ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE · unui parteneriat cu UDMR și alte partide minoritare, precum și...

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

ROMÂNIA 2010

BIROURI I SPAȚII COMERCIALE I INDUSTRIAL I TERENURI I INVESTIȚII I EVALUĂRI I CONSULTANȚĂ I MONITORIZARE

2

După ce în perioada 2001 – 2008 economia României a înregistrat o creștere în medie de 6% pe an, evenimentele anului trecut au inversat tendința, aducând cu sine o serie de efecte negative. O contracție de 7% până la 8% este previzionată pentru economie în 2009. Investițiile străine directe s-au înjumătățit la 3,5 miliarde Euro în primele trei trimestre ale anului.

Rata șomajului a crescut pe parcursul anului și estimările anunțau o valoare de 8% până la sfârșitul anului. Nici prognozele pentru anul 2010 nu sunt mai optimiste: pe măsură ce se conturează tot mai multe falimente și necesitatea unei reforme se simte din ce în ce mai presantă în cadrul sistemului public, se apreciază că rata șomajului va crește în continuare.

Datoria (exprimată în monedă străină) acumulată de persoanele fizice și juridice, împreună cu o deprecierede 10% a monedei locale față de Euro înregistrată în a doua jumătate a anului 2008, au pus presiune asupra capacității de plată a datoriei pentru debitori.

Deficitul bugetar se estimează că va depăși 7% dinPIB iar guvernul a fost nevoit să accepte ajutorul financiar de 20 miliarde Euro din partea FMI.

Din categoria veștilor bune, deficitul de cont curent s-aîmbunătățit semnificativ. Acesta s-a redus cu 75% față devaloarea înregistrată în octombrie 2008 (de la 13 mld Euro la 3,3 mld Euro) și estimările sugerau că va ajunge până la 4,6%1 până la sfârșitul anului (comparativ cu 12,3% la sfârșitul anului 2008). Deși volumul investițiilor străine directe a reprezentat aproximativ jumătate din activitatea înregistrată în aceeași perioadă a anului trecut, acestea au indicat un interes continuu al investitorilor pentru România și au acoperit cu succes deficitul de cont curent până în octombrie.

În ceea ce privește inflația, aceasta a atins valoareade 4,74% la sfârșitul anului și a fost estimată la 3,5% pentru 2010 și 3% pentru 2011.

În 2010, se previzionează ca economia României să revină la un ritm de creștere (deși la o rată modestă de 0,5–2%) pe baza așteptărilor că economiile vestice își vor reveni și astfel se vor dezvolta exporturile, băncile vor reporni finanțarea și consumul va începesă crească. Estimările Băncii Mondiale plasează rata de creștere pentru anul 2011 în jurul valorii de 4,6%.

Finanțarea este în continuare foarte restrictivă, ca rezultat al lipsei de oferte de creditare și al costului ridicat. Băncile s-au angajat într-o competiție acerbă pentru atragerea depozitelor la începutul anului, pe măsură ce sursa finanțării străine a secat. Ratele dobânzilor pentrudatoriile în monedă locală au înregistrat o valoare de 16% din ianuarie până în martie, în timp ce costurile împrumuturilor noi contractate a depășit 20% în aceeași perioadă.2 Costul capitalului a scăzut semnificativ cătresfârșitul anului, până la 15% în moneda locală, în timp ce ratele dobânzilor la depozite au scăzut sub 10%.

Valoarea cursului de schimb EURO/RON înregistrată la sfârșitul anului a fost considerată sustenabilă de majoritatea analiștilor și previziunile sugerează că moneda națională își va întări poziția în următorul an. Unii agenți economici din București și Londra deja pariază pe întărirea monedei locale în 2010.

O piață internă vastă, o forță de muncă la costuri competitive, corecția prețurilor de pe piața imobiliară cât și o monedă stabilă reprezintă avantaje semnificativepentru investitori, la fel ca acum cinci ani. Diferența importantă este faptul că în momentul de față România este membră a Uniunii Europene, un statut care îi oferă o stabilitate economică și politică importantă.

SITUAȚIA ECONOMICĂ

Comisia Națională de Prognoză

Banca Națională a României

1

2

INDICATORI MACROECONOMICI

2008 2009 2010F

PIB Real (modificare procentuală) 7,1 – 6,8 0,9

Indicele prețurilor (%, anual, sf. per.) 6,3 4,7 4,0

Deficitul de cont curent (% din PIB) – 12,4 – 4,8 – 4,8

Rata șomajului (sf. per., %) 4,4 7,6 8,3

Surse: FocusEconomics, Comisia Națională de Prognoză

Colliers International, Analiza Pieței Imobiliare – România 20103

Anul trecut s-au resimțit în economia autohtonă efecte negative ale crizei globale: declinul economic, creșterea șomajului și majorarea deficitului bugetar. În 2010 însă, ne așteptăm ca economia României să reînceapă să crească, pe baza exporturilor și a revitalizării consumului.

75%Scăderea deficitului de cont curent

Volumul investițiilor străine s-a înjumătățit comparativ cu 2008.

Investitorii au continuat să fieinteresați de România.

��

��

��

��

��

�

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Sursa: Banca Națională a României

GUVERN: PREȘEDINTE REALES ȘI COALIȚIE MAJORITARĂ

Demiterea coaliției guvernamentale de anul trecut a apărut într-o perioadă delicată, în mijlocul procesului de deteriorare al finanțelor publice. Virarea tranșei din împrumutulpromis de FMI, de 20 miliarde Euro, a fost amânată până în momentul în care România ar fi beneficiat de un guvern capabil să întrunească cerințele stricte ale FMI privindreformele sistemului public (cum ar fi reducerea deficitului fiscal la 5,9% anul viitor).În aceste condiții, alegerile din Decembrie au fost așteptate cu nerăbdare. Fostul președinte Traian Băsescu a fost reales pentru un nou mandat și a fost constituit un nou guvern condus de fostul Prim-Ministru Emil Boc, membru PDL. După securizarea unui parteneriat cu UDMR și alte partide minoritare, precum și trecerea unor reprezentanți PSD la PDL, guvernul este matematic liderul unei coaliții majoritare, având premisele necesare pentru a conduce Guvernul într-un mod eficient într-o perioadăcare se anunță tumultoasă și care va impune necesitatea unor reforme solide.

4

2009 a adus pe piață o ofertă record de clădiri noi astfel încât la sfârșitul anului stocul total de spații de birouri a atins 1.250.000 mp. Cu toate acestea, din cauza condițiilor economice dificile, tranzacțiile cu spații de birouri au scăzutconducând la rate de neocupare mai ridicate și chirii mai scăzute. În consecință, 2010 reprezintă o perioadă ideală pentru reducerea costurilor cu închirierea prin contractarea de spații potrivite la un nivel sustenabil al chiriei. Acum este momentul potrivit pentru a analiza piața și a actiona.

OFERTĂ

Oferta de spații de birouri a atins punctul maxim în 2009, când aproape 405.000 mp de spații moderne și de calitate au fost livrate pe piață, de două ori mai mult decât în 2008. Această suprafață este localizată în cadrul proiectelor care au început lucrările în perioada de creștere a pieței (2007–2008) și a căror dezvoltare a durat între 12 și 20 de luni, unele proiecte suferind amânări.

Doar 15% din totalul spațiilor livrate este localizat în zona centrală a orașului, în timp ce restul spațiilor au fost împărțite relativ egal între semi-centru și periferie. Cu toate că stocul din zonele semicentrală și periferică a crescut în mod constant începând cu anul 2006, evoluția ofertei pentru zona centrală a înregistrat un ritm de creștere mai scăzut din cauza disponibilității reduse a terenurilor pentru astfel de dezvoltări.

Dintre dezvoltatorii care au livrat clădiri de birouri în 2009, majoritatea sunt străini. Astfel, trei companii grecești au livrat aproximativ 30% din totalul spațiilor noi, un procent similar cu cel creat de dezvoltatorii autohtoni.

CERERE

În anul 2009 s-au închiriat peste 90.000 de mp uniform distribuiți între cele trei zone. Suprafața medie închiriată pe piață s-a situat în jurul valorii de 1.300 mp.

Majoritatea companiilor care au închiriat spații în 2009 au procedat astfel din următoarele motive:

• Expirarea contractului de închiriere

• Oportunitatea de a găsi un spațiu de o calitate superioară la un preț redus sau de a-și reloca sediul companiei mai aproape de centrul orașului

• Incidente de forță majoră au creat o cerere imediată de cel puțin 13.000 mp pe piața spațiilor de birouri

Comparativ cu anul 2008, în 2009 volumul de spații de birouri absorbit de piață a scăzut cu 60%. Pentru a avea o imagine reala asupra pieței, în 2008 peste 80% din activitatea de închiriere a fost determinată de preînchirieri, în timp ce în 2009 nicio suprafața nu a fost preînchiriată.

Această situație are două cauze principale; în primul rând rata de neocupare a spațiilor de birouri a început să crească considerabil încă din 2008 iar preînchirierile nu mai aveau la fel de mult sens având în vedere că firmele au putut găsispații disponibile în majoritatea clădirilor existente pe piață.

În al doilea rând, luând în considerare declinul economic, majoritatea companiilor s-au confruntat cu insecuritatea activității viitoare sau cu reorganizări și concedieri. În consecință, extinderea spațiilor de birouri nu s-a regăsit pe agenda celor mai multe companii. În ultimul rând, companiile cu nevoi substanțiale de spații de birouri nu s-au angajat în nici o tranzacție în 2009.

Subînchirierea a reprezentat o opțiune pentru companiile care căutau să reducă costurile, în special pentru acelea care închiriaseră suprafețe mai mari de 2.000 mp. Mare parte din companiile care au luat astfel de măsuri aparțin industriei auto, construcțiilor dar și domeniului consultanței.

BIROURI

��

��

��

��

��

��

��

��

��


2009 a schimbat regulile pieței de birouri. Odată cu declinul mediului de afaceri a crescut semnificativ și rata de neocupare. Lipsa pre-închirierilor a împiedicat dezvoltatorii să mai anunțe proiecte majore noi. Totuși, scăderea chiriilor face din 2010 perioada ideală pentru reducerea costurilor, prin contractarea de spații potrivite în termeni financiari sustenabili.

Până la sfârșitul lui 2009 rata de neocupare a crescut considerabil în toate zonele, fapt ce s-a concretizat într-o rată medie de neocupare de 18%, după ce în 2007 aceasta a fost 0% iar în 2008 ajunsese la 3%. Zona centrală a înregistrat o rată de neocupare neobișnuită, de 10%, similar celei semicentrale, în timp ce zona periferică a atins un nivel record de 30%.

CHIRII

Deși în 2008 chiria pieței de birouri pentru zona centrală se găsea în intervalul 22–24 Euro/mp, în anul 2009 nivelul chiriilor a scăzut cu 20%, sub pragul de 20 Euro/mp. În zonele semicentrală și periferică s-a înregistrat o descreștere asemănătoare.

