai multe construcţii, una dintre care o vinde. La

cererea acestei persoane, inginerul cadastral formează un nou bun imobil, întocmeşte pentru ambele

bunuri planurile cadastrale şi dosarele în al căror temei se vor efectua modificările de rigoare în

registrul bunurilor imobile.

Uzufructul se stinge în cazul: decesului uzufructuarului persoană fizică; lichidarea

uzufructuarului persoană juridică; expirarea termenului pentru care a fost constituit dacă nu a

intervenit o altă cauză de stingere [deces, lichidare etc]. Uzufructul constituit în favoarea unei

persoane juridice nu poate depăşi 30 de ani [C. civ., art. 420]; anularea prin hotărîre judecătorească

a actului prin care nudul proprietar a dobîndit dreptul de proprietate [art. 420]; renunţarea

uzufructuarului la dreptul său [art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; întrunirea în aceeaşi persoană

a calităţii de proprietar şi uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voinţa părţilor [art. 415]; la

cererea nudului proprietar [art. 421];

Stingerea uzufructului imobiliar este reflectată, ca şi constituirea uzufructului imobiliar, în

Registru, la cerea persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras

din Registrul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunţat la dreptul său

[contract de stingere a uzufructului, hotărîre judecătorească etc.].

3.3.2. Înscrierea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este reglementată de C. civ., prin

art. 424-427, şi este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrînse şi limitate.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca

dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Caracteristic pentru dreptul de uz şi dreptul de abitaţie este faptul că titularul lor se bucură de

atributele posesiunii şi folosinţei bunului numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Ceea ce face

să se distingă aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracterul strict personal. Titularul lor nu

poate ceda [vinde, dona sau închiria] emolumentul acestor drepturi, iar creditorii săi nu pot să le

sechestreze. De aceea, unii autori s-au întrebat dacă aceste drepturi merită să figureze printre

drepturile patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe când

dreptul de abitaţie are ca obiect o casă ori un apartament.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [ C. civ., art.

427], se constituie în temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun imobil şi

dreptul de abitaţie iau naştere la data înscrierii lor în Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I

a subcapitolului III, la rubrica „Alte drepturi reale” .

130

Dreptul de uz este dreptul real principal ce conferă titularului atributele de posesiune şi

folosinţă asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii şi ale

familiei sale [C. civ., art. 424]. Titulari al dreptului de uz şi ai dreptului de abitaţie pot fi numai

persoane fizice. Prin urmare, aceste drepturi au caracter personal şi se dobândesc prin act juridic:

convenţie, testament, uzucapiune etc.

Dreptul de uz se stinge şi se radiază în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de uzufruct [C. civ., art.

420-423], dar de acest drept vor putea beneficia şi moştenitorii uzuarului dacă aşa s-a convenit prin

convenţie.

Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuinţă şi care conferă

titularului posesiunea şi folosinţa acelei locuinţe pentru el şi pentru familia sa [139, p. 10]; el este,

aşadar, un drept de uz care are ca obiect o locuinţă.

Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin act juridic [contractul de înstrăinare a bunului cu

condiţia întreţinerii pe viaţă]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Prin testament [dacă testatorul a stipulat o clauză sub formă de legat] şi prin efectul legii [C. civ.,

art. 424 alin. (3)]. Dreptul de abitaţie, ca şi dreptul de uz, se caracterizează prin faptul că titularul

său nu poate fi decât o persoană fizică şi că are un caracter personal, putând fi folosit numai pentru

nevoile de locuit ale titularului şi ale membrilor lui de familie.

Procedura de înscriere a dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie este similară procedurii de

înscriere a dreptului de uzufruct.

Stingerea dreptului de abitaţie şi, ca rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se

efectuează la cerere, la care se anexează actele justificative.

3.3.3. Înscrierea dreptului de servitute. S-a menţionat deja că legiuitorul moldovean

reglementează, în actele normative adoptate după anul 1990, şi instituţia servituţii. Dreptul de

servitute este reglementat în C. civ. la art. 428-442, în alte acte normative, potrivit cărora servitutea

este sarcina care grevează un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt

proprietar [terenul dominant]. În literatura de specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la care

consemnăm, potrivit căreia sarcina grevează nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui.

Sarcina revine proprietarului imobilului aservit.

Dreptul de servitute se constituie: în temeiul actului juridic [C. civ., art. 431]; prin destinaţia

stabilită de proprietar [art. 432]; prin uzucapiune [art. 433]. În doctrină, se elucidează încă un mod

de constituire a servituţii – în temeiul Legii [123, p.50-67]. Raţionamentul expus îţi găseşte

confirmare în C. civ., art. 443 alin. (3), care prevede că superficiarul are dreptul de servitute asupra

terenului pentru exercitarea dreptului de superficie dacă acest drept nu este stabilit prin actul de

131

constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenită completarea art. 431 din Codul civil cu poziţia

„în temeiul legii”.

Înscrierea dreptului de servitute. Dreptul de servitute se constituie de la data înscrierii în

registrul bunurilor imobile în subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale”.

Dreptul de servitute se înregistrează la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor

doveditoare: contractului încheiat în modul stabilit; deciziei autorităţii administraţiei publice locale

privind terenul aflat în proprietate publică; hotărârii judecătoreşti.

La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa şi planul terenului, în care

se indică hotarele şi/sau planul construcţiei.

Dreptul de servitute se înscrie în registrul bunurilor imobile ca sarcină a proprietarului fondului

aservit, în subcapitolul III, şi ca folos al proprietarului fondului dominant, în subcapitolul doi –

menţiuni.

Suntem de părerea că servitutea poate fi instituită şi în interesul şi la cererea persoanei - posesor

al terenului cu dreptul de posesiune şi folosinţă nelimitată.

Temeiurile de stingere a dreptului de servitute sînt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri

ajung în proprietatea aceleiaşi persoane; 2) renunţarea proprietarului terenului dominant; 3)

expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dacă în actul de constituire a

fost stipulat termenul [regula generală fiind cea conform căreia servitutea există atît timp cît există

bunul imobil]; 4) răscumpărare în condiţiile prevăzute la art. 442 din C. civ. – dreptul de servitute

se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat

rîul]; 6) neuz pentru o perioadă de 10 ani în condiţiile art. 441 din C. civ.; 7) dispariţie a

oricărei utilităţi a servituţii; 8) expropriere a terenului aservit, dacă servitutea este contrară

utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superficie dacă a

fost constituit în temeiul art. 443 alin (3) .

Dreptul de servitute se radiază din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la

care se anexează actele confirmatoare.

3.3.4. Înscrierea dreptului de superficie. Dreptul de superficie este definit la art. 443 alin (1)

din C. civ. conform căruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea

edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei

construcţii existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care

cauză nu poate fi exercitat decît asupra suprafeţei construite sau a suprafeţei pe care urmează să se

ridice construcţia [ 244, p. 50-85].

Constituirea şi înregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se naşte în temeiul

unui act juridic sau al unei dispoziţii legale fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în

132

registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. În cazul în care nu a nu a fost stabilit un termen pentru

care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depăşi 99 de ani.

Dreptul de superficie se constituie de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile în temeiul

acordului de voinţă dintre părţi.

Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral

[testamentul].

Dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi în

subcapitolul III, partea I, rubrica „Alte drepturi reale” [C. civ., art. 446], la cerere, adresată OCT, la

care se anexează documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral şi planul geometric].

Dreptul de superficie se stinge şi, ca urmare, se radiază din registrul bunurilor imobile în

condiţiile stipulate în C. civ., la art. 449: expirare a termenului stabilit în actul de constituire; prin

consolidare, cînd şi construcţia, şi terenul devin proprietate a aceleiaşi persoane.

Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290,

499]. Stingerea dreptul de superficie în legătură cu expirarea termenului se efectuează din oficiu,

fără ca o parte să ceară radierea.

3.3.5. Înscrierea dreptului de ipotecă. Ipoteca este o garanţie reală imobiliară prin care un

bun nemişcător este afectat la executarea unei obligaţii, fără a deposeda pe titularul dreptului

ipotecat, care conferă creditorului dreptul să-l urmărească, în orice mîini s-ar afla, şi să-şi satisfacă

creanţa din preţul obţinut din vînzarea silită, rangul de preferinţă fiind asigurat prin înscriere în

registrul bunurilor imobile [204, p. 300]. Acelaşi imobil poate servi la garantarea plăţii datoriilor

contractate faţă de mai mulţi creditori care, la rîndul lor, pot lua inscripţii ipotecare. Ordinea în care

se înscriu ipotecile conferă rangul lor în funcţie de apariţia dreptului de gaj.

C. civ. la art. 454, defineşte gajul ca un drept real, în al cărui temei creditorul poate pretinde

satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea

bunurilor ipotecate în cazul în care debitorul nu execută obligaţia garantată prin ipotecă. Băncile

comerciale acordă credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind înregistrat în

Registrul public ca sarcină a proprietăţii şi ca drept de garanţie al creditorului ipotecar. Imobilul

rămîne în posesiunea debitorului ipotecar sau a unui terţ care acţionează în numele debitorului

ipotecar [C. civ., art. 455 alin. (2)].

Obiecte al dreptului de ipotecă pot fi bunurile imobile enumerate la art. 288 din C. civ.: terenul,

construcţiile, alte imobile legate nemijlocit de pămînt, împreună cu terenul aferent necesar asigurării

funcţionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosinţă a acestuia. Este ipotecă şi grevarea

locaţiunii, prezente şi viitoare; ipoteca de întreprinzător, care se extinde asupra bunurilor imobile,

133

asupra altor bunuri şi drepturi patrimoniale, reflectate în bilanţul întreprinderii, dacă legea sau

contractul nu prevede altfel, etc.

