Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR

Chiinu 2011 MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA Universitatea de Stat din Moldova

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR(manual)

2

Editura USM Chiinu 2011CZU 347.2 M 38 Manualul a fost discutat, aprobat i recomandat pentru editare prin deciziile Catedrei Drept al antreprenoriatului (proces-verbal nr. _ din 20.10.2011), Consiliului metodico-tiinific (proces-verbal nr. _ din 21.10.2011) i Senatului USM (proces-verbal nr.5 din 27.10.2011).

Refereni:

prof. univ. dr. V. Volcinschi, conf. univ. dr. V. Cebotari

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Marian, Silvia Drept cadastral i publicitatea imobiliar: Manual. / Silvia Marian; / Snejana Marian, Min. Educaiei al Rep. Moldova. Universitatea de Stat din Moldova. Ch.: Dep. Ed.-Poligr. al USM, 2011. 290 p. Bibliogr. p.216-229 (262 tit.) ISBN 978-9975-75-114-8

ISBN 978-9975-75-114-8

3

Autori:

Silvia MARIAN, doctor n drept Snejana MARIAN, magistru n economie, liceniat n dreptDepartamentul Editorial-Poligrafic al USM

SUMAR PREFA TEMA 1. NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND DREPTUL CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR1.1. Noiunea i obiectul dreptului cadastral i publicitii imobiliare 1.2. Izvoarele i principiile dreptului cadastral i publicitii imobiliare 1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale dreptului cadastral i publicitii imobiliare.

6

7

TEMA 2. CADASTRUL BUNMURILOR IMOBILE2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. 2.2. Originea i evoluia bunurilor imobile. 2.3. Sisteme progresiste de nregistrare a bunurilor imobile.

7

TEMA 3. PUBLICITATEA IMOBILIAR3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare 3.2. Scopul. i funciile publicitii imobiliare 3.3

9

TTEMA 4. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR4.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile. 4.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile. 4.3. Funciile Registrului bunurilor imobile.

12

TEMA 5. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE5.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii 5.2. Particularitile nscrierii unor drepturi. 5.3.particularitile nscrierii altor drepturi reale

19

TEMA 6.

25

4

Concluzii Recomandri Acte normative

Bibliografie Cuvinte-cheie Lista abrevierilor utilizate Anexe

5

PREFAAdmiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la reglementrile ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de drept sovietic. Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectundu-se numai din raionament economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii dreptului de proprietate, securizrii tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabil din momentul recunoaterii terenurilor ca marf i includerii acestora n circuit, situaie ce a generat repunerea n sistemul legislaiei civile a mai multor instituii juridice ignorate anterior: vnzarea-cumprarea imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc. Ca rezultat, se cerea i crearea mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a drepturilor asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imobiliare. Aceste raporturi sunt reglementate de Codul Civil nr. 1107/2002, Legea nr. 1543/998 i alte acte normative. n monografie sunt analizate tiinific i practic mai multe instituii juridice, or lsarea lor n umbr ar face imposibil elucidarea subiectului, iar pentru a lua la eviden toate imobilele rii (crearea cadastrului general), este necesar cunoaterea naturii juridice a acestora, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului ntr-o clas sau alta (imobile sau mobile).

6

TEMA 1 NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I PUBLICITATEA IMOBILIAR 1.1. Bunurile imobileUn fenomen natural sau un lucru din natur nu devine bun dect n msura n care se afl n interaciunea raporturilor omeneti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii nconjurtoare devine bun numai atunci cnd este susceptibil de a satisface o necesitate a omului i cnd ntre oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui bun. Bunurile imobile ntotdeauna au servit drept obiect al diverselor nenelegeri, din care cauz li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, cldirile, construciile i altele asemenea totul aparine omului, iar dovad a acestei apartenene servete titlul de proprietate, n al crui temei, n registrul bunurilor imobile sunt nscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, cum ar fi aerul atmosferic, lumina solar, flora i fauna apelor neutre ale mrilor i oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparin omului n propriu [242, p.35]. Pe acestea din urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i pe deplin, prin apropiere. Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul are importan n materialitatea sa, pentru tiinele juridice lucrurile din natur i cele create de om sunt bunuri i n sens imaterial, adic n sens de drepturi asupra lor. Necesitatea reglementrii regimului juridic al imobilelor s-a impus odat cu admiterea, n circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea unui cadru7

normativ adecvat, menit s determine clasa imobilelor pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, n Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], ca lucrri cadastrale. Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este necesar cunoaterea naturii lor juridice, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat i de Codul Civil, Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare i de inere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de ctre stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz raporturile juridice privind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i destinaia lor, susceptibile a face obiectul nregistrrii. Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor certificate de titular i, dup cum vom vedea din contextul monografiei, imobilele, n mod special terenurile, reprezint entitatea de baz a cadastrului. Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare a acestora, analiza staticii proprietii imobiliare sunt plasate justificat la nceputul monografiei. Or, n esen, monografia este dedicat specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de baz a crerii cadastrului bunurilor imobile i a dezvoltrii pieei imobiliare din ar, cu att mai mult c problema exploatrii optime a terenurilor, precum i managementul n domeniul funciar, sunt actuale n ntreaga lume. Dac ar fi s lum n calcul faptul c bogia rii o constituie pmntul, informaia acumulat prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a pieei funciare din ar. Or, sistemul cadastral conine informaii detaliate privind: terenul, hotarele, suprafaa, destinaia folosinei, preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietate, alte drepturi reale8

asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor imobile i ale publicitii imobiliare fr o analiz succint a noiunii i clasificrii bunurilor imobile, a ponderii acestora n circuitul civil. 1.1.1. Noiunea de bun imobil. Noiunea de bun cuprinde att lucrurile corporale n accepia tangibil a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra crora poart drepturile, ct i drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35]. n literatura juridic, se mai polemizeaz asupra faptului dac obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este ndrituit subiectul activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde i lucruri la care se refer conduita prilor. Opinia dominant n doctrin [236, p.116; 121, p.41], la care consemnm, este cea conform creia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element const n conduita prilor, adic n aciunea sau absteniunea la care este ndreptit subiectul activ i este obligat subiectul pasiv n raport cu acest lucru. De exemplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. n sensul cercetrii propuse, ne intereseaz dac lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordat rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admitem c bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din obiectul raportului juridic, tirbim din caracterul social al acestui raport. Soluia optim ar fi compromisul n sensul c, atunci cnd conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte, este realizarea efectiv a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita prilor, drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau9

drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale. Distincia este important pentru determinarea regimului juridic al obiectului i, prin urmare, pentru evitarea confundrii regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult dect att, bunurile imobile i drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrmintele], sunt pasibile de nscriere n registrul bunurilor imobile, nenscrierea dreptului fiind sancionat cu neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri. Sub aspectul distinciei, practica judiciar posed destule exemple de ncheiere a contractelor ale cror obiecte l constituie locaiunea drepturilor imobiliare n loc de sublocaiune i altele de acest gen [253, dosarul nr.2-2394/04]. Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub incidena aceluiai regim juridic att a drepturilor reale, ct i a unor drepturi de crean [de exemplu, Codul Civil include n clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garanteaz o crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil. Prevederea n cauz este specific sistemului de drept anglo-american, conform cruia bunurile pot fi n proprietate [posesiune] choses in posession i bunuri n revendicare choses in action [131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform cruia bunurile n sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile n sens imaterial sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82]. n sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul Civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91, p. 298]. n accepia general, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [189, p. 81]. n literatura juridic, se opereaz att cu noiunea de bun, ct i cu noiunea de lucru. Codul Civil prin art. 288-296, 303312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul bun, chiar i atunci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a10

bunurilor n sens larg. n sens restrns, lucruri sunt obiectele corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii [117, p.97]. n concluzie, putem spune: 1) bunurile n sens restrns [stricto sensu] nseamn lucruri utile, cu valoare economic, care pot fi apropiate sub form de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bunul n sens larg [lato sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale drepturilor i obligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26]. Codul Civil prin art.285 alin. (1) definete bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective i drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are n vedere bunurile ce au form materializat, iar drepturile sunt forma imaterial a bunurilor, adic aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este inconceptibil, pentru c, prin prisma legii, a fi titularul unui drept nseamn a avea ceva care s aparin n propriu celui care l are. n propriu ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun mi aparine nu rezolv i problema limitrilor stabilite de legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n parametrii stabilii de lege. n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz: Lucrurile sunt obiecte corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii civile. Din coninutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumb nu numai bunuri, ce formeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia [226, p.475]. Obligaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care greveaz patrimoniul. De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor. Corelaia dintre bun i lucru, stipulat n dispoziiile Codului Civil, art.285 const n faptul c bunul este genul, iar11

lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se nelege tot ceea ce exist n realitate sau numai n imaginaie [150, p.253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur i este perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen material [194, p.81-82]. Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru fa de care pot exista drepturi i obligaii patrimoniale i care poate fi folosit n viaa social, precum i ca drept patrimonial [117, p. 99]. 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. n terminologia juridic roman, bunurile erau desemnate prin cuvntul res, utilizat i pentru desemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare, romanii nu au fcut o clasificare a bunurilor distinct de clasificarea lucrurilor [206, p.76]. Ei utilizau un singur cuvnt, ceea ce, n ultim instan, a dat natere sistemului de clasificare a bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un singur sistem este justificat att prin raiuni ce in de terminologie, ct i prin faptul c, practic, orice lucru, n anumite condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele susceptibile de o valoare pecuniar formeaz patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia [vitele] [207, p.78]. Clasificarea actual a bunurilor dup mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, Codul Civil le divizeaz: 1) dup modul n care sunt percepute n: res corporales i res incorporales [corporale i incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile i imobile, art.288]; 3) dup modul n care sunt determinate: genera i species [determinate prin caractere individuale i bunuri determinate generic, art.294]; 4) dup cum sunt sau nu productoare de fructe: produse i fructe [frugifere i nefrugifere, art.299]. Conform doctrinei, exist trei categorii de fructe:12

naturale; industriale; civile [236, p.80]; 5) dup cum sunt sau nu admise n circuitul civil n: res in commercio [bunuri aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i res extra commercium [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)]; 6) bunurile complexe sunt acele bunuri a cror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] . n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate n funcie de mai multe criterii. Distingem: I. Bunurile imobile prin natura lor [Codul Civil, art.288 alin. (1)]. Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum ar fi terenurile, cldirile i, n genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile crora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate expres n art. 288 alin. (2): Terenurile, poriunile de subsol, obiectivele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acesta, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate n Codul Civil difer de cele din alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri imobile sunt doar terenurile, construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile etc.], a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destinaiei lor [art.2/1]. Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative ce reglementeaz regimul juridic al imobilelor. Cu att mai mult c ara este n perioada final de creare a cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretri neadecvate.13

Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul bun imobil este pmntul [terenul] [Legea nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului [19], n continuare, Legea nr.1308/1997] care, potrivit Constituiei [art.127], poate fi att n proprietate privat, ct i n proprietate public. n categoria imobilelor sunt incluse i poriunile de subsol care, conform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993 [13], n continuare, C. subsolului, este partea terestr situat mai jos de stratul de sol i de fundul bazinelor de ap pn la adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic. Articolul 4 [C. subsolului] prevede c subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispune de el i l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz este depit, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n diferite scopuri: construirea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi n proprietate privat sau proprietate public, similar regimului juridic al terenurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile subterane, care, potrivit Constituiei [art. 127 alin. (4)] i Codului Civil, art.296 alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale domeniului public i sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile [117, p.103]. O alt categorie de imobile o constituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr.1532-XII din 22.06.1993 [14], n continuare, C. apelor, n Republica Moldova, apele constituie proprietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, n art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificarea normei n cauz corespunztor prevederilor constituionale. Categoria plantaiile prinse de rdcini, potrivit Codului Civil, art.288 alin. (2), const din ntreaga vegetaie care se ine de14

pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea, devine bun mobil [228, p.311]. Sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prvliile, podurile, tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de transport electric etc. [237, p.167]. n concluzie, criteriul principal de includere a unui bun n clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderen fix cu pmntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia i imposibilitatea folosirii lui conform destinaiei economice. n literatura de specialitate se ncearc stabilirea nc a unui criteriu nregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor: Autoreferatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu] susine: Pentru obinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care va avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoarele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor ntr-o clas sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de nsi natura acestuia; 2. potrivit dispoziiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriul de eviden cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare special a acestor bunuri: evidena tehnic, economic i juridic. Nu se ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare a bunurilor n mobile i imobile. II. Imobile prin determinarea legii [ficiune]. Potrivit Codului Civil, art.288 alin. (3), n clasa imobilelor sunt incluse dou categorii de bunuri, mobile dup natur: materialele separate n mod provizoriu de un teren atta timp ct sunt pstrate n aceeai form [ex.: crmizile din ziduri, cu condiia rentrebuinrii n aceeai construcie] i prile integrante ale15

