APPRAISING 400429 Cluj-Napoca CUI 30566029 EXPERTS srl

Raport evaluare 5080 / aprilie 2015 Evaluator Lucian Bochiş Pag 1 / 114

APPRAISING EXPERTS srl

400429 Cluj-Napoca Aleea Bizuşa 8 / 52

CUI 30566029 J12/2227/2012

tel/fax 0364 419 559 mobil 0746 04 04 52

e-mail [email protected]

Nr. 5080 / 29.04.2015

Către DDG INSOLVENCY S.P.R.L., Cluj-Napoca, str Septimiu Albinii, nr 128, jud Cluj

Referinţă: Dosar evaluare Nr. Contract / Comanda: 5080/c/ 2015 Proprietatea evaluată: 17 imobile, identificate ca fiind finalizate, recepţionate şi încrise în CF, situate în imobilele situate administrativ în sat Baciu, comuna Baciu, str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, judeţ Cluj, descrise conform SPECIFICAŢIE. Proprietar - MICLE DANIEL-IONEL Documentele proprietatilor – Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U66 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U81 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U84 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U92 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U93 Baciu, Extras CF nr 138248 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U11 Baciu, Extras CF nr 138249 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U13 Baciu, Extras CF nr 138250 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U14 Baciu, Extras CF nr 138251 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U18 Baciu, Extras CF nr 153442 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U27 Baciu, Extras CF nr 153448 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U38 Baciu, Extras CF nr 153446 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U55 Baciu, Extras CF nr 153445 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U61 Baciu, Extras CF nr 138265 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U2 Baciu, Extras CF nr 138262 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U10 Baciu, Extras CF nr 153443 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U21 Baciu, Extras CF nr 138260 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U26 Baciu. Identificarea proprietatilor – conform CF nr. 50367-C1-U66 Baciu, CF nr. 50367-C1-U81 Baciu, CF nr. 50367-C1-U84 Baciu, CF nr. 50367-C1-U92 Baciu, CF nr. 50367-C1-U93 Baciu, CF nr. 51292-C1-U11 Baciu, CF nr. 51292-C1-U13 Baciu, CF nr. 51292-C1-U14 Baciu, CF nr. 51292-C1-U18 Baciu, CF nr. 51292-C1-U27 Baciu, CF nr. 50369-C1-U38 Baciu, CF nr. 50369-C1-U55 Baciu, CF nr. 50369-C1-U61 Baciu, CF nr. 50370-C1-U2 Baciu, CF nr. 50370-C1-U10 Baciu, CF nr. 50370-C1-U21 Baciu, CF nr. 50370-C1-U26 Baciu.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate, in vederea lichidării activelor. Data evaluării este 29.04.2015.

Prin prezenta va transmitem lucrarea de evaluare cu elementele susmentionate. Raportul de evaluare a fost întocmit conform cadrului legal şi al reglementărilor cuprinse în Standardele de evaluare ANEVAR, ediţia 2014, utilizând componentele adecvate scopului evaluarii. Prestator sc APPRAISING EXPERTS srl Cluj-Napoca MEMBRU CORPORATIV - Autorizaţia ANEVAR Nr. 426 prin Administrator Lucian Bochiş

mailto:[email protected]


În opinia evaluatorului, la data evaluarii 29.04.2015, valoarea de piaţă, estimata in scopul lichidării activelor, pentru proprietăţile imobiliare - 17 imobile, identificate ca fiind finalizate, recepţionate şi încrise în CF, situate în imobilele situate administrativ în sat Baciu, comuna Baciu, str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, judeţ Cluj, descrise conform SPECIFICAŢIE, aflate in proprietatea lui MICLE DANIEL-IONEL, este de 522.004 €, echivalent cca 2.298.436 lei, descrisă conform SPECIFICAŢIE. Cursul valutar utilizat la 29.04.2015 este de 4,4031 lei/€. SPECIFICAŢIE:

VALOAREA DE PIAȚĂ NR. CRT.

NR. AP. BLOC ADRESA

POSTALA CARTEA

FUNCIARA NR. CAD. SUPRAFAȚA UTILĂ (mp)

€/MP € LEI

1 AP. 4 C1A com. Baciu,

str. Uliului, nr. 1 50367-C1-U66

Baciu 50367-C1-U66 41,07 490 20.124 88.608



Baciu 50367-C1-U81 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 50367-C1-U84 41,07 515 21.151 93.130



Baciu 50367-C1-U92 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50367-C1-U93 457,19 350 160.016 704.566

6 AP. 11 C1B com. Baciu,


Baciu 51292-C1-U11 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 51292-C1-U13 38,03 510 19.395 85.398



Baciu 51292-C1-U14 41,07 505 20.740 91.320



Baciu 51292-C1-U18 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 51292-C1-U27 41,07 500 20.535 90.418



Baciu 50369-C1-U38 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 50369-C1-U55 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50369-C1-U61 38,03 500 19.015 83.725



Baciu 50370-C1-U2 40,86 490 20.021 88.154



Baciu 50370-C1-U10 52,32 520 27.206 119.791



Baciu 50370-C1-U21 40,86 540 22.064 97.150



Baciu 50370-C1-U26 40,86 460 18.795 82.756

TOTAL 522.004 2.298.436 Prestator sc APPRAISING EXPERTS srl Cluj-Napoca MEMBRU CORPORATIV - Autorizaţia ANEVAR Nr. 426 prin Administrator Lucian Bochiş

economist Lucian Bochiş EVALUATOR AUTORIZAT Evaluator imobiliar Evaluator bunuri mobile Membru titular al ANEVAR Legitimatia 10782


Nr. 5080 / 29.04.2015

RAPORT DE EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ

17 IMOBILE,

IDENTIFICATE CA FIIND FINALIZATE, RECEPŢIONATE ŞI ÎNCRISE ÎN CF, SITUATE ÎN IMOBILELE SITUATE ADMINISTRATIV ÎN SAT BACIU, COMUNA BACIU,

STR. ULIULUI, NR. 1, NR. 3, NR. 5 ŞI NR. 7, JUDEŢ CLUJ, DESCRISE CONFORM SPECIFICAŢIE.