Ipotecarea loturilor de pămînt. Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparţin cu drept de

proprietate persoanelor fizice şi juridice, proprietate în devălmăşie şi cea pe cote-părţi.

Ipoteca este înregistrată la OCT, la cerere, la care se anexează contractul de ipotecă [C. civ., art.

44 alin (1)] şi documentele indicate în contract, în care va fi stipulat perioada ipotecii, preţul

bunului, valoarea obligaţiei asigurate prin ipotecă sau modul şi condiţiile determinării acestei valori,

admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotecă, se va anexa, după caz, şi decizia organului abilitat

de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai mulţi fondatori.

Considerăm util a se prevedea în contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe terenul

ipotecat. Or, în cazul nerambursării creditului, s-ar putea întîmpla ca creditorul să pretindă şi la

bunurile debitorului amplasate pe teren ori să împiedice exploatarea acestora invocînd prevederile

C. civ., art. 457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al

gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. În spiritul elementului intenţional, propunem o altă

redacţie a prevederii în cauză: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal

obiect al gajului în măsura în care nu au fost satisfăcute creanţele. Astfel, dacă pe lotul ipotecat

există construcţii, acestea rămîn proprietate a debitorului cu drept de superficie, totodată, debitorul

obţine un drept de servitute asupra terenului necesar exploatării construcţiei [204, p.39-44].

Ipotecarea spaţiului locativ. Ipotecarea spaţiului locativ poate crea în practică multe probleme

în cazul cînd debitorul nu rambursează creditul. De exemplu, în apartamentul ipotecat locuiesc

copiii minori ai debitorului. Creditorul, în temeiul contractului şi potrivit dreptului de ipotecă înscris

în Registru, îşi valorifică dreptul. Ce se va întîmpla cu membrii de familie [minori] ai debitorului?

Federaţia Rusă, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă [101], în continuare Legea

nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat şi de

dreptul asupra lui în cazul nerambursării creditului nu duce şi la evacuarea acestuia din spaţiul

locativ, cu excepţia cazului cînd dispune de un alt spaţiu. În accepţiunea prevederilor acestei legi,

dobînditorul imobilului ipotecat [apartament, casă etc.] şi fostul proprietar încheie un contract de

locaţiune. Dacă dobînditorul se împotriveşte, litigiul se soluţionează pe cale judecătorească.

Aceasta va decide în favoarea debitorului [deşi ar putea să fie şi invers]. Dobînditorul imobilului

grevat va accepta încheierea contractului de locaţiune, dar pentru o anumită perioadă.

Reglementări similare găsim şi în legislaţia unor alte ţări, de exemplu, în Franţa, în Legea din 12

iulie 1909 privind instituirea proprietăţii de familie, asupra căreia nu se răsfrîng prevederile

privitoare la lipsire de proprietate în caz de nerambursare a creditului.

134

Dreptul de ipotecă se constituie în temeiul: legii; contractului de ipotecă [C. civ., art. 466].

Dreptul de ipotecă se înscrie la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat

bunul imobil ipotecat.

Dreptul de ipotecă se înscrie la cererea creditorului ipotecar sau la cererea comună, sau în

temeiul hotărîrii judecătoreşti.

Dreptul de ipotecă se înscrie în registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B

(construcţia), subcapitolul III – Grevări.

Contractul şi dreptul de ipotecă se înscrie în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral

teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat bunul imobil, în termen de 3 luni de la data

încheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit. a)]. Dacă

contractul de vînzare-cumpărare şi contractul de ipotecă sunt încheiate concomitent, dreptul de

proprietate şi ipoteca sînt înregistrate consecutiv.

Ipoteca de întreprinzător. Proprietarul unei întreprinderi – complex patrimonial poate să-şi

exercite dreptul de dispoziţie asupra ei prin înstrăinare, dare în posesiune, ipotecare [C. civ., art.

817]. Acelaşi cod prevede transmiterea întreprinderii şi prin succesiune.

Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaţie, contribuţie, cuprinse în activul social, formează

gajul general al creditorilor persoanei juridice.

Întreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activităţii de întreprinzător,

poate constitui obiectul material al contractului de ipotecă [122, p. p.30]. La cererea de înregistrare

a dreptului de ipotecă, părţile vor anexa la contractul de ipotecă şi actul de inventariere a bunurilor,

prin care se stabileşte existenţa efectivă a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa

concluzia unui auditor independent privind preţul total al imobilelor ipotecate.

Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecării întreprinderilor de drept

public, cu unele excepţii admise de către Departamentului Privatizării. OCT nu va înregistra

contractul de ipotecă al cărui obiect este întreprinderea împotriva căreia s-a iniţiat proces de

insolvabilitate.

Dreptul de ipotecă se înscrie în temeiul: contractului de ipotecă, autentificat notarial; deciziei

organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziţiei asupra bunurilor imobile a persoanei

juridice de drept privat [Adunarea generală a asociaţilor, Consiliul de administraţie, fondatorii etc];

în privinţa persoanei juridice de drept public – decizia Departamentului Privatizării, actului de

inventariere.

Codul civil prin art. 467 a stabilit că gajul legal se poate naşte din creanţele: statului, pentru

sumele datorate în temeiul legislaţii fiscale; persoanelor care au participat la construcţia imobilelor;

în temeiul unei hotărîri judecătoreşti.

135

Legiuitorul a stabilit pentru naşterea dreptului de ipotecă înregistrarea contractul de ipotecă în

Registru în termen de 3 luni de la data încheierii [art. 470 alin. (2) lit. a)].

În cazul proprietăţii comune în devălmăşie, dreptul de ipotecă se va înscrie numai cu acordul

tuturor coproprietarilor.

În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului îi este interzis să dispună de bunul

imobil ipotecat şi/sau să ipotecheze ulterior acest imobil, în registrul bunurilor imobile se

menţionează interdicţiile.

Cesiunea ipotecii se înregistrează în baza contractului de cesiune a creanţei.

Dreptul de ipotecă încetează în cazul:

stingerii obligaţiei garantate prin ipotecă;

expirării termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotecă;

pieirii bunurilor gajate;

comercializării silite a bunurilor gajate;

unor alte situaţii prevăzute de lege.

Documentele care confirmă executarea totală sau parţială a obligaţiilor garantate prin ipotecă

constituie temei pentru înregistrarea modificărilor corespunzătoare în Registrul gajului [C. civ.,

art. 472].

Conform dispoziţiilor C. civ., art. 473, în urma stingerii dreptului de ipotecă, informaţia cu

privire la aceasta urmează a fi radiată din registrul gajului şi din registrul bunurilor imobile.

Radierea dreptului de ipotecă se efectuează la cererea: 1) creditorului gajist; 2) debitorului

gajist, în temeiul unui demers, semnat de ambele părţi, a declaraţiei scrise a creditorului cu privire

la renunţarea la gaj sau a hotărârii judecătoreşti; 3) terţului care a dobîndit obiectul gajului, în

baza declaraţiei scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat

de executorul judecătoresc, prin care se confirmă că bunul a fost dobândit în cadrul procedurii de

executare silită, a certificatului eliberat de instanţa de judecată pentru confirmarea faptului că

bunul a fost dobândit în cadrul procesului de insolvabilitate, a hotărârii judecătoreşti cu privire la

expirarea ipotecii, chiar dacă nu a fost parte la proces.

136

Sinteza rezultatelor obţinute

A. Concluzii 1. Deşi Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptată cu 8 ani în urmă, în doctrina juridică

naţională nu există cercetări şi analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare,

investigaţiile efectuate în prezenta lucrare au o importanţă deosebită atît pentru doctrină, cît şi

pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au şi constituit unul

dintre obiectivele de bază ale investigaţiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici

moderne şi uniforme de aplicare a normelor juridice atît de autorităţile publice, cît şi de titularii de

drepturi imobiliare.

2. Analizînd cadastrele existente în Europa şi evoluţia lor în timp, am concluzionat că ele diferă

în funcţie de orînduirea social-economică. Dacă ţările de orientare capitalistă au dat şi continuă să

dea prioritate înregistrării atît a imobilelor, cît şi a drepturilor asupra lor, ţările de orientare

socialistă [postsovietice] au dat prioritate conţinutului economic al regimului juridic al bunurilor

imobile, importanţă avînd aşa indicatori cum ar fi: suprafaţa terenurilor, clasificarea acestora după

folosinţă [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. În condiţiile regimului

socialist, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite organe statale: a terenurilor – de Ministerul

Agriculturii, de comitetele executive raionale, săteşti etc; a spaţiului locativ – de comitetele

executive, de comitetele sindicale de la întreprinderi etc. O parte a informaţiei privind imobilele o

deţineau birourile de inventariere tehnică [BIT]. Pentru a putea fi folosită judicios, în contextul

creării unui cadastru general, informaţia stocată la organele indicate trebuia verificată, unificată şi

pusă în responsabilitatea unui singur organ de stat, care să fie garantul veridicităţii ei. În acest scop,

s-a format Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru.

3. Crearea cadastrului general în Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru

normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr.

1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1997 etc., supuse unei analize minuţioase în procesul cercetării.

Analiza acestor reglementări a fost efectuată în plan comparat cu cele mai progresiste reglementări

europene din domeniul cadastrului şi publicităţii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania,

considerată promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a cărui entitate de bază este

imobilul, din Elveţia, Olanda, România, Rusia etc.

