UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA”IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANŢE ŞI BĂNCI

LUCRARE DE LICENŢĂ

CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC:

CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEŞAN

ABSOLVENT:

DĂMIEAN CONSTANTIN

2009

1

UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA”IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANŢE ŞI BĂNCI

Analiza comparativă a acordării şi

gestionării creditelor ipotecare faţă

de cele imobiliare

CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC:

CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEŞAN

ABSOLVENT:

DĂMIEAN CONSTANTIN

2009

2

CUPRINS

CUPRINS....................................................................................................................................3

Cap I Creditele: abordări generale.............................................................................................4

1.1 Istoria creditului şi evoluţia acestuia................................................................................4

1.1.1 Istoricul creditului.....................................................................................................4

1.1.2 Concepte şi definiţii..................................................................................................5

1.2 Clasificarea creditelor......................................................................................................6

1.2.1 Creditul comercial...................................................................................................7

1.2.2 Creditul bancar.........................................................................................................11

1.3 Trăsaturile, principiile şi funcţiile creditului bancar.......................................................15

1.3.1 Funcţiile creditului bancar.....................................................................................15

1.3.2 Principiile creditării bancare:..................................................................................17

1.3.3 Etapele creditării ...................................................................................................17

1.3.4 Trăsăturile creditului..............................................................................................18

Cap II Abordări teoretice privind creditele imobiliare şi cele ipotecare.................................22

2.1 Creditele imobiliare........................................................................................................22

2.1.1 Definiţie şi concepte................................................................................................22

2.1.2 Categorii de credite..................................................................................................24

2.1.3 Condiţii specifice de creditare................................................................................25

2.2 Creditele ipotecare..........................................................................................................27

2.2.1 Definiţie şi concepte................................................................................................27

2.2.2 Condiţii de creditare...............................................................................................30

2.3 Asemănări şi deosebiri dintre creditele imobiliare şi cele ipotecare.............................35

2.3.1 Garantarea creditelor................................................................................................35

2.3.2 Criteriile ce diferenţiază creditele ipotecare de cele imobiliare..............................40

Capitolul III Analiza comparativă a acordării şi gestionării creditelor imobiliare faţă de cele ipotecare la agenţia Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ...................................................................41

3.1 Analiza generală a acordării creditelor imobiliare şi ipotecare....................................41

3.2 Analiza evoluţiei creditelor imobiliare şi ipotecare în perioada 2006-2008...................44

Concluzii...................................................................................................................................48

Bibliografie...............................................................................................................................51

3

Cap I Creditele: abordări generale

1.1 Istoria creditului şi evoluţia acestuia

1.1.1 Istoricul credituluiUnele surse1 trateaza problematica apariţiei creditului, ca fiind începând cu mileniul al

II-lea î.Hr.. Creditul a apărut în Orientul mijlociu, fiind activitatea marilor proprietari funciari.

Creditul s-a manifestat şi sub forma comerţului cu bani convertibili, întâlnindu-se la egipteni,

fenicieni, dar şi la greci dupa o perioad Creditul a apărut pe fondul lipsei de disponibilităţi

băneşti şi a unui risc înalt pe care acesta îl presupunea, de aceea această activitate era

predominant în activitatea cămătarilor, care practicau dobânzi ridicate în activitatea lor.

Deoarece neîncrederea în debitor era mare, s-a ajuns la o dobândă de până la 100% din suma

împrumutată, de aceea uneori creditorul trebuia să aibă încredere în debitor că acesta va

restitui suma împrumutată la timp. Această încredere a împrumutătorului a dat denumirea de

credit, termen ce derivă din latinescul credium, credere = a crede. Debitorul era supravegheat

de către creditor asupra rambursării creditului, ceea ce a condus , în Roman Antică, la

pedepsirea debitorului în caz de neplată, prin întemniţare sau prin pedepse asupra integrităţii

sale.

Creditele au fost din ce în ce mai solicitate, mai ales prin prisma faptului că economia

a cunoscut o modernizare culminantă, mai ales atunci când s-a trecut de la manufactură la

industria mecanizată.

În cadrul economiei contemporane, şi anume cea de piaţă creditul a cunoscut o

ascensiune impresionantă, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementări stricte,

de reglementare şi control din partea Băncilor Centrale. Putem asocial creditului expresia de

“comerţ cu bani”, acest termen rezultând din activitatea de intermediere financiară a băncilor,

care plasează disponibilităţi băneşti sub formă de credit. Această intermediere se realizează

prin transferul de fonduri temporare de la persoanele care îşi depun sume de bani sub formă

de depozite, către persoanele care au neoie de lichidităţi, sub formă de credite.

Ca orice produs şi serviciu, intermedierea bancară are şi ea un preţ, care se reflect prin

intermediul dobânzii.

1 TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, Monedă şi credit, Ediţia a doua, revizuită şi adăugită, Editura Universităţii “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2008, pag. 141

4

1.1.2 Concepte şi definiţiiCredite sunt tratate diferit în studiile şi cărţile de specialitate, în funcţie de viziunea

fiecărui economist, dar dacă facem abstracţie de viziunea obiectivă, decucem principii şi

trăsături comune.

Definiţia creditului2, aşa cum reiese din lege este “orice angajament de plată a unei

sume de bani în schimbul dreptului de rambursare a sumei plătite, precum şi la plata unei

dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această sumă sau orice prelungire a scadenţei unei

datorii şi orice angajament de achiziţionare a unui titlu care încorporează o creanţă sau a unui

drept la plata unei sume de bani”.

Pentru ca activitatea de creditare să se desfăşoare în bune condiţii, este nevoie de un

cadru organizat, şi anume băncile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate să

desfăşoare, în principal activităţi de atragere de depozite şi acordare de credite în nume şi cont

propriu.

Din anul 2000, băncilor li s-a asociat şi termenul de “instituţie de credit”3, dar acest

termen nu relectă întreaga activitate bancară4, deoarece ascestea nu acorda numai credite, ci şi

efectuează operaţiuni de atragere de depozite.

Din punctul meu de vedere, cea mai adecvată denumire pe are o poate asocia o bancă

este cea de instituţie de intermediere financiară, deoarece ea se ocupă cu intermedierea de

capitaluri băneşti între agenţii economici.

O altă definiţie dată creditului5 are la bază o sumă de bani pe care o bancă o acordă

unei persoane fizice sau juridice pe o anumită perioadă de timp, până la o datită scadenţă, şi

pentru care primeşte o dobândă, reprezentând uzufructul utilizării capitalului de credit.

În opinia altor economişti6, creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire

imediată resurse, în schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal insoţite

2 Legea bancară nr. 58/1998, publicata în Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998, atr. 3, lit. b3 termen preluat din art. 1, alin. 1 al Directivei nr. 2000/12/CE din 20 martie 2000, a Parlamentului European şî a Consiliului, modificată prin Directiva nr. 2000/28/CE din 18 septembrie 2000 a Parlamentului European şi a Consiliului, care au abrogat Directiva nr. 77/780 din 12 decembrie 1977 a Consiliului, cunoscută ca “Prima directivă de coordonare bancară”4 Turcu, Ion, Operaţiuni şî contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediţia a V-a acutualizată şi completată, Vol I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2004, pag. 218.5 Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, Monedă, bănci, credit, Editura Universitară, Bucureşti, 2005, pag. 3616 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani şi credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor şi politica monetară, Editura Economică, Bucureşti, 2003, pag. 289

5

de plata unei dobânzi ce remunerează pe împrumutător. Operaţiunea prieşte două părţi. O

parte acordă creditul. Cealaltă parte îl primeşte, deci se îndatorează.

Ca o ultimă abordare a definiţiei şi conceptului de credit7, acesta este de finit ca

schimbul unei valori monetare prezente, contra unei valori monetare viitoare.

1.2 Clasificarea creditelor

Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica creditele după mai multe criterii8:

1) după natura economică şi participanţii la relaţia de creditare:

creditul comercial;

creditul bancar;

creditul de consum;

creditul obligatar;

creditul ipotecar.

2) după calitatea debitorului:

creditul acordat persoanelor fizice;

creditul acordat persoanelor juridice.

3) după calitatea debitorului şi a creditorului;

creditul public;

creditul privat.

4) după scopul acordării creditului:

credite de producţie;

credite de circulaţie;

credite de consum.

5) după natura garanţiilor:

credite rele;

credite personale.

6) după întinderea drepturilor creditorului:

credite denunţabile;

credite nedenunţabile;

credite legale.

7) după modul de stingere a obligaţiilor de plată:

7 Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Monedă şi credit, Editura Sedcom Libris, Iaşi, 2006, pag. 878 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, op. cit., pag. 297-298

6

credite amortizabile;

credite neamortizabile.

8) după termenul de rambursare:

credite pe termen scurt;

credite pe termen mijlociu;

credite pe temen lung.

Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, în economie de piaţă

contemporană, distingem o serie de caracteristici comune:

prin scontarea efectelor de comerţ (a cambiilor), se remarcă o fuziune între

creditele comerciale şi cele bancare;

s-au produs schimbări în destinaţia crediului, prin faptul că ponderea creditelor

speculative şi a celor destinateinteresului nevoilor statului;

se produc modificări frecvente a nivelului dobânzii, cu scopul de a favoriza sau

delimita dimensiunile creditului;

se remarcă sporirea creditului bancar in detrimentul celui comercial.

Creditele pot fi clasificate după oricare din această categorie, dar cel mai importatnt

este reprezentat de natura economică şi participanţii la creditare, distingându-se mai sintetizat

următoarele forme9:

creditul comercial;

creditul bancar;

1.2.1 Creditul comercialCreditul comercial10 este acel credit acordat între producători şi comercianţi prin

vânzarea mărfurilor, în schimbul unor instrumente de credit (sau efecte de comerţ). De asemenea

reprezintă o amânare la plată, acordată de un furnizor de mărfuri sau de servicii, clientului său.

Datorită acestui credit, întreprinzătorii işi pot plasa marfa fără a mai aştepta cumpărătorii să dispună de

bani, accelerând astfel circuitul capitalului real.

Analizând şi sintetizând mai multe surse, destingem o serie de caracteristici ale

creditului comercial:

reprezintă creditul pe care şi-l acordă agenţii economici la vânzarea mărfurilor

sub forma amânarii plăţilor;

9 Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Economie bancară. Repere teoretice şi studiu monografic, Ediţia a II-a, Editura Universităţii “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2008, pag. 3410 Levente, Katona, Finaţarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Editura Expert, Bucureşti, 2004, pag. 148

7

avantajul acestei forme de credit constă în faptul că întreprinzătorul îşi poate

desface producţia fără a aştepta momentul în care cumpărătorul va deţine bani;

creditul comercial prezintă unele limite, în sensul că orice întreprinzător îşi va

putea vinde mrfa pe credit, în măsura în care acesta deţine rezerve de capital

care să îi permită continuarea activităţii. De asemenea, creditul comercial este

limitat în funcţie de regularitatea încasării valorii mărfurilor;

o limită a creditului derivă din destinaţia mărfurilor vândute prin acest tip de

credit, respectiv cei doi participanţi la raportul de credit trebuie să aparţină

aceluiaşi sector de activitate.

Creditul comercial se manifestă sub două forme:

a) Creditul cumpărător:

se manifestă sub forma plăţilor în avans;

aceste credite trebuie să apară ca o prefinanţare de către beneficiari a produselor pe

care intenţionează sa le achiziţioneze;

sunt frecvente în ramuri precum: comerţul, agricultura şi construcţiile de locuinţe.

b) Creditul vânzător:

are ca obiect vânzarea mărfurilor cu plată amânată.

Sporirea dimensiunii creditului comercial are la bază unii factori, care decurg din cele

trei componente care acţionează în acest domeniu, şi anume componenta tradiţională,

comercială şi financiară.

Componenta tradiţională reprezintă interesele comune ale participanţilor la sporirea

fluidizării schinburilor costurilor de organizare a activităţii comericale. Se reduc costurile de

depozitare ale stocurilor de mărfuri (pentru producător) şi costurilor aferente mijloacelor de

plată (pentru cumpărători).

Componenta comercială semnifică utilizarea creditului ca mijloc de promovare a

vânzărilor.

Componenta financiară reprezintă o altă motivaţie a creditului comercial şi semnifică

punerea la dispoziţia clientului, pentru o perioadă dată, a unei părţi din capital sub formă de

marfă, pentru care plata este amânată.