Client - DDG INSOLVENCY S.P.R.L., Cluj-Napoca, str Septimiu Albinii, nr 128, jud Cluj Proprietatar - MICLE DANIEL-IONEL


(a) Identificarea şi competenţa evaluatorului EVALUATORUL Evaluator autorizat APPRAISING EXPERTS srl, CUÎ 30566029, RC J12/2227/2013 Autorizaţie ANEVAR 426 – valabila 2015 Asigurare profesională 2015 - Allianz Tiriac Asigurari sa, Certificat nivel III nr. 9947 / 13.01.2015 Adresa 400429 Cluj-Napoca, Al. Bizuşa 8 / 52 Telefon, e-mail 0364 41 95 59; [email protected] Evaluator autorizat Lucian Bochiş Legitimaţie ANEVAR 10782 – valabila 2015 Parafa 10782 – valabilă 2015 Asigurare profesională 2015 - Allianz Tiriac Asigurari sa, Certificat nivel I nr. 5777 / 19.12.2014 Adresa expertului evaluator Cluj-Napoca, Aleea Bizuşa, nr 8, ap 52 Telefon, e-mail 0746 04 04 52; [email protected] Competenţa economist Lucian Bochiş EVALUATOR AUTORIZAT Expert evaluator imobiliar (2008) Expert evaluator bunuri mobile (2011) Membru titular al ANEVAR Legitimatia 10782 (a.3.) DECLARAŢIE DE CONFORMITATE Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările din Standardele de evaluare ANEVAR şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare. (a.4.) CERTIFICARE Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că: 1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările şi

concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii.

2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.

3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii mobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele de evaluare ANEVAR.

6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.




(b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi DDG INSOLVENCY S.P.R.L., Cluj-Napoca, str Septimiu Albinii, nr 128, jud Cluj MICLE DANIEL-IONEL (c) Scopul evaluării Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate, in vederea lichidării activelor. (d) Identificarea activului sau datoriei supuse evaluării (d.1.) Proprietatea evaluată: 17 imobile, identificate ca fiind finalizate, recepţionate şi încrise în CF, situate în imobilele situate administrativ în sat Baciu, comuna Baciu, str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, judeţ Cluj, descrise conform SPECIFICAŢIE. (d.2.) Proprietar - MICLE DANIEL-IONEL (d.3.) Documentele proprietatilor – Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U66 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U81 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U84 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U92 Baciu, Extras CF nr 19180 din 10.02.2015 al Cărţii Funciare nr. 50367-C1-U93 Baciu, Extras CF nr 138248 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U11 Baciu, Extras CF nr 138249 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U13 Baciu, Extras CF nr 138250 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U14 Baciu, Extras CF nr 138251 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U18 Baciu, Extras CF nr 153442 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 51292-C1-U27 Baciu, Extras CF nr 153448 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U38 Baciu, Extras CF nr 153446 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U55 Baciu, Extras CF nr 153445 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50369-C1-U61 Baciu, Extras CF nr 138265 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U2 Baciu, Extras CF nr 138262 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U10 Baciu, Extras CF nr 153443 din 11.12.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U21 Baciu, Extras CF nr 138260 din 11.11.2013 al Cărţii Funciare nr. 50370-C1-U26 Baciu. Dreptul de proprietate este constatat conform cartii funciare a imobilului. Nu ne pronuntam asupra conditiilior limitative, a dreptului de proprietate si a datoriilor ce incarca imobilul. Pentru scopul prezentei, presupunem ca nu sunt conditii limitative, ca drepturile de proprietate sunt depline si nu sunt datorii ce incarca imobilul. Este necesara pronuntarea partilor asupra actelor, drepturilor de proprietate si a datoriilor ce incarca imobilul. În ANEXA este prezentată copia documentelor disponibile. (d.4.) Identificarea proprietatilor – conform CF nr. 50367-C1-U66 Baciu, CF nr. 50367-C1-U81 Baciu, CF nr. 50367-C1-U84 Baciu, CF nr. 50367-C1-U92 Baciu, CF nr. 50367-C1-U93 Baciu, CF nr. 51292-C1-U11 Baciu, CF nr. 51292-C1-U13 Baciu, CF nr. 51292-C1-U14 Baciu, CF nr. 51292-C1-U18 Baciu, CF nr. 51292-C1-U27 Baciu, CF nr. 50369-C1-U38 Baciu, CF nr. 50369-C1-U55 Baciu, CF nr. 50369-C1-U61 Baciu, CF nr. 50370-C1-U2 Baciu, CF nr. 50370-C1-U10 Baciu, CF nr. 50370-C1-U21 Baciu, CF nr. 50370-C1-U26 Baciu. Date privind documentaţia cadastrală - Documentatie cadastrala si Documentatia topo nu este disponibilă. (e) Tipul valorii Tipul valorii adecvat scopului evaluării este Valoarea de piaţă, definita şi comentata în SEV 100 - Cadrul general, paragraf 29, astfel: Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


(f) Data evaluării Data evaluării este definită în Standardele de evaluare ANEVAR ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii. Data evaluării este 29.04.2015. Cursul valutar utilizat la 29.04.2015 este de 4,4031 lei/€. Data inspecţiei proprietăţii - Inspecţia a fost efectuată de către evaluator, însoţit de reprezentatul lichidatorului judiciar - dna. Crisan Ioana, la data de 23.04.2015. (g) Amploarea investigaţiilor (h) Natura şi sursa informaţiilor utilizate (i) Ipotezele şi ipotezele speciale (j) Restricţii de utilizare, distribuire sau publicare (k) Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare ANEVAR 1. Prezentul Raport de evaluare este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. 2. Evaluatorii au fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul

utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în Raport. 3. Conţinutul acestui Raport este CONFIDENTIAL pentru client şi destinatar şi autorii nu îl vor dezvălui unei terţe

persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele de Evaluare ANEVAR – Ediţia 2014 şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.

4. Raportul este destinat şi poate fi UTILIZAT numai în scopul precizat în Raport de către (1) client, (2) autorii Raportului şi (3) evaluatorul verificator sau (4) alţi destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în Raport (explicit sau numiţi distinct de client prin natura scopului Raportului de evaluare).

5. Raportul poate fi MODIFICAT prin acord scris între client, autorii evaluării şi evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar).

6. Nu este permisă TRANSMITEREA Raportului în orice scop, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau orice alte mijloace.

7. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în Raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.

8. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nicio altă persoană în afara clientului şi destinatarului Raportului. Nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de oricine ca urmare deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui Raport de evaluare.

9. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate faţă cu cele existente la data întocmirii Raportului de evaluare.

10. Evaluatorii nu sunt responsabili pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluatori. Proprietatea imobiliară este evaluată pe baza premisei că aceasta se află în proprietatea/posesia legală a clientului (titlul de proprietate/posesie este valabil) şi nu este grevată de sarcini (de natura juridică, fiscală sau altele asemenea), interdicţii sau notări. Evaluatorul nu va identifica, analiza, aprecia sau evalua problemele de natură juridica-legală, care afectează fie imobilului evaluat, fie dreptul de proprietate/posesie asupra acestuia. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil (avand intacte atributele de posesie, folosinta si dispozitie). În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorii presupun că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în Raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă.

11. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

12. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din Raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul Raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.


13. Dacă nu se arată altfel în Raport, se înţelege că evaluatorii nu au cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a

proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, fundaţia, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice sau altele asemenea), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea Raportului de evaluare. Acest Raport nu trebuie considerat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui Raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorii nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu sunt responsabili pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

14. Evaluatorii obţin informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii Raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorii consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorii nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate.

15. În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în € şi lei, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

2.2 Surse de informare & bibliografie - Standardele de evaluare ANEVAR, ediţia 2014 - „Raport evaluare fond imobiliar al Judeţului Cluj – 2015” – valabil pentru anul 2015 În procesul de evaluare a costurilor de înlocuire actualizate, în functie de tipurile şi identificarile constructive disponibile, au fost folosite urmatoarele surse bibliografice: Corneliu Şchiopu, Costuri de reconstrucţie - costuri de înlocuire, clădiri rezidenţiale, IROVAL, Bucureşti, 2009 (l.1.) Abordarea în evaluare şi raţionamentul Reglementări şi cadru legal - Standardele de evaluare ANEVAR, ediţia 2014: - SEV 100 - Cadrul general - SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării - SEV 102 - Implementare - SEV 103 - Raportare - SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare - GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile


(m) Valori obţinute (n) Data raportului de evaluare OPINIA EVALUATORULUI: În opinia evaluatorului, la data evaluarii 29.04.2015, valoarea de piaţă, estimata in scopul lichidării activelor, pentru proprietăţile imobiliare - 17 imobile, identificate ca fiind finalizate, recepţionate şi încrise în CF, situate în imobilele situate administrativ în sat Baciu, comuna Baciu, str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, judeţ Cluj, descrise conform SPECIFICAŢIE, aflate in proprietatea lui MICLE DANIEL-IONEL, este de 522.004 €, echivalent cca 2.298.436 lei, descrisă conform SPECIFICAŢIE. Cursul valutar utilizat la 29.04.2015 este de 4,4031 lei/€. SPECIFICAŢIE:


NR. AP. BLOC ADRESA

POSTALA CARTEA


€/MP € LEI



Baciu 50367-C1-U66 41,07 490 20.124 88.608



Baciu 50367-C1-U81 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 50367-C1-U84 41,07 515 21.151 93.130



Baciu 50367-C1-U92 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50367-C1-U93 457,19 350 160.016 704.566



Baciu 51292-C1-U11 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 51292-C1-U13 38,03 510 19.395 85.398



Baciu 51292-C1-U14 41,07 505 20.740 91.320



Baciu 51292-C1-U18 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 51292-C1-U27 41,07 500 20.535 90.418



Baciu 50369-C1-U38 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 50369-C1-U55 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50369-C1-U61 38,03 500 19.015 83.725



Baciu 50370-C1-U2 40,86 490 20.021 88.154



Baciu 50370-C1-U10 52,32 520 27.206 119.791



Baciu 50370-C1-U21 40,86 540 22.064 97.150



Baciu 50370-C1-U26 40,86 460 18.795 82.756

TOTAL 522.004 2.298.436 Prestator sc APPRAISING EXPERTS srl Cluj-Napoca MEMBRU CORPORATIV - Autorizaţia ANEVAR Nr. 426 prin Administrator Lucian Bochiş

economist Lucian Bochiş EVALUATOR AUTORIZAT Evaluator imobiliar Evaluator bunuri mobile Membru titular al ANEVAR Legitimatia 10782


ANEXA Amplasare in zona


ANEXA Descrierea zonei de amplasare Zona de amplasare – sat Baciu, zona str Uliului, comuna Baciu, jud Cluj. Artere importante de circulaţie în apropiere - Auto: strada Uliului; Calitatea reţelelor de transport: asfaltate. Caracterul edilitar al zonei În zonă se află reţea de transport în comun la distanţă medie. În zona se afla la distanţă medie-mare - unităţi comerciale, cu magazine mici si medii, suficiente, rezonabil aprovizionate cu mărfuri de calitate medie; unitati de invatamant primar, instituţii de cult, unităţi medicale de tip dispensar / spital, instituţii guvernamentale. Utilităţi edilitare Reţea locală de energie electrică: existentă; Reţea locală de apă: existentă; Reţea locală de termoficare: inexistentă, nu prezinta interes; Reţea locală de gaze: existentă; Reţea locală de canalizare: existentă; Reţea locală de telefonie: existentă; Gradul de poluare orientativ Poluare fonică si cu noxe auto sau de alta natura redusă (rezultat din observaţii sau informaţii ale evaluatorului, fără expertizare sau determinări de laborator ale noxelor). Ambient – civilizat, zona periferică, trafic auto redus. Concluzie privind zona de amplasare - Zonă periferică. Utilitati edilitare – complete. Poluare fonică sau cu noxe auto redusă. ANEXA Descrierea construcţiilor Blocurile de locuinţe din str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, cu regim de înălţime D+P+3E+M au infrastructura din fundaţii continue din beton armat, suprastructura din cadre de beton armat, zidăriile din cărămidă şi bca, acoperiş tip mansardă cu şarpantă din lemn şi învelitoare din ţiglă. Blocurile au fost edificate în anul 2010. Utilitati complete (retelele de apa, gaz, canal, curent). Descrierea celor 17 imobile evaluate este prezentată în SPECIFICAŢIE DESCRIERE IMOBILE. Observaţii: În urma inspecţiei am constatat faptul că:

§ la Apartamentul 31 din Bloc C1A cu adresa postala - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1, având Cartea Funciara nr. 50367-C1-U93 Baciu şi nr. cad. 50367-C1-U93 au fost executate parţial compartimentări interioare în vederea apartamentării;

§ la Apartamentul 2 din Bloc C2B cu adresa postala - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1, având Cartea Funciara nr. 50370-C1-U2 Baciu şi nr. cad. 50370-C1-U2 pereţii interior din cărămidă de la bucătărie nu au fost montaţi;

§ la Apartamentul 26 din Bloc C2B cu adresa postala - com. Baciu, str. Uliului, nr. 7, având Cartea Funciara nr. 50370-C1-U26 Baciu şi nr. cad. 50370-C1-U26 balconul a fost închis cu structură uşoară din bca şi ferestre cu geam termopan si tamplarie din PVC şi unit cu camera.