4. Dat fiind că unul dintre obiectivele investigaţiilor constă în efectuarea unei analize teoretice şi

practice a dificultăţilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, în primul rînd s-a

analizat natura juridică a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explică prin

faptul că entitatea de bază a cadastrului este terenul. Şi aşa cum terenul este imobilul peren, toate

137

operaţiunile [vînzare-cumpărare, schimb, donaţie, arendă, locaţiune etc.] derulează în jurul acestuia,

fiind înscrise în registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaţia, oricine se

poate informa în privinţa regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul

imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigură apărarea

drepturilor şi intereselor dobînditorului diligent împotriva vînzătorului de rea-credinţă etc.

Aşadar, stabilirea prin acte normative a obligativităţii înregistrării contractelor şi/sau a

drepturilor imobiliare este o garantare a exercitării drepturilor imobiliare la propria latitudine şi, ca

efect general, dezvoltarea pieţei imobiliare, atragerea investiţiilor în ţară.

5. La temelia înregistrării de stat a imobilelor se află două principii. Primul, principiul

integrităţii, prevede formarea în integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate pe

el. Al doilea prevede înregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil în aceeaşi instituţie

[oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rămîne şi astăzi dificilă din cauza faptului

că, anterior, evidenţa imobilelor era ţinută de diferite instituţii statale, conlucrarea nefiind o

prerogativă a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmărind propriile interese departamentale, nu

transmit nici în prezent informaţia pe care o deţin, reducînd substanţial dinamica procesului de

creare a cadastrului naţional, impunînd populaţia de a solicita certificate în diferite organe de stat,

plătind multiple taxe şi cheltuind mult timp, pe cînd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui să fie

amplasate cît mai aproape de imobile, drepturile asupra cărora se înscriu.

6. Potrivit Legii nr. 1543/1998 şi altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi

recuperate, inclusiv prin taxe de înregistrare a imobilelor şi a drepturilor asupra lor, precum şi de

eliberare a informaţiilor la cerere. Prin urmare mijloacele pecuniare obţinute din astfel de încasări

trebuie să fie cheltuite numai la dezvoltarea şi modernizarea sistemului de înregistrare a imobilelor

şi drepturilor asupra lor. Numai în aşa condiţii, crearea cadastrului şi sistemului de publicitate

imobiliară va finaliza în termen, şi anume în anul 2010.

7. Este foarte important că Legea nr.1543/1998 nu a anulat înregistrările efectuate anterior şi nu

a stipulat înregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult decît atît, legiuitorul a stabilit

înscrierea drepturilor imobiliare la voinţa titularilor. Deci înregistrările efectuate anterior îşi

păstrează efectul juridic cu unele excepţii. Astfel dreptul înscris anterior se va reînscrie în cazul

grevării dreptului de proprietate [potrivit principiului de înregistrare mai întîi a dreptului de

proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] în temeiul uni act juridic sau în temeiul hotărîrii

judecătoreşti irevocabile în acest sens.

8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de bunuri

imobile. Problema ce se impune soluţionată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare înregistrate

pînă la adoptarea şi punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 şi a C. civ. Legiuitorul nu a stabilit

138

mecanismul de reverificare a valabilităţii acestor înregistrări. Suntem de părerea că este incorectă

prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea

a înregistrărilor precedente este lăsată la discreţia registratorilor. În lumina acestui deziderat, art. 28

din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avînd următorul cuprins: În toate

cazurile cînd se solicită înscrierea drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare, registratorul

este obligat să confrunte datele cu realitatea.

9. Actualul sistem cadastral şi publicitatea imobiliară dă răspunsuri operative privind:

amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietăţii. Conceptul instituirii

cadastrului general naţional rezidă în identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari

şi a imobilelor anexe, în înregistrarea drepturilor asupra obiectelor înregistrării.

Întreaga informaţie este acumulată la Oficiul Informaţional „Cadastru”, responsabil de

sistematizarea şi de păstrarea ei. Documentele ce servesc temei de înscriere a drepturilor imobiliare

sunt îndosariate în dosarul bunului imobil, care se deschide după formarea bunului şi atribuirea

numărului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipulează, la art. 22, ţinerea manuală a Cadastrului

bunurilor imobile şi, în paralel, a evidenţei electronice, deşi prioritate se dă cadastrului ţinut manual.

Dublarea evidenţei asigură o mai bună păstrare a informaţiei şi exprimă grija statului faţă de

titularii de drepturi imobiliare, favorizează dezvoltarea economică a ţării.

10. Un loc aparte în lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale înregistrării

drepturilor imobiliare. Analizînd cadrul normativ existent, considerăm că înscrierea în registrul

bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea creîndu-se şi fiind

opozabile terţilor din momentul înregistrării.

11. În procesul creării sistemului cadastral naţional, nu mai puţin importantă este şi problema

înregistrării imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au

pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerăm că o soluţia judicioasă ar

fi ca, la înregistrarea primară masivă a imobilelor care se efectuează din oficiu, fără cererea

titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, să se întocmească un

proces-verbal, în care să se constate situaţia „de facto”, semnat de proprietarii adiacenţi şi de

autoritatea administraţiei publice locale, iar în temeiul acesta [cu condiţia că situaţia de pe teren

corespunde documentelor din arhiva OCT], să se înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului.

Situaţia expusă este valabilă atît în privinţa persoanelor fizice, cît şi a celor juridice [de drept

public, de drept privat].

12. Recunoaşterea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobile a generat şi unele

dificultăţi în exercitarea şi apărarea acestora. Autorul prezentei lucrări a efectuat o amplă analiză

noţiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridică a cadastrului imobilelor, a

139

analizat şi a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale,

a demonstrat că viabilitatea cadastrului este asigurată prin Registrul bunurilor imobile a încercat să

delimiteze instituţia cadastrului de cea a publicităţii imobiliare, elucidându-i esenţa, principiile şi

funcţiile acesteia.

13. În urma cercetărilor efectuate s-a ajuns la concluzia că obiectele înregistrării în sistemul

cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcţie, construcţie subterană, anexă,

încăpere izolată etc.]; b) proprietarul persoană fizică, persoana juridică, statul şi unităţile

administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de

superficie, de servitute, de ipotecă etc].

14. Analizînd, prin metoda comparativă, sistemele cadastrale din ţările europene am

concluzionat că sistemul cadastral acceptat spre implementare în Republica Moldova este cel de

orientare germană, a cărui entitate de bază o constituie terenul, persoana şi drepturile imobiliare.

Considerăm că acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realităţii noastre

la un sistem european de reglementare continuă să rămînă problematică din cauza unor

inconveniente „moştenite” de la vechiul sistem de evidenţă, care nega proprietatea privată, a căror

înlăturare este dificilă, dar care vor fi totuşi depăşite în termenul scontat, adică pînă în anul 2010.

Legislaţia în vigoare permite acest lucru.

15. În viziunea noastră, rangul ar fi titulatura pe care o constituie înscrierea în Registrul

bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrierii, excepţie dreptul de superficie care se înscrie în

registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi [C. civ., art.446]. Rezumăm: prima înscriere va

avea rangul întâi, a doua - rangul doi ş.a. m. d. Efectul juridic al înregistrării dreptului imobiliar

este marcat de rangul dreptului atribuit înscrierii.

St/abilirea unei ordini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitării dreptului] poate

fi cerută şi în cazul cînd servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real

de folosire a imobilului, astfel încît aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau

parţial, avînd acelaşi grad de prioritate [C. civ., art. 439, concurenţa mai multor drepturi].

16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) şi (6), în registrul bunurilor

imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu, sub formă de

menţiuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra

bunului imobil şi se fac rectificările necesare la înscrieri, respectiv: administrarea fiduciară, inclusiv

în caz de tutelă, curatelă; depunerea cererii de înscriere a drepturilor asupra bunului imobil;

arestarea sau sechestrul bunului imobil de către instanţa de judecată sau de o altă autoritate publică

abilitată prin lege. În concluzie, relevăm că înscrierile enunţate după natura lor sunt facultative,

adică se consemnează o situaţie / fapt juridic temporar, care are efect informativ şi care este

140

anulat la momentul producerii /expirării situaţiei invocate sau consolidării dreptului cu efectul

opozabilităţii.

B. Recomandări Cercetările efectuate au rezultat cu următoarele recomandări de lege ferenda prin care se cristalizează valoarea teoretico-practică a tezei. Astfel, se recomandă

1. Concretizarea în art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a cazurile de înscriere a drepturilor imobiliare

dobîndite pînă la punerea în aplicare a Legii menţionate. Înscrierea drepturilor constituite sub regimul

legislaţiei anterioare ar fi oportună pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raţiune dedusă din

prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune: În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se

dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Articolul

499, alin. (1) din Codul civil prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii

se vor dobîndi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile a

constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Este cazul interpretării

extensive a prevederilor normei şi deducem că vor fi recunoscute drepturile înscrise anterior în cazul

constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute şi vor trebui înscrise în cazul transferului unor

drepturi [grevări]. Concluzia se întemeiază pe principiul consecutivităţii înscrierii drepturilor: mai întîi

se înscrie dreptul de proprietate apoi grevările. Un drept inexistent nu poate fi grevat.

Din considerentele expuse mai sus este necesar de a înscrie şi transferul de drepturi apărute în

temeiul unei hotărâri judecătoreşti [irevocabile].

2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din C. civ. în cazul uzucapiunii imobiliare,

adică calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii în vigoare a C. civ. [12.06.2003], ci din

momentul cînd posesiunea a întrunit prevederile art. 332 din C. civ. [retroactiv].

3. Stabilirea expres, prin art. 38, a două categorii de greşeli: greşeli tehnice esenţiale şi greşeli

tehnice neesenţiale. În cele esenţiale să fie incluse: numele titularului, tipul dreptului înscris,

numărul cadastral al imobilului, denaturarea mărimii cotelor în proprietatea comună,

coordonatele hotarelor modificările asupra cărora s-ar permite doar în temeiul actelor justificative.