Deși chiriile s-au redus, costurile de relocare au fost destul de ridicate, astfel determinând majoritatea companiilor să găsească soluții pe termen scurt și să încerce să renegocieze sau să subînchirieze parte din spațiul pe care l-au contractat deja. În încercarea de a-și face proiectele mai atractive pentru chiriași, proprietarii au devenit flexibili oferind stimulente cum ar fi luni fără platachiriei și sume de bani pentru acoperirea cheltuielilor de amenajare a spațiilor. Pentru chiriași, astfel de măsuri au avantajul de a reduce chiria efectivă.

De exemplu, pentru un contract pe o durată de cinci ani, o companie primește de obicei aproximativ trei luni fără plata chiriei. Pentru contracte mai lungi, această scutire poate crește. Per ansamblu aceste beneficii suplimentarereduc chiria efectivă cu 10% sau chiar mai mult.

PREVIZIUNI

Estimările noastre previzionează că anul 2010 va aduce pe piață aproximativ 200.000 mp de spații noi de birouri, cu 50% mai puțin decât suprafața livrată în 2009. Această ofertă potențială se va regăsi în mare parte în clădirile la care lucrările de construcție au fost amânate în 2009. În plus, spre deosebire de anii trecuți, în 2009 nu a început construcția la niciun proiect nou major.

Momentan există aproximativ 500.000 de mp în proiecte de birouri aflate în faze anterioare construcției, cuo probabilitate scăzută de a începe construcția în următoarele șase luni. Astfel, estimăm că în 2011–2012 nivelul livrărilor de spații noi de birouri va fi scăzut.

Pe ansamblu, chiriile își vor menține trendul descendent din 2009 cu o scădere adițională de 10 până la 15%. În unele zone, unde ratele de neocupare înregistrează deja un nivel ridicat, am putea asista la o scădere cu peste 20%. Din cauza acestei tendințe, companiile care au închiriat spații de birouri în diferite zone sau clădiri, au oportunitatea de a-și consolida spațiile într-un singur spațiu, în condiții mai favorabile.

Clădirile localizate în zona centrală, cu acces bun, vor fidisponibile la chirii mai scăzute comparativ cu 2009 și 2008, devenind interesante pentru o plajă mai largă de clienți. Pentru zona centrală, estimăm că rata de neocupare nu va depăși 10%, în vreme ce pe piața spațiilor de birouri în ansamblu, rata de neocupare este așteptată să atingă 20-25%.

În plus, acele companii care au analizat piața în 2009 în căutarea unor spații mai bune la chirii accesibile însă nu s-au angajat în nici un contract, probabil anul acesta vor lua o decizie. Așadar, estimăm o creștere a activității cu peste 50%.

Pe de alta parte, proprietarii vor rămâne flexibili în negocierilecu potențialii chiriași continuând să ofere stimulente pentru amenajarea spațiilor și perioade fără plata chiriei, micsorând astfel chiriile efective. În concluzie, contractele de închiriere vor fi mai avantajoase pentru chiriași.

Pe termen lung, deoarece nu ne așteptăm să existe o ofertă nouă semnificativă în 2011 iar economia șiafacerile sunt previzionate să evolueze pe un trend ascendent, echilibrul pieței se va schimba din nou. Din toate aceste motive, 2010 va reprezenta cel mai bun moment pentru chiriași să contracteze spațiul potrivit.

Horia Moldovan – director asociat, divizia de închirieri spații de birouri

ÎNCHIRIERI VS. PRE-ÎNCHIRIERI

2008 2009

Închirieri 18% 100%

Pre-închirieri 82% –

CHIRII (Euro/mp/lună)

Centru Semi-centru Periferie

Chirie medie 18 – 20 14 – 15 10 – 12

Prețul parcării 120 100 90

Servicii 4 – 5 3 – 4 2,5 – 3,5

6

SPAȚII COMERCIALE

Într-o piață afectată de perioada economică turbulentă, în care nivelul consumului a scăzut cu 15%, preocuparea principală a retailerilor în prima jumătate a anului 2009 a fost optimizarea rețelelor de magazine.

OFERTĂ

2009 a fost anul în care s-a înregistrat cea mai mare discrepanță între numărul de centre comerciale anunțate oficial și proiectele efectiv livrate. Câteva dintre proiecteau fost amânate pentru 2010, în timp ce altele au fost oprite pe o perioadă nedeterminată. Astfel, deși peste 20 proiecte, însumând peste 835.0001 mp, au avut data de lansare anunțată pentru 2009, numai 27% din spațiile anunțate au fost efectiv livrate – 158.000 mp în București și 70.000 mp în afara Bucureștiului.

Oferta de spații comerciale disponibile pentru închiriere a fost micșorată de închiderea a două proiecte de retail (Armonia Brăila și Trident Sibiu), dar în același timp a fost sporită de creșterea ratei de neocupare în centrele comerciale existente. Însumând spațiile neocupate în centrele comerciale funcționale și în proiectele noi care se vor livra în 2010 și 2011, stocul total de spații disponibile la închiriere se ridică la 337.000 mp. Din aceștia, 128.000 mp sunt disponibili în centrele comerciale deja date în folosință, în timp ce 209.000 mp sunt oferiți pentru preînchiriere în proiecte viitoare atât în București cât și în țară.

CERERE

În încercarea de a asigura supraviețuirea brandului lor, retailerii au început să implementeze diferite strategii de restructurare, luând în considerare profitabilitateafiecărui magazin. Astfel, aceștia au aplicat măsuri dereducere a costurilor, de la renegocierea chiriilor până la închiderea completă a locațiilor neprofitabile.

În ciuda acestor măsuri, unii dintre retaileri nu au reușit să își îndeplinească obligațiile financiare față de creditoriilor, fiind astfel forțați să declare starea de insolvență.

Chiar dacă insolvența este considerată o măsură drastică, ea reprezintă un scut legal împotriva creditorilor. Retailerii au posibilitatea să își renegocieze și restructureze contractele cu furnizorii și proprietarii. Astfel, chiar dacă un retailer se află în stare de insolvență, are încăposibilitatea să păstreze magazinele cu performanțe bune și chiar să se extindă în locații noi, profitândde oportunitățile care pot apărea pe piață.

Spre deosebire de prima parte a anului, în care numărul tranzacțiilor a fost foarte redus, în a doua jumătate a anului am asistat la o creștere semnificativă a cererii despații comerciale, în special pentru centrele comerciale deja existente. Astfel, retailerii care au reușit să se adapteze la noile condiții de pieță au început să privească strategic către viitor, în căutarea oportunităților, obținând astfel locații în centre comerciale de succes la prețuri competitive. Mai mult decât atât, 2009 a marcat intrarea pe piață a câtorva branduri importante, cum ar fi Decathlon, C&A sau Kiabi.Noile branduri s-au concentrat în principal pe deschiderea locațiilor în București, unde au avut în vedere atât centrele comerciale deja existente, cât și cele recent inaugurate.

Valorile suprafețelor închiriabile prezentate exclud hipermarketurile

și alte big box-uri ce fac parte din proiectele comerciale.

1

LIVRĂRI

În București În afara Bucureștiului

Militari Shopping Center, Grand Arena, Cotroceni Park, Plaza România – extensie

Galleria Suceava, Galleria Piatra Neamț, Era Oradea, Iulius Timișoara – extensie, ERP Focșani – extensie

Total GLA: 158.000 Total GLA: 70.000

CHIRIAȘI NOI – 2009

Segment de retail Brand

Îmbrăcăminte

Desigual, Franco Feruzzi, Xside, Jack&Jones, Vero Moda, Sasch, Brooksfield, C&A, House, GAP,Yamamay, Kiabi

Accesorii & Bijuterii Coyoco

Cosmetice Marrionaud

Haine sport Go Sport, Kix, Decathlon

Copii Sergent Major, Smyk

Decorațiuni pentru casă Next Home

Alimentar Cinnabon


SPAȚII COMERCIALE STRADALE

Zona Rata de Scăderea chiriei

neocupare Spații disponibile2 Spații ocupate3

Principală 10% 15 – 20% 10 – 20%

Secundară 15% 20 – 25% 15 – 25%

Periferică 20% 25 – 30% 15 – 25%

CHIRII

În procesul de reducere a costurilor, caracteristic pentru anul 2009, retailerii au început campanii extinse de renegociere a chiriilor în majoritatea centrelor comerciale. Amplitudinea renegocierilor a variat considerabil de la un centru comercial la altul, în funcție de reputația și performanța centrului comercial, segmentul de retail, precum și de rolul jucat de fiecare retailer în centrul comercial respectiv.

Reducerile chiriilor a oscilat între 10% și 50%, creând astfel diferențe semnificative între nivelul chiriilor din diferitecentre comerciale, în special în afara Bucureștiului. Indiferent de reducere, renegocierile au fost de cele mai multe ori agreate pe o perioadă determinată, 6 luni până la un an.

Retailerii care încă au puterea financiară pentru a seextinde, deținând o poziție forte în negocieri. Ei pot forța o reducere semnificativă a chiriilor pentru proiecteleîn construcție. Cerințele pe care unele dintre ancore le au înainte de a intra într-un centru comercial nou pot include, pe lângă un nivel scăzut al chiriilor, luni gratuite sau indemnizații pentru amenajări. Concesiile sunt de obicei oferite pentru 1–2 ani, astfel proprietarii încearcând să își limiteze pierderea cât de mult se poate.

PREVIZIUNI

Pe baza stadiului actual al construcției proiectelor anunțate, estimările sugerează faptul că anul 2010 va aduce pe piață șase noi centre comerciale, însumând 209.000 mp suprafață totală închiriabilă. O parte din aceste proiecte este posibil să fie amânate pentru 2011, în timp ce oferta de spațiicomerciale în provincie ar putea să fie influențată negativde închiderea centrelor comerciale care nu performează. Cu toate acestea, ne așteptăm ca îmbunătățirea situației economice și deblocarea finanțărilor să impulsionezereluarea unora dintre proiectele oprite, însă nici unul din aceste proiecte nu va putea livrat până la sfârșitul anului.

Cererea pentru spații comerciale și, implicit, numărul de tranzacții încheiate vor spori în 2010, în special în semestrul II. Cererea va rămâne concentrată pe centrele comerciale existente, în timp ce preînchirierile vor fisemnate numai pentru proiectele cu șanse mari să fielivrate (care dovedesc că dispun de finanțare și cu stadiulconstrucțiilor avansat), cu o locație bună și un mix al chiriașilor atractiv. Deși pe un trend ascendent, cererea pentru spații comerciale în anul următor nu va suficient de

ridicată pentru a determina o creștere a nivelului chiriei. Din contră, se așteaptă ca nivelul chiriilor, renegociat, să rămână neschimbat până cel puțin în a doua jumătate a anului 2010, iar în cazul centrelor comerciale cu performanțe mai slabe, se așteaptă scăderi ulterioare ale chiriilor.

SPAȚII COMERCIALE STRADALE

Tendința generală descendentă a pieței de retail a fost simțită pe toate arterele comerciale principale din București. Cu toate acestea, zona comercială principală are încă o performanță considerabil mai bună decât zonele secundare și periferice, atât în ceea ce privește ratele de ocupare cât și scăderea chiriilor. Pentru a asigura semnarea contractelor cu chiriașii noi, proprietarii au fost nevoiți să reducă nivelul chiriilor cu aproximativ 20-25% față de începutul anului (sau 30-35% față de vârfurile atinse în H2 2008). Chiar și în spațiile comerciale cu chiriași stabili, chiriile s-au redus cu 15-30% în urma renegocierilor, agreate, în general pentru o perioadă temporară de 1-2 ani.