SPECIFICAŢIE DESCRIERE IMOBILE:

TAMPLARIE FINISAJE INTERIOARE INSTALATII NR.

CRT. NR. AP. BLOC

USA ACCES USI INTERIOARE FERESTRE EXTERIOARE PERETI PARDOSELI ELECTRICE APA CANALIZARE INCALZIRE GAZE NATURALE

1 AP. 4 C1A Uşa metalică Fără Ferestre cu geam termopan şi tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Instalatii interioare

pozate Instalatii interioare pozate si contorizate

Instalatii interioare pozate

Instalatii interioare pozate Fără CT si calorifere

Instalatii interioare pozate si contorizate

2 AP. 19 C1A Uşa metalică Fără Ferestre cu geam termopan şi

tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Instalatii interioare pozate





3 AP. 22 C1A Uşa metalică Usi interioare din MDF Ferestre cu geam termopan şi







tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Parchet in living







tâmplărie din PVC La roşu Fără Fără instalatii interioare Fără instalatii interioare Fără instalatii interioare Fără instalatii interioare Fără instalatii interioare

6 AP. 11 C1B Uşa metalică Fără Ferestre cu geam termopan şi







tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Parchet in living












9 AP. 18 C1B Uşa metalică Usi interioare din MDF Ferestre cu geam termopan şi












11 AP. 7 C2A Uşa metalică Usi interioare din MDF Ferestre cu geam termopan şi tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Instalatii interioare

















14 AP. 2 C2B Uşa metalică Fără Ferestre cu geam termopan şi tâmplărie din PVC Tencuiţi / Gletuiţi Şapă Instalatii interioare





15 AP. 10 C2B Uşa metalică Usi interioare din MDF Ferestre cu geam termopan şi







tâmplărie din PVC

Tencuiţi / Gletuiţi Faianta in baie si bucatarie

Şapă Gresie in bucatarie, hol si baie







tâmplărie din PVC Rigips netencuit Şapă Instalatii interioare pozate






ANEXA Date privind piata imobiliara. Sinteza analizei cererii si ofertei, echilibrul pietei Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta si posibilitatea pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pe piata proprietatilor comparabile (ca si amplasament, suprafete si destinatie) cu cele evaluate, cererea vine preponderent din partea persoanelor fizice. Subpiaţa specifica sunt imobilele cu destinatii de locuinţe individuale amplasate intravilan, urban, periferic - median, in sat Baciu, comuna Baciu – zona adiacentă municipiului Cluj-Napoca. Natura zonei – sat Baciu, zona str Uliului, comuna Baciu, jud Cluj, zona periferică. Dotările şi reţele edilitare ale zonei sunt complete. Zona cu poluare fonică si cu noxe auto redusă. Ambient civilizat. Din punct de vedere edilitar: municipiul poate fi definit ca fiind în stagnare. Din punct de vedere economic muncipiul are o economie medie spre redusa. Somajul este mediu. Somajul poate evolua spre mediu – ridicat. Starea economiei poate evolua spre recesiune. Afacerile pot inregistra reduceri ale activitatii. Afacerile in lichidare pot deveni semnificative. Taxele şi impozitele locale sunt uzuale cu tendinte de crestere. Oferta de imobile similare Oferta este medie. Piata este in stagnare. Proprietarii – vanzatori nu adapteaza oferta la posibilitatile pietei. În ultima perioada se observă o stagnare a investiţiilor din domeniul imobiliar, investitorii nu dispun de suficiente fonduri pentru construirea de imobile in scopul vânzarii sau inchirierii. Sunt posibile modificari ale costurilor, dar volumul de edificari vor fi limitate din cauza lipsei cererii. Oferta va creste pe masura necesarului de lichiditate al vanzatorilor. Vandabilitatea este in termen lung si procedura profesionala. Pe termen scurt exista posibilitatea cresterii perioadei de vanzare. şi posibilitatea reducerii preturilor. Cererea de imobile similare Cererea sustenabila este redusa, limitata de lipsa posibilitatilor rezonabile de achizitie. Cumparatorii potentiali solicita amplasamente bune cu dotari si finisaje de calitate. Cererea are tendinta de scadere. Creditarea nu asigura posibilitati rezonabile de achizitie. Echilibrul pieţei (raportul cerere/ ofertă) Tranzactiile sunt reduse, limitate atat de lipsa posibilitatilor rezonabile de achizitie cat si de nivelul redus al ofertelor comparabile. Oferta comparabila (in crestere) este superioara cererii (in scadere) limitata de lipsa posibilitatilor rezonabile de achizitie. Piata este in stagnare. Oferta (cu preturi in scadere) va creste pe masura necesarului de lichiditate al vanzatorilor. Analiza intregii piete imobiliare (a cererii si ofertei) conduce la opinia definirii imobilelor similare celor evaluate ca fiind pe o piata monitorizata de cumparatori. Detinatorii de lichiditati sunt in avantaj. Preţuri si chirii Ofertele pentru vanzarea si inchirierea pentru proprietăţi similare sunt la un nivel ce nu adapteaza oferta la posibilitatile pietei. Piata este in stagnare. Cererea este redusa, limitata de lipsa posibilitatilor rezonabile de inchiriere. Capitalizarea veniturilor din inchiriere realizeaza recuperarea investitiei in termen de timp mare. Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii Tranzactiile sunt reduse, limitate atat de lipsa posibilitatilor rezonabile de achizitie cat si de nivelul redus al ofertelor comparabile. Oferta comparabila (in crestere) este superioara cererii (in scadere) limitata de lipsa posibilitatilor rezonabile de achizitie. Piata este in stagnare. Oferta (cu preturi in scadere) va creste pe masura necesarului de lichiditate al vanzatorilor. Analiza intregii piete imobiliare (a cererii si ofertei) conduce la opinia definirii imobilelor similare celor evaluate ca fiind pe o piata monitorizata de cumparatori. Detinatorii de lichiditati sunt in avantaj.