La categoria greşeli tehnice neesenţiale să fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte,

cifre etc., ale căror modificări ar putea intra în atribuţiile registratorului.

4. Modificarea art. 32 din Legea 1543/1998 în următoarea redacţie: (1). Oficiul cadastral teritorial

este obligat să verifice dacă documentele prezentate pentru înregistrare corespund exigenţelor prezentei

legi şi ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data

înregistrării ei.

141

(3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pînă la 40 de zile, în cazul în care

este necesară înlocuirea documentelor sau primirea unor documente suplimentare.

5. Completarea articolului 431 din C. civ. cu încă un temei de constituire a servituţii, şi anume prin

lege. Raţionamentul este fundamentat pe dispoziţiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative.

6. Completarea Instrucţiunii nr. 487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La înregistrarea primară

masivă a bunurilor/drepturilor imobiliare în a căror privinţă posesorul nu dispune de acte justificative

se va întocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu

documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru înscrierea drepturilor imobiliare. Temei de înscriere

a drepturilor imobiliare poate servi şi Hotărîrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de

exemplu, a persoanelor juridice de drept public şi transmiterea în posesiune şi folosinţă a bunurilor

imobile. Refuzul OCT de a înscrie [în astfel de cazuri] drepturile imobiliare şi solicitarea actului de

predare – primire a imobilelor poate fi calificată ca fiind în contradicţie cu prevederile legii.

7. Completarea art. 4 din Legea nr. 1543/1998 cu următorul text: servitutea se va înregistra ca

grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat şi ca favor al proprietarului

fondului dominant; dreptul de servitute se notează în partea I a subcapitolului III la rubrica

Grevări, se indică grevarea şi numărul cadastral în favoarea căruia este stabilit dreptul de

servitute.

8. Completarea art. 498 alin. (4) cu un alineat în următoarea redacţie: Sunt înscrise provizoriu

şi notate: incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris;

instituirea curatelei, modalităţile juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară,

acţiunile în justiţie; interdicţia de înstrăinare, contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri;

dreptul de preemţiune, promisiunea stabilită prin convenţie.

9. Completarea Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) în următoarea redacţie: Informaţia

eliberată de OCT conţine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul,

proprietarul, grevările.

10. Completarea C. familiei cu

a) art. în care s-ar prevedea înscrierea drepturilor de uz şi abitaţie a soţilor şi membrilor familiei

acestora.

b) art. în care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale în temeiul Contractului matrimonial 11. Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) în următoarea versiune:

În toate cazurile cînd se solicită înregistrarea drepturilor dobîndite în baza legislaţiei anterioare,

registratorul este obligat să confrunte datele [îndeosebi planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem

142

de părerea că prevederea conform căreia determinarea necesităţii ieşirii pe teren pentru confruntarea

înregistrărilor precedente cu realitatea, fiind lăsată la discreţia registratorilor, este incorectă.

12. Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu încă o categorie de bunuri imobile -

întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandarea în cauză îşi găseşte temeiul în

dispoziţiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit căruia la categoria de bunuri imobile pot fi

raportate, prin lege, şi alte bunuri.

13. Sistematizarea în Legea 1543/1998 a reglementărilor privind regimul juridic al imobilelor

[de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominium etc.] prin

includerea sumară şi uniformă a acestor reglementări în Legea nr. 1543/1998, Lege specială a

sistemului cadastral naţional.

14. Sistematizarea în Codul civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile care diferă în funcţie de

actul normativ [C. funciar, Cod silvic etc.].

15. Definirea:

criteriu individual - modalitatea de formare a bunului imobil în temeiul cererii proprietarului: persoană

fizică, persoană juridică de drept privat/public [înregistrarea primară selectivă].,

criteriu sistemic - modalitatea de formare şi înregistrare primară masivă a bunurilor imobile dîndu-i

acestuia efect prioritar, în comparaţie cu criteriul individual de înregistrare, deoarece acesta prevede

recunoaşterea tuturor titlurilor juridice de proprietate şi înregistrarea, în temeiul acestora, a drepturilor

reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate, dar considerăm că cel

individual de formare/înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor poate deveni unicul

numai după crearea totală a cadastrului, când dreptul trebuie înregistrat sub sancţiunea nulităţii

valabilităţii actului juridic.

16. Definirea Rangul dreptului înscris astfel: Rangul dreptului înscris este titulatura pe care o

primeşte înscrierea în Registrul bunurilor imobile în funcţie de ziua şi ora înscrieri.

17. Folosirea termenului ipotecă [nu gaj] în raporturile juridice al căror obiect sunt grevările

imobiliare.

18. Substituirea din actele normative a noţiunii de gestiune economică care contravine

dispoziţiilor C. civ. cu noţiunea posesiune şi folosinţă

19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit cărora subsolul este proprietate

a Republicii Moldova, care îl posedă, îl foloseşte, dispune de el şi îl protejează ce contravine C. Civ.

actual.

143

20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform căreia apele constituie proprietatea

exclusivă a statului şi pot fi date numai în folosinţă. Norma contravine Constituţiei, care, la art. 127

alin. (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Prin

urmare, apele care nu cad sub incidenţa regimului public aparţin proprietarilor acestora.

21. Excluderea alin (3), art. 10 din Legea 198/2003 conform căruia neînregistrarea contractului

de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea faţă de terţ.

Efectele neînregistrării actelor juridice obiect al cărora sunt imobilele î-şi găsesc reglementare în C.

civ., Legea nr. 1543/1998.

144

I. Acte normative

1. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,

1994, nr.1.

2. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1998, nr. 44-46.

3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova” , 2002, nr. 82-86.

4. Codul civil din 26.12.1964 [abrogat]. În: „Veştile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneşti”,

1964, nr. 36.

5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 233-236.

6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetică. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1998, nr. 50-51.

7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1998, nr. 111-113.

8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 1998, nr. 111-113.

9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII din 25.12.1991 [republicat]. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 107.

10. Codul funciar al RSSM. În „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM” [abrogat], 1970,

nr. 12, în vigoare din 01.07.1971.

11. Codul cu privire la locuinţe, adoptat la 03.06.1983 [cu completările şi modificările ulterioare].

În: „Veştile Sovietului Suprem şi Guvernului RSSM”, 1983, nr. 6.

12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 1997, nr. 4-5.

13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.11.

14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.10.

15. Codul navigaţiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 599-

XIV din 30.09.1999. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 1-4.

16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr. 1163 – XIII din 24.04.1997. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”,1997, nr. 62.

17. Codul penal, aprobat prin Legea nr. 985-XV din 18.04.2002. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 2002, nr.128-129.

145

18. Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-XV din

30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr. 111-115.

19. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a

pământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 57-58.

20. Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 –XIV din 30.03.2000. În: „Monitorul Oficial

al Republicii Moldova”, 2000, nr. 130-132.

21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-

1999. În „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 59-60.

22. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993. În: „Monitor”, 1993,

nr. 5.

23. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 2003, nr. 163-166.

24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii

funciare, cadastru funciar de stat şi monitoringul funciar. În: „Monitor”, 1992, nr. 12.

25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1997, nr. 40.

26. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaţiile verzi ale localităţilor urbane. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1999, nr. 133-134.

27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodăriile ţărăneşti [de fermier]. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 14-15.

28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309-XV din 17.07.2003. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2003, nr. 226-228.

29. Legea drumurilor nr. 509 – XIII din 22.06.1995. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 1995, nr. 62-63.

30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 1997, nr. 77-78.

31. Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică nr. 488-XIV din 08.07.1999. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 42-44.

32. Codul familiei aprobat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 2001, nr. 47-48.

33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorială. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr.16.

34. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraţia publică locală. În: „Monitorul Oficial

al Republicii Moldova”, 2003, nr. 49.

146

35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societăţile pe acţiuni. În: „Monitorul Oficial

al Republicii Moldova”1997, nr. 38-39.

36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. În: „Monitor”, 1991, nr. 3-4-5-6;

37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 31-32.

38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativ-

teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 124-125.

39. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 2001, nr.120.

40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie şi cartografie. În: „Monitorul Oficial

al Republicii Moldova”, 2002, nr. 29-31.

41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului

[modificată]. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.1-2.

42. Legea achiziţiei de mărfuri, lucrări şi servicii pentru necesităţile statului nr. 1166-XIII din

30.04.1997. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr .67-68.

43. Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii

în interes public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2002, nr. 178-181.

44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 2002, nr. 102.

45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 2002, nr.154-157.

46. Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurării întreprinderilor agricole în procesul de

privatizare. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1999, nr. 73-77.

47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1995, nr. 67/752.

48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele şi fâşiile de protecţie a apelor, râurilor

şi bazinelor de apă. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1995, nr. 43/482.

49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin împădurire a terenurilor

degradate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.141-143.

50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi. În: „Monitor”,

1992, nr.2.

51. Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la întreprinderea de stat. În: „Monitor”, 1994,

nr. 2/9.

147

52. Legea cu privire la înregistrarea de stat a întreprinderilor şi organizaţiilor nr. 1265-XIV

din 05. 10.2000. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr. 31-34.

53. Hotărârea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la măsurile de prevenire a

privatizării ilegale. În: „Monitor”,1993, nr. 4.

54. Hotărârea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfăşurarea reformei agrare.

În: „Monitor”,1993, nr.4.

55. Hotărârea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la

Registrul patrimoniului public. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.94-95.

56. Hotărârea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului Cadastrului

obiectelor şi complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 2000, nr.54-56.

57. Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea

procesului de împroprietărire. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.90-91.

58. Hotărârea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamentului concursurilor

investiţionale şi comerciale şi negocierilor directe privind privatizarea patrimoniului public. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.124-126.