Creditele comerciale, reprezintă în prezent, ca pondere, în ţările dezvoltate un cuantum

cupins între 10% şi 40% din datoriile întreprinderilor şi reprezintă un instrument de

promovare şi de reducere a cheltuielilor cu plata dobânzilor. Pe baza creditelor comerciale

primite se pot reduce solicitările de credite bancare, sau se poate amplifica cifra de afaceri.

8

Creditul comercial antrenează emisiunea de titluri specifice acestui credit , pe termen

lung aceste credite fiind reprezentate de înscrisuri cum ar fi acţiunile şi obligaţiunile, iar pe

termen scurt acestea constau în cambii, bilete la ordin, cecul etc., ca titluri de creanţă, care

prezintă avantajul scontării la bănci. Astfel, creditul comercial devine credit bancar, iar prin

cedarea portofoliului de efecte comerciale de către o bancă comercială, băncii centrale prin

rescontare, se antrenează un mecanism de emisiune de monedă centrală.

Cambia este un titlu de credit11 sub semnatură privată care pune în legatură, în

procesul creării sale 3 persoane: trăgătorul, trasul şi beneficiarul. Titlul este creat de trăgător

în calitate de creditor, care dă ordin debitorului sau numit tras să plătească o suma fixată la o

data determinată în timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma. Pentru a fi

valabilă, cambia trebuie sa conţină menţiunile obligatorii cuprinse în Legea nr. 58/1934

asupra cambiei şi biletului la ordin, modificată prin Legea nr. 83/1994. Ea poate fi plătibilă

imediat sau la un termen scurt de la emiterea ei (de regulă 90 de zile)12.

Elementele obligatorii ce trebuie cuprinse intr-o cambie:

denumirea de cambie;

ordinul pur şi simplu de a plăti o sumă bine determinată exprimată într-o valută şi

inscrisă în cifre şi litere (dacă suma în cifre nu este aceeaşi cu suma în litere,

rămâne valabilă aceasta din urmă, iar în cazul când în cambie suma în cifre şi litere

este trecută de mai multe ori, ramane valabila cea mai mică);

numele, prenumele şi adresa trasului (persoanei care trebuie să plătească);

scadenţa, care poate fi la o zi fixă calendaristică, la vedere, la un anumit termen de

la vedere, adică la prezentare, la un anumit termen de la data emiterii, iar dacă nu

este indicată scadenta se considera că se plateşte la vedere;

locul unde urmează să se efectueze plata;

numele, prenumele şi adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emisă la

purtator);

data (anul, luna şi ziua) şi locul emiterii;

semnătura trăgătorului care în ultimă instanţă atestă valabilitatea cambiei.

Lipsa oricărei element din cambie, atratge după sine nulitatea ei.

Biletul la ordin13 este un efect comercial, înscris prin care o persoană numită emitent

sau subscriitor (debitorul) îşi asumă obligaţia personală şi necondiţionată să plătească pentru

11 http://www.cpea.ro/cambia.php [accesat 02.05.2009]12 Kiriţescu, Costin, - Moneda, mică enciclopedie, Editura Ştiinţifică şi Encicplopedică, Bucureşti, 1982, pag. 77

13 http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 [accesat 3.05.2009]

9

biletul de ordin unei alte persoane numite beneficiar (creditor) o anumită sumă de bani, la o

dată fixă numită scadenţă şi într-un loc bine determinat.

Menţiunile esenţiale pe care trebuie să le cuprindă un bilet la ordin sunt:

denumirea de bilet la ordin;

data emisiunii;

scadenţa;

menţionarea obligatiei personale şi necondiţionate de a plăti suma de bani;

numele beneficiarului;

semnătura subscriitorului sau a emitentului;

locul de plată.

Spre deosebire de cambie, în biletul de ordin nu figurează numele trasului, deoarece

trăgătorul şi trasul se identifică cu persoana emitentului. Tot spre deosebire de cambie, care

este creată la iniţiativa creditorului, biletul la ordin este creat la iniţiativa debitorului.

Biletul la ordin este o promisiune de a plăti şi nu un mandat de plată. Poate fi transmis

prin gir şi poate fi garantat prin aval.

Obligaţiile rezultând dintr-un bilet la ordin se supun aceloraşi reguli generale ca şi cele

rezultând dintr-o cambie, însa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul

are aceleaşi obligaţii ca şi cel care accepta o cambie.

În calitate de instrument de plată a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat

mai ales de marile întreprinderi. Deoarece biletul la ordin este uneori transmis cu întarziere în

vederea mobilizării creditelor, beneficiarii lor preferă să se deconteze cu clienţii prin

intermediul cambiilor.

Cecul este un efect comercial, înscris dat în baza unui depozit de bani sau a unui credit

deschis, sub forma de ordin de plată; cu ajutorul lui, o persoană (trăgător) poate să retragă

anumite sume de bani de la o societate bancară numita tras, în folosul său sau al unei alte

persoane numite beneficiar.

Instrumentul de plată folosit este carnetul de cecuri. Cecul se poate emite valabil

numai dacă în momentul emisiunii sale există disponibil, o provizie (un depozit de bani sau

credit deschis la bancă). Spre deosebire de cambie, cecul serveşte mai mult ca instrument de

plată şi de compensaţie, nu de credit.

Cecul poate fi emis:

nominativ, care indică explicit numele beneficiarului şi se transmite prin gir

sau andosare;

la purtător, care nu cuprinde nici un nume şi se transmite prin simpla înaintare.

10

Exista mai multe tipuri de cecuri:

cecul barat;

cecul de calatorie;

cecul de decontare;

cecul de dispozitie;

cecul documentar;

cecul prin corespondenta;

cecul in alb.

Sesizăm şi o serie de deosebiri14 între efectele de comerţ şi biletele de bancă,

reprezentate de:

din privinţa emitenţilor, efectele de comerţ pot fi emise de orice persoană

juridică, în timp ce biletele de bancă sunt emise doar de banca centrală;

nici o persoană nu este obligată să accepte ca mijloc de plată un efect

comercial, spre deosebire de bancnote, un mijloc de plată legal care nu poate fi

refuzat;

efectele comerciale sunt creanţe determinate, spre deosebire de biletele de

bancă ce sunt creanţe generalizate asupra economiei;

în cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilităţii debitorului, spre

deosebire de bancnote, care sun garantate de stat nu ca putere de cumpărare, ci

ca mijloc legal de plată;

cedarea unui efect comercial nu constituie o plată în sensul stingerii obligaţiei,

în consecinţă în cazul titlului care circulă între mai mulţi posesori succesivi,

aceştia îşi asumă solidar riscul neplătii sumei înscrise în titlu. Spre deosebire

de acest lucru, cedarea unui bilet de bancă constituie o plată, având ca efect

stingerea definitivă a obligaţiei;

din punct de vedere al valabilităţii în timp, efectele comerciale sunt delimitate

de un timp anume, după expirarea căruia acesta nu mai are valoare. Comparând

această caracteristică cu a biletelor de bancă, observăm că acestea din urmă au

o putere liberatorie pe o durată nedeterminată de timp, până la retragerea lor

din circulaţie de către banca centrală;

valoarea bănească a efectelor comerciale este variabilă, spre deosebire de

biletele de bancă, care au valori fixe, nenegociabile.

14 TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 160-161

11

1.2.2 Creditul bancarEste un credit acordat sub formă bănească de către bănci, întreprinzătorilor.Spre

deosebire de creditul comercial, unde ambele părţi sunt întreprinzători, în cazul creditului

bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealaltă parte fiind agent finnciar, reprezentat de

bancă. Creditul bancar, spre deosedire de cel comercial are o flexibilitate mai mare, în sensul

că disponibilităţile băneşti pot fi dirijate de la bancă spre orice persoană fizică sau juridică.

În România, băncile oferă următoarele tipuri de credite:

Credite pe termen scurt:

credit global de exploatare;

linie de credite în lei şi valută;

credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor temporare;

credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor sezoniere;

credit de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie;

credit pentru prefinanţarea exporturilor;

credit de scont;

credit pe cecuri remise spre încasare;

credit pe ordine de plată;

credit pentru facilităţi de cont;

credit pentru operaţiuni de factoring;

credit pe descoperiri de cont (overdraft).

Credite pe termen mediu şi lung:

credit pentru echipamente în completarea surselor proprii;

credit pentru cumpărarea de acţiuni;

credit promotori imobiliari;

credit pentru operaţiuni de leasing;

credit de forfetare.

Dacă analizăm creditele bancare din punct de vedere al documentelor necesare pentru

acordare, autorii15 desting trei categorii de solicitanţi:

a) Pentru solicitanţi, persoane fizice, documentele necesare sunt următoarele:

cererea de credit16 semnată;

adeverinţa de venit lunar pentru titular şi soţul/soţia acestuia;

adeverinţa de venit lunar pentru giranţi;

15 Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 36-3716 Anexa 1

12

acte de vânzare-cupmărare, deviz de lucrări sau acte de proprietate autentificate

prin notariat;

autorizaţie de construcţii, avize şi alte acorduri specifice;

facturi sa contracte de vânzare-cumpărare pentru bunuri de folosinţă îndelungată;

situaţia gatanţiilor propuse.

b) Pentru solicitanţi asociaţii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele

necesare acordării unui credit sunt următoarele:

documente prin care se dovedeşte funcţionarea sau exercitarea profesiei şi codul

fiscal;

declaraţia de impunere a veniurilor pentru anul precedent î cel în curs, avizată de

organele fiscale;

situaţia încasărilor şi plăţilor pentru anul în curs;

acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare;

situaţia creditelor angajate la alte bănci;

devize estimative de lucrări, facturi proforme, contracte care să justifice solicitarea

creditului, suma şi destinaţia acestuia;

contracte/comenzi de aprovizionare şi de desfacere sau prestări servicii;

fluxul de lichidităţi nete;

situaţia garanţiilor propuse.

c) În fine, dacă persoana care solicită creditul este un agent economic, băncile solicită, în

principal, următoarele documente;

certificatul de înmatriculare la Registrul Comerţului şi codul fiscal;

statutul şi contractul de asociere cu modificările la zi;

bilanţul contabil pe ultimii doi ani vizat la Administraţia Financiară;

balanţa de verificare aferentă ultimeor două luni de activitate;

devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care să justifice nivelul şi

natura creditului;

studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (în cazul creditelor pentru imobilizări

corporale);

situaţia creditelor angajate la alte bănci;

fluxul de lichidităţi nete (cash-flow-ul) din care să rezulte necesarul de credite;

contractele de aprovizionare şi desfacere;

aprobarea Consiliului de Administraţie sau a Adunării Generale a Acţionarilor

pentru angajarea creditului;

13

acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare.

Zilnic, unităţile bancare teritoriale raportează catrecentrala băncii, situaţia creditelor

acordate, iar trimestrial se întocmeşte analiza situaţiei calităţii patrimoniului în funcţie de

creditele acordate, în care se utilizează următoarea schemă:

Tabelul 1.1 Analiza calităţii patrimoniului de credite

Nr.

Crt.

Serviciul

datoriei

BUN

(împrumut

curent)

SLAB

(împrumut

resatant până

la 30 de zile)

NECORESPUNZĂTOR

(împrumut restant peste 30

de zile)Performanţa

financiară a

împrumutatului

1 Împrumutat

categoria A

Credite cu

risc minim

Credite în

observaţie

Credite substandard

2 Împrumutat

categoria B

Credite în

observaţie

Credite

substandard

Credite incerte

3 Împrumutat

categoria C

Credite

substandard

Credite

incerte

Credite cu risc major

4 Împrumutat

categoria D

Credite

incerte

Credite cu

risc major

Credite cu risc major

5 Împrumutat

categoria E

Credite cu

risc major

Credite cu

risc major

Credite cu risc major

Sursa: Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 38

Realizarea performanţei financiare a băncii se stabileşte pe baza clasificării agenţilor

economici în cinci categorii:

Categoria A – cuprinde persoanele care dispun în prezent, dar vor dispune şi în

viitor de disponibilităţi, pentru a-şi achita creanţele faţă de bancă;

Caregoria B – aici se încadrează acele persoane, care în prezent au un indicator de

bonitate în ceea ce priveşte rambursarea creditului, dar în viitor acest lucru este

incert;

Categoira C - acele persoane ale căror situaţie este satisfăcătoare în prezent, iar pe

viitor aceasta manifestă o tendinţă de înrautăţire;

Categoria D – sunt acei clienţi a căror activitate economică oscilează între o

perioadă satisfăcătoare şi una nesatisfăcătoare;

Categoria E - în această categorie încadrăm persoanele care desfăşoară o activitate

economică nerentabilă şi care manifestă o incertitudine de rambursare a creditelor.

