1. Metode de prognoză a pieţii imobiliare

Piaţa imobiliară exprimă ansamblu tranzacţiilor imobiliare dintre persoane fizice şi juridice,

ce se desfăşoară într-un anumit spaţiu, în cadrul căreia se confruntă cererea cu oferta imobiliară, se

formează preţurile, au loc negocieri şi acte de vînzare – cumpărare, în condiţii de concurenţă.

Analiza pieţii imobiliare reprezintă un proces complex de colectare, structurare şi procesare a

unor informaţii cu caracter calitativ şi cantitativ cu privire la anumite bunuri imobile, în limita unui

anumit segment de piaţă.

Analiza pieţii imobiliare presupune şi crearea unor anumite prognoze în timp la fel în limita

anumitor segmente de piaţă. Prognozarea pieţii imobiliare poate fi realizată prin mai multe metode:

• Metoda euristică

• Metoda prognozării statistică

• Metoda scenariilor

• Metoda multifactorială

Metoda euristică - presupune analiza cantitativă şi (sau) calitativă a diferitor factori, care

influenţează asupra dinamicii pieţei şi a componentelor acesteia. Această metodă de analiză

presupune şase etape, şi anume:

1. Analiza pieţei şi definirea etapei actuale de dezvoltare;

2. Analiza prognozelor privind schimbarea situaţiei economice şi politice şi relevarea

tendinţelor de lungă durată de schimbare a preţurilor;

3. Analiza caracteristicilor specifice şi condiţiilor social-economice ale localităţii (regiunii) şi

relevarea tendinţelor de durată medie privind schimbarea preţurilor faţă de tendinţele de

lungă durată;

4. Analiza indicatorilor macroeconomici (creşterea PIB, veniturilor populaţiei, şomajul) şi

macro financiari (inflaţia, cursul valutar) şi prognoza de schimbarea a acestora, corectarea

prognozei privind situaţia preţurilor;

5. Analiza factorilor interni (volumul de construcţii noi, oferte pe piaţa primară şi secundară,

profitabilitatea investiţiilor) şi externi (politica internă, atracţia investiţională, intrarea pe

piaţă a nerezidenţilor care pot schimba piaţa) şi definirea tendinţelor de durată medie şi

scurtă durată cu considerarea acestor factori;

6. Combinarea rezultatelor etapelor respective şi definirea tendinţei rezultante;

Metoda prognozării statistică - presupune utilizarea şirurilor dinamice privind nivelul

preţurilor (rata plăţilor de arendă) pentru crearea modelului statistic şi primirea pe baza acestora o

prognoza ipotetică a stării pieţei. Este bazată pe construirea de regresie a modelelor de dinamică

preţurilor. Această metodă necesită, pe de o parte, înaintarea unei ipoteze despre natura proceselor şi tendinţelor de dezvoltare a pieţii, ceea ce implică un nivel ridicat de cunoaştere a situaţiei de pe

piaţa. Şi pe de altă parte - disponibilitatea prognozelor anterioare pe perioade suficient de lungi,

ceea ce este complicat în RM luînd în consideraţie că adevărata existenţă a pieţii imobiliare datează

din anul 2008.

Metoda scenariilor - presupune la începutul enunţarea etapelor procesului de prognozare, se

determină două-trei scenarii posibile de dezvoltare - pentru prima etapă; iar mai apoi unu-trei

scenarii pentru scenariile de pornire – pentru a doua etapă. Pentru fiecare etapă şi pentru fiecare

scenariu se dau anumite note în posibila realizare a acestora, scenarii asemănătoare sunt unite şi cele

care au luat mai puţin punctaj nu sunt analizate mai departe. Sunt selectate prognozele cu

credibilitate mai mare. Metoda scenariilor poate fi aplicată în următoarea consecutivitate:

1. Se evidenţiază etapele procesului prognozat;

2. Se determină 2-3 scenarii posibile de dezvoltare la prima etapă şi rezultatele respective;

3. Apoi 1-3 scenarii la etapa a două, etc;

4. La fiecare etapă, pentru fiecare scenariu, sunt făcute estimări probabilistice (expert) privind

realizarea acestuia;

5. Scenariile apropiate se comasează, cele puţin probabile – se exclud;

6. Pentru fiecare scenariu de dezvoltare a situaţiei economice se determină tendinţele

modificării parametrilor pieţei;

7. Se determină mărimea medie ponderată a parametrilor cu considerarea probabilităţii fiecărui

scenariu şi în final cel mai probabil scenariu.