ANEXA Cea mai buna utilizare CMBU Pentru scopul prezentei evaluari, conform destinatiei legal identificate, proprietatile sunt edificate conform CMBU, ca si apartamente situate în blocuri de locuinţe şi demisol cu destinaţia de boxe şi garaj situat în bloc de locuinţe. ANEXA Extrase privind ofertele pe segmentul de piaţă al proprietăţii APARTAMENTE DE 1 CAMERĂ C1 http://olx.ro/oferta/tara-imobiliare-vand-apartament-1-camera-baciu-constructie-noua-ID3OipI.html#e11792ad94 TARA IMOBILIARE - vand apartament 1 camera Baciu constructie noua Cluj-Napoca, judet ClujAdaugat La 10:59, 23 Aprilie 2015, Numar anunt: 56316194 Oferit de:Agentie Compartimentare:Decomandat Suprafata:38 m2 An constructie:Dupa 2000 TARA IMOBILIARE – Vand apartament 1 camera in Baciu, situat in imobil nou construit, etaj intermediar , avand suprafete utile cuprinse intre 38mp- 42 mp. Apartamentele se vand la stadiul de semifinisat: centrala termica, geamuri termopan, usa metalica. Pret propus pentru vanzare 600 euro/ mp ( 22.800 euro – 25.200 euro). 22 800 €Negociabil Contacteaza vanzatorul: 0749 486 684 Cluj-Napoca, judet Cluj Tara Imobiliare C2 http://www.piata-az.ro/anunturi/oras-cluj-napoca/5063713 Dezvoltator (comision 0 la suta) vand ap. in imobil nou de 1 cam Dezvoltator (comision 0 la suta) vand ap. in imobil nou de 1 cam., la intrarea in Baciu, 31 mp, contorizat individual, predare semifinisat sau finisat la cheie. Plata integrala discount, creditare, programul Prima Casa, posibilitate rate directe de la constructor, imobile finalizate, sp.com. functionale, apr. mijl. transp., cai de acces asfaltate, lift panoramic. Pret de la 18.900 EUR neg. 23.04.2015 Cluj-Napoca Cluj Baciu Contact 0742181359 C3 http://www.piata-az.ro/anunturi/oras-cluj-napoca/5690964 Direct de la constructor - apartamente 1 camere - 38 mp utili; apartamente 2 camere - 50 mp utili; apartamente 3 camere - 64 mp utili. Pret 600 euro/mp, neg. Finalizate, cu CF. Apartamentele se predau semifinisate, in glet, cu centrala termica si calorifere. 22.04.2015 Cluj-Napoca Cluj Baciu Contact: 0744657509 APARTAMENTE DE 2 CAMERE C1 http://www.piata-az.ro/anunturi/oras-cluj-napoca/5690964 Direct de la constructor - apartamente 1 camere - 38 mp utili; apartamente 2 camere - 50 mp utili; apartamente 3 camere - 64 mp utili. Pret 600 euro/mp, neg. Finalizate, cu CF. Apartamentele se predau semifinisate, in glet, cu centrala termica si calorifere. 22.04.2015 Cluj-Napoca Cluj Baciu Contact: 0744657509 C2 http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/cluj-napoca/baciu/apartament-de-vanzare-2-camere-X3SH109OF Vanzare 2 camere, 45,5 mp utili, imobil nou, semifinisat, loc parcare! Cluj-Napoca, zona Baciu 28.000 EUR 2 camere | 46,5 mp utili | Parter / 4 Anunţ publicat de: BLITZ IMOBILIARE BLITZ IMOBILIARE 07-57-.575.079 07-32-.955.590 Pentru o identificare uşoară comunică id-ul anunţului X3SH109OF, de pe Imobiliare.ro Detalii Parerea agentului: Recomand oferta si din prisma raportului avantajos pret/mp. Este ideal pentru persoanele care sunt in cautarea unei locuinte la stadiul de semifinisat. Caracteristici Nr. camere:2 Suprafaţa utilă:46,5 mp Compartimentare:semidecomandat Confort:1 Etaj:Parter / 4 Nr. bucătării:1 Nr. băi:1 Nr. balcoane:1 An construcţie:2013 Structură rezistenţă:caramida Tip imobil:bloc de apartamente Regim înălţime:P+4E Suprafaţa construită:55,8 mp Nr. locuri parcare:1 Specificaţii Utilităţi Utilitati generale: Curent, Apa, Canalizare, Gaz, CATV Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere Acces internet: Cablu, Fibra optica Finisaje Ferestre cu geam termopan: PVC Usa intrare: Metal Izolatii termice: Exterior Dotări Contorizare: Contor gaz, Apometre Mobilat: Nemobilat Dotari imobil: Interfon Servicii Servicii imobil: Administrare, Menaj Alte detalii zonă Amenajare strazi: Asfaltate Iluminat stradal Mijloace de transport in comun Vicii nu sunt Vecinătăţi Blocuri de apartamente, magazin alimentar, statie de autobuz Alte detalii Apartament de vanzare, situat in cartierul Baciu, intr-o zona cu vecinatati precum blocuri de apartamente, magazin alimentar dar si statie de autobuz. Este situat intr-un imobil constructie noua, finalizat in anul 2013, cu regim de inaltime P+4, la parter. Dispune de o suprafata utila de 46,5 mp, compartimentata astfel: 2 camere, 1 bucatarie, 1 baie si 1 balcon deschis. Apartamentul este dotat cu centrala termica proprie, geamuri termopan cu tamplarie PVC si usa metalica la intrare. Se preda la stadiul de semifinisat, cu un loc de parcare inclus in pret Alte detalii preţ Pretul imobilului poate fi negociat in functie de termenii contractuali si modalitatea de plata. Disponibilitate proprietate azi Link extern http://www.blitz-imobiliare.ro/vanzari-apartamente-cluj/2-camere C3 http://olx.ro/oferta/apartament-2-camere-baciu-ID2UtuH.html#0e07e37280 Apartament 2 camere, Baciu Cluj-Napoca, judet ClujAdaugat La 08:06, 22 Aprilie 2015, Numar anunt: 43012419 Oferit de:Agentie Compartimentare:Decomandat Suprafata:49 m2 An constructie:Dupa 2000 Apartament 2 camere, suprafata 50 mp, compus din living, dormitor, bucatarie, baie. Apartamentul se vinde la stadiul de semifinisat interior: C.T., calorifere, glet. Bloc finalizat si finisat exterior. Loc de parcare inclus in pret Zona frumoasa,bloc construit cu materiale de calitate 30 000 € Contacteaza vanzatorul: 0752 166 752 Cluj-Napoca, judet Cluj Living Real estate with love