14

În funcţie de această analiză, putem încadra datoria către bancă în următoarele:

bun – cănd dobânzile au fost plătite la termen, iar creditele rambursate la scadenţă;

slab – atunci când una sau mai multe rate sau dobânzi manifestă o tendinţă de

întarziere;

necoresunzător – în situaţia în care ratele şi dobânzile au o întarziere mai mare de

30 de zile.

Analizând din punct de vedere al performanţei creditelor, distingem următoarele

categorii:

Credite cu risc minim;

Credite în observaţie;

Credite substandard;

Credite incerte;

Credite cu risc major.

1.3 Trăsaturile, principiile şi funcţiile creditului bancar

1.3.1 Funcţiile creditului bancarUnii autori17 aribuie creditului următoarele funcţii:

Funcţia distributivă(cu ajutorul creditului se colectează economii latente şi se

dirijează către domenii eficiente);

Funcţia de reglare(a cererii şi oertei de bunuri prin creditarea consumului şi

socurilor);

Funcţia de creştere a vitezei de rotaţie şi de circulaţie a banior cât şi de

multiplicare a monedei scripturale;

Funcţia de reducere a inflaţiei prin preţul creditului, care este dobânda;

Funcţia de generator de venituri pentru bănci(creditul este produsul bancar

principal şi pentru cele mai multe băncieste sursa principală de venituri).

Dezvoltând pe scurt aceste funcţii ale creditului, alţi autori evidenţiază următoarele

funcţii ale creditului18:

înlesneşte sporirea capitalului real printr-o bună utilizare a factorilor de

producţie existenţi;

17 Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, op. cit., pag. 361

18 Institutul bancar român, coord. Răduţ C. Radu, Creditarea agenţilor economici, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2005, pag. 10

15

Facilitează distribuirea resurselor băneşti între diferite întreprinderi şi ramuri

care sunt bine situate pe piaţă, creditul contribuind la concentrarea

întreprinderilor;

accelerează tranzacţiile comerciale, ameliorând procesul de desfacere a

marfurilor la scară largă;

sporeşte viteza de roaţie a monedei şi contribuie la dimensionarea ei, asigurând

şi în acelaşi timp şi o reducere a cheltuielilor în circulaţia banilor;

creditul contribuie, prin reglarea ratei dobânzii, la diminuarea fenomenului de

inflaţie;

exercită o influenţă pozitivă asupra consumului în cazul acordării de credite

pentru consum;

contribuie la apariţia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovaţie,

ceea ce favorizează amplificarea concurenţei – factor al creşterii economice:

creditul are un rol deosebit în promovarea relaţiilor internaţionale.

Sintetizând, putem eidenţia principalele funcţii ale creditului, aşa cu reies din alte

opinii19:

1. Funcţia de mobilizare, ameliorare calitativă a disponibilităţilor băneşti şi

redistribuire;

Prin aceasta funcţie, se are în vedere crearea unei noi puteri de cumpărare, pe care

titularii de depozite nu au utilizat-o. Această creare de putere de cumpărare nu trebuie privită

ca pe o redistribuire, deoare citularii de conturi bancare cu disponibilităţinnu işi pierd dreptul

temporar de utilizare a capitalului.

2. Funcţia de emisiune a creditului;

Prin funcţia de emisiune a creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare,

din cauza insuficienţei masei monetare a administraţiei publice şi a populaţiei, emisiune care

trebuie calculată şi controlată cu foarte mare atenţie, deoarece această emisiune necontrolată

poate produce dezechilibre grave în economie. Dacă această emisiune nu este reflectată în

realităţile economice, se poate ajunge la supracreditare sau la subcreditare.

În cazul subcreditării, se crează blocaje în economie din cauza insuficienţei capitalului

bănesc, ceea ce crează frânarea economiei.

19 TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag. 148-149

16

Dacă se ajunge la fenomenul supracreditării, masa monetară este mai ridicată decât cea

necesară, şi de aici se ajunge la falimentele întreprinderilor, din cauza producţiei prea mari şi

stocurilor excesive. În acelaşi timp, supracreditarea conduce la creştere inflaţiei, prin prisma

faptului că există în eco omie mia multă masă monetară decâ nevoia pieţei.

3. Funcţia de reflectare şi stimulare a eficienţei activităţilor agenţilor

economici;

Această funcţie presupune că o firmă este cu atât mai eficientă cu cât necesarul de

fonduri este mai readus în desfăşurearea activităţii sale. Aici se poate observa prezenţa unei

legi obiective a raportului invers dintre eficienţa în activitatea economică şi necesarul de

fonduri.

Prin această funcţie a creditului, putem spune că se stimulează activitatea firmelor

eficiente şi se aplică restricţii în cazul socieţăţilor mai puţin profitabile.

Prin analiza acestor funcţii ale creditului, observăm o serie de efecte pozitivei20:

concentrarea capitalului;

reglarea masei monetare existente în funcţie de cerinţele economice ale pieţei;

sporirea puterii productive a întreprinderilor prin redistribuirea capitalului;

reducerea celtuielilor pe care le presupune circulaţia masei monetare.

Ca orice activitate desfăşurată, creditarea implică şi o serie de efecte riscuri, cum ar fi:

abuzul de credit, supracreditarea, efectele ei fiind tratate anterior;

insolvabilitatea creditorilor;

Pentru evitarea acestor riscuri, unităţile bancare trebuie să deţină informaţii solide

privind situaţia firmelor pe care le creditează, precum şi relaţiile acesteia cu furnizorii şi

clienţii, dar în acelaşi timp, băncile pot solicita garanţii pentru a se proteja împotriva acestor

riscuri.

1.3.2 Principiile creditării bancare21: prudenţa;

20 TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 14921 Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, op. cit., pag. 361

17

negocierea;

forma contractuală;

dobânda;

garanţia;

previziunea;

destinaţii;

utilitatea;

eficienţa;

credibilitatea.

1.3.3 Etapele credităriiÎn activitatea băncilor, pentru acordarea unui credit se au în vedere următoarele

etape22: realizarea unei discuţii cu caracter informativ;

documenare despre client;

întocmirea cererii de creditare şi analiza acesteia;

aprobarea creditului;

negocierea costului creditului şi încheierea contractului;

acordarea creditului;

analiza modului de utilizare a creditului şi verificarea respectării destinaţiei;

controlul existenţei şi păstrării garanţiilor;

plata dobânzilor şi comisioanelor;

rambursarea integrală a obligaţiilor generate de derularea creditului.

1.3.4 Trăsăturile credituluiTrăsăturile caracteristice23 ale relaţiilor de credit sunt:

1. Subiecţii relaţiei de credit(creditorul şi debitorul)

Creditorul este persoana fizică sau juridică care avansează imprumutul

condiţionat şi pentru o anumită perioadă de timp;

Debitorul, având aceeaşi calitate de pesoană fizică sau juridică, care în

schimbul dreptului de folosinţă asupra obiectului împrumutului, se

22 Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Tehnica operaţiunilor bancare:repere teoretice şi studiu monografic, Editura Universităţii “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2006, pag.3723 Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 88

18

obligă să restituie creditorului, la scadenţă suma împrumutată, cât şi

dobânda aferentă imprumutului.

2. Promisiunea de rambursare(Riscul)

În activitarea de creditare se întalnesc o serie de riscuri24 probabile:

Riscul de nerambursare are la bază probabilitatea intârzierii la plată a

obligaţiilor faţă de bancă, sau incapacitatea de plată din diverse motive

subiective. De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie să

analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare şi

juridice.

Riscul de imobilizare intervine în cadrul băncii prin gestiunea

defectuoasă a creditelor acordate în raport cu depozitele atrase prin

angajarea în creditare excesivă. Acest fapt poate avea un impact negativ

asupra deponentului, deoarece există pozibilitatea ca el să nu işi mai

primească la timp suma economisită. Acest risc este eliminat prin unele

reglementari.

Pentru ca băncile să se protejeze înpotriva acestor riscuri, ele au dreptul de a

constitui provizioane şi de a solicita unele garanţii25 debitorilor, şî anume:

Garanţia personală este reprezentată de angajamentul luat de o terţă persoană sau

girant, de a plati suma împrumutată, în cazul în care debitorul se află în incapacitate totală sau

parţială de plată. Aceasta poate fi de două tipuri: simplă, în cazul în care girantul raspunde

numai pentru parea sa, acesta având dreptul de a cere executarea primordială a debitorului,

sau solidară, când girantul poate plati concomitent sau în avans datoriile debitorului, în cazul

în care girantul are o solvabilitate mai mare decât debitorul.

Garanţia reală are în componenţa sa urmăroarele:

reţinerea conferă creditorului dreptul de a reţine din portofoliul debitorului

un bun corporal în cazul în care acesta n-a fost achitat integral cu

respectarea unor condiţii ca: bunul corporal să aibă legătură cu creanţa, iar

creanţa să fie certă şi exigibilă;

Gajarea este procedeul prin care debitorul oferă un bun pentru a garanta

creditul, şi anume gajul. Acest proces poate avea loc cu sau fără depozitarea

efectivă a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferinţă, de urmărire, de

reţinere şi de vânzare;

24 Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag. 29125 Bratu, Alina, Monedă.Credit. Bănci., EdituraEx Ponto, Constanţa, 2005, pag. 200

19

Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui

imobil, fără depozitare şi cu publicitate. Ea conferă creditorului dreptul de

preferinţă Şi dreptul de urmarire, ea fiind: legală(prevăzută de lege);

convenită(stipulată în contract) sau juridică(acordată prin hotărâre

judecătorească);

Privilegiul dă dreptul legal unor creditori de a avea întâietate în a fi

remuneraţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau întregului

patrimoniu al debitorului. Creditorul dispune aici de dreptul de preferinţă şi

de dreptul de urmărire;

3. Termenul de rambursare(rabursabilitatea)

Dat fiind faptul că finanţarea prin creditare are caracter temporar, după o anumită

perioadă de timp, acesta trebuie rambursat. In funcţie de intervalul de timp al creditării, ele se

clasifică în:

credite pe termen foarte scurt – până la 24 de ore;

credite pe termen scurt - până la un an;

credite pe termen mediu - până la 5-7 ani;

credite pe termen lung - până la 50 sau chiar 100 de ani pentru construcţie

de locuinţe.

Ca şi caracteristică principală a creditului pe termen scurt, acesta de regulă se

rambursează integral la scadenţă, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a căror

rambursare este eşalonată(lunară, trimestrială).

4. Dobânda

Dobânda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru

folosirea capitalului de împrumut, aceasta reprezentând preţul capitalului împrumutat, al

valorii de întrebuinţare a acestuia. Dobânda trebuie abordată atât în mărime absoluta, ca

valoare, cât şi ca procente, în mărime relativă.

În funcţie de operaţiunile efectuate de o persoană cu banca, putem distinge

două tipuri de dobânzi:

dobânda percepută este acea sumă de bani pe care o solicită banca pentru

folosirea capitalului bănesc de către debitor;

26 TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 170

20

dobânda bonificată este reprezentată de cuantumul sumei de bani pe care

banca o plăteşte persoanelor pentru păstrarea disponibilităţilor băneşti la ea.

Dacă analizăm dobânda în funcţie de perioada creditării, distingem27:

Dobânda simplă este caracteristică creditelor pe temen scurt sau

depozitelor bancare şi se calculează astfel:

D= c∗t∗r36000

unde:

D = masa dobânzii (dobânda);

C = capitalul împrumutat sau investit (creditul);

t = timpul, exprimat în zile;

r = rata dobânzii.

Rata dobânzii:

rd=D∗36000

c∗t

Dobânda compusă se calculează în prezent nu numai la creditele pe

termen scurt, ci şi la cele de pâna la 12 luni, dar şi pentru dobânzile la

termen. Ea cuprinde şi capitalizarea (fructificarea) dobânzii simple În

calculul dobânzii compuse se foloseşte şi factorul de multiplicare, care se

calculează după realţia f = 1 + d, unde d reprezintă dobânda simpla. În

calcularea dobânzii compuse, creditul sau depozitul devine capital final în

calcularea dobânzii doar după ce se înmulţeşte cu factorul de

multiplicare, şi se calculează astfel:

Capital final C1=C0(1+ r100 )n,

unde,

n=nr. de luni/ani(perioade)

De aici deducem rata dobânzii , şi anume:

r'=100 ( 1+r

100∗n )n-1,

unde,

r = rata anuală a dobânzii;

n = numărul de erioade de capitalizare dintr-un an (ex: numărul de luni)

27 Ungurean, Pavel, Bănci, burse şi profit pe piaţa financiară, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2007, pag. 282-296

21

Deducem o serie de factori care influenţează dobânzii:

rentabilitatea activităţii băncii;

inflaţia;

cererea şi oferta de credit şi raportul dintre ele;

lichiditatea debitorilor;

riscul de nerambursailitate;

durata de creditare;

mărimea creditului;

stabilitatea economic;

dobânda de pe piaţa financiară, inclusiv de pe pieţele externe.