unui bun imobil detaate provizoriu de acesta, dac sunt destinate reamplasrii. Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este de ultim or i se datoreaz admiterii n circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcii etc., ceea ce a impus crearea unui mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare, care ia gsit fundamentarea n cadastrul al bunurilor imobile al rii. Codul Civil, Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaie a imobilelor, i anume nscrierea drepturilor imobiliare i informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin important este i efectul nregistrrii drepturilor imobile. n acest sens, Codul Civil, n art. 499, dispune: Drepturile reale asupra imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul voinei prilor. Codul Civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n categoria imobilelor bunuri, cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc. [96]. Bunurile menionate cad sub incidena regimului juridic al imobilelor, dei sunt mobile, ficiunea fiind fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care cauz nregistrarea i evidena lor se face n registre speciale, nu n Registrul bunurilor imobile [227, p.303]. Jurisprudena rus, de asemenea, include ntreprinderea, ca un complex patrimonial unic [n continuare, ntreprinderea], n clasa imobilelor, n care este inclus i condominiul n fondul locativ. Codul Civil al Republicii Moldova nu include bunurile nominalizate n categoria celor imobile, doctrina tratnd controversat acest subiect. n opinia unor autori [122, p.29], ntreprinderea este un bun imobil. Ali autori [113, p.73] susin contrariul. n ceea ce ne privete, susinem opinia autorilor care consider fondat includerea ntreprinderii n clasa imobilelor. III. Imobile prin obiectul la care se aplic sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect16

un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valorifica drepturi imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic al crui obiect este un bun imobil etc. IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor Codului Civil al Romniei [art.467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii n exploatarea imobilului respectiv [236, p.168]. Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guverneaz regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile n esen, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra crora se constituie n momentul nscrierii, din acel moment fiind opozabile terilor. nregistrarea imobilelor i a drepturilor imobiliare este dictat de particularitile deosebite ale acestora care au i impus instituirea unui regim juridic special avnd ca scop securizarea tranzaciilor imobiliare, altfel spus excluderea posibilitii de comercializare repetat a unuia i aceluiai imobil. Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina de a dobndi bunuri, tendina de mbogire care, n conceptul economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea economic - lucrurile privite n materialitatea lor i, cea juridic drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I, p.521]. nscrise, drepturile se constituie i confer titularilor supremaie. Din cele analizate, rezult urmtoarele particulariti ale regimului juridic al imobilelor: constituirea, modificarea i stingerea drepturilor reale este supus publicitii imobiliare; se are n vedere nregistrarea imobilelor i/sau a drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile; n regimul comunitii de bunuri, soul nu poate dispune de imobile fr acordul celuilalt so;

17

proprietarul este n drept s-i revendice oricnd imobilele aflate n posesiunea nelegitim a altuia [Codul Civil, art.374 alin. (1)]; n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului. Legislaia civil contemporan definete mai multe clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franei prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile: teren i imobile pmntul la general; construciile i produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile reale. Codul Civil al Elveiei reglementeaz trei categorii de imobile, specifice rii: terenul, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebc-ului, conformat Codului Civil Francez, include n bunurile imobile att bunurile imobile, ct i drepturile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou concepte ale determinrii caracterului imobilitii bunului: pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei; terenul [cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Codul Civil al Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept tot ce este pe teren aparine proprietarului acestuia. Considerm creatoare de litigii prevederea n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a proprietii private, proprietarul are necesitatea de a transmite/nstrina terenul sau numai construcia amplasat pe el. Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei, superficiei etc. 1.1.3. Bunurile imobile principalele entiti ale nregistrrii de stat. Codul Civil nu ofer o definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia altor ri. De exemplu, Codul Civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noiuni generale, art.1] [92] prevede c dreptul de proprietate este18

cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului. Exercitarea dreptului de proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [reprezentant] a trei atribute: posesiune, folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic al dreptului de proprietate [236, p.105]. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan [97] definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut i aprat de stat al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de proprietate [art.152.1.]. Literatura juridic naional definete dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atributelor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege [117, p.112]. Dreptului de proprietate i sunt specifice urmtoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv [titularul dispune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3) este perpetuu [dureaz ct dureaz bunul i nu se stinge prin neuz]. Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] dect asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul i doctrina din multe state [137, p.197] au inclus n categoria bunurilor i fenomene sau obiecte care nu au o form material, dar care, datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi utilizate n aceeai msur ca i lucrurile corporale [115, p.238]. Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p.58]. Din punctul de vedere al nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai obiectele patrimoniale, adic bunurile care au coninut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, cldirile, alte bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului s aib asupra lor o putere absolut. n sistem de publicitate imobiliar, obiectul raportului juridic este format din aciunea sau inaciunea efectiv de predare i primire, de asemenea, de nregistrare a imobilului i nscriere a drepturilor reale n Registrul bunurilor imobile.19

Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria de folosin, este constituit din: Codul Civil, Codul funciar nr.828-XII din 25.12.1991 [9], [n continuare, C. funciar], Legile: nr.1308/1997, nr.354/2004, alte acte normative. Din dispoziiile legii rezult c terenurile, n Republica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca obiect al nregistrrii, terenul poate fi atribuit n proprietate privat noilor familii pentru construcia de case, de anexe gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae [municipii] de la 0,04 pn la 0,07 ha., iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intravilanului poate fi mrit din contul extravilanului. C. funciar [art.12] stabilete: 1) att cota de teren echivalent ce se atribuie n proprietate privat din extravilanul localitii respective, ct i anumite condiii: activitatea nemijlocit n agricultur; 2) sursa principal de venit s constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de proprietate se autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate funciar. Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor ntovririlor pomicole, aflate n proprietate privat, sunt stabilite n art. 6 din Legea nr.1308/1997: Terenurile agricole pot face obiectul oricrui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiia ca participanii la raportul juridic s fie persoane fizice sau persoane juridice naionale. Astfel, cetenii strini care au obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate imobiliar cu destinaie agricol sau proprietate imobiliar n fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre vii, numai cetenilor Republicii Moldova. Codul Civil, prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciar i dreptului de superficie, anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].

20

Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de legiuitor. n opinia unor autori [113, p.246], sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de folosin a proprietarului imobilului dominant. Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane n vederea edificrii i exploatrii unei construcii deasupra acestui teren i sub el sau a exploatrii unei construcii existente. n accepia legii, construcia ridicat de un superficiar va fi un accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p.269]. Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or priveaz proprietarul imobilului de toat libertatea caracteristic acestui drept, n sensul c nu poate s dispun de teren sau de imobilul amplasat pe acesta, n mod separat. Potrivit legiuitorului, imobilul, anex-terenului, va avea regimul juridic al terenului, ceea ce nu ntotdeauna corespunde situaiei reale, dar nici voinei proprietarului [terenului sau edificiului]. n conformitate cu Legea nr.1543/1998, drepturile imobiliare se nregistreaz la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice nregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arend funciar. Raporturile ce in de vnzarea-cumprarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997, care prevede autentificarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n termen de trei luni de la data autentificrii notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din Legea invocat este sancionat cu nulitatea absolut a contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice persoan interesat sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea n cauz o considerm creatoare de litigii, de aceea propunem aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului Civil, adic excluderea termenului de 3 luni, temei de nregistrare servind21