Cererea de spații comerciale stradale în locații foarte bune, pe arterele principale, a venit în principal din partea brandurilor de modă de lux și a cafenelelor. Pe lângă reducerea chiriilor, prosperitatea cafenelelor a fost facilitată de evoluția lucrărilor de infrastructură în Centrul Vechi al orașului (zona Lipscani), rezolvarea aspectelor legale cu unii dintre proprietarii spațiilor și atractivitatea crescândă a zonei pentru tineri.

Perspectivele anului 2010 pentru spațiile stradale în locații principale par promițătoare, datorită cererii din partea brandurilor de lux în creștere. Totuși, chiriile vor continua să sufere reduceri ușoare, în special în locațiile secundare și periferice, pentru că cererea din partea băncilor, farmaciilor, cazinourilor și firmelor de telefonie – principalii cliențide dinainte de criză – va rămâne la un nivel scăzut.

Cererea pentru spații comerciale și numărul tranzacțiilor încheiate vor spori în 2010, în special în a doua jumatate a anului, deși nu suficient de mult pentru a determinao creștere a nivelului chiriilor. Perspectiva pentru spațiile stradale în locații principale pare promițătoare, datorită cererii în creștere din partea brandurilor de lux.

Georgiana Andrei – manager, divizia de închirieri spații comerciale

prețuri cerute

în urma renegocierilor

2

3

8

2009 a reprezentat un an liniștit pentru piața industrială. Datorită nivelului modest al livrărilor, stocul de spații industriale a înregistrat doar o creștere ușoară, în timp ce cererea pentru astfel de spații a fost slabă în timpul anului. Primele tranzacții importante au fost înregistrate la sfârșitul celui de-al doilea semestru.

STOC

La sfârșitul anului 2009, stocul de spații industriale din București și împrejurimi a rămas aproape la același nivel ca în 2008. Doar 33.000 mp de spații noi au fost livrate pe piață, în scădere cu 90% față de anul precedent. Astfel, stocul total de spații industriale și logistice a atins aproximativ 900.000 mp

Sub influența condițiilor economice recente, dezvoltatorii au oprit sau amânat lucrările la majoritatea proiectelor. Spațiile care au fost livrate în 2009 au reprezentat extensii ale parcurilor existente a căror construcție a început în prima parte a anului 2008.

În condițiile actuale, disponibilitatea spațiilor a început să devină o problemă vizibilă pe piață. Spațiile mari sunt greu de găsit, doar o unitate mai mare de 10.000 mp fiind disponibilă pentru chiriașii potențiali. Majoritatea parcurilor logistice au unități disponibile cu suprafețe cuprinse între 1.000 și 3.000 mp.

În afara Bucureștiului, Helios Phoenix a livrat 15.000 mp în cadrul proiectului Olympian Logistic Park din Brașov. Alte proiecte au fost amânate, din cauza opțiunilor de finanțare restrânse și gradului ridicat de risc.

CERERE

Cererea pentru spații industriale și logistice a înregistrat deasemenea o scădere de-a lungul anului 2009. Un total de aproape 100.000 de mp au fost închiriați în 2009, aproximativ 50% din volumul înregistrat cu un an în urmă.

Din cauza incertitudinii generale legată de înrăutățirea condițiilor economice la sfârșitul anului 2008 și începutul lui 2009, companiile au înghețat activitățile de extindere. Acesta este principalul motiv pentru care primul trimestru al anului a înregistrat o activitate foarte scăzută, doar 6.000 mp de spații tranzacționate. Pe măsură ce companiile s-au adaptat la noua realitate, închirierile au început să crească ușor.

În încercarea de a reduce costurile, chiriașii au început să-și renegocieze chiriile, să reducă spațiul ocupat sau să se relocheze în spații mai avantajoase din punct de vedere financiar. Astfel de măsuri au făcut ca rata de neocupare să se tripleze față de nivelul din 2008, stabilizându-se la 12% la finalul anului 2009.

Cea mai importantă tranzacție pe piața spațiilor industriale din București în 2009 a fost reprezentată de închirierea a 10.000 mp în cadrul parcului dezvoltat de Portland Trust, Bucharest West. Colliers International a intermediat tranzacția asistând chiriașul Antalis în găsirea spațiului potrivit. În tranzacția de referință a anului trecut, Colliers International a reprezentat compania Unilever în procesul de contractare a unui spațiu industrial de 30.000 mp și a peste 1.000 mp de birouri anexați, în West Park Ploiești. Spațiul va servi ca un centru de distribuție regional pentru Unilever.

INDUSTRIAL

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


CHIRII SPAȚII INDUSTRIALE

Suprafață (mp) Evoluție Chirie Previziuni

< 3.000 Scădere 4,50 – 4,75 Stabil

3.000 – 10.000 Stabil 4,00 – 4,50 Stabil

> 10.000 Creștere ușoară 4,00 – 4,25 Stabil

Pe măsură ce condițiile pieței se îmbunătățesc, am putea asista până la sfârșitul lui 2010 la o scădere a spațiului disponibil, iar odată cu ocuparea spațiilor proprietarii nu vor mai fi la fel de flexibili cum sunt astăzi. De aceea, perioada actuală este cea mai atractivă pentru chiriașii care doresc să renegocieze contractele sau să își relocheze operațiunile.

Viorel Opaiț – manager, divizia de închirieri spații industriale

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

CHIRII

Câștigătorii schimbărilor care s-au produs în piață au fost chiriașii mai mici care astfel au avut mai multe opțiuni în ceea ce privește spațiul logistic. Astfel de chiriași, în căutare de unități de depozitare mici (mai puțin de 3.000 mp) ar putea găsi spațiu disponibil la o chirie redusă cu 10-15%, comparativ cu anul precedent. Pe de altă parte, găsirea și contractarea unităților mari a reprezentat un proces mai dificil șiastfel chiriile pentru aceste spații nu au înregistrat modificări majore. Prin urmare,marja între chiria minimă și chiria maximă pe piață s-a redus semnificativ în 2009.

PREVIZIUNI

Millenium Logistic Park a fost singura dezvoltare speculativă în construcție la sfârșitul anului, construcție ce va adaugă 20.000 mp la stocul de spații industriale din zona de sud a Bucureștiului. Având în vedere această situație, nu vom vedea nici un proiect industrial nou livrat înainte de a doua jumătate a anului 2010.

Prin urmare, chiriașii cu cerințe mari vor fi nevoiți să apeleze fie la pre-închiriereaspațiului, fie la contractarea construcției unui spațiu potrivit cerințelor lor, cu scopul dea obține un nivel bun al chiriei sau, pur și simplu pentru a-și asigura nevoia de spațiu.

Pe de altă parte, chiriașii care au nevoie de spații mai mici, pot profita de pe urmagradului actual de neocupare și obține o localizare mai bună, chirii competitive și condiții contractuale favorabile. Odată cu ocuparea spațiilor diponibile continuă, proprietarii parcurilor industriale nu vor rămâne la fel de flexibili ca în momentul de față, ceea ceface perioada actuală foarte atractivă pentru activități de renegociere și relocare.

Estimăm că rata de neocupare va mai crește pe termen scurt, până la un nivel de 14% în 2010, deoarece unii chiriași vor elibera spații în primul trimestru al anului.

Piețele din afara Bucureștiului sunt și ele în curs de dezvoltare în ceea ce privește creșterea stocului de spații industriale, în special în orașe precum Ploiești sau Timișoara. De exemplu, anul viitor West Park din Ploiești va aduce pe piață 30.000 mp de spații de depozitare moderne, contractate în totalitate de Unilever. În Timișoara, Invest4See va livra prima fază de 12.000 mp a proiectului Timișoara Airport Park, a cărui construcție a început în 2009.

12%Rata de neocupare

Incertitudinea afacerilor a condus la acțiuni de reducere a costurilor.

Chiriașii au renegociat chiriile, au redus spațiul ocupat ori s-au relocat.

10

TERENURI

După nouă luni de stagnare, piața de terenuri din București a început să dea semne de revigorare către sfârșitul anului 2009. În ciuda ajustării substanțiale a prețurilor, care au ajuns foarte aproape de nivelul înregistrat în 2006, valoarea terenurilor tranzacționate anul trecut a atins cu greu 10% din valoarea înregistrată în 2008. Cu toate acestea, evoluția din ultimele luni ne fac încrezători că vom asista la o schimbare pozitivă pe piață în anul care tocmai a început.

CERERE

Cererea pentru terenuri a fost mult diminuată pe tot parcursul anului 2009. Scăderea abruptă pe piețele utilizatorilor finali (rezidențial, birouri, spații comerciale,spații industriale) combinată cu teama unei potențiale amplificări a crizei economice a determinat investitoriisă fie extrem de prudenți în ceea ce privește achiziția deproprietăți. Lipsa finanțării din partea băncilor pentruachiziționarea de terenuri a fost un alt factor fundamental care a contribuit decisiv la scăderea dramatică a achizițiilor.

Cei mai activi cumpărători în 2009 au fost retailerii mari, în special rețelele de tip discount (cum ar fi Plus Discount, PennyMarket) și magazinele Do-It-Yourself (cum ar fi bauMax),care încă își continuă strategia de expansiune la nivel național. Acești cumpărători au preferat locații semi-centrale în cartierele cu o densitate mare a populației sau zonele periferice care beneficiază de expunere foarte bună.

O altă sursă a cererii a venit din partea persoanelor fizice dispunând de lichidități, care au căutat proprietățibune la prețuri foarte reduse. Chiar și unii dezvoltatori au ales să folosească surplusul de lichidități pentru a beneficia de pe urma oportunităților apărute în aceastăperioadă, în detrimentul continuării proiectelor care se aflau deja în derulare și care s-au dovedit dificil de vândutsau închiriat. Cel mai relevant exemplu este achiziția de către Liebrecht & Wood a aprox. 60 hectare de teren pentru dezvoltări comerciale localizate la ieșirile din București, contra sumei de 30 de milioane de Euro.

Modificările aduse Legii Urbanismului, care au intrat învigoare la 1 Octombrie, au reprezentat un motiv de îngrijorare pentru potențialii cumpărători. Cum noile reglementări limitează parametrii de construire, unii investitori au condiționat achizițiile de terenuri de obținerea autorizațiilor de construcție, protejându-se astfel împotriva riscului de a obține coeficienți urbanistici cu valori sub cele așteptate.

OFERTĂ

Pe fondul dificultății de a obține finanțare pentru proiectedin cauza condițiilor foarte stricte impuse de bănci (40-60% fonduri proprii; 40-50% pre-închirieri pentru proiecte de birouri, 50-60% pre-închirieri pentru centre comerciale și minim 30% apartamente vândute off-plan pentru proiecterezidențiale), dezvoltatorii au fost forțați să oprească construcția și chiar să scoată la vânzare portofolii mari de terenuri – majoritatea incluzând credite ipotecare.

Astfel, dezvoltatorii au căutat investitori care să achiziționeze terenurile prin preluarea împrumuturilor atașate sau să accepte un acord de tip joint-venture în care să aducă capital propriu pentru dezvoltare.