5. Acordarea creditului

Acesta poate fi consimţit prin28: acordarea de credite, depozitele bancare, vânzarea

de obligaţiuni. În economia actuală a apărut un nou produs bancar şi anume cardul de credit,

care reprezintă o linie de finanţăre la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtând

denumirea de sistem de credit deschis.

6. Consemnarea

Este acel pas care presupune înscrierea efectivă a datelorrelaţiei de creditare în

documete. Dar mai exista şi unele relaţii de creditare în care această etapă are loc doar în

formă verbală între creditor şi debitor, şi anume creditarea pe piaţa interbancară

7. Transferabilitatea

Aceasta operaţiune de transfer presupune o realţie de vânzare-cumpărare , în care

creanţa faţă de debitor este cesionată29.

28 Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 9129 Cesiuneade creanţă este o modalitate de transmitere a obligaţiilor în formă convenţională, prin care un creditor (cedent) transmite o creanţă a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creanţei fiind obligat faţă de cesionar, odată cu îndeplinirea formalităţilor de opozabilitate a acestei operaţiuni, fără a i se cere consimţământul.

22

Cap II Abordări teoretice privind creditele imobiliare

şi cele ipotecare

2.1 Creditele imobiliare

2.1.1 Definiţie şi concepteCreditele imobiliare30 se acordă, pe termen mijlociu şi lung, fiind folosite direct pentru

achiziţii, amenajări sau reparaţii de bunuri imobiliare cu destinaţii de locuinţă, denumite

credite investitor. De asemenea, pot fi şi credite acordate promotorilor imobiliari de

construcţii de locuinţe (agenţi economici specializaţi, având ca obiect de activitate construcţia 30 Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 56

23

şi vânzarea de locuinţe), credite pentru cumpărarea terenurilor, credite pentru demararea

construcţiilor, credite pentru efectuarea de construcţii şi credite pentru finanţarea locuinţelor

construite aflate în aşteptarea validării, numite Credite promotori.

În principiu, investiţiile în clădiri şi într-o mică măsură în terenuri oferă pe o perioadă

lunga de timp o bună protecţie a capitalului Împotriva eroziunii monetare. Ca orice investiţii

ele trebuie apreciate după trei criterii de bază: rentabilitate, risc, lichiditate.

Rentabilitatea oricărui plasament este direct legată de "buna sănătate" a pieţei

respective. In domeniul imobiliar se impune efectuarea atât a unei analize economice (clădiri

de locuit, de vacanţă, birouri, terenuri agricole, păduri, etc.) cât şi geografice (capitală, mari

oraşe, mediul rural). Fiind în general vorba de investiţii pe termen lung, analiza

perspectivelor de rentabilitate implică anticiparea pe o perioadă foarte lungă a evoluţiei

pieţei, lucru greu de realizat.

în ceea ce priveşte lichiditatea, chiar dacă obiectivul recuperării rapide a investiţiei nu

este un deziderat major pentru investitor, totuşi ea reprezintă un criteriu de analiză

fundamentală. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinată de echilibrul dintre

cererea şi oferta pe piaţă. Astfel, pe o piaţă unde oferta depăşeşte cererea, lichiditatea nu v-a

putea fi obţinută decât printr-o reducere de preţ. In acest domeniu, rentabilitatea poate fi

direct proporţională cu lichiditatea.

Rentabilitatea globală a unei investiţii în acest domeniu rezultă din însumarea ratelor

de rentabilitate aferente închirierii şi a ratei de valorizare a bunului respectiv, după deducerea

cheltuielilor cu acesta.

Prima dintre ele se obţine ca un raport între chirie şi valoarea bunului şi este mai mare

la clădirile aşa numite "profesionale" (destinate desfăşurării unor activităţi lucrative) decât la

cele de locuit sau ia terenurile agricole. De asemenea ea este superioară în cazul zonelor

situate în centrul oraşului, comparativ cu cete periferice.

Potenţialul de valorizare depinde de o serie de factori care se referă la calitate sau

raritate, (exemplul investiţiilor realizate în zonele unde rezerva fundam este Redusă - centrul

marilor oraşe).

In funcţie de obiectivul urmărit de către investitor, acesta v-a trebui să definească tipul

de randament căutat: v-a alege între o rată de închiriere ridicată (ex: birouri) sau un potenţial

de valorizare bun (ex: imobile din marile oraşe având finisări şi dotări de calitate). De

asemenea este recomandabil să integreze incidenţa financiară şi fiscală a fiecărei opţiuni,

luând în calcul cheltuielile de gestionare. întreţinere şi reparaţii precum şi costul fiscal al

investiţiei.

24

Spre exemplificare:

- clădirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite,

dar pe de altă parte cheltuielile de întreţinere, renovare etc. sunt semnificative,

- imobilele de locuit oferă o rentabilitate slabă comparativ cu imobilele profesionale

închiriate, dar presupun cheltuieli de întreţinere şi costuri fiscale mai reduse.

- terenurile beneficiază comparativ cu clădirile de cheltuieli reduse şi avantaje fiscale

în cazul transmiterii proprietăţii, în schimb randamentul în cazul închirierii este inferior.

Investitorul v-a putea să aleagă între venit şi valorizare, în funcţie de rentabilitatea

sperată, pentru fiecare tip de investiţie în domeniul imobiliar, astfel:

Tabelul 2.1 Rentabilitatea investiţiei imobiliare

Tipul

investiţiei

Rentabilitate

Randament

(chirie)

Perspectivă de valorizare

pe termen lung

Clădiri de locuit

-Capitală şi oraşe mari mediu bună

-La Tară slab medie

Clădiri de vacanţă mediu variabilă

Birouri bun medie

Magazine ridicat variabilă

Terenuri agricole slab variabilă

Păduri slab variabilă

Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-

Napoca, 2003, pag. 155

In ceea ce priveşte riscul, acesta se descompune la rândul lui în următoarele elemente:

- risc de venit legat de neînchriere sau de neplata chiriei;

- risc de capital legat de o scădere a cererii de pe piaţa suport, datorată excesului de

construcţii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementări restrictive, etc;

- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiţie,

mărimea acesteia limitând accesul la acest tip de plasament.

25

2.1.2 Categorii de crediteBăncile acordă credite imobiliare pentru următoarele destinaţii31:

Cumpărarea de imobile cu destinaţie locativă;

Construirea de imobile cu destinaţie locativă;

Consolidarea şi/sau extinderea de imobile cu destinaţie locativă;

Amenajarea imobilelor cu destinaţie locativă;

Cumpărarea de terenuri intravilane.

a) Creditul pentru cumpărarea de imobile cu destinaţie locativă se acordă pentru o

perioadă de maxim 50 de ani, iar valoarea maximă a creditului este de 500.000 USD sau

echivalentul în altă monedă;

b) Creditul pentru construirea de imobile cu destinaţie locativă: termenul maxim de

creditare este de 40 de ani, iar valoarea maximă a creditului este de 400.000 USD sau

echivalentul în altă monedă. Aprobarea creditului este condiţionată de existenţa autorizaţiei

de construcţie;

c) Creditul pentru consolidarea şi/sau extinderea de imobile cu destinaţie locativă:

termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maximă a creditului este de 90.000

USD sau echivalentul în altă monedă. Aprobarea creditului este condiţionată de existenţa

autorizaţiei de construcţie;

d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinaţie locativă se acordă pentru

achiziţionarea de materiale de construcţie, centrale termice, instalaţii electrice şi sanitare,

utilităţi şi plata manoperei amenajării locuinţei, pe o perioadă maximă de 10 ani, valoarea

maximă a creditului fiind de 50.000 USD sau echivalentul în altă monedă;

e) Creditul pentru cumpărarea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare

este de 20 ani, iar valoarea maximă a creditului este de 150.000 USD sau echivalentul în altă

monedă.

2.1.3 Condiţii specifice de creditare

2.1.3.1 Modul de finanţareFinanţarea cumpărării imobilelor cu destinaţie locativă şi/sau terenuri intravilane

Creditele pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţie locativă şi/sau terenuri intravilane

sunt angajate într-o singură tranşă, prin virament, în ziua efectuării plăţii către vânzător,

conform condiţiilor stipulate în contractul de vânzare-cumpărare.31 HETEŞ-GAVRA, Iosif, HETEŞ-GAVRA, Roxana, Operaţiuni bancare, Vol. I. Operaţiunile active ale băncilor. Creditarea, Editura Mirton, Timişoara, 2006, pag. 135-138.

26

Aportul propriu al împrumutatului se utilizează anterior sau simultan cu banii

proveniţi din credit. în situaţia în care bunul achiziţionat din credit intră în garanţia creditului,

eliberarea creditului se va efectua după încheierea în formă autentică şi înregistrarea în Cartea

Funciară a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză ipotecară asupra bunului achiziţionat.

În situaţia în care imobilul adus în garanţie este afectat de sarcini,, potrivit extrasului

de Carte Funciară (şi anume privilegiul vânzătorului), urmează, ca după acordarea creditului

şi încasarea preţului de către vânzător acest privilegiu să fie radiat, astfel ca banca să aibă

ipoteca de rang I. Potrivit Codului Civil, art. 1772, „Privilegiul este un drept, ce dă unui

creditor calitatea creanţei sale de a fi preferat celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari”.

Finanţarea investiţiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea şi amenajarea

imobilelor cu destinaţie locativă

Creditele pot fi angajate în una sau mai multe tranşe, în funcţie de stadiile de execuţie,

lucrările executate (valoarea şi termenele acestora), în conformitate cu graficul de execuţie şi

estimarea costurilor ce este întocmit de către împrumutat împreună cu constructorul.

Constatarea executării lucrărilor se face la termenele stabilite de comun acord între

bancă şi împrumutat, rezultatele constatării fiind consemnate într-o notă de constatare a

lucrărilor executate. Numărul de constatări poate varia în funcţie de mărimea creditului şi

complexitatea lucrăriloe efectuate. Astfel, în cazul construirii se efectuează cel puţin trei

constatări, pentru extindere şi consolidare cel puţin două, iar în cazul amenajării, cel puţin o

constatare. In general, aceste note de constatare se întocmesc la data finalizării următoarelor

lucrări: structura de rezistenţă, acoperiş, finisaje interioare, instalaţii, utilităţi.

Data începerii finanţării investiţiei de către bancă se stabileşte după data finalizării

lucrărilor executate din aport propriu, termenul maxim în care se poate angaja creditul

integral fiind de 1 an de la data angajării primei tranşe din credit. Eliberarea creditului se

poate face prin virament, numerar sau alte instrumente.

Creditele acordate în tranşe se angajează la solicitarea împrumutatului în limita

sumelor stabilite în contractul de credit. în situaţia în care prima tranşă din credit nu se

angajează în termen de 30 de zile de la data comunicării aprobării creditului, contractul de

credit se consideră reziliat de drept. Pentru tranşele următoare neangajate în termenele

stabilite, împrumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, până la data

angajării integrale a tranşei, dar nu mai târziu de termenul maxim de angajare prevăzut în

contract.

27

2.1.3.2 Analiza documentaţiei, angajarea şi eliberarea creditelorPentru creditele ce depăşesc o anumită sumă (în general 25.000 USD), trebuie obţinută

aprobarea Comitetului de risc din centrala băncii.

Competenţele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala

băncii.

Angajarea creditelor se face conform condiţiilor, sumelor şi termenelor stipulate în

contractul de credit.

Angajarea unor tranşe de credit planificate a se elibera după data unei constatări a

stadiului de realizare este condiţionată de realizarea stadiului verificat.

Eliberarea creditului se face prin virament în contul vânzătorului/executantului

lucrărilor finanţate. Creditul acordat pentru finanţarea lucrărilor executate în regie proprie se

poate elibera şi în numerar.

2.1.3.3 Justificarea credituluiîmprumutatul este obligat prin contractul de credit să păstreze toate documentele în

baza cărora a efectuat plăţi din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale,

facturi însoţite de chitanţă fiscală, contractul de construire/prestări servicii însoţit de

documentul de plată -ordin de plată, chitanţă de mână cu toate elementelor de identificare ale

părţilor, facturi pro forma în baza cărora se angajează creditele prin virament, alte

documente). Justificarea creditului angajat se face în proporţie de 90% din creditul angajat.