http://olx.ro/oferta/tara-imobiliare-vand-apartament-1-camera-baciu-constructie-noua-ID3OipI.html#e11792ad94

http://www.piata-az.ro/anunturi/oras-cluj-napoca/5063713



http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/cluj-napoca/baciu/apartament-de-vanzare-2-camere-X3SH109OF

http://www.blitz-imobiliare.ro/vanzari-apartamente-cluj/2-camere

http://olx.ro/oferta/apartament-2-camere-baciu-ID2UtuH.html#0e07e37280


ANEXA Estimarea valorii de piaţă prin Abordarea prin piata 1. AP. 4 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 41,07 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj parter intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 21.563 21.910 21.563 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 21.563 21.910 21.563 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 20.063 20.410 20.063 9. Garaj nu nu nu nu Variatie (corectie) 0 0 0

€ 20.063 20.410 20.063 Valoarea corectata

€/mp 488 497 488

Total corectii -2.737 1.510 -2.737

Valoarea de piata unitara selectata (cu cele mai mici corectii) €/mp 497 Valoarea de piata unitara adoptata (rotunjita) €/mp 490

€ 20.124 Valoarea de piata lei 88.608

Fata de datele disponibile pe piata au fost efectuate corectii aferente elementelor de comparatie. Astfel conditiile de vanzare ale ofertelor sunt afectare de trendul descrescator al tranzactiilor si al preturilor marcate in putinele tranzactii disponibile. Etajul la care sunt amplasate proprietatile comparabile fata de proprietatea subiect şi finisajele au o marja valorica reflectata in estimari. Diferentele de suprafete utile a comparabilelor fata de imobilul subiect sunt reflectate de corectiile aferente, astfel comparabilitatea cu subiectul fiind conforma.


2. AP. 19 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 55,23 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj etajul 3 intermediar parter intermediar Variatie (corectie) 0% 3% 0% Valoarea corectata 30.818 32.203 31.447 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 28.394 30.059 29.004 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 514 511 492

Total corectii -1.606 209 -2.846


€ 28.167 Valoarea de piata

lei 124.022 Fata de datele disponibile pe piata au fost efectuate corectii aferente elementelor de comparatie. Astfel conditiile de vanzare ale ofertelor sunt afectare de trendul descrescator al tranzactiilor si al preturilor marcate in putinele tranzactii disponibile. Etajul la care sunt amplasate proprietatile comparabile fata de proprietatea subiect şi finisajele au o marja valorica reflectata in estimari. Diferentele de suprafete utile a comparabilelor fata de imobilul subiect sunt reflectate de corectiile aferente, astfel comparabilitatea cu subiectul fiind conforma.


3. AP. 22 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 41,07 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj etajul 3 intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230

7. Finisaje semifinisat

(+usi interioare) semifinisat semifinisat semifinisat

Variatie (corectie) 2% 2% 2% Valoarea corectata 22.674 23.040 22.674 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 21.174 21.540 21.174 9. Garaj nu nu nu nu Variatie (corectie) 0 0 0


€/mp 516 524 516

Total corectii -1.626 2.640 -1.626





4. AP. 30 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 38,03 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj mansarda intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) -1% -1% -1% Valoarea corectata 22.688 23.054 22.688 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.007 22.362 22.007


(+usi interioare & parchet in living)

semifinisat semifinisat semifinisat



€/mp 515 524 515

Total corectii -1.633 2.633 -1.633





5. AP. 31 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 1 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 457,19 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 274.314 278.290 279.912 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -10% -10% -10% Valoarea corectata 246.883 250.461 251.921 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 246.883 250.461 251.921 5. Etaj demisol intermediar parter intermediar Variatie (corectie) -10% -7% -10% Valoarea corectata 222.194 232.928 226.729 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 215.529 228.270 219.927 7. Finisaje la rosu semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) -25% -25% -25% Valoarea corectata 161.646 171.202 164.945 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 160.146 169.702 163.445 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 350 367 353

Total corectii 130.146 139.852 131.595





6. AP. 11 - Bloc C1B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 3 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 55,23 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj etajul 1 intermediar parter intermediar Variatie (corectie) 0% 3% 0% Valoarea corectata 30.818 32.203 31.447 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 28.394 30.059 29.004 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 514 511 492






7. AP. 13 - Bloc C1B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 3 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 38,03 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj etajul 2 intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230


(+parchet in living) semifinisat semifinisat semifinisat



€/mp 510 519 510

Total corectii -1.848 2.414 -1.848





8. AP. 14 - Bloc C1B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 3 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 41,07 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj etajul 2 intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 20.730 21.088 20.730 9. Garaj nu nu nu nu Variatie (corectie) 0 0 0


€/mp 505 513 505

Total corectii -2.070 2.188 -2.070





9. AP. 18 - Bloc C1B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 3 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 55,23 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj etajul 2 intermediar parter intermediar Variatie (corectie) 0% 3% 0% Valoarea corectata 30.818 32.203 31.447 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504



Variatie (corectie) 2% 2% 2% Valoarea corectata 30.492 32.190 31.114 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 28.992 30.690 29.614 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 525 522 503






10. AP. 27 - Bloc C1B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 3 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 41,07 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj mansarda intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) -1% -1% -1% Valoarea corectata 22.688 23.054 22.688 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.007 22.362 22.007 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.007 22.362 22.007 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 20.507 20.862 20.507 9. Garaj nu nu nu nu Variatie (corectie) 0 0 0


