ANEXA 2 Metoda celei mai bune utilizri

n realizarea acestei metode se va ine cont de utilizarea actual, cu destinaia de bazauto i de cele alternative, date de posibilitile de dezvoltare a zonei.Se rein urmtoarele aspecte n alegerea alternativelor: utilizrile sunt permise legal; toate utilizrile sunt fizic posibile; toate alternativele confer rentabilitate pentru proprietar, avnd n vedere c nivelulveniturilor este superior nivelului cheltuielilor.Deinerea terenului evaluat poate avea urmtoarele utilizri:I. spaiu comercial destinat parcrii autovehiculelor unei firmei; II. cldire de locuine;III. cldire de birouri;IV. baz auto ;Criteriul de maxim productivitate este analizat n tabelul urmtor:Tabel nr. 1 Determinarea celei mai bune utilizri ale terenului.

Nr. Crt.IndicatorUtilizri

IIIIIIIV

1.Valoare de pia pentruobiectivul construit1 Euro365.380297.263326.742277.500

2.Cost estimat deconstrucie2, Euro195.826,7141.002,7185.232,4212.542,4

3.Profitul ce revine constructorului3, Euro38.163,330.077,349.847,634.600

4.Valoare rezidual estimat4, Euro132.390126.18391.66230.357,6

Conform acestei metode valoarea rezidual a terenului cea mai mare este dat deutilizarea curent a acestuia, respectiv destinaia de baz auto.

1 Conform informaiilor obinute de pe pia pentru astfel de obiective, pentru care s-a realizat o medie aprincipalelor tranzacii identificate i clasificate ca fiind comparabile. Astfel valoarea de pia a primei utilizri este de 365.380 , calculat ca medie ntre: ; pentru cea de-a doua utilizarevaloarea de pia este de 297.263 , calculat ca medie ntre: ; pentru cea de-a treia utilizare valoarea de pia este de 326.742 , calulat ca medie ntre: , iarpentru proprietatea evaluat valoarea de pia este cea determinat prin Metoda comparaiei directe, calcululfiind prezentat n cadrul Anexei 1.2 Costul estimat de construcie include i suma necesar pentru demolarea bazei existente i eliberarea terenului n vederea construirii altor obiective, n sum de: 8.500 euro reprezentnd tariful unei firme de demolri de 8,5/m2*1.000 m2; (pe pia tariful pe m2 demolat variaz ntre 5-9,5/m2, iar n zona n care se situeaz firmatariful perceput este de 8,5 /m2). Costurile de construcie pentru fiecare utilizare a terenului au fost calculate avnd la baz devizul a trei constructori specializai pe fiecare obiectiv n parte, astfel: pentru primul obiectiv:ce include profitul antreprenorului i exclude cheltuielile de demolare; pentru cel de-al doilea obiectiv: , incluznd profitul constructorului i excluznd cheltuielile de demolare; pentru cel de-al treilea obiectiv: , valoarece nu include costul de demolare, dar include profitul antreprenorului iar pentru utilizarea actual am preluatvaloarea costului de nlocuire net, determinat n Anexa 3, din care am sczut profitul antreprenorului.3 Profitul constructorului a fost determinat prin aplicarea urmtoarelor cote: 17%, 18,5%, 22% i 14% la fiecare din costul de construcie al obiectivelor de mai sus. Procentul a fost identificat pe baza devizelor de lucrri ale constructorilor.4 Valoarea rezidual a fost determinat prin scderea din valoarea de pia a obiectivelor de construcie acosturilor acestora (ce includ i cheltuielile cu demolarea), ct i profitul constructurilor.