împrumutatul se obligă să justifice creditul în termen de maxim 90 de zile de la

angajarea fiecărei sume, în caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar

tranşele de credit neangajate se anulează.

2.1.3.4 Constatarea realizării obiectului finanţatLa termenele prevăzute pentru constatarea realizării obiectului finanţat, ofiţerul de

credit are obligaţia de a se deplasa la adresa efectuării lucrărilor finanţate şi de a încheia

împreună cu împrumutatul o notă de constatare. Cu cel puţin o zi înaintea vizitei trebuie

stabilit împreună cu împrumutatul data şi ora la care să se efectueze constatarea. în situaţia în

care nu s-a încheiat nota de constatare, dar tranşele planificate a se elibera înainte de

constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea

unor noi tranşe de credit până la întocmirea notei de constatareprin care se confirmă realizarea

stadiilor verificate.

28

2.1.3.5 Rambursarea credituluiCreditul se rambursează după angajarea ultimei sume din credit, conform contractului

de credit.

Dobânda se rambursează lunar, începând cu următoarea lună în care a fost angajată

prima tranşă din credit.

2.2 Creditele ipotecare

2.2.1 Definiţie şi concepteCreditul ipotecar32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare,

beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii.

Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective. Spre deosebire de creditul

imobiliar, cel ipotecar poate fi folosit şi pentru achiziţia de bunuri de consum.

Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar

pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei

legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificările şi

completările ulterioare.

Creditele ipotecare pot fi de două tipuri:

Credite ipotecare pentru investiţii imobiliare;

Credite ipotecare pentru nevoi personale.

Creditul ipotecar33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati

imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai

favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte:

obiectivele ce spera sa le realizeze;

relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului;

gradul de risc implicat;

alternativele viabile privind realizarea si utilizarea.

Elementele creditului ipotecar34:

a) Obiectul creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare este construirea,

cumpărarea, reabilitarea, cosolidarea şi extinderea imobilelor cu destinaţie

locativă;

32 KIRIŢESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoclopedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.8133 HETEŞ-GAVRA, Iosif, HETEŞ-GAVRA Roxana, op.cit., pag. 139-14634 Băncile acordă credite ipotecare conform legii 190/1999, cu modificările şi completările ulterioare

29

b) Cumpărarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care, în

schimbul unei sume de bani, numită preţ, vânzătorul transmite cumpărătorului

dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaţie locativă, prin contract în

forma înscrisului autentic;

c) Construirea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se

realizează un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operaţii de

prelucrare şi ansamblare, pe baza unui proiect;

d) Reabilitarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea de creştere a

gradului de confort, de modificare arhitecturală şi de modernizare a imobilului,

fără a interveni la structura sa de rezistenţă; aceste lucrări de reabilitare, în

conformitate cu legislaţia în vigoare, necesită autorizaţie de construire;

e) Consolidarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se

intervine numai la structura de rezistenţă a imobilului, fără a fi necesară

aducerea imobilului la starea iniţială de confort, arhitecturală;

f) Extinderea unui imobilcu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se

măreşte suprafaţa construită a imobilului.

Prin „imobil" se înţelege o construcţie realizată pe o supraifeţă de teren, care a fost

realizată conform legilor în vigoare.

Termenul „imobile cu destinaţie locativă" include şi următoarele anexe gospodăreşti:

bucătărie de vară, garaj, beci, piscină, împrejmuire, etc.

Lucrările de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilităţile necesare

(electricitate, apă, canalizare, gaze, telefon) şi dotările tehnice efectuate cu ocazia construirii,

extinderii sau reabilitării imobilelor cu destinaţie locativă fac obiectul creditului ipotecar şi se

includ în valoarea lucrărilor finanţate.

Construirea, extinderea, reabilitarea sau consolidarea unui imobil cu destinaţie locativă

se poate face cu societăţi de construcţie specializate şi/sau în regie proprie.

în situaţiile prevăzute la punctele c,d,e şi f, este obligatorie prezentarea autorizaţiei de

construcţie şi intabularea provizorie a acesteia în Cartea Funciară. Intabularea provizorie a

autorizaţiei de construcţie în Cartea Funciară este obligatorie numai acolo unde Cartea

Funciară cere înregistrarea în vederea înscrierii ipotecii asupra construcţiei viitoare.

Termenul minim de creditare pentru creditul ipotecar este de 5 ani, iar termenul maxim

este de 50 de ani.

30

Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO. Cursul de

schimb utilizat pentru raportarea unei valute la altă valută este cursul BNR din ziua efectuării

raportării.

Valoarea creditului ipotecar este cuprinsă între echivalentul a 5.000 şi 500.000 EURO.

Mărimea creditului ipotecar se stabileşte în funcţie de un algoritm de calcul determinat

de:

• capacitatea de rambursare a creditului şi a dobânzii;

• valoarea garanţiei;

• numărul de ani de creditare;

• valoarea lucrărilor de executat/valoarea imobilului cumpărat;

• suma solicitată.

Dobânda şi comisioanele se stabilesc prin reglementările interne ale băncilor.

Comisioanele aferente acordării creditului nu se pot încasa din creditul acordat.

Rambursarea creditului ipotecar şi plata dobânzii aferente acestuia se fac lunar,

conform graficului de rambursare.

2.2.2 Condiţii de creditare

2.2.2.1 Capacitatea de rambursareCapacitatea de rambursare reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca, în

funcţie de venitul net cumulat al împrumutatului şi al soţului/soţiei acestuia. Venitul

soţului/soţiei se ia în calculul capacităţii de rambursare numai atunci când venitul net al

împrumutatului este insuficient pentru obţinerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile

cumulate ale împrumutatului şi ale soţului/soţiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua în

calculul capacităţii de rambursare şi veniturile fidejusorilor.

Pot avea calitatea de fidejusori părinţii împrumutatului sau ai soţului/soţiei acestuia;

fidesujorii trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

să aibă acelaşi domiciliu cu cel al familiei împrumutaţilor de cel puţin 1 an de zile;

vârsta lor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depăşească 65 de ani.

Capacitatea de rambursare pentru familia (soţ, soţie şi copii în întreţinere) fidejusorilor

se calculează similar cu cea a familiei împrumutatului.

31

Rata lunară maximă (rata de credit+dobânda) se determină astfel: rata lunară

maximă este egală cu diferenţa dintre veniturile nete cumulate ale familiei (soţ+soţie) şi

produsul dintre numărul membrilor de familie şi echivalentul în lei a 60 EURO, dar nu

poate depăşi 50% din veniturile nete cumulate ale familiei, diminuate cu datoriile faţă de

terţi:

Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*curs BNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]},

unde:

Rm = rata lunară maximă (credit+dobânda);

Vn = veniturile nete cumulate ale familiei;

Nm = numărul membrilor de familie (soţ, soţie şi copii în întreţinere);

Dt = datorii lunare către terţi.

In cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de către împrumutat

se iau în calcul şi veniturile soţului/soţiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit în

calitate de codebitor. în cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de

către împrumutat se iau în calcul şi veniturile fidejusorilor, aceştia vor încheia cu banca

contracte de fidejusiune.

2.2.2.2 Mărimea creditului şi limita de finanţareMărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre valoarea stabilită

de capacitatea de rambursare, limita de finanţare şi solicitarea de credit. Mărimea efectivă a

creditului se stabileşte pe baza Planului de finanţare, cu excepţia cumpărării de imobile cu

destinaţie locativă. Mărimea creditului, comunicată prin Scrisoarea de ofertă, rămâne valabilă,

chiar dacă la momentul încheierii contractului de credit aceasta depăşeşte competenţa stabilită

prin reglementările interne, datorită ratelor de schimb intervalutar.

Din punctul de vedere al capacităţii de rambursare, volumul maxim al creditului

(Cmax) se calculează după formula:

Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n

unde:

Rm = rata lunară maximă;

d = dobânda lunară exprimată în procente;

n = perioada de rambursare exprimată în luni.

Limita de finanţare se determină astfel:

32

a) în cazul cumpărării, se determină ca fiind 75% din valoarea minimă dintre valoarea

de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului (teren şi construcţie) stabilită de

bancă;

b) în cazul construirii, se determină ca fiind 75% din valoarea de piaţă a imobilului

(teren şi construcţia viitoare), dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor rămase de executat; în

situaţia în care construcţia viitoare se realizează pe un teren care urmează a fi cumpărat,

banca, la solicitarea clientului, va credita şi cumpărarea terenului;

c) în cazul extinderii, se determină ca fiind 75% din valoarea de piaţă a imobilului

extins (teren şi construcţia extinsă), dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor rămase de

executat;

d) în cazul reabilitării sau consolidării, este egală cu 50% din valoarea de piaţă a

imobilului înainte de a fi reabilitat sau consolidat, dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor

rămase de executat.

Limita de finanţare poate fi majorată în situaţia în care valoarea cumulată a aportului

propriu şi a limitei de finanţare este mai mică decât valoarea de vânzare-cumpărare sau

valoarea lucrărilor rămase de executat, numai cu constituirea de alte garanţii suplimentare.

2.2.2.3 Aportul propriu(avansul)Aportul propriu în natură şi în numerar, împreună cu creditul acordat, trebuie să

asigure realizarea/achiziţionarea imobilului care face obiectul contractului de credit. Prin

realizarea construcţiei se înţelege construirea integrală a acesteia, inclusiv finisajele interioare

şi exterioare. Aportul propriu minim al solicitantului de credit reprezintă 20% din valoarea

investiţiei (teren şi construcţie) care face obiectul creditului.

Aportul propriu minim în numerar al solicitantului de credit este egal cu diferenţa

dintre valoarea de vânzare-cumpărare/valoarea devizului de lucrări rămase de executat şi

mărimea creditului.

Aportul propriu poate fi constituit din sume de bani şi teren. Lucrările deja executate

(în situaţia construirii) respectiv imobilul existent (în cazul extinderii), pot constitui aport

propriu.

în cazul în care terenul este deţinut cu titlu de concesiune/folosinţă, este în proprietatea

constructorului sau este în regim de cotă indiviză, acesta nu mai poate fi considerat aport

propriu.

Valoarea aportului propriu sub formă de teren se calculează pentru cel mult 1.000 mp

şi nu poate depăşi 25% din valoarea de piaţă a investiţiei (teren şi construcţie).

33

Aportul propriu sub formă de numerar se va depune înainte de acordarea creditului în

contul curent al împrumutatului, deschis la bancă, sau se va face dovada că acesta a fost

achitat.

Lucrările executate care reprezintă aport propriu vor fi verificate din punct de vedere

fizic pe teren de către ofiţerul de credite sau evaluator.

Valoarea terenului considerat aport propriu va fi stabilită de către evaluatorul

băncii.

Aportul propriu al împrumutatului constituit în disponibilităţi băneşti se utilizează înaintea

sau simultan cu banii proveniţi din credit. Cheltuielile efectuate în scopul aprobării creditului

nu sunt considerate aport propriu.

2.2.2.4 Analiza documentaţiei de creditareAnaliza documentaţiei de creditare se face în cadrul compartimentelor de specialitate,

de către persoanele cu atribuţii pe linia acordării, garantării şi derulării creditelor ipotecare;

acestea, ca şi membrii comitetului de risc, trebuie să aibă cel puţin 1 an experienţă în

activitatea de creditare.

Oricare dintre persoanele care participă la analiza documentaţiei de credit poate solicita

respingerea cererii de credit în cazul în care consideră că una sau mai multe din prevederile

normelor interne ale băncii sau legislaţiei în vigoare nu este respectată. Obiecţiile se înaintează

în scris conducătorului unităţii teritoriale care va decide continuarea analizei sau refuzul cererii

de creditare. In situaţia în care conducătorul unităţii este de acrd cu motivaţia refuzului, acesta

se comunică clientului, în forma solicitată de client. In cazul în care se decide continuarea

documentaţiei, toate obiecţiile vor fi prezentate în Comitetul de Credite al unităţii teritoriale,

care le va consemna în procesul-verbal al şedinţei. Creditele care depăşesc o anumită sumă

(75.000 EURO) se acordă numai cu avizul Comitetului de Risc al băncii.