59. Hotărârea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Concepţiei sistemului

Cadastrului naţional. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 71.

60. Hotărârea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar

general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 1998, nr. 62-65.

61. Hotărârea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la încheierea lucrărilor de construcţie

la blocurile locative nefinalizate. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.56-59.

62. Hotărârea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele măsuri privind crearea

cadastrului bunurilor imobile. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 96.

63. Hotărârea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului privind

întocmirea şi ţinerea cadastrului funcţional urban. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”, 2001, nr.147-149.

64. Hotărârea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile

prestate de oficiile cadastrale teritoriale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000,

nr.88-90.

65. Hotărârea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei

cadastrale. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr.11-13.

148

66. Hotărârea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la

conţinutul documentaţiei cadastrului funciar. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,

1995, nr.14.

67. Hotărârea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale

documentelor, ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere funciară. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1992, nr.6.

68. Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind

certificatul de urbanism şi autorizarea construirii sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor.

În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr.31-32.

69. Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de

recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”,1996, nr.42-44.

70. Hotărârea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la aprobarea Strategiei pieţei

spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”,1999, nr.50-52.

71. Hotărârea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de

exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriale aferente în Republica

Moldova. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,1998, nr.3-4.

72. Hotărârea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare şi vânzare-

cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. În: „Monitorul Oficial al

Republicii Moldova”, 1996, nr.49-50.

73. Hotărârea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programului Naţional

„Pământ”. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000, nr.139-140.

74. Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la

vânzarea – cumpărarea terenurilor aferente. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”,

1996, nr.75-76.

75. Hotărârea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor.

În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr.30-33.

76. Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu privire

la atribuirea terenurilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1996, nr.35-37.

77. Hotărârea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulamentului privind

terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor, apărării şi cu alte destinaţii

speciale şi privind modul de trecere a terenurilor irigate şi desecate în categoria ne-irigate. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1993, nr.11.

149

78. Hotărârea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la

modul de evidenţă, evaluare şi vânzare a bunurilor confiscate, fără stăpân, sechestru uşor

alterabile sau cu termen de păstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunurilor trecute în posesia

statului cu drept de succesiune şi a comorilor. În: „Monitorul Oficial al Republicii

Moldova”,1999, nr.73-77.

79. Hotărârea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind

zonele protejate naturale şi construite. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2000,

nr.127-129.

80. Hotărârea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. În:

„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 94-95.

81. Hotărârea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele măsuri privind inventarierea

bunurilor imobile proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale şi a statului. În: „Monitorul

Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 35-38.

82. Hotărârea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru

anii 1997-1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1997, nr. 2-4.

II. Acte ale Agenţiei Resurse Funciar şi Cadastru

83. Instrucţiunea cu privire la ordinea formării şi evidenţei numerelor cadastrale ale bunurilor

imobile, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru nr. 190 din 29.12.1998.

În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2004, nr. 35-38 [republicată].

84. Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi

geometrice aprobată prin ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr. 107 la 27.05.2003.

În: şorodoc@cni.md.

85. Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată

de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, înregistrat la

Ministerul Justiţiei a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005. În:

şorodoc@cni.md .

86. Scrisoarea instructivă din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista documentelor ce

confirmă drepturile asupra bunurilor imobile aprobată de Agenţia Relaţii Funciare şi

Cadastru. În: şorodoc@cni.md.

III. Legislaţia altor ţări

87. Decretul - Lege nr.115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funciare. În: „Monitorul Oficial al României” 1938, nr. 95.

150

88. Legea nr. 23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar în Vechiul Regat şi

Basarabia: http://www. ancpi. ro.

89. Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din 13.03.1996. În: „Monitorul Oficial al

României”, 1996, nr. 61.

90. Federalinîi zakon „O gosudarstvennoi registraţii prav na nedvijimoe imuşcestvo i sdeloc s

nim”. În: http://www. e- pravo.

91. Codul Civil al Germaniei. În: http://www.juridat. ge.

92. Codul Civil al Olandei. În: http://www.juridat. ol.

93. Codul Civil al Elveţiei. În: http://www.juridat. el.

94. Codul Civil al Quebec-ului În: http://www.juridat. que.

95. Codul Civil al Belgiei. În: http://www.juridat. be.

96. Codul Civil al Federaţiei ruse. În: http://www. e- pravo.

97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. În: http://www. e- pravo.

98. Codul Civil al Republicii Armene. În: http://www. e- pravo.

99. Centrul de Investigaţii Strategice şi Reforme (CISR). În: http://www. google. ro.

100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr. 8, st. 42.

101. Legea Federaţiei Ruse nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotecă. În:

http://www.ovk.ru/law.

Bibliografie IV. Literatura doctrinară

102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinărilor imobilelor – terenuri şi

construcţii. Bucureşti: Europa Nova. - 1996. - 298 p.

103. Adam, Ioan. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti: Europa Nova. -1998 - 478 p.

104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti: ALL BECK, 2002, 805 p.

105. Agarcov, M. M. Obâzatel'stvo po sovetscomu graždanscomu pravu. Moskva, 1940, 455 s.

106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare. În: „Dreptul”,

1996, nr. 11, p. 5.

107. Albu, Ioan. Noile cărţi funciare. Bucureşti: Lumina Lex, 1997. - 214 p.

108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere în dreptul civil român. În: „Dreptul”, 1993, nr. 8,

p.15-27.

109. Aubry, C şi Rau, C. Cours de droit civil francais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie

generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p.

151

110. Aramă, Elena. Istoria dreptului românesc. Chişinău, „Reclama”, 1995, 200 p.

111. Avteeva, N. E. şi Voloşin, I. P. Graždansco-pravovaâ zaŝita soсialističescoj sobstvennosti.

Moskva, 1974. - 415 s.

112. Ăjriân, G. Perehod prava na zemel'nуj učâstok pri perehode prava sobstvennosti na zdanie

stroenie, sooruženie // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003. nr. 14, s. 106-114.

113. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chişinău, 2005,

301 p

114. Baieş, Sergiu. Modurile de apariţie şi de stingere a dreptului de proprietate. În: „Analele

ştiinţifice ale USM. Ştiinţe juridice”, Facultatea de drept. Chişinău, 1998, p. 14-19.

115. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate.

Chişinău, ARC, 2000, 346 p.

116. Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chişinău, 2004, 453 p.;

117. Baieş Sergiu şi Roşca Nicolae. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana

juridică. Chişinău, 2004, 461 p.

118. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p.

119. Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti, ALL BECK, 998, 374 p.

120. Bîrsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureşti, Editura Ştiinţifică şi

Enciclopedică, 1983, 140 p.

121. Bîrsan, Corneliu, Gaiţă Maria şi Pivniceru, Mona-Maria. Drept civil. Drepturile reale

principale. Iaşi, Institutul European, 1997, 180 p.

122. Bloşenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact, 2003,

280 p.

123. Bocşan, M. D. Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară. În: „Dreptul”, 1998, nr. 10.

28-32.

124. Bogoş, Gheorghe. Teoria generală a statului şi dreptului. Bucureşti, 1983, 312 p.

125. Braginschij, M. I. K voprosu o sootnoşenii večnyh i obâzatel'stvennyh pravootnoşenij.

Grajdanschij Kodecs Rossij. Problemy. Teoria. Practika. Moskva, 1998, 432 s

126 Brădianu, Salvator. În legătură cu dobîndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune,

în regimul de carte funciară. În: „Revista română de Drept” nr. 5, 1977, p. 32.

127. Brădianu, Salvator şi Ionaşcu, Traian. Drepturile reale principale. Bucureşti, 1978, 213 p.

128. Brădianu, Salvator. Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a vechiului Regat în România

de peste Carpaţi. Sibiu, 1944, 287 p.

129. Brădianu, Salvator. Către o legislaţie funciară. Sibiu, 1938, 295 p.

130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timişoara, ALL Educaţional,1998, 744 p.

152

131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p.

132. Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. Bucureşti, ALL BECK, 2001, 629 p.

133. Chelaru, E. Circulaţia juridică a terenurilor. Bucureşti, ALL.BECK, 1996, 374 p.

134. Кibac, Gh. şi Кiriâк, A. Graždansкoe pravo. Pravo sobstevennosti. Кratкij кurs.

Zaкonodatel´stvo. Кišinèu, 1999, s. 180.

135. Chirică, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare în sistemul de publicitate al cărţilor

funciare. În: „Dreptul”, 1992, nr. 4, p. 25-28.

136. Cojocari, Eugenia şi Cojocari, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul şi răspunderea

juridică civilă. Partea II. Note de curs. Chişinău, 2003, 54 p.

137. Colin, A şi Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală.

Bucureşti, 1940, 560 p.

138. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie. Bucureşti,

ALLBECK,1998, 646 p.

139. Climov, Ala. Formarea bunurilor – un nou aspect al exercitării dreptului de proprietate. În:

Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr. 1, p. 44-45;

139a. Domeniul public şi domeniul privat al proprietăţii: probleme şi reglementări juridice. În:

Revista Naţională de Drept, Chişinău, 2000, nr. 2, p. 18-19;

140. Cvajgert, C şi Ketc, H. Vvedenie v sravnitel'noe pravovedenie v sfere čâstnogo prava. Tom

I-j. Moskva,1998, 307 s.

141. Dicţionar explicativ al limbii române. Bucureşti. Ediţia a doua,1996, 636 p.

142. Deleanu, Ion. Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere.

Bucureşti, Rosseti, 2002, 288 p.

143. Djuvara, Mircea. Teoria generală a dreptului. Drept naţional, izvoare şi drept pozitiv.

Bucureşti, ALL.BECK,1999, p. 239.