Totuși, în majoritatea cazurilor, creditele ipotecare au depășit prețul pe care potențialii investitori au fost dispuși să-l plătească pentru proprietățile în cauză.

Spre sfârșitul anului, unele bănci au început mult așteptata lichidare a garanțiilor pentru credite neperformante, în mare parte fiind vorba de proprietăți neatractive. În cazulproprietăților bune, băncile au preferat să restructureze împrumuturile în loc să le execute. Tot către sfârșitul anului, am asistat la primele cazuri de faliment printre dezvoltatori. Cel mai notabil exemplu a fost EFG Crevedia Development, societatea care deținea aproximativ 124 de hectare de teren în Buftea. Terenurile au fost vândute de lichidator pentru numai 25% din prețul așteptat inițial.

��

��

��

��

��

��

��

��

��


PREȚURI

Spre deosebire de prima parte a anului, când atât proprietarilor de teren cât și investitorilor le era greu să estimeze valoarea proprietăților în contextul incertitudinii care domina întreaga piață, către sfârșitul anului piața s-a apropiat de un potențial echilibru. Prețurile cerute de proprietari pentru terenurile situate în București au scăzut în medie cu 40–60%, de la nivelurile înregistrate în perioada de vârf. Cu toate acestea, nu toți proprietarii au fost dispuși să accepte noile condiții din piață și în consecință, am asistat la situații în care proprietăți similare au fost oferite spre vânzare la prețuri semnificativ diferite.

Valoarea tranzacțiilor finalizate în anul 2009 a fost cu aproximativ 90% subvaloarea înregistrată în anul precedent. Scăderea prețului a variat semnificativ,în funcție de tipul de cumpărător implicat în tranzacție. În timp ce companiile care doreau să cumpere pentru dezvoltarea de proiecte pentru uzul propriu și retailerii au acceptat reduceri de preț de 50%, investitorii au dat dovadă de un comportament oportunist, fiind dispuși să achiziționeze terenuridoar la 20–30% din prețul pe care l-ar fi plătit în perioada 2007–2008.

PREVIZIUNI

Spre sfârșitul anului, indiciile din piață, inclusiv numărul de tranzacții încheiate, au sporit încrederea proprietarilor că 2010 va aduce mai multă activitate pe piața de terenuri. Estimăm că prețurile au ajuns aproape de punctul minim și, dacă vor mai avea loc ajustări, acestea vor fi minore.

Ne așteptăm ca prima parte a anului 2010 să rămână dominată de căutarea de proprietăți “distressed” care au fost relativ rare pe piață în 2009. Tot în primul semestru ne așteptăm ca băncile să clarifice dacă vor proceda laexecutarea creditelor neperformante într-o proporție mai mare decât în 2009, incluzând și proprietățile bune, în locații cu potențial de dezvoltare.

Este foarte probabil ca, spre a doua parte a anului, investitorii activi pe piața terenurilor să înceapă să dea dovadă de un comportament mai puțin oportunist și să își fundamenteze deciziile pe baza potențialului de absorbție a pieței și nu doar pe prezumții speculative.

90%Scăderea volumului de tranzacții față de 2008

Cei mai activi cumpărători în 2009 au fost retailerii mari.

Cererea a venit și din partea persoanelor private cu fonduri disponibile.

Proprietățile de tip “distressed” au fost rare în 2009.

Piața terenurilor a fost probabil cel mai liniștit segment imobiliar în 2009, fiind caracterizat de puțini cumpărători, majoritatea oportuniști, tranzacții puține și reduse ca valoare, și reacții întârziate ale proprietarilor cu privire la ajustarea așteptărilor legate de preț.

Sînziana Oprea – broker, divizia de terenuri

PREȚUL MEDIU CERUT LA VÂNZAREA TERENURILOR ÎN BUCUREȘTI (Euro/mp)

Zona Sub-zona Preț

Centru Aviatorilor, Dorobanți, Romană, Universitate, Unirii 1.500 – 2.500

Semi-centru Băneasa, Crângași, Progresului, Văcărești, Mihai Bravu, Colentina 500 – 800

Periferie Sisești, Pipera, Ghencea, Berceni, Pantelimon 200 – 400

12

Dincolo de turbulențele din 2009, noul an va oferi multe oportunități pentru investitori să achiziționeze active pe piața românească. Nivelul scăzut de lichiditate din 2009 și concurența mai puțin intensă pentru active a condus la ajustarea așteptărilor vânzătorilor, semnele de pe piață indicând începutul unei reveniri a pietei imobiliare. Creșterea economică previzionată, deficitul de stoc pe termen lung pepiețele comerciale și revenirea creditării bancare sunt premise pozitive pentru stimularea tranzacțiilor în 2010. Investitorii care vor intra primii pe piață vor fi cei mai avantajați.

DOUA TRANZACȚII ÎN 2009

Într-un mediu economic dificil la nivel global, piața deinvestiții s-a apropiat de punctul zero în 2009. Cu toate acestea, două tranzacții de referință au fost încheiate, cu o valoare totală de 120 – 150 milioane de Euro, fapt ce indică că această perioadă a oferit oportunități pentru investitorii au avut capacitatea să încheie tranzacții.

La începutul acestui an, fondul Fabian Romania Limited a fost achiziționat pe bursa AIM din Londra de Black Sea Global Properties. Fondul achiziționat deține 11 proprietăți, dintre care șase clădiri de birouri generatoare de venit, cu un total net al activelor în valoare de aproximativ 80 milioane de Euro.

În a doua jumătate a anului, European Retail Park Brăila, un complex comercial de 53.000 mp dezvoltat de Belrom, a fost achiziționat de New Europe Property Investments (Nepi) într-o tranzacție estimată la 63 milioane de Euro. Tranzacția a fost finanțată printr-un mix de credit, schimbde acțiuni și capital din partea cumpărătorului – yield-ul anunțat de 9,4% fiind legat de aceste condiții particulare.

FONDURILE DE CAPITAL PRIVAT, ORIENTATE CĂTRE OBȚINEREA DE VENITURI MARI

Deoarece fondurile germanice de investiții au ieșit momentan de pe piață și întoarcerea lor nu este așteptată mai devreme de a doua jumătate a anului, doar fondurile de tip „private equity” s-au interesat în mod activ de oportunitățile existente.

Proiectele preferate au fost cele generatoare de venit, ce puteau oferi rate interne ale rentabilității (RIR) de minim 25%. Unele fonduri au avut și cerințe de dividende anuale, aproximativ 15% pe capitalul investit. Datorită condițiilor dificile de pe piețele financiare și lipsa vânzătorilor îndificultate, aceste obiective au fost greu de atins.

În plus, cumpărătorii au estimat foarte conservativ valoarea chiriilor sustenabile în proiectele de interes, fapt ce a condus la o reducere substanțială a prețurilor față de cele cerute de către vânzători. Deși schimbările de pe piețele internaționale au redus așteptările vânzătorilor locali, prețurile oferite de investitori în aceste condiții au continuat să fie respinse de către majoritatea proprietarilor.

Cumpărătorii au fost interesați de toate tipurile de active imobiliare comerciale, un semn de încredere atât în mediul de afaceri cât și în piețele de consum. Bucureștiul a rămas singura piață țintă pentru unii dintre jucătorii activi, în timp ce alte fonduri s-au orientat și după oportunități din regiune.

PREȚURI

Patru motive au făcut ca stabilirea prețurilor de echilibru pe piață să fie dificilă anul trecut. Primul a fost lichiditateafoarte scăzută. Al doilea motiv a fost complexitatea tranzacțiilor încheiate, fie prin tipul activelor tranzacționatesau structurile de finanțare folosite. În al treilea rând marjamare între prețurile cerute de investitori și cele oferite de vânzători evidențiază pozițiile agresive ale ambelor părți. Aceasta situație a fost facilitată de lipsa de presiune asupra cumpărătorilor care nu s-au grăbit să cheltuie banii într-un context nesigur, precum și asupra vânzătorilor care nu au fost constrânși să vândă de către creditori.

Volumul anticipat al tranzacțiilor de proprietăți „distressed” nu a apărut, unele bănci susținând public faptul că nu vor să execute debitorii, ci preferă găsirea unor soluții alternative.

INVESTIȚII

��

��

��

��

��

��

��


În al patrulea rând, majoritatea investitorilor au avut în vedere în procesul de achiziție realizarea unui anumit nivel al ratei interne de rentabilitate (RIR) și nu obținerea unui anumit randament (yield). Astfel, yield-urile oferite au variat considerabil în funcție de parametrii specifici fiecărui cumpărător și proiect în parte.

Rezultatul pozitiv al perioadei a fost că diferența între nivelul yield-urilor așteptate de cumpărători și vânzători a început să se micșoreze. Dacă marja estimată a fost în primul semestru aproximativ 250 puncte de bază, aceasta a ajuns până la sfârșitul anului la 100 puncte de bază în unele cazuri, în favoarea cumpărătorilor. Aceasta indică o piață pe cale de dezmorțire.

PREVIZIUNI

Numeroase argumente de bază susțin un mediu atractiv pentru investiții în anul 2010, invitând investitorii să profite de oportunitățile existente pe piață.

În primul rând, condițiile de pe piețele economice și financiareinternaționale s-au îmbunătățit semnificativ iar investitoriiși-au reînceput activitatea pe piețele mai dezvoltate.

În al doilea rând, diferența ofertelor de vânzare/cumpărare în continuă scădere arată că există un interes din partea ambelor părți și că urmează să fie încheiate o serie de tranzacții.

În al treilea rând, odată cu trecerea timpului, este probabil ca băncile să pună presiune pe produsele neperformante, fiind posibilca aceasta să se resimtă și asupra activelor mai bune.

În al patrulea rând, am putut vedea în ultima vreme manifestarea unui nou fenomen, acela de „cumpărători constrânși”. Timpul trece asupra capitalului destinat investițiilor, care trebuie să fie cheltuiți saureturnați acționarilor, ultima variantă având cel mai puțin sens pentru managerii de portofoliu.

În final, mulți investitori cred în dezvoltarea pe termen lung a României, datorită dimensiuniipieței naționale și scutului economic și politic care rezidă în statutul de membru al Uniunii Europene. Estimările sugerează că perioada imediat următoare va fi caracterizata decreștere economica pozitivă. La nivelul stocurilor actuale, piețele comerciale vor fi din nousub-dezvoltate din punct de vedere al ofertei, odată ce afacerile își reiau cursul normal.

Principalele riscuri care vor amenința piața imobiliară în 2010 sunt cele legate de dependența economiei României de ritmul mediului economic internațional. În cazul puțin probabil al unei a doua serii de perturbări, impactul asupra României va fi mai semnificativ.

Condițiile neatractive de creditare și piețele de închiriere încetinite de anul trecut au determinat investitorii să ia în considerare mecanisme inovative pentru structurarea și finanțarea tranzacțiilor. Vom vedea din ce în ce mai multe abordări de acest fel anulacesta, în timp ce investitorii și proprietarii vor închide decalajul de preț.