2.2.2.5 Verificarea respectării destinaţiei credituluiÎnainte de acordarea unei noi tranşe de credit pentru lucrările realizate, dar nu mai

târziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofiţerul de credite/evaluatorul băncii va verifica:

încadrarea din punctul de vedere al termenelor în „Graficul de execuţie şi estimare a

costurilor";

concordanţa dintre plăţile din credit şi stadiul realizării construcţiei.

Constatările vor fi menţionate într-o „Notă de constatare privind realizarea stadiului şi

calitatea lucrărilor", ce va fi arhivată la dosarul de credit. In situaţia în care nu s-a încheiat

34

nota de constatare, dar tranşele planificate a se elibera înainte de constatare au fost eliberate

integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi tranşe de credit

până la întocmirea notei de constatare prin care se confirmă realizarea stadiilor planificate.

Creditul poate fi angajat numai pentru destinaţia pentru care a fost aprobat.

împrumutatul este obligat prin contractul de credit să prezinte copii ale tuturor documentelor

în baza cărora a efectuat plăţi pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi

însoţite de chitanţă fiscală, contract de construire/prestări servicii însoţit de documentul de

plată - ordin de plată, „Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de către

împrumutat, persoanele prestatoare de servicii şi contrasemnat de dirigintele de şantier, alte

documente legale de decontare.

2.2.2.6 Rambursarea creditelorUrmărirea rambursării creditului se face de către ofiţerul de credite.

Creditul se rambursează după angajarea ultimei sume din credit, conform contractului

de credit. Dobânda se achită lunar, începând cu următoarea lună în care a fost angajată prima

tranşă din credit.

Rambursarea creditului se poate face în rate de credit care să permită rate de plată

lunare egale (anuităţi constante) sau în alt mod stabilit prin reglementările interne ale băncii,

de comun acord cu împrumutatul. In situaţia creditelor acordate în tranşe, rambursarea începe

din luna imediat următoare acordării ultimei tranşe.

Creditele se rambursează în baza „Graficului de rambursare" care este anexă la contractul

de credit. Rambursarea creditului se face întotdeauna prin intermediul contului curent asociat

creditului. In situaţia în care disponibilităţile din contul curent în moneda creditului sunt

insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, în baza mandatului de autorizare inclus în

contractul de credit, participă la licitaţia valutară în numele clientului, pentru asigurarea sumei

necesare, în limita disponibilităţilor băneşti în alte conturi curente.

împrumutatul are dreptul de a rambursa creditul în avans, în baza unei cereri scrise,

situaţie în care va achita un comision de rambursare anticipată, stabilit prin reglementările

interne ale băncii.

Din sumele achitate de împrumutat, banca va acoperi datoriile acestuia, în următoarea

ordine: comisioane, dobânzi majorate, dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de

credit curente.

Anual, împrumutatul va primi un extras privind soldul creditului, dobânzile plătite în

cursul anului, dobânzile penalizatoare (dacă este cazul). Tot anual, se va comunica în scris

35

împrumutatului noul nivel al comosioanelor aferente creditului, în cazul modificării acestora,

şi modificările în structura comisioanelor (taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare,

etc), dacă este cazul.

În cazul în care creanţa băncii faţă de împrumutat, precum şi ipoteca aferentă, vor fi

cedate altui creditor, banca va notifica în scris împrumutatul.

2.2.2.7 Urmărirea debitelor restanteîn cazul înregistrării unui serviciu al datoriei de 10 zile, banca trimite notificări, atât

împrumutatului, cât şi codebitorului, fidejusorilor şi garanţilor, prin scrisoare recomandată cu

confirmare de primire.

în cazul în care, în termen de 30 de zile de la primirea notificării, împrumutatul nu

execută obligaţiile de plată, contractul de credit ipotecar se consideră reziliat de plin drept şi

întreaga sumă a ratelor de credit, cu dobânzile aferente, devine exigibilă.

Coordonatorul compartimentului credite predă consilierului juridic „Dosarul creditului

în dificultate", în vederea declanşării procedurii de executare silită. Dosarul va cuprinde:

notificarea/notificările;

contractul de credit şi contractele accesorii;

situaţia debitelor la zi.

2.3 Asemănări şi deosebiri dintre creditele imobiliare şi cele ipotecare

2.3.1 Garantarea creditelorÎn vederea evitării unor riscuri în rambursarea creditelor acordate, banca se va asigura ca

solicitanţii să dispună de posibilităţi de restituire a creditelor în condiţiile desfăşurării unei

activităţi normale, precum şi pentru recuperarea aestora în situaţiile în care împrumutaţii nu-

şi execută obligaţiile din diverse cauze.

Determinarea posibilităţilor de rambursare se efectuează în baza analizei

indicatorilor economico-fmanciari ai activităţii de exploatare şi ai programelor de investiţii

prezentate, pentru care se solicită credite.

Pentru asigurarea creditelor şi în situaţia în care împrumutatul nu-şi execută

obligaţiile contractuale de rambursare a ratelor scadente, plata dobânzilor şi a celorlalte

obligaţii rezultate din contract, din cauze care nu au putut fi prevăzute la acordarea creditului,

precum şi pentru crearea unui privilegiu faţă de alţi creditori, banca va solicita

36

împrumutaţilor garanţii35 asigurătorii, care pot fi oferite atât de debitori, cât şi de terţe persoane

fizice sau juridice, numite garanţi.

Valoarea minimă a garanţiilor acceptate de bancă va fi în toate cazurile [tel puţin

egală cu datoria cea mai mare a debitorului, formată din creditul aprobat plus dobânda până la

rambursarea primei rate din împrumut.

Potrivit reglementărilor legale în vigoare, garanţiile ce pot fi acceptate de bancă se

împart în două mari categorii, respectiv garanţii reale şi garanţii personale.

A. Garanţiile reale. Sunt acele garanţii care constau în afectarea specială a unor

bunuri individualizate pentru garantarea creditului şi sunt f formate din ipoteci şi gajuri.

a) Ipoteca este o garanţie imobiliară care nu comportă deposedarea celui ce o constituie

de bunul adus în garanţie. Ipoteca practicată de bancă în relaţia cu clienţii săi este o ipotecă

convenţională, întrucât are la bază înţelegerea intervenită între bancă şi constituitorul ipotecii,

care poate fi debitorul sau un garant persoană fizică sau juridică. Obiectul ipotecii îl constituie

numai bunurile imobile actuale, şi nu cele viitoare, aflate în proprietatea constitutorilor şi în

circuitul civil.

Pentru a fi acceptate în garanţie, bunurile imobile propuse trebuie să îndeplinească

următoarele condiţii:

să fie în proprietatea constituitorului şi să se afle în circuitul civil (să facă

obiectul vânzării-cumpărării);

să existe o piaţă sigură pentru bunurile ipotecate;

bunurile să fie situate în zone de interes pentru o categorie largă de potenţiali

cumpărători;

clădirile să permită amenajări şi adaptări pentru utilizări multiple;

bunurile ipotecate să fie asigurate la o societate de asigurări pe toată durata

contractului de credit, iar drepturile cuvenite din despăgubiri să fie

concesionate băncii; bunurile ipotecate să nu fie afectate de sarcini;

existenţa unui înscris (contract) autentificat de Notariatul de stat în raza teritorială

a căruia se află imobilul în cauză, în care se descrie imobilul ipotecat şi valoarea

creditului garantat;

persoana ce constituie ipoteca să aibă o deplină capacitate de exerciţiu,

respectiv persoanele fizice să aibă 18 ani, iar persoanele juridice să fie legal

constituite şi să aibă în proprietate bunul ipotecat.

Ipoteca se poate distinge sub cateva forme speciale, şi anume:

35 Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 46-50

37

Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare;

Ipotecile pe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructii si

echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie.Se

utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru

locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier,

tamplarie si pardoseli, echipamente casnice;

Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara

constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri

debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare

ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita

devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata

capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe

termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare

ipotecate.

Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se

ipotecheaza - Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar

incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii

ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior;

Ipoteca de acoperire - Este o ipoteca secundara (de gr.II) ce se suprapune peste

o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma

aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial

si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor

ipotecar. In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului

ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.

b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau

garantul, după caz, remite băncii un bun mobil pentru garantarea creditului.

În temeiul prevederilor codului civil şi codului comercial, gajul este de două feluri:

gajul cu deposedare, numit şi amanet, care presupune deposedarea de bunul

mobil al constituitorului şi, depunerea acestuia la bancă. Această formă de gaj se

materializează printr-un contract care se întocmeşte în două exemplare, dintre

care unul se păstrează la bancă şi unul se înmânează constituitorului. Obiectul

gajului cu deposedare îl constituie bunurile mobile cu volum mic şi valoare

ridicată, cum ar fi metalele şi pietrele preţioase, tablourile, sculpturile,

38

bijuteriile şi altele asemenea;

gajul fără deposedare, prevăzut de art. 480, alin. 4, Cod Comercial, nu

presupune deposedarea de bunurile mobile aduse în garanţie, el fiind posibil de

aplicat numai asupra produselor solului prinse în rădăcini sau deja culese,

precum şi asupra materiilor prime industriale în stare de fabricaţie sau deja

fabricate şi aflate în unităţi sau depozite. Potrivit înţelesului prevederii legale

mai sus menţionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fără

deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice şi oleaginoase,

leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele şi

plantaţiile furajere.

Pentru ca produsele menţionate să poată fi luate în garanţie, este necesar să se

îndeplinească următoarele condiţii:

să existe o posibilitate reală în obţinerea produselor menţionate, în

sensul că la data constituirii garanţiei, culturile din care rezultă acestea să fie

cel puţin înfiinţate sau produsele să se afle în stare de 'fabricaţie sau deja

fabricate, aflate în unităţi sau depozite, după caz;

să existe o piaţă sigură pentru valorificarea respectivelor produse.

Pentru valabilitate, în afara condiţiilor specifice menţionate anterior, cele două forme

de gaj trebuie să le mai îndeplinească şi pe următoarele:

constituitorul, persoană fizică sau juridică, împrumutat sau garantat, trebuie să

fie proprietarul bunului gajat şi să aibă deplină capacitate de exerciţiu,

respectiv vârsta de 18 ani împliniţi pentru persoanele fizice sau calitatea de

persoană juridică legal constituită, după caz;

bunurile gajate să se afle în circuitul divil, adică să facă obiectul vânzării

cumpărării;

bunurile gajate să fie asigurate la o societate de asigurări pe toată durata

contractului de credit, iar drepturile rezultate din despăgubiri să fie cesionate

băncii;

în contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, să se menţioneze creditul

pentru care se constituie gajul, felul şi natura bunurilor gajate care se vor

descrie, menţionându-se greutatea, cantitatea, calitatea şi alte elemente de

identificare, specifice după caz şi locul unde se găsesc bunurile gajate.

Bunurile mobile pentru care s-a practicat gajul cu deposedare vor fi reţinute de bancă

până la achitarea integrală a creditului.

39

Garanţiile reale menţionate anterior, respectiv ipoteca şi gajul, sunt singurele garanţii

care asigură băncii un privilegiu (întâietate) în raport cu alţi «reditori, motiv pentru care în

procesul garantării creditelor, acestora li se va da importanţa cuvenită, cu atât mai mult cu cât,

prin intermediul lor, anumite bunuri din patrimoniul împrumutaţilor sau garanţilor, după caz,

sunt destinate să acopere sumele de bani datorate băncii şi nerambursate de împrumutaţi.

B. Garanţii personale. Garanţia personală este angajamentul asumat de o persoană

fizică sau juridică, după caz, prin care aceasta se obligă să execute obligaţia debitorului

(împrumutatului), în cazul neexecutării ei de către împrumutat. Garanţia personală mai poartă

şi denumirea de fidejusiune sau cauţiune.

Condiţiile de validitate ale acestei garanţii sunt următoarele:

existenţa unui contract distinct, faţă de contractul de credit prin care o persoană

fizică sau juridică, după caz, îşi asumă răspunderea să garanteze obligaţiile

împrumutatului cu întregul său patrimoniu;

garantul (fidejusorul) să fie o persoană cu deplină capacitate, respectiv

persoana fizică să aibă 18 ani împliniţi, iar persoana juridică să fie legal

constituită, să fie o persoană solvabilă, cu un patrimoniu îndestulător pentru

bancă în cazul trecerii la executare silită, garantul să domicilieze sau să aibă

sediul în raza teritorială a judeţului unde funcţionează unitatea băncii ce acordă

creditul.

Garanţia prezintă importanţă întrucât alături de debitor este antrenată şi răspunderea

unei persoane cu întregul ei patrimoniu.