144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureşti, Casa de editură „Şansa”, 1993, 426 p.

145. Dozorcev, V. A. Principial'nye čerty prava sobstvennosti v Graždanskom Kodecse //

Grajdanskii kodecs Rossii. Problemî. Practika. Moscva, 1998, 345 s.

146. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae şi Popescu, Romeo. Instituţii de drept civil: Curs

selectiv. Ediţie revăzută şi adăugată. Bucureşti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p.

147. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale.

Bucureşti,1944, 221p.

148. Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razvitiâ graždanscogo zakonodatel'stva o nedvižimom

imuŝestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003, s. 95-101.

149. Iorš, A. V. Zdaniâ i sooruženiâ kak predmet arendy // VVAK. R.F., 2000, nr. 8. 16 s.

153

150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Bucureşti, Actami,

1996, 354 p.

151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureşti, Editura Academiei, 1989, 369 p.

152. Filipescu, Ion P. şi Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediţie revăzută şi

completată. Bucureşti, Actami, 2000, 416 p.

153. Flejšc, E. A. „Absolûtnaâ” priroda prava sobstevennosti // problemy graždanskogo i

administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s.

154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moskva, 1961, 178 s.

155. Gherasim, Dimitrie. Teoria generală a posesiei în dreptul civil român. Bucureşti, Editura

Academiei R.S.R.,1986, 199 p.

156. Graždanskij Kodeks Rosijskoj Federaţii. Kommentarii. Москва, 1995, 670 s.

157.Гримм, Д. Д. Переход торговых и промышленных предприятий // Вестник гражданского

права. – 1915. - №; 7. – c. 44.

158. Grinţescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară şi comasarea. Bucureşti, Universul, 1936,

239 p.

159. Grišaev, S. P. Vse o nedvižimosti. Učebno-praktičeskoe posobie. Moskva, BEK, 2000, 259 s.

160. Gerhard, Larson. Registracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP „Tehnoprint”,

2001, 188 s. [perevod so švedskogo].

161. Gribanov, A. G. Predpriâtie: problemy, doctrinî i zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i pravo,

2000, nr. 7, s. 15.

162. Giorgio, Del Veccio. Lecţii de filozofie juridică. Roma, Editura „Europa Nova”, ediţia a IV-

a., 1940. Traducere din limba italiană de Drăgan Constantin, 267 p.

163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil

român. Volumul I. Bucureşti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p.

164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil

român. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p.

165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Bălănescu I. şi Băicoianu Alexandru. Tratat de drept civil

român. Volumul III. Bucureşti, ALL BECK, 1998, 700 p.

166. Hamangiu, Constantin şi Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina franceză română

şi jurisprudenţa completă de la 1868-1927. Volumul II. Bucureşti, ALL BECK, 2002, 635 p.

167. Herseni, T. Sociologia ştiinţifică şi enciclopedică. Bucureşti, 1982, 124 p.

168. Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration registration systems in Europe //

Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden.

Gavel, 1987, 231 p.

154

169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre and its interaction. A

world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990.

170. Hohlov, S. A. Pravo sobstvennosti i drugie veŝnye prava // Vestnik Vysšego Arbitražnogo

Suda R. F., 1995, nr. 8, 25-29 s.

171. Ionaşcu, Traian şi Brădianu, S. Drepturile reale principale. Bucureşti, Editura Academiei,

1978, 185 p.

172. Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de

publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr. 6, p.38-45.

173. Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureşti, Editura

Proarcadia,1993, 1 53 p.

174. Ioffe, O. S. Izbrannye trudy po graždanskomu pravu. Pravootnošenie po sovetskomu

graždanskomu pravu. Moskva, 2000, 298 s.

175. Ioffe, O. S. Spornye voprosy učenia o pravootnošeniâh. Očerki po graždanskomu pravu.

Moskva, MGU, 1957, 236 s.

176. Israfailov, I. Pravovaâ priroda veŝč'nyh prav na žilye pomeŝeniâ // Hoz. i pravo, 1999, nr. 2.

14 s.

177. Jacotă, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iaşi, Editura „Fundaţiei Chemarea”, 1993,

220 p.

178. Kasso, L. A. Ponâtie o zaloge v sovremennom prave. Moskva, 1999, 324 s.

179. Kičihin, A. N. i Martkovici, I. B. Ŝčerbakova N. A. Žiliŝnye prava. Pol'zovanie i

sobstevennost'. Kommentarii i razi'âsneniâ. Moskva, 1997, 453 s.

180. Kikot', V. A. Sovremennye tendencii i protivorečiâ uceniâ o prave sobstvennosti v razvityh

kapitalistiĉeskih stranah [nauĉno analitiĉeskij obzor] // Aktual'nye problemy sovremennogo

buržuznogo graždanscogo prava. Sbornic naučno-analitičeskih obzorov. Moskva, 1983,

p. 324.

181. Козырь, О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Гражданское

право. Проблемы. Теoрия. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова. Москва, 1998.

– 448 c.

182. Kommentarij к graždansкomu кodeкsu Rosijsкoi Federacii [postatejnyj]. Otv. red. Sadikov O.

N., Moskva, 1997, 766 s.

183. Knipier, Rolf. Observaţii privind codificarea dreptului civil în ţările cu economie în ţările cu

economie în tranziţie. [Lucrare nepublicată, preluată din: „Principiile fundamentale ale

dreptului de proprietate” de Ugo, Mattei; Baieş, Sergiu şi Roşca, Nicolae].

155

184. Kolotinskaia, E. N. Pravovîe osnovî sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti pervaia. Izd.

Moskovskogo Universiteta, 1974, 330 s.

185. Kopylov, A. V. Veŝnye prava na zemlû. Statut. Moskva, 2000, 252 s.

186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemliû. Moskva. Ûrist, 2000, 379 s.

187. Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneniâ zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom

kadastre // Moskva, 2003, 407 s.

188. Laday, Ştefan. Cărţile funciare. Ediţia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p.

189. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iaşi, Editura Apolonia, 1998, 189 p.

190. Leonova, G. B. Kategoriâ večnyh prav v sovetskom graždanskom prave // Vestnik

Moscovskogo Universiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr. 5, 24 s.

191. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale, întroducere în dreptul civil. Bucureşti,

Lumina Lex, 1998, 243 p.

192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureşti, Lumina Lex, 1997, 272 p.

193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comună al soţilor. Bucureşti, „ŞANS”, 1993,

380 p.

194. Luţescu, Gheorghe. Teoria generală a drepturilor reale. Bucureşti, 1947, 810 p.

195. Magazinşikov T. P. Zemelinîi kadastr. Izd. Livov, „Visca şkola”, 1980, 387 p.

196. Makovskaâ, A. Analiz nekotoryh popravok k Federal'nomu zakonu „O gosudarstvennoj

registracii prav na nedvižimoe imučestvo i sdelok s nim” // Hoz. i pravo. Moskva, 2003,

s. 9-6.

197. Manoliu, Julieta şi Durac, Gheorghe. Drept civil: Drepturile reale principale. Iaşi, Editura

Fundaţiei Chemarea, 1994, 200 p.

198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Bucureşti, Editura Press

Mihaela, 2000, 178 p.

199. Marian, Nicolae. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 281 p.

200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţia acestuia.

În: „Drept, Economie şi Informatică”, 2000, nr.4, p. 139-148.

201. Maslov, O. F. Voprosî obşcei sobstvennosti v sudebnoi practike. Mosкva, Statut, 1997, 347 s.

202. Матеи, У; Суханов, Е. А. Основные положения о праве собственности. Москва.

Юристь, 1999. –384 c.

203. Mejer, D. I. Russкoe grajdansкoe pravo. Čast' 1, 2. Mosкva, Statut, 1997, 457 s.

204. Miclea, Mircea. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995, 355 p. .

205. Mihăilă, Mircea; Corcodel, Gheorghe şi Chirilov, Ioan. Cadastrul general şi publicitatea

imobiliară: Bazele şi lucrările componente. Bucureşti, „Ceres”, 1995, 196 p.

156

206. Misnik, N.N. Pravovaâ priroda obŝei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr. 1, p. 7.

207. Molcuţ, Emil şi Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureşti, Şansa, 1993, 228 p.

208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chişinău, ARC, 2003, 260 p.

209. Motica, Radu I. şi Trailescu, Anton. Manual de drept şi publicitate imobiliară: Noile cărţi

funciare. Bucureşti, All Beck, 2001, 286 p.

210. Naryškina, R. L. Doveritel'naâ sobstvennost' v graždanskom prave Anglii i SŠA. Moskova,

1995, 128 s.

211. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p.

212. Pătulea, Vasile. Patrimoniul societăţilor comerciale. Răspunderea juridică. Bucureşti,

„Scripta”, 1995, 110 p.

213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate şi dezmembrămintele sale. Bucureşti, „Lumina Lex”,

2001, 320 p.

214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria generală. Bucureşti, „Lumina Lex”, 1993, 272 p.

215. Popescu, A. şi Cornoiu, Dorin. Drept funciar şi proceduri funciare. Bucureşti, Fundaţia

„România de Mâine”, 1998, 338.

216. Proca, Gabriela. Managementul lucrărilor de cadastru. Bucureşti, MATRIX ROM, 2000,

161 p.

217. Raizberg, V. i drugie. Kurs ăkonomiki. Moskva, Infra, 1998, 477 s.

218. Rădescu, Dumitru. Dicţionar de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p.

219. Resin V. I. Ăkonomika nedvižimosti. Moskva, Delo, 2000, 325 s.

220. Roşca, Nicolae; Baieş, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I. Chişinău, 2004, 368 p.

221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral şi regimul funciar din românia. Bucureşti,

Tehnica, 2000, 198 p.

222. Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi,

„Graphix”, 1993, 370 p.

223. Sergeev, A. P. Graždanskoe pravo. Tom 3. Moskva, Prospekt, 1998, 347 s.

224. Sergeev, A. P. i Tolstoi, Û. K. Graždanskoe pravo. Câst' 1-â. Moskva, Prospekt, 1998, 627 s.

225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ycebnic v 2 t. Moskva, 1985, T.1, 382 s. [avtor glavâ] O. A.

Krasavcikov.

226. Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale

Bucureşti, Editura Didactică şi Pedagogică, 1970, 818 p.

227. Stătescu, Constantin şi Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti,

Universitatea, 1988, 397 p.

228. Suhanov, E. A. Graždanskoe pravo. Tom I-j. Moskva, Bek,1998, 477 s.

157

229. Šăineanu, Lazăr. Dicţionar universal al limbii române. Chişinău: „Litera”, 1998, 1362 p.

230. Šeršenevič', G. F. Učebnik russkogo graždanskoko prava. Moskva, 1995, 683 s.

231. Taşcă, Mihail. Andronachi Donici – codul său de legi şi influenţa acestuia asupra dreptului

din Basarabia. În: „Revista de drept privat”, 2001, nr. 2, p. 135-138.

232. Tolstoj, Û. K. Ponâtie prava sobstvennosti // Problemy graždanskogo i administrativnogo

prava. Leningrad, 1962, 484 s.

233. Tureanu, Cristiana şi Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.

Practica judiciară adnotată. Bucureşti, ALL BECK,1998, 314 p.

234. Ţiclea, Alexandru; Botea, Gheorghe şi Toma, Mircea. Drept civil. Curs selectiv pentru

pregătirea examenului de licenţă. Bucureşti, Argument, 2002, 569 p.

235. Ţuluş, Andrea Anamaria. Acţiunile de carte funciară în lumina noilor reglementări/. În:

„Dreptul”, 1999, nr. 11, p.31-45.

236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureşti, Rosseti, 2001, 184 p.

237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicaţii. Bucureşti, Oscar Print, 2003,

324 p.

238. Venediktov, A. V. Gosudarstvennaâ socialističeskaâ sobstvennost'. Moskva,1948, 234 s.

239. Williamson, L. P. Cadastral surveу techniques in developing countries – with particular

reference to Thailand. The Australian Surveуor, 1983, 128 p.

240. Williamson, L. P. Cadastral and land information systems – where are we heading? Sixth

Australian Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p.

241. Vitreanskii, V. V. Puti soverşenstvovania zakonodatekistva o nedvijimom imuşcestve //

Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003, s. 3-19.

242. Vlahide, P. C. Repetiţia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureşti, „Europa Nova”,

1999, 144p.

243. Volcinschi, Victor. Unele consideraţii vizând problema codificaţiei legislaţiei civile. În:

„Ghidul avocatului” 1997, nr. 5.

244. Volcinschi, Victor. Servitutea. Superficia. În: „Ghidul judecătorului în materie civilă şi

comercială a Republicii Moldova” 2004, nr.5, p. 50-85.

245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod

civil al Republicii Moldova. În: „Legea şi Viaţa”, 2004, nr. 8, p. 4-14.

246. Volcinschi, Victor. Razvitie graždanskogo zakonodatel'stva v Respublike Moldova // Sbornik.

Put' k novomu pravu: materialy meždunarodnyh konferencij v Sankt Peterburge i Bremene,

Berlin. Verlag, 1998, s. 72-74.

247. Voločkov, N. Gh. Sparavočnik po nedvižimosti. Moskva, INFRA –M, 1996, 669 s.

158

248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureşti. Editura academiei, 1995, 257 p.

249. Zlătescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureşti, 1997, 245 p.

250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada.

Ottawa, 2003, 83 p.

251. Zincenko, S.; Korh, S. Voprosî sobstvennosti zakonodatelistvo i praktika // Hoziaistvo i

pravo, 2000, nr. 6, s. 14.

V. Practica judiciară

252. Dosarul nr. 2-131/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Anenii - Noi.

253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Rîşcani.

254. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotărârea Judecătoriei Economice municipale Chişinău.

255. Dosarul nr. 2-2344/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Străşeni.

256. Dosarul nr. 2-2315/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica.

257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripţie Botanica.

Hotărîri ale Plenului Curţii Supreme de Justiţie

258. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr. 4c-45/96 din 3 aprilie 1997.

259. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr. 4-1/97 din 4 aprilie 1997.

260. Hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie din 10 mai 1997.

261. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr. 2 r/a-106/99 din 12.05.1999

262. Decizia Colegiului civil al Curţii Supreme de Justiţie nr. 3c-630/96.

VI. Publicaţii ale autorului la tema tezei

1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea şi garanţiile acestuia.

În: „Drept, economie şi informatică”, 2000, nr. 4, p. 139-148.

2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. În: „Economica” 2002, nr. 3-4, p. 92-97.

3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite în interesul particularilor. În:„Economica”, 2002, nr. 6,

p. 67-71.

4.Marian, Silvia. Consideraţii generale privind bunurile imobile [potrivit Codului civil în

vigoare] În: „Economica”, 2003, nr. 2, p. 43-46.

5.Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de apărare a dreptului de proprietate imobiliară. În:

„Economica”, 2003, nr. 4, 86-89.

6.Marian, Silvia. Particularităţile înregistrării drepturilor reale imobiliare În: „Economica”,

2004, nr. 3, p. 87-93.

159

7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaţiei R. M., în domeniul cadastrului bunurilor imobile la

legislaţia Uniunii Europene. În: „Simpozionul Internaţional cu tema: «Armonizarea legislaţiei la

Legislaţia U.E»”, 2004, volumul III.

8. Marian, Silvia. Particularităţi privind înregistrarea drepturilor reale imobiliare. În:„Legea şi

Viaţa”, 2005, nr. 3, p. 39-45.

9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul şi publicitatea imobiliară. În: „Legea şi Viaţa”, 2005,

nr. 10, p. 43-48.

ADNOTARE

la teza pentru conferirea titlului ştiinţific de doctor în drept cu tema Cadastrul şi publicitatea imobiliară

Lucrarea este dedicată unei probleme de actualitate incontestabilă, generată de crearea

cadastrului imobiliar în Republica Moldova.

Autorul şi-a propus scopul de a analiza evoluţia şi dinamismul caracteristic atât creării

cadastrului imobilelor, cît şi implementării sistemului de publicitate imobiliară existent în alte ţări

cum ar fi: România, Franţa, Rusia, Germania etc.

Analiza instituţiei cadastrului şi a publicităţii imobiliare tratate în doctrină, sinteza regimului

juridic al imobilelor în alte ţări, cercetate şi evoluate prin prisma legislaţiei naţionale şi

internaţionale, a servit temei în finalizarea lucrării cu propuneri de lege ferenda, a căror aplicare ar

duce la o mai bună reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile şi la micşorarea numărului de

litigii imobiliare.

Investigaţia a fost direcţionată spre dezvăluirea rolului şi importanţei entităţilor cadastrului

general: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoană fizică sau persoană juridică; 3) drepturile

asupra imobilului.

Conformat, în fond, sistemului de evidenţă şi publicitate german, cadastrul de imobile al

Republicii Moldova are menirea de a securiza circuitul civil prin înscrierea în Registrul bunurilor

imobile a imobilelor şi a drepturilor asupra lor. Această procedură este reglementată prin mai

multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354/2004 etc.

Înregistrarea drepturilor imobiliare în Republica Moldova se bazează pe un sistemul real,

conform căruia dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în Registrul bunurilor imobile.

În opinia noastră, sistemul de înregistrare a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, adoptat de

Republica Moldova, a preluat cele mai bune realizări ale sistemelor de drept continental şi anglo-

160

saxon. În sistemele de drept cunoscute, sînt înregistrate ori numai tranzacţiile imobiliare [sistemul

anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul continental].

Fiind prima lucrare de acest gen în doctrina autohtonă, considerăm că analiza, concluziile şi

propunerile ar fi de un real folos atât pentru oamenii de ştiinţă, cît şi pentru practicieni, studenţi,

tuturor celor interesaţi de problema în cauză.

Folosind conceptele doctrinare la interpretarea legislaţiei naţionale autorul s-a străduit să

contribuie la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice în toate sferele

tangenţiale procesului de creare a cadastrului general şi speră că tema abordată va trezi interes

pentru noi cercetări.

ANNOTATION

of the Dissertation for the Degree of Doctor of Law on the topic: Real Estate Survey and Publicity

This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creation of real

estate survey in the Republic of Moldova.

The author's aim was to analyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of

real estate survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists in other

countries like: Romania, France, Russia, Germany etc.

Analysis of establishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridical

system of real estate in other countries under investigation, which studied and evolved by means of

national and international legislation served to be the basis.

The investigation was directed to reveal the importance and the role of general survey of

entities: 1) real estate; 2) the holder of the right – a natural person or legal entity; 3) the rights

on real estate.

Complied mainly with the German system of evidence and publicity, the real estate cadastre of

the Republic of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the Real

Estate Register of real estates and of rights on them. This procedure is settled in many normative

documents, as Civil Code, Law 1543/1998, Law 354/204 etc.

Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on a real system,

according to witch the right on real estate is obtained on the date of registering in the Real Estate

Register with some exceptions (when the act of registering is asked under sanction of nullity of

legal document). In our opinion the system of registration of real estate and the rights on real estate

adopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon and

161

Continental system of law. What is registered in these systems of law is either real estate

transactions (Anglo-Saxon system), or only the rights on real estate (continental system).