Rezultatul pozitiv al evenimentelor din 2009 a fost că diferența între randamentele așteptate de cumpărători și vânzători a început să scadă. Marja estimată a fost în primul semestru de aproximativ 250 puncte de bază, scăzând până la sfârșitul anului la 100 puncte de bază în unele cazuri, în favoarea cumpărătorilor. Aceasta arată o piață care se dezmorțește.

Blake Horsley – manager, divizia de investiții

120 - 150 Mil. Euro

Valoarea totală a două tranzacții majore încheiate în 2009

Black Sea Global Properties a cumpărat Fabian Romania Ltd.

New Europe Property Investments a cumpărat European Retail Park Brăila.

14

EVALUĂRI

DE CE DESPRE ETICĂ?

Evenimentele recente din lumea financiară audemonstrat efectele distructive ale conduitei neetice și au făcut din aceasta o preocupare foarte importantă în mediul politic și de afaceri.

Etica a devenit de asemenea un subiect major în comunitatea de real estate în 2009. Au jucat evaluatorii un rol important în inflația de valori în piață sau au fostdoar martorii schimbărilor dramatice din 2006–2008? Au rămas ei imparțiali în a reflecta fundamentele pieței? Aurespectat codul de etică recomandat de instituțiile de guvernare sau au cedat la presiunea pe termen scurt de pe piețele emergente? În cele ce urmează am dori să analizăm cum etica în evaluări poate fi măsurată și controlată.

Clienții au dreptul de a primi răspunsuri clare despre ce măsuri sunt puse în aplicare de către furnizorul de servicii în scopul de a asigura un nivel ridicat de profesionalism și standarde etice.

Importanță eticii este de asemenea crucială pentru compania prestatoare de servicii. Cercetarea realizată de RICS și publicată în mai 2010 printre o serie de companii majore active în domeniul imobiliar a dezvăluit măsură în care contează etica: “Toate firmele implicate în studiu recunoscfaptul că standardele etice înalte sunt esențiale în păstrarea reputației firmei și a profesiei. Este bine cunoscut faptul căreputația profesională individuală, cât și reputația companiei, au o valoare economică la care contribuie și standardele etice ridicate. Principiile etice au deci o valoare comercială. Poate și mai important, absența valorilor etice are un cost comercial, iar uneori costul poate fi devastator cândrezultatul este pierderea afacerii sau despăgubiri serioase.1

ETICA ÎN EVALUĂRI

Conform Royal Institute of Chartered Surveyors, instituția care reglementează deontologia profesiei imobiliare la nivel global, definiția conduitei etice profesionaleeste simplă și explicită: “să faci tot ce poți pentru a servi cât mai bine interesele clienților tăi, cunoscând și respectând în același timp interesele publicului larg”.

Să luăm în considerare doar prima parte a definiției ar fio greșeală, mai ales pentru evaluatorul aflat deseori subpresiunea clientului. “Interesul publicului larg” este un aspect esențial pentru care un evaluator trebuie să rămână parte independentă în procesul de evaluare (să ne gândim, de exemplu la relația dintre un creditor și un debitor).

CARE SUNT INSTITUȚIILE DE REGLEMENTARE ÎN DOMENIU?

RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) a dezvoltat cel mai cunoscut cod de conduită pentru profesiile din domeniul imobiliar din Europa și chiar pe plan global. Calitatea de membru RICS necesită respectarea codurilor de conduită dezvoltate de institut. Cele mai importante companii de pe piața imobiliară din Europa angajează membri RICS sau sunt membri ca și companii, la rândul lor. Principiile generale și regulile de conduită RICS sunt prezentate în “Red Book” (“Cartea Roșie”). În plus, RICS publică Regulile de Conduită pentru Membri și pentru Companii.

Un cod similar de conduită este prezentat în Standardele Internaționale de Evaluări, de către Comitetul Standardelor Internaționale de Evaluări. Aceste reguli au fost adoptate oficial și de către AsociațiaNațională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

Standardele RICS sunt obligatorii doar pentru membrii organizației, pe când normele impuse de IVS și ANEVAR sunt obligatorii pentru toți evaluatorii autorizați din România.

CARE SUNT PRINCIPIILE DE BAZĂ ALE CODULUI DE CONDUITĂ ÎN EVALUARE?

Principalele valori comune promovate de RICS, IVS și ANEVAR sunt: Integritate, Competență, Confidențialitate,Transparență, Independență și Managementul/Evitarea conflictului de interese. În cele ce urmează vom descriepe scurt fiecare dintre acestea. Cu excepția cazului în carese menționează altfel, citatele sunt preluate din “Rules of Conduct for Members”, 4 Iunie 2007, sau Editia a 6-a a Standardelor de Evaluare, ambele fiind publicate de RICS, sauStandarde Internaționale de Evaluare, ediția a 8-a, 2007.

Raportul RICS – “Etica pentru evaluatori, o dimensiune educatională.

Practici și standarde etice în activitățile imobiliare” – Mai 2009

1


Integritatea este legată de comportamentul general al evaluatorului, acesta fiind sfătuit să fie cinstit înactivitatea sa: “niciodată să nu induci în eroare în mod deliberat, fie prin ascunderea sau denaturareainformațiilor”. Codul cere ca evaluatorul să nu pună câștigul propriu deasupra intereselor clienților și să ia în considerare interesul mai larg al societății în judecata sa.

Competența este legată de cunoștințele tehnice de evaluator și de conceptul de specializare. “Membrii trebuie să își desfășoare lucrările profesionale cu pricepere, grijă și meticulozitate în ceea ce privește standardele tehnice așteptate de la ei”. Evaluatorul ar trebui să refuze un mandat în cazul în care acesta este în afara competenței sale profesionale sau are cunoștințe limitate cu privire la abordarea adecvată a obiectului evaluării. În acest ultim caz evaluatorul ar trebui să formeze o echipă împreună cu un expert în domeniu. Evaluatorul este reponsabil pentru acțiunile sale în cadrul oricarui mandat acceptat.

Confidențialitatea este unul dintre aspectele cele mai importante în relația dintre evaluator și client. Aceasta afectează de asemenea terțe părți în calitate de proprietari ai clădirilor sau băncile creditoare. “Exista o obligație generală de a trata informațiile ca fiind confidențiale încazul în care acestea devin cunoscute ca urmare a relației profesionale, și nu aparțin domeniului public.” Dacă din cauza unui conflict de interese confidențialitatea nupoate fi respectată, atunci mandatul ar trebui refuzat.

Conflictele de interese reprezintă un alt element important. Evaluatorul “trebuie să declare orice conflictde interes potențial către toate părțile relevante.” Acest aspect poate apărea în special când evaluatorul a analizat proprietatea în trecut sau în cazul în care evaluatorul face parte dintr-o companie mai mare ce include alte departamente care au interese diferite în proprietatea în cauză. În acest caz, evaluatorul sau firma ar trebui sădemareze mai multe acțiuni pentru a evita un conflict.Crearea de “ziduri chinezești” este un astfel de exemplu. Un conflict potențial ar trebui anunțat în scris către client, și unacord trebuie obținut cu privire la administrarea conflictului.

Independența și transparența sunt valorile cele mai importante care trebuie îndeplinite de un evaluator pentru a evita conflictele de interese. Un evaluator nu ar trebui săpermită ca sentimentele sau interesele personale să afecteze raționamentul profesional și ar trebui să “împărtășească toate datele cu clienții, făcând lucrurile simplu de înțeles”. Independența este pusă în pericol, de exemplu, de fiecare datăcând rezultatul evaluării este discutat (a se citi “negociat”) înainte de finalizare, fie cu clientul sau cu un terț interesatde evaluare. “Este necesar ca evaluatorii să identifice oriceamenințare asupra independenței și obiectivității lor și să ia măsuri potrivite înainte de acceptarea mandatului.”

CE TREBUIE SĂ ȘTIE UN CLIENT ÎNAINTE DE A SEMNA COLABORAREA?

Clientul ar trebui să înțeleaga felul în care evaluatorul trebuie să transforme în realitate principiile de etică prezentate mai sus și să se asigure că interesele sale nu sunt în conflict cu furnizorul de servicii.

Mai jos sunt câteva întrebări pe care clientul ar trebui să și le pună înainte de a semna contractul de servicii:

1. Ce experiență relevantă are evaluatorul cu proprietăți similare?

2. Există posibile conflicte de interes privind mandatul?

3. Ar putea evaluatorul să gestioneze conflictul, dacă există?

4. Cum asigură evaluatorul confidențialitatea informațiilor puse la dispoziție de către client?

5. Care este procedeul de administrare a reclamațiilor în cadrul companiei?

6. Care este valoarea poliței de despăgubire profesională a evaluatorului?

Un client ar trebui să știe înainte de semnarea termenilor contractuali dacă firma are o procedură de rezolvare areclamațiilor, respectiv asigurare profesională. De asemenea, clientul poate să întrebe dacă evaluatorul a făcut cursuri de dezvoltare profesională sau dacă are experiență relevantă în domeniul evaluării. Aceste aspecte nu acoperă toate standardele etice în mod exhaustiv, dar ar trebui să ajute clientul să stabilească o relație corectă cu evaluatorul.

Clienții serviciilor de evaluare au dreptul de a primi răspunsuri clare despre ce măsuri sunt puse în aplicare de către furnizorul de servicii în scopul de a asigura un nivel ridicat de profesionalism și respectarea standardelor etice.

Raluca Buciuc – director asociat, divizia de evaluări

16

CONSULTANȚĂpiața rezidențială

Dacă până în 2008 oferta de apartamente noi a provenit doar de la dezvoltatori, anul trecut piața a înregistrat pentru prima oară o nouă sursă: investitorii. Așadar, după câțiva ani în care investitorii au fost cei mai importanți clienți ai proiectelor rezidențiale noi, în 2009 ei au intrat în competiție acerbă cu dezvoltatorii.

Cererea a evoluat de la blocajul din primul trimestru, la activitatea modestă din al doilea și a încheiat anul cu creșterea volumului de vânzări, odată cu lansarea programului guvernamental “Prima Casă” în Iulie 2009.

OFERTĂ

La sfârșitul anului 2009 oferta de apartamente noi nevândute era de 9.000 de unități provenind fie direct de la dezvoltatori (6.000) fie indirect, de la investitori (aproximativ 3.000). În comparație cu 2008, oferta de apartamente moderne disponibile la vânzare a înregistrat o scădere de 18%.

Cele 6.000 de apartamente nevândute sunt disponibile în 35 de proiecte, dintre care o parte sunt deja livrate, iar celelalte în construcție. Deși în anul 2009 nu a fost lansat niciun proiect rezidențial nou, oferta s-a modificat datorită proiectelor amânate sau din cauza apartamentelor care au devenit disponibile la vânzare ca efect al rezilierii ante-contractelor.

Câteva proiecte care s-au bucurat de succes în timpul perioadei de efervescență a pieței rezidențiale (100% vânzări în faza de proiect) au fost grav afectate în 2009. Apartamentele au fost finalizate în mijlocul crizei financiare, când numeroase ante-contracte au fost reziliate întrucât cumpărătorii nu au mai putut onora tranzacția finală.