€/mp 499 508 499

Total corectii -2.293 1.962 -2.293





11. AP. 7 - Bloc C2A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 5 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 55,23 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj etajul 1 intermediar parter intermediar Variatie (corectie) 0% 3% 0% Valoarea corectata 30.818 32.203 31.447 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 29.894 31.559 30.504





€/mp 525 522 503






12. AP. 24 - Bloc C2A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 5 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 38,03 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj etajul 3 intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.230 22.588 22.230





€/mp 516 524 516

Total corectii -1.626 2.640 -1.626

Valoarea de piata unitara selectata (cu cele mai mici corectii) €/mp -1.626 Valoarea de piata unitara adoptata (rotunjita) €/mp 515




13. AP. 30 - Bloc C2A - com. Baciu, str. Uliului, nr. 5 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 22.800 18.900 22.800 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 38,03 38,00 31,00 38,00 Valoarea corectata € 24.642 25.039 24.642 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.917 23.287 22.917 5. Etaj mansarda intermediar intermediar intermediar Variatie (corectie) -1% -1% -1% Valoarea corectata 22.688 23.054 22.688 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2014-2015 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -3% -3% Valoarea corectata 22.007 22.362 22.007 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 22.007 22.362 22.007 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 20.507 20.862 20.507 9. Garaj nu nu nu nu Variatie (corectie) 0 0 0


€/mp 499 508 499

Total corectii -2.293 1.962 -2.293





14. AP. 2 - Bloc C2B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 7 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 40,86 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj parter intermediar parter intermediar Variatie (corectie) -3% 0% -3% Valoarea corectata 29.894 31.265 30.504 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 28.997 30.640 29.589 7. Finisaje semifinisat semifinisat semifinisat semifinisat Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 28.997 30.640 29.589 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 27.497 29.140 28.089 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 498 494 475

Total corectii -2.503 -710 -3.761










€/mp 525 522 503








(+gresie in bucatarie, hol si baie) (+ faianta in baie si bucatarie)




€/mp 541 539 519

Total corectii -112 1.787 -1.321





17. AP. 26 - Bloc C2B - com. Baciu, str. Uliului, nr. 7 Criteriu UM Subiect C 1 C 2 C 3 Oferta € 30.000 28.000 30.000 Elemente de comparatie 1. Suprafata teren mp 0 0 0 0 2. Suprafata utila mp 40,86 50,00 46,00 49,00 Valoarea corectata € 33.138 33.618 33.814 3. Data vanzarii oferta oferta oferta Variatie (corectie) -7% -7% -7% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 4. Zona zona str. Uliului, Baciu Baciu Baciu Baciu Variatie (corectie) 0% 0% 0% Valoarea corectata 30.818 31.265 31.447 5. Etaj mansarda intermediar parter intermediar Variatie (corectie) -1% 2% -1% Valoarea corectata 30.510 31.890 31.133 6. Vechime ani 2010 2014-2015 2.013 2014-2015 Variatie (corectie) -3% -2% -3% Valoarea corectata 29.595 31.252 30.199


(+balcon inchis) (-rigips netencuit)


Variatie (corectie) -8% -8% -8% Valoarea corectata 27.227 28.752 27.783 8. Centrala termica nu da da da Variatie (corectie) -1.500 -1.500 -1.500 Valoarea corectata 25.727 27.252 26.283 9. Garaj nu nu parcare parcare Variatie (corectie) 0 -1.850 -1.850


€/mp 466 460 442

Total corectii -4.273 -2.598 -5.567





ANEXA Estimarea valorii de piaţă prin Abordarea prin cost Scopul acestei metode este estimarea valorii de piata prin costul de inlocuire net actualizat, amendat cu deteriorari fizice, deprecierea functionala, deprecierea externa. Pentru estimarea valorii de piata prin costul de inlocuire net actualizat au fost efetuate verificari prin sondaj pentru stabilirea concordantei constructiei cu proiectul/datele disponibile. Odata cu inspectia vizuala a constructiei au fost identificate utilitatile si gradul de depreciere al componentelor. Gradul de uzura s-a determinat ţinând cont de modernizările efectuate care în principal au reprezentat intervenţii asupra finisajelor şi instalaţiilor. Costurile de edificare sunt estimate conform devizelor din ofertele existente pe piata ale firmelor de constructii, a informatiilor din cataloagele pentru reevaluarea cladirilor precum si din cataloagele pentru estimarea costurilor de reconstructie – inlocuire pentru cladiri rezidentiale, industriale, comerciale, agricole si speciale. Deprecierile funcţională şi deprecierea externa reflectă costul de înlocuire pe baza preţului de pe piaţa construcţiilor. DEVIZ ESTIMATIV AL VALORII DE PIATA PRIN ABORDAREA PRIN COST

Nr FIŞA 5 1. OBIECTUL CONSTRUCTII

Elemente de identificare 5. AP. 31 - Bloc C1A - com. Baciu, str. Uliului,

nr. 1 Cornel Schiopu Catalog - Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire Cladiri rezidentiale

Capitolul 2 Pagina nr. 11, 13, 36 2. DATE CONSTRUCTIVE Suprafaţa construită (mp) 502,91 Număr nivele 1,00 Suprafaţă desfăşurată (mp) 502,91 Subsol / Demisol 0 DESCRIERE a) Partea de construcţii Infrastructura fundaţii continue din beton armat Suprastructura zidărie din cărămidă Planşeu beton armat Acoperiş - Închideri şi compartimentări zidărie din bca Finisaje exterioare fără Finisaje interioare fără Pardoseli şapă Tâmplărie partial PVC cu geam termopan b) Instalaţii Electrice fără Sanitare fără Încălzire fără 3. STABILIREA ELEMENTELOR DE CALCUL 3.1. Suprafaţă desfăşurată (mp) 502,91 4. CALCULUL VALORII DE ÎNLOCUIRE 4.1. Valoarea unitară (€/mp) 413,42 Infrastructură (€/mp) 93,41 Suprastructură (€/mp) 283,53 Învelitori şi terase (€/mp) 0,00 Închideri perimetrale (€/mp) 36,48


