1

PROTECȚIA JURIDICĂ A CONSUMATORILOR CARE PROCURĂ

APARTAMENTE PRIN CONTRACTE DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCŢIE

Andrei BRICEAC

Avocat coordonator PB & Partners

Piața imobiliară din or. Chișinău abundă în oferte de apartamente noi sau aflate în

construcție. Rentabilitatea acestui gen de afacere și cererea înaltă pentru imobile a atras o

concentrație mare de întreprinderi, care au ca gen de activitate construcția de blocuri cu

apartamente. Interesul de profit a atras și impostorii, care au văzut acest domeniu ca o

modalitate ușoară de a obține câștiguri de pe urma înșelării persoanelor credule, care doresc

să procure un apartament. Autorităţile statului nu dispun nici de cadru legislativ adecvat şi

nici de capacitate instituţională, pentru a oferi o protecţie juridică efectivă consumatorilor

care au fost înşelați urmare a încheierii unui contract de investiţii în construcţie.

Începând cu anul 2000, persoanele care acumulase un anumit capital din munca prestată peste

hotare, au început să caute modalități de investire a acestui capital. Economia națională nu a fost

în stare să le ofere oportunități viabile de investiție. Prin urmare, majoritatea acestor imigranți au

văzut procurarea imobilelor ca unica modalitatea de a-și plasa capitalul. Creșterea cerinței de

imobile a dus la creșterea prețului. Respectiv, a sporit convingerea în eficiența acestui mod de a

investi.

În doar câțiva ani, pe piața imobiliară din or. Chișinău a apărut o cerere enormă de

apartamente, care depășea cu mult oferta. Companiile de construcție nu reușeau să facă față

cererii. Clienții, în grija să nu rămână fără apartamentul dorit, erau dispuși să achite costul

apartamentului chiar și la momentul când blocul locativ se afla la etapa de proiectare. Pentru a

răspunde acestor cerințe și a da o formă juridică noilor raporturi juridice, practica comercială a dat

naștere unui nou tip de contract – Contractul de investiție în construcția unui bloc locativ cu

apartamente.

Ce este un Contract de investiție în construcția unui bloc locativ cu apartamente (aici și în

continuare „Contract de investiţii în construcţie”)? Legislația națională

nu definește acest tip de contract, chiar dacă în practica comercială el

este utilizat pe larg. Cele mai des se folosesc de acest contract

întreprinderile care construiesc blocuri locative cu apartamente (fie

organizează construcția), pentru a le vinde. Din punct de vedere al

consumatorului, acest contract implică mai multe riscuri decât un

contract de vânzare-cumpărare.

În esență, un Contract de investiție în construcţie este un act

juridic prin care o parte (întreprinderea dezvoltatoare) se obligă să

asigure construcția unui apartament și să-l transmită persoanei

care, la rândul său, se obligă să achite în rate sau integral prețul

apartamentului, până la predarea acestuia. Este un contract

nenumit, sinalagmatic (care obligă reciproc părțile contractante), ce

comportă asemănări ale contractului de antrepriză. Faptul că acest

contract nu este unul numit nu îl pune în afara legii, atâta timp cât el

exprimă voința părților și corespunde exigențelor legale privind

valabilitatea.

La 9 iulie 2008 Parlamentul RM a introdus modificări la Legea

cadastrului bunurilor imobile, care au completat prevederile existente

cu un articol nou – Articolul 406 – cu următorul conținut: „(1)

Contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia

unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice

© Biroul de Avocați

PB & Partenerii Mun. Chișinău, str. Alba Iulia

79/2, of 21, MD-2071

www.pbpartners.wordpress.com

Inspirație la succes!

2

care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum

şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se

înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii. (2) Este interzis să se perceapă de

la persoana fizică orice plăţi prevăzute de contractele menţionate la alin. (1) înainte de

înregistrarea contractelor respective. (3) Pentru înregistrarea contractelor menţionate la alin.

(1), partea ce asigură construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de

proprietate sau de folosinţă asupra terenului destinat construcţiei, dacă acest drept nu este

înregistrat, precum şi să prezinte oficiului cadastral teritorial autorizaţiile necesare pentru

construcţie, proiectul construcţiei, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor şi a încăperilor

nelocuibile. (4) După recepţia construcţiei, dreptul de proprietate asupra apartamentului care

face obiectul contractelor menţionate la alin. (1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în

temeiul acestor contracte şi al actului de predare-primire, semnat între părţi.”

La aceeași dată au fost introduse completări la Legea cu privire la notariat – Articolul 511 – cu

următorul conținut: „Contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia

sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral

sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea

drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial, cu condiţia prezentării autorizaţiilor

necesare pentru construcţie şi a proiectului construcţiei, aprobat în modul stabilit, precum şi a

documentelor care confirmă dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului (dacă

notarul nu deţine aceste documente).”