O modalitate specifică de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de

garanţie bancară, care reprezintă în fapt garanţia dată de către o bancă în favoarea unei

persoane fizice sau juridice ce contractează un credit.

C. Alte garanţii.

Gajul general. Reprezintă în fapt cea mai generală garanţie, aceasta fiind în

acelaşi timp un gaj comun la dispoziţia tuturor creditorilor, care au cu toţii o

poziţie egală faţă de bunurile debitorului împotriva căruia s-a pornit executarea

silită. Din această egalitate decurge consecinţa că, în caz de insuficienţă a

sumelor obţinute prin executarea silită, sumele realizate efectiv se împart între

bancă şi ceilalţi eventuali creditori, proporţional cu valoarea creanţelor

fiecăruia.

40

Depozite în lei şi în valută. Disponibilităţile băneşti existente în conturile

împrumutaţilor sau ale altor persoane fizice şi juridice cu cont la unităţile

bancare pot deveni garanţii ale creditelor solicitate, dacă acestea se constituie

în depozite distincte, create în scopul exclusiv al garantării creditelor.

Depozitele create în scopul garantării unui credit se pot constitui atât de

împrumutat, cât şi de o terţă persoană fizică sau juridică, ce îl garantează pe

împrumutat.

Constituirea depozitelor în scopul garantării împrumuturilor se realizează pe baza unui

contract de garanţie prin crearea unui depozit bancar, în care în mod obligatoriu se va

menţiona scopul conceperii depozitului, respectiv garantarea creditului acordat de bancă.

Obiectul garanţiei îl constituie disponibilităţile băneşti în lei sau în valută ale

împrumutaţilor sau garanţilor persoane fizice sau juridice, după caz.

In situaţia în care obiectul garanţiei îl constituie disponibilităţile în valută, băncile

comerciale acceptă în garanţie numai valutele cotate de Banca Naţională.

Fiind o formă specifică a gajului cu deposedare, contractul prin care se materializează

această garanţie se va încheia în dublu exemplar, dintre care unul pentru bancă şi unul pentru

constituitorul garanţiei.

2.3.2 Criteriile ce diferenţiază creditele ipotecare de cele imobiliare Creditele imobiliare se diferenţiază de cele ipotecare printr-o serie de criterii36, şi

anume:

1. Legislaţia în vigoare

- creditele imobiliare sunt reglementate de Codul Civil şi de Normele de Risc şi

Procedurile interne ale Bancii;

- creditele ipotecare au la bază reglementări, cum ar fi: Legea 190 /1999 privid

creditele ipotecare, Normele metodologice nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din

dec.2003; la care se adauga Normele de Risc si Procedurile interne ale Bancii;

2. Garanţiile solicitate

- creditele imobiliare - se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu;

- creditele ipotecare - se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul.

3. Asigurarea imobilului şi asigurarea de viaţă

36http://www.creditimobiliar.ro/articole/exista_vreo_diferenta_intre_creditul_ipotecar_si_creditul_imobiliar_daca_da_in_ce_consta.html [accesat 02.06.2009]

41

- creditele imobiliare – nu prezintă obligativitatea de asigurări;

- creditele ipotecare - asigurari de viata/ale imobilului sunt obligatorii.

4. Ponderea ratei în venitul net lunar

- creditele imobiliare: gradul de îndatorare: 50% din venitul net;

- creditele ipotecare: gradul de îndatorare: 35% din venitul net.

5. Avansul acordat

- creditele imobiliare – fără avans;

- creditele ipotecare – avans minim 20%.

6. Destinaţia creditului:

- creditele imobiliare – cu precădere pentru domeniul locativ;

- creditele ipotecare – atât pentru domeniul locativ, cât şi pentru nevoi personale.

Capitolul III Analiza comparativă a acordării şi gestionării creditelor imobiliare faţă de cele ipotecare la agenţia Raiffeisen

Bank Tîrgu Neamţ

3.1 Analiza generală a acordării creditelor imobiliare şi ipotecare

Pentru a analiza cele două tipuri de credite, am ales un credit imobiliar (Creditul Casa

Ta), şi unul ipotecar (Flexicredit Plus).

Creditul Casa Ta este un credit acordat de Raiffeisen Bank, special pentru a

achiziţionarea, construirea unei locuinţe şi pentru cumpărarea de terenuri, spre deosebire de

Flexicredit Plus, un credit de nevoi personale cu ipotecă.

Avantajele comune ale celor două tipuri de credite sunt:

clienţii beneficiază de consliere specializată în centrele Raiffeisen Bank;

se acceptă o gamă variată de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri

din activităţi independente etc);

documentaţia este simplificată prin faptul ca nu se cere carte de muncă;

comisionul de rambursare anticipată nu există în cazul în care rambursarea este

se încadrează în limita a 20% din soldul creditului (la fiecare aniversare a

creditului).

42

Spre deosebire de aceste avantaje comune, creditul Casa Ta mai presupune şi o serie

alte avantaje:

analiza documentaţiei de credit este gratuită;

se eliberează o scrisoare de preaprobare a creditului valabilă 45 de zile;

creditul se acordă în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare şi a

ipotecii.

Carateristicile creditului imobiliar Raiffeisen Casa Ta:

Valuta: LEI, EUR;

Valoarea creditului este cuprinsă între 5.000 şi 200.000 EUR (sau echivalentul

în Lei);

Garanţia solicitată: ipoteca de rang I instituită asupra imobilului achiziţionat

sau asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor

terţi;

Valoarea maximă finanţată este de pănă la 65% din valoarea imobilelor aduse

în garanţie;

Se constituie o asigurare imobilului, cesionată în favoarea băncii, iar pentru

creditele mai mari de 100.000 de Euro, se poate asolicita o asigurare de viaţă;

Perioada de acordare este cuprinsă între 3 şi 40 de ani.

Caracteristicile creditului ipotecar Flexicredit Plus:

Valuta: LEI, EUR, CHF;

Valoarea creditului este cuprinsă între 5.000 şi 150.000 Euro, sau echivalenul

în Lei;

Perioada de acordare este cuprinsă între 6 luni şi 35 de ani;

Garanţia solicitată: ipoteca37 de rang I instituită asupra imobilului achiziţionat

sau asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor

terţi;

Valoarea maximă finanţată este de pănă la 65% din valoarea imobilelor aduse

în garanţie;

Asigurarea : asigurarea imobilului/imobilelor, cesionată în favoare băncii.

Observăm diferenţele dintre aceste credite, reprezentate de valuta în care se acordă,

perioada acordării şi valoarea creditului.

Din punct de vedere al documentelor necesare, observăm elemente comune:

37 Anexa 1 este reprezentată de un contract de ipotecă

43

Actul de identitate, original şi copie, a persoanei solicitante, precum şi a co-

debitorului;

Copia certificatului de căsătorie (dacă este cazul);

Adeverinţa de salariu38 ştampilată de către angajator şi/sau documentele

specifice pentru celelalte tipuri de venit;

Fişa fiscală39;

Documentele privind imobilul:

acte de proprietate a imobilului;

documentele necesare pentru procesul de evaluare (schiţe ale planului

cadastral, extras de carte funciară);

Ca şi diferenţe dintre cele două tipuri de credite, privind acetele necesare, observăm în

cazul creditului ipotecar Flexicredit Plus, solicitarea de către bancă a unei facturi de utilităţi,

pentru a se efectua dovada domiciliului;

În cazul creditului imobiliar Casa Ta, diferenţa are la bază documentele din care

rezultă valoarea proiectului de invesţii:

pre-contractul de vânzare-cumpărare, în cazul achiziţionării de locuinţe şi

terenuri;

proiect tehnic al lucrării, deviz general de lucrări, devize pe obiecte, autorizaţie

de costrucţie, contract de construire sau antrepriză, grafic de execuţie a

lucrărilor, în cazul creditelor de modernizare şi construcţie.

Analizând cele două credite privind comisioanele şi dobânzile afeente, distingem

următoarele caracteristici:

Tabelul 1 Caracteristicile creditelor Casa Ta şi Flexicredit Plus

Tipul

Creditului

Moneda Indice Marja Valoarea finală

(Indice+Marja)

Comision

Procesare*

Comision

lunar

Comision

Rambursare

Anticipată**

DAE***

Casa

Ta

LEI

Variabilă

ROBOR

6M

3% 18,61% 1,9% 0 3% 21,68%

EUR

Variabilă

EURIBOR

6M

8% 9,9% 1,9% 0 3% 11,62%

Flexicredit

LEI

Variabilă

ROBOR

6M

4% 19,61% 2,2% 0,15% 3% 25,32%

EUR EURIBOR 9% 10,9% 2,2% 0,15% 3% 14,23%

38 Anexa 2 este reprezentată de adeverinţa de salariu39 Anexa 3 este reprezentată de fişa fiscală

44

Plus Variabliă 6M

CHF

VAriabilă

EURIBOR

6M

8% 10,5% 2,2% 0,15% 3% 13,45%

Legendă: * se încasează la acordarea creditului, fiind inclus în credit;

** comisionul de rambursare anticipată poate zi 0 în cazul în care se face o rambursare anticipată la

aniversarea credituluipentru nu mai mult de 20% din soldul creditului;

*** DAE (Dobânda Anuală Efectivă) a fost calculată pentru un credit pe 300 luni (25 de ani).

NOTĂ: la cosurile de mai sus se adaugă, pentru creditele de achiziţie teren, modernizare sau construcţie locuinţă,

un comision de analiză de documentaţie de 30 EUR.

Sursa: prelucrare dupa:

http://www.raiffeisen.ro/wps/portal/internet/kcxml/

04_Sj9SPykssy0xPLMnMz0vM0Y_QjzKLN443NggFSYGYNg76kehCHgghX4_83FT9oKJ8fW_9AP2C3NCIckdHRQBmB

HwO/delta/base64xml/L3dJdyEvd0ZNQUFzQUZNQUFzQU82XzNfMzBV?

actiune=internetcontent_ViewAction&internetcontent_ID=719 [accesat 5.05.2009]

3.2 Analiza evoluţiei creditelor imobiliare şi ipotecare

în perioada 2006-2008

În ceea ce urmează voi prezenta ponderea celor două tipuri de credite, şi anume a

creditului ipotecar Flexicredit Plus şi a celui imobiliar Casa Ta, în totalul creditelor acordate

în perioada specificată.

98,3361%

1,5422%0,1217%

Fig. 1 Ponderea creditelor acordate de agentia Raiffeisen Bank Tirgu Neamt

Alte credite acordateFlexicredit PlusCasa Ta

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ,

vizualizat ladata de 10.05.2009

45

În perioada 2006-2008 s-au acordat un număr total de 2464 de credite la această

agenţie, din care 38 credite au fost reprezentate de Flexicredit Plus, ponderea acestora fiind

de 1,5422% şi doar 3 credite Casa Ta s-au acordat în periada analizată, in pondere de

0,1217%.

În continuare se poate observa evoluţia celor două credite în perioada 2006-2008.

2006 2007 20080

5

10

15

20

25

79

22

Fig. 2 Evolutia Flexicredit Plus in perioada 2006-2008

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la data

de 10.05.2009

2006 2007 20080

0.20.40.60.8

11.21.41.61.8

2

Fig. 3 Evolutia Casa Ta in perioada 2006-2008

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la

data de 10.05.2009

Daca analizăm această evoluţie, observăm că Flexicredit Plus a avut o ascensiune

anuală, care s-a accentuat în anul 2008, spre deosebire de creditul Casa Ta, care de la un

număr de două credite acordate în 2006, a cunoscut o scădere, ajungând ca în anul 2008

acesta sa nu fie căutat, principalul motiv al dispariţiei lui în 2008 a fost deschiderea centrelor

46

specializate Raiffeisen Casa Ta, agenţii care se ocupă doar cu acordarea de credite imobiliare,

ca şi creditul Casa Ta.

Din punct de vedere al monezii în care sunt acordate cele două credite, avem

următoarea structură:

66.67%

33.33%

Fig. 5 Tipul de moneda in care este acordat Casa Ta

LeiEuro

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la

data de 11.05.2009

Analizând cele două credite în funcţie de moneda în care sunt acordate, observăm că în

cazul creditului Flexicredit Plus ponderea cea mai mare este ocupată de Euro, în cuantum de

47,37% şi cu un număr de 18 credite, urmat de CHF(franci elveţieni) cu o pondere de 34,21%

şi un număr de 13 credite, iar pe ultimul loc clasându-se moneda naţională, Leul cu o pondere

de 18,42% şi un număr de 7 credite acordate. În cazul creditului Casa Ta, ponderea cea mai

mare, de 66,67% este ocupată de Leu cu un număr de 2 credite acordate , urmată de Euro, cu

un singur credit acordat şi o pondere de 33,33%.