Finisaj (€/mp) 0,00 Instalaţii electrice (€/mp) 0,00 Instalaţii sanitare (€/mp) 0,00 Instalaţii de încălzire (€/mp) 0,00 Alte instalaţii (€/mp) 0,00 Subsol / Demisol (€) 0,00 4.3. Cost de înlocuire total (€) 207.913 4.4 Cost unitar de înlocuire (€/mp Ad) 413,42 5. STABILIREA DETERIORARII FIZICE Condiţii de exploatare normale Data edificarii 2010 Vechime estimata ani 4 Modernizari / reparatii / imbunatatiri - Starea tehnică a clădirii buna Coef uzura cf Indicativ P 135/1995 (%) 3,00 Pondere structura de rezistenta (%) 60,0 Pondere anvelopa (inchideri, compartimentari, invelitoare) (%) 20,0

Pondere finisaje (%) 8,0 Pondere instalatii functionale (%) 12,0 Uzura structura de rezistenta (%) 3,0 Uzura anvelopa (inchideri, compartimentari, invelitoare) (%) 8,0

Uzura finisaje (%) 0,0 Uzura instalatii functionale (%) 0,0 Deteriorare fizica corectata (%) 3,4 6. Cost reconstructie actualizat (€) 200.840 7. Deprecierea funcţională (%) 10,00 8. Deprecierea externă (%) 10,00 9. Valoarea de piata prin Abordarea prin cost (€) 162.680 Valoarea de piata prin Abordarea prin cost (lei) 716.296 Valoare unitara de piata prin Abordarea prin cost (€/mp Au) 355


ANEXA Reconcilierea valorilor.

Declararea valorii selectate

Sunt obţinute urmatoarele estimari:

NR. CRT.

NR. AP.

BLOC ADRESA POSTALA

CARTEA FUNCIARA

NR. CAD. VALOAREA DE PIAŢĂ

ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIATA

1 AP. 4 C1A com. Baciu, str. Uliului, nr. 1

50367-C1-U66 Baciu

50367-C1-U66 20.124


50367-C1-U81 Baciu

50367-C1-U81 28.167


50367-C1-U84 Baciu

50367-C1-U84 21.151


50367-C1-U92 Baciu

50367-C1-U92 19.585



Baciu 50367-C1-U93 160.016



Baciu 51292-C1-U11 28.167



Baciu 51292-C1-U13 19.395



Baciu 51292-C1-U14 20.740



Baciu 51292-C1-U18 28.719

10 AP. 27 C1B com. Baciu, str. Uliului, nr. 3

51292-C1-U27 Baciu

51292-C1-U27 20.535


50369-C1-U38 Baciu

50369-C1-U38 28.719


50369-C1-U55 Baciu

50369-C1-U55 19.585


50369-C1-U61 Baciu

50369-C1-U61 19.015



Baciu 50370-C1-U2 20.021



Baciu 50370-C1-U10 27.206



Baciu 50370-C1-U21 22.064



Baciu 50370-C1-U26 18.795

NR. CRT.

NR. AP. BLOC

ADRESA POSTALA

CARTEA FUNCIARA NR. CAD.

VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN COST


50367-C1-U93 Baciu

50367-C1-U93 162.680

O tratare prudenta a datelor si informatiilor disponibile ce au condus la estimarea valorii de piata prin abordarile descrise in anexe, conduce la formarea opiniei asupra valorii de piata pe baza Abordării prin piată.


În opinia evaluatorului, la data evaluarii 29.04.2015, valoarea de piaţă, estimata in scopul lichidării activelor, pentru proprietăţile imobiliare - 17 imobile, identificate ca fiind finalizate, recepţionate şi încrise în CF, situate în imobilele situate administrativ în sat Baciu, comuna Baciu, str. Uliului, nr. 1, nr. 3, nr. 5 şi nr. 7, judeţ Cluj, descrise conform SPECIFICAŢIE, aflate in proprietatea lui MICLE DANIEL-IONEL, este de 522.004 €, echivalent cca 2.298.436 lei, descrisă conform SPECIFICAŢIE. Cursul valutar utilizat la 29.04.2015 este de 4,4031 lei/€. SPECIFICAŢIE:


NR. AP. BLOC ADRESA

POSTALA CARTEA


€/MP € LEI



Baciu 50367-C1-U66 41,07 490 20.124 88.608



Baciu 50367-C1-U81 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 50367-C1-U84 41,07 515 21.151 93.130



Baciu 50367-C1-U92 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50367-C1-U93 457,19 350 160.016 704.566



Baciu 51292-C1-U11 55,23 510 28.167 124.022



Baciu 51292-C1-U13 38,03 510 19.395 85.398



Baciu 51292-C1-U14 41,07 505 20.740 91.320



Baciu 51292-C1-U18 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 51292-C1-U27 41,07 500 20.535 90.418



Baciu 50369-C1-U38 55,23 520 28.719 126.453



Baciu 50369-C1-U55 38,03 515 19.585 86.235



Baciu 50369-C1-U61 38,03 500 19.015 83.725



Baciu 50370-C1-U2 40,86 490 20.021 88.154



Baciu 50370-C1-U10 52,32 520 27.206 119.791



Baciu 50370-C1-U21 40,86 540 22.064 97.150



Baciu 50370-C1-U26 40,86 460 18.795 82.756

TOTAL 522.004 2.298.436


ANEXA Fotografii ale vecinătăţilor şi ale blocurilor de locuinţe

VECINĂTĂŢILE


z


ANEXA Fotografii şi documentele disponibile ale proprietatii


50367-C1-U66 Baciu

50367-C1-U66





Baciu 50367-C1-U81





Baciu 50367-C1-U84





Baciu 50367-C1-U92




50367-C1-U93 Baciu

50367-C1-U93





Baciu 51292-C1-U11





Baciu 51292-C1-U13





Baciu 51292-C1-U14





Baciu 51292-C1-U18




51292-C1-U27 Baciu

51292-C1-U27





Baciu 50369-C1-U38





Baciu 50369-C1-U55





Baciu 50369-C1-U61





Baciu 50370-C1-U2




50370-C1-U10 Baciu

50370-C1-U10




50370-C1-U21 Baciu

50370-C1-U21




50370-C1-U26 Baciu

50370-C1-U26

APPRAISING 400429 Cluj-Napoca CUI 30566029 EXPERTS srl

Documents

Transcript of APPRAISING 400429 Cluj-Napoca CUI 30566029 EXPERTS srl