Normele citate mai sus sunt primele în legislația națională care se referă exclusiv la Contractul

de investiție în construcţii. Aceste prevederi au venit ca reacție la situația dezastruoasă care se

crease pe piața imobiliară. Obiectivul urmărit prin adoptarea acestor amendamente a fost de a

spori gradul de protecție juridică pentru așa-numiții „investitori” în construcția de blocuri cu

apartamente.

Abia după patru ani autoritățile și-au dat seama că amendamentele sterile introduse în

legislație la 9 iulie 2008 nu au produs efectul scontat. Persoanele continuau să achite mijloacele

financiare proprii la firmele care le promiteau apartamente, fără a avea garanția că promisiunile

vor fi respectate. Impostorii nu simțeau vre-un impediment pentru a abuza în continuare de

încrederea persoanelor naive. Respectiv, Parlamentul a introdus noi amendamente în legislație, în

scop de a combate abuzurile din acest sector.

La 7 decembrie 2012 Articolul 406 din Legea cadastrului bunurilor imobile s-a completat cu

un nou aliniat – aliniatul (11) – cu următorul conținut: „Partea care asigură construcţia bunului

imobil este obligată să înregistreze contractele privind investiţiile în construcţii la oficiile

cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a

acestora.” Tot atunci s-a completat şi Articolul 326 Cod Contravențional al RM cu un nou aliniat

– aliniatul (11), care a adăugat o componență nouă de contravenție, cu următorul conținut:

„Neînregistrarea în termenul stabilit a contractelor privind investiţiile în construcţii la oficiile

cadastrale teritoriale de către partea care asigură construcţia bunului imobil – se sancţionează

cu amendă de la 150 la 250 de unităţi convenţionale aplicată persoanei cu funcţie de răspundere,

cu amendă de la 350 la 500 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice.”

Amendamentele adoptate la 7 decembrie 2012 sunt destinate să dea eficienţă prevederilor

introduse la 9 iulie 2008, specificând persoana obligată să înregistreze contractul, termenul pentru

înregistrare şi sancţiunea pentru nerespectarea termenului.

Mecanismele legale de apărare a persoanelor care au suferit ca urmare a încheierii contractelor

de investiţie în construcţii se realizează pe cale penală şi pe cale civilă.

Protecţia juridică prin intermediul procuraturii s-a dovedit a fi puţin eficientă. Cazurile când

organul de urmărire penală acceptă pornirea urmăririi penale pe faptul de escrocherie împotriva

firmelor care au abuzat de încrederea investitorilor sunt extrem de puţine. Urmărirea penală pe

această categorie de cauze derulează foarte anevoios şi deseori nu atinge scopul pentru care a fost

3

pornită. În marea majoritate a cazurilor procuratura refuză pornirea urmăririi penale, recomandând

investitorului să se adreseze în instanţa de judecată, pe calea civilă.

Instanţele de judecată sunt sesizate de către investitori, care de cele mai dese ori formulează

următoarele pretenţii:

- obligarea firmei de a transmite apartamentul în proprietate;

- recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului;

- anularea ipotecii instituite de firmă asupra construcţiei viitoare;

- rezilierea contractului de investiţii în construcţie şi restituirea sumei achitate.

Mai rar, investitorii se adresează cu acţiune privind încasarea prejudiciului cauzat prin

încălcarea termenului de dare în exploatare a blocului locativ şi transmitere în proprietate a

apartamentului. Remarcăm că numărul investitorilor care întrunesc condiţiile pentru a se adresa cu

asemenea acţiunii este foarte mare. Însă, majoritatea din ei, după ce primesc proprietatea

apartamentului, se mulţumesc cu atât şi nu mai vor să iniţieze procese de judecată.

Analiza practicii judiciare la compartimentul acţiunilor de apărare a drepturilor persoanelor

care au încheiat contracte de investiţii în construcţie, permite a conchide că această practică este

destul de divergentă. Începând cu anul 2012, o relativă unificare a practicii judiciare la acest

capitol poate fi remarcată la Curtea Supremă de Justiţie. Deseori și motivarea hotărârilor

pronunțate pe aceste categorii de cauze lasă de dorit. Este suficient să specificăm în acest sens că,

până în anul 2012, în rândul instanţelor judecătoreşti nu exista o abordare univocă a persoanelor

fizice care au încheiat contracte de investiţii în construcţie. Un număr mic de judecători acceptau

că aceste persoane se consideră a fi consumatori, în sensul Legii cu privire la protecţia

consumatorilor. Ceilalţi apreciau că aceste persoane nu sunt consumatori, privând persoanele

respective de avantajele de consumator oferite de lege (scutirea de la plata taxei de stat, dreptul de

a obţine compensarea prejudiciului moral şi a penalităţii legale etc.). Această problemă de

interpretare s-a clarificat odată cu adoptarea de către CSJ a Recomandării nr. 4, la începutul anului

2012, prin care s-a atras atenţia tuturor instanţelor că persoanele fizice care încheie contracte de

investiţii în construcţie cad sub incidenţa Legii cu privire la protecţia consumatorilor.