Cea mai frecventă metodă de plată a necesitat achitarea unui avans la semnarea ante-contractelor, iar apoi o rată finală în momentul livrării apartamentului. Din cauza imposibilității clienților de a efectua plata finală, un număr mare de ante-contracte nu s-au concretizat și astfel apartamentele respective au redevenit disponibile pe piață.

Numărul de apartamente livrate a continuat să crească în 2009, iar stocul de unități rezidențiale moderne a atins pragul de 11.000 la finalul anului. În primele șase luni au fost finalizate 2.000 de apartamente, în timp ce în a doua parte a anului au fost livrate încă 4.000 de unități.

CERERE

Aproximativ 1.300 de apartamente au fost vândute în 2009 (în proiecte cu peste 200 de unități), o reducere a vânzărilor cu 63% în comparație cu anul 2008. Exceptând cererea din partea investitorilor în anul 2008 (aproximativ 30% din vânzările totale), cererea consumatorilor finali a scăzut cu 50% față de 2008. În 2009 investitorii s-au retras din piața rezidențială.

Cererea s-a comportat diferit în 2009. Primul trimestru a fost caracterizat de vânzări reduse, dar până la sfârșitul semestrului au fost tranzacționate 515 apartamente. Proiectele care au acceptat noile condiții de piață, au redus prețurile și au oferit metode de plată favorabile au reușit să atragă puținii cumpărători din piață. În a doua jumătate a anului 2009 motorul pieței a fost programul “Prima Casă”. Această initiațivă a influențat volumul vânzărilor în cazul proiectelor care au redus prețurile, oferind apartamente a căror valoare s-a încadrat în limita sumei de 60.000 de Euro garantată de guvern. Astfel, în al doilea semestru, au fost vândute încă aproximativ 800 de apartamente.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


63%Scăderea totală a cererii în 2009

Investitorii nu au cumpărat proprietăți rezidențiale.

Cererea din partea consumatorilor finali s-a înjumătățit.

Programul Prima Casă a susținut cererea în semestrul II.

Notă: Divizia de Consultanță

monitorizează trimestrial piața

rezidențială din punct de vedere al

ofertei, vânzărilor și prețurilor.

În 2009, piața rezidențială s-a confruntat cu o supraofertă de apartamente finalizate, în timp ce vânzările în faza de proiect au lipsit cu desăvârșire. Cel mai probabil, 2010 va avea o evoluție similară, cu modificări nesemnificative ale ofertei și un nivel al cererii dependent de inițiativele guvernului și de încrederea cumpărătorilor.

Ștefania Baldovinescu – manager, divizia de consultanță

Sursa: Institutul Național de Statistică, Biroul de statistică din Cehia, Biroul central de statistică din

Ungaria, Biroul Central de Statistică (GUS)

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

PREȚURI

Analiza de la finalul anului 2009 indică reduceri moderate ale prețurilor pentru apartamentele noi (19%), similare cu cele pentru apartamentele vechi (20%). Prețul mediu pentru locuințele noi a încheiat anul la 1.300 Euro pe metrul pătrat (fără TVA), marcând o reducere de 19% față de nivelul din decembrie 2008. Prețurile au avut o evoluție uniformă pe parcursul anului trecut, înregistrând descreșteri similare în ambele semestre.

Majoritatea dezvoltatorilor au preferat să mențină un nivel ridicat al prețurilor de listă, însă au dat dovadă de flexibilitate în negocierea cu clienții. Așadar prețul efectiv pentru o tranzacție încheiată ar putea fi cu 10–15% mai mic decât prețul de listă. În plus, dezvoltatorii au oferit o varietate de stimulente financiare potențialilor clienți ca de exemplu: bucătării complet echipate și utilate, locuri de parcare, spații de depozitare sau reduceri de preț pentru un număr limitat de apartamente.

PREVIZIUNI

Cel mai probabil în 2010 piața rezidențială va avea o evoluție similară cu anul trecut: oferta va rămâne aproape neschimbată, cererea va depinde în mare măsură de inițiativele guvernamentale și de încrederea consumatorilor finali, în timp ce prețurile vor continua tendința descendentă, însă într-un ritm mai scăzut.

Stocul de 9.000 de apartamente nevândute la finalul anului 2009 face ca piața rezidențială să înregistreze o supraofertă în momentul actual. Cu toate acestea, comparând stocul de apartamente noi pe cap de locuitor din București cu cel din alte capitale din Europa Centrala și de Est, este evident că Bucureștiul este cu mult în urma acestor orașe. De aceea, pe termen mediu și lung, considerăm ca piața rezidențială locală are un potențial ridicat de dezvoltare. Totuși pe termen scurt (2010), cererea reală va depinde în mare măsură de programul “Prima Casă” și de alte măsuri guvernamentale (ex: 5% TVA pentru toate apartamentele noi, indiferent de preț sau suprafață).

Astfel, ne asteptăm ca tendința descendentă a prețurilor să continue, însă într-un ritm mai lent. Estimăm că scăderea prețurilor în 2010 va fi una moderată, cu o valoare medie de până la 10%.

18

MONITORIZAREA CONSRUCȚIILOR

Pe măsură ce piața a continuat pe tendința de scădere a anului trecut, nu s-a obținut nicio finanțare nouă pentruproiecte medii și mari, indiferent că vorbim despre centre comerciale, birouri, rezidențial sau industrial.

Ținând cont de condițiile actualei piețe, importanța monitorizării de proiect a crescut substanțial deoarece oferă jucătorilor din piață, în mod special băncilor și fondurilor de investiții, un instrument foarte util pentru managementul riscului în procesul de construcție.

Pe lângă supravegherea proiectelor din punct de vedere tehnic, consultanții profesioniști pot de asemenea oferi atât sfaturi privind analiza contractelor de închiriere cât și posibile scenarii de finalizare adaptate tipului de proiect.Totodată, o analiză profesionistă poate include și estimări privind evoluția pieței în care este încadrat proiectul analizat, precum și analize complexe ale cheltuielilor efectuate.

În prezent, în România sunt aproximativ 90 de proiecte în dezvoltare pentru care au fost solicitate servicii de monitorizare de către entitățile finanțatoare. Proiectelemonitorizate, supervizate de către cele mai active companii din acest segment de piață, reprezintă construcții rezidențiale (45%), clădiri de birouri (20%), centre comerciale (35%) și câteva proiecte de infrastructură și renovări de clădiri.

În cele ce urmează, dorim să abordăm două aspecte importante, care contribuie la succesul unui proiect imobiliar, în faza de construcție: contractele FIDIC și managementul corespunzător al cheltuielilor indirecte din proiect.

CONTRACTELE FIDIC – CONDIȚIILE GENERALE PRIVIND ASIGURAREA

În actualul context al pieței, în care numai dezvoltatorii experimentați au avut succes și au reușit să livreze proiectele anunțate cu depășiri rezonabile de timp și buget, este recomandabilă alinierea contractelor de antrepriză la condițiile generale ale unui contract FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Consultants). Totuși, o atenție suplimentară ar trebui acordată alinierii acestor condiții generale cu legislația românească în vigoare.

Cerințele pentru asigurarea lucrărilor de antrepriză ajută la protejarea părților implicate împotriva riscurilor la care acestea sunt expuse în cadrul proiectului respectiv. Prin urmare, termenii și condițiile FIDIC recomandă

constructorului sau dezvoltatorului să nu asigure lucrările, echipamentele, materialele cât și documentele pentru o valoare mai mică decât costurile de înlocuire, incluzând costurile cu demolările, cu îndepărtarea resturilor din șantier, taxele profesionale și profitul. Totodată, esterecomandabilă semnarea unei asigurări care să acopere eventualele obligații privind revendicări care vizează angajații contractorului pentru toată perioada în care aceștia sunt implicați în executarea lucrărilor.

Clauzele de asigurare ar trebui să acopere și situațiile care pot apărea atunci când una dintre părți este acuzată cu privire la un incident pentru care o altă parte este parțial sau total responsabilă. Astfel, este recomandabil pentru partea asigurată să mențină o asigurare împotriva obligațiilor legate de pierderi, pagube, accidente privind orice bun sau orice persoană (altele decât cele menționate anterior), care pot apărea în timpul activității de antrepriză.

MANAGEMENTUL COSTURILOR INDIRECTE

În estimarea bugetului pentru un proiect imobiliar, rolul principal este cel al costurilor directe, cele privind antrepriza și utilitățile necesare. Pe lângă acestea, este foarte important să luăm în considerare toate costurile indirecte legate de proiect și să le estimăm având în vedere nu numai particularitățile proiectului ci și direcția generală a pieței. În linii mari, costurile indirecte includ costuri cu managementul de proiect, costuri cu consultanții, cu autorizația de construire, costuri de proiectare, de brokeraj, costuri de marketing, costuri financiare și cele asociate cu situațiile neprevăzute.

O estimare corectă a acestor costuri cât și un management profesionist de proiect în timpul procesului de construcție asigură o finalizare cu succes a acestuia, cu depășiriminime ale bugetului estimat. Cu toate acestea, astfel de excese au fost des întâlnite în piață și multe dintre proiecte au fost livrate cu depășiri de cel puțin 5–10%. Aceste costuri adiționale nedorite pot fi însă prevenite întimpul dezvoltării proiectului printr-o analiză minuțioasă a tuturor cheltuielilor din proiect, corelată cu o distribuție a acestora pe categoria de cost de care aparțin.

Experiența noastră a arătat că procentaje mai mari sunt alocate managementului de proiect și costurilor de proiectare, fiecare reprezentândaproximativ 3% din costurile directe de antrepriză.


Costurile cu managementul de proiect includ cheltuielile cu echipa de administrare a proiectului, în timp ce costurile cu proiectarea variază în funcție de mărimea și tipul proiectului. Alte costuri care de obicei sunt estimate ca procentaje costurile directe sunt cele privind autorizația de construire și taxele municipale, care sunt estimate la 2,4%, precum și costurile cu consultanții (imobiliari, juridici, etc). Acestea din urmă sunt în general calculate pe baza practicii de piață, la 1,5% din costurile indirecte.

Costurile cu vânzarea și marketingul sunt estimate de obicei din veniturile pe care le va genera proiectul. Astfel, costurile de marketing sunt estimate la 1%, iar costurile de brokeraj, care apar în timpul procesului de vânzare, sunt estimate la 12,5% din veniturile obținute în timpul primului an de funcționare pentru proiecte de birouri, industriale sau retail, sau 1% din veniturile totale pentru clădiri rezidențiale. Costurile indirecte includ și comisioane de finanțare, de obicei în jur de 9% din suma finanțată.

În plus, este recomandată alocarea unei sume pentru cheltuieli neprevăzute (5% din costurile directe), pentru a acoperi posibilele schimbări de preț sau costuri care apar din diverse riscuri. Depășirile pot fi cauzate și de costuri

neprevăzute indirecte, cazuri în care estimarea de 5% nu va fiîntotdeauna suficientă. Pentru a evita costurile suplimentarenedorite, cheltuielile indirecte trebuie monitorizate atent.