Metoda multifactorială - Includerea mai multor factori în cadrul cercetării de prognozare

poate duce la o mai mare corespundere a rezultatelor efective cu cele prognozate. Însă, cu toate

acestea, metoda dată nu poate genera totdeauna valori absolut exacte a prognozei, deoarece iniţial

este necesar de prognozat tendinţele fiecărei component în parte, ceea ce în multe cazuri poate

genera unele erori.

Una din cele mai des aplicate metode de analiză a pieţii este metoda euristică, deoarece ea

permite de a lua în consideraţie mai multe informaţii disponibile despre un anumit segment de piaţă.

2. Analiza de piaţă a sectorului Buiucani, mun.Chişinău

Sectorul Buiucani a fost instituit cu denumirea actuală în 1991. Este situat în partea de nord-

vest al municipiului Chişinău(vezi figura 1.1). Numele provine de la fostul sat Buiucani, care pe

parcursul anilor s-a integrat în Chişinăul de astăzi.

Figura 1.1 – Amplasarea sectorului Buiucani

La 1774 satul număra 52 de gospodarii. Sectorul Buiucani se întinde pe o suprafaţă de

134 km pătraţi şi are o populaţie de circa 160 000 de locuitori. Amplasat în bună parte în zona

centrală a Chişinăului, sectorul Buiucani dispune de numeroase monumente de istorie, este un

notoriu centru de cultura şi istorie, cu teatre, muzee, instituţii de învătămînt de toate gradele. În

sector se afla cele mai importante instituţii statale (Parlamentul, Preşedinţia, Guvernul…) şi

majoritatea sediilor misiunilor diplomatice acreditate în Republica Moldova, organizaţii

internaţionale, Uniunea Scriitorilor din Moldova, Mitropolia Chişinăului şi a întregii Moldove,

Catedrala „Naşterea Domnului”, Biserica „Schimbarea la Faţă a Mântuitorului”, Biserica „Sfântul

Apostol Andrei”, Biserica „Naşterea Sfântului Ioan Botezătorul”, Biserica „Întâmpinarea

Domnului”, Biserica „Acoperământul Maicii Domnului”, Biserica „Sfinţii Arhangheli Mihail şi

Gavriil”, Biserica „Sfântul Ierarh Nicolae”, Biserica „Sfinţii Apostoli Petru şi Pavel”, Catedrala

Romano-Catolică „Providenţa Divină” ş.a.

Numărînd peste 10000 agenţi economici, sectorul Buiucani constituie un însemnat potenţial

economic din oraş şi din republică. Aici se produc televizoare, tractoare, mobilă pentru uz intern şi

export, încalţăminte, vin conic, bomboane, cărti, un spectru larg de alte mărfuri de larg consum.

Parcurile, zonele de agrement şi divertisment, dendrariul, observatorul astronomic, cele cîteva

librării şi biblioteci de referinţă conferă un anumit specific sectorului.

Fondul imobiliar al sectorului este variat şi poate fi clasificat în cîteva categorii, şi anume :

1. Case de locuit – în ultimii 10 ani fondul locativ nou practic începe a se echivala cu fondul

locativ vechi, construcţii masive de complexe locative se înregistrează în partea de nord a

sectorului, la ieşirea din oraş. În sectorul Buiucani pot fi întîlnite case individuale de locuit

cu 1-3 nivele şi blocuri locative cu 2-16 nivele.

2. Instituţii social culturale – sectorul Buiucani este foarte bine dezvoltat din punct de vedere

cultura şi social, astfel aici pot fi vizitate şase muzee, două cinematografe şi trei teatre.

3. Instituţii de învăţămînt – deoarece sectorul are o suprafaţă destul de mare, care se extinde

treptat, şcoli şi grădiniţe sunt destul de multe: opt licee; tre gimnazii, patru şcoli polivalente,

nouă şcoli medii, 28 grădiniţe. De asemenea majoritatea instituţiilor de învăţămînt superior

sunt localizate la fel în sectorul Buiucani, şi anume şapte universităţi USM – Universitatea

de Stat din Moldova, Universitatea Pedagogică de Stat ”Ion Creangă”, Universitatea Libera

Internationala din Moldova, Universitatea de Stat de Medicină şi Farmacie "Nicolae

Testemiţanu", USEM - Universitatea de Studii Europene din Moldova, Academia de Studii

Economice din Moldova, Universitatea “Perspectiva”.