dispoziiile Codului Civil, art.499 dreptul de proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii bunului/dreptului n Registrul bunurilor imobile. Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este reglementat prin Codul cu privire la locuine [11], Legea nr.913XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n continuare, Legea nr.913/2000. Codul cu privire la locuine stabilete obiectele fondului de locuine, tipurile fondului de locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a ncperilor de locuit, condiiile trecerii caselor i a ncperilor de locuit n categoria celor nelocuibile. Legea nr.913/2000 reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu, nfiinarea condominiului n procesul reconstruciei blocului de locuine, regimul juridic al asociaiilor n condominiu, constituirea cooperativelor de construcie a locuinelor, n care, cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat, precum i regimul unor alte asociaii de bunuri imobile nfiinate pentru exploatarea bunurilor imobile din condominiu. Conform dispoziiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul include urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o cldire sau o parte din ea cu intrare separat sau cteva cldiri ce aparin cel puin a doi proprietari, precum i anexele la cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte bunuri imobile ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite, cteva cldiri i alte construcii amplasate compact, unite de un teren comun i elemente de infrastructur comune: case pentru o familie, case de vacan, garaje etc. Proprietatea n condominiu include toate prile proprietii comune: terenul pe care este construit blocul, zidurile, acoperiul, terasele, hornurile, scrile, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul locuinelor etc. Bunurile comune n condominiu se afl n proprietate comun n diviziune. Proprietatea comun n condominiu nu poate fi nstrinat separat de dreptul de22

proprietate asupra locuinelor din condominiu. Dreptul de proprietate asupra imobilelor n condominiu sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile dup cum urmeaz: n Capitolul A, subcapitolul I terenul i construcia capital amplasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine aceeai persoan; n caz contrar, se deschide capitolul B, n care se indic construcia subcapitolul I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C, subcapitol II, sunt nscrise drepturile de proprietate asupra ncperilor izolate din incinta cldirii. Dei majoritatea cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui sunt i ceteni care nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor ncperi izolate poate fi statul. Codul cu privire la locuine dispune: fondul de locuine este alctuit din case i ncperi, care aparin statului [fondul de locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin cooperativelor de construcie a locuinelor [fondul cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i apartamente, aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual de locuine]. Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce aparin asociaiilor, ntreprinderilor i organizaiilor de stat, altor asociaii, ntreprinderi i organizaii de stat cooperatiste. Raporturile locative actuale sunt reglementate de Codul cu privire la locuine [din 1983], care nu admitea de a avea n proprietate dect o locuin sau un apartament etc. i, n mare parte, nu cuprindea ntreaga arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de Codul Civil, dar rmne deschis problema delimitrii raporturilor locative de cele civile, adic adoptarea unui nou C. cu privire la locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n Codul Civil. Spaiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i folosin viager etc.

23

Dreptul de locaiune este nscris la OCT n Registrul bunurilor imobile, n baz de cerere, la care se anexeaz contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru locuinele din fondul locativ de stat, cminele privatizate]. Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz: la expirarea termenului sau la desfacerea contractului, din iniiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se depune n dou exemplare, la care se anexeaz actele justificative. Dreptul de posesiune i folosin asupra bunului imobil [locuin, alt construcie] este nscris n temeiul contractului, unde se indic transmiterea posesiunii i folosinei asupra bunului imobil, la care se anexeaz actul de predare-primire. n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie n temeiul deciziei organului abilitat, al contractului de concesiune i al actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al terenului concesionat. Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n temeiul: cererii depuse, la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul sau n cazul lichidrii ntreprinderii, sau n alte cazuri. Dreptul viager de folosin asupra imobilelor [apartamente, case, alte construcii] ia fiin n temeiul contractului de nstrinare, cu condiia ntreinerii viagere. Se nscrie la cerere, n temeiul actului juridic justificativ. Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere, legiuitorul a instituit o regul, potrivit creia dobnditorul nu are dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii beneficiarului de ntreinere. n cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n Registrul bunurilor imobile i se anuleaz la nscrierea dreptului imobiliar al dobnditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile24

1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvntului cadastru nu este stabilit cu certitudine, exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la cuvntul compus katastikon, n care prefixul kata nseamn de sus n jos, iar sticon ar semnifica registru de impunere, carte de nsemnri, carte de comer [204, p.3]. Conform altei opinii, termenul cadastru ar deriva de la cuvntul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care, la origine, nsemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvntul catastico a fost atestat ntr-un document din anul 1185, gsit la Veneia. Ulterior, cuvntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Frana le cadastre i de Germania der (das) Kataster [160, p.28] . n ara noastr, termenul n forma actual de cadastru apare la nceputul secolului XIX, odat cu ncercrile de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesitile socialeconomice ale rii [184, p.6]. Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n 1996 [141], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrri tehnice, de msurri i calcule pentru stabilirea precis a suprafeelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i reprezentarea lui topografic. n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteristica natural, economic i juridic a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr.1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu, se estimeaz i se prezint pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor;25

b) instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadastrale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza lor de aciune, stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil. Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert c acesta consemna activitatea de eviden a bunurilor imobile, adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietilor funciare, de identificare a proprietarilor i a drepturilor imobiliare. Existena lucrrilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor n zonele unde pmntul era cultivat avnd destinaie agricol: n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p.7]. Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoate o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitatea publicitii imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a omenirii. Datorit fixitii, pmntul nu putea fi transmis din mn n mn, iar consimmntul liber exprimat nu adpostea dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta putnd s vnd terenul i celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmite terenul prin motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti privind lipsa impedimentelor n a-l drui. Un exemplu elocvent ntru confirmarea celor spuse l gsim n Biblie [jer. 32:9], unde este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot de pmnt26

de la veriorul su Hanamel din Anatota, cruia i-a pltit, n prezena martorilor, aptesprezece echeli de argint, ntocmind actul de vnzare-cumprare, pe care a aplicat tampila, o copie pe care a transmis-o autoritii locale [160, p.14]. Descrieri similare gsim i n monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi scandinave prevedeau, n scop de publicitate, ca tranzacia imobiliar s fie svrit n faa judectorilor prin asistarea martorilor [160, p.31]. n perioadele mai avansate, tranzaciile imobiliare erau legalizate i pstrate [un exemplar] la notar sau judectorie. n contextul celor expuse, innd cont de importana actual a sistemelor cadastrale, concluzionm c sensul termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind mai ales pe deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai multe domenii ale vieii economice i juridice, unde anumite informaii se in de sus n jos, cum ar fi: cadastrul funciar care, ca parte component a cadastrului general, este un sistem unitar, de sine stttor i obligator de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabilirea, nregistrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de proprietate; unitile de baz ale acestui sistem sunt: terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], n continuare, Legea nr.1247/1992]; cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaional privind regimul juridic al fondului forestier, clasificarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale, aprecierea lor sub raport economic, alt informaie necesar pentru gospodrirea fondului forestier i pentru evaluarea rezultatelor activitii economice; inerea evidenei de stat a fondului forestier i a cadastrului silvic de stat se efectueaz de ctre organele silvice de stat pe baza amenajamentelor27