La moment încă nu putem să afirmăm că instanțele de judecată naționale și-au format un corp

de jurisprudență coerent, care să răspundă necesităților de justiție ce apar urmare a încălcării

drepturilor consumatorilor în domeniul analizat. Cele mai mari dificultăți de interpretare a legii

apar în fața instanțelor de judecată într-o serie de spețe, foarte răspândite în instanțele de judecată,

anume:

Persoana a încheiat contract de investiție în construcția unui bloc locativ cu firma și a

achitat o anumită sumă din costul apartamentului, care urmează a-i fi transmis în

proprietate după finisarea lucrărilor. Fără a informa persoana și fără a-i cere acordul,

firma ipotechează construcția nefinisată în contul unui credit angajat la bancă. Firma nu

poate restitui creditul (sau nici nu a avut în plan să-l restituie) și intră în faliment.

Persoanele care au încheiat contracte de investiție și au achitat bani nu au nici o

posibilitate de a și-i recupera de la firma falită. În instanța de judecată se întâlnește banca

cu persoanele care au investit bani, în cadrul unui litigiu în care fiecare își revendică

dreptul asupra construcției nefinisate – unicul bun al masei debitoare.

Soluțiile instanțelor de judecată, pronunțate pe marginea acestor spețe, sunt diferite. De cele

mai dese ori banca este cea care iese învingătoare. Raționamentul juridic care stă la baza unor

asemenea decizii pornește de la prioritatea dreptului real al băncii (ce reiese din contractul de

ipotecă) asupra dreptului de creanță al investitorului (ce reiese din contractul de investiții în

construcție). Se apreciază că dreptul de ipotecă, odată înregistrat în Registrul bunurilor imobile,

este opozabil tuturor. Respectiv, persoana care a încheiat contractul de investiție asupra unui bun

viitor care era ipotecat suportă riscurile preluării de către bancă a construcției.

4

Modificările operate în legislație la 9 iulie 2008, prin care s-a instituit ca o condiție de

valabilitate obligația de autentificare și notare la organul cadastral a contractului de investiții în

construcții, urmau să prevină apariția litigiilor de genul celor menționate mai sus. Totuși, este de

remarcat că, chiar și după 9 iulie 2008 abuzurile asupra investitorilor au continuat. În foarte multe

cazuri organul cadastral a continuat să accepte înregistrarea de către firmă a ipotecii asupra

construcției nefinisate, chiar dacă în Registrul bunurilor imobile erau notate contracte de investiție

în construcții, iar investitorii nu își oferise acordul pentru ipotecare. Situațiile respective din nou

au condus la litigii. Așa după cum arată practica, chiar și în condițiile în care în legislație au fost

introduse garanții suplimentare pentru investitori, instanțele extrem de rar găsesc argumentele

necesare pentru a hotărî în favoarea acestora. În majoritatea cazurilor băncile obțin câștig de cauză

în litigiile cu investitorii.

În concluzie, trebuie să reiterăm că problema care există pe piața imobiliară este una acută.

Consumatorii nu simt o protecție juridică atunci când li se încalcă drepturile. Crește reticența de a

investi în construcții, fapt care reduce cererea și cauzează pagube companiile de construcție care

activează cu bună-credință pe piață. Economia națională înregistrează pierderi din cauza că sume

importante de bani nu sunt plasați în circuitul economic. Reacția statului la problemele

întâmpinate de consumatorii care au încheiat contracte de investiții în construcție este una

întârziată, greoaie și puțin eficientă. Autoritățile legislative nu au reușit să acopere efectiv şi

definitiv vacuumul legislativ ce lasă loc de abuz. Instanțele de judecată nu dispun de capacitate

instituțională necesară pentru a pune la dispoziție mecanisme viabile de protecție juridică a

investitorilor.

Recomandarea noastră este ca autorităţile să vină cu soluţii legislative suplimentare, în

special pentru a reglementa aspecte ce ţin de: posibilitatea firmei de construcţie de a ipoteca

construcţia nefinisată; efectele înregistrării contractului de investiţie în Registrul bunurilor

imobile; condiţiile în care o întreprindere este în drept să încheie cu investitorii asemenea

contracte; situaţia juridică a construcţiei nefinisate şi altele. În același timp, autoritățile urmează să

întreprindă eforturi pentru consolidarea instituțională a mecanismelor de apărare judiciară, care să

fie capabile să aplice în mod efectiv și echitabil legea.

17 octombrie 2013