4. Instituţii medicale – pe teritoriul sectorului sunt înregistrate 5 spitale: Spitalul Clinic Militar

Central, Spitalul Clinic de Boli Infecţioase Toma Ciorbă, Spitalul Clinic Municipal nr. 4,

Spitalul Clinic Municipal pentru Copii Nr.1, Spitalul Clinic Municipal de Urgenţă.

Numărul agenţilor economici înregistraţi în sectorul Buiucani se modifică continuu, conform

datelor statistici din anul 2013 structura agenţilor economici înregistraţi este prezentată în figura 1.2.

Figura 1.2 – Clasificarea agenţilor economici înregistraţi în sectorul Buiuacni

În calitate de obiecte cu menire social culturală pot fi definite şi parcurile de pe teritoriul

Buiucani - ului, acestea au suprafeţe diferite şi respectiv sunt amenajate în mod diferit, care mai bine

care mai rău. Denumirile şi suprafeţele acestora sunt prezentate în continuare:

1. Grădina Publică Ştefan cel Mare şi Sfânt are o suprafaţă de 7 ha.

2. Dendrariul are o suprafaţă de 73 ha.

3. Parcul „La Izvor” are o suprafaţă de 17 ha.

4. Parcul „Alunelul” are o suprafaţă de 11 ha.

5. Parcul „Valea Morilor” 102 ha.

Piaţă bunurilor imobile în sectorul Buiucani este bine dezvoltată. Cererea şi oferta de bunuri

imobile: locative, comerciale, industriale este constantă. Tranzacţii cu bunurile imobile sunt

înregistrate în număr destul de mare atît cu construcţii cît şi cu terenuri.

Pentru a face o caracteristică bună a pieţii bunurilor imobile din sectorul dat am analizat

piaţa bunurilor locative şi piaţa obiectelor comerciale. Aceste sectoare de piaţă sunt cele mai active

şi cel mai bine dezvoltate. Deoarece în ultimii ani sectorul Buiucani este reconstruit cu paşi masivi,

piaţa bunurilor locative a fost analizată în două nivele: piaţa primară şi piaţa secundară(sau fondul

locativ nou şi fondul locativ vechi). În urma unei asemenea analize cu ochiul liber pot fi observate

diferenţele dintre preţul de piaţă a unei locuinţe în fond locativ vechi şi a unei locuinţe în fond

locativ nou. În figura 1.3 sunt prezentate preţurile de piaţă a locuinţelor cu 1 cameră, cu 2 camere şi

cu 3 camere.

Figura 1.3 – Preţurile medii de vînzare pentru imobil locativ în sect.Buiucani

Din figura de ai sus se observă că preţurile de vînzare variază cu circa 5-10%, în funcţie de

tipul clădirii şi de suprafaţa apartamentului. Însă varierea preţurilor se datorează nu calităţii

construcţiilor, ci speculaţiilor firmelor de construcţii. De cele mai multe ori blocurile de locuit de pe

piaţa primară a o calitate joasă, iar suprafeţele acestora sunt exagerate, cumpărătorul fiind nevoit să

cumpere apartamente cu suprafeţe prea mari decît ar avea nevoie. Apartamentele din fondul vechi de

locuinţă în mediu au o stare tehnică bună, suprafeţe optime, iar calitatea construcţiilor este mai bună

decît cea a blocurilor noi. Totodată, urmărind figura de mai sus se poate de constatat că variaţia

preţurilor este mai mare la apartamentele cu 2, 3 camere, datorită diferenţei mari de suprafeţe. Un

apartament cu 3 camere în fondul vechi de locuinţe are o suprafaţă de 60-70 m.p. ceea ce este

optimal pentru trei camere, pe cînd un apartament cu 3 camere în fondul nou de locuinţe are o

suprafaţă de 80-100 m.p., această suprafaţă este prea mare pentru un asemenea apartament.

Respectiv preţul la aceste două tipuri de apartamente variază cu cca 10000 euro, de asemenea

suprafeţele mai mari defavorizează cumpărătorul din punct de vedere a întreţinerii şi reparaţiei.