Graficul de mai jos arată modul în care costurile indirecte(estimate ca procentaje din costurile directe) pot fluctua îndiferitele faze ale construcției. Cu toate ca piața imobiliară este într-o schimbare continuă, trendurile care stau la bază sunt aceleași și trebuie înțelese corect pentru a putea estima eficient costurile indirecte din proiectele viitoare. O valoaresemnificativă a costurilor indirecte este cheltuită înainteademarării construcției, fază în care costurile cu consultanții, proiectarea, marketingul și autorizația de construire sunt considerabil mai mari decât cele înregistrate în perioada următoare. În fazele care urmează, toate aceste cheltuieli vor cunoaste o tendință descrescătoare, cu excepția costurilor cu consultanții, care vor crește ușor spre finalul construcției.Dacă tendința cheltuielilor neprevăzute este dependentă de evoluția costurilor directe, iar cheltuielile cu finanțareaevoluează în funcție de cheltuielile totale, costurile cu managementul de proiect sunt de obicei constante în timpul dezvoltării proiectului. Și costurile cu brokerajul au o tendință constantă, dar spre deosebire de cele anterioare, sume mai mari sunt alocate în faza finală, înaintea finalizării complete.

În estimarea bugetului pentru un proiect imobiliar, rolul principal este acordat costurilor directe. Pe lângă acestea, este foarte important să luăm în considerare toate costurile indirecte legate de proiect. O estimare corectă a acestor costuri asigură o finalizare cu succes a proiectului, cu depașiri minime ale bugetului estimat.

Raluca Laudoniu – manager, divizia de monitorizare a construcțiilor

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

� � � � � � � �

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

� � � � � � � �

20

ANALIZA PIETEI NATIONALE

Industria turismului a fost una dintre cele mai afectate de criza economică mondială, ale cărei semne începuseră să se manifeste încă din Q3 2008, și care a condus la o scădere accentuată în 2009, atât a cererii de servicii hoteliere cât și a sumelor cheltuite de turiști. Diminuarea bugetelor de călătorii a determinat fie reducerea duratei acestora, fiescăderea categoriilor de confort practicate, fie substituireadeplasărilor cu soluții bazate pe noile tehnologii. Cele mai afectate segmente de turiști au fost cel de afaceri și cel de conferințe, și ca urmare, destinațiile ce se bazau pe acest gen de turiști au avut cel mai mult de suferit.

Tendința descrescătoare s-a confirmat în Q4 2008 și acontinuat în 2009, astfel numărul turiștilor care s-au cazat în hotelurile românești a scăzut cu 14% față de anul precedent, iar durata medie a sejurului a scăzut la mai puțin de 3 zile.

Ca urmare, gradul de ocupare a avut de suferit, numărul camerelor ocupate scazând cu o cincime față de 2008. Ultima jumătate a anului a arătat însă semne de încetinire a ritmului scăderilor, pe fondul ajustării tarifelor practicate de către hotelieri și a stabilizării economice ușoare înregistrată de Europa de Vest, ca principală sursă de turiști pentru România.

Principalele piețe generatoare de turiști au fost în continuare țările vecine: Ungaria (25%) și Bulgaria (12%), care însă au scăzut ca și număr cu 4% și, respectiv, 20% față de 2008. Cele mai mari descreșteri ale numărului de turiști s-au înregistrat în rândul cetățenilor germani (15%) și italieni (14%).

Comparativ cu anul trecut, oferta de spații de cazare a rămas relativ constantă, majoritatea proiectelor anunțate fiind amânate sau anulate, iar proiecte noi nu au mai fostîncepute, în condițiile dificultăților de a obține finanțareîn condiții rezonabile. Pentru anii următori sunt însă anunțate aproximativ 40 de proiecte de hoteluri la nivel național, care vor aduce un surplus de aproape 6.000 de spații de cazare. Gradul de penetrare al brandurilor internaționale ramâne la unul din cele mai scăzute niveluri din Europa, puțin peste 7% din camerele de hotel disponibile în România fiind afiliate unui lanț internațional.

Numărul de tranzacții a cunoscut de asemenea o scădere semnificativă, volumul acestora nedepășind 15 milioane deEuro. Deși foarte multe proprietăți au fost puse la vânzare din cauza dificultăților, cumpărătorii au întârziat să apară,fie datorită greutăților în a finanța astfel de achiziții, fieașteptând ca valoarea proprietăților să mai scadă.

CEREREA HOTELIERA A BUCUREȘTIULUI

În București sosirile de turiști au înregistrat o scădere de 8%, în medie, pe anul 2009, precum și o reducere a duratei medii a sejurului până la 1,8 nopți, în scădere de la 2.1 nopți în 2008. Ca o destinație care se bazează în proporție de 80% pe turismul de afaceri, Bucureștiul a fost puternic afectat de criza economică care a determinat micșorarea drastică a bugetelor de călătorii ale marilor companii, precum și schimbări notabile în comportamentul turiștilor. Cele mai afectate de aceste schimbări au fost hotelurile de categorie superioară, mai ales în ceea ce privește tarifele practicate.

Gradul de ocupare s-a situat în 2009 la 56%, în minus cu 7% față de 2008, cu scăderi majore în special în primele 6 luni, ajungând însă spre sfârșitul anului la valori similare celor din 2008. Dar adevarata problemă în 2009 a reprezentat-o nivelul tarifului mediu, care a rămas constant mult sub valorile înregistrate în 2008, ajungând în medie la 73 Euro. S-a înregistrat astfel o scădere de aproape 40% față de 2008, recuperarea acestei reduceri fiind omare provocare pentru hotelieri, în anii care urmează.

PIAȚA HOTELIERĂ

��

��

��

��

��

��

��

��


STOCUL HOTELIER AL BUCUREŞTIULUI

Clasificare # Hoteluri # Camere <50 Camere 50-100 Camere >100 Camere

5 stele 11 2,038 2 3 6

4 stele 52 5,899 24 13 15

3 stele 63 2,640 48 10 5

2 stele 21 912 15 4 2

1 stele 6 375 3 2 1

Total 2009 153 11,813 92 32 29

OFERTA HOTELIERA A BUCUREȘTIULUI

La sfârșitul lunii anului 2009, Bucureștiul dispunea de un număr de 153 hoteluri, cu peste 11.500 camere.

Deși numărul spațiilor de cazare a crescut cu aproximativ 12% față de 2008, oferta hotelieră din București prezintă încă numeroase semne de imaturitate față de alte capitale europene: majoritatea hotelurilor au sub 50 camere (60%); alocarea pe categorii este dezechilibrata, (mai mult de jumătate din hoteluri fiind clasificate la 4 stele);penetrarea lanțurilor internaționale este încă redusă (13% din total hoteluri sunt afiliate la un lanț internațional).

PREVIZIUNI

După un 2009 foarte dificil, anul 2010 prezintă câteva motivede optimism moderat. Țările din vestul Europei au început deja să raporteze creșteri ale produsului intern brut iar pentru România se estimează, de asemenea, o creștere de 0,5%. Cum produsul intern brut a fost, istoric vorbind, un bun indicator al circulației turistice, este astfel de așteptat o creștere a cererii de servicii hoteliere. În același timp însă, oferta de spații de cazare va rămâne relativ constantă pe termen scurt, datorită faptului că accesul la finanțare va continua să fiedificil. Astfel multe dintre proiectele existente vor continuasă fie blocate, iar altele noi vor întârzia să apară. În acestecondiții sunt motive să credem că gradele de ocupare ale hotelurilor vor recupera din scăderile înregistrate. În urma reechilibrării raportului dintre cerere și ofertă, tariful mediu de asemenea își va stopa scăderea și va începe să crească, dar într-un ritm mult mai lent decât gradul de ocupare.

Problemele întâmpinate de proprietarii de hoteluri vor crea însă oportunități pentru investitori: atât pentru achiziția de proprietăți aflate în dificultate, la prețuri sub valoarea depiață, cât și pentru investiții în hoteluri noi, prin scăderea prețurilor terenurilor și a costurilor de construcție.

Astfel, oportunități pentru investiții în hoteluri noi vor continua să existe în România, în special pentru hoteluri de clasificare medie, în orașele secundare sau în dezvoltări mixte.Lanțurile internaționale își vor întări prezența de asemenea, în condițiile în care instituțiile financiare și grupurile hotelierevor impune dezvoltatorilor să contracteze soluții profesionale de operare, ca o garanție suplimentară pentru rezultate bune.

Trend Hospitality Baneasa Business & Technology Park 42–44 București–Ploiesti Ave., Building A2, 4th floor District 1, 013696, Bucharest, România Phone: +4021 203 5065; Fax: +4021 203 5061 Email: [email protected] Web: www.trendhospitality.com

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

22

INVESTIȚII IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA – ASPECTE FISCALE

Modificările legislative în domeniul fiscal ce au intratîn vigoare începând cu 1 Ianuarie 2010 aduc modificăriimportante pentru contribuabilii români. Cu toate acestea, domeniul investițiilor imobiliare din România nu este afectat în mod semnificativ de aceste modificări legislative.

Prezentăm în continuare o serie de aspecte fiscalece trebuie avute în vedere de către o persoana fizicăromână în momentul efectuării de investiții imobiliare în România fie direct, fie prin intermediul uneicompanii locale, precum și de către alți investitori.

IMPOZITAREA VENITURILOR DIN CHIRII

Veniturile realizate atât de societăți cât și de persoane fizice din activități de închiriere se impozitează cu aceeașicotă de 16%, deși calculul bazei impozabile este diferit.

În cazul societăților române, în afară de alte cheltuieli deductibile fiscal, baza impozabilă se diminuează cudeprecierea fiscală a proprietății imobiliare (cu excepțiaterenului, care nu este un activ amortizabil). Potrivit modificărilor recente ale legislației fiscale, introduse înluna Mai 2009, rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe,inclusiv a terenurilor, efectuată după 1 Ianuarie 2004, vor fi recunoscute gradual ca venituri taxabile în modproporțional cu amortizarea fiscală a acestor active saula momentul vânzării/casării lor. Această regulă vizează rezervele din reevaluare care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin intermediul amortizării fiscalesau al cheltuielilor privind activele cedate/casate. Ca efect, această prevedere elimină reevaluarea fiscală aactivelor care a fost disponibilă pentru câțiva ani.

Pentru investitorii persoane fizice, baza impozabilăse determină prin scăderea unei cote de 25% reprezentând cheltuieli din venitul brut din chirii (rata efectivă a impozitului se reduce astfel la 12%).

Ca o opțiune, persoanele fizice pot lua în considerarededucerea cheltuielilor efective. În cazul a mai mult de 5 contracte de închiriere, persoanele fizicetrebuie să se înregistreze ca și comercianți și să plătească 16% asupra diferenței dintre veniturile din chirii și cheltuielile deductibile relevante.

VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

Profiturile realizate de societățile române în urma vânzăriiproprietăților imobiliare din România intra sub incidența impozitului pe profit de 16% (impozitul minim a fostintrodus începând cu 1 Mai 2009). Câștigul impozabil se va determina ca diferența dintre prețul de vânzare și valoarea fiscală a mijloacelor fixe vândute. În cazul mijloacelor fixeamortizabile vândute (clădiri), valoarea fiscală deductibilă sedefinește ca valoarea de intrare minus deprecierea fiscală.