Being the first work of this kind in our native doctrine, we consider that the analysis, the

conclusions and the proposals will be of a real usage to scientists, parishioners, students and to all

those who are interested in this matter.

Using the doctrinaire concepts while interpreting the national legislation, we tried to contribute

to the elaboration of a modern practice of applying the legal documents in al the spheres tangent to

the process of creation of general cadastral survey.

We hope that the tackled problem may raise interest and at the same time a desire for further

research.

АННОТАЦИЯ к диссертации на соискание ученой степени доктора права на тему Кадастр недвижимостей и транспарентность

информации относительно их

Диссертация посвящена одной из самых актуальных проблем - создание земельного

кадастра Республики Молдова.

В работе автор проанализировал эволюцию и динамику характеризующие как создание

кадастр недвижимости, так и воплощение информационных систем существующие в других

странах как Румыния, Франца, Россия, Германия.

На основании анализа института кадастра недвижимости, синтеза юридического режима

недвижимости в других странах, исследования и оценки с точки зрения национального и

международного законодательства, по данной работе были предложены изменения и

дополнения де „lege ferenda”. Предложенные изменения способствуют лучшему

регламентированию гражданского оборота с недвижимостью и к сокращению судебных

споров с недвижимостью.

Исследование было направлено на раскрытие роли и важности составных частей

основного кадастра: 1) недвижимость; 2) обладатель прав: физические или юридические

лица; 3) права на недвижимое имущество.

Соответствующий, в основном, германской системе учета и публичности основной

кадастр Республики Молдова предназначен обезопасить гражданский оборот посредством

регистрации объектов недвижимого имущества и имущественных прав в Реестре

недвижимого имущества. Данная процедура регламентируется ряда нормативных актов

как: Гражданский кодекс, Закон №.1543/1998, Закон № 354/2004 и др.

162

Регистрация прав на недвижимость в Республике Молдова основывается на реальной

системе, в соответствии, с которой право собственности приобретается на момент

регистрации в Реестр недвижимого имущества за некоторыми исключениями (когда

запись требуется в виду санкционирования недействительностью юридического акта).

По нашему мнению система регистрации недвижимости и прав на нее используемая в

Республики Молдова переняла наилучшие достижения англосаксонской и континентальной

систем. В указанных правовых системах регистрируются или сделки с недвижимостью

(англосаксонская правовая система) или только права на недвижимость (континентальная

правовая система).

Будучи первой работой, в национальной доктрине считаем, что анализ, сделанные

выводы и предложения будут иметь реальную научно-практическую значимости, как для

научных работников, так и для практиков, студентов и интересующихся данной

проблематикой.

Используя, теоретические понятия при толковании национального законодательства, мы

постарались содействовать разработке современной практике применения юридических

норм во всех сфер имеющие отношения к процессу внедрения общего кадастра и надеемся,

рассматриваемая тема пробудет интерес, а также желание к новым исследованиям.

Cuvintele – cheie ale tezei

Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcţie, hotar, plan cadastral, registru al

bunurilor imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, înregistrare a drepturilor imobiliare,

publicitate imobiliară, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct,

uz şi abitaţie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, oficiul

cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, înscriere provizorie.

The key words of dissertation

Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register

of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights,

publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life

interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of

Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation,

provisional registration.

163

Основные термины диссертации

Кадастр недвижимого имущества, земельный участок, здания, граница, кадастровый

план, реестр недвижимого имущества, кадастровое дело, мониторинг объектов недвижимого

имущества, регистрация, публичность, обременение, имущественные права, другие

имущественные права, выписка, иные права, регистратор, исправление ошибок,

Государственное агентство по кадастровым и земельным ресурсам, кадастровый

территориальный отдел, залог недвижимости, предварительная запись.

Lista abrevierilor folosite în teză.

1. art. – articol

2. alin. – alineat

3. lit. – litera

4. p. – pagină

5. pct. – punctul

6. nr. - numărul

7. izd. – izdatelistvo

8. s. – straniţa

164

165

Anexa 1

Organele responsabile de evidenţa şi înregistrarea bunurilor imobile în

Republica Moldova pînă în anul 1998

Guvernul Republicii Moldova

Departamentul Privatizării

Ministerul Agriculturii

Ministerul Justiţiei

Biroul de inventariere

tehnică Notariatul Serviciile funciare

Înregistrarea gajului

Evidenţa deţinătorilor de

teren

Evidenţa construcţiilor

166

Anexa 2

Evidenţa funciară pînă la adoptarea Legii nr.1543/1998

167

168

169

170

171

172

Anexa 3

Organele de evidenţă a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998

Guvernul Republicii Moldova

Agenţia Resurse Funciare şi

Cadastru

Întreprinderea Specializată în

Cadastru

Oficiile cadastrale teritoriale [OCT]

Filialele OCT

173

Anexa 4

Evidenţa imobilelor conform Legii nr. 1543/1998 (Registrul bunurilor imobile)

AGENŢIA NAŢIONALĂ CADASTRU, RESURSE FUNCIARE ŞI GEODEZIE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis Închis Şifrul BIT

174

Capitolul (A, B, C) Subcapitolul I. Bunul imobil. Numărul cadastral Adresa sau locul amplasării Numărul cadastral convenţional Caracteristica obiectului Nr. d/o

Bunul imobil (T,C,Î)

Modul de folosinţă a bunului imobil

Suprafaţa ha, m² (tipul hotarelor f-fixe, g-generale)

Data

Semnătura registratorului

Menţiuni

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Prezenţa subcapitolului Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil Da Nu Nr. d/o

Bunul imobil (T,C,Î)

Date despre proprietar

Documentul în baza cărui a fost înscris

dreptul de proprietate asupra

bunului imobil

Cota parte

Data şi semnătura

registratorului

Menţiuni

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

175

Capitolul (A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale Nr d/o

Obiectul grevării

Tipul dreptului ce grevează dreptul de proprietate sau alt drept patrimonial, termenul grevării,

suma gajului

Date despre persoana în a

cărei favoare a fost stabilită

grevarea

Date despre documentul în a cărui bază a fost efectuată înregistrarea

Data şi semnătura registrator

ului

Menţiuni

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

176

Numărul de file (nr. file) (data) (semnătura)

177

Planul cadastral şi geometric Anexa 5

178

179

Anexa 6

Semne de hotar

180

181

Dosarul cadastral Anexa 7

182

Anexa 8

Cerere de înregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

183

Anexa 9

Condica de cereri

184

Nr. cereri

i

Data şi ora primirii cererii

Numele, prenumele/denumirea completă a persoanei juridice (de

la cine a parvenit cererea)

Adresa solicitantului Actul de identitate sau procura

1 2. 3. 4. 5.

185

Semnătura persoanei responsabile pentru primirea documentelor

Denumirea documentului

solicitat

Inspector Administrator Solicitant

Menţiuni

6. 7. 8. 9. 10.

186

Anexa 10

Titlul de autentificare a drepturilor deţinătorului de teren

187

Anexa 11

Extras din Registrul bunurilor imobile

188

Anexa 12

Fişa de evidenţă a circulaţiei documentelor în cadrul OCT

Fişa de evidenţă a circulaţiei documentelor în cadrul Organului Cadastral Numărul cadastral

Numărul şi data primirii cererii Termenul executării (eliberării) documentului Denumirea documentului

Denumirea secţiei

Termen de

examinare

Data intrării documentului

Semnătura Data ieşirii documentului

Semnătura Notă

Expert Registrator Expert Operator Administrator Arhivar

189

Anexa 13

Actul de stat privind dreptul de folosinţă (Gosudarstvennîi act na pravo polizovania)

190

Anexa 14

Structura numărului cadastral

Numărul cadastral are următoarea structură:

unde:

AA – numărul raionului cadastral

BB – numărul zonei cadastrale

C – numărul masivului cadastral

DD – numărul sectorului cadastral

EEE – numărul sectorului de teren (pacelei)

FF – numărul construcţiei de pe teren EEE

GGG – numărul de încăperi izolate (apartamentului), conform modalităţii de evidenţă

curentă

Variantele structurii numărului cadastral (numărului cadastral convenţional) în fiecare

capitol al Registrului 1. În capitolul A numărul cadastral al bunului imobil va coincide cu numărul cadastral

al sectorului, indiferent de faptul dacă acest bun se află în proprietatea unei sau diferitor persoane.

Exemplu:

a) varianta structurii numărului cadastral Numărul cadastral

Numărul cadastral convenţional

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional Numărul cadastral

Numărul cadastral convenţional

A A B B C D D E E E F F G G G

2 1 3 5 5 3 4 315

2 1 3 5 0 0 0 0 0 1

191

2. În capitolul B numărul cadastral va coincide cu numărul cadastral al sectorului, adăugându-se 01, şi va avea următoarea structură:

Exemplu: a) varianta structurii numărului cadastral

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional

3. În capitolul A numărul cadastral al bunului imobil (construcţiei) se adaugă numărul încăperii izolate [în cazul dat numărul încăperii izolate [apartamentului] este 121], avînd următoarea structură:

Exemplu: a) varianta structurii numărului cadastral:

b) varianta structurii numărului cadastral convenţional:

Notă: 1. Hotarele raionului şi ale zonei cadastrale, de regulă, coincid cu hotarele unităţii administrativ teritoriale. 2. În exemplu este redat numărul cadastral convenţional în cazul cînd nu a fost utilizat planul de bază a teritoriului. 3. Substituirea numărului cadastral convenţional cu cel de bază se efectuează printr-o tăiere uşoară a numărului cadastral convenţional [din partea de jos], înscriindu-se numărul cadastral permanent [în partea de sus].

2 1 3 5 5 3 4 315 0 1

2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121

2 1 3 5 5 3 4 315 0 1 121