silvice, inventarierii i cercetrilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenei de stat a fondului forestier sunt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr.887 din 21.06.1996 [12], n continuare, C. silvic]; cadastrul de stat al resurselor naturale, care este nfiinat pentru inerea evidenei cantitii, calitii i altor caracteristici ale resurselor naturale, precum i evidena volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr.1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare, Legea nr. 1102/1997]; cadastrul de stat al spaiilor verzi, care cuprinde datele evidenei spaiilor verzi conform indicilor de calitate i cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i evalurii sub aspect economic, social, decorativ i ecologic [Legea nr.591-XIV din 23.09.1999 [26], n continuare, Legea nr.591/1999]; cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se ntocmete pentru zcminte naturale i tehnogene i manifestrile de substane utile, precum i pentru obiectivele din subteran nelegate de extracia substanelor utile [C. subsolului art.25 alin.(1)]; cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenei apelor conform indicilor de cantitate i calitate, datele privind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii apelor i starea lor ecologic [C. apelor art.102]; Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice i de televiziune, n care se nscriu datele specifice acestor instalaii, nsoite de planurile de amplasament. Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se nregistreaz traseul, dimensiunea, debitul, folosina etc. a conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile i obiectivele industriale.28

Toate cadastrele enumerate primesc planurile de baz de la cadastrul general [imobiliar], unde i includ informaiile proprii, pe care le comunic i cadastrului general n vederea actualizrii hrilor. Menionm c termenul cadastru se utilizeaz i n alte domenii ce nu au nici o legtur cu imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului, cadastrul animalelor etc. Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n dependen de procedeul tehnic folosit la redactarea hrilor i la calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic; 2) cadastru numeric. Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaiile din cadastru sunt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar n Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p.44]. 1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor imobile. Din cele relatate n subcapitolul 1.2.1 rezult c, nc din antichitate, msurrile cadastrale i funciile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu sunt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind stabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind activitatea de organizare i msurare a terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era cultivat pentru agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. n Egiptul antic, evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [160, p.28]. n Grecia Antic Sparta i Atena mprirea pmntului era neuniform. Populaia era mprit n clase conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului i aprecierea capacitii de producie, inclusiv inerea unui registru de eviden29

[198, p.78]. n sec XII-VII .e.n., grecii foloseau termenul pmnt i termenul sol cu nelesuri diferite. Pmntul era considerat element al cosmosului, n timp ce solul o nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia. n acest sens, Ksenofont [a.425-355 .e.n.], n lucrarea sa Ekonomika, indic: Pentru gestionarea corect a pmntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determinnd astfel care culturi vor da roade mai nalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a.372-287 .e.n.], face o analiz detaliat pmnturilor din punctul de vedere al componenei chimice, proprietii de absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [160, p.9]. n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietile imense. Astfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu s-a putut menine i care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la prbuirea lui. Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioas, ntemeiat pe inegalitatea de avere, instituit i promovat de Solon. n Imperiul Roman, executanii de msurtori erau numii agrimensori. Acetia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se artau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de ptrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. n coloniile nouformate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre de eviden a parcelelor, iar pe baza acestora, cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului n Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia, datele privind mrimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea i venitul obinut de pe acestea se nscriau n registre speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins i asupra coloniilor romane [159, 14].

30

n Europa evului mediu, dup o perioad de instabilitate, statele care au tiut a face ordine n avuia naional obineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveia, Lituania, oraul autonom Milano etc. [169, p.5]. Progresul tehnico-tiinific a jucat un rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada Renaterii [204, p.11]. n anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaie austriac, s-au descoperit urmtoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la scara 1:2000 i la scara 1:800 pentru ansamblu, cte o coal de proprietate pentru fiecare contribuabil i o hart topografic a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice msurau i estimau pmnturile cu ocazia mpririlor. Astfel, pmntul care, iniial, aparinea tribului a fost mprit, ulterior, membrilor individuali. Frana, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia i Imperiul Habsburgic. Cel mai valoros cadastru medieval din Europa Occidental este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] i Cartea judecii stranice, instituit n Anglia n perioada dominaiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 10661087], ce conineau informaii detaliate privind teritoriile i calitatea pmnturilor. Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului activitatea uman de inventariere a resurselor funciare n scop de impozitare [200, p.11]. Evoluia cadastrului bunurilor imobile. n Republica Moldova, pn n anul 1965, se inea evidena ramural a pmntului ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia de importan economic din punctul de vedere al dezvoltrii societii, conform ideologiei socialiste, devenite ineficient n etapa avansat a dezvoltrii societii.

31

Necesitatea crerii cadastrului funciar s-a discutat n martie 1965, la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195, p.114]. Problema folosirii raionale a pmntului n RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simpl eviden funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual i cu o alt finalitate [184, p.10]. Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost n strns corelaie cu soarta neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, reglementarea raporturilor de cadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societate. n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru multifuncional cu un sistem sau altul de publicitate. n acest sens, menionm c exist dou sisteme de eviden imobiliar n dreptul comparat, recepionate de legislaiile diferitelor state n materie de publicitate imobiliar. Primul sistem, conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul civil francez] a impus, n materie contractual, principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se ntemeiaz pe principiul relativitii efectelor contractului i prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea drepturilor reale [132, p. 231]. Un sistem similar celui german este i cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform cruia un funcionar al administraiei fiscale nscria drepturile imobiliare dup exercitarea unui control la faa locului i efectuarea publicitii imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii ale celor interesai,

32

nscrierea dnd natere prezumiei irefragabile de existen a dreptului nscris [132, p.214]. Dezvoltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Dei statornicirii cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din centrul Europei. n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristic agrimensura roman antic sub forma hotrniciei. Delimitarea hotarelor unei moii [106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase membri boieri [din care cel puin unul era de meserie hotarnic sau avea pregtirea necesar] i rani liberi rzei pe baza unui hrisov [ordin domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri, hotarnicii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte de alegere a hotarelor, n care erau menionate punctele de hotar pe baza actelor i a mrturiilor de la faa locului, la care se anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin movile sau pietre de hotar. Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile de proprietate n catastiful trgului dup obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Ilia, domn al rii Romneti [16161618 i 1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: Deci, cum vei gsi i cum vor hi scrise la catastif sau ntr-un act din 17 aprilie 1621, n care se stabilea vnzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se meniona: s fie volnic a o scrie n catastiful oraului precum obiceiul de veac [110, p.19]. Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aanumitelor cri sau registre fonciare. Cel dinti registru ce ndeplinete i funcii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615 urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733, ce ilustra evidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un alt registru, instituit33

n anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansat a registrului Liber Publicus i elucida informaia privind ipotecarea caselor, grdinilor, gospodriilor i arturilor din raza oraului sau aferente acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de Protocolul public al consiliului ornesc, ce includea informaia privind contractele ncheiate, evaluri de imobile, tranzacii i partaje. Din coninutul registrelor relevm principiile de baz ale evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliar, adic evidena tehnic, economic i juridic. Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului al XIX-lea, au aprut, odat cu primele legiferri [110, p.27-36], i primele planuri de moii, bazate pe ridicri topografice n teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit n Hrisovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atest o modernizare exprimat prin adoptarea Codului lui Calimachi, care, n linii generale, era asemntor codului modern. Reglementarea juridic a proprietii o gsim i n Manualul lui Andronache Donici, editat la 1812, destinat judectorilor. Reglementri concrete ale pmntului se conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic pravil a pmntului, din anul 1812, n care gsim modalitile dobndirii i ocrotirii proprietii, reglementarea raporturilor de indiviziune, hotrnicie, servitute etc. Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei de ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului, iar art. 589 prevedea i un sistem de publicitate corespunztor etapei de dezvoltare, care consta n nscrierea dreptului de ipotec i predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n crileregistru se nscriau att dreptul de ipotec, ct i drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de nregistrare a ipotecii se transformau, n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul crora consta n posibilitatea stabilirii n orice moment a regimului34

juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor publicitii i veridicitii. Principiul publicitii consemna faptul c actele translative de proprietate cu efecte juridice s fie nregistrate n cartea funciar, din care moment deveneau opozabile pentru teri. Principiul veridicitii consemna faptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere juridic deplin pentru terele persoane considerndu-se veridic pn la proba contrarie. Msura de publicitate a fost stabilit i n Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenional [231, p.192]. Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil romn din 1864 [231, p.141]. ncepnd cu anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile cadastrale i de proprietate imobiliar au fost reglementate prin Decretul-Lege nr.115 din 27 aprilie 1938 [87]. n opinia unor autori [188, p.53], dezvoltarea cadastrului n perioada de constituire a statului sovietic era conform decretului Despre pmnt adoptat la Congresul al II-lea al deputailor muncitorilor, soldailor i ranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pmnturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist-leninist considera pmntul avuie a ntregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare i trecerea la agricultura socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n Instruciunea privind evidena pmntului pentru necesitile funciar-socialiste, aprobat de Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobat i instruciunea privind formele i modalitatea nregistrrii folosinelor funciare [194, p.77]. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale crui funcii s-au dovedit a fi diferite de funciile cadastrelor actuale.35

Funcia de baz a cadastrului imobiliar precedat actualului consta n evidena terenurilor, determinarea bonitii, determinarea eficienei lor economice. n anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaiei unionale i ale republicilor unionale, iar n 1961, Sovietul Suprem al URSS a adoptat Bazele legislaiei civile a URSS i codurile civile ale republicilor unionale bazele legislaiei civile. Regimul juridic al pmntului era reglementat ntr-un mod corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i meninea cele dou funcii nominalizate: tehnic i economic. Funcia juridic ns nu avea importan, fiindc proprietatea privat nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu desvrire. n literatura juridic de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice este definit sistem de aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului juridic al pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului, evidena cantitii i calitii, bonitii solului, prin determinarea regimului economic al valorii pmntului n vederea organizrii folosirii lui raionale. Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art.242, n vigoare din 1 iulie 1971, a fost croit conform prevederilor Bazelor legislaiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevzut n capitolul VIII, art.149-151. Bazele legislaiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS, la 31 mai 1991, coninea i reglementri ale bunurilor imobile. Dei reglementrile se limitau la diferenierea clasei bunurilor imobile de cele mobile, fr a stabili i regimul juridic specific al imobilelor, totui, a fost o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiunilor cu coninut imobiliar. Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr.1543/1998, cadastrul avea dou funcii: 1) funcie tehnic; 2) funcie economic.36

Dup declararea suveranitii la 23 iunie 1990 i a independenei la 27 august 1991, legislaia civil a fost modificat esenial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror regim juridic este reglementat de un ir de acte normative menite s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte, a demarat procesul invers exproprierii mproprietrirea ranilor, proces lansat sub genericul Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], n continuare, H.G. nr.1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinal a situaiei economice din agricultur i industria prelucrtoare, susinerea ntreprinderii agricole, alte aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional. 1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Practica mondial cunoate urmtoarele sisteme autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n nregistrarea public a conveniilor, i continental const n nscrierea, n registrul public, a drepturilor imobiliare. ara noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare. Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clas de bunuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecanism de eviden att a bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi. Potrivit Centrului de Investigaii Strategice i Reforme [CISR], stratagema de nregistrare total a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale [116]: creditul nr.3061-MD n sum de 23,0 mln dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaiei Internaionale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuia Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei, Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA pentru Dezvoltarea Internaional [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibil prin elaborarea unui cadru legal Legea nr.1543/1998, alte acte normative prin37

care s-a pus temelia crerii unui suprasistem organic de eviden cadastral-juridic, exprimat n nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format din sistemul de eviden cadastral i sistemul de eviden juridic a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz cadastral cu msurri precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fr prevederi legale care s stea la temelia registrului funciar nu poate exista o baz juridic pentru respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare calitativ ale cadastrului general. Prin comparaie, n timp ce la sistemul cadastral se pune accentul pe raportul obiectdrept pentru a rspunde la ntrebarea unde i ct de mult, la sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interogaia cine? i cum?. Astfel, pornind de la obiect, respectiv, de la nregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliar real. Aadar, ideea este aceea de a crea un sistem cadastral multifuncional, omindu-se ineficiena sistemelor fragmentare sau restrnse, dar aplicabile n rile ce duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabil implementarea sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliar pentru aceste ri este o abstracie, o iluzie, ele fiind n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliar-juridic elementar [240, p.1]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup prerea savantului suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior, dezvoltat ntr-un tempou adecvat situaiei economico-politice din ar. n acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de vedere tehnic [adic ieftin], va fi executat inndu-se cont de eventuala modernizare. Raionamentul const n principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie38