Tabelul 2 Suma acordată în funcţie de monedă în perioada 2006-2008

Moneda

Tipul creditului

Casa Ta Flexicredit Plus

LEI 445.200 451.958

EUR 120.000 445.881

CHF --- 301.430,8

47

18.42%

47.37%

34.21%

Fig. 4 Tipul de moneda in care este acordat Flexicredt Plus

LeiEuroCHF

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la

data de 10.05.2009

În următorul grafic observăm perioadele de timp pentru care au fost acordate cele două

credite:

0-120 luni 120-240 luni 240-360 luni peste 360 luni0

2

4

6

8

10

12

14

1012 12

4

0

02

1

Fig. 6 Perioada de timp pentru care au fost acordate creditele

Casa TaFlexicredit Plus

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la

data de 10.05.2009

Creditelele Casa Ta şi Flexicredit Plus sunt acordate doar pentru persoane fizice.

Pentru persoanele juridice, agenţia Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ nu a acordat nici un credit de

tip imobiliar sau ipotecar în perioada 2006-2008, de aceea creditele analizate mai sus sunt

doar pentru persoanele fizice.

Tabelul 3 Analiza calităţii patrimoniului de credite Flexicredit Plus şi Casa Ta

în perioada 2006-2008

Tipul

Creditului

Moneda

Serviciul Datoriei

Bun

(fără întarzieri)

Slab

(întarzieri max

30 zile)

Necorespunzător

(întarzieri >30 zile)

Flexicredit

Plus

Lei 10 2 1

Euro 13 3 2

CHF 5 1 1

48

Casa

Ta

Lei - - -

Euro - 1 -

Sursa: preucrare proprie dupa Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizulalizat la

data de 11.05.2009

Din tabelul anterior se observă că cele mai mari înrârzieri la plata debitelor către bancă

s-au înregistrat în cazul monedei euro, urmată de lei, în cazul creditului Flexicredit Plus, iar

perioada de întarziere predominantă este de maxim 30 zile, cu o tendinţă de descreştere în

cazul întarzierilor de peste 30 zile, unde s-au întalnit 2 credite restante la euro, resprectiv cate

unul pentru lei şi franci elveţieni. Analizând creditul imobiliar Casa Ta, s-a înregistrat un

singur credit restant, în euro, iar perioada întarzierii este de maximum 30 de zile.

În cazul acetor credite am constatat o modificare a dobânzilor în timp, scăderea

perioadei pentru care se acordă aceste credite, o scădere a sumei maxime acordate, dar şi o

mărire a numărului de documente necesare pentru acodrarea creditelor. Aceste mutaţii s-au

produs pe fondul crizei economice care a început în 2008, a prudenţei bancare, care în ultimul

timp s-a aceentuat, dar principalul motiv este acela a modificării normelor impuse de Banca

Naţională a României în ceea ce priveşte activitatea de creditare bancară.

49

Concluzii

Pe parcursul acestei lucrări am studiat şi a analizat unele dintre cele mai importante

aspecte ale unuia dintre cele mai cunoscute fenomene economice care s-au manifestat şî au

evoluat pe parcursul timpului - fenomenul de creditare.

Creditele au apărut ca o necesitate de finanţare a persoanelor fizice şî a agenţilor

economici pentru a-şi desfăşura activităţile întreprinse de aceştia atunci când apare nevoia de

venituri suplimentare pentru achiziţionarea unor produse sau servicii în cazul persoanelor

fizice sau nevoia de resurse pentru dsfăşurarea diferitelor tipuri de activităţi în cazul agenţilor

economici.

Primele forme ale creditului au apărut în mileniul al II-lea, atunci când egipenii şi

feicienii au început activitatea de "comerţ cu bani". Deoarece nevoia de disponibilităţi s-a

manifestat din ce în ce mai mult, primii creditori care au apărut pe aceasă piaţă, au fost

cămătarii, care praticau creditarea cu dobânzi foarte mari, care ajungeau până la valoarea de

100%.

50

Pe măsură ce lumea s-a dezvoltat şi industria a cunoscut o evoluţie impresionantă,

trecând de la manufactură la forma mecanizată, tot mai mulţi producători au apelat la această

formă de finanţare.

Pentru ca activitatea de creditare să se desfăşoare în bune condiţii, au apărut instituţiile

de intermediere financiară, care, pe fondul disponibilităţilor atrase de la populaţie, acordă

imprumuturi sub formă de credite bancare. Instituţiile de intermediere financiară practică

activitatea de creditare, pe fondul unor câştiguri, care sunt reprezentate de dobânzi şi

comisioane.

Băncile efectuează operaţiunea de creditare conform unor norme proprii, dar şi a

normelor Băncii Naţionale ale Românei şi a legilor în vigoare. Aceste reguli, în principal

prevăd unele reguli ce se concretizează în nivelurile maxime ale dobânzilor şi comisioanelor

practicate, unele niveluri minime ale rezervelor ce trebuie păstrate la Banca Centrală, dar şi a

activităţilor de rutină practicate de aceste bănci.

Pentru desfăşurarea acestei activităţi, băncile trebuie să impună unele condiţii

persoanelor împrumtate (debitorilor), care se au la bază, în principal documentele solicitate,

şi anume: cererea de credit, adeverinţa de venit atât a lor, cât şi a giranţilor, dacă este cazul,

acte de vânzare-cumpărare, în cazul creditelor cu ipotecă, facturi, autorizaţii, fişa fiscală, ş.a.

In cazul persoanelor juridice şi a agenţilor economici, pe lângă aceste documente, mai

sunt solicitate: certificatul de înmatriculare la Registrul Comerţului, bilaţul, balanţele de

verificare, studii de fezabilitate, aprobări de la AGA, devize şi alete aprobări.

Pe măsură ce activitatea bancară a evoluat, au apărut şi creditele cu destinaţie specială,

care au unele facilităţi, în funcţie de destinaţie acestora.

Dacă luăm în considerare creditele imobiliare şi cele ipotecare, destinate cu precădere

pentru achiziţia de locuinţe sau terenuri, renovări şi contrucţii de imobile, avantajele

principale ale lor sunt evideţiate, în primul rând de dobânzile mai mici decânt în cazul

creditelor de consum şi de perioada mare de rambursare. O condiţie esenţială pentru aceste

tipuri de credite este acela de ipotecă asupra bunului achiziţionat, sau a altor bunuri aflate în

proprietatea debitorului sau a altor terţe persoane, numite giranţi.

în ultimul timp, au apărut unele proiecte de creditare în parteneriat cu statul, care sub

diverse forme, cum ar fi dobânda mai mică sau garanţia, ajută tinerele persoane să

achiziţioneze mai uşor şi cu mai puţine condiţii o locuinţă.

In cazul nerambursării sau a rambursării întârziate a creditelor, banca poate apela la

penalităţi la plata creditelor restante, iar în cazul creditelor imobiliare şi ipotecare, se poate

51

ajunge până la confiscarea bunului ipotecat, sau chiar la executarea silită prin evacuarea din

locuinţă.

Pentru evidenţierea concretă a acestor date şi condiţii prezentate mai sus, în urma

stagiului de practică efectuai la Raiffeisen Bank agenţia Târgu Neamţ, am constatat că aceste

două tipuri de credite, imobiliare şi ipotecare au o pondere mică in totalul creditelor acordate,

deoarece pentru acordarea lor se cer unele condiţii suplimentare, cum ar fi: garanţii mai mari,

diferite tipuri de ipoteci, dar în esenţă principala condiţie este aceea că veniturile cerute

trebuie să aibă o valoare mai ridicată decât in cazul creditelor de consum.

Analizând aceste două tipuri de credite, observăm ca cel ipotecar(Flexicredit Plus) a

cunoscut o evoluţie în ultimii ani, pe când creditul imobiliar (Casa Ta), nu s-a mai acordat în

anul 2008, motivul principal fiind apariţia centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta,

specializate în acordarea acestui credit.

Un alt motiv a scăderii numărului de credite acordate, în special al celor imobiliare şi

ipotecare, dau nu numai, este acela al crizei economice care a afectat toată lumea, în toate

domeniile de activitate, de la industrie, persoane fizice, pânla la marile corporaţii şi instituţii

fmanciar-bancare internaţionale.

Această criză a îngheţat practic, piaţă imobiliară, o perioadă, fapt ce a dus la scăderea

drasetică a numărului de credite acordate, a uui blocaj financiar ce a consdus la staţionarea

economiei în uele ţari, iar în altele a codus chiar până la o recesiune economică gravă, îngheţând

şi chiar falimentând multe companii multinaţionale.

Se preconizează că aceasta criză va dispărea treptat, începând cu umătatea acestui an, iar

activităţile bancare şi industriale se vor relansa treptat.

în concluzie, pentru ca o economie să funcţioneze în paramentri normali, societatea are

nevoie de aceste credite bancare pentru apune în funcţiune motoarele activităţii economice,

prin mişcarea capitalurilor băneşti de la cei cu excedent la cei cu nevoi de finanţare.

52

Bibliografie

Cărţi

1. Bratu, Alina, Monedă.Credit. Bănci, EdituraEx Ponto, Constanţa, 2005;

2. Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Economie bancară. Repere teoretice şi studiu

monografic, Ediţia a II-a, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", laşi, 2008;

3. Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Tehnica operaţiunilor bancare:repere teoretice şi studiu

monografic, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", Iaşi, 2006;

4. HETEŞ-GAVRA, losif, HETEŞ-GAVRA, Roxana, Operaţiuni bancare, Voi. I.

Operaţiunile active ale băncilor. Creditarea, Editura Mirton, Timişoara, 2006;

5. Institutiul bancar român, coord. Răduţ C. Radu, Creditarea agenţilor economici,

Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2005;

6. Kiriţescu, Costin, - Moneda, mică enciclopedie, Editura Ştiinţifică şi Encicplopedică,

Bucureşti, 1982;

7. Levente, Katona, Finaţarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Editura Expert, Bucureşti,

53

2004;

8. Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Monedă şi credit, Editura Sedcom

Libris, Iaşi, 2006;

9. Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani şi credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea

banilor şi politica monetară, Editura Economică, Bucureşti, 2003;

10. Tudorache, Dumitru, Pîrjol, Toader, Monedă, bănci, credit, Editura Universitară,

Bucureşti, 2005;

11. TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-Napoca,

2003;

12. Turcu, Ion, Operaţiuni şî contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediţia a V-a

acutualizată şi completată, Voi I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2004;

13. TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile,

STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, Monedă şi credit, Ediţia a doua, revizuită şi

adăugită, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", Iaşi, 2008;

14. Ungurean, Pavel, Bănci, burse şi profit pe piaţa financiară, Editura Dacia, Cluj-

Napoca, 2007;

Articole şi publicaţii

15. Legea 289/2004 privind afişarea dobânzii anuale efective (DAE);

16. Legea 34/2006 privind creditul ipotecar;

17. Legea 443/2004 care completează legea nr. 58/1998

18. Legea nr. 312/2004 privind Statutul Băncii Naţionale a României;

19. Legea nr. 33/1991 privind creditarea bancară

20. Legea nr. 50/1991 privind regimul investiţiilor străine;

21. Legea nr. 58/1998, publicata în Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998 privind

activitatea bancară

22. Norma BNR nr. 19/5.09.2006 privind categoriile de active eligibile pentru

suplimentarea portofoliului şi substituirea de credite ipotecare din portofoliu;

23. Norma BNR nr. 5/1992 privind împrumuturile mari acordate clienţilor de către

societăţile bancare;

24. Norma BNR nr. 10/1992 privind împrumuturile acordate debitorilor aflaţi în relaţii

speciale cu societăţile bancare;

25. Norma BNR nr. 12/1992 privind fondurile proprii ale societăţilor bancare;

54

26. O.U.G. nr 10/22.01.2004 privind falimentul instituţiilor de credit, aprobată, completată

şi modificată prin legea nr. 278/23.06.2004;

27. O.U.G. nr. 98/06.12.2006 privind supravegherea suplimentară a instituţiilor financiare

dintr-un conglomerat financiar;

28. O.U.G. nr. 99/06.12.2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului;

29. Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ;

30. Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ;

31. Regulamentul nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate

persoanelor fizice;

Surse internet

32. www.bnr.ro

33. www.cpea.ro;

34. www.raiffeisen.ro;

35. www.rubinian.com.

55

i