Arenda spaţiului locativ la fel ca şi vînzarea prezintă diferenţe de preţuri, însă în cazul

arendei aceste diferenţe sunt mai justificate, datorită stării tehnice mai bune a apartamentelor din

fondul nou. În figura 1.4 sunt ilustrate preţurile medii de arendă a apartamentelor cu 1, 2 , 3 camere

în fondul vechi şi în fondul nou de locuinţe în sectorul Buiucani.

Figura 1.4 – preţurile medii de arendă pentru imobil locativ în sec. Buiucani

În urma analizei acestui segment de piaţă poate fi făcută o remarcă esenţială: în sectorul

Buiucani imobilul locativ se dă foarte puţin în arendă. Acest fapt se explică prin existenţa multor

blocuri locative noi care fie încă nu sunt date în exploatare, fie nu sunt cumpărate încă integral sau

fie încă nu sunt reparate. Totuşi, apartamentele care se dau în chirie au preţuri variate în funcţie de

piaţa pe care se află(primară sau secundară). Diferenţa de preţuri este de 20-30%, însă aceasta este

justificată, pe motiv că apartamentele din fondul nou de locuinţe au o stare tehnică mult mai bună

decît cele din fondul vechi de locuinţe.

Imobilul comerciale care fie se vinde, fie se dă în arendă, în sectorul Buiucani are un preţ

mai scăzut decît bunurile comerciale din sectorul Centru. Figura 1.5 ilustrează preţul mediu de

arendă a 1 m.p de imobil comercial în sectorul Buiucani în comparaţie cu 1 m.p din sectorul Centru.

Figura 1.5 – Preţul mediu de arendă a imobilului comercial

Diferenţa dintre preţul mediu de arendă a unui metru pătrat de imobil comercial din sectorul

Centru şi din sectorul Buiucani este de cca. 40%.

Tranzacţiile de vînzare – cumpărare sunt mai des întîlnite pe piaţa imobiliară din sect.

Buiucani, decît cele de arendă. În plus acestea sunt înregistrate la oficiul cadastral în dependenţă de

bunul imobil tranzacţionat. În figura 1.6 se prezintă numărul de tranzacţii de vînzare - cumpărare cu

construcţii, terenuri şi încăperi izolate.

Figura 1.6 – Tranzactii vînzare-cumpărare în anul 2013, sect.Buiucani

Terenurile tranzacţionate în anul 2013 în sectorul Buiucani sunt mai puţine decît

construcţiile şi încăperile izolate. Se explică acest fapt foarte simple, în oraş sunt doar terenuri

pentru construcţii şi în număr foarte mic, majoritatea terenurilor au fost cumpărate în perioada anilor

2000-2010 şi au fost folosite pentru construcţia multiplelor complexe locative. Construcţiile atît

locative cît şi cele comeciale se tranzacţionează mai mult decît terenurile dar mai puţin decît

apartamentele. Cele mai multe tranzacţii de vînzare – cumpărare în sectorul Buiucani au loc cu

încăperile izolate, după cum s-a mai menţionat sectorul se reconstruieşte intensiv, în plus este un

sector prestigios unde populaţia are o tendinţă mare de cumpărare.

Analiza de piaţă a sectorului Buiucani a dus la formarea următoarelor concluzii:

1. Sectorul este unul cu o suprafaţa destul de mare şi cu o populaţie aflată în permanentă

creştere.

2. Din punct de vedere social-cultural sectorul este foarte bine dezvoltat, datorită muzeelor,

parcurilor, cinematografelor, centrelor de agrement ş.a.

3. Majoritatea instituţiilor de învăţămînt superior sunt amplasate în sectorul Buiucani, ceea ce

stimulează învăţămîntul superior şi migrarea multor familii din alte sectoare.

4. Sectorul este bine dezvoltat din punct de vedere economic, datorită numeroşilor agenţi

economici, fabricilor care activează aici.

5. infrastructura sectorul este bine dezvoltată şi de o calitate destul de bună, aceasta se referă la

transportul public, drumuri renovate, pieţe agricole, supermarkete ş.a

6. Piaţa imobiliară este bine dezvoltată în sector, datorită preţurilor medii de vînzare şi arendă

şi datorită prestigiului de care se bucură sectorul.

7. Sectorul Buiucani este unul din sectoarele capitalei, care se dezvoltă cu paşi rapizi, în ultimii

zece ani acesta s-a transformat într-un sector modern, practic şi comod pentru trai, de aceea

foarte mulţi cetăţeni ajungînd să aleagă sectorul în care să cumpere un apartament aleg

sectorul Buiucani.