numai prin nregistrarea bunului/dreptului n registrul bunurilor imobile i, totodat, se poate obine informaie veridic privind imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor imobiliare, monitorizrii, statisticii, impozitrii. n acest sens, dac nu ne permitem obinerea/nregistrarea [cauze financiare] tuturor informaiilor, entitatea de baz pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelare/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cadastrale de delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de stabilire i marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile, de msurri cadastrale, nregistrare a bunurilor i nscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, rile avansate au inut cont ca delimitarea teritorial s fie: n ordine cadastral-ierarhic, adic de la microraion la cartier, sector; flexibil, adic la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile s fie conform unei logici simple, evitndu-se orice dubii, neclariti etc. uniform, adic cu un singur neles, pentru a nu confunda terenurile; multifuncional, s fie folosit de sine stttor, precum i corelat cu alte sisteme. Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate real. Or, bunurile imobile date n locaiune sau drepturile imobiliare temporare implic complicarea formrii bunurilor imobile. Pentru a depi inconvenientele menionate, indiferent de scopul crerii cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul cadastral este mprit prin structurarea elementului-teren ca baz pentru o posibil dezvoltare a infrastructurii. Informaia ce ine de bunul39

imobil modul de folosin, suprafaa [ha, m2, tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevrile, informaia privind amplasamentele [cldirile etc.], preul poate fi inclus din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncional. nregistrarea bunurilor imobile este n dependen de multitudinea terenurilor. O modalitate simpl de nregistrare, dup prerea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea bunurilor imobile din sate: gospodriile rneti [de fermier], cooperativele de producie i comer, proprietatea familial, adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de nregistrare ulterioar. Crearea cadastrului se afl n dependen de componena lucrrilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art.14]. Etapa cea mai complicat n crearea cadastrului este identificarea, stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului i elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetric. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificat prin folosirea hrilor deja existente, dup caz, n msura n care se poate obine o informaie util i veridic, a metodei fotogrammetrice. Pentru maxim eficien, aceste metode pot fi compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p.56]. n concluzie, susinem c: nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecie a conveniilor imobiliare; nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil a constituirii, transferului, modificrii i stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului; nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal pn la proba contrarie; birourile notariale examineaz i sunt responsabile de coninutul legal al conveniei cu bunurile imobile;40

registratorul este responsabil de existena actelor juridice [ce au servit temei pentru nscrierea dreptului imobiliar] doveditoare i corespunztoare rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primriei etc.]; bunul imobil se nregistreaz; dreptul imobiliar se nscrie; contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de nscriere a drepturilor reale, nu se nregistreaz, pe el se aplic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul imobil i dreptul real nscris.

1.3. Publicitatea imobiliar1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare. Actualmente, cnd, alturi de celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliar este pus la baza statului democrat prin prevederi constituionale, crearea cadastrului funciar n repertoar european este una dintre exigenele stabilite de instituiile mondiale, privind corelarea legislaiei naionale cu rigorile acestora, i una dintre sarcinile conducerii rii. n Republica Moldova, dreptul de proprietate att al persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice este garantat prin Constituie [art.46 (1)]. n condiiile statului de drept i n concordan cu prevederile constituionale pentru securizarea tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor imobiliare, ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus, se instituie, n baza evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliar, reglementat prin Legea nr.1543/1998 i alte acte normative. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobile i, totodat, de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura proprietatea.41

n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat sau creeaz sisteme de eviden i publicitate imobiliar. Interesul statului privind nregistrarea bunurilor/drepturilor vizeaz mai multe aspecte: dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale; atragerea investitorilor strini; determinarea i extinderea bazei de impunere fiscal; intervenirea prompt n situaii accidentale n conductele de gaze, ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile imobile i drepturile asupra lor n Registrul bunurilor imobile, are la dispoziie acel instrument n exercitarea mputernicirilor privind administrarea resurselor funciare, protejarea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Legea Romniei nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare [89] definete, n art.1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Decretul-lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde indicarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise numai n cazurile anume prevzute de lege [art.1]. Denumirea Legii Federaiei Ruse nr.122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind nregistrarea de stat a drepturilor i a tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii menionate este nregistrarea drepturilor i tranzaciilor imobiliare. Nu este ns definit cadastrul nsui, dar, din cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art. nr.12 alin. (3)] se nregistreaz imobilul identificat, atribuindu-i-se un numr cadastral unic, drepturile asupra lui i tranzaciile imobiliare.42

Cadastrul general, n curs de elaborare n Moldova, este structurat n uniti cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare], a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape de lucrri, ale cror volume i a cror complexitate se stabilesc n funcie de: 1) vechimea i calitatea planurilor topografice existente n zon, starea marcajelor din teren ale punctelor din reeaua geodezic; 2) vechimea i calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de eviden a imobilelor [parcel cu sau fr construcii-evidena funciar, evidena imobiliaredilitar etc.]; 3) mrimea suprafeei totale i situarea unitii administrativ-teritoriale [es, deal etc.], numrul i suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobat prin Ordinul nr.190 din 29.12.1998 al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83], [n continuare, Instruciunea nr. 190/1998]. Crearea cadastrului general ar fi imposibil fr concursul unor domenii i activiti de baz n toate etapele de lucru ale cadastrului general cu date i informaii utile, cum ar fi: 1) geodezia, care asigur datele privitoare la reelele de sprijin pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri etc.; 2) fotogrammetria i topografia, care asigur planurile topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai vechi; 3) cartografia, care asigur cartoeditarea i cartoreproducerea planurilor i a hrilor cadastrale dup terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general [204, p.57]. La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu activiti de colaborare i completare [facultative], a cror contribuie const n soluionarea anumitor pri ale cadastrului general, i anume:43

1) dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur soluionarea problemelor juridice ale cadastrului general, printre care organizarea i inerea la zi a sistemului de publicitate imobiliar; 2) pedologia asigur soluionarea prii economice a cadastrului funciar general bonitarea terenurilor agricole n scopul stabilirii obiective a obligaiilor fiscale; 3) informatica asigur soluionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind nlesnirea efecturii volumelor mari de calcule n procesul de prelucrare a datelor primare de msurri, dar i la ntocmirea automat a registrelor i a planurilor cadastrale [160, p.50]. Potrivit Instruciunii nr. 190/1998, sistemul identificrii bunului imobil se bazeaz pe un principiu unic, la a crui baz este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente obligatorii ale numrului cadastral avem: 1) numrul raionului cadastral; 2) numrul zonei cadastrale, numrul masivului cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate pe teren; 3) numrul ncperii izolate a construciei. Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul liber la informaie al participanilor la circuitul civil, iar, pe de alt parte, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile, i, totodat, ca instituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar. Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le greveaz etc. [132, p.212]. n acest mod, se asigur securitatea juridic static, viznd existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, i cea