Distribuirea profiturilor nete va fi de asemenea supusăimpozitului pe dividende de 16%. Există posibilitatea ca impozitul să fie redus sub cota de 16%, chiar până lazero (de exemplu, prin aplicarea prevederilor convențiilor de evitare a dublei impuneri sau prin aplicarea prevederilor Directivei UE privind sistemul comun de impozitare care se aplică în cazul societăților mamă și filialelor acestora din diferite state membre).

Ca o alternativă, în loc să vândă proprietățile imobiliare, o persoană fizică poate decide să vândăacțiunile deținute în respectiva companie, și în acest caz, câștigurile de capital obținute de persoana fizică vor fi supuse impozitului pe venit de 16%.

În cazul câștigurilor de capital realizate de persoane fizice dinproprietăți personale vândute, nivelul impozitului depinde de perioada de deținere a proprietății respective. Astfel, impozitul pentru proprietățile imobiliare vândute în termen de 3 ani de la achiziție este de 3% pentru tranzacțiile până la 200.000 RON, în timp ce pentru tranzacțiile a căror valoare depășește suma de 200.000 RON, impozitul datorat este de 6.000 RON plus 2% din suma care depășește 200.000 RON.


O clădire este considerată „nouă” dacă este vândută până la sfârșitul anului care urmează

primului an de utilizare/ocupare sau dacă a fost transformată în anumite condiții.

1

Pentru vânzarea proprietăților deținute pe o perioadă mai mare de 3 ani, impozitul se stabilește la 2% pentru tranzacțiile până la 200.000 RON, în timp ce pentru tranzacțiile peste 200.000 RON impozitul datorat este de 4.000 RON plus 1% din suma care depășește valoarea de 200.000 RON.

Persoanele fizice care desfășoară activități de vânzarea proprietăților imobiliare cu scop lucrativ nu pot aplica regulile de mai sus, și dimpotrivă, profiturile (diferențadintre veniturile din vânzare și cheltuielile deductibile relevante, ajustată cu anumite elemente specificeprevăzute de lege) vor fi impozitate la cota de 16%.

TAXA PE VALOAREA ADAUGATĂ

Închirierea proprietăților imobiliare este în mod normal o operațiune scutită de TVA. Cu toate acestea, orice persoană impozabilă care realizează astfel de operațiuni poate opta pentru taxarea acestora cu TVA în cota de 19%.

Ca regulă generală, vânzarea de către orice persoană de clădiri vechi/părți de clădiri și a terenului aferent, precum și a oricărui tip de teren este scutită de la plata TVA fără drept de deducere, cu excepția cazului în care persoana impozabilă care efectuează aceste tranzacții a optat pentru taxarea cu 19% TVA a vânzării. Aceasta scutire nu se aplică vânzării de către o persoană impozabilă de clădiri noi sau de terenuri construibile.

Începand cu luna decembrie 2008, o cotă de 5% a fost introdusă pentru vânzarea de locuințe sociale (inclusiv terenul aferent) în anumite condiții (spre exemplu, locuințe cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, a căror valoare nu depașește suma de 380.000 lei, exclusiv TVA).

Persoanele fizice care vând proprietăți imobiliare cuscop lucrativ vor fi considerate persoane impozabile.Astfel, atunci când efectuează operațiuni impozabile (ex. vânzarea de clădiri noi) persoanele fizice au obligațiade a se înregistra în scopuri de TVA dacă volumul tranzacțiilor depășește valoarea de 35.000 Euro.

TAXELE LOCALE

Proprietarii de clădiri datorează anual un impozit pe clădiri către autoritățile locale. Pentru societăți, impozitul pe clădiri variază între 0,25–1,5% din valoarea contabilă a clădirii. Impozitul pe clădiri poate ajunge până la 10%, în cazul în care clădirea nu a fost reevaluata în ultimii 3 ani. În cazul persoanelor fizice, cota de impozitare estede 0,1% și se aplică la valoarea clădirii pe baza unor valori minimale stabilite prin lege (începand cu anul 2010 aceste valori s-au majorat cu aproximativ 20%). Pentru proprietăți echivalente, baza impozabilă pentru persoane fizicepoate fi cu mult mai mică decât cea pentru companii.

Referitor la impozitul pe teren, atât persoanele fizice câtși cele juridice care dețin terenuri au obligația de a plăti impozitul pe teren, care este stabilit ca o sumă fixă peunitatea de suprafață, în funcție de amplasarea terenului.

Consiliile locale pot acorda scutiri de la plata impozitului pe clădiri și teren societăților comerciale în baza anumitor scheme de ajutor de stat pentru dezvoltare regională.

Ernst & Young oferă o gamă largă de servicii de audit financiar, asistență în afaceri,asistență fiscală și asistență în tranzacții.

Ernst & Young România Strada Dr. Felix Iacob, Nr. 63–69 Clădirea Premium Plaza, 011033 București

Alex Milcev, Partener Taxe Telefon: (40-21) 402 4000 Fax: (40-21) 410 7052 Email: [email protected]: www.ey.com/ro

24

În data de 14 octombrie 2009, a intrat în vigoare Legea nr. 261/2009 privind aprobarea Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 214/2008, modificând Legea privindautorizarea lucrărilor de construcții, i.e. Legea nr. 50/1991. Acest act normativ a adus o serie de modificări importanteîn procedura autorizării executării lucrărilor de construcții în România. Aceste schimbări au fost apoi implementate prin noile norme metodologice la Legea privind autorizarea lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 și intrate în vigoare începând cu data de 23 Noiembrie 2009.

Noutățile legislative sunt o consecință a integrării în Uniunea Europeană și a obligației corelative de armonizare legislativă; de data aceasta scopul a fost adaptarea legislației în construcții cu procedura evaluării impactului asupra mediului conform Directivei Consiliului 85/337/CEE. Fazele procedurii de autorizare a executării lucrărilor de construcții au fost reconsiderate în scopul includerii acelor etape care permit evaluarea impactului asupra mediului a unui anumit proiect.

Orice persoană care urmărește eliberarea unei autorizații de construire (cu excepția autorizațiilor de desființare) este obligată, după obținerea certificatului de urbanism, săsolicite autorității competente pentru protecția mediului să realizeze o evaluare inițială. Această autoritate va decide dacă respectivul proiect intră în categoria proiectelor pentru care este necesară evaluarea impactului asupra mediului.

Solicitantul autorizației de construire trebuie apoi să notifice autoritatea publică competentă cu privire lamenținerea solicitării sale inițiale de obținere a autorizației de construire. Procedura de evaluare a efectelor asupra mediului se va desfașura după depunerea confirmăriianterior menționate, dar înainte de întocmirea/finalizareadocumentației tehnice și va fi finalizată prin emiterea uneideclarații/punct de vedere ori al unui act administrativ al autorității competente pentru protecția mediului (care diferă în funcție de efectele obiectivului de investiții asupra mediului: acordul de mediu sau avizul Natura 2000).

O altă preocupare a legiuitorului a fost aceea de a implementa un mecanism de asigurare a transparenței procedurii de avizare/autorizare. În acest scop, publicul este informat și consultat în legătură cu obiectivul de investiții supus autorizării.

Autorizația de construire și anexele sale trebuie să fiepublicate pe pagina proprie de internet a autorității administratiei publice emitente sau afișate la sediul acesteia. De asemenea, orice persoană vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim prin emiterea autorizației de construire sau prin refuzul de emitere a autorizației de construire, poate face o contestație.

Furnizorii și administratorii de utilități urbane au obligația de a face publice, la sediu și pe pagina proprie de internet, datele și informațiile specifice domeniuluilor, necesare pentru elaborarea documentațiilor pentru obținerea avizelor/acordurilor.

Au fost luate măsuri pentru standardizarea condițiilor de autorizare în situațiile în care lucrările se realizează pe amplasamente ce depășesc limitele judetului, respectiv ale municipiului București, după caz.

SCHIMBĂRI ÎN PROCEDURA AUTORIZĂRII LUCRĂRILOR DE CONSTRUCȚII


De asemenea, au fost aduse anumite clarificări cuprivire la modificările proiectului; „modificările de temă” au fost definite; în cazul intervenirii modificărilor de temă, o nouă autorizație de construire trebuie emisă; modificările de temă vor determina reluarea procedurii de autorizare în măsura în care depășesc limitele avizelor și acordurilor inițiale și ale actului inițial administrativ al autorității competente pentru protecția mediului. În cazul în care survine o astfel de modificare de temă,investitorul/proprietarul trebuie să oprească lucrările până la obținerea unei noi autorizații de construire.

În ceea ce privește modificările locale ale soluțiilor tehnice, în anumite condiții, limitativ prevăzute, ele nu necesită emiterea unei noi autorizații de construire. Aceste condiții au fost într-o anumită măsură clarificate.

De asemenea, prin Legea nr. 261/2009 a fost introdusă regula potrivit căreia autorizația de construire și autorizația pentru organizarea executării lucrărilor de șantier trebuie să fie emise în același timp.

Celeritatea procedurii de autorizare rămâne un deziderat, dar anumite măsuri pozitive au fost implementate în acest scop. În măsura în care documentația este completă, entitățile competente să emită avizele/acordurile cerute prin certificatul de urbanism trebuie să se conformeze obligației lor de emitere a respectivelor avize/acorduri în termen de 15 zile de la data înregistrării cererii. S-a prevăzut în mod expres în lege că nerespectarea acestei obligații este considerată a fi o aprobare tacită (cu excepția avizelor/acordurilor emise de autoritatea competentă pentru protecția mediului).

Regimul sancționator a fost modificat din anumite punctede vedere, determinând o înăsprire a legii. De exemplu, construcțiile executate fără autorizație de construire pe terenuri aparținând domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale vor putea fi desființate fără emiterea unei autorizații de desființare, fără sesizarea instanțelor judecătorești și pe cheltuiala contravenientului. Plângerea împotriva procesului-verbal de sancționare nu suspendă demolarea acestor construcții.

Cota obligatorie în cuantum de 0,5% din valoarea devizului de construcții datorată Casei Sociale a Constructorilor, introdusă prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 214/2008 a fost acum înlăturată. Cu toate acestea, ea continuă să fiemenționată în alte acte normative, astfel încât continuă să existe nelămuriri cu privire la acest subiect. O clarificare alegiuitorului cu privire la aplicabilitatea sa este recomandabilă.

Recentele modificări sunt un pas mic în sensul fluidizăriiși transparentizării procedurii și ar putea conduce la o procedură mai previzibilă și la o responsabilizare crescută a persoanelor fizice implicate în procedura autorizării.

Oana Albota, Senior Associate [email protected]

Floreasca Business Park Calea Floreasca 169A Clădirea B, Etaj 5 Sector 1, 014459 București, România

Telefon: +40 21 527 2000 www.pelifilip.com

Floreasca Business ParkCalea Floreasca 169A, Clădirea A, Etaj 7Sector 1, 014459 București, RomâniaTelefon: +4021 319 77 77Fax: +4021 319 77 78Web: www.colliers.ro

This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). All rights reserved.

This report and other research materials may be found on our website at www.colliers.com. Questions related to information herein should be directed to the Research Department. This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, express or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. Colliers International is a worldwide affiliation ofindependently owned and operated companies.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE · unui parteneriat cu UDMR și alte partide minoritare, precum și...

Documents

Transcript of ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE · unui parteneriat cu UDMR și alte partide minoritare, precum și...