44

dinamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la constituire pn la stingerea lor. Opiniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei publicitii imobiliare pentru cei interesai s constituie, s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse publicitii. Codul Civil, n art.496, prevede: n Registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele i sunt nscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri i orice persoan interesat poate lua cunotin de registrul bunurilor imobile. n literatura juridic de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a acestora, mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drepturilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite ntr-un neles general, acela de securitate juridic. n lumina reglementrilor din Codul Civil, publicitatea este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum i instrumentul de garantare a acestora, de protecie juridic i ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile a fi folosite n neles general de securitate juridic. Din coninutul Legii nr.1543/1998 deducem o alt definiie a publicitii imobiliare: publicitatea imobiliar este mijlocul legal de recunoatere public a drepturilor imobiliare, de informare, precum i instrument de garantare i protecie juridic. Definiiile difer dup cum difer i reglementarea publicitii imobiliare de actele normative indicate i propunem art.4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art.321 alin (2) din Codul Civil, ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale nregistrrii sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate45

asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)], n timp ce Codul Civil dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune art.321, alin (2) din Codul Civil n urmtoarea redacie: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, ntre pri, se dobndete la data semnrii actului juridic, iar n privina terilor se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dac admitem constituirea dreptului att ntre pri, ct i pentru terele persoane, n momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile nu este clar cum nregistrm aceste drepturi, dac ele nu exist? Deci drepturile apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt recunoscute public prin nscriere n Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terilor. Suntem de prerea c legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea public a drepturilor imobiliare prin nscriere n Registrul bunurilor imobile. Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerm incorect posedarea bunului imobil de ctre cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptului fiind pus n seama vnztorului, or drepturile imobiliare, potrivit Codului Civil, se constituie n momentul nscrierii acestora n Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alte ntrebri. Cnd predm bunul imobil, la momentul semnrii de ctre pri a actului juridic sau dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imobiliar se constituie la data nscrierii dreptului, atunci imobilul se pred la aceast dat, concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda imobilul neprimind plata sau cine va plti neprimind imobilul? Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenei drepturilor reale46

imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul constituirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succesive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. Avantajele sistemului de publicitate real au servit drept temei la introducerea, n ara noastr, a sistemului de publicitate imobiliar inut pe imobile i nu pe persoane. Implementarea sistemului real de publicitate imobiliar este axat pe Legea nr.1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaiunile ce incumb instituirea sistemului de publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea obiectivelor preconizate. Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt: 1) aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n registrele publice; 2) conferirea transferurilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducndu-se la cunotina tuturor regimul juridic al bunurilor imobile aflate n circuitul civil; 3) asigurarea credibilitii creditului garantnd nscrierea ipotecii, rangul dreptului nscris n registrul imobiliar; 4) posibilitatea exercitrii, de ctre organele statului, a controlului necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului; 5) informarea publicului cu privire la imobilele nregistrate i drepturile instituite asupra lor. n contextul temei abordate, sistemul de publicitate real definete proprietatea, este utilizat n scopul constituirii, garantrii, securitii i respectrii principiilor juridice, att pentru47

cetenii rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliar se creeaz mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin nscrierea, n Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor i drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent cu logistica modern, circumstan vectorat de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a caracterului limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a condus, n timp istoric, la formularea unor obiective complexe, corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu crescnde, susinute de legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a rilor. Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliar, va facilita transferul sigur de terenuri n proprietate i va sprijini funcionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanie. 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul universal [141, p.278; 229, p.707] al limbii romne explic noiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor i noiunilor de baz ale unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un fundament al sistemului de drept, precum i o modalitate de coordonare a normelor juridice n cadrul sistemului n jurul unei idei cluzitoare [124, p.186], sau, dup cum afirm savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare ale coninutului tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz rolul principiilor i savantul jurist Ion Dogaru [143, p.128], care susine: Principiile fundamentale sunt acelea puteri diriguitoare care se degaj, ca urmare a raportului dintre legea fundamental i celelalte legi, n principal, n Constituie i care se gsesc i ar trebui s se gseasc n ntregul sistem de drept. Deducem c publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit de reguli mobilizatoare i mpciuitoare de care avem nevoie ori48

de cte ori ntlnim lacune n actele normative i chiar, n mod obinuit, la aplicarea legii. Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n literatura juridic [126, p.17-18; 127, p.114; 222, p.293; 214, p.137; 172, p.72 i urm.] diferite opinii i formulri, privind att coninutul, ct i numrul acestor principii. Totui, o serie de principii persist n opinia majoritii autorilor. n cazul publicitii imobiliare, aciunile participanilor la circuitul civil sunt diriguite de principii att generale, ct i speciale, care rezult din actele normative ce reglementeaz raporturile sociale. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n registrul bunurilor imobile. Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii conform legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Dreptul real presupune o dominaie asupra bunului i dreptul titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept. Esena principiului rezid n faptul c actele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i de form devin opozabile terilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci, nscrierea drepturilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor contractuale sau de alt natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei exprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituit, practica judiciar a recunoscut c lipsa nscrierii nu poate fi invocat de contractani, prile fiind obligate a-i respecta obligaiile asumate. Conform unei opinii expuse n literatura de specialitate [126, p.25-28], nscrierea n registrul bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilitii fa de teri. Nu suntem de acord i menionm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile unui act juridic translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului Civil, dar pentru constituirea dreptului49

legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile [art.499]. Ali autori [242, p.126; 133, p.213] susin c publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o rentoarcere la formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea fa de teri. n acest sistem de publicitate imobiliar [sistemul real], drepturile se constituie numai dup nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin ntre pri [3, art.499 alin. (1)] n acest sens, sistemul formalist al intabulrilor este un sistem opus publicitii prin transcriere nominal a mutanilor [publicitatea personal]. Efectul translativ n cazul publicitii personale n materie contractual este limitat inter partes [ntre pri]. Codul Civil, n art.290, prevede c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia i ncetarea lor sunt supuse nregistrrilor de stat [alin.(1)]. nregistrarea de stat a bunurilor i a drepturilor asupra lor este public. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin. (2)]. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoanei al crei drept este nscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dac a fost aplicat tampila pe documentul prezentat spre nregistrare [alin. (3)]. Acelai cod stabilete: Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel [3, art.321 alin.(1)] i, imediat, legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dar oare legea prin ea nsi confer cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr stpn sunt ale statului sau bunurile fr succesor [succesiune vacant] trec n proprietatea50

statului n temeiul dreptului de motenire asupra unui patrimoniu vacant, dac nu exist nici succesori testamentari, nici legali sau dac nici unul dintre succesori nu a acceptat succesiunea, sau dac toi succesorii sunt privai de dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti trebuie s declare averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie. n concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art.321, Codul Civil stabilete obligativitatea nregistrrii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii. Principiul publicitii integrale statueaz nscrierea n Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaiunilor juridico-imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se modific sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevrat registru de stare civil al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real [135, p.25-28], iar principiul respectiv proclamnd sistemul de publicitate imobiliar real, unitatea acestuia, obligativitatea identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bunurilor imobile, indiferent de proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin prisma Legii nr.1543/1998, constatm c publicitatea imobiliar incumb evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion n registrul bunurilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobndire a drepturilor de proprietate, precum i drepturile personale, alte operaiuni legate de imobile